Welkom

‘De crisis voorbij’

14-11-2014

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

14.00– 14.10 uur Introductie door dagvoorzitter

Drs. Ing. N.J.T. Bol (Norbert), Managing Director, Grontmij Capital

Consultants B.V.

14.10 – 14.35 uur Crisis voorbij? Drs. J.H.L.H. Niemans (Jeroen), programmamanager Economie en Ruimte

bij Platform31

14.35 – 15.00 uur In nieuwe marktomstandigheden succesvol ondernemen Drs. D.J. Bodewes RICS (Duco), Duco Bodewes Advies

15.00 – 15.10 uur Uitreiking VOGON awardProf.dr. E. (Erwin) van der Krabben, Radboud Universiteit Nijmegen

15.10 – 15.40 uur Pauze

15.40 – 16.05 uur Groei en krimp na de crisisDr. R.H.F. Ponds (Roderik), onderzoeker bij Atlas voor Gemeente

16.05 – 16.30 uur Vergroot professionaliteit en stop met voodooProf. mr. W.C.T.F. de Zeeuw (Friso), Bouwfonds Ontwikkeling en TU Delft

16:30 – 17:00 uur Discussie en afsluiting door dagvoorzitter 17:00 – 18:00 uur Borrel

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

….voorbijde crisis

Jeroen Niemans, programmamanager Platform31Amsterdam, 14 november 2014

Kennis maken, duiden en verspreiden

Uw reisgids van vandaag

Jeroen Niemans

Al jarenlang de crisis voorbij

2010/2011 2014

Back to the future

Waarom is de wereld veranderd

Van oude structuren naar ‘postmoderne chaos’

- Sociale media

- Nieuwe netwerken

- Glokalisering

- Individualisering

- Steeds complexere wereld

- Veranderende verhouding burger/overheid

Veranderende samenleving: 1985

Versnelling

Bron: PBL & UUD, Vormgeven aan de spontane stad, 2012

Rode draad

- Aansluiten op energie in de samenleving

- Ruimte voor improvisatie

- Uitgaan van kracht van het bestaande

- Overal maatwerk

Ingrediënten

Belangrijke verschuivingen: 1. Van project naar proces2. Ruimte voor nieuwe partijen3. Faciliterende rol overheid4. Van groot- naar kleinschalig

Gevolgen voor:1. Plannen en ambities2. Procesvoering3. Financieringsconstructies4. Wet- en regelgeving; omgaan met bestaande regels

Andere rollen: nieuwe spelers, initiatiefnemers,

faciliterendeoverheid

Andere manier van

samenwerken: bouwen aan

vertrouwen en samenwerken

Andere plannen:flexibele plannen

Spelers komen en gaan

De stille evolutie van gebiedsontwikkelingJurgen Hoogendoorn op Ruimtevolk

•Aantal: projectontwikkelaars gedecimeerd, explosie van

spelers

•Schaalverkleining; van dozen schuiven naar maatwerk

•Tijd; nu is de toekomst en daarmee het perspectief

•Nieuwe ruimtelijke professional; minder testosteron en

meer klooien

…..permanent Bèta

van tijdelijk naar permanent?

van tijdelijk naar permanent?

van tijdelijk naar permanent?

Rotsoord, Utrecht

Blog Hoograven11

https://hoograven11.wordpress.com

“Eigenlijk had ik twee jaar geleden toen ik mijn eerste

blog over Rotsoord schreef, niet verwacht dat er nu nog

steeds geen paal geslagen zou zijn”

Grote ontwikkelingen gaan minder snel dan gedacht

Pastoefabriek, Watertoren, Citroengarage

Kleine ontwikkelingen kun snel plaatsvinden

Restaurant Le:en, Rotslab, kinderboerderij

Nieuwe vormen

De Trip, Rotsoordbrug

…voorbij de crisis

Transitie, permanent bèta, of niets

nieuws onder de zon:

In ieder geval interessante tijden

Welkom

‘De crisis voorbij’

14-11-2014

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Vragen?

In nieuwe marktomstandigheden

succesvol ondernemenprofessionalisering tactische vastgoedbeslissingen

woningcorporaties

VOGON-symposium

14 november 2014

Duco Bodewessparring partner/adviseur/coach

portefeuillestrategie en asset management

Asset management bij een corporatie

1. Waarom?

2. Wat is het?

3. Hoe krijg je het voor elkaar?

Niet interessant:

Hoe is het zo gekomen?

Wel interessant:

Hoe concreet verbeteringen realiseren?

Noodzaak professionalisering

tactische vastgoedbeslissingen

• de markt is veranderd

• verhuurderheffing

• publieke opinie

• nieuwe wet- en regelgeving

• toezichthouders professionaliseren

• inzicht in rendement / MWVS groeit

• “beste jongetjes van de klas” gaan bij corpo

werken

• eerste succesvolle voorbeelden (ook genoeg

foute…)

Waarom asset management bij een

corporatie?

• heldere kaders, niet zoveel adhoc

• integrale afwegingen, geen eilandjes

• niet meer dan noodzakelijke kosten

• niet onnodig opbrengsten laten liggen

• risicobeheersing

• transparant voor buitenwacht

• realisatie koers / portefeuillestrategie

Asset management bij een corporatie

1. Waarom?

2. Wat is het?

3. Hoe krijg je het voor elkaar?

Portefeuille, asset en property management

tactisch

operationeel

`

asset

management

property

management

portefeuille-

management

strategisch

Professionele besluiten vastgoedsturing

• realiseren koers/portefeuillestrategie

• toets aan heldere kaders: wanneer wel/niet? Op

grond waarvan?

• efficiënt: niet onnodig rendement laten liggen

• integraal: maatschappelijk en financieel in

balans, geen eilandjes

• betrouwbare informatie en solide financiële

kaders

• de verschillende rollen in balans

Kern rendementssturing:

denken als een belegger,

handelen als een corporatie

1. uitgaan van marktwaarde

2. sturen op direct en indirect rendement, als een

belegger

3. maatschappelijke rol via afzonderlijke

bekostigingslijn (budget, criteria)

4. sturing binnen vastgestelde strategische

kaders en binnen spelregels financieel

huishoudboekje

5. opdrachtgever voor operationele afdelingen

Eerst kijken als een belegger:voorbeelden leereffecten

1.afwerkingsverschil

2.1200 of 900 aftoppen

3.mutatieleegstand

4.geen visie op markthuur

5.underperforming vrije sector huur

6.renovatie i.p.v. sloop/nieuwbouw

Hold/sell-analyse

1. toets portefeuillestrategie

2. rendement/risico

3. afzetbaarheid (globaal)

> hold/sell dekt de lading niet

Asset management: alles naar rechts

duwen

Wat willen we verkopen?

0 +

+

-

-

houden

uitbreiden

ingrijpen

afbouwen

R

e

n

d

e

m

e

n

t

P o r t e f e u i l l e

Hold/sell-analyse (vervolg)

• rendementsverbetering?

• beklemmingen

• timing markt

• verkoopklaar maken

veel “bijvangst”

veel relevante issues, bijv. relatie desinvesteren –investeren

professionalisering verkoopproces broodnodig

Asset management bij een corporatie

1. Waarom?

2. Wat is het?

3. Hoe krijg je het voor elkaar?

Succesfactoren asset management

bij een corporatie

1. sterke directeur-bestuurder

2. begrip en enthousiasme in de organisatie

3. rollen goed belegd

4. ook maatschappelijk rendement verhogen

5. sterke asset managers

6. in de eigenaarsrol, met een mandaat

7. quick wins

8. sterke cijfers

9. heldere kaders

10.stapsgewijze, planmatige invoering

Vragen?

Duco Bodewes

ducobodewes@hetnet.nl

06 – 29 38 00 80

…voorbij de crisis

Transitie, permanent bèta, of niets

nieuws onder de zon:

In ieder geval interessante tijdenUitreiking van de VOGON award

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

…voorbij de crisis

Transitie, permanent bèta, of niets

nieuws onder de zon:

In ieder geval interessante tijdenPauze

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

Gebiedsontwikkeling

in de nieuwe werkelijkheid:

Vergroot professionaliteit en stop met voodoo

VOGON-Symposium

14 november 2014

prof. mr. Friso de Zeeuw,

praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft

directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Analysekader: van buiten naar binnen

47Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

maatschappelijke & economische dynamiek

verandert opgaven gebiedsontwikkeling

verandert aanpak gebiedsontwikkeling?

48

energie-transitiepolarisatie

groei en krimp

veranderingen in koopgedrag

consumentenschaarste risicodragend

kapitaal

paradigma

gebiedsontwikkeling

opgaven

Maatschappelijke en economische

veranderingen

• veranderingen in koopgedrag van consumenten

revolutie in retail

• ruimtelijk-economische dynamiek

divergentie van groei- en krimp-gebieden

• minder verzorgingsstaat: meer zelf doen

• energie-transitie

verduurzaming van de bestaande (woning)voorraad

verdriedubbeling ’wind op land’

49Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Maar er is meer………….

• corporaties: focus op kerntaak & reductie investeringen

• waardevermindering vastgoed

• vervallen subsidies

• schaarste risicodragend kapitaal (voorlopig);

meer eigen vermogen nodig

• veranderingen in productieprocessen als gevolg van ICT, robotisering

en 3d

• gewijzigde focus van gemeenten

(onder invloed van de drie mega-decentralisaties)

50Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Discours over dynamiek, vernieuwing en relevantie

• wat is de dynamiek?

onzekerheid is groter dan ooit

• wat zijn de innovaties die er echt toe doen?

innovaties in systeem, proces en product

• wat is conjunctureel en wat structureel?

• wat is wensdenken en wat is reëel?

51Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

relevantie voor gebiedsontwikkeling?

Het vak gebiedsontwikkeling in verandering én verwarring

• continuïteit

• innovaties (retro en echte)

• niches

• dwaalwegen

52Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Continuïteit: robuuste leerstukken van het vak

• (her)ontwikkeling van een gebied met investeringen

publieke- /markt-/ particuliere investeringen

• combinatie van functies

• multidisciplinair

• fusie van belangen

• ruimtelijke kwaliteit

• sluitende business-case

met risico-attributie en financieringsmodel

53Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

PROCES GEBIEDSONTWIKKELING

54

The big picture

OPLEVERING GEBIED

PROJECT

OF

KAVELS

REALISATIESTAD & REGIO

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

55

PROCES GEBIEDSONTWIKKELING

• Geen lineair, geordend proces

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

maar ook:

PROCES GEBIEDSONTWIKKELING

56

OPLEVERING GEBIED

PROJECT

OF

KAVELS

REALISATIESTAD & REGIO

• Voortdurende interactie met de

omgeving en onverwachte

gebeurtenissen

• Met kansen en bedreigingen

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

STAD & REGIO GEBIED

PROJECTOF

KAVELSREALISATIE

VISIE OP WAARDECREATIE EN MASTERPLAN

57

Visie op waardecreatiegebaseerd op (te creëren)onderscheidende kwaliteiten van

de locatie.

• het verleidelijke verhaal

• fysieke structuurelementen

• procesaanpak

• binnen globaal &

flexibel masterplan

GEBI ED

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

STAD & REGIO GEBIED

PROJECTOF

KAVELSREALISATIE

DE VIER INGREDIËNTEN VAN GEBIEDSONTWIKKELING

58

Financiën

• grondexploitatie

• kosten / baten

• risico’s

• cash-flow

• financiering

Ontwerp

• concept

• strategisch

ontwerp

• engineering

Programma

• marktvraag

• publieke eisen

• fasering

Samenwerking

& communicatie

• samenwerkings-

arrangement [sok]

• gebiedscommunicatie

• stakeholder-

management

GEBI ED

sturing

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

STAD & REGIO GEBIED

PROJECTOF

KAVELSREALISATIE

STURINGSAMBITIE

59

Financiën

• grondexploitatie

• kosten / baten

• risico’s

• cash-flow

• financiering

Ontwerp

• concept

• strategisch

ontwerp

• engineering

Programma

• marktvraag

• publieke eisen

• fasering

Samenwerking

& communicatie

• samenwerkings-

arrangement [sok]

• gebiedscommunicatie

• stakeholder-

management

G EB IED

sturing

• ondernemerschap

• inhoudelijke kennis

• organisatievermogen

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

STAD & REGIO GEBIED

PROJECTOF

KAVELSREALISATIE

STURING GEBIEDSONTWIKKELING:

60

1. Vakinhoudelijke activiteiten

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

STAD & REGIO GEBIED

PROJECTOF

KAVELSREALISATIE

STURING GEBIEDSONTWIKKELING:

61

2. Ondernemerschap & organisatievermogen

wegvallen

marktsegment

staatssteun

wethouders-

wisseling

‘Benut de doorwaadbare plaats’

• eigen initiatief & actie

• interactie met partners & omgeving

• ‘je moet iets met elkaar willen’

• inspelen op onverwachte

gebeurtenissen en toeval

corporatie stopt

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

STAD & REGIO GEBIED

PROJECTOF

KAVELSREALISATIE

STURING GEBIEDSONTWIKKELING

62

2. Ondernemerschap & organisatievermogen

belegger

ingeschakeld

staatssteun

omzeild

nieuw

marktsegment

aangeboord(met

planaanpassing)

‘Benut de doorwaadbare plaats’

• eigen initiatief & actie

• interactie met partners & omgeving

• ‘je moet iets met elkaar willen’

• inspelen op onverwachte

gebeurtenissen en toeval

• van bedreiging een kans maken

wethouders-

wisseling wegvallen

marktsegment

corporatie stopt

staatssteun

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

63

Leidschendam, Damplein

64Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Beemster, De Nieuwe Tuinderij

STURING GEBIEDSONTWIKKELING

65

Kunst van adequate beinvloeding

de kern van de opgave

om een probleem op te

lossen, moet je het soms

groter en soms kleiner

maken

geen tijd spenderen aan

de niet-relevante omgeving

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

66

Samenwerking & communicatie• ontslakken:

sneller, flexibeler en goedkoper

acteren

• nieuwe opdrachtgevers

zoals locale partijen met eigen geld

• publiek-private contractering niet

meer in beton gegoten

Innovaties (retro en echte)

Financiën

Programma

Ontwerp

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

• continuïteit

• innovaties (retro en echte)

• niches

• dwaalwegen

67

Samenwerking & communicatie

Innovaties (retro en echte)

Financiën

Programma• uitmuntende inzicht in

& realiseren van wensen

eindgebruikers

• her-ontwikkeling als volwaardige

tak van sport

• tijdelijk gebruik

• nieuwe functie- en programma-

combinaties

Ontwerp

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

68

Breda, Havenkwartier

69Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

70

Samenwerking & communicatie

Innovaties (retro en echte)

Financiën

Programma

Ontwerp• masterplan-nieuwe-stijl

• volwaardige ‘kleine korrel’

• technologische vernieuwing van

ontwerp- en bouwproces

• gebiedsgerichte benadering duurzaamheid

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

71Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Nijmegen, Waalfront

72Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

73Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

74

Samenwerking & communicatie

Innovaties (retro en echte)

Financiën• sturing op cash flow

• meer eigen vermogen

• meer inbreng particulier kapitaal

• kosten-reductie

Programma

Ontwerp

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Waardecreatieketen

Grondexploitant Projectontwikkelaar Belegger

Grond Ontwikkelen Beleggen

Uitvoeringsproces

Waardecreatie

Budget

Aankoop

Verkoop

Marge

Aankoop

Verkoop

Rendement

Tijd

Restwaarde

Aankoop

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Naam presentatie, Datum 76

Relatie grond- en vastgoedexploitatie

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

77

Aangepaste investeringsstrategie vermindert financieringsbehoefte

geld

tijd

Badkuip: forse voorinvesteringen

Wasbak: geringere voorinvesteringen met eerdere opbrengsten

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Niches voorbeelden

• versmelting (her-)ontwikkeling met exploitatie

alleen in bepaalde winkelcentra, campussen en recreatieparken

• alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding

78Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

• continuïteit

• innovaties (retro en echte)

• niches

• dwaalwegen

79

Schiedam, Sodafabriek

Dwaalwegen

• nieuwe verdienmodellen

in gebiedsontwikkeling

• verabsoluteren duurzame omwentelingde ’Kantelkerk’ predikt ’verandering van tijdperk’

• publieke baten stelselmatig monetariseren

dus voor elke gebiedsontwikkeling een mkba?

• doorgeslagen risicobeheersing

met bijbehorende bureaucratisering; teistert (ook) marktpartijen

• complexiteit omarmen (in plaats van reduceren)

80Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

• continuïteit

• Innovaties (retro en echte)

• niches

• dwaalwegen

Internationale context is onderbelicht

• relativeert onze veronderstelde unieke positiekijk ook naar gebiedsontwikkelingen in bijvoorbeeld GB, D en F

• onze expertise moeten we beter verkopen: - vernuftige functie- en programma- combinaties

- samenhang op groter schaalniveau

- variëteit publiek-private samenwerkingsvormen

• wij kunnen van het buitenland leren

- Engeland: private sector met bredere taakopvatting

- Duitsland: adaptieve planning (Hamburg); stedelijke herverkaveling

- Frankrijk: inrichting openbare ruimte

81Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Discours is niet vrijblijvend

• als we alles serieus nemen, erodeert het

vakgebied en verliest het betekenis

• als 80% van energie gaat zitten in 20% van

veranderingen die er toe doen:

maatschappelijke verspilling

82Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

…voorbij de crisis

Transitie, permanent bèta, of niets

nieuws onder de zon:

In ieder geval interessante tijdenVragen?

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

…voorbij de crisis

Transitie, permanent bèta, of niets

nieuws onder de zon:

In ieder geval interessante tijdenDiscussie

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

…voorbij de crisis

Transitie, permanent bèta, of niets

nieuws onder de zon:

In ieder geval interessante tijdenBedankt!

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

…voorbij de crisis

Transitie, permanent bèta, of niets

nieuws onder de zon:

In ieder geval interessante tijdenBorrel

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

1

Groei en krimp na de crisis?

Roderik Pondsponds@atlasvoorgemeenten.nl

14 november 2014

2

Groei en krimp na de crisis…

2

3

Smart people, strong cities (Cpb)

Bron: Atlas voor Gemeenten

50,9% tot 79,2%

46,5% tot 50,9%

39,8% tot 46,5%

37,7% tot 39,8%

35,5% tot 37,7%

32,2% tot 35,5%

31,8% tot 32,2%

29,2% tot 31,8%

27,5% tot 29,2%

26,7% tot 27,5%

24,9% tot 26,7%

23,8% tot 24,9%

21,8% tot 23,8%

19,6% tot 21,8%

17,4% tot 19,6%

0,0% tot 17,4%

aandeel hoogopgeleiden

Groei hoogopgeleidenin %-punt 1994-2012

Utrecht

Rotterdam

Eindhoven

Den Haag

Amsterdam

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

22%

10% 20% 30% 40% 50%Aandeel hoogopgeleiden 1994

4

Aantal inwoners in Amsterdam: 1899-nu

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

1899 1919 1939 1959 1979 1999

Bron: Atlas voor Gemeenten, VU

3

5

The paradox of urban triumph (E. Glaeser)

Bron: G. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers)

1.411 tot 1.605

1.276 tot 1.411

1.158 tot 1.276

1.056 tot 1.158

934 tot 1.056

824 tot 934

733 tot 824

658 tot 733

575 tot 658

480 tot 575

410 tot 480358 tot 410

302 tot 358

246 tot 302

180 tot 246

0 tot 180

bereikbaarheid banen

Bereikbaarheid werk Bereikbaarheid voorzieningen

6

Agglomeratie en attractiewaarde (amenities)

Telt zwaar meeHoge attractiewaarde

veel banen bereikbaar

weinig banen bereikbaar

hoge attractiewaarde

lage attractiewaarde

Lage attractiewaarde

Veel banen

Weinig banen

Bron: Atlas voor gemeenten

4

7

Tegenkrachten..?

8

Krimp?!

G. Marlet, C. van Woerkens, Krimp!?, in: Atlas voor gemeenten 2010 (VOC)

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

1500 1550 1600 1650 1700 1750 1800 1850 1900 1950 2000 2050

5

9

Groei of krimp?

G. Marlet, C. van Woerkens, Krimp!?, in: Atlas voor gemeenten 2010 (VOC)

0,7% of meer

0,6% tot 0,7%

0,5% tot 0,6%

0,4% tot 0,5%

0,3% tot 0,4%

0,2% tot 0,3%

0,1% tot 0,2%

0,0% tot 0,1%

-0,1% tot 0,0%

-0,2% tot -0,1%

-0,3% tot -0,2%-0,4% tot -0,3%

-0,5% tot -0,4%

-0,6% tot -0,5%

-0,7% tot -0,6%

-0,7% of minder

jaarlijkse toe- en afname van het aantal inwoners

0,7% of meer

0,6% tot 0,7%

0,5% tot 0,6%

0,4% tot 0,5%

0,3% tot 0,4%

0,2% tot 0,3%

0,1% tot 0,2%

0,0% tot 0,1%

-0,1% tot 0,0%

-0,2% tot -0,1%

-0,3% tot -0,2%-0,4% tot -0,3%

-0,5% tot -0,4%

-0,6% tot -0,5%

-0,7% tot -0,6%

-0,7% of minder

jaarlijkse toe- en afname van het aantal inwoners

10

Migratiesaldo 2013

Voerendaal

DelfzijlHouten

HaarlemmermeerAlmere Emmen

Rotterdam Den HaagDen Bosch

ArnhemDe Bilt

AmsterdamLeiden

UtrechtHaarlem

Diemen

-2,0%

-1,5%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

Migratiesaldo 2013 ( % van inwoners)

6

11

Krimp en leegstand

Bron: G. Marlet, e.a., 2014: Groeien aan de grens (VOC Uitgevers, Nijmegen)

8,4% tot 34,1%4,6% tot 8,4%1,7% tot 4,6%0,0% tot 1,7%-0, 8% tot 0,0%-1, 6% tot -0, 8%-3, 0% tot -1, 6%-10,2% tot -3,0%

Percentuele ontwikkeling van het aantal inwonersper gemeente tussen 2003 en 2013

8,9% tot 14,5%8,1% tot 8,9%6,8% tot 8,1%5,9% tot 6,8%5,2% tot 5,9%4,3% tot 5,2%3,7% tot 4,3%0,0% tot 3,7%

Aantal leegstaande winkels als percentagevan het totaal aantal winkels (2012)

12

Verschillen in leegstand verklaard

-0,50%

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

Win

kelle

egsta

nd

bevol

kingso

ntwik

kelin

g

bevol

king

belevin

gswaa

rde

groei

aanb

od

sam

enste

lling

aanb

od

resid

u

G. Marlet, R. Ponds, C. van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad

7

13

Consumer city

G. Marlet, R. Ponds, C. van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad

Steden ex G4Nederland

Harderwijk

ApeldoornZutphen

Tiel

Nijmegen

Ede

Doetinchem

Arnhem

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

2 4 6 8 10 12 14 16Toerisme: hotel-bedden per 1000 inwoners

Restaurants en bistro's per 10000 inwoners

De aantrekkingskracht van steden en regio’s

Roderik Ponds

14 november 2014