VORM&FACTOREN KOSTENKENGETALLEN AssetsEC11C305-B768-4D5D-952D... · De onzekerheid en de kans op...

VORMFACTOREN

&KOSTENKENGETALLEN Assets

ARCADIS VORMFACTOREN & KOSTENKENGETALLEN

VOORWOORD

START INHOUD 2

Om verantwoorde keuzes te maken voor de huisvesting, is het van belang om inzicht te hebben in de kosten van het beheer en gebruik van een pand en van de kosten behorende bij nieuwbouw of renovatie.In deze publicatie geven wij u een handreiking voor het bepalen van de kosten van nieuwbouw of renovatie en de bijbehorende exploitatiekosten. Hiermee kunt u de kosten van uw gebouw over de volledige levensduur van uw gebouw bepalen en op basis daarvan weloverwogen beslissingen nemen.

De data in deze publicatie is gebaseerd op projecten van de afgelopen jaren waarbij Arcadis betrokken is geweest. Deze zijn door ons geanalyseerd op zowel vorm als kosten, om een database van projectgegevens op te kunnen bouwen. Op basis van deze analyse is deze publicatie tot stand gekomen. De peildatum van de in deze publicatie opgenomen kosten is januari 2016.

We hebben de opgenomen informatie laten valideren door het onafhankelijke kennisinstituut BDB. Zij heeft onze gegevens vergeleken met haar database en geconstateerd dat onze informatie binnen de bandbreedten van de data van BDB past.

Wij zijn er van overtuigd dat we door het delen van kennis inzicht geven in kostenbeïnvloedende factoren. Heeft u vragen of opmerkingen, kunt u contact opnemen met Arcadis Costmanagement: 088 – 426 15 91 of [email protected].

De adviseurs van Arcadis Costmanagement.

Wat kost een gebouw? En wat zijn de bijbehorende exploitatiekosten? Dat zijn regelmatig terugkerende vragen voor de financial engineers van Arcadis.

INHOUD

15

16171819

2021

2223

24252627

28293031

323334

02

040607080910111213

CORPORATE EN COMMERCIEEL VASTGOED

INDUSTRIE EN BEDRIJFSGEBOUWEN

GEZONDHEIDSZORG

WONEN

ONDERWIJS EN WETENSCHAP

SPORT, CULTUUR EN LEISURE

35

3638

START INHOUD 3

START INHOUD 4

1. Inleiding

INLEIDINGLIFE CYCLE

Deze publicatie omvat data van de volledige lifecycle van een gebouw ter onder-steuning van onderzoek en besluitvorming. Per objecttype geven we een aantal kostenbepalende factoren, vormfactoren en kostenkengetallen voor nieuwbouw of renovatie en kengetallen van de exploitatiekosten. Ook de sloopkosten en de kosten van eventueel benodigde asbestverwijdering zijn opgenomen. Hiermee is het mogelijk om de totale kosten over de volledige levensduur van een pand te kunnen bepalen en gedurende de ontwerpfase vroegtijdig hiermee rekening te kunnen houden.

GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN

De data in deze publicatie heeft diverse toepassingsmogelijkheden: • Het bepalen van een indicatief investerings- of exploitatiebudget• Het toetsen van een (probabilistische) raming of begroting• Het toetsen van de gebouwvorm• Inzicht krijgen in de kostenbepalende factoren van een elementcluster• Inzicht krijgen in de kostenbepalende factoren van een gebouwtype• Inzicht krijgen in de bandbreedten van de kosten per elementcluster• Benchmarking

Ieder project is uniek met zijn eigen specifieke kenmerken. Bij gebruik van deze informatie is het van belang om deze projectspecifieke kenmerken mee te wegen. Deze kenmerken kunnen leiden tot afwijkingen van de waarden zoals weergegeven in deze publicatie.

Van alle informatie geven we een bandbreedte weer: de laagste waarde, de top waarde (de meest waarschijnlijke waarde) en de uiterste waarde. De meeste projec-ten bevinden zich binnen deze bandbreedten. Desondanks zullen er projecten zijn die zich buiten deze bandbreedte bevinden. Ieder project is uniek met zijn eigen specifieke kenmerken die kunnen leiden tot afwijkingen van de waarden. U vindt een toelichting hoe u om kunt gaan met bandbreedten en spreidingen.

1De informatie in deze publicatie gegevens van gebouwen in diverse marktsectoren. Deze gegevens zijn gebaseerd op projecten van de afgelopen jaren.

START INHOUD 5

Ook geven we een toelichting van de gehanteerde methodieken voor bouwkosten, investeringskosten en de exploitatiekosten, waarbij per kostenonderdeel wordt aangegeven wat de kostenbepalende factoren zijn. Tevens wordt bij de informatie per gebouwtype nog ingegaan op de specifieke functieafhankelijke kostenbepalende factoren.

Kostenkengetallen zijn onder meer afhankelijk van andere elementen. Deze relaties zorgen er voor dat wanneer voor een bepaalde vormfactor wordt gekozen, dit invloed kan hebben op andere elementclusters. Voorbeeld: een ontwerp heeft een hoge factor voor de open gevel. Dit geeft een hogere warmtelast en vraagt dus meer koelvermogen. Dit zorgt voor hoge kosten voor elementcluster gevel, maar ook voor hogere kosten voor elementcluster W-installaties.

De kostenkengetallen hebben verschillende eenheden. Het is alleen mogelijk om kosten met dezelfde eenheid op te tellen. Indien gewenst kunnen kostenkengetallen worden omgerekend naar de gewenste eenheid met behulp van de vormfactoren.

Het prijspeil van de kostengegevens in deze publicatie is januari 2016. Om de kosten-informatie in deze publicatie naar een ander prijspeil te brengen is het mogelijk om deze te indexeren. BDB heeft een toelichting gemaakt hoe u de kostendata in deze publicatie naar een ander prijsniveau kunt brengen en daarnaast wat het effect is van marktinvloeden en hoe u hiermee om kunt gaan.

Daarnaast geven we ook richtlijnen voor de meerkosten voor het duurzaam realiseren van een gebouw, wat de kosten zijn voor volledig of partieel sloopwerk en eventueel bijkomende asbestsanering. Ook de kosten voor het bouwen woonrijp maken van een terrein komen aan bod.

Daarnaast nog de volgende aandachtspunten:• Aan de data in deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. • De waarden in de publicatie zijn gemiddelden en corresponderen niet met het ter

illustratie opgenomen beeldmateriaal.• Gezien de doelstelling van de kengetallen, zijn de kengetallen afgerond. • Het kostenniveau is gebaseerd op de wet- en regelgeving geldend per januari 2016.

START INHOUD 6

2WERKEN MET BANDBREEDTEN

2. Werken met bandbreedten

‘Wat kost het?’ Dit is de meest gestelde vraag in het vakgebied van een bouwkostendeskundige. Het antwoord luidt over het algemeen: ‘Dat ligt eraan’ en dan volgt er een bedrag en een opsomming van de factoren die er voor zorgen dat de kosten hoger of lager uit kunnen vallen. Gedurende de ontwerpfase wordt de raming herzien op basis van nieuwe informatie, wat leidt tot bijstellingen naar boven of naar beneden. De werkelijke prijs van een project blijkt pas bij de aanbesteding en dan nog zien we verschillen tussen inschrijvende partijen.

Een kostenraming is een benadering van de meest waarschijnlijke waarde voor de prijs van het project en deze wordt uitgedrukt in één getal. Ook risico’s worden vaak uitgedrukt als één opslagpercentage over het ramingsbedrag, bijvoorbeeld gebaseerd op een top 3 van risico’s. De onzekerheid en de kans op over- of onderschrijding wordt impliciet gelaten. Deze onzeker-heid kan echter ook expliciet worden gemaakt middels een probabilistische raming.

In een probabilistische raming geef je per variabele een globale kansverdeling aan (zie figuur 1). De top is de meest waarschijnlijke waarde, die je normaal gesproken in de raming zet. De linker- en rechterzijde geven de laagste en hoogste realistische waarde weer. Deze termen (laagste, top, uiterste) komen in deze publicatie telkens terug. Door deze benadering voor alle elementen toe te passen op de hoeveelheid en de prijs kan, met behulp van een statistisch rekenprogram-ma, een spreiding worden weergegeven voor het hele project (zie figuur 2). Uit deze berekening volgt meestal dat de meest waarschijnlijke waarde op basis van de spreidingen enigszins afwijkt van de optelling van alle topwaarden.

De analyse van een probabilistische raming geeft weer wat de spreiding is van de kosten van een project. Tevens wordt duidelijk hoe groot de kans is op budget over- of onderschrijding. Deze benadering geeft tevens inzicht in de posten die het meest bijdragen aan de onzekerheid en dus de grootste risico’s vormen. Naarmate de informatie toeneemt, neemt de gedetailleerd-heid van de raming toe en neemt de spreiding af.

Figuur-1: Driehoeksverdeling per element Figuur-2: Spreiding op projectniveau

START INHOUD 7

3. Kostenontwikkelingen (BDB)

Binnen de bouwkostenwereld maken we onderscheid tussen twee verschillende kostenniveaus:

Structureel kostenniveau: het structurele kostenniveau geeft de ontwikkeling van de productiekosten weer bij een evenwicht in vraag en aanbod op de aanbestedingsmarkt.

Conjunctureel kostenniveau: dit is het kostenniveau wat beïnvloed wordt door vraag en aanbod op de aanbestedingsmarkt. Het verschil tussen het structurele en conjuncturele kostenniveau geeft aan wat de marktwerking is.

Voor het begroten van projecten en om de kosten van projecten op verschillende momenten met elkaar te kunnen vergelijken, is het aan te raden om budgettering, ramingen, begrotingen op structureel kostenniveau te maken. Hierdoor wordt het markteffect uitgesloten en is het bijvoorbeeld mogelijk om eenvoudig het verloop van de kosten tijdens de ontwerpfase van een project te monitoren. Eventueel benodigde indexering van het structurele kostenniveau is mogelijk met behulp van de BDB Maandcijfers©.

De bedragen in deze publicatie zijn gebaseerd op de kostprijs op het moment dat vraag en aanbod op de aanbestedingsmarkt in evenwicht zijn. De bouwen aanbestedingsmarkt is continu in beweging en als gevolg daarvan ook de kosten. Door schaarste wordt de prijs opgestuwd en overschot aan bouwcapaciteit drukt de kosten. Ook vernieuwingen en productieoptimalisaties hebben invloed op het kostenniveau, maar deze effecten hebben verschillende oorzaken.

Toelichting grafiek:In de grafiek is zichtbaar hoe het conjuncturele kostenniveau (rood) zich ten opzichte van het structurele kostenniveau (blauw) beweegt. Hierbij is het structurele kostenniveau als constante weergegeven.

BRON: BDB (088 - 426 16 00 OF [email protected])

KOSTENONTWIKKELINGEN3

STRUCTURELE EN CONJUCTURELE KOSTENONTWIKKELINGhistorie toekomst

Conjucturele kostenontwikkeling

Structurele kostenontwikkeling

heden

TIJD

KOST

ENO

NTW

IKKE

LIN

G

START INHOUD 8

4. Marktontwikkelingen (BDB)

MARKTONTWIKKELINGEN4Het effect van het moment van aanbesteden en de contractvorm kan na het vaststellen van het structurele kostenniveau verrekend worden. Dit kan bijvoorbeeld door middel van de BDB Marktindicator©. Dit is een percentage dat inzicht geeft in de verhouding tussen het structurele en conjuncturele kostenniveau.

VERLEDEN - HEDEN

Het kostenniveau van de in deze publicatie opgenomen bedragen is het structurele kostenni-veau van januari 2016. Vanaf 2009 hebben we gezien dat de bouwproductie is sterk gedaald, met als gevolg dat vele bouwers, installateurs en toeleveranciers failliet zijn gegaan en het aantal bedrijven sterk is verminderd. Inmiddels zien we dat de vraag een aanbod op de bouw-markt weer in evenwicht lijken te komen en dat het prijsniveau is gestabiliseerd.

TOEKOMST

Onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van BDB Trends weer. Dit is een voorspelling van de marktontwikkelingen op de aanbestedingsmarkt. De verwachting is dat de komende periode de vraag naar bouwproductie gaat toenemen. Als gevolg van het verminderde aantal bouwbe-drijven is de capaciteit beperkter en zal de toenemende vraag resulteren in een hoger conjunc-tureel kostenniveau.

Toelichting grafiek:In de grafiek van de BDB Marktindicator© (doorgetrokken lijn) en BDB Trends© (gestippeld) is zichtbaar wat het conjuncturele kostenniveau is (rood) ten opzichte van het structurele kostenniveau (blauw). Hierbij is het structurele kostenniveau als constante weergegeven. BRON: BDB (088 – 426 16 00)

12,50%

10,00%

7,50%

5,00%

2,50%

0,00%

-2,50%

-5,00%

-7,50%

-10,00%

-12,50%

-15,00%

-17,50%

2007 20152008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2017

START INHOUD 9

5. Vastgoedwaarde in relatie tot levensduur

Vastgoedwaardering staat al geruime tijd ter discussie en AFM en DNB scherpen hun voorwaarden aan. De vastgoedwaardering en de consistentie ervan, bepaalt de financieringsmogelijkheden. Het waarderen van vastgoed, het rekenkundig onderbouwen van de vastgoedwaarde, kan tot op heden gedaan worden aan de hand van verschillende waarderingsmethoden. De methoden hebben allen hun eigen uitgangspunten, eigenschappen en een bepaalde manier van benaderen. Momenteel wordt de comparatieve benadering het meeste toegepast om een vastgoedwaarde te bepalen.

Daarbij wordt er gebruik gemaakt van transactiegegevens van vergelijkbare objecten. Dit heeft als hoofdreden dat het uitvoeren van een waardering uit de comparatieve benadering het minste tijd in beslag neemt en er met relatief weinig informatie een waardering kan worden uitgevoerd. Voor een waardering zou het echter wenselijk zijn dat er rekening gehouden wordt met zowel de kosten als de inkomstenkant (DCF-methode).

AWM

Arcadis heeft met het Arcadis Waarde Moment (AWM®) een vastgoedwaarderingsmethode ontwikkeld voldoet aan de voorwaarden van AFM en DNB. De methode maakt gebruik van zowel de kosten- als opbrengstenkant van het vastgoedobject. De kostenkant is gebaseerd op basis van de fysieke kenmerken en de locatie van het object. Hiervoor worden onder andere bouwen investeringskosten van vergelijkbare objecten gehanteerd. De bouwen investerings-kosten zoals in deze publicatie zijn opgenomen zijn hiervan een voorbeeld. Daarnaast worden de opbrengsten van het object bepaald. Hierbij wordt er een verwachte huuropbrengst aangehouden, en wordt rekening gehouden wordt met een rendementseis en de jaarlijkse en periodieke kosten voor verbruik en instandhouding, zoals weergegeven in onze exploitatiekosten.Door middel van een statistische methode worden de kosten- en inkomstenbenadering gecom-bineerd, wat resulteert in een gewogen gemiddelde van beide waarden met een bijbehorende bandbreedte. Hieruit is af te lezen wat de meest waarschijnlijk vastgoedwaarde is en tussen welke waarden deze zich bevindt.

REALISTISCHE LEVENSDUUR

Een belangrijk uitgangspunt van het AWM is dat er gerekend wordt met een realistische levensduur. Hierdoor kan er een betere afweging plaatsvinden of het loont om te kiezen voor nieuwbouw in plaats van verbouwen, renoveren of verduurzamen. Het AWM houdt rekening met de volledige levenscycluskosten van het vastgoedobject.

VOORDELEN AWM

• Voor alle gebouwtypen en -functies.• Helder overzicht van de waarde bepalende factoren.• Maakt onderlinge verhouding van waarderingsmethoden inzichtelijk.• Maakt (on)zekerheid transparant.• Houdt rekening met verschillende risicoprofielen.• Doorrekenen van toekomstige functiewijzigingen.

5VASTGOEDWAARDE IN RELATIE TOT LEVENSDUUR

START INHOUD 10

6. Verduurzaming

Bij huisvestingsvraagstukken komt tegenwoordig altijd het onderwerp duurzaamheid aan bod. Wat zijn hierin de ambities? En wat zijn de mogelijkheden?

PEOPLE – PLANET – PROFIT

Wanneer we duurzaamheid vertalen naar onze gebouwde objecten, kunnen we stellen dat deze moeten voldoen aan de huidige eisen wat betreft functionaliteit en comfort (people), maar niet een dusdanig grote milieubelasting opleveren dat dit blijvende schade aan het milieu en klimaat veroorzaakt (planet), maar tegelijkertijd ook vanuit economisch oogpunt acceptabel is (profit).

People Planet ProfitVerhoogd comfort Lager water- en energieverbruik Lagere verbruikskosten

Meer werkplezier Minder afval Hogere verhuurbaarheid

Minder lichamelijke klachten Minder milieubelastende materialen Minder ziekteverzuim

HOE KUN JE DUURZAAMHEID METEN?

Voor het meetbaar maken van het te realiseren duurzaamheidsniveau bestaan er verschil-lende methodieken. De mogelijkheden zijn divers: je kunt deze methodieken gebruiken voor het verkrijgen van inzicht in de duurzaamheid van de panden voor de eigen organisatie, het is mogelijk om officiële certificaten te ontvangen om de duurzaamheid van het pand aan te tonen. De in Nederland meest gebruikte methodieken zijn GPR en BREEAM.

KOSTENINDICATIE VERDUURZAMING NIEUWBOUW

In onderstaande tabel staan de toeslagpercentages voor het verduurzamen van nieuwbouw-objecten ten opzichte van de ‘top’-waarden in de achterliggende informatie. Wanneer uw project afwijkt ten opzichte van de topwaarden, kunnen deze percentages anders zijn.

BREEAM * (pass) ** (good) *** (very good)

**** (excellent)

***** (outstanding)

0% - 5% 0% - 10% 0% - 20% 10% - 30% 20% - 50%

GPR 7,0 7,5 8,0 8,5 9,0

0% - 5% 0% - 10% 0% - 15% 10% - 30% 20% - 40%

Toeslagpercentage investeringskosten voor verduurzaming nieuwbouw.

Deze percentages zijn afhankelijk van het project en of men zich vanaf de allereerste start van het project bewust met de verduurzaming bezig is. Hoe later in het proces wordt gestart met het implementeren van duurzaamheid, hoe meer kosten het met zich mee brengt. Vaak is ook de maximaal te behalen score lager, omdat enkele maatregelen niet meer in het project ingepast kunnen worden.

VERDUURZAMING6

START INHOUD 11

7. Sloopkosten

Uitgangspunt voor elk sloopproject vormt de geldende wet- en regelgeving. Dit houdt in dat de werkorganisatie van het slopen er steeds op gericht is om zoveel mogelijk de vrijkomende bouwen sloopmaterialen aan de bron te scheiden ter aanbieding voor recycling of hergebruik.

KOSTENBEPALENDE FACTOREN

• Machinaal of handmatig sloopwerk• Verwijderen van achtergebleven huisraad en inventaris• Verwijderen van asbest, olietanks, verontreinigde grond of materialen• Verwijderen van terreinafwerkingen en bestratingen• Verwijderen van nutsaansluitingen• Extra voorzieningen ter beperking van overlast voor omwonenden• Eventuele bewaking ter voorkoming van braak en brandstichting• Toeslagen voor algemene kosten, winst en risico

Bij de kostengegevens in het hoofdstuk sloopwerk zijn de uitvoeringskosten meegerekend, omdat het slopen doorgaans in onderaanneming gebeurt. Bij sloopprojecten kunnen de percentages voor de indirecte kosten afwijken van de gangbare percentages die voor bouw-projecten gehanteerd worden.

SLOOP Laagste €/m2 BVO

Top €/m2 BVO

Uiterste €/m2 BVO

Volledige sloop tot en met 1 m¹ onder maaiveld:

Kleinschalige objecten € 30,-- € 33,-- € 37,--

Grootschalig objecten (hoogbouw) € 35,-- € 39,-- € 47,--

Sloop tot op casco incl. gevel en inbouwpakket € 51-- € 62,-- € 71,--

Sloop inbouwpakket € 34,-- € 39,-- € 45,--

Sloopkosten per m² bvo exclusief btw

SLOOPKOSTEN7

START INHOUD 12

8. Asbestsanering

Bij een asbestinventarisatie wordt vastgelegd hoeveel en wat voor asbesthoudend materiaal aanwezig is. Bij sloop of verbouwing van een pand is dit een verplicht onderdeel van de omgevingsvergunning. Dan moet een asbestinventarisatie worden uitgevoerd conform de normen van de Stichting Certificatie Asbest. Bij een onroerendgoedtransactie of een risico-inventarisatie in een pand dat in gebruik is, is naast het vastleggen van de asbesthoudende materialen, het bepalen van de eventuele gezondheidsrisico’s heel belangrijk. In die situaties is het zinvol ook aanvullend of gelijktijdig met de asbestinventarisatie, een risicobeoordeling uit te voeren conform de NEN 2991. In veel gevallen is het registreren, markeren en isoleren van de aanwezige asbesthoudende materialen dan voldoende en kan verwijdering plaatsvinden op een ‘natuurlijk moment’ bijvoorbeeld tijdens een verbouwing.

RISICOKLASSEN BIJ VERWIJDEREN ASBESTHOUDENDE MATERIALEN

Risicoklasse 1 (laag risico)Asbestconcentratie <0,01 vezels/cm³• Werkzaamheden aan hechtgebonden asbesthoudende materialen die zonder verspanende

bewerking of breuk kunnen worden verwijderd, verpakt en afgevoerd (licht regime).

Risicoklasse 2 (gemiddeld risico) Asbestconcentratie van 0,01 tot 1 vezels/cm³• Werkzaamheden aan hechtgebonden asbesthoudende materialen

(verspanende bewerkingen of kans op breuk);• Asbesthoudende materialen welke beschadigd en/of verweerd zijn;• Alle asbesthoudende materialen die niet onder klasse 1 of klasse 3 ondergebracht kunnen

worden (standaard regime conform SC-530).

Risicoklasse 3 (hoog risico) Asbestconcentratie van > 1 vezels/cm³• Werkzaamheden aan ‘risicovolle’ niet hechtgebonden asbesthoudende materialen zoals

spuitasbest, leiding isolatie en amosiethoudend board en asbest karton (verzwaard regime conform SC-530).


• Het aantal bronnen• De risicoklasse • Het aantal containments (benodigd voor sanering van asbest risicoklasse 2 en 3)• Extra voorzieningen ter beperking van overlast voor omwonenden• Toeslagen voor algemene kosten, winst en risico• De mate van asbestsanering heeft invloed op de hoogte van de sloopkosten. Naar mate meer

materiaal onder de condities van asbestsanering plaats vinden, des te minder materiaal er in normale sloopconditie te slopen over blijft.

ASBESTSANERING Laagste €/m2 BVO

Top€/m2 BVO

Uiterste €/m2 BVO

Beperkte hoeveelheid asbest € 9,-- € 11,-- € 13,--

Gemiddelde hoeveelheid asbest € 15,-- € 25,-- € 35,--

Grote hoeveelheid asbest € 23,-- € 38,-- € 55,--

Bouwkosten asbestsanering €/m² BVO excl. BTW

ASBESTSANERING8

START INHOUD 13

9. Bouw- en woonrijp maken

Het onderscheid tussen bouwen woonrijp maken komt voort uit de fasering van de werkzaamheden. Het bouwrijp maken gebeurt namelijk vóór de daadwerkelijke bouw van de objecten, terwijl het woonrijp maken tijdens en na de bouw geschiedt, maar meestal weer voorafgaand aan de in gebruik name.

BOUWRIJP MAKEN

Het bewerken van een stuk grond voordat er met bouwen kan worden begonnen, zoals bijvoorbeeld het opruimen van terreinen, de grotere grondwerken, de aanleg van drainage, rioleringssystemen, aanleg open water, kunstwerken, bouwwegen etc.De kostenkengetallen voor het bouwrijp maken worden uitgedrukt per m² bruto terreinoppervlak.

WOONRIJP MAKEN

De voorzieningen op het terrein die niet zijn verricht tijdens het maken van dit terrein. Voorbeelden zijn: het aanbrengen van definitieve verharding, het schoonmaken van het bouwterrein, de aanleg van groen en recreatieve voorzieningen, kabels & leidingen, straatmeubilair etc.De kostenkengetallen voor het woonrijp maken worden uitgedrukt per m² tarra terreinoppervlak.

DEFINITIES

Bruto terrein oppervlak: Het totale terreinoppervlak wordt bepaald door het netto terreinoppervlak en het tarra terreinoppervlak bij elkaar op te tellen. Dit vormt samen het plangebied.

Netto terrein oppervlak: Het totaal van kavel bebouwd (footprint gebouw) en kavel onbebouwd vormen tezamen het totaal kaveloppervlak oftewel het netto terreinoppervlak.

Tarra terrein oppervlak: Het onbebouwd terreinoppervlak waaronder de ontsluiting, de watergangen, de verhardingen en het groen vallen vormen samen het tarra terreinoppervlak.

9BOUW- EN WOONRIJP MAKEN

START INHOUD 14

BOUWRIJP MAKENBruto terreinoppervlak (m²)

Onderdeel eenheid laagste top uiterste

Sloop- en opruimingswerkzaamheden €/m² € 2,10 € 2,50 € 2,90

Grondwerk €/m² € 3,60 € 4,30 € 4,90

Drainage €/m² € 0,60 € 0,80 € 0,90

Leidingwerk €/m² € 5,50 € 6,50 € 7,50

Verhardingen (tijdelijk) €/m² € 0,70 € 0,90 € 1,00

Damwanden en beschoeiing €/m² € 1,50 € 1,80 € 2,00

Diverse werkzaamheden €/m² € 0,90 € 1,00 € 1,20

Subtotaal €/m² € 15,00 € 17,60 € 20,20

Algemene Uitvoeringskosten % van subtotaal 13% 15% 18%

Staartkosten % van subtotaal 23% 27% 31%

Totaal bouwkosten per m² bruto terreinoppervlak excl. btw €/m² € 21,90 € 25,80 € 29,60

WOONRIJP MAKENTarra terreinoppervlak (m²)

Onderdeel eenheid laagste top uiterste

Leidingwerk €/m² € 2,65 € 3,05 € 3,35

Verhardingen (definitief) €/m² € 20,60 € 24,50 € 27,40

Markeringen en bebordingen €/m² € 2,95 € 3,35 € 3,70

Lichtmasten en brandkranen €/m² € 6,40 € 7,15 € 8,20

Groenvoorzieningen €/m² € 2,90 € 2,85 € 3,65

Diverse werkzaamheden €/m² € 1,65 € 2,10 € 2,40

Subtotaal Subtotaal € 37,15 € 43,00 € 48,70



Totaal bouwkosten per m² tarra terreinoppervlak excl. btw €/m² € 43,80 € 60,20 € 71,10

START INHOUD 15

VORMFACTOREN EN KOSTENKENGETALLEN

1616171819

202021

222223

24 24252627

28 28293031

32 323334

CORPORATE EN COMMERCIEEL VASTGOED

INDUSTRIE EN BEDRIJFSGEBOUWEN

GEZONDHEIDSZORG

WONEN

ONDERWIJS EN WETENSCHAP

SPORT, CULTUUR EN LEISURE

16 INHOUD INHOUD VORMFACTOREN EN KOSTENKENGETALLEN

CORPORATE EN COMMERCIEEL VASTGOED KANTOREN

UITGANGSPUNTEN

Het hoogste renovatieniveau heeft een hoogwaardig kwaliteitsniveau en benadert nieuwbouwkwaliteit.


• Kantoorconcept• Het aantal werkplekken• Het comfortniveau• De stramien van flexibele indeelbaarheid• De locatie

VORMGEGEVENSOnderdeel eenheid laagste top hoogste

Verdiepingshoogte BI / BVO (m¹) 3,3 3,7 4,2

Aantal bouwlagen BVO / BBO 1,1 10,8 23,5

Bebouwingspercentage BBO / BTO 0,91 0,95 1,00

Gevelfactor BGO / BVO 0,29 0,53 0,73

Gevelopeningen OG / BGO 0,24 0,45 1,00

Dakfactor BDO / BBO 1,00 1,01 1,05

Dakopeningen OD / BDO 0,01 0,08 0,11

Omsloten oppervlak OO / BVO 0,41 0,85 2,62

Binnenwandfactor BBWO / BVO 0,32 0,70 1,00

Binnenwandopeningen OBW / BBWO 0,19 0,21 0,49

Terreinoppervlak kavel / BVO 0,05 0,10 0,95

Oppervlak per werkplek BVO / FI (m²) 16,9 22,0 24,1

INVESTERING nieuwbouw renovatie

Bouwkosten eenheid laagste top hoogste laagste top hoogste

Grondgebonden €/m² BBO € 150 € 190 € 590 € - € - € 10

Ruwbouw €/m² BVO € 150 € 250 € 520 € - € 20 € 50

Gevel €/m² BGO € 290 € 425 € 650 € 65 € 360 € 650

Dak €/m² BDO € 60 € 160 € 470 € 40 € 70 € 470

Inbouw €/m² BVO € 80 € 275 € 400 € 90 € 200 € 400

Vaste inrichting €/m² BVO € 10 € 30 € 60 € 5 € 20 € 60

W-installaties €/m² BVO € 160 € 330 € 745 € 50 € 140 € 840

E-installaties €/m² BVO € 150 € 175 € 290 € 40 € 90 € 325

T-installaties €/m² BVO € 10 € 25 € 75 € - € 25 € 75

Terrein €/m² kavel € 5 € 20 € 40 € - € 10 € 40

Subtotaal €/m² BVO € 940 € 1.475 € 1.565 € 435 € 685 € 780

Algemene Uitvoeringskosten % van subtotaal 6% 9% 14% 5% 9% 14%

Staartkosten % van subtotaal 7% 9% 11% 7% 12% 16%

Totaal bouwkosten excl. btw €/m² BVO € 1.240 € 1.625 € 2.100 € 625 € 820 € 1.230

Investeringsopslagen eenheid laagste top hoogste laagste top hoogste

Bijkomende kosten % tov bouwkosten 12% 16% 21% 10% 14% 20%

Exclusief grondkosten, inrichtingskosten, onvoorzien, belastingen en financiering.

GEBRUIK EN BEHEERHuisvesting eenheid laagste top hoogste

Voorzien in huisvesting exclusief

Belastingen €/m² BVO per jaar € 3,20 € 6,90 € 11,90

Verzekeringen €/m² BVO per jaar € 0,10 € 2,60 € 11,50

Onderhoud (planmatig incl. vervanging) €/m² BVO per jaar € 15,80 € 20,60 € 34,20

Mutaties zie renovatiekosten € - € - € -

Verbruik €/m² BVO per jaar € 8,20 € 15,10 € 23,20

Beheren €/m² BVO per jaar € 0,80 € 2,30 € 6,50

Rente exclusief

Totaal huisvesting excl. BTW €/m² BVO per jaar € 33,30 € 47,50 € 61,80

Specificatie Onderhoudskosten eenheid laagste top hoogste

Gevel €/m² BGO € 1,40 € 4,50 € 7,20

Dak €/m² BDO € 1,20 € 3,90 € 12,40

Inbouw €/m² BVO € 0,70 € 3,50 € 5,40

Vaste inrichting €/m² BVO € 2,00 € 4,20 € 6,60

W-installaties €/m² BVO € 0,50 € 1,50 € 3,60

E-installaties €/m² BVO € 0,10 € 1,00 € 1,90

T-installaties €/m² BVO € 0,90 € 1,10 € 1,50

Terrein €/m² kavel € 2,00 € 2,60 € 3,80

Totaal excl. BTW €/m² BVO € 15,80 € 20,60 € 34,20



• Indeelbaarheid• Afwerkingsniveau

UITGANGSPUNTEN

Retail wordt vaak gecombineerd met andere functies. Wanneer dit van toepassing is, kunnen de kosten van enkele componenten gereduceerd worden of door verdeling naar verschillende functies lager worden.

CORPORATE EN COMMERCIEEL VASTGOED RETAIL VORMGEGEVENS

Onderdeel eenheid laagste top hoogste






Dakfactor BDO / BBO - 0,04 0,07





Terreinoppervlak kavel / BVO - - -




Ruwbouw €/m² BVO € 120 € 150 € 250 € - € 15 € 30

Gevel €/m² BGO € 375 € 450 € 600 € 125 € 290 € 600

Dak €/m² BDO € 40 € 50 € 80 € 35 € 50 € 80

Inbouw €/m² BVO € 5 € 10 € 20 € 5 € 10 € 20

Vaste inrichting €/m² BVO € - € - € - € - € - € -



T-installaties €/m² BVO € - € - € - € - € - € -

Terrein €/m² kavel € - € 15 € 25 € - € 10 € 25

Subtotaal €/m² BVO € 425 € 520 € 710 € 155 € 205 € 260



Totaal bouwkosten excl. btw €/m² BVO € 510 € 635 € 850 € 195 € 265 € 330












Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,80 € 5,70 € 9,10

Dak €/m² BDO € 0,30 € 1,00 € 3,20

Inbouw €/m² BVO € 0,10 € 0,50 € 0,80

Vaste inrichting €/m² BVO € - € - € -



T-installaties €/m² BVO € - € - € -

Terrein €/m² kavel € 0,80 € 1,00 € 1,50




• Het aantal bouwlagen• Het aantal parkeerplekken per bouwlaag• De aanlegdiepte• De ventilatiemogelijkheden

UITGANGSPUNTEN

Ondergronds parkeren wordt vaak gecombi-neerd met andere functies. Wanneer dit van toepassing is, kunnen mogelijk de kosten van enkele elementclusters worden verdeeld over de functies.

CORPORATE EN COMMERCIEEL VASTGOED PARKEREN, ONDERGRONDS VORMGEGEVENS













Oppervlak per parkeerplaats BVO / FI (m²) 25,0 32,3 35,0



Grondgebonden €/m² BBO € 180 € 540 € 2.130 € - € - € 10

Ruwbouw €/m² BVO € 175 € 220 € 730 € - € 15 € 30

Gevel €/m² BGO € 15 € 35 € 85 € - € 25 € 75

Dak €/m² BDO € 25 € 65 € 190 € - € 65 € 190

Inbouw €/m² BVO € 60 € 125 € 255 € 30 € 65 € 255





Terrein €/m² kavel € 10 € 35 € 65 € - € 35 € 65

Subtotaal €/m² BVO € 695 € 970 € 1.335 € 310 € 430 € 515



Totaal bouwkosten excl. btw €/m² BVO € 830 € 1.180 € 1.600 € 370 € 490 € 615












Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 0,30 € 1,00 € 1,60

Dak €/m² BDO € 0,50 € 1,60 € 5,10

Inbouw €/m² BVO € 0,10 € 0,20 € 0,30

Vaste inrichting €/m² BVO € - € - € 0,10




Terrein €/m² kavel € 1,80 € 2,30 € 3,40




• Het aantal bouwlagen• Het aantal parkeerplekken per bouwlaag• De ventilatiewijze

UITGANGSPUNTEN

Bijgaande kostenkengetallen gelden voor zelfstandige bovengrondse parkeergarages. Dit betreffen geen garages die zijn gecombineerd met andere functies.

CORPORATE EN COMMERCIEEL VASTGOED PARKEREN, BOVENGRONDS VORMGEGEVENS








Dakopeningen OD / BDO - - -





Oppervlak per parkeerplaats BVO / FI (m²) 24,8 26,9 34,4




Ruwbouw €/m² BVO € 100 € 110 € 125 € - € - € 10

Gevel €/m² BGO € 35 € 85 € 135 € - € 45 € 135

Dak €/m² BDO € - € 35 € 50 € - € 25 € 50

Inbouw €/m² BVO € 5 € 10 € 15 € 5 € 10 € 15

Vaste inrichting €/m² BVO € - € - € 5 € - € - € 5

W-installaties €/m² BVO € 10 € 20 € 30 € - € 20 € 30



Terrein €/m² kavel € 5 € 10 € 15 € - € 5 € 10

Subtotaal €/m² BVO € 235 € 255 € 355 € 60 € 120 € 250



Totaal bouwkosten excl. btw €/m² BVO € 260 € 290 € 365 € 70 € 135 € 275












Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 0,60 € 2,90 € 4,50

Dak €/m² BDO € 0,30 € 0,90 € 2,90

Inbouw €/m² BVO € 0,10 € 0,10 € 0,20

Vaste inrichting €/m² BVO € - € - € 0,10




Terrein €/m² kavel € 0,50 € 0,70 € 1,00




• De verhouding kantoor-bedrijfshal• De vrije hoogte• De overspanning• De vloervlakheid• Koelvermogen

UITGANGSPUNTEN

Deze kengetallen hebben betrekking op logistieke centra en hallen.

INDUSTRIE EN BEDRIJFSGEBOUWEN BEDRIJFSHAL (LOGISTIEK) VORMGEGEVENS
















Ruwbouw €/m² BVO € 80 € 115 € 150 € - € 20 € 40

Gevel €/m² BGO € 110 € 175 € 225 € 55 € 115 € 225

Dak €/m² BDO € 35 € 50 € 75 € 15 € 35 € 75

Inbouw €/m² BVO € 50 € 75 € 200 € 40 € 65 € 200

Vaste inrichting €/m² BVO € 5 € 10 € 15 € - € 5 € 15




Terrein €/m² kavel € 10 € 15 € 25 € 5 € 10 € 25

Subtotaal €/m² BVO € 610 € 680 € 845 € 305 € 365 € 510



Totaal bouwkosten excl. btw €/m² BVO € 720 € 800 € 1.005 € 350 € 465 € 580












Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 0,60 € 1,90 € 3,00

Dak €/m² BDO € 1,20 € 3,90 € 12,40

Inbouw €/m² BVO € 0,30 € 1,50 € 2,30





Terrein €/m² kavel € 0,80 € 1,00 € 1,50




• Beveiligingseisen• Het benodigde koelvermogen• Trillingsvrijheid• De vloervlakheid

INDUSTRIE EN BEDRIJFSGEBOUWEN DATACENTRUM VORMGEGEVENS








Dakopeningen OD / BDO - - 0,01







Grondgebonden €/m² BBO € 300 € 495 € 555

Ruwbouw €/m² BVO € 330 € 395 € 485

Gevel €/m² BGO € 50 € 330 € 475

Dak €/m² BDO € 55 € 290 € 415

Inbouw €/m² BVO € 235 € 480 € 1.265

Vaste inrichting €/m² BVO € 5 € 10 € 25

W-installaties €/m² BVO € 340 € 1.030 € 1.245

E-installaties €/m² BVO € 175 € 980 € 1.790

T-installaties €/m² BVO € 20 € 20 € 25

Terrein €/m² kavel € 320 € 570 € 1.200

Subtotaal €/m² BVO € 2.975 € 3.770 € 4.530



Totaal bouwkosten excl. btw €/m² BVO € 3.585 € 4.400 € 5.195


Bijkomende kosten % tov bouwkosten 10% 14% 17%










Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,10 € 3,50 € 5,60

Dak €/m² BDO € 1,20 € 3,90 € 12,40

Inbouw €/m² BVO € 1,90 € 9,70 € 15,00





Terrein €/m² kavel € 105,00 € 136,50 € 199,50




• Het aantal operatiekamers• Het aantal bedden per kamer• Specialisaties

GEZONDHEIDSZORG ALGEMEEN ZIEKENHUIS VORMGEGEVENS
















Ruwbouw €/m² BVO € 230 € 250 € 290 € - € 30 € 50

Gevel €/m² BGO € 165 € 340 € 445 € 150 € 235 € 445

Dak €/m² BDO € 100 € 130 € 170 € 35 € 40 € 170

Inbouw €/m² BVO € 120 € 310 € 450 € 80 € 185 € 450




T-installaties €/m² BVO € 25 € 35 € 50 € 15 € 20 € 50

Terrein €/m² kavel € 50 € 75 € 85 € 25 € 45 € 85

Subtotaal €/m² BVO € 1.605 € 1.785 € 2.035 € 690 € 985 € 1.150



Totaal bouwkosten excl. btw €/m² BVO € 1.760 € 2.035 € 2.340 € 925 € 1.175 € 1.745












Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,60 € 5,00 € 8,00

Dak €/m² BDO € 1,00 € 3,30 € 10,50

Inbouw €/m² BVO € 1,70 € 8,50 € 13,10





Terrein €/m² kavel € 3,80 € 4,90 € 7,20




• De verhouding van de verschillende functies• Het aantal functies

GEZONDHEIDSZORG GEZONDHEIDSCENTRUM VORMGEGEVENS








Dakopeningen OD / BDO - 0,03 0,12








Ruwbouw €/m² BVO € 120 € 205 € 355 € - € 30 € 50

Gevel €/m² BGO € 225 € 355 € 610 € 75 € 215 € 610

Dak €/m² BDO € 60 € 120 € 220 € 30 € 65 € 220

Inbouw €/m² BVO € 150 € 295 € 435 € 80 € 200 € 435





Terrein €/m² kavel € 10 € 35 € 75 € 5 € 15 € 75

Subtotaal €/m² BVO € 1.175 € 1.280 € 1.985 € 500 € 965 € 1.300















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,40 € 4,50 € 7,20

Dak €/m² BDO € 0,90 € 3,00 € 9,50

Inbouw €/m² BVO € 1,60 € 8,10 € 12,50





Terrein €/m² kavel € 1,80 € 2,30 € 3,40




• De verhouding van de verschillende functies• Het aantal functies• Aanwezigheid van sport- en speelzaal

ONDERWIJS EN WETENSCHAP BREDE SCHOLEN VORMGEGEVENS
















Ruwbouw €/m² BVO € 185 € 280 € 485 € - € 30 € 50

Gevel €/m² BGO € 275 € 305 € 390 € 85 € 215 € 390

Dak €/m² BDO € 75 € 100 € 145 € 30 € 50 € 145

Inbouw €/m² BVO € 145 € 280 € 350 € 85 € 125 € 350





Terrein €/m² kavel € 15 € 25 € 30 € 5 € 10 € 30

Subtotaal €/m² BVO € 1.015 € 1.220 € 1.580 € 320 € 480 € 535















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 3,70 € 4,50 € 5,30

Dak €/m² BDO € 2,20 € 2,60 € 3,00

Inbouw €/m² BVO € 2,00 € 7,70 € 13,70





Terrein €/m² kavel € 1,90 € 2,50 € 3,70




• Het onderwijsconcept• Aanwezigheid van speciale lokalen zoals

bijvoorbeeld een technieklokaal

UITGANGSPUNTEN

De investeringskosten zijn exclusief een gymlokaal

ONDERWIJS EN WETENSCHAP VOORTGEZET- EN BEROEPSONDERWIJS VORMGEGEVENS





















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,40 € 4,50 € 7,20

Dak €/m² BDO € 0,70 € 2,40 € 7,60

Inbouw €/m² BVO € 1,30 € 6,30 € 9,70





Terrein €/m² kavel € 3,00 € 3,90 € 5,70





Ruwbouw €/m² BVO € 115 € 200 € 270 € - € 30 € 50

Gevel €/m² BGO € 200 € 295 € 490 € 85 € 225 € 490

Dak €/m² BDO € 50 € 90 € 150 € 30 € 55 € 150

Inbouw €/m² BVO € 160 € 230 € 300 € 85 € 125 € 300





Terrein €/m² kavel € 25 € 60 € 145 € - € 25 € 145

Subtotaal €/m² BVO € 925 € 1.025 € 1.280 € 305 € 445 € 820









• De aanwezigheid van speciale lokalen zoals bijvoorbeeld laboratoria

ONDERWIJS EN WETENSCHAP UNIVERSITEIT VORMGEGEVENS
















Ruwbouw €/m² BVO € 220 € 305 € 375 € - € 30 € 50

Gevel €/m² BGO € 275 € 375 € 610 € 100 € 150 € 610

Dak €/m² BDO € 80 € 230 € 375 € 40 € 90 € 375

Inbouw €/m² BVO € 350 € 450 € 500 € 105 € 280 € 500





Terrein €/m² kavel € 20 € 25 € 50 € 5 € 10 € 50

Subtotaal €/m² BVO € 1.650 € 1.830 € 2.290 € 565 € 750 € 940















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,30 € 4,10 € 6,60

Dak €/m² BDO € 0,90 € 3,00 € 9,50

Inbouw €/m² BVO € 2,50 € 12,40 € 19,10





Terrein €/m² kavel € 1,20 € 1,60 € 2,30




• De laboratoriumklasse

ONDERWIJS EN WETENSCHAP LABORATORIUM VORMGEGEVENS















Grondgebonden €/m² BBO € 115 € 360 € 1.460 € - € - € 10

Ruwbouw €/m² BVO € 215 € 280 € 510 € - € 30 € 50

Gevel €/m² BGO € 290 € 340 € 395 € 100 € 150 € 395

Dak €/m² BDO € 105 € 145 € 175 € 40 € 90 € 175

Inbouw €/m² BVO € 155 € 305 € 390 € 105 € 280 € 390





Terrein €/m² kavel € 5 € 15 € 45 € 5 € 10 € 45

Subtotaal €/m² BVO € 1.465 € 1.640 € 2.205 € 565 € 750 € 940















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,40 € 3,70 € 4,30

Dak €/m² BDO € 1,20 € 1,90 € 4,40

Inbouw €/m² BVO € 1,10 € 8,40 € 14,90





Terrein €/m² kavel € 0,30 € 1,00 € 2,10




• De beukmaat• De woningdiepte• Het aantal bouwlagen• De dakvorm• De huur- of koopklasse.

WONEN EENGEZINSWONING, TUSSENWONING VORMGEGEVENS













Oppervlak per woning BVO / FI (m²) 109,0 156,0 192,0



Grondgebonden €/m² BBO € 65 € 120 € 270 € - € - € -

Ruwbouw €/m² BVO € 85 € 160 € 250 € - € - € -

Gevel €/m² BGO € 200 € 275 € 390 € 55 € 110 € 390

Dak €/m² BDO € 54 € 105 € 175 € 35 € 40 € 175

Inbouw €/m² BVO € 60 € 120 € 280 € 10 € 50 € 280





Terrein €/m² kavel € 20 € 40 € 60 € 5 € 15 € 60

Subtotaal €/m² BVO € 507 € 725 € 976 € 140 € 225 € 495















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 0,90 € 2,90 € 4,60

Dak €/m² BDO € 0,40 € 1,20 € 3,80

Inbouw €/m² BVO € 0,30 € 1,50 € 2,30





Terrein €/m² kavel € 2,00 € 2,60 € 3,80



VORMGEGEVENSOnderdeel eenheid laagste top hoogste












Oppervlak per woning BVO / FI (m²) 111,0 172,0 226,0




Ruwbouw €/m² BVO € 85 € 130 € 170 € - € - € -

Gevel €/m² BGO € 205 € 270 € 335 € 55 € 110 € 335

Dak €/m² BDO € 45 € 105 € 165 € 35 € 40 € 165

Inbouw €/m² BVO € 60 € 110 € 140 € 10 € 45 € 140





Terrein €/m² kavel € 20 € 40 € 60 € 5 € 15 € 60

Subtotaal €/m² BVO € 535 € 765 € 880 € 150 € 230 € 520








• De beukmaat• De woningdiepte• Het aantal bouwlagen• De dakvorm

WONEN EENGEZINSWONING, TWEE ONDER EEN KAP









Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 0,90 € 2,90 € 4,60

Dak €/m² BDO € 0,40 € 1,20 € 3,80

Inbouw €/m² BVO € 0,30 € 1,40 € 2,20





Terrein €/m² kavel € 3,00 € 3,90 € 5,70




• De beukmaat• De woningdiepte• Het aantal woningen per bouwlaag• De huur- of koopklasse.

WONEN MEERGEZINSWONING, PORTIEK VORMGEGEVENS













Oppervlak per appartement BVO / FI (m²) 78,0 141,0 211,0




Ruwbouw €/m² BVO € 135 € 205 € 275 € - € - € -

Gevel €/m² BGO € 260 € 340 € 515 € 60 € 135 € 515

Dak €/m² BDO € 65 € 150 € 350 € 35 € 60 € 350

Inbouw €/m² BVO € 115 € 215 € 335 € 10 € 85 € 335





Terrein €/m² kavel € 5 € 25 € 45 € 5 € 25 € 45

Subtotaal €/m² BVO € 665 € 880 € 1.090 € 190 € 260 € 660















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,10 € 3,60 € 5,80

Dak €/m² BDO € 1,10 € 3,70 € 11,80

Inbouw €/m² BVO € 0,50 € 2,70 € 4,20





Terrein €/m² kavel € 3,20 € 4,20 € 6,10




• De beukmaat• De woningdiepte• Het aantal woningen per bouwlaag• De huur- of koopklasse

WONEN MEERGEZINSWONING, GALERIJ VORMGEGEVENS













Oppervlak per appartement BVO / FI (m²) 101,0 113,0 148,0




Ruwbouw €/m² BVO € 160 € 190 € 235 € - € - € -

Gevel €/m² BGO € 265 € 290 € 305 € 60 € 135 € 305

Dak €/m² BDO € 65 € 85 € 125 € 35 € 50 € 125

Inbouw €/m² BVO € 115 € 160 € 195 € 15 € 100 € 195





Terrein €/m² kavel € 5 € 25 € 45 € 5 € 20 € 45

Subtotaal €/m² BVO € 775 € 820 € 930 € 165 € 310 € 585















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,00 € 3,10 € 5,00

Dak €/m² BDO € 0,60 € 2,10 € 6,70

Inbouw €/m² BVO € 0,40 € 2,00 € 3,10





Terrein €/m² kavel € 1,20 € 1,60 € 2,30




• De vrije hoogte• NOC*NSF geclassificeerd• Het aantal sportzalen• De hoeveelheid sanitaire ruimten• De aanwezigheid van overige ruimten zoals tribune, kantine, etcetera

SPORT, CULTUUR EN LEISURE SPORTHAL VORMGEGEVENS
















Ruwbouw €/m² BVO € 140 € 160 € 180 € - € 30 € 50

Gevel €/m² BGO € 155 € 215 € 245 € 45 € 85 € 245

Dak €/m² BDO € 70 € 85 € 95 € 10 € 35 € 95

Inbouw €/m² BVO € 175 € 225 € 295 € 25 € 90 € 295

Vaste inrichting €/m² BVO € - € 5 € 10 € 20 € 25 € 10




Terrein €/m² kavel € 35 € 50 € 60 € 5 € 20 € 60

Subtotaal €/m² BVO € 780 € 915 € 1.110 € 225 € 345 € 640















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 0,80 € 2,70 € 4,30

Dak €/m² BDO € 0,60 € 2,10 € 6,70

Inbouw €/m² BVO € 0,90 € 4,50 € 6,90





Terrein €/m² kavel € 2,50 € 3,30 € 4,80




• Het kwaliteits- en afwerkingsniveau• Het aantal kamers• De aanwezigheid van voorzieningen• Oppervlakte per kamer

SPORT, CULTUUR EN LEISURE HOTEL VORMGEGEVENS













Oppervlak per hotelkamer BVO / FI (m²) 58,0 63,0 81,0




Ruwbouw €/m² BVO € 190 € 265 € 435 € - € 30 € 50

Gevel €/m² BGO € 280 € 310 € 395 € 145 € 365 € 395

Dak €/m² BDO € 55 € 90 € 135 € 60 € 80 € 135

Inbouw €/m² BVO € 370 € 440 € 520 € 210 € 390 € 520





Terrein €/m² kavel € 20 € 35 € 70 € 10 € 25 € 70

Subtotaal €/m² BVO € 1.315 € 1.535 € 1.815 € 1.005 € 1.140 € 1.675



Totaal bouwkosten excl. btw €/m² BVO € 1.613 € 1.810 € 2.120 € 1.195 € 1.355 € 1.990












Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 1,80 € 5,80 € 9,30

Dak €/m² BDO € 0,90 € 3,00 € 9,50

Inbouw €/m² BVO € 2,10 € 10,50 € 16,20





Terrein €/m² kavel € 1,80 € 2,30 € 3,40




• Het aantal zitplaatsen• De aanwezige voorzieningen theatertechniek• De eisen met betrekking tot geluidsisolatie• Aantal zalen

SPORT, CULTUUR EN LEISURE THEATER VORMGEGEVENS
















Ruwbouw €/m² BVO € 145 € 260 € 310 € - € 30 € 50

Gevel €/m² BGO € 345 € 525 € 725 € 145 € 365 € 725

Dak €/m² BDO € 60 € 130 € 270 € 55 € 80 € 270

Inbouw €/m² BVO € 340 € 550 € 1.395 € 250 € 390 € 1.395



E-installaties €/m² BVO € 180 € 475 € 970 € 65 € 135 € 1.065


Terrein €/m² kavel € 25 € 30 € 35 € 10 € 25 € 35

Subtotaal €/m² BVO € 1.845 € 2.300 € 2.975 € 750 € 1.195 € 1.450















Rente exclusief



Gevel €/m² BGO € 2,40 € 7,80 € 12,50

Dak €/m² BDO € 1,00 € 3,30 € 10,50

Inbouw €/m² BVO € 3,00 € 15,10 € 23,30





Terrein €/m² kavel € 1,50 € 2,00 € 2,90


START INHOUD 35

BIJLAGEN

3638

UITGANGSPUNTEN KOSTENKENGETALLEN

Uitgangspunten kostenkengetallen

36

Voor de data met betrekking tot de bouwen investeringskosten maken we onderscheid tussen nieuwbouw en renovatie. Bij grootschalige uitbreiding van een pand kan ook gebruik kan worden gemaakt van de data voor nieuwbouw. Wanneer de uitbreiding beperkt is, kunt u de kengetallen voor nieuwbouw gebruiken, gecorrigeerd met een toeslag voor kleinschaligheid. Deze toeslag is afhankelijk van de grootte van de uitbreiding en de te treffen voorzieningen in het bestaande pand.

COMBINATIE VAN FUNCTIES

Niet iedere gebouwfunctie heeft dezelfde vormfactoren en kostenkengetallen. Specifieke gebouweigenschappen zorgen voor het onderscheid ten opzichte van andere gebouwfuncties. Daarom maken wij bij het analyseren onderscheid tussen de verschillende gebouwfuncties. Deze gebouwfuncties zijn gebaseerd op tabel 0 van de NL-SfB methode. De kostenkengetallen zijn opgesteld met het uitgangspunt dat de objecten zelf standig zijn en dat binnen een object slechts een functie is gehuisvest. Wanneer er functies gecombineerd worden en er gezamenlijke bouwdelen zijn, zullen sommige kosten (gedeeltelijk) vervallen of over meerder functies verdeeld moeten worden. De verdeling hiervan is afhankelijk van het aantal functies en de wijze van toerekening naar functies.Voorbeelden van onderdelen waarvan de kosten mogelijk (gedeeltelijk) verdeeld kunnen worden zijn grondgebonden voorzieningen en het dak. Over de demarcatie hiervan moeten per project afspraken worden gemaakt.

NIEUWBOUW

Bij nieuwbouw van een object is er een grote variatie mogelijk van uitgangspunten. Hieronder zijn de globale uitgangspunten voor de categorie ‘laagste’, ‘top’ en ‘uiterste’ weergegeven, om u een indruk te geven waar u aan kunt denken bij de spreiding van de kostenkengetallen.

Laagste Top UitersteGebouwconcept met hoge repetitie-factor

Standaard gebouwconcept Bijzonder gebouwconcept

Geen bijzondere gebouwvorm in de en/of materiaalgebruik

Enkele bijzonderheden in de gebouw-vorm en/of materiaalgebruik

Bijzondere gebouwvorm en/of materiaalgebruik

Laag kwaliteitsniveau afwerking en installatieniveau

Gemiddeld kwaliteitsniveau afwerking en installatieniveau

Hoog kwaliteitsniveau afwerking en installatieniveau

Globale uitgangspunten voor kostenniveaus nieuwbouw

RENOVATIE

De kengetallen zijn opgesteld op basis van het uitgangspunt dat de omvang van het gebouw gelijk blijft. Voor de elementclusters ‘grondgebonden’ en ‘ruwbouw’ houdt dit in dat de kostenkengetallen voor geen tot beperkte aanpassingen zijn opgenomen. Daarnaast is het uitgangspunt dat bij de situatie ‘renovatie’ het volledige gebouw wordt gerenoveerd. De overige aanpassingen worden indicatief omschreven in onderstaande tabel, zodat u een indruk krijgt waaraan u kunt denken bij de kostenkengetallen voor de elementclusters.

INHOUD INHOUD BIJLAGEN

37

FUNCTIEWIJZIGING

Bij het wijzigen van functie is het van belang om de juiste kengetallen te hanteren. De kostenkengetallen voor slopen van de oude functie moeten worden gebruikt, terwijl de kengetallen van de renovatiekosten van de nieuwe functie van toepassing zijn.

Laagste Top UitersteGeen tot beperkte aanpassingen van indeling

Standaard gebouwconcept Bijzonder gebouwconcept

Geen tot beperkte aanpassingen in de gebouwschil

Gemiddelde aanpassingen in de gebouwschil

Ingrijpende aanpassingen in of volle dige vervanging van de gebouw-schil

Beperkte aanpassing afwerkingen Gemiddelde aanpassingen in afwer-kingen. Enkele bijzonderheden in de afwerkingen en/of materiaalgebruik

Grote aanpassingen in afwerkingen. Bijzonderheden in de afwerkingen en/of materiaalgebruik

Beperkte aanpassingen installaties. Basic kwaliteits- en comfortniveau

Gemiddelde aanpassingen installa-ties. Kwaliteits- en comfortniveau installatieniveau gemiddeld

Ingrijpende aanpassingen in de installaties. Hoog kwaliteitsniveau instal latie met een hoog comfortni-veau

Globale uitgangspunten voor kostenniveaus renovatie

RENOVATIE EN (GROOT)ONDERHOUD

Gedurende de tijd vindt er onderhoud plaats aan een gebouw. Wanneer er reno vatie plannen zijn, is het raadzaam om gepland (groot) onderhoud te combineren met de renovatie. Door goed te plannen en renovatie en onderhoud te combineren, is het mogelijk om op deze wijze financieel voordeel te behalen.

EIGENAAR – GEBRUIKER

In veel situaties is het zo dat de eigenaar niet de gebruiker is van een pand en worden de kosten voor de huisvesting verdeeld. Omdat deze verdeling in iedere situatie ander is, hebben we hier in deze publicatie geen rekening mee gehouden. De kosten zoals opgenomen in deze publicatie, bedragen de totale kosten, waarin zowel het gebruikers- als het eigenaarsdeel zijn opgenomen.


Methodiek

38

METHODIEKDe methodiek die wij hanteren is gebaseerd op de NL-SfB methode, de NEN 2580, NEN 2699 en NEN 3900. De onderverdeling van de investeringskosten en de exploitatiekosten is als volgt:

INVESTERINGSKOSTEN

• Grondkosten• Bouwkosten• Inrichtingskosten• Bijkomende kosten• Onvoorzien• Belastingen• Financiering

GEBRUIKTE AFKORTINGEN

BBO Bebouwd oppervlak BVO Bruto vloeroppervlak BGO Bruto geveloppervlak BDO Bruto dakoppervlak BI Bruto gebouwinhoud OO Omsloten oppervlak (=BBO+BGO+BDO) AUK Algemene uitvoeringskosten AK Algemene kostenW&R Winst en risico

BI / BVO (m¹) Gemiddelde verdiepingshoogteBVO / BBO Gemiddeld aantal bouwlagenBBO / BTO BebouwingspercentageBGO / BVO GevelfactorOG / BGO Factor gevelopeningenBDO / BBO DakfactorOD / BDO Factor dakopeningenOO / BVO GebouwschilBBWO / BVO BinnenwandfactorOBW / BBWO Factor binnenwandopeningenBVO / FI (m²) Oppervlakte per functionele inhoud


39

TOELICHTING BOUWKOSTEN

Welke onderdelen vallen onder de elementclusters van de bouwkosten en wat zijn de kostenbepalende factoren?

Grondgebonden

Hieronder vallen alle kosten van de onderbouw zoals bijvoorbeeld het grondwerk, (paal)fundering, bemaling.ELEMENTEN: 11, 13, 16, 17

Kostenbepalende factoren:• De verhouding BBO ten opzicht van het BVO• De grondslag (type fundering)• Eventueel benodigde grondwaterbeheersing• Ontgravingsdiepte en de benodigde bouw-

put voorzieningen• Locatieomstandigheden

Ruwbouw

Dit betreffen de kosten voor de draagconstructie van de bovenbouw en inbouw van het bouwwerk.ELEMENTEN: 21 (CONSTRUCTIEF), 22 (CONSTRUCTIEF), 23, 24, 27, 28

Kostenbepalende factoren:• De bouwhoogte en bouwmethodiek• De overspanning• Eventuele overstekken• Bijzondere constructies• Vloerbelasting en vlakheidseisen• Locatieomstandigheden

Gevel

Hieronder vallen de kosten voor de gesloten gevel, de gevelopeningen en de gevelafwerkingen.ELEMENTEN: 21 (NIET CONSTRUCTIEF), 31, 41

Kostenbepalende factoren:• Vormgeving/architectuur, materialisatie• Doorvalbeveiliging• Gebouwhoogte• Windbelasting• Geluidsbelasting• Zonbelasting• Brandveiligheid• Uitvoering Dak

Dit zijn de kosten voor de afwerking van het dak en de eventuele dakopeningen.ELEMENTEN: 37 EN 47

Kostenbepalende factoren:• Percentage dak ten opzichte van het

bebouwd oppervlak• Percentage dakopeningen• Aantal een grootte van de dakvlakken• Vormgeving/architectuur• Gebruik als buitenruimte en/of

verkeersruimte• Type dakafwerking, bv groen dak

Inbouw

Dit zijn de kosten voor de binnenwanden, binnenwandopeningen, trappen, ballustraden en leuningen alle afwerkingen van vloeren, wanden en plafonds.ELEMENTEN: 22 (NIET-CONSTRUCTIEF), 24, 32, 33, 34, 42, 43, 44, 45, 48

Kostenbepalende factoren:• Gebouwfunctie en bijbehorend

inrichtingsconcept• Hoeveelheid binnenwanden ten opzichte

van het bvo• Hoeveelheid binnenwandopeningen• Vormgeving/architectuur• Flexibiliteit en indeelbaarheid

Vaste inrichting

De vaste inrichting betreffen de vaste gebruikersvoorzieningen zoals pantry’s, kapstokken, balies, keukens, postkasten bellentableau’s etc.Tevens worden vaste onderhouds-voorzieningen hieronder opgenomen.ELEMENTEN: 71, 72, 73, 75, 76, 77, 78

Kostenbepalende elementen:• Afwerkingsniveau en materialisatie• Vormgeving/architectuur• Compleetheid van inrichting• Functiespecifieke onderdelen


40

TOELICHTING BOUWKOSTEN vervolg

W-installaties

Dit zijn de kosten voor alle installaties met betrekking tot het klimaat, watervoorziening- en afvoer en brandbestrijding, sanitair, loodgieterswerkzaamheden etc.ELEMENTEN: 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 74

Kostenbepalende factoren:• Comforteisen• Toegepast installatieconcept• Beschikbaarheid alternatieve opwekkings-

mogelijkheden• Afstemming tussen bouwkundige en

installatietechnische componenten • Functiespecifieke onderdelen

E-installaties

Hieronder vallen alle kosten voor installaties met betrekking tot elektrotechniek: stroomvoorziening, verlichting, beveiliging, gebouwbeheersvoorzieningen, ICT etc.ELEMENTEN: 61, 62, 63, 64, 65, 67

Kostenbepalende factoren:• Comforteisen• Toegepast installatieconcept• Beschikbaarheid daglicht• Beschikbaarheid alternatieve

opwekkingsmogelijkheden• Voorzieningen: toegangscontrole,

inbraakbeveiliging• Afstemming tussen bouwkundige en

installatietechnische componenten • Functiespecifieke onderdelen

T-installaties

Dit zijn de kosten voor liften, roltrappen- en paden, hefplateau’s etc.ELEMENTEN: 66

Kostenbepalende factoren:• Aantal bouwlagen• Snelheid• Afmeting• Vormgeving/architectuur• Functiespecifieke onderdelen Terrein

De kosten voor onder meer de terreinafwerking op de kavel, terreinverlichting, terreinriolering, inrichting, fietsenstallingen, bergingen.ELEMENTEN: 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98

Kostenbepalende factoren:• Verhouding verhard/groen• Vormgeving/architectuur• Terreininrichting

Algemene Uitvoeringskosten

Dit zijn de kosten van materiaal en/of arbeid die nodig zijn voor de uitvoering van een bouwproject, voor zover deze kosten niet zijn verbonden aan middelen, zoals materialen, die op de bouwplaats bij oplevering achterblijven.Kostenbepalende factoren:• Locatieomstandigheden• Binnen stedelijkheid / voldoende

bouwterrein• Bouwmethodiek (benodigde voorzieningen)• Bouwcomplexiteit• Ruimte voor opslag• Bereikbaarheid/logistiek• Bouwtijd

Staartkosten

Hieronder rekenen wij de Algemene Kosten, Winst & Risico en coördinatievergoeding. De algemene kosten zijn de kosten voor de algemene bedrijfsorganisatie die nodig is voor de bedrijfsvoering. Winst & Risico is een post die de winst voor de uitvoerende partij bepaald en waar eventuele tegenvallers uit betaald worden.Kostenbepalende factoren:• Organisatieomvang• Winstpercentage• Inschatting projectrisico• Wijze van aanbesteding


41

TOELICHTING INVESTERINGSKOSTEN

Welke onderdelen vallen onder de hoofdstukken van de investeringskosten?

Grondkosten

De kosten voor het verzorgen van infrastructurele voorzieningen, het bouwrijp maken van het terrein, schadeloosstellingen en rentekosten over de grond. De kosten voor de aankoop van grond zijn zeer locatieafhankelijk en zijn daarom niet in de investeringskosten in deze publicatie opgenomen.Kostenbepalende factoren:• Grondaankoop• Verwervingskosten• Sloopwerken• Benodigde infrastructurele voorzieningen• Bovenplanse verevening

Bouwkosten

Dit zijn de kosten voor het realiseren van het bouwwerk. Deze worden onderverdeeld naar elementclusters.

Inrichtingskosten

De inrichtingskosten zijn de kosten voor onder andere de bedrijfsinstallaties en de losse inventaris. Dit is erg variabel. De kosten hiervan zijn in deze publicatie niet opgenomen.

Bijkomende kosten

Dit zijn de kosten voor de instanties zoals de gemeente, brandweer, nutsbedrijven en verzekeraars. Ook de kosten voor kunsttoepassingen, grond- en milieuonderzoeken en –rapportages, selectie- en aanbestedingen vallen onder deze post.Kostenbepalende factoren:• Honoraria• Aansluitkosten• Heffingen en verzekeringen• Risicoverrekening• Ontwikkelaars- en verkoopkosten• Kunst• Aanloopkosten

Onvoorzien

Hieronder vallen de kosten die redelijkerwijs niet vooraf te verwachten zijn voor de realisatie van een project. Hier kan een reservering worden opgenomen voor programma- en bestekwijzigingen of voor onverwachte prijsstijgingen.Kostenbepalende factoren:• De mate van uitwerken van de

aanbestedingsstukken• De aanbestedingsvorm: waar liggen de

risico’s?

Belastingen

Omzetbelastingen en bijzondere belastingen.

Financiering

Financieringskosten/rente voor de grond en/of voor de bouw.Kostenbepalende factoren:• Financieringswijze• Rentepercentage


42

TOELICHTING EXPLOITATIEKOSTEN (NEN2699)

Welke kosten rekenen wij tot de onderdelen van de exploitatiekosten?

Huisvesting

KAPITAALSLAST - RENTE EN AFLOSSING

Kostenbepalende factoren:• Hoogte van de investering• Wijze van financieren• Rentepercentage• Afschrijvingsperiode• Restwaarde

BELASTINGEN - ONROERENDE ZAAK BELASTING

Kostenbepalende factoren:• Hoogte van de investering• Locatie (gemeentelijk beleid)

VERZEKERINGEN - OPSTALVERZEKERING

Kostenbepalende factoren:• Hoogte van de investering• Locatie (risicogebied)• Verzekeraar en dekking

ONDERHOUD - PLANMATIG INCL. RESERVERING VOOR VERVANGING

Kostenbepalende factoren:• Materiaalkeuze• Gebouwgebruik• Minimaal vereist conditieniveau• Duur onderhoudsperiode

VERBRUIK - WATER, ELEKTRA, GAS

Kostenbepalende factoren:• Toegepast installatieconcept• Afstemming bouwkundige en

installatietechnische maatregelen• Zijn de installaties goed afgesteld en

ingeregeld• Comfortniveau• Vorm van energieopwekking• Gebouwgebruik en gebruiksduur• Contractvorm

BEHEREN – BEHEERSKOSTEN

Kostenbepalende factoren:• De mate van personele inzet

Diensten en middelen

SCHOONMAAK

Kostenbepalende factoren:• Mate van vervuiling• Schoonmaakfrequentie• Hygiëne-eisen

Informatie en communicatie

Dit is sterk afhankelijk van het bedrijfsproces. Dit is in deze publicatie niet opgenomen.

Externe voorzieningen


Facility management



START INHOUD 43

COLOFON

VORMFACTOREN EN KOSTENKENGETALLEN

Versie 1.0, maart 2016.

TEKST EN DATA

Alexander BrandJens RoozendaalMarjan PeppelmanTobias Wind

BIJDRAGEN

[email protected]

CONTACT

Wilt u meer informatie over onze activiteiten? Neem dan contact op:ArcadisBeaulieustraat 226814 DV ArnhemPostbus 264, 6800 AG Arnhem+31 (0)88 426 15 [email protected]

Niets uit dit werk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, daaronder mede begrepen gehele of gedeeltelijke bewerking van het werk, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Arcadis Nederland BV.

VORM&FACTOREN KOSTENKENGETALLEN AssetsEC11C305-B768-4D5D-952D... · De onzekerheid en de kans op...

Documents

Transcript of VORM&FACTOREN KOSTENKENGETALLEN AssetsEC11C305-B768-4D5D-952D... · De onzekerheid en de kans op...