Whitepaper‘Een toekomstbestendige

vastgoedportefeuille voor het mbo’

2

3

De Algemene Rekenkamer bracht begin 2019 een rapport uit over het vastgoed in het mbo, waarin wordt gesignaleerd dat de financiële positie van het vastgoed van het mbo onder druk staat. Wat zijn daarvan de oorzaken en wat kun je als bestuurder of vastgoedverantwoordelijke doen om de vastgoedportefeuille wel toekomstbestendig en ook duurzaam te maken?

In deze whitepaper wordt dieper ingegaan op dit onderwerp. Daarin worden de actuele en toekomstige situaties uitgewerkt in drie hoofdstukken. Hoofdstuk 1 gaat over het goed beheren van een dergelijke vastgoedportefeuille. Daarna wordt beschreven hoe deze toekomstbestendig (2) en duurzaam (3) kan worden gemaakt. In hoofdstuk 4 volgen de toekomstige ontwikkelingen en een samenvatting.

Een toekomstbestendige vastgoedportefeuille voor het mbo

Feiten en cijfers In 2017 had een ROC gemiddeld 8 m² onderwijshuisvesting per gewogen student beschikbaar (AOC: 11,0 m², vakschool: 11,8 m²).

Hiervan is gemiddeld 79% in eigendom. De huisvestingslasten bedragen gemiddeld 6,3% van de totale lasten van een mbo.

De huisvestingskosten bestaan uit afschrijvingskosten en rentelasten (gemiddeld 41%), huur (gemiddeld 22%), onderhoudskosten (gemiddeld 14%), energiekosten (gemiddeld 10%), schoonmaakkosten (gemiddeld 5%) en verzekeringen, heffingen en overige zaken (gemiddeld 8%).

(Bron: financiële benchmark mbo 2017, oktober 2018)

44

1. Rol van vastgoed bij goed voelen en goed presteren

Wie in het mbo met vastgoed aan de slag gaat, werkt vooral voor de eindgebruikers, dus de docenten,medewerkers en studenten. Natuurlijk zijn er stakeholders, betonnen vloeren en technischeinstallaties, maar uiteindelijk gaat het erom dat er een duurzame omgeving wordt gecreëerd, waarin de gebruikers zich goed voelen en goed presteren.

Vijf benefits

De fysieke omgeving heeft grote invloed op het welzijn en functioneren van mensen. We brengen gemiddeld negentig procent van onze tijd binnen door. Een ongezond binnenklimaat heeft tot gevolg dat de aanwezigen zich moe voelen, hoofdpijn krijgen of gestrest raken. Gebouwen zouden juist een prettig gevoel moeten achterlaten en energie moeten geven.

Studenten gaan naar school om het beste uit zichzelf te kunnen halen. Het gebouw moet hierop aansluiten en ontmoeting en samenwerking stimuleren. Een goed gebouw leidt tot betere prestaties van studenten én docenten. Tegelijkertijd is het doel om schoolgebouwen een minimale ecologische voetafdruk te laten hebben.

gezond sociaal energieopwekkend slim circulair

5

Bij het creëren van gebruik-, gebouw- en gebiedsvisies en het realiseren en exploiteren van gebouwen werken wij vanuit onze vijf benefits:

+ Gezond: Gezonde omgevingen zijn comfortabel en fris. Ze verhogen de schoolprestaties of versnellen het herstel van mensen en het maakt ze bewuster van hun vitaliteit. Met bouwfysica kun je veel bereiken; denk bijvoorbeeld aan een gezond binnenklimaat, akoestiek en licht.

+ Sociaal: Sociale gebouwen zorgen ervoor dat mensen zich veilig, welkom en betrokken voelen. Dit bepaalt of het een inspirerende plek is om te leren, te werken en een fijne plek is om te verblijven.

+ Energieopwekkend: Energiezuinige scholen besparen kosten, dragen bij aan klimaat verbetering en verhogen de vastgoedwaarde.

+ Slim: Slimme omgevingen zorgen voor efficiënte inzet van ruimtes en kunnen zich aanpassen gedurende de tijd. Dit verlaagt de kosten, verbetert de service en leidt tot een hogere productiviteit en welzijn (zie kader Slimme leeromgeving).

+ Circulair: Circulaire schoolgebouwen zijn duurzaam en beperken de verspilling van grondstoffen.

66

‘draaijer+partners brengt visie, expertise en samenwerkingspartners bij elkaar om de best mogelijke leefomgevingen en gebouwen te creëren en te organiseren.’

Van ambitie naar toekomstbestendige omgeving

Ambitieuze doelstellingen verdienen een gedegen aanpak en maatwerk. Samenwerking met schoolbesturen, maar ook met zorginstellingen of bedrijven, begint met het uitspreken van gezamenlijke ambities. Door te werken in een partnership verhoog je de betrokkenheid over de langere termijn, wat zich vertaalt in toewijding en blijvende resultaten. Zo wordt het mogelijk om constant toegevoegde waarde te bieden en te behouden.

Dit proces gaat gepaard met scherpe analyses, het opdoen van inspiratie en gezamenlijk zoeken naar goede ideeën. Werk met meerdere scenario’s, waarna je op basis van KPI’s voor je masterplan kiest. Daarbij hoort tegenwoordig ook de routekaart naar een CO²- en energieneutrale omgeving bij. Met nieuwe, duurzame en volledig circulaire businessplannen.

7

2. Vastgoedbeheer & financiën in het mbo

Als gevolg van risicovolle vastgoedinvesteringen in het verleden kampen nog enkele mbo-instellingen met financiële erfenissen. Om te voorkomen dat dit opnieuw zou kunnen gebeuren, stelde de overheid diverse maatregelen op. In haar rapport (2019) constateert de Algemene Rekenkamer dat er, ten aanzien van het mbo-vastgoed, een verbetering heeft plaatsgevonden. De eerder voorgestelde maatregelen (uit 2017) zijn goed opgevolgd en voor de meeste mbo’s is er op dit moment dan ook sprake van een financieel gezonde situatie, ook al liggen er wel risico’s op de loer, en met name de toekomstbestendigheid van de vastgoedportefeuille.

Demografische krimp De Algemene Rekenkamer signaleert dat de vastgoedportefeuilles vaak niet toekomstbestendig zijn. Dat heeft vooral te maken met de te verwachten demografische krimp. De mbo’s worden bekostigd op basis van het aantal studenten, wat betekent dat bij studentendaling de inkomsten ook dalen. De Algemene Rekenkamer voorziet voor vrijwel alle mbo-instellingen grote uitdagingen als gevolg van krimp, waarbij vooral in het noorden en oosten een zeer sterke daling optreedt. Het groenonderwijs, zoals AOC’s, wordt daarbij nog harder getroffen, omdat deze sector grotendeels in niet-stedelijk gebied is gehuisvest. Maar ook voor ROC’s en vakscholen zullen de studentenaantallen dalen.

Prognose 2016 - 2031 ontwikkeling aantallen studenten mbo per corop-regio

(Bron: Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en voor Basis- en Voortgezet Onderwijs en Media)

8

Daling inkomsten

Een daling van het aantal studenten en de daarmee gepaarde daling van de inkomsten is zorgelijk. Wanneer de daling van het studentenaantal bij een mbo-instelling meer dan 5% bedraagt, ontstaat een serieus vastgoedvraagstuk, aldus de Algemene Rekenkamer. Zet de daling verder door, dan kan het voortbestaan van een instelling in gevaar komen. Een vastgoedportefeuille kent een langjarig perspectief, waarbij de huisvestingslasten voor langere termijn min of meer vastliggen. Met bijvoorbeeld verschuivingen in het onderhoud, kunnen de uitgaven tijdelijk dalen, maar over een langere periode blijven de gemiddelde uitgaven ongeveer gelijk wanneer niet wordt ingegrepen.

9

Hoe maak je een strategisch huisvestingsplan?

1 Kijk naar de vraag. Breng vanuit de gebruikers de voornaamste behoeften in kaart, het primaire proces, maar ook vanuit vastgoed en externe (maatschappelijke) ontwikkelingen. Inzicht in toekomstige studentaantallen zijn hierin het belangrijkst. En welke ontwikkelingen zijn van invloed op het vastgoed?

2 Kijk naar het aanbod. Breng de functionele, financiële en technische staat van het huidige vastgoed en huis-vesting in kaart.

3 Formuleer een stip op de horizon: wat is het ultieme doel? Wat zijn de ambities?4 Formuleer mogelijke routes om de stip te bereiken. Dit kan bijvoorbeeld met bouwstenen.

Bij de dalende inkomsten blijven de uitgaven voor vastgoed echter op een gelijk niveau. Dit zal opnieuw grote druk geven op de financiële positie van mbo’s. Vandaar de noodzaak om te kijken naar manieren om de vastgoedportefeuille in het mbo financieel toekomstbestendig te maken. Dit vraagstuk begint met een goed strategisch huisvestingsplan. Daarin wordt de ruimtebehoefte op langere termijn vergeleken met de aanwezige vastgoedportefeuille. Die behoefte wordt bepaald door prognoses van het aantal studenten, naast bijvoorbeeld de onderwijsvisie, de maatschappelijke ontwikkelingen (zoals duurzaamheid) en door ontwikkelingen op het gebied van ICT. Door samenwerking met het bedrijfsleven kan het gebruiksoppervlak en de ruimtebehoefte per student ook veranderen, bijvoorbeeld door het geven van praktijklessen op locatie bij bedrijven. Het voorspellen van deze ontwikkelingen voor de lange termijn is lastig. De keuze voor een strategisch huisvestingsplan dient eerst te worden uitgewerkt in diverse scenario’s. Daarbij wordt negatief en/of positief afgeweken van de prognose van het aantal studenten en van de ruimtebehoefte per student. Een kwalitatief hoogwaardig strategisch huisvestingsplan voorspelt niet alleen de exacte vastgoedportefeuille die op langere termijn nodig is, maar ook een bandbreedte waarbinnen de vastgoedportefeuille zich kan bewegen.

Strategisch huisvestingsplan

10

11

Op de kortere termijn moet het vastgoed binnen die bandbreedte kunnen worden ingekrompen of uitgebreid. Tegelijkertijd mag de keuze voor krimp of uitbreiding niet op basis van kortetermijneffecten worden genomen. Als de leerlingenaantallen inderdaad dalen én uit de prognoses blijkt dat deze trend zich ook verder kan doorzetten, moet het mogelijk zijn om een snelle ingreep in de vastgoedportefeuille te doen. Dit wordt flexibiliteit genoemd. Om flexibiliteit in een vastgoedportefeuille toe te passen zijn de drie volgende maatregelen denkbaar.

Huren Het huren van extra ruimte is de meest gebruikte methode. In de huidige portefeuille van de mbo’s wordt gemiddeld iets meer dan 20% van de onderwijsruimte gehuurd. Dat betekent overigens niet dat al deze portefeuilles ook een bandbreedte van 20% hebben. Bovendien gaat het vaak om langjarige huurcontracten, van soms wel 15 of 20 jaar. Voor de gewenste flexibiliteit zou het wenselijk zijn om meer kortlopende huurcontracten af te sluiten.

Verhuur In een bestaande portefeuille of bij nieuwbouw kan wellicht ook ruimte worden afgestoten door verhuur. Verhuren mag geen doel op zich zijn. De initiële realisatie van de ruimte moet afgestemd zijn op de behoefte van het onderwijs. Wanneer er ondanks die aanvankelijke behoefte toch een daling van de studentenaantallen plaatsvindt, kan verhuur oplossingen bieden. Bij verhuur is het wel raadzaam om, voor de te verhuren ruimte, zaken als toegang, installatie (softwarematig of in hardware), bemetering, beveiliging en dergelijke apart te regelen. Let daarbij ook op de specifieke voorwaarden die het ministerie hieraan stelt.

Circulair Een derde mogelijkheid voor flexibilisering van een vastgoedportefeuille schuilt in het kiezen van semipermanente oplossingen in plaats van het realiseren van huisvesting met een levensduur van 30 of 40 jaar. Dat kan in de vorm van traditionele noodlokalen, maar ook kan gedacht worden aan een circulaire oplossing met een gebouw waarvan de materialen, na een gebruik van 10 of 15 jaar, hergebruikt kunnen worden.

Bandbreedte en flexibiliteit

12

Naast het strategisch huisvestingsplan pleit de Algemene Rekenkamer ook voor een beoordeling van de bandbreedte en flexibiliteit en nog een reeks van maatregelen. De minister moet de risico’s van de onderwijshuisvesting beter in beeld brengen en de Onderwijsinspectie zou per regio moeten analyseren wat de risico’s zijn van de daling van de studentenaantallen. Daarbij moet zeker vijf jaar vooruit worden gekeken. Enkele aanbevelingen van de Algemene Rekenkamer verdienen extra aandacht.

Voer actief huisvestingsbeleidIn een vroeg stadium risico’s en kansen signaleren en analyseren. Bepaal vervolgens een duidelijk afwegingskader, maar kijk ook in een breder verband naar nieuwe mogelijkheden.

Breng risico’s onderwijshuisvesting beter in beeld Verricht een quick scan of - waar nodig - uitgebreidere, diepgaande analyse. Bekijk echter ook de kansen en laat zien wat er juist mogelijk is en hoe duurzaam vastgoed een kwaliteitsimpuls geeft en zorgt voor beter onderwijs, een beter imago en groei van het aantal studenten.

Hanteer kwetsbaarheidsanalyses van het onderwijs in de regio Focus op de ontwikkeling van de studentenaantallen en ontwerp van daaruit diverse scenario’s

Aanbevelingen

13

(met verschillende studentenaantallen, kosten personeel, kosten huisvesting en ook een worstcasescenario). Neem ook mee dat schoolgebouwen dankzij verduurzaming worden getransformeerd in flexibele gebouwen, die ruimte kunnen bieden aan andere gebruikers. Anderzijds vraagt modern onderwijs om ander vastgoed; veel ouder vastgoed is daar niet geschikt voor. Kies dan voor hergebruik in nieuwe gebouwen.

Verbeter de continuïteitsparagraaf met toelichting financiële gevolgen Met inbreng van financiële deskundigen en accountants en stimuleer de samenwerking tussen de finance- en vastgoedafdelingen. Laat ook de mogelijkheden van volledig nieuwe businesscases doorrekenen.

Samenwerken met instellingenin de regio Door inhoudelijke samenwerking kan de efficiëntie van het huisvestingsbeleid aanzienlijk verbeteren. Veel mbo-scholen zijn na diverse fusies al veel efficiënter geworden. Hierin schuilt het risico dat instellingen uit hun voegen groeien.

Zorg voor een actief informatiebeleid Van de raad van toezicht tot en met de ondernemingsraad, van de gebruikers tot en met de omgeving van scholen, is het zaak de keuzes voor het vastgoed goed uit te leggen. Geef daarbij de diverse stakeholders ook echt kans om invloed uit te oefenen. Dat verbetert de implementatie en verhoogt de kans van slagen.

Aanbevelingen in de praktijk

Vanuit onze ervaringen zien we dat binnen de mbo’s veel ondernemerschap leeft. Zowel de mensen die voor de klas staan als het ondersteunende personeel willen graag de schouders eronder zetten om van hun mbo een (nog) betere school te maken. Vanuit deze geweldige spirit volgen ook veel vragen voor vastgoed- en huisvesting. Wij merken dat in het enthousiasme voor het pakken van de kansen van vandaag soms geen rekening wordt gehouden met de gevolgen op lange termijn. Een toekomstbestendige vastgoedportefeuille houdt hier juist wel rekening mee. Vastgoedbeslissingen hebben behoefte aan een afwegingskader, waarbij tegelijkertijd flexibiliteit wordt geboden om kansen te pakken en op grootschalige veranderingen in te spelen. Een strategisch huisvestingsplan (zie boven) biedt handvaten voor beiden.

Aanbevelingen

1414

15

3. Duurzaam vastgoed

Naast de dalende leerlingenaantallen heeft het onderwijsvastgoed ook te maken met de effecten van de klimaatverandering. Op basis van de diverse klimaatakkoorden en opgaven van de overheid dienen gebouwbeheerders te onderzoeken waar zij energie en CO² kunnen besparen.

De overheid heeft zich al uitgesproken over zaken als #VanGasLos, energielabels en kwam met het Programma van Eisen - Frisse Scholen. In 2020 zullen de energieprestatie-eisen verder worden verlaagd naar bijna energieneutraal (overheidsgebouwen moeten dat al vanaf 2018).

Ook voor vastgoedbeheerders is het zaak om hun portefeuille op het aspect duurzaamheid toekomstbestendig te maken. Bovendien dragen duurzame investeringen bij aan een langere levensduur en een verlaging van de life cycle costs. Daarbij is een samenhangend pakket van maatregelen van belang, want de effecten ervan kunnen veel invloed op elkaar uitoefenen. Voorop staat energiebesparing als beste optie voor quick wins.

Je kunt het pakket van maatregelen verdelen over drie onderwerpen: techniek, financiën en organisatie.

+ duurzaam en circulair totaalconcept of losse technische maatregelen, zoals optimale isolatie, all-electric combinatie van warmte pomp, zonnepanelen en adiabatische luchtbehandeling, klimaat gevels, monitoren met sensors.

+ financiële maatregelen; denk daarbij aan het Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan, investeringsfondsen, subsidies en fiscale regelingen.

+ organisatorische maatregelen, waaronder een combinatie met meerdere gebruikers en een verbrede samenwerking met het bedrijfsleven.

De overheid kiest meestal voor minimale eisen, zoals momenteel ook blijkt uit de discussie rond de BENG-normen. Veel marktpartijen - en waarom ook vastgoedbeheerders niet - willen en kunnen verder gaan. Zo hoeft energieneutraliteit voor vastgoedbeheerders ook niet het eindpunt te zijn. Een gebouw kan immers ook energieopwekkend zijn en zo de businesscase versterken. Verder zijn er circulaire investeringen denkbaar en biedt ook het Duurzame Meerjaren Onderhoudsplan veel natuurlijke momenten voor duurzame ingrepen. Ook zijn er technische oplossingen te bedenken en groene daken en gevels te realiseren, die helpen om stikstof- en CO²-uitstoot en hittestress te verminderen.

16

Het welzijn van gebruikers in een gebouw wordt beïnvloed door veel factoren en daarom is het belangrijk om die factoren makkelijk meetbaar te maken. Slimme sensoren kunnen allerlei situaties binnen een ruimte meten waardoor de behoeften van gebruikers en de benutting van ruimtes steeds beter inzichtelijk worden gemaakt. Werkplekken en services kunnen dankzij alle informatie worden gepersonaliseerd per gebruikerstype. Met deze gegevens krijgt een organisatie ook inzichtelijk waar de knelpunten binnen de leeromgeving liggen of dreigen te ontstaan.Een slim gebouw is geen doel op zich, maar met slimme technieken is het wel mogelijk een slimme omgeving te creëren in een gebouw om zo de processen aan de gebruikerskant te verbeteren. Denk daarbij aan de exploitatie, de technische installaties, de gebruikerservaringen en hun prestaties. Door het adaptief maken van het gebouw kunnen de beschikbare ruimten efficiënter worden benut, een schoon, gezond en comfortabel binnenklimaat worden geborgd en het energieverbruik worden verlaagd. Daarnaast kunnen data-analyses helpen bij het optimaliseren van diensten als schoonmaak, catering, reststoffeninzameling, maar ook onderhoudswerkzaamheden kunnen beter voorspeld worden. De geschetste technologische ontwikkelingen zouden idealiter ook mooi kunnen aansluiten op het onderwijs zelf. Met name bij de technische opleidingen kunnen studenten hier vakinhoudelijk veel van leren en tegelijkertijd zelf ook bijdragen aan de vorm en inhoud van hun eigen leeromgeving.

De slimme leeromgeving is kostenbesparend

Kansen

Wanneer sprake is van dalende leerlingaantallen is verduurzamen een lastige kostenpost. Steeds vaker wordt ingezien dat verduurzaming ook kosten kan besparen. Ook een flexibeler gebruik, met meerdere gebruikers, kan de verduurzaming financieel haalbaar maken. Verder liggen er mogelijkheden bij financieringsfondsen en bij subsidies voor verduurzaming, zeker als de maatregelen op logische, natuurlijke momenten worden uitgerold. Wie bij alle ingrepen de behoeften van de gebruiker leidend laat zijn, krijgt een gebouw waarin docenten en leerlingen optimaal kunnen presteren. Een duurzaam, gezond en comfortabel gebouw biedt dan juist kansen op groei van het aantal leerlingen.

17

18

Energieverbruik

Veel winst kan ook behaald worden door het monitoren van het energieverbruik van een schoolgebouw. Met moderne sensors en dashboards kunnen veel cijfers worden getoond, verbanden worden gelegd en het gebruik inzichtelijk worden gemaakt. Op basis daarvan kunnen veel slimmere keuzes worden gemaakt ten aanzien van het verbruik met als uiteindelijke doel het verlagen van de exploitatiekosten. Ook het gebruiksgemak, waar steeds meer vraag naar is, gaat dan vooruit. Zo wordt er steeds meer waarde aan het schoolgebouw toegevoegd. In het algemeen wordt ook verwacht dat de vraag naar een gezonde leeromgeving gaat groeien. Leerlingen lijken zich steeds meer bewust van de klimaatproblematiek, hun eigen bijdrage daaraan, en de omgeving waarin zij zich bevinden. Een school kan zich op deze punten daarom onderscheiden van een andere onderwijsinstellingen. Gezonde gebouwen dragen ook bij aan betere leerprestaties!

19

(Bron: RVO)

+ Verlichting is de grootste energiepost, daarna volgen ventilatie en verwarming.

+ Innovatieve technieken worden nog beperkt toegepast, zoals glas/kasconstructie, biomassa, warmte-koude-opslag (WKO’s) en nieuwe ventilatiesystemen.

+ De meerkosten voor de bouw van energiezuinige scholen zijn redelijk beperkt, de proceskosten zijn vooralsnog hoger.

+ Innovatieve contracten en financiering worden nog beperkt toegepast (zoals: Total Cost of Ownership, voorfinanciering door markt, geïntegreerde contracten (DBFMO of delen hiervan), prestatiecontracten).

Energieneutrale school Afgelopen jaren zijn er al diverse zeer energie- zuinige scholen gebouwd met een energie prestatie-coëfficiënt (EPC) lager dan 0,4. Van de ervaringen van deze koplopers is veel te leren.

+ Bij de oplevering is een goede controle nodig (is alles aanwezig en werkt alles naar behoren?).

+ In de gebruiksfase - zeker als er meer en ingewikkelde installaties zijn toegepast - is er meer aandacht nodig voor de gebruikers en voor beheer, onderhoud en contractbeheer.

+ In de gebruiksfase is meer aandacht nodig voor het controleren van energiegebruik en energierekeningen (energiemonitoring) en voor het optimaliseren en opnieuw inregelen.

Externe partner

Voor vastgoedbeheer in het mbo is het een reële optie om onderhoud en exploitatie uit te besteden aan of samen te werken met gespecialiseerde partijen. Daarbij is het van belang dat aan deze samenwerkingsrelaties met leveranciers goede contractuele afspraken ten grondslag liggen. Afspraken die verder gaan dan ‘alleen beheren en onderhouden’, en waarbij de leverancier ook uitgedaagd wordt duurzame oplossingen te implementeren om zo besparingen en een kwaliteitsimpuls voor de huisvesting te realiseren. Onze adviseurs en managers hebben uitgebreide kennis en ervaring met de vraagstukken waar mbo-instellingen voor staan en bieden talrijke oplossingen.

20

4. Toekomst en samenvatting

Toekomstige ontwikkelingen

draaijer+partners verwacht dat het totale oppervlak van het mbo vastgoed gaat teruglopen. Daarbij zal sprake zijn van nog meer onderlinge samenwerking in het onderwijs. In plaats van eenvormige scholen ontstaan brede kennisinstituten. Het onderwijs wordt op alle vlakken in toenemende mate flexibel, zowel het onderwijs (persoonlijke leerweg) als het gebruik van de ruimte wordt veel dynamischer. Met modulair onderwijs en leven lang leren verandert ook de type student. Het onderwijs aan volwassenen gaat groeien en daar zal ook het vastgoed en de huisvesting op moeten worden aangepast.

Flexibiliteit betekent dat gebouwen door meerdere, ook externe, partijen gebruikt gaan worden. Mogelijkerwijs is het onderwijs zelfs niet meer de hoofdgebruiker van het oorspronkelijke pand. Met deze verandering wordt ook de bijdrage (en daarmee de invloed) van het bedrijfsleven groter. Ontwikkeling en innovatie worden steeds belangrijkere pijlen op de boog van moderne mbo-instellingen. Tot slot is circulair en energieneutraal in 2050 een wettelijke verplichting die hoe dan ook meegenomen moet worden in vastgoedbeslissingen.

Signalen voor de betaalbaarheid

Vastgoed mbo

2019

21

Samenvatting

In het in 2019 door de Algemene Rekenkamer uitgebrachte rapport over het vastgoed in het mbo signaleert de Algemene Rekenkamer dat de financiële positie van het vastgoed van het mbo niet toekomstbestendig is.

Het uitgangspunt voor een goed beheer van de vastgoedportefeuille begint bij het creëren van gezonde en duurzame omgevingen, waar mensen zich goed voelen en goed presteren. draaijer+partners hanteert daarbij de vijf benefits: gezond, sociaal, energieopwekkend, slim en circulair. Om te komen tot ambitieuze doelstellingen is een gedegen aanpak en maatwerk nodig, die per mbo instelling verschilt. Bovendien spelen tegenwoordig ook overheidsmaatregelen een rol om toe te werken naar een CO²- en energieneutrale omgeving.

De Algemene Rekenkamer voorziet vooral bij mbo-instellingen in het noorden en het oosten uitdagingen gezien de te verwachten demografische krimp. Ook het groenonderwijs wordt hard getroffen, omdat deze sector grotendeels in niet-stedelijk gebied is gehuisvest. De mbo’s worden bekostigd op basis van het aantal studenten, wat betekent dat bij studentendaling de inkomsten dalen.

Wanneer de daling van het leerlingenaantal bij een mbo-instelling meer dan 5% bedraagt, ontstaat een serieus vastgoedvraagstuk, aldus de Algemene Rekenkamer.

Een strategisch huisvestingsplan met diverse uitgewerkte scenario’s biedt inzicht in de mogelijkheden om flexibiliteit in een vastgoedportefeuille toe te passen. Denk daarbij aan huur, verhuur en circulaire oplossingen. Ook voor vastgoedbeheerders is het zaak om hun portefeuille op het aspect duurzaamheid toekomstbestendig te maken met technische, financiële, functionele en organisatorische maatregelen. Steeds vaker wordt ingezien dat verduurzaming ook kosten kan besparen. Kern van een gezond vastgoedbeleid is het vaststellen van langetermijndoelstellingen en een helder afwegingskader.

22

23

Deze whitepaper is geschreven met als uitgangspunt de visie op het vastgoedbeheer in het mbo, zoals draaijer+partners die uitdraagt. Daarbij staan onze 5 benefits centraal en is maatwerk onze kerncompetentie. draaijer+partners heeft de aanbevelingen van de Algemene Rekenkamer al geïntegreerd in haar dienstverlening, het portefeuillebeheer en de organisatieadviezen. Zo werken wij met een ambitieversneller, waarmee met een quick scan in één dag een concrete casus in beeld wordt gebracht. Demografisch onderzoek, ruimtebehoeften in kaart brengen, scenario’s maken en business-cases opstellen en doorrekenen is ons dagelijks werk, waarbij wij de verbindende factor zijn tussen vastgoed, huisvesting en finance. draaijer+partners biedt met onderzoek & inspiratie, strategie & advies, realisatie & management en exploitatie & beheer een compleet dienstenpakket om mbo-instellingen goed te kunnen ontzorgen.

Meer weten over toekomstbestendig onderwijs? Wij zijn graag van dienst. Zie ook: www.draaijerpartners.nl/leeromgeving

Bronnen: Algemene Rekenkamer, RVO.nl, Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en voor Basis- en Voortgezet Onderwijs en Media.

Samenstelling: Bertina Seffinga, Jurriaan Postma (draaijer+partners), Ysbrand Visser (Duurzaam Gebouwd)

24

twitter.com/draaijerpartnerlinkedin.com/company/draaijer-partners/facebook.com/draaijerpartners/draaijerpartners.nl

UtrechtPythagoraslaan 101, 3584 BB UTRECHT

Postbus 85385, 3508 AJ UTRECHT030 - 659 23 33

GroningenLeonard Springerlaan 37, 9727 KB GRONINGENPostbus 436, 9700 AK GRONINGEN050 - 524 46 66