Welkom

Moderator:

Wietse Walinga, directeur Duurzaam Gebouwd

Op Locatie:

Hoofdkantoor Heijmans

Rosmalen

Missie

“Kennis is het

enige dat je kunt vermenigvuldigen

door het te delen”

Verbinden

Partners, experts, etc.

contentpartners

Fase 3: CEO Media(2010/11)

Programma

9.35 uur Overheidsvisie op renovatie en transformatieDoor: Meindert Smallenbroek

10.00 uur De grootste transformatie van Nederland

Door: Henk Jagersma & Peter van der Gugten

10.30 uur Beter opwaarderen van de bestaande woningvoorraad

Door: Rob de Jong

10.55 uur Netwerken

11.45 uur Einde

Meindert Smallenbroek Directeur Bouwen

Overheidsvisie op renovatie en transformatie

Duurzaam Gebouwd Op Locatie: Renovatie

18 juni 2014

Crisis...

… of de nieuwe realiteit in de bouw

Innovatiever

Vraaggerichter

Duurzamer

Gebouwen moeten duurzamer en energiezuiniger worden

Alle gebouwen gemiddeld label A in 2030...

...en alle gebouwen gemiddeld energieneutraal in 2050

De meeste gebouwen uit 2050 staan er al...

7 miljoen bestaande gebouwen

Jaarlijks 'slechts' 50.000 nieuwe gebouwen

Nieuwbouw vanaf 2020 bijna energieneutraal

Bestaande bouw: renovatie en transformatie

Overheid stimuleert koplopers...

Blok voor blok: 'Lessen over vraag en aanbod'

Energiesprong:'Nul op de meter-woningen'

Hoe particuliere eigenaren verleiden?

Wat kunt u nog meer verwachten van de Rijksoverheid?

Revolverende fondsen met laagrentende leningen

400 miljoen euro voor corporaties

Indicatief energielabel in 2015

Slimme meters

Energiebesparing kans voor de bouwsector

Energiebesparing is de motor voor een innovatieve en vraaggerichte bouwsector!

Duurzaam GebouwdOp Locatie

Thema: Renovatie

18 juni 2014

Henk Jagersma

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Pagina 41 18-06-2014

Inhoud

1. Over Syntrus Achmea Real Estate & Finance

2. Wijnhaven Den Haag

3. Molenwerf Amsterdam

4. Vernieuwing in transformatie en renovatie

Meest vertrouwde vastgoedvermogensbeheerder

Syntrus Achmea Real Estate &

Finance is een gespecialiseerde

vermogensbeheerder in vastgoed en

hypotheken.

Wij beleggen, financieren en

ontwikkelen vastgoed ten behoeve

van beleggingsportefeuilles van

Nederlandse pensioenfondsen.

Wij staan voor verantwoord

rendement, duurzaamheid, kwalitatief

hoogwaardig vastgoed en

transparantie.

De omvang van onze totale

beleggingsportefeuille is ruim 14

miljard euro.´

18-06-201442

Wijnhaven Den Haag

Pagina 43 18-06-2014

Aanloop tot transformatie Wijnhaven

In 2012 besluit tot tender door gemeente Den Haag

– Tenderprocedure in eerst instantie niet succesvol

In tweede instantie in juli 2013 verder gesproken

Syntrus Achmea Real Estate & Finance samen met

Heijmans / Proper Stok

Pagina 44 18-06-2014

Pagina 45 18-06-2014

Locatie

Den Haag

CS

Stadhuis

Centraal

winkelgebied

Binnenhof Plein

Pagina 46 18-06-2014

Fasering: 1e fase geslaagd. Vasthouden aan kwaliteit

Fase 1 Slopen middenbouw

Ver-nieuwbouw hoog- en laagbouw

Fase 2 Tijdelijke exploitatie door Heijmans

Daarna herontwikkeling: n.t.b.

Fase 1Fase 2

Omgeving cruciaal

Gemeente richt

Turfmarkt opnieuw in

Verbinding rivierenbuurt

Schedeldoekshaven en

Binckhorst volgen?

Pagina 47 18-06-2014

Actieve rol belegger namens pensioenfondsen

Kan meerwaarde creëren

door: Locatie

Prijs in relatie tot

markt

Diversiteit in functies

Rendement

Gevoel lange termijn

beleid overheid

Essentieel is het hebben

van complementaire

partners

Pagina 48 18-06-2014

Pagina 49 18-06-2014

Programma

Appartementen

132 huur en 38 koop

1.300 m2 Commerciële

plintParkeergarage /

fietsenstalling

Universiteit Leiden

13.000 m2

3.000 m2 kantoor

Eindbeeld

Pagina 50 18-06-2014

Molenwerf Amsterdam

18-06-2014Pagina 51

Van kantoor naar woningen

Kantoor

7 verdiepingen - 22.207m²

313 parkeerplaatsen

Interieur met art deco verwijzingen

Transformatie naar appartementen

185 appartementen

76 m² = gemiddelde woning

€ 975,- gemiddelde huur inc 1 p.p.

Totaal = 14.136m² gebruiksoppervlak

700 m² bergingen

308 parkeerplaatsen

18-06-2014Pagina 52

Business Case

• Alternatieven voor leegstand

• Vraag naar middensegment huurwoningen

• Restwaarde gebouw

• Rendementseis wonen

• Realisatiekosten

• Belastingen

• Go / No Go ná aanbesteding

• Efficiencywinst in ontwikkeling

18-06-2014Pagina 53

Toekomstige opgaven (onderzoeksfase)

18-06-2014Pagina 54

Ambitie Syntrus Achmea

• Ervaring inzetten voor andere (rijks)gebouwen

• Tempo van start tot oplevering (2 jaar)

• Hogere opbrengsten

• Aanbesteding transparant

18-06-2014Pagina 55

Toekomstige opgaven

• Grote transitieopgaven zijn kapitaalintensief

• Tenderprocedure kostbaar

• Marktconformiteittoets als alternatief

• Exclusiviteit plan met verplichting voor uitvoering

• Aanbesteding realisatie blijft mogelijk

18-06-2014Pagina 56

Overheidsbevordering transformatie

• Geen fiscale ruling per project maar transformatie altijd

fiscaal als ‘verbouw’ behandelen

• Geen interpretatievrijheid meer voor gemeenten irt

Bouwbesluittoets (rechtens verkregen niveau)

• Vrijstelling overdrachtsbelasting voor transformatiepanden

• Laag BTW tarief voor verbouwkosten

18-06-2014Pagina 57

Duurzaam Gebouwd Op LocatieThema Renovatie18 juni 2014

Peter van der Gugten Directeur

Muziekpaleis Vredenburg, Utrecht

Heijmans > top 3 bouwer in NL > circa 8.000 medewerkers > omzet 2012: 2,3 miljard > Beursgenoteerd sinds 1993Nationaal Militair Museum Soesterberg, Dutch Design Award 2013

Waar kent u ons van? Randweg A2, Rond de Admirant - Eindhoven, Het Timmerhuis – Rotterdam, Noord-Zuidlijn - Amsterdam, Funen - Amsterdam, Vredenburg - Utrecht ,

Smart Highway, Studio RoosegaardeWinnaar Dutch Design Award 2012

Maar ook van vernieuwende initiatieven

3D Print Canal House

Spark

Roderick Vos - tijdelijke invulling GZG-terrein in ‘s-HertogenboschHeijmans, AM en FMT vastgoedbeheer winnaar LEEGaward 2013

Bestaande kantoren & werkplekken

Nederland, bijna 8 miljoen m2 leegstand (15,7%)

Den Haag, leegstand ruim 1 miljoen m2, (14,9%)

Aantal kantoorbanen Den Haag daalt sterker t.o.v. Nederland (1,4% afname tegen 0,8% stijging)

Daling gemiddelde huurprijs minimaal 5%-10%

Wat doet Den Haag?

Den HaagStevig investeringsklimaat

Grote diversiteit

Divers en aantrekkelijk woonaanbod

Nationaal en internationaal bestuurDerde stad van NL

Dynamiek en groei

VerjongenGoed opgeleidenStudentenstad

Rotterdamse Baanwonen, werken, winkelen, cultuur

Centrumontwikkeling

Grote Marktstraat

The Haque Security DeltaSpuiforum

Nieuwe bedrijvenTransitie oude wijken

Den HaagLeegstand kantoren

Wijnhavenkwartier, gemeente Den HaagMinisteries van Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag

Samenwerken met investeerders en eindgebruikers als strategisch uitgangspunt bij de start van de ontwikkeling.

Presentatie combinatie Achmea/Heijmans aan de gemeente Den Haag als betrouwbare partners.

Pensioenfondsen Landbouw en Rabo enthousiasmeren voor deze transformatie opgave.

Uitgangspunt is wonen toevoegen aan de stad in combinatie met faciliteren universiteit.

Duurzaamheid als leidend principe. Aansluiten op stadsverwarmingsnet en Eneco WKO.Renoveren als meest duurzame ingreep

De grootste kantorentransformatie van NL!125.000 m2 in hartje Den Haag!

Bron: Haacs, jaargang 2 - 2013

Huidig complexAls ministeries opgeleverd in 1979Architecten Lucas & NiemeyerTwee van 9 jack-block systeem gebouwen in Nederland120.000 m2 verdeeld over 4 gebouwen

Locatie als basis voor ontwikkeling en transformatie

Den Haag CS

Stadhuis

Centraal winkelgebied

Binnenhof

Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland

Excellente bereikbaarheid voor auto en openbaar vervoer

Visie> Herontwikkeling in plaats van sloop-nieuwbouw (duurzaamheid)> (Tijdelijke) exploitatie als businesscase bij gebiedsontwikkeling en transformatie> Ontmoeten en verbinden: met routes van de stad - van introvert naar extrovert (integraal onderdeel van het

stedelijk weefsel)> Combinatie van interessante stedelijke programma’s (centrumfuncties)> Realiseren van bijzondere plekken en aangename verblijfsruimtes (ontmoeten, (net)werken en verbinden

van creativiteit)

Kernpunten transformatie:1. Bebouwing boven doorgang slopen, waardoor het complex in twee bouwblokken wordt verdeeld en de historische verbinding met stad weer wordt hersteld

Kernpunten transformatie:2. Verlevendigen plint aan Turfmarkt

Kernpunten transformatie:3. Opbouw gevels volledig herzien (strippen tot aan casco)

Opbouw gevel:> licht gevelmateriaal (keramische tegels met aluminium)> lichtgewicht balkons

FaseringFase 1: slopen midden-bouw

vernieuwbouw hoog- en laagbouw tzv de Kroon 170 appartementen 14.000 m2 Universiteit en ca 1.200 m2 commercieel

Fase 2: eerst tijdelijk exploiteren - 50.000 m2 leegstaande kantorendaarna (her-)ontwikkeling

Programma fase 1> 132 huurappartementen Syntrus Achmea Vastgoed> 38 koopappartementen> Ca 14.000 m2 Universiteit van Leiden en Syntrus Achmea Vastgoed > ca. 1.200 m2 commerciële plint> ca. 2.900 m2 kantoren> Parkeren in ondergrondse parkeergarages

Universiteit Leiden> Mogelijkheid tot groei van Faculteit Campus Den Haag voor 3.500 studenten> 350 hoogwaardige banen op in de binnenstad en versterking van de opleidingen op het gebied van internationaal

recht, politiek en bestuur

Opzet van de Universiteit> U-vorm rondom een binnentuin> 2 grote collegezalen aan de zijde van het Lage Zand

Visie interieurontwerp> Belangrijke relatie binnen – buiten> Ontmoeten in het gebouw > Toegankelijk voor de hele stad

Impressie cafe entreehal Impressie vanuit binnentuin

Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland

Belichtingstudie> Zicht vanuit Plein oude situatie

Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland

Belichtingstudie> Zicht vanuit Plein nieuwe situatie

Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland

Planning

• 2 juli 2013 : contracten tekenen met gemeente en Universiteit van Leiden

• Augustus 2014: Verwachting onherroepelijke omgevingsvergunning en start sloop gevels

• Medio 2016: Oplevering

Kwaliteiten- 8 liften- Ruime plattegronden- Ongunstige GBO –BVO verhouding- “Business as usual” dus slim en creatief transformeren

Tijdelijk is blijvend

“placemaking” middels tijdelijke exploitatie

Tijdelijk beheer> Branding en herkenbaarheid > Volwassen businesscase onder leegstaande gebouwen> Uniek aanbod; prijs, locatie, flexibiliteit> Positieve reacties uit de markt

Het nieuwe dynamische centrum van Den HaagStedelijkheid en verdichting als motor van de nieuwe economieDuurzaamheid als focus voor de aantrekkelijke stad

“Het vormgeven van onze dagelijkse omgeving is een traag en complex proces. De plek is de binding. Met een visie en partijen die bindend zijn. Creatief met durf voor innovaties en ambacht van stadsontwikkeling.”Sterk de stad!

Dank voor uw aandacht

www.wijnhavenkwartier.nl

Efficiency is……… het combineren van renoveren, isoleren

en opwaarderen

Woningvoorraad in NederlandDe renovatiebehoefte is het grootst bij woningen gebouwd tot 1975

3.900.000

Aantal woningen < 1945 1946 - 1964 1965 - 1974 1975 -1991 1992 - 2011 Totaal

1 - Vrijstaande woning 216.000 225.000 119.000 221.000 256.000 1.037.000

2 - Twee-onder-een kap 140.000 145.000 142.000 224.000 249.000 900.000

3 - Rijwoning 523.000 478.000 606.000 879.000 507.000 2.993.000

4 - Maisonnettewoning 113.000 113.000 22.000 94.000 57.000 399.000

5 - Galerijwoning 5.000 64.000 174.000 109.000 162.000 514.000

6 - Portiekwoning 256.000 267.000 112.000 142.000 101.000 878.000

7 - Overige flatwoning 49.000 50.000 125.000 125.000 196.000 545.000

Totaal 1.302.000 1.342.000 1.300.000 1.794.000 1.528.000 7.266.000

Ambitie: Label B/CWarmte: 100 kWh/m2Lock in: tot 2030

Ambitie: Nieuwbouw label AWarmte: 50 kWh/m2Lock in: tot 2050

Ambitie: Nul Op De MeterWarmte: 25 kWh/m2Lock in: tot 2045

Hoe energiebesparen in de gebouwde omgeving?

RENOVEREN &

Goed Isoleren

logisch renovatie moment

Stadskanaal Melick

Arnhem Heerhugowaard

Grote Stap:Woning in 1 keer

Of…

Nul Op De Meter Gevel

Nul Op De Meter Dak

Nul Op De Meter Vloer

Geïntegreerde Renovatie Componenten

Alliantie+

60%via de gevel

BINNEN BUITENSPOUW

GEVEL ISOLATIE

Goed Isoleren

Binnentemperatuur:+ 20°C

Buitentemperatuur:-10°C

Rc Max = 1.8 Rc = 2.5 – 10

Hoge isolatiewaarden tegen minimale meerkosten

Goed Isoleren

Goed Isoleren

Goed Isoleren

RENOVEREN &

REDESIGN

Redesign

Redesign

Redesign

Redesign

Redesign

MAARSSEN

Redesign

Redesign

Redesign

Redesign

Redesign

Efficiency is……… het combineren van renoveren, isoleren

en opwaarderen

Half / Goed

Dank voor de aandacht!

Vragen? – Opmerkingen?

PS: “Efficiency is…. het combineren van renoveren, isoleren en opwaarderen” is vrij naar Loesje, dit heeft ze nooit echt gezegd. Sorry Loesje.

Dank voor uw aanwezigheid

Graag het evaluatieformulier invullen!

Save the dateDonderdag 13 november 2014

Duurzaam Gebouwd Congres

MECC Maastricht