Integraal Vastgoedrekenen

DAG 121 september 2016

2

Uw docenten

Docent: André Deleroi MSc MRICS RT REVRICS registered valuer, CIS HypZert (MLV) valuer

Functie: Senior taxateur en adviseur

Docent: Léon van der Wal MScFunctie: Consultant

3

Programma dag 1

7.30 Ontvangst

8:00 Algemene introductie en actualiteiten

9:00 Theorie en rekenbegrippen inclusief casussen

12:30 Lunch

13:00 Vervolg

15.00 Netwerkborrel

4

Aandachtspunten

• Mobiele telefoons stil

• Laptops gesloten, behalve tijdens oefeningen

• Niet bellen, mailen, appen, sms-en, behalve tijdens de pauze

5

LeerdoelenWaar liggen onze ambities

6

Leerdoelen basiskennis vastgoed

• Bekendheid krijgen met de vastgoedmarkt• Weten welke partijen actief zijn en wat zijn de diverse belangen• Weten hoe een waarde tot stand komt• Het zelfstandig maken van een eenvoudige waardering• Het kunnen interpreteren van waarderingen en de kritische vragen

kunnen stellen• Bekend raken met actuele ontwikkelingen• Beknopte kennis opdoen over huurcontracten• Beknopte kennis opdoen over ruimtelijke ordening, dit bepaalt

immers veelal in grote mate (mede) de waarde• Weten waar je informatie kunt vinden om iets van een pand te

kunnen vinden

7

Introductie vastgoedmarktSpelers

8

Spelers en belangen

Spelers Focus

• Grondeigenaren Sluitende exploitatie

• Ontwikkelaars Marge maken

• Beleggers Rendement maken

• Gebruikers Genot van de zaak

Daarnaast

• Gemeenten

• Provincies

• Adviseurs/taxateurs

• Financiers / Banken

9

Activamarkt vs ruimtemarkt

Lokale en nationale

economie

Toekomst

verwachting

Kapitaal

markt

Cash flow

Marktwaarde

vastgoed

Geëiste

rendement

Aanbod

(eigenaren die

verkopen)

Vraag

(investeerders

die kopen)

Vraag

(huurders)

Aanbod

(verhuurders)

Huur &

bezetting

Ontwikkelmarkt

Indien ja

Toevoeging

aan

voorraad

Is ontwikkeling

winstgevend?

Stichtingskosten

incl grond

Activamarkt

Ruimtemarkt

10

Introductie vastgoedmarktSectoren

11

Sectoren

• Residentieel vastgoed• Koop• Huur• Regulier wonen, senioren, wonen/zorg combi’s• Woonconcepten (studenthotel, Friends-concept etc.)

• Commercieel kantoren• Commercieel retail• Commercieel bedrijfspanden• Commercieel logistiek• Commercieel recreatief• Commercieel parkeren• Commercieel specials (hotels, (lucht)havens ed.)

12

De cyclus van vastgoed

13

Algemene introductie en actualiteiten

14

De nieuwskoppen in onze ‘eigen’ media

15

Maar ook in de landelijke media

16

Nog even de crisis

17

Vastgoedmarkt na de crisis

• Warner Bros. economics: Road Runner

Bron: ROZ/IPD (eigen bewerking)

18

Van winst uit vastgoedontwikkeling naar een bredere legitimatie

Grondopbrengsten

Verkoopopbrengsten

Huuropbrengsten

Tijdelijke verhuuropbrengsten

Erfpacht-, haven- kadegelden

Direct Indirect

financieel of maatschappelijk

Kosten

Opbrengsten

Verwerving/inbreng

Bouw- en woonrijpmaakkosten

Plankosten

Kosten (tijdelijk) beheer

Werkgelegenheid

Energie, water en afval

Parkeerinkomsten

Detailhandelsomzet

Woningwaarde (OZB)

Veiligheid

Sociale cohesie

Uitkeringen

Zorgkosten

Infrastructuur/mobiliteit

Politie-inzet

Fysieke en sociale beheerkosten

19

Innovatie en nieuwe spelers in de vastgoedsector…

20

Vastgoed rekenen en waarderenDe basis principes

21

Vastgoed rekenen

• Alles heeft waarde

• Value, worth or price

• Waarde bepaald door: Netto opbrengsten Toekomstpotentie Emotie

• Opbrengst bepaald door: Marktvraag Situatie van de verkoper Financieringsmarkt Alles wat verder nog de ‘waarde’ bepaalt

22

De vastgoedketen en rekenmethodieken

23

Waarderingsmethodieken

• Comparatief

• Direct

• Regressie (hedonisch)

• Kapitalistiemethode (inkomstenbenadering)

• Bruto aanvangsrendement (BAR)

• Netto aanvangsrendement (NAR)

• Discounted Cash Flow methode (DCF)

• Residuele methode

24

Comparatieve methode

25

WaarderingsmethodiekenComparatief

26

WaarderingsmethodiekenComparatief

27

Kapitalisatie methode

28

WaarderingsmethodiekenKapitalisatie methode

• Bij regulier commercieel vastgoed meest gebruikt

• Ook bij beleggershuurwoningen veel gebruikt

• Niet transparant

• Veel correcties nodig op afwijkingen van standaard

• Banken zijn er gek op, net als buitenlandse partijen.

29

DefinitiesBAR

Het Bruto Aanvangsrendement is een ratio's om op basis van de bruto markthuur (de theoretische huur) de marktwaarde van een object te bepalen.

Totale investering:

• koopsom +

• kosten koper +

• achterstallig onderhoud +

• CW (markthuur – contracthuur) +

• CW leegstand +

• CW erfpacht +

30

Waardemethodiek:Bruto Aanvangsrendement (BAR)

B e l e g g i n g s w a a r d e

?

H u u r

E x p l o i t a t i e k o s t e n

G r o o t

o n d e r h o u d

R e s t w a a r d e

Tijd

Kasstroom eerste jaar

B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = k a s s t r o o m ( t = 1 ) / B A R

31

DefinitiesNAR

Het Netto Aanvangs Rendement is een ratio's om op basis van de netto markthuur (de theoretische netto huur) de marktwaarde van een object te bepalen.

Eerste jaar markthuur – marktconforme exploitatiekosten• NAR =

Totale investering

Typische vraagstelling:

• Wat is de prijs die in de markt voor een object wordt betaald?

32

BAR 8% BAR ?%

100% verhuurd0% aanvangsleegstandcontracthuur = markthuur

geen achterstallig onderhoudkosten koper 7%

100% verhuurd m.u.v. jaar 110% aanvangsleegstandcontracthuur = 80% markthuurna 1e jaar: markthuur = contracthuurachterstallig onderhoud = 10.000kosten koper 7%

koopsom + k.k. = 107.000 koopsom + k.k. + CW leegstand + CW (markthuur – contracthuur) + achterstallig onderhoud = 107.000

33

Waardoor wordt het BAR bepaald?

• Lage BAR kan betekenen:― Laag risicoprofiel

― Strategische locatie met groeipotentieel

― Sterke huurder, langjarig contract

― Verwachte waardegroei

― Eindwaarde overtreft de investering

― Hoge inflatieverwachting en derhalve huurgroei (inflation hedge)

― Gunstige financierbaarheid

• Een hoge BAR kan betekenen:― Hoge risicoverwachting

― Twijfels over de locatie

― Twijfels over de huurder en verhuurbaarheid

― Weinig tot geen waardegroei

― Lage eindwaarde (grondwaarde blijft over, vastgoed is incourant)

― Slechte financierbaarheid

34

Waardemethodiek:BAR uitdagingen

• Gebruik begrip BAR is niet eenduidig

• Onvoldoende transparantie in de markt om de BAR te gebruiken

• Vraag altijd naar de definitie van de gehanteerde BAR (wat zit er in, wat niet)

• Meest voorkomend: BAR = contracthuur/transactieprijs VON

• BAR zegt niets over leegstand op termijn• Wat als huurovereenkomst verloopt?• Huurder heeft contract van 20 jaar?

• BAR zegt niets over huurprijsontwikkeling

• BAR zegt niets over onderhoud & beheer

• BAR zegt niets over restwaarde ontwikkeling

Conclusie: BAR is weinig bruikbaar bij Financial Engineering

35

Discounted Cashflow methode

36

WaardemethodiekDCF methode

B e l e g g i n g s w a a r d e

?

H u u r

E x p l o i t a t i e k o s t e n

G r o o t

o n d e r h o u d

R e s t w a a r d e

Tijd

B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = N C W k a s s t r o o m

37

WaarderingsmethodiekenDCF methode

Gebaseerd kasstroominschattingen:

• Kasstroomparameters

• Inschatting exploitatiescenario• Verhuurscenario • (Huur)prijsontwikkelingen

• Inschatting discontovoet

• Controle op: m²-prijs, res. BAR en res. NAR

• Voordelen van een DCF

• Inzicht in kasstroomontwikkeling

• Transparantie aannames

• Te gebruiken bij sterk wisselende kasstromen en uitpondscenario’s

• Goed te gebruiken bij incourant vastgoed

• Goed te gebruiken voor Financial Engineering

38

Financiële rekenkunde

Centraal staat geld & tijd

Oftewel: de waardeontwikkeling van geld in de tijd

39

Indexeren

Indexeren is het aanpassen van een bepaalde periodiek terugkomend bedrag aan de inflatie

• Soms berust dat op een afspraak:

• Prijsindexatie van de lonen

• Indexatie van pensioenen

• Huurverhoging

• Soms houd je er zelf rekening mee:

• Indexatie van budget onderhoudskosten in de tijd

40

Indexeren

Indexeren = cashflow * (1 + index)^t

41

Oefening: Wereldreis

Stel:

• Je krijgt nu een bonus van € 10.500 (na belasting);

• Je wilt graag over 5 jaar een wereldreis maken;

• Een mooie wereldreis kost nu € 11.163,-;

• De inflatie bedraagt structureel naar 1,5% per jaar;

• Je verwacht 2,5% theoretisch rendement per jaar te halen (deposito);

• Je kunt kosteloos inleggen en opnemen.

Heb je straks voldoende geld voor de wereldreis?

42

Wereldreis

2021

43

DCF methodiek

• In feite wordt bepaald wat ‘iemand’ nu over heeft voor toekomstige kasstromen gegeven een bepaalde rendementseis.

• Naast de DCF is het aan te bevelen ook een BAR- en NAR-waardering te maken

• DCF methodiek geeft inzicht in kasstromen en kan risico’s kwantificeren en zichtbaar maken. Vaststellen van de discontovoet is bijzonder lastig en discutabel. Het hangt immers altijd samen met wat het risico is dat in de kasstromen is opgenomen versus wat in de discontovoet zit. Hier zit veel discussie en ruis op de lijn.

• Vandaar altijd toetsen met BAR en NAR

44

Financiële rekenkunde (eindwaardeberekening)

jaar storting rente saldo

0 1.000 - 1.000

1 - 60 1.060

2 - 64 1.124

3 - 67 1.191

4 - 71 1.262

5 - 76 1.338

saldot = storting x (1 + rente)^t

Voorbeeld: Planeconomie eindwaardeberekening

45

Financiële rekenkunde (contante waarde berekening)

jaar cashflow cw

0 - -

1 - -

2 - -

3 - -

4 - -

5 1.338 1.000

contante waarde = cashflow / (1 + rente)^t

46

Toekomst en heden

To e ko m st i g ka p i t a a l = >

C o n t a n t e w a a rd e = >

E W t = c a s h f l o w * ( 1 + R ) ^ t

C W t = c a s h f l o w / ( 1 + R ) ^ t

€100,- €104,- €108,16 €112,50 etc

€112.50 €108,16 €104,- €100,-

47

RekencasusKantoorbelegging

48

RekencasusKantoorbelegging

Vragen:

(1) Wat is de beleggingswaarde van deze woning?

(2) Wat is het BAR van deze woning?

BELEGGINGSBEREKENING (dcf-methode, IRR, BAR, NAR)

Uitgangspunten

BVO 160 m2

GBO 125 m2

Huurprijs 1.125€ per maand

Onderhoud 1.200€ per jaar

OZB 0,096% van de WOZ waarde

Waterschap 173€ per jaar

Verzekering 300€ per jaar

Beheer 300€ per jaar

Inflatie 2,00%

Huurstijging tov inflatie 0,00%

WACC (=IRR-eis) 6,75%

Waarde als koopwoning 280.000 von

Kosten koper 3,00%

Exploitatieperiode 25 jaar

49

DCF-berekening Internal Rate of Return (IRR)

Typische vraagstelling bij discontovoet als input:

• Wat is de waarde van een toekomstige kasstroom gegeven mijn discontovoet?

• Welke kostprijsdekkende huur moet ik vragen om aan mijn rendementseis te voldoen?

Typische vraagstelling bij discontovoet als output:

• Is de IRR van een beleggingsvoorstel hoger dan mijn gewenste rendement?

• Effecten van ‘hold and sell’

• Financial Engineering vraagstukken

50

Rendementseis (discontovoet)

• Definitie: de rendementseis is een disconteringsvoet die de waarde van tijd vertegenwoordigt voor de belegger. Het bestaat uit inflatiecompensatie, een risicopremie, de kosten van financiering en opportunity costs.

• De rendementseis (= rentepercentage) is ‘input’ in de berekening van de contante waarden van kasstromen

• De uitkomst van de berekening is de Netto Contante Waarde: de optelsom van alle contante toekomstige kasstromen. Deze kan zowel negatief als positief zijn, en is afhankelijk van de hoogte rendementseis.

51

DCF-berekening (IRR)

• Definitie: De Internal Rate of Return is de disconteringsvoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen gelijk is aan de investering.

• Oftewel, de NCW is bij de rentevoet van de IRR gelijk aan 0

• De IRR is een resultante (‘output’) van de bekende of geraamde kasstromen!

52

Residuele methode

53

WaarderingsmethodiekenResiduele methode

Waarde te realiseren vastgoed (100)

Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (70)

Grond (30)

Waarde te realiseren vastgoed (100)

Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (100)

Waarde te realiseren vastgoed (100)

Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (130)

Grond (-30)

Grond (0)

0

Grondquote (30%)

Grondquote (0%)

Grondquote (-30%)

54

WaarderingsmethodiekenResiduele methode

De residuele rekensom

Opbrengst 200.000

Bouwkosten 120.000

Overige kosten 30.000

Resteert 50.000

55

Stichtingskostenopzet

Bij projectontwikkeling wordt voor de opbouw van de stichtingskosten vaak de volgende onderverdeling gebruikt:

• Bouwkosten

• Bijkomende kosten

• Algemene kosten

• Winst & risico

• Rentekosten

• BTW

• Hoe omgaan met grondkosten

56

Merk op: Marge (winst) op het einde van het project

Cash flow projectontwikkelaarBeleggingsgvastgoed

marge

oplevering

nu start bouw

grondkosten

57

Cash flow projectontwikkelaar Koopwoningen

Nu Start bouw

Oplevering

Afname grond

1ste termijn koper

2de termijn aannemer

2de termijn koper

3de termijn aannemer

3de termijn koper

4de termijn aannemer

4de termijn koper

5de termijn aannemer

5de termijn koper

Conclusie:

- Nauwelijks financieringsbehoefte (en dus ook geen rentelasten) gedurende de bouw

- Grondwaarde bij start bouw = verkoopopbrengst bij start bouw - realisatiekosten

58

WaarderingsmethodiekenResidueel (m.n. grond / overtollig vastgoed)

59

Casus Residuele grondwaardeberekening

(1) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als huurwoning?

(2) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als koopwoning?

Beleggers huurwoning Koopwoning

Beleggingswaarde 235.547€ VON-prijs 280.000€

Bouwkosten 700€ excl. BTW per m² BVO Bouwkosten 700€ excl. BTW per m² BVO

Bijkomende kosten 18,00% over bouwkosten Bijkomende kosten 18,00% over bouwkosten

Algemene kosten 5,00% over bouwkosten + bijkomende kosten Algemene kosten 5,00% over bouwkosten + bijkomende kosten

Winst & Risico 3,00% over ontwikkelomzet excl. BTW Winst & Risico 6,00% over ontwikkelomzet excl. BTW

Rente tijdens de bouw 5,25% Rente tijdens de bouw 5,25%

Bouwperiode 8 maanden Bouwperiode 8 maanden

60

Samenvatting

61

Het vastgoed proces en de rekenmethodieken

62

Het vastgoed proces en de rekenmethodieken

(residuele) grondwaarde berekeningen

(bouwrijp)

DCF-berekeningen

BAR / NAR berekeningen

Tijd

ProjectontwikkelingGrondexploitatie Beleggingsfase

(residuele) grondwaarde berekeningen (huidige staat)

63

Verdieping

64

Rendement

65

Rendement

• R = Rendement

• O = Opbrengst

• K = Kapitaal

Rt =

Formule Rendement

O t

K t -1

66

Rendement

• R = Rendement in jaar t

• K = Kapitaal in jaar t

• I = Inkomsten eind jaar t

• U = Uitgaven begin jaar t

Formule Rendement

Rendement Kasstroom Kapitaalsontwikkeling

Rt = It - Ut + Kt - Kt-1

Kt-1

67

Indirecte kasstroom 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Investering -15.200.000

Marktwaarde 15.200.000 15.504.000 15.339.658 16.106.640 16.428.773 16.422.202 16.757.349

Verkoop 16.757.349

Gerealiseerde waardemutaties 335.147

Ongerealiseerde waardemutatie 304.000 -164.342 766.982 322.133 -6.571 INDIRECT

Directe kasstroom

Bruto huuropbrengsten 1.064.000 712.000 1.100.483 1.119.192 1.138.218 1.157.568

Exploitatiekosten -127.680 -129.851 -132.058 -134.303 -136.586 -138.908

Opbrengsten uit vastgoedbelegging 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 1.018.660 DIRECT

Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20%

Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04%

Geconsolideerd beleggingsresultaat 1.240.320 417.807 1.735.407 1.307.022 995.061 1.353.807

TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24%

Netto kasstroom -15.200.000 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 17.776.009

IRR 7,38%

Total Rate of Return (TRR)

Directe opbrengsten

Indirecte opbrengsten

Hoe bereken je IRR, TRR?

68

Financiering

69

Motieven voor financieringLiquiditeitsbehoefte

• Vastgoed aankopen

• Grond aankopen

• Locatie met tijdelijke exploitatie

• Investeringen in groot onderhoud

• Renovatie

• Subsidie volgt later

• Planontwikkeling

70

Redenen om vreemd te financieren

1. Hefbomen

2. Meer omzet met hetzelfde eigen vermogen

3. Participatiegraad verlagen

4. Risicobeperking / risicospreiding

5. Verhandelbaarheid verhogen

6. Disciplinerende werking

71

Casus Financiering

Indirecte kasstroom 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Investering -15.200.000

Marktwaarde 15.200.000 15.504.000 15.339.658 16.106.640 16.428.773 16.422.202 16.757.349

Verkoop 16.757.349

Gerealiseerde waardemutaties 335.147

Ongerealiseerde waardemutatie 304.000 -164.342 766.982 322.133 -6.571 INDIRECT

Directe kasstroom

Bruto huuropbrengsten 1.064.000 712.000 1.100.483 1.119.192 1.138.218 1.157.568

Exploitatiekosten -127.680 -129.851 -132.058 -134.303 -136.586 -138.908

Opbrengsten uit vastgoedbelegging 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 1.018.660 DIRECT

Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20%

Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04%

Geconsolideerd beleggingsresultaat 1.240.320 417.807 1.735.407 1.307.022 995.061 1.353.807

TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24%

Netto kasstroom -15.200.000 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 17.776.009

IRR 7,38%

72

Hefbomen

• De kosten van vreemd vermogen zijn lager dan de kosten van eigen vermogen (uitzonderingen?)

• Waarom activa met een laag risico met eigen vermogen financieren?

• Door vreemd vermogen toe te voegen aan je kapitaalsstructuur verlaag je de gemiddelde kostenvoet van vermogen

• En verhoog je het rendement op eigen vermogen

• Verandert de rendementsopbouw van het eigen vermogen van hoofdzakelijk direct rendement (netto huur) naar hoofdzakelijk indirect rendement (restwaarde)

• Maakt de vastgoedbelegging spannend en zorgt ervoor dat investeerders hun werk efficiënter en effectiever gaan doen.

73

HefbomenPrincipe op basis van kasstromen

Investering

Netto kasstroom

Lening

Storting EV

Rente en aflossing

Dividend

Kasstroom project

Kasstroom Financiering (VV)

Kasstroom eigen vermogen (EV)

74

Hefboom 60% VV

LTV 1-LTV

rEVrVV

rproject

LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

75

Hefboom 80%

LTV 1-LTV

rEVrVV

rproject

LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

76

Cash flow waterfall

Kasstroom project

Senior Debt Service

1e achtergestelde lening

2e achtergestelde lening

Kasstroom EV

77

Senior lening

Achtergestelde lening

Participatie lening

Preferente aandelen

Eigen vermogen

Mezzanine

FinancieringslegoVoorbeeld mezzanine kapitaalstructuur

78

Vragen?

79

Docent

André Deleroi MSc MRICS RT REV, senior taxateur en consultant

E-mail: a.deleroi@fakton.com

M: +31(0)6 270 660 47

Beurs-WTC - Beursplein 37

P.O. Box 30188 - 3001 DD Rotterdam

T: +31(0)10 300 6000 - www.fakton.nl/valuation

2003 – heden : Fakton

• financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken

• Taxateur van commercieel vastgoed, staatssteuntoets

• Expert van parkeervraagstukken

1998 – 2003 : Ballast Nedam Engineering, civieltechnisch constructeur

80

Docent

Léon van der Wal MSc, consultant

E-mail: l.v.d.wal@fakton.com

M: +31(0)6 256 393 56

Beurs-WTC - Beursplein 37

P.O. Box 30188 - 3001 DD Rotterdam

T: +31(0)10 300 6000 - www.fakton.nl/valuation

2015 – heden : Fakton, consultant

• financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken

• taxaties ontwikkelingslocaties

2014 – 2015: SENS Real Estate, Assistant Project Manager