14-04-2012

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Discussie hypotheken en ontwikkeling van het eigen woningbezit

Peter Boelhouwer

2Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Stellingen

De regulering van de hypothekenmarkt heeft grote en soms onbedoelde consequenties voor de ontwikkeling van het eigenwoningbezit

Ondanks de hoge Nederlandse hypotheekschuld stelt de Nederlandse koper zich niet risicovoller op dan zijn buitenlandse collega’s. De roep om verscherping van de kredietverlening is dan ook van uit het perspectief van de woningmarkt niet verstandig

De koopprijsontwikkeling in Nederland kan redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals

3Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Stelling I

De regulering van de hypothekenmarkt heeft grote en soms onbedoelde consequenties voor de ontwikkeling van het eigenwoningbezit

4Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

10 meil 2006 4

Hypotheekvormen sterk beïnvloed door fiscale beleid

• Lineaire hypotheek: jaren 50• Annuïtaire hypotheek: jaren 60 en 70 • Spaarhypotheek: jaren 80• Beleggingshypotheek: jaren 90 en 00 • Aflossingsvrije hypotheek: jaren 00• Banksparen: jaren 10• Annuïtaire hypotheek: jaren 10?

5Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2009

0

100

200

300

400

500

1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009

mediaan verkoop-prijs 0,25 mediaan inkomen 0,75 0,9

6Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Effect op de koopprijsontwikkeling door aanscherping hypotheeknormen (6% stijging woonlasten)

7Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Maximaal hypotheek bedrag met NHG

1x modaal 2012 = € 33.000

Bron: Bemiddelende Organen, Stichting Waarborgfonds Eigenwoningen en CBS, bewerking OTB

8Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Maximaal hypotheek bedrag zonder NHG

1x modaal 2012 = € 33.000

Bron: Rabobank en CBS, bewerking OTB

9Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Stelling II

Ondanks de hoge Nederlandse hypotheekschuld stelt de Nederlandse koper zich niet risicovoller op dan zijn buitenlandse collega’s. De roep om verscherping van de kredietverlening is dan ook van uit het perspectief van de woningmarkt niet verstandig

10Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Aandeel gesecuritiseerde hypotheken met betalingsachterstand >90 dgn, in diverse Europese landen

Bron: Poor en Fitch, bewerking EIB

11Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Betalingsachterstanden hypotheken in Europa 1994-2001 (Neuteboom 2008)

12Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Risico attitude van diverse huishoudenstypen in Europa 2003 (Neuteboom, 2008)

13Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Risico equivalenten van hypotheken 2003 (Neuteboom, 2008)

14Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Stelling III

De koopprijsontwikkeling in Nederland kan redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals

15Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2010

16Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Modelontwikkeling

• Constante• Verkoopprijs• Inkomen• Rente• Lange-termijn evenwicht (Woonquote)

• Seizoen effect

17Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011 (t.o.v. 2006)

18Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2009

0

100

200

300

400

500

1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009

mediaan verkoop-prijs 0,25 mediaan inkomen 0,75 0,9

19Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

VEH Marktindicator

20Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

VEH marktindicator vertraagd en aantal transacties

21Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

Prijs- en kosten-ontwikkeling vanmodale nieuwe koopwoning

Bron: CBS, OTB/Monitor Nieuwe Woningen, Woningborg, BDB + diverse bouwkosten-studies, NVB/Ing. H.J. van Harssel

22Koopprijsontwikkeling en financiering | 14-04-2012

EINDEEINDE