Woonagenda2017 / 2018

121.5mm

InhoudsopgaveInhoudsopgave

1. Ambitie woonagenda 4

2. Terugblik 2016 6

3. Trends en ontwikkelingen 18

4. Woonagenda 2017/2018 28

Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en

slim programmeren van nieuwe woonmilieus 30

Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen:

balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad 36

Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen

en wijken vitaal houden 40

Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod

in een inclusieve samenleving 44

5. Bijlagen 48

Amazones,Prins Hendrikpark

Woonagenda 2017 / 2018 | 3Woonagenda 2017 / 2018 | 2

Woningcorporaties maken elk jaar afspraken met gemeenten

en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan

leveren. Dit is zo geregeld in de Woningwet. De woonvisie

die een gemeente opstelt is mede de basis voor deze

prestatieafspraken. De woonagenda is in dit geval mede de

basis voor het maken van nieuwe afspraken voor 2018.

In ’s-Hertogenbosch kozen we in 2017 voor het

opstellen van een gezamenlijke uitvoeringsagenda

(Prestatieafspraken Wonen 2017). De Nota Wonen 2012

en de meerjarenafspraken uit het Sociaal Woonakkoord

2016-2020 en het Woonlastenakkoord 2014-2018 vormen

hiervoor de basis. Ook gezamenlijke afspraken over de

woonruimteverdeling zijn hierbij betrokken. De afspraken

zijn gemaakt tussen de gemeente en woningcorporaties

Zayaz, BrabantWonen, Kleine Meierij, Mooiland, Woonzorg

en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP). Het actieprogramma

voor de woonagenda 2017/2018 verwijst soms naar deze

prestatieafspraken als het gaat om de inzet voor 2017 en 2018.

De Woonagenda 2017/2018 vormt mede de basis voor het

maken van nieuwe prestatieafspraken voor het jaar 2018.

Naast deze woonagenda werken de partijen met een stedelijke

monitor die de laatste ontwikkelingen en voortgang van

afspraken meet. Samen geven deze twee richting aan het

‘aanbod’ dat de woningcorporaties doen en welke prestaties

ze in 2018 gaan leveren. Een belangrijke voorwaarde is dat

woningcorporaties, SHP en gemeente werken op basis van

wederkerigheid. De gemeente en het SHP doen ook een

aanbod voor hun inzet in 2018.

“Met deze woonagenda geven we richting aan de woonopgaven in onzeprachtige gemeente.

We nodigen partijen binnenen buiten onze gemeente uit om samen die opgaven beette pakken.”

1. Ambitiewoonagenda De groei van de stad zorgt ook voor een blijvende druk op de

woningmarkt, zowel in de koop als huursector. De uitdaging

is om verschillende groepen voldoende kansen te bieden voor

een passende en betaalbare woning. Bijzondere aandacht gaat

daarbij uit naar de laagste en de (lage) middeninkomens.

De opgave is om een goede balans te vinden op de

woningmarkt in een ongedeelde stad.

De druk op de woningmarkt en een aantrekkende economie

vragen ook om een versnelling van de woningproductie.

Of het nu gaat om nieuwbouw of om het beter benutten

van de bestaande voorraad. Als het gaat om het creëren van

nieuwe woonconcepten of woonmilieus. Nadenken over welke

kwaliteit je toevoegt is essentieel. In de kern gaat het daarbij

om ‘wonen in nabijheid’. En op dat punt heeft de gemeente

’s-Hertogenbosch veel kwaliteit te bieden als middelgrote

stad. Denk aan de uitstekende ligging en bereikbaarheid

waardoor forensen snel van hun woning bij hun werk kunnen

zijn. Denk aan de nabijheid van prachtige cultuurhistorie

en groen zodat je inwoners snel vanuit hun woning in het

buitengebied of binnenstad zijn. Denk aan de nabijheid

van je eigen energievoorziening – met bijvoorbeeld zonne-

energie en energieneutrale woningen – waar we richting de

toekomst steeds meer op in zullen zetten. Denk aan kwetsbare

huishoudens die steeds vaker in onze nabijheid wonen in plaats

van weggesloten in instellingen en die hulp en begeleiding

nodig hebben in hun dagelijks leven. En denk aan het in

nabijheid organiseren van de zorg en voorzieningen om zo

ook op oudere leeftijd prettig thuis te wonen in leefbare en

vitale wijken.

Vier hoofdopgaven in de woonagenda

• Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en

slim programmeren van nieuwe woonmilieus

• Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen:

balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad

• Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen

en wijken vitaal houden

• Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod

in een inclusieve samenleving

Met deze woonagenda proberen we richting te geven aan

de woonopgaven in de stad. We kijken eerst terug naar de

behaalde resultaten in 2016. Vervolgens beschrijven we een

aantal trends en ontwikkelingen voor de komende jaren.

We geven daarbij onder andere inzicht in de lokale en

regionale woningmarkt en in de woonwensen van onze

inwoners. Daarna volgt de Woonagenda 2017/2018.

Daar komen de vier hoofdopgaven aan bod. Vervolgens gaan

we in op de deelopgaven en een bijbehorend actieprogramma.

Hiermee willen we uitnodigend zijn richting inwoners,

woningcorporaties, marktpartijen en maatschappelijke

organisaties. Om te investeren in de bestaande en nieuw te

ontwikkelen stad. Daarmee blijven we nu en in de toekomst

een aantrekkelijke stedelijke regio voor onze huidige en nieuwe

bewoners, voor bedrijven en voor bezoekers.

Waarom een woonagenda?

Voorwoord

Het huidige woonbeleid van de gemeente ’s-Hertogenbosch

staat in de Nota Wonen 2012. De speerpunten en

doelstellingen uit deze Nota Wonen zijn nog steeds van

toepassing. Wel zijn er nieuwe ontwikkelingen gaande waar

we op moeten inspelen. Deze woonagenda is dan ook een

actualisatie van het woonbeleid met nieuwe accenten.

Met de Woonagenda 2017/2018 benoemen we op basis van

een aantal nieuwe ontwikkelingen de ambitie en belangrijkste

woonopgaven. Het gaat over het wonen binnen de gemeente

over de volle breedte. Daarbij leggen we de relatie met

andere opgaven in de stad. Voor de jaren 2017/2018 is er

ook een actieprogramma. Hierbij is de link gelegd naar de

prestatieafspraken 2017 die in december 2016 zijn afgesloten

met de woningcorporaties en het huurdersplatform SHP.

De Woonagenda zien we als richtinggevend en uitnodigend:

Richtinggevend

• Omdat de woonopgaven verder kijken dan alleen een jaar

vooruit. De woonagenda is een visie waarin prioriteiten

zichtbaar worden en waaraan nieuwe initiatieven en

activiteiten worden getoetst;

• De woonagenda is richtinggevend voor het maken

van nieuwe jaarlijkse prestatieafspraken met de

woningcorporaties voor 2018 op basis van de Woningwet.

Daarbij gebruiken we ook de uitkomsten van de stedelijke

monitor voor die we met de woningcorporaties opstellen;

• De woonagenda levert een bijdrage om te komen tot een van

de bouwstenen van de Omgevingsvisie die de gemeente in de

nabije toekomst opstelt.

Uitnodigend

• Naar bewoners(organisaties), woningcorporaties,

regiogemeenten, marktpartijen en maatschappelijke

instellingen om samen de ambitie en opgaven om te zetten

Eric Logister Wethouder Wonen & Stedelijke transformatie

Relatie met prestatieafspraken woningcorporaties

’s-Hertogenbosch is een aantrekkelijke woonstad. Het is een

moderne en innovatieve gemeente in een prachtige historische

context en met een uitstekende ligging centraal in Nederland.

De stad groeit daardoor nog steeds en blijft dat de eerste

decennia ook doen. Tegelijk leven we in een tijd waarin

nieuwe (technologische) ontwikkelingen zich razendsnel

opvolgen. Hoe de samenleving er over tien jaar uit ziet is

lastig te voorspellen. Wat is het effect van technologie op de

bouw, op mobiliteit en op onze zorg? Welke impact hebben

klimaatveranderingen? En wat betekent dit voor het bouwen

en wonen in de stad en waar mensen in de toekomst

willen wonen?

in resultaten. Met de woonagenda willen we deze partijen

prikkelen en uitnodigen om zich voor de opgaven in de

bestaande stad en nieuw te ontwikkelen stad in te zetten.

We zijn faciliterend en geven ruimte aan nieuwe initiatieven

en experimenten.

Woonagenda 2017 / 2018 | 5Woonagenda 2017 / 2018 | 4

2016 was een jaar waarin de woningmarkt flink aantrok.

Er werden meer woningen verkocht tegen hogere prijzen.

De woningproductie was voor het eerst sinds jaren ook veel

hoger met ruim 850 opgeleverde woningen. De bouw van

Willemspoort, Paleiskwartier en de Groote Wielen is in volle

gang. Kantoortransformaties zijn gerealiseerd en de bouw

van CPO-projecten gestart.

Tegelijk bleef de spanning op de huurmarkt groot.

In ‘s-Hertogenbosch moet een regulier woningzoekende

nog altijd relatief lang wachten op een woning. Daar kwam

bij dat in 2016 een recordaantal vergunninghouders gehuisvest

moest worden. Met de woningcorporaties en SHP sloten we

in maart 2016 het sociaal woonakkoord. Eén van de eerste

resultaten van dit akkoord was de bouw van tijdelijke woningen

in Empel-Zuid voor spoed zoekers en vergunninghouders.

Verder maakten we afspraken over de samenwerking op

het gebied van wonen en zorg en het verduurzamen van

de woningvoorraad. Daarnaast gaat de wijkaanpak in de

aandachtsbuurten door. Zo is de sloop en nieuwbouw In

Orthen-Links in volle gang. Verder heeft een groot aantal

partijen ook dit jaar stevig ingezet op de woonlastenaanpak.

Hiertoe werd in het najaar een convenant vroegsignalering

ondertekend. Hieronder lichten we in vogelvlucht de resultaten

op een aantal thema’s toe.

2. Terugblik 2016

In maart 2016 is het Sociaal Woonakkoord met de

woningcorporaties en het SHP gesloten. Het doel is samen

te werken aan voldoende, betaalbare, passende, sociale

huurwoningen in vitale wijken.

Met het akkoord zetten we in op de volgende strategieën:

• Groei van het aantal sociale huurwoningen

• Differentiatie in prijsklassen in de opbouw van het sociale

huursegment;

• Verbeteren van de slaagkans voor spoedzoekers/ prioriteit

geven aan huisvesting voor vergunninghouders;

• Bijdrage aan de ontwikkeling van een inclusieve samenleving;

• Zorg voor vitale wijken;

• Inspanningen om woonoverlast tegen te gaan;

• Investeren in duurzaamheid (als onderdeel van de

woonlastenaanpak)

Bij het terugblikken op 2016 geven we bij de verschillende

onderdelen aan welke prestaties er zijn geleverd als het gaat

om de beoogde resultaten van het sociaal woonakkoord.

Ondertekening Sociaal Woonakkoord 2016-2020

Inleiding

OPGELEVERDE WONINGEN

2016

853

De woningbouwproductie was voor het eerst sinds jaren ook veel hoger met ruim 853 opgeleverde woningen.

Woonagenda 2017 / 2018 | 6

Orthen-Links

Kooikersweg, West

Graafsebaan, Rosmalen

Bestevaer, Meerendonk

Aquasingel, Groote Wielen

De Compagnie, Kruiskamp

Het aantal gerealiseerde nieuwe woningen komt

uit op 853. Kijkend naar afgelopen periode waarin

de woningproductie duidelijk lager was door de

economische crisis, dan is dit een goed resultaat.

Van de 85 woningen zijn 290 woningen (34%)

gerealiseerd door woningcorporaties. 92 woningen

(11%) in de goedkope huur door particuliere

ontwikkelaars. 229 woningen in de duurdere huur (27%).

32 woningen (4%) in de sociale koop. En 209 (24%) in de

(duurdere) koop.

Van deze 853 woningen, zijn 200 woningen gerealiseerd

door transformatie van leegstaande kantoorgebouwen.

Met kantoortansformaties worden meerdere opgaven in

de stad bediend. Het geeft (lang) leegstaande gebouwen

een nieuwe bestemming. De toevoeging van kleine

appartementen bedient de groeiende groep één- en

tweepersoonshuishoudens in de stad. Bovendien zorgt

een deel van het nieuwe aanbod ervoor dat de (lage)

middeninkomens die moeilijker aan een woning komen

in de stad, aan bod komen.

Een aantal van de projecten die in 2016 zijn opgeleverd

(zie foto’s):

• Graafsebaan, Rosmalen (herbestemming klooster,

56 dure huurappartementen woonzorg complex,

Compartijn)

• Kooikersweg, West (kantoortransformatie, 85

huurappartementen, Certitudo Capital)

• Orthen-Links (12 sociale huur eengezinswoningen,

BrabantWonen)

• Bestevaer, Meerendonk (36 levensloopbestendige

sociale huurappartementen (BrabantWonen)

• Aquasingel, Groote Wielen, Broekland (26 koop

eengezinswoningen, Hoedemakers)

• De Compagnie, Kruiskamp, Zeeheldenbuurt (90 sociale

huurappartementen, Zayaz)

Opgeleverdenieuwbouwprojecten enkantoortransformaties

Bouwen van tijdelijkewoningen

In 2016 bouwde woningcorporatie Zayaz 32 tijdelijke

woningen in Empel-Zuid. Het gaat om kleine woningen

(‘tiny houses’) die voor maximaal tien jaar blijven staan.

Ze zijn bedoeld voor één- en tweepersoonshuishoudens,

die met spoed een woning nodig hebben. Via de normale

weg komen zij hier niet voor in aanmerking

Denk hierbij aan starters, vergunninghouders en

mensen die woonruimte zoeken na een echtscheiding

of door werk.

De 32 geplaatste woningen in Empel-Zuid zijn de eerste

van zo’n 100 tijdelijke woningen die op braakliggende

grond komen. In 2016 zijn ook voorbereidingen getroffen

voor de nieuwbouw van 32 tijdelijke woningen op

De Groote Vliet (Rosmalen (Zayaz/Kleine Meierij).

En voor 36 woningen aan de Bruistensingel

(BrabantWonen). Deze worden in 2017 opgeleverd.

Deze in totaal 100 tijdelijke woningen zijn onderdeel

van de ambitie om in 2016/2017 230 tijdelijke woningen

te realiseren. Ook de inzet van 20 sloopwoningen

aan de Oeterselaan en 16 woningen aan de Parklaan

(Zustersflat) maken hier onderdeel van uit. In 2017

worden nog 57 woningen van Zayaz gerealiseerd met een

kantoortransformatie van het pand aan de Ketsheuvel.

Het pand aan de Aartshertogenlaan waar ook tijdelijke

woningen voorzien zijn, komt niet eerder vrij dan

begin 2018.

Tijdelijke woningen (Tiny Houses), Empel

Huisvesting vergunninghouders

Het huisvesten van vergunninghouders is meer dan alleen het

halen van een cijfermatige taakstelling. Het gaat om mensen.

Onze aanpak heeft als uitgangspunt ‘activering en participatie

vanaf dag 1’.

Van daaruit wordt gewerkt aan onderwijs, huisvesting,

kennismaking met de lokale samenleving, sociale participatie,

arbeidsintegratie en gezondheid voor alle vergunninghouders

in ‘s-Herogenbosch. Samen met de woningcorporaties,

Vluchtelingenwerk, andere instanties en de vergunninghouder

zelf werken we hieraan. Sinds 2013 is sprake van een verhoogde

taakstelling in het huisvesten van vergunninghouders,

met als hoogtepunt de taakstelling van 432 te huisvesten

vergunninghouders in 2016. De taakstelling is volledig

gehaald. Als gevolg van nareizende gezinsleden zijn zelfs

41 vergunninghouders meer gehuisvest. Dit positieve saldo

wordt verrekend met de taakstelling waardoor deze voor

de eerste helft van 2017 niet 115, maar 74 te huisvesten

vergunninghouders bedraagt. Vergunninghouders zijn een

kwetsbare groep die met een urgentie met voorrang een

woning toegewezen krijgen. Dit zorgde ervoor dat de druk

op de sociale woningmarkt in 2016 groot was en dat voor

mensen die geen urgentie hebben het moeilijker was om aan

een woning te komen. Om de druk op de woningmarkt te

verlichten, kozen we ervoor om extra tijdelijke woningen bij

te bouwen. Samen met een lagere taakstelling in 2017 en de

nareizigers die intrekken bij het eerder gehuisveste gezinslid,

is de verwachting dat de druk vanuit vergunninghouders op de

sociale huurwoningmarkt in 2017 beduidend lager zal zijn dan

in 2016.

0

200

400

600

800

1.000

2012 20162013 2014 2015

huur < € 711 huur overig koop < € 185.000 koop overig

NIEUWBOUW NAAR EIGENDOM

Nieuwbouw naar eigendom en prijs 2012 t/m 2016.

Woonagenda 2017 / 2018 | 9Woonagenda 2017 / 2018 | 8

Voortgang CPO-projecten Woonruimteverdeling

Verstrekken startersleningen

Er zijn negen CPO-projecten gerealiseerd, in aanbouw of in

de opstartfase. Het gaat in totaal om 135 woningen.

Hieronder lichten we een aantal initiatieven uit. In de tabel

sommen we de andere projecten op.

• De CPO groep School voor Gevorderden heeft, onder

begeleiding van CPO-adviseur Kilimanjaro, in 2014 de

prijsvraag voor het gemeentelijk monument Gelderse Dam

gewonnen. Het pand is verbouwd tot 10 appartementen met

een gemeenschappelijke ruimte. De bewoners wonen

er inmiddels.

• De CPO-groep Bewust Bouwen en Wonen in Boschveld

(BWBB) bestaat uit ruim 20 huishoudens die in Boschveld

een ecologisch woonproject willen realiseren. De groep

bestaat uit een mix van koppels, met en zonder kinderen en

alleenstaanden in verschillende leeftijden. Voor dit project

waren startersleningen gereserveerd, maar inmiddels heeft

geen van de huishoudens een starterslening nodig. De bouw

is inmiddels gestart.

• Een CPO groep uit Nuland is vanaf 2015 bezig met het

realiseren van hun eigen woningen in Pelgrimsche Hoeve

Nuland. Het project bestaat uit 13 woningen; één 2-onder-1-

kap, één 3-onder-1-kap en twee 4-onder-1-kap. De bouw is

inmiddels begonnen.

• Op de vrijkomende voetbalvelden van FC Den Bosch startte

in oktober 2014 het project Vrij Spel. Het gehele terrein is

verkaveld, ontsloten, ingericht en van spelregels voorzien

door de toekomstige bewoners. Het terrein is bouwrijp

gemaakt en de kavels zijn allemaal verkocht. De bouw start

in 2017.

De Woningwet verplicht corporaties sinds 1 januari 2016

te voldoen aan een nieuwe passendheidsnorm: 95% van

de toewijzingen aan woningzoekenden die recht hebben

op huurtoeslag (lees: de primaire doelgroep) moet komen

te wonen in een woning met een huurprijs onder de

aftoppingsgrenzen. De overheid wil hiermee onder andere

voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te

dure woningen terecht komen.

Direct gevolg is dat de keuzevrijheid voor deze doelgroep

kleiner wordt. De woningcorporaties monitorden in 2016

de passendheidspercentages en keken naar de effectien op

de slaagkansen van doelgroepen die extra aandacht nodig

hebben.

In 2016 is ook de urgentie(plus) regeling verruimd.

De urgentieregeling wordt hier toegelicht op Woonservice;

de uitvoeringsorganisatie van de woonruimteverdeling namens

de woningcorporaties. Er is meer ruimte om voor schrijnende

gevallen de urgentie ruimhartiger toe te passen via maatwerk

en de hardheidsclausule. Urgentie moet vooral terecht komen

bij mensen die tot de doelgroep van de woningcorporatie

behoren, meerdere problemen tegelijkertijd hebben en

waar het snel aanbieden van huisvesting de belangrijkste

oplossingsrichting biedt. Urgenties worden duidelijker via één

loket aangevraagd en beoordeeld volgens het reglement van

de toetsingscommissie.

De vernieuwde website van Woonservice zorgt voor zo volledig

mogelijke informatie, transparantie en verdergaande digitale

dienstverlening aan de klant. Er is aandacht voor kwetsbare

doelgroepen en de zogenaamde ‘internietters’, voor wie het

reageren op woningen via internet moeilijk is. In 2016 keken

het SHP en de woningcorporaties naar het voor deze groep

toegankelijk houden van het reageren op woningen. Dit deden

ze samen met de sociale wijkteams en de wijkpleinen. In 2017

wordt besloten welke aanvullende maatregelen er komen.

De verschillende signalen over de krappe woningmarkt zorgt

voor een gesprek wie nu de ‘echte’ woningzoekenden zijn.

Er is een grote wachtlijst met ingeschreven woningzoekenden.

Maar die wachtlijst is ook ‘vervuild’. Lang niet altijd iedereen

reageert namelijk actief. Er is onderscheid tussen twee

groepen. De ‘spoedzoekers’, die op korte termijn een

woning nodig hebben en bereid zijn om elke passende

aanbieding te accepteren. En ‘kwaliteitszoekers’. Zij willen

alleen verhuizen als zij een woning vinden die aan al hun

woonwensen voldoet. Daarnaast hebben de corporaties

en gemeenten te maken met verplichtingen binnen de

woonruimteverdeling om vergunninghouders en sociaal

en medisch urgenten met voorrang te huisvesten. Met de

gerealiseerde tijdelijke woningen krijgen spoedzoekers de

ruimte om met voorrang te reageren op een woning. Ze komen

niet in aanmerking voor urgentie of hebben niet voldoende

wachttijd, maar kunnen op deze manier toch nog aan een

woning komen. Met de prestatieafspraken voor 2017 maakten

gemeente, woningcorporaties en SHP werkafspraken om

opnieuw goed te kijken naar de slaagkansen en een eerlijke

Het verstrekken van startersleningen heeft tijdens de crisis

een duidelijk positief effect gehad op het aantal transacties in

de woningmarkt. Hieronder worden de effecten opgesomd.

Medio 2015 kwam de bodem van het budget in zicht.

Besloten werd het resterende gemeentelijk budget en de

inkomsten uit het revolverend fonds projectgewijs in te zetten.

Bijvoorbeeld ter ondersteuning van CPO-projecten. Zo is voor

het CPO project BWWB in Boschveld budget gereserveerd.

En in 2016 gaf de groep aan hier geen gebruik van te willen

maken. Daarnaast geven we starters wel nog de mogelijkheid

om te lenen via de SVN. De afspraak is dat de afkoopsom die

daarvoor betaald moet worden als gemeente door te belasten

aan de verkopende partij. In 2016 is daar met twee verstrekte

leningen maar zeer beperkt gebruik gemaakt. Een teken dat

de koopwoningmarkt weer aantrekt; er zijn blijkbaar

voldoende kopers.

woonruimteverdeling. Dit zorgt mogelijk tot aanpassingen in

de manier van woonruimte verdelen en een aanpassing van de

huisvestingsverordening.

Naam project Locatie Doelgroep/thema Startdatum Aantal Voortgang

School voor Gevorderden Muntel zorgen voor elkaar 2014 10 Opgeleverd 2016

Bewust Wonen en Bouwen in BoschveldPaardskerkhof/Edisonstraat

ecologisch en duurzaam 2012 23 Bouw is gestart

Samen Bouwen in NulandPelgrimsche Hoeve, Nuland

eigen droomwoning bouwen 2015 13 Bouw is gestart

CPO Bouw NulandPelgrimsche Hoeve, Nuland

jonge starters 2015 21 Koopovereenkomst grond

CPO Vinkelse Slagen Vinkelse Slagen starters 2016 12 Koopovereenkomst grond

Woongemeenschap Jan Sluyters Vrij Spel zorgen voor elkaar 2014 14 Grond gekocht en bouwrijp

Jan Sluyters Here we Come!Vrij Spel, Aawijk-Noord

energiezuinige woningen 2014 14 Grond gekocht en bouwrijp

CPO groep Samen Bouwen in Den BoschVrij Spel, Aawijk-Noord

jonge starters 2014 18 Grond gekocht en bouwrijp

CPO groep Senioren PelgrimshoevenPelgrimsche Hoeve, Nuland

senioren 2017 10-12 Reservering locatie

Er werden 155 starters-leningen verstrekt van gemiddeld €27.860

De gekochte woning kostte gemiddeld € 190.600

rij- ofhoekwoning

appartement

De gemiddelde leeftijd van de hoofdaanvrager was 29 jaar

44% van de aanvragers was alleenstaand, 28% was eentweepersoonshuishouden

€ 19

0.60

0

EFFECTEN BOSSCHE STARTERSLENING (SINDS 2012)

x155

29jaar 44% 28%

€

Er werden vooral woningen gekocht in de wijken West, Graafsepoort en Maaspoort

38%

52%

Woonagenda 2017 / 2018 | 11Woonagenda 2017 / 2018 | 10

In 2016 zijn een aantal mijlpalen behaald in de aanpak van de

woonlasten- en armoedeproblematiek. De basis voor deze

aanpak is het Woonlastenakkoord 2014-2018.

De samenwerking is intensiever opgezocht vanuit de

programma’s Woonlasten de Baas, het Netwerk tegen

Armoede en de gemeente (aanpak Den Bosch Schuldenvrij).

Een aantal behaalde resultaten:

• De Bossche corporaties hebben in 2016 de laagste

inkomensgroep ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging.

De gemeente heeft in 2016 haar gemeentelijke woonlasten

niet laten stijgen op een kleine inflatiecorrectie na.

• Er zijn in 2016 woonlastencoaches ingezet.

De woonlastencoach van de gemeente ‘s-Hertogenbosch

komt bij mensen thuis. Hij of zij bespreekt het totale

huishoudboekje, geeft tips en vraagt wat mensen zelf

denken nodig te hebben om de situatie weer onder controle

te krijgen. Dat kan gaan om schulden waar mensen maar

niet uitkomen, geen werk meer hebben of (te) hoge

energielasten.

• Er zijn op scholen door studenten van het Koning

Willem I College presentaties gegeven aan scholieren om hen

en hun ouders bewust te maken hoe om te gaan met geld.

Ook zijn er cursussen aan professionals gegeven om te leren

signalen van armoede onder kinderen te herkennen en om

te leren de problemen bespreekbaar te maken bij ouders en

ondersteuners.

• Verder zijn 80 professionals lid van het praktijknetwerk

Woonlasten de Baas. In 2016 vond een aantal bijeenkomsten

plaats waarbij ervaringen over de aanpak over-en-weer zijn

uitgewisseld. Ook is er samen invulling gegeven aan het

toepassen van maatwerk.

• De corporaties, gemeente, zorgverzekeraars, de

energiemaatschappijen en het waterbedrijf hebben ieder hun

eigen aanpak voor vroegsignalering. Ze willen voorkomen

dat mensen achterstand oplopen bij het betalen van hun

rekeningen en zo in de schulden dreigen te komen. Door de

signalen over betalingsachterstanden vroegtijdig bij elkaar te

brengen kan waar nodig sneller integraal worden gehandeld.

Deze aanpak is geconcretiseerd in het ondertekenen van een

convenant vroegsignalering en is in 2017 gestart.

• Dit convenant is ondertekend tijdens de conferentie

Den Bosch Schuldenvrij in november. Deze bijeenkomst is

georganiseerd door de partners uit Woonlasten de Baas,

het Netwerk tegen Armoede en de gemeente. Klik hier voor

een uitgebreide impressie van deze conferentie. Tijdens

de conferentie zijn successen, maar ook mislukkingen en

belemmeringen met elkaar gedeeld. Enkele lessen zijn

weergegeven in de animatie ‘Arm in Arm tegen Armoede’.

• Met de Bossche Bond leveren 14 partijen maatwerk in de

schuldenaanpak. Alle organisaties deden elk € 5.000,- in

een pot om daarmee bij een acute probleemsituatie van een

huishouden direct een doorbraak te realiseren. Door het

inzetten van dit (bureaucratievrije) geld kan er tijd worden

gekocht. Ook kunnen er onconventionele, ‘out of the box’

oplossingen mee worden betaald, die anders niet mogelijk

zouden zijn. Zo leren partners met elkaar de aanpak te

verbeteren.

• In 2016 vond een update plaats van het woonlastenonderzoek

op basis van gegevens van 2015. Belangrijkste conclusie in

Resultaten woonlastenaanpak

Verduurzaming van dewoningvoorraad

In 2016 is een aantal samenwerkings- en innovatietrajecten

opgestart. Denk daarbij aan de start van:

• Het programma Sneller en Beter naar Nul op de Meter waarin

zeventien partijen uit Zuid-Nederland deelnemen waaronder

de woningcorporaties Zayaz en BrabantWonen en de

gemeente ’s-Hertogenbosch. De eerste NOM renovaties zijn

gepland in 2017

• Het innovatieprogramma WoonConnect-SPARK waarin onder

meer de B5-gemeenten participeren;

• De start van een door de gemeente ’s-Hertogenbosch

opgestart Platform NOM nieuwbouw.

Verder opende Reimarkt een duurzame renovatiewinkel in de

wijk Kattenbosch in Rosmalen. In de winkel kun je als bewoner

een kant-en-klaar aanbod kopen om je huis mooier, groter

en/ of duurzamer te maken. Ook opende het regionaal loket

Brabant Woont Slim voor particuliere eigenaren.

Daarnaast voerden de woningcorporaties een aantal

renovatieprojecten uit waarbij er een flink aantal labelstappen

zijn gemaakt. Zo rondde Zayaz het project aan de Nassaulaan

(68 eengezinswoningen af waarbij een groot aantal woningen

van label F naar label A is gegaan (zie foto). Verder voerde

woningcorporatie Kleine Meierij een pilot uit om een NOM-

woning te realiseren. In samenwerking met het Balanshuis,

een consortium van verschillende disciplines in de bouwsector,

is een woning aan de Primulastraat in Rosmalen als NOM-

woning opgeleverd (zie foto).

Opening makerslab SPARK

Renovatie Nassaulaan Zayaz

Oplevering Nul-op-de-meter woning Kleine Meierij

Woonlastenquotes van de primaire en secundaire doelgroep naar type huishouden in de sociale huursector per maand (medianen), 2015.

Woonlasten van de primaire en secundaire doelgroep naar type huishouden in de sociale huursector per maand (medianen), 2015.

WOONLASTENQUOTE

WOONLASTEN

Woonquote voor pimaire en secundaire huishoudens.

WOONQUOTE

2013 2015

Huishouden Woonquote

1p < 65 41%

1p 65+ 38%

2p < 65 34%

2p 65+ 30%

Gezin 31%

Totaal 37%

Netto huur (incl. servicekosten)

€ 370,-

Gas en electriciteit

€ 90,-

Lokale belastingen en water

€ 45,-

Totale woonlasten

€ 515,-

Totaal inkomen € 1.415,-

Woonquote 36,4%

het onderzoek is dat de woonlasten in de sociale huursector,

zowel in euro’s als in procenten van het inkomen

(= woonquote), ongeveer gelijk zijn gebleven aan 2013.

De verwachte opwaartse trend is daarmee – volgens de ambitie

van de aanpak – afgevlakt. Bij een doorsnee huurder gaat een

derde van het inkomen op aan woonlasten.

Ondanks het feit dat de primaire doelgroep huurtoeslag

krijgt, heeft deze groep de hoogste woonquote (37%), op de

voet gevolgd door de secundaire doelgroep (36%). De hogere

inkomens hebben met 20% de laagste woonquote.

Belangrijk is verder dat de woonquotes ook sterk uiteenlopen

tussen de verschillende huishoudens.

Woonagenda 2017 / 2018 | 13Woonagenda 2017 / 2018 | 12

Afgelopen jaar is door vele bewoners en professionals hard

gewerkt aan de buurt- en wijkaanpak. We geven hier een korte

terugblik op een vijftal aandachtsbuurten. Zowel GSB-gelden

als aanverwante geldstromen zijn inmiddels opgedroogd.

Dat heeft een belangrijke consequentie voor de wijze

waarop de programma’s in de aandachtsbuurten worden

vormgegeven. Programma’s en uitvoering moeten nu binnen

bestaande financiële beleidskaders gerealiseerd worden.

In 2016 kwam een nieuwe wijk- en buurtmonitor uit.

De monitor bevestigt het beeld om de Gestelse buurt de

status van aandachtsbuurt te geven. Daarnaast geeft

de monitor aanleiding de huidige programma’s van de

aandachtsbuurten nog eens tegen het licht te houden. Met het

tweejaarlijkse monitoren kan een betere afweging gemaakt

worden waar de beschikbare capaciteit en middelen voor

wijkgericht werken selectief en effectief worden ingezet.

In 2017 maken we de afweging opnieuw.

In 2016 is er een nieuwe subsidieregeling met Het Wijk- en

Dorpsbudget. Het is een budget voor en door bewoners die in

hun wijk of dorp aan de slag willen. Bewoners zijn per slot van

rekening dé deskundigen in hun eigen straat of buurt.

Hieronder geven we enkele highlights weer van de resultaten

voor vijf buurten.

Resultaten wijkaanpakaandachtsbuurten

Gestelse Buurt

De Gestelse Buurt is aangewezen als aandachtsbuurt.

Het beeld uit de buurt- en wijkmonitor bevestigt het beeld dat

het wenselijk was om extra in deze wijk te investeren. In 2016 is

ook de nieuwbouwijk Meerendonk afgerond die direct aan de

Gestelse Buurt grenst. In 2016 zetten zich meer bewoners actief

in voor de buurt waarbij de Brede Bossche School (BBS) de ‘spil’

is in de wijk. Er zijn nu meer speelplekken voor kinderen (kleine

speelplekken en een wijkspeelplaats).

Ook is er ingezet op sportgedrag en sociale vaardigheden

met ‘Sportspot’. Dit is speciaal ontwikkeld voor de jeugd.

Verder is armoede bespreekbaar gemaakt in de BBS en

ouderkamer. Hieruit voortkomend zijn een aantal activiteiten

georganiseerd waaronder een maandelijks wijkdiner met

een goedkope maaltijd, een jaarlijks kerstdiner en er is een

speelgoeduitleen opgezet door bewoners. In 2016 besloot

BrabantWonen ook om zes flats te slopen en er nieuwe

appartementen voor terug te bouwen; Tot slot is er blijvend

door partijen ingezet om woonoverlast en criminaliteit tegen

te gaan.

Boschveld

Afgelopen jaar is op basis van een actieplan zowel fysiek als

sociaal veel aangepakt in de buurt. Er zijn afgelopen jaar

intensieve gesprekken gevoerd tussen corporaties en bewoners

over renovatie- en sloop/nieuwbouwplannen. BrabantWonen

nam een besluit om een aantal flats te slopen in deelgebied

21 (aan o.a. de Copernicuslaan en Voltastraat). Verder leverde

BrabantWonen na de sloop haar nieuwe woningen op in

deelgebied 18 (o.a. Kamerlingh Onnesstraat). Voor deelgebied

6 (Marconistraat) besloot de woningcorporatie samen met de

gemeente om één flat te slopen om betere stedenbouwkundige

verkaveling te krijgen in de herstructurering van het hart van

Boschveld. Verder is de bouw gestart van het CPO-project

Bewust Wonen Werken Boschveld (BWBB). Behalve fysieke

ingrepen is er ook geïnvesteerd in sociale programma’s. Er is

veel aandacht en betrokkenheid bij de plaatsing van kwetsbare

huishoudens en vergunninghouders in de buurt. Verder is sinds

de opening de coöperatie en wijkonderneming De Copernikkel

in 2016 vol in bedrijf.

Opening Copernikkel Boschveld Gestelse Buurt

Woonagenda 2017 / 2018 | 14 Woonagenda 2017 / 2018 | 15

Samen met zorginstellingen en woningcorporaties is

de gemeente bezig de gevolgen van de transities in de

zorg voor het zorgvastgoed in goede banen te leiden.

Zo zijn we als gemeente betrokken bij het

kantelingsproces bij de Hooghe Clock, Binckhorst,

Mariaoord en Antoniegaarde. En is de gemeente in

overleg met Reinier van Arkel, GGZ Oost-Brabant

en Cello over de toekomst van een aantal specifieke

locaties. Maar ook nieuwe ontwikkelingen op het

terrein van wonen en zorg volgen we. Ons uitgangspunt

is voldoende geschikt aanbod voor kwetsbare bewoners

en een passend voorzieningenaanbod. De afbouw van

intramurale plaatsen, het scheiden van wonen en zorg

en het langer thuis wonen, bieden ook kansen. Beter op

de doelgroep afgestemde woonzorgvoorzieningen en

een normaler leven voor zorgvragers.

Met de woningcorporaties, zorginstellingen en kleine

woonzorginitiatieven is het afgelopen jaar voor een

aantal locaties een match gemaakt om te kijken of

kleinschalige woonzorg-initiatieven nieuw gebouwd

kunnen worden. We onderzoeken de plannen nu op

haalbaarheid.

Ook zijn we in gesprek met omliggende gemeenten om

de opvang en doorstroom van kwetsbare mensen beter

te faciliteren. In 2016 is de Regiovisie Beschermd Wonen,

Maatschappelijke en Verslaafdenopvang vastgesteld.

Op basis daarvan is een aantal maatregelen op gebied

van wonen en zorg uitgevoerd of gestart:

• Het transparant en meer eenduidig beoordelen van wie

in aanmerking komt voor het beschermd wonen en de

opvangvoorziening. Dit doen we met het organiseren

van specialistische kennis in de wijk teams;

• De opzet en ontwikkeling van trainingsplekken en

trainingshuizen om zelfstandig te leren wonen;

• Het starten van een haalbaarheidsonderzoek voor een

voorziening langdurig verblijf;

• Het verbeteren van een urgentieplusregeling om de

doorstroom vanuit de maatschappelijke opvang te

versterken;

• Het opstellen van een regio-breed huisvestingsplan

voor beschermd wonen;

• Starten met het scheiden van wonen en zorg voor het

beschermd wonen in Schijndel en ’s-Hertogenbosch.Overleg bewoners Orthen-Links

Sloopwoningen Orthen-Links

Wonen, welzijn en zorg

Hambaken Gym

Hambaken

In Hambaken wordt gewerkt op basis van het wijkplan

2015-2918. In Hambaken zijn in 2016 veel bewonersinitiatieven

in de wijk ondersteund met leefbaarheidsgelden. Hambaken

Gym is verder uitgegroeid tot een begrip in Noord.

Probleemjongeren worden daar goed begeleid. Er zijn geen

criminele jeugdgroepen meer. De integrale wijkaanpak met

extra politie-inzet zorgt de laatste jaren voor een rustiger en

veiliger woonomgeving. De opzet van de ‘nieuwjaars’ aanpak

begint zijn vruchten af te werpen. Overtreders van voorgaande

jaren worden persoonlijk aangeschreven. Veel huurwoningen

zijn gerenoveerd en de openbare ruimte is opgeknapt.

Dat verhoogt het woongenot.

Barten-Zuid

In 2016 is een groot deel van de sociale huurwoningen

aangepakt met een renovatie en is zowel bovengronds

als ondergrond de infrastructuur van de openbare ruimte

aangepakt. BrabantWonen rondde de renovatie af van alle 324

woningen. Zayaz startte met de renovatie van 77 woningen en

rondt die in 2017 af. De communicatie rond al deze projecten is

kleinschalig ingezet en dat heeft gezorgd dat het vertrouwen

van de bewoners in dit vernieuwingsproces is gewonnen.

Op basis van de tussenevaluatie in 2015 van de sociale

buurtaanpak, is deze aanpak in 2016 gecontinueerd. Er wordt

gewerkt aan het leggen van verbindingen en vertrouwen

tussen de bewoners. En met vaste wijkwerkers vanuit het

wijkplein. Kwetsbare bewoners krijgen hup vanuit Platform

073 en jongeren krijgen ondersteuning bij de overstap naar het

voortgezet onderwijs.

Orthen-Links

De vernieuwing van de wijk is in volle gang. Een deel van de

woningen is gesloopt en de eerste nieuwbouw is opgeleverd.

Een nieuwbouw appartementencomplex is opgeleverd.

Dat geldt ook voor de eerste 12 eengezinswoningen door

Brabant Wonen. De sloop en nieuwbouw gebeurt in fases.

In het najaar is de sloop van de overige woningen gestart.

In het voorjaar wordt gestart met de nieuwbouw van

de volgende fase. De woonomgeving wordt tijdens de

bouw kritisch in de gaten gehouden. Er is een betrokken

buurtvereniging die samen optrekt met de gemeente en

BrabantWonen.

Woonagenda 2017 / 2018 | 17Woonagenda 2017 / 2018 | 16

3. Trends enontwikkelingen

Totale groep woning-

zoekenden 2015

Reageert 1 keer per jaar

Reageert 12 keer per jaar

Reageert 52 keer per jaar

Niet actief woningzoekend

In 2015 stonden er 43.910 woningzoekende ingeschreven bij Woonservice waarvan 22% actief was (minimaal 1 keer in eenjaar gereageerd).

35% van alle woningen wordt verhuurd door een corporatie.75% van de woningen van de corporaties vallen onder de betaalbare huur. Het gaat om huren onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag met een maximaal bedrag van €587 per maand (prijspeil 1-1-2016).Met de woningcorporaties is afgesporken in het sociaal woonakkoord dat dit tot en met 2021 minimaal 70% moet zijn.

20.000

15.000

10.000

5.000

0

3974

huur < € 410

huur € 410-587

14.226

huur € 587-711

4997

huur > € 711

710

huur onbekend

321

In dit deel komt een aantal trends en ontwikkelingen aan bod

die zijn geclusterd rond een aantal hoofdonderwerpen die

min of meer parallel lopen met de vier hoofdopgaven uit de

woonagenda. De trends en ontwikkelingen zijn onder andere

gebaseerd op scenario-onderzoek Sociaal Wonen 2030 en eigen

uitgevoerde onderzoeken naar woonwensen, woonlasten en

woningbehoefte.

Achtereenvolgens komen aan bod:

• Samenstelling van de woningvoorraad

• Woningbehoefte en woonwensen

• Betaalbaar, bereikbaar en passend wonen

• Kwaliteit van de woning, woonomgeving en wijken

• Wonen, welzijn en zorg

De manier waarop wij wonen wordt beïnvloed door tal

van lokale, nationale en wereldwijde ontwikkelingen.

Demografische, economische en technologische

ontwikkelingen zorgen voor veranderingen in onze

woonwensen en voor de mogelijkheden die de overheid,

markt en maatschappelijke organisaties hebben om in

die behoefte te voorzien. Om een goede woonagenda te

formuleren is het nodig zicht te hebben op de belangrijkste

ontwikkelingen. Bovendien willen we in beeld hebben hoe

de lokale en regionale woningmarkt functioneren.

Samenstelling van dewoningvoorraad

WONINGEN

CORPORATIES

WOONSERVICE

WOZ-WAARDE 2015

’s-Hertogenbosch heeft het hoogste percentage huurwoningen in de regio

% huurwoningen

41%16%

‘s-Hertogenbosch

IN DE REGIO

’s-Hertogenbosch telde in 2016 68.771 woningen.

63% 59% 45%

van de woningen is een eengezinswoning

‘s-Hertogenbosch Nederland

van de woningen is een koopwoning

van de woningen is een sociale huur woning

De onderverdeling naar bouwjaar ziet er als volgt uit:

Verhuurd door een corporatie

2016

68.771

€ 206.000€ 220.800

’s-Hertogenbosch scoort hoog als het gaat om prettig wonen.Zij staat al jaren in de top 5 van beste woongemeente (Atlas voor gemeente). Ook zijn bewoners zeer tevreden over hun woning en woonomgeving. Gemiddeld waarderen zij hun woning met een rapportcijfer van 7,9 en de woonomgeving met een 7,5.

Woning

Omgeving

7.9

7.5

WAARDERING ‘S-HERTOGENBOSCH

35%

VERENIGING VAN EIGENAARS

50%Gemengdkoop/huur1.240

Woonagenda 2017 / 2018 | 19Woonagenda 2017 / 2018 | 18

Veranderende bevolking en huishoudens in ‘s-Hertogenbosch

De komende 15 jaar groeit het aantal inwoners van

’s-Hertogenbosch met ongeveer een half procent per

jaar. In 2030 wonen er ongeveer 9% meer inwoners in

’s-Hertogenbosch dan in 2017. De samenstelling van de

bevolking naar leeftijd verandert. De vergrijzing zet verder

door. De verwachting is dat in 2030 21% van alle inwoners

ouder is dan 65 jaar. Nu is dat nog 17%. Een andere

belangrijke trend is de verdere toename van het aantal

eenpersoonshuishoudens. In 2017 bestaat 35% van alle

huishoudens uit een persoon. De verwachting is dat in 2030

dit aandeel is opgelopen naar 37% (bron: provinciale

prognose 2014; doorgerekend op aantallen bevolking 2017).

Recente prognoses van het CBS laten zien dat die behoefte

tot 2040 nog groter gaat uitvallen.

Nieuwbouw en woningbehoefte

De laatste jaren zien we een aantrekkende economie.

Dat vertaalt zich naar een toenemend aantal

verkooptransacties en een stijgende woningbouwproductie.

De extra vraag naar woningen neemt toe door een stijgende

bevolking en grotere groei van het aantal (alleenstaande)

huishoudens..

De kwantitatieve woningbehoefte is door de provincie in 2014

berekend op ca. 8.000 te realiseren woningen tot 2030.

De provincie houdt er rekening mee dat 20 tot 25% van

de huidige berekende woningbouwcapaciteit wegvalt,

bijvoorbeeld omdat woningbouwlocaties niet bebouwd kunnen

worden door procedures of door milieu-eisen. Dit betekent dat

van de plancapaciteit van 9.000 woningen er zo’n 7.000-7.500

gerealiseerd wordt. Tot 2030 ontstaat daardoor een minimaal

tekort aan locaties van 1.500 tot 2.000 woningen.

Eind 2017 worden nieuwe bevolkingsprognoses van de

provincie verwacht. Deze zijn in deze woonagenda nog niet

meegenomen. Cijfers van het CBS laten zien dat dat richting

2040 de woningbehoefte nog groter wordt.

Trek naar de stad

Wereldwijd trekken mensen naar de stad en dat verandert

volgens de prognoses van de VN de komende decennia niet.

Het tijdperk van de stad is aangebroken waarin sociale en

economische activiteiten zich steeds meer concentreren in

grote stedelijke agglomeraties. Ook voor de toekomst voorziet

de regionale prognose van CBS/PBL een sterke concentratie van

de bevolkingsgroei in stedelijke gemeenten. Vooral in en rond

de grote steden wordt een toename verwacht.

Verhuisbewegingen in de regio

Met het aantrekken van de woningmarkt wordt er ook weer

meer verhuisd. De meeste verhuizingen vinden plaats binnen

de eigen gemeente. In de periode 2012-2015 verhuisden

20.600 huishoudens in ’s-Hertogenbosch. Daarvan was 64%

al inwoner van ’s-Hertogenbosch. 36% vestigde zich van

buiten ’s-Hertogenbosch. Er kwamen zo’n 990 huishoudens

uit de Randstad naar ’s-Hertogenbosch. Maar ook vanuit

Vught en Heusden komen relatief veel huishoudens naar

’s-Hertogenbosch. 5.440 huishoudens vertrokken uit

’s-Hertogenbosch. Zij gingen vooral naar de Randstad (860)

en naar de regio naar Vught en Sint-Michielsgestel.

Vanuit de regio komen relatief veel starters naar

’s-Hertogenbosch. Zij betrekken dan vaak betaalbare

koopappartementen of particuliere huur appartementen.

Het zijn vooral gezinnen die ’s-Hertogenbosch verruilen

voor een gemeente in de regio. Zij betrekken dan vaak een

middeldure of dure grondgebonden koopwoning.

Meer cijfers zijn ook online terug te vinden in de Regionale

Woningmarktmonitor.

Woonwensen van huishoudens

Met een veranderende bevolking- en huishoudensamenstelling,

veranderen de woonbehoeften. Een combinatie van de

verwachte huishoudensontwikkeling en woonwensen laat een

verschuiving zien van het gewenste type woonomgeving.

In absolute aantallen ligt de grootse opgave nog steeds in het

type woonomgeving ‘stedelijk buiten centrum’. Dat zijn wijken

zoals Noord, West en Maaspoort. Door een toenemend aantal

eenpersoonshuishoudens en oudere huishoudens, neemt de

belangstelling voor wonen nabij het centrum toe. Daarnaast is

er een verschuiving zichtbaar van de woonvoorkeur voor groen

stedelijk wonen naar echt dorps/landelijk wonen.

Behalve deze wensen naar woonmilieus moet ook steeds

meer ingespeeld worden op de smaak van de woonconsument.

Consumentgericht ontwikkelen en CPO-projecten liggen

hiermee in lijn. Ook ruimte bieden aan tijdelijke creatieve

wooninitiatieven hoort daarbij. Of deze trend een grote

omvang krijgt, is de vraag maar een niche voor een aantal

individuen en groepen blijft gewenst.

Woningbehoefte en woonwensen

Buiten regioVught

HeusdenSint-Michielsgestel

Oss

SchijndelBernheze

HaarenBoxtel

VeghelUden

WaalwijkSint-Oedenrode

Loon op zand

0 1.000 5.0004.0003.0002.000

Waar komt men vandaan? Uit welke gemeentekomt men?

Naar welke gemeenteverhuist men?

Waar verhuist men naartoe?

Buiten regioVught

HeusdenSint-Michielsgestel

OssSchijndelBernheze

VeghelBoxtel

HaarenUden

WaalwijkSint-Oedenrode

Loon op zand

0K 1K 5K4K3K2K

’s-Hertogenbosch

’s-Hertogenbosch

0

200

400

600

800

1.000

2012 20162013 2014 2015

huur < € 711 huur overig koop < € 185.000 koop overig

NIEUWBOUW NAAR EIGENDOM

Nieuwbouw naar eigendom en prijs 2012 t/m 2016.

VERHUIZINGEN

0

1p <65

mp <65

1p >65

mp >65 +27%

+45%

+1%

+10%

5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

2016 2030

NIEUWBOUW NAAR EIGENDOM

Nieuwbouw naar eigendom en prijs 2012 t/m 2016.

WOONMILIEUS

Verschuiving zien van het gewenste type woonomgeving.

0

centrum

stedelijk buiten centrum

groen stedelijk

dorps/landelijk +1.450 (+55%)

+900 (+5%)

+2.900(+8%)

+2.250 (+36%)

5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000

2016 2030

Woonagenda 2017 / 2018 | 21Woonagenda 2017 / 2018 | 20

en transformatie van minder aantrekkelijke kantoren-

en bedrijvenlocaties. De kantoorleegstand was in

’s-Hertogenbosch in 2016 overigens 14% tegenover

landelijk 17% (bron: PBL). In de afgelopen jaren is de

leegstand verder toegenomen.

In de bestaande woningvoorraad is de sloop van woningen

soms wenselijk, om op die manier te zorgen voor een

kwalitatief goede woningvoorraad. Het gebeurt nu niet meer

op de schaal die we eerder zagen. Kleinschalige ingrepen

zijn soms noodzakelijk om kwaliteitsslagen te maken.

Renoveren naar energieneutrale woningen en kijken naar

het hergebruiken van materialen in een circulaire economie

worden steeds belangrijker.

Gevolgen van mobiliteit en online contacten

Het aantal kilometers dat wordt afgelegd per persoon

stijgt sterk. Wel neemt het aantal kilometers en de tijd voor

woon-werkverkeer nog steeds toe. Dit geldt vooral voor

hoogopgeleiden. Laagopgeleiden reizen al jaren ongeveer

hetzelfde aantal kilometers. De vraag is wel wat de impact gaat

zijn van toekomstige ontwikkelingen van elektrisch rijdende

en zelfsturende auto’s. Door technologische en digitale

hulpmiddelen is de locatie van het werk minder van belang en

dus flexibeler. Deze ontwikkelingen zorgen voor onzekerheid

en hebben een impact op waar nieuwe woningen en kantoren

nodig zijn en hoeveel ruimte voor parkeren nodig is. De vraag

is ook hoe de kosten voor mobiliteit zich in de toekomst

ontwikkelen en of alle inkomensgroepen daar in dezelfde mate

van profiteren en mobiel kunnen blijven.

De Omgevingswet

De komst van de Omgevingswet zorgt ervoor dat we op

zoek gaan naar nieuwe instrumenten en manieren van

samenwerken. De komst van de Omgevingswet helpt ons

daarbij. Het vraagt om innovatie in zowel de techniek als

in het maatschappelijk proces dat we met de bewoners en

partijen in de stad vorm moeten geven. Het uitwerken van

het gewenste woningbouwprogramma voor de aangewezen

nieuwbouwlocaties is onderdeel van die Omgevingsvisie.

Ontwikkeling van de inkomensgroepen

47% van alle huishoudens in ’s-Hertogenbosch heeft een

inkomen van maximaal € 34.678,- (RIO, 2014). 16% heeft

een inkomen van meer dan € 44.359,-. Onder huurders

(zowel sociale huur, als particuliere huur) is het aandeel dat

een inkomen heeft van maximaal € 34.678,- veel hoger,

namelijk 72%.

Ongeveer 13% van alle zelfstandig wonende huishoudens in

‘s-Hertogenbosch behoort tot de lage middeninkomensgroep

(€ 34.678,- tot € 44.359,-). 25% van alle huishoudens van deze

groep is 65 jaar of ouder en 34% is alleenstaand. Ongeveer

40% van de lage middeninkomens woont in een huurwoning.

Nieuw speelveld voor woningcorporaties

De afgelopen jaren hebben we te maken met nieuwe

wetgeving. Dit heeft effect op de bereikbaarheid en

betaalbaarheid van het wonen. Het heeft effect op het

speelveld van de woningcorporaties en de samenwerking

met de gemeente en huurders, waarbij er nieuwe kaders

voor het maken van prestatieafspraken gelden.Daarnaast

hebben woningcorporaties te maken met de scheiding

van DAEB/niet-DAEB en passend toewijzen en moeten

zij jaarlijks een financiële afdracht doen aan het rijk met

de Verhuurdersheffing. Tot slot hebben de gemeente,

woningcorporaties en andere verhuurders te maken met

gewijzigde wetgeving rond huurcontracten met de Wet

Doorstroming en met aanpassingen in de Huisvestingswet

en Leegstandwet.

Zie bijlage 1 en 2 voor een extra toelichting.

Aantrekkende koopmarkt

De kredietcrisis van 2008 had een duidelijke weerslag op de

woningmarkt. De prijzen van koopwoningen daalden flink,

net als het aantal transacties. Vanaf 2013 zit de

koopwoningmarkt weer in de lift. Er worden meer woningen

verkocht in ’s-Hertogenbosch. Ook neemt de gemiddelde

transactie prijs toe.

Minder ruimte om te financieren

De schuldenlast is in Nederland relatief hoog als we dat

vergelijken met andere landen. Daar staat veel vermogen

tegenover, maar dat is vaak niet liquide, omdat het in de

stenen zit. De Rijksoverheid stuurt om die schuldenlast te

verminderen door minder ruimte te geven aan het lenen

van geld voor een nieuwe woning. Het hypotheekbedrag

mag maar maximaal 101% zijn van de koopsom. Ook wordt

de hypotheekrenteaftrek komende jaren steeds met 0,5%

afgebouwd. Daarnaast worden er strenge eisen gesteld bij

het verstrekken van een lening als het gaat om inkomen en

een vast dienstverband. Dit alles maakt dat de koopmarkt

voor starters en middeninkomens nu minder makkelijk

toegankelijk is.

Betaalbaar, bereikbaar enpassend wonen

Doe het zelf: toenemende zelfredzaamheid

Inwoners nemen in toenemende mate zelf initiatief.

Zij zetten een energiecoöperatie, een CPO-project of

thuiszorgorganisatie op. Hierdoor verandert de rol van de

overheid, die dit stimuleert. Van een verzorgende overheid

transformeert zij naar een ruimtescheppende overheid.

Internationalisering en migratie

In de toekomst neemt het aantal inwoners met een

migratieachtergrond toe ten opzichte van de inwoners

met een Nederlandse achtergrond. De globalisering en

internationalisering zorgen voor migratiestromen.

De herkomst van immigranten verandert in de loop der jaren.

Zo zijn er arbeidsmigranten (uit Oost-Europa) waar een deel

van blijft wonen maar ook een groot deel weer van vertrekt.

De internationalisering van het onderwijs zorgt voor de

instroom van studenten. Bedrijven trekken buitenlandse

talenten en expats aan. En door geweldsconflicten blijft

er een instroom van asielzoekers van wie een deel een

verblijfsvergunning krijgt. Dit vraagt om meer woningen

vaak aan de onderkant van de sociale woningmarkt. Het vraagt

om specifieke woonvormen zoals gemeubileerde verhuur.

Het zorgt ook voor vraagstukken van participatie en integratie

in de wijken en buurten.

Klimaatakkoord en energietransitie

De klimaatverandering vraagt om maatregelen.

Het klimaatakkoord in Parijs wordt vertaald naar landelijk

en lokaal niveau. De gemeente ’s-Hertogenbosch wil

klimaatneutraal zijn in 2050; de gebouwde omgeving moet

dat zelfs al in 2035 zijn. Voor de komende jaren werken we

op basis van het Energietransitieprogramma. Als we snelheid

willen maken vraagt dit om een (radicaal) andere manier van

denken en werken.

Naar hergebruik en herbestemming

De afgelopen jaren daalde de nieuwbouwproductie van

woningen. En hoewel die productie weer aantrekt, is het

nodig om in te zetten op het hergebruik van gebouwen

alle huishoudens

huishoudens in een huurwoning

0% 25% 50% 75% 100%

< € 34.678

> € 44.359

€ 34.678-38.690

€ 38.691-44.359

PRIMAIRE DOELGROEP

HERSTEL KOOPWONINGMARKT

Ruim 70% van alle huurders behoren tot primaire doelgroep.

€ 260.000500

€ 195.000375

€ 130.000250

€ 65.000

2011-1

2011-3

2012-1

2012-3

2013-1

2013-3

2014-1

2014-3

2015-1

2015-3

2016-1

2016-3

125

€ 00

aantal verkochte woningenmediante transactieprijs

Woonagenda 2017 / 2018 | 23Woonagenda 2017 / 2018 | 22

ENERGIELABEL HUURWONINGEN

0% 25 50% 75%

2013

2015

2014

2016

A D/E F/GB C

100%

Woningen van corporaties krijgen een steeds

groener energielabel

Door nieuwbouw en renovatie nam de afgelopen jaren het

aantal corporatie woningen met een A, B of C label flink

toe. In 2016 is dat 65% van alle corporatiewoningen. In de

toekomst zullen er nog meer stappen gemaakt worden om

de woningen energieneutraal te krijgen met een verhoogde

Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) voor nieuwbouw van 0,0

in 2021.

Smart living: integreren van gebouwen en ICT

ICT word steeds vaker in huis geïntegreerd; zelfregulerende

systemen zorgen voor een optimale leefbaarheid, efficiency

en duurzaamheid. ‘The internet of things’ gekoppeld aan de

woningen kan energiebesparing opleveren, nieuwe woonzorg-

concepten ondersteunen en de veiligheid in de buurt verbeteren.

Kwaliteit van de woning,woonomgeving en wijken

Beter bouwen: efficiënter door product- en

procesinnovatie

Door nieuwe technologische ontwikkelingen wordt

een slag gemaakt in de bouwsector. De belangrijkste

verbeteringen worden behaald door verkorting van de

bouwtijd en reductie van de faalkosten. Kant-en-klaar

concepten vanuit de fabriek en 3D-printers hebben een

grote impact op het bouwen.

Nieuwe wetgevingsinstrumenten voor de wijkaanpak

Vanuit de Rijksoverheid komt er in 2017 nieuwe wet- en

regelgeving aan om VvE’s te verplichten te sparen voor

toekomstig onderhoud. Bovendien krijgt de gemeente

instrumenten om VvE’s hier toe aan te sporen. Sinds 1

januari 2017 is er ook een gewijzigde Wet Bijzondere

Maatregelen Grootstedelijke Problematiek (WBMGP,

ook wel ‘Rotterdamwet’ genoemd). Daarmee worden

de kaders duidelijk hoe selectieve woningtoewijzing

kan worden toegepast in buurten. Verder komt er naar

Arbeid en werkloosheid

• De beroepsbevolking is 73.000 mensen groot (1-1-2015).

• Het aantal niet-werkenden is 10.605 waarvan langer dan een

jaar werkzoekend 6.472 (1-1-2015). Het percentage van de

beroepsbevolking dat in de bijstand zit is 9% (2016).

• De werkloosheid in de regio Noordoost-Brabant daalt van

6,3% in 2013 naar 6,1% in 2015 en is daarmee lager dan in

Nederland (6,9%). In ‘s-Hertogenbosch ligt deze met 11,7%

een stuk hoger. Er is relatief meer huisvesting voor de laagste

inkomensgroepen dus dat verklaart een deel van dat verschil.

• 70% van de mensen die wonen in de regio werkt ook in de

regio Noordoost-Brabant.

• We zetten daarnaast in om bedrijven en talenten aan te

trekken in de speerpuntsectoren Agrifood, Bouw, Logistiek

en Datascience/ICT.

Ontwikkeling van de woonlasten

Het aandeel van het inkomen dat besteed moet worden

aan wonen is de afgelopen jaren steeds groter geworden.

De woningcorporaties en de gemeente monitoren de

ontwikkeling van de woonlasten van huurders. In 2016 vond

een update plaats van het woonlastenonderzoek (op basis

van gegevens van 2015). Onder de woonlasten vallen de netto

huur (inclusief servicekosten), de uitgaven voor gas, water en

elektriciteit en de lokale belastingen. Belangrijkste conclusie

in het onderzoek is dat de woonlasten in de sociale

huursector, zowel in euro’s als in procenten van het inkomen

(= woonquote), ongeveer gelijk zijn gebleven aan 2013.

De verwachte opwaartse trend is daarmee – volgens de

ambitie van de aanpak – afgevlakt.

Bij een doorsnee huurder gaat een derde van het inkomen op

aan woonlasten. Ondanks het feit dat de primaire doelgroep

huurtoeslag krijgt, heeft deze groep de hoogste woonquote

(37%), op de voet gevolgd door de secundaire doelgroep (36%).

De hogere inkomens hebben met 20% de laagste woonquote.

Belangrijk is verder dat de woonquotes ook sterk uiteenlopen

tussen de verschillende huishoudens. Belangrijke constatering

daarbij is dat binnen deze groepen sprake is van een grote

spreiding van de woonquotes. Ook variëren de woonquotes

per type huishouden. Alleenstaanden tot 65 jaar hebben een

relatief hoge woonquote.

Meer gegevens over de betaalbaarheid van het wonen is

online terug te vinden op de Lokale Monitor Wonen

(op waarstaatjegemeente.nl). Hier kan een vergelijking tussen

’s-Hertogenbosch en Nederland worden gemaakt.

Steeds meer huurwoningen met A/B of C label.

Woonagenda 2017 / 2018 | 25Woonagenda 2017 / 2018 | 24

WIJK- EN BUURTMONITOR

misschien. Als 65-plussers willen verhuizen dan is een reden dat

men wil gaan huren en kleiner wil wonen. 10% van 65-plussers

die zelfstandig wil blijven wonen, denkt bij een slechter

wordende gezondheid te moeten verhuizen naar een geschikte

woning omdat de huidige woning niet aan te passen is.

Samen zorgen in een collectief

De participatie-samenleving vraagt om meer doe-het-zelf.

Dat gaat vaak gepaard met groepen die zichzelf in collectieven

verenigen. Bijvoorbeeld in zorgcoöperaties of CPO-groepen

gericht op het samen organiseren van wonen en zorg.

We staan als gemeente open voor alle initiatieven die

inwoners nemen om creatief voor mensen met kwetsbaar-

heden te zorgen, bijvoorbeeld met kangoeroewoningen of

mantelzorgwoningen. Tot op heden blijft de belangstelling

voor dit type woningen bij aanbodgericht beleid namelijk

achterwege. In een uitnodigingsplanologie bewegen wij

liever mee op de vraag van de burger.

Langer thuis: meer zorg in eigen huis

De landelijke overheid hervormt de langdurige zorg. Onderdeel

van deze hervorming is de maatregel ‘Langer thuis wonen’.

Alleen mensen met een hoge zorgzwaarte krijgen hun zorg

voortaan gekoppeld aan verblijf in een instelling. Daar waar tot

voor kort mensen met een middelzware zorgvraag instroomden

in een intramurale instelling (bv verzorgingshuis), blijven zij nu

langer thuis wonen. Alleen ouderen met een hoge zorgzwaarte

hebben in de toekomst recht op zorg met verblijf. Daardoor

zal de instroom in intramurale instellingen de komende jaren

afnemen. De verwachting is dat tussen 2014 en 2020 het

aanbod aan intramuraal wonen voor ouderen met 40% daalt in

’s-Hertogenbosch.

Mensen met een lichte zorgvraag blijven dus thuis wonen. Zij

hebben wel behoefte aan zorg en ondersteuning. Op basis

van de huishoudensontwikkeling is een raming gemaakt van

de toekomstige vraag naar beschermd en geclusterd wonen

en nultreden woningen. De verwachting is dat de vraag

naar wonen met zorg het grootste zal zijn in de categorie

geclusterde en nultreden woningen. In ’s-Hertogenbosch staan

theoretisch gezien voldoende nultreden woningen, maar het is

de vraag of daar de juiste huishoudens wonen. Het aanbod aan

geclusterd wonen is echter niet voldoende om de verwachte

groei van ouderen met een zorgvraag op te vangen.

Geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg

De maatregel Langer thuis wonen heeft ook een impact

op de geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg.

Deze zorg is regionaal georganiseerd. ’s-Hertogenbosch

is centrumgemeente voor de gemeenten Boxtel, Haaren,

Maasdriel, Meierijstad, Sint-Michielsgestel, Vught en

Zaltbommel.

Mensen met een laag zorgprofiel hebben geen recht meer op

zorg met verblijf. In totaal zou het aantal geïndiceerden met

recht op verblijf met 34% dalen in de regio ’s-Hertogenbosch.

Het gaat om 1.120 geïndiceerden.

Cliënten met de vroegere zorgzwaarte 3 hebben een beperkt

vermogen tot zelfstandig functioneren. Zij hebben veelal

dagelijkse begeleiding nodig. Voor het extramuraliseren

van deze groep is het belangrijk om de begeleiding goed te

organiseren. Omdat de begeleiding frequent en intensief is,

ligt een geclusterde (zelfstandige) woonvorm voor een deel van

deze groep voor de hand.

Toenemende druk op de onderkant van de sociale huurmarkt

Door de extramuralisering van de mensen met een laag

zorgprofiel zullen de komende jaren geleidelijk meer mensen

een beroep doen op de sociale huurwoning. In het bijzonder

op het goedkope huurprijssegment. Daarnaast blijven deze

kwetsbare mensen langer thuis wonen. De ontwikkelingen

zorgen voor een toenemende druk op de onderkant van de

sociale huurmarkt.

Zie bijlage 3 voor een toelichting op definities.

Wonen, welzijn en zorg

verwachting in 2017 ook een nieuwe wet Aanpak Woonoverlast

aan dat ons extra instrumenten geeft.

Een nieuwe Wijk- en buurtmonitor

De Wijk- en buurtmonitor geeft inzicht in de actuele

situatie en de ontwikkeling in de wijken en buurten.

Hiervoor worden wijken en buurten vergeleken met (de

ontwikkeling van) het stedelijke gemiddelde. Dit gebeurt op

zes thema’s: woonomgeving, bewoners, samenleven, actief,

leren en zorg. De wijken Empel, Engelen, Rosmalen zuid en

Vinkel scoren sterker dan gemiddeld. Inwoners van deze

wijken zijn bijvoorbeeld erg tevreden over hoe de bewoners

met elkaar omgaan, er zijn relatief weinig huishoudens met

een laag inkomen en bewoners zetten zich actief in voor hun

eigen buurt. De wijken West een Noord scoren zwakker dan

gemiddeld. In deze wijken wonen bijvoorbeeld relatief veel

mensen met een bijstandsuitkering, zijn bewoners minder

tevreden over het basisonderwijs en ervaren bewoners meer

verloedering dan gemiddeld in ’s-Hertogenbosch. In de meeste

wijken is de leefbaarheid gemiddeld. Toch is er een aantal

wijken en (vooral ook) buurten waar de leefbaarheid wel

onder druk staat.

Toename van de vergrijzing

Het aandeel 65- en 75-plussers neemt toe door de generatie

babyboomers die nu deze leeftijd heeft bereikt.

De gemiddelde levensduur neemt toe, en we zijn langer

fit. Het aandeel 75-plussers neemt de komende 15 jaar

flink toe in ‘s-Hertogenbosch. Nu is 7% van alle inwoners

in ’s-Hertogenbosch 75 jaar of ouder. In 2030 is dat aandeel

gestegen naar 10%. In absolute aantallen gaat het om een

stijging van zo’n 50%. Op dit moment wonen er relatief veel

75-plussers in de wijk Zuidoost. Over 15 jaar wonen er ook

in Rosmalen-Zuid relatief veel 75-plussers.

Het aandeel 65-plussers neemt toe door de generatie

babyboomers die nu deze leeftijd heeft bereikt.

De gemiddelde levensduur neemt toe, maar we zijn ook

langer fit. Het aantal 75-plussers zal de komende 15 jaar flink

toenemen in ‘s-Hertogenbosch. Nu is 7% van alle inwoners

in ’s-Hertogenbosch 75 jaar of ouder. In 2030 zal dat aandeel

gestegen naar 10%. In absolute aantallen gaat het om een

stijging van zo’n 50%. Op dit moment wonen er relatief veel

75-plussers in de wijk Zuidoost. Over 15 jaar zullen er ook in

Rosmalen-Zuid relatief veel 75-plussers wonen.

Het aantal ouderen in een koopwoning stijgt snel. In 2010

was 35% van alle 75-plussers eigenaar. In 2016 is dat aandeel

opgelopen tot 44%. Omdat het eigenwoning bezit bij de groep

65-74 ook nog oploopt, zal het aantal 75-plussers dat in een

koopwoning woont, de komende jaren verder oplopen.

De verhuisgeneigdheid van senioren is zeer laag. Slechts 5%

van de 65-plusses geeft aan zeker te willen verhuizen en 20%

2030

2017

0% 25% 50% 75% 100%

< 18 jaar

sterk gemiddeld zwak

75+

18-64 jaar

65-74 jaar

GROEI 75-PLUSSERS

Sterke groei aantal 75-plussers. In 2030 is 10% van alleinwoners 75 jaar of ouder.

De Wijk- en buurtmonitor geeft inzicht in de actuelesituatie en de ontwikkeling in de wijken en buurten.Hiervoor worden wijken en buurten vergeleken met (de ontwikkeling van) het stedelijke gemiddelde.

Rosmalen noord

Groote wielen

Rosmalen zuid

Zuidoost

Graafse poort

BinnenstadGraafsepoort

Noord

West

EngelenMaaspoort

Nuland

Vinkel

Empel

75-plus

2016

2016

75-plus

alle huishoudens

alle huishoudens

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Eengezins huur Eengezins koopMeergezins huur Meergezins koop

STEEDS MEER OUDEREN IN EEN KOOPWONING

19%

20%

37%

44%

29% 15%

11%24%

Woonagenda 2017 / 2018 | 27Woonagenda 2017 / 2018 | 26

’s-Hertogenbosch is een aantrekkelijke woonstad. Het is een

moderne en innovatieve gemeente in een prachtige historische

context en met een uitstekende ligging centraal in Nederland.

De stad groeit daardoor nog steeds en blijft dat de eerste

decennia ook doen. Tegelijk leven we in een tijd waarin

nieuwe (technologische) ontwikkelingen zich razendsnel

opvolgen. Hoe de samenleving er over tien jaar uit ziet is

lastig te voorspellen. Wat is het effect van technologie op de

bouw, op mobiliteit en op onze zorg? Welke impact hebben

klimaatveranderingen? En wat betekent dit voor het bouwen

en wonen in de stad en waar mensen in de toekomst willen

wonen?

De groei van de stad zorgt ook voor een blijvende druk op de

woningmarkt, zowel in de koop als huursector. De uitdaging

is om verschillende groepen voldoende kansen te bieden voor

een passende en betaalbare woning. Bijzondere aandacht gaat

daarbij uit naar de laagste en de (lage) middeninkomens. De

opgave is om een goede balans te vinden op de woningmarkt

in een ongedeelde stad.

De druk op de woningmarkt en een aantrekkende economie

vragen ook om een versnelling van de woningproductie. Of

het nu gaat om nieuwbouw of om het beter benutten van

de bestaande voorraad. Als het gaat om het creëren van

nieuwe woonconcepten of woonmilieus. Nadenken over welke

kwaliteit je toevoegt is essentieel. In de kern gaat het daarbij

om ‘wonen in nabijheid’. En op dat punt heeft de gemeente

’s-Hertogenbosch veel kwaliteit te bieden als middelgrote

stad. Denk aan de uitstekende ligging en bereikbaarheid

waardoor forensen snel van hun woning bij hun werk kunnen

zijn. Denk aan de nabijheid van prachtige cultuurhistorie

en groen zodat je inwoners snel vanuit hun woning in het

buitengebied of binnenstad zijn. Denk aan de nabijheid

van je eigen energievoorziening – met bijvoorbeeld zonne-

energie en energieneutrale woningen – waar we richting de

toekomst steeds meer op in zullen zetten. Denk aan kwetsbare

huishoudens die steeds vaker in onze nabijheid wonen in plaats

van weggesloten in instellingen en die hulp en begeleiding

nodig hebben in hun dagelijks leven. En denk aan het in

nabijheid organiseren van de zorg en voorzieningen om zo ook

op oudere leeftijd prettig thuis te wonen in leefbare en vitale

wijken.

Vier hoofdopgaven in de woonagenda

• Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en

slim programmeren van nieuwe woonmilieus

• Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen:

balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad

• Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen

en wijken vitaal houden

• Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod

in een inclusieve samenleving

4. Woonagenda2017/2018

Ambitie

Woonagenda 2017 / 2018 | 29Woonagenda 2017 / 2018 | 28

De gemeente moet voorzien in de groeiende woningbehoefte

en veranderende woonwensen. We moeten actief inzetten op

vergroting van de woningproductie gericht op de toenemende

vraag naar woningen in de koop- en huursector. Speciale

aandacht is er voor de bouw van woningen in de sociale

en middeldure huursector. We gaan in totaal uit van een

woningproductie van 8.000 woningen tot en met 2025.

Een andere uitdaging is het slim programmeren van de

juiste woonmilieus die zorgen voor een gevarieerde en

aantrekkelijke stad. Om in te spelen op steeds snellere

(technologische) ontwikkelingen vraagt dit om flexibiliteit

bij het inbreiden, transformeren én uitbreiden. Het gaat

daarbij om strategische keuzes om te komen tot duurzaam

ruimtegebruik. Extra aandacht krijgt het faciliteren van de

toenemende vraag naar stedelijke woonmilieus voor kleinere

huishoudens en het behouden van vitale dorpskernen.

We opereren flexibel in oplossingen, proces en regels om

sneller in te spelen op nieuwe ontwikkelingen.

‘s-Hertogenbosch scoort hoog als het gaat om prettig wonen.

Zij staat al jaren in de top 5 van beste woongemeente (Atlas

voor gemeenten). Nu de woningmarkt aantrekt zijn er kansen

die positie te verstevigen. Dat vraagt om voldoende en goed

op de markt aansluitende en haalbare woningbouwprojecten.

En het vraagt om harde plancapaciteit om zo met partijen te

investeren in de stad.

Van groot belang is dat er een gedifferentieerd nieuwbouw

aanbod is in zowel de huur- als koopsector tussen verschillende

woningtypen en prijsklassen. We hebben daarbij oog om

een driedeling in de samenleving te voorkomen tussen

lagere inkomensgroepen, (lage) middeninkomensgroepen

en hoge inkomensgroepen. Dat betekent dus blijvend

woningaanbod creëren voor mensen die afhankelijk zijn van

een sociale huurwoning. Maar ook aandacht hebben voor de

(lage) middeninkomensgroep die de toegang tot de sociale

huursector wordt ontzegd en waarvoor een hypotheek

onbereikbaar is.

A. Aanjagen van de woningproductie

We zetten actief in op het vergroten van de

woningbouwproductie in de stad. De bouw van Willemspoort,

Paleiskwartier en de Groote Wielen gaat door. Ook zijn er

plannen voor de realisatie van nog twee kastelen in Haverleij.

Het versnellen van de bouwproductie doen we met de inzet

van de Taskforce Woningbouw op stedelijk niveau en gericht

op marktinitiatieven. En samen met de woningcorporaties

in het Aanjaagteam Sociale Woningbouw. We gaan uit van

minimaal 8.000 nieuwe woningen bouwen tot en met 2025.

Dat is een productie van 800 tot 900 woningen per jaar. Met de

woningcorporaties is in het Sociaal Woonakkoord afgesproken

om tot en met 2020 minstens 1.500 (tijdelijke) woningen te

bouwen. Voor 2017 zijn met de woningcorporaties concrete

aantallen afgesproken over op te leveren woningen. Voor 2018

maken we die afspraken opnieuw.

Zie terugblik 2016 voor opgeleverde aantallen woningen.

Zie 1.3 voor noodzaak extra locaties om woningproductie

op te voeren.

B. Zorgen voor differentiatie in de woningproductie

We sturen en monitoren op de woningdifferentiatie in de

nieuwbouw. Er is een verhoogde ambitie voor het realiseren

van (middel)dure huur. Flexibele arbeidscontracten en

een slechtere toegang tot de woningmarkt voor (lage)

middeninkomens maakten dat bouwen in dit segment nodig is.

Bij het gemeentelijk bouwprogramma sturen we op de

volgende samenstelling:

• Minimaal 25%: sociale huur (tot € 710,-);

• 15%: middeldure huur (€ 710,- tot € 900,-) en sociale koop (tot

€ 185.000,- VON);

• 60%: dure huur (> € 900,-), middeldure koop (tot € 275.000,-)

en dure koopsector (> € 276.000,-);

• Voor grotere bouwprojecten spreken we met particuliere

Tot 2020 is er nog voldoende potentiële woningbouwcapaciteit

aanwezig om te kunnen bouwen en te kunnen voorzien in

de huidige woningbehoefte. In de periode 2020-2023 wordt

dit al lastiger. En na 2023 ontstaan er problemen met het op

dit moment beschikbaar aantal woningbouwlocaties. Om de

vraag naar woningen na 2023 te kunnen faciliteren, betekent

dit dat er na 2023 een waarschijnlijk tekort aan locaties voor

de bouw van ongeveer 1.500 tot 2.000 woningen ontstaat.

Recente prognoses van het CBS laten zien dat die behoefte

aan woningen tot 2040 nog groter uitvallt. Bovendien is het

de vraag welke type woningen en woonmilieus we in de

toekomst willen gaan bouwen.

A. Duurzaam ruimtegebruik bij het aanwijzen van nieuwe

bouwlocaties

Op basis van goed onderzoek moeten we nieuwe

woningbouwlocaties aanwijzen. Deze zoektocht naar nieuwe

locaties wordt mede gebaseerd op het woonwensenonderzoek

dat in 2015 onder inwoners is uitgevoerd. Er blijkt een

toenemende voorkeur te zijn voor (binnen)stedelijk wonen.

Vooral alleenstaanden en ouderen willen graag op loopafstand

wonen van stedelijke en wijkvoorzieningen en van het OV. De

belangrijkste ruimtelijke opgave van ‘s-Hertogenbosch is het

zorgen voor voldoende inbreidings- en transformatielocaties.

De afgelopen jaren heeft ’s-Hertogenbosch al meer dan 50%

in de bestaande stad gebouwd. Hiermee blijven we doorgaan.

Maar ook de vraag van vooral gezinshuishoudens naar

grondgebonden woningen in wijken aan de rand van de stad

is nog altijd voldoende groot om ook daar nieuw aanbod te

creëren. De Groote Wielen gaan we dan ook voltooien.

Opgave 1 - Versnellen vande woningproductie en slimprogrammeren van nieuwe woonmilieus

Verdichting door trek naar de stad zorgt voor een toenemende vraag naar stedelijke woonmilieus.

Meer en kleinere huishoudens zorgenvoor een grotere variatie in woonwensen en gewenste woonvormen.

De nieuwe Omgevingswet vraagt om nadenken over wonen in de toekomst.

De impact van veranderendemobiliteit en thuiswerken vragenom nadenken over bebouwing en ontsluiting nieuwbouwlocaties.

Duurzame herbestemming en transformatie van (kantoor-)vastgoed.

Een klimaatneutraal ‘s-Hertogenbosch vraagt om een energietransitie in(nieuwe) wijken.

icoon

icoon

icoon

1.1 Versnellen en differentiëren van de woningproductie

1.2 Creëren van nieuwe woon-milieus: slim programmerenvan nieuwe locaties

ontwikkelaars af dat zij minimaal 25% van het

bouwprogramma in de sociale sector realiseren.

Per locatie kan dit percentage verschillen en van maatwerk

kan sprake zijn.

Zie 2.3 voor verkenning instrumentarium voor (lage)

middeninkomens. We toetsen daarbij ook de effectiviteit van

bovenstaande uitgangspunten om onze doelen te bereiken.

icoon

Woonagenda 2017 / 2018 | 31

Er wordt ingezet op inbreiding, op transformatie én op

uitbreiding. Zo voorzien we in de groeiende (regionale)

woningbehoefte en grotere diversiteit aan woonwensen en

woonvormen. We gaan dus uit van een en-en-benadering:

zowel versterking en intensivering van (binnen)stedelijke

milieus, als blijven investeren in de uitbreidinglocaties

van de stad. Duurzaam ruimtegebruik staat daarbij

voorop. Bebouwing van niet goed renderende kantoor- en

bedrijfslocaties of agrarische gronden zonder belangrijke

natuur- of cultuurwaarden komen als eerste in aanmerking

voor ontwikkeling. Maar voor uitbreiden is het vooral van

belang wat voor gemeente ’s-Hertogenbosch wil zijn. Waar

is bouwen met een goede ontsluiting voor voorzieningen en

vervoer het meest logisch? Welke woonmilieus en verdichting

wensen we met elkaar? Hoe ziet de samenleving er over tien,

twintig jaar uit en hoe kunnen we daar flexibel op inspringen?

Hoe zorgen we ervoor dat nieuwe bebouwing voldoende

levensloopbestendig is en bijdraagt aan de energietransitie

die we als samenleving in gang willen zetten? Hoe gaan we

toe naar gasloze wijken en energieneutrale woningen? Op

basis van een antwoord op deze vragen gaan we nieuwe

woningbouwlocaties aanwijzen.

De komst van de Omgevingswet zorgt dat we ook op

zoek gaan naar nieuwe instrumenten en manieren van

samenwerken. Het vraagt om innovatie in zowel de techniek

als in het maatschappelijk proces dat we met de bewoners en

partijen in de stad vorm moeten geven. Het uitwerken van

het gewenste woningbouwprogramma voor de aangewezen

nieuwbouwlocaties is onderdeel van die Omgevingsvisie.

A.1. Extra aandacht voor stedelijke woonmilieus

In de bestaande stad richten we onze aandacht op gebieden

die zich in de toekomst lenen voor uitbreiding van (binnen)

stedelijke woonmilieus. Dit draagt bij aan duurzaam

ruimtegebruik. We moeten kijken naar locaties waar nu

gewoond wordt (herstructurering en toevoegen woningen) of

naar transformatie van grotere kantoor- en bedrijvenlocaties.

Het gaat om een substantiële toevoeging van woningen

aan de stad om te kunnen voorzien in de grote toenemende

vraag van (kleinere) huishoudens naar stedelijke woonmilieus.

Hierbij denken we aan het toevoegen van appartementen,

stadswoningen of een combinatie van bijzondere (woonzorg-)

vormen. Voor starters en senioren maar ook voor (kleine)

gezinnen die stads willen wonen. De kansen rond het gebied

van de Spoorzone en de Tramkade moeten daarbij ten volle

worden benut. Maar we kijken naar alle locaties en naar de

haalbaarheid en mogelijkheden. Op basis daarvan kijken we

ook naar de gewenste programmering tussen inbreiding en

uitbreiding.

A.2. Extra aandacht voor de woningbehoefte

van vitale dorpskernen

In de zoektocht naar woningbouwlocaties wordt ook

nadrukkelijk gekeken wat aan toekomstige woningbouw

nodig is in Nuland en Vinkel. Hierbij wordt vooral een

relatie gelegd met de vraag van jongeren en ouderen, de

vraag en ontwikkeling van de zorg en de ontwikkeling van

het voorzieningenniveau in beide dorpen. Belangrijk is om

daarbij ook te kijken naar de ontsluiting en de nabijgelegen

voorzieningen. Uitdrukkelijk kijken we naar de realisatie van

de woningbehoefte in de sociale huur. Met woningstichting

Mooiland zijn over de bouw van sociale huurwoningen

prestatieafspraken gemaakt.

B. Regionale afstemming nieuwbouwlocaties

We zetten in op verdergaande samenwerking en

afstemming van woonbeleid en woningbouwprogramma

met de buurgemeenten. Woningzoekenden laten zich niet

belemmeren door gemeentegrenzen. Kleine jonge huishoudens

trekken naar de stad; gezinnen verhuizen naar de regio.

Afstemming over (sociale) nieuwbouwprogramma’s is gewenst.

Op die manier versterken we de stedelijke regio waarbij

regiogemeenten een minstens zo belangrijke rol spelen om

kenniswerkers aan de regio te verbinden en om draagvlak voor

stedelijke voorzieningen te houden.

In 2017 komt de provincie met nieuwe bevolkingsprognoses.

Eind 2017 worden er nieuwe regionale woningbouwafspraken

gemaakt die hier op gebaseerd zijn. Dan zullen we ook

bij regiogemeenten aandringen op het realiseren van

voldoende betaalbare woningen voor de lagere en (lage)

middeninkomens.

C. Energietransitie bij nieuwbouw

Vanaf 2021 geldt voor nieuwe woningen een nieuwe norm:

BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen). Deze norm komt

overeen met een EPC (Energieprestatiecoefficiënt) van

ongeveer 0,0. Door bij nieuwbouw nu al minimaal te voldoen

aan de eis van 2021 hoeven deze woningen later niet tegen

hogere kosten alsnog energieneutraal gemaakt te worden.Dit

komt ook overeen met het energietansitieprogramma 2016-

2020 dat in januari 2017 door de raad is vastgesteld.

Hierin is afgesproken dat de gemeente tot 2020

energieneutrale nieuwbouw zal stimuleren. We stimuleren

energieneutrale nieuwbouw, vooruitlopend op regelgeving

vanaf 2020. Concreet is de ambitie dat woningcorporaties en

marktpartijen in 2017/2018 200 nul-op-de-meter-woningen

(NOM) realiseren of start bouwen in de nieuwbouw of met een

renovatie.

Om energieneutrale woningbouw te stimuleren worden in

2017 instrumenten ontwikkeld. Ook wordt een visie ontwikkeld

op de transitie naar gasloze wijken en wordt bij nieuwe

ontwikkellocaties gezocht naar andere vormen van duurzame

warmte dan aardgas. Een goed voorbeeld om de lat voor

nieuwe projecten hoog te leggen zijn zes vrije kavels die in de

Groote Wielen (Zonkade) in 2017 worden uitgegeven. Deze zes

kavels worden begin 2017 verkocht met een Nul-op-de-Meter

(NOM) verplichting. De kaveleigenaren krijgen een NOM-coach

die helpt om de ambitie te verwezenlijken.

Zie opgave 3 voor een uitgebreidere toelichting op de ambities

rond de energietransitie.

’s-Hertogenbosch heeft zeer succesvolle mbo- en hbo-

instellingen en sinds september 2016 ook de universitaire

opleiding Jheronimus Academy of Datascience (JADS).

Er studeren nu ongeveer 30.000 jongeren in de gemeente.

De ambitie van ’s-Hertogenbosch is dat de stad, door de

student meer centraal te zetten in haar beleid, de ontwikkeling

kan doormaken van ‘onderwijsstad’ naar ‘studentenstad’.

Onder studentenstad verstaan we een stad waar:

• Jongeren graag gaan studeren,

• Jongeren – tijdens hun studie – graag verblijven,

(Hoogopgeleide) jongeren – na hun studie – graag blijven

wonen en werken.

We zetten daarnaast in op het aantrekken vanbedrijven en

talenten in de speerpuntsectoren Agrifood, Bouw, Logistiek

en Datascience/ICT.

A. Verkennen vraag en aanbod studenten en starters:

opstellen actieplan

Van de hbo-studenten woont nu slechts 10% op kamers in

‘s-Hertogenbosch. Het aantal studenten gaat groeien door de

start van nieuwe opleidingen en de komst van internationale

studenten. Die laatste groep wil vaak voor een tijdelijke

periode een gemeubileerde kamer huren. Daar moeten we

als stad op in spelen en willen we ook uitnodigend zijn naar

marktpartijen om hier in te investeren. We willen voldoende

woningaanbod voor (internationale) studenten en starters

realiseren.

Met onderwijsinstellingen en woningcorporaties verkennen

we de ontwikkeling van het aantal en de woonwensen

van (internationale) studenten en starters voor de korte

en (middell)lange termijn. Op basis daarvan kijken we wat

nodig is om (op korte termijn) extra aanbod te creëren. In

2017 wordt de campus aan de Mariënburg gerealiseerd voor

onder andere (internationale) studenten van de JADS. Voor

de (middel)lange termijn sluiten we aan bij het onderzoek

naar de woningbouwprogrammering waarbij voor studenten

en starters een stedelijk woonmilieu met een goede

bereikbaarheid met OV belangrijke wensen zijn.

1.3 ‘s-Hertogenboschstudenten- en talentenstad

Woonagenda 2017 / 2018 | 33Woonagenda 2017 / 2018 | 32

De afgelopen jaren zijn incourante kantoren in onze

stad verbouwd naar honderden nieuwe woningen.

Deze transformatie van leegstaande kantoren naar woningen

sluit heel goed aan bij onze ambities. De verdere vermindering

van het aantal leegstaande kantoren is gewenst. De vaak

kleinere appartementen die ontstaan zijn vaak zeer geschikt

voor kleinere huishoudens (starters en studenten) en voor

(lage) middeninkomens.

A. Benutten van nieuwe kansen voor hergebruik

(maatschappelijk) vastgoed

Het benutten van kansen voor transformatie en het hergebruik

van (karakteristiek) leegstaand maatschappelijk en commercieel

vastgoed (zoals kantoren) zetten wij met kracht door. Bij de

keuze of locaties en panden kansrijk zijn voor transformatie

worden ook aspecten als ontsluiting en voorzieningenniveau

in de afweging meegenomen. De gemeente is gestart met een

makelpunt voor maatschappelijk vastgoed. Daarbij wordt goed

gekeken wat toekomstige mogelijkheden van het vastgoed zijn

en wordt de aansluiting gezocht met nieuwe maatschappelijke

bestemmingen zoals nieuwe woon-zorginitiatieven.

1.5 Transformatie van bestaand (maatschappelijk) vastgoed naar woningen

De woonwensen van mensen worden mede door

demografische ontwikkelingen steeds gedifferentieerder.

Bij herstructurering en nieuwbouw willen we er net als in de

afgelopen jaren op in spelen. Ook bieden tijdelijke locaties

kansen om te experimenteren met tijdelijke woonvormen.

De experimenteertuin van Minitopia is daar een mooi

voorbeeld van. Via het online platform Droomstad Den Bosch

komen nieuwe ideeën voor (tijdelijke) locaties bij elkaar.

A. Realisatie en evaluatie van tijdelijke woonvormen

In 2017 gaan we verder met het realiseren van tijdelijke

woningen. Hiervoor hebben we met de woningcorporaties

prestatieafspraken gemaakt. Ook andere marktpartijen dagen

we uit om met voorstellen te komen. Wat betreft de tijdelijke

locaties willen we eind 2017 goed evalueren hoe het beheer en

de verhuur gaat en wat we kunnen leren van het proces dat we

hebben doorlopen.

B. Evalueren lopende CPO-projecten eind 2017

Er is gestart met de bouw van het CPO-project in Boschveld

(BWWB) en met Vrij Spel maken we in 2017 grote stappen.

Ook in de toekomst dagen we bewoners, woningcorporaties

en marktpartijen uit om nieuwe initiatieven te starten in de

koop of huur. We bewaken dat er voor particulier en collectief

opdrachtgeverschap door pioniers, creatievelingen en

smaakmakers structureel voldoende aanbod aan bouwkavels

is in de toekomstige woningbouwprogrammering. Daarnaast

willen we in 2018 goed evalueren wat we kunnen leren van het

proces van gerealiseerde projecten.

1.4 Blijven inzetten op nieuwe woonvormen en CPO-projecten

C. Ruimte voor exclusief wonen senioren

Met de vergrijzing en toenemende zorgvragen die op

ons afkomen, moet ook ingespeeld worden op nieuwe

woonvormen voor senioren. Behalve dat we aandacht hebben

voor de groepen die aangewezen zijn op de sociale sector,

willen we ook aandacht voor de groep senioren die extra

vermogen heeft om hun woonwens te realiseren in de stad.

We starten een onderzoek naar de woningbehoefte voor deze

groep. Het CPO-project Gelderse Dam in de wijk Muntel is in

2016 gerealiseerd. In Nuland in de Pelgrimsche Hoeve start een

CPO-groep van senioren.

Locatie Vrij Spel

Haverleij

D. Onderzoek naar mogelijke (tijdelijke) locaties voor

tiny houses

Er komen steeds meer eenpersoonshuishoudens. Een eigen

tiny house tussen de 25 en 50m2 zou een passend aanbod

kunnen zijn. In Minitopia is geëxperimenteerd met nieuwe

woonvormen. Met de 100 tijdelijke woningen wordt ook al

een aantal tiny houses in onze stad gerealiseerd. Naast dat we

goed willen leren van die projecten gaan we onderzoeken of

er andere geschikte locaties in de stad zijn. Dit nemen we mee

in de verkenning naar de totale woningbouwprogrammering.

Maar dit laat zich niet geheel sturen. Er komen juist vaak

onverwachts (tijdelijke) locaties vrij. Die bieden kansen om

organisch nieuwe woonvormen te laten ontstaan.

Tiny houses Minitopia

Woonagenda 2017 / 2018 | 35Woonagenda 2017 / 2018 | 34

De ambitie is om de slaagkans van woningzoekenden op een

woning te vergroten door het realiseren van meer aanbod

in de sociale huursector. Het Sociaal Woonakkoord en de

(werk)afspraken over woonruimteverdeling die we met de

woningcorporaties en het huurdersplatform hierover maken

zijn hierbij de basis.

A. Afspraken maken met woningcorporaties over de toename

van de sociale voorraad

Afspraak in het sociaal woonakkoord is dat de komende

vijf jaar (2016 tot en met 2020) netto tenminste 700 sociale

wooneenheden aan de sociale huurwoningvoorraad worden

toegevoegd. Dit is het resultaat van nieuwbouw, sloop, verkoop

en splitsen van (tijdelijke) woningen. Daarnaast is de afspraak

dat 70% van de sociale huurwoningen een huur hebben onder

de geldende aftoppingsgrenzen. Bij de afweging of ook sloop

en verkoop als instrumenten worden ingezet, moet rekening

worden gehouden met het feit dat die ook nodig zijn voor de

woningcorporaties om hun woningbezit te vernieuwen en te

verduurzamen. Woningcorporaties investeren met de verkoop

en sloop in nieuwbouw en renovatie om zo de kwaliteit van

woningen te verbeteren en kansen te bieden aan de (lage)

middeninkomens. Dit kan ook het scheefwonen verminderen.

Met de uitvoeringsagenda prestatieafspraken 2017 zijn

afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de voorraad in

2017 en met een doorkijk naar 2018. Voor het jaar 2018 maken

we nieuwe afspraken.

Zie 1.1 voor afspraken Aanjaagteam sociale woningbouw.

B. Afspraken maken met woningcorporaties over het

verbeteren van slaagkansen via de woonruimteverdeling

en aanpassing van de huisvestingsverordening

De slaagkansen van de diverse (sub)doelgroepen en

huishoudenstypen worden in kaart gebracht. Specifiek gaat

het om de effecten van loting en directe bemiddelingen

aan bijzondere doelgroepen ten opzichte van toewijzing

aan reguliere woningzoekenden. Ook wordt er bijvoorbeeld

gekeken naar de effectiviteit van 55+-labels bij de verhuur

van wooncomplexen. Op basis van slaagkansen en een

onderzoek naar mogelijkheden en experimenteren binnen het

woonruimteverdelingssysteem wordt er in 2017 bijgestuurd.

Hierover maken we voor 2018 nieuwe werkafspraken

met de woningcorporaties. Daarnaast wordt in 2017 de

huisvestingsverordening aangepast die door de gemeenteraad

wordt vastgesteld.

Het woonlastenonderzoek uit 2016 laat zien dat die

opwaartse trend inderdaad afvlakt. Maar hier blijvend

aandacht voor hebben, is nodig; zeker gezien het feit

dat de situatie van verschillende huishoudens onderling

verschillen. Voor 2017 zijn met de woningcorporaties nieuwe

prestatieafspraken opgesteld voor de woonlastenaanpak.

Voor 2018 stellen we deze agenda opnieuw op. De ambitie

is om de woonquotes van huishoudens met een sociale

huurwoning niet meer te laten stijgen.

A. Opstellen jaarlijkse uitvoeringsagenda woonlastenakkoord

In de uitvoeringsagenda van de prestatieafspraken 2017 zetten

de partijen in op de volgende punten:

• De woningcorporaties ontzien de laagste inkomensgroepen

bij de jaarlijkse huurverhoging. Ook verminderen zij door slim

inkopen de servicekosten voor huurders;

• De gemeentelijke woonlasten stijgen ook in 2017 niet of

nauwelijks;

• De gemeente en corporaties zetten in op het bestrijden

van armoede en schulden via de samenwerking tussen

verschillende programma’s van het Aanvalsplan Den Bosch

Schuldenvrij, het Netwerk tegen Armoede en Woonlasten

de Baas. Samen met tal van andere organisaties worden

projecten en activiteiten gestart, bijvoorbeeld op het gebied

van preventie en (integrale) vroegsignalering.

Voor 2018 maken de partijen op vergelijkbare onderwerpen

afspraken. De gemeente onderzoekt daarbij in 2017 ook of het

opzetten van een Energiebank een goede extra bijdrage kan

leveren aan de instrumenten die nu al worden ingezet. Dit om

huishoudens te helpen om hun energierekening blijvend te

verlagen.

Zie 3.2 voor afspraken over verduurzamen woningvoorraad

woningcorporaties.

Zie trends en ontwikkelingen voor een toelichting op de

woonquotes van huurders.Voldoende betaalbare, bereikbare en passende woningen

voor iedereen. Daarbij is er extra aandacht voor de

doelgroepen die daar moeilijker zelf in kunnen voorzien.

Dit zijn de lagere inkomens die aangewezen zijn op een

sociale huurwoning. Maar het gaat ook om de (lagere)

middeninkomens voor wie de sociale sector wettelijk gezien

onbereikbaar is en waarvoor ook de koopmarkt lastig te

betreden is. We streven daarom naar een evenwichtige

woningmarkt met voldoende slaagkansen voor verschillende

groepen in een ongedeelde stad.

De uitdaging is deze opgave te verbinden aan andere opgaven

zoals het verduurzamen van het woningbezit en inspelen op

de zorgbehoefte van mensen. Bovendien is het belangrijk om

naast voldoende sociale huurwoningen ook ruimte te houden

voor verkoop en sloop. Daarmee kunnen woningcorporaties

investeren in nieuwbouw en renovatie om zo de kwaliteit

van woningen te verbeteren en ook kansen te bieden aan de

(lage) middeninkomens. We zien dat de woonlastenstijging is

afgevlakt. Onze ambitie is om de woonquote van huishoudens

met een sociale huurwoning niet meer te laten stijgen.

Opgave 2 - Betaalbaar enbereikbaar wonen: balansop de woningmarkt in eenongedeelde stad

Nieuw speelveld voorwoningcorporaties met nieuwe Woningwet en passend toewijzen.

(Lage) middeninkomens in de knel huur- en koopmarkt onbereikbaar.

Blijvende druk aan onderkant van de woningmarkt door nieuwe (maatschappelijke) instroom.

Woonlastenstijging afgevlakt maarheeft blijvend de aandacht nodig.

icoon

icoon

icoon

icoon

2.1 Verbeteren slaagkans opeen sociale huurwoning

2.2 Betaalbaar houden vande woonlasten

In het woonlastenakkoord 2014 – 2018 hebben de

woningcorporaties, het huurdersplatform (SHP) en gemeente

met elkaar afgesproken gezamenlijke prioriteit te geven aan

het groeiende (woon)lastenvraagstuk in de stad. De ambitie is

een afvlakking van de in 2013 door RIGO voorspelde trend van

een sterk groeiende woonlastendruk.

B. Evaluatie woonlastenakkoord

In 2018 evalueren partners het woonlastenakkoord. Op basis

van die evaluatie bekijken we hoe we in de toekomst verder

willen samenwerken aan de woonlastenaanpak en hoe we de

ambities kunnen verhogen om de woonlasten te laten dalen.

Woonagenda 2017 / 2018 | 37Woonagenda 2017 / 2018 | 36

Naast de zorg voor de huisvesting van de mensen met de

laagste inkomens, is het ook belangrijk om aandacht te

schenken aan de (lage) middeninkomensgroep. Dit zijn

huishoudens met een inkomen tussen de € 36.165 en € 47.040

(prijspeil 2017). Huishoudens met een (lager) middeninkomen

komen nu nog maar zeer beperkt in aanmerking voor een

sociale huurwoning of de dure vrije markthuur en krijgen een

koopwoning vaak niet gefinancierd.

Met name tweepersoonshuishoudens en gezinnen ondervinden

daarbij problemen. Het is daarom belangrijk dat er extra

huurwoningen komen tussen € 710 en € 900 per maand. Dat

kan door nieuwbouw, transformatie en het liberaliseren

van duurdere sociale huurwoningen. De (lage) midden

inkomensgroep kan ook geholpen worden door de bouw

van sociale koopwoningen (VON tot € 185.000,-). Daarmee

wordt ook de doorstroming bevorderd en het scheefwonen

verminderd.

Zie opgave 1 over programmering nieuwbouw en

kantoortransformaties.

Zie 2.1 voor afspraken over verkoop met corporaties voor

(lage) middeninkomens.

A. Afspraken maken met woningcorporaties over de inzet van

niet-DAEB woningbezit

Om voor de (lage) middeninkomens een oplossing te bieden,

willen woningcorporaties Zayaz en BrabantWonen sociale

huurwoningen overhevelen naar de zogenaamde niet-DAEB,

in het prijssegment tussen de € 710,- en € 900,- . Als deze

Er wordt jaarlijks slechts 1% met nieuwbouw toegevoegd aan

de woningvoorraad. Het beter benutten van de bestaande

voorraad is dus heel belangrijk om te zorgen voor een betere

balans op de woningmarkt. Daartoe ondernemen we – samen

met woningcorporaties – verschillende acties in 2017, die

doorlopen in 2018.

A. Woning splitsen in meerdere eenheden

Om de woningvoorraad kleine goedekope woningen te laten

toenemen wil de gemeente kijken naar de mogelijkheden

van woningsplitsing. Kijkend naar de toekomst is er mogelijk

een overaanbod aan grotere eengezinswoningen in de sociale

huur en is er juist meer vraag naar kleinere woningen door

één- en tweepersoons-huishoudens. De woningcorporaties

onderzoeken in 2017 wat haalbaar is. Woningcorporatie Zayaz

start in 2017 hiervoor een pilot. Als het nodig is, leggen we

eventuele eisen ten aanzien van woningsplitsing vast in de

huisvestingsverordening.

B. Inzetten van tijdelijke en doelgroepcontracten

Om de doorstroming goed op gang te brengen kan worden

gewerkt met tijdelijke en doelgroepcontracten. Zo wonen

huishoudens ook in de toekomst meer passend wat betreft

hun inkomen (minder scheefwonen). Nu al wordt er bij de

studenteneenheden gewerkt met campuscontracten. Ook de

tijdelijke locaties werken meestal met tijdelijke contracten.

Met de Wet Doorstroming zijn de mogelijkheden verruimd.

In 2017 wordt samen met de woningcorporaties gekeken wat

de mogelijkheden zijn en bekijken we wat het effect is op de

huurbescherming van huurders. Uiteraard nemen we daarin

de vraag mee of er voldoende vervolghuisvesting is voor deze

groepen.

2.3 Beter bedienen van (lage) middeninkomens

2.4 Beter benutten van debestaande woningvoorraad

woningen vrijkomen kunnen deze óf sociaal verhuurd worden

óf verhuurd worden als vrije sector huurwoning voor de (lage)

middeninkomens. Met de woningcorporaties maakten we

afspraken jaarlijks te kijken of de vrijgekomen woningen in de

niet-DAEB ingezet worden voor de (lage) middeninkomens of

toch voor de sociale doelgroep. Overigens moet het Rijk nog

instemmen met het ontwerpvoorstel.

Zie bijlage 2 voor een nadere toelichting.

B. Verkenning uitvoeren inzet instrumentarium (lage)

middeninkomens

Het is de wens dat marktpartijen instappen om de marktvraag

voor de (lage) middeninkomens te bedienen. We gaan

verkennen welk instrumentarium we hiervoor willen inzetten.

Daarvoor sluiten we aan bij landelijke trajecten zoals de

landelijke Samenwerkingstafel die in 2017 opstart en de

verkenningen die Platform31 opstart. We kijken op welke wijze

wij (lokaal of regionaal) met de hier actief zijnde marktpartijen

in gesprek gaan over nieuwbouw in dit segment. Specifiek

kijken we daarbij naar betaalbare grondgebonden woningen.

C. Samenwerking met regionaal bidbook middensegment

Regionaal wordt er onderzoek gedaan naar de

woningbehoefte van de (lage) middeninkomens.

Bovendien werkt ’s-Hertogenbosch samen met de

regiogemeenten aan het opstellen van een bidbook voor

marktpartijen om hen uit te dagen te investeren in het

middensegment. We bekijken of we hiervoor ook een

geschikt project kunnen aandragen.

Het huisvesten van vergunninghouders is meer dan alleen het

halen van een cijfermatige taakstelling. Het gaat om mensen.

Van daaruit werken we aan onderwijs, arbeidsparticipatie,

huisvesting en integratie. Samen met de woningcorporaties,

Vluchtelingenwerk en andere instanties. Sinds 2013 is

sprake van een verhoogde taakstelling in het huisvesten van

vergunninghouders, met als hoogtepunt de taakstelling in

2016. Ook in 2017 en 2018 zal die opgave er zijn.

Doordat vergunninghouders landelijk niet meer als

urgentiecategorie worden gezien moeten we daar lokaal

afspraken over maken.

A.Afspraken met woningcorporaties over urgentie

en taakstelling

Met de woningcorporaties maken we afspraken over het

realiseren van de taakstelling in 2017 en 2018. Daarbij kijken

we naar de inzet van de bestaande voorraad en naar de

nieuwbouw van de tijdelijke locaties. Ook behouden we

vergunninghouders als urgentiecategorie.

Zie 1.1 nieuwbouw tijdelijke locaties.

B. Afspraken over begeleiding vergunninghouders

Om ervoor te zorgen dat vergunninghouders op een prettige

manier samenwonen in hun buurt met andere buurtbewoners

zorgen we samen met andere partijen voor voldoende

begeleiding. Dit staat ook in de prestatieafspraken 2017 met de

woningcorporaties.

2.5 Vergunninghoudersverdienen een thuis

C. Doorstroming bevorderen

In 2017 wordt met woningcorporaties gekeken welke

maatregelen de doorstroming van huishoudens het meest

bevordert. Daarbij betrekken we ervaringen uit eerdere lokale

en landelijke pilots.

Woonagenda 2017 / 2018 | 39Woonagenda 2017 / 2018 | 38

We zien graag dat er geïnvesteerd wordt in het onderhoud

en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.

Specifiek geldt dat ook voor de Vereniging van Eigenaars.

’s-Hertogenbosch telt ruim 1.240 VvE’s. In zo’n 50% van de

VvE’s is sprake van gemengd bezit (koop en huur).

Ongeveer de helft van de VvE’s spaart te weinig in Nederland.

De specifieke situatie in ‘s-Hertogenbosch kennen we niet.

Te weinig sparen kan leiden tot achterstallig onderhoud en

op termijn – zeker in kwetsbare buurten – tot verloedering

en vermindering van het woongenot. Ook het individuele

particuliere bezit is kwalitatief niet altijd op orde.

Soms ook waar woningcorporaties in het verleden

woningen hebben verkocht.

Vanuit de Rijksoverheid komt er in 2017 nieuwe wet- en

regelgeving aan om VvE’s te verplichten te sparen voor

toekomstig onderhoud. Bovendien krijgt de gemeente meer

instrumenten om VvE’s hier toe aan te sporen. Het doen van

groot onderhoud zorgt ook meteen voor kansen om gelijktijdig

VvE’s te stimuleren om te investeren in duurzaamheid. Omdat

de eigenaren samen moeten besluiten om te investeren is dit

een lastige opgave. Er zijn landelijke regelingen om als VvE een

lening af te sluiten. Wil ‘s-Hertogenbosch in 2035 een klimaat

neutrale gebouwde omgeving hebben dan zullen ook de VvE’s

stappen moeten zetten.

A. Beter inzicht krijgen in de VvE’s in de gemeente

In ‘s-Hertogenbosch hebben we op dit moment niet goed in

beeld waar zich grote problemen voor doen bij het onderhoud

door VvE’s. We willen in 2018 starten met een inventarisatie

om dit in beeld te brengen. Waarbij we ons in eerste instantie

richten op de kwetsbare aandachtsbuurten.

B. Verkennen van handhaving en stimuleringsmogelijkheden

resulterend in een actieplan

Op basis van nieuwe wettelijke mogelijkheden en goede

voorbeelden van stimuleringsregelingen willen we komen

tot een actieplan. Het onderhoud op orde en stimuleren van

verduurzaming staan daarbij centraal. We spelen daarbij een

handhavende, faciliterende en stimulerende rol. En we werken

hierbij zoveel mogelijk samen met partijen zoals Buurkracht

(Enexis) en woningcorporaties.

Voor individuele particuliere eigenaren stimuleren we ook de

vraag naar Nul-op-de-meter (of andere zeer energiezuinige of

energieleverende concepten). Dit doen we onder andere door

het ontwikkelen van goede adviezen.

C. Afspraken met woningcorporaties over de kwaliteit van

te verkopen woningbezit

Met de woningcorporaties gaan we in gesprek in welke

wijken er woningen worden verkocht en op basis van welke

voorwaarden. We kijken voor de prestatieafspraken 2018 welke

afspraken we hierover maken.

Met de woningcorporaties worden de ambities verkend om

energie te besparen, duurzaam op te wekken en om te kijken

naar het (her)gebruik van duurzame materialen.

A. Verduurzamen van de woningvoorraad in 2017

De woningcorporaties verduurzamen hun woningbezit

middels renovaties (waarvan deels via nul-op-de-meter (NOM)).

Het programma hiervoor is opgenomen in de

prestatieafspraken 2017.

B. Analyse en ambitie formuleren in 2017 voor nieuwe

prestatieafspraken in 2018

De eerste helft van 2017 wordt gebruikt om het thema

duurzaamheid te verbreden en te verdiepen en gezamenlijke

ambities te formuleren, die richtinggevend zijn voor het uit

te brengen bod voor 2018 door alle partijen. Daarbij wordt

ook gekeken wat woningcorporaties kunnen bijdragen aan

de gestelde doelen in het energietransitieprogramma zoals

vastgesteld door de gemeenteraad. Zo is de ambitie om

in de hele stad 5.000 tot 10.000 woningen te voorzien van

zonnepanelen en/of zonneboilers en worden er bij 5.000

woningen isolatiemaatregelen uitgevoerd.

Vragen die in het gesprek met de woningcorporaties gesteld

worden zijn:

• Welke bijdrage kunnen de partijen leveren aan

energieneutrale wijken?

• Hoe komen we tot een gezamenlijke visie op gasloze wijken?

• Hoe gaan we inzetten op nul-op-de-meter woningen of

andere alternatieven?

• Wat is er mogelijk en wenselijk op het gebied van

(voorfinanciering) van zonne-energie en hoe kijken we aan

tegen duurzaam materiaalgebruik en circulair bouwen?

• Hoe leggen we tot slot de link naar de woonlastenaanpak

Woonlasten de Baas?

Ervaringen en evaluaties van elders betrekken we actief

bij het formuleren van de gezamenlijke ambities.

Voor woningcorporaties zijn inmiddels goede concepten

beschikbaar en kan de renovatie voor een deel gefinancierd

worden met de Energie Prestatie Vergoeding, (EPV) die in 2016

wettelijk is vastgesteld.

‘s-Hertogenbosch wil klimaatneutraal zijn in 2050;

de bebouwde omgeving zelfs moet dat zijn in 2035.

Dan zijn de ruim 70.000 woningen zeer energiezuinig of

energieleverend. De meeste wijken hebben dan geen

aardgasaansluiting meer. Slimme netten zorgen voor

uitwisseling van energie (koppeling van vraag en aanbod).

Concreet hebben in 2020 5.000 tot 10.000 woningen

zonnepanelen en/of zonneboilers. In 2020 zijn ook voor

5.000 woningen isolatiemaatregelen uitgevoerd.

We stimuleren energieneutrale nieuwbouw, vooruitlopend

op regelgeving vanaf 2020. Woningcorporaties en

marktpartijen realiseren of starten met bouwen van 200

nul-op-de-meter-woningen (NOM) in de nieuwbouw of

met een renovatie in 2017/2018.

De ambitie richting 2035 vraagt om tempo maken, anders

denken, een grote projectmatige aanpak en een lange

termijnplanning. Een vernieuwd programma in de geest van

het GroteStedenBeleid (GSB) is wenselijk. Een programma dat

lokaal gedreven is met inzet op zowel het bezit van corporaties

als particulieren. Een programma dat slimme verbindingen legt

naar andere sociale opgaven (zie opgave 4) om zo de wijken

vitaal en leefbaar te houden.

De Wijk- en buurtmonitor zorgt voor up-to-date inzichten.

Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen en wijkenvitaal houden

3.1 Verkennen kwaliteit enverduurzamen individueelparticulier bezit en Vereniging van Eigenaars

Een klimaatneutraal ‘s-Hertogenbosch vraagt om een energietransitie in de bestaande wijken en energieneutrale woningen.

Nieuwe wet- en regelgeving voorselectieve woningtoewijzing,woonoverlast en Vereniging van Eigenaars.

Innovatie in bouwconcepten heeft impact op woonproducten en bouwproces.

Innovatie op het gebied van ICT creëert nieuwe mogelijkheden voor wonen en bouwen met ‘the internet of things’.

icoon

icoon

3.2 Verduurzamen kwaliteitwoningbezit woningcorporaties

icoon

icoon

icoon

Woonagenda 2017 / 2018 | 41Woonagenda 2017 / 2018 | 40

Niet alleen in de nieuwbouw maar ook in de bestaande

woningvoorraad moeten met nieuwe technieken en inzichten

stappen gemaakt worden in de energietransitie. Innovatie is

daarbij geen doel op zich maar is een middel om te komen tot

de gewenste doorbraken in de techniek.

A. De gemeente neemt deel in innovatieprogramma’s

We investeren in ‘innovatiecoalities’. Deze zijn gericht op het

gezamenlijk zoeken naar oplossingen voor een klimaatneutrale

stad; oplossingen die vragen om een andere aanpak en

om systeemverandering. De gemeente neemt deel aan

programma’s als WoonConnect-SPARK en Sneller en Beter naar

Nul op de Meter (SBNoM). Aan dat laatste project nemen ook

woningcorporaties (BrabantWonen en Zayaz), gemeenten in

Zuid-Nederland en industriële partijen/toeleveranciers deel.

Ook is op initatief van de gemeente ’s-Hertogenbosch het

Platform NOM nieuwbouw opgestart. Met deze projecten

investeren we ook meteen in de voor onze regio belangrijke

speerpuntsectoren als de bouw en ICT/Big Data.

De stedelijke vernieuwingsaanpak in de huidige

aandachtsbuurten loopt langzamerhand op z’n eind.

De ‘bekende’ GSB- aandachtsbuurten ontwikkelden zich

afgelopen jaren positief. Dat blijkt ook uit de tweejaarlijkse

wik- en buurtmonitor. De afgelopen jaren is er veel

geïnvesteerd in de fysieke, sociale en economische kwaliteit van

de bestaande wijken. Het beleid om buurten met een eenzijdig

en kwalitatief matig aanbod te verbeteren leverde resultaat

op. Fiets door de stad en het zal niemand ontgaan hoe de

aandachtsgebieden zijn/worden opgeknapt.

Met name in Boschveld en Orthen-Links wordt door

renovatie, sloop en vervangende nieuwbouw gewerkt aan

meer kwaliteit en variatie in het woningaanbod. Maar er

spelen nog steeds problemen in een aantal deelgebieden in

de aandachtsgebieden. En nieuwe buurten dienen zich aan

waar een negatieve ontwikkeling is te zien. Het is van belang

de wijkaanpak door te zetten en wellicht is de tijd rijp om de

stedelijke vernieuwing met elkaar te heruitvinden.

A. Wijkspeerpunten formuleren en herijken wijkaanpak

Ook voor het komende jaar richt de inzet van de gemeente

en wijkpartners zich voor een belangrijk deel op de ‘bekende’

GSB-aandachtsbuurten waar de reeds ingezette aandacht

wordt gecontinueerd conform de planmatige aanpak van de

aandachtsbuurten. Deze buurten zijn Boschveld,

Barten-Zuid, Orthen-Links, Hambaken (vier buurten:

de Hambaken, Sprookjesbuurt, Muziekinstrumentenbuurt

en Edelstenenbuurt) en Gestelse Buurt. Hier worden

apaciteit en middelen op in gezet.

Voor de overige wijken wordt niet ingezet op een brede

wijkaanpak. Wel wordt er per wijk gewerkt met een

3.3 Innovatie in de bouwstimuleren 3.5 Voorkomen woonoverlast

3.4 Inzet op de wijkaanpaken duurzame stedelijkevernieuwing

We werken met veel partijen in de wijk intensief samen met

als doel een betere ketenaanpak van woonoverlast in wijken

en buurten, zodat het probleem tijdig, effectief en integraal

wordt aangepakt. Prioriteit ligt bij eerder, beter en met meer

middelen ingrijpen en bij het nemen van meer regie.

Daarbij verkennen partners de mogelijkheden voor

alternatieve huisvesting voor enkele van deze huishoudens.

Daarnaast bekijken we welke mogelijkheden de nieuwe

wetgeving rond de Wet Bijzondere Maatregelen

Grootstedelijke Problematiek (‘Rotterdamwet’) en de

Wet Aanpak Woonoverlast biedt.

A. Verbeteren van de aanpak woonoverlast

Als eerste stap in de verbetering van de ketensamenwerking

op het gebied van woonoverlast, maken partijen in 2017 werk

van een goede informatie-uitwisseling en dossieropbouw.

Daarnaast starten partijen op basis van een goede

doelgroepverkenning in 2017 mogelijk (een) experiment(en)

voor alternatieve huisvesting van ernstig overlastgevende

huishoudens. De kenmerken van de doelgroep zijn daarbij

richtinggevend voor de aard van het experiment.

B. Verkennen toepassen selectieve woningtoewijzing

Per 1 januari 2017 gaat een nieuwe wet Bijzondere

Maatregelen Grootstedelijke Problematiek in werking.

In 2017 zetten we daartoe de volgende acties in gang:

• Verkennen van de wens om de gebiedsaanwijzing van de

buurten in Hambaken en Barten-Zuid voort te zetten en

eventueel andere buurten of complexen daaraan toe te

voegen. Dit gaat conform de nieuwe wet en aansluitend

op het convenant selectieve toewijzing dat nog loopt tot 1

oktober 2017. Daarbij kijken we naar het instrument in een

bredere context van de wijkaanpak en de mogelijkheden die

andere wetgeving biedt (waaronder de naar verwachting in

2017 vast te stellen Wet Aanpak Woonoverlast).

• Indien de selectieve toewijzing is gewenst dan zullen we:

• Zorg dragen om samen met partijen een aanvraag op te

stellen, waar de gemeenteraad mee in kan stemmen en

die vervolgens voor goedkeuring wordt voorgelegd aan

het Rijk;

• Zorg dragen dat waar nodig de huisvestingsverordening

wordt aangepast;

• Met betrokken partijen afspraken maken over een

zorgvuldige implementatie van de wet.

activiteitenoverzicht door verschillende partijen. Dit is

ook zo afgesproken met de woningcorporaties in de

prestatieafspraken 2017. Daarnaast is het van belang om

de ontwikkeling van de wijken goed te analyseren. Met het

tweejaarlijkse monitoren kan een betere afweging gemaakt

worden waar de beschikbare capaciteit en middelen voor

wijkgericht werken selectief en effectief worden ingezet.

In 2017 zal opnieuw een afweging worden gemaakt.

B. Stedelijke vernieuwing duurzaam op de kaart

Het Rijk heeft de GSB-budgetten stopgezet.

De woningcorporaties hebben te maken met een structurele

verhuurdersheffing. Gelijktijdig blijven er grote opgaven en

zal zeker met de ambitie van een klimaatneutrale gebouwde

omgeving in 2035 geïnvesteerd moeten gaan worden in

de wijken. We bekijken of we hier twee opgaven kunnen

combineren. Maar, hoe maken we middelen vrij in de buurten

en wijken om te investeren in de energietransitie? En hoe laten

we die investeringen landen in onze wijken? We gaan hierover

graag met lokale partijen in gesprek. Heel praktisch kan vanuit

ons eigen energietransitie-programma gekozen worden voor

een heel gerichte en effectieve buurtaanpak om energie te

besparen. Dit draagt bij aan lagere woonlasten, maar ook aan

onderling contact met buren.

Behalve het gesprek op lokaal niveau is het van belang om

dit gesprek ook landelijk te voeren. Met de G32 zal een

stevige lobby gevoerd worden rijksmiddelen – waaronder de

inkomsten uit de verhuurdershefffing – terug te laten vloeien

in investeringen voor de energietransitie in onze gemeenten.

SPARK

Woonagenda 2017 / 2018 | 43Woonagenda 2017 / 2018 | 42

de wijkscans verrijkt. Waar nodig zullen we ze uitbreiden met

andere doelgroepen, zoals mensen met een GGZ problematiek

en jongeren.

C. Sociale Wijkteams voorzien van kennis van

woonmogelijkheden ter ondersteuning van hun regiefunctie

Sociaal wijkteams hebben een centrale rol bij het verlenen

van toegang. Samen met de buurtteams hebben zij een

belangrijke rol om kwetsbare inwoners op een goede manier

te laten ‘landen’ in de wijk. De informatie over woon – en

ondersteuningsmogelijkheden kan beter ontsloten worden.

We gaan dit bijvoorbeeldvia de informatie- en adviesfunctie

van het project “Boschwijzer” doen.

Door extramuralisering, langer thuis wonen en afbouw van

instellingsplaatsen is er behoefte aan andere vormen van

wonen met zorg of begeleiding. Ook voor jongeren die uit

de jeugdzorg komen. Dit leidt tot een groeiende vraag naar

alternatieve woonzorgarrangementen.

Daarbij gaat het om drie bewegingen:

• Uitstroom uit intramuraal wonen (GGZ en VG sector) betekent

een tijdelijke extra druk op de sociale woningmarkt. Als deze

beweging is afgerond, maken deze mensen deel uit van de

reguliere instroom op de woningmarkt.

• Doorstroom van mensen die uit tijdelijke voorzieningen naar

een gewone woning willen, stagneert nu door onvoldoende

aanbod. Dit betreft een blijvende vraag naar reguliere

woningen; het gaat om enkele tientallen woningen per jaar.

• Instroom van kwetsbare huurders die voorheen woonden in

specifieke zorginstellingen of beschermd woonden, wonen nu

in wijken.

Er zijn meer (betaalbare) woningen en meer verschillende

woonvormen nodig. Daarnaast ontstaan er knelpunten bij het

zelfstandig wonen. We zien overlast ontstaan. Momenteel is

de rolverdeling tussen partijen over de aanpak hiervan nog te

onduidelijk. De noodzakelijke ondersteuning op leefgebieden

van wonen, dagbesteding, inkomen & begeleiding vraagt om

coördinatie. Dit vraagt om meer duidelijkheid, betere afspraken

en meer variaties aan woon- en zorgvormen,

zodat mensen weer regie op hun eigen leven krijgen.

Het vraagt in de samenwerking ook dat partijen duidelijk

zijn welke verantwoordelijkheid zij hebben. Het kan daarbij

helpen om een maatschappelijke kosten-baten analyse.

Zo kijk je samen wat ieders inzet is en wat het iedere partij

en de samenleving oplevert.

A. Continuüm creëren van zorgvoorzieningen voor mensen met

ondersteuningsbehoeften en woonvormen voor bijzondere

bewonersgroepen

Er blijft een vraag naar geclusterde en beschutte of beschermde

woonvormen. Klein en betaalbaar. De opgave is om vraag en

aanbod stedelijk bij elkaar te brengen en hiermee variaties

in woonvormen te realiseren. Zo brengen we in de regio een

voorziening langdurig verblijf voor mensen met een complexe

meervoudige hulpvraag tot stand.

B. Actualiseren wijkscans om behoefte en bestaande

voorzieningen in beeld te brengen en wooninitiatieven

te toetsen

In 2014 en 2015 zijn voor alle 14 wijken wijkrapportages

Langer Thuis Wonen gemaakt. In de wijkrapportages staat

hoe goed de wijk mogelijke gevolgen van de hervormingen

kan opvangen. Ingezoomd is op de kenmerken van de

woningvoorraad, het zorgvastgoed en de collectieve

voorzieningen. Ook de sociaal-demografische kenmerken van

bewoners zijn daarbij betrokken en er is een doorkijk gemaakt

naar 2024. Op basis van de wijkscans identificeren we kansen

in de wijken en zullen we via uitnodigingsplanologie in de

behoefte voorzien. Een goed voorbeeld is de Binckhorst met

zijn omgekeerde integratie. Werkenderwijs worden hiermee

Door de vergrijzing en de uitstroom uit de maatschappelijke

instellingen (extramuralisering) en afbouw van

instellingsplaatsen zullen mensen langer zelfstandig thuis in de

wijk wonen. Ook als zij behoefte hebben aan hulp, begeleiding

en zorg. De zorg moet in nabijheid georganiseerd worden.

We willen leegkomend (zorg)vastgoed creatief benutten in

samenwerking met corporaties, zorg- en welzijnsaanbieders.

Er zijn ook talrijke zorgaanbieders, ontwikkelaars en

groepen bewoners die goede ideeën hebben en interessante

woonzorgconcepten ontwikkelen.

Dat verrijkt de stad en vergroot de keuzemogelijkheden

voor kwetsbare mensen. Het streven is dat mensen onder

eigen regie zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen in

levensloopbestendige en dementievriendelijke wijken en

dorpen. We faciliteren en verbinden we waar mogelijk

passende initiatieven in samenwerking met woningcorporaties,

zorgaanbieders en particuliere partijen. Op deze manier

werken wij aan een inclusieve samenleving waar (kwetsbare)

mensen met een zorgvraag voldoende kans op een woning

en begeleiding krijgen en kunnen participeren in onze

samenleving. En waarbij oog is voor de vitaliteit, draagkracht

en leefbaarheid van de wijken (link met opgave 3).

Opgave 4 - Samen zorgen:passend woonzorgaanbod ineen inclusieve samenleving

De vergrijzing neemt komende jarenflink toe en vraagt om meer vraag naar woning- aanpassingen.

Veranderende wet- en regelgeving rond scheiden wonen en zorg zorgt voor een de toenemende vraag naar kleinschalige woonzorg-concepten.

De Wmo en beschermd wonen verantwoordelijkheid van de gemeende.

In de participatie-samenleving faciliteren we graag doe-het-zelf en woon-zorg collectieven.

icoon

icoon

4.1 Werken aan een sluitend woon-zorgaanbod en faciliteren van nieuwe initiatieven

4.2 Betere benutting van(zorg) vastgoed

Bestaand onbruikbaar vastgoed transformeren en

inzetten voor bijvoorbeeld woonfunctie; liefst in kleinere

betaalbare units. Waar mogelijk door nieuwe combinaties

van weerbare en kwetsbare inwoners. Voorbeelden zijn

verhuren van appartementen in Antoniegaarde aan mensen

met een verstandelijke beperking of het verhuren van

verzorgingsappartementen als zelfstandige zorgwoningen

door BrabantZorg.

A. Kwantitatieve opgave in beeld brengen

We willen een indicatie van de kwantitatieve opgave

berekenen aan de hand van de onderzoeksgegevens uit 2014,

in combinatie met landelijke normcijfers en huidige intramuraal

wonende inwoners, die de komende jaren uitstromen.

B. Regionaal Huisvestingsplatform Beschermd Wonen

en Opvang

We richten een platform in met vertegenwoordigers van

gemeenten, zorgaanbieders, woningcorporaties over de

uitvoering van de regiovisie beschermd wonen in het licht van

de huisvestingsopgave. Daarbij gaat het om de gemeenten die

zich verbonden hebben in de regiovisie: Meierijstad, Vught,

Boxtel-Haaren-St Michielsgestel, Zaltbommel-Maasdriel en

‘s-Hertogenbosch. Doel van het platform is te komen tot

een regionaal huisvestingsplan voor beschermd wonen en

maatschappelijke opvang. Met afspraken over de reductie van

de wachtlijsten van maatschappelijke opvang door regionale

verdeling urgenties.

C. Toewijzingssystematiek uitbreiden tbv maatschappelijke

urgenties

We geven de vraagstukken rondom wonen met zorg een

plaats in de woonruimteverdeling: we zien dat de normale

inschrijving- en toewijzingsprocedure onvoldoende is om

kwetsbare mensen tijdig aan geschikte huisvesting te helpen.

We maken afspraken met (zorg)instellingen over de aantallen

en maatregelen die nodig zijn om uit- en doorstroom mogelijk

te maken en om instroom te beperken. Daarbij versterken

we het samenspel tussen gemeente-zorg/welzijnsaanbod -

corporaties.

75+

Woonagenda 2017 / 2018 | 45Woonagenda 2017 / 2018 | 44

Om langer thuis te blijven wonen moet je tijdig je woning

(eventueel tijdelijk of flexibel) aanpassen aan je veranderende

woonwensen. In de groei en krimp van het huishouden, in

het kunnen verlenen van zorg aan huis en het veilig kunnen

verplaatsen in huis. Deze opgave is goed te combineren met

het energiezuinig of zelfs energieneutraal maken van het huis.

We zorgen dat nieuwbouwwoningen zodanig worden

gebouwd dat men zo lang mogelijk thuis kan blijven wonen

bij een hulpvraag. Deze opgave is goed te combineren

met het energiezuinig of zelfs energieneutraal maken

van het huis. Diverse bouwpartijen ontwikkelen op dit

moment een levensloopbestendig Nul-op-de-meter (NOM)

renovatieconcept.

A. Bewoners informeren over technische mogelijkheden

We organiseren voorlichtingsactiviteiten voor particulieren over

veiligheid in en om het huis. Verhuurders kunnen op verzoek

van hun huurders en tegen huurverhoging, aanpassingen aan

de woning aanbrengen om het langer thuis wonen makkelijker

te maken.

Langer thuis blijven wonen, meer bijzondere bewoners

in levensloopbestendige wijken en woningen, meer zorg,

begeleiding en hulp aan huis; dit vraagt om een inclusieve

samenleving. Met ruimte voor iedereen. Veel partijen leveren

hier een bijdrage aan. Belangrijk is ook dat we bij inwoners

draagvlak ontwikkelen en behouden, hun zorgen serieus

nemen en de druk op de wijken gelijkelijk verdelen.

De ervaringen uit de eerste fase in de ‘Kanteling beschermd

wonen’, zijn behulpzaam om de komende jaren deze weg

verder te vervolgen. In de Regiovisie Beschermd Wonen zijn

o.a. de volgende afspraken gemaakt:

A. Koplopersexperiment Platform31 voor oplossingsrichtingen

voor doorstroom beschermd wonen

Met Zayaz en Reinier van Arkel participeren we in het

Koplopersexperiment met 11 andere gemeenten. We gaan daar

met drie grote vraagstukken aan de slag: behoefte in beeld

krijgen – integrale procesregie – zachte landing in de wijk.

4.3 Levensloopbestendige endementievriendelijke wijkenen woningen

4.4 Leren van ervaringen en best practices verspreiden

B. Onderzoeken stimuleringsmaatregelen voor

woningaanpassingen

Veel ouderen willen blijven wonen in hun eigen woning. Dat

vraagt om aanpassingen van de woning. De gemeente

financiert deze veelal (met eigen bijdrage klant). Ook het

herhuisvesten van klanten naar rolstoelgeschikte (huur)

woningen vraagt om investeringen van zowel gemeente als

woningcorporaties. De trend van stijgende kosten zal zich

de komende jaren verder doorzetten. In 2017 zetten wij

nader onderzoek uit naar de omvang en oplossingen. In veel

gemeenten worden particuliere eigenaren gestimuleerd

tot woningaanpassing door een deel van de kosten door

middel van een subsidieregeling te vergoeden. We zullen

onderzoeken in hoeverre dit in ‘s-Hertogenbosch kan leiden tot

woningbetering.

C. Verbeteren veiligheid en toegankelijkheid openbare ruimte

Niet alleen de woningen vragen om aanpassingen. Het gaat

om een totaalplaatje waarbij ook de (directe) woonomgeving

aanpassingen vraagt. We doen een quick scan inclusief beleid

naar mogelijkheden om de omgeving meer aan te laten sluiten

bij mensen met kwetsbaarheden. De aanbevelingen die hieruit

voortkomen zullen leidend zijn voor onze dementievriendelijke

stad, zoals in Nuland en Vinkel al wordt toegepast.

B. Handboek kanteling beschermd wonen vanuit meerzijdig

perspectief

Het proces van extramuralisering in de GGZ is nieuw voor

de betrokkenen. Er ligt geen marsroute klaar. We starten

in de richting van het einddoel en nemen gaandeweg de

belemmeringen weg. Dat betekent dat er voortdurend nieuwe

(strategische en praktische) vragen gesteld worden, waarop

het antwoord gezocht dient te worden. Ervaringen en lessen

worden samengevat in een woudlopershandboek.

C. Verspreiding leerervaringen kanteling beschermd wonen

in regionaal symposium

Het handboek wordt gepresenteerd tijdens een regionaal

symposium. Een objectieve evaluatie van de eerste fase in

panelgesprekken met cliënt, cliëntvertegenwoordigers,

operationele medewerkers, beleidsmensen en bestuurders

vormen de input. Geleerde lessen geven richting aan de

uitvoering van de Regiovisie Beschermd Wonen in de

komende jaren.

Woonagenda 2017 / 2018 | 47

Paragraafparagraaf

Paragraafparagraaf

5. Bijlagen

Passend toewijzen

Sinds 1 januari 2016 gelden nieuwe regels voor de toewijzing

van sociale huurwoningen. Dat zijn de woningen met een

kale huurprijs tot €710,68 per maand. De corporaties moeten

deze woningen namelijk ‘passend toewijzen’.

Passend toewijzen betekent dat de corporatie ervoor moet

zorgen dat de hoogte van de huur past bij de hoogte van het

inkomen en de huishoudgrootte. Woningzoekenden kunnen

daarom niet meer op alle woningen reageren. De rijksoverheid

heeft deze norm in de Woningwet opgenomen om te

voorkomen dat huishoudens met een beperkt inkomen in een

te dure woning terechtkomen. De rijksoverheid wil hiermee

de kosten voor de huurtoeslag beperken en de woonlasten

voor huishoudens met een laag inkomen betaalbaar houden.

Passend toewijzen wil dus eigenlijk zeggen

‘huren naar inkomen’

Elke woningcorporatie moet aan tenminste 95% van de

huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een passende

woning toewijzen. Dit is woning met een huurprijs onder de

aftoppingsgrens. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is

dit € 592,55. Voor drie- en meerpersoonshuishoudens is dit €

635,05.

Doelgroepen

• Primaire doelgroep – Huishoudens die gelet op inkomen en

gezinssamenstelling recht hebben op huurtoeslag.

• Secundaire doelgroep – Huishoudens met een inkomen

beneden de € 36.165,- (prijspeil 2017) die gelet op inkomen

en gezinssamenstelling geen recht hebben op huurtoeslag.

• (Lage) middeninkomens – De middeninkomens zijn

huishoudens met een inkomen tussen de € 36.165,- en

€ 47.040,- (prijspeil 2017). De lage middeninkomens is de

groep met een inkomen tussen de € 36.165,- en € 40.349,-.

Deze laatste groep kan tot en met 2020 kan bij ten hoogste

10% van de vrijkomende sociale huurwoningen een woning

worden toegewezen.

Huurtoeslaggrenzen (per 1-1-2017)

• Kwaliteitskortingsgrens – € 414,02 (rekenhuur). Voor het

deel van de huur tussen de normhuur en de zogenaamde

kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in

aanmerking komt 100% toeslag. Jongeren onder de 23 jaar

komen alleen voor huurtoeslag in aanmerking als de woning

een huurprijs heeft onder de kwaliteitskortingsgrens.

• 1e aftoppingsgrens – € 592,55 (rekenhuur). Grens voor een- en

tweepersoonshuishoudens. Huurtoeslaggerechtigde krijgt

voor het deel van de rekenhuur van de woning dat boven de

kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrens ligt 65%

toeslag.

• 2e aftoppingsgrens – € 635,05 (rekenhuur). Grens voor drie- of

meerpersoonshuishoudens. Huurtoeslaggerechtigden krijgen

voor het deel van de rekenhuur van de woning dat boven de

kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrens ligt 65%

toeslag.

• Liberalisatiegrens – € 710,68 (rekenhuur). De liberalisatiegrens

is de maximale huurprijsgrens waaronder een woning nog tot

de categorie sociale huurwoningen behoort.

Woningcorporaties moeten in het kader van de Woningwet

hun woningvoorraad administratief scheiden of juridisch

splitsen in een DAEB-tak en niet-DAEB-tak. Woningcorporaties

verlenen ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB).

Dit is de kerntaak van corporaties waarbij het bouwen,

verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen

met een laag inkomen centraal staat. In het verlengde hiervan

zijn enkele andere diensten aangemerkt als DAEB (denk aan

maatschappelijk vastgoed en leefbaarheidsactiviteiten).

De Woningwet bepaalt dat woningcorporaties hun DAEB-

activiteiten moeten scheiden van de (mogelijk toekomstige)

commerciële niet-DAEB activiteiten. De vermogensscheiding

maakt daardoor ook zichtbaar dat de staatssteun die

woningcorporaties krijgen voor hun DAEB-werkzaamheden

niet wordt ingezet voor niet-DAEB-activiteiten.

De woningcorporaties moeten hun voornemens opnemen in

een ontwerpvoorstel. De woningcorporaties hebben daarbij

maar één moment om nu strategische keuze te maken met

betrekking tot hun woningvoorraad

Voor 1-1-2017 moest door de woningcorporaties een

ontwerpvoorstel ingediend worden bij de Autoriteit Wonen.

De gemeente en de huurdersorganisaties hebben hier een

zienswijze op gegeven. Voor 1-7-2017 moet er een definitief

voorstel naar de Autoriteit die haar goedkeuring moet

verlenen. Kleine Meierij heeft gekozen voor een juridische

splitsing. Alle andere woningcorporaties hebben gekozen voor

een administratieve scheiding. Zayaz en BrabantWonen kiezen

ervoor woningen over te hevelen van de DAEB- naar de niet-

DAEB tak. De andere corporaties doen dit niet.

De woningcorporaties Zayaz en BrabantWonen willen

in totaliteit 1.294 zelfstandige woningen en 204

zorgappartementen administratief overhevelen naar de

niet-DAEB tak. Met de vrijkomende niet-DAEB woningen

bij nieuwe verhuringen wordt jaarlijks gekeken of deze

woningen ingezet worden voor de laagste inkomens of voor

de (lagere) middeninkomens. De ontwerpvoorstellen van

de woningcorporaties passen binnen de afspraken van het

Sociaal Woonakkoord. De gemeente heeft dan ook – net als de

huurdersorganisaties – een positieve zienswijze gegeven over

het extra overhevelen van woningbezit naar de niet-DAEB-tak.

Bijlage 1 - Toelichting passend toewijzen en huurprijsgrenzen

Bijlage 2 - Toelichting scheiding DAEB/niet-DAEB

Woonagenda 2017 / 2018 | 49Woonagenda 2017 / 2018 | 48

Levensloopbestendige woning

Een woning, waarin verschillende typen huishoudens

in verschillende fasen van de ontwikkeling van het

huishouden naar tevredenheid kunnen wonen (dus flexibel

en multifunctioneel). Levensloopbestendig is zo tevens het

overkoepelend begrip voor een woning die geschikt of

eenvoudig geschikt te maken is voor zelfstandige bewoning

tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke beperkingen of

chronische ziekten van bewoners. Een andere benaming is een

geschikte woning.

Nultredenwoning

Een woning die zonder traplopen van buitenaf bereikbaar

is en waarbij de zogenoemde primaire ruimtes (woonkamer,

keuken, sanitair en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde

woonlaag c.q. op entreeniveau bevinden. Deze woningen zijn

dus, mits voldoende groot, geschikt voor gebruik van rollator

en/of rolstoel.

Verzorgd wonen

Een levensloopbestendige zelfstandige woning met

mogelijkheid tot verzorging of verpleging vanuit een

nabijgelegen zorgsteunpunt; veelal deel uit makend van een

woonservicegebied met beschikbaarheid van buurtwinkel(s),

eerstelijnsgezondheidszorg, welzijnsdiensten e.d.. Verzorgd

wonen in instellingen (i.c. verzorgingshuisplaatsen) wordt als

‘beschut wonen’ of “zorgwonen” aangeduid.

Beschermd wonen

Woon- en verblijfsvormen met permanent aanwezig toezicht,

bescherming en zorg, doorgaans in een onzelfstandige

wooneenheid (intramuraal). Alleen middels een specifieke

indicatie toe te wijzen.

Zorgprofielen

Tot 2015 hadden indicaties voor verblijf de vorm van een

zorgzwaartepakket. Deze ZZP’s waren genummerd. Sinds 2015

vallen indicaties voor verblijf onder de Wlz. Het CIZ geeft bij de

indicatie een zorgprofiel af: een globale omschrijving van de

benodigde zorg. Hier is een overzicht terug te vinden van de

zorgprofielen.

Afkortingen

VV Verpleging en Verzorging

VG Verstandelijk Gehandicaptenzorg

LVG Licht Verstandelijk Gehandicaptenzorg

LG Lichamelijk Gehandicaptenzorg

GGZ Geestelijke Gezondheidszorg

ZG Zintuiglijk Gehandicaptenzorg

Bronnen

• Bevolkingsprognose 2013-2030

(gemeente ‘s-Hertogenbosch 2014)

• Bevolkings- en huishoudensprognose

(provincie Noord-Brabant 2014)

• Regionale Woningmarktmonitor 2013-2016

(gemeente ’s-Hertogenbosch 2016)

• Lokale Monitor Wonen

(op waarstaatjegemeente.nl) (VNG en andere partijen, 2016)

• Stad in Cijfers (gemeente ’s-Hertogenbosch 2016)

• Woonwensenonderzoek 2015

(gemeente ‘s-Hertogenbosch 2016)

• Sociaal Woonakkoord 2016-2021 (maart 2016)

• Prestatieafspraken Wonen Uitvoeringsagenda 2017

(december 2016)

• Woonlastenakkoord 2014-2018 (april 2014)

• Woonlastenonderzoek 2016 (Rigo)

• Sociaal Wonen 2030 (2013)

• NVM-cijfers voor ’s-Hertogenbosch (2016)

• VvE-cijfers Enexis (2016)

De afdeling O&S van de gemeente ’s-Hertogenbosch heeft ten

behoeve van deze woonagenda een bewerking gedaan van een

aantal van de feiten en cijfers.

Bijlage 3 - Definities enbegrippen zorg en wonen Bijlage 4 - Bronvermelding

Haverleij (2008)

Woonagenda 2017 / 2018 | 50

Dit is een uitgave van gemeente

’s-Hertogenbosch

Fotografie

BrabantWonen

Droomstad Den Bosch

Gemeente ‘s-Hertogenbosch

Kleine Meierij

SPARK

Zayaz

Reimarkt

Foto voorpagina

Deelnemers CPO-project BWWB

in Boschveld

Uitgave 2017

Colofon