Download - Invloed van het Grond- en pandendecreet op vastgoedtransacties · 2012. 3. 14. · 2 2 Het decreet betreffende het Grond- en pandenbeleid: een algemene introductie 2. Dat de aankoop

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Universiteit Gent

Academiejaar 2010-11

Invloed van het Grond- en pandendecreet

op vastgoedtransacties

- Aandachtspunten voor het notariaat-

Masterproef van de opleiding

Master in het Notariaat

Ingediend door

Dejonckheere Didier

20040033

Manama Notariaat

Promotor: G. Van Hoorick Commissaris: L. Dekimpe

I

Inhoudstafel

1 Inleiding........................................................................................................................................... 1

2 Het decreet betreffende het Grond- en pandenbeleid: een algemene introductie ............................ 2

3 Activering van gronden en panden .................................................................................................. 7

3.1 Stimulerende maatregelen ....................................................................................................... 7

3.1.1 Activeringsprojecten........................................................................................................ 7

3.1.2 Belastingsvermindering voor renovatie-overeenkomsten ............................................... 8

3.1.3 Vermindering van de heffingsgrondslag van registratierechten ...................................... 9

3.2 Bindende maatregelen ........................................................................................................... 13

3.2.1 Activeringstoezicht ........................................................................................................ 13

3.2.2 Activeringsheffing ......................................................................................................... 13

3.2.3 Leegstandsheffing.......................................................................................................... 14

4 Maatregelen betreffende betaalbaar wonen ................................................................................... 20

5 Wonen in eigen streek. .................................................................................................................. 24

5.1 Algemeen............................................................................................................................... 24

5.2 Toepassingsvoorwaarden ...................................................................................................... 25

5.2.1 Doelgemeenten .............................................................................................................. 25

5.2.2 In aanmerking komende onroerende goederen .............................................................. 26

5.2.3 Geviseerde overdrachten ............................................................................................... 30

5.3 De bijzondere overdrachtsvoorwaarde .................................................................................. 32

5.3.1 Voldoende band met de gemeente ................................................................................. 32

5.3.2 Provinciale beoordelingscommissie .............................................................................. 34

5.3.3 Verval ............................................................................................................................ 35

5.4 De rol van de notaris ............................................................................................................. 36

6 Kritische bedenkingen ................................................................................................................... 39

7 Besluit ............................................................................................................................................ 48

1

1 Inleiding

1. Op 18 maart 2009 werd het fel gecontesteerde Grond- en pandendecreet goedgekeurd door

het Vlaams Parlement. Zowel voor de overheid, particulieren als de private bouwsector zijn er

vanaf 1 september 2009, de dag dat het decreet in werking is getreden, heel wat belangrijke

zaken gewijzigd. Ook voor de instrumenterende ambtenaar werden nieuwe verplichtingen

gecreëerd. Deze masterproef zal de juridische impact van dit decreet op vastgoedtransacties

onderzoeken. Hierbij wordt vooral de nadruk gelegd op wat voor de notaris belangrijk is in de

praktijk. Er werd ervoor geopteerd een kort overzicht van het Grond- en pandendecreet te

geven, waarbij ik telkens de zaken uitlicht die voor het notariaat van meer specifiek belang

zijn. Deze algemene inleiding lijkt me noodzakelijk daar de notaris die wel weet wat hij

specifiek omtrent deze regelgeving dient neer te pennen, maar bij de rest van het decreet

verontschuldigend zijn schouders dient op te halen, niet meteen de voorbeeldfunctie

weerspiegelt die de Ventôsewet voor ogen had.

De meeste aandacht wordt toegespitst op het vijfde boek van het decreet. Het 'wonen in eigen

streek'- lijkt immers de grootste directe impact te hebben op het notariaat.

Ten slotte wordt ook even ingegaan op de kritiek en de vele vraagtekens die het decreet in zijn

kielzog achter zich aan lijkt te slepen.

2

2 Het decreet betreffende het Grond- en pandenbeleid:

een algemene introductie

2. Dat de aankoop van een woonst of een bouwgrond in Vlaanderen het laatste decennium

een stuk duurder geworden is, is geen nieuws meer. Ook het huren van een woonst is voor hoe

langer hoe meer mensen financieel moeilijk geworden. Teneinde aan deze brede

maatschappelijke problematiek het hoofd te bieden is het decreet Grond- en pandenbeleid

ontstaan.

3. Het decreet Grond- en pandenbeleid van 27 maart 20091 is, behoudens een aantal

bepalingen, sinds 1 september 2009 in werking getreden in het Vlaamse Gewest. Op dezelfde

dag werd overigens het aanpassingsdecreet Ruimtelijke Ordening bekrachtigd2. Deze decreten

zorgden voor een grondige opsmuk in het ruimtelijk bestuursrecht. Toch werd er bewust voor

gekozen om een afzonderlijk decreet uit te werken en het gronden pandenbeleid niet te

beschouwen als een aanhangsel van de ruimtelijke ordening waar het uiteraard, nauw mee

verbonden is.3 Niet veel later was het reeds aan zijn eerste opsmuk toe; zo werden door het

decreet van 18 december 20094 en het decreet van 9 juli 2010

5 enkele lacunes en

onvolmaaktheden weggewerkt.6

4. „Grond- en pandenbeleid‟ kan volgens de Memorie van toelichting bij het decreet worden

omschreven als „een doelgerichte aansturing door de overheid van aspecten van de markt van

onroerende goederen (gronden en panden)‟.7 Bij het voeren van een gronden pandenbeleid

kan de overheid zowel faciliterend als activerend optreden. In een faciliterend gronden

pandenbeleid8 beïnvloedt de overheid de gebruiksmogelijkheden en de marktwaarde van de

grond door bepaalde soorten gebruik toe te staan of tegen te gaan, of door afspraken te maken

met de partijen die tot de ontwikkeling van de grond willen overgaan. In een actief beleid

1 Decr.Vl. 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 15 mei 2009 (hierna afgekort; Grond- en

pandendecreet, decreet Grond- en pandenbeleid, DGPB of „het decreet‟). 2 Decr.Vl. 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-, vergunningen- en

handhavingsbeleid, BS 15 mei 2009. 3 Zie hiervoor T. VANDROMME, “Het nieuwe gronden pandenbeleid is gearriveerd!(2), Juristenkrant 2009, afl.

192, 4-5. 4 Decr.Vl. 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010, BS 30 december

2009. 5 Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009

betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010 (hierna afgekort wijzigingsdecreet). 6 X., “Grond- en pandendecreet”, Juristenkrant 2010, afl. 213, 2.

7 Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 1.

8De doelgerichte aansturing door de overheid van de vastgoedmarkt kan bijvoorbeeld door de opmaak van

ruimtelijke ordeningsplannen en het verlenen van stedenbouwkundige of verkavelingsvergunningen met het oog

op een verhoging van het aanbod van betaalbare woningen en kavels.

3

koopt de overheid zelf grond aan en realiseert ze vervolgens een plan of verkoopt de grond

aan een ontwikkelende partij. De decreetgever heeft ervoor geopteerd om maatregelen van

beide soorten in het decreet op te nemen.

5. Dat een overheid een gronden pandenbeleid gaat voeren, is geen nieuw gegeven. Zowel

de Vlaamse overheid als de verschillende provincies en gemeenten beschikten hiervoor reeds

over een instrumentarium. Verschillende specifieke maatregelen en instrumenten waren reeds

onder meer opgenomen in de bestaande decreetgeving en reglementering inzake ruimtelijke

ordening, huisvesting, de bestrijding en voorkomen van leegstand en verwaarlozing van

bedrijfsruimten, gebouwen en woningen, enzovoort. Het ging echter telkens om

fragmentarische regelingen, zodat de behoefte aan een geïntegreerd decretaal kader voor een

integraal gronden pandenbeleid (en een verdere uitwerking via uitvoeringsbesluiten)

duidelijk werd.9

6. De verschillende bestuursniveaus die ons Vlaams Gewest rijk is, worden op basis van het

subsidiariteitsbeginsel ingeschakeld in de bewerkstellingen en doelstellingen van het decreet.

De gewestelijke overheid wordt hierbij aangewezen als de principiële organisator-coördinator,

daar het gewest het niveau bij uitstek is om de samenwerking tussen de verschillende

betrokken overheden te verbeteren, de professionaliteit te vergroten en te zorgen voor een

betere toerusting van die overheden. De provincies en de gemeenten worden echter

uitdrukkelijk aangeduid als „meewerkende‟ overheden: zij worden belast met het nemen van

aanvullende en beleidsversterkende maatregelen.

7. Gelet op de omvang en de urgentie van het probleem en anderzijds de schaarse

beschikbare ruimte in het Vlaamse Gewest, bood het aanwenden van het bestaande

woningaanbod, het faciliterende gronden pandenbeleid en zelfs het relatief nieuwe

instrument van de publiekprivate samenwerking geen afdoende oplossing. De overheid zag

zich dan ook genoodzaakt om ook beroep te doen op particulieren en private

projectontwikkelaars teneinde op korte en middellange termijn zichtbare resultaten te kunnen

boeken.10

De directe overheidsinterventie in de gronden pandenmarkt wordt beperkt tot die

gevallen wanneer de private actoren niet, of niet alleen bij machte zijn om gestelde publieke

9 T. NULENS, “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene introductie”, TBO 2009,

afl.3, 112. 10

P. THOMAES, “Het decreet gronden pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 1.

4

doelen te bereiken, of wanneer zulks noodzakelijk is om kwetsbare maatschappelijke groepen

gelijke kansen te bieden om vrij aan de markt te participeren.11

8. Het nieuwe Vlaamse gronden pandenbeleid moet in het licht van artikel 23 van de

Grondwet worden gekaderd; luidens dit sociaal-economisch grondrecht heeft eenieder het

recht op een menswaardig leven en daartoe waarborgen de wet en het decreet o.a. het recht op

behoorlijke huisvesting. Anders gesteld, de realisatie van dit grondrecht veronderstelt het

uitvaardigen van effectieve decretale maatregelen aangaande betaalbaar wonen; het doet zich

met andere woorden voor als een instructienorm, dit is een „overheids‟opdracht tot het

uitwerken van het noodzakelijke juridische instrumentarium12

met het oog op het realiseren

van dit grondrecht.13

14

9. Als basis voor het beleid dient door de Vlaamse Regering een Grond- en

pandenbeleidsplan15

opgesteld te worden, telkens als het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

geheel herzien wordt.16

17

10. Een geobjectiveerd gronden pandenbeleid kan slechts operationeel zijn als er voldoende

adequate parameters beschikbaar zijn. Het decreet voorziet daarom in een aantal

monitoringsinstrumenten.

11. Vooreest is er het register van de onbebouwde percelen. Dit is een reeds bestaand register

dat elke gemeente moet bijhouden en dat een overzicht biedt van de onbebouwde gronden en

kavels die een potentie tot bebouwing hebben. Het nieuwe decreet voorziet hierin nu ook dat

11

T. VANDROMME, “Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 475. 12

Te denken valt aan bijvoorbeeld (huur)subsidiemechanismen, sociale leningen, voorkooprechten, sociale

woonorganisaties, fiscale stimuli, ingrijpen op de vrije woningmarkt (o.a. de uitvaardiging van

behoorlijkheidsnormen voor het verhuren van woningen op het valk van veiligheid, gezondheid en

woonkwaliteit), … dit alles zonder een geleide woonplaneconomie en met voldoende ruimte voor de particuliere

woningmarkt (Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 32). 13

Daarnaast is de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest gesteund op artikel 6, §1, I, 6° Bijzondere wet 8

augustus 1980 tot hervorming der instellingen waar onder de notie „stadsvernieuwing‟, enerzijds, uitdrukkelijk

aan het „grondbeleid‟ wordt gerefereerd en, anderzijds, eronder tevens herstructurering, sanering en renovatie

van wijken en woningen kan worden begrepen; zie infra. 14

L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J.

DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die

Keure, 2010, 61. 15

Het plan is een beleidsdocument dat de visie op het gronden pandenbeleid uiteenzet, beleidskeuzen maakt ten

aanzien van het instrumentarium en structurele waarborgen moet ontwikkelen voor een coherent gronden

pandenbeleid in Vlaanderen. 16

Art. 2.2.1 tot 2.2.4 DGPB. 17

I. VOGELAERE, “Grond- en pandenbeleidsplanning zowel op gewestelijk als lokaal vlak”, Jura nieuwsarchief,

18 mei 2009, http://www.jura.be/.

http://www.jura.be/

5

men kan nagaan of deze eigendom zijn van Vlaamse besturen18

of Vlaamse semipublieke

rechtspersonen. Deze percelen zullen immers een belangrijke rol spelen binnen de

maatregelen inzake betaalbaar wonen.19

12. Een tweede monitoringsinstrument is het leegstandsregister. Elke gemeente dient

voortaan een register van leegstaande gebouwen en woningen bij te houden. Art. 2.2.6 van het

decreet bepaalt uitdrukkelijk welke gebouwen en welke woningen als leegstaand moeten

worden beschouwd en grijpt daarmee grotendeels terug naar de bestaande definities uit het

Heffingsdecreet20

. Ook de procedure van vaststelling van de leegstand wordt grotendeels

beschreven. Samengevat komt het er op neer dat de eigenaars door de gemeente in kennis

worden gesteld van de opname van het pand in het leegstandsregister. Hiertegen kan de

eigenaar binnen termijn van dertig dagen beroep aantekenen bij het college van burgemeester

en schepenen. Om uit dit register geschrapt te worden, dient men aan te tonen dat de leegstand

gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden is beëindigd. De opname

van gebouwen of woningen in leegstandsregister kan op termijn aanleiding geven tot de

verplichte betaling van een gemeentelijke leegstandsheffing.21

22

23

13. Als derde en laatste monitoringsinstrument voorziet het decreet in een digitale koppeling

van een aantal gegevensbanken. Het gaat meer in bijzonder om het plannenregister, het

vergunningsregister, het register van onbebouwde percelen, het leegstandregister, de

inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten en de lijst van ongeschikte

en/of onbewoonverklaarde woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen.24

Mijns

inziens lijkt het me wat bedenkelijk dat men hiervoor dit recente decreet nodig heeft.

Eigenlijk zou men dit toch al veel vroeger (al dan niet bij het ontstaan van vorige registers)

18

Kerkfabrieken worden gelijkgesteld met Vlaamse besturen. De opname van de onbebouwde bouwgronden en

kavels in eigendom van de kerkfabrieken worden ook in dit register opgenomen. Het Grondwettelijk Hof

beschouwt die opnamen niet als inmenging in het recht van de erkende erediensten om hun werking autonoom te

regelen; zie GwH 29 juli 2010, nr. 93/2010, A.GrwH 2010, afl.3, 1315; zie infra. 19

Met het oog op de 25% bestemming voor het sociaal woonaanbod en, bij miskenning daarvan, het zogenaamd

„activeringstoezicht‟; zie infra. 20

Decr.Vl. 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS 30 december

1995. 21

Zie infra. 22

Het leegstandsregister werd verder uitgewerkt door het B.Vl.Reg. 10 juli 2009 houdende nadere regelen

betreffende het leegstandsregister en houdende wijzigingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april

1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/ of woningen, BS 23

september 2009. 23

Door het wijzigingsdecreet van 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van

27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid kan de gemeente de opmaak en de opbouw van haar

leegstandsregister voortaan geheel of gedeeltelijk overdragen naar een intergemeentelijke administratieve

overheid. Ervoor kon ze slechts een volledige overdracht toestaan. 24

Art. 2.2.10 DGPB.

6

hebben moeten voorzien. Pas met dergelijke methode kan men immers gemakkelijk en in

detail dergelijke zaken per gemeente overschouwen.

14. Naast het algemene luik met basisbegrippen, beginselen en plannings- en

monitoringsinstrumenten (boek 1 en 2) zoals hierboven geschetst, bevat het decreet, dat uit

zeven boeken bestaat, verder nog;

- een instrumentarium voor het voeren van een activeringsbeleid voor gronden en

panden via enerzijds stimulerende maatregelen en anderzijds dwingende maatregelen

(boek 3);

- een kader voor de afbakening van objectieven en normen op het vlak van betaalbaar

wonen (boek 4);

- de regeling van „wonen in eigen streek‟ (boek 5);

- een methodiek voor de compensatie van kapitaalschade (boek 6);

- slotbepalingen (boek 7).

15. Hoewel vooral het vijfde boek omtrent „wonen in eigen streek‟ een directe impact heeft

op het notariaat, kan een algemeen overzicht betreffende de overige boeken van het decreet

niet ontbreken. Zoals in de inleiding vermeld, wordt bij zaken die de notaris specifieker

aanbelangen wat dieper ingegaan.

7

3 Activering van gronden en panden

16. Boek drie van het decreet richt zijn pijlen volledig op de activering van gronden en

panden. De gereedschapskist waaruit de Vlaamse overheid hiervoor kan putten bestaat uit een

aantal stimuli en bindende maatregelen om slapende en /of verloederde panden te activeren.

3.1 Stimulerende maatregelen

3.1.1 Activeringsprojecten

17. Vooreerst wordt voorzien in het systeem van „gesubsidieerde activeringsprojecten.25

Hierbij richt het subsidiëringsbeleid van de overheid zich bij voorkeur op grootschalige

huisvestingsprojecten waarbij leegstaande gebouwen (die vaak als een kanker de stad

verzieken), worden gerenoveerd en later ter beschikking gesteld voor de creatie van een

bescheiden woonaanbod.26

Het gaat om projecten gekenmerkt door een hoge complexiteit met

een noodzakelijke samenwerking tussen publieke en private actoren. Vanaf 2017 zal ook

worden geïnvesteerd in bijvoorbeeld de herinrichting van industriële, commerciële en

dienstencentra. De financiering van deze projecten verloopt deels via de geactiveerde

planbatenheffing.27

25

Art. 3.1.1 en 3.1.2 DGPB. 26

Zie infra. 27


8

3.1.2 Belastingsvermindering voor renovatie-overeenkomsten

18. Vervolgens wordt een belastingsvermindering toegestaan aan de (particuliere)

kredietverstrekker die middels een kredietovereenkomst een lening toestaat aan een andere

particulier voor de renovatie van een verwaarloosd pand. Een zogenaamde

renovatieovereenkomst. Het decreet omschrijft dit als een overeenkomst tussen een

particuliere kredietgever en een particuliere kredietnemer waarvan de oorzaak gelegen is in de

renovatie van een leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar pand dat na de

renovatie bestemd wordt tot hoofdverblijfplaats van (ten minste één van) de kredietnemers

voor een periode van minstens acht opeenvolgende jaren. Dergelijke overeenkomst heeft een

looptijd van ten hoogste dertig jaar. De belastingsvermindering voor de kredietgever duurt

zolang de kredietnemer het onroerend goed als hoofdverblijfplaats gebruikt en zolang de

renovatieovereenkomst loopt. Als basis voor de belastingsvermindering wordt het uitgeleende

bedrag opgenomen met een maximum van 25.000 euro per belastingsplichtige. De

belastingsvermindering bedraagt 2.5% van de berekeningsgrondslag.28

Met deze belastingsvermindering poogt men rijkere particulieren aan te moedigen om

leningen toe te staan aan minder vermogende personen die via renovatie voor zichzelf

woongelegenheden wensen te creëren. Zo slaat men twee vliegen in één klap; want tegelijk

draagt deze renovatie natuurlijk bij tot de sanering van leegstaande en verkrotte panden.29

Hierbij wordt vooral gedacht aan ouders die hun financiële reserves aanwenden om hun

kinderen financieel bij te staan bij de renovatie van een woning, waardoor men deze

maatregel in de volksmond reeds de „mama- en papalening‟ gedoopt heeft.30

28

Art. 3.1.8 DGPB. 29

Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 17. 30

De Vlaamse Regering nam hiervoor reeds het noodzakelijke uitvoeringsbesluit; B.Vl.Reg 19 juni 2009

betreffende de belastingsvermindering voor renovatieovereenkomsten, BS 31 augustus 2009.

9

3.1.3 Vermindering van de heffingsgrondslag van registratierechten

19. De derde en laatste stimulerende maatregel is belangrijker voor de notaris. Bij aankoop

van een leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar pand dat na de aankoop wordt

gerenoveerd en waarin een hoofdverblijfplaats wordt gevestigd binnen een bepaalde termijn,

wordt immers een abattement ingesteld: de heffingsgrondslag voor de registratierechten wordt

daarbij verminderd met 30.000 euro.31

Daartoe werd een nieuw artikel 46ter in het Vlaams

Wetboek Registratierechten ingevoegd. Dit nieuw abattement gaat voortaan als het „renovatie-

abattement‟ door het leven.

20. Indien de aankoop onderworpen is aan het „normaal‟ aankooprecht van 10% (art. 44

Vl.W.Reg.), impliceert dit een fiscaal voordeel van 3.000 euro. Wordt het goed aangekocht

met het gunstregime van het „klein beschrijf‟ aan 5% (art. 53 Vl.W.Reg.), dan bedraagt het

fiscaal voordeel 1.500 euro. Het nieuwe abattement is cumuleerbaar met de andere reeds

bestaande abattementen32

, zijnde het basisabattement (vermindering van de heffingsgrondslag

met 15.000 euro) en het verhoogd abattement bij aankoop met hypothecaire financiering

(verhoging van het abattement tot 25.000 euro bij aankoop met toepassing van 10%

registratierechten en tot 35.000 euro bij aankoop met 5% registratierechten).33

Cumul is ook

mogelijk met de meeneembaarheidsregelingen (art. 61/3 en 212bis Vl.W.Reg).

21. Het gunstregime van het renovatie-abattement is onderworpen aan vier voorwaarden.

Ten eerste moet het een aankoop betreffen. Het kan niet toegepast worden op de

ruilovereenkomst noch op de inbreng in een vennootschap. De hoedanigheid van de koper

speelt echter geen rol. Zowel natuurlijke personen als rechtspersonen kunnen van het

renovatie-abattement genieten. Dit is een duidelijk verschilpunt met de twee andere

abattementen die enkel openstaan voor natuurlijke personen. Dit kan verklaard worden door

de ratio legis van deze regelgeving. Er moet er tenslotte voor gezorgd worden dat gebouwen

gerenoveerd worden met het oog op het gebruik als hoofdverblijfplaats. Wie de aankoper,

renoveerder, de uiteindelijke bewoner is, doet er niet toe; als er maar panden geactiveerd

worden. Personen die onroerende goederen die leegstaan of ongeschikt, onbewoonbaar of

verwaarloosd zijn, renoveren dragen bij tot een duurzaam ruimtelijk beleid en verminderen de

31

Art. 3.1.10 DGPB. 32

Art. 46bis Vl.W.Reg. 33

In het ontwerp van decreet werd deze cumulatiemogelijkheid expliciet vermeld en het is te betreuren dat de

decreetgever heeft geoordeeld deze verduidelijking te moeten schrappen in de definitieve tekst (A. WITTENS,

“Nieuw Vlaams abattement moet woningmarkt stimuleren”, Vastgoed info 2009, afl. 11, 6).

10

druk op de woningbouwmarkt. De keuze voor dergelijke operatie is echter allerminst evident;

een fiscale bonusregeling wordt hierdoor dan ook verantwoord.34

Het is ook in dit licht dat het

er, in tegenstelling tot het basisabattement en het verhoogd abattement, niet toe doet of men

reeds eigenaar is van een ander tot bewoning bestemd onroerend goed. Opletten is dus de

boodschap voor de notaris bij de beoordeling van de al dan niet toepasbaarheid van de

verschillende fiscale gunstmaatregelen.35

De aankoop hoeft geen betrekking te hebben op de volle eigendom van de geheelheid van het

goed. Zo komen de aankoop van de blote eigendom, van het recht van vruchtgebruik en een

onverdeeld deel ook in aanmerking voor het gunstregime.36

22. Ten tweede moet het een gebouw betreffen. Bij de aankoop van een bouwgrond kan dit

gunstregime niet worden toegepast. Het aangekocht gebouw moet bovendien in het Vlaamse

Gewest gelegen zijn en moet op het ogenblik van de aankoop sinds maximaal vier37

opeenvolgende jaren gelijktijdig of opeenvolgend opgenomen zijn in één of meer van de

volgende registers: het leegstandregister38

, de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde

bedrijfsruimten39

en/of de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en

verwaarloosde gebouwen en/of woningen.40

23. Ten derde moet het aangekochte goed gerenoveerd worden en moet er een

hoofdverblijfplaats gevestigd worden binnen de wettelijk bepaalde termijn.

„Hoofdverblijfplaats‟ impliceert dat een persoon effectief en voornamelijk het goed

bewoont.41

Het is niet vereist dat de koper er zelf zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Zo mag de

koper het goed verhuren of verder verkopen. Het is aangewezen dat hij in deze contracten

uitdrukkelijk bepaalt dat de huurder respectievelijk de nieuwe koper binnen de resterende

termijn zijn hoofdverblijfplaats vestigt in het goed. De termijn tot vestiging van de

hoofdverblijfplaats bedraagt 2 jaar, indien een appartement of een woning werd aangekocht. 34


A. WITTENS, “Nieuw Vlaams abattement moet woningmarkt stimuleren”, Vastgoed info 2009, afl. 11, 6. 36

Zo kan de koper die de onverdeelde helft koopt genieten van het abattement ten belope van 15.000 euro. 37

De maximumtermijn van 4 jaar wil de overdrachten bespoedigen en wil ook vermijden dat de regeling zou

worden gebruikt voor panden die de facto niet meer voor renovatie in aanmerking komen of zelfs via intensieve

saneringswerken niet meer tot hoogwaardige woongelegenheid kunnen worden omgevormd (Memorie van

toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 17). 38

Cf. art. 2.2.6 DGPB. 39

Cf. art. art. 3, §1 Decr.Vl. 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en

verwaarlozing van bedrijfsruimte, BS 13 september 1995. 40

Art. 28, §1 Decr.Vl. 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS 30

december 1995. 41

De vraag of er een hoofdverblijfplaats is gevestigd, is een feitenkwestie die niet noodzakelijk overeenstemt

met de inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister.

11

Indien het goed in een dermate slechte staat is dat het perceel door de Administratie met een

bouwgrond wordt gelijkgesteld, bedraagt de termijn 5 jaar. De termijn begint te lopen vanaf

de datum van de registratie van het document dat tot heffing van het verkooprecht aanleiding

geeft, of indien de registratie laattijdig plaatsvindt, vanaf de uiterste datum voor tijdige

aanbieding ter registratie. De wet vereist geen minimumduur voor het behoud van de

hoofdverblijfplaats. Wel wordt doorgaans aangenomen dat er slechts sprake kan zijn van een

hoofdverblijf, indien dit zes maanden behouden blijft.42

24. Ten vierde zijn er twee vormvereisten waaraan de notariële koopakte43

moet voldoen.44

Zo moet de akte vooreerst expliciet vermelden dat de toepassing van het renovatie-abattement

wordt gevraagd. Ook moet er uitdrukkelijk worden verklaard dat er voldaan is aan de door de

wet gestelde vereisten van opname van het goed in één van de registers en dat de verplichting

in verband met de renovatie en het vestigen van de hoofdverblijfplaats zullen worden

nageleefd.

25. Blijkt de verklaring omtrent de opname in een register, inventaris of lijst onjuist te zijn,

dan zullen de verkrijgers ondeelbaar gehouden zijn tot betaling van de aanvullende rechten en

tot een boete gelijk aan die aanvullende rechten. Dezelfde sanctie wordt toegepast, indien de

verbintenissen tot renovatie en tot het vestigen van de hoofdverblijfplaats niet worden

nagekomen. Is dit echter toe te schrijven aan overmacht, dan zullen enkel de aanvullende

rechten en geen boete verschuldigd zijn.45

Werd het abattement niet aangevraagd of niet

bekomen naar aanleiding van de registratie van de oorspronkelijke aankoopakte, dan kunnen

de teveel betaalde rechten alsnog worden teruggevraagd via een verzoekschrift conform 217/2

W.Vl.Reg, met opname van alle verplichte vermeldingen, in te dienen binnen een termijn van

6 maanden vanaf de datum van registratie van het document dat aanleiding heeft gegeven tot

de heffing van het verkooprecht (art. 212ter Vl.W.Reg). Nadien gaat het voordeel van het

renovatie-abattement onherroepelijk verloren. Indien duidelijk blijkt dat de toepassing van dit

abattement werd gevraagd, maar vergeten werd het renovatie-abattement effectief aan te

vragen, dan zal de ontvanger hopelijk de aandacht van de notaris op dit euvel vestigen vóór de

42

M. MASSCHELEIN, “Het renovatie-abattement in het Vlaams Gewest”, NNK 2010, afl.2, 27. 43

Elke akte die aanleiding geeft tot de heffing van het evenredig registratierecht moet deze vermeldingen

bevatten. Deze is meestal de authentieke aankoopakte, maar het kan ook in de compromis of in de verklaring

overeenkomstig art. 31,2° W.Vl.Reg.). 44

Deze kunnen in of onderaan het document. 45



Keure, 2010, 72.

12

registratie om toe te laten de nodige rechtzettingen te doen, indien dit nog kan voor het

verstrijken van de registratietermijn.46

26. Het renovatie-abattement treedt in werking op 1 september 2009. Dit impliceert dat alle

onderhandse koopovereenkomsten die vanaf die datum worden gesloten van het abattement

kunnen genieten. Hetzelfde geld voor een onderhandse koopovereenkomst die gesloten werd

voor 31 augustus 2009, indien er een opschortende voorwaarde is voorzien die slechts vervuld

wordt na deze datum. Er kan hier in herinnering worden gebracht dat bij een aankoopoptie er

pas sprake is van een aankoopovereenkomst vanaf het moment van het lichten van de optie.47

46

P. VAN MELKEBEKE, “Het renovatie-abattement in het Vlaamse Gewest of de vermindering van de

heffingsgrondslag registratierechten ten behoeve van de activering van panden”, Registratierechten 2009, afl.2,

7. 47

Ibid., 8.

13

3.2 Bindende maatregelen

3.2.1 Activeringstoezicht

27. Vooreerst wordt in hoofde van de Vlaamse Regering het activeringstoezicht ingesteld.

Dit systeem voorziet in de mogelijkheid om steden en gemeenten die hun „bindend sociaal

objectief‟48

niet halen, aan te manen en desgevallend te verplichten om hun in woongebied

gelegen onbebouwde bouwgronden en –kavels te activeren. De Vlaamse Regering beschikt in

deze optiek bovendien over de mogelijkheid om eigenhandig een (semi-) publieke grond te

verkopen met bijvoorbeeld de verplichte opname in de verkoopovereenkomst van de plicht

het goed te bebouwen in functie van de creatie van een sociaal woonaanbod of de opname van

een opstalrecht aan een sociale woonorganisatie.49

Op de Vlaamse besturen rust immers als

publieke overheid een voorbeeldfunctie in het activeren van slapende gronden ten behoeve

van het beheersen van de grondprijs.50

3.2.2 Activeringsheffing

28. Een tweede bindende maatregel is de activeringsheffing51

die gemeenten kunnen

aanwenden om de eigenaar(s) van onbebouwde bouwgronden aan te zetten om deze te

ontwikkelen.52

In de praktijk gaat het om een verfijning van de bestaande gemeentelijke

heffing op onbebouwde percelen en gronden als vermeld in (het voor de inwerkingtreding van

dit decreet geldende) artikel 143 van het Decreet Ruimtelijke Ordening. Gemeenten zijn zo

gemachtigd om – in uitvoering van de decretaal opgelegde verplichting om potentiële

woonlocaties vrij te maken en grondspeculatie tegen te gaan – een jaarlijkse belasting te

heffing op onbebouwde bouwgronden in woongebied en/of op onbebouwde kavels.53

Gelet op

het verregaande karakter van dergelijke maatregel werd in een uitgebreid systeem van

uitzonderingen voorzien.54

Zo zal bijvoorbeeld iemand die slechts één stuk bouwgrond bezit

niet kunnen verplicht worden deze heffing te betalen.55

48

Het „bindend sociaal objectief‟ bestaat uit het aantal tegen 2020 te realiseren sociale koopwoningen,

huurwoningen en kavels binnen een bepaalde gemeente; zie infra. 49

P. THOMAES, “Het decreet gronden pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 3. 50


Art. 3.2.5 tot 3.2.16 DGPB. 52

Deze maatregel is een verfijning van de reeds bestaande gemeentelijke heffing op onbebouwde percelen die

gericht is op het vrijmaken van potentiële woonlocaties en het tegengaan van grondspeculatie. 53

T. NULENS, “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene introductie”, TBO 2009,

afl.3, 117. 54

M. DEPRAETERE, “Ruimtelijke ordening. Nieuw decreet versoepelt regime zonevreemdheid”, Vastgoed Info

2009, afl. 8, 5. 55

Men weze aandachtig dat ook buitenlandse gronden hiervoor worden meegerekend.

14

3.2.3 Leegstandsheffing

29. Als derde en laatste bindende maatregel voorziet het decreet in een gemeentelijke

leegstandsheffing.

30. Dit is an sich niets nieuws. Reeds in het begin van de jaren negentig stelde de Vlaamse

overheid vast dat de leegstand en verwaarlozing van onroerende goederen in de stad een

nefaste impact had op het gehele maatschappelijk leven en ruimtelijke ordening. Zo gaven

vervallen bedrijfsgebouwen aanleiding tot uitholling en uitdeining van de stad; deze werden

niet meer gebruikt waardoor buiten de stad nieuwe percelen werden aangesproken. Ook

verwaarloosde woningen, al dan niet voorafgegaan of gevolgd door leegstand, waren

ziektekiemen voor achteruitgang van de leefomgeving waarvan sociale achterstelling en

degradatie van het maatschappelijk weefel vaak het gevolg waren. Vanuit deze vaststellingen

en de impact van de problemen op de maatschappij werd aldus een bestrijdingsbeleid56

uitgewerkt, waarin men bepaalde heffingen kaderde.57

Zo kreeg aldus de bestrijding van

leegstand via het heffen van belastingen, dat initieel enkel op het gemeentelijk niveau werd

geregeld door middel van lokale belastingenreglementen naderhand ook gewestelijke

belangstelling. In het Vlaamse Gewest werd een eerste stap gezet met het decreet van 19 april

1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing

van bedrijfsruimten.58

Daarna werd de leegstand en verwaarlozing van gebouwen en

woningen aangepakt. Dit gebeurde op grond van het decreet van 22 december 1995 houdende

bepalingen tot begeleiding van de begroting 199659

, in afdeling 2 van hoofdstuk VII. Beide

decreten werden doorheen de jaren herhaaldelijk gewijzigd. De laatste wijziging gebeurde

door het decreet Grond- en pandenbeleid. Met het DGPB werd de heffing op leegstand van de

gebouwen en woningen uit het decreet van 22 december 1995 gehaald en werd in een aparte

regeling voorzien waardoor de leegstand van gebouwen en woningen nu op gemeentelijk

niveau wordt belast. Deze „vergemeentelijking‟ vond ondermeer zijn oorzaak in het grote

aantal bezwaarschriften. Deze betroffen vooral de „feitelijke gegevens eigen aan de zaak‟ die

moeten uitmaken of er al dan niet sprake is van leegstand in relatie tot de bestemming van de

woning en in het geval van langdurige renovatiewerkzaamheden. Die problematiek stelde zich 56

Globaal gesproken kan dit op twee manieren gebeuren: enerzijds door het heffen van belastingen als

afschrikking en als sanctie, anderzijds door het verlenen van subsidies als positieve stimulans. 57

J. GOETHALS, “Actualia inzake leegstandheffingen: het nieuwe gemeentelijk leegstandregister gekaderd”, NNK

2010, afl. 4, 39. 58

Decr.Vl. 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing

van bedrijfsruimte, BS 13 september 1995. 59

Decr.Vl. 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS 30 december

1995.

15

in veel mindere mate ten aanzien van de leegstandsheffing op bedrijfsgebouwen of op

ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde gebouwen of woningen. In tegenstelling tot het

gewest hebben gemeenten onmiddellijk zicht op de realiteitswaarde van de aangedragen

oorzaken voor de leegstand.60

61

Het feit dat de leegstandsbelasting op gemeentelijk niveau

wordt georganiseerd op grond van een decretale machtiging, belet niet dat in uitzonderlijke

gevallen nog een Vlaamse belasting kan worden gevoerd.62

31. De leegstand van de bedrijfsgebouwen wordt aldus nog steeds geregeld door het decreet

van 19 april 1995, net zoals de verwaarlozing van gebouwen en woningen nog steeds geregeld

wordt door het decreet van 22 december 1995. Deze heffingen blijven aldus nog steeds

gewestelijk. Gezien het onderwerp van deze masterproef worden deze twee heffingen niet

behandeld.63

32. In tegenstelling tot de verplichting om een register van leegstaande gebouwen en

woningen te moeten aanleggen, is het invoeren van de hier beschreven leegstandsheffing voor

elke Vlaamse gemeente facultatief. Met ingang van 1 januari 2010 worden de gemeenteraden

enkel gemachtigd om een gemeentelijke leegstandsheffing te vestigen.64

Het is dus niet

verplicht, maar wanneer een gemeente ervoor opteert een leegstandsheffing in te voeren, dient

ze wel enkele minimale regels in acht te nemen.65

Deze verplichte bepalingen hebben

betrekking op de minimale heffingsbedragen, nodig om de effectiviteit van de heffing te

garanderen. Zo is de minimumaanslag voor een leegstaand gebouw 990 euro. Voor een

leegstaande woning maakt men sinds het wijzigingsdecreet van 9 juli 201066

onderscheid

tussen een eengezinswoning, een kamer of studentenkamer, of een andere woning. Voor een

eengezinswoning bedraagt de minimumheffing 990 euro, voor een kamer- of studentenkamer

75 euro en voor een andere woning (bv. appartement of studio) 300 euro.67

Deze

60

M. BASTENIE, “Gewestelijke leegstandsheffing verhuist naar gemeenten”, Vastgoed info 2009, afl. 21, 4. 61

Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 28-29. 62

Zie infra. 63

Hiervoor verwijs ik graag ondermeer naar: D. DEVOS en P. CALLEBAUT, “Actualia van de gewestbelastingen”,

LRB 2010, afl. 2-3, 3-46, J. ASTAES, “Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010,

afl. 10, 3-45 en T. VANDROMME, “De invloed van een huurcontract en mogelijke huurdersproblemen op de

heffing op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten, Huur 2009, afl. 4, 171-179. 64

X., “Inoccupation de bâtiments et d‟habitations en Région flamande”, Immoblier 2009, afl. 15, 5. 65

Men kan de decretale bepalingen met betrekking tot de leegstandsheffing aldus onderdelen in twee groepen.

De eerste groep bestaat uit bepalingen van suppletief recht (de gemeenten kunnen in het licht van hun fiscale

autonomie hiervan afwijken), de tweede groep uit bepalingen van dwingend recht. 66

Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009

betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010. Over dit decreet en zijn wijzigingen; zie infra. 67

I. VOGELAERE, “Vlaanderen schaaft aan gronden pandenbeleid”, Jura nieuwsarchief, 19 juli 2010,

http://www.jura.be/.

http://www.jura.be/

16

minimumbedragen68

zijn gekoppeld aan de ABEX-index.69

De vaststelling van

minimumbedragen werd noodzakelijk geacht om te voorkomen dat het normale

verwachtingspatroon van burgers zou worden geschokt door een plotse ontplooiing van te

zeer uiteenlopende gemeentelijke initiatieven.70

Daarnaast is de leegstandsheffing ook

onderworpen aan het proceduredecreet van 30 mei 2008.71

De gemeenten moeten er

bovendien op toezien dat zij bij de opmaak van hun begroting een equivalent van de in het

vorig begrotingsjaar geïnde bedragen bestemmen voor de operationalisering van het

gemeentelijk woonbeleid.72

33. Het decreet legt eveneens een aantal suppletieve regels vast.73

Artikel 3.2.18 DGPB is

hieromtrent duidelijk: de betreffende bepalingen vinden slechts toepassing in zoverre het

gemeentelijk belastingreglement daarvan niet afwijkt. Het decreet schetst met andere woorden

het algemeen kader en stelt daarbinnen bepaalde niet-bindende regels voorop, waarop de

belastingheffende overheid kan afwijken of die kan aanvullen. Dit is het geval voor de

omschrijving van de grondslag van de belasting, de aanduiding van de belastingplichtige en

de vrijstellingen. De gemeente kan bijvoorbeeld andere of bijkomende vrijstellingen toestaan

of zelfs achterwege laten. Wanneer de gemeente wil afwijken van deze suppletieve

bepalingen, moet ze dat wel uitdrukkelijk doen: bijvoorbeeld door te bepalen dat de in het

gemeentereglement opgesomde vrijstellingen worden toegepast.74

34. De gemeentelijke leegstandsheffing wordt geheven op gebouwen en woningen die

gedurende twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het leegstandsregister.75

De

heffing is tekens verschuldigd op het moment van het verstrijken van elke nieuwe periode van

twaalf maanden vanaf de datum van de eerste verjaardag, behalve indien het gebouw of de

woning uit het leegstandsregister is geschrapt. De aanslag kan worden gevestigd vanaf dat

moment tot uiterlijk de laatste dag van het kwartaal dat volgt op het verstrijken van een

nieuwe periode van twaalf maanden. Dit betekent dat voor elk individueel leegstaand gebouw

68

Deze in het DGP vermelde bedragen zijn minima; de gemeente beschikt aldus over de mogelijkheid om

hogere tarieven vast te stellen. De belasting dient echter redelijk te blijven. Ze is bedoeld om de houder van het

zakelijk recht aan te zetten om „iets‟ te doen tegen de leegstand, zonder hem te dwingen zijn eigendom met de

handen in het haar te moeten verkopen. 69

Art. 3.2.17 DGPB. 70

BASTENIE, “Gewestelijke leegstandsheffing verhuist naar gemeenten”, Vastgoed info 2009, afl. 21, 4. 71

Decr.Vl 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en

gemeentebelastingen, BS 4 juli 2008. 72

Art. 3.2.23 DGPB. 73

Artikelen 3.2.18 tot en met 3.2.21 DGPB. 74

J. ASTAES, “Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010, afl. 10, 27. 75

Over het leegstandsregister; zie supra.

17

of woning precies zal moeten worden nagegaan wanneer het werd opgenomen om de

uiterlijke datum van de vestiging van de belasting te kennen.

35. De belastingsplichte is diegene die op het ogenblik van het verschuldigd worden van de

belasting zakelijk gerechtigde is van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning. Bij

recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik is de belasting verschuldigd door degene die op het

ogenblik van de opname in het leegstandsregister houder is van dat betrokken recht. Die

heffing zal jaarlijks verschuldigd zijn, tenzij het gebouw of de woning uit het register is

geschrapt. Zijn er meerdere heffingsplichtigen, dan zullen die hoofdelijk gehouden zijn de

heffing te betalen.76

36. Het DGPB voorziet in een aantal vrijstellingen77

. Zo is de leegstandsheffing niet

verschuldigd door diegene die (1°) volle eigenaar is van één enkele woning, bij uitsluiting van

enige andere woning, (2°) in een erkende ouderenvoorziening verblijft, of voor een langdurig

verblijf werd opgenomen in een psychiatrische instelling, (3°) diegene die beperkt werd

ingevolge een gerechtelijke beslissing, (4°) sinds minder dan één jaar zakelijk gerechtigde is

van het gebouw of de woning, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor het

heffingsjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht.

Er zijn eveneens vrijstellingen verbonden aan het gebouw of de woning in plaats van aan de

persoon. Vrijgesteld is een gebouw dat of een woning die (1°) gelegen is binnen de grenzen

van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan, (2°) geen voorwerp meer

kan uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning omdat een voorlopig of definitief

onteigeningsplan is vastgesteld, (3°) krachtens decreet beschermd is als monument, of

opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als monument

(4°) deel uitmaakt van een krachtens decreet beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap,

of van een stads- of dorpsgezicht of landschap dat opgenomen is op een bij besluit vastgesteld

ontwerp van lijst tot bescherming als stads- of dorpsgezicht of landschap, (5°) vernield of

beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling

slechts geldt gedurende een periode van drie jaar volgend op de datum van de vernieling of

beschadiging, (6°) onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een

verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het

76

Zo zal, bij de situatie waarin ingevolge het openvallen van een erfenis er vier onverdeelde mede-eigenaars van

een leegstaande woning zijn en er een gemeentelijke leegstandsbelasting van 1.000 euro moet betaald worden,

deze 1.000 euro bij elk van de erfgenamen kunnen verhaald worden. Ook al moet in principe elk van de vier

erfgenamen slechts ingekohierd worden voor 1.000/4 = 250 euro (J. ASTAES, “Leegstands- en krotbelastingen in

Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010, afl. 10, 28). 77

Art. 3.2.21 DGPB.

18

kader van een gerechtelijke procedure, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt

gedurende een periode van twee jaar volgend op de aanvang van de onmogelijkheid tot

daadwerkelijk gebruik, (7°) gerenoveerd wordt blijkens een niet vervallen

stedenbouwkundige vergunning voor stabiliteitswerken of sloopwerkzaamheden, met dien

verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een termijn van drie jaar volgend op

het uitvoerbaar worden van de stedenbouwkundige vergunning, (8°) het voorwerp uitmaakt

van een overeenkomst met het oog op renovatie-, verbeterings- of

aanpassingswerkzaamheden in de zin van artikel 18, § 2, van de Vlaamse Wooncode, (9°) het

voorwerp uitmaakt van een door de gemeente, het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk

Welzijn of een sociale woonorganisatie verkregen sociaal beheersrecht, overeenkomstig

artikel 90 van de Vlaamse Wooncode.

Er wordt tenslotte nog een vrijstelling verleend ingeval de leegstand te wijten is aan een

vreemde oorzaak die niet aan heffingsplichtige kan worden toegekend.78

Dit begrip wordt niet

nader omschreven, maar komt nagenoeg overeen met de notie „overmacht‟.79

37. Hoewel de gemeentelijke leegstandsheffing een facultatieve heffing is, kan het Vlaamse

Gewest in gemeenten die geen dergelijke heffing hanteren, onder bepaalde voorwaarden

alsnog een uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing opleggen.80

Deze mogelijkheid

wordt alleen voorzien wanneer de gemeente behoort tot de 10 procent gemeenten waar de

leegstand het hoogst is en er een stijging van de gemiddelde leegstand merkbaar is.81

38. De uitvoeringsmodaliteiten van de gemeentelijke leegstandsheffing werden vastgesteld in

het Besluit van de Vlaamse Regering van 10 juli 2009 houdende nadere regelen betreffende

het leegstandsregister en houdende wijzigingen van het besluit van de Vlaamse Regering van

2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen

en/ of woningen.82

Zij betreffen onder meer de opmaak en actualisering van het

leegstandsregister, de kennisgeving van de opname in het register, de beroepsprocedure, de

78



Keure, 2010, 79. 79

Zie naar analogie Brussel 19 maart 2008, TFR 2008, afl. 344, 671 en D. DEVOS en P. CALLEBAUT, “Actualia

van de gewestbelastingen”, LRB 2010, afl. 2-3, 42. 80

Dit mogelijk eigenstandige optreden van het Vlaamse Gewest kan onder meer gemotiveerd worden vanuit de

overweging dat de Vlaamse decreetgever de principieel bevoegde legifererende overheid is ten aanzien van

heffingen die ingeschakeld worden in het gronden pandenbeleid en het stadsvernieuwingsbeleid (Memorie van

toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 27). 81


B.Vl.Reg. 10 juli 2009 houdende nadere regelen betreffende het leegstandsregister en houdende wijzigingen

van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en

verkrotting van gebouwen en/ of woningen, BS 23 september 2009.

19

voorwaarden voor schrapping uit het register, de tegemoetkomingen in de kosten, de

toegankelijkheid en het toezicht.83

39. Deze bepalingen van de vernieuwde leegstandsheffing treden in werking op 1 januari

2010.84

Als overgangsregel is bepaald dat de gewestelijke of gemeentelijke heffingen op

leegstaande gebouwen of woningen waarvoor het kohier op 31 december 2009 uitvoerbaar is

verklaard, afgehandeld worden volgens de decretale of reglementaire bepalingen op basis

waarvan deze heffingen zijn vastgesteld. Hetzelfde geldt overigens voor de gemeentelijke

opcentiemen die op de gewestelijke heffing werden geheven.85

40. De specifieke rol van de notaris wordt in artikel 3.2.20, §4 van het decreet gestipuleerd.

Zo dient in geval van overdracht van een goed dat op het leegstandsregister voorkomt, de

instrumenterende ambtenaar de verkrijger van het volle eigendomsrecht, of van een recht van

opstal, erfpacht of van vruchtgebruik, voorafgaand aan de overdracht in kennis te stellen van

de opname van het goed in het leegstandsregister. De notaris stelt tevens binnen de twee

maanden na het verlijden van de overdrachtsakte de gemeente in kennis van de overdracht, de

datum en de identiteitsgegevens van de nieuwe eigenaar.86

83


Art. 7.5.1 DGPB. 85

Art. 7.3.5 DGPB. 86

P. THOMAES, “Nieuwe of gewijzigde verplichtingen van de notaris in de Codex Ruimtelijke Ordening,

Notariaat 2010, afl. 3, 7.

20

4 Maatregelen betreffende betaalbaar wonen

41. Hoewel boek vier het meest omvangrijke en wellicht het belangrijkste onderdeel van het

decreet vormt, is het voor de notaris niet meteen van cruciaal belang in de praktijk. Daarom

worden hier slechts de hoofdlijnen geschetst.

42. Voorgaande stimuli en bindende maatregelen zijn hoofdzakelijk gericht op het

aanmoedigen van eigenaars van slapende en verwaarloosde panden om het potentieel

aanwezige woonaanbod te ontwikkelen.

Naast deze eerder op individuele leest geschoeide initiatieven, heeft de Vlaamse overheid

tevens getracht om het in Vlaanderen aanwezige sociale woonaanbod uit te breiden. Er waren

weliswaar anno 2009 reeds 155.000 bestaande sociale woningen, maar de praktijk leerde dat

er nog steeds gemiddeld 55.000 mensen twee jaar lang op de wachtlijst voor de aankoop of

het huren van dergelijke sociale woning stonden. Deze cijfers instrueerden dan ook dat er te

weinig sociale huurwoningen waren om mensen vanuit marginale woonvormen te laten

instromen.87

Om dit te verhelpen heeft de Vlaamse Regering deze ambitieuze decretale

regelgeving uitgewerkt om het sociaal woonaanbod tegen 2020 uit te breiden met 43.000

sociale huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1000 sociale kavels.

43. Met bovenvermelde stimuli en bindende maatregelen viel een dergelijk cijfer niet binnen

de tien jaar te realiseren. Daarom werd een systeem uitgewerkt waarin de sociale

huisvestingsmaatschappijen hun monopolie verloren met betrekking tot het bouwen van

sociale woningen. Ook de private bouwsector werd (onder decretale druk) ingeschakeld en zal

nu moeten participeren aan de uitbreiding van het sociaal woonaanbod dat bovendien

„evenwichtiger‟ gespreid zal worden over het Vlaams grondgebied.88

89

44. Deze maatregelen moeten het in artikel 23 van de Grondwet opgenomen recht op een

behoorlijke huisvesting helpen garanderen, door voldoende kwalitatieve

huisvestigingsmogelijkheden te creëren voor de minder kapitaalkrachtige gezinnen en

alleenstaanden.

87


afl.3, 118. 88

P. THOMAES, “Het decreet gronden pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 4. 89

Men wilde af van de gecentreerde sociale woonblokken zoals we die vroeger kenden.

21

45. In de eerste plaats moet aldus het sociaal woonaanbod gevoelig uitgebreid worden: voor

de periode 2009-2020 legt het decreet de verwezenlijking op van 43.000 sociale

huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 sociale kavels. Die ambitieuze

aantallen worden verdeeld over alle Vlaamse gemeenten en vormen het bindend sociaal

objectief van elke gemeente: een gemeentelijke omschrijving van het sociaal woonaanbod dat

binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) ten minste moet

worden verwezenlijkt. Voor de verdeling van de sociale huurwoningen per gemeente wordt

rekening gehouden met het aantal huishoudens in elke gemeente, met een extra inspanning

voor gemeenten met minder dan 3 procent sociaal huuraanbod en een vrijstelling voor

gemeenten die al een sociaal huuraanbod van minstens 9 procent hebben. Het bindend sociaal

objectief voor de sociale koopwoningen en kavels wordt vastgelegd per provincie en moet

door de deputatie van de provincie nog verdeeld worden per gemeente.

46. Bij de verwezenlijking van dit sociaal woonaanbod moeten in de eerste plaats de

overheden en de semipublieke rechtspersonen het goede voorbeeld geven. Zo moet de

gemeente er over waken dat ten minste een kwart van de gezamenlijke oppervlakte van

onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van Vlaamse besturen en semipublieke

rechtspersonen wordt aangewend voor de verwezenlijking van dit sociaal woonaanbod.90

47. Nieuw in het decreet is, zoals vermeld, dat het sociaal woonaanbod niet enkel door

publieke initiatiefnemers zal worden verwezenlijkt (sociale huisvestingsmaatschappijen,

gemeenten, OCMW‟s, …), maar ook door private actoren.91

Per groot bouw- of

verkavelingsproject92

moet in principe steeds een bepaald percentage als sociaal woonaanbod

verwezenlijkt worden (10 tot 20 procent voor private gronden en 20 tot 40 procent voor

90

Zie supra. 91

Op te merken is dat de bouw van de sociale woningen tot voor kort exclusief in handen van de

huisvestingsmaatschappijen was. Vlaanderen bleek hierbij in het Europese landschap de enige regio te zijn waar

de particuliere sector zich niet kon begeven op de sociale woningmarkt. Voortaan krijgt die sector nu aldus

eveneens de mogelijkheid om samen met de gemeenten een sociaal woonbeleid te creëren (L. VENY, “De

Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J. DE MEYER, C.

ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010,

62). 92

Bedoeld worden: (i) verkavelingen van ten minste 10 loten bestemd voor woningbouw of met een

grondoppervlakte groter dan een halve hectare; (ii) groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste 10

woongelegenheden ontwikkeld worden; (iii) de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten

minste 50 appartementen gecreëerd worden of (iv) projecten die afzonderlijk genomen niet voldoen aan de

voorwaarden, maar die aansluiten bij andere projecten van dezelfde ontwikkelaar en die minstens een halve

hectare beslaan. Deze laatste bepaling is ingevoerd om slimmerds die vanonder deze last wilden muizen door te

hun kavels dan gewoon maar te splitsen ( in plaats van 10 kavels er twee van 5 te maken), toch bij de kraag te

kunnen vatten.

22

publieke gronden). Die verplichtingen worden als sociale last opgelegd via de

stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning.

48. Indien men derhalve een verkavelingsvergunningsaanvraag indient voor een project dat

gelegen is in dergelijk gebied, dan wordt de afgifte van de verkavelingsvergunning

afhankelijk gemaakt van die last.93

Een sociale last kan bijgevolg worden geformuleerd als de

eis om binnen een woonproject, waarvoor een verkavelings- of stedenbouwkundige

vergunning wordt gevraagd, een gedeelte te reserveren voor de totstandkoming van een

sociaal woonaanbod en om die totstandkoming daadwerkelijk via diverse wegen te

bewerkstelligen.94

49. De projectontwikkelaar kan deze last inderdaad op verschillende wijzen uitvoeren. Zo

kan hij dit zelf (in natura95

) doen in de verkaveling of, als de gemeente akkoord gaat, op een

andere economisch en ruimtelijk gelijkaardig terrein in de gemeente.96

Daarnaast kan de

ontwikkelaar de gronden ook verkopen aan de plaatselijke huisvestingsmaatschappijen, of als

deze niet wil, aan de VMSW, die de woningen vervolgens zelf realiseert.97

De woningen

kunnen ook worden verhuurd via het sociale huurkantoor.98

99

Tot slot kan de

projectontwikkelaar de verplichting tot het bouwen van sociale woningen uitzonderlijk ook

afkopen100

, als de gemeente hierin toestemt.101

102

Op te merken is dat deze sociale

bouwnormen op uitdrukkelijk en gemotiveerd verzoek van de bouwheer of verkavelaar

verhoogd worden zodat hij in een bepaald bouwproject extra sociale woningen in kavels kan

realiseren die hij op een ander bouw- of verkavelingproject in de gemeente kan uitsparen.103

50. Ook RUP‟s en BPA‟s die een bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren,

kunnen procentuele objectieven en voorschriften vaststellen voor de verwezenlijking van een

sociaal woonaanbod. Voor gemeenten waar het bindend sociaal objectief nog niet is

93

S. VERBIST en I. VAN AKEN, “Over de sociale lasten bij de verkaveling van een woonuitbreidingsgebied”,

NNK 2009, afl. 3, 118. 94


Art. 4.1.20 tot 4.1.24 DGPB. 96

De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) controleert tijdens en na het bouwproces of de

gebruikte materialen aan de strenge kwaliteitsvereisten van de sociale huur- of koopsector beantwoorden. 97

Art. 4.1.25 DGPB. 98

Art. 4.1.26 DGPB. 99

Voor de bescheiden woningen wordt gevraagd ze te verhuren of verkopen volgens een systeem van

richtprijzen dat de Vlaamse overheid zal uitdokteren. Zie infra. 100

Dat geld moet de gemeente dan aan het lokale woonbeleid besteden, wat dus breder kan zijn dan louter het

realiseren van betaalbare woningen. 101

X. BUIJS, “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal 2009, afl. 4, 31. 102

Onnodig te vermelden dat dit aldus de uitzondering is en geenszins de bedoeling van het decreet. 103

Art. 4.1.16, §2 DGPB.

23

verwezenlijkt, geldt de verplichting om hiervoor in het RUP of BPA een hoger percentage op

te leggen.104

51. Daarnaast voert het decreet een nieuwe categorie in: het bescheiden wonen, waarbij de

betaalbaarheid wordt gegarandeerd door ruimtelijke beperkingen (kavelgrootte of

bouwvolume). Het bescheiden woonaanbod wordt verwezenlijkt door de verplichting om in

de grote bouw- of verkavelingsprojecten steeds 40 procent betaalbaar wonen (sociaal +

bescheiden wonen) te realiseren voor publieke gronden en 20 procent voor private gronden.

Ook deze verplichting wordt via het systeem van een last in de stedenbouwkundige of

verkavelingsvergunning opgelegd. Deze vormen van bescheiden wonen zullen verkocht of

verhuurd worden op basis van vastgestelde indicatieve streefprijzen.105

52. Samengevat kan men dus stellen dat teneinde het bijkomend sociaal woonaanbod te

realiseren de Vlaamse Regering een stappenplan hanteert waarbij een bindend sociaal

objectief wordt omgezet in concrete sociale bouwnormen die aan een verkavelaar/bouwheer

worden opgelegd door middel van sociale lasten die overheden/projectontwikkelaars op een

aantal vastgestelde wijzen kunnen realiseren.106

104

T. VANDROMME, “Het nieuwe gronden pandenbeleid is gearriveerd, Juristenkrant 2009, afl.191, 5. 105

Daartoe zal een kruispuntbank Betaalbaar Wonen worden opgezet. 106


24

5 Wonen in eigen streek.

5.1 Algemeen

53. Het vijfde boek van het gronden pandendecreet voorziet maatregelen om bijkomende

woongelegenheden in bepaalde gemeenten prioritair voor te behouden aan bewoners uit de

eigen gemeente. In veel gemeenten is het namelijk voor de eigen bevolking moeilijk

geworden een betaalbare kavel of woning te vinden, daar kapitaalkrachtige burgers van buiten

de gemeente er hun oog op hebben laten vallen.107

Hierdoor stijgt de grondprijs in deze

gemeenten waar er dergelijke hoge migratiedruk is. Dit geeft vaak aanleiding tot sociale

verdringing: minder kapitaalkrachtige bevolkingsgroepen worden uit de markt geprijsd door

de intrede van financieel sterkere bevolkingsgroepen uit andere gemeenten. Op die manier

worden zij gedwongen naar goedkopere zones te trekken, waar zij op hun beurt opnieuw druk

uitoefenen op de lokale bevolking en zo een nieuwe sociale verdringing creëren.108

54. Het decreet probeert dit tegen te gaan en tracht aldus het betaalbaar wonen in eigen regio

te bevorderen. Met het concept „wonen in eigen streek‟ wordt een bijzondere voorwaarde

ingevoerd voor de overdracht van bepaalde gronden en daarop opgerichte panden.109

Bepaalde gronden en de daarop opgerichte woningen kunnen slechts worden overgedragen

aan personen die volgens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie beschikken

over een voldoende band met de gemeente.110

107



afl.3,129. 109

J. VANSTEENE, “Wonen in eigen streek in 69 gemeenten in Vlaanderen, Vastgoed Info 2010, afl. 3, 2. 110

Art. 5.2.1, §1 DGPB.

25

5.2 Toepassingsvoorwaarden

5.2.1 Doelgemeenten

55. Opdat deze bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing zou zijn, dienen de grond

en de daarop opgerichte woningen, op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse

akte, vooreerst gelegen te zijn in één van de doelgemeenten die voorkomen op een

welbepaalde lijst.111

De Vlaamse Regering stelt om de drie jaar dergelijke lijst vast. Deze

bevat een overzicht van de gemeenten die behoren tot enerzijds de 40% Vlaamse gemeenten

met de hoogste gemiddelde bouwgrondprijs per vierkante meter, en anderzijds de 25 Vlaamse

gemeenten met de hoogste interne migratie-intensiteit of de 10% Vlaamse gemeenten met de

hoogste externe migratie-intensiteit.112

113

56. De eerste lijst werd op 22 september 2009 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad114

en

telt 69 gemeenten voor de periode van 22 september 2009 tot en met 21 september 2012.

Deze zijn; Aartselaar, Affligem, Antwerpen, Arendonk, Asse, Baarle-Hertog, Beersel,

Bertem, Bierbeek, Blankenberge, Boechout, Boom, Boortmeerbeek, Borsbeek, Brasschaat,

Bredene, De Haan, De Panne, Destelbergen, Dilbeek, Drogenbos, Duffel, Edegem, Essen,

Gent, Grimbergen, Hemiksem, Herent, Hoeilaart, Hoogstraten, Hove, Kalmthout, Kapellen,

Koksijde, Kortenberg, Kraainem, Leuven, Liedekerke, Linkebeek, Lovendegem, Machelen,

Meise, Melle, Merchtem, Merelbeke, Middelkerke, Mortsel, Niel, Nieuwpoort, Oudenburg,

Ravels, Rumst, Schelle, Sint-Genesius-Rode, Sint-Martens-Latem, Sint-Pieters-Leeuw,

Stabroek, Steenokkerzeel, Tervuren, Vilvoorde, Waasmunster, Wachtebeke, Wemmel,

Wezembeek-Oppem, Wijnegem, Wommelgem, Zaventem, Zingem en Zuienkerke.

111

Indien tussen de datum van ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte en de datum van verkrijging

van een vaste datum meer dan zes maanden gelegen zijn, wordt de onderhandse overdrachtsakte geacht zes

maanden voor het verkrijgen van een vaste datum te zijn ondertekend. Zie infra. 112

Art. 5.1.1 DGPB. 113

Interne migratie omvat alle verhuisbewegingen binnen België. Externe migratie wijst op verhuisbewegingen

van en naar het buitenland. Het gaat voornamelijk om de rand van grootstedelijke agglomeraties (Gent,

Antwerpen en Brussel), de kustgemeenten, de Vlaams-Brabantse gemeenten en de gemeenten tegen de

Nederlandse grens. 114

B.Vl.Reg. 19 juni 2009 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten in de zin van artikel 5.1.1, eerste lid,

van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 22 september 2009.

26

5.2.2 In aanmerking komende onroerende goederen

57. Niet alle onroerende goederen gelegen in voornoemde doelgemeenten worden echter

geviseerd. Deze gronden en daarop opgerichte woningen moeten behoren tot één van de

volgende drie categorieën.

58. De eerste categorie bestaat uit onroerende goederen in

„woonuitbreidingsgebied115

gelegen in één van de doelgemeenten‟, of onder de in de

gewestplannen aangegeven gebiedsbestemming „reservegebieden voor woonwijken‟ of

„woonaansnijdingsgebieden‟.116

59. Op te merken valt dat deze laatste twee „gebieden‟ recent ingevoerd werden door het

decreet van 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27

maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid117

. Het Grond- en pandendecreet van 2009

was namelijk al aan zijn eerste opkuis toe. Dit wijzingsdecreet sleutelde ook aan wat andere

artikelen om enkele lacunes, interpretatieproblemen en onvolmaaktheden weg te werken. Zo

werd in de inleidende zin van het eerste lid van artikel 5.2.1§1 de woorden „gronden en de

daarop opgerichte constructies in de gebieden‟ vervangen door „gronden en de daarop

opgerichte woningen118

‟. De vorige term was namelijk veel te ruim waardoor ook

parkeergarages, serres en elektriciteitspalen hierdoor onder de bijzondere regeling vielen.

Voortaan gaat het dus enkel om gronden en woningen.119

Ook werd verholpen aan een onrechtvaardig gegeven dat zich in de praktijk vaak stelde. Zo

bleken vele woonuitbreidingsgebieden in het verleden ontwikkeld te zijn op basis van een

verkavelingsvergunning of op basis van een bouwvergunning voor groepswoningsbouw. Deze

gronden hadden dan ook nog steeds de bestemming woonuitbreidingsgebied volgens het

gewestplan. Hierdoor vielen vrij veel bebouwde kavels ook onder de bijzondere

overdrachtsprocedure. Dit strookte niet met de initiële doelstelling van de regelgever, die in

115

Vermeldt in het KB 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de

ontwerpgewestplannen en gewestplannen, BS 10 februari 1973. 116

Art. 5.2.1.§1 DGPB. 117

Art. 14 Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009

betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010. 118

Een woning is elk onroerend goed of een deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een

gezin of alleenstaande (bijvoorbeeld eengezinswoningen, appartementen, studio‟s, kamers, studentenkamers) (E.

DE KEYSER, “Wonen in eigen streek. Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen”, Notarius 2010, afl.4, 26). 119

I. VOGELAERE, “Vlaanderen schaaft aan gronden pandenbeleid”, Jura nieuwsarchief, 19 juli 2010,

http://www.jura.be/.

http://www.jura.be/

27

beginsel enkel onbebouwde kavels wilde viseren.120

Daarom werd een nieuw hoofdstuk121

ingevoegd waarin specifieke uitzonderingen worden vermeld zodat het „wonen in eigen

streek‟ niet geldt voor kavels in woonuitbreidingsgebieden, reservegebieden of

woonaansnijdingsgebieden waarvan de eigenaars reeds voor 22 september 2009122

bouw- of

ontwikkelingsrechten hadden. Dit betekent concreet dat de bijzondere

overdrachtsvoorwaarden niet van toepassingen zijn op (i) woningen opgericht voor 22

september 2009, (ii) voor onroerende goederen waarvoor een algemeen of bijzonder plan van

aanleg definitief is aangenomen voor 22 september 2009 en (iii) voor onroerende goederen

waarvoor een niet-vervallen verkavelingsvergunning in laatste administratieve aanleg is

verleend voor 22 september 2009. Deze drie uitzonderingen zijn aldus van toepassing sinds

19 juli 2010. Indien een onderhandse overdrachtsakte werd ondertekend voor 19 juli 2010 en

dus onderhevig was aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarden, zijn de uitzonderingen alsnog

van toepassing en dient er zelf met een negatief oordeel van de commissie geen rekening meer

gehouden te worden indien de authentieke akte na die datum wordt verleden en één van deze

drie uitzonderingen toegepast kan worden.123

60. Kavels in woongebied, ook in die 69 doelgemeenten, kunnen dus nog steeds vrij verkocht

worden aan de hoogstbiedende, of aan wie de eigenaar maar wil. Ook als de koper geen

enkele band heeft met de streek. De optie om de maatregel te beperken tot de betreffende

gebieden is ingegeven door het feit dat dit nog geen woonzones zijn en eigenaars er dus

vandaag ook geen aanspraak kunnen maken op (individuele) bouw- of ontwikkelingsrechten.

Enige verwarring ontstond daar bepaalde persberichten melding maakten dat de band met die

69 gemeenten zou gelden voor alle bouwkavels. Foutief dus, zeker als men zich realiseert dat

betreffende gebieden uiteindelijk slechts een relatief klein deel van de totale woongebieden in

Vlaanderen uitmaken.124

125

120

M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2, 2. 121

Art. 21 Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009

betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010 voegt het nieuwe hoofdstuk 7/1 toe, dat bestaat uit een

artikel 7.3.13/1. 122

Dit is de dag waarop de lijst met 69 gemeenten waar de bijzondere overdrachtsregeling geldt, in het

Staatsblad is gepubliceerd. 123

E. DE KEYSER, “Wonen in eigen streek. Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen”, Notarius 2010, afl.4, 26. 124

M. DEPRAETERE, “Wonen in eigen streek kan op wugs in 69 gemeenten”, Vastgoed Info 2009, afl. 16, 6. 125

Zo gaat het bijvoorbeeld in totaal om maximaal 16.000 ha woonuitbreidingsgebied in Vlaanderen ten opzichte

van een totaal van meer dan 230.000 ha woongebied in Vlaanderen (Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl.

2008/09, nr. 2012/1, 82, nr.156).

28

61. Naast de algemene toepassing van de regel in woonuitbreidingsgebieden,

reservegebieden voor woonwijken of woonaansnijdingsgebieden, geldt de bijzondere

overdrachtsvoorwaarde verder ook in volgende twee categorieën.

62. Zo is er het verruimd toepassingsgebied; gebieden die het voorwerp uitmaken van een

planologische afwijking, hervorming of vervanging van artikel 8, § 2, van het gewestplan

Halle-Vilvoorde-Asse, toegekend of ingevoerd bij een bestemmingsplan dat vanaf 1

september 2009 voorlopig vastgesteld of aangenomen wordt, met dien verstande dat het

bestemmingsplan meer woonlagen dient toe te laten dan daarvoor het geval was.126

Algemeen

kan gesteld worden dat deze bepaling is ingevoegd omwille van het feit dat dit gebied al zeer

verstedelijkt is, waardoor er nog weinig woonuitbreidingsgebieden en dergelijke overblijven.

Daarom heeft men gepoogd om de regelgeving omtrent wonen in eigen streek via een

alternatieve manier toch een belangrijke impact te geven in het gewestplan Halle-Vilvoorde-

Asse.127

Gelet op het zeer lokale toepassingsgebied van deze bepaling wordt hier niet dieper

op ingegaan.

63. De laatste categorie bestaat ten slotte uit onroerende goederen gelegen in een reglement

van een doelgemeente dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde vrijwillig van toepassing

verklaart voor eigendommen die deel uitmaken van een bestemmingsplan of

verkavelingsvergunning, ook al zijn zij gelegen in reeds bestaande woongebieden van de

doelgemeenten. In dit geval is het dus de gemeente die hiertoe zelf facultatief – men is er niet

toe verplicht – beslist om de bijzondere overdrachtsvoorwaarde in beperkte mate uit te

breiden tot woongebieden128

. Dit mag echter niet tot gevolg hebben dat deze bijzondere

overdrachtsvoorwaarde van toepassing wordt op een oppervlakte die ten opzichte van de op 1

september 2009 bestaande totale gemeentelijke oppervlakte van woongebieden en

woonuitbreidingsgebieden groter is dan 10 procent. Deze bepaling is ingevoegd op vraag van

enkele gemeenten in het noorden van de Kempen, met een sterk agrarisch karakter en

bijzonder weinig woonuitbreidingsgebied. Door deze bepaling hebben dergelijke gemeenten

aldus de mogelijkheid om voor bepaalde woongebieden de bijzondere overdrachtsprocedure

toch van toepassing te maken.129

Op die manier wordt gegarandeerd dat alle gemeenten die

onder de voorwaarden inzake grondprijzen en migratiestromen vallen, dezelfde

126

Art. 5.3.1. DGPB. 127

Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 83-84 en 135-136. 128

Zo kan het gemeentelijk reglement bepalen dat een bestemmingsplan (RUP of BPA) of een

verkavelingsvergunning de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing kan verklaren ten aanzien van de

gronden en de daarop opgerichte woningen die zijn gelegen in woongebied. 129

M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2, 3.

29

mogelijkheden hebben wat het voeren van een beleid inzake „wonen in eigen streek‟

betreft.130

Aan de gemeenten wordt zo de nodige vrijheid gelaten om via hun planologisch en

vergunningsbeleid „maatwerk‟ te leveren.131

De bepalingen van deze laatste, facultatieve

regeling worden na drie jaar geëvalueerd.

Men weze er aan herinnerd dat voor deze laatste twee categorieën nog steeds geldt dat de

gemeente moet voorkomen op de lijst van doelgemeenten.

64. De notaris zal aan deze twee laatste categorieën extra aandacht moeten schenken. Het zal

immers vaak onduidelijk zijn of deze bijzondere categorieën van toepassing zijn. Daarom

wordt in de praktijk best bij de aanvraag van de notariële inlichtingen voor de voorbereiding

van de akte tevens bij de gemeente hierover navraag gedaan. Op die manier dekt de notaris

zijn notariële verantwoordelijkheid af. Dit betekent wel dat, indien de gemeente meldt dat de

bijzondere procedure van toepassing is, de notaris mogelijks in tijdnood kan komen met het

oog op het verlijden van de akte. Hij zal dan immers nog het oordeel van de provinciale

beoordelingscommissie moeten vragen.132

65. Ten slotte wordt artikel 5.2.1, §1, eerste lid van het decreet zo geïnterpreteerd dat de

regeling van toepassing is als de over te dragen gronden geheel of gedeeltelijk gelegen zijn in

één van de genoemde gebieden. Een gedeeltelijke ligging in bijvoorbeeld een

woonuitbreidingsgebied geeft dus eveneens aanleiding tot de toepassing van de bijzondere

overdrachtsvoorwaarde.133

130

Volgens het bevoegde kabinet waren er op datum van 1 juli 2010 nog geen gemeenten die van deze

mogelijkheid gebruik maakten. 131

P. DEFOORT, “De doorwerking van het gronden pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en

bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”,

TROS 2009, afl. 55, 240. 132


Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen

betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het

gronden pandenbeleid.

30

5.2.3 Geviseerde overdrachten

66. De bijzondere overdrachtsprocedure is van toepassing op overdrachten waarvan de

onderhandse akte op of na 1 september 2009 is ondertekend. Voor die datum was de lijst van

gemeenten immers nog niet bekendgemaakt in het Staatsblad en konden de gebieden waarin

de over te dragen gronden gelegen zijn, zich aldus niet bevinden in één van de

doelgemeenten.

67. Onder „overdragen‟ wordt conform art. 5.2.1, §1, tweede lid van het decreet vooreerst

„verkopen‟ verstaan; dit zowel van de volle eigendom als van de louter blote eigendom.

Verder ook het „verhuren voor meer dan negen jaar‟; dit enkel ten aanzien van woninghuur en

gemene huur (dus niet voor handelshuur en pacht). Onroerende leasing (indien meer dan

negen jaar) lijkt er ook toe te behoren.134

Ook het „bezwaren met een recht van erfpacht‟ of een „recht van opstal‟ sorteert eronder.

Sinds het wijzigingsdecreet135

valt nu ook de „inbreng van een vennootschap‟ onder de

geviseerde overdrachten.

68. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde geldt echter niet:

1° in het geval van een gedwongen overdracht;

2° indien de overdracht geschiedt op grond van een krachtens decreet vastgesteld

toewijzingsreglement;

3° indien de overdracht geschiedt aan een natuurlijke of rechtspersoon die in de uitoefening

van zijn beroep of activiteit onroerende goederen koopt, verkavelt, bouwt, overdraagt of

verhuurt, in zoverre deze overdracht gericht is op de ontwikkeling van een verkavelings- of

bouwproject, en met dien verstande dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde wel geldt ten

aanzien van het overdragen, in de zin van het tweede lid, van onroerende goederen binnen dat

verkavelings- of bouwproject;

4° indien de overdracht geschiedt aan een sociale woonorganisatie, het Investeringsfonds voor

Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant136

, vermeld in artikel 16 van het decreet van 25

134




Afgekort als Vlabinvest.

31

juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992137

, of een

openbaar bestuur, vermeld in artikel 33, § 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode.138

69. Na analyse kan geconcludeerd worden dat ook het verhuren voor negen jaar of minder en

de vestiging van een vruchtgebruik er niet onder vallen.139

70. Een schenking, erfenis of legaat wordt beschouwd als een vorm van verkrijging „om

niet‟, waarvoor geen onderhandse akte moet worden opgesteld. De regeling is bijgevolg niet

van toepassing op dergelijke vormen van overdracht.140

71. Men herinnert zich ook de nieuw ingevoerde uitzonderingen betreffende de overdrachten

voor kavels in woonuitbreidingsgebieden, reservegebieden of woonaansnijdingsgebieden

waarvan de eigenaars voor 22 september 2009 reeds bouw- of ontwikkelingsrechten

hadden.141

137

Decr. Vl.25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, BS 11 juli 1992. 138

Die actoren kunnen volgens de toelichting bij het amendement dat deze vrijstelling invoerde, zelf in hun

toewijzingsreglementering een beleid inzake het „wonen in eigen streek‟ voeren (Amendementen, Parl.St.

Vl.Parl. 2008/09, nr.2012/2,11, amendement nr.26). 139

M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2,3. 140



gronden pandenbeleid. 141

Zie supra.

32

5.3 De bijzondere overdrachtsvoorwaarde

72. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde houdt in dat gronden en daarop opgerichte

woningen slechts overgedragen en (gedurende een periode van twintig jaar) verder

overgedragen kunnen worden aan personen die beschikken over een “voldoende band” met de

gemeente.

5.3.1 Voldoende band met de gemeente

73. Een kandidaat-overnemer beschikt over een voldoende band met de gemeente als hij

voldoet aan één of meer van de volgende voorwaarden;

1° gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in

een aangrenzende gemeente, op voorwaarde dat deze eveneens voorkomt op de hoger

genoemde lijst van gemeenten;

2° op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze

werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen;

3°op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke,

familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd. 142

74. De eerste twee voorwaarden zijn relatief eenduidig en weinig voor interpretatie vatbaar.

Zo is aan de eerste voorwaarde voldaan als de kandidaat-overnemer achtereenvolgens

gewoond heeft in twee gemeenten die aan elkaar grenzen (en beide voorkomen op de lijst)

gedurende opeenvolgende periodes die samen ten minste zes jaar bedragen.143

75. De derde voorwaarde is ruimer144

en voor heel wat meer interpretatie vatbaar. De praktijk

zal dan ook moeten uitwijzen hoe deze voorwaarden toegepast zullen worden en hoe men

openstaande termen145

zal invullen. Hopelijk houden de beoordelingscommissies in de

142

Art. 5.2.1, §2 DGPB. 143

Zo beschikt een persoon die vier jaar onafgebroken in Bertem gewoond heeft, en de twee daaropvolgende

jaren in Leuven, over een voldoende band met elk van beide gemeenten. 144

Men wou deze vereiste band voldoende ruim invullen en niet enkel rekening houden met wonen of werken.

Via deze restcategorie kunnen zo ook sociale, familiale, economische of maatschappelijke beweegredenen in

overweging genomen worden. 145

Hoe zullen de termen „zwaarwichtig‟ en „langdurig‟ bijvoorbeeld ingekleurd worden? Of hoe zal de band

tussen een vennootschap en de gemeente beoordeeld worden (bv. in functie van haar aandeelhoudersstructuur, in

functie van haar bestuurders of in functie van haar statutair doel,…)?

33

onderscheiden provincies een gelijklopende beleidslijn aan. Het is de verwachting dat de

Afdeling Woonbeleid van het Departement RWO hierbij een faciliterende rol zal spelen.

76. De kandidaat-overnemer van het onroerend goed kan zowel een natuurlijk persoon als

een rechtspersoon zijn. Rechtspersonen kunnen echter enkel een voldoende band aantonen op

grond van de derde voorwaarde.

77. Als meerdere personen het onroerend goed gezamenlijk willen overnemen (bijvoorbeeld

een echtpaar), volstaat het dat één van hen beschikt over een voldoende band met de

gemeente. Eenzelfde redenering gaat op als het onroerend goed wordt overgenomen met een

splitsing van het eigendomsrecht in blote eigendom en in vruchtgebruik.146

146




34

5.3.2 Provinciale beoordelingscommissie

78. In elke provincie wordt door de deputatie een beoordelingscommissie samengesteld.147

Het is deze commissie die geval per geval gaat oordelen of een kandidaat-overnemer wel een

voldoende band met de gemeente heeft.

79. De provinciale beoordelingscommissie bestaat uit een voorzitter-jurist en personen met

deskundigheid op het vlak van vormen van toewijzingsbeleid inzake wonen (onder andere

personeelsleden van de VMSW, sociale huisvestigingsmaatschappijen, Vlabinvest,…). Het

lidmaatschap van de commissie is onverenigbaar met het lidmaatschap van een wetgevende

vergadering, een provincieraad, een gemeenteraad, een districtsraad of een OCMW-raad.148

80. De beoordelingscommissie dient zich over de voldoende band met de gemeente uit te

spreken binnen een termijn van zestig kalenderdagen, te rekenen vanaf de betekening van het

verzoek daartoe. Als zij van oordeel is dat de kandidaat-overnemer niet beschikt over een

voldoende band met de gemeente, kan de overdracht niet plaatsvinden. Als zij geen beslissing

neemt binnen die gestelde termijn, wordt ze conform artikel 5.2.1, §4 DGPB geacht een

voldoende band met de gemeente te hebben vastgesteld en kan de overdracht wel

plaatsvinden.

81. Het decreet voorziet niet in een beroepsprocedure tegen de beslissing van de provinciale

beoordelingscommissie. Aangenomen kan worden dat deze aangevochten kan worden

middels een schorsing- of vernietigingsberoep bij de Raad van State.

147

In vier van de vijf Vlaamse provincies is er ondertussen dergelijke commissie samengesteld. Limburg heeft er

voorlopig nog geen omdat er geen Limburgse gemeenten voorkomen op de lijst. 148

Art. 5.2.1, §3 DGPB.

35

5.3.3 Verval

82. Zoals hoger vermeld, geldt de regeling initieel voor overdrachten van onroerende

goederen in gebieden die op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse

overdrachtsakte gelegen zijn in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het

Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst. Elke latere overdracht van diezelfde onroerende

goederen is bovendien eveneens onderworpen aan de regeling, ook al komt de gemeente

waarin het onroerend goed gelegen is, niet meer voor op de meest recente lijst van

doelgemeenten.

83. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt, definitief en zonder dat zij kan worden

hernieuwd, na twintig jaar vanaf het ogenblik waarop de initieel aan de voorwaarde

onderworpen overdracht vaste datum heeft verkregen.149

Volgens artikel 1328 van het Burgerlijk Wetboek krijgt een onderhandse akte vaste datum

door ofwel de registratie van de akte op het registratiekantoor, door het feit dat één (of

meerdere) van de onderhandelaars van de akte overleden is of door het opnemen van de

hoofdinhoud van de onderhandse akte in een authentieke akte.

Als tussen de datum van ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte en de datum van

het verkrijgen van een vaste datum meer dan zes maanden gelegen zijn (of als er nooit vaste

datum is verkregen), dan wordt de vaste datum voor de toepassing van deze regeling geacht

zes maanden na de ondertekening van de onderhandse akte verkregen te zijn. Deze juridische

fictie150

is gecreëerd om het beginpunt (en dus ook het eindpunt) van de twintigjarige termijn

objectief te kunnen vaststellen.151

84. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt tevens ten aanzien van die gronden die

blijkens een voorlopig vastgesteld of aangenomen bestemmingsplan niet onder de categorie

„wonen‟ zullen worden ondergebracht.

149

Art. 5.2.1, §1 DGPB. 150

Zie artikel 5.2.1, §1, eerste lid, 2°, artikel 5.3.1, eerste lid, 2°, en artikel 5.3.3, §1, tweede lid van het DGPB. 151




36

5.4 De rol van de notaris

85. Het decreet Grond- en pandenbeleid bepaalt niet wie het verzoek152

tot beoordeling van

de voldoende band met de gemeente bij de provinciale beoordelingscommissie moet indienen.

In de praktijk zal het echter vaak de instrumenterende ambtenaar zijn die dit doet.153

Dit

betekent wel dat de notaris zo een bijkomende verantwoordelijkheid op zich neemt ten

aanzien van zijn cliënten. De bewijsplicht ligt immers bij de aanvrager. Het is aldus belangrijk

dat de aanvrager (of dus zijn notaris) een goed onderbouwd dossier154

neerlegt155

bij de

beoordelingscommissie.156

Indien zij dit niet doen, lopen ze het risico dat er een negatieve

beslissing volgt.

De vraag is of de beoordelingscommissie dan nadien, op basis van eventuele nieuwe stukken,

een eerder genomen negatieve beslissing kan „overrulen‟ door een nieuwe positieve

beslissing. Het decreet voorziet hierover niets, zodat de algemene beginselen van behoorlijk

bestuur zullen gelden.157

86. Elementair voor de notaris te weten is dat de provinciale beoordelingscommissie en

derden-benadeelden de nietigheid kunnen vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd

met Titel 2 van Boek 5 van het decreet. Het komt er dus op neer dat de overeenkomsten en

authentieke akten houdende een overdracht, die gebeurd is zonder de toelating van de

provinciale beoordelingscommissie of in strijd met een beslissing, het voorwerp kunnen

uitmaken van een nietigheidsvordering voor de bevoegde burgerlijke rechter.

Uiterst belangrijk voor de notaris is dat hij in alle akten betreffende overdrachten die

onderworpen zijn aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarden inzake „wonen in eigen streek‟

bijzondere clausules dient op te nemen.

152

Het verzoek moet via een beveiligde zending aan de beoordelingscommissie gericht worden. Deze kan

bestaan uit een aangetekend schrijven, een afgifte tegen ontvangstbewijs of elke andere door de Vlaamse

Regering toegelaten betekeningswijze waarbij de datum van kennisgeving met zekerheid kan worden

vastgesteld. 153

Maar in principe kunnen aldus ook de kandidaat-overnemers zelf het verzoek indienen. 154

Dit zal onder andere bevatten: een kopie van de onderhandse akte en bewijsstukken die de band met de

gemeente aantonen (uittreksel bevolkingsregister, domicilie, briefje van de werkgever,…). 155

Gezien de provinciale beoordelingscommissie over een termijn van zestig dagen beschikt, is het aangeraden

dat de notaris tijdig dit dossier neerlegt. 156

Hierdoor gebeurt er eigenlijk al een eerste filtering; wanneer de notaris vaststelt dat er overduidelijk geen

band bestaat, informeert hij zijn cliënten dat de overdracht waarschijnlijk niet zal kunnen doorgaan. 157

M. MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat 2010, afl. 2, 5.

37

Vooreerst een verwijzing naar de desbetreffende bepalingen uit het gronden pandendecreet

(Titel 2 van Boek 5 DGPB).

Verder dient hij ook expliciet te verwijzen naar het oordeel van de provinciale

beoordelingscommissie.

Sinds de inwerkingtreding158

van het wijzigingsdecreet159

moet de notaris in de

overdrachtsakte nu ook expliciet vermelden dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde ook

geldt voor verdere overdrachten. Dit aldus voor een periode van twintig jaar vanaf het

moment waarop de initieel aan de voorwaarden onderworpen overdracht vaste datum heeft

gekregen.160

De medewerking van de instrumenterende ambtenaar wordt door de decreetgever dermate

essentieel geacht dat inbreuken op deze informatieplicht worden gelijkgesteld met de

inbreuken vermeldt in artikel 146, eerste lid, 4°, van het Decreet Ruimtelijke Ordening (thans

artikel 6.1.1.4° van de Codex Ruimtelijke Ordening), en dus strafrechtelijk sanctioneerbaar

zijn.

87. Uit een combinatie van de artikelen 5.2.2 DGPB (de informatieplicht van de notaris) en

art. 5.2.3 DGPB (nietigheidsvordering van de provinciale beoordelingscommissie en van

derden benadeelden) blijkt dat de overdracht van gronden aan een koper die volgens het

oordeel van de commissie niet over een voldoende band beschikt mogelijk blijft. Een

overdracht in strijd met het oordeel van de provinciale beoordelingscommissie is immers niet

strafrechtelijk gesanctioneerd. Er bestaat enkel een burgerrechtelijke nietigheidsvordering op

initiatief van de commissie of een derde-benadeelde. Een overdracht van gronden die

onderworpen is aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarde inzake „wonen in eigen streek‟ lijkt

evenwel niet mogelijk zonder dat hierover voorafgaand een verzoek werd ingediend bij de

commissie. Artikel 5.2.2 van het decreet bepaalt immers dat de instrumenterende ambtenaar

in de overdrachtsakte steeds verplicht is om een verwijzing op te nemen naar het oordeel van

de commissie. Gelet op artikel 5.2.1, §4 kan dit ook een verwijzing zijn naar een stilzwijgende

goedkeuring. Indien er echter nooit een verzoek werd ingediend, of indien de 60-dagen

termijn om over het verzoek te beslissen niet is verstreken, zal de notaris moeten weigeren om

158

Het decreet treedt in werking op 19 juli 2010. Een aantal bepalingen treedt echter retroactief in werking op 1

september 2009 (dag van inwerkingtreding van het Grond- en pandendecreet zelf) en de overdrachtsregeling van

het beheer van het leegstandsregister geldt vanaf 1 januari 2010. 159



Zie supra.

38

de overdrachtsakte te verlijden, aangezien hij slechts op wettige wijze de akte kan opstellen

indien hij verwijst naar het (al dan niet stilzwijgende) oordeel van de commissie. Indien hij

desondanks toch een overdrachtsakte opmaakt, stelt hij zich bloot aan een strafvervolging.161

88. Verder bevat het decreet nog een zesde boek over kapitaalschade voor eigenaars van

percelen met bestemming landbouw, die door een ruimtelijk uitvoeringsplan worden

gewijzigd in een groengebied.162

Evenals het zevende boek, dat de slotbepalingen herbergt,

wordt dit niet behandeld.

161



TROS 2009, afl. 55, 242. 162

T. VANDROMME, “Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 486.

39

6 Kritische bedenkingen

89. Het Grond- en pandendecreet is reeds van in het begin fel omstreden en doet

verschillende vraagtekens rijzen.163

90. Omtrent de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest inzake het uitvaardigen van decretale

regels om een gronden pandenbeleid te voeren waarin betaalbaar wonen voor haar inwoners

wordt nagestreefd, bestaat echter weinig discussie. De rechtsgrond daarvoor is vooreerst terug

te vinden in artikel 23, derde lid, 3° van de Grondwet. Luidens dit sociaal-economische

grondrecht heeft iedereen immers het recht op een menswaardig leven, veruitwendigd in

onder meer het recht op behoorlijke huisvesting. Hiervoor moet de bevoegde overheid

effectieve decretale maatregelen kunnen nemen.164

Daarnaast is de bevoegdheid van het

Vlaamse Gewest gesteund op artikel 6, §1, I, 6° van de Bijzondere Wet op de Hervorming

van de Instellingen van 8 augustus 1980165

, waar onder de notie „stadvernieuwing‟, enerzijds,

uitdrukkelijk aan het „grondbeleid‟ wordt gerefereerd en, anderzijds, eronder tevens

herstructurering, sanering en renovatie van wijken en woningen kan worden begrepen.

Bovendien kan worden gewezen op art.6, §1, IV BWHI waar het Grond- en pandenbeleid het

beleid aangaande sociale huisvesting uittekent.166

91. Meer onduidelijkheid rijst echter omtrent de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest

inzake de leegstandsheffing. Art. 170, §4 GW bepaalt namelijk dat geen belasting van de

gemeente kan worden ingevoerd dan door een beslissing van haar raad en dat de wet ten

aanzien van die belastingen de uitzonderingen bepaalt waarvan de noodzakelijkheid blijkt.

Het beperken van de gemeentelijke belastingsbevoegdheid is dus uitdrukkelijk voorbehouden

aan de federale overheid. Uit de lectuur van de decretale bepalingen met betrekking tot de

leegstandsbelasting blijkt echter dat het Vlaams Gewest deze belastingsbevoegdheid van de

gemeenten in een bepaalde mate beperkt; namelijk door ze te koppelen aan voorwaarden.167

168 Het gaat dus duidelijk om een ingreep in de gemeentelijke belastingsautonomie. Volgens

de afdeling Wetgeving van de Raad van State kunnen de gewesten slechts ingrijpen in de

163

Sinds het wijzigingsdecreet zijn bepaalde kritiekpunten echter reeds wat afgevlakt. 164

Zie supra. 165

Bijzondere wet 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, BS 15 augustus 1980. 166

De Raad van State, afdeling Wetgeving, wijst evenwel uitdrukkelijk op het legaliteitsvereiste waarmee het

voormelde grondwetsartikel gepaard gaat. 167

Het gaat dus onder andere om de „bindende‟ minimumvoorwaarden van art. 3.2.17 DGPB; zie supra. 168

Zo stipuleert art. 3.2.17 DGPB dat de gemeenten gemachtigd worden tot het heffen van een

leegstandsbelasting.

40

gemeentelijke fiscale autonomie via een beroep op de zogenaamde „impliciete

bevoegdheden‟169

van art. 10 BWHI. Daartoe moeten een aantal voorwaarden zijn vervuld: zo

is vereist dat de voorbehouden aangelegenheid zich leent tot een gedifferentieerde regeling,

dat de weerslag op de betrokken federale regeling slechts marginaal is en dat het beroep op

deze impliciete bevoegdheden noodzakelijk is.170

Naar aanleiding van de adviesverstrekking

van de afdeling Wetgeving meende deze echter te weinig informatie hieromtrent te vinden in

de Memorie van toelichting bij het voorontwerp van het decreet. Daarom motiveert de

Vlaamse decreetgever in de definitieve Memorie van toelichting omstandiger naar de

voorwaarden van haar impliciete bevoegdheden aangaande de leegstandsheffing.171

Zo zou de

noodzakelijkheid onder ander terug te vinden zijn in de leegstandsheffing als instrument van

het gronden pandenbeleid en de problemen die hieromtrent bestaan met een gelijkaardige

gewestheffing. De weerslag op de federale overheid zou bovendien slechts marginaal zijn

daar enkele deze gemeentelijke heffing wordt gereglementeerd en er geen algemene regeling

op gemeentelijke heffingen wordt ingevoerd. De differentiatie, tenslotte, zou terug te vinden

zijn in de bevoegdheid „stadsvernieuwing‟ wat in de BWHI als een gewestbevoegdheid is

ingeschreven.172

Hoewel het Grondwettelijk Hof zich recentelijk over deze materie (in het

kader van de vroegere gewestelijke leegstandsheffing) gebogen heeft173

, is haast zeker dat

rechtsgedingen over gemeentelijke reglementen betreffende de leegstandsheffing opnieuw

vlotjes aanleiding zullen gegeven tot het stellen van prejudiciële vragen aan het Hof wegens

de schending van de bevoegdheidsverdelende regels.174

Zo zal vrij zeker de vraag opduiken of

een gemeentebelasting op leegstand voortaan noodzakelijk een instrument is van het grond-

en pandenbeleid, i.e. een belasting waarvan het karakter als belasting met een hoofdzakelijk

niet-fiscaal doel vast staat. Indien dit wel zo is, rijst de vraag waar het gewest de bevoegdheid

haalt om het „doel‟ van een lokale belasting op een bindende wijze te bepalen. Indien dit niet

zo is, dan rijst dan weer dan vraag of de minimumheffing wel een bindende bepaling is

169

Impliciete bevoegdheden zijn deze die strikt genomen niet binnen de eigen competenties vallen, maar die

noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de eigen bevoegdheid. 170

J. ASTAES, “Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010, afl. 10, 23. 171

L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in

J. DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die

Keure, 2010, 63. 172

Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 26-27. 173

GwH 20 januari 2010, nr. 2010/49, TFR 2010, afl. 385, 665. 174

J. GOETHALS, “Actualia inzake leegstandheffingen: het nieuwe gemeentelijk leegstandregister gekaderd”,

NNK 2010, afl. 4, 41.

41

wanneer de gemeente een leegstandsbelasting zou invoeren met een ander „hoofddoel‟ dan het

tegengaan van leegstand.175

92. Bij de gemeenten zelf heerste er vanaf het begin reeds een zekere ongerustheid over het

DGPB. Wegens de verhoogde werklast (inzake een register van onbebouwde percelen, een

leegstandsregister, een gemeentelijk objectief, …) en het weinig flexibele regime werd dit

decreet niet bepaald met open armen ontvangen.176

Ook werd vanuit juridisch oogpunt

opgemerkt dat de regeling bijzonder ingewikkeld is, terwijl de ruimtelijke

ordeningswetgeving op zich al uiterst complex was en sinds het aanvullings- en

aanpassingsdecreet RO bovendien nog gecompliceerder is geworden.177

93. Naast deze algemene en an sich onschuldige klaaggezangen, gingen bepaalde ontevreden

partijen ook daadwerkelijk tot actie over. Zo stapte de barmhartige en allerheiligste

Kerkfabriek Sint-Clemens te Hoeilaart naar het Grondwettelijk Hof om artikel 1.2, eerste lid,

20°, g) en art. 3.2.12 van het Grond- en pandendecreet vernietigd te zien. Het feit dat de

Kerkfabrieken met Vlaamse besturen werden gelijkgesteld betekende immers dat hun

onbebouwde bouwgronden en kavels zo in het register van onbebouwde percelen werden

opgenomen met het oog op de 25% bestemming voor het sociaal woonaanbod en, bij

miskenning daarvan, het „activeringstoezicht‟ zou kunnen worden toegepast.178

Ook zeurden

ze over het feit dat ze geen belastingsvrijstelling in verband met de activeringsheffing

genoten. Het Hof stelde in zijn arrest van 29 juli 2010179

dat het activeringstoezicht wel

degelijk een maatregel is die een inmenging inhoud in het recht van de erkende erediensten

om hun werking autonoom te regelen. Maar het achtte deze inmenging als verantwoord en

verenigbaar met de vrijheid van godsdienst en eredienst (dat de Kerkfabriek geschonden

achtte). In het bijzonder maakt de maatregel het voorwerp uit van een voldoende

toegankelijke en precieze regeling, streeft hij een wettig doel na en is hij nodig in een

democratische samenleving.180

181

Het activeringstoezicht beoogt immers dat de bijkomende

175

M. DE JONCKHEERE, “Gewestelijk ingrijpen in de lokale leegstandsbelasting: deel 1” (noot onder GwH 20

januari 2010), TFR 2010, afl. 385, 672. 176




TROS 2009, afl. 55, 247. 178

Over deze rechtsfiguren; zie supra. 179

GwH 29 juli 2010, nr. 93/2010, A.GrwH 2010, afl.3, 1315. 180



Keure, 2010, 74.

42

gronden vrijkomen voor de creatie van een sociaal woonaanbod, i.e. het vooruithelpen van de

sociaal zwakkeren in onze maatschappij. Mijns inziens was dergelijke bevestiging van het

Grondwettelijk Hof hieromtrent nu niet meteen nodig, wanneer de Kerkfabriek zich

voorafgaandelijk misschien wat plichtsbewuster had bezonnen over de ware intentie van hun

„geschonden‟ godsdienst(svrijheid).

94. Vooral boek vier van het DGPB omtrent betaalbaar wonen met zijn sociale lasten werd

overladen met bijtende kritiek. Bij deze maatregelen grijpt de overheid immers vrij

verregaand in op de eigendomsrechten van de bouwontwikkelaars.

Hierbij rijst dan ook de vraag of hierbij het eigendomsrecht, gewaarborgd in artikel 1 Eerste

Protocol EVRM, juncto artikel 16 van de Grondwet niet geschonden wordt.

De motivering hiervoor vloeit, volgens de Memorie van toelichting, vooreerst voort uit het

bouwrecht, nu de last verbonden is aan de afgifte van een stedenbouwkundige of

verkavelingsvergunning. Refererend aan het arrest-Stouthuyzen van de Raad van State182

kan

in het algemeen gesteld worden dat de vergunningverlenende overheid, zonder zich uit te

spreken over de vraag of de aanvrager een subjectief recht op bouwen op de betrokken grond

bezit, zich mag uitspreken over de wijze van uitoefenen van dit recht en de vraag of deze

wijze van uitvoering verenigbaar is met het openbaar belang waarvan de behartiging haar is

toevertrouwd. Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens laat inderdaad plaats voor

eigendomsbeperkingen die noodzakelijk zijn voor een goede ruimtelijke ordening in de brede

zin, waarbij een ruime beoordelingsruimte wordt gelaten aan de overheden.183

In dat verband

komt het aan de vergunningverlenende overheid toe om lasten of voorwaarden te verbinden

aan stedenbouwkundige en verkavelingsvergunningen. Wanneer nu geoordeeld wordt dat het

ruimtelijk-demografisch beleid dient in te spelen op de noodzaak aan een extra inspanning op

het vlak van het sociaal woonbeleid, dan kan de koppeling tussen vergunningverlening en het

opnemen van bepaalde maatschappelijke lasten in het kader van betaalbaar wonen vanuit

beleidsmatig en mensenrechtelijk oogpunt verantwoord worden. Ook wijst de decreetgever

erop dat de tweede paragraaf van artikel 1 van de het Eerste Protocol EVRM uitdrukkelijk

stelt dat de overheid in staat is om die wetten toe te passen, welke zij noodzakelijk acht om

181

Verder werd de opname van hun onbebouwde bouwgronden en kavels in het register van onbebouwde

percelen niet als een inmenging in het recht van de erkende erediensten om hun werking autonoom te regelen

gezien. Ook werd geen discriminatie vastgesteld ten opzicht van de belastingsvrijstelling die andere Vlaamse

besturen kunnen genieten. 182

RvS 9 november 1989, nr. 33.357. 183

EHRM, Pine Valley Developments, 29 november 1991, , Ltd e.a, Serie A, Vol.222.

43

toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom onder bepaalde voorwaarden

(eigendomsreglementering). Een snelle blik op de Straatsburgse rechtspraak lijkt inderdaad te

vertellen dat redelijke en proportionele inmengingen of beperkingen in het eigendomsrecht

toegestaan zijn wanneer dit het algemene huisvestingsbeleid ten goede komt. Zo oordeelde het

Europees Hof in het arrest-Motais de Narbonne184

dat eigendomsbeperkingen die verband

houden met het grondbeleid en het sociaal beleid (in casu de aanleg van een reserve aan

bouwgrond voor sociale woningen), een rechtmatig doel van algemeen belang nastreven. Ook

in het arrest-Zubani185

werden eigendomsbeperkingen in het kader van de constructie van

sociale woningen eveneens aanvaardbaar geacht.186

Hoe mooi gemotiveerd ook, het blijft

echter maar de vraag of de sociale lasten van het DGPB zoals ze nu bestaan, daadwerkelijk de

toets van het EHRM zouden kunnen doorstaan.

95. Verder zouden sommige bepalingen van het DGPB onverenigbaar kunnen zijn met de

Europese regels inzake staatssteun. De bouw van sociale woningen door privé-

ondernemingen, die daarvoor kunnen rekenen op verlaagde belastingstarieven en op een

gegarandeerde afname de woning door de sociale huisvestingsmaatschappijen kan immers als

overheidssteun bestempeld worden. Nu is het zo dat alle steunmaatregelen die de overheid

rechtstreeks of onrechtstreeks toekent de toets van artikel 107 VwEU187

188

en art. 108 VwEU

moeten doorstaan. Zo moet in beginsel iedere staatssteun bij de Europese Commissie worden

aangemeld. Deze zal vervolgens exclusief oordelen over de verenigbaarheid van de steun met

de principes van de gemeenschappelijke markt. Feit is nu dat België de betrokken steun niet

vooraf aangemeld heeft bij de Commissie conform art. 108 VwEU. De Vlaamse Regering was

namelijk van mening dat dergelijke steun niet hoefde aangemeld te worden omdat de

beschikking van de Commissie nr. 2005/842/EG189

toepasselijk zou zijn. Deze verleent

vrijstelling van aanmelding voor diensten van algemeen economisch belang. Als voldaan is

aan de voorwaarden vermeld in de beschikking en voor zover het werkelijk om diensten van

algemeen economisch belang gaat, is het dus mogelijk voor de sociale huisvesting die

184

EHRM, Motais De Narbonne, 2 juli 2002, TROS 2003, afl. 30, 103. 185

EHRM, Zubani, 7 augustus 1996, Receuil/Reports 1996, §45. 186

Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1. 187

Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, Pb.L. 9 mei 2008 (afgekort VwEU). 188

Het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VwEU) is een gewijzigde versie van het Verdrag

tot oprichting van de Europese Gemeenschap (EG). In het VwEU staat wat de bevoegdheden zijn van de

Europese Unie en op welke manier de Europese Unie die bevoegdheden kan uitoefenen. Dit verdrag vormt

samen met het Verdrag betreffende de Europese Unie de basis van de Europese Unie. 189

Beschikking van de Commissie 28 november 2005 betreffende de toekenning van artikel 86, lid 2 van het

EG-Verdrag op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst die aan bepaalde met het beheer

van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen worden toegekend, Pb.EG 29 november

2005, L 312, 67.

44

activiteiten te financieren zonder te moeten worden aangemeld. Worden de daarin

vooropgestelde voorwaarden strikt nageleefd dan is aldus geen voorafgaande aanmelding

nodig en moet evenmin de Commissie de steun verenigbaar verklaren met de

gemeenschappelijke markt. Het is maar de vraag of de Vlaamse Regering aan die

voorwaarden voldoet. Zo moet voor de sociale woningbouw de steun betrekking hebben op

dienstverlening voor „achterstandsgroepen‟. De vraag stelt zich dan ook of het volstaat louter

bepaalde inkomensgrenzen te bepalen voor kopers van sociale woningen en kavels zonder

enige andere voorwaarde om te voldoen aan het criterium van „achterstandsgroep‟.

Ook bestaan er andere uitzonderingen op de meldingsplicht. Zo kan er sprake zijn van steun

die niet als staatssteun in de zin artikel 107 VwEU wordt beschouwd. Dit is met name het

geval als aan de voorwaarden190

is voldaan die het Hof van Justitie vooropstelde in het -

Altmark-arrest.191

In dat geval zal het voordeel geen staatssteun vormen, maar een loutere

tegenprestatie voor de openbare dienst die ze levert. In het DGPB is echter niet duidelijk

vooropgesteld welke dienst van algemeen economisch belang door de overheid wordt

gefinancierd en hoe de berekening van de compensatie is gebeurd. Bijgevolg blijkt dan ook

niet hoeveel geld de overheid zal betalen voor het leveren van een bepaalde dienst. Het risico

is dan ook reëel dat het decreet de Altmark-toets niet zal doorstaan.

Indien het decreet noch onder de vrijstellingsbeschikking noch onder Altmark valt, dan moet

de steun wel degelijk worden aangemeld en mag die niet worden uitgekeerd vooraleer de

Commissie hiervoor groen licht gegeven heeft.192

96. Meer praktisch gezien vreest de bouwsector dat naast het verlies van jobs (door de

verzwaring van de procedures), door de sociale lasten van boek vier, bovendien een

gemiddelde woning in een nieuwe verkaveling ongeveer 12.000 tot 15.000 euro duurder zal

worden.193

De bouwfirma‟s moeten immers de zowat 20% sociale panden onder de

marktprijs verkopen en het is niet uitgesloten dat ze dit verlies compenseren door hogere

190

Primo moet de onderneming die daadwerkelijk een voordeel ontvangt, belast zijn met de uitvoering van

openbare dienstverplichtingen, secundo moet de berekening van de kosten op objectieve en transparante wijze

worden vastgesteld, tertio mag de compensatie niet hoger zijn dan de kosten voor de uitvoering van de openbare

dienstverplichting en quarto moeten de kosten worden vastgesteld op grond van de kosten die een gemiddelde

goed beheerde onderneming zou hebben gemaakt. 191

HvJ 24 juli 2003, C-280/00, Jur. 2003, I-7747. 192



Keure, 2010, 108. 193

M. DEPRAETERE, “Ruimtelijke ordening. Nieuw decreet versoepelt regime zonevreemdheid”, Vastgoed Info

2009, afl. 8, 4.

45

prijzen aan te reken voor de andere loten. Aldus bestaat de kans dat de modale consument de

dupe wordt voor de „geste‟ van de Vlaamse Regering naar de minder bemiddelde

consumenten. Mogelijke alternatieve oplossingen die kunnen worden overwogen zijn

huursubsidies die de armste bevolkingscategorieën onmiddellijk kunnen helpen. Men kan

inderdaad niet aan de vaststelling voorbij dat sociale koopwoningen voor de groep gezinnen

met de laagste inkomens nog steeds te duur zullen blijven.194

97. Maar ook de regelgeving van „wonen in eigen streek‟ wordt niet door iedereen kritiekloos

geslikt. Niet alleen mopperen de instrumenterende ambtenaren over een verhoogde werkdruk,

maar er wordt vooral een bepaald gevoel van onrechtvaardigheid waargenomen. A fortiori

voor mensen die hun huis niet meer aan om het even wie kunnen verkopen in de betreffende

gebieden en anderzijds de mensen die er zich juist heel graag hadden genesteld maar dit

geweigerd worden. Zo stapten bepaalde benadeelden die een woonhuis hadden in de

gemeente Bertem (die voorkomt op voormelde lijst van doelgemeenten) naar de Raad van

State. Ze riepen zowel morele als financiële argumenten in om te stellen dat hun huis

„nagenoeg onverkoopbaar‟ was geworden door de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van

artikel 5.2.1 van het DGPB195

, evenals dat de marktwaarde ervan drastisch gedaald was. De

Raad stelde dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde ongetwijfeld een zekere weerslag heeft

op de vastgoedmarkt in de betrokken doelgemeenten en dat daardoor inderdaad de

marktcondities ongunstig kunnen zijn voor mensen die er hun woning willen verkopen.

Wegens het ontbreken van een ernstige en grondige onderbouwing via expertise, konden de

verzoekers echter niet aantonen dat de negatieve weerslag zo ingrijpend was als ze

beweerden. Het schorsingsberoep werd daardoor dan ook verworpen.

98. Verder kunnen ook vraagtekens geplaatst worden of het „wonen in eigen streek‟-principe

niet strijdig is met het recht op vrije woonstkeuze, het eigendomsrecht of het gelijkheids- en

non-discriminatiebeginsel. In zijn adviesverstrekking liet de Raad van State alvast weten dat

het hiervoor geen zwaarwichtige redenen voorhanden zag om dergelijke onverenigbaarheden

vast te stellen.196

194



Keure, 2010, 107. 195

De vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging was gericht tegen het besluit van de Vlaamse Regering

van 19 juni 2009 dat het desbetreffende artikel 5.2.1 van het DGPB van toepassing maakte. 196

Advies Raad van State, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 542.

46

Zo herinnert het eraan dat het recht van vrije woonkeuze (zoals dat voortvloeit uit artikel 12

van de Grondwet en artikel 2 van het Vierde Protocol EVRM), slechts kan worden beperkt

ingeval i) een wettelijke regeling daartoe is uitgevaardigd, in casu het DGPB, ii) de

beperkingen een rechtmatig doel nastreven, waarbij die doelstellingen doorheen de Memorie

van toelichting worden meegegeven, en iii) de genomen maatregelen in een redelijk

evenredigheidsverband met de nagestreefde doelstelling(en) staan. Ook aan die laatste

vereiste wordt volgens de afdeling Wetgeving tegemoetgekomen door de relatief uitgebreide

criteria die de vooropgestelde „voldoende band met de gemeente‟ aantonen, de

kleinschaligheid van de vooropgestelde regeling en vooral het gegeven dat de rechten van de

eigenaars in woonuitbreidingsgebieden nu reeds bijzonder beperkt zijn. De Memorie van

toelichting verwijst in dit verband naar de uitspraak van het Europees Hof voor de Rechten

van de Mens in de Gillow-zaak197

waarbij het Hof oordeelde dat het toekennen bij het

afleveren van woonvergunningen van een zeker voorrecht voor personen die een sterke band

hebben met het eiland Guernsey of er een voor de gemeenschap essentiële functie vervullen,

een legitiem doel nastreeft en dat een dergelijk stelsel in een redelijke verhouding tot dat doel

kan staan.

99. De Afdeling Wetgeving van de Raad van State erkent ook dat de voorgestelde regeling

tot gevolg kan hebben dat personen, woonachtig buiten de gemeente, maar in de door het

ontwerp geviseerde gemeente een eigendom hebben, behouden of verwerven, aan

beperkingen onderworpen worden wat de uitoefening van hun eigendomsrecht betreft. De

eigenaar wordt weliswaar niet van zijn goederen beroofd, maar hem wordt wel in zekere mate

belet er vrij over te beslissen.198

De regeling moet dan ook worden beschouwd als een

regeling van het gebruik van eigendom, in de zin van art. 1, tweede lid van het Eerste

Aanvullend Protool bij het EVRM. Het is dus een eigendomsbeperkende maatregel en geen

eigendomsberovende maatregel. Net zoals hierboven behandeld, moet opdat een maatregel

met dit grondrecht verenigbaar zou zijn aan de drie voorwaarden voldaan zijn, met name dat

de maatregel in overeenstemming is met de nationale wet, dat de maatregel een doel van

algemeen belang nastreeft en dat de maatregel in evenredigheid staat met het nagestreefde

doel. Om dezelfde redens als hierboven behandeld, ziet men geen schending.

100. Evenmin acht de afdeling Wetgeving van de Raad van State de regeling „Wonen in

eigen streek‟ strijdig met het gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel, in de zin dat personen

197

EHRM, Gillow, 24 november 1986, NJB (Ned.) 1987, 57. 198

Voor bijvoorbeeld het goed voor bewoning te verhuren, etc.

47

met vergelijkbare belangen, maar woonachtig in een andere gemeente, een ander gewest of

taalgebied, alsmede buitenlanders het recht op woonkeuze in de woonuitbreidingsgebieden in

bepaalde gemeenten wordt onthouden; volgens het voormelde advies bestaat hiervoor in het

DGPB een redelijke verantwoording.

101. Ten slotte vinden sommige het (terecht) jammer dat, ofschoon er dan wel sprake is van

een „gronden pandenbeleid‟, de nadruk toch voornamelijk gelegd is op het beleidsveld

„wonen‟. Aanverwante en even belangrijke beleidsvelden als natuur, bedrijvigheid, open

ruimte, waardevol en kwetsbaar erfgoed, inpassen van constructiewijzigingen in de

landschapswaarden van de omgeving komen niet of nauwelijks aan bod.199

Het grondbeleid zou immers niet alleen moeten zorgen voor voldoende aanbod, maar tevens

voor het vrijwaren van waardevolle bestaande elementen die ervan reeds een integer deel

vormen.200

102. Dat het laatste woord omtrent deze kritiekpunten nog niet is beslecht, staat vast.

Dit bewijzen bovendien ook de verschillende beroepen tot vernietiging van het decreet die

momenteel hangende zijn bij het Grondwettelijk Hof.201

202

199

X. BUIJS, “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal 2009, afl. 4, 28-

31. 200



Keure, 2010, 108. 201

GwH beroep 16/11/2009, RN 8404, BS 25 januari 2010 (in zake: het beroep tot vernietiging van het decreet

van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het grond en pandenbeleid en het decreet van het

Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijke plannings-, vergunningen-

en handhavingsbeleid, ingesteld door de nv " All Projects & Developments " en anderen); GwH beroep

16/11/2009, RN 8405, BS 31 december 2009 (in zake: het beroep tot vernietiging van de artikelen 5.1.1 tot 5.3.3

van het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, ingesteld

door de vzw « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat » en Olivier de Clippele) en GwH beroep

13/11/2009, RN 4800, BS 31 december 2009 (in zake: het beroep tot vernietiging van artikel 5.2.1 van het

decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, ingesteld door Eric

Libert en anderen). 202

In het arrest van 6 april 2011 (GwH 6 april 2011, nr. 49/2011) stelt het Grondwettelijk Hof, alvorens uitspraak

te doen ten gronde, aan het Hof van Justitie een prejudiciële vraag. Deze vraag omhelst of de artikelen 21, 45,

49, 56 en 63 VWEU en de artikelen 22 en 24 van de richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de

Raad, 29 april 2004 „betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor

de burgers van de Unie en hun familieleden, tot wijziging van Verordening (EEG) nr. 1612/68 en tot intrekking

van de Richtlijnen 64/221/EEG, 68/360/EEG , 72/194/EEG, 73/148/EEG, 75/34/EEG, 75/35/EEG, 90/364/EEG,

90/365/EEG en 93/96/EEG‟ in die zin dienen te worden geïnterpreteerd dat zij zich verzetten tegen de regeling

die is ingevoerd bij boek 5 van het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden

pandenbeleid, met als opschrift „wonen in eigen streek‟, namelijk de regeling waarbij in bepaalde zogenaamde

doelgemeenten de overdracht van gronden en daarop opgerichte constructies afhankelijk wordt gesteld van het

aantonen, door de koper of door de huurder, van een voldoende band met die gemeenten in de zin van artikel

5.2.1, § 2, van het decreet.

48

7 Besluit

103. Vlaanderen wil wonen betaalbaar houden. Het decreet van 27 maart 2009 betreffende

het gronden pandenbeleid moet daarvoor zorgen. Met dit nieuwe Grond- en pandendecreet

wil de Vlaamse overheid aldus aspecten van de markt van onroerende goederen (gronden en

panden) doelgericht aansturen. Naast de stimuli en bindende maatregelen die voornamelijk

gericht zijn op het aanmoedigen van eigenaars van slapende en verwaarloosde panden om het

potentieel aanwezige woonaanbod te ontwikkelen, heeft men ook vooral het sociale

woonaanbod willen uit breiden. Hierbij worden alle actoren die deelnemen aan de

woningmarkt voor de kar gespannen: de Vlaamse overheid, de gemeentebesturen, de sociale

huisvestingsmaatschappijen en 'last but not least' de particuliere sector.

104. Het hoeft dan ook geen betoog dat er een merkbare invloed op vastgoedtransacties

bestaat. Het decreet heeft een aanzienlijke impact op zowel de overdracht, de renovatie en de

ontwikkeling van woningen en bouwgronden in het Vlaams Gewest.

Zo kunnen sinds 1 september 2009 in woonuitbreidingsgebieden, reservegebieden voor

woonwijken of woonaansnijdingsgebieden in zesennegentig Vlaamse gemeenten niet zomaar

meer gronden en gebouwen aan om het even wie overgedragen worden. De kopers moeten

immers volgens een provinciale beoordelingscommissie een voldoende band met de gemeente

kunnen aantonen. Onnodig te benadrukken dat dit ook zijn weerslag heeft op de

vastgoedprijzen.

Ook het feit dat het vierde boek van het DGPB onder meer inlast dat bij elke verkaveling van

een bouwpromotor van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw of met een

grondoppervlakte groter dan een halve hectare, er 10 tot 20 procent bestemd moet worden

voor sociale woningbouw, laat zijn sporen na in de vastgoedsector. Deze sociale lasten,

waardoor er uiteraard wel meer sociale woningen op de markt komen, zullen de bouwheren

immers doorreken op de prijs van andere 'normale' loten.

Ook de stimulerende maatregelen van het decreet zullen ongetwijfeld een invloed hebben. Zo

zullen er in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid minder leegstaande en verkrotte

woningen het straatbeeld kleuren. Naast een subsidieverlening om vervallen buurten te

renoveren, is de kracht van financiële stimuli zoals de renovatielening, die een substantiële

belastingaftrek omvat voor al wie particulier kapitaal aan familie of vrienden verschaft om

een verwaarloosde woning te renoveren, niet te onderschatten. Evenals het renovatie-

49

abattement, dat een verlaging van de aanslagbasis voor registratierechten omvat voor de koper

van een verkrotte woning met het oog op renovatie en zo een fiscaal voordeel van algauw

enkele duizenden euro's voor de koper kan bedragen.

Aan andere kant is in de zakken van de burger graaien wanneer ze hun onbebouwde

bouwgrond niet ontwikkelen of hun panden laten verkommeren via respectievelijk de

activerings- en leegstandsheffing eveneens uiterst doeltreffend om mensen uit hun luie zetel te

doen veren en woongelegenheden te laten creëren.

105. Ook voor de instrumenterende ambtenaar veranderen er wat zaken. Vooral de

maatregelen van boek vijf om het wonen in eigen streek betaalbaar te maken, hebben een

directe impact op de notariële praktijk.

Zo dient hij in alle akten betreffende overdrachten die onderworpen zijn aan de bijzondere

overdrachtsvoorwaarde inzake 'wonen in eigen streek' bijzondere clausules op te nemen. Zo

moet verwezen worden naar dit betreffende hoofdstuk uit het decreet (titel twee van boek

vijf), evenals naar het oordeel van de provinciale beoordelingscommissie. Evenzeer moet

vermeld worden dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarden tevens gelden voor verdere

overdrachten in de periode tot 20 jaar vanaf het ogenblik waarop de initiële overdracht vaste

datum heeft verkregen. Niet onbelangrijk is dat een inbreuk op deze informatieplicht

strafrechtelijke gesanctioneerd wordt.

Bovendien is het vaak de notaris die de taak op zich neemt om het verzoek tot beoordeling

van de voldoende band met de gemeente bij de provinciale beoordelingscommissie in te

dienen. Deze handeling zal zo deel uitmaken van de notariële werkzaamheden in het kader

van de voorbereiding van een compromis en een authentieke akte. Vooral in verband met de

bijzondere categorieën (de as Halle-Vilvoorde-Asse en de mogelijkheid van facultatieve

toepassing van gemeenten) is het aan te raden dat de notaris zich hiervoor bij de gemeente

goed informeert. Aanbevolen is dat hij dit zo snel mogelijk doet; indien de gemeente meldt

dat de bijzondere procedure van toepassing is, zal hij immers nog het oordeel van de

commissie moeten vragen. En daar deze over een beslissingstermijn van zestig dagen

beschikt, is aldus een tijdige neerlegging van het dossier aangeraden.

106. Maar ook ander delen van het decreet laten de notaris niet op zijn lauweren rusten.

Zo zal hij moeten nagaan of zijn cliënt niet van het fiscale voordeel van het nieuwe renovatie-

abattement kan genieten. Daar de toepasbaarheid van de verschillende fiscale

gunstmaatregelen in het registratierecht onderling verschillen zal de notaris hier extra

aandacht moeten zijn. Zo doet het er, in tegenstelling tot het gewone basisabattement en het

50

verhoogd abattement, bij deze vermindering van de heffingsgrondslag niet toe of men reeds

eigenaar is van een ander tot bewoning bestemd onroerend goed. Verder zal hij in de notariële

koopakte expliciet de toepassing van het renovatie-abattement dienen aan te vragen en

uitdrukkelijk moeten verklaren dat er is voldaan aan de door de wet gestelde vereisten van

opname van het goed in één van de registers en dat de verplichtingen in verband met de

renovatie en het vestigen van de hoofdverblijfplaats zullen worden nageleefd.

Ook de artikelen in verband met de leegstandsheffing bevatten plichten voor het notariaat. Zo

dient de notaris de verkrijger op de hoogte te brengen van de opname in het leegstandsregister

bij overdracht van het eigendomsrecht of de vestiging van een recht van opstal, erfpacht of

vruchtgebruik. Eveneens dient hij binnen de twee maanden na het verlijden van de

overdrachtsakte de gemeente in kennis te stellen van de overdracht, de datum en de

identiteitsgegevens van de nieuwe eigenaar.

107. Niet iedereen is echter even opgetogen met dit decreet. Naast de verschillende

vraagtekens die achter deze regelgeving geplaatst kunnen worden, krijgt het DGPB ook

bakken bijtende kritiek over zich heen. Hoewel sommige bezwaren begrijpbaar zijn, mag men

toch de achterliggende gedachte van dit decreet niet uit het oog verliezen. Men wil wonen in

Vlaanderen betaalbaar houden voor iedereen. A fortiori voor de minder bedeelden in onze

maatschappij. Dit poogt men te doen door het aanbod aan sociale woningen te vergroten, in

het bijzonder door tienduizenden betaalbare kavels en koopwoningen extra te voorzien.

Deze nobele gedachte moet men mijns inziens telkens in het achterhoofd houden wanneer

men zijn kritisch oordeel over een regelgeving van het decreet velt.

Zo lijkt het me in een periode van steeds stijgende gronden woningprijzen inderdaad

onaanvaardbaar dat panden blijven leegstaan en verkrotten. Uiteraard is de burger er niet mee

gediend dat men hem hierop financieel gaat belasten. Maar wanneer men dit afweegt tegen

het doel dat er tegenover staat, lijkt het door de beugel te kunnen.

Desondanks kan ik mij niet van de indruk ontdoen dat sommige bepalingen, hoewel in

intentie edelmoedig van gedachte, toch niet helemaal de weegschaal van rechtvaardigheid

feilloos naar haar kant doen overslaan.

Zo kan ik er gerust inkomen dat het een enorme zegen is voor jonge gezinnen om een

betrekkelijk goedkope woning te kunnen aanschaffen rond de kerktoren waar ze opgegroeid

zijn. Maar wanneer men dit afweegt tegen de nadelen die andere mensen hiervan

ondervinden, doet het me toch even de wenkbrauwen fronsen; a fortiori omdat dergelijk

principe toch wel wat balanceert op het randje van schending van bepaalde vrijheden. En ook

51

al is het idee van een gezondere ruimtelijke spreiding van het sociaal woonaanbod

lovenswaardig, toch doen dergelijke zware sociale lasten voor een private bouwontwikkelaar

me even nadenken.

108. Gezien er, tijdens het schrijven van deze masterproef, ondertussen reeds 3 arresten voor

het Grondwettelijk Hof hangende zijn, zal de toekomst moeten uitwijzen of het decreet in zijn

huidige vorm een duurzaam leven zal beschoren blijven.

- 1 -

Bibliografie

Wetgeving

Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, Pb.L. 9 mei 2008 (afgekort VwEU).

Beschikking Commissie 28 november 2005 betreffende de toekenning van artikel 86, lid 2 van

het EG-Verdrag op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst die aan

bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste

ondernemingen worden toegekend, Pb.EG 29 november 2005, L 312, 67.

Gecoördineerde Grondwet 17 februari 1994, BS 17 februari 1944.

Bijzondere wet 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, BS 15 augustus 1980

(afgekort Bijzondere Wet Hervorming Instellingen of BWHI).

Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27

maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010.

Decr.Vl. 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010, BS

30 december 2009.

Decr.Vl. 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 15 mei 2009.

Decr.Vl. 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-,

vergunningen- en handhavingsbeleid, BS 15 mei 2009.

Decr.Vl 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van

provincie- en gemeentebelastingen, BS 4 juli 2008.

Decr.Vl. 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, BS

30 december 1995.

Decr.Vl. 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en

verwaarlozing van bedrijfsruimte, BS 13 september 1995.

Decr.Vl.25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, BS

11 juli 1992.

KB 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de

ontwerpgewestplannen en gewestplannen, BS 10 februari 1973.

B.Vl.Reg. 10 juli 2009 houdende nadere regelen betreffende het leegstandsregister en

houdende wijzigingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende

de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/ of woningen, BS 23

september 2009.

B.Vl.Reg. 19 juni 2009 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten in de zin van artikel

5.1.1, eerste lid, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid,

BS 22 september 2009.

B.Vl.Reg. 19 juni 2009 betreffende de belastingsvermindering voor renovatieovereenkomsten,

BS 31 augustus 2009.

Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden,

maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van

27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid.

Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1.

Advies Raad van State, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1.

Amendementen, Parl.St. Vl.Parl. 2008/09, nr.2012/2,11.

- 2 -

Rechtspraak

EHRM, Motais De Narbonne, 2 juli 2002, TROS 2003, afl. 30, 103.

EHRM, Zubani, 7 augustus 1996, Receuil/Reports 1996, §45.

EHRM, Pine Valley Developments, 29 november 1991, , Ltd e.a, Serie A, Vol.222.

EHRM, Gillow, 24 november 1986, NJB (Ned.) 1987, 57.

HvJ 24 juli 2003, C-280/00, Jur. 2003, I-7747.

GwH 6 april 2011, nr. 49/2011.

GwH 29 juli 2010, nr. 93/2010, A.GrwH 2010, afl.3, 1315.

GwH 20 januari 2010, nr. 2010/49, TFR 2010, afl. 385, 665.

GwH beroep 16/11/2009, RN 8404, BS 25 januari 2010.

GwH beroep 16/11/2009, RN 8405, BS 31 december 2009.

GwH beroep 13/11/2009, RN 4800, BS 31 december 2009.

RvS 9 augustus 2007, nr. 173.942, TROS 2009, afl. 53, 18.

RvS 9 november 1989, nr. 33.357.

Gent 24 maart 2009, nr. 2008/AR/1098, LRB 2009, afl.3, 200.

Gent 9 maart 2004, nr. 2004/79, TFR 2004, afl. 267, 828.

Brussel 19 maart 2008, TFR 2008, afl. 344, 671.

Rechtsleer

Boeken

VAN HOORICK, G., Handboek Ruimtelijke bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2011, 344 p.

VAN HOORICK, G., “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een

vergiftigd sociaal geschenk?” in DE MEYER, J., ENGELS, C., VAN HOORICK, G.en VENY, L.

(eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010, 109-142.

VENY, L., “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal

geschenk?” in DE MEYER, J., ENGELS, C., VAN HOORICK, G. en VENY, L. (eds.),

Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010, 57-108.

Tijdschriften

ASTAES, J., “Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen. Een overzicht”, AFT 2010, afl. 10,

3-45.

BASTENIE, M., “Gewestelijke leegstandsheffing verhuist naar gemeenten”, Vastgoed info

2009, afl. 21, 4.

BOUCKAERT, J. en GERNAEY, T., “Ruimtelijke ordening en sociale woningbouw” (noot onder

RvS 9 augustus 2007), TROS 2009, afl. 53, 24-33.

BUIJS, X., “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal

2009, afl. 4, 28-31.

- 3 -

BUIJS, X., “Herziening Decreet Grond- en Pandenbeleid: minder betutteling voor

gemeenten?”, Lokaal 2011, afl. 3, 39.

DE JONCKHEERE, M., “Gewestelijk ingrijpen in de lokale leegstandsbelasting: deel 1” (noot

onder GwH 20 januari 2010), TFR 2010, afl. 385, 669-672.

DE KEUSTER, D., “Hof van beroep neemt soepele houding aan voor het begrip woning in de

Vlaamse leegstandheffing”, TFR 2007, afl. 331, 1004-1006.

DE KEUSTER, D., “Nietigheid van het aanslagbiljet heeft terugbetaling van de belasting tot

gevolg in de Vlaamse leegstandsheffing” (noot onder Gent 9 maart 2004), TFR 2004, afl. 267,

832-836.

DE KEYSER, E., “Wonen in eigen streek. Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen”, Notarius

2010, afl.4, 26-28.

DEFOORT, P., “De doorwerking van het gronden pandendecreet in de ruimtelijke ordening:

het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en

kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, 213-247.

DEPRAETERE, M., “Wonen in eigen streek kan op wugs in 69 gemeenten”, Vastgoed Info

2009, afl. 16, 6-7.

DEPRAETERE, M., “Ruimtelijke ordening. Nieuw decreet versoepelt regime zonevreemdheid”,

Vastgoed Info 2009, afl. 8, 4-7.

DEVOS, D., en CALLEBAUT, P., “Actualia van de gewestbelastingen”, LRB 2010, afl. 2-3, 3-46.

GOETHALS, J., “Actualia inzake leegstandheffingen: het nieuwe gemeentelijk leegstandregister

gekaderd”, NNK 2010, afl. 4, 39-43.

MASSCHELEIN, M., “Het renovatie-abattement in het Vlaams Gewest”, NNK 2010, afl.2, 26-

27.

MICHIELS, M., “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek‟”, Notariaat

2010, afl. 2, 1-6.

MUYLLE, M. en WILLEMS, E., “De bouwovertreding en de overdracht van onroerend goed op

de vooravond van het wijzigingsdecreet ruimtelijke ordening. Actuele en toekomstige

aandachtspunten voor het notariaat”, Not.Fisc.M. 2009, afl. 1-2, 3-33.

NULENS, T., “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene

introductie”, TBO 2009, afl.3, 112-131.

ROSELETH, J., CLAES, A. en VANDEN BROECK, S., “De principiële belastingsautonomie van de

gemeenten aan banden gelegd door het Vlaamse Gewest”(noot onder Gent 24 maart 2009),

LRB 2009, afl.3, 204-213.

THOMAES, P., “Nieuwe of gewijzigde verplichtingen van de notaris in de Codex Ruimtelijke

Ordening, Notariaat 2010, afl. 3, 1-7.

THOMAES, P., “Het decreet gronden pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 1-8.

- 4 -

VAN MELKEBEKE, P., “Het renovatie-abattement in het Vlaamse Gewest of de vermindering

van de heffingsgrondslag registratierechten ten behoeve van de activering van panden”,

Registratierechten 2009, afl.2, 1-8.

VANDROMME, T., “De invloed van een huurcontract en mogelijke huurdersproblemen op de

heffing op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten, Huur 2009, afl. 4, 171-179.

VANDROMME, T., “Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-

10, afl. 12, 474-486.

VANDROMME, T., “Het nieuwe gronden pandenbeleid is gearriveerd!(2), Juristenkrant 2009,

afl. 192, 4-5.

VANDROMME, T., “Het nieuwe gronden pandenbeleid is gearriveerd, Juristenkrant 2009,

afl.191, 4-5.

VANSTEENE, J., “Wonen in eigen streek in 69 gemeenten in Vlaanderen, Vastgoed Info 2010,

afl. 3, 2-4.

VERBIST, S., en VAN AKEN, I., “Over de sociale lasten bij de verkaveling van een

woonuitbreidingsgebied”, NNK 2009, afl. 3, 118-121.

VOGELAERE, I., “Vlaanderen schaaft aan gronden pandenbeleid”, Jura nieuwsarchief, 19 juli

2010, http://www.jura.be/.

VOGELAERE, I., “Grond- en pandenbeleidsplanning zowel op gewestelijk als lokaal vlak”,

Jura nieuwsarchief, 18 mei 2009, http://www.jura.be/.

WITTENS, A., “Nieuw Vlaams abattement moet woningmarkt stimuleren”, Vastgoed info

2009, afl. 11, 5-7.

X., “Grond- en pandendecreet”, Juristenkrant 2010, afl. 213, 2.

X., “Inoccupation de bâtiments et d‟habitations en Région flamande”, Immoblier 2009, afl. 15,

5.

http://www.jura.be/

http://www.jura.be/