Wonen in een voormalig schoolgebouw Wij zoeken een nieuw lid voor onze bouwgroep! Mei 2020

Een oude foto van het pand. De hoek waar je tegenaan kijkt is van de woning die vrijkomt.

Sinds mei 2018 zijn wij, Bouwgroep Pragmatis, bezig met de voorbereidingen rondom de verbouw van schoolgebouw aan de Wijhestraat 28 in Den Haag. Het karakteristieke pand is gebouwd in een U-vorm en wordt als een soort hofje gerealiseerd. Onze groep zal de woningen realiseren zonder gasaansluiting. Het pand, met een oppervlakte van 670 m2, wordt verdeeld in 6 woningen. Inmiddels zijn we een aardig eind gevorderd, en plannen we over een paar maanden te starten met de verbouw. In dit stadium heeft één van onze leden besloten om persoonlijke redenen niet meer door te gaan met het project. Dat betekent dat er een prachtige plek vrijkomt in de bouwgroep en dit voormalig schoolgebouw. Een verbouwproject zoals dit in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is veel werk, waarvan al een hoop is gedaan. Maar er is ook nog zat te doen, en dat is mooi, want daarmee kun je je toekomstige woonwensen verwerken in dit pand. Zoek jij een grondgebonden koopwoning in Den Haag, met een flinke tuin op het zuidwesten, eigen parkeerplek, gedeeld hof, toffe buren en een zelf ontworpen indeling? Lijkt je het leuk om in een groep met 6 leden dit verbouwproject te realiseren? Zie dan de volgende pagina’s voor meer informatie.

Een ontwerptekening van de zuidwestgevel. De woning die vrijkomt is aan de rechterkant gesitueerd.

Woning 6

Een ontwerptekening van de zuidoostgevel. Je kijkt tegen de woning aan die vrijkomt.

Op onderstaande plattegrond is het de turquoise woning. Het is een woning van zo’n 8m x 12m, geschat op 98m2. Het is een hoekwoning met een flinke tuin (bijna 250m2) op het zuidwesten, welke de woning aan 2 zijden omsluit. Aan de rechterkant van de woning komen 2 parkeerplekken, waarvan er één bij woning 6 hoort. De andere parkeerplek is van de buren (blauwe woning).

Definitief Ontwerp Het zogenaamde fase “Definitief Ontwerp” (DO) is inmiddels afgerond. Dat betekent dat er in principe niets meer aan het ontwerp wordt gewijzigd dat betrekking heeft op de collectieve verbouwing, en de schil van het pand. Wat er inmiddels bijvoorbeeld is vastgelegd zijn de erfafscheidingen, de entree (& fietsenstalling), gebruikte kleuren en materialen voor de buitenkant van het pand & parkeerplaatsen. Ook de technische installaties en afwerking zijn gekozen. Zo worden bijvoorbeeld alle kozijnen en ramen vervangen. Er wordt een bodemwarmte installatie aangelegd welke voorziet in vloerverwarming en warm tapwater. En wordt elke woning voorzien van een balansventilatie systeem. Al met al beloven het heel duurzame en comfortabele woningen te worden. Ook de plannen voor de indeling en het gebruik van de gezamenlijke binnentuin zijn al in een vergevorderd stadium. Echter is dat nog niet vastgelegd.

Zuidoost gevel met centrale entree, fietsenhok en parkeerplaatsen

Entree van woning 5 vanuit de binnentuin. Het afdak is gemaakt van een deel van de bestaande tussengang.

Binnen de woningen zijn de meeste indelingen ook gedefinieerd. Dat gebeurt in overleg met de architect in 3 persoonlijke gesprekken. Op het moment van schrijven zijn die 3 gespreksrondes al afgerond. Ook voor de indeling van woning 6 is een ontwerp gemaakt, natuurlijk naar de wensen van het vertrekkende lid. Hoewel er niet veel tijd meer is, zijn er nog mogelijkheden om eigen wensen toe te passen op de indeling van de woning. Wat er nog mogelijk is, is natuurlijk afhankelijk van hoe ingrijpend de wijzigingen zijn, en hoe ver “we” dan in het traject zitten. Dit zal derhalve in overleg met de architect besloten moeten worden.

Huidige indeling

De entree wordt gemaakt van een deel van een tussengang.die nu woning 6 en 4 met elkaar verbindt. Hierdoor ontstaat een leuke entree met een afdakje. Op de plattegrond zie je links van de voordeur de WC. De meterkast staat recht tegenover de voordeur in een nis van de technische ruimte. Tussen de entree en de woonkamer is een glazen wand getekend, evenals tussen de woonkamer en hobbykamer. Deze kan met bijvoorbeeld gordijnen of andere verduisteringen fungeren als 2e slaapkamer. De keuken is open en gelegen aan de kant van het gezamenlijk hof, naast de entree. Er staan 2 pilaren in de woonkamer, waarvan degene aan de kant van de keuken zich ook prima leent om nog een keukenblokje tegenaan te plaatsen en zo de keuken visueel wat te scheiden van de zithoek, welke zich aan de andere (tuin)zijde van de woning bevindt. In bovenstaande tekening zijn openslaande tuindeuren nog niet getekend, maar die zijn wel gepland. De hobbykamer is bedacht als multifunctionele ruimte en wordt door de glazen wand niet visueel afgesloten van de woonkamer. Omdat deze als slaapkamer gebruikt kan worden, is er directe toegang tot de badkamer die zich in de linkeronderhoek bevindt. De badkamer is momenteel groot genoeg voor een douche, bad & toilettafel. Er is een raam naar de tuin. De primaire slaapkamer is toegankelijk is vanuit de entree, en heeft ook direct toegang tot de badkamer. In het huidige ontwerp is de wens voor een groter raam (links bovenin) en een dakraam nog niet geïmplementeerd. Het is natuurlijk aan de nieuwe bewoner of dat gewenst is. De deur die naast dat raam zit is van een inbouwkast, niet naar de WC, zoals het lijkt. De technische ruimte is gesitueerd in het midden van de woning, en dat is handig omdat daar geen daglicht is. Doordat het centraal is, is elke andere ruimte dichtbij is, wat gunstig is voor de vloerverwarming, ventilatie en andere leidingen. De ruimte is vrij groot en biedt daarmee ook opbergplek en kan fungeren als “washok”

Kosten

Verbouwing inclusief afbouw kost zo'n € 2.684 /m2 (uitgaande van een bedrag van €50.000 euro afbouw). De betreffende woning is zo'n 98 m2 en zal dus ongeveer €263.000 gaan kosten. Dit bedrag staat nog niet vast omdat we nog in onderhandeling zijn met de aannemer.

Voorschot

Een deel van bovenstaande kosten moet voor uitgifte (en dus voordat je een hypotheek hebt) betaald worden. Denk bijvoorbeeld aan een aanbetaling van 10% gedaan over de totale aankoopsom. Daarnaast worden de architect en procesbegeleider betaald. Daartoe betalen alle leden uit eigen middelen inleggelden. In totaal hebben alle leden nu zo’n €25.000 voorgeschoten. Dat is ook het bedrag dat zal moeten worden ingelegd door de nieuwe bewoner.

Deze kosten kunnen wel gefinancierd worden, dus opgenomen in je hypotheek. Je schiet dat geld dus voor, wat weer vrijkomt zodra je je hypotheek hebt.

Onder voorbehoud

Bovenstaande cijfers zijn schattingen op basis van actuele informatie. Er is nog veel dat invloed kan hebben op de uiteindelijke prijs. Houdt derhalve rekening met een marge van 5%.

Planning Dit is een lijst met gedane en geplande gebeurtenissen. April 2018 Pragmatis (bestaande uit 5 leden) werd opgericht t.b.v. de inschrijving voor dit project. Mei 2018 We winnen de loting gewonnen (onder 8 bouwgroepen). Begin optieperiode (6 mnd). Augustus 2018 Willy en Matthijs besluiten een andere koers te varen. Pragmatis bestaat uit 4 leden. September 2018 Urbannerdam wordt onze procesbegeleider. November 2018 Jessie en Maarten worden lid van Pragmatis (5 leden) December 2018 We tekenen de reserveringsovereenkomst en doen een aanbetaling van 10%.

18 maanden de tijd om vanalles te regelen. Februari 2019 Jan Willem stapt uit de bouwgroep. (4 leden in Pragmatis) Maart 2019 Gubu is door ons als architect gekozen. Ze zijn ervaren met dergelijke projecten. Maart 2019 We verwelkomen Zeynep en Omer als nieuw lid. (5 leden) Juli 2019 De verkaveling is rond. Alle 5 leden hebben een plek in het pand. Woning 3 is “over” Augustus 2019 We vinden Thomas en Josefien toffe nieuwe buren. Zij gaan wonen in woning 3. Oktober 2019 Het voorlopig ontwerp wordt afgerond. Gesprekken met aannemers gestart. November 2019 Er wordt een aannemersovereenkomst getekend met Meesterbouw. We hebben een bouwteam! Februari 2020 De offerte van de aannemer valt tegen. Er moet gezocht worden naar creatieve mogelijkheden. Maart 2020 Het definitieve ontwerp wordt afgerond. Maart 2020 Paul besluit uit de bouwgroep te stappen om persoonlijke redenen. Woning 6 komt vrij. Maart 2020 Omgevingsvergunning aanvraag moet worden ingediend. Uitstel voor uitgifte wellicht ook. Maart 2020 Selectie notaris. April 2020 3e ronde individuele gesprekken. Gubu maakt de ontwerpen af van elke woning. April 2020 Technisch ontwerp en bestekstukken worden gemaakt. Mei 2020 Aanneemovereenkomsten worden gesloten. Bouw wordt gepland.

--- Heden --- Juni 2020 Werving nieuw lid Augustus 2020 Financiering regelen. September 2020 Levering pand, begin bouw. Q3 2021 Afronding casco bouw. Q3 2021 Begin afbouw (individueel). Maart 2022 Uiterlijk begin woonplicht. De woning dient bewoond te worden. Deze zelfbewoningsplicht geldt 3 jaar.

Contact Bij een project als dit zijn er natuurlijk enkele onzekerheden waarmee je te maken krijgt, en voorwaarden waar je akkoord mee moet gaan. Naar de gemeente toe moet je bijvoorbeeld denken aan de zelfbewoningsplicht van 3 jaar. Er geldt een antispeculatiebeding en wet Bibob is van toepassing. Naar de bouwgroep wordt gevraagd een toetredingsovereenkomst te tekenen, een aanbetaling van zo’n €20.000 doen, je zult aan de procesbegeleider kunnen aantonen dat je het kan financieren, en je zult je moeten inzetten voor het gezamenlijk belang van het project. Daar krijg je een unieke woning voor terug die helemaal opgeknapt wordt en voorzien van de nieuwste duurzame en comfortabele installaties. Je hebt dan een grondgebonden woning met een flinke tuin, eigen parkeerplek, een gedeelde, afgesloten binnentuin, en jonge enthousiaste buren. En dat voor een, gezien de eigenschappen, heel schappelijke prijs. Ben je enthousiast en voldoe je aan de voorwaarden? Stuur dan een email naar bouwgroeppragmatis@gmail.com met in het onderwerp “Interesse Wijhestraat Woning 6” De bouwgroep zal dan contact met je opnemen voor een eventuele kennismaking en bezichtiging. Kim, Jessie, Maarten, Zeynep, Omer, Josefien, Thomas, Hanneke, Gregor & Paul