44 | nr. 5 - 27 maart 2009 | propertynl magazine

In ’t kort• Taxaties belangrij-

ker, vaker taxeren

• Beleggers zouden

zelf kunnen taxeren

onder leiding

van taxateur

• Databank van

taxaties zou de

markt helpen

Als de belegger zelf gAAt wAArderen wIJzIgt de rol vAn de tAxAteur In dIe vAn controleur vAn het wAArderIngsproces door Paul Wessels

Zoektocht naar de onafhankelijke taxatie

HeT rondeTafelgesprek

De rol van de taxateur van vastgoed verandert in snel tempo. Grote Nederlandse vastgoedbeleg-gers willen meer grip op het taxatieproces en

stellen hogere eisen aan de externe taxateur. De rol van de taxateur wordt wat betreft de beleggers die van een onafhankelijke ‘assurance valuator’ die controleert of de belegger zijn taxatie op de juiste wijze heeft verricht. Dat blijkt uit een rondetafelgesprek tevens diner met grote beleggers en corporaties dat aanbieder van vast-goedinformatiesystemen Kadenza op woensdagavond 11 februari organiseerde. Onder leiding van John van Leeu-wen (oud-CFO Corio) discussieerden Ber Bosveld (lid raad van bestuur Ymere), Arnold Pureveen (financieel directeur de Alliantie), Cyril van den Hoogen (financieel directeur Altera Vastgoed), Tak Lam, (financieel direc-teur Amvest), Anka Reijnen (CFO Nieuwe Steen Invest-ments), Thijn Forrer, (asset manager ING Real Estate), Rob Vroom (financieel directeur BPF Bouwinvest) en Hans Grönloh, partner bij KPMG en voorzitter van de EPRA-commissie die de beursgenoteerde fondsen aan-bevelingen doet over taxaties. Het rondetafelgesprek vond plaats ter voorbereiding van een congres over taxa-ties dat Kadenza op 4 maart organiseert. De opkomst van zoveel grote fondsen en het niveau van de deelne-mers liet zien dat taxeren een heet onderwerp is.

BuiTenWerelDDe beleggers zijn het erover eens: zowel intern als extern worden de eisen die aan taxaties worden gesteld steeds hoger. Uitgangspunt van een goede taxatie is een zeer uitgebreide berekening van de waarde inclusief de on-derliggende uitgangspunten. En de trend is onmisken-baar dat er vaker per jaar getaxeerd moet worden: In-

zicht in het met de portefeuille gerealiseerde rendement wordt steeds belangrijker. Aandeelhouders willen weten hoe hun totale rendement (indirect en direct) zich ont-wikkelt en hoe grote schommelingen zijn te verklaren. Anka Reijnen van Nieuwe Steen vertelt hoe haar schoon-vader – en oprichter van Nieuwe Steen - Jo Zeeman vond dat taxatierapporten een beperkte waarde hadden omdat hij vooral keek naar de cashflow die zijn beleggingen op-leverden. ‘De taxatiewaardes waren voor ons altijd van ondergeschikt belang, maar dat veranderde in 2005 toen de nieuwe accountantsregels voor beursgenoteerde on-dernemingen werden ingevoerd.’IFRS (Internationale verslaggevingsregels, red.) schrijft voor dat als je de portefeuille op reële waarde waardeert, je op ieder rapportagemoment ook de reële waarde moet bepalen. Dit mag intern of extern. Voor de meeste beurs-genoteerde beleggers betekent dat dus vier keer per jaar de waarde bepalen.

BenchmarkingTaxaties zijn ook steeds belangrijk om het verloop van het rendement te vergelijken (benchmarken) met ande-ren in de markt, met name met de ROZ/IPD voor be-leggers in commercieel vastgoed en Aedex/IPD voor de woningcorporaties. Ook interne waarderingen worden belangrijker en vormen vaak de onderbouwing voor be-slissingen over een afzonderlijk object of samenstelling van de portefeuille. De meeste grote beleggers laten mi-nimaal één keer per jaar hun gehele portefeuille taxeren door een externe taxateur. Daarbij worden vaak roule-rend meerdere taxateurs ingeschakeld, met de gedachte dat je hierdoor een meer marktconforme schatting krijgt van de waarde van het vastgoed. Externe taxateurs liggen

Thema TaxaTies

propertynl magazine | nr. 5 - 27 maart 2009 | 45

immers regelmatig nogal uit elkaar qua waardebepaling. Arnold Pureveen, Alliantie: ‘Het huidige externe taxatie-proces is het beste te vergelijken met hoe een accountant vroeger te werk ging. Bedrijven boden hun schoenen-doos met bonnetjes aan bij de accountant, die aan het rekenen ging en de jaarrekening opstelde. Nu oefent de accountant alleen nog een controle uit op de processen die bedrijven hanteren om een jaarrekening op te stellen en het financieel resultaat te bepalen. De huidige manier van taxeren vertoont veel gelijkenis met dit proces en is achterhaald en ondoorzichtig.’

Vaker TaxerenSteeds vaker vragen beleggers externe taxateurs om re-gelmatig de gehele portefeuille te waarderen om een zo actueel mogelijk beeld te hebben van de marktwaarde van de gehele portefeuille. Thijn Forrer, ING: ‘Per kwar-taal komt nog weinig voor, wij zijn een van de weinigen die vier keer per jaar extern laten taxeren.’Uit kostenoverwegingen wordt hierbij onderscheid ge-maakt tussen zogenaamde hertaxaties voor een kwart van de portefeuille en ‘updates’ voor de overige driekwart van de portefeuille. Door het verhogen van de taxatiefre-quentie kan een belegger een betere voorspelling geven van het indirecte resultaat. Bijvoorbeeld ten behoeve van aandeelhouders of om beter in te kunnen spelen op marktontwikkelingen.Voor corporaties ligt dit momenteel nog anders zegt Ber Bosveld,Ymere. Ten behoeve van de Aedex/IPD benchmark wordt jaarlijks eenderde van de portefeuille getaxeerd en worden de overige objecten geïndexeerd. Omdat de portefeuille veel homogener is, grotendeels woningen in een bepaald gebied, is modelmatig taxeren een oplossing. ‘Voor onze portefeuille van 83.000 ver-huureenheden kunnen we de kwaliteit van de taxaties verbeteren en de kosten besparen door de veranderde rol van de taxateur.’Een veelgehoorde observatie aan tafel is: er zijn te veel va-rianten op de bekende waarderingsmethodieken (DCF,

BAR en NAR) in omloop. In theorie lijkt het taxatieproces vrij eenvoudig. Zo lang de taxateur maar dicht genoeg op de markt zit en een bewezen model hanteert kan er wei-nig mis gaan. Maar dat is niet de praktijk. Beleggers, ook de grotere institutionele partijen verenigd in de IVBN, gebruiken verschillende methoden om de objecten in hun portefeuille te taxeren. Hun externe taxateurs bie-den weinig inzicht in het taxatiemodel dat zij gebruiken om vastgoed te waarderen en hanteren ook weer allemaal hun eigen model. Dit maakt externe waarderingen voor een belegger ondoorzichtig en lastig te vergelijken. Cyril van den Hoogen, Altera: ‘Wij hebben 24 pensioenfond-sen als aandeelhouders die kunnen in- en uitstappen te-gen Net Asset Value (NAV). Het valt mij op dat de grote taxateurs allemaal verschillende definities hanteren. Met vijf verschillende manieren van aanpak heb je een grote vertaalslag nodig om de taxaties te kunnen vergelijken.’

Om tot een goede taxatie te komen hebben eigenaar en zijn taxateur allerlei gegevens nodig: enerzijds zijn dit kenmerken van een object zoals oppervlakte, bouwjaar, ligging, aantal parkeerplaatsen en aantal huureenheden. Daarnaast zijn de verwachte huurinkomsten van be-lang. De taxateur zal deze gegevens veelal controleren en aanvullen met zijn inschatting van de markt, zoals bijvoorbeeld NAR of disconteringsvoet en eindewaarde, mutatiegraden, markthuren, de kans op opzegging, we-derverhuurtijd en incentives, en kosteninschattingen. Hierbij kunnen er grote verschillen ontstaan tussen de waardebepaling van de eigenaar en die van de externe

‘er is dus zeker een belangrijke

rol voor de taxateur weggelegd: de

slager gaat niet zijn eigen vlees keuren’

Van links naar rechTs:

John Van leeuWen, Ber

BosVelD, roB Vroom,

arnolD PureVeen, hans

grönloh, PeTer Van

gool, cyril Van Den

hoogen en mieke

Van Den Berg

46 | nr. 5 - 27 maart 2009 | propertynl magazine

taxateur. De kredietcrisis en de het ineenzakken van de ‘wall of money’ die de afgelopen jaren de vastgoedmarkt overspoelde versterken deze verschillen tussen waarde-bepaling van de belegger en de externe taxateur. Rob Vroom, BPF Bouwinvest: ‘In het verleden heb ik me enorm kunnen ergeren aan verschillen in taxatie-waarden. Die ontstonden dan als gevolg van het rou-leren van onze taxateurs. Dit kon om miljoenen gaan, niet uit te leggen aan aandeelhouders. Vanwege deze verschillen in taxatiewaarden en een toegenomen taxa-tiefrequentie heb ik in 2000 het roer omgegooid. Mijn insteek was: laat de taxateur taxeren conform het taxa-tiemodel van de belegger in plaats van hun eigen mo-del, en gebruikmaken van taxatieparameters die helder gedefinieerd zijn. Op deze wijze zouden taxateurs in het kader van taxatie-updates gemakkelijk kunnen vol-staan met het aanpassen van de meest relevante para-meters. Deze geheel nieuwe werkwijze stuitte destijds op veel weerstand bij de taxateurs die werk zagen ver-dwijnen - het woord ‘broodroof’ is daarbij verschillende keren gevallen.’

moDerne Belegger TaxeerT zélf Van oudsher zijn beleggers afhankelijk van de waarde-ringsmodellen van hun taxateurs. Maar dit verandert: de grote beleggers ontwikkelen hun eigen taxatiesys-temen, omdat ze af willen van de eigen waarderings-modellen van de externe taxateurs. Ze moeten wel: de toenemende frequentie van taxeren betekent dat de gegevensuitwisseling tussen belegger en taxateur sterk toeneemt. De taxateur wordt geconfronteerd met een veelheid van digitale en fysieke documenten; elke

eigenaar hanteert een eigen layout en definities. Het heen en weer sturen van digitale en fysieke documen-ten is arbeidsintensief, foutgevoelig en roept allerlei vragen op over veiligheid – de informatie wordt vaak via mail verzonden. Veel grote beleggers investeren daarom in software waarmee digitaal taxatiegegevens kunnen worden uitgewisseld met derden zoals taxateurs. De kern van dergelijke ICT-oplossingen is dat er één centraal taxa-tiemodel opgezet wordt, dat vervolgens door taxateurs gebruikt wordt voor de taxaties. Kort gezegd worden taxaties berekend door een reeks van gegevens door te rekenen in een taxatiemodel. Beleggers beschikken immers zelf over het grootste deel van de gegevens zo-als contracthuur gegevens en complexgegevens. Na-dat deze gegevens uitgewisseld zijn met de desbetref-fende taxateur worden marktgegevens toegevoegd en wordt de taxatie uitgevoerd. Thijn Forrer, ING: ‘ING heeft een eerste stap gezet om de gegevensuitwisse-ling met beheerders te standaardiseren met behulp van een zogenoemde OSCRE-standaard. Wellicht kan een dergelijke toepassing in de toekomst ook bij taxa-ties worden gebruikt.’ Nu de grote beleggers zélf investeren in vastgoedinfor-matiesystemen is de vraag welke rol er dan is weggelegd voor de taxateur. Rob Vroom van BPF Bouwinvest: ‘Bij BPF Bouwinvest werken we sinds 2006 met ons eigen taxatiemanagementsysteem dat geheel gestoeld is op deze visie. Nu kan je heel gericht in discussie gaan over mutaties van de taxatieparameters en verklaren waarom waardes veranderen. Naar onze aandeelhouders toe scheelt dat ook een hoop werk. Taxateurs maken wel-iswaar gebruik van ons taxatiesysteem maar ik hecht er wel aan dat de taxateurs zelf de parameters vaststellen, dus zonder dat wij een voorzet doen. Er is dus zeker een belangrijke rol voor de taxateur weggelegd: de slager gaat niet zijn eigen vlees keuren.’ Ook Tak Lam, financieel directeur Amvest, vindt een onafhankelijke waardebepaling ofwel Assurance Valu-ation, ‘heel belangrijk’. ‘Met behulp van softwaresyste-men kun je veel beter zélf vaststellen wat je portefeuille waard is. Dit is ook gebleken uit diverse transacties. Wij

hoofDPunTen• Buitenwereld stelt steeds hogere eisen aan taxaties vastgoed• Te veel waarderingsmodellen in omloop• kredietcrisis zorgt voor grote spanning interne en externe taxatie• Beleggers investeren in eigen taxatiemodellen• Taxateur in rol onafhankelijke ‘assurance Valuator’• Behoefte aan onafhankelijke database met referentietransacties

Ber BosVelD (l),

arnolD PureVeen (r)

Thema TaxaTies

propertynl magazine | nr. 5 - 27 maart 2009 | 47

zaten er met onze waarde dichterbij dan de taxateur. Dat komt ook omdat wij zelf ook over behoorlijk wat market evidence beschikken, informatie over transacties. Maar goed, een onafhankelijke derde, de taxateur, zou moe-ten vaststellen of dat op een goede manier door ons is gedaan.’ Arnold Pureveen van de Alliantie wil eveneens richting Assurance Valuation. ‘We willen af van een externe ‘taxateur’ die zegt: uw portefeuille is € 8 mrd waard, maar vervolgens onvoldoende duidelijk maakt hoe hij die waarde heeft berekend. De toekomst is genormeerd taxeren: een systeem dat interne taxatieprocessen ef-ficiënt ondersteunt. De accountant moet beoordelen of onze taxatiemanagementprocessen betrouwbaar zijn, de taxateur moet de input en de calculatie beoordelen en ge-richt aan de buitenwereld valuation assurance afgeven bij de modelmatig berekende taxatiewaarde. De komende twee tot drie jaar gaan we bij de Alliantie en ook Ymere die slag maken.’Anka Reijnen geeft aan dat zij in 2005 een ronde tafel heeft georganiseerd met de grote kantoren die taxaties ver-zorgen om een dergelijke rol van de taxateur te bespreken, een rol waarbij ze van waardebepaler de beoordelaar wor-den van de wijze waarop de waarde is bepaald. Op dat mo-ment werd die suggestie door de taxateurs volstrekt afge-wezen. De tijden lijken echter te veranderen, en meerdere partijen aan tafel zien in de toekomst de rol van de taxateur veranderen naar de ‘assurance valuator’ waarmee de taxa-teur een rol krijgt die vergelijkbaar is met de accountant die zijn handtekening zet onder de jaarrekening. De accountant zou wellicht zelfs de rol van de taxateur kunnen overnemen, maar Hans Grönloh van KPMG zit er niet op te wachten. De combinatie met kennis van de markt is essentieel voor de taxateur zo zegt hij. ‘Ik zit wél met de geloofwaardigheid. De taxateur moet onafhanke-lijk genoeg zijn om een handtekening te zetten. Voor de waarderingen voor de jaarrekening zou je wellicht een puur valuation-beroep moeten hebben.’ De opmars van de Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) onder taxateurs, met zijn normering voor onafhankelijkheid, be-oordelen de beleggers als positief. Maar er zou méér nodig moeten zijn om de onafhankelijkheid van de taxateur en

de toegang tot goede marktinformatie te waarborgen. Ook voor taxateurs binnen de makelaardij blijkt het soms niet eenvoudig om goede marktinformatie te krijgen van hun collega’s binnen de makelaardij. Markttransparantie en het doen van deals staan regelmatig op gespannen voet met elkaar.

referenTieTransacTies ziJn schaarsEen belangrijke voorwaarde voor een goede taxatie door een onafhankelijke taxateur is toegang tot betrouwbare referentietransacties, allereerst in de beleggingsmarkt. De beleggers concluderen dat die database in Neder-land nog niet voorhanden is. Er zijn verschillende ini-tiatieven om tot een dergelijke database te komen: zo

heeft ook de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) initiatieven in die richting genomen. Vooralsnog leiden die nog niet tot tastbare resultaten. Ze voldoen nog niet aan een belangrijke voorwaarde om écht van toegevoegde waarde te zijn voor de markt: onafhankelijkheid en draagvlak onder álle relevante partijen. Rob Vroom van BPF Bouwinvest, bestuurslid IVBN en voorzitter van de werkgroep Pro-fessionalisering binnen IVBN is ervan overtuigd dat een goede database alléén van de grond komt als beleggers en vastgoedadviseurs daarbij samenwerken. ‘De grote beleggers hebben zicht op een groot deel van de markt, maar we hebben de vastgoedadviseurs nodig om het ge-hele zicht te krijgen. We zetten pas écht een stap vooruit als de onafhankelijkheid van de database met referentie-transacties gewaarborgd is.’ En daarmee zou de markt dan tevens een belangrijke stap zetten in de zoektocht naar de onafhankelijke taxatie.

nu de grote beleggers zélf investeren in

vastgoedinformatiesystemen is de vraag

welke rol is weggelegd voor de taxateur

links: grönloh,

Van gool en

Van Den hoogen

rechTs: De zaal