Sprookjes en feiten over de vastgoedmarkt

OPENBAAR COLLEGE 22 11 2011door Prof. dr. Aart Hordijk

Lezersavond o.l.v. Anita de Haas

De Thema’s van vanavond

• Vastgoed economie

• Beleggen en huren

• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt

• Hypotheek en rente

• Conclusies

De Thema’s van vanavond

• Vastgoed economie• Beleggen en huren

• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt

• Hypotheek en rente

• Conclusies

Kenmerken Vastgoed Economie : Inelasticiteit van het aanbod en

de dynamiek van de vraag

• De positie van het vastgoed in de economie• De verhouding vastgoed en economisch beleid• Het vastgoed vergeleken met andere sectoren• Kenmerken van de vastgoedmarkt

Vraag, Aanbod en Huur : een voorbeeld

• We «zoomen » in op een specifieke deelmarkt: kantoren in de periferie van stad B

• Stel dat in 10 jaar het aantal werknemers is gestegen van 12000 naar 15000 en dat de ontwikkelaars daar tijdig op inspeelden

• De 15000 bezetten dan samen 560duizend m2 verspreid over bijvoorbeeld 70 à 80 gebouwen

• Gemiddelde huur 200 Euro per m2 per jaar

Vraagfuncties : gebruikersmarkt

Ruimte m2

Huur

560

200

12000

15000

18000

Vervolg Voorbeeld

• Stel dat ontwikkelaars een groei verwachten van de vraag naar kantoorruimte en daarom 140 duizend m2 nieuwe kantoren bouwen

• De voorraad van 560 breidt dan uit tot 700• Is de vraag inderdaad op die manier gegroeid dan blijft de huur

op 200 • Als de vraag echter daalt dan is er een aanbod overschot

waardoor de huur daalt van 200 naar 160• Als de daling van de vraag zich effectief doorzet, dan zakt de

huur in theorie door naar 125

Grafiek van het voorbeeld

560 700

200

160

125

LTMK

V2

V1

V3S1

S2

Beleggings/investeringsmarkt

• Beleggers kopen vastgoed met het oogmerk om huurinkomsten daaruit te genereren

• Beleggers stellen daarbij een (markt)rendementseis die gebaseerd is op een risicovrij rendement en een risico opslag

• De formule luidt : prijs = huur/marktrendement

Grafiek: investeringsmarkt

h

p

h*

p*

Vastgoed ontwikkeling

• Is een complexe en creatieve functie in de samenleving die in alle gevallen erg risicovol is

• Vergt intense interactie en coöperatie met de publieke sector • Voor bronnen van kapitaal en financiering zijn goede relaties

nodig met de bankwereld• Vastgoed ontwikkeling is de meest cyclische activiteit binnen

de vastgoedsector• Is er een theoretisch kader voor deze beslissingen te vinden ?

Het vierkwadranten model

• Het NO kwadrant : de gebruikersmarkt • Het NW kwadrant : de vastgoed activamarkt• Het ZW kwadrant : de ontwikkelingsmarkt • Het ZO kwadrant : de voorraad vastgoed

De vier kwadranten hangen mathematisch samen

Grafiek van het Vierkwadranten Model

S

C

h

p S*p*C*

h*

Interpretatie van het Vierkwadranten model

• Dynamiek zit in de Huur en de Beleggingsmarkt (dynamiek van de vraag)

• Reactie van het aanbod is op korte termijn inelastisch• Effect van Huur en Beleggingsmarkt werkt daarom vertraagd

door in de Ontwikkeling/bouw en de Voorraad vastgoed• Het vierkwadranten model is nuttig vanwege de verklarende

werking, ook voor de koopsector

De Thema’s van vanavond

• Vastgoed economie

• Beleggen en huren

• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt

• Hypotheek en rente

• Conclusies

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

5B

NP

gro

ei %

pj

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

To

taal

Ren

dem

ent

% p

j

BNP* WinkelsKantoren BedrijfsruimtenWoningen

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

VastgoedAandelenObligaties

Beleggingingsrendementen

0

2

4

6

8

10

12

14

Le

eg

sta

nd

(%

va

n O

MH

W)

Rotterdam

Amsterdam

Den Haag

Utrecht

Alle kantoren

Leegstandsontwikkeling kantoren

De Thema’s van vanavond

• Vastgoed economie

• Beleggen en huren

• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt• Hypotheek en rente

• Conclusies

0

50

100

150

200

250

30019

74

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

WoningprijsBron: NVM

Ontwikkeling woningprijs vanaf 1974

0

50

100

150

200

250

30019

78

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Woningprijs Woningprijs 78 met inflatie

Woningprijs 78 met inflatie +1%Bron: NVM

Ontwikkeling woningprijs afgezet tegen inflatie

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%20

01-3

2002

-1

2002

-3

2003

-1

2003

-3

2004

-1

2004

-3

2005

-1

2005

-3

2006

-1

2006

-3

2007

-1

2007

-3

2008

-1

2008

-3

2009

-1

2009

-3

2010

-1

2010

-3

2011

-1

2011

-3

Bron: NVM

Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaalTransactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2006

-3

2006

-4

2007

-1

2007

-2

2007

-3

2007

-4

2008

-1

2008

-2

2008

-3

2008

-4

2009

-1

2009

-2

2009

-3

2009

-4

2010

-1

2010

-2

2010

-3

2010

-4

2011

-1

2011

-2

2011

-3

Tussenwoning Hoekwoning2-onder-1-kap woning Vrijstaande woningAppartement

Bron: NVM

Ontwikkeling aantal woningen in aanbod

2,5%

5,5% 7,

1% 8,5% 10

,5%

12,8

%

14,7

%

3,8%

7,6% 10

,0%

11,5

% 14,2

% 17,9

% 20,7

%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen

2 - 3 kwartalen

3 - 4 kwartalen

1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs ( woningen totaal naar verkooptijdklasse)

2008-2 2011-3Bron: NVM

Verkoop nieuwbouw woningen : looptijd in dagen

Nieuwbouwwoningen

De Thema’s van vanavond

• Vastgoed economie

• Beleggen en huren

• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt

• Hypotheek en rente• Conclusies

Hypotheek en rente• Kwetsbaarheid overheidsfinanciën vanwege aftrek

hypotheekrente

• Rapporten daarover door OESO, IMF, CPB, SER, DNB

• Politieke patstelling op de woningmarkt, zowel op de huur als op de koopwoningen markt

• Wel incidenteel de “kaasschaaf” gehanteerd

• Aangescherpte eisen bij hypotheek verstrekking

• Gevolg : grote onzekerheid en daardoor terughoudendheid bij koop en huur beslissingen

Hypotheekvormen

Annuïtair Lineair

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

VastgoedAandelenObligaties

Beleggingsrendementen

0

2

4

6

8

10

12

14

0

50

100

150

200

250

30019

74

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Woningprijs Hypotheekrente (procent)Bron: NVM

Ontwikkeling woningprijs vanaf 1974

Effect rente stijging van 1%

• van 8% naar 9% : 12,5 % stijging

• van 4% naar 5% : 25% stijging

• gevolg : overheidfinanciën lopen bij het huidige

renteniveau een groter risico wanneer de rente 1% stijgt

ROZ (1934) : Eigenaar Belang van Vastgoed

Leden zijn :

AEDES NEPROM NVMIVBN VBOVEH VastgoedProVVE Belang Vastgoed Belang KNB

In 2005 : rapport “Beperking van de hypotheekrente aftrek heeft ingrijpende gevolgen”

Twee conclusies uit het ROZ rapport 2005

prijseffect best. bouw

inkomenseffect

(maandlasten +)

Volledige Defiscalisering -18% € 270-1000

Maximering Woningschuld(50%) -9% € 130-500

Normering Aflossing (30 jaar) -1% € 10-30

Uniform Tarief in box 1 (42%) 0% € 10-190

Van box 1 naar box 3 -5% € 60-360

De Thema’s van vanavond

• Vastgoed economie

• Beleggen/huren en kopen

• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt

• Hypotheek en rente

• Conclusies

Aantal Conclusies• Onduidelijk overheidsbeleid, heeft kansen laten lopen

• Onzekerheid bij de woonconsumenten

• Woningmarkt zit op slot, hoe trekken wij die weer vlot ?

• Integrale overheidsvisie op de woningmarkt gewenst

• Ook leegstand in kantoren en winkels neemt toe

• Daarom centrale ruimtelijke regie zeer gewenst

• Residuele grondwaarde kan, maar kan ook dalen !

• Annuïtaire hypotheken lossen veel op

- Europese schuldencrisis- Consumentenvertrouwen daalt- Zit met restschuld- Geen maatwerk banken- Veel aanbod & dalende prijzen

- Terug naar 6% overdrachtsbelasting- NHG naar € 265.000

- Rente daalt- 2% overdrachtsbelasting- NHG op € 350.000- Huizen goedkoper- Ruime keus / Prijs onderhandelbaar

Balanceren tussen goed en slecht nieuws : koopwoningen

Sprookjes en feiten over de vastgoedmarkt

OPENBAAR COLLEGE Met dank aan de volgende bronnen : Di Pasquale/Wheaton, IPD Nederland, NVBouw, NVM, ROZ, info :

a.c.hordijk@tiasnimbas.edu

Lezersavond o.l.v. Anita de Haas