voorwoord
Krimp = samen groeien
Kansen in Krimp. Ik kan hier heel kort over zijn.
Krimp is samen groeien. Krimp daagt ons uit om
samen te werken om de regio Twente concurrerend
neer te zetten. Dat betekent dat elk ‘stukje vastgoed’,
of dit nu een woning is of een kantoorpand, echt raak
moet zijn.
Ik wil de vastgoedorganisaties uitdagen om in een
teruglopende markt een gezamenlijk panorama te
vinden op de vastgoedportefeuille in Twente. En
dan doet de provincie mee! Want in een gezamenlijk
beeld krijgen alle ‘stukjes vastgoed’ - ofwel de lokale
initiatieven - betekenis en weet de gebruiker zich
echt betrokken.
Een sprekend voorbeeld is de Expeditie 2040 in
Twente. Een initiatief van een groot aantal Twentse
gemeente- en corporatiebestuurders om een
gezamenlijk panorama op Twente te vinden. Een
panorama met gezag. De provincie doet natuurlijk
mee, omdat in de regio bestuurders de handen
ineenslaan en samen die zaken willen ontwikkelen
die nu moeten gebeuren, in reactie op een krimpende
markt.
Komen tot een gezamenlijk panorama vraagt
partnerschap en het terugbrengen van de menselijke
maat in ruimtelijke ontwikkelingen. Voor de
vastgoedmarkt is dat in mijn ogen onmisbaar.
Wat is de behoefte van inwoners en ondernemers?
Hebben we het over hetzelfde als we de behoefte
identificeren? En is er voldoende match, nu én in
de nabije toekomst? De Vastgoedrapportage Twente
zie ik als een belangrijk hulpmiddel bij het vinden
van een gezamenlijk panorama. Eén die de regio
concurrerend neerzet ten opzichte van andere regio’s
in Nederland. Als een regio met unieke kwaliteiten.
Ik zou willen dat in deze krimpende markt de
concurrentie binnen de regio onmiddellijk wordt
gestopt. Maar een krachtige concurrerende regio
met unieke kwaliteiten stimuleer ik. Als het gaat
om vastgoed en innovatie in Twente liggen er
gouden kansen! Kansen pakken, samenwerken in
de regionale economie, de ruimtelijke kwaliteit, de
sociale kwaliteit en het leefklimaat, dat is de Kracht
van Overijssel*.
Bert Boerman
Gedeputeerde Ruimtelijke Ordening,
Water en Jeugdzorg.
*Zie www.overijssel.nl/Hoofdlijnenakkoord 2011-2015 “De Kracht van Overijssel”
1
Vastgoedrapportage Twente 2011
2
3inhoud
01 Voorwoord
03 Inhoud
04 Samenvatting
09 Inleiding
10 Wonen
24 Kantoren
34 Winkelruimten
42 Bedrijfsruimten
48 Bedrijventerreinen
58 Infrastructuur
64 Sociaal-economischeontwikkelingen
70 Begrippen
72 Onderzoeksverantwoording
73 Colofon
Vastgoedrapportage Twente 2011
4De Vastgoedrapportage Twente laat dit jaar een
duidelijk beeld zien. In de meeste sectoren is een
dalende lijn waarneembaar of blijven de cijfers stabiel.
De kredietcrisis heeft haar sporen zeker nagelaten
in de vastgoedmarkt. We zien een wisselvallig
beeld in de cijfers. In sommige deelmarkten stijgt
het aantal opnames, maar daarentegen stijgt het
aanbod ook. Waar 2010 in de meeste sectoren een
duidelijk beeld liet zien, is het beeld in de eerste helft
van 2011 wisselvallig. Sommige deelmarkten laten
positieve cijfers zien, andere ook weer negatieve. De
belangrijkste feiten uit de Vastgoedrapportage Twente
2011 op een rij.
Wonen
De gemiddelde koopsom
van alle in Nederland
verkochte woningen is
in het eerste halfjaar van
2011 licht gestegen tot
e 240.813,-, ten opzichte
van het eerste halfjaar van
2010 een stijging van 1,0%.
In vergelijking met het hele
jaar 2010 is de koopsom ook
licht gestegen (e 239.476,-).
In het eerste halfjaar van 2011 bedroeg de gemiddelde
koopsom voor een woning in Twente e 208.971,-,
een daling van 0,9% vergeleken met een jaar eerder
(e 210.804,-). Twente laat in vergelijking met
Nederland een daling zien.
In Twente staan in totaal 7.984 woningen te koop.
De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van
2011 bedroeg 125 dagen, een stijging van 23 dagen
vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2010. Tot 1 juli
zijn er 1.583 woningen verkocht en ingeschreven bij
het Kadaster; in de eerste helft van 2010 waren dat er
1.913.
5samenvatting
Kantoren
Op 1 juli 2011 heeft de
regio Twente een aanbod
aan kantoorruimte van
199.600 m², vergeleken
met het aanbod op 1 juli
2010 is dit een lichte
daling van 2,2%.
Het opnamecijfer voor
2010 in Twente komt
17,2% hoger uit dan
het voorgaande jaar en
bedraagt 65.400 m². Dit is boven het niveau van 2007,
maar nog fors onder het niveau van 2008 (88.400 m²),
dat echter een uitzonderlijk goed jaar was in de
kantorenmarkt in Twente. In de eerste helft van 2011 is
28.600 m² opgenomen, 33,5% minder dan in dezelfde
periode vorig jaar, toen er 43.000 m² werd opgenomen.
In de gemeente Enschede is op dit moment het grootste
aantal vierkante meters opgenomen, maar er is niet
veel verschil met de gemeenten Hengelo en Almelo.
De kantorenmarktratio bedraagt voor het jaar
2010 30,6%, een stijging van 4,0% in vergelijking
met een jaar eerder. Voor het eerste halfjaar is de
kantorenmarktratio 14,3%.
De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in
2010 e 122,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken
met een jaar geleden toen de gemiddelde huurprijs
e 121,- per m² bedroeg. De hoogste huurprijzen worden
op dit moment gerealiseerd in Enschede en Almelo.
Voor bestaande bouw variëren de prijzen in 2010
tussen e 105,- en e 130,- voor luxe kantoorruimte en
tussen e 75,- en e 95,- per m² voor minder courante
kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd in 2010 tussen
e 120,- en e 140,- per m² betaald; de prijs voor
nieuwbouw is daarmee licht gedaald in Twente.
In de eerste 6 maanden van 2011 bedroeg de gemiddelde
gerealiseerde huurprijs e 129,-, een stijging van 2,4%
ten opzichte van een jaar geleden (e 126,- per m²). Voor
nieuwbouw werd halverwege 2011 gemiddeld e 150,-
per m² gerealiseerd. De huurprijzen blijven nog steeds
intact, wel zien we in deze markt dat verhuurders erg
genegen zijn om incentives weg te geven.
Winkelruimten
De winkelmarkt in
Twente laat nog steeds
een duidelijk negatief
beeld zien, wat vooral in
het aanbod zichtbaar is.
Vorig jaar werd in heel
Twente 101.300 m²
aangeboden; op de
peildatum 1 juli 2011 is
het aanbod gestegen naar
123.600 m², vergeleken
met het aanbod op 1 juli 2010 een forse stijging van
22,0%. Dit komt mede doordat er in de diverse steden
in Twente een aantal grote winkelruimten aan het
aanbod zijn toegevoegd. Op 1 juli 2011 werd in de vier
grote Twentse steden circa 82.100 m² winkelruimte
aangeboden verdeeld over 225 te koop of te huur
staande objecten met een gemiddelde unitgrootte van
365 m². De totale opname over 2010 is gestegen tot
53.500 m², 46,2% meer dan de opname in 2009
(36.600 m²). Dit is een forse stijging, desalniettemin
spreken we nog steeds over een verruiming van
de winkelmarkt. In het eerste halfjaar van 2011
zien we wel dat er weer een opnamestijging heeft
plaatsgevonden ten opzichte van 1 juli 2010, maar
nog lang niet tot het niveau van de jaren ervoor. In het
eerste halfjaar van 2011 werd 23.675 m² opgenomen,
een forse stijging van 22,7% ten opzcihte van dezelfde
periode het jaar ervoor. Er vinden net zoals in de
afgelopen jaren nog steeds weinig grote transacties
plaats.
Vastgoedrapportage Twente 2011
6Bedrijfsruimten
De bedrijfsruimtemarkt
laat ook in Twente
een verruiming zien.
Vergeleken met 1 juli 2010
steeg het aanbod sterk met
24,2% tot 561.900 m² op
1 juli 2011. Het aanbod
bestaat uit 354 objecten
met een gemiddelde
grootte van 1.587 m².
Vorig jaar werden er
271 objecten aangeboden. Van het aantal objecten
dat te huur of te koop staat, is 9% nieuwbouw. De
vier grote steden zijn in totaal goed voor 381.400 m²,
een stijging van 13,5% in vergelijking met dezelfde
periode vorig jaar.
In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen,
een stijging van 24,8% ten opzichte van 2009. Dit komt
vooral doordat 2009 een erg slecht jaar was waarin
bedrijven zich veelal terughoudend hebben opgesteld.
Er zijn in 2010 in totaal 159 transacties verricht met
een gemiddelde grootte van 1.007 m². In de eerste
6 maanden van 2011 waren er 104 transacties, samen
goed voor 152.600 m², een forse stijging van 94,9%
ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De
bedrijfsruimtemarkt laat wel een negatief beeld zien.
Er komt veel meer aanbod bij dan dat er opnames
plaatsvinden.
De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten in
Twente is in 2010 licht gestegen tot gemiddeld
e 42,- per m². In de eerste 6 maanden van 2011 is
het huurprijsniveau gestegen naar e 43,- per m². De
huurprijzen blijven in de huidige markt nog redelijk
in stand. Wel worden er meer huurvrije perioden en
overige incentives weggegeven.
Bedrijventerreinen
In 2010 is er in Twente
21,4 hectare grond
uitgegeven, vergeleken
met het jaar ervoor
een forse stijging van
71,5%. De grondprijs
van de direct uitgeefbare
terreinen van de drie
grootste steden (Almelo,
Hengelo en Enschede)
varieert van e 65,- tot
e 175,- per m² en op sommige locaties wordt in de
regio al e 250,- per m² betaald. Op toplocaties in
Twente wordt zelfs al e 400,- per m² betaald. Op
’t Oosterveld en de Westermaat in Hengelo, Op de
Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/Kotmanpark
in Enschede en Buren-De Veldkamp in Borne zijn een
paar van die locaties. De Oldenzaalse grond varieert
van e 125,- per m² tot maximaal e 135,- per m². De
overige gemeenten in Twente hanteren grondprijzen
variërend van e 67,- per m² tot e 130,- per m².
De 14 gemeenten hebben samen circa 228 hectare
bedrijventerrein direct voor uitgifte beschikbaar. De
gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo hebben
traditiegetrouw de meeste grond in de verkoop.
In Twente is bij de gemeenten op termijn circa
414 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is
er circa 100 hectare op termijn uitgeefbare grond bij
particulieren in bezit.
7Infrastructuur
De Rijksweg A1 is voor
Nederland een van de
belangrijkste hoofdwegen,
economisch gezien
zelfs de belangrijkste
van Nederland. In
het bijzonder is de
weg van belang voor
Twente vanwege de
verbinding met de
Randstad (onder andere
Schiphol en Rotterdam). De A1 is ook de internationale
hoofdtransportas tussen Nederland en de rest van
Europa (vooral Duitsland, Scandinavië en de nieuwe
Oost-Europese EU-landen).
Het is van groot belang dat de weg als transportas
zijn functie in de toekomst goed kan vervullen. Het
vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid. Steeds
vaker wordt de rechterrijstrook op de A1 ingenomen
door vrachtverkeer. Dit veroorzaakt dat het goed
functioneren van de snelweg in gevaar komt. Op
termijn moet de A1 2 keer 3 rijstroken krijgen. De
A1 tussen Apeldoorn (knooppunt Beekbergen) en
knooppunt Azelo in Twente krijgt haar langverwachte
capaciteitsuitbreiding. Tot dusverre was de A1
nog niet in de planning van het Rijk opgenomen.
Door een bijdrage van de regionale partners van
25% van de aanlegkosten is het Rijk bereid de A1
in haar meerjarenprogramma voor 2020-2028 op te
nemen. Het rijksgeld komt vanaf 2021 beschikbaar.
De regionale middelen van de provincies Overijssel
en Gelderland en Regio Twente worden gebruikt om
de capaciteitsuitbreiding van de A1 te versnellen,
waardoor omstreeks 2016 met het werk kan worden
gestart. Ondanks een aantal kortetermijnmaatregelen
neemt de verkeersdruk op de A1, mede door het
grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer toe. Rijk
en regionale partners hebben nu in een verkenning
gezamenlijk vastgesteld dat al voor 2020 dermate grote
knelpunten op de A1 ontstaan dat een structurele
capaciteitsuitbreiding van de A1 noodzakelijk is.
Daarbij gaat de voorkeur uit naar uitbreiding van
de capaciteit naar 2 keer 4 rijstroken tussen het
knooppunt Beekbergen en de aansluiting Deventer-
Oost (incl. de brug over de IJssel) en een uitbreiding
naar 2 keer 3 rijstroken op het traject vanaf aansluiting
Deventer-Oost tot knooppunt Azelo.
Sociaal-Economische Ontwikkelingen
De veertien Twentse
gemeenten telden op
1 januari 2011 in totaal
625.366 inwoners,
vergeleken met een jaar
eerder een kleine groei
van 0,31%.
De Nederlandse economie
groeit dit jaar naar
verwachting met 2%,
voor 2012 wordt een
bbp-toename van 1,75% voorzien. De uitvoer blijft de
belangrijkste stuwende kracht, maar in tegenstelling
tot vorig jaar dragen de binnenlandse bestedingen in
de ramingsjaren per saldo ook bij aan de groei. Mede
onder invloed van de gestegen olieprijs loopt de
geraamde inflatie in 2011 op tot 2,25%.
In Twente is het ondernemersvertrouwen opmerkelijk
gestegen. Voor het eerst sinds twee jaar is de stemming
hier positiever dan in de rest van Nederland, waarmee
Twente tot de meest optimistische regio’s van
Nederland hoort.
Dinkelland krijgt als gemeente in Twente het sterkst
te maken met een krimpend inwoneraantal. Het
inwoneraantal krimpt hier de komende jaren tot 2040
met in totaal 3.195 mensen. De gemeente Hengelo heeft
daarin tegen een groei van 5.953 personen tot 2040.
Hengelo is de komende jaren de sterkst groeiende
gemeente in Twente.
samenvatting
Vastgoedrapportage Twente 2011
8
HetbestuurvanstichtingVastgoedrapportageTwente:v.l.n.r.RaymondWolbers,PaulWolters,PieterSchut.
9inleiding
‘Kansen in Krimp’
Voor u ligt alweer de negende editie van de
Vastgoedrapportage Twente met dit jaar als actueel
thema ‘Kansen in Krimp’.
Er wordt de laatste tijd veel aandacht besteed aan de
veranderende bevolkingssamenstelling in onze regio.
Enerzijds zien we dat jongeren naar de grote steden
trekken en anderzijds zien we de vergrijzing van de
bevolking.
Vanaf 2025 zal Twente te maken krijgen met een
krimpend bevolkingsaantal. Dit vraagt om het tijdig
bijsturen van onze gemeentelijke expansiedrift
op het gebied van nieuwe bedrijventerreinen
en woonwijken. Zo zal er een nieuwe opgave in
architectuur, stedenbouw en landschapsinrichting
ontstaan. Dit zal naast nieuwe economische impulsen
ook ruimte bieden voor nieuwe samenwerkings- en
samenwoonvormen. Verdunning van de dichtheid
leidt in veel gevallen tot verbetering van de openbare
ruimte.
Voor het eerst wordt dit jaar in de Vastgoedrapportage
Twente de vraagzijde op het gebied van woningbouw
belicht. Met de medewerking van Nieuwbouw-
Nederland.nl wordt dieper ingegaan op de vraag
waar de woningmarkt nu daadwerkelijk behoefte
aan heeft. Dit is een absolute aanvulling van de
Vastgoedrapportage Twente waarmee we alle partijen
in de markt derhalve nóg beter kunnen informeren
over de huidige stand van zaken.
Wij hopen als bestuur dat deze rapportage een
positieve bijdrage levert aan het ontwikkelen van uw
vastgoedstrategie.
Tot slot willen wij alle Founders en Sponsors
bedanken voor hun steun bij de totstandkoming van
deze 9e editie van de Vastgoedrapportage Twente.
Bestuur Stichting Vastgoedrapportage Twente
Paul Wolters
IAA Architecten
Pieter Schut
KienhuisHoving Advocaten en Notarissen
Raymond Wolbers
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars
Vastgoedrapportage Twente 2011
10
11wonen
BESTAANDE MARKT
Nationale woningmarkt
De gemiddelde koopsom van alle in Nederland
verkochte woningen is in het eerste halfjaar van 2011
licht gestegen tot e 240.813,-, ten opzichte van het
eerste halfjaar van 2010 een stijging van 1,0%. In
vergelijking met het hele jaar 2010 is de koopsom ook
licht gestegen (e 239.476,-). In het 2e kwartaal van 2011
zijn er landelijk 7,1% meer woningen verkocht ten
opzichte van het 1e kwartaal (22.726 woningen versus
21.216 woningen). In vergelijking met het 2e kwartaal
2010 blijkt dat er in Nederland 8,6% minder woningen
zijn verkocht. Ten aanzien van de prijsontwikkeling
kan opgemerkt worden dat er een lichte stijging is
ten opzichte van het voorgaande kwartaal, namelijk
0,7%. Hoekwoningen en tussenwoningen werden
minder verkocht (-2,8 en -3,4%), twee-onder-één-kap-
en vrijstaande woningen juist meer (2,2% en 1,7%).
Deze ontwikkeling is dan ook verantwoordelijk voor
de stijging van de gemiddelde koopsom over 2010.
Op het punt van de woningtransacties is het beeld per
provincie sterk wisselend. In Noord Holland werden
2,4% meer woningen verkocht, terwijl in Flevoland het
aantal ten opzichte van dezelfde periode in 2009 met
11,7% is gedaald. In Zuid Holland werden 5,4% minder
woningen verkocht.
In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd
van woningen stabiel gebleven op 129 dagen. In de
eerste helft van 2011 is dit getal gestegen tot 139.
Met name vrijstaande woningen en appartementen
kennen een sterkte toename van de verkooptijd. Er is
geen woonvorm die het afgelopen jaar sneller werd
verkocht dan het jaar ervoor.
Op 1 juli 2011 stonden er bij de NVM-makelaars
155.000 woningen te koop, een stijging van 10,5%
(140.336) vergeleken met een jaar eerder. Dit is 74,9%
van het totale aanbod. In totaal staan er op dit moment
207.000 woningen te koop. Daarmee staat inmiddels
één op de twintig bestaande koopwoningen te koop.
Twentse woningmarkt
In Twente staan op 1 juli 2011 in totaal 7.984
woningen te koop. Hiervan stonden er bij de NVM-
makelaars 4.457 woningen in de verkoop, een stijging
van 7,9% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2010
(3.779); dit is 47,3% van het totale aanbod.
In het eerste halfjaar van 2011 bedroeg de gemiddelde
koopsom voor een woning in Twente e 208.971,-,
een daling van 0,9% vergeleken met een jaar eerder
(e 210.804,-). Twente laat hiermee in vergelijking
met Nederland een daling zien. Landelijk heeft er
een stijging plaatsgevonden van 1,0%.
De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2011
bedroeg 125 dagen, een stijging van 23 dagen vergeleken
met de verkooptijd op 1 juli 2010. Tot 1 juli 2011
zijn 1.583 woningen verkocht en ingeschreven bij het
Kadaster; in de eerste helft van 2010 waren dat er 1.913.
In het begin van 2011 kwam de markt weer in een
vertraging terecht en bleef een stabiele koers opwaarts
van de markt uit. Het niveau van het begin van 2011
hield enkele maanden aan en werd naarmate het
jaar vorderde iets beter. Deze ontwikkeling werd
de kop ingedrukt toen de geruchten over nieuwe
hypotheeknormen de markt binnendrongen. Het betrof
- na de maximering van 4,5 keer het inkomen dat vorig
jaar al was ingevoerd - een mogelijke verplichting tot
aflossen. Zelfs deden geluiden de ronde dat hypotheken
Invergelijkingmeteenjaar
eerderisdeverkooptijdvan
woningenstabielgeblevenop
129dagen.
2006 2007 2008 2009 2010 1ehelft2011
AantaltransactiespergebiedinTwente(Bron:Kadaster)
AantaltransactiesnaarwoningtypeinTwentein2010metdebijbehorendekoopsomineuro’s(Bron:Kadaster)
0
500
1000
1500
2000
2500
Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand
Appartement 13%€ 149.160
Vrijstaand 16%€ 339.197
2-1 kap 28%€ 202.491
Hoekwoning 16%€ 188.183
Tussenwoning 27%€ 174.517
12Vastgoedrapportage Twente 2011
geheel afgelost zouden moeten worden en dat alleen
de koopsom zonder kosten koper nog gefinancierd
zou kunnen worden. Vele vragen bleven een tijd
lang niet duidelijk te beantwoorden aan potentiële
huizenkopers. Deze ongecontroleerde geluiden hebben
er toe geleid dat de potentiële kopers in Twente hun
keuzes uitstelden. Vanaf 1 augustus 2011 zijn de nieuwe
normen ingevoerd en is duidelijk dat de verplichting
tot aflossing 50% van de lening in dertig jaar betreft en
dat de hoogte van financiering alleen voor de waarde
van de woning met kosten koper tot een maximum
van 110% met daadwerkelijke waardestijging bij
verbouwing mogelijk is. Dit zijn normen die al jaren
gelden voor het verkrijgen van een hypotheek met
nationale hypotheekgarantie en ze zijn al voor een groot
deel op de hypotheken in de afgelopen jaren van kracht.
Tevens is aan het einde van de periode waar het deze
editie van de Vastgoedrapportage Twente betreft het
overdrachtsbelastingtarief van 6% naar 2% verlaagd.
De verwachting is dat deze verlaging bij het uitkomen
van de volgende Vastgoedrapportage Twente duidelijk
zal blijken uit meer transacties.
Enschede
In Enschede zien we vanaf de tweede helft van 2010
tot de peildatum dat de ingeslagen trend doorzet. Het
aanbod van woningen is verder toegenomen en het
aantal verkopen iets afgenomen. Dit ging gepaard met
schommelingen in de aantallen per kwartaal.
De brede onzekerheid in de politiek speelde in aanloop
naar het einde van de zomer afgelopen jaar een grotere
rol dan werd gedacht. Met het vormen van het kabinet
en de verwachte stabiliteit over het standpunt ten
aanzien van de hypotheekrenteaftrek werd verwacht
dat de woningmarkt weer in beweging zou komen.
De activiteit op de markt liet echter lang op zich
wachten. Echter, richting het einde van 2010 begonnen
de verkoopaantallen in Enschede toe te nemen.
Het totale aanbod is met 29,8% gestegen tot 2.005
woningen. Op 1 juli 2011 stonden er 1.095 woningen
te koop bij de NVM-makelaars (54,6% van het totale
aanbod), een stijging van 141 woningen ten opzichte
van de peildatum vorig jaar (954).
In 2010 zijn er in Enschede 760 transacties geweest,
een daling van 23 in vergelijking met 2009 (783).
In het eerste halfjaar van 2011 zijn er 333 woningen
verkocht. In 2010 bedroeg de mediane verkooptijd
van een woning in Enschede 146 dagen, in het eerste
halfjaar van 2011 is dit aantal weer licht gedaald
naar 143 dagen.
In 2010 bedroeg de gemiddelde koopsom e 177.297,-
een daling van 2% vergeleken met 2009. In het eerste
halfjaar van 2011 daalde de gemiddelde koopsom
verder met 5,7% tot e 167.106,-. De prijs voor een
appartement daalde fors in het eerste halfjaar met
11,6% tot e 119.852,- (2010: e 135.558,-). De prijs
van een hoekwoning daalde met 6,2% tot e 160.276,-
(2010: e 170.833,-) en de prijs van een tussenwoning
steeg, namelijk met 2,1% tot e 156.435,- (2010:
e 153.257,-). Een twee-onder-één-kapwoning daalde
licht met 0,9% tot e 167.643,- (2010: e 169.152,-) en
de prijs van een vrijstaande woning steeg met 1,9%
tot e 349.426,- (2010: e 342.986,-).
Deverwachtingisdat
deverlagingvanhet
overdrachtsbelastingtariefvan
6%naar2%bijhetuitkomenvan
devolgendeVastgoedrapportage
Twenteduidelijkzalblijkenuit
meertransacties.
KerncijfersperdeelgebiedvanTwente(Bron:Kadaster/NVM)
666379-9,1%€214.335152
664435-0,1%€187.137124
7064364,8%€241.637152
4492346,4%€224.299216
9835670,3%€199.310157 1.095
760-5,7%€167.106146
Aanbod per 1 juli 2011
Transacties 2010
Gem. koopsomstijging 2010
Gem. koopsom 1e helft 2011
Mediane verkooptijd 2010
666379-9,1%€214.335152
664435-0,1%€187.137124
7064364,8%€241.637152
4492346,4%€224.299216
9835670,3%€199.310157 1.095
760-5,7%€167.106146
Aanbod per 1 juli 2011
Transacties 2010
Gem. koopsomstijging 2010
Gem. koopsom 1e helft 2011
Mediane verkooptijd 2010
13wonen
Op het gebied van nieuwbouw zijn er een aantal
successen in Enschede. Onder andere het project Velve
Lindehof (circa 115 grondgebonden woonhuizen) is
omgeturnd naar een verkoopsucces, mede dankzij de
koopgarant-regeling waarbij met forse kortingen wordt
verkocht. De meest recente plannen nabij het centrum,
Grandeur fase 3 (15 grondgebonden woningen) en
Heren aan het park (12 grondgebonden woningen),
zijn nagenoeg geheel verkocht. Op Roombeek
loopt de verkoop initiatief Het Brouwhuis (20 luxe
appartementen) en Het Hogerhuis (16 appartementen)
goed.
Hengelo-Borne
Wederom zijn er in Hengelo in het eerste half
jaar minder woningen verkocht dan in dezelfde
periode in 2010. Het grootste probleem is een
gebrek aan doorstroming. Hiervoor zijn meerdere
oorzaken. Allereerst is in 2010 massaal door
projectontwikkelaars ingezet op de doelgroep
starterswoningen. Deze groep had niets te verkopen
en daarnaast was er ook ondersteuning voor de
bouwsector door het vergeven van subsidies aan
kopers van nieuwbouwwoningen. Dit werd in
Hengelo door de gemeente verder gestimuleerd
door starterleningen alleen voor kopers van
nieuwbouwprojecten in te zetten. De starters
werden dan ook behoorlijk gestimuleerd om een
nieuwbouwwoning in Hengelo te kopen. Goede
verkoopcijfers zijn dan ook zichtbaar bij starters in
nieuwbouwprojecten als ’t Groothuis, Hart van Zuid,
Tuindorpstraat en Medaillon. De starters zijn voor de
koopmarkt het begin van een keten van transacties.
In 2010 zijn er in het deelgebied Hengelo-Borne
436 woningen verkocht, een forse daling van 29,9%
vergeleken met een jaar eerder (622). In het eerste
halfjaar van 2011 zijn er 221 woningen verkocht. In dit
deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal 1.485 woningen
te koop. Er staan 983 woningen in de verkoop bij de
NVM, 66,2% van het totale aanbod. De gemiddelde
verkooptijd in 2010 van een woning in Hengelo-Borne
was 157 dagen. In het eerste halfjaar van 2011 is dat
cijfer gestegen naar 186, waarbij er nog steeds grote
verschillen zijn tussen bepaalde typen woningen.
In het deelgebied Hengelo-Borne bedroeg de gemiddelde
koopsom voor een woning in 2010 e 198.649,- een
daling van 2,7% vergeleken met 2009. De gemiddelde
koopsom voor een woning in het eerste halfjaar van
2011 bleef stabiel en kwam uit op e 199.310,-. De
gemiddelde koopsom ligt daarmee weer hoger dan in
de omliggende deelgebieden Almelo en Enschede.
In2010zijnerinhetdeelgebied
Hengelo-Borne436woningen
verkocht,eenforsedalingvan
29,9%vergelekenmeteenjaar
eerder(622).
Aanbodinprijsklasseper1juliinTwentein% (Bron:NVM)SaldovermeerderingwoningvoorraadinTwente (Bron:CBS)
OntwikkelingaanbodbestaandekoopwoningeninTwente (Bron:NVM)
Prijsklassetot135duizend
Prijsklasse135-270duizend
Prijsklasse270-410duizend
Prijsklasse410duizendenmeer
0
120
100
80
60
40
20
2006 2007 2008 2009 2010 2011
1500
1750
2000
2250
3000
3250
3750
4000
3500
4250
4500
4750
jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jul-09 jan-11jul-10 jul-11jan-10jan-09
2500
2750
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
14Vastgoedrapportage Twente 2011
De prijs van een appartement steeg met 2,8% tot
e 141.647,- (2010: e 137.779,-). Een hoekwoning
steeg fors in prijs met 11,6% tot e 200.510,-
(2010: e 179.693,-) en de prijs van een tussenwoning
is gedaald met 2,9% tot e 177.138,- (2010: e 182.363,-).
De prijs van een twee-onder-één-kapwoning steeg
fors met 5,5% naar e 201.408,- (2010: 190.903,-) en
de prijs van een vrijstaande woning daalde fors met
18,5% tot e 299.518,- (2010: e 367.661,-).
De meeste transacties in Hengelo vinden plaats tussen
e 170.000,- en e 250.000,-. Dit is de prijs die door
starters die met zijn tweeën een woning kopen
opgebracht kan worden indien beide inkomens
ingebracht worden. Dit betekent dat de eerste woning
dus gedwongen door omstandigheden met partner
gekocht wordt en dit verklaart ook het ruime aanbod
van bijvoorbeeld appartementen tot e 150.000,-. Deze
zijn echter bijna niet door één persoon te financieren
en indien gezamenlijk gekocht wordt, gaat de voorkeur
veelal uit naar een grondgebonden woning. De markt
boven e 250.000,- is in het eerste halfjaar van 2011
dan ook klein geweest om bovenstaande redenen.
Wellicht dat het tweede halfjaar een verbetering laat
zien door het verlagen van de overdrachtsbelasting
en het inzetten van de starterlening in Hengelo voor
de bestaande bouw in 2011. Deze impulsen zijn
noodzakelijk en wenselijk in Hengelo en de hoop is dat
ze leiden tot meer transacties in alle prijsklassen.
Nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot nieuwbouw
zullen in Hengelo op korte termijn niet van de grond
komen. In 2012 zal waarschijnlijk wel gestart worden met
de Lange Wemen, een belangrijke herontwikkeling die de
aantrekkelijkheid van het centrum zal moeten vergroten,
wat positief is voor het leefklimaat van de stad.
Almelo-Wierden
De woningmarkt in Almelo wijkt voor wat betreft trends
en ontwikkelingen niet wezenlijk af van omliggende
regio’s in Twente. Net als in Hengelo en Enschede is
sprake van toename van het aanbod en lange looptijden.
In 2010 zijn in dit deelgebied 435 woningen verkocht,
een daling van 15 woningen in vergelijking met een
jaar eerder (450). In het eerste halfjaar van 2011 zijn er
187 woningen verkocht. In Almelo-Wierden staan op
1 juli 2011 in totaal 1.132 woningen te koop. Bij de
NVM staan er 664 woningen in de verkoop, 58,7%
van het totale aanbod.
Kijkend naar het aanbod kan gesproken worden
over twee markten. Correct geprijsde woningen van
een recent bouwjaar vinden nog altijd gretig aftrek.
Incourant aanbod, dat wil zeggen op slechte locaties
Degemiddeldeprijsvoor
eenwoninginhetdeelgebied
Almelo-Wierdenbedroegin2010
e187.339,-,eendalingvan3,6%
vergelekenmet2009.
PrijsontwikkelingvanwoningeninTwente (Bron:Kadaster)
PrijsontwikkelingvanwoningeninOverijssel (Bron:Kadaster)
MedianeverkooptijdvanbestaandekoopwoningeninTwenteindagen (Bron:NVM)
PrijsontwikkelingvanwoningeninNederland (Bron:Kadaster)
2-1kapappartementhoekwoning
tussenwoningvrijstaandewoning
9092949698
100
104
108
112
102
106
110
114116118
2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011
94
96
98
102
106
100
104
108
110
112
2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011
98
100
102
104
106
108
110
112
114
2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011
60
80
140
180
120
100
160
200
220
240
2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011
15wonen
of met achterstallig onderhoud, laat de consument
volledig links liggen met looptijden van 1 jaar en
langer tot gevolg. Niet zelden worden woningen uit
deze categorie uit de markt genomen. De gemiddelde
verkooptijd in 2010 in Almelo-Wierden steeg licht
tot 124 dagen; in het eerste halfjaar van 2011 is deze
termijn verder opgelopen naar 127 dagen.
De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied
Almelo-Wierden bedroeg in 2010 e 187.339,-, een daling
van 3,6% vergeleken met 2009. De gemiddelde koopsom
bleef stabiel in het eerste halfjaar van 2011 (e 187.137,-).
De prijs van een appartement daalde fors met 9,7%
tot e 127.298,- (2010: e 140.903,-). De categorie
appartement neemt op dit moment een moeilijke
plaats in door een sterk afnemende vraag. Zeker
bij appartementen van minder recente bouwjaren
(jaren ’50/’60) - niet zelden zonder lift - is sprake
van forse prijsdalingen en er zijn weinig tot geen
bezichtigingen, alle verkoopinspanningen ten spijt.
Deze prijsdruk wordt vooral veroorzaakt door de ruime
beschikbaarheid van eengezinswoningen in dezelfde
prijscategorie zodat de voorkeur van de consument
vaak naar een eengezinswoning uitgaat. De prijs van
een hoekwoning daalde met 4,9% tot e 157.101,-;
in 2010 was dit nog e 165.236,-. De prijs van een
tussenwoning steeg met 3,2% tot e 159.055,- (2010:
e 154.057,-). De prijs van een twee-onder-één-kapwoning
is fors gedaald met 8,6% tot e 184.881,- (2010:
e 202.352,-) en de prijs van een vrijstaande woning is
stabiel gebleven op e 341.456,- (2010: e 341.545,-).
Rijssen-Holten-Twenterand-Hellendoorn
In 2010 zijn er in dit deelgebied 379 woningen verkocht,
een stijging van 19,6% ten opzichte van 2009 (317).
In het eerste halfjaar van 2011 zijn 156 woningen
verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal
1.422 woningen te koop. Er staan 666 woningen in de
verkoop bij de NVM, 46,8% van het totale aanbod.
De mediane verkooptijd in 2010 was 152 dagen, wat in
de eerste helft van 2011 gedaald is naar 147 dagen.
De gemiddelde koopsom in 2010 voor een woning in
dit deelgebied bedroeg e 235.795,-, een stijging van
3,5% in vergelijking met 2009. In het eerste halfjaar
van 2011 daalde de koopsom fors met 9,1% tot
e 214.335,-. De prijs van een appartement steeg met
4,1% tot e 199.850,-; in 2010 was dit e 192.008,-. De
prijs van een hoekwoning steeg licht tot e 200.043,-
(2010: e 199.745,-). De prijs van een twee-onder-één-
kapwoning daalde met 2,4% tot e 213.857,- (2010:
e 218.999,-). Voor een tussenwoning betaalde men
e 182.912,-, een lichte stijging van 1,4% ten opzichte
Inheteerstehalfjaarvan
2011daaldedekoopsominhet
deelgebiedRijssen-Holten-
Twenterand-Hellendoornfors
met9,1%tote214.335,-.
DenieuwbouwwijkDeBrouweryinHengelo.
16Vastgoedrapportage Twente 2011
van 2010 (e 180.481,-). De prijs van een vrijstaande
woning daarentegen daalde fors met 25,4% tot
e 273.432,- (2010: e 366.748,-).
Haaksbergen-Hof van Twente
In 2010 zijn in dit deelgebied 234 transacties verricht,
een stijging van 8,8% in vergelijking met 2009 (215). In
het eerste halfjaar van 2011 zijn 101 woningen verkocht.
In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal 736
woningen te koop. Bij de NVM stonden 449 woningen
in de verkoop, een stijging van 18,8% in vergelijking
met 2010 (378); dit is 61,0% van het totale aanbod. De
mediane verkooptijd in 2010 voor een woning was
216 dagen (2009: 154 dagen), een cijfer dat in de eerste
helft van 2011 weer fors is gedaald naar 129 dagen.
In dit deelgebied betaalde men in 2010 gemiddeld
e 229.597,- voor een koopwoning, een forse daling
van 7,3% vergeleken met 2009. In het eerste halfjaar
van 2011 steeg de koopsom weer met 6,4% tot
e 244.299,-. De prijs van een appartement steeg
met 2,6% tot e 161.065,- in vergelijking met 2010
(e 157.047,-). De prijs van een hoekwoning daalde
met 2,1% tot e 201.012,- (2010: e 205.400,-) en de
prijs van een twee-onder-één-kapwoning steeg fors met
11,8% tot e 254.224,- in vergelijking met 2010
(e 227.345,-). Een tussenwoning steeg met 4,9% in
prijs tot e 194.871,- (2010: e 185.826,-) en de prijs
van een vrijstaande woning steeg ook, met 5,2% tot
e 322.731,- in vergelijking met 2010 (e 306.803,-).
Tubbergen-Losser-Dinkelland-Oldenzaal
In 2010 zijn er in dit deelgebied 436 transacties geweest,
187 meer dan in 2009. In het eerste halfjaar van 2011
bedroeg het aantal transacties 207. In dit deelgebied
staan op 1 juli 2011 in totaal 1.205 woningen te koop.
Het woningaanbod van de NVM was 706, 65 groter dan
een jaar eerder; dit is 58,6% van het totale aanbod. De
mediane verkooptijd in 2010 voor een woning steeg
met 1 dag naar 152 dagen. In de eerste helft van 2011
is dit aantal stabiel gebleven.
De woningen in het noordelijk gebied van Twente
noteerden in 2010 een gemiddelde koopsom van
e 230.557,-, stabiel in vergelijking met 2009. In het
eerste halfjaar van 2011 steeg de gemiddelde koopsom
weer met 4,8% tot e 241.637,-. De prijs van een
appartement steeg fors met 38,1% tot e 145.389,- in
vergelijking met 2010 (e 105.266,-). Een hoekwoning
noteerde in 2011 met 7,1% een prijsstijging tot
e 203.329,- (2010: e 189.870,-). De prijs van een twee-
onder-één-kapwoning steeg met 5,2% tot e 206.656,-
In2010zijnerinhetdeelgebied
Tubbergen-Losser-Dinkelland-
Oldenzaal436transacties
geweest,187meerdanin2009.
BijdenieuwbouwvoorstartersinHartvanZuid
inHengelozijngoedeverkoopcijferszichtbaar.
17wonen
(2010: e 196.426,-). De prijs van een tussenwoning
steeg met 2,5% en bedraagt nu e 193.375,- (2010:
e 188.723,-) en de prijs van een vrijstaande woning
steeg ook weer, met 3,0% tot e 341.292,-; in 2010
betaalde men e 331.263,-.
WOONBELEID
Landelijk beleid
Het aantal huishoudens groeit in de komende dertig
jaar van ruim 7,4 miljoen nu naar 8 miljoen in 2020
en circa 8,5 miljoen in 2040. Dat betekent dat tot en
met 2020 jaarlijks gemiddeld ruim 60.000 nieuwe
woningen zouden moeten worden toegevoegd
aan de voorraad, nog los van de vervanging van
woningen die worden gesloopt. In de jaren na 2020
neemt naar verwachting de groei van het aantal
huishoudens af (tot 2040 jaarlijks gemiddeld 40.000).
De ‘huishoudensverdunning’ neemt de komende
jaren snel toe, vooral door de vergrijzing. Het aantal
eenpersoonshuishoudens groeit substantieel. Nu is
het aandeel eenpersoonshuishoudens nog 36%, in
2040 ligt dat op circa 40%.
Het woningtekort is het verschil tussen de gewenste
woningvoorraad (de voorraad die nodig is om in de
totale woningbehoefte te voorzien) en de feitelijke
voorraad. Het woningtekort is de afgelopen decennia
sterk afgenomen naar een niveau van 1,7% in 2010,
maar neemt de komende jaren volgens de prognoses
weer toe van 1,7% in 2010 tot 2,8% in 2020.
De crisis heeft de woningbouw met vertraging hard
geraakt. In 2010 werden in totaal nog maar 56.000
woningen gereed gemeld.
Regionaal beleid
Regio Twente heeft met het Rijk een convenant
gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de
woningbouwproductie. Daarnaast hebben de 14
Twentse gemeenten onderling afspraken gemaakt over
de te leveren prestaties en de verdeling van de BLS
Vinac subsidie (e 17,9 miljoen). De regio heeft in de
periode 2005-2009 veel meer woningen gebouwd dan
het minimum dat met het Rijk is overeengekomen.
Alleen de gemeente Enschede heeft de prestatie niet
100% geleverd. Wel is sprake van een afname van de
bouwproductie vanaf 2007. In 2007 werden ruim 3.500
nieuwe woningen opgeleverd en in 2008 ruim 3.200.
In 2009 waren dat er nog maar circa 2.600. Daarmee is
de nieuwbouwproductie in Twente terug op het niveau
van 2005/2006.
Deregioheeftindeperiode
2005-2009veelmeerwoningen
gebouwddanhetminimumdat
methetRijkisovereengekomen.
ProcentuelestijginggemiddeldekoopsomvanbestaandekoopwoningeninTwente,NederlandenOverijsselin2010perwoningtype(Bron:Kadaster)
ProcentuelestijginggemiddeldekoopsomvanbestaandekoopwoningeninTwente(Bron:Kadaster)
MedianeverkooptijdvanbestaandekoopwoningeninNederland,OverijsselenTwenteindagen(Bron:NVM)
TabelwoningproductieregioTwente(bron:RegioTwente)
Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand
Nederland Overijssel Twente
gepland Gerealiseerdtussen
2005-2009
Nederland Overijssel Twente
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
0
500
1000
1500
2000
3000
4000
5000
4500
3500
2500
18Vastgoedrapportage Twente 2011
VRAAGZIJDE NIEUWBOUWWONINGMARKT TWENTE
Nieuwbouw-Nederland.nl
Nieuwbouw-Nederland.nl heeft in meer dan
190 gemeenten in Nederland een gemeentelijke
nieuwbouwsite die als platform dient voor alle
actuele en toekomstige nieuwbouwprojecten voor
de woningmarkt, zowel koop als huur. Doordat
consumenten zich hiervoor inschrijven en mede
hun woonwensen aangeven, zijn zij in staat om op
regionaal niveau (Twente), maar ook op lokaal of
projectniveau de exacte vraagzijde in beeld te brengen.
Voor de Vastgoedrapportage Twente is ervoor gekozen
om dit op regionaal niveau (Twente) te monitoren.
Data
Voor de gemeenten in Twente zijn in de database van
Nieuwbouw-Nederland.nl in totaal 284 projecten
aangemeld door diverse marktpartijen, te weten
gemeenten, ontwikkelaars, makelaars en corporaties.
Op deze projecten zijn 2.864 inschrijvingen gemeld,
waaruit 1.268 unieke profielen zijn voortgevloeid.
Dat betekent dat de consument zich voor gemiddeld
2,26 projecten inschrijft. Mensen schrijven zich dus
gemiddeld op meer dan 1 project in voor wat hun
toekomstige woon-voorkeur betreft. De locatie is dus
het primaire uitgangspunt in de communicatie naar
de consument. Als peildatum voor de analyse is
1 juli 2011 vastgesteld.
De volgende data van de 1.268 ingeschreven unieke
consumenten zijn bekend: woningtype, koop en/of
huur, prijsklasse koop, prijsklasse huur, oppervlakte
woonkamer, oppervlakte keuken, oppervlakte
achtertuin, inhoud woning, garage, slaap- en
badkamer begane grond, dichte woon-eetkeuken,
werkkamer begane grond, vaste trap 2e verdieping,
bijkeuken, carport, kelder, aantal slaapkamers,
ligging tuin/balkon ten opzichte van de zon,
situatie woonkamer, afwerkingsniveau, architectuur,
woonvorm/doorsnede, materiaalvoorkeur, kleur
gevel alsmede kleur dak. En wat betreft socio-
demografische gegevens en de huidige situatie van de
consument: aantal auto’s, opleidingsniveau, huidige
type woning, leeftijd, gezinssituatie alsmede huidige
woning koop of huur.
Woningtype
De 2.864 inschrijvingen zijn naar diverse woningtypen
op zoek. Dit is de enige voorkeursvraag waar men
meerdere opties kan aanvinken en waardoor er
meer dan 100% aan registraties zijn. De meeste
VoordegemeenteninTwente
zijnindedatabasevan
Nieuwbouw-Nederland.nlin
totaal284projectenaangemeld
doordiversemarktpartijen,te
wetengemeenten,ontwikkelaars,
makelaarsencorporaties.
OpRoombeeklooptdeverkoopvan
hetprestigieuzeinitiatiefHetBrouwhuisgoed.
19wonen
mensen kiezen voor een twee-onder-één-kapwoning
(58,4%), een hoekwoning (44,9%) of een vrijstaande
woning (43,6%). Opvallend is dat er maar weinig
gekozen wordt voor een appartement (20,8%) of
een maisonnette (6,3%). De voorkeur voor een
patiobungalow is 13,0%.
Appartementen in Twente
Wanneer we kijken naar het aanbod van de typologie
appartementen, dan is de constatering dat het aanbod
van appartementen veel te groot is ten opzichte van
de vraag (20,8%). Een ander opmerkelijk gegeven in
de vraag van de consument is dat 39,1% wil kopen
en exact hetzelfde percentage de voorkeur heeft voor
huur. Het resterende aantal van 21,8% geeft aan geen
voorkeur voor koop of huur te hebben.
Van de consumenten die een huurappartement in
Twente zoeken, wil 42,0% hier tussen de e 500,-
en e 600,- kale huur voor betalen en 34,0% tussen
e 600,- en e 800,-. Van de consumenten die een
koopappartement zoeken, wil 35,2% niet meer
betalen dan e 200.000,-, 35,2% tussen e 200.000,-
en e 250.000,- en 18,5% tussen e 250.000,- en
e 300.000,-. De gemiddelde koopsom voor een
bestaand appartement ligt overigens in het eerste
halfjaar van 2011 op e 149.183,-.
Koop en/of huur en de gewenste prijsklasse
Van de 1.268 unieke profielen wil 78,7% het liefst
een woning kopen. Van die 78,7% heeft de grootste
groep een voorkeur voor een huis tussen e 200.000,-
en e 250.000,-, daarna komt de prijsklasse tot
e 200.000,-. Van de personen in kwestie wil 13,1%
gaan huren. Van hen heeft de grootste groep een
budget tussen e 500,- en e 800,- in gedachten om uit
te geven aan kale huur.
Gewenst aantal slaapkamers
Wat betreft het aantal slaapkamers zijn de gegevens
niet echt verrassend: de meeste mensen willen
3 slaapkamers (47,8%), daarop volgt 4 slaapkamers
(28,8%) en daarna 2 slaapkamers (18,7%). Als je
kijkt naar de gemiddelde gezinssamenstelling in
Nederland dan is het logisch dat de meeste mensen
3 slaapkamers willen.
Huidige typen woning en koop of huur
De meeste mensen wonen op dit moment in een
rijwoning (24,3%), gevolgd door een appartement
(22,7%) en daarna een twee-onder-één-kap woning
(18,9%). Deze mensen hebben aangegeven een andere
NieuwbouwwijkOpdeBrouwerijinhethartvanRoombeekinEnschede.
Hetaanbodvanappartementen
isveeltegroottenopzichte
vandevraag.
20Vastgoedrapportage Twente 2011
woning te willen, ofwel in de huidige woonvorm
ofwel ze willen een stap groeien naar een andere
woonvorm. Van hen heeft op dit moment 65,9% een
koopwoning, 26,1% een huurwoning en 8,0% heeft
op dit moment nog geen eigen woning.
Oppervlakte achtertuin
De oppervlakte van de achtertuin varieert van
kleiner dan 25 m² tot groter dan 200 m². De meeste
mensen willen een achtertuin tussen de 25 m² en de
50 m² (30,9%), daarna tussen de 50 m² en 100 m²
(27,5%). De kleinste groep (9,4%) wil een achtertuin
kleiner dan 25 m². Verreweg de grootste groep geeft
aan voorkeur te hebben voor een achtertuin op het
zuiden.
Gezinssamenstelling
Wat betreft de samenstelling van het gezin geldt dat
de meeste mensen samenwonen zonder kinderen
(48,3%); dat is bijna de helft van alle profielen.
Dan volgen samenwonend met kinderen (37,5%) en
alleenstaand (14,2%). De grootste groep (85,8%) betreft
mensen die samenwonen en op zoek zijn naar een
nieuwbouwwoning.
Koop of huur
Van de mensen die nu een woning huren, wil 59,6%
een woning kopen. Verder geldt dat 31,7% wil blijven
huren en 8,7% geen voorkeur heeft. Van de mensen die
willen gaan kopen, blijkt duidelijk dat zij voornamelijk
starters op de woningmarkt zijn. De prijsklasse waarin
zij zoeken is tot e 200.000,- voor 64,3%. Van de
mensen die nu gekocht wonen, wil 85,9% weer kopen,
6,0% wil gaan huren en 8,0% heeft geen voorkeur wat
de volgende stap betreft. Van die mensen die willen
blijven kopen blijkt dat zij de doorstromers in de markt
zijn. De prijsklasse waarin zij zoeken ligt tussen
e 200.000,- en e 250.000,- (32,0%) en tussen
e 250.000,- en e 300.000,- (24,5%).
De wooncarrière
De mensen die nu in een rijwoning wonen, willen
het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of een
hoekwoning gaan wonen. Mensen die op dit moment
een hoekwoning hebben, willen graag vrijstaand of in
een twee-onder-één-kapwoning gaan wonen. Mensen
die nu in een twee-onder-één-kapwoning wonen,
willen het liefst vrijstaand wonen of in een andere
twee-onder-één-kapwoning of ze willen zelf een
Demensendienuineen
rijwoningwonen,willenhet
liefstineentwee-onder-één-
kapwoningofeenhoekwoning
gaanwonen.
HerenhuizeninhetprojectDeBleekerijinBoekelo.
21wonen
nieuw huis bouwen. De mensen die vrijstaand wonen,
willen vrijstaand blijven wonen. Ze zijn op zoek naar
eenzelfde soort woning of een kavel waarop ze hun
eigen huis kunnen bouwen. Mensen die nu in een
appartement wonen, willen graag naar een twee-onder-
één-kapwoning verhuizen of naar een hoekwoning.
Gewenst woningtype per gezinssituatie
Alleenstaanden hebben de voorkeur voor een
appartement en liefst gehuurd (52,3%). Daarna
willen deze mensen graag een rijwoning, die ze het
liefst kopen (58,6%). Bij de alleenstaanden is er dus
een duidelijk verschil in hun voorkeur voor huur of
koop. Alleenstaanden hebben een voorkeur voor 2
of 3 slaapkamers. Samenwonenden zonder kinderen
willen het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of
een hoekwoning wonen. Van hen wil 90,7% een twee-
onder-één-kapwoning kopen, voor de hoekwoning
is dat 87,3%. Van deze groep heeft 59,1% liefst een
woning met 3 slaapkamers. Samenwonenden met
kinderen willen het liefst in een twee-onder-één-
kapwoning of in een vrijstaande woning wonen. Deze
mensen willen de woning allemaal in eigen bezit
krijgen. Van deze groep wil 52,2% het liefst
4 slaapkamers, 38,7% wil 3 slaapkamers.
Architectonische voorkeur in verhouding tot inhoud
en oppervlakte
De mensen die een moderne woning willen, hebben
het liefst 300 m³ tot 400 m³ in de woning en een
achtertuin tussen 25 m² en 50 m². Diegenen die
graag in een klassieke woning willen wonen, hebben
het liefst 400 m³ tot 550 m³ in de woning en een
oppervlakte van de achtertuin tussen 25 m² en
50 m². De mensen die in een huis in jaren ’30-stijl
willen wonen, maken geen specifieke keus inzake
het aantal kubieke meters van hun woning; dat ligt
tussen 300 m³ en 750 m³. Wat betreft de achtertuin
willen deze mensen wel een grotere dan de andere
woonmodellen, het liefst vanaf 100 m² tuinoppervlak
bij een jaren ’30-woning. Bij de traditioneel
gebouwde woning wil men het liefst een inhoud
tussen 300 m³ en 550 m³ en een tuinoppervlakte
tussen 50 m² en 100 m².
Architectuur, kleuren en materiaal
De meeste gewilde architectuur is de moderne
stijl, daaropvolgend komt traditioneel, vervolgens
de jaren ’30-stijl en de minste mensen willen in een
klassieke stijl wonen. Verder ingezoomd op
Demeestegewildearchitectuuris
demodernestijl,daaropvolgend
komttraditioneel,vervolgens
dejaren’30-stijlendeminste
mensenwillenineenklassieke
stijlwonen.
0%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
70%
50%
60%
40%
30%
20%
10%
Woningtype;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)
PrijsklasseKoop;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl) PrijsklasseHuur;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)
0%
90%
80%
60%
50%
70%
40%
30%
20%
Koop Huur Geen voorkeur
10%
KoopofHuur;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)
Vastgoedrapportage Twente 2011
22de esthetische voorkeuren van de consument
blijkt het volgende: rood en zwart zijn voor
zowel de gevel als het dak de favoriete kleuren.
Van alle ingeschrevenen in Twente wenst 52,8%
een rode gevelsteen, 29,0% een zwarte, 16,2% een
witte en slechts 2,0% een gele. Bij de voorkeuren
voor het dak is een zwarte pan met 57,3% favoriet.
Daarna komt een rode pan met 31,1% en een
leisteen dak komt met 5,6% op de 3e plaats.
Opmerkelijk is dat slechts 1,4% de voorkeur geeft
aan een rieten dak. Bij de materiaalvoorkeuren
bleken de volgende voorkeuren: steen (93,3%),
kunststof (2,9%), hout (2,1%) en zink (1,7%).
De overgrote meerderheid geeft dus een zeer
duidelijke voorkeur aan voor een stenen gevel.
Verrassender is dat de consument kunststof op
de 2e plaats zet. Ondanks het kleine verschil
met een houten gevelafwerking blijkt dat de
consument een duidelijke voorkeur heeft voor
onderhoudsvriendelijke gevelafwerking.
Woonvorm/dwarsdoorsnede
Aan alle consumenten zijn 7 dwarsdoorsneden
voorgelegd waaruit zij hun voorkeur kenbaar
konden maken. Met liefst 46,3% heeft de hoogbouw
eengezinswoning met zadeldak de voorkeur. Een
gelijkvloerse bungalow of appartement komt met
18,7% op de 2e plaats en vrije architectuur op de 3e
plaats met 16,1%.
Oppervlakte woonkamer
Van de ingeschrevenen wenst 45,5% een
woonkamer van 35 m² tot 50 m². 32,1% geeft de
voor keur aan een woonkamer met een oppervlakte
van 25 m² tot 35 m² en 14,1% wil een woonkamer
tussen 50 m² en 75 m². Slechts een klein percentage
wil een woonkamer groter dan 75 m² en een nog
kleinere groep wil een woonkamer kleiner dan
25 m². Opgesplitst per woningtypologie zijn er de
volgende specifieke voorkeuren.
- Twee-onder-één-kap: 44,4% van de ingeschrevenen
wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 36,8%
geeft de voorkeur aan een woonkamer met een
oppervlakte van 25 m² tot 35 m² en 11,3% wil een
woonkamer tussen de 50 m² en 75 m².
- Hoekwoning: 40,0% van de ingeschrevenen wenst
een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 36,8% geeft de
voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte
van 25 m² tot 35 m² en 11,3% wil een woonkamer
tussen 50 m² en 75 m².
Opgesplitstper
woningtypologiezijn
erspecifiekevoorkeuren.
0%
35%
30%
20%
15%
25%
10%
5%
tot 300 m³ 300 - 400 m³ 400 - 550 m³ 550 - 750 m³ vanaf 750 m³
0%
60%
40%
30%
50%
20%
10%
geen 1 3 of meer2
0%
60%
40%
30%
50%
20%
10%
Modern Klassiek TradiotioneelJaren ‘30
ModelWoning;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl) InhoudWoning;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)
AantalAuto's;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)
0%
50%
40%
20%
15%
30%
45%
35%
25%
10%
5%
1 2 3 4 5 of meer
AantalSlaapkamers;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)
23wonen
Vandeingeschrevenengeeft
37,5%devoorkeuraaneen
tuingerichtewoonkamer,
8,5%aaneenstraatgerichte
woonkameren54,0%heeftgeen
voorkeur.
- Vrijstaand: 50,0% van de ingeschrevenen wenst een
woonkamer van 35 m² tot 50 m², 25,5% geeft de
voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte
van 25 m² tot 35 m² en 19,1% wil een woonkamer
tussen 50 m² en 75 m².
- Rijwoning: 33,3% van de ingeschrevenen wenst een
woonkamer van 35 m² tot 50 m², 49,1% geeft de
voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte
van 25 m² tot 35 m² en 5,3% wil een woonkamer
tussen 50 m² en 75 m².
- Appartement: 43,5% van de ingeschrevenen wenst
een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 30,4% geeft de
voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte
van 25 m² tot 35 m² en 11,6% wil een woonkamer
tussen de 50 m² en 75 m². 13,0% wil een woonkamer
groter dan 75 m².
Overige wensen
- Situatie woonkamer: bij de keuze voor de situatie
van de woonkamer zijn 3 mogelijkheden voorgelegd:
een tuingerichte woonkamer, een straatgerichte
woonkamer of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen
geeft 37,5% de voorkeur aan een tuingerichte
woonkamer, 8,5% aan een straatgerichte woonkamer
en 54,0% heeft geen voorkeur.
- Garage: bij de keuze voor een garage zijn
3 mogelijkheden voorgelegd: wel een garage,
geen garage of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen
wenst 36,7% een garage, 16,3% wil geen garage en
47,0% geeft aan dat zij eventueel een garage wensen,
dus niet als harde wens.
- Slaap- en badkamer op begane grond: van de
ingeschrevenen wenst 11,2% een slaap- en badkamer
op de begane grond en 61,4% niet. Verder blijkt
dat 27,4% eventueel een slaap- en badkamer op de
begane grond wil.
- Werkkamer op begane grond: van de ingeschrevenen
wenst 8,6% een werkkamer op de begane grond,
40,6% niet en 50,8% wil eventueel een werkkamer op
de begane grond.
- Dichte woon-eetkeuken: van de ingeschrevenen wenst
9,0% een dichte woon-eetkeuken, 35,2% niet en
55,8% wil eventueel een dichte woon-eetkeuken.
- Bijkeuken: de consument hecht veel waarde aan een
bijkeuken. Slechts 8,2% wil geen bijkeuken, 33,2%
wil wel een bijkeuken en 58,6% wil eventueel een
bijkeuken.
- Aantal auto’s: bij de ingeschrevenen laat het aantal
auto’s geen opvallend beeld zien: de meesten hebben
1 (51,2%) of 2 (45,6%) auto's. Er is een kleine groep
(2,5%) die geen auto ter beschikking heeft.
0%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
Koop Huur Niet van toepassing
10%
0%
35%
20%
15%
30%
25%
10%
5%
tot 25 m² 25 - 50 m² 50 - 100 m² 100 - 200 m² vanaf 200 m²
0%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
HuidigeWoning;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)
HuidigKoop/Huur;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl) OppervlakteTuin;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)
0%
60%
50%
40%
30%
20%
Alleenstaand Samenwonend zonder kinderen
Samenwonend met kinderen
10%
Gezinssituatie;Registratiesin% (Bron:Nieuwbouw-Nederland.nl)
Vastgoedrapportage Twente 2011Vastgoedrapportage Twente 2011
24
25kantoren
BESTAANDE MARKT
Nationale kantorenmarkt
Op 1 januari 2011 wordt in totaal 6.340.000 m²
kantoorruimte aangeboden. Daarmee is, na de stijging
van 19% in 2009, sprake van een aanbodstijging
van 16% in 2010. Het gezamenlijke aanbod binnen
de vier grote steden komt op 1 januari 2011 uit op
4.000.000 m². Ten opzichte van 1 januari 2010 is
hier sprake van een aanbodstijging van 16%. In elk
van de vier grote steden wordt meer kantoorruimte
aangeboden dan een jaar geleden. In Amsterdam
staat veruit de meeste kantoorruimte te huur of te
koop. Voor het eerst wordt in deze regio meer dan
1,6 miljoen m² kantoorruimte aangeboden. Den Haag
en Rotterdam zijn verantwoordelijk voor forse
aanbodstijgingen en noteren aanbodcijfers van
respectievelijk 863.000 en 815.000 m².
In de regio Utrecht is 649.000 m² beschikbaar. Het
aanbod in de vier grote steden omvat op 1 januari 2011
62% van het totale aanbodcijfer, hetzelfde percentage als
een jaar ervoor. In de overige regio’s is sprake van een
aanbodstijging van 15% ten opzichte van 1 januari 2010.
Op 1 januari 2011 wordt hier in totaal 2.340.000 m²
kantoorruimte aangeboden. Het aanbodcijfer is, na een
stijging van 24%, het hoogst in Eindhoven. De grootste
procentuele stijgingen komen afgelopen jaar voor
rekening van de regio’s Tilburg (+81%) en Maastricht
(+35%). In Leeuwarden (-11%) en Zwolle (-1%) wordt
op 1 januari 2011 minder kantoorruimte aangeboden
dan een jaar eerder. Deze regio’s noteerden in 2009
overigens nog forse stijgingen.
In 2010 zijn in totaal 787 transacties geregistreerd,
een lichte stijging ten opzichte van 2009, toen het
aantal uitkwam op 724.
De gemiddelde transactiegrootte binnen de vier
grote steden bedraagt 1.841 m². In 2009 omvatte een
transactie in de vier grote steden gemiddeld 1.969 m².
In de overige regio’s komt de totale gemiddelde
transactiegrootte uit beneden 1.000 m². Negen regio’s
noteren een gemiddeld metrage boven 1.000 m².
De kantorenmarkt is in 2010 opnieuw ruimer
geworden. De kantorenmarktratio, de opname in 2010
gedeeld door het aanbod op 1 januari 2011, bedraagt
16%. Een jaar eerder kwam de ratio nog uit op
19%. Binnen de vier grote steden is sprake van een
gezamenlijke kantorenmarktratio van 14%; daarmee
is voor het tweede jaar op rij sprake van een zeer
ruime markt. De kantorenmarktratio in 2008 bedroeg
Op1januari2011wordtintotaal
6.340.000m²kantoorruimte
aangeboden.
DeNederlandsekantorenmarkten(inm²v.v.o.)(Bron:DynamisResearch,SnelderZijlstraBedrijfsmakelaars).
Voorraad 01-01-2011
Aanbod 01-07-2011
Aanbod in % van de voorraad
Opname over 2010
% stijging/daling in opname t.o.v. 2009
Opname overeerste helft 2011
Nederland 34.177.000 6.339.845 19% 1.025.911 -3% 1.015.164
Randstad 21.210.000 4.034.405 19% 569.100 -8% 569.826
Almere 540.000 143.785 27% 22.900 -21% 32.376
Amersfoort 870.000 298.514 34% 37.500 7% 35.600
Amsterdam 7.400.000 1.587.938 21% 188.700 -33% 190.532
Apeldoorn 754.000 137.213 18% 24.000 50% 23.118
Arnhem 1.079.100 194.149 18% 22.000 -57% 24.710
Assen 300.000 50.821 17% 8.100 1% 2.630
Breda 690.000 105.988 15% 34.400 50% 42.874
Den Bosch 900.000 101.064 11% 62.200 78% 18.822
Den Haag 6.370.000 836.436 13% 111.300 -10% 70.262
Deventer 329.000 78.479 24% 5.300 -24% 5.136
Drechtsteden 387.500 161.617 42% 10.200 -59% 6.842
Eindhoven 1.465.000 249.172 17% 38.600 33% 96.742
Enschede 812.000 86.102 11% 28.164 83% 9.000
Groningen 906.000 119.701 13% 23.500 -29% 8.916
Heerlen 435.000 65.023 15% 7.500 150% 1.720
Hengelo 538.000 61.276 11% 20.647 -12% 8.410
Leeuwarden 520.000 88.244 17% 23.000 156% 1.080
Maastricht 600.000 62.520 10% 21.600 -14% 69.004
Nijmegen 483.000 62.414 13% 35.500 87% 32.800
Rotterdam 3.900.000 915.942 23% 150.100 16% 157.462
Tilburg 487.500 77.745 16% 12.300 208% 6.534
Utrecht 3.540.000 694.089 20% 119.000 42% 151.570
Zwolle 871.000 161.613 19% 19.400 -60% 19.024
26Vastgoedrapportage Twente 2011
2006 2007 2008 2009 2010
1ehelft2011
Aanbod Opname
OntwikkelingaanbodenopnamevankantoorruimteinTwenteinm²
OntwikkelingopnamekantoorruimteinTwenteinm²
OntwikkelingaanbodkantoorruimteinTwenteinm²
Opnamekantoorruimte2010naarbrancheinTwente
ter vergelijking nog 32%. Van de tien gerealiseerde
(en vrijgegeven) tophuren in 2010 komen er zes voor
rekening van de regio Amsterdam, tegenover acht
in 2009. In vier gevallen is sprake van een huurprijs
boven e 300,- per m² per jaar. De absolute tophuur
is gerealiseerd op Schiphol en bedraagt e 375,-
per m² per jaar. Buiten de vier grote steden noteert
het centrum van Breda de hoogst gerealiseerde
huurprijs van het afgelopen jaar; hier wordt e 196,-
per m² betaald. Ook in het centrum van Arnhem
en Eindhoven zijn in 2010 forse tophuren tot stand
gekomen.
Regionale ontwikkelingen
Op 1 juli 2011 heeft de regio Twente een aanbod
aan kantoorruimte van 199.600 m², vergeleken met
het aanbod op 1 juli 2010 is dit een lichte daling
van 2,2%. In totaal staan 197 objecten te huur of te
koop waarvan er 17 groter zijn dan 2.500 m². Het
percentage nieuwbouw in het aanbod is licht gedaald
ten opzichte van vorig jaar en bedraagt nu 13. De
vier grote steden (Enschede, Hengelo, Almelo en
Oldenzaal) zijn samen goed voor 180.200 m², ofwel
90,3% van het totale aanbod.
Van de totale voorraad in Twente is het aanbod
afgelopen jaar gedaald van 16,4% naar 11,1%. Dit
komt doordat het voorraadcijfer ook erg gestegen is.
Er is veel nieuwbouw aan kantoormeters bijgekomen.
In Twente hebben zich nog geen onttrekkingen aan de
markt van kantoormeters voorgedaan. Van het totale
percentage is 6,6% langdurig.
Het opnamecijfer voor 2010 in Twente komt 17,2%
hoger uit dan in het voorgaande jaar, namelijk op
65.400 m². Dat is boven het niveau van 2007, maar nog
fors onder het niveau van 2008 (88.400 m²). 2008 was
echter een uitzonderlijk goed jaar in de kantorenmarkt
in Twente. In de eerste helft van 2011 is er 28.600 m²
opgenomen, 33,5% minder dan in dezelfde periode
vorig jaar, toen er 43.000 m² opgenomen werd. In de
gemeente Enschede is op dit moment het meeste aantal
vierkante meters opgenomen, maar het verschilt niet
veel met de gemeenten Hengelo en Almelo.
De kantorenmarktratio bedraagt voor 2010 30,6%, een
stijging van 4,0% in vergelijking met een jaar eerder.
Voor het eerste halfjaar is de kantorenmarktratio 14,3%.
Dit percentage zal nog stijgen aangezien het gaat om een
opnamecijfer van een halfjaar. De kantorenmarktratio
geeft de verhouding weer tussen de opname van
kantoorruimte gedurende een jaar en het aanbod aan het
VandetotalevoorraadinTwente
ishetaanbodafgelopenjaar
gedaaldvan16,4%naar11,1%.
Zakelijke dienstverlening 19%
Overheid en semioverheids-instellingen 10%
IT/ICT 4%
Communicatie 1%Banken/financiële instellingen 3%
Non-profit 7%Technologie 12%
Gezondheidszorg 15%
Overig 27%
27kantoren
begin van het desbetreffende jaar. Een kantorenmarktratio
onder de 100% wijst op een overschot en boven de
100% op een tekort aan kantoorruimte.
Enschede
In Enschede steeg het aanbod op 1 juli 2011 met
11,4% tot 86.100 m² verdeeld over 70 koop- of
huurobjecten. De gemiddelde grootte bedroeg 1.230 m²
en 11 objecten binnen het aanbod betreffen nieuwbouw.
Het centrumaanbod steeg met 850 m² tot 34.150 m².
De grote aanbieders in het centrum blijven hetzelfde
als de voorgaande jaren: het voormalige hoofdkantoor
van ABN AMRO aan de Oldenzaalsestraat (4.960 m²),
de Boulevard 1945 (7.310 m²) en het aanbod nog te
bouwen nieuwbouw aan het Willem Wilminkplein
(3.750 m²). Het aanbod op het Business & Science Park
is fors gestegen met 22,4% tot 27.300 m². Dit komt door
toevoeging van het voormalige gebouw van TUI aan het
Colosseum van 5.896 m².
Het opnamecijfer voor Enschede is in 2010 uitgekomen
op 28.200 m², een forse stijging van 83,1% (2009:
15.400 m²). Dit is te verklaren doordat zich in 2010 een
aantal grote transacties heeft voorgedaan; deze grote
transacties zijn in 2009 achtergebleven. In de eerste
helft van 2011 is in Enschede 9.000 m² opgenomen,
een forse daling van 31,8% vergeleken met dezelfde
periode vorig jaar. De markt ontwikkelt zich op dit
moment erg moeizaam. In het eerste halfjaar zijn er in
2011 nog geen echt grote opnames geweest in Enschede.
De grote opnames in 2010 kwamen op naam van
Sigmax, dat 2.250 m² nieuw aan het bouwen is aan het
Capitool, Ten Kate & Huizinga dat 5.000 m² nieuw aan
het bouwen is aan de Zuiderval, Rabobank, die 5.500 m²
nieuw gaat bouwen aan de Zuiderval, en Arke, dat
4.700 m² nieuw aan het bouwen is aan de Zuiderval.
Hengelo
De Hengelose kantorenmarkt laat op 1 juli 2011 een
daling van het aanbod zien ten opzichte van vorig
jaar en komt uit op 61.300 m², een daling van 10,1%.
In totaal staan er 54 objecten te huur en/of te koop
met een gemiddelde unitgrootte van 1.135 m². Van
het aanbod is 9% nieuwbouw. Het aanbod in de
binnenstad is licht gedaald en bedraagt nu 22.200 m².
Grote aanbieders bevinden zich nog steeds rondom
de Bornsestraat/Oldenzaalsestraat waar nog 8.000 m²
te huur staat verdeeld over 4 objecten. Aan het
Marktplein staat nog steeds 2.800 m² leeg en in de
IntotaalstaanerinHengelo
54objectenleeg(tehuur
en/oftekoop)meteengemiddelde
unitgroottevan1.135m².
NieuwbouwvanTebodin/LucassenopWestermaatCampusinHengelo.
28Vastgoedrapportage Twente 2011
Heren van Twente 1.700 m². Het aanbod op kantorenpark
Westermaat is gedaald met 11,8% tot 20.100 m² op
1 juli 2011; in dezelfde periode vorig jaar stond er
22.800 m² te huur en/of te koop. Het overige aanbod is
licht gedaald tot 19.000 m², vorig jaar was dat 20.400 m².
Het opnamecijfer voor Hengelo kwam in 2010 uit op
20.600 m², een daling van 12,0% vergeleken met 2009
(23.400 m²). Dit in tegenstelling met Enschede en Almelo
waar het opnamecijfer steeg. In Hengelo blijven zich
tot op dit moment nog steeds enkele grote transacties
voordoen. In de eerste helft van 2011 is er in Hengelo
8.400 m² opgenomen, een forse daling van 48,5% ten
opzichte van dezelfde periode vorig jaar (16.300 m²). De
grote opnames in de eerste helft van 2011 komen op naam
van Holland Computers, dat 1.200 m² nieuw aan het
bouwen is op Westermaat Campus en Strukton Rail BV,
dat aan de Welbergweg 1.839 m² heeft opgenomen.
Almelo
Het aanbod kantoorruimte in Almelo is het afgelopen
jaar gedaald met 23,0% en bedroeg op 1 juli 2011
24.800 m² (1 juli 2010: 32.200 m²). Er staan 29 objecten
te huur en/of te koop met een gemiddelde unitgrootte
van 855 m²; 14% van het aanbod betreft nieuwbouw.
Het centrumaanbod is gedaald met 27,3% tot 17.750 m².
De daling komt door het grotendeels verhuren van
het Twenthe Centrum aan het Twenthe Plein. Het
aanbod in het deelgebied Twentepoort is ook gedaald
met 33,8% tot 4.700 m². Grootschalig aanbod is
te vinden in het centrum van Almelo waar enkele
objecten te huur worden aangeboden met metrages
van meer dan 1.500 m².
In 2010 is er in Almelo 14.200 m² kantoorruimte
opgenomen, een forse stijging van 82,0% ten opzichte
van 2009 (7.800 m²). Dit komt door een paar grote
opnames, die op naam kwamen van de Raad voor
Kinderbescherming, die 3.000 m² huurt aan de
Burgemeester Raveslootsingel, en Werkplein, dat
eveneens 3.000 m² in gebruik gaat nemen in het
Twenthe Centrum. In het eerste halfjaar van 2011
is 7.100 m² opgenomen, een daling van 33,0% ten
opzichte van 1 juli 2010. Dit komt omdat er dit jaar
nog geen grote opnames zijn geweest, terwijl dat in de
eerste helft van 2010 wel het geval was.
Oldenzaal
De markt voor kantoorruimte blijft stabiel in Oldenzaal.
Op 1 juli 2011 staat er in totaal 8.000 m² in het
In2010iserinAlmelo14.200m²
kantoorruimteopgenomen,
eenforsestijgingvan82%ten
opzichtevan2009(7.800m²).
DeRaadvandeKinderbescherming
huurt3.000m²inhetgerenoveerdekantoor
aandeBurgemeesterRaveslootsingelin
Almelo.
29kantoren
Enschede Hengelo AlmeloOldenzaal
200620072008200920101ehelft2011
Totaleleegstand Langdurig Frictie
Huurprijsontwikkelingenvankantoorruimteineuro's/m²
Leegstandonderverdeeldintotaleleegstand,landurigeenfrictieleegstandintwentein%
aanbod. Er worden 14 objecten aangeboden met een
gemiddelde unitgrootte van 571 m². Van het aanbod is
14% nieuwbouw. Het opnameniveau in Oldenzaal is nog
steeds beperkt in vergelijking met de andere grote steden;
in 2010 is er 900 m² opgenomen. Op 1 juli 2011 is er
1.100 m² opgenomen. Dit betreft echter maar 1 transactie.
Overig
De overige steden laten, net zoals Enschede, een stijging
in het aanbod zien. Vorig jaar stond er 18.300 m²
leeg, dit jaar is dat op 1 juli 19.400 m², een stijging
van 6,0%. Het aanbod is verdeeld over 30 objecten
die te huur en/of te koop staan met een gemiddelde
unitgrootte van 648 m²; daarvan is 13% nieuwbouw.
In 2010 werd er in de overige Twentse gemeenten
1.500 m² opgenomen, een forse daling van 74,1%
vergeleken met het opnamecijfer van 2009 (5.800 m²).
Dit is het laagste niveau sinds 2002. In het eerste
halfjaar van 2011 is er 3.100 m² opgenomen; dat is al
meer dan in het hele jaar 2010 is opgenomen. 2010
is een uitermate slecht jaar geweest voor de overige
gemeenten in Twente. Een grote transactie in het eerste
halfjaar van 2011 komt op naam van IACS Solutions
die 850 m² huurt aan de Ambachtstraat in Rijssen.
Huurprijsontwikkeling en leegstand
De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in 2010
e 122,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken met een
jaar eerder toen de gemiddelde huurprijs e 121,- per m²
bedroeg. De hoogste huurprijzen worden op dit moment
gerealiseerd in Enschede en Almelo. Voor bestaande bouw
variëren de prijzen in 2010 tussen e 105,- en e 130,- voor
luxe kantoorruimte en tussen e 75,- en e 95,- per m² voor
minder courante kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd
in 2010 tussen e 120,- en e 140,- per m² betaald; de prijs
voor nieuwbouw is licht gedaald in Twente.
In de eerste 6 maanden van 2011 bedroeg de gemiddelde
gerealiseerde huurprijs e 129,-, een stijging van 2,4%
ten opzichte van een jaar geleden (e 126,- per m²).
Voor nieuwbouw werd halverwege 2011 gemiddeld
e 145,- per m² gerealiseerd. De huurprijzen blijven nog
intact; wel zien we in deze markt dat verhuurders meer
genegen zijn om incentives weg te geven.
In 2010 werd in Enschede gemiddeld e 125,- per m²
gerealiseerd; dit is stabiel in vergelijking met 2009. In
de eerste 6 maanden van 2011 is dat bedrag ook stabiel
gebleven op e 125,- per m². In Hengelo betaalde men in
2010 een gemiddelde prijs van e 115,- per m², een daling
van 2,5%. In de eerste 6 maanden van 2011 is dit bedrag
Dehuurprijzenblijvennog
steedsintact;welzienweindeze
marktdatverhuurderssteeds
meergenegenzijnomincentives
wegtegeven.
Leegstandin%perplaatsinTwente
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2006 2007 2008 2009 1e helft 2011
2010
30Vastgoedrapportage Twente 2011
verder gedaald naar e 110,- per m². In de gemeente
Almelo is in 2010 een gemiddelde prijs gerealiseerd van
e 116,- per m²; dit is stabiel vergeleken met 2009. In de
eerste helft van 2011 betaalde men in Almelo gemiddeld
e 119,- per m², een stijging van 2,6%.
Een stijging van de gemiddelde huurprijs kan deels
verklaard worden door het feit dat er sprake is van een
verplaatsingsmarkt waarbij hoogwaardige of nieuwbouw
kantoorruimte wordt betrokken door de huurder en
laagwaardige kantoorruimte wordt achtergelaten.
De leegstand in Twente is in 2010 licht gedaald.
Op 1 januari 2011 bedroeg de leegstand in de 4 grote
steden 16,2%, waarvan 6,8% langdurig en 9,4%
frictieleegstand. Medio 2011 bedraagt dit 11,1%,
waarvan 4,5% langdurig. In Enschede is de leegstand
gedaald van 15,3% naar 10,6%; in Hengelo van
19,6% naar 11,4%; Almelo laat tevens een daling zien,
namelijk van 16,5% naar 12,7%.
Toekomstige ontwikkelingen
Regionale ontwikkelingen
Medio 2011 heeft Twente een harde planvoorraad van
252.450 m². Elke gemeente kijkt op dit moment naar haar
eigen nieuwbouwplannen, omdat er in de bestaande
markt op dit moment ruim voldoende en kwalitatief
hoog aanbod is. Grote plannen hierin zijn het Kennispark
Science en de Zuiderval in Enschede, Westermaat in
Hengelo en Twentepoort/Zuidas in Almelo.
Enschede
Enschede heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad
van 123.350 m²; dit is 48,9% van de totale voorraad in
Twente. Enschede heeft op dit moment de meeste harde
planvoorraad van alle gemeenten. Op het terrein van
de UT wordt het gebouw Langezijds, waarin voorheen
de faculteit chemische technologie was gevestigd,
omgebouwd tot The Gallery. Dit gebouw biedt ruimte
aan onderzoeksinstellingen en kennis-gerelateerde
bedrijven. In verschillende fasen is in dit pand in totaal
ruimte voor circa 45.000 m² b.v.o. Het gebouw wordt per
fase ontwikkeld en in de markt gezet.
Op de Brouwerij in Roombeek groeit CeeCee: Creatieve
Campus Enschede. Op CeeCee is zowel bedrijfs- als
kantoorruimte beschikbaar voor hoogwaardige en
kennisintensieve bedrijven in media, technologie, ICT,
design en architectuur. Ondernemers die een kavel
kopen, krijgen veel vrijheid om hun eigen pand te
InEnschedeisdeleegstand
gedaaldvan15,3%naar10,6%;
inHengelovan19,6%naar11,4%;
Almelolaattevenseendalingzien,
namelijkvan16,5%naar12,7%.
NieuwbouwvankantorenparkPhiParkaan
deZuidervalinEnschede.
31kantoren
ontwerpen. Daarnaast is er ruimte te huur voor grote
en kleine bedrijven en kantoren, onder andere in het
Media Art Center (7.000 m²).
Aan de Hengelosestraat (Zuidzijde) zijn kavels
beschikbaar gekomen door de sloop van het viaduct.
Bruto beslaat dit gebied circa 1,8 hectare waarop in
totaal circa 15.000-20.000 m² b.v.o. gerealiseerd kan
worden. De kavels liggen langs een van de belangrijkste
entrees van het Kennispark. Aan de beeldkwaliteit
van de te realiseren opstallen zullen derhalve hoge
eisen worden gesteld. De kavels zijn bedoeld voor
science bedrijven en/of kennis-onderzoeksinstellingen.
Naast de eis met betrekking tot het type bedrijf is
ook de eis gesteld dat bedrijven die zich hier willen
vestigen een significante bijdrage moeten kunnen
leveren aan de profilering van het Kennispark binnen
Nederland/Europa. Onlangs is met een partij een
intentieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van
een deel van het uitgeefbare gebied.
Hengelo
Hengelo heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad van
86.500 m²; dit is 34,3% van de totale voorraad in Twente.
Op het Hijschcomplex, waar in het verleden Stork
Plastic Machinery haar werkzaamheden uitvoerde,
staan nu nog twee gevels overeind, bijeen gehouden
door kolommen en spanten. Deze constructie wordt
onderdeel van een nieuw te bouwen complex. De
programmatische invulling van het Hijschcomplex
is nog niet compleet uitgewerkt, maar de eerste
ideeën krijgen langzaam vorm. In totaliteit bevat het
gebouw circa 30.000 m² bestemd voor een variatie
aan functies. Er zal een parkeergarage voor minimaal
400 auto’s gerealiseerd worden, onder andere ten
behoeve van het ROC van Twente. De overige
mogelijke functies die aan het gebouw worden
toegevoegd zijn op dit moment onderwerp van
studie. De locatie waar nu nog kantoren van Siemens
staan (op de hoek Industriestraat en Lansinkesweg),
wordt ook in deze studie betrokken.
De relatief jonge bedrijventerreinen Westermaat
zuidoost en Oosterbosch, dat direct aan de A1 ligt,
zijn circa 20 hectare groot. Het terrein is bij uitstek
geschikt voor vestiging van kantoren en overige
hoogwaardige bedrijfsactiviteiten. Het overgrote deel
van dit gebied is al ontwikkeld.
Mogelijkheden tot nieuwbouw zijn er nog op de
Oosterbosch-locatie; een gebied van circa 2 hectare
waar zo’n 20.000 m² bruto vloeroppervlak kan
AandeZuidzijdevande
Hengelosestraatkomenkavels
beschikbaardoordesloopvan
hetviaduct.Brutobeslaatdit
gebiedcirca1,8hectarewaarop
intotaalcirca15.000-20.000m²
b.v.o.gerealiseerdkanworden.
NieuwbouwvanSigmaxaanhetCapitoolinEnschede.
32Vastgoedrapportage Twente 2011
NieuwbouwvanHollandControlsopdeWestermaat
CampusinHengelo.
worden gerealiseerd voor kantoor- en kantoorachtige
bedrijfsactiviteiten. De Odin-groep, voorheen
Lesscher IT, heeft het plan opgevat tot
herontwikkeling, inclusief nieuwbouw, van het
Expo-terrein. De locatie omvat het hoofdkantoor
(circa 8.500 m² b.v.o.); het data-center (circa
11.000 m² b.v.o.) en een voorzieningencluster
met gerelateerde voorzieningen (circa 2.500 m²
b.v.o.). De locatie bevindt zich nabij de voorziene
‘voorstadhalte’ (NS-station). Alle ontwikkelingen in
het gebied staan in het teken van de ontwikkeling van
een hoogwaardig IT-park. Centraal in het plangebied
wordt een voorzieningencluster gerealiseerd, dat
ruimte moet bieden aan functies zoals ontmoeting,
sport en horeca.
Almelo
Almelo heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad van
41.600 m²; 16,5% van de totale voorraad in Twente.
Almelo wil de toekomst van de kantorensector
benaderen vanuit diverse invalshoeken.
Vanuit de bestaande werkgelegenheid zijn de
gemeentelijke inspanningen gericht op tenminste
behoud van de schrijftafelfunctie die de overheid
regionaal en ook bovenregionaal vervult, zijnde
rechtbank, belastingdienst en waterschap.
Vanuit het perspectief van nieuwe werkgelegenheid
zullen nieuwe arbeidsplaatsen naar verwachting
het meest voortkomen uit expansie van bestaande
bedrijven. Voorts wordt het aantrekken van nieuwe
werkgelegenheid vooral benaderd vanuit de
faciliterende invalshoek. Er wordt vooralsnog niet
gericht op specifieke niches in de kantorenmarkt, zij
het dat de vraag zich in het algemeen richt op het
kleinere kantoorgebouw in de categorie 500-1.500 m²
met een enkelvoudige gebruiker.
Daarnaast hanteert Almelo nadrukkelijk een ruimtelijke
invalshoek. Er worden twee concentratiegebieden
onderscheiden, een centrum-stedelijke en een perifere.
Het gaat hier om de zuidas Henriëtte Roland Holstlaan
en onmiddellijke omgeving. Hieraan liggen ook twee
te ontwikkelen terreinen waar kantoorontwikkelingen
mogelijk zijn, namelijk Weezebeeksingel en Rhijnbeek.
Bij beide terreinen gaat het in totaal om circa 4 hectare
bruto terrein.
In het centrum-stedelijk deel zijn diverse mogelijkheden
in de toekomst aanwezig zoals de stationsomgeving,
DeOdin-groep,v/hLesscher
IT,heefthetplanopgevattot
herontwikkeling,inclusief
nieuwbouw,vanhetExpo-terrein.
33kantoren
DeVelthuisKliniekneemthaarintrekaanhetCapitool1-11inEnschede.
het daarnaast gelegen Westerdokgebied en het centrum
zelf; het laatste gebied mogelijk in combinatie met
winkels en woningen.
In de planning is tot nu toe rekening gehouden
met een gemiddelde jaarlijkse toevoeging aan de
voorraad van 8.000 m². Dat gemiddelde is op basis
van de ontwikkelingen in het afgelopen decennium
teruggebracht tot 3.500 m². In deze beperking wordt de
gemeente gesterkt door de uitslag van de kantorenvisie
die in netwerkstedelijk kader twee jaar geleden
gemaakt is en nu geactualiseerd en verder uitgewerkt
wordt. Ook voor een deel van het regulier aanbod
zal echter geen plaats meer zijn. De eisen gesteld
aan een kantoorgebouw en de daarbij benodigde
parkeerfaciliteiten zijn veelal zodanig dat sloop of
functieverandering alleen nog tot de mogelijkheden
behoort. De behoefte aan nieuwe faciliteiten zal door
veranderende eisen toch aanwezig blijven.
Oldenzaal
De plannen van de gemeente Oldenzaal om de
kantoorvoorraad uit te breiden, zijn gericht op het
centrum. Het Masterplan Centrum voorziet op termijn
in 15.000 m² aan kantoren waarvan 1.000 m² b.v.o. in
de harde planvoorraad.
Lange termijn plannen
In Twente zijn op termijn plannen voor 187.000 m²
b.v.o. extra planvoorraad. De gebieden liggen
verspreid over de diverse steden. Enschede heeft in
totaal 73.000 m² zachte plancapaciteit, 10.000 m²
in de Spoorzone en 63.000 m² op het Kennispark
Science. Hengelo heeft in totaal 67.000 m² zachte
plancapaciteit verdeeld over 2 gebieden, 55.000 m²
in Hart van Zuid en 12.000 m² op de Westermaat.
Almelo heeft in totaal nog plannen in de toekomst
voor 15.000 m² in het centrum en rond het station.
Oldenzaal heeft in het Masterplan Centrum nog
14.000 m² opgenomen.
Van de plancapaciteit voor kantoren zit 252.450 m²
b.v.o. (57,5%) in harde plancapaciteit, die niet
teruggedraaid kan worden. De rest, 187.000 m² b.v.o.,
is zogenaamde zachte plancapaciteit die nog niet
definitief is vastgelegd in een bouwvergunning of
bestemmingsplan.
InTwentezijnoptermijnplannen
voor187.000m²b.v.o.extra
planvoorraad.
34Vastgoedrapportage Twente 2011
35winkelruimten
BESTAANDE MARKT
Nationale winkelmarkt
De omzetdruk waarmee retailers te maken hebben,
leidt tot een beperkte vraag naar winkelruimte. In 2010
is de hoeveelheid verhuurde winkelmeters weliswaar
iets gestegen in vergelijking met 2009, maar die
stijging is minimaal. Het aanbod daarentegen wordt
steeds groter. De hoeveelheid winkelruimte die in de
vrije markt wordt aangeboden, bereikte eind 2010 het
niveau van 920.000 m², het hoogste niveau ooit. Het
aanbod stijgt al sinds 2006 en er zijn weinig tekenen
dat het huidige aanbodniveau snel zal dalen, zelfs niet
bij een substantieel herstel van de winkelbestedingen.
In landelijk perspectief valt op dat het aanbod zich
sterker concentreert in grensregio’s en gebieden met
demografische krimp.
De gemiddelde huur per m² van winkelpanden
daalde in 2010 opnieuw; dat geldt ook voor de
hoofdwinkelstraten. Hoewel de tophuren doorgaans
gelijk bleven, is de vraagdruk op de A1-winkelstraten
in de meeste Nederlandse winkelsteden verminderd.
Ook komt het meer voor dat bestaande en lucratieve
huurcontracten door zittende huurders aan andere
retailers worden aangeboden. Het zogenaamde
A1-winkelvastgoed is daarmee dus minder
onaantastbaar dan men soms vermoedt.
Regionale ontwikkelingen
De winkelmarkt in Twente laat nog steeds een
duidelijk beeld zien, wat vooral in het aanbod
zichtbaar is. Vorig jaar werd in heel Twente 101.300 m²
aangeboden; op de peildatum 1 juli 2011 is het
aanbod gestegen naar 123.600 m², vergeleken met
het aanbod op 1 juli 2010 een forse stijging van 22%.
Dit komt mede doordat er in de diverse steden
in Twente een aantal grote winkelruimten in het
aanbod zijn bijgekomen. Op 1 juli 2011 werd
in de vier grote Twentse steden circa 82.100 m²
winkelruimte aangeboden verdeeld over 225 te koop
Hetzogenaamde
A1-winkelvastgoedis
minderonaantastbaar
danmensomsvermoedt.
AanbodenopnameontwikkelingvanwinkelruimteinTwenteAanbodvanwinkelruimteinTwente(1Juli2011)
AanbodenopnamevanwinkelruimteinTwenteinm²
Aanbod 1 Juli 2011
Opname 2006
Opname 2007
Opname 2008
Opname 2009
Opname 2010
Opname 1e helft 2011
36Vastgoedrapportage Twente 2011
en/of te huur staande objecten met een gemiddelde
unitgrootte van 365 m².
De totale opname over 2010 is gestegen tot 53.500 m²,
46,2% meer dan de opname in 2009 (36.600 m²). Dit
is een forse stijging, desalniettemin spreken we nog
steeds over een verruiming van de winkelmarkt.
In het eerste halfjaar van 2011 zien we wel dat er weer
een opnamestijging heeft plaatsgevonden ten opzichte
van 1 juli 2010, maar nog lang niet tot het niveau van
de jaren ervoor. In het eerste halfjaar van 2011 werd
23.675 m² opgenomen, een forse stijging van 22,7%.
Er vinden net zoals in de afgelopen jaren nog steeds
weinig grote transacties plaats.
Enschede
In Enschede bedroeg op 1 juli 2011 het aanbod
winkelruimten 30.600 m². Er stonden 80 objecten met
een gemiddelde unitgrootte van 382 m² te huur en/of
te koop waarvan 8 groter dan 1.000 m²; daarvan liggen
er 4 in het centrum, 3 in de overige gebieden en
1 op de Woonboulevard Schuttersveld. In vergelijking
met het aanbod op 1 juli 2010 (24.400 m²) betekent
dit dat het aanbod fors gestegen is met 25,4%. Het
centrumaanbod is licht gedaald tot 13.600 m². Aan
de Haverstraatpassage staan wederom 11 objecten
te koop en/of te huur en 8 objecten in het achterste
gedeelte van De Heurne. Het aanbod Woonboulevard
Schuttersveld is gedaald tot 3.100 m² en het overige
aanbod is fors gestegen tot 13.800 m². Dit komt door
toevoeging van 22 objecten in het overige gebied met
een gemiddelde unitgrootte van 630 m².
In 2010 is in Enschede 17.000 m² opgenomen verdeeld
over 57 transacties, een forse stijging van 41,7% ten
opzichte van 2009 (12.000 m²). 2010 kende weer
hetzelfde niveau als 2006. In de eerste helft van 2011 is
er 9.400 m² opgenomen verdeeld over 34 transacties, een
forse stijging van 46,9% in vergelijking met 1 juli 2010.
Een grote opname die dit jaar gerealiseerd is, is Zara
die 1.500 m² huurt aan het kruispunt Kalanderstraat/
De Klomp/De Heurne/Langestraat. Deze locatie is van
oudsher het belangrijkste centrumknooppunt in de
Enschedese binnenstad, het verbindingspunt tussen
de belangrijkste winkelgebieden. Verder huurt Lidl
1.250 m² in het nieuwe winkelcentrum Sterrenhof.
De koopkrachtbinding voor dagelijkse en niet-
dagelijkse artikelen is in Enschede respectievelijk 93%
en 76%. Het merendeel van de inwoners van Enschede
koopt dus zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse
artikelen in de eigen gemeente. De artikelgroepen met
de meeste koopkrachtbinding zijn - naast de dagelijkse
artikelen - bloemen, planten en tuinartikelen,
Hetmerendeelvande
inwonersvanEnschede
kooptzoweldedagelijkse
alsniet-dagelijkseartikelen
indeeigengemeente.
Eengroteopnamedieditjaargerealiseerd
is,isZaradie1.500m²huurtaanhetkruispunt
Kalanderstraat/DeKlomp/DeHeurne/Langestraat.
37winkelruimten
woninginrichting en elektro. Het aandeel draagvlak
voor dagelijkse artikelen van buiten Enschede is
7%. Zowel inwoners van omliggende Nederlandse
gemeenten (Haaksbergen, Hengelo, Oldenzaal
en Losser) als van omliggende Duitse gemeenten
(Gronau en Ahaus) kopen dagelijkse artikelen in
Enschede. In de niet-dagelijkse sector is toevloeiing
verantwoordelijk voor 28% van het draagvlak. Het
aandeel inwoners van Enschede dat dagelijkse
artikelen in andere plaatsen aanschaft, is 7%. Voor de
niet-dagelijkse artikelen is de koopkrachtafvloeiing
groter, namelijk 24%. Het centrum van Enschede
is met een marktaandeel van 16% de belangrijkste
aankoopplaats voor dagelijkse artikelen. De
winkelcentra Deppenbroek, Stadsveld, Enschede-Zuid
en het Budgetcenter hebben ook aandelen van 7 tot 9%
van het draagvlak voor dagelijkse artikelen. Niet-
dagelijkse artikelen worden het meest aangeschaft
in de binnenstad van Enschede (53%), gevolgd door
Schuttersveld (11%). Men is op het centrum gericht
voor met name kleding, schoenen en elektro, terwijl
het draagvlak van Schuttersveld voornamelijk bestaat
uit klanten voor woninginrichting en doe-het-zelf
artikelen. Daarbij zijn klanten voor doe-het-zelf artikelen
ook sterk georiënteerd op het Budgetcenter: bijna 20%
van de doe-het-zelf bestedingen worden hier gedaan.
Hengelo
In Hengelo is het aanbod winkelruimte op 1 juli 2011
fors gestegen met 93,8% tot 27.900 m²; dit komt door
toevoeging van 9.000 m² in de nieuwe ontwikkeling
op Plein Westermaat. Op hetzelfde moment in 2010
was het aanbod 14.400 m². Er worden momenteel 68
objecten aangeboden met een gemiddelde oppervlakte
van 410 m², waaronder 4 objecten die groter zijn dan
1.000 m². Vorig jaar was dat er slechts 1. De binnenstad
zag het aanbod met 44,8% fors stijgen van 5.800 m² naar
8.400 m². Op dit moment is er 9.000 m² winkelruimte
beschikbaar op Plein Westermaat en er staan diverse
ruimtes leeg rond de Wegtersweg. Het overige aanbod
winkelruimte is gestegen van 5.100 m² naar 6.300 m²,
een stijging van 23,5%.
Het opnamecijfer voor 2010 bedraagt 18.400 m² verdeeld
over 33 transacties, een forse stijging van 534,5% ten
opzichte van 2009 (2.900 m²). Dit komt doordat 2009
een uitermate slecht jaar was voor de winkelopnames in
Hengelo en in 2010 zijn er drie grote transacties geweest
op Plein Westermaat in de nieuwe fase. In de eerste
helft van 2011 werd 2.800 m² opgenomen, een daling
van 34,9% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar
(4.300 m²). De cijfers laten zien dat 2010 een goed jaar
was, maar dit komt mede door de grote opnames op
InHengeloishetaanbod
winkelruimteop1juli2010
forsgestegenmet93,8%
tot27.900m²;ditkomtdoor
toevoegingvan9.000m²inde
nieuweontwikkelingopPlein
Westermaat.
KerngegevenswinkelbestandTwentepergemeente1juli2011(Bron:Locatus)
Gemeente Aantal inwoners
Aantal Winkels
Totaal WVO
WVO per 1.000 inwoners
WVO per Winkel
Almelo 72.600 483 146.434 2.017 303
Borne 21.330 145 32.402 1.519 223
Dinkelland 26.060 180 95.171 3.652 529
Enschede 157.050 960 286.464 1.824 298
Haaksbergen 24.485 161 45.072 1.841 280
Hellendoorn 35.790 228 75.665 2.114 332
Hengelo 80.770 534 175.101 2.168 328
Hof Van Twente 35.470 211 53.065 1.496 251
Losser 22.645 131 37.657 1.663 287
Oldenzaal 31.975 274 96.463 3.017 352
Rijssen-Holten 37.080 252 80.172 2.162 318
Tubbergen 21.145 133 43.495 2.057 327
Twenterand 33.580 239 71.779 2.138 300
Wierden 23.445 145 40.585 1.731 280
38Vastgoedrapportage Twente 2011
Plein Westermaat die er dit jaar vooralsnog niet zijn.
De grote opnames komen op naam van Woondock en
Kwantum, die respectievelijk 7.500 m² en 2.500 m²
huren op Plein Westermaat.
Het totaal aantal klanten voor dagelijkse artikelen in
Hengelo bedraagt 86.500. Het totaal aantal klanten
voor niet-dagelijkse artikelen ligt een stuk hoger,
namelijk op 126.800.
De koopkrachtbinding voor dagelijkse en niet-
dagelijkse artikelen is in Hengelo respectievelijk 93%
en 71%. Het merendeel van de inwoners van Hengelo
koopt dus zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse
artikelen in de eigen gemeente. Van het totaal aantal
klanten voor niet-dagelijkse artikelen is 13% afkomstig
uit andere plaatsen dan Hengelo. Voor niet-dagelijkse
artikelen is dit 54%. De herkomst vreemde koopkracht
voor dagelijkse artikelen wordt het meest door
Enschede en Dinkelland bepaald. Maar ook inwoners
van Oldenzaal, Borne, Almelo en Hof van Twente
brengen voor dagelijkse artikelen wel eens een bezoek
aan Hengelo. Voor de niet-dagelijkse artikelen is de
herkomst van de bezoekers meer verspreid: klanten van
buitenaf komen meestal uit Almelo, Hof van Twente,
Enschede of Borne. Maar ook uit verder gelegen
gebieden zoals Hardenberg, Hellendoorn en Deventer
komt een groep bezoekers. Bijna één op de veertien
inwoners van Hengelo (7%) schaft dagelijkse artikelen
in andere plaatsen aan. Voor de niet-dagelijkse
artikelen is dit aandeel hoger, namelijk 29%. De
wijkwinkelcentra Groot Driene, Hasselo en Hengelose
Es hebben een belangrijk aandeel voor wat betreft
dagelijkse artikelen; respectievelijk 18%, 21% en
12% van de totale bestedingen in de dagelijkse sector
worden in deze winkelcentra gedaan. Het centrum
heeft een marktaandeel van 15% voor dagelijkse
artikelen; het aandeel in niet-dagelijkse artikelen is
dan ook groter. Voor kleding (91%) en schoenen (73%)
is de oriëntatie op het centrum van Hengelo sterk.
Westermaat Zuid is de dominante aankoopplaats voor
doe-het-zelf artikelen. Het marktaandeel bedraagt
33%, vijf procentpunten meer dan het marktaandeel
van Plein Westermaat voor doe-het-zelf artikelen.
Deze aankoopplaats is vooral belangrijk voor elektro
(82%), woninginrichting (70%) en huishoudelijke
artikelen (36%). In totaal heeft Plein Westermaat een
marktaandeel van 45% voor niet-dagelijkse artikelen,
meer dan het marktaandeel van het centrum.
Almelo
Almelo had op 1 juli 2011 een aanbod van 13.200 m²
winkelruimte verdeeld over 48 objecten met een
IntotaalheeftPlein
Westermaateenmarktaandeel
van45%voorniet-dagelijkse
artikelen,meerdanhet
marktaandeelvanhetcentrum.
KerngegevenswinkelbestandTwentepergemeente1juli2011inclusiefleegstand(Bron:Locatus)
Gemeente Aantal inwoners
Aantal Winkels
Totaal WVO
WVO per 1.000 inwoners
WVO per Winkel
Almelo 72.600 599 179.117 2.467 299
Borne 21.330 158 35.312 1.656 223
Dinkelland 26.060 193 97.808 3.753 507
Enschede 157.050 1.134 329.493 2.098 291
Haaksbergen 24.485 175 50.631 2.068 289
Hellendoorn 35.790 261 83.854 2.343 321
Hengelo 80.770 648 194.382 2.407 300
Hof Van Twente 35.470 243 59.676 1.682 246
Losser 22.645 146 39.752 1.755 272
Oldenzaal 31.975 307 103.059 3.223 336
Rijssen-Holten 37.080 271 88.237 2.380 326
Tubbergen 21.145 140 44.391 2.099 317
Twenterand 33.580 268 87.337 2.601 326
Wierden 23.445 152 44.605 1.903 293
39winkelruimten
gemiddelde grootte van 276 m², vergeleken met het
aanbod op 1 juli 2010 een forse daling van 38,6%
(21.500 m²). Dit komt doordat een nieuwbouw-
ontwikkeling van 9.000 m² uit het aanbod is gehaald.
Er is 1 object groter dan 1.000 m² en het centrumaanbod
bestaat voornamelijk uit kleine en middelgrote metrages.
Het opnamecijfer over 2010 bedraagt 8.400 m², in
vergelijking met 2009 (6.000 m²) een forse stijging
van 40,0%. In de eerste helft van 2011 is 2.500 m²
opgenomen, dit cijfer is nagenoeg stabiel vergeleken
met vorig jaar. In 2010 en begin 2011 waren de meeste
transacties tussen de 100 en 250 m². In de eerste helft
van 2011 hebben zich nog geen echte grote transacties
voorgedaan in Almelo.
Het totale draagvlak voor dagelijkse artikelen bedraagt
in Almelo 73.400 klanten. Het aandeel inwoners van
Almelo dat in de eigen plaats dagelijkse artikelen
koopt (koopkrachtbinding) is 92%. Voor niet-dagelijkse
artikelen is het draagvlak 75.600 en het aandeel
inwoners van Almelo dat in de eigen plaats niet-
dagelijkse artikelen koopt bedraagt 68%.
Van het totale draagvlak voor dagelijkse artikelen is
13% afkomstig uit andere plaatsen. Dit geldt voor 38%
van het draagvlak voor niet-dagelijkse artikelen.
Het grootste gedeelte van het draagvlak voor dagelijkse
artikelen is afkomstig uit Almelo zelf.
De sector voor niet-dagelijkse artikelen bestaat voor
38 procent uit klanten van buiten Almelo. Hiervan
zijn de meeste afkomstig uit Tubbergen, Wierden en
Twenterand (5 tot 10%). Ook weet Almelo nog klanten
uit Hellendoorn en Rijssen-Holten aan zich te binden.
Voor dagelijkse artikelen gaat 8% van de inwoners van
Almelo naar andere plaatsen. Deze koopkracht wordt
verdeeld onder de gemeenten Twenterand, Wierden en
Hengelo. Voor niet-dagelijkse artikelen bezoekt 32% van
de inwoners andere gemeenten. Meer dan 10% van de
lokale koopkracht vloeit af naar Hengelo en 5 tot 10%
naar Enschede. De wijkcentra De Schelfhorst en het
Vincent van Goghplein hebben een primaire functie voor
de aankoop van dagelijkse artikelen. Respectievelijk
20% en 16% van de bestedingen in de dagelijkse
sector worden hier gedaan. Ook worden huishoudelijke
artikelen relatief veel in de wijk aangekocht. De niet-
dagelijkse bestedingen worden in Almelo vooral gedaan
in het centrum: het marktaandeel bedraagt 46%. De
Woonboulevard heeft een aandeel van 35% in de niet-
dagelijkse artikelen.
Oldenzaal
In Oldenzaal werd op de peildatum 10.400 m²
winkelruimte aangeboden, een stijging van 26,8%
Hetaandeelinwonersvan
Almelodatindeeigenplaats
dagelijkseartikelenkoopt
(koopkrachtbinding)is92%.
HuurprijzencentrumEnschede.
40Vastgoedrapportage Twente 2011
vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. In totaal
staan er 29 objecten met een gemiddelde grootte
van 358 m² te huur en/of te koop. De kleine tot
middelgrote objecten staan in het centrum of aan
de rand ervan. Het opnamecijfer voor 2010 komt uit
op 1.400 m², verdeeld over 12 transacties, een forse
daling van 76,7% in vergelijking met dezelfde periode
vorig jaar (6.000 m²). Dit komt omdat er vorig jaar een
opname was van 3.600 m². In de eerste helft van 2011
is 540 m² opgenomen, een lichte stijging ten opzichte
van vorig jaar (440 m²). In de gemeente Oldenzaal
hebben zich net zoals in de gemeente Almelo in de
eerste helft van 2011 geen grote transacties voorgedaan.
Het totaal aantal klanten, ofwel het draagvlak, voor
dagelijkse artikelen in Oldenzaal bedraagt 36.400.
Het draagvlak voor niet-dagelijkse artikelen is groter,
namelijk 44.300 klanten. Van de inwoners in Oldenzaal
koopt 90% dagelijkse artikelen in de eigen kern. Voor
de niet-dagelijkse artikelen is dit onder 61% van de
eigen inwoners het geval. Het zijn vooral de aanbieders
van doe-het-zelf-artikelen, huishoudelijke artikelen,
bloemen, planten en tuinartikelen die de meeste eigen
inwoners aan zich weten te binden. Voor elektro
vloeit de meerderheid van de inwoners af naar andere
plaatsen. Het aandeel klanten van buiten Oldenzaal is
voor niet-dagelijkse artikelen groter, namelijk 57%. Van
het draagvlak voor dagelijkse artikelen bestaat ongeveer
een vijfde deel uit klanten van buiten Oldenzaal,
vooral uit Dinkelland en Losser. Voor de niet-dagelijkse
artikelen zorgen Dinkelland, Losser en Enschede
voor de meeste toevloeiing van koopkracht. Klanten
uit Hengelo hebben een aandeel van 5 tot 10% in de
vreemde koopkracht van niet-dagelijkse artikelen. Circa
één op de tien inwoners van Oldenzaal schaft dagelijkse
artikelen in andere plaatsen aan. Voor de niet-dagelijkse
artikelen is dit aandeel hoger, namelijk 39%.
Overig
Medio 2011 stond in de overige gemeenten in Twente
41.600 m² te huur en/of te koop, verdeeld over
95 objecten met een gemiddelde grootte van 438 m². Het
meeste aanbod bevindt zich, zoals de laatste jaren steeds,
in Nijverdal en Borne. Het opnamecijfer voor de overige
gemeenten bedroeg in 2010 totaal 8.300 m², een daling
van 30,1% (2010: 10.800 m²). In de eerste 6 maanden
van 2011 is 8.500 m² opgenomen; dit is al meer dan er
in het hele jaar 2010 aan winkelmeters is opgenomen in
de overige gemeenten. Grote opnames komen op naam
van Schuurman Schoenen, die 400 m² huurt aan de
Gronausestraat in Losser, en Maison La Plume, die
4.650 m² huurt aan de Fahrenheitstraat in Rijssen.
Vandeinwonersin
Oldenzaalkoopt90%
dagelijkseartikelen
indeeigenkern.
HuurprijzencentrumHengelo.
41winkelruimten
Huurprijzen centrum Almelo.
Een van de vernieuwde gevels in het kader van het gevelproject voor verfraaiing van het straatbeeld in Hengelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
42
43bedrijfsruimten
BESTAANDE MARKT
Landelijke ontwikkelingen
De vraag naar bedrijfsruimte liep in 2010 niet parallel
met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per
saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in
2009 ging het maar om een beperkte stijging. Op de
vrije markt werd een totaalopname genoteerd van
2,5 miljoen m² en dat ligt onder het langjarig gemiddelde
van 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen
jaren minder vraag naar bedrijfsruimte was. De
meeste opnames komen voort uit overwegingen met
betrekking tot kostenefficiëntie. Het is duidelijk dat de
uitbreidingsvraag per saldo behoorlijk kleiner was dan
de hoeveelheid ruimte die beschikbaar is gekomen.
De hoeveelheid aangeboden bedrijfsruimte steeg in de
loop van 2010 dan ook flink. Eind 2010 lag het aanbod
op circa 9,1 miljoen m², ruim 600.000 m² meer dan
een jaar eerder. Met uitzondering van 2007 is er in het
afgelopen decennium een onafgebroken stijging van het
totaalaanbod. Nu is in de markt duidelijk te zien dat
ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt
halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn
weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een
tekort ontstaat aan moderne bedrijfsgebouwen, terwijl
men het verouderde aanbod links laat liggen. Dit raakt
de dynamiek in de markt en is bovendien niet gunstig
voor de continuïteit van gezonde bedrijven. De geringe
dynamiek op de gebruikersmarkten en het oplopende
aanbod leiden tot een sterke druk op de huurprijzen.
Op basis van de gerealiseerde gebruikerstransacties van
bedrijfsruimte in 2010 werd een gemiddeld prijspeil
behaald van circa e 45,- per m²; in 2009 werd nog
e 48,- per m² gerealiseerd, terwijl op het hoogtepunt
van de markt in 2008 nog een gemiddelde huurprijs
van e 51,- per m² gold. Deze daling legt de problemen
in de markt bloot. Door het gebrek aan vraag zijn de
huurprijzen in korte tijd flink gedaald. Incentives en
huurvoordelen zijn geen gemeengoed in de markt voor
reguliere bedrijfsruimten. Hierdoor zijn er in deze
markt duidelijker huurdalingen dan bijvoorbeeld in
de kantorenmarkt. De huurprijzen op hoogwaardige
bedrijvenparken zijn over het algemeen stabieler dan
op gemengde locaties. Logistieke ruimten behalen
traditiegetrouw de hoogste huurprijzen, zij het op
specifieke locaties. In de markt voor distributieruimten
bereikten de tophuren in 2010 een niveau van
Metuitzonderingvan2007iser
inhetafgelopendecenniumeen
onafgebrokenstijgingvanhet
totaalaanbod.
Aanbod Opname
Totaleleegstandin% Langdurig Frictie
200620072008200920101ehelft2011
Leegstandonderverdeeldintotalelangdurigeenfrictieleegstandin%op1juli2011
OntwikkelingaanbodenopnamevanbedrijfsruimteninTwenteinm²
OntwikkelingaanbodvanbedrijfsruimteninTwenteinm² OntwikkelingOpnamevanbedrijfsruimteninTwenteinm²
0
10000
20000
30000
40000
100000
Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overige
50000
60000
70000
80000
90000
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
180000
200000
Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overige
0
2
4
6
8
Twente Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal
10
12
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
550000
600000
2006 2007 2008 2009 1e helft 2011
2010
Vastgoedrapportage Twente 2011
44e 85,- per m², gelijk aan 2009. Dit niveau zal
ternauwernood gehandhaafd kunnen blijven.
In tegenstelling tot in de markt voor reguliere
bedrijfsruimten worden incentives in de logistieke
markt ruimer gehanteerd. Verhuurders proberen
daarmee huurders aan zich te binden en zo de
waarde van het onderliggende vastgoed op peil te
houden. Dit is nodig omdat de gebruikersvraag naar
distributieruimten ook in 2010 achterbleef.
Regionale ontwikkelingen
De bedrijfsruimtemarkt laat ook in Twente een
verruiming zien. Vergeleken met 1 juli 2010 steeg het
aanbod sterk met 24,2% tot 561.900 m² op 1 juli 2011.
Het aanbod bestaat uit 354 objecten met een gemiddelde
grootte van 1.587 m². Het aantal objecten is liefst
gestegen met 30,6%. Vorig jaar werden er 271 objecten
aangeboden. Van het aantal objecten dat te huur en/of te
koop staat is 9% nieuwbouw. De vier grote steden zijn in
totaal goed voor 381.400 m², een stijging van 13,5% in
vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen,
een stijging van 24,8% ten opzichte van een jaar
eerder. Dit komt vooral doordat 2009 (126 transacties)
een erg slecht jaar was waarin bedrijven zich veelal
terughoudend hebben opgesteld. Er zijn in 2010 in
totaal 159 transacties verricht met een gemiddelde
grootte van 1.007 m².
In de eerste 6 maanden van 2011 waren er 104
transacties, samen goed voor 152.600 m², een forse
stijging van 94,9% ten opzichte van dezelfde periode
vorig jaar. Dit komt door enkele grote transacties die
verderop in dit hoofdstuk besproken worden. De
opname laat dus een duidelijk positief beeld zien,
maar er komt ook nog veel aanbod bij. Hierdoor
kunnen we nog niet spreken van een opbloeiende
markt in de bedrijfsruimten.
Enschede
De objecten in Enschede bevinden zich op de
bedrijventerreinen Marssteden, Euregiopark,
Havengebied, Business & Science Park, Josink Es,
Transportcentrum en overige gebieden.
Medio 2011 werd er in Enschede 151.000 m²
bedrijfsruimte aangeboden. Een stijging van 14,0%
in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar toen
het aanbod 132.500 m² bedroeg. In totaal staan er 85
objecten met een gemiddelde grootte van 1.776 m²
te huur en/of te koop en 19 objecten zijn groter dan
2.500 m². 12% van het aanbod is nieuwbouw.
Het meeste aanbod wordt gevonden in het
Havengebied en in de overige gebieden in Enschede.
In2010isinTwenteintotaal
160.100m²opgenomen,een
stijgingvan24,8%tenopzichte
vaneenjaareerder.
Struktonhuurtdezebedrijfsruimteaande
TwekkelerEsinEnschede.
45bedrijfsruimten
Hier staan een aantal grote objecten te huur en/of te
koop. Het aanbod in de overige gebieden laat een
stijging zien van 10,3% tot 46.000 m². Het aanbod in
het Havengebied laat ook een stijging zien, van 22,7%
tot 42.700 m². Dit komt onder andere door toevoeging
van het distributiecentrum van Sanders aan de
Ir. Hanlostraat van 6.875 m².
Het aanbod op de Marssteden laat een lichte stijging zien
van 5,5% tot 30.900 m². In het huidige aanbodcijfer is het
aanbod van Timberland, dat gaat verhuizen naar Almelo,
nog niet opgenomen. Op de peildatum was het aanbod
van Timberland (39.549 m²) nog niet op de markt.
In 2010 is er 34.000 m² opgenomen, weer een forse
daling van 31,9% vergeleken met 2009 (49.900 m²).
Hiermee zitten we op het opnameniveau van 2004 tot
nu toe het jaar met het laagste niveau. In 2010 hebben
zich geen echte grote opnames voorgedaan. In het
eerste halfjaar van 2011 is reeds 34.900 m² opgenomen,
waarmee op 1 juli het niveau van heel 2010 al is
overstegen. Dit is een forse stijging in vergelijking met
dezelfde periode van vorig jaar van 325,6%. Dit is te
verklaren doordat vorig jaar in de eerste 6 maanden
slecht 8.200 m² opgenomen is. De grote opnames in 2011
komen op naam van ZB Service, dat 2.000 m² koopt aan
de Kanaalstraat, en Kato projecten, dat 2.000 m² koopt
op het bedrijventerrein Josink Es. Er hebben zich in
Enschede veel transacties van circa 1.000 m² voorgedaan.
Hengelo
Het aanbod bedrijfsruimte in Hengelo bevindt zich op
de terreinen Westermaat, Twentekanaal, ’t Oosterveld
en overige gebieden. Op 1 juli 2011 is het aanbod
ten opzichte van 1 juli 2010 (55.000 m²) met 39,5%
fors gestegen tot 76.700 m². Dit komt door toevoeging
van enkele grote objecten. Er worden momenteel 58
objecten aangeboden met een gemiddelde unitgrootte
van 1.322 m², waarvan er 7 groter zijn dan 2.500 m².
Van dit aanbod is 7% nieuwbouw.
In het deelgebied Twentekanaal is het aanbod verder
gestegen met 10,9% tot 36.700 m². Ook in de overige
gebieden is het aanbod fors gestegen met 77,6%
tot 20.600 m². Dit komt doordat er een aantal grote
objecten aan het aanbod zijn toegevoegd, zoals
9.174 m² aan de Twekkelerweg.
In 2010 is in Hengelo 26.300 m² opgenomen,
een stijging van 22,9% in vergelijking met 2009
(21.400 m²). De grote opnames in 2010 komen op
naam van Knol Papier, dat 3.745 m² kocht aan de
Aquamarynstraat, en Suzlon Blade Technology, dat
2.224 m² huurt aan de Jan Tinbergenstraat. In het
eerste halfjaar van 2011 is er slechts 8.500 m²
opgenomen, een forse daling 56,4% ten opzichte van
dezelfde periode vorig jaar (19.500 m²). Er hebben zich
dit jaar nog geen echt grote opnames voorgedaan.
InhetdeelgebiedTwentekanaal
ishetaanbodverdergestegen
met10,9%tot36.700m².
VivochemiseenvandenieuwegebruikersophetBusinessParkXlinAlmelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
46Almelo
De bedrijfsruimten in Almelo bevinden zich
hoofdzakelijk op de terreinen Twentepoort,
Bedrijvenpark Twente, Turfkade en Bornsestraat.
Op 1 juli 2011 heeft Almelo een aanbod van 66.500 m²,
een stijging van 17,9% ten opzichte van 1 juli 2010
(56.400 m²). Het aanbod bestaat uit 54 objecten met
een gemiddelde grootte van 1.232 m², waarvan
7 objecten groter zijn dan 2.500 m². Van het aanbod
is 9% nieuwbouw. In het gebied Turfkade en op het
Bedrijvenpark Twente is het meeste aanbod te vinden.
Het deelgebied Turfkade laat een stijging zien van
33,5% tot 21.100 m². Het Bedrijvenpark Twente laat
ook een stijging zien, van 20,9% tot 19.100 m². In het
deelgebied Turfkade staan relatief minder courante
objecten en op Bedrijvenpark Twente staat een aantal
grote objecten leeg waardoor het aanbod zo hoog is.
In 2010 is in totaal 35.300 m² bedrijfsruimte opgenomen,
een stijging van 32,7%. Er zijn 28 transacties
gerealiseerd met een gemiddelde grootte van 1.262 m².
De grootste opnames vonden plaats aan de
Einsteinstraat waar 4.000 m² werd verhuurd en aan
de Planthofsweg waar 3.490 m² werd verkocht.
In de eerste helft van 2011 is 62.000 m² opgenomen,
in vergelijking met 1 juli 2010 (20.400 m²) een forse
stijging van 203,9%. Het gaat hierbij om 14 transacties
met een gemiddelde grootte van 4.430 m². Grote
transacties in het eerste halfjaar van 2011 komen
op naam van Vivochem (9.187 m²) en Timberland
(40.000 m²), die beide nieuw hebben gebouwd op
het Businesspark XL. Hierdoor is de gemiddelde
unitgrootte ook explosief gestegen.
Oldenzaal
De bedrijfsruimten in Oldenzaal bevinden zich
voornamelijk op de terreinen Hazewinkel, De Eekte
en Hanzepoort. Op juli 2011 is er een aanbod van
87.200 m², een forse stijging van 44,4% ten opzichte van
2010 (60.400 m²). Dit komt door toevoeging van enkele
grote complexen op het Hazewinkel. In totaal staan er
42 objecten met een gemiddelde grootte van 2.076 m²
te huur en/of te koop, waarvan 12% nieuwbouw. Dit is,
samen met Enschede, het hoogste nieuwbouwpercentage
in vergelijking met de andere Twentse gemeenten. In
Oldenzaal zijn er 8 objecten groter dan 2.500 m².
Het opnamecijfer voor Oldenzaal in 2010 is met 20
transacties uitgekomen op 26.100 m², een forse stijging
van 196,6% in vergelijking met 2009 (8.800 m²).
Oldenzaal komt hiermee bijna op het niveau van 2005
toen er 29.100 m² werd opgenomen. Grote opnames
komen in 2010 op naam Lammerink Installatiegroep,
die 4.355 m² kocht aan de Zutphenstraat, en Pre Pain,
dat circa 4.000 m² kocht aan de Ainsworthstraat. In
de eerste helft van 2011 werd 11.400 m² opgenomen,
een forse stijging van 65,2% in vergelijking met 1 juli
2010 (6.900 m²). Het gaat hierbij om 9 transacties met
Timberlandisbezigmetnieuwbouwophet
BusinessParkXlinAlmelo.
Hetopnamecijfervoor
Oldenzaalin2010ismet
20transactiesuitgekomenop
26.100m²,eenforsestijging
van196,6%invergelijking
met2009(8.800m²).
47bedrijfsruimten
een gemiddelde grootte van 1.271 m². Grote opnames
komen op naam van Switch, dat 6.000 m² huurt aan de
Marconistraat, en Kaamps Cheese bv, dat 1.325 m² huurt
aan de Kelvinstraat.
Overig
In de kleinere gemeenten vindt vooral veel
geconcentreerde bedrijvigheid plaats door bedrijven die
juist niet op de grote bedrijventerreinen willen zitten.
Het aanbod bedrijfsruimten in de overige gemeenten
bedroeg op 1 juli 211 in totaal 180.500 m², een stijging
van 22,0% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2010. In
deze gemeenten zijn 115 objecten met een gemiddelde
grootte van 1.570 m² te huur en/of te koop. Daarvan zijn
20 objecten groter dan 2.500 m². Het meeste aanbod is te
vinden in Rijssen-Holten (51.700 m²) en Hof van Twente
(35.000 m²). Grote leegstaande objecten bevinden zich
onder andere in Rijssen-Holten waar nog steeds 10.200 m²
te koop staat aan de Markeloseweg en 20.250 m² aan de
Fahrenheitstraat. In Goor is aan de Haven nog steeds
15.500 m² en aan de Enterseweg 14.400 m² voor de
verhuur beschikbaar.
In 2009 vonden 40 transacties plaats met een
gemiddelde grootte van 962 m². Het opnamecijfer komt
hiermee uit op 38.500 m², een forse stijging van 63,8%
ten opzichte van 2009 (23.500 m²). Dit is te verklaren
doordat 2009 een erg slecht jaar was in de overige
gebieden van Twente. In de eerste helft van 2011 is er
35.800 m² opgenomen, een forse stijging van 53,7% in
vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (23.300 m²).
Dit jaar zit al bijna op het opnameniveau van heel 2010.
Grote transacties komen op naam van Solex Verhuur
Twente, dat 1.160 m² kocht aan de Gunnerstraat in
Weerselo, Morssink Constructie, dat 2.400 m² huurt aan
de Mettenkampsweg in Enter, en DPD Nederland, dat
1.800 m² huurt aan de Fahrenheitstraat in Rijssen.
Huurprijsontwikkelingen en leegstand
De huurprijs van bedrijfsruimten in Twente is in
2010 licht gestegen tot gemiddeld e 42,- per m². Het
gemiddelde wordt enigszins beïnvloed door het grote
aandeel courante en hoogwaardige bedrijfscomplexen.
Een prijsdifferentiatie laat zien dat er voor bestaande
en vaak enigszins gedateerde bedrijfsruimten een
gemiddelde transactieprijs werd betaald tussen e 27,- en
e 32,- per m². Ook zien we dat er in de markt veel grote
objecten leegstaan; deze drukken de prijs ook enigszins
door de grote oppervlakte. Voor ‘courant vastgoed’ ligt de
gemiddelde transactieprijs voor bedrijfsruimten tussen
e 35,- en e 45,- per m². In de eerste 6 maanden van 2011
is het huurprijsniveau gestegen naar e 43,- per m². De
huurprijzen houden in de huidige markt nog redelijk
stand. Wel worden er meer huurvrije perioden en overige
incentives weggegeven. Dit werd tot voor kort nog niet
veel gedaan en het is ook geen gemeengoed zoals in de
kantorenmarkt. Omdat er veel panden te huur en/of te
koop staan, is er een ruime keuze aan geschikte panden.
Daarbij is het aanbod van oudere en met name incourante
panden groot. De voorkeur van de meeste bedrijven die
willen verhuizen gaat nog altijd uit naar nieuwbouw,
maar door de huidige situatie in de markt zien we dat
nieuwbouw erg onder druk staat. Dit komt onder andere
doordat er erg naar de kosten wordt gekeken en bestaande
bouw goedkoper is dan nieuwbouw. Veel bedrijven
blijven daarom op hun huidige locatie zitten. Hier
wordt meestal een nieuw contract afgesloten met betere
voorwaarden voor de huurder.
De leegstand in de vier grote steden is het afgelopen
jaar gedaald tot 5,8% op 1 juli 2011, waarvan 1,3%
langdurige leegstand. Almelo en Hengelo scoren het
laagst met respectievelijk 4,8% en 4,1%. Voor Enschede
is dat 6,0% en voor Oldenzaal 10,9%. Opvallend is
dat er in alle plaatsen meer frictieleegstand is dan
langdurige leegstand. Dit komt omdat er het laatste jaar
weer veel aanbod is bijgekomen.
Opvallendisdaterinalle
plaatsenmeerfrictieleegstand
isdanlangdurigeleegstand.Dit
komtomdaterhetlaatstejaar
weerveelaanbodisbijgekomen.
Leegstandin%perplaatsinTwente
200620072008200920101ehelft2011
Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal
Huurprijsontwikkelingenvanbedrijfsruimteineuro's/m²
0
2
4
6
8
10
12
2006 1e helft2011
2009 201020082007
0
10
20
30
40
50
60
Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Overig
48Vastgoedrapportage Twente 2011
49bedrijventerreinen
ONTWIKKELINGEN
Landelijke ontwikkelingen
De totale uitgifte van werklocaties in 2009, inclusief
zeehaventerreinen en economische zones, bedraagt
575 hectare. In vergelijking met 2008 betekent dit een
halvering: de uitgifte van werklocaties bedroeg toen
1.193 hectare netto. Vrijwel alle provincies laten een
forse afname van de uitgifte van bedrijventerreinen zien.
De daling is vooral fors in de provincies Groningen,
Drenthe, Gelderland en Zeeland. De provincies
Zuid-Holland en Utrecht laten in de uitgifte van
bedrijventerreinen een zeer geringe stijging zien. De
gemiddelde jaarlijkse uitgifte per provincie, gesommeerd
over de laatste tien jaar, laat zien dat Noord-Brabant de
provincie is met de hoogste gemiddelde uitgifte, gevolgd
door Gelderland en Zuid-Holland. Bouwproductiecijfers
laten een vergelijkbaar beeld zien.
De totale voorraad aan werklocaties in Nederland
per 1 januari 2010 bedraagt 101.556 hectare
bruto, verdeeld over 3.616 terreinen. Dit is
3.778 hectare minder dan vorig jaar, deels als gevolg
van getransformeerde terreinen, deels als gevolg
van een geografisch nauwkeurigere bepaling van
oppervlakten (kwaliteitsverbetering).
De totale oppervlakte aan werklocaties dat uitneembaar
is (per peildatum 1 januari 2010) bedraagt 11.600 hectare
netto. Dit betreft een afname met 1.034 hectare ten
opzichte van dezelfde peildatum in 2009, toen
12.634 hectare netto uitgeefbaar was. Uitgeefbare
terreinen, in eigendom van gemeenten, maken bijna
80% uit van het totale areaal aan uitgeefbare terreinen
uit. De rest is in particulier bezit.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen werklocaties die
terstond (direct) uitgeefbaar zijn en terreinen die niet
terstond (op langere termijn) uitgeefbaar zullen zijn. We
zien, net zoals de voorafgaande jaren, een lichte daling
in het aantal netto hectare terstond uitgeefbare terreinen.
Dit aantal ligt per 1 januari 2010 op 5.680 hectare,
terwijl het in 2009 nog 6.048 hectare bedroeg. In het
aandeel niet terstond uitgeefbaar is eveneens sprake
van een daling van 665 hectare ten opzichte van 2009,
terwijl er in 2009 een stijging van bijna 600 hectare was
ten opzichte van 2008.
De gemiddelde prijs voor grond op werklocaties varieert
van circa e 35,- in de provincie Friesland tot circa
e 256,- in de provincie Zuid-Holland per m² kavel.
Vrijwelalleprovincieslaten
eenforseafnamevandeuitgifte
vanbedrijventerreinenzien.
UitgifteprijzenkavelsopbelangrijkstebedrijventerreineninTwenteineuro's/m²(Bron:ProvincieOverijssel)
Plaats Terrein Uitgifteprijs per m²
Almelo Dollegoor e 100,- – e 130,-
Twentepoort e 100,- – e 130,-
Bedrijvenpark Twente Noord e 100,- – e 130,-
Rijksweg 36 e 110,- – e 150,-
Turfkade e 100,- – e 150,-
Aadijk Noord e 100,- – e 130,-
Borne Buren-De Veldkamp e 145,- – e 175,-
Dinkelland Veldzijde-West e 90,- – e 105,-
Ootmarsum e 85,- – e 100,-
Sombeek e 85,- – e 100,-
Enschede Havengebied e 65,- – e 142,-
Marssteden e 153,- – e 153,-
Josink Es e 133,- – e 163,-
Roombekerveld e 118,- – e 135,-
De Blekerij e 120,- – e 130,-
Op de Brouwerij e 135,- – e 175,-
Euregio Bedrijvenpark e 131,- – e 146,-
Westerval e 165,- – e 165,-
Plaats Terrein Uitgifteprijs per m²
Enschede Hardick en Seckel e 140,- – e 140,-
Haaksbergen Stepelo e 67,- – e 79,-
Hellendoorn `t Lochter III e 110,- – e 122,-
Bloeme-weide e 88,- – e 88,-
Hengelo Twentekanaal Zuid e 110,- – e 122,
Westermaat Noord I e 150,- – e 250,-
Westermaat Noord II e 175,- – e 175,-
Westermaat Kw II e 150,- – e 400,-
't Oosterveld e 143,- – e 168,-
Hof van Twente Zenkeldamshoek Fase II e 95,- – e 130,-
Oldenzaal Hazewinkel Noordwest e 125,- – e 135,-
Rijssen-Holten Vletgaarsmaten 2A/B e 105,- – e 120,-
Tubbergen De Haar V e 84,- – e 85,-
Lutkeberg IV/V e 91,- – e 91,-
Twenterand Kroezenhoek e 70,- – e 70,-
Garstelanden Oost e 70,- – e 70,-
Almeloseweg Oost e 88,- – e 98,-
Wierden Enter-Rijssen e 100,- – e 130,-
50Vastgoedrapportage Twente 2011
In de praktijk blijken overigens kavels voor een
minimumprijs slechts zeer beperkt beschikbaar te
zijn en meestal zijn bijzondere omstandigheden
verantwoordelijk voor de lage prijs. De gemiddelde
minimale grondprijs laat een stijging zien: in 2008
bedroeg deze e 101,-, in 2009 e 109,-. Datzelfde geldt
voor de gemiddelde maximale grondprijs (2008: e 124,-;
2009: e 134,-). De spreiding tussen minimale en maximale
grondprijzen is het grootst in de provincie Flevoland.
In de Randstedelijke provincies ligt de grondprijs, niet
verwonderlijk, hoger dan in de rest van het land.
Van de in totaal 3.616 bedrijventerreinen is aan bijna
30% - in ieder geval deels - de kwalificatie ‘verouderd’
gegeven; ruim 60% is niet verouderd. Van ruim 10% is
de status onbekend. Overigens kan het hierbij gaan om
veroudering van een deel van het terrein.
Regionale ontwikkelingen
In 2010 is er in Twente 21,4 hectare grond uitgegeven,
vergeleken met het jaar ervoor een forse stijging van
71,5%. Qua uitgifteniveau zitten we weer op dat van de
periode 2002/2003. Na een forse daling in het afgelopen
jaar zit er weer een stijging in het uitgifteniveau.
De meeste gemeenten hebben het afgelopen jaar weer
meer grond uitgegeven. Enschede kent dit jaar weer
een forse daling van 2,79 hectare en komt uit op
0,46 hectare. Vergeleken met voorgaande jaren is dit het
eerste jaar dat Enschede niet de grootste uitgifte heeft.
De lokale verschillen zijn er nog steeds, maar er heeft
een verschuiving plaatsgevonden met betrekking tot
waar de grond is uitgegeven. Hengelo heeft het afgelopen
jaar 4,85 hectare uitgegeven, een stijging van 2,99 hectare
in vergelijking met 2009. Almelo heeft het afgelopen jaar
4,46 hectare uitgegeven, een stijging van 2,99 hectare in
vergelijking met 2009. De gemeente Twenterand heeft
afgelopen jaar 6,17 hectare uitgegeven, een forse stijging
van 5,42 hectare in vergelijking met 2009. De grootste
uitgiften staan dit jaar op naam van de gemeenten
Twenterand (6,17 hectare), Hengelo (4,85 hectare),
Almelo (4,46 hectare) en Rijssen-Holten (2,51 hectare).
De grondprijs van de direct uitgeefbare terreinen van
de drie grootste steden (Almelo, Hengelo en Enschede)
varieert van e 65,- tot e 175,- per m² en op sommige
locaties wordt in de regio al e 250,- per m² betaald.
Op toplocaties in Twente wordt zelfs al e 400,- per m²
betaald. Op ’t Oosterveld en de Westermaat in
Hengelo, op de Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/
Vergelekenmetvoorgaande
jarenisditheteerstejaar
datEnschedenietdegrootste
uitgifteheeft.
Uitgifte2010(Bron:ProvinceOverijssel)
Gemeente Uitgegeven in 2010 (aantal netto hectare)
Almelo 4,46
Borne 0,17
Dinkelland 0,66
Enschede 0,46
Haaksbergen 0,23
Hellendoorn 0
Hengelo 4,85
Hof van Twente 0
Losser 0
Oldenzaal 0,55
Rijssen-Holten 2,51
Tubbergen 0,74
Twenterand 6,17
Wierden 0,60
Totaal 21,40
OntwikkelinguitgiftevanbedrijventerreineninTwenteinhectare
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
51bedrijventerreinen
Directuitgeefbaarinnettohectare
De14gemeentenhebbensamen
circa228hectarebedrijventerrein
directvooruitgiftebeschikbaar.
Kotmanpark in Enschede en Buren-De Veldkamp in
Borne zijn een paar van die locaties. De Oldenzaalse
grond varieert van e 125,- per m² tot maximaal e 135,-
per m². De overige gemeenten in Twente hanteren grond-
prijzen variërend van e 67,- per m² tot e 130,- per m².
Direct uitgeefbaar
Met name in de grote steden van Twente bevindt zich
de direct uitgeefbare grond. De 14 gemeenten hebben
samen circa 228 hectare bedrijventerrein direct voor
uitgifte beschikbaar. De gemeenten Enschede, Hengelo
en Almelo hebben traditiegetrouw de meeste grond in
de verkoop.
De gemeente Enschede heeft circa 29 hectare direct
uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de
terreinen Euregio Bedrijvenpark (10,58 hectare), Josink
Es (6,99 hectare) en in de overige gebieden nog bijna
12 hectare. In het gebied Zuiderval kan in particulier
eigendom nog 7,23 hectare worden uitgegeven.
Typewerklocatie:a=zeehaventerreinb=bedrijventerreinc =economischezonesd=kantorenpark
Gemeente Plaats Terrein Aantal hectaren (gemeente) Aantal hectaren (particulier) Type werklocatie
Almelo Almelo Buitenhaven 1,77 1,91 B
Almelo Dollegoor 1,3 2,1 B
Almelo Twentepoort 1,92 0 B
Almelo Wendelgoor 0 0,8 B
Almelo Bedrijvenpark Twente-Noord 22,71 15,39 B
Almelo XL Businesspark Twente 34 0 B
Almelo Bedrijvenpark Twente 1,56 0 B
Almelo Turfkade 1,51 0 B
Borne Borne Buren-De Veldkamp 19,87 0 B
Dinkelland Deurningen Veldzijde-West 0,1 0 B
Weerselo Echelpoel III Uitbreiding 4 0 B
Ootmarsum Ootmarsum 2,33 0 B
Denekamp Sombeek 0,15 0 B
Enschede Enschede Havengebied 1,83 0 B
Enschede Marssteden 1,52 0 B
Enschede Oosterpoort 0 0,6 C
Enschede Josink Es 6,99 0 B
Enschede Roombekerveld 2,04 1,3 B
Enschede Op de Brouwerij 3,03 0 B
Enschede Euregio Bedrijvenpark 10,58 0 B
Enschede Westerval 1,52 0 B
Enschede Hardick en Seckel 1,68 0 B
Haaksbergen Haaksbergen Stepelo 0 2,47 B
Hellendoorn Haarle Bloemeweide 0,9 0 B
Hengelo Hengelo Twentekanaal Zuid 4,5 0 B
Hengelo Westermaat KW II 4,1 0 B
Hengelo Westermaat Noord I 0,2 1,3 B
Hengelo Westermaat Noord II 12,06 0 B
Hengelo `t Oosterveld 13,04 0 B
Hof van Twente Goor Haven Twentekanaal 0,3 0 B
Goor Zenkeldameshoek, fase II 23,6 0 B
Oldenzaal Oldenzaal Hazewinkel Noordwest 2,3 0 B
Rijssen - Holten Holten Vletgaarsmaten 2A (west) 6,16 0 B
Holten Vletgaarsmaten 2B (zuid) 9,19 0 B
Tubbergen Geesteren Lutkeberg IV 0,55 0 B
Tubbergen De Haar V 0 2,18 B
Twenterand Den Ham Kroezenhoek 0,39 0 B
Westerhaar-Vriezenveensewijk
Garstelanden Oost 1,5 0 B
Vriezenveen Oosterweilanden 6 0 B
Vriezenveen Almeloseweg Oost 5,56 0 B
Wierden Wierden Weuste Noord 5,4 0 B
Enter Enter-Rijssen 12 0 B
Totaal 228,16 28,05
Vastgoedrapportage Twente 2011
52De gemeente Hengelo heeft bijna 21 hectare direct
uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de
terreinen Westermaat Noord II (12,06 hectare) en
’t Oosterveld (13,04 hectare), dat is gelegen aan
de oostzijde van Hengelo, tussen de Rijksweg A1
en de doorgangsroute Hengelo-Oldenzaal. Het
terrein heeft een totale oppervlakte van circa 25
hectare bruto; op dit moment is er ongeveer de
helft uitgegeven, namelijk 12 hectare. De gemeente
Hengelo ontwikkelt dit terrein voor reguliere
bedrijvigheid met een gemengd karakter. Kleine en
middelgrote bedrijven uit de sectoren industrie (zoals
kleinschalige productiebedrijven, elektrotechnische
en metaalbewerkingbedrijven), bouw, transport
en distributie, dienstverlening (behalve zakelijke
dienstverlening) en groothandel kunnen hier een plek
vinden. Op deze locatie zijn de milieucategorieën 1, 2
en 3 toegestaan. De kavelgrootte varieert van 1.500 m²
tot 8.000 m². Een beeldkwaliteitsplan zorgt voor de
juiste uitstraling van het gebied. Het terrein is op dit
DegemeenteHengeloheeftbijna
21hectaredirectuitgeefbaar
bedrijventerrein
Optermijnuitgeefbaarinnettohectare
Planfase:onherroepelijkbestemmingsplan= 1
vastgesteldbestemmingsplan=2ontwerpbestemmingsplan=3
planinstructuurvisie=4ruimtelijkplan=5
Typewerklocatie:zeehaventerrein=Abedrijventerrein=B
economischezones=C
Gemeente Plaats Terrein Aantal hectaren (gemeente)
Aantal hectaren (particulier)
Planfase (1-4) Type terrein
Almelo Almelo XL Businesspark Twente 10,5 73 1 B
Almelo Rijksweg 36 26,63 0 4 B
Almelo Turfkade 1,78 0 1 B
Almelo Aadijk Noord 30,63 0 3 B
Almelo Waterrijk 11 0 4 B
Almelo Weezebeeksingel 5 0 4 nnb
Almelo Rijnbeek 4 0 4 B
Almelo Weggeler 4 0 4 C
Borne Borne Buren - De Veldkamp 7,6 0 1 B
Borne Buren - `t Oldhof 13,5 0 4 B
Borne Buren - De Kluft 19,7 0 4 B
Enschede Boekelo De Blekerij 0 1,03 2 B
Usselo Usseler Es 58 0 2 B
Enschede Boeldershoek West 0 5 4 B
Enschede Kop Marssteden 5 0 4 B
Haaksbergen Haaksbergen Stepelerveld 34 0 4 B
Haaksbergen Vregelinkshoek 13 0 4 B
St. Isisdorushoeve Uitbr. St. Isidorushoeve 0 3 4 B
Hellendoorn Hellendoorn Kruidenwijk-Zuid 0 2,5 1 B
Nijverdal `t Lochter III 25,9 0 1 B
Nijverdal Derde Kampsweg 5 0 4 B
Hengelo Hengelo Boeldershoek West 10 0 4 B
Oldenzaal Oldenzaal Jufferbeek Zuid 21 0 1 B
Oldenzaal Hanzepoort-West 4 0 4 B
Oldenzaal Elsmors uitbreiding 13 0 4 B
Oldenzaal Jufferbeek Noord 12 0 4 B
Oldenzaal Hanzepoort Oost 10 0 4 B
Rijssen-Holten Holten Vletgaarsmaten 2B (Zuid) 3,83 0 1 B
Holten Vletgaarsmaten 2A (West) 1,96 0 1 B
Holten Vletgaarsmaten 2C 11,3 0 4 B
Holten De Keizer 3,59 0 3 B
Enter Enter-Rijssen 5,8 6,35 2 B
Tubbergen Geesteren Lutkeberg V 2 0 4 B
Albergen Zuid-Esch II 0 0,7 4 B
Tubbergen Heerenbrinck Fase I 7 0 4 B
Albergen Ootmarsumseweg Noord 0 6 4 B
Vasse Voortsweg 2 0 2 4 B
Reutum Bedrijventerrein Reutum 0 1 4 B
Twenterand Vroomshoop Vroomshoop Oost Uitbr. 10 0 4 nnb
Vriezenveen Oosterweilanden 15 0 1 B
Wierden Wierden Uitbr. Weuste - Noord fase II 9 0 4 B
Totaal 414,72 100,58
53bedrijventerreinen
moment uitgiftegereed. De eerste bedrijven zijn er
reeds gevestigd.
De gemeente Almelo heeft momenteel circa 65 hectare
direct uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de
terreinen Bedrijvenpark Twente-Noord (22,71 hectare)
en XL Businesspark Twente (34 hectare). Er wordt
nu hard gewerkt aan de invulling van dit terrein.
Op pagina 54 meer over deze ontwikkeling. Op het
Bedrijvenpark Twente-Noord is ook nog 15,39 hectare
in particulier eigendom. Deze grond is ook direct voor
uitgifte beschikbaar.
De gemeente Oldenzaal biedt op het bedrijventerrein
Het Hazewinkel Noordwest 2,3 hectare direct
uitgeefbaar bedrijventerrein aan. Hazewinkel Noordwest
(totaal 23 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein) is een
gemengd bedrijventerrein aan de Rijksweg A1.
De gemeente Borne heeft op dit moment 19,87 hectare
direct uitgeefbaar bedrijventerrein, namelijk Buren-
De Veldkamp. Deelgebied De Veldkamp van
bedrijventerrein Buren ligt gunstig in de nabijheid van
Westermaat Plein aan de rijksweg Hengelo-Borne. De
onderdoorgang van de spoorlaan Almelo-Hengelo is het
afgelopen jaar geopend en het bedrijventerrein is nu goed
bereikbaar via de Amerikalaan. De gemeente Borne en
Hengelo ontwikkelen dit bedrijventerrein gezamenlijk.
De Veldkamp ligt centraal in de regio Twente op de
grens van de gemeenten Borne en Hengelo. Vanwege
die centrale ligging heeft de locatie niet alleen een
belangrijke lokale, maar zeker ook regionale betekenis. Zij
zal ruimte bieden aan een breed scala van bedrijvigheid:
van installatiebedrijven, handel en transport tot en met
productiebedrijven met milieucategorie 4. Vanwege de
omvang van het terrein en de verschillende potenties
van delen ervan is het gebied gesegmenteerd met
bijbehorende kavelgrootten, die kunnen variëren van zo’n
1,5 hectare tot 2 hectare. De totale omvang van
De Veldkamp is circa 70 hectare bruto, waarvan
als zodanig 40 hectare netto uitgeefbaar is. Het
beeldkwaliteitplan zorgt voor een actuele en goede
uitstraling van het gebied; het geeft onder andere
richtlijnen ten aanzien van de gewenste verkaveling,
het bebouwingsbeeld, de uitgangspunten voor de
kavelinrichting en de inrichting van de openbare ruimte.
Op het bedrijventerrein wordt parkmanagement toegepast.
De gemeente Hof van Twente heeft op dit moment
23,9 hectare direct uitgeefbaar terrein, waarvan
23,6 hectare op het bedrijventerrein Zenkeldamshoek
fase II in Goor. Zenkeldamshoek is een nieuw, ruim
opgezet bedrijvenpark bij de entree van Goor, centraal
in Twente. Het park biedt ruimte voor een grote
verscheidenheid aan bedrijven in de milieucategorieën
2 tot en met 4a. De kavels variëren in omvang van
800 m² tot meer dan 2 hectare.
De gemeente Rijssen-Holten heeft in Holten op
de Vletgaarsmaten in totaal 15,35 hectare direct
uitgeefbaar bedrijventerrein.
DeVeldkampzalruimte
biedenaaneenbreedscala
vanbedrijvigheid.
BlusvoorzieningophetBusinessParkXlinAlmelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
54Op termijn beschikbare terreinen
In Twente is bij de gemeenten op termijn circa
414 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is
er circa 100 hectare op termijn uitgeefbare grond
bij particulieren in bezit. Het tweede deel van het
XL Businesspark Twente in Almelo beslaat nog
84 hectare waarvan 73 hectare in particulier
eigendom is. Almelo zal op termijn beginnen met
de ontwikkeling van Almelo Noord. Aadijk Noord
is een van de nieuwe, moderne en goed bereikbare
bedrijventerreinen waarmee Almelo zijn economische
groei wil realiseren in het kader van het Masterplan
Almelo. Het bedrijventerrein krijgt in totaal een bruto
oppervlakte van 40 hectare waarvan nu nog circa
30 hectare netto uitgeefbaar is.
Enschede zal op de lange termijn beginnen met
de ontwikkeling van de Usseler Es, waar de
landschappelijke en cultuurhistorische waarden
behouden blijven. Voor de behoefte die niet binnen
de bestaande bedrijventerreinen opgelost kan worden,
is de Usseler Es aangewezen als gebied waarbinnen
58 hectare netto bedrijventerrein beschikbaar moet
komen. De Usseler Es is strategisch gelegen in
de hoek van de Westerval en de A35. Zowel van
buitenaf - via de A1 en de A35 - als vanuit Enschede
is de Usseler Es uitstekend te bereiken.
Het Gezondheidspark ligt aan de westzijde van
Hengelo. Op dit thematische bedrijventerrein zijn nu
reeds het Streekziekenhuis Midden Twente en Trivium
gevestigd. Momenteel wordt er verder gewerkt aan
de uitbreiding van dit zorgterrein. Er mogen zich
alleen bedrijven vestigen die zich bezighouden met
gezondheidsdiensten of een directe relatie daarmee
hebben.
De gemeente Haaksbergen gaat op termijn Stepelerveld
uitgeven. Het gebied bevat in totaal 34 hectare.
Het plangebied van de uitbreiding Stepelerveld is
begrensd door de Hengelosestraat (N739) aan de
westzijde en de Kolenbranderweg aan de oostzijde.
Aan de zuidzijde ligt een watergang op de grens met
het bestaande bedrijventerrein Stepelo en aan de
noordzijde het landelijke gebied. De gebouwen moeten
een passende kwaliteit uitstralen, bijvoorbeeld door
gebruik van natuurlijke kleuren en/of materialen. De
gemeente Haaksbergen is van zins de deelname aan
parkmanagement bij de uitgifte van het terrein te
verplichten.
HetXLBusinessparkbiedt
ondernemingeneen
veiligeenhoogwaardige
vestigingsplaatsmetuiterst
modernevoorzieningen.
BedrijvenparkTwenteinAlmelo,waareen
aantalgroteobjecteninhetaanbodstaan.
55bedrijventerreinen
Zuidervalismeerdanalleen
eenkantoorlocatie,wanthet
heeftookeenwoonfunctieen
erzijntalrijkevoorzieningen.
Oldenzaal krijgt er aan de zuidwestkant 21 hectare
bedrijventerrein bij, in de toekomst gevolgd door nog
eens 12 hectare in Jufferbeek-Noord. Zuid ligt tussen
de A1 en het spoor, de rondweg N342 en de Heideweg.
Noord ligt tussen de N342, de Heideweg, het spoor
en de Ossenmaatstraat. De gemeente wil vooral op
de zichtlocaties een hoogwaardige beeldkwaliteit. De
bedrijven op deze toplocatie moeten de uitstraling
krijgen van de vroegere textielfabrieken. Jufferbeek-
Zuid krijgt bij de op- en afritten Oldenzaal-West van de
A1 een rechtstreekse aansluiting met verkeerslichten
op de snelweg.
XL Businesspark Twente
Het XL Businesspark is een gezamenlijke
onderneming van de netwerkstadgemeenten Almelo,
Borne, Hengelo en Enschede alsmede de provincie
Overijssel. Op het XL Businesspark is 34 hectare
direct uitgeefbaar terrein beschikbaar. Daarbij gaat
het om de vestiging van bedrijven in handel, logistiek
en industriële activiteiten die meer dan 2 hectare
nodig hebben. Kijkt men naar de uitgifte van kavels
die men doorgaans lokaal wegzet, dan hebben
we het bij het XL Businesspark om een bepaald
marktsegment, dat met name vanuit regionale
optiek van groot belang is. Het XL Businesspark
biedt ondernemingen een veilige en hoogwaardige
vestigingsplaats met uiterst moderne voorzieningen
op een uitstekende zichtlocatie, gelegen aan de A35
met een rechtstreekse aansluiting op deze snelweg.
Daarnaast is de aanleg gepland van een kade aan
het Twentekanaal zodat dit terrein ook per schip
uitstekend bereikbaar wordt.
Grootschalige binnenstedelijke
herstructureringsprojecten
Zuiderval
Met de GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de
ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor
kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is zeer
divers, er is ruimte voor zowel de kleinere als de grote
kantoorgebruikers. De Rabobank, Arke TUI en Ten Kate
Huizinga verhuizen met hun regionale hoofdkantoor
naar de Zuiderval. Ook Van der Valk opent hier een
vestiging. Het plangebied omvat circa 40 hectare
en is daarmee een van de grootste binnenstedelijke
herstructureringsgebieden in Nederland.
BedrijventerreinDeElsmoatbijEnter.
Vastgoedrapportage Twente 2011
56Zuiderval is meer dan alleen een kantoorlocatie,
want het heeft ook een woonfunctie en er zijn
overige voorzieningen. De gevarieerde bebouwing
versterkt elkaar en geeft de locatie een eigen
identiteit.
Zuiderval bestaat uit de zes deelgebieden:
Kotmanpark, Kotmanplaats, Cromhoffpark, Eeftink,
Janninkkwartier en Hofkwartier. Ieder deel heeft zijn
eigen specifieke functie. Vanaf de snelweg A35 is
Kotmanpark het eerste deelgebied aan de westzijde
van de weg. In Kotmanpark zijn woningen gebouwd
en er komen kantoorpanden. Halverwege de
snelweg en het centrum ligt - aan de oostzijde -
Eeftink. Hier komen kantoren op maat, waarbij
de wensen van de ondernemer het uitgangspunt
zijn. Tegenover het Eeftink ligt Cromhoffpark. In
deze parkachtige omgeving staat een deel van de
futuristisch vormgegeven Scholingsboulevard.
Dicht bij het centrum, binnen de singel, liggen de
twee deelgebieden Hofkwartier en Janninkkwartier.
In Hofkwartier wordt een variatie aan woningen
gebouwd en in Janninkkwartier worden werken,
wonen en vrije tijd gecombineerd. Eeftink en
Kotmanpark bieden de ondernemer de kans zich
te vestigen naar eigen wensen. Hier kan hij zijn
eigen kantoorpand neerzetten of zich vestigen in
een verzamelgebouw. In Kotmanpark staan vrije
kavel woningen, maar ook rijwoningen met een
moderne, strakke architectuur. Hofkwartier wordt
een vriendelijk en sfeervol stadswijkje.
Hart van Zuid
Hart van Zuid is een terrein van 50 hectare bij het
centrum van Hengelo, gelegen tussen het station en
het Twentekanaal. Waar vroeger het bedrijvig hart van
Hengelo klopte, verrijst nu het Hart van Zuid. Op de
plaats van de in onbruik geraakte fabriekscomplexen
van Stork en Dikkers wordt bijna vijftig hectare
nieuw Hengelo gebouwd. Het is een nieuw stadsdeel
waar iedereen naast elkaar kan wonen, werken, leren
en recreëren. Het industriële verleden blijft voelbaar;
de vroegere geslotenheid van het gebied maakt
plaats voor openheid en dynamiek. Wat blijft is de
bestaande bedrijvigheid; het aanwezige industriële
erfgoed blijft behouden. Zo krijgen voormalige
fabriekscomplexen een nieuwe bestemming.
Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld
die voor een variatie aan functies en een diversiteit
aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bestaande
HartvanZuidiseen
nieuwstadsdeelwaariedereen
naastelkaarkanwonen,
werken,lerenenrecreëren.
OntwerpvanarchitectenbureauMVRDV,
eenontwikkelingvanJOIN-eenjointventurevan
OVGRealEstateenTriodosBank-,eneenontwikkeling
vanKloos2.
57bedrijventerreinen
Passagiersdieuitstappen,
krijgenmeteenzichtopeen
aantalkenmerkendeelementen
vanOldenzaal:hetlandschap,
openheidengroen.
sociale, educatieve en culturele voorzieningen
blijven bewaard en worden waar nodig aangevuld.
Nieuwe technieken, zoals breedbandaansluitingen
en duurzaam waterbeheer, worden ingezet om in
Hart van Zuid comfortabel te kunnen leven en het
gebied een eigentijds en hoogwaardig karakter te
geven. De ligging kan niet beter: aan de zuidzijde
van het centrum, met als entree het Centraal Station
Twente aan de noordzijde van het plangebied en het
Twentekanaal aan de zuidzijde. Door de nabijheid
van de A1 en de A35 is Hart van Zuid uitstekend
bereikbaar met zowel de auto als het openbaar
vervoer. De Laan Hart van Zuid zorgt voor een goede
ontsluiting van de invalswegen naar het centrum.
Tot 2018 wordt Hart van Zuid, een van de grootste
naoorlogse stadsvernieuwingsprojecten, in delen
opgeleverd. De eerste bouwwerken zijn inmiddels
gereed.
Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal
Het masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal
voorziet in een integrale herontwikkeling van
circa 38 hectare rondom het huidige station.
Door de doorgaande spoorverbinding vanaf Hengelo
richting Duitsland over een lengte van circa
1.300 meter verdiept aan te leggen en het groene
en cultuurhistorische karakter te herintroduceren,
ontstaat een woon-, werk- en verblijfsgebied waarmee
de regionale verblijfsfunctie van Oldenzaal wordt
versterkt.
Het bestaande stationsplein wordt heringericht
waarbij historische gebouwen een meer prominente
plek krijgen. Ook het oude ziekenhuis krijgt een
prominentere functie aan het plein. De gemeente
werkt nu aan een beeldkwaliteitplan voor de
openbare ruimte, waarbij men door middel van
inrichting en materiaalgebruik een relatie wil leggen
met het textielverleden. Door het talud aan de
zuidzijde van de half verdiepte sporen deels af te
graven en als plein in te richten, wordt openheid
gecreëerd. Het nieuwe plein krijgt een groene
inrichting, passend bij de sfeer van Oldenzaal,
en wordt begrensd door kantoren en woningen.
Passagiers die uitstappen, krijgen meteen zicht op
een aantal kenmerkende elementen van Oldenzaal:
het landschap, openheid en groen. Om het groene
beeld van Oldenzaal verder te versterken, worden
auto’s zoveel mogelijk uit het zicht gehouden en
ondergebracht in groene taluds.
NieuwbouwvanJarabeeophetGezondheidsparkinHengelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011Vastgoedrapportage Twente 2011
58
59infrastructuur
LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN
Nederland heeft een goede infrastructuur van wegen
en openbaar vervoer nodig die optimale bereikbaarheid
biedt aan mensen en bedrijven. Goede doorstroming op
het wegennet is belangrijk voor de bloedsomloop van
de economie. Mensen hebben de vrije keuze zich te
verplaatsen. De files worden aangepakt en de mobiliteit
wordt verbeterd ter versterking van de economische
groei en een schoner milieu. Er komt een uitbreiding van
het dynamische systeem van maximumsnelheden.
De maximumsnelheid op diverse autosnelwegen gaat
omhoog naar 130 Kilometer per uur. Ook op andere
wegen wordt de maximumsnelheid opnieuw beoordeeld.
Indien nodig voor de luchtkwaliteit, geluidsbelasting of
verkeersveiligheid geldt een lagere maximumsnelheid.
Schiphol is van groot belang voor de Nederlandse
economie en krijgt, overeenkomstig de afspraken die
zijn gemaakt aan de ‘Alders-tafels’ (overlegtafels over
de toekomst van de luchthavens Lelystad, Eindhoven,
Schiphol en hun omgeving), de ruimte verder uit
te groeien tot een duurzame en concurrerende
luchthaven. Kwalitatieve groei van het wereldwijde
verbindingennetwerk is essentieel. Ook bij regionale
luchthavens dient de luchtvaart de economische
ontwikkeling.
Goederenvervoer is van oudsher een belangrijke
pijler van de Nederlandse economie. De haven van
Rotterdam speelt daarin een essentiële rol. Het kabinet
ondersteunt met kracht de verdere ontwikkeling
van het haven- en industriegebied door de aanleg
van een nieuw havengebied (Tweede Maasvlakte)
met de bijbehorende natuurcompensatie. Zo kan de
Rotterdamse haven zijn internationaal concurrerende
positie voor de overslag van goederen behouden en
verder uitbreiden.
Bij de aanleg en het onderhoud van de infrastructuur
van wegen en openbaar vervoer worden meer
Goederenvervoerisvanoudsher
eenbelangrijkepijlervande
Nederlandseeconomie.Dehaven
vanRotterdamspeeltdaarineen
essentiëlerol.
Snelweg Traject van Traject naar Koplocatie Filezwaarte 2009
Filezwaarte 2010
Groei
A1 Apeldoorn Hengelo Deventer Oost - Bathmen 17.864 28.188 58%
A1 Apeldoorn Hengelo Ijsselbrug - Deventer 7.819 16.652 113%
A1 Hengelo Apeldoorn Voorst - Beekbergen 21.092 15.938 -24%
A1 Hengelo Apeldoorn Ijsselbrug - Twello 2.645 13.213 400%
A1 Hengelo Apeldoorn Lochem - Bathmen 3.948 7.406 88%
A1 Apeldoorn Hengelo Lochem - Markelo 1.738 6.937 299%
A1 Hengelo Apeldoorn Rijssen - Markelo 1.634 6.684 309%
A1 Apeldoorn Hengelo Apeldoorn Zuid - Beekbergen 3.962 6.522 65%
A1 Apeldoorn Hengelo Rijssen - Azelo 2.786 4.400 58%
A1 Hengelo Apeldoorn Markelo - Lochem 2.120 3.863 82%
A1 Apeldoorn Hengelo Bathmen - Lochem 3.126 3.347 7%
A1 Hengelo Apeldoorn Azelo - Rijssen 5.604 3.327 -41%
A1 Hengelo Apeldoorn Twello - Voorst 5.494 3.139 -43%
A1 Hengelo Osnabrück Oldenzaal Zuid - De Lutte 50 2.944 5788%
A1 Hengelo Apeldoorn Bathmen - Deventer Oost 995 2.921 194%
A35 Enschede Almelo Borne West - Azelo 143 3.703 2490%
A35 Almelo Enschede Azelo - Borne West 563 3.539 529%
A35 Enschede Almelo Enschede West - Hengelo Zuid 506 3.144 521%
A35 Almelo Enschede Borne West - Buren 0 2.481 –
A35 Almelo Enschede Loofriet - Hengelo Zuid 491 1.055 115%
A35 Almelo Enschede Buren - Delden 421 1.016 141%
A35 Enschede Almelo Delden - Buren 37 967 2514%
A35 Enschede Almelo Azelo - Almelo Zuid 224 855 282%
A35 Almelo Enschede Almelo Zuid - Azelo 651 795 22%
A35 Enschede Almelo Buren - Borne West 219 760 247%
N35 Enschede Gronau A35: Enschede Zuid - Enschede Oost 98 572 484%
A35 Enschede Almelo Hengelo Zuid - Loofriet 192 395 106%
N35 Gronau Enschede Enschede Oost - A35: Enschede Zuid 802 284 -65%
N35 Zwolle Almelo Holterberg - Hellendoorn/Rijssen 0 90 -
A35 Almelo Enschede Hengelo Zuid - Enschede West 176 72 -59%
Filedruk(bron:Rijkswaterstaat;bewerking:I&OResearch)
Defilezwaarteisgelijkaandegemiddeldelengtexdeduurvandefile.Defilezwaartewordtuitgedruktinkilometerminuten.
Vastgoedrapportage Twente 2011
60voordelen bereikt door het aangaan van nauwere
samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven.
Filedruk
Om files van verschillende lengte en duur vergelijkbaar
te maken, is het begrip filezwaarte geïntroduceerd.
De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x
de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt
in kilometerminuten. Dit betekent dat een file van 10
kilometer die één uur duurt 600 kilometerminuten
filezwaarte oplevert. De totale filezwaarte over
een bepaalde periode en locatie is de som van de
filezwaarte van de files die zich in desbetreffende
periode op die locatie hebben voorgedaan.
In de tabel op pagina 59 staat een overzicht van de
verkeersknooppunten in Overijssel.
Weginfrastructuur
Meer dan 50.000 voertuigen rijden dagelijks over het
Twentse deel van de Rijksweg A1.
De verbreding van de A1 is het belangrijkste
verkeersproject in de komende jaren. Doordat de A1
een zeer druk bereden internationale verbindingsroute
is, is er al een hele rijstrook kwijt aan vrachtverkeer.
Rijksweg A1
De Rijksweg A1 is voor Nederland een van de
belangrijkste hoofdwegen, economisch gezien zelfs
de belangrijkste van Nederland. In het bijzonder
is de weg van belang voor Twente vanwege de
verbinding met de Randstad (onder andere Schiphol
en Rotterdam). De A1 is ook de internationale
hoofdtransportas tussen Nederland en de rest van
Europa (vooral Duitsland, Scandinavië en de nieuwe
Oost-Europese EU-landen).
Het is van groot belang dat de weg als transportas
zijn functie in de toekomst goed kan vervullen.
Het vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid.
Steeds vaker wordt de rechterrijstrook op de A1
ingenomen door vrachtverkeer. Dit maakt dat het
goed functioneren van de snelweg in gevaar komt.
Op termijn moet de A1 2 keer 3 rijstroken krijgen.
De A1 tussen Apeldoorn (knooppunt Beekbergen) en
knooppunt Azelo in Twente krijgt haar langverwachte
capaciteitsuitbreiding. Tot dusverre was de A1 nog
niet in de planning van het Rijk opgenomen. Door
een bijdrage van de regionale partners van 25%
van de aanlegkosten is het rijk bereid de A1 in zijn
meerjarenprogramma voor 2020-2028 op te nemen.
Het rijksgeld komt vanaf 2021 beschikbaar. De
Ondankseenaantal
kortetermijnmaatregelenneemt
deverkeersdrukopdeA1,mede
doorhetgroteaanbodvan
vrachtverkeer,steedsmeertoe.
AanlegvandefietssnelwegF35inEnschede.
DeOvonde(nieuwerotonde)inBorne.
61infrastructuur
regionale middelen van de provincies Overijssel en
Gelderland en Regio Twente worden gebruikt om
de capaciteitsuitbreiding van de A1 te versnellen,
waardoor omstreeks 2016 met het werk kan worden
gestart.
Ondanks een aantal kortetermijnmaatregelen
neemt de verkeersdruk op de A1, mede door
het grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer
toe. Rijk en regionale partners hebben nu in een
verkenning gezamenlijk vastgesteld dat al voor 2020
dermate grote knelpunten op de A1 ontstaan dat
een structurele capaciteitsuitbreiding van de A1
noodzakelijk is. Daarbij gaat de voorkeur uit naar
uitbreiding van de capaciteit naar 2 keer 4 rijstroken
tussen het knooppunt Beekbergen en de aansluiting
Deventer-oost (inclusief de brug over de IJssel) en
een uitbreiding naar 2 keer 3 rijstroken op het traject
vanaf de aansluiting Deventer-Oost tot knooppunt
Azelo.
Rijksweg A18/N18
De Rijksweg A18/N18 loopt van Zevenaar naar
Enschede over een lengte van 65 kilometer. Het deel
van Zevenaar tot Varsseveld is de snelweg A18.
Oorspronkelijk was deze snelweg onderdeel van de
A15 maar omdat er geen verbinding is met de huidige
A15 is dit stuk weg omgenummerd naar A18. Het deel
van Varsseveld naar Enschede, de autoweg N18, wordt
ook wel Twenteroute genoemd. De A18 kruist de A12
op knooppunt Oud-Dijk.
Zoals veel oudere wegen in Nederland voldoet ook
de N18 niet meer aan de moderne eisen op het
gebied van onder andere veiligheid, leefbaarheid
en bereikbaarheid. De provincies Gelderland en
Overijssel, Regio Twente en Rijkswaterstaat werken
daarom samen aan de N18-studie. Doel van de studie
is het verbeteren van de verkeersveiligheid en de
leefbaarheid in het gebied op en rond de N18. Ook
het verbeteren van de bereikbaarheid en de regionale
economische ontwikkelingen zijn belangrijke
onderdelen.
Rijksweg A35
De Rijksweg A35, die loopt vanaf de Duitse grens
bij Enschede tot Zwolle, is voor Twente van belang
als verbinding met andere regio’s in het land en
Duitsland. Daarnaast vervult de Rijksweg 35 een
zeer belangrijke functie binnen Twente. Het is
de hoofdweg die de steden in Twente met elkaar
verbindt. Er wordt voortdurend gewerkt aan de
DeRijkswegA35,dielooptvanaf
deDuitsegrensbijEnschedetot
Zwolle,isvoorTwentevanbelang
alsverbindingmetandereregio’s
inhetlandenDuitsland.
Vastgoedrapportage Twente 2011
62verbetering van de Rijksweg 35. Belangrijk voor
Twente is de opening van een nieuw deeltracé van
de rijksweg in 2007 en de toekomstige realisatie van
de zogenaamde combitunnel in Nijverdal. Daarbij
worden de spoorlijn en de rijksweg in een tunnel door
Nijverdal geleid. Dit wordt een belangrijke verbetering
in de verbinding Twente-Zwolle. Deze tunnel is
volgens plan in 2013 gereed. Verdere verbeteringen
voor de kortere termijn zijn in voorbereiding voor
de omgeving Zwolle en voor het totale tracé van de
N35 van Zwolle naar Almelo wordt op termijn een
planstudie gestart.
Fietssnelweg F35
De centrale ‘drager’ van het Hoogwaardig
Fietsnetwerk Twente is de beoogde fietssnelweg F35.
Dit is een snelle, comfortabele, veilige en non-stop
fietsverbinding van Nijverdal naar Enschede, via
Wierden, Almelo, Borne en Hengelo met zijtakken
van Almelo naar Vriezenveen en van Enschede
naar Oldenzaal. De fietssnelweg kan worden
doorgetrokken naar Gronau en vanaf daar aansluiten
op de Duitse (recreatieve) fietsroutes.
Het tracé van de F35 volgt tussen Nijverdal en
Almelo de rijbaan van de Rijksweg N35. Tussen
Almelo en Enschede komt de F35 langs het spoor
te liggen. De zijtak van Almelo naar Vriezenveen
krijgt een vrij liggend tracé. De zijtak van Enschede
naar Oldenzaal krijgt een vrij liggend tracé of komt
langs de provinciale weg N342 te liggen. De ligging
langs het spoor is van grote waarde. Hier ligt immers
een strook vrije ruimte, die de realisatie van een
vrij liggende, non-stop fietsverbinding richting de
centrumgebieden en stationsomgevingen mogelijk
maakt. Door de ligging naast het spoor - tussen
Almelo en Enschede - kan de F35 meeprofiteren
van de vaak ongelijkvloerse kruisingen tussen
spoorwegen en drukke autowegen. Dit komt de
veiligheid van het fietsverkeer ten goede.
De stedelijke centra en vooral de stationsomgevingen
zijn de knooppunten in het systeem. Hier is het
mogelijk om over te stappen op het openbaar
vervoer (bus of trein) of om verder te fietsen over
het Hoogwaardig Fietsnetwerk Twente. Over het
gehele tracé komen voldoende op- en afritten, zodat
niet alleen de stedelijke centra maar alle Twentse
gemeenten snel en veilig bereikbaar zijn.
Decentrale‘drager’vanhet
HoogwaardigFietsnetwerkTwente
isdebeoogdefietssnelwegF35.
LadenperHaven(Bron:CBS;bewerkingi&OResearch)
2007Leeg 2007Beladen
2008Leeg 2008Beladen
2009Leeg 2009Beladen
63infrastructuur
Waterinfrastructuur
Voor wat betreft de binnenvaart zet Twente in op
het vergroten van de binnenvaart door onder meer
het wegnemen van infrastructurele knelpunten voor
de binnenvaart en het ontwikkelen van regionale
faciliteiten voor de op- en overslag van goederen.
Een van de grootste infrastructurele knelpunten op
dit moment is de onbereikbaarheid van Twente voor
klasse Va schepen en de te lange wachttijden bij sluis
Eefde. Om dit knelpunt op te lossen is Rijkswaterstaat
gestart met de Planstudie Twentekanalen, verruiming
(fase 2) en capaciteitsuitbreiding sluis Eefde. Om het
goederenvervoer via het water te stimuleren is met
het bedrijfsleven in Twente een haalbaarheidsstudie
uitgevoerd naar de mogelijkheden voor een
Ongehinderd Logistiek Systeem (OLS). Het OLS
betreft een vrije baan voor het vrachtverkeer die
gesitueerd wordt tussen de A35 en de Twentekanalen.
Luchthaven Twente
De regio Twente krijgt een burgerluchthaven.
De provincie en de gemeente hebben elk een
structuurvisie vastgesteld die dit als beste alternatief
voor de ontwikkeling van het gebied aanmerkt. Het
vliegveld komt op de locatie van de voormalige
luchtmachtbasis Twente. De overheden, verenigd
in Area Development Twente, verklaren dat een
‘compacte’ luchthaven met een verwachte capaciteit
van 1,2 miljoen reizigers per jaar het best is voor de
economie, de werkgelegenheid en de duurzaamheid in
de regio. Gerekend wordt op ongeveer 2.700 nieuwe
banen. De eerste vluchten zijn voor 2014 voorzien.
Het vliegveld wordt ontwikkeld als compacte
luchthaven in het groen. De luchthaven-gerelateerde
functies en daaraan gekoppelde bedrijvigheid worden
hoofdzakelijk aan de noordzijde van de start- en
landingsbaan ontwikkeld. Aan de zuidzijde, waar nu
nog de terminal en andere voorzieningen zijn, wordt
nieuwe natuur ontwikkeld. Dit gebied zal worden
toegevoegd aan de Ecologische Hoofdstructuur.
Tevens wordt in het gebied ruimte gegeven voor de
ontwikkeling van leisure, innovatieve bedrijvigheid
en woningbouw. Hiertoe worden vooral de reeds
bebouwde gebieden ingezet waarbij de bestaande
bebouwing en het direct omliggende gebied een
nieuwe functie krijgen.
Deoverheden,verenigdinArea
DevelopmentTwente,verklaren
dateen‘compacte’luchthaven
meteenverwachtecapaciteitvan
1,2miljoenreizigersperjaar
hetbestisvoordeeconomie,
dewerkgelegenheidende
duurzaamheidinderegio.
LossenperHaven(Bron:CBS;bewerkingi&OResearch)
2007Leeg2007Beladen2008Leeg2008Beladen2009Leeg2009Beladen
64Vastgoedrapportage Twente 2011
Financiën 2%Agrarisch 8%
Industrie 6%
Bouw 10%
Detailhandel 15%
Diensten 42%
Vervoer 3%
Horeca 4%
Groothandel 10%
65
sociaal-economischeontwikkelingen
Nederland telde op 1 januari 2011 16.654.979 inwoners,
een groei van 79.990 personen. Afgelopen jaar is de
bevolking van Nederland met gemiddeld 219 personen
per dag gegroeid. Gemiddeld werden er per dag
ongeveer 504 kinderen geboren. Daar staat tegenover
dat er op jaarbasis elke dag 372 mensen overlijden.
Verder vestigen zich gemiddeld 410 immigranten
per dag in Nederland, terwijl er 243 emigranten
vertrekken. Zagen we voorgaande jaren een daling
in de beroepsbevolking, vanaf afgelopen jaar is de
beroepsbevolking weer licht gestegen.
Twente
De veertien Twentse gemeenten telden op 1 januari 2011
in totaal 625.366 inwoners, vergeleken met een jaar
eerder een kleine groei van 0,31%. Deze groei is
minder dan het landelijke gemiddelde en ook minder
dan de groei in Overijssel. Het afgelopen jaar is de
Twentse beroepsbevolking met 13.400 tot circa 280.400
personen gestegen ten opzichte van het jaar ervoor
(circa 267.000). Van de Twentse bevolking maakt
42,7% deel uit van de beroepsbevolking.
Economische groei
Volgens voorlopige cijfers van het CBS nam het
Nederlandse bbp-volume (bruto binnenlands product)
in het eerste kwartaal van dit jaar toe met 0,9% ten
opzichte van het voorgaande kwartaal. Dit gunstige
groeicijfer - het op één na hoogste sinds het uitbreken
van de kredietcrisis - is mede te danken aan het
relatief zachte weer. Daardoor kon de bouwsector
blijven produceren.
De Nederlandse economie groeit dit jaar naar
verwachting met 2%, voor 2012 wordt een bbp-
toename van 1,75% voorzien. De uitvoer blijft de
belangrijkste stuwende kracht, maar in tegenstelling
DeveertienTwentsegemeenten
teldenop1januari2011
intotaal625.366inwoners,
vergelekenmeteenjaareerder
eenkleinegroeivan0,31%.
Aantalvestigingenper1januari2011inTwente(Bron:KamervanKoophandel)
TwenteOverijsselNederland
BeroepsbevolkingAantalArbeidsplaatsen
Ontwikkelingaantalwerklozenin%vandeberoepsbevolking(Bron:ArbeidsmarktprognosesOverijssel)
Ontwikkelingaantalarbeidsplaatsen(Bron:ArbeidsmarktprognosesOverijssel)
OntwikkelingomvangberoepsbevolkingenaantalarbeidsplaatseninTwente(Bron:ArbeidsmarktprognosesOverijssel)
66Vastgoedrapportage Twente 2011
tot vorig jaar dragen de binnenlandse bestedingen in
de ramingsjaren per saldo ook bij aan de groei. Mede
onder invloed van de gestegen olieprijs loopt de
geraamde inflatie in 2011 op tot 2,25%.
Driekwart van de geraamde economische groei in 2011
komt voor rekening van de uitvoer. De binnenlandse
bestedingen, en dan vooral de gezinsconsumptie en
de investeringen in vaste activa zoals machines en
computers, dragen in totaal voor ongeveer 0,5% bij.
Daarmee is de groei breder gedragen dan in 2010, toen
het herstel volledig uit het buitenland kwam. In 2012
valt het bbp-groeitempo naar verwachting licht terug
doordat de uitvoer zich in het spoor van de relevante
wereldhandel wat ongunstiger ontwikkelt dan in 2011.
De overheidsbestedingen dragen, net als in 2011, niet
bij aan de economische groei. Dat de groeibijdrage niet
negatief is, komt vooral door de zorguitgaven die in de
ramingsjaren nog groei vertonen.
Door economisch herstel, bezuinigingen en
lastenverzwaringen vermindert het overheidstekort in
2011 en 2012 snel. Het economische herstel leidt niet
alleen tot hogere belasting- en premieontvangsten, maar
ook tot minder uitgaven aan werkloosheidsuitkeringen.
In 2010 bedroeg het tekort nog 5,4% bbp, dit jaar naar
verwachting 3,7% bbp en volgend jaar 2,2% bbp. In
beide jaren ligt het tekort onder het tijdpad van het
kabinet. In 2012 ligt het tekort naar verwachting al
onder de ‘Maastricht-grens’ van 3% bbp - een jaar eerder
dan door ‘Brussel’ geëist.
Werkgelegenheid
Een meevaller voor de schatkist is het feit dat de
werkloosheid betrekkelijk laag is gebleven na de
recessie. De productiedaling in 2009 was de grootste
sinds de Tweede Wereldoorlog. Het herstel in 2010 was
bescheiden. Ook in 2011 in 2012 is volgens de raming
geen sprake van een krachtige inhaalgroei. Desondanks
piekte de werkloosheid in de loop van 2010 op slechts
4,6% van de beroepsbevolking, om vervolgens langzaam
maar zeker te dalen. Deze piek ligt bijna een procentpunt
lager dan de vorige (halverwege 2005), die volgde op
OndernemersvertrouweninvesteringenNederlandenTwente(Bron:COEN)OndernemersvertrouwenexportNederlandenTwente(Bron:COEN)
OndernemersvertrouwenNederlandenTwente(Bron:COEN) OndernemersvertrouwenomzetNederlandenTwente(Bron:COEN)
TwenteNederland
Dooreconomisch
herstel,bezuinigingen
enlastenverzwaringen
verminderthet
overheidstekortin2011
en2012snel.
67
sociaal-economischeontwikkelingen
de veel mildere economische dip in 2002-2003. De
verrassend gematigde toename van de werkloosheid
is voor een belangrijk deel het gevolg van het feit dat
er meer mensen aan het werk zijn gebleven dan werd
verwacht op basis van ervaringen tijdens eerdere periodes
van economische neergang. De werkloosheid daalt naar
het zich laat aanzien verder, tot gemiddeld 4% in 2012.
Realisatiecijfers over het eerste kwartaal van dit jaar
laten zien dat de werkgelegenheid (in arbeidsjaren)
in dat kwartaal licht afnam. Daartegenover staan
echter enkele indicatoren die doen vermoeden dat
bedrijven wel degelijk op zoek zijn naar (meer)
personeel. Zo loopt het aantal openstaande vacatures
inmiddels weer op, met name in de industrie en de
commerciële dienstverlening. Uitzendbureaus zien het
aantal uitzenduren al geruime tijd toenemen en een
meerderheid van de ondernemers in het bedrijfsleven
verwacht een toename van de personeelssterkte. De
daling van de werkgelegenheid die zich in de eerste
drie maanden van dit jaar voordeed, zet zich daarom
naar verwachting niet voort.
Per saldo neemt de werkgelegenheid in de marktsector
(in arbeidsjaren) volgens de prognose toe met 0,5% dit
jaar en 1% komend jaar. De werkgelegenheid in de zorg
blijft daarnaast toenemen, maar de werkgelegenheid bij
de overheid daalt zowel in 2011 als in 2012. In totaal
zijn er komend jaar volgens de raming gemiddeld 1,5%
meer Nederlanders aan het werk dan in 2010 het geval
was. Bij een bescheiden groei van het arbeidsaanbod
- personen geboren vlak na de Tweede Wereldoorlog
bereiken in de ramingsperiode de pensioengerechtigde
leeftijd - daalt derhalve het werkloosheidspercentage
naar verwachting van 4,5 in 2010 tot 4 in 2012.
Daarmee zou de werkloosheid al weer onder de
evenwichtswerkloosheid komen te liggen, wat duidt op
een krappe arbeidsmarkt.
Twentse bedrijvigheid
Het economische herstel gaat sinds begin 2010 met
ups en downs. Maar nu staan, sinds het begin van
de crisis, voor het eerst alle indicatoren weer op
Dedalingvandewerkgelegenheid
diezichindeeerstedriemaanden
vanditjaarvoordeed,zetzich
naarverwachtingnietvoort.
HetprojectAlmelosewegOostinVriezenveen.
68Vastgoedrapportage Twente 2011
groen. Het vertrouwen in de buitenlandse omzet
neemt verder toe; het vertrouwen in de binnenlandse
omzet neemt zelfs met sprongen toe en is voor het
eerst weer groter dan het vertrouwen in de export.
Ondernemers nemen weer meer personeel aan en
gaan meer investeren.
Het ondernemersvertrouwen in de industrie neemt
eveneens toe. Deze sector wordt het eerst getroffen bij
crisis, maar loopt ook voorop bij herstel. De industrie
heeft begin dit jaar bijzonder goed gepresteerd. Bovenop
de aantrekkende wereldhandel komt nu ook een herstel
op de binnenlandse markt. De banenmotor is weer op
gang gekomen en er wordt weer geïnvesteerd.
Voor de grootste verrassing zorgt de bouw.
Ondernemers zijn opvallend positiever gestemd, wat
zich vertaalt in een verwachte stijging van de omzet en
het aantrekken van personeel.
Het ondernemersvertrouwen is het grootst bij de
groothandel. Dat komt vooral door het aantrekken
van de binnenlandse bestedingen. Het daarmee
Hetondernemersvertrouwen
indeindustrieneemttoe.
Dezesectorwordtheteerst
getroffenbijcrisis,maar
looptookvooropbijherstel.
Regionale prognose aantal inwoners; 2010-2040
2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040
Almelo 72.820 74.789 75.620 76.272 76.510 76.298 75.851
Borne 21.247 21.406 21.693 22.017 22.407 22.548 22.658
Dinkelland 25.617 24.977 24.380 23.909 23.384 22.943 22.422
Enschede 157.265 158.966 159.122 159.501 159.108 158.044 156.962
Haaksbergen 24.084 24.084 24.380 24.559 24.792 25.015 25.127
Hellendoorn 35.682 35.340 35.385 35.451 35.455 35.644 35.435
Hengelo (O.) 82.439 84.829 86.448 87.553 88.405 88.666 88.392
Hof van Twente 35.177 34.691 34.247 33.747 33.309 33.045 32.763
Losser 22.360 22.004 22.126 22.296 22.419 22.571 22.717
Oldenzaal 31.764 32.131 32.621 32.892 33.439 33.829 33.763
Rijssen-Holten 36.281 35.903 35.756 35.502 35.206 34.837 34.286
Tubbergen 20.575 20.404 20.415 20.531 20.837 21.114 21.304
Twenterand 32.815 32.267 31.952 31.666 31.319 30.996 30.651
Wierden 23.124 22.961 23.365 23.906 24.227 24.703 24.793
totaal Twente 621.250 624.752 627.510 629.802 630.817 630.253 627.124
Prognose top 5 krimpende gemeenten inwonertal (2010-2040)
krimp absoluut krimp procentueel
Dinkelland -3.195 -12%
Hof van Twente -2.414 -7%
Twenterand -2.164 -7%
Rijssen-Holten -1.995 -5%
Hellendoorn -247 -1%
Prognose top 5 groeiende gemeenten inwonertal (2010-2040)
groei absoluut groei procentueel
Hengelo (O.) 5.953 7%
Wierden 1.669 7%
Borne 1.411 7%
Oldenzaal 1.999 6%
Haaksbergen 1.043 4%
bron:CBS;bewerking:I&OResearch
bron:CBS;bewerking:I&OResearch bron:CBS;bewerking:I&OResearch
100%Almelo
BorneTwente
DinkellandWierden
EnschedeTwenterand
HaaksbergenTubbergen
HellendoornRijssen-Holten
Hengelo
Hof van TwenteLosser
Oldenzaal
80%
90%
60%
70%
40%
50%
20%
30%
0%
60%Almelo
BorneTwente
DinkellandWierden
EnschedeTwenterand
HaaksbergenTubbergen
HellendoornRijssen-Holten
Hengelo
Hof van TwenteLosser
Oldenzaal
50%
40%
30%
20%
GroenedrukinTwente. GrijzedrukinTwente.
2010202020302040
69
sociaal-economischeontwikkelingen
Twentseondernemersverwachten
ingroterematedanelders
personeelaantetrekkenente
gaaninvesteren.
gepaard gaande vertrouwen om personeel aan te
nemen ligt in deze sector het hoogst. Dezelfde
ontwikkeling zien we - iets gematigder - bij de
detailhandel en horeca, die ook sterk afhankelijk
zijn van de binnenlandse markt.
Het ondernemersvertrouwen in de vervoerssector
stijgt zeer snel. Dit optimisme vloeit vooral voort
uit positieve verwachtingen ten aanzien van de
buitenlandse omzet, maar de stemming over de
binnenlandse markt is ook positief. Er wordt meer
geïnvesteerd, maar dat gaat enigszins ten koste van de
werkgelegenheid, die weer een kleine krimp laat zien.
In de zakelijke diensten is het optimisme groter dan
de economische realiteit rechtvaardigt.
In Twente is het ondernemersvertrouwen
opmerkelijk gestegen. Voor het eerst sinds twee
jaar is de stemming hier positiever dan in de rest
van Nederland, waarmee Twente tot de meest
optimistische regio’s van Nederland hoort.
De stemming ten aanzien van de export is positief
en wordt zelfs steeds beter. De verwachtingen ten
aanzien van de binnenlandse omzet zijn explosief
gestegen. Twentse ondernemers verwachten in grotere
mate dan elders personeel aan te trekken en te gaan
investeren. Deze omslag hangt waarschijnlijk samen
met de positieve kentering in de bouwsector, die hier
royaal vertegenwoordigd is.
Groene en grijze druk
De groene druk is de verhouding tussen het aantal
personen van 0-19 jaar ten opzichte van de personen
in de zogenaamde ‘productieve’ leeftijdsgroep van
20-64 jaar (zie de onderste grafieken op pagina 68).
De groene druk geeft een indruk van het aantal
kinderen en jongeren (in beginsel niet werkend), die
moeten worden onderhouden door de productiviteit
van het (in potentie) werkende deel van de bevolking.
Hetzelfde geldt voor de grijze druk: de verhouding
tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder
ten opzichte van de personen in de zogenaamde
‘productieve’ leeftijdsgroep van 20-64jaar.
Inwonertal Twentse gemeenten
Dinkelland krijgt als gemeente in Twente het sterkst
te maken met een krimpend inwonersaantal. Het
inwonersaantal krimpt hier de komende jaren, tot
2040, met in totaal 3.195 mensen. De gemeente
Hengelo heeft daarentegen een groei van 5.953
personen tot 2040. Dit is de komende jaren de sterkst
groeiende gemeente in Twente.
In de tabel op pagina 68 staat de top vijf van de
gemeenten die in Twente het meest te maken krijgen
met krimp en groei.
HetProjectBerfloEsZuidteHengelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
70aanbod Het aanbod wordt geregistreerd op 1 juli 2011
en vormt een momentopname. Het aanbod betreft
uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw
of renovatie zijnde en daadwerkelijk binnen twaalf
maanden beschikbaar komende en niet reeds uit
de markt genomen objecten. Bouwplannen blijven
derhalve buiten beschouwing.
bedrijfsruimte Een gebouw, of een gedeelte van
een gebouw, dat bestemd is voor de uitoefening van
een bedrijf, voor productie, opslag en distributie van
goederen. De eventueel in het gebouw aanwezige
kantoor- en showroomruimte wordt toegerekend aan
de hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte wordt
gemeten in m² verhuurbaar oppervlak. De ondergrens
voor opname in de statistieken van deze rapportage
is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m²
verhuurbaar vloeroppervlak.
bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan
is aangewezen voor bedrijvigheid.
bestaande bouw Gerealiseerde vastgoedobjecten,
waarvoor geldt dat er een overgangsperiode wordt
aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige
oplevering, danwel het moment vanaf feitelijke
ingebruikname.
bruto vloeroppervlak (bvo) Oppervlak gemeten op
vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande
scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of
groep van ruimten omhullen.
direct uitgeefbaar bedrijventerrein Het aantal
hectare terrein dat direct beschikbaar is voor uitgifte,
ontsloten is en bouwrijp is. Gronden in optie of
strategische reserveringen worden buiten beschouwing
gelaten.
filezwaarte Om files van verschillende lengte en
duur vergelijkbaar te maken, is het begrip filezwaarte
geïntroduceerd. De filezwaarte is gelijk aan de
gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte
wordt uitgedrukt in kilometerminuten. Dit betekent
dat een file van 10 kilometer die één uur duurt en
twee files van 5 kilometer die één uur duren beide
600 kilometerminuten filezwaarte opleveren. De totale
filezwaarte over een bepaalde periode en locatie is
de som van de filezwaarte van de files die zich in
de desbetreffende periode op die locatie voorgedaan
hebben.
gemiddelde woningprijs De gemiddelde verkoopprijs
is de totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen.
Er vindt geen weging plaats. Koopsommen lager dan
duizend en hoger dan vijf miljoen euro worden niet
meegenomen.
huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in
euro’s per m² verhuurbaar vloeroppervlak per jaar,
exclusief BTW, servicekosten en eventuele andere
vergoedingen.
kantoor Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,
dat bestemd is voor administratieve werkzaamheden
of dienstverlening. Kantoorruimte die uitmaakt van
fabrieks- en/of bedrijfsgebouwen wordt toegerekend aan
de hoofdfunctie. Kantoorruimte wordt gemeten in m²
verhuurbaar vloeroppervlak. De ondergrens voor opname
in de vastgoedrapportage is een aaneengesloten ruimte
van tenminste 200 m² verhuurbaar vloeroppervlak.
leegstand
- langdurige leegstand Kantoorruimten die langer
dan één jaar in het aanbod staan.
- frictieleegstand Kantoorruimten die korter dan één
jaar in het aanbod staan.
mediane verkooptijd De looptijd van het middelste
object in een reeks verkopen, nadat ze geordend zijn
naar looptijdniveau.
nieuwbouw Nieuwbouwobjecten die nog niet eerder
in gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een
ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur,
heeft ondergaan.
71begrippen
object Een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat door
één of meer muren is gescheiden in zowel hoogte,
breedte als diepte en zelf niet is onderverdeeld door
dergelijke muren.
opname Bij de opname worden transacties
geregistreerd in het jaar waarin tussen de betrokken
partijen wilsovereenstemming is bereikt. De opnames
moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht.
De opname wordt geregistreerd voor de periode
1 januari 2010 tot 31 december 2010 alsmede de
opnames van het eerste halfjaar van 2011.
op termijn uitgeefbaar bedrijventerrein
Aanbod dat binnen redelijke termijn op de markt
beschikbaar komt en waar de planologische procedure
van gestart is. Het betreft hier uitbreiding van
bestaande bedrijventerreinen die deel uitmaken van
een gefaseerde ontwikkeling en volledig nieuwe
terreinen of nieuwe terreindelen waarvoor concrete
planvorming plaatsvindt en delen van bestaande
bedrijventerreinen die om uiteenlopende redenen
nog niet direct op de markt gebracht kunnen worden,
bijvoorbeeld als gevolg van bodemverontreiniging.
planvoorraad Dit betreft registraties van alle objecten
die niet binnen twaalf maanden gerealiseerd zijn
maar waarvan de metrages en het product al wel
worden aangeboden op de markt. Planvoorraad
wordt geregistreerd op 1 juli 2011 en vormt een
momentopname.
tophuren De gerealiseerde huren voor kantoorruimte
zonder turn-key oplevering.
turn-key oplevering Kantoorruimte voorzien van
scheidingswanden en vloerbedekking.
verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Het netto
vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten,
installatieruimten, verticale verkeersruimten
en inclusief niet-statische gebouwdelen en
glaslijncorrectie.
voorraad kantoorruimte De totale hoeveelheid
kantoorruimte, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik
of leeg. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks
toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en
gebouwen die van bestemming wijzigen in een
kantoorfunctie. Daartegenover staat de afname van
de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en
bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in
andere functies.
vrije markt De markt waar beleggers, particulieren
en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden
aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of
kopers.
winkel Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,
dat bestemd is voor de uitoefening van detailhandel,
met inbegrip van bijbehorende magazijnruimte en/of
werkruimte.
Vastgoedrapportage Twente 2011
72verantwoording
Bij de totstandkoming van deze negende
Vastgoedrapportage Twente is gebruik gemaakt van
vele bronnen van instellingen en marktpartijen. Deze
partijen hebben een grote hoeveelheid cijfermateriaal
aangeleverd voor de onderbouwing van de rapportage.
Daar waar wij het noodzakelijk achtten, zijn de
gegevens geverifieerd en aangepast. De beschikbare
informatie over de kantorenmarkt, de winkelmarkt en
de markt voor bedrijfsruimten is vaak niet compleet en
daardoor erg onbetrouwbaar. Om een zo nauwkeurig
en betrouwbaar mogelijk beeld te genereren, zijn vele
bedrijven-, winkel- en kantorenlocaties gecontroleerd
op het aanbod. Tevens zijn de gegevens geverifieerd
bij de bedrijfsmakelaars in Twente en tot slot heeft
controle plaatsgevonden door de betrokken partijen,
die ook aanvullingen hebben gegeven.
Aldus zijn we er als onderzoeksteam opnieuw in
geslaagd om een zeer gedetailleerde beschrijving te
geven van de ontwikkelingen binnen de Twentse
markt. De cijfers zullen gebruikt worden door
verschillende partijen in Twente om hun beslissingen
kracht bij te zetten.
De vastgoedmarkt is niet statisch. Het onderzoeksteam
heeft grote zorgvuldigheid betracht om een zo
betrouwbaar en compleet mogelijk beeld te geven
van de vastgoedmarkt in Twente. Mochten er mensen
zijn die op detailniveau toch nog kleine verschillen
ontdekken, dan vragen wij u vriendelijk deze
informatie met ons te delen, zodat de kwaliteit van
ons onderzoek steeds verder zal toenemen.
Veel dank gaat uit naar E. Willemsen (key-
accountmanager Kadaster), drs. M.F.M. Ellenbroek
(adviseur beleidsinformatie Provincie Overijssel),
T. ten Vergert (Kamer van Koophandel Oost-
Nederland), B. de Groot (NVM), drs. F. Ten
Doeschot en J.M. Dijkers (I&O Research), A. Veelers
(Nieuwbouw-Nederland.nl), alle betrokken personen
van de Twentse gemeenten en alle makelaars die
hebben meegewerkt. Zonder hun bereidheid tot
medewerking zou het onmogelijk zijn geweest deze
Vastgoedrapportage Twente 2011 te presenteren.
Wouter Tijhuis
Onderzoeker Vastgoedrapportage Twente 2011
Vastgoedrapportage Twente 2011
Founders
Sponsors
colofon
uitvoering onderzoek WouterTijhuis
redactie WouterTijhuisenZegKracht,AnnoOudeEngberink
eindredactie PaulWolters,PieterSchutenRaymondWolbers
vormgeving TerZakereclamecommunicatieinternet
realisatie TwentevisieB.V.
fotografie AngeliqueDuijn
coverfoto EricBrinkhorst
drukkerij Roelofs,Enschede
oplage 2.000exemplaren
verschijning September2011
copyright Bijovernamevantekstenofcijfersuitdezeuitgaveisnadrukkelijke
bronvermeldingverplichtentoestemmingvereistvandeuitgever
internet www.vastgoedrapportage.nl
mail [email protected]
uitgever StichtingVastgoedrapportageTwente,Hoedemakerplein1,7511JREnschede
Uitgebreidegegevensoveronzefoundersensponsorstreftuaanoponzesitewww.vastgoedrapportage.nl
Het Kadaster, de vastgoedspecialistHetKadasterregistreertenverstrektgegevensoverdeliggingvanvastgoedinNederlandendedaarmeesamenhangenderechten,zoalseigendomenhypotheek.Datgeldtookvoorschepen,luchtvaartuigenenondergrondsenetwerken.Dezewettelijketaakborgtderechtszekerheid:watisvanwie,waarlopendegrenzen.OokverstrekthetKadastergegevensoverenergielabelsenoverdeliggingvankabelsenleidingen.Jaarlijkswordenruim20miljoeninformatieproductengeleverdaanhetnotariaat,demakelaardij,deoverheid,financiëleinstellingen,degeo-sectorenparticulieren.Productleveringengegevensverwerkingvindengrotendeelsonlineplaats.HetKadasterbeheertenlevertdigitalekadastraleentopografischebasiskaartenenbeheerthetreferentiesysteemvoorgeografischeplaatsbepaling.Hettreedtopalsonafhankelijkadviseurbijgebiedsontwikkelingenruimtelijkevraagstukken.InternationaalopereerthetKadasteralsadviseurvoorhetafstemmenvanEuropesegeo-informatieenhetinrichtenvankadastraleregistraties.Hetpersoneelsbeleidsteltontwikkelingvantalentenkenniscentraalenstreeftnaar32%vrouweninmanagementpositiesin2012.HetKadasteriseenzelfstandigbestuursorgaanenheeftgeenwinstoogmerk.Hettotaalvandebedrijfsopbrengstenbedroegin2010e260miljoen.Eind2010werktenerbijhetKadaster1.943(fte)medewerkers,verspreidoverzeslocaties.HethoofdkantoorisgevestigdinApeldoorn.