Welkom!Barometer Maatschappelijk Vastgoed 5 oktober 2017
Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
#Baro2017
Programma13.00 Welkom
Wouter Neerings en Jan Veuger, dagvoorzitter en lector (Maatschappelijk) Vastgoed
13.05 Een toekomst voor maatschappelijk vastgoed en PPSBert Melles, kennispartner lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
13.25 Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2017Annette van den Beemt - Tjeerdsma, promovendus lectoraat Maatschappelijk Vastgoed
13.45 De invloed van Maatschappelijk Vastgoed op gebiedsontwikkelingErwin van der Krabben, hoogleraar Gebiedsontwikkeling Radboud Universiteit Nijmegen
14.15 Pauze
14.45 Slim en vernieuwend bouwenMassi Mohammadi, hoogleraar Architecture in Health & Smart Architectural Technologies TU/e
15.15 Who cares?Floris van Alkemade, Rijksbouwmeester Rijksvastgoedbedrijf
15.45 In debat: hoe ziet de toekomst van Maatschappelijk Vastgoed eruit?
16.10 Aanbieding eerste exemplaar Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2017Erik Jan van Kempen, plaatsvervangend directeur generaal Bestuur & Wonen, directeur Woningmarkt.
25okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed
35okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 3
45okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 4
Veuger, J. (2017), Material Immaterial: social housing in the Netherlands. International Journal of Engineering and Sciences (IJES).
Veuger, J. (2017), The architecture of value thinking & pneuma in housing associations. Journal of Civil Engineering and Architecture.
Veuger, J. (2017), Excellence board of public housing in the Netherlands through on a coherent set of values. International Journal of Sustainable Real Estate and Construction Economics.
Veuger, J. (2017), Control of housing associations in conjunction with social values. World of Real Estate Journal.
van den Beemt-Tjeerdsma, A. & Veuger, J. (2017). Dutch community real estate transactions: market value exceeds assessment act value. Journal Real Estate Finance.
Veuger. J., M. van Elp and P. Konings (2017), Investing in healthcare property in Netherlands. Journal Real Estate Finance.
Scholte Lubberink, A.B.M., W.J. van der Post and J. Veuger (2017), Valuation real estate market values as indicator. Journal Real Estate Finance.
55okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 5
65okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed 6
► start RICS Vakgroep Maatschappelijk Vastgoed met agenda
► RICS Accreditatie opleiding V&M 2017-2018
► start opleiding Vastgoed 2017-2018: 225 nieuwe studenten
Bert Melles
Kennispartner
lectoraat
Maatschappelijk
Vastgoed
Een toekomst voor
maatschappelijk vastgoed en
PPS
DR. IR. BERT MELLES
EEN TOEKOMST VOOR
MAATSCHAPPELIJ K
VASTGOED & PPS
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
ACHTERGROND
•
•
•
•
•
PUBLIEK PRIVATE SAMENWERKING
ALGEMENE ERVARINGEN MET PPS
•
•
•
•
•
•
•
DE AUTO-INDUSTRIE
•
•
WAT KUNNEN WE HIERVAN LEREN?
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
CASUS ZWEMBAD BERGH
•
•
•
•
•
•
HOE HET NOG EFFECTIEVER KAN
DUS VAN ZO…
NAAR ZO…
Annette van den
Beemt – Tjeerdsma
Promovendus
lectoraat
Maatschappelijk
Vastgoed
Barometer Gemeentelijk
Maatschappelijk Vastgoed
2017
Annette van den Beemt - TjeerdsmaVertelt u meer over…
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2017Over gemeentelijk vastgoed
Positionering Vastgoedmanagement GemeentenOver management & organisatie
10 jaar Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Barometer Maatschappelijk VastgoedOver gemeentelijk vastgoed
dr. ing. Jan Veuger MRE FRICSAnnette van den Beemt – Tjeerdsma MSc
115 gemeenten hebben de vragenlijst ingevuld
Respons NL
Klein (0-19.999 inwoners) 27 (26%) 122 (31%)
Middelgroot (20.000-49.999 inwoners) 36 (35%) 191 (49%)
Groot (50.000 of meer inwoners) 41 (39%) 77 (20%)
ResponsEn representativiteit
Meer dan de helft heeft visie en/of kadernotaAndere beleidsstukken minder aanwezig
81%
58%
37%47%
58% 55%
38%
17%
54%62%
8%
14%
36%27%
25%23%
39%
54%
31%
30%
11%
28% 27% 26%18% 22% 23%
30%
15%8%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Ja Nee Zijn we op dit moment aan het opstellen 2016
+2%-21%
+2%
11%
28%
28%
25%
35%
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Andere maatregelen getroffen
Op dit moment aan het opstellen
(nog) geen maatregelen genomen
Risicoparagraaf in vastgoedbeleid
Financiële monitoring
2015 2016 2017
Werken aan beheersen financiële risico’sMinder gemeenten nemen risicoparagraaf op in vastgoedbeleid
-8%
+10%
+5%
-8%
Gemeenten initiëren meer projectenBeheer en exploitatie wederom meest vaak genoemd als kerntaak
17%
28%
34%
42%
49%
49%
51%
55%
58%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Anders
Project- en procesmanagement
Kwaliteitsmeting en handhaving
Planontwikkeling
Eigendom
Financiering
Locatie toewijzen
Initiëren van projecten
Beheer en exploitatie
+14%
-8%
Trend vlakt uit sinds 2016Aantal taken worden weer vaker beschouwd als kerntaak
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2014 2015 2016 2017
Minder ervaren knelpuntenVoor het derde jaar kostprijsdekkende huur meest vaak genoemd
12%
22%
29%
45%
49%
49%
53%
65%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Ander knelpunt
Gebrek aan deskundigheid
Gebrek aan regionale afstemming
Weinig multifunctioneel gebruik
Versnippering van taken
Hoge kosten voor onderhoud en exploitatie
Te lage bezettingsgraden
Geen kostprijsdekkende huur
2014 2015 2016 2017
-19%
+3%
-14%
-11%
+4%
Een derde aangeboden objecten verkochtGemiddeld aantal verkochte objecten afgenomen
2013 2014 2015 2017
Te koop 2,7 7,2 9,4 7,1
Verkocht 1,2 1,5 3,0 2,3
Aantal fte’s vastgoedmanagement verandertDoor andere wijze van intern organiseren
4%
7%
15%
22%
24%
28%
0% 10% 20% 30% 40%
Ja, toename, maar er gaat niets veranderen
Ja, afname, maar er gaat niets veranderen
Ja, afname door andere interne organisatie
Nee, er gaat niets veranderen dus er verandert ook niets aan het aantal fte’s
Nee, andere interne organisatie heeft geenconsequenties
Ja, toename door andere interne organisatie
2015 2016 2017
-13%
+14%
-11%
Kwaliteitsmetingen
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2014 2015 2016 2017
Technische kwaliteit Tevredenheid gebruikers
Bijdrage aan beleidsdoelstellingen Maatschappelijk rendement
Alleen tevredenheid van gebruikers vaker gemeten
+6%
2012: Enschede, Rotterdam, Amstelveen
2014: Enschede, Utrecht
2015: Enschede, Almere, Utrecht
2016: Enschede, Almere, Tilburg
2017:
Koploper2012 – 2016: Enschede
2017: nieuwe koploperAlmere, gevolgd door Enschede en Breda
Conclusies
Helft gemeenten heeft een vastgoedvisie en/of kadernota
Risicomanagement blijft een probleem waar aan wordt gewerkt
Gemeenten weer meer bezig met initiëren van projecten
Uitvlakkende trend gemeentelijke kerntaken
Minder intenties tot uitbesteden
Meer regionale afstemming, meer grip op kosten en meer functioneel gebruik
Kostenreductie, verbetering kwaliteit van beheer en samenwerking minder actueel
Ook dit jaar werd een derde van aangeboden objecten verkocht
Aantal fte’s vastgoedmanagement verandert
Nieuwe koploper
Barometer gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2016
Positionering Vastgoedmanagement GemeentenOver management en organisatie
Leo LooisePeter Broer
Jan VeugerAnnette van den Beemt
- Voorjaar 2016: eerste korte vragenlijst
- November 2016: eerste kennissessie (kerngroep)
- Februari 2017: tweede kennissessie (algemeen)
- Juli 2017: kennissessie gemeente Delft
Ondertussen…Een jaar later
Gemeente DelftIndividuele PVG-analyse - vastgoedmanagement
0%
20%
40%
60%
80%
100%
operationeel gericht
technisch van aard
financieel van aard
adviserendleidend richting
beleidseenheden
draagt bij aan een doelmatigeen doeltreffende portefeuille
draagt bij aan strategievorming
Medewerker
Management
Directie
Bestuurder
- Q4-2017: tweede vragenlijst
- Algemene kennissessie
- Kennissessie kerngroep
- Kennissessie bij uw gemeente?
Vervolg…PVG-analyse
10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt
10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt
“In 2008 is het Platform Maatschappelijk Vastgoed opgericht. Deelnemers zijn: AM Wonen, draaijer+partners, Fortis Vastgoed, Hanzehogeschool Groningen, Matrix bouw en ontwikkeling, Timpaan en Van Boom & Slettenhaar Vastgoedfondsen” [18 pagina’s]
“Om gemeenten beter bewust te maken van de mogelijkheid om vastgoedbeheer uit te besteden, hebben de Hanzehogeschool Groningen, CORPORATE Real EstateManagement, draaijer+partners, gemeente Assen en NeVaP (Nederlands Vastgoedmanagement Platform) zich per 1 september 2009 verenigd in het Consortium Maatschappelijk Vastgoed. De onderzoekslijn van het Consortium is een onderdeel van het lectoraat Vastgoed” [54 pagina’s]
10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt
“De aandacht voor maatschappelijk vastgoed en in het bijzonder voor het gemeentelijk vastgoed is de afgelopen jaren duidelijk toegenomen. Meer eigenaars van maatschappelijk vastgoed worden zich bewust van de complexiteit van het managen van vastgoed en om op een verantwoorde wijze, adequaat en doelmatig allerlei maatschappelijk organisaties te voorzien in haar huisvesting” [2010; 16 pagina’s]
In 2011 werden er meer artikelen toegevoegd aan het onderzoeksrapport en verscheen er een eerste versie dat leek op een boek. De scope van onderzoek(en) verbreedde [77 pagina’s]
10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt
“Gezien de resultaten, het opgebouwde netwerk en vooral de vele vragen die nog niet zijn beantwoord, heeft de stuurgroep van het Kenniscentrum NoorderRuimte in december 2010 besloten de mogelijkheden voor het oprichten van een lectoraat Maatschappelijk Vastgoed te verkennen”
“Specifiek voor dit lectoraat gaat het dan om het beschikbaar maken van ontwikkelde kennis op het terrein van maatschappelijk vastgoed in de context van de maatschappelijk opgave ten behoeve van het onderwijs en de ondersteuning van zich sterk ontwikkelende zorg, onderwijs, overheid en corporatie vastgoed” [2012; 161 pagina’s]
10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt
“…met vier onderzoekslijnen: (1) Innovatie met maatschappelijk vastgoed, (2) maatschappelijke opgave en de inzet van maatschappelijk vastgoed, (3) (sociale)opgave inzichtelijk met passend vastgoed en (4) mogelijkheden voor (regionale) samenwerking” [2013, 358 pagina’s]
“De bijdragen variëren van onderzoek conclusies en agenda’s tot artikelen op gebaseerd op praktijkexpertise. Ze beslaan het spectrum van maatschappelijk vastgoed in de vier belangrijkste sectoren (gemeenten, zorg, onderwijs en woningcorporaties) en een viertal actuele thema’s (maatschappelijk verantwoord ondernemen, ruimte & samenleving, financieel en duurzaamheid & energie)” [2014, 591 pagina’s]
10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt
“Na de diverse thematieken van de afgelopen jaren kunnen we de scope van de 8e Barometer Maatschappelijk vastgoed verbreden. Dit hebben we gedaan door (inter)nationaal te kijken naar onderzoek over en ontwikkelingen van maatschappelijk vastgoed en in het bijzonder gemeentelijk vastgoed en zorgvastgoed” [2015, 471 pagina’s]
“Men lijkt zich nu pas te beseffen wat voor enorme omvang het Nederlandse maatschappelijk vastgoed heeft en de financiële belangen die er in de volle breedte spelen. … Het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed en het gerichte onderzoek dat vanuit dit lectoraat wordt uitgevoerd, is daarom van groot belang voor de Nederlandse samenleving” [prof. dr. T.M. Berkhout, 2016; 514 pagina's]
10 jaar Barometer Maatschappelijk VastgoedVan hoe het begon tot hoe het wordt
“Het boek is er gekomen omdat wij verdere professionalisering van maatschappelijk vastgoed
voorstaan en het tot inspiratie is voor anderen. Wij zijn er dan ook van overtuigd dat maatschappelijk vastgoed zich in de komende jaren sterk zal professionaliseren waarbij
onderzoek een belangrijke bijdrage kan leveren” [voorwoord 2012]
prof.dr. Erwin van
der Krabben
Hoogleraar
gebiedsontwikkeling
De invloed van
maatschappelijk vastgoed op
gebiedsontwikkeling
De rol van maatschappelijk vastgoed in
gebiedsontwikkeling
Prof. dr. Erwin van der Krabben
Radboud Universiteit
10e Congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed
5 oktober 2017
Inhoud
Twee onderzoeksvragen
• In welke mate kan ontwikkeling en/of transformatie van maatschappelijk vastgoed als
‘verdienmodel’ worden ingezet in stedelijke vernieuwing?
• Op welke manier kunnen eigenaren van maatschappelijk vastgoed een rol spelen in
governance van complexe stedelijke vernieuwing?
Drie met elkaar samenhangende vraagstukken
1. Stedelijke vernieuwing / transformatie: opgaven, feiten en oplossingsrichtingen
2. Maatschappelijk vastgoed: ontwikkelingen in markt, implicaties voor gebiedsontwikkeling
3. Woningbouwproductie, als verdienmodel voor stedelijke transformatie, inclusief
transformatie (leegstaand) maatschappelijk vastgoed
1. Stedelijke transformatie: opgaven, feiten, oplossingen
• Omvangrijke opgave
- Urgentie?
- Wie is probleemeigenaar?
• Knelpunten transformatieopgave
- Versnipperd eigendom
- Onrendabele top en
inbrengwaarden
• Instrumenten grondbeleid schieten
tekort (Rli, 2017)
Omvangrijke transformatieopgave
• Transformatieopgave doet zich
voor in vele gedaantes:- Bedrijventerrein, kernwinkelgebied,
buurtwinkelcentra, corporatiewijken,
kantorenlocaties, …
• Vele soorten van veroudering:- Functioneel, economisch, technisch,
maatschappelijk
• Groeisteden en –kernen jaren
zeventig / tachtig toekomstige
zorgenkindjes
• Onvoldoende inzicht in omvang
opgave
Transformatieopgave
• Makkelijke opgaves (locaties) zijn opgedroogd
….- Aantal uitleglocaties neemt sterk af
• Verwervingskosten beïnvloeden financiële
haalbaarheid- Inbrengwaarde niet marktconform
- Bereidheid om af te boeken ontbreekt
- En anders wel emotionele waarde vastgoed
Transformatieopgave: onrendabele top (1)
Transformatieopgave: onrendabele top (2)
Bron: Fakton, 2016
Oplossingen (1): onrendabele top wegwerken
Bron: Fakton, 2016
Oplossingen (2): sturing en financiën op orde
TU Delft (2017):
• Rijk moet verantwoordelijkheid nemen- ISV nieuwe stijl
• Koppel transformatieopgave aan duurzaamheid en energietransitie
• Transparantie over impact uitblijven transformatie:- Prijsstijgingen, maatschappelijke effecten
• Flexibiliteit in GREX- Parkeernormen
• (Juridische) druk op eigenaren- Leegstand en speculatie- Inbrengwaarden
Oplossingen (3): modernisering grondbeleid
RLI (2017) (selectie)
• Naast zelfrealisatierecht ook
zelfrealisatieplicht
• Private onteigening
• Verruim kostenverhaal- Forfataire bijdrage
- Baatbelasting
• Wettelijke regeling regionale
verevening
Oplossingen (4): Verbeter de business case
• Prijsontwikkeling woningmarkt heeft grote
invloed
• ‘Optimaliseer’ inrichting gebied- Hogere dichtheden
- Hoger segment woningmarkt
• Ontwikkel eigendoms-sensitief
• Zorg voor voldoende woningbouwprogramma- In sommige regio’s probleem; elders niet
• Zoek naar nieuwe ‘kostendragers’
2. Woningbouwproductie: ‘verdienmodel’ t.b.v. transformatie
• Woningbouw komende jaren
belangrijkste ‘verdienmodel’ voor
transformatieopgave
• Dat geldt ook voor transformatie
vrijkomend maatschappelijk
vastgoed!
• Voldoende ruimte voor
woningbouw in bestaand stedelijk
gebied of toch nieuwe uitleg?
Pbl (2017): ruimte voor woningbouw in transformatiegebieden
• In laag groeiscenario: grootste deel
woningbouwproductie in bestaande stad- Alleen in delen van Randstad en Gelderland nieuwe
uitleg noodzakelijk
• In hoog groeiscenario: bestaande stad biedt
slechts ruimte voor beperkt deel woningbouw- Nieuwe uitleglocaties noodzakelijk
Brink Groep (2017): reële transformatiepotentie
• Binnenstedelijk aanbod is er wel, maar
transformatiepotentie is beperkt- Er moet (teveel) geld bij
• Oproep voor snelle ontwikkeling nieuwe
uitleglocaties
Verschillen in denkkaders
Dilemma voor business case transformatieopgave
• Te snel ontwikkeling nieuwe uitleglocaties dood
in de pot voor transformatieopgave
• Te lang wachten met nieuwe uitleglocaties kan
leiden tot verdere prijsopdrijving woningmarkt- “Goed nieuws” voor transformatieopgave
- Maar brengt balans woningmarkt in gevaar
• Nota bene: grote regionale verschillen
3. Maatschappelijk vastgoed: transformatieopgave en
sturing
• Vrijkomend en leegstaand maatschappelijk
vastgoed steeds groter probleem in bestaande
stad- Kans op nieuwe gebruiker bestaande gebouwen klein
• Draagt bij aan problematiek
transformatieopgave
• Ombouwen tot appartementen lijkt ook hier
toverwoord, maar:- Onrendabele top
- In sommige steden ‘concurrentie’ van andere
transformatieprojecten
Maatschappelijk vastgoed: toekomstige transformatieopgave?
Nieuw maatschappelijk vastgoed biedt kansen, maar …
Pbl (2017) Maatschappelijk vastgoed in
verandering
• Verschuiving: van aanbodsturing naar
vraagsturing
• Stelselwijziging vraagvolgende bekostiging
• Vastgoedstrategie meer dan vroeger bepaald
door financiële en inhoudelijke overwegingen
• Ruimtelijke / planologische overwegingen
worden sluitstuk
4. Gebiedsontwikkeling en maatschappelijk vastgoed: match of mismatch?
Match
Niet te onderschatten: nieuw maatschappelijk
vastgoed als kostendrager
gebiedsontwikkeling
• Betrouwbare eigenaar- Lange huurcontracten
- Laag risico; redelijk rendement
• Grote volumes: tikt lekker aan
• Goede mix mogelijk met andere functies- Bijdrage aan leefbaarheid gebied
Gevaar van een mismatch
• Eigenaren / ontwikkelaars wedden allemaal op
hetzelfde paard
• Overheden en maatschappelijke organisaties
lopen elkaar voor de voeten
• Rijksvastgoedbedrijf wil regionale
portefeuillestrategie- Goed plan, maar is ie er al?
Mismatch
Kansen genoeg, maar ook veel gebouwen
zonder toekomst …
• Sloop is soms onvermijdelijk- Sloopkosten drukken op gebiedsexploitatie
• Geen toegevoegde waarde voor gebied
• Bereidheid bij eigenaren om verlies te nemen?- Onrealistische inbrengwaarden blokkeren transformatie
gebied
Tot slot: aan welke knoppen draaien voor betere match?
• Concentreer woningbouw in bestaand stedelijk gebied
• Leg woningbouwprogramma niet helemaal vast in plannen, maar reserveer ‘mandje’ om
transformatieprojecten ‘vlot te trekken’
• Nieuw maatschappelijk vastgoed moet echt in bestaand stedelijk gebied
• Regionale portefeuillestrategie voor transformatie vrijkomend maatschappelijk vastgoed- Inclusief realistische, marktconforme inbrengwaarden
• En tot slot: beetje meer sturing door Rijk zou wenselijk zijn
Pauze
prof.dr. Massi
Mohammadi
Hoogleraar
Architecture in Health
& Smart Architectural
Technologies
Slim en vernieuwend bouwen
Floris Alkemade,
Rijksbouwmeester
Rijksvastgoedbedrijf
Who Cares?
In debat
Wat kunnen we
van elkaar leren?
In debat: wat kunnen we van elkaar leren?
• Erwin van der KrabbenHoogleraar gebiedsontwikkeling
• Massi MohammadiHoogleraar Architecture in Health & Smart Architectural Technologies
• Floris van AlkemadeRijksbouwmeester Rijksvastgoedbedrijf
• Jan VeugerLector (Maatschappelijk) Vastgoed
Over onderzoeken, trends en ontwikkelingen in 10 jaar
815okt'17 Barometer Maatschappelijk Vastgoed
Eerste
exemplaar
Erik Jan van Kempen,
plaatsvervangend directeur
generaal Bestuur & Wonen,
directeur Woningmarkt
Top Related