Handboek

Bloemenheuf

Opdrachtgever:

Stichting Ithaka, Maastricht, eigenaar van landgoed Vaeshartelt te Maastricht

Auteurs:

Leo Crombach, Michiel van der Werf

LIJNSPEL

Nieuw eijckholt 290 F

6419DJ Heerlen

06-31938738

KvK: 51380854

In opdracht van stichting Ithaka heeft Lijnspel dit handboek samengesteld om te komen tot de ontwikkeling en realisatie van de Bloemenheuf.

De inhoud dient als basis om partijen te binden aan het project. Beoogde participanten zal vooraf duidelijk moeten zijn in welke opzet en welk

verdienmodel zij kunnen deelnemen. Daarbij is de organisatorische kant het raamwerk waarbinnen iedere partij zijn/haar eigen inbreng heeft.

De inhoud van dit handboek bestaat uit 4 aandachtsgebieden. Op ieder gebied zal een verdiepingsslag gemaakt moeten worden om tot verdere

uitvoering te kunnen komen. Gedurende het proces zal op ieder onderdeel overleg nodig zijn met marktpartijen en kandidaat ondernemers.

Daarnaast is een visie over Urban farming toegevoegd als 5e onderdeel. Lijnspel ziet hierin een toegevoegde waarde voor het concept

Bloemenheuf.

Heerlen, 17 januari 2012

Inhoudsopgave:

- organisatorisch

- financieel - uitvoerend

- bouwkolom - urban farming

- bijlagen

organisatorisch

Coöperatie Bloemenheuf U.A.

Voor de juridische opzet adviseren wij een coöperatiemodel. Waarom een coöperatie ?

In dit project is het belangrijk om een gezamenlijke visie te delen en ook uit te dragen.

Indien ieder onderdeel afzonderlijk zijn exploitatie voert en zelfstandig opereert, kan het

concept in gevaar komen. Immers, indien omzetten achterblijven bij de verwachting zal

er een neiging zijn tot het doen van concessies (vb. fastfood i.p.v. slowfood).

Er dient een instituut te zijn dat de kwaliteit van het concept waarborgt. Bij het

oprichten van een coöperatie is het belang van de leden gewaarborgd. Daarbij kan

bovendien via een model RvC een rol weggelegd zijn voor de initiatiefnemer/eigenaar,

de stichting Ithaka, om het concept te blijven bewaken.

Exploitanten moeten inzien cq. ervaren dat ze alleen een succesvolle exploitatie hebben

door het geheel van het concept. Het zijn elkaar versterkende elementen.

De coöperatie treedt naar buiten op als het “gezicht” en voert een actief beleid om het

hele concept te promoten. Hiertoe wordt een programmabureau ingericht dat de

activiteiten initieert.

Continuïteit van het hele concept wordt gewaarborgd door deze structuur. Zou de

exploitant van het proeflokaal op enig moment zijn exploitatie willen verkopen, dan valt

niet het hele concept in elkaar.

Naast de uitvoerende leden zijn er ondersteunende leden. Ieder lid heeft zijn inbreng

die echter verschillend is. Op grond van de inbreng wordt een stemrechtverdeling

toegepast.

In de statuten (notariële akte) wordt de doelstelling vastgelegd. In het huishoudelijk

reglement alle onderlinge afspraken. Die kunnen tussentijds aangepast worden zonder

notariële tussenkomst met toestemming van ledenvergadering.

organisatorisch

Schematisch

- ledenraad : beslissingen

- bestuur : belast met het besturen van de coöperatie (directie)

- raad van commissarissen : toezicht

Statuten

De statuten worden in een notariële akte vastgelegd en dienen tenminste de volgende

componenten te bevatten :

naam van de coöperatie

aansprakelijkheid (U.A.)

gemeente van inschrijving

doelstelling van de coöperatie

verplichtingen van de leden

algemene ledenvergadering

benoeming en ontslag van de bestuurders

stemmenverdeling

zeggenschap

vermogensrecht

liquidatierecht

lidmaatschap is persoonlijk. Regeling opnemen voor

overdraagbaarheid.

organisatorisch

Stemrecht

De oprichting van de coöperatie geschiedt door de oprichtende leden. Daarnaast kunnen

leden toetreden mits handelingsbekwaam. De verdeling van het stemrecht wordt vooraf

vastgelegd middels stemrechtcertificaten. Deze zijn genummerd en kunnen zowel

uitgegeven als niet uitgegeven certificaten zijn. Leden met meervoudig stemrecht

hebben meer certificaten. Leden kunnen zowel natuurlijke als rechtspersonen zijn.

Doelstelling en kernwaarden

In de statuten wordt de doelstelling bepaald en worden de kernwaarden benoemd die

bepalend zijn om deze doestelling te realiseren.

financieel

Door de opzet van de coöperatie en onderliggende zelfstandige exploitaties is er sprake

van een gefragmenteerd financieringsmodel.

Voor ieder onderdeel afzonderlijk zal de betreffende ondernemer een financiering uit

vreemd dan wel eigen vermogen moeten realiseren.

De coöperatie is de juridische entiteit die al hoofdhuurder namens partijen optreedt ten

opzichte van de eigenaar Ontwikkelingsmaatschappij Landgoed Vaeshartelt BV. Deze

huurstroom is basis voor de financiering die de eigenaar aangaat ten behoeve van de

realisatie van het gehele plan. De financiering kan uit eigen vermogen dan wel (deels)

uit vreemd vermogen gesteld worden. Daarnaast zou door het oprichten van een

“sponsorclub” extra geld aangetrokken kunnen worden.

Bij de bouw en realisatie kan van alle betrokken partijen door inbreng van geld en/of

middelen eveneens een vermogen als inbreng gehaald worden.

Voor financiering uit vreemd vermogen zijn Rabobank (Maastricht) of Triodosbank de

aangewezen partijen. Alvorens met deze partijen in overleg te kunnen treden, zullen de

navolgende zaken geïnventariseerd moeten zijn :

- een specificatie en onderbouwing van de investering voor ieder onderdeel

- een waardebepaling van de verschillende onderdelen

- een tot in detail uitgewerkt overzicht van de huurstroom

- een indicatie van zekerheden die de eigenaar kan stellen

De coöperatie kan als overkoepelende organisatie voor de exploitanten ook voordeel

realiseren. De personeelskosten voor uitvoerend personeel kunnen binnen de coöperatie

in de vorm van een detacheringsbureau uitgevoerd worden. Zodoende is er meer

efficiëntie haalbaar.

Energie inkoop kan ook gezamenlijk geschieden. Voor zover er energie nodig gebruikt

wordt kunnen met energiemaatschappijen afspraken gemaakt worden. Mogelijk

marktpartijen hiervoor zijn Greenchoice en Eon.

uitvoerend

Voor de uitvoering van de diverse onderdelen zal heeft Lijnspel gezocht naar geschikte

kandidaten. Voor veel mogelijke kandidaten is nog het echter nog te prematuur om nu

hier op in te (kunnen) gaan.

Hoewel het gedachtegoed uitgaat van een actieve inbreng van deze kandidaten op het

concept, zal dit in de praktijk niet haalbaar blijken.

Parallel aan de ontwikkelingsfase dient wel een traject gestart worden om de juiste

kandidaten te vinden. Het uitgewerkte concept van dit handboek is daarvoor dan de

eerste aanzet en handleiding om de gesprekken aan te gaan.

Lijnspel heeft in het voortraject met meerdere partijen gesproken. Door de

verscheidenheid van ieder onderdeel zijn het kandidaten uit verschillende vakgebieden.

Algemeen blijkt er wel interesse, maar zijn partijen nog niet over te halen, omdat het

nog niet voldoende geconcretiseerd is. In het vervolgtraject zal hier verder op ingegaan moeten worden.

bouwkolom

Bouwkolom 1.0

Bij bouwkolom 1.0 is er sprake van werken vanuit een topdown situatie. De architect is

verantwoordelijk voor het maken van tekeningen, aanvraag van de vergunningen,

opmaak van constructie tekening en aanbestedingen. De kosten zitten hier met name in

de inventarisatie fase. Deze fase heeft een tijdspad dat extra kosten met zich mee

brengt.

Als deze fase is afgerond gaat de volgende fase in. De aannemer: verwerkt informatie

van de architect naar werkbare werktekeningen, voert gesprekken met de

opdrachtgever, stelt een “bouwgelegenheidsteam” samen op basis van prijs. Aan de

hand van offertes worden de partijen bepaald, meestal op basis van het laagste offerte

aanbod. Daarna start men met het uitvoeren. Het resultaat is echter dat door meer- en

minder werk en hogere faalkosten de kosten hoger uitvallen.

Opleveren van de bouw gebeurt in 2 fases. De 1e oplevering waarbij vaak veel fouten

en/of onvolkomenheden geconstateerd worden. Bij de 2e oplevering moeten deze

zaken verholpen zijn, hetgeen vaak niet lukt, waardoor er veel rest werk overblijft en

veel werkzaamheden onder druk worden uitgevoerd. Dit leidt tot frustratie in de

bouwkolom ( kosten indicatie ( 110% )

De looptijd van dit proces is ongeveer 8 maanden.

bouwkolom

bouwkolom 2.0

Bouwkolom 2.0 is gebaseerd op samenwerken vanuit vertrouwen. Vanaf het begin

wordt er een bouwteam samengesteld die bekijkt wat nodig is om de bouw te kunnen

realiseren. Nadat de materialen bepaald zijn wordt er getekend in overleg met de

aannemer en de installateur. Men werkt vanuit een collectieve informatie voorziening

(BIM) waarin heldere doelstellingen zijn geformuleerd. Vanuit deze doelstellingen wordt

er kostenreducerend gewerkt. Alles is vastgelegd in een procesplan waarin alle stappen

duidelijk te volgen zijn. Er is sprake van een duidelijke monitoring op de werkvloer; de

uitvoerder is verantwoordelijk voor het bouwproces, niet de architect. In het totale

bouwproces is er invloed op de levertijd van de bouwmaterialen. De uitvoerder heef als

eigenschap een multifunctionele bouwkundige. De architect heeft getekend vanuit de

techniek en niet vanuit een “ esthetisch” uitgangspunt. M.a.w. het ontwerp is

onderschikt aan de techniek (kosten reducerend). Alles draait om samenwerking; dat is

duidelijk kostenreducerend voor de opdrachtgever. Door dit plan van aanpak zijn de

faalkosten minimaal en zal de bouwtijd met 25% reduceren.

Investering t.o.v. de bouw bij de Bloemenheuf:

- bouwen volgens principe ( bouwplanplus )

- inbreng proces kennis

- inbreng tijdsbesparing

- financiële participatie ( personeelskosten )

- kostenbesparende inkoop

bouwkolom

bouwkolom verbinden met scholing

Om het project de Bloemenheuf te verbinden met onderwijs is er door Marianne

Winthagen al contact gelegd met de faculteit bouw van de Hoge school Zuid (HSZ) in

Heerlen.

Diverse studenten hebben de mogelijkheid om in te tekenen op het project. Aan de

hand van het programma van eisen (PVE) waarin o.a. opgenomen zijn het functioneel

ruimtelijk programma en het duurzaamheidscomponent, zal de faculteit medio 2012

met meerdere ontwerpen komen.

Stichting ITHAKA heeft met dit bestaande samenwerkingsverband de verbinding gelegd

naar het onderwijs. Het advies in deze voortgang is om in een zo vroeg mogelijk

stadium het contact te leggen met de uitvoerende aannemer of bouwprojectleider. Dit

contact is van eminent belang om de mogelijke faalkosten in de bouw tot een minimum

te reduceren. Door deze vorm van samenwerking is de verfijning in het PVE (

programma van eisen ) in diverse stadia te monitoren.

Uitvoering:

Na marktonderzoek in de bouwkolom door Lijnspel blijkt, dat de branche beperkt in

staat is om dergelijke nul energie projecten te realiseren. Er zijn maar weinig

aannemers die de benodigde kennis in huis hebben.

Urban-farming

De kracht van het verbinden tussen horeca enerzijds en de tuinen van Maastricht

anderzijds, ligt bij Urban farming. Het leren ontdekken van regio producten die samen

met mensen uit de regio geteeld en verbouwd worden. Het creëren van fans in dit

proces is de garantie van groei. Meerdere voorbeelden hiervan zijn te vinden in

omgeving van Wageningen en Eindhoven. De kracht zit in het collectief en niet in het

individu. Samenwerken met een professionele boer is hier een mogelijk onderdeel van.

De moestuin van de Bloemenheuf kan op diverse manieren ingericht worden.

Bijvoorbeeld als verticale tuin, of geïntegreerd in een wand van het gebouw. Andere

vormen van Urban farming zijn ook toepasbaar.

- pottentuin

- balkontuin

- binnenmoestuin

- tuinbakken die geadopteerd worden door schoolinstituten

Naast de verbinding met mensen en het onderhoud van deze projecten is het ook een

blikvanger en bezoekersattractie over innovatief tuinieren. Educatie en workshops gaan

hierbij verder dan alleen proeven en werken.

Het van tuin tot tafel principe uit zich met name in de buitenlucht met mogelijkheden

om in de buitenlucht te koken en te beleven.

Denk hierbij aan:

- buitenwokken

- The Smoker (buiten BBQ)

- bakhuis

Bijlagen :

- organisatiemodel coöperatie - exploitatie coöperatie - exploitatie proeflokaal - exploitatie winkel - exploitatie academie - tijdslijn 2012

ORGANISATIE MODEL COÖPERATIE

COÖPERATIE

PROEFLOKAAL

WINKEL

ACADEMIE VAN DE SMAAK