Рынок инвестиций в арендное жилье в...

АО «АИЖК»

Рынок инвестиций в арендное жилье в США

Арендное жилье в США

Источники: AHS 2013 (American housing survey), оценки по данным AHS 2013

44,5 млн арендных квартир составляют 34% жилого фонда (133 млн квартир)

При этом доля арендного фонда в Нью-Йорке – почти 70%

61% арендных квартир расположены в многоквартирных домах

Только 12% арендных квартир расположены в домах свыше 4 этажей

В среднем расходы на аренду квартиры составляют 30% от дохода семьи

Доля малогабаритных (менее 50 кв.м.) арендных квартир в многоквартирных домах составляет не более 15%

Средняя площадь арендной квартиры – 74 кв. метра

Медианная ставка аренды 850 $/мес.

Распределение арендных квартир по числу комнат

Распределение арендных квартир по площади

Количество квартир в здании

От 2 до 50 50 и более

Студии 1% 2%

1-комнатные 2% 7%

2-комнатные 27% 47%

3 и более комнатные 70% 44%

Среднее количество комнат 3,1 2,5

Количество квартир в здании

От 2 до 50 50 и более

Площадью менее 50 кв. м 8% 14%

Площадью от 50 до 70 кв. м 23% 29%

Площадью от 70 до 90 кв. м 29% 23%

Площадью более 90 кв. м 56% 54%

Средняя площадь квартиры, кв. м 78 67

Доля арендных

квартир

Доля арендных

квартир

2

Виды REIT

1 Комиссия по ценным бумагам и биржам в США 2 Нью-Йоркская фондовая биржа 3 Автоматизированные котировки Национальной ассоциации дилеров по ценным бумагам (американская биржа) 4 Североамериканская ассоциация администраторов ценных бумаг

3

Публичные торгуемые Публичные не торгуемые Частные

Минимальный размер инвестиций

Одна акция От 1 000 до 2 500 долл. США От 1 000 до 25 000 долл. США. Частые REIT, созданные для институциональных инвесторов, требуют более высокий минимальный размер инвестиций

Описание

Зарегистрированы в SEC1 и торгуются на национальной бирже

Зарегистрированы в SEC 1, не торгуются на национальной бирже

Не зарегистрированы в SEC 1, не торгуются на национальной бирже

Ликвидность

Акции котируются и торгуются, как и любые другие торгуемые акции на основных фондовых биржах. Большинство из них торгуется на NYSE2

Акции не торгуются на фондовой бирже. Цена выкупа акций ограничена и варьируется в зависимости от компании

Акции не торгуются на фондовой бирже. Существуют любые программы выкупа, которые отличаются в зависимости от компании, цена выкупа акций ограничена

Операционные издержки

Брокерские расходы аналогичны расходам при покупке или продаже других торгуемых акций на бирже

Брокерско-дилерская комиссия составляет 10-15% от суммы инвестиций. Также возможны управленческие расходы и комиссии при завершении сделки

Зависит от компании

Управление

Самостоятельное управление Внешнее управление Внешнее управление

Независимые директора

Биржевые правила требуют, чтобы большинство директоров были независимы от менеджмента. Правила NYSE2 и NASDAQ3 требуют независимый аудит и создание компенсационных комитетов

Нормативные акты NASAA4 требуют, чтобы Совет директоров состоял из большинства независимых директоров. правила NASAA4 также требуют, чтобы большинство каждого комитета Совета директоров состояло из независимых директоров

Требования к независимым директорам отсутствуют

Контроль инвесторов

Инвесторы переизбирают директоров Инвесторы переизбирают директоров Инвесторы переизбирают директоров

Корпоративное управление

Специальные правила фондовой биржи в рамках корпоративного управления

Требования государства и NASAA4 Не подлежит регулированию

Раскрытие информации

Обязательное квартальное и ежегодное раскрытие финансовой отчетности для инвестиционного сообщества с раскрытием соответствующей информацией для SEC 1

Требуется раскрытие квартальной и годовой финансовой отчётности для SEC 1

Раскрытие финансовой отчётности не требуется

Оценка результатов

Независимые бенчмарки эффективности работы REIT. Большое количество аналитических докладов в открытом доступе

Отсутствуют независимые источники анализа эффективности работы REIT

Нет открытого или независимого источника данных о производительности

В связи с необходимостью публичных не торгуемых и частных REIT раскрывать информацию только для квалифицированных инвесторов анализ проводился по данным публичных торгуемых REIT

Инвестиции в доступное арендное жилье по специальной программе правительства США

Прямые вычеты из налога на прибыль по принципу «доллар-за-доллар инвестиций»

Низкая ликвидность

Интересны институциональным инвесторам

Минимальный срок инвестиций 15 лет

Основные механизмы инвестиций в арендное жилье в США

LIHTC (Low income housing tax credit) фонды в форме LP (Limited Partnership)

Непубличные фонды в форме LLC (Limited liability company), Corporation, Partnership

Зачастую комбинированная структура активов (как социальная, так и коммерческая аренда)

В основном закрытые фонды, недоступные широкому кругу инвесторов

Семейные, кэптивные и банковские фонды

Как правило высокий порог входа - от $1 млн

Public REITs (Real Estate Investment Trusts) - открытые, торгуемые на бирже фонды

Регулируются Комиссией по ценным бумагам США

Прозрачная структура активов и финансовых потоков

Специализируются на коммерческом арендном жилье

Высокая ликвидность акций

Основной инструмент, доступный для частных инвесторов

4

По состоянию на 31 марта 2016 г. рыночная капитализация всех REIT в США составляла $980 млрд, из них:

‒ $133 млрд - это фонды арендного жилья

‒ $39 млрд - фонды, инвестирующие в облигации с ипотечным покрытием

Более 70 млн американцев (каждый второй трудоспособный) инвестируют в REIT средства своих пенсионных и инвестиционных счетов

REITs - одни из крупнейших собственников цивилизованного арендного фонда в США, но им принадлежит только 5% арендного фонда в стоимостном выражении

Стоимость всех активов под управлением ЗПИФН1 и ЗПИРФ2 составляет 337 млрд руб.5

В основном используются крупными холдингами для оптимизации своих активов в сфере недвижимости

В рамках ЗПИФН1 отсутствует возможность работы с кредитным плечом

Низкая ликвидность паев, отсутствуют фонды арендного жилья

Не является инвестиционным инструментом для неквалифицированных инвесторов

Рыночная капитализация публичных REIT в США

Индустрия REIT в США и ЗПИФН1 в России

1 Закрытые паевые инвестиционные фонды

2 Закрытые паевые инвестиционные рентные фонды

980

763

172

45

0

200

400

600

800

1 000

1 200

REIT, всего Коммерческая недвижимость

Жилая недвижимость

Комбинированные

$ млрд

591

134

203

0

100

200

300

400

500

600

700

ПИФ, всего ЗПИФН ЗПИРФ

млрд руб.

ЗПИФН1 и ЗПИРФ2 в России СЧА паевых фондов в России

REIT арендного жилья в США

5

1 2

Недвижимость и денежные средства должны составлять не менее 75% активов фонда

Не более 25% активов могут составлять доли в дочерних налогооблагаемых структурах

Не менее 75% общего дохода фонд должен получать от сдачи в аренду недвижимости от продажи недвижимости или от процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования

Не менее 95% общего дохода фонд должен получать от сдачи в аренду недвижимости, от продажи недвижимости или от процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования, а так же от дивидендов и процентного дохода из любых других источников

Не менее 90% чистой прибыли должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов

Форма организации – корпорация, траст или ассоциация

Управление должно осуществляться Советом директоров или доверенных лиц

Акции должны находиться в свободном обращении

Минимально число акционеров после первого года работы – 100

В собственности 5 лиц может быть не более 50% акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года

Особенности регулирования деятельности ЗПИФ (REIT) в США

Требования со стороны Комиссии по ценным бумагам:

Налоговые льготы:

Освобождение от уплаты налога на прибыль в случае соответствия всем требованиям к REIT в финансовом году

6

Характерные особенности REIT в США

Высокая концентрация рынка

Два крупнейших участника рынка составляют почти половину (46%) капитализации всех фондов арендного жилья в США

На 6 крупнейших фондов приходится 81% капитализации всех фондов арендного жилья в США

Работа в развитых регионах с высокими входными барьерами

Приоритет отдается городам с отсутствующей программой масштабной застройки и наличием сложностей с получением новых разрешений на строительство

При выборе новых проектов большое внимание уделяется демографической ситуации и макроэкономическому прогнозу развития регионов

Ориентация на города с высокой стоимостью жилья, по отношению к среднему доходу

Использование заемного финансирования

За счет разницы в ставках кредитов и доходности арендных проектов появляется возможность улучшить доходность на собственный капитал используя кредитный рычаг

Около 50% в среднем составляет доля долга в капитале фондов

7

Портрет арендатора REIT1

1 На основе крупнейшего фонда в США Equity Residential о своем портфеле

арендаторов составляют молодые люди в возрасте до 34 лет

в 2 раза

43 %

арендаторов это холостые люди или пары, не имеющие детей

средний доход арендатора превышает средний показатель США

арендаторов съезжает ежегодно по причине смены места жительства, продолжая арендовать жилье

арендаторов съезжает ежегодно по причине покупки жилья

78 %

<6 %

51 %

Состав проживающих в арендных квартирах

8

Чистый операционный доход (NET Operational Income – NOI)

Чистая операционная прибыль, рассчитанная без учета общих издержек и затрат на уровне фонда

Рассчитывается до уплаты налогов, амортизации и расходов связанных с обслуживанием долга

Позволяет сравнивать операционную эффективность различных фондов

Зачастую рассматривается в контексте роста дохода от проектов в стабилизированном портфеле (same-store NOI growth rate)

Основные показатели операционной эффективности

Поступления от операционной деятельности (Funds from operations - FFO)

Показатель для измерения денежного потока фонда от операционной деятельности, разработанный Национальной Ассоциацией Инвестиционных Трастов Недвижимости (NAREIT)

Так же используются модификации этого показателя:

‒ Normalized FFO (вычитаются единоразовые выплаты/прибавляются доходы)

‒ Adjusted FFO (вычитаются капитальные расходы, расходы на ремонт и коммерческие расходы, а так же производятся усреднения ставки аренды во времени и коррекция относительно рыночных показателей)

FFO (Поступления от операционной деятельности)

Доходы (убытки) от продажи

недвижимости

Чистая прибыль (US GAAP)

NOI (Чистый

операционный доход)

Расходы на уровне объектов:

- Налог на имущество - Операционные расходы - Коммерческие расходы

Доходы на уровне объектов:

- арендная плата - комиссионный доход

Амортизация

9

Дивидендная доходность (Dividend yield – DY)

Показатель текущей доходности инвестора

Общепринятый показатель инвестиций в финансовые активы, позволяющий сравнивать эффективность различных вложений

REIT так же выплачивают специальные дивиденды, за счет средств полученных от продажи части портфеля

Основные показатели операционной эффективности

Ставка капитализации (Capitalization rate – Cap Rate)

Показатель стартовой доходности инвестиционного проекта

Используется при приобретении или продаже функционирующего арендного дома

Влияет на расчет NAV фонда (Net Asset Value – сумма чистых активов)

Rental yield - модификация Cap rate используемая для оценки cash-on-cash возврата инвестиций, используется NOI последнего года

Cap rate (Ставка

капитализации)

Стоимость покупки/продажи

объекта

first year NOI (Чистый операционный доход за

первый год)

DY (Дивидендная доходность)

Текущая стоимость акции Сумма дивидендных

выплат на акцию за год

10

Название

Стоимость

активов под

управлением1,

$ млн

Число

сотруд-

ников,

чел.

Число

квартир,

шт.

Тип

недвижимости

в портфеле

Число штатов, где

расположены

арендные дома,

штук

Средняя

арендная

ставка,

$/мес.

Типовая

квартирография

проектов

Equity Residential

23 891 3 500 109 652

Бизнес класс и выше

Жилье для военных

11+ Нью-Йорк и

округ Колумбия 2 374 Студ., 1, 2, 3 - ком.

AvalonBay Communities

17 151 2 981 83 696 Комфорт класс и

выше

9 + Нью-Йорк и

округ Колумбия 2 388 Студ., 1, 2, 3 - ком.

Essex Property 12 331 1 806 59 160 Бизнес класс и

выше 2 1 882 Студ., 1, 2, 3 – ком.

United Dominion

Realty

7 664 1 569 40 728 Бизнес класс и

выше 17 + Нью-Йорк и

округ Колумбия 1 794 Студ., 1, 2, 3 – ком.

Camden

Property 7 858 1 750 62 649

Бизнес класс и

выше 9 + округ Колумбия 1 508

Студ., 1, 2, 3 – ком.

Aimco 6 144 1 625 49 053

Бизнес класс и

выше

Есть портфель

доступного жилья

21 + Нью-Йорк и

округ Колумбия 1 840 Студ., 1, 2, 3 – ком.

Крупнейшие ЗПИФН арендного жилья в США

1 Балансовая стоимость операционного портфеля недвижимости, не включает в себя финансовые активы, а так же недвижимость выставленную на продажу 11

Фонд Market

capitalization NOI1 FFO2

Rental yield3

Dividend yield4

Средний срок аренды, мес.

Заполненность5

Equity Residential 26 426 1 836 1 324 7,7% 3,0% 22 96%


25 228 1 264 1 083 7,4% 2,7% 22 96%

Essex Property 16 259 822 654 6,7% 2,4% 24 95%

United Dominion Realty

10 942 614 459 6,8% 3,0% 23 97%

Camden 7 026 571 414 8,3% 3,6% 20 95%

Aimco 6 257 593 346 7,1% 2,9% 25 96%

ВСЕГО 92 138 5 701 4 280 7,3% 2,9% 22 96%

Крупнейшие ЗПИФН арендного жилья в США Основные показатели по состоянию на 31 декабря 2015 г.

1 Net Operational Income (NOI) - чистый операционный доход

2 Funds from operations (FFO) – средства полученные от операционной деятельности

3 Арендная доходность, рассчитывается как соотношение NOI к стоимости покупки/строительства операционного портфеля недвижимости

4 Дивидендная доходность

5 Доля сданных в аренду квартир в стабилизированном портфеле, физически или экономически (от максимально возможного арендного потока)

Денежные показатели приведены в $ млн

Арендная доходность существенно превышает стоимость займов, что позволяет использовать кредитный рычаг для увеличения дохода на собственный капитал

12

Фонд Рост ставки

аренды Рост выручки Рост расходов Рост NOI4

Рост выплат дивидендов на

акцию

Equity Residential 4,8% 5,1% 2,5% 6,5% 10,5%


5,8% 5,0% 3,0% 5,8% 7,8%

Essex Property 7,7% 8,0% 2,1% 10,7% 10,8%

United Dominion Realty

5,1% 5,6% 3,0% 6,7% 6,7%

Camden 4,1% 5,2% 5,1% 5,2% 6,1%

Aimco 4,9% 4,5% 2,1% 5,6% 13,2%

Среднее 5,6% 5,6% 2,8% 6,9% 9,2%

1 В same-store портфель входят проекты которые по состоянию на 1 января 2014 г. и 2015 г. находились на целевых уровнях заполняемости

2 Средневзвешенное значение по капитализации

Крупнейшие ЗПИФН арендного жилья в США Показатели деятельности за 2015 г. (по same-store1 портфелю)

Темпы роста выручки в среднем в 2 раза превышают темпы роста расходов, что обеспечивает рост стоимости бизнеса и дивидендов

13

Возможность включения в состав ЗПИФН апартаментов, при условии приобретения их по ДДУ

Возможность включения в состав ЗПИФН нежилых помещений, необходимых для создания инфраструктуры арендного дома

Возможность участнику управляющей компании, являющемуся владельцем инвестиционных паев ЗПИФ, передавать имущество такой управляющей компании в оплату инвестиционных паев

Необходимые изменения регулирования ЗПИФН для развития рынка цивилизованной аренды

В части состава активов фондов

Освобождение арендных домов от уплаты налога на имущество, в том числе апартаментов

Введение налогового вычета из налога на доходы физических лиц для арендных платежей (выравнивание с налоговым вычетом при покупке жилья)

В части налогообложения фондов

Возможность заключения Договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом на срок более 15 лет

Это необходимо для возможности долгосрочного планирования инвестиционных доходов в ЗПИФН частными и институциональными инвесторами, а так же снижения операционных издержек связанных с продлением срока действия или переводом активов в новый фонд, что отрицательно скажется на доходах инвесторов

REITs не имеют ограничений по сроку деятельности, что позволяет им привлекать средства пенсионных фондов, страховых компаний, а так же суверенных инвестиционных фондов

В части ограничения срока действия Договора доверительного управления фондом

14

Приложения. Характеристики отдельных ЗПИФН.

15

Стоимость активов под управлением1, $ млн 23 891

Чистая операционная прибыль за 2015 г., $ млн 1 836

Число сотрудников 3 500

Тип недвижимости в портфеле

Квартиры бизнес класса и выше

Как правило от 100 квартир в комплексе

Жилье для военных

Ключевые локации

Бостон, Нью-Йорк, округ Колумбия, Сан-Франциско,

Сиэтл, Южная Калифорния (включая Лос-

Анджелес, округ Ориндж и Сан-Диего)

Число штатов, где находится недвижимость, штук 12 + округ Колумбия

Средняя арендная ставка по портфелю, $/мес. 2 374

Количество жилых комплексов под управлением, штук 394

Количество жилых единиц под управлением, штук 109 652

Квартирография жилых комплексов Студии, 1, 2 и 3-х комнатные квартиры

Крупнейшие ЗПИФН арендного жилья в США Equity Residential, NYSE: EQR



Чистая операционная прибыль за 2015 г., $ млн 1 264



Сбалансированный набор недвижимости, от

комфорт класса в пригородах, до бизнес+ класса в

премиальных локациях


Бостон, Вирджиния-Бич, Вудбридж, Ирвайн, Лонг-

Айленд, Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сан-Диего, Сан-

Франциско, Сан-Хосе, Сиэтл, Фэрфилд





Квартирография жилых комплексов

Студии, 1, 2 и 3-х комнатные квартиры

Есть несколько комплексов с 4 и 5-ти комнатными

квартирами.

Средняя площадь квартиры 86,2 кв. м

Крупнейшие ЗПИФН арендного жилья в США Avalonbay Communities, NYSE: AVB



Чистая операционная прибыль за 2015 г., $ млн 822


Тип недвижимости в портфеле Бизнес класс и выше

Ключевые локации Южная Калифорния, Сан-Франциско, Сиэтл

Число штатов, где находится недвижимость, штук 2





Средняя площадь 82,6 кв. м

Крупнейшие ЗПИФН арендного жилья в США Essex Property, NYSE: ESS







Сиэтл, Сан-Франциско, Лос-Аннджелес, округ

Ориндж, Остин, Даллас, Бостон, Нью-Йорк, округ

Колумбия





Квартирография жилых комплексов Студии, 1, 2 и 3-комнатные квартиры

Средняя площадь 83,5 кв. м

Крупнейшие ЗПИФН арендного жилья в США United Dominion Realty, NYSE: UDR







Вашингтон, Хьюстон, Южная Калифорния, Юго-

восток Флориды, Атланта, Даллас, Лас Вегас,

Тампа, Орландо, Денвер, Шарлотт, Феникс





Квартирография жилых комплексов Студии, 1, 2 и 3-комнатные квартиры

88,2

Крупнейшие ЗПИФН арендного жилья в США Camden Property, NYSE: CPT






Квартиры бизнес класса и выше

Есть портфель доступного жилья

Небольшой портфель индивидуальных домов


Атланта, Бостон, Денвер, Лос-Анджелес, Майами,

Нью-Йорк, округ Колумбия, Сан-Диего,

Сан-Франциско, Сиэтл, Филадельфия, Чикаго






Крупнейшие ЗПИФН арендного жилья в США Aimco (Apartment Investment and Management Company), NYSE: AIV


Настоящий аналитический обзор подготовлен Аналитическим центром АО «АИЖК» и может использоваться только в качестве информации общего характера. Данные, приведенные в настоящем документе, не являются рекомендацией о вложении денег. Информация предоставлена исключительно в ознакомительных целях. АО «АИЖК» не берет на себя никакой ответственности за любые прямые или косвенные убытки, затраты или ущерб, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в настоящем документе, включая представленные данные. Информация также не может быть рассмотрена в качестве рекомендации по определенной инвестиционной политике или в качестве любой другой рекомендации. Информация не может рассматриваться как гарантия, обещание или оферта, д. АО «АИЖК» не должно нести ответственность за последствия, возникшие у третьих лиц при использовании информации, изложенной в настоящем документе. Агентство в праве в любое время и без уведомления изменять информацию, изложенную в настоящем документе. Третьи лица (клиенты, инвесторы, акционеры и пр.) должны самостоятельно оценить экономические риски и выгоды от сделки (услуги), налоговые, юридические, бухгалтерские последствия, свою готовность и возможность принять такие риски. Агентство не дает гарантии точности, полноты, адекватности воспроизведения информации третьими лицами и отказывается от ответственности за ошибки и упущения, допущенные ими при воспроизведении такой информации. Информация, изложенная в настоящем документе, не может быть интерпретирована как предложение, оферта, рекомендация или консультация по инвестиционным, юридическим, налоговым, банковским и другим вопросам. В случае возникновения потребности в получении подобных консультаций следует обратиться к специалистам.

22

Рынок инвестиций в арендное жилье в...

Documents

Transcript of Рынок инвестиций в арендное жилье в...