Visitatierapport Ninove Welzijn, - Wonen Vlaanderen...Datum concept visitatierapport: donderdag 24...

Visitatierapport

Ninove Welzijn,

Ninove

Visitatiegesprekken op 12 en 13 november 2015

Definitief visitatierapport van 7 maart 2016

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING NINOVE WELZIJN PAGINA 2 VAN 53

Prestatiebeoordeling SHM Ninove Welzijn

Datum definitief visitatierapport: maandag 7 maart 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 3 februari 2016 Datum concept visitatierapport: donderdag 24 december 2015 Datum visitatiegesprekken: donderdag 12 en vrijdag 13 november 2015 Erkenningsnummer SHM: 4240 Contactgegevens SHM: Acaciastraat 1, 9400 Ninove 054 / 31 86 66 [email protected] www.ninovewelzijn.be Directeur: Mevrouw Leentje Cornelis Voorzitter: De heer Stijn Vermassen Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Ninove, Zottegem Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Peter Bulckaert, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Ninove Welzijn geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

mailto:[email protected]


INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4

2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7

3.1 BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM NINOVE WELZIJN .............................................................................................. 10

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 16

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ................................................................................................... 21

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 26

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 32

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 42

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 46

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 46

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................... 46

5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 47

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 47

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 49

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 50


1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van

de SHM Ninove Welzijn, afgekort tot NW, over de periode 2010-2014.

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s,

d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22

oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de

erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de

beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het

Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM.

Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling

vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze

gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM

een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM

verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere

SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op

basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

http://www.visitatieraad.be/


1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste

prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring

ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te

handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van

de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit

visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel,

commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij

daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot

stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of

andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en

aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De

onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

mailto:[email protected]


2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

Beoordeling

PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar

OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Voor verbetering vatbaar

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t.

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed

PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed

PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed

PV 4 SOCIAAL BELEID Goed

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed

PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed

OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed

OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed

OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed

OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed

PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed

OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed

OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed


3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Ninove Welzijn, kortweg NW, is onder de vorm van een coöperatieve vennootschap in 1922 opgericht als een sociale huisvestingsmaatschappij die sociale huurwoningen realiseert en beheert. In de 93 jaar van haar bestaan bouwde de SHM ongeveer 950 woningen. Daarvan zijn er door verkoop en sloop ruim een kwart uit het patrimonium verdwenen.

In 2014 had NW 14 particuliere en 4 publieke aandeelhouders (het Vlaams Gewest, de provincie Oost-Vlaanderen en de steden Ninove en Zottegem). De raad van bestuur telde 11 leden, 5 voor de stad Ninove, 1 voor de provincie en 5 particulieren. NW had 10 personeelsleden in dienst voor 8,4 VTE, 2 voltijds en 8 deeltijds. Naast de directeur, de boekhouder en het hoofd van de technische dienst zijn er 3 administratieve (onthaal en verhuring) en 4 technische medewerkers (3 arbeiders en 1 poetsvrouw) tewerk gesteld. De directeur en het hoofd van de technische dienst vervangen hun voorgangers respectievelijk sinds april 2013 en mei 2015. Onthaal en verhuring is in mei 2014 versterkt met een nieuwe personeelslid.

Het actieterrein van NW bestaat uit het grondgebied van de steden Ninove en Zottegem en vormt geen aaneengesloten geheel. Het zwaartepunt van de activiteiten van NW ligt van oudsher in de stad Ninove, waar de SHM 76% van alle SHM-huurwoningen aanbiedt. In de stad Zottegem is haar aandeel beperkt tot een kleine 18%. De eerste woningen in Zottegem dateren uit de jaren ’70 toen NW de ambitie koesterde om uit te groeien tot een gewestelijke maatschappij.

Eind 2014 bestond het huurpatrimonium van NW uit 650 woningen met 152 of 23% appartementen en 498 of 77% eengezinswoningen. Van alle SHM-woningen in Vlaanderen zijn 53% appartementen en 47% eengezinswoningen. De SHM verhuurt 201 of 31% kleinere woningen met 1 of 2 slaapkamers, 397 of 61% middelgrote woningen met 3 slaapkamers en 52 of 8% grotere woningen met 4 slaapkamers. Voor alle SHM-woningen in Vlaanderen liggen die percentages op 56%, 36% en 7%. Daarmee vergeleken heeft NW een aanzienlijk kleiner aandeel kleinere woningen, een groter aandeel middelgrote en een even groot aandeel grotere woningen.

Nog 9% van de woningen dateert van voor 1950. NW bouwde 66% van haar woningen tussen 1950 en 1989 en realiseerde 25% van het patrimonium in de periode 1990 tot 2014. Voor alle SHM-woningen in Vlaanderen zijn die percentages respectievelijk 2%, 53% en 45%. NW heeft dus veel meer woningen van voor 1950 (+7%), behoorlijk meer woningen uit 1950 tot 1989 (+13%) en beduidend minder woningen uit de periode 1990-2014 (-20%).

De SHM heeft 591 woningen of 91% van haar patrimonium in de stad Ninove, met 423 woningen in Ninove zelf, 128 woningen in de deelgemeente Appelterre en 41 woningen in Okegem. In Ninove centrum zijn er 2 wijken met meer dan 100 woningen, Pollare en Groeneweg, en 5 kleinere buurten van enkele tientallen woningen. Nog 59 woningen, of 9% van haar patrimonium, staan in de wijk Lippenhove te Velzeke-Ruddershove, deelgemeente van de stad Zottegem.

NW participeert in het Lokaal Woonoverleg (LWO) van Ninove en Zottegem en sinds kort ook in het LWO van Haaltert en van Geraardsbergen. De SHM werkt samen met de OCMW’s van Ninove en Zottegem en met het CAW Zuid Oost-Vlaanderen. Ze neemt deel aan het overleg van de SHM’s in de regio Zuid Oost-Vlaanderen en het SVK Zuid Oost-Vlaanderen. NW is betrokken bij een informeel overleg van 10 kleinere SHM’s uit Oost-Vlaanderen. De Intergemeentelijke Samenwerkingsverbanden (IGS), WO-NI-DE (Ninove en Denderleeuw) en Wonen GeZo


(Geraardsbergen en Zottegem) gestart in 2010 en 2011, zijn na 3 jaar stopgezet, zodat er momenteel geen IGS-project lokaal woonbeleid meer bestaat in het actieterrein.

Het Lokaal Toewijzingsreglement (LTR) van de stad Zottegem van april 2013 geeft voorrang aan 65-plussers. In Ninove heeft het College van Burgemeester en Schepenen (CBS) eind november 2015 een LTR voor 65-plussers goedgekeurd. Er is nog een bijkomend lokaal doelgroepenplan in de maak in beide steden. NW verhuurt momenteel geen woningen buiten het sociale huurstelsel. De huurderspopulatie van NW heeft volgende kenmerken: ruim een kwart van de gezinshoofden is ouder dan 65 jaar en ruim een derde is alleenstaand. Bijna negen op de tien SHM’s hebben zowel meer 65-plussers als alleenstaanden onder hun huurders. Het mediaan equivalent netto belastbaar (gezins)inkomen van de huurders van NW ligt in 2014 op 14.774 euro. Bij drie kwart van de andere SHM’s ligt dat inkomen lager, maar de verschillen zijn sowieso klein.

Voor een appartement bedroeg de maandelijkse mediaan huurprijs in 2014 bij NW 224 euro. Voor een eengezinswoning kwam die huurprijs op 282 euro. De huurprijs voor een appartement is op 5 jaar tijd amper gestegen terwijl die voor een eengezinswoning met 15% is toegenomen. Bij deze evoluties geven de marktwaarde en het inkomen van de huurder de doorslag, elementen waar de SHM geen invloed op heeft. Deze prijsevoluties maken daarom geen deel uit van de prestaties. De sociale correctie voor huurders zit in het verschil tussen de markthuurwaarde en de werkelijke betaalde huurprijs. De mediaan marktwaarde van de huurwoningen van NW lag in 2014 op 603 euro. De gemiddelde huurprijs bedroeg 268 euro, of een verschil van 335 euro. In de afgelopen 5 jaar is dat verschil min of meer stabiel gebleven. Hoewel grote voorzichtigheid geboden is bij het vergelijken van een mediaan en een gemiddelde, kan dit er wel op wijzen dat de sociale huurprijs in 2010-2014 nooit meer dan de helft bedroeg van de markthuurwaarde.

Transitie

De visitatiecommissie richt zich bij het beoordelen van de prestaties van Ninove Welzijn op de jaren 2010-2014. Het toeval wil dat dit een van de meest turbulente periodes geweest is in het bestaan van de SHM met in maart 2012 het onverwachte overlijden van de directeur. Pas eind oktober 2012 kon de SHM een waarnemend directeur deeltijds aanstellen tot de nieuwe directeur begin april 2013 haar functie opnam. Van april 2012 tot eind maart 2013 heeft NW een zeer moeilijke tijd gekend. De werking van de SHM werd in de hieraan voorafgaande periode kritisch gevolgd door de afdeling Toezicht van inspectie-RWO. De rapportering van maart 2012 wees op een hoog risicoprofiel van NW, wat leidde tot een multidisciplinair onderzoek SHM Ninove Welzijn (https://www.rwo.be/Portals/126/PDF/Inspectie/4240%20Ninove-Welzijn%20multidisciplinair%20onderzoek.pdf). Op het eindrapport over het onderzoek van september 2013 volgde in november 2013 een plan van aanpak van NW om haar werking bij te sturen. Hierin stond onder meer voorop: het nauwer bij het beheer betrekken van de raad van bestuur, het meer overleg plegen met inspectie RWO en het opzetten van verschillende processen om de werking efficiënter te maken. De SHM stelde immers vast dat het hoge risicoprofiel een gevolg was van een reeks eenmalige tekortkomingen en onzorgvuldigheden en van een aantal structurele inbreuken door het systematisch negeren van de regelgeving. Het hoge risicoprofiel had geen betrekking op het onoordeelkundig omgaan met de beschikbare geldelijke middelen. Intussen vernieuwde NW in juni 2013 haar raad van bestuur voor de legislatuur 2013-2018: de afgevaardigden van de stad Ninove en de provincie werden vervangen door nieuwe leden, onder meer in de functies van voorzitter en ondervoorzitter.

Over deze moeilijke periode is heel wat gezegd en geschreven. De visitatiecommissie heeft zich in eerste instantie geconcentreerd op de transitieperiode van twee jaar tussen de goedkeuring van het plan van aanpak in november 2013 en de visitatie in november 2015. De visitatiecommissie heeft bij het uitschrijven van haar rapport en bij de gesprekken met interne en externe betrokkenen rekening gehouden met het feit dat vele initiatieven van vrij recente datum zijn.


3.2 Beschrijving omgeving

In 2011 telde het actieterrein 26.503 huishoudens. In 2020 wordt een toename verwacht met ruim 6% en in 2030 met bijna 13%. Vlaanderen verwacht 9% meer huishoudens in 2020 en 12% in 2030. De leeftijdsverdeling van de bevolking in het actieterrein is vergelijkbaar met die in heel Vlaanderen. De werkloosheidsgraad in het actieterrein is 6,3% (7,1% in Ninove en 5,6% in Zottegem) tegenover 7,9% in Vlaanderen. In het actieterrein ontvangt 0,3% van de gezinnen een leefloon (0,5% in Ninove en 0,2% in Zottegem), in Vlaanderen 0,4%. Het netto belastbaar inkomen bedroeg in het actieterrein in 2012 – op dit ogenblik het meest recente jaar waarover cijfers beschikbaar zijn - 18.677 euro (17.857 euro in Ninove en 19.497 euro in Zottegem) of iets meer dan het Vlaamse inkomen van 18.075 euro.

Alles samen telde het actieterrein in 2014 1.108 sociale huurwoningen van SHM’s of 3,96% van alle woningen, 775 woningen of 4,75% in Ninove en 333 of 2,85% in Zottegem. Het aandeel in heel Vlaanderen bedroeg 5,15%. NW had 591 of 76% van de 775 sociale huurwoningen in Ninove en 59 of 18% van de 333 woningen in Zottegem. De overige 458 sociale huurwoningen zijn van de SHM Denderstreek uit Aalst met 184 woningen in Ninove en 274 in Zottegem. In Ninove heeft de SHM Denderstreek 3 projecten sociale huur en 1 sociale koop en in Zottegem 8 projecten sociale huur en 4 sociale koop. De SHM Vlaamse Ardennen heeft sociale koopwoningen gerealiseerd in Zottegem maar plant daar momenteel geen projecten voor koop- of voor huurwoningen.

Op basis van de nulmeting per gemeente op 31/12/2007 is voor elke gemeente een tegen 2023/2025 te realiseren Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen bepaald. Voor het actieterrein komt het BSO-huur op 451 woningen, 253 in Ninove en 198 in Zottegem.

Elke tweejaarlijkse voortgangstoets kent een categorisering die aangeeft hoe de gemeente vordert met de realisatie van haar BSO. Gemeenten worden ondergebracht in categorie 1 of 2. Categorie 1 betekent dat de gemeente voor haar BSO-huur en BSO-koop voldoet aan het groeiritme dat is bepaald in percentages van beide BSO’s die moeten bereikt zijn bij opeenvolgende voortgangstoetsen. De steden Ninove en Zottegem zijn bij de voortgangstoetsen 2012 en 2014 allebei ingedeeld bij categorie 1.

Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31/12/2013 – 184 woningen, 58 in Ninove en 126 in Zottegem – zijn er tegen 2025 nog 267 bijkomende sociale huurwoningen te bouwen, waarvan 195 in Ninove en 72 in Zottegem. Met nog een te verwachten sociaal huuraanbod (meerjarenplanning, korte termijnplanning en projecten in uitvoering) geeft de voortgangstoets voor Ninove uitzicht op een bijkomend gerealiseerd en gepland aantal sociale huurwoningen van 285 of 14% meer dan het BSO-huur van 253 woningen. Voor Zottegem is er uitzicht op 246 huurwoningen of 24% meer dan het BSO-huur van 198 woningen.

Eind 2013 was er geen voortgang in de realisatie van het BSO-kavel. Er blijven tegen 2020 11 sociale kavels te realiseren, 9 in Ninove en 2 in Zottegem.

Het tegen 2020 te realiseren BSO voor sociale koopwoningen ligt voor het actieterrein op 207 woningen, 122 in Ninove en 85 in Zottegem. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31/12/2013 – 42 woningen, 23 in Ninove en 19 in Zottegem, zijn er tegen 2020 nog 165 bijkomende sociale koopwoningen te bouwen, 99 in Ninove en 66 in Zottegem. Met nog een te verwachten sociaal koopaanbod geeft de voortgangstoets voor Ninove uitzicht op een bijkomend gerealiseerd en gepland aantal sociale koopwoningen van 95 of 78% van het BSO-koop van 122 woningen, nog een tekort van 27 koopwoningen. Voor Zottegem is er uitzicht op 92 koopwoningen of 8% meer dan het BSO-koop van 85 woningen.


4. PRESTATIES VAN SHM NINOVE WELZIJN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: voor verbetering vatbaar In de periode 2010-2014 realiseerde de SHM geen enkele bijkomende sociale huurwoning. In 2009 realiseerde NW wel nog 30 woningen en in 2015 al 45 woningen. Ofschoon uit de eind 2014 aangemelde en geprogrammeerde huurwoningen en uit de realisatie en de werven in 2015 blijkt dat NW in de komende jaren haar patrimonium aanzienlijk gaat uitbreiden en vernieuwen moet de visitatiecommissie vaststellen dat de inspanningen en resultaten uit de periode 2010-2014 ontoereikend zijn om over goede prestaties te kunnen spreken. - NW realiseerde geen bijkomende sociale huurwoningen in de periode 2010-2014. Volgens

gegevens in de prestatiedatabank over gerealiseerde projecten in de periode 2005-2009 realiseerde NW 2 projecten voor in totaal 38 woningen. In dezelfde periode verkocht NW 7 woningen zodat het patrimonium maar met 31 woningen toenam. Door het verkopen van woningen daalde het patrimonium in de periode 2010-2014 zelfs met 12 woningen. De krimp in de 5 jaar tussen 2010 en 2014 vindt haar oorzaak in de moeilijke omstandigheden waarin de SHM verkeerde (zie hoofdstuk 3.1 Transitie). Onzekerheid over de toekomst en het noodzakelijke multidisciplinair onderzoek van Inspectie RWO in 2012/2013 hebben de ontwikkeling van nieuwe projecten niet bevorderd.

- Niettemin zijn er eind 2014 concrete plannen (aangemelde of geplande woningen) voor 8 projecten voor in totaal 297 sociale huurwoningen, of 46% van het totale huidige woningpatrimonium. Dat aandeel is bij de hoogste in de sector. Van deze 297 woningen zijn er 194 woningen aangemeld voor realisatie op langere termijn (2017-2020+). Er staan ook 103 woningen op een uitvoeringsprogramma voor realisatie op korte termijn (2015-2016). De ingebruikname van het project Witheren met 45 woningen in 2015 en de geplande opleveringen in de lente van 2016 van 52 woningen in de Doornwijk en 6 woningen in de wijk Groeneweg tonen aan dat NW werk maakt van de realisatie van geprogrammeerde projecten. De realisatie van 297 nieuwe woningen op 6 à 7 jaar tijd, tussen 2015 en 2020+, impliceert een gemiddelde jaarproductie van circa 45 woningen. De visitatiecommissie stelt vast dat NW na een lange pauze begonnen is aan een forse inhaalbeweging met de realisatie van een imposant aantal van 297 woningen in 8 projecten nieuwbouw (5) en vervangingsbouw (3).

- NW draagt bij aan het BSO-huur in Zottegem met 30 nieuwe woningen uit 2009 of 15% van de opgelegde 198 woningen. Momenteel plant NW geen projecten in Zottegem. Alhoewel ze er geen gronden meer heeft, houdt ze voor de toekomst wel nog rekening met die mogelijkheid. Alle 8 eind 2014 geplande projecten liggen in Ninove, maar niet alle 297 nieuwe woningen tellen mee in het BSO-huur. Met de geplande sloop van 112 en verkoop van 36 woningen in 3 projecten vervangingsbouw (Pollare, Berkenhof en Eversem) zal het patrimonium van 599 woningen, dat NW bezat in Ninove op het ogenblik van de BSO-nulmeting in 2007, krimpen met 148 woningen. De effectieve toename is bijgevolg 149 huurwoningen. Aan de andere kant geven de voortgangstoetsen aan dat beide steden in 2025 ruimschoots hun BSO-huur zullen


halen. In Ninove zal NW met haar projecten nu al tot 60% van de 253 opgelegde woningen in het BSO-huur bijdragen (zie hoofdstuk 3).

- De beleidsverantwoordelijken van de stad Ninove onderstreepten in hun gesprek met de visitatiecommissie het herwonnen vertrouwen in NW om, na de moeilijke periode, het patrimonium verder uit te bouwen en te vernieuwen (zie hoofdstuk 3). Voor de beleidsverantwoordelijken en voor NW is het BSO-huur geen einddoel maar vooral een grote stap naar een aanbod dat zowel kwantitatief als kwalitatief aan de vraag beantwoordt. Met 149 nieuwe sociale huurwoningen stijgt het totaal aantal tot 799 (650 + 149).

- NW heeft in de periode 2010-2014 jaarlijks niet het vereiste gemiddelde aantal woningen

gerealiseerd. In verhouding tot haar patrimonium heeft ze wel een groot aantal woningen op een uitvoeringsprogramma staan en is een indrukwekkend aantal woningen aangemeld. De visitatiecommissie concludeert echter dat op dit ogenblik de noodzakelijke resultaten nog ontbreken om al geleverde prestaties te honoreren. Dat belet de visitatiecommissie niet de inzet van de SHM te waarderen voor haar bijdrage aan het behalen van het BSO-huur in het actieterrein en voor haar streven naar nog meer sociale huurwoningen in de nabije toekomst. De realisatie van 297 woningen op korte en middellange termijn is echter niet zonder risico voor de financiële leefbaarheid van de SHM (zie OD 5.4 en OD 5.6).

- De visitatiecommissie is bezorgd over de druk die de uitvoering van een operatie van dergelijke

omvang legt op een al bij al kleine organisatie zoals NW, namelijk een groei van het patrimonium met bijna 25% en een vervanging van eveneens bijna 25% van de woningen. De organisatie moet op tijd beschikken over de nodige capaciteit en competentie en moet in staat zijn de financiële leefbaarheid voortdurend te bewaken zodat ze het bouwprogramma kan uitvoeren, het patrimonium kan beheren en alle huurders een volwaardige dienstverlening kan aanbieden. Opdat de operatie aangestuurd en de voortgang bewaakt zouden kunnen worden beveelt de visitatiecommissie NW aan haar ‘Beleidsplan 2016-2020’ aan te vullen met voldoende operationele doelstellingen en een beperkt aantal indicatoren (zie ook OD 5.7). Rekening houdend met het omvangrijke bouwprogramma voor de volgende jaren is het onder controle houden van de bouwkost van cruciaal belang. Zelfs een beperkte overschrijding kan een belangrijke negatieve invloed hebben op de financiële gezondheid van de SHM.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Historisch gezien is NW een zuivere huurmaatschappij. Daarom is deze doelstelling niet van toepassing. Recent besliste NW om ook sociale koopwoningen te bouwen en te evolueren naar een gemengde SHM. Haar doel is vooral om een betere sociale mix te kunnen realiseren. Ze heeft 24 koopwoningen aangemeld in 2 gemengde projecten voor vervangingsbouw in Ninove. Voor het bemiddelen van bijzondere sociale leningen voor haar kopers zal NW beroep doen op de SHM Denderstreek, het Vlaams Woningfonds of het Volkskrediet De Toren. De prestaties op deze nieuwe activiteit worden in ogenschouw genomen bij de beoordeling van OD 5.5. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Omdat NW historisch gezien een zuivere huurmaatschappij is, is deze doelstelling niet van toepassing. Noch door de stad Ninove, noch door de stad Zottegem wordt een beroep gedaan op NW om het BSO voor sociale kavels te realiseren.


OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed In 2013 heeft NW quasi haar volledige grondreserve ingezet voor de ontwikkeling van 3 nieuwe projecten. Intussen is de SHM erin geslaagd om nog 5 nieuwe sociale woonprojecten op te starten. De SHM heeft een duidelijke strategie om de gronden die ze verwerft meteen aan te wenden voor projectontwikkeling. Ze gebruikt en combineert daartoe verschillende technieken en methoden. De visitatiecommissie vindt dat NW goed presteert voor deze doelstelling. - In de voorbije 10 jaar, de periode 2005-2014, had NW nooit meer dan 3 gronden als reserve. In

2005 bezat ze 1,3ha. Vanaf 2006 tot 2009 had ze in Ninove een grondreserve van 0,7ha. In 2010 kocht NW 1,3ha aan in Ninove. Tot 2012 beschikte NW over een grondreserve van bijna 2,0ha. In 2013 zette ze zowat haar volledige reserve in voor de realisatie van het project Witheren fase 1 met 45 woningen die in 2015 in gebruik werden genomen en het project Doornwijk met 52 woningen die begin 2016 opgeleverd worden. In 2014 kocht de SHM een grond van 0,23ha aan voor de realisatie van fase II-b van het project Witheren en een grond van 1,21ha in WUG aan de Kerkhofstraat in Ninove en bezit ze opnieuw 1,44ha. Momenteel onderzoekt NW de aankoop van grond in Appelterre-Ninove. De visitatiecommissie merkt op dat de minimale grondreserve slechts een momentopname betreft. NW verwerft regelmatig gronden die ze aanwendt voor directe projectontwikkeling. Daarmee slaagt de SHM erin om sociale woonprojecten op te starten zonder eerst een vaste grondreserve op te bouwen. NW zoekt momenteel kansen voor projectontwikkeling in een 5-tal WUG die voor de stad Ninove ‘aansnijdbaar’ zijn. NW heeft een expert belast met het zoeken naar geschikte terreinen. Eerstdaags verwacht ze een eerste rapportering.

De directeur en het hoofd van de technische dienst staan in voor de prospectie van gronden en panden. Na een locatiebezoek, is er overleg met de sectorarchitect van de VMSW gevolgd door een beperkt ontwerpend onderzoek door een externe ontwerper. De technische dienst onderzoekt de haalbaarheid van elk initiatief inclusief de financiële impact (zie OD 3.1). Ook de bestuursleden signaleren opportuniteiten en sommige privé projectontwikkelaars willen samenwerken met NW, vooral waar het gaat om ontwikkelingen in BPA’s waarin Ninove al sinds lang 20% sociale woningen oplegt. NW prospecteert op voorstel van beide gemeenten recent ook in Geraardsbergen, voor de mogelijke realisatie van een 10-tal woningen, en in Haaltert, voor een 40-tal woningen (zie OD 5.5).

- NW gebruikt en combineert verschillende technieken en werkwijzen om gronden en panden te verwerven:

- De SHM realiseerde vroeger al 6 woningen via erfpacht van het OCMW door herbestemming van een bestaand eigendom in Okegem-Ninove. In Denderwindeke-Ninove is een nieuw project aangemeld, waar NW opnieuw via een erfpacht van het OCMW op een oorspronkelijk legaat van een privé-eigenaar een ontmoetingscentrum en 33 sociale appartementen voor senioren bouwt. De programmatie van seniorenwoningen is een bindende voorwaarde in het legaat. In een Publiek-Publieke-Samenwerking is NW bouwheer en koopt het OCMW het ontmoetingscentrum over na oplevering van de werken.

- Dossiers met recht van voorkoop worden altijd onderzocht. In 2013 kocht NW op die wijze 1 woning aan in de Pollare-wijk waardoor het daar geplande project nog kon uitgebreid worden.

- De SHM koopt ook woningen op de private markt, bijvoorbeeld nog in augustus 2015 een pand in de Pollare-wijk. Ze onderzoekt momenteel de aankoop van een pand in het centrum van Ninove en van een hoekperceel in de stationsbuurt.


- NW verkocht in 2009 een deel van haar grond in Zottegem aan de SHM Vlaamse Ardennen (VA) bij de samenwerking in een gemengd sociaal woonproject voor 30 huurwoningen van NW en 19 koopwoningen van VA.

- Aan het project Doornwijk te Ninove kwam een grondruil te pas waarmee voor de betrokken school en de SHM een veel betere ontwikkeling mogelijk werd. Doornwijk is bovendien een voorbeeld van een inbreidingsgericht project voor 52 woningen in 2 complexen De Wolf en Tavernestraat. Hiermee versterkt Ninove haar stadskern via een project sociale huisvesting.

Eveneens inbreidingsgericht participeert NW in het project OCMW-site aan de Burchtgracht-Oude Kaai-Graanmarkt te Ninove voor in totaal circa 200 woningen en het nieuwe Sociaal Huis van stad en OCMW. NW gaat in het project een 40-tal seniorenappartementen bouwen.

- In het kader van een brownfield-convenant voor de herontwikkeling van de oude Fabelta-site aan de Fabrieksstraat hebben de initiatiefnemers Beaulieu, de stad Ninove en de provincie hun masterplan klaar. NW zal een inbreng doen om een brede sociale mix te kunnen realiseren.

- NW wil intekenen op nieuwe CBO-projecten met een mogelijke ontwikkeling van een 70-tal woningen (VMSW-PPS-procedure Constructieve Benadering van Overheidsopdrachten) onder meer in het project te Preulegem-Ninove.

- Ten slotte zijn er in Ninove 3 projecten vervangingsbouw waarbij de grond na het slopen van bestaande sociale huurwoningen hergebruikt wordt voor nieuwbouw: de Pollare-wijk, het Berkenhof en de wijk Eversem. In alle drie de projecten is er verdichting van woningen. In totaal verdwijnen er 112 huurwoningen en komen er 146 in de plaats.

- De visitatiecommissie stelt vast dat NW een werkbare strategie hanteert die op korte termijn een groot aantal mogelijkheden oplevert om nieuwe sociale woonprojecten te kunnen realiseren. Daaruit blijkt dat het stedelijk grondgebied van Ninove over een toereikend potentieel aan gronden beschikt voor bijkomende sociale huurwoningen. Het toont eveneens de wil van het stadsbestuur om de realisatie daarvan in belangrijke mate in handen te geven van NW. De stad steunt NW hiermee in de ambitie om haar patrimonium aanzienlijk uit te breiden, met de bedoeling haar toekomst als eigenstandige organisatie te verzekeren.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat NW haar aanbod van sociale huurwoningen goed afstemt op de noden van verschillende grote doelgroepen. De afstemming komt tot uiting in de evolutie van de aantallen appartementen en eengezinswoningen en in de verschuivingen van aantallen woningen naar aantal slaapkamers. Voor specifieke kleinere doelgroepen werkt NW samen met enkele welzijnsorganisaties om een aanbod te creëren dat beantwoordt aan de behoefte. - NW evalueert haar wachtlijsten bij de voorbereiding van elk nieuw project. Om haar aanbod

sociale huurwoningen bij te sturen analyseert ze haar wachtlijsten met kandidaat-huurders en volgt ze evoluties in de populatie van zittende huurders (zeker bij vervangingsbouw) op. Het toetsen van gegevens over onder meer huidige woonplaats, leeftijd, gezinssamenstelling en invaliditeit aan het actuele aanbod van verschillende types woningen met verschillende aantallen slaapkamers geeft inzicht in veranderende behoeften. Daarnaast houdt de SHM rekening met de demografische tendensen in haar actieterrein. Ze maakt gebruik van studies ruimtelijke planning, uitgevoerd bij het opstellen van het Gemeentelijke Ruimtelijk Structuurplan en bij de Afbakening klein-stedelijke gebieden. Het ‘levenslang wonen in de wijk’ is voor haar bepalend bij de woningprogrammatie, zeker in de projecten vervangingsbouw (zie OD 2.3). Met een sociale mix zorgt NW ervoor dat huurders levenslang in hun wijk kunnen blijven wonen. Sociale koopwoningen moeten die sociale mix nog verbreden.


- Effectindicatoren in de prestatiedatabank geven aan dat bij NW het aandeel gezinshoofden van 65 jaar en ouder amper toenam tussen 2010 tot 2014 en uitkwam op 28%. Vier vijfde van de SHM’s heeft een hoger aandeel ouderen. Het aandeel gezinnen dat uit 1 persoon bestaat was ongeveer een derde en bleef vrijwel constant in 2010-2014. Bij negen op de tien SHM’s ligt dit aandeel hoger.

- De jaarverslagen 2014 en 2013 geven hogere percentages dan de prestatiedatabank. In 2014 waren er 642 zittende huurders tegenover 650 in 2013 of 1,2% minder. Op de wachtlijst van 2014 stonden 605 kandidaten-huurders of 49% meer dan de 407 van 2013. NW wijst op het grote aandeel van 47% zittende huurders, 302 op 642, die in 2014 51 tot 70 jaar oud zijn. Bij de kandidaat-huurders is dat aandeel ouderen 31% of 187 op 605. In 2013 was 44% van de zittende huurders 51 tot 70 jaar oud en bij de kandidaat-huurders 33%.

- Het aandeel alleenstaanden bij de zittende huurders is 41% of 264 op 642. Het aandeel alleenstaanden op de wachtlijst is van 48% in 2013, in 2014 toegenomen tot 51%, 311 op 605. De SHM verwacht met andere woorden een forse toename van oudere en van alleenstaande huurders in de komende jaren.

- Zoals bij veel SHM’s is ook bij NW het aantal onderbezette woningen aanzienlijk. Van de 634 in 2014 verhuurde woningen waren er 283 of 45% onderbezet. Aan dit probleem zal de SHM in belangrijke mate kunnen verhelpen door haar aanbod kleinere woningen te vergroten, en door de vervanging van 86 en de verkoop van 28 middelgrote woningen (zie OD 1.1).

- De visitatiecommissie tracht tendensen af te leiden uit de programmatie van de woningen die de SHM zal vervangen, verkopen en nieuw gaat bouwen om na te gaan of de SHM haar aanbod aan sociale huurwoningen afstemt op de noden van grote doelgroepen.

- Met de realisatie van de 8 geplande projecten zal het aandeel kleinere woningen, met 1 of 2 slaapkamers toenemen tot 49% (+18%); zal het aandeel middelgrote woningen met 3 slaapkamers dalen tot 45% (-16%); en zal het aandeel grotere woningen met 4 en meer slaapkamers eveneens dalen tot 6% (-2%). Het totaal aantal woningen zal stijgen met 149 tot 799. Er is evenwel bijna een verdubbeling van het aantal kleinere woningen van 201 tot 395 (+194), een afname van de middelgrote woningen tot 363 (-34) en eveneens een afname van de grotere woningen tot 49 (-3). NW zal met haar toekomstig aanbod in belangrijke mate tegemoet kunnen komen aan de vraag naar kleinere woningen voor de groeiende groepen ouderen en vooral alleenstaanden. Ze zal eveneens iets kunnen doen aan de structurele onderbezetting van vele woningen. De analyses van NW geven aan dat een toename te verwachten is door de veroudering van haar huurders en door een groeiende belangstelling van kandidaten zodra het aanbod van de SHM groter wordt. Meer nieuwe kleinere woningen betekent in principe dat ook middelgrote woningen vrijkomen voor koppels met kinderen.

- Sinds april 2013 heeft de stad Zottegem een LTR voor toewijzing van 46 woningen bij voorrang aan kandidaat-huurders van 65+. Daarbij zijn 4 woningen van NW. In Ninove is eind november 2015 een LTR voor 65+ door het CBS goedgekeurd met (voorlopig) 6 woningen van NW. Tot in 2014 beschikte NW over 32 (26 + 6) woningen voor de doelgroep ouderen in Ninove. De SHM vervangt echter de 26 bungalows specifiek voor senioren in het complex Berkenhof door 37 woningen waarvan de meerderheid kleinere en gelijkvloerse appartementen die niet langer uitsluitend bestemd zijn voor ouderen. NW heeft dus tijdelijk 6 woningen voor ouderen. Immers in het aangemelde project OCMW-site Denderwindeke zijn 33 specifiek voor senioren bedoelde sociale appartementen voorzien, zodat NW in Ninove op korte termijn over 39 woningen voor de doelgroep zal beschikken. Op langere termijn is er het project OCMW-site aan de Burchtstraat-Oude Kaai-Graanmarkt waarin NW een 40-tal sociale appartementen voor ouderen kan realiseren. In 2014 heeft NW 99 gelijkvloerse appartementen en 12 bungalows in haar patrimonium waarvan er 10 expliciet toe te wijzen zijn aan 65+ ouderen via de LTR. De overige 101 zijn weliswaar geschikt voor ouderen, maar niet alleen aan hen voorbehouden.


- NW overlegt met welzijnsactoren om woningen aan te bieden voor kleinere specifieke

doelgroepen. In Ninove en in Zottegem pleit NW samen met hen voor een bijkomend doelgroepenplan zodat ze in beide steden binnen afzienbare tijd in het LTR kunnen beschikken over een aantal woningen voor mensen met mentale en/of fysieke beperkingen.

- NW werkt in Ninove momenteel samen met vzw De Dorpel, die het zelfstandig wonen van een

zestal bewoners met een beperking ondersteunt. In het toekomstige nieuwe Berkenhof wil NW enkele appartementen voorbehouden voor personen met een beperking die De Dorpel zal begeleiden. Er wordt zowel gedacht aan verhuring in het kader van een doelgroepenplan als aan verhuring buiten het sociaal stelsel. NW spreekt ook met de vzw Schoonderhage uit Ninove over een soortgelijke samenwerking.

- In Zottegem is het Psychiatrisch Ziekenhuis Sint-Franciscus betrokken bij het begeleiden van enkele huurders door Beschut Wonen Vlaamse Ardennen en door Het Akkoord: Psychiatrische Zorg in de Thuissituatie (PZT). PZT heeft in het kader van Wonen-Welzijn met verschillende partners, waaronder NW, een projectaanvraag ingediend voor proeftuinen ‘Woonzorg in de Geestelijke Gezondheidszorg’. De samenwerking met NW beoogt het inrichten van een woning in de omgeving van het ziekenhuis die kan dienen als ‘halfweghuis’, ‘trainingshuis’ en ‘aanloophuis’ voor bewoners met psychiatrische problemen zodat ze kunnen ondersteund worden in hun dagelijks leven en kunnen groeien in hun zelfstandig functioneren. Recent ontving NW de opzeg van een woning in haar wijk Lippenhove die hiervoor geschikt is.

- Eind 2014 verhuurt NW geen woningen buiten het sociaal huurstelsel. NW is in gesprek met

het OCMW-Ninove om voor crisisopvang in de Pollare-wijk voor beperkte tijd woningen buiten stelsel te verhuren die structureel leegstaan in afwachting van een volgende fase in de projectontwikkeling (zie OD 2.3, OD 6.1 en Hoofdstuk 5).

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar NW kon in de periode 2010-2014 geen bijkomende sociale huurwoningen realiseren. Uit de einde 2014 geplande aantallen huurwoningen en uit de realisaties en de werken in uitvoering in 2015 blijkt evenwel dat NW in de komende jaren haar patrimonium aanzienlijk gaat uitbreiden en vernieuwen. Daarmee maakt ze een forse inhaalbeweging en draagt ze sterk bij tot de realisatie van het BSO-huur. De visitatiecommissie wijst evenwel op de noodzaak tijdig over de nodige capaciteit en competentie te beschikken om de realisatie en het beheer aan te kunnen en een volwaardige dienstverlening te kunnen verzekeren. De SHM heeft nagenoeg geen grondreserve meer. Niettemin slaagt ze erin om door het weloverwogen gebruiken en combineren van verschillende grondverwervingstechnieken intussen nog 5 nieuwe projecten aan te melden waarmee het BSO huur te realiseren is. Uit de verscheidenheid en de hoeveelheid geplande woningen blijkt een doordachte afstemming van het aanbod op de evoluerende noden van verschillende doelgroepen en op het mogelijk maken van ‘levenslang wonen in de wijk’. De SHM houdt een aantal woningen beschikbaar voor ouderen. NW werkt aan de realisatie van een woningaanbod voor specifieke kleinere doelgroepen in samenwerking en overleg met verschillende welzijnsorganisaties. Onderdeel daarvan is de opmaak van doelgroepenplannen in Ninove en Zottegem.


4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Na een moeilijke start zijn er pas in 2013 bemoedigende resultaten zichtbaar van de uitvoering van het Energie-Renovatie-Programma (ERP) 2020. Sinds de eerste patrimoniumenquête in 2010 heeft de SHM einde 2014 haar aantal nog te renoveren woningen teruggebracht van 51% tot 43%. NW beschikt intussen over een overzichtelijke en volledige meerjarenplanning met inbegrip van de geraamde middelen. Bovendien plant ze daarin meteen grotere onderhoudswerken. Ze heeft daarnaast een gediversifieerde aanpak van de kleinere onderhouds- en herstelwerkzaamheden. De visitatiecommissie vindt dat de SHM de vereiste prestaties levert voor een goede beoordeling.

Van een SHM wordt verwacht dat ze over een goede en meerjarige renovatieplanning beschikt, die onder andere voorziet in een tijdige realisatie van alle ERP2020-normen. Volgens de prestatiedatabank voldoet eind 2014 57% van de woningen van NW aan de 3 prioritaire vereisten van het ERP 2020 (isolerende beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarming). Ongeveer twee derde van de SHM’s kan eind 2014 betere resultaten voorleggen. NW heeft in de afgelopen 5 jaar wel vooruitgang geboekt: in 2010 was maar 49% van haar woningen in orde, terwijl dit nu 57% bedraagt. Op dit ogenblik geeft de patrimoniumenquête van de VMSW aan dat alle appartementen aan de drie vereisten voldoen. Er zijn geen eengezinswoningen meer met 3 gebreken, wel nog 116 met 2 en 156 met 1 gebrek. Vooral voor de dakisolatie blijft een grote inspanning nodig bij 187 woningen, de beglazing voldoet nog niet aan de vereisten bij 85 woningen en in 81 woningen is er nog geen energiezuinige verwarmingsinstallatie.

- Van de 272 nog te renoveren woningen in het kader van het ERP 2020 blijven er 160 over na de sloop van 84 woningen en de verkoop van 28 woningen in de wijken Pollare en Eversem in 2016-2018. Daarvan zijn er nog 4 woningen met 2 gebreken: in Eversem wachten 3 bungalows op dakisolatie en isolerende beglazing en bij 1 woning in de wijk Groeneweg ontbreken nog dakisolatie en verwarmingsinstallatie. De isolerende beglazing van 84 woningen in de wijk Meuleveld Appelterre-Ninove is geplaatst in 2014. In 2015 isoleert NW 43 daken in de Pollare-wijk Ninove en in 2019 nog 29 in de wijk Lippenhove Velzeke-Zottegem.

- De meerjarenplanning voorziet de nodige middelen voor alle renovatie- en onderhoudswerken en voor de projecten vervangingsbouw tot en met 2020. Daar zijn de beide resterende ERP 2020 projecten voor dakisolatie bij in 2016 en in 2019. NW gaat voor haar renovatieplanning uit van de inventarisatie die met een externe opdracht per wijk gemaakt is in 2011. Sindsdien beschikt de SHM over gedetailleerde fiches per woning (met overzichten per wijk) waarop de actuele situatie af te lezen is.

- De visitatiecommissie meent dat NW sinds 2013 goed presteert op het vlak van renovatie en

over een overzichtelijke meerjarenplanning beschikt die uitzicht geeft op de uitvoering van het ERP binnen de vereiste termijn. Bovendien zijn daarin ook de noodzakelijke, maar in het ERP niet prioritaire, preventieve renovatiewerken en de onderhouds- en herstellingswerken aan individuele woningen opgenomen. NW is er bovendien in geslaagd de totaalrenovatie van het complex Niepersveld van 19 woningen tot een goed einde te brengen. Deze realisatie uit 2013 is de enige in de periode 2010-2014 waarmee na jaren leegstand een aantal woningen opnieuw beschikbaar kwamen voor verhuur. Het staat symbool voor het nieuwe elan dat de SHM intussen ook vond met haar nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten (zie OD 1.1).


- Tot 2012 onderhield en herstelde NW haar woningen veelal woning per woning. In 2013 heeft ze haar aanpak grondig bijgestuurd. Sindsdien wordt op een gestructureerde manier gewerkt. De administratieve medewerkers ontvangen alle meldingen, via telefoon of website, aan de balie, per brief of bij huisbezoek, en registreren ze in SocioPack.

- Voor kleinere meldingen maken ze onmiddellijk een werkbon aan voor de technische dienst die het werk uitvoert in eigen beheer, met opgave van het soort werk en de precieze afspraak met de huurder. De administratieve medewerkers plannen de tussenkomsten meteen in. In wekelijkse besprekingen volgt het volledige team de planning op. De huurder ontvangt de informatie over de geplande interventie per brief of per mail. Bij snelle interventies wordt er telefonisch verwittigd. Na uitvoering krijgt NW de werkbon terug met het aantal gewerkte uren die ze aan een vast uurtarief doorrekent aan de huurder, tenzij de werken uiteraard ten laste zijn van de verhuurder.

- Bij een grotere melding doet NW beroep op een externe aannemer op basis van een raamcontract. De administratie stelt de werkbon op en zendt die via mail en per brief aan de aannemer die de nodige afspraken maakt met de huurder. Na uitvoering tekent de huurder de werkbon af voor de aannemer en voor de SHM. Bij de opdrachten van externe aannemers voert de technische dienst van NW een ‘voorcontrole’ uit en ook een ‘nacontrole’ bij het einde van de werken. NW heeft haar eerste raamcontract afgesloten in 2013 voor het onderhoud en herstel van de centrale verwarmingsinstallaties. Intussen zijn in 2014 nog raamcontracten afgesloten voor groenonderhoud, voor het vernieuwen en herstellen van daken, elektrische installaties en de aanleg van opritten en terrassen. Een polyvalent aannemer voert, eveneens via een raamcontract, op afroep opdrachten uit. Bij grotere preventieve onderhoudswerken stelt de SHM een aannemer aan via een aanbesteding.

- Naar eigen zeggen verhelpt de technische dienst binnen de week het gemelde probleem. In dringende gevallen gaat een medewerker onmiddellijk ter plaatse en volgt de werkbon pas later. Bij een verhuis en voorafgaand aan de plaatsbeschrijving controleert de technische dienst de woning. Hierbij signaleert hij aan de huurder welke gebreken nog moeten verholpen worden voor zijn vertrek om op die manier een duurdere afrekening van huurlasten te vermijden. In 2013 waren er 745 meldingen aanleiding voor 489 tussenkomsten van NW en voor 256 van derden. In 2014 kwam NW 777 keer tussen en waren er 136 interventies van derden, voor een totaal van 913 meldingen.

- Om de kwaliteit van haar woningen aan te tonen heeft NW in 2013 met de bevoegde diensten van Ninove en Zottegem de afspraak kunnen maken dat bij elke nieuwe verhuring kosteloos een conformiteitsattest opgemaakt wordt, wat in 2014 de eerste 25 attesten opleverde. Van ongeschikt- en onbewoonbaarverklaringen van woningen, zoals voordien wel eens voorkwam, is volgens ambtenaren en SHM intussen geen sprake meer.

- De nieuwe renovatie- en onderhoudsaanpak van NW is gediversifieerd naargelang de omvang

en complexiteit van het werk en naargelang de eigen medewerkers beschikbaar zijn voor de uitvoering. Door gebruik te maken van raamcontracten voor verschillende gespecialiseerde aannemers en door de grotere onderhoudswerken op te nemen in de meerjarenplanning en apart aan te besteden wordt de traditionele ad hoc aanpak verlaten. De visitatiecommissie vindt dat deze nieuwe aanpak goede resultaten oplevert (Zie OD 4.4 voor wat betreft de mening van huurders en welzijnsorganisaties hierover.)

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar NW heeft geen uitgeschreven visie op milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. In haar ‘Beleidsplan 2016-2020’ staan enkele uitgangspunten die als aanzet kunnen dienen, maar ze zijn nog te algemeen om al van een visie van de SHM te spreken. De visitatiecommissie acht de


prestaties van NW voor deze doelstelling dan ook vatbaar voor verbetering. Het accent ligt op kleinere ingrepen in het bestaande patrimonium en bij initiatieven gericht op het sensibiliseren van de huurders. Inzake milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid past NW de huidige normen en voorschriften toe, zoals bij de uitvoering van het ERP 2020. - De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt over het algemeen op

twee principes, het maximaal aanwenden van (lokale) duurzame materialen en het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie. Daarnaast vormt ook het stimuleren van de huurders tot een zuinig energieverbruik een belangrijk aandachtspunt.

- In haar Beleidsplan 2016-2020 benadrukt NW het belang van een logische ruimtelijke ordening en van een zuinig en milieubewust beheer. Ze wil toekomstige generaties betaalbare huisvesting bieden in een aangename woonomgeving door in te spelen op maatschappelijke evoluties en door gebruik te maken van moderne bouwtechnieken.

- In haar nota aan ontwerpers onderstreept NW dat ze de ABC-richtlijnen van de VMSW onverkort moeten toepassen. De SHM benadrukt de voordelen van eenvoudige vormen, compacte volumes en het groeperen van natte functies waarmee er een beperkter gebruik van materialen en een grotere budgetvriendelijkheid en duurzaamheid is. NW vraagt aandacht voor materialen en technieken om de energievraag te beperken, om in te zetten op hernieuwbare energie en gebruik te maken van efficiënte installaties.

- NW werkt in eerste instantie aan het bereiken van de prioritaire doelen van het ERP2020,

voldoende dakisolatie, isolerende beglazing en energiezuinige CV-installaties (zie OD 2.1). - In bestaande appartementsgebouwen voorziet NW spaarlampen en bewegings- en

lichtsensoren, bijvoorbeeld in de wijk Koepoort. Ze plaatst telkens energie- en waterbesparende toestellen, zoals jachtbak en spaardouchekop in de badkamers en toiletten van haar oudere woningen wanneer een vervanging nodig is of bij een huurderswissel. Al 10 jaar terug installeerde NW zonnepanelen in de wijk Groeneweg.

- Al met het pilootproject ‘Levenslang wonen’ uit 2005 zijn er in de wijk Groeneweg 8 woningen uitgerust met zonnepanelen en zonneboilers. In de gemeenschappelijke delen van haar projecten schrijft NW het installeren van LED-verlichting voor, bijvoorbeeld in de nieuwe Doornwijk. De SHM plant de aanleg van groene daken in de projecten Berkenhof en Denderwindeke. Bij de aanleg van de omgeving gebruikt NW waterdoorlatende klinkers voor de opritten en grasdallen voor de parkeerplaatsen.

- NW gaat de nieuwe projecten bouwen aan hogere bebouwingsdichtheden. Naast economische voordelen, is dit ook vanuit milieuoogpunt verdienstelijk. Bij 3 projecten worden 112 oude woningen vervangen door 160 nieuwe op eenzelfde oppervlakte. Ook de 6 geschakelde duplexappartementen in de Acacia- en Esdoornstraten zijn een voorbeeld van verdichting. Hetzelfde geldt voor het herwerkte projectontwerp in Denderwindeke waar de sociale woningen en het OCMW-ontmoetingscentrum geïntegreerd worden in 1 compact gebouw.

- Met het besluit van NW om haar nieuwe woningen, bijvoorbeeld in de Pollare-wijk, volgens de

Bijna-Energie-Neutraal-norm, BEN-norm, te bouwen, loopt de SHM vooruit op het jaar 2021 wanneer dit de standaard wordt in Vlaanderen en in Europa. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om, met de BEN-norm als uitgangspunt, te bepalen op welke wijze, tegen welke kost, en met welke materialen, technieken en apparatuur ze in haar projecten de norm wil bereiken.

- De SHM tracht haar huurders aan te zetten tot zuinig energie- en waterverbruik. Bij nieuwe verhuringen geeft NW de huurder een spaardouchekop en spaarlampen mee. Tevens krijgen nieuwe bewoners een uitgebreide toelichting van de technische installatie van hun woning. De technische dienst komt kort na de inhuurneming langs om het gebruik van de thermostaat uit te leggen. Tegelijk wordt er op gewezen dat ventilatieroosters in geen geval afgeplakt mogen worden. In de huurderskrant staan altijd tips over gezond en energiezuinig wonen.


- NW plant in haar vergaderruimte met specialisten van vzw Logo Dender eind 2015 voor haar huurders workshops ‘Spel Gezondheidsstraat 13’, ‘Proper Thuis’ en ‘Binnenmilieu’, om onder meer water- en energiezuinig wonen te bepreken. Op initiatief en met financiering van NW en samen met de vzw Teledienst start er een vorming ‘energiezuinig wonen’. Er zijn 5 workshops gepland met thema’s ‘Afval’, Elektriciteit’, Energiemarkt en Sociale maatregelen’, Van Zonnestraal tot Energiefactuur’ en ‘Verwarming’ waaraan ook huurders kunnen deelnemen.

- De visitatiecommissie stelt vast dat NW werkt aan milieuvriendelijkheid in functie van

betaalbaarheid, maar daar (nog) geen visie en strategie voor uitschreef. Van een SHM wordt

verwacht een eigen kijk te ontwikkelen op het milieuvraagstuk en op het daaraan inherente

spanningsveld met de betaalbaarheid. De visitatiecommissie beveelt NW aan om een visie uit

te werken waarmee de huidige en toekomstige initiatieven in een breed kader te vatten zijn.

Dan krijgen ze richting en samenhang, zodat voor bewoners, ontwerpers en uitvoerders, maar

ook voor medewerkers van de SHM duidelijk wordt hoe ze kunnen bijdragen aan een

milieuvriendelijkheid die voor iedereen betaalbaar blijft. De wijze waarop NW de BEN-norm wil

bereiken biedt een praktisch een realistisch uitgangspunt om een visie en strategie te

formuleren en daar meteen enkele doelstellingen, acties en voorschriften aan te koppelen. Het

project in de Pollare-wijk biedt daar een uitstekende mogelijkheid toe vermits zowat alle

mogelijke formules daarin aanwezig zijn en de pre-project en post-project situatie voor en na

het bouwen met elkaar te vergelijken zijn.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed NW realiseerde in 2005 en in 2009 aanpasbare en aangepaste woningen. Ze huldigt het principe van ‘levenslang wonen in de wijk’. NW maakt haar patrimonium ‘flexibel inzetbaar’ en ‘toegankelijk’ voor verschillende doelgroepen en houdt rekening met rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid. De visitatiecommissie vindt dat NW goede prestaties levert voor de doelstelling. - Bij elk project hecht NW veel belang aan het principe van ‘levenslang wonen in de wijk’ om

tegemoet te komen aan de noden en behoeften van verschillende doelgroepen. Centraal daarin staan een uitgebalanceerde sociale mix, een grote verscheidenheid aan woontypes en aandacht voor mensen met een fysieke beperking (zie onderstaand voorbeeld Pollare-wijk). De SHM voorziet in elk nieuwbouwproject minstens 1 aanpasbare woning en vanaf een omvang van 10 woningen minimum 1 vooraf volledig voor rolstoelgebruik aangepast appartement.

- De aanpasbare woningen zijn mits kleine ingrepen bewoonbaar voor een bewoner met een

beperkte zelfredzaamheid. In de periode 2010-2014 realiseerde NW geen enkele woning, dus ook geen aanpasbare. In de prestatiedatabank zijn 2 realisaties van aanpasbare woningen opgenomen. In 2005 zijn dat in Ninove 8 eengezinswoningen met 4 slaapkamers en in 2009 in Zottegem 2 gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer. In de geplande projecten zijn 55 à 60 aanpasbare woningen voorzien of 20% van alle 297 woningen, maar er mag van worden uitgegaan dat een aantal uiteindelijk aangepast zal opgeleverd worden vermits op dat ogenblik de toekomstige bewoner en zijn specifieke behoeften gekend zullen zijn.

- Aangepaste woningen zijn vooraf geschikt gemaakt voor een bewoner met een fysieke

beperking, in casu voor rolstoelgebruik. Eind 2014 beschikte NW over 14 aangepaste woningen. Daarbij zijn de 10 oorspronkelijk aanpasbaar gebouwde woningen (die intussen aangepast werden) en 4 gelijkvloerse appartementen. In november 2015, op het moment van de visitatie, zijn alle 45 appartementen in het project Witheren rolstoeltoegankelijk en hebben alle gelijkvloerse appartementen een inloopdouche. Er zijn 2 aangepaste appartementen in


uitvoering in de nieuwe Doornwijk. In de geplande projecten zijn 11 aangepaste woningen voorzien. Daarmee zal NW straks over 39 aangepaste woningen beschikken. In de visitatiegesprekken zegt de SHM dat het aanbieden van aangepaste sociale huurwoningen nu al leidt tot een groeiende belangstelling van mensen met een fysieke beperking en blijkt de gegrondheid van het pleidooi van de SHM voor de verruiming van de LTR in Ninove en Zottegem met maatregelen voor specifieke kleinere groepen (zie OD 1.5).

- In het vooruitzicht van de bouw van aangepaste appartementen voor rolstoelgebruikers heeft NW huurders en kandidaat-huurders, die rolstoelgebruiker zijn, uitgenodigd om samen met de ontwerper hun praktijkervaringen te bespreken en daar lessen uit te trekken los van wettelijke bepalingen. Bovendien keurt de SHM enerzijds elke aanvraag voor aanpassingen aan de woning goed die haar bereikt via het VAPH en spoort ze anderzijds haar bewoners aan om zich tijdig in te schrijven voor het huren van een aangepaste woning in haar patrimonium.

- NW vertaalt het streven naar ‘levenslang wonen in de wijk’ in haar aanpak van de Pollare-wijk.

Daar bezit ze in 2012 nog 122 verhuurbare sociale woningen van de 214 die ze er in de jaren ’30 en ’50 bouwde. NW is in 2015 gestart met de transformatie van haar patrimonium in de Pollare-wijk. Ze behoudt en verbetert 43 woningen met dakisolatie en plaatsing van radiatoren op de verdieping. Ze verkoopt 24 woningen en sloopt de resterende 55 en de 2 recent aangekochte woningen. De nieuwe Pollare-wijk zal 251 woningen tellen met 175 eengezinswoningen en 76 duplexappartementen. Bij deze laatste zijn er 38 gelijkvloerse 1-slaapkamerappartementen gepland als aanpasbare woning. In de wijk daalt het aandeel woningen met 3 slaapkamers tot 61% (-24%) en dat met 4 slaapkamers tot 11% (-4%). Ze worden aangevuld met 15% woningen met 1 en 13% woningen met 2 slaapkamers. Daardoor wordt het oorspronkelijke aanbod van enkel 3-slaapkamer eengezinswoningen uitgebreid met heel scala van woningtypes. De bewoner van een te grote oude woning zal een passende nieuwe woning kunnen betrekken in dezelfde wijk. De nieuwe Pollare-wijk zal evenveel huurders als eigenaars tellen. De visitatiecommissie beschouwt deze aanpak als een goede praktijk (zie OD 6.1 en Hoofdstuk 5).

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar In vergelijking met percentages van andere SHM’s lijken de prestaties van NW voor het uitvoeren van het ERP 2020 vooralsnog bescheiden. De SHM voert echter enkele complexe operaties vervangingsbouw uit die grote invloed hebben op de taakstelling die, zoals blijkt uit de meerjarenplanning, toch binnen het vereiste tijdsbestek kan worden gerealiseerd. Het onderhoud en herstel van woningen is sinds een tweetal jaar planmatig georganiseerd. NW heeft aandacht voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid en zet verschillende acties op om ook haar huurders daarvoor te sensibiliseren. De SHM beschikt echter niet over een uitgeschreven visie en strategie. Die is nodig om een breed kader te bieden zodat de huidige en toekomstige initiatieven richting en samenhang krijgen. De visitatiecommissie beveelt NW aan om een visie en strategie uit te werken. De SHM heeft een duidelijke visie en strategie op aanpasbaar bouwen en op het aangepast wonen van de individuele bewoner die vertrekt vanuit het beginsel van ‘levenslang wonen in de wijk’. De aanpak van de Pollare-wijk is daar een voorbeeld van en geldt als een ‘goede praktijk’ vermits het patrimonium flexibel inzetbaar wordt voor wisselende noden van alle bewoners.


4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed Er zijn nog geen gegevens beschikbaar over de gemiddelde kostprijzen van bouwen renovatieprojecten die een vergelijking met andere SHM’s toelaten. Er is echter wel informatie die toelaat om na te gaan of een SHM prijsbewust bouwt, zonder dit in een context te zien van een onderlinge positionering. Uit deze data (5 projecten nieuwbouw of vervangingsbouw) blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) in de ontwerpfase en bij de bestelling heeft gerespecteerd en zelfs over een ruime marge beschikt. De meerwerken tijdens de uitvoeringsfase waren bij de oudere renovatieprojecten soms heel hoog, maar bij het recente renovatieproject en de lopende nieuwbouwprojecten waren ze onder controle. De visitatiecommissie beoordeelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als goed.

- De SHM voert voor de verwerving van panden en/of gronden samen met de VMSW een eerste

toetsing uit om de financiële leefbaarheid van het geplande project na te gaan. Daarbij houdt de SHM rekening met criteria zoals de ligging, het aantal woongelegenheden dat kan gerealiseerd worden (dichtheid) en de mogelijkheid tot ontsluiting van de grond. Vervolgens laat de SHM een korte studie door een extern bureau maken om de haalbaarheid definitief te controleren, bijvoorbeeld naar dichtheid, ligging, stedenbouwkundige reglementering en uitdagingen (zie OD 1.4). Bij nieuwbouw- of vervangingsbouwprojecten voorziet de SHM telkens voldoende woningen per hectare zodat het grondaandeel binnen het subsidiabel leningsplafond blijft.

- Bij een grondige renovatie onderzoekt de SHM of vervangingsbouw financieel al dan niet

aangewezen is. Indien de kostprijs van de renovatie meer dan 80% van de nieuwbouwwaarde bedraagt, zal de SHM conform de VMSW-normen opteren voor vervangingsbouw. De SHM zal daarbij ook rekening houden met de alsmaar strengere milieunormen, met de interne visie op verdichting en ook met de indeling van de bestaande woningen (woningtype). De SHM heeft immers veel woningen met 3 slaapkamers en streeft naar een bredere en betere inzetbaarheid van het patrimonium volgens de noden (zie OD 1.5). Bij drie geplande projecten (‘Pollare-wijk’, ‘Berkenhof’ en ‘Wijk Eversem’) heeft de SHM onder andere om deze drie redenen beslist woningen af te breken en te vervangen door meerdere woningtypes. Om deze keuze te onderbouwen heeft ze vooraf per project een externe studie laten uitvoeren om na te gaan of een renovatie of een vervangingsbouw de beste optie was. Onder andere rekening houdend met de milieueisen bleek vervangingsbouw in alle drie projecten het beste alternatief.

- In de voorbije vijf jaren heeft de SHM een aantal nieuwbouwprojecten opgestart waarvan de

visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. De visitatiecommissie heeft 5 recent opgestarte of lopende projecten van nabij bekeken (waaronder 2 gemengde projecten huur en koop). Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de investeringen financieren met een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond voor de 5 nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten heeft gerespecteerd in de ontwerpfase en bij de bestelling. In de ontwerpfase bleef de SHM bij 4 van de 5 projecten telkens 5% tot 10% onder het plafond en bij


de 3 projecten daarvan die in uitvoering zijn realiseerde de SHM bij de bestelling telkens een bijkomende besparing van 10%. Met uitzondering van 1 project van 6 woningen, gaat het telkens over grootschalige realisaties met minimaal 37 tot maximaal 94 woongelegenheden waarbij schaalvoordelen evidenter zijn. In deze context stelt de SHM dat ze de intentie heeft om via de architectuurwedstrijd/Open Oproep onder andere de bouwkost onder controle te houden. De visitatiecommissie vindt het ‘eisenpakket’ vervat in de oproep op dat vlak echter beperkt omdat het enkel een verwijzing naar de VMSW-simulatietabel bevat. De SHM kan haar eisenprogramma dus scherper stellen. Een eerste stap zal de SHM reeds op korte termijn zetten door de thans mondeling geformuleerde eis om te ontwerpen tegen maximaal 90% van de FS3-norm in het programma van ontwerpvereisten te integreren.

- Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang want dit

bepaalt in welke mate de SHM het leningsplafond uiteindelijk heeft gerespecteerd. In de periode 2010-2014 zijn er geen nieuwbouwprojecten opgeleverd zodat de visitatiecommissie dit niet kon nagaan. Bij de drie lopende nieuwbouwprojecten (2 opleveringen in 2015 en 1 in 2016) zijn er nog geen meerwerken toegekend of zijn ze heel beperkt. In ieder geval schat de visitatiecommissie in dat het subsidiabele plafond niet zal overschreden worden aangezien er telkens een marge van minimaal 10% (soms zelfs 20%) is. De 3 recente renovatieprojecten tonen een ander beeld. Bij 2 oudste projecten waren er substantiële meerwerken, tot 28% in 1 dossier. De SHM geeft zelf aan dat dit laatste dossier beter beheerd had kunnen worden. Het project heeft een lange doorlooptijd gekend (meer dan 15 jaar) waardoor de eisen alsmaar wijzigden. In het tweede project (22% meerwerken) heeft de visitatiecommissie kunnen vaststellen dat een betere technische voorstudie meerwerken had kunnen helpen voorkomen. In het meest recente renovatieproject waren er dan weer geen meerwerken. In het algemeen zou men kunnen stellen dat meerwerken meer voorkomen bij een renovatieproject dan bij een nieuwbouw- of vervangingsbouwproject aangezien bij een renovatieproject de kans groter is om op onvoorziene zaken te stoten die aanleiding geven tot meerwerken. De visitatiecommissie vindt dat NW meer inspanningen kan doen om meerwerken bij renovatie te beperken door beter te inventariseren wat de staat is van de te renoveren woningen op basis van bijkomende plaatsbezoeken, studie van de bestaande plannen, proeven ter plaatse en desnoods destructief onderzoek. Een betere voorafgaandelijke inventarisatie kan meer inzicht geven in welke zaken gerenoveerd moeten worden, zodat deze werken in de bestelling opgenomen zijn en er dus een grotere zekerheid is dat ze gesubsidieerd worden De SHM heeft recent wel een striktere procedure geïmplementeerd voor de al of niet goedkeuring van de verrekeningen in plus.

- NW geeft aan zo functioneel mogelijk te bouwen en houdt rekening met de latere

onderhoudskosten. De SHM heeft een eenvoudige ontwerpnota, die een aantal extra eisen bevat met betrekking tot de uitvoering van een project, bovenop de C2008 van de VMSW. De SHM is ook van strategie veranderd met betrekking tot het uitvoeren van het groot onderhoud en de renovaties. Tot voor kort gebeurde dit vaak met eigen middelen. Nu zoekt de SHM goedkope financiering via de FS3.

- De visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM sinds een jaar beschikt over specifieke software om het administratief bouwproces op te volgen maar het gebruik ervan staat nog in zijn kinderschoenen.

- De SHM heeft recent subsidies verworven van Eandis voor het dakisolatieproject van haar patrimonium (OD 2.1) en REG-subsidies voor het plaatsen van energiezuinige CV-installaties, samen ongeveer voor 50.000 euro. Dit verlaagt de bouwkosten voor de SHM.


- De SHM heeft de intentie om op regelmatige basis een aantal koopwoningen te bouwen in het kader van een nastreven van een sociale mix in haar projecten. De SHM heeft evenwel nog geen impactanalyse gemaakt van het wegvallen van de subsidies voor de koopactiviteiten. In het kader van een goede risicobeheersing ligt het volgens de visitatiecommissie voor de hand dat – als NW verder actief wil blijven in de koopsector - de SHM onderzoekt welke de alternatieven zijn om de sociale koopwoning betaalbaar te houden en tegelijk de eigen financiële leefbaarheid te garanderen (zie OD 5.1). De SHM heeft reeds een beperkte ervaring met erfpacht (bijvoorbeeld OCWM-site Denderwindeke en OCMW-site Fonteinstraat, Okegem) en kan dit eventueel aanwenden om pistes te onderzoeken zoals ‘community land trust’-systemen, huurkoop of het grondaandeel opgesplitst of op langere termijn verkopen. Voor de geplande koopwoningen in de projecten Pollare-wijk en de wijk Eversem zal er zich waarschijnlijk nog geen problematiek van verkoopbaarheid stellen omdat deze gebouwd zullen worden op historische gronden. De SHM moet de grond verkopen tussen 50 en 75% van de venale waarde, maar heeft daarin een vrije keuze en kan die marge gebruiken om woningen verkoopbaar te houden en toch nog winst te maken. De Raad van Bestuur van NW heeft verder in 2015 beslist om enkel nog koopwoningen te realiseren op historische gronden of in woonuitbreidingsgebieden waar grond nog goedkoop kan aangekocht worden door een SHM. Uit de gesprekken van de visitatiecommissie met de beleidsverantwoordelijken en de woonactoren kwam ook naar voren dat het lokale bestuur nog altijd bereid is om op dat vlak met de SHM mee te denken, onder andere in het kader van die sociale mix. Evenwel kan de financiële toestand van de gemeente in de toekomst een obstakel vormen. Rekening houdend met het gemeentelijk beleid en met het feit dat de Vlaamse overheid de subsidies voor de koopactiviteiten zal afbouwen, suggereert de visitatiecommissie om een impactanalyse op te maken en de diverse mogelijke opties op hun haalbaarheid te onderzoeken. NW kan daarbij een beroep doen op de expertise en ervaring van andere SHM’s.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2014 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast bij NW per woning 121 euro. Daarmee behoorde de SHM tot de 25% SHM’s in Vlaanderen met de laagste gemiddelde huurlasten. Een deel van de verklaring ligt in het lage aandeel appartementen. De SHM onderneemt actie om de huurlasten te beperken en voert voorcontroles uit bij een huuropzegging om kosten voor de vertrekkende huurder zo laag mogelijk te houden. Haar inzet op het sensibiliseren van de huurders over mogelijkheden om energiekosten onder controle te houden was eerder beperkt. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert op deze doelstelling.

- De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij NW bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een appartement 224 euro en voor een eengezinswoning 282 euro. Daarmee behoort NW tot de middenmoot van de Vlaamse SHM’s. Het inkomen is de meest bepalende factor van de huurprijs. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van NW ligt in 2014 met 14.774 euro bij de 25% hoogste van de Vlaamse SHM’s.

- De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij NW in 2014 bedroeg 121 euro per jaar. De

SHM behoort daarmee tot de 25% SHM’s in Vlaanderen met de laagste gemiddelde huurlast. Het niveau van de huurlasten houdt sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat, in geval van NW 23%. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen


(traphal, lift, groen, …). Slechts bij een kwart van de SHM’s ligt het aandeel appartementen lager. Uit analyse door de SHM, blijkt dat de huurlasten over het algemeen laag zijn.

- In de jaren voor 2013 rekende de SHM nauwelijks huurlasten aan, behalve in heel beperkte mate in een aantal wijken waar het een forfaitair bedrag betrof van 5 euro per maand per woning. Er gebeurde evenwel geen jaarlijkse afrekening en niet alle kosten werden doorgerekend. Het onderhoud van de CV-installatie was toen nog de verantwoordelijkheid van de huurder zelf. De SHM stelde in 2013 vast dat veel huurders geen attest van het (2-)jaarlijks onderhoud konden voorleggen. Om veiligheidsredenen heeft de SHM, na aanbesteding, hiervoor een externe onderhoudsfirma aangeduid.

- De totale huurlast bedroeg ongeveer 77.500 euro in 2014. De SHM boekt alle huurlasten op

‘vergoedingen voor gemeenschappelijke delen’. De visitatiecommissie vindt dat het gebruiken van de opbrengstenrekeningen om de huurlasten verder uit te splitsen wel toegevoegde waarde kan hebben om het inzicht van de maatschappij in de omvang en specificatie van de huurlasten te vergroten. Het gebruik van deze rekeningen zou toelaten om de huurlasten te onderscheiden van de kosten die door de maatschappij zelf worden gedragen, geeft meer inzicht in effectieve verbruiksperiodes en vormt een meer nauwkeurige basis om de oorzaken van de huurlasten weer te geven en op te volgen.

- De SHM doet ook inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te

verlagen:

de SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand verhaal ten opzichte van huurder’ is opgenomen (ongeveer 12 euro per jaar). Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet nemen voor zijn inboedel. Vanuit het standpunt van de huurder doet dit de kosten dalen, hij dient immers geen individuele verzekering meer af te sluiten. Dit is een praktijk die in de meeste SHM’s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering;

de tweejaarlijkse controle en de herstellingen aan de CV- en warmwaterinstallaties evenals de permanentie (24/24 uur 7/7 dagen) is uitbesteed aan ongeveer 10 euro per maand. Om een betere prijs te krijgen bundelden NW en DEWACO-Werkerswelzijn (uit Aalst) in 2015 hun krachten voor een nieuwe aanbesteding van een raamovereenkomst. De toewijzing was op het moment van de visitatie lopende;

groenvoorzieningen die feitelijk deel uitmaken van het openbaar domein, worden systematisch overgedragen aan de betrokken gemeenten zodat er nog heel weinig kosten door te rekenen zijn aan de huurders (enkel nog in de wijk Berkenhof);

in nieuwe projecten voorziet de SHM in de gemeenschappelijke delen lichtsensoren (bijvoorbeeld wijk Koepoort) en LED-verlichting (Doornwijk en wijk Witheren);

NW schreef in op de groepsaankoop elektriciteit en gas van de VVH voor het eigen kantoorgebouw en de gemeenschappelijke delen van wooncomplexen. De SHM stelde vervolgens vast dat het alternatief van het Vlaams Energie Bedrijf (VEB) 16% voordeliger was. De SHM heeft de opdracht toegewezen aan deze energieleverancier;

in de recent opgeleverde Witherenwijk opteerde de SHM er voor om de huurders zelf het kuisen van de gemeenschappelijke ruimtes te laten doen. Ze volgt het werkschema vrij strikt op om dit initiatief te doen slagen;

SHM probeert gemeenschappelijke delen zoveel mogelijk te vermijden;

de SHM heeft de vzw Teledienst ingeschakeld om de verhuisbewegingen te begeleiden naar aanleiding van de nakende sloop van het Berkenhof;

de SHM heeft eigen personeel dat onderhouds- en herstellingswerken uitvoert. Het uurloon van 30 euro dat doorgerekend wordt aan de huurders is de gemiddelde kostprijs per uur. De gebruikte materialen worden doorgerekend aan kostprijs. Eigen arbeiders die regelmatig woningen bezoeken werkt preventief en kan mogelijke


problemen voorkomen. De huurders kunnen beroep doen op de onderhoudsdienst om werken ten laste van de huurder te laten uitvoeren maar de SHM voert hiervoor geen actieve promotie en probeert dit zelfs te beperken, onder andere omdat volgens de SHM de werklast al hoog is voor de huidige personeelsbezetting.

Over het algemeen vonden huurders de huurlasten laag en aanvaardbaar. - Bij de opzegging van het huurcontract voert een medewerker van NW ter plaatse een

voorcontrole uit om de eventuele huurschade te bekijken. Bij een dergelijke voorcontrole kan de SHM nagaan welke elementen de huurder best zelf tijdig oplost en waardoor, soms dure, afrekeningen kunnen voorkomen worden.

- De SHM levert inspanningen om de huurders te sensibiliseren over het verbruik van de

nutsvoorzieningen: - nieuwe huurders krijgen spaarlampen en een spaardouchekop van de SHM; - de technische installatie van de woning wordt ter plaatse toegelicht; - in de huurderskrant staan tips voor het beperken van het verbruik; - voor eind 2015 voorziet de SHM een vorming die de huurders zal begeleiden om de goedkoopste energieleverancier te zoeken. In haar vergaderruimte organiseert NW ‘workshops’ om de huurders aan te sporen tot energiezuinigheid (zie OD 2.2).

De SHM kan haar inspanningen evenwel nog opdrijven volgens de visitatiecommissie en NW kan daarbij eventueel aansluiten bij initiatieven van andere actoren.

PRESTATIEVELD 3: BETBAALBAARHEID Eindoordeel: goed

De visitatiecommissie meent dat de SHM belangrijke inspanningen levert op het vlak van prijsbewust bouwen en verbouwen. De SHM respecteert tijdens de ontwerpen de bestelfase bij de nieuwbouwprojecten het subsidiabel leningsplafond. Ze houdt ook de contractwijzigingen die tijdens de uitvoeringsfase leiden tot meerkosten onder controle, zodat ze ook in deze fase de bouwkosten binnen het subsidiabel leningsplafond kan houden. Voor renovatieprojecten waren er in het verleden wel erg hoge kosten voor meerwerken, in het meest recente project waren er evenwel geen meerwerken meer. De SHM probeert zo functioneel mogelijk te bouwen en houdt ook rekening met de latere onderhoudskosten. De SHM heeft een eenvoudige ontwerpnota voor de ontwerpers, die aan aantal richtlijnen bovenop de C2008 van de VMSW bevat. Ten slotte gebruikt de SHM sinds kort een softwaretool om het volledige bouwproces vanaf het eerste idee tot definitieve oplevering financieel op te volgen maar het gebruik ervan staat nog in zijn kinderschoenen. SHM beschikt over alle elementen om enerzijds de uitvoeringstermijnen van het bouwproces van nabij te bewaken en om er anderzijds een globaal zicht op te krijgen en om dus een doelstelling te definiëren voor prijsbewust bouwen. De SHM spant zich in om de huurlasten te beheersen en de huurders te sensibiliseren met betrekking tot de beperking van de energiekosten. Op dat laatste vlak kan de SHM haar inspanningen nog opdrijven. Daarbij kan ze natuurlijk aansluiten bij initiatieven van derden. Bij de opzegging van het huurcontract voert de SHM een voorcontrole uit waarbij ze aangeeft wat de huurder beter zelf terug in orde brengt om later een dure rekening te vermijden.


4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed

Hoge huurdersachterstallen zijn de belangrijkste oorzaak van de ontbinding van (sociale)

huurovereenkomsten. Daarom is de aanpak van die achterstallen essentieel om de

woonzekerheid van de sociale huurders te ondersteunen. De visitatiecommissie beoordeelt de

inzet van NW voor de woonzekerheid van haar huurders als goed: de huurdersachterstallen zijn

onder controle, er is een duidelijke procedure huurdersachterstallen met strikte termijnen,

afbetalingsplannen zijn mogelijk, er zijn samenwerkingsovereenkomsten met externe

ondersteuners zoals het OCMW en het CAW en de uithuiszettingen zijn beperkt. Om

uithuiszetting vanwege problematisch woongedrag tegen te gaan werkt NW samen met het CAW.

- De huurdersachterstallen bij NW bedroegen in 2014 58.554 euro of 2,2% van het totale bedrag aan verschuldigde huurgelden. Een kleine helft van de Vlaamse SHM’s kent lagere huurdersachterstallen. In 2012 bedroeg de huurderachterstal evenwel nog 2,6% en in 2013 2,8%. De inspanningen van de SHM om de huurderachterstallen te beheersen blijken dus ook vruchten af te werpen.

- NW rapporteert in haar jaarverslagen over de huurbeëindigingen en de gedwongen

uithuiszettingen en toont op die manier aan zicht te hebben en te houden op de woonzekerheid van haar huurders. In 2013 waren er nog 12 gedwongen uithuiszettingen, slechts 2 in 2014 en nog geen enkele in 2015.

- NW beschikt over een goed uitgewerkte procedure huurdersachterstallen voor zittende huurders. Wanneer een huurder het bedrag van de huur/huurlasten/huurwaarborg (afbetaling in schijven) niet heeft betaald op de 10de dag van elke maand, is er sprake van huurdersachterstal. De administratie maakt een lijst op van de achterstallige huurders, met vermelding van het bedrag van de huurachterstal. Een eerste rappelbrief wordt per gewone brief verstuurd met het verzoek de huurachterstal binnen de 10 kalenderdagen aan te zuiveren. Indien hier geen of slechts gedeeltelijk gevolg wordt aan gegeven, wordt de 7de dag

van de daaropvolgende maand een tweede aanmaningsbrief aangetekend verstuurd aan de betrokken huurder. Daarin wordt nogmaals verzocht de huurdersachterstal aan te zuiveren binnen de 10 kalenderdagen. In die brief wordt de huurder er bovendien op gewezen dat bij gebrek aan aanzuivering van de huurdersachterstal een juridische procedure wordt opgestart. Indien de huurder, na het verstrijken van deze periode, zijn huurdersachterstallen niet heeft aangezuiverd, wordt zijn dossier overgedragen aan het CAW en/of OCMW. Indien er dan binnen een periode van 14 dagen nog geen verbetering is (de huurder die zijn achterstal alsnog aanzuivert of een aanzuiveringsplan voorstelt), wordt het dossier overgemaakt aan een advocaat in de laatste week van de tweede maand. Er wordt eerst gepoogd om de huurdersachterstal aan te zuiveren via een oproeping in verzoening. Indien dit niets oplevert, vraagt de SHM de ontbinding van de huurovereenkomst, de betaling van de huurdersachterstal en de toelating tot uithuiszetting.

- Binnen dit reglement kan de huurder in elke stap van de procedure, voorafgaand aan de betekening van het vonnis, een afbetalingsplan ondertekenen om verdere kosten te vermijden. NW zal de huurder bij betalingsachterstallen soms persoonlijk contacteren of een huisbezoek brengen. Vaak neemt de huurder zelf contact op. Hoewel de procedure huurdersachterstallen technisch en complex is, heeft de SHM ze in de huurderskrant (zie OD 6.1) ook bevattelijk uitgelegd.


- Wanneer het woongedrag van een huurder tot uithuiszetting kan leiden, wordt hij aangemeld bij het CAW. De samenwerkingsovereenkomst met CAW dateert van 1 augustus 2013. Het CAW stelt een preventieve woonbegeleider aan die de huurder begeleidt. Tijdens de begeleiding door het CAW verbindt NW er zich toe de huurovereenkomst niet op te zeggen of te laten ontbinden. In 2013 waren er 12 aanmeldingen, in 2014 waren er 24 aanmeldingen (huurachterstal en leefbaarheidsproblemen). Tot eind 2014 zijn de resultaten gunstig te noemen: 80% van de dossiers werd positief afgesloten (en dus opgelost) en 20% van de bewoners blijft op dit moment in begeleiding.

- Daarnaast legt NW een (nog niet formeel getekende, maar in de praktijk toegepaste)

samenwerkingsovereenkomst met het OCMW van Ninove voor die uithuiszetting omwille van huurachterstal of andere problemen wil beperken door de bemiddeling van het OCMW. Het OCMW nodigt de huurders die na twee aanmaningen van NW nog niet gereageerd hebben uit voor een gesprek en probeert met hen een afbetalingsplan op te stellen. Ook tijdens deze begeleiding zet NW zelf geen verdere stappen tot invordering of beëindiging van de huur.

NW zet zich in om haar huurders woonzekerheid te bieden door goede opvolging van de dossiers

en door samen te werken met de OCMW’s van Ninove en Zottegem en het CAW. Dit blijkt uit een

drastische daling van het aantal gedwongen uithuiszettingen in 2014 en 2015. De woon- en

welzijnsactoren bevestigen dit tijdens de visitatiegesprekken. Overigens bleek ook dat alle

welzijnsactoren een structureel overleg over de woonzekerheid en de huisvestingsondersteuning

van de huurders van NW zinvol zouden vinden. Dit overleg zou de SHM het voordeel kunnen

bieden om een volledig zicht te krijgen op de situatie van een huurder in nood. De

visitatiecommissie raadt NW daarom aan om te overwegen een structureel overleg uit te bouwen

of mee te helpen uitbouwen. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed

NW lijkt in haar wijken weinig leefbaarheidsproblemen te ondervinden. De woon- en de welzijnsactoren uit de regio bevestigen dit. De SHM heeft een beperkte nota uitgeschreven over hoe zij leefbaarheidsproblemen voorkomt, detecteert en aanpakt. De focus ligt op goede informatie voor bewoners, het versterken van sociale cohesie, het onderhoud van woningen en opvolging van individuele problemen door samenwerking met wijkpolitie, CAW en de OCMW’s. De SHM hecht met het oog op leefbaarheid veel belang aan de sociale mix in de wijken en zet daarvoor in op menging van koop- en huurwoningen. Ook bij langlopende renovatieprojecten zet NW in op leefbaarheid door leegstaande woningen buiten stelsel te verhuren.

- In de woonwijken van NW zijn er weinig leefbaarheidsproblemen. Dit blijkt uit alle gesprekken

met zowel de bewoners, de welzijnsactoren als de lokale beleidsverantwoordelijken. Uit de resultaten van de algemene tevredenheidsenquête (zie OD 6.3) blijkt dat huurders zwerfvuil, hondenpoep en onveilig verkeer als lastig ervaren. Maar uit diezelfde enquête blijkt dat nagenoeg alle respondenten zeer tevreden zijn over hun buurt: er is voldoende speelruimte, er is veel groen en het is er rustig wonen.

- De SHM geeft aan dat ze bij klachten over overlast of leefbaarheid steeds zeer kort op de bal tracht te spelen. Er wordt op geregelde tijdstippen rond de tafel gezeten met de wijkagent. De visitatiecommissie sprak met de commissaris wijkwerking die uitgebreid heeft toegelicht dat er goed wordt samengewerkt met NW om sociale en domiciliefraude, en problemen inzake leefbaarheid te voorkomen en aan te pakken. Kort na de visitatie (november 2015) werd de samenwerking tussen de stad Ninove, de lokale politie en NW schriftelijk bekrachtigd in een


samenwerkingsprotocol. De krachtlijnen van een wederzijdse transparante communicatie en samenwerking hebben als doel te streven naar een woonwijk waar het voor de huurders goed wonen is en waar een duidelijke geïntegreerde aanpak van criminaliteit en overlast wordt gehanteerd in samenwerking van alle actoren. Het beperken van de veiligheids- en leefbaarheidsproblemen op microniveau is de gezamenlijke doelstelling. Zo zal bijvoorbeeld NW de wijkwerking van de politie informeren wanneer woningen leeg komen te staan in het kader van renovatie en/of vervangingsbouw, omdat dit aanleiding kan geven tot vandalisme en/of kraakpanden. Wat de inbraakrisico’s betreft, zal de wijkwerking advies verlenen aan bewoners met een workshop, gekoppeld aan een bewonersvergadering.

- De SHM werkt ook samen met het CAW (zie OD 4.1) en het OCMW (Ninove en Zottegem) om

eventuele probleemhuurders op te volgen, maar dit betreft vooral individuele situaties. NW en het OCMW-Ninove hebben in hun samenwerkingsovereenkomst afspraken gemaakt over de aanpak van leefbaarheidsproblemen. Bij signalisatie volgt NW navolgende procedure: er wordt een brief verstuurd naar de huurder waarin die gewezen wordt op zijn verplichtingen, gevolgd door een huisbezoek. Indien de huurder gekend is bij het OCMW, neemt NW contact op met de vraag tot tussenkomst en/of gezamenlijk huisbezoek. Indien de klachten aanhouden kan NW een procedure voor het Vredegerecht opstarten. Indien de huurder ook OCMW-cliënt is, dan wordt ook de maatschappelijk werker/dossierbehandelaar, hiervan geinformeerd.

- De SHM beperkt zich niet tot de opvolging van meldingen, klachten van huurders, externen of

de technische dienst. NW zet vooral in op preventie en tracht door infomomenten, bewonersvergaderingen en de huurderskrant mensen zoveel mogelijk te informeren om leefbaarheidsproblemen te voorkomen. Alle medewerkers en bestuursleden hebben oog voor mogelijke problemen en signaleren die meteen. De gebouwen en wijken worden op geregelde tijdstippen gecontroleerd door de medewerkers. De huisbezoeken door de medewerkers van de verhuurdienst (zie verder 4.4) en de bezoeken door de technische dienst zijn de ‘ogen en de oren’ in de wijken.

- Daarnaast neemt NW kleine initiatieven om sociale cohesie te versterken: een opruim-dag van

zwerfvuil (door de kinderen van de basisschool), een bloemetje voor burendag (om een bijzondere buur te bedanken) of een tekenwedstrijd voor kinderen. NW heeft zowel in 2014 als in 2015 telkens drie gratis workshops georganiseerd (samen met vzw Logo) over hygiëne in en rond het huis. Die workshops gaan door op de zetel van de maatschappij. De deelnemers kunnen een mand vol poetsmiddelen winnen.

- De raad van bestuur van NW heeft op 17 juni 2015 beslist om buurtversterkende initiatieven

te ondersteunen. Organisatoren van een publiek toegankelijk niet-commercieel buurtinitiatief kunnen een buurtcheque aanvragen tot 100 euro. De buurtcheque is beperkt tot 2 initiatieven per wijk per jaar. Het moet een buurtinitiatief zijn met een duidelijke meerwaarde voor de gemeenschapsvorming en mag geen commercieel karakter hebben. Deze kleine initiatieven kunnen een positief effect hebben en komen de leefbaarheid van de wijken ten goede.

- De SHM heeft mee de wijkwerking in Lippenhove te Velzeke-Zottegem opgestart en wil een

wijkwerking opstarten in Ninove (zie verder OD 4.3).

- De raad van bestuur van NW kiest doelbewust voor een sociale mix in de wijken door huur- én koopwoningen te mengen, onder meer bij de renovatie van de Pollare-wijk in Ninove. Tijdens de lange renovatieperiode wil NW de structurele leegstand vermijden door woningen tijdelijk te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Deze initiatieven kaderen in de wil om de leefbaarheid in de wijken te ondersteunen.


OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed Sinds 2013 neemt NW initiateven om haar bewoners zo veel mogelijk te betrekken bij de verschillende aspecten van het huren van een sociale woning. Op individueel niveau luistert de SHM naar de huurders via huisbezoeken en door het afnemen van de tevredenheidsenquêtes, op gebouwniveau loopt dit via bewonersvergaderingen en op wijkniveau door het organiseren van activiteiten en infovergaderingen. Daarnaast maakt NW via de huurderskrant bewoners warm om mee te denken rond de werking van de SHM en mee te plannen bij nieuwe projecten. De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van NW om bewonerscommunicatie en participatie een structurele plaats te geven in de werking van de SHM en beoordeelt daarom haar prestaties als goed. - NW neemt initiatieven om de bewonerswerking uit te bouwen. Zij activeert wijkwerking en

organiseert inspraakmomenten via bewonersvergaderingen, belegt overlegvergaderingen in grote wijken en brengt huurders samen bij nieuwbouw- en renovatieprojecten.

- In haar huurderskrant zegt NW de huurders veel inspraak te willen geven. In 2015

organiseerde de SHM 3 inspraakmomenten voor de bewoners. Op 8 april 2015 was er in de wijk Lippenhove een inspraakmoment voor de opstart van een wijkwerking met ruime belangstelling van de bewoners. NW heeft hierbij de hulp ingeroepen van het Sociaal Huis en het OCMW Zottegem en van de vzw Samenlevingsopbouw. Voor deze wijkwerking stelt het Psychiatrisch Ziekenhuis Sint-Franciscus ruimte ter beschikking voor bewonersvergaderingen, infomomenten en andere activiteiten. Het project staat nog in zijn kinderschoenen. Deze stappen zijn een illustratie van de nieuwe accenten die de SHM in haar werking wil leggen.

- Op de inspraakmomenten in 2015 was telkens meer dan 1/3de van de bewoners aanwezig. Die

kregen allemaal de kans om mee te delen wat ze ervaren als de sterktes en de zwaktes van de SHM. NW publiceerde in de huurderskrant (oktober 2015) een overzicht van de verbeterpunten en welke acties NW al had ondernomen om hieraan tegemoet te komen op vlak van communicatie en opvolging van werken. NW kreeg een pluim van de bewoners voor de communicatie via de huurderskrant, de website, de folders en de persoonlijke gesprekken. Ook het betrekken van bewoners bij nieuwe plannen en projecten in een vroeg stadium werd positief bevonden. De visitatiecommissie vindt deze brede manier van feedback geven over bewonersbijeenkomsten zeer positief.

- In de huurderskrant (zomer 2015) deed NW een oproep voor wijkcomités en voor een

denktank van geïnteresseerde bewoners die willen meedenken over verschillende thema’s die bewoners aanbelangen. Daarnaast zoekt NW bewoners die mee willen denken over de ontwerpen en plannen van nieuwe projecten zodat huurders hun verwachtingen, wensen en behoeften, kunnen duidelijk maken. NW wil bewoners betrekken bij de uitwerking van haar plannen en projecten, maar de oproep gaf nog niet meteen de verhoopte respons. NW ziet daarom niet af van deze intentie, maar overweegt de oproep te herformuleren zodat huurders beter begrijpen dat de SHM echt naar hen wil luisteren.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed NW vindt het verlenen van huisvestingsondersteuning een belangrijke opdracht. Dat blijkt ook uit de samenwerking met de wijkpolitie, de OCMW’s van Ninove en Zottegem, het CAW en de vzw Teledienst. NW brengt regelmatig huisbezoeken om de band met de huurder sterk te houden.


NW neemt ook veel initiatieven om het wooncomfort te verbeteren. De SHM heeft plannen om in de toekomst ook specifieke doelgroepen te ondersteunen via externe partners. De visitatiecommissie vindt de prestaties van NW voor deze doelstelling goed. - De administratieve medewerkers die instaan voor onthaal, huuradministratie en

bewonerscontacten delen één werkruimte. Dit laat veel uitwisseling over dossiers toe en wordt aangevuld door het wekelijks teamoverleg over huurdersachterstallen, technische problemen en projecten. Huurders kunnen met individuele problemen bij dit huur-team terecht. Dit team wordt ook ingezet bij initiatieven rond leefbaarheid, bewonersbetrokkenheid en klantentevredenheid.

- Welzijnsactoren en huurders tonen zich doorgaans tevreden over de ondersteuning die NW

aan haar huurders biedt, zowel administratief als technisch. - Iedere nieuwe huurder krijgt binnen een termijn van zes maanden na de verhuisbeweging een

kennismakingsbezoek van een medewerker van de huuradministratie-bewonerscontacten. Daarbij wordt met een kleine enquête naar hun tevredenheid gepeild (zie OD 6.3). Bovendien krijgt hij, binnen twee weken na verhuis, toelichting over de technische uitrusting van de woning (bijvoorbeeld over de nutsvoorzieningen, de thermostaat of de ventilatie van de woning) bij een bezoek van de technische dienst. Elke nieuwe huurder ontvangt een algemene informatiebrochure. Alle huurders hebben in de 2 voorbije jaren een ZieZo!-boekje ontvangen waarin de rechten en plichten van de huurder beschreven zijn met betrekking tot onderhouds- en herstelplichten.

- De huurderskrant van NW (sinds 2014) bevat goede en concrete informatie ter ondersteuning

van de huurders. In elk nummer staan er handige woon-tips over bijvoorbeeld verluchten en besparen van elektriciteit. NW organiseerde vorig jaar en dit jaar samen met Logo Dender vzw telkens 3 workshops over ‘het binnenmilieu’, ‘proper thuis’ en ‘de gezondheidsstraat’.

- In 2013 besloot NW om elke huurder tijdens de volgende jaren op afspraak te bezoeken. In

2013 waren er 113 dergelijke huisbezoeken en in 2014 223. NW wil tijdens die bezoeken van de huurder vernemen of alles in orde is. De huurder die zijn woning goed onderhoudt, krijgt een NW-sleutelhanger cadeau. In het voorjaar van 2015 was 94% van de bezochte woningen goed onderhouden, 6% was bij een volgend bezoek in orde gebracht en bij 3% werd beroep gedaan op een externe hulpverlener om de bewoner te begeleiden.

- Ook bij verhuis geeft NW ondersteuning. Kort na de opzegging van de huur is er een

technische voorcontrole om de huurder te wijzen op de zaken die hij nog in orde kan brengen voor zijn vertrek, om zo een onnodig hoge afrekening te vermijden. NW regelt de overdracht van de nutsvoorzieningen. Tussen de verhuizingen in zet de SHM de muren van de woning in het wit. NW begeleidt grotere en gedwongen verhuisbewegingen met veel aandacht voor de betrokken bewoners. NW verzendt eerst individuele brieven, houdt daarna een algemene infovergadering en bezoekt vervolgens alle huurders individueel. Bij de visitatiegesprekken bleek onder andere bij het project Pollare-wijk grote tevredenheid over deze werkwijze. De SHM biedt zelf geen materiële ondersteuning voor de verhuis, maar verwijst wie hulp nodig heeft door naar de vzw Teledienst. Bij het project Berkenhof bood Teledienst alle 26 bewoners die mogelijkheid, 2 bewoners maakten er effectief gebruik van.

- In het verleden (voor 2013) bleek de opvolging van technische meldingen wel eens problematisch. In de gesprekken van de visitatiecommissie met de welzijnsorganisaties en met de huurders klonk echter, enkele situaties uitgezonderd, over het algemeen een grote tevredenheid door voor wat betreft de dienstverlening naar onderhoud en herstel.


Opmerkingen over het ontbreken van een noodnummer in het weekend, het her-voegen van zichtmetselwerk dat lang op zich laat wachten en het verhelpen van een stroompanne wisselen af met tevredenheid over de kwaliteit van de reparaties, over de panne aan een verwarmingsinstallatie die NW zelf binnen het uur kon oplossen en over het poetswerk van de SHM. Sommige welzijnsorganisaties vragen zich af of NW zich wel altijd rekenschap geeft van tekortkomingen in woonkwaliteit. Ze hebben de indruk dat herstellingen te lang op zich laten wachten en dat de SHM de werken onvoldoende opvolgt. Het afsluiten van leegstaande en te slopen woningen door de technische medewerkers van NW, de samenwerking met de externe klusjesdienst van de vzw Teledienst waarop de huurder beroep kan doen en de adequate opvolging van het onderhoud en herstel kunnen dan weer op grote waardering rekenen. NW heeft in 2014 de opvolging van technische meldingen met goed resultaat gereorganiseerd zoals bleek uit de reacties van de huurders aan het einde van het visitatiegesprek (zie OD 2.1).

- Ten slotte werkt de SHM veel samen met de vzw Teledienst, gevestigd in Ninove, die zich

vooral inzet voor mensen die om de één of andere reden geen beroep kunnen doen op professionele hulpverlening. Vzw Teledienst is een erkende vereniging die kansarmoede bestrijdt en uitsluiting tracht te voorkomen. Ze heeft als partners haar moederorganisatie het CAW Oost-Vlaanderen, de stad en het OCMW Ninove. Huurders van NW kunnen klant worden bij Teledienst. Op die manier helpt informatiedeling om problemen te voorkomen of in een vroeg stadium aan te pakken. Teledienst organiseert vorming, heeft een sociaal restaurant en een karweidienst en biedt een helpende hand bij een verhuis.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie stelt vast dat NW sinds het aantreden van de huidige directeur sterk inzet op een goed sociaal beleid. NW pakt huurdersachterstallen aan in samenwerking met de OCMW’s en CAW en heeft aandacht voor een zo goed mogelijke woonzekerheid van haar huurders. De visitatiecommissie beveelt wel een structureel overleg aan met alle welzijnsactoren uit het actieterrein. Zo kan de synergie nog efficiënter en effectiever worden ingezet om de huurders te helpen. De eigen inzet op huisvestingsondersteuning en de samenwerking met externe partners zorgt ervoor dat de SHM woonproblemen aanpakt en ze het wooncomfort van haar huurders verbetert. In het patrimonium van NW zijn er weinig leefbaarheidsproblemen. De SHM zorgt voor preventie en aanpak van de problemen door goede informatie te verstrekken aan de bewoners, het versterken van de sociale cohesie, het onderhoud van de woningen en de opvolging van individuele problemen. De inspanningen van NW op bewonersbetrokkenheid zijn goed omdat die op verschillende niveaus gebeuren. Via huisbezoeken, enquêtes en inspraakmomenten wil NW haar bewoners niet alleen informeren, maar ook horen en betrekken bij de werking van de maatschappij. NW heeft ook huurders expliciet opgeroepen om mee te denken en mee te plannen.


4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De financiële ratio’s van NW beantwoorden in voldoende mate aan de vereisten: de liquiditeitsratio en de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsvoering liggen ver boven de norm. De SHM slaagde erin om haar netto vrije cashflowmarge onder controle te houden. Die lag iets hoger in 2012 en 2013 omdat de SHM meer eigen middelen besteedde aan onderhoud en herstel van de woningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM als goed. - De financiële ratio’s tonen een positief beeld van de financiële toestand van de SHM:

de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager is dan 1, stelt er zich op dit vlak een probleem. Deze ratio voldeed in de periode 2010 tot en met 2014 telkens aan de norm. De liquiditeitsratio steeg van 2,4 in 2010 naar 3,6 in 2014, al was er een lichte daling in 2012 en in 2013 omdat de SHM in dat jaar een aantal onderhouds- en renovatiewerken met eigen middelen betaalde. Daarmee behoorde NW tot de 10% SHM’s met de beste liquiditeitsratio;

de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsvoering voldeed in 2014 met 13% ruimschoots aan de norm (norm is hoger dan 0%). In de periode 2010-2014 lag de nettowinstmarge telkens boven de norm (tussen de 13% en de 1,72%). De dip in 2012/13 was weer voornamelijk te wijten aan die onderhouds- en renovatiewerken;

een netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering - de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten - die minder dan 100% bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Om de financiële positie van de SHM echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering bedroeg 75% in 2014 maar lag in de periode 2011-2013 licht boven de norm en schommelde rond 88%. Deze lichte overschrijding was eveneens het gevolg van de inzet van eigen middelen;

de solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2010-2014 licht steeg van 10% naar 12,76%.

- De financiële leefbaarheid van NW is goed. De financiële planning, opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4), onderbouwt de bovenstaande analyse en wijst op een vrije cashflow uit de gewone bedrijfsvoering die positief blijft. Dit is vooral te danken aan het feit de SHM over een patrimonium beschikt dat relatief oud is en waarop de leningslast beperkt is. Maar de SHM moet nog een inspanning leveren op het vlak van het onderhoud en de renovatie van haar patrimonium (zie OD 2.1). Tevens houdt de SHM de uitgaven onder controle (zie OD 5.2).

- De SHM heeft de intentie om regelmatig koopwoningen te bouwen in het kader van een

nastreven van een sociale mix in haar projecten (zie OD 1.2 en OD 3.1). Voor de meeste SHM’s met koopactiviteiten heeft het afschaffen van de subsidie vergaande gevolgen. Om haar


koopactiviteiten te kunnen uitvoeren is het belangrijk dat een SHM beschikt over voldoende liquide middelen om gronden en panden aan te kopen (zie OD 1.4) en voor de financiering van de bouwkosten. Grondbezit is een belangrijke voorwaarde voor de SHM om nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie gaat er van uit dat de gevolgen van het afschaffen van de subsidies voor koopactiviteiten voor NW op korte en middellange termijn zullen meevallen. De SHM is in principe geen hoofdrolspeler in het realiseren van het BSO-koop in Ninove waardoor er weinig of geen druk is om nog (moeilijk verkoopbare, door het wegvallen van de subsidies) woningen te realiseren (zie OD 1.2 en hoofdstuk 3). Bovendien kan ze voor de beide geplande gemengde projecten met koop- en huurwoningen nog alle kanten uit en bijvoorbeeld het aantal koopwoningen verder beperken. Tevens zullen die gebouwd worden op historische gronden zodat er enige marge is om zeker uit de kosten te geraken (zie OD 5.5).

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De werkings- en onderhoudskosten van NW zijn sterk gestegen in de periode 2010-2013 hoofdzakelijk onder invloed van toenemende onderhoudskosten, om terug te dalen naar 1.260 euro in 2014. De SHM opereert kostenefficiënt, zowel voor wat betreft het aantal ingezette personeelsleden, als voor de andere werkingskosten. De structurele leegstand en de frictieleegstand bedragen respectievelijk 0,77% en 0,46% van het patrimonium en NW behoort daarmee tot de 35% best presterende SHM’s.

- De totale werkings- en onderhoudskosten per woning stegen in de periode 2010-2013 van

1.229 euro naar 1.850 euro om daarna te dalen naar 1.260 euro. In 2014 kende 35% van de SHM’s lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten. In de periode 2010-2013 lagen de kosten veel hoger voornamelijk door de (grote) onderhoudswerken die met eigen middelen werden uitgevoerd (zie OD 5.1) en niet als investering werden geboekt. De onderhoudskosten stegen van ongeveer 150 euro per woongelegenheid in 2010 naar 760 euro in 2013. In 2014 bedroegen ze dan ongeveer 350 euro per woongelegenheid.

- De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen 809.000 euro in 2014. De personeelskosten

en de uitbestede onderhouds- en herstellingswerkzaamheden zijn de grootste uitgavenposten.

De personeelskosten bedragen ongeveer 434.000 euro per jaar. Met 13,85 VTE’s per 1.000 woningen (referentiejaar 2014) ligt dit aantal vrij hoog in vergelijking met de sector. Slechts een 20% SHM’s heeft een hoger aantal medewerkers. De SHM heeft een eigen technische dienst bestaande uit 3 arbeiders, daarnaast is er 1 poetsvrouw in dienst (waarvan de kosten voor een belangrijk deel worden gerecupereerd via de huurlasten). NW kreeg 913 technische meldingen binnen in 2014 waarvan 136 door de SHM werden uitbesteed via de raamovereenkomsten (zie OD 3.1);

Daarnaast heeft de SHM voor ongeveer 237.000 euro diensten uitbesteed in 2014, voornamelijk voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden of ongeveer 369 euro per woongelegenheid per jaar (zie hoger).

- De SHM neemt maatregelen om kosten te beheersen. De visitatiecommissie ervaart de

organisatie als kostenbewust. Enkele voorbeelden:

iedere uitgave wordt kritisch doorgelicht op noodzaak. Dit zit gedeeltelijk ingebakken in de toegekende delegatiebevoegdheid voor aankopen, waarbij vanaf bepaalde drempels meerdere personen bepaalde aankopen moeten goedkeuren;


de groeninrichting wordt zoveel mogelijk overgedragen aan het openbaar domein waardoor de gemeente instaat voor het onderhoud ervan. De kosten voor het groenonderhoud zijn minimaal (3.275 euro per jaar);

de SHM houdt sinds een paar jaren regelmatig aanbestedingen voor de noodzakelijke diensten en leveringen (zie OD 3.2).

- De contractwijzingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij nieuwbouwprojecten

(huur en koop) zijn onder controle, dit was in het verleden minder het geval bij de renovatieprojecten (zie OD 3.1).

- De frictieleegstand was in de periode 2010-2014 heel laag. Hij schommelde tussen 0% en 1%.

Tot 90% van de SHM’s had een hoger percentage aan frictieleegstand in die periode. De SHM probeert de leegstand in te perken door de woning zo snel mogelijk door de technische dienst in goede staat te laten stellen wanneer de huurder de woning verlaat. Zo nodig doet ze beroep op externe aannemers via de bovenvermelde raamovereenkomsten. De SHM kan de frictieleegstand onder controle houden door voor een toewijzing 6 kandidaat-huurders tegelijkertijd aan te schrijven (1 hoofd-kandidaat en 5 reserve-kandidaten).

- Er waren in de jaren 2010-2012 geen nieuwe renovatie- of vervangingsbouwprojecten die een

verhuis van de huurder noodzakelijke maakten. De SHM voerde groot onderhoud en

renovatie uit telkens een woning vrijkwam. Tot september 2013 werd de structurele

leegstand gedurende jaren bepaald door het moeilijke renovatieproject Niepersveld voor 19

woningen (zie OD 2.1). Vanaf 2013 bereidde de SHM het vervangingsbouwproject

“Berkenhof” voor waardoor de structurele leegstand langzaam steeg naar ongeveer 0,8% in

2014. De SHM behoorde daarmee nog altijd tot 40% best presterende SHM’s van Vlaanderen.

Vermits NW nog een paar renovatie- en vervangingsbouwprojecten op stapel heeft staan zal

de structurele leegstand niet meteen afnemen. De SHM zoekt momenteel naar oplossingen

om leegstaande woningen toch tijdelijk ter beschikking te stellen tegen een vergoeding.

Tijdens de visitatiegesprekken toonden de beleidsverantwoordelijken hun interesse voor deze

woningen als tijdelijke noodopvang. Eind 2015 heeft de SHM een formeel aanbod

overgemaakt voor het ter beschikking stellen van 5 woningen.Het onder controle houden van

de leegstand heeft tal van voordelen zoals minder huurderving, een verbetering van het

imago van NW en een betere aanwending van de investeringen van de overheid wat

resulteert in een hogere maatschappelijke toegevoegde waarde.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed

De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. Ze hanteert daartoe een strikte procedure met korte opvolgingstermijnen en met op ieder moment ruimte voor het opstarten van een afbetalingsplan. De totale huurdersachterstal bedroeg 2,2% in 2014, daarmee behoorde NW tot de middenmoot van de SHM’s. De huurdersachterstal vertoont al een aantal jaren een dalende trend. NW voorkomt en bestrijdt ook domiciliefraude en sociale fraude.

- NW hanteert een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen.

Huurders met betalingsproblemen kunnen op elk moment met NW een betalingsplan afspreken (zie OD 4.1).


- De totale huurdersachterstal bij NW bedraagt 2,2% van de in 2014 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten zowel van de huurders als van de vertrokken huurders). Daarmee behoort ze tot de middenmoot van de SHM’s. De voorbije jaren lagen de huurdersachterstallen iets hoger, namelijk tegen de 2,8%. Ze vertonen dus een licht dalende trend. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking met betrekking tot de huurdersachterstallen bij SHM’s zeer sterk kan verschillen. Een uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM’s draagt natuurlijk bij tot de vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling. NW volgt deze boekingswijze.

- De SHM besteedt aandacht aan het voorkomen en bestrijden van sociale fraude en

domiciliefraude. Bij het ondertekenen van het huurcontract en bij huisbezoeken wijst de SHM de huurder preventief op zijn plicht om bijwoning aan te geven. Informatie over dit type van fraude bereikt de SHM vooral via melding van de buren, via de eigen technische dienst en via de huisbezoeken (zie OD 4.1 en OD 4.4). Het gaat om een 16-tal dossiers op jaarbasis. Ook consulteert de SHM de data van de Kruispuntbank voor de Sociale Zekerheid en volgt ze het verbruik van de nutsvoorzieningen op waar het kan. Bij een vaststelling van mogelijke fraude vraagt de SHM de huurder om uitleg en eventueel om zich in orde te stellen. De SHM past vervolgens de huurprijs aan. NW werkt ook nauw samen met de wijkpolitie en vraagt indien nodig om de zaak te onderzoeken. Kort na de visitatie sloten NW, de lokale politie Ninove en de stad Ninove een samenwerkingsprotocol af in functie van het ontwikkelen van een duidelijke en transparante communicatie. In het kader van het onderzoeken van domiciliefraude en sociale fraude is in het protocol een korte procedure opgenomen die de huidige praktijk formaliseert (zie OD 4.2). De SHM doet dus inspanningen om domicilie- en sociale fraude te voorkomen en te bestrijden. Ze heeft haar werkwijze al aangepast aan het recent gepubliceerde Draaiboek Domiciliefraude dat Inspectie RWO, samen met de VMSW, heeft opgemaakt.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed NW maakt al een viertal jaar gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Bij belangrijke uitgaven of nieuwe projecten onderzoekt de SHM met dit instrument de financiële haalbaarheid bij het bepalen van het aantal woningen en de woningtypologie. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling omdat ze de planning gebruikt als een echt beleidsinstrument. - De SHM maakt gebruik van het financiële planningsinstrument van de VMSW. Volgens dit

model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de VMSW-leningen.

- De planning wordt in principe een maal per jaar besproken en toegelicht op de raad van

bestuur. NW gebruikt dit instrument echter ook om de financiële haalbaarheid van nieuwe projecten te simuleren. Daarbij onderzoekt ze welke financieringsvormen, hoeveel woningen en welke woontypologie haalbaar of optimaal zijn waarbij ze onder andere rekening houdt met haar financiële toestand. NW gebruikt de planning als een echt beleidsinstrument. Om de gegevens aan te passen doet de SHM nog een beroep op de VMSW. De SHM heeft de nodige


opleidingen gevolgd maar vindt het planningsinstrument nog altijd wat te complex. De SHM gebruikt nog steeds standaardveronderstellingen in haar financiële planning zoals een jaarlijkse indexatie van de personeelskosten met 2%. De aankopen en de projecten zijn op een overzichtelijk geïntegreerd in de financiële planning. De visitatiecommissie kon nagaan dat de SHM daarbij vertrekt van alle lopende en geplande projecten tot en met 2020, inclusief de renovatiewerken en het groot onderhoud. De tijdshorizon waarmee de SHM rekening houdt reikt voldoende ver. De visitatiecommissie stelde wel vast dat voor 2015 het onderhouds- en herstelgedeelte nog niet geïntegreerd was in de financiële planning. Er werd in feite nog gewerkt met gemiddelde investeringsvolumes en uitgaven voor onderhoud gebaseerd op historische gegevens die dan werden verhoogd met een vast percentage (in casu 2%) om de toekomstige evolutie weer te geven. Dit is een aandachtspunt voor 2016 en de volgende jaren. Het beter op elkaar afstemmen van beide planningen zou de kwaliteit van de financiële planning nog verhogen en de SHM een nog duidelijker inzicht geven in de evolutie van de financiële leefbaarheid, zoals over de beschikbaarheid van eigen middelen voor investeringen.

- NW toetst de financiële gevolgen van beslissingsvoorstellen aan de jaarbegroting. Alhoewel

een jaarbegroting slechts een beperkte waarde heeft bij een SHM omdat de allerbelangrijkste uitgaven, de aflossingen van de leningen en de personeelskosten, moeilijk op korte termijn te verminderen zijn, is het toch een instrument om kleinere uitgaven onder controle te houden. Bovendien gebruikt de SHM de begroting ook om achteraf de actuele toestand te vergelijken met het budget. Zo krijgt ze op een overzichtelijke manier een evolutie van de reële uitgaven en inkomsten ten opzichte van de gebudgetteerde waarden.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat NW voldoende acties onderneemt om naar een echte woonmaatschappij te evolueren en baseert zich daarvoor op de hiernavolgende argumenten. - De kernactiviteit van NW is het verhuren van sociale woningen in haar actieterrein. Ze heeft

goede contacten met de stad Ninove, met de stedelijke diensten en de wijkpolitie. De overlegmomenten met de beleids- en woonactoren van de stad Zottegem zijn beperkter. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in het Lokaal Woonoverleg (LWO). Over het algemeen plegen gemeenten samen met de woonactoren overleg over de volgende zaken: het BSO, het lokaal woonplan, de projecten van SHM’s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid, lokale toewijzingsreglementen, enzovoort. Zonder bespreking en advisering op een LWO, krijgt een SHM geen projectsubsidies of -financiering en worden haar sociale woonprojecten niet opgenomen op het jaarlijks uitvoeringsprogramma. Het LWO is dus belangrijk voor de SHM. Vooral in Ninove met slechts 1 SHM waarvan het actieterrein volledig samenvalt met het stedelijk grondgebied, kan NW een actieve rol opnemen. Uit verslagen van het LWO in Ninove en Zottegem kon de visitatiecommissie opmaken dat de SHM die rol opneemt. Dat bevestigen ook de woonactoren en de beleidsverantwoordelijken uit Ninove tijdens de visitatiegesprekken (zie OD 1.1). Sinds kort wordt NW ook uitgenodigd op het Lokaal Woonoverleg in Haaltert en in Geraardsbergen naar aanleiding van mogelijke projecten en nadat de SHM haar intentie kenbaar maakte haar actieterrein te willen uitbreiden (zie OD 1.4 en hoofdstuk 3).

- NW is historisch een zuivere huurmaatschappij. Maar de SHM heeft recent beslist dat ze actief

wil meewerken aan het bereiken van het BSO-koop in Ninove. Ze heeft 2 gemengde projecten op stapel staan met in totaal momenteel 24 koopwoningen (16 woningen in de Pollare-wijk en 8 in de wijk Eversem). Door het mogelijk wegvallen van de koopsubsidies voor die projecten


houdt de raad van bestuur evenwel de beslissing over het exacte aantal huur- en koopwoningen in beraad. NW benadrukt voorlopig enkel koopwoningen te gaan realiseren op historische gronden. Realisatie in WUG is een mogelijkheid op voorwaarde dat er grond kan worden aangekocht tegen een redelijke prijs (zie OD 3.1 en OD 5.1).

- De inzet voor kwetsbare doelgroepen uit het brede welzijnsveld is al bij al beperkt (zie OD 1.5).

De samenwerking met het CAW in het belang van de huurders is al opgestart in de loop van 2013. NW werkt samen met het SVK Zuid Oost-Vlaanderen en zowel actief in Ninove als in Zottegem. De SHM begeleidt huurders van het SVK wanneer die een woning toegewezen krijgen bij NW. Verder vraagt NW aan het SVK onder andere om investeerders te zoeken wanneer ze niet langer door haar als sociale woning verhuurbare woningen openbaar verkoopt, in de hoop dat deze investeerders de woningen renoveren en via de SVK verhuren. Tot op het moment van de visitatie heeft de SHM het SVK over 3 dergelijke opportuniteiten geïnformeerd, maar volgens het SVK was de prijs tijdens het biedingsproces telkens te hoog. De samenwerking tussen SHM en SVK heeft nog het voordeel dat een burger in woningnood eenvoudiger kan doorverwezen worden naar de juiste partner.

- De directeurs van 10 kleinere Oost-Vlaamse SHM’s ontmoeten elkaar sinds enige tijd op een

maandelijks overleg. Deze samenwerking gaat bijvoorbeeld over ervaringsuitwisseling of het organiseren van groepsaankopen. Ook werd een opleiding gegeven over evaluatie van personeel en over overheidsopdrachten en is er nagedacht over het rationeler aanpakken van bepaalde zaken zoals het bundelen van een aanbesteding voor onderhoud van cv-ketels. De medewerkers van NW melden dat ook zij af en toe in dit kader collega’s te ontmoeten om praktijkervaring te delen. Eind 2014 hebben de SHM’s een gemeenschappelijke opdracht uitgeschreven om een studie uit te voeren over de financiële controle en om eventueel aanbevelingen te geven tot verbetering of optimalisatie van de geïmplementeerde procedures (zie OD 5.6).

- Gevraagd naar eventuele fusieplannen of verregaande samenwerking geeft de SHM aan dat

daarover de eerste gedachtewisselingen intern werden gevoerd in het licht van het nieuwe Vlaamse Regeerakkoord 2014-2019. De visitatiecommissie beveelt daarom aan om de kansen, bedreigingen, sterktes en zwaktes van samenwerking of fusie in beeld te brengen en daarover ook van gedachten te wisselen met de andere SHM’s uit de regio. Dit kan NW helpen in haar streven om te voldoen aan de aangekondigde erkenningsvoorwaarde om vanaf 2019 over minstens 1.000 huurwoningen te beschikken. Samenwerking of fusie kan leiden tot schaalvoordelen. Immers, SHM’s opereren in een complexe omgeving met een uitgebreid gereguleerd kader en talrijke belanghebbenden. Voor sommige aspecten van de werking van een SHM is specialisatie sterk aangewezen (bijvoorbeeld bouwtechnische aspecten, wetgeving verhuring, financiële en boekhoudkundige opvolging en sociaal beleid). Om die specialisatie mogelijk te maken, is een zekere schaal nodig die te bereiken is via samenwerking of fusie.

OD 5.6: De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed In de loop van 2012 en 2013 voerde het agentschap Inspectie RWO een multidisciplinair onderzoek uit naar de werking van de SHM. Het rapport werd opgeleverd in de loop van september 2013. Het rapport maakt melding van verschillende tekortkomingen en verbeterpunten. De SHM diende op korte termijn een verbeterplan op te stellen met de nodige actiepunten. De visitatiecommissie kon vaststellen dat de SHM in de voorbije twee jaren intensief gewerkt heeft aan de uitvoering van dit actieplan. Uit de recente rapporten van het agentschap Inspectie RWO blijkt dat de SHM de tekortkomingen heeft opgelost en de verbeterpunten heeft


uitgevoerd. De SHM heeft nu een procedurehandboek waarin een uitgebreid aantal processen zijn beschreven en beschikt ze over een deontologische code voor de bestuurders en de personeelsleden. De processen zijn aangepast aan de omvang van NW. Het ‘vier-ogen principe’ is gekend bij de SHM. Daarom geeft de visitatiecommissie een beoordeling goed op deze operationele doelstelling. - In de loop van 2012 en 2013 voerde het agentschap Inspectie RWO een uitgebreid

multidisciplinair onderzoek uit naar de werking van de SHM, daarbij kwamen de volgende onderwerpen aan bod: de gunning van overheidsopdrachten, het beheer van de organisatie, de financiën en de boekhouding, verhuring, overdrachten (bijvoorbeeld verkopen) en woonkwaliteit (zie hoofdstuk 3). De SHM diende op korte termijn de vastgestelde tekortkomingen te remediëren via een actieplan en heeft daarom het ‘plan van aanpak naar aanleiding van het multidisciplinair onderzoek door inspectie RWO (november 2013)’ opgemaakt. De visitatiecommissie stelde vast dat NW in de periode 2014-2015 de nodige maatregelen heeft uitgewerkt en de werking van de SHM fundamenteel heeft aangepakt. Uit deze prestatiemeting blijkt onder meer ook dat de SHM veel goede resultaten kan voorleggen voor wat betreft de verbetering van de woonkwaliteit (zie OD 2.1), van de financiële leefbaarheid (zie OD 5.1) en van het sociaal beleid (zie PV 4). De resultaten op het vlak van de uitbreiding van het patrimonium zullen evenwel pas in de volgende jaren zichtbaar worden (zie OD 1.1). Uit de rapporten van de vervolginspecties van het agentschap Inspectie RWO blijkt eveneens dat de SHM de tekortkomingen uit het multidisciplinair onderzoek heeft weggewerkt en de nodige verbeteracties tot een goed einde heeft gebracht.

- Tevens heeft de SHM de nodige aandacht besteed aan organisatiebeheersing. De SHM heeft

grote inspanningen geleverd om op korte termijn een uitgebreid aantal processen uit te schrijven en te bundelen in een procedurehandboek. De procedures zijn volgens de visitatiecommissie meestal goed aangepast aan de omvang van de SHM en vrij eenvoudig, ze leggen verantwoordelijkheden vast en er zijn de nodige controlepunten in voorzien. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens 2 medewerkers een handeling moeten stellen bij afhandeling van een risicovol proces, is in sommige procedures duidelijk aanwezig (bijvoorbeeld de bestelprocedure). De visitatiecommissie heeft wel kunnen vaststellen dat het ‘vier ogen principe’ bij een procedure met hoog risico zoals het betalingsproces niet consequent wordt toegepast en dat sommige procedures via een ‘tweede lezing’ sterk aan kwaliteit zouden kunnen winnen. De visitatiecommissie beveelt aan om een kwaliteitscontrole uit te voeren op de procedures van de kernprocessen en indien nodig maatregelen te nemen om de procedure aan te passen aan het risico dat moet worden ingedijkt. De SHM kan daarbij ook gebruik maken van de aanbevelingen uit het rapport dat de SHM door een externe organisatie heeft laten opmaken over de administratieve organisatie en interne controle en dat begin 2015 in ontwerp werd aangeleverd (zie OD 5.5).

- Binnen de SHM is recent een auditcomité actief dat zich specifiek bezighoudt met de opvolging van de financiële leefbaarheid en met de uitvoering van het actieplan. Het Huishoudelijk Reglement (goedgekeurd 19/03/2014) vermeldt het auditcomité onder titel VI. Minstens 3 bestuurders moeten lid zijn van het auditcomité, de voorzitter van de raad van bestuur kan geen voorzitter zijn en de directeur maakt er met raadgevende stem deel van uit. Het auditcomité kwam in feite nog maar 1 keer samen. Rekening houdend met de bevindingen van het multidisciplinaire onderzoek vindt de visitatiecommissie de oprichting van het auditcomité een goed initiatief. Het kan zich immers concentreren op de uitvoering van het actieplan en tevens de rapportering ervan voorbereiden voor de raad van bestuur. De visitatiecommissie stelt vast dat het auditcomité gebruik maakt van de aanbevelingen uit het externe auditrapport maar adviseert om na te gaan of het actieplan rekening houdt met de risico-


inschatting die de auditor gaf aan de aanbevelingen. De visitatiecommissie meent dat het aligneren van de actiepunten met die risico-inschatting het snelst tot resultaten leidt, met name een interne controle die de risico’s maximaal inperkt. Een voorbeeld maakt dit duidelijk: de externe auditor gaf als aanbeveling mee dat de facturen onmiddellijk dienen geregistreerd te worden wanneer ze toekomen op de SHM en dat ze pas daarna verdeeld moeten worden voor nazicht en goedkeuring. De auditor schat het risico hieraan verbonden als hoog in (t.o.v. medium en laag). Het auditcomité aanvaardt dit voorstel maar de vooropgestelde timing correspondeert niet met de risico-inschatting.

- NW beschikt over een deontologische code voor personeelsleden die onder meer verwijst naar

basisprincipes zoals loyaliteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht en spreekplicht. De deontologische code voor bestuurders behandelt basisprincipes van een openbare dienst zoals veranderlijkheid, continuïteit en benuttigings- of gebruiksgelijkheid. Daarnaast worden ook nog beginselen van behoorlijk bestuur zoals het zuinigheids-, het evenredigheids-, het zorgvuldigheids- en het vertrouwensbeginsel gehanteerd. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt de raadsleden en personeelsleden een bijkomend houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden. Sinds 2013 heeft NW een vrij uitgebreid huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden van de raad van bestuur en de directeur duidelijk vastlegt.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed

Over het algemeen ervaart de visitatiecommissie een bereidheid bij NW tot leren en verbeteren. Naar aanleiding van het multidisciplinair onderzoek van het agentschap Inspectie RWO heeft ze een uitgebreid verbeterings- en veranderingstraject doorlopen (zie OD 5.6). NW heeft in 2015 een strategie-oefening opgestart die in een ontwerp van beleidsplan 2016-2020 is uitgemond. De visitatiecommissie geeft een goede beoordeling voor de prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling. - Na ontvangst van het rapport van het multidisciplinair onderzoek (zie OD 5.6) van het

agentschap Inspectie RWO heeft NW onmiddellijk een plan van aanpak opgesteld dat voor de vastgestelde tekortkomingen telkens een oplossing aanbracht. Dit uitgebreide plan bevatte de nodige actiepunten gekoppeld aan een streefdatum voor de uitvoering. Gezien de ‘multidisciplinaire’ aard van het onderzoek, was ook het plan van aanpak multidisciplinair (zie hoofdstuk 3). De SHM voert haar actieplan uit en de visitatiecommissie heeft vastgesteld dat daarmee een veranderingsdynamiek op gang is gebracht binnen NW. Dit viel samen met een gedeeltelijke vernieuwing van de beheersorganen van de SHM en met een versterking van de ploeg (zie hoofdstuk 3). De woon- en welzijnsactoren, de beleidsverantwoordelijken en de huurders bevestigden dit tijdens de visitatiegesprekken. Volgens hen waren de resultaten hiervan al duidelijk geworden in de loop van 2014 en zeker in 2015 op het vlak van de woonkwaliteit (zie OD 2.1), de uitbreiding van het patrimonium (zie OD 1.1), het sociale beleid en de klantgerichtheid (zie PV4 en PV 6). Ook bij de interne controle en de organisatiebeheersing boekte NW vooruitgang (zie OD 5.6).

- NW is in de loop van 2015 met een strategie-oefening gestart die moet uitmonden in een

‘Beleidsplan 2016-2020’. De SHM voerde eerst een SWOT-analyse uit, waarbij ze zowel de huurders, via 3 ‘inspraakmomenten’, als collega-SHM’s betrok. Daarnaast organiseerde de raad van bestuur 2 ‘denkdagen’ en nodigde ze daarbij partners, zoals de woon- en de welzijnsactoren en de stad uit om hun inbreng te leveren. De SHM communiceerde de SWOT-


analyse in het huurderskrantje van oktober 2015 en gaf aan welke maatregelen ze reeds genomen heeft om de ‘zwaktes’ te verhelpen. Uiteindelijk is het resultaat van deze strategische oefening een ‘sneuveltekst’ (discussietekst) voor een ‘Beleidsplan 2016-2020’. De SHM stelt daarin: “Het is de bedoeling van dit beleidsplan om voor de komende jaren via een gestructureerd referentiekader duidelijk te maken waar NW globaal gesproken naar toe wil, wat de activiteiten en werkgebieden zijn waaraan speciale aandacht zal besteed worden en hoe zal ingespeeld worden op de constant in evolutie zijnde regelgeving en maatschappelijke situatie (bijvoorbeeld wijzigende doelgroepen).” Na het vastleggen van de visie, missie en de kernwaarden van de SHM, bepaalt NW vervolgens de strategische doelstellingen. Deze zijn grotendeels afgestemd op de prestatievelden van het draaiboek prestatiebeoordeling sociale huisvestingsmaatschappijen. De SHM heeft deze doelstellingen nog maar in een beperkt aantal gevallen al aangevuld met meetbare en gefaseerde indicatoren, wat het moeilijk zal maken om de voortgang van het plan te evalueren en het eventueel bij te sturen. De visitatiecommissie beveelt NW daarom aan dit beleidsplan op dit punt uit te breiden met een beperkt aantal tijdsgebonden en meetbare indicatoren die gealigneerd zijn met de doelstellingen maar het in ieder geval niet te overladen. De visitatiecommissie vindt dit plan, maar ook de methodologie om tot dit plan te komen, een belangrijke stap in de vorming van een visie op de eigen werking. Dit heeft onder andere als voordeel dat het voor alle partijen duidelijkheid schept over de richting die de SHM de komende jaren uit wil en de betrokkenheid verhoogt van de partners omdat ze inspraak hebben gehad bij de totstandkoming. Ten slotte kreeg de belangrijkste doelgroep van de SHM, de huurders, al feedback over hun inbreng via de huurderskrant.

- De raad van bestuur ervaart de communicatie met de directie als efficiënt en effectief. Er is

ook openheid op alle vlakken (projecten, personeel en toewijzing). De visitatiecommissie heeft dit ook geverifieerd aan de hand van een aantal recente verslagen van zittingen van de raad van bestuur en komt tot dezelfde conclusie (zie ook OD 5.5).

- De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en actueel te

houden. Er wordt bijvoorbeeld deelgenomen aan de informatiesessies georganiseerd door de VMSW, Wonen-Vlaanderen, Syntra en VVH (zie jaarverslag). Tevens is er wekelijks een teamoverleg. Dit zorgt voor een betere communicatie in de organisatie en kan de betrokkenheid van de medewerkers bij de werking van de SHM verhogen. NW is een kleine SHM met een beperkt team. Een flexibele inzet van de medewerkers is soms nodig. De medewerkers worden nog niet formeel geëvalueerd, wat de visitatiecommissie een gemiste kans vindt. Op het niveau van de individuele medewerker bieden personeelsevaluaties en vormingsbeleid de basis voor groei en ontwikkeling. Tijdens die evaluatiegesprekken kan de SHM de doelstellingen scherp stellen met aanduiding van de rol en de verantwoordelijkheden van iedere medewerker bij het behalen van deze doelstellingen, wat de betrokkenheid van de medewerker en de slaagkansen van de vooropgezette doelstellingen verhoogt.

- De SHM heeft een klachtenprocedure en rapporteert daarover in het jaarverslag (zie ook OD

6.1). NW heeft reeds lessen getrokken uit deze klachten. Veel klachten hadden de voorbije jaren betrekking op het verhelpen van technische mankementen en het uitvoeren van de herstellingen. De SHM verbeterde grondig de procedures van de eigen technische dienst. Ze doet intussen ook veel meer beroep op aannemers via raamovereenkomsten om sneller gemelde mankementen te verhelpen. Volgens de huurders leidde dit alles tot een merkbare verbetering van de interventies na hun meldingen.


PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Eindoordeel: goed

De SHM scoort goed op het vlak van financiële leefbaarheid omdat ze haar kosten goed beheerst en een relatief oud patrimonium heeft met een beperkte leningslast. NW maakt gebruik van een goed financieel planningsinstrument dat VMSW en SHM samen onderbouwen en periodiek actualiseren. De SHM gebruikt het ook om diverse scenario’s omtrent toekomstige investeringen te simuleren. NW gebruikt de financiële planning als een beleidsinstrument. Ze heeft leegstand onder controle. Naar aanleiding van een aantal vervangingsbouwprojecten zal de structurele leegstand waarschijnlijk toenemen. De SHM zoekt momenteel naar mogelijke oplossingen om onverhuurbare woningen toch tijdelijk ter beschikking te stellen. De SHM zet in op het voorkomen van huurdersachterstal en maakt onder meer gebruik van een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen. Ze is echter altijd bereid een afbetalingsplan op te starten. NW bestrijdt domicilie- en sociale fraude. Ze heeft recent haar werkwijze aangepast aan het in 2014 gepubliceerde Draaiboek Domiciliefraude dat Inspectie RWO, samen met de VMSW, heeft opgemaakt. NW sloot eind 2015 een samenwerkingsprotocol af met stad en politie om domicilie- en sociale fraude te bestrijden. Naar aanleiding van het multidisciplinair onderzoek van het agentschap Inspectie RWO in 2013 heeft de SHM 2014 en 2015 de nodige maatregelen uitgewerkt om de werking van de SHM fundamenteel aan te pakken. Ze beschikt nu over een systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de SHM. Het onderzoeksrapport gaf ook aanleiding tot een actieplan. De SHM heeft dit actieplan uitgevoerd en de visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat dit een veranderingsdynamiek op gang heeft gebracht binnen NW. De woon- en welzijnsactoren, de beleidsverantwoordelijken en de huurders bevestigden dit. Volgens hen waren de resultaten hiervan al een duidelijk geworden in de loop van 2014 en zeker in 2015 en dit zowel in de woonkwaliteit, de uitbreiding van het patrimonium, het sociale beleid als de klantgerichtheid. NW is in de loop van 2015 een strategie-oefening gestart die moet leiden tot een ‘Beleidsplan 2016-2020’. De SHM heeft eerst een SWOT-analyse uitgevoerd en heeft daarbij zowel de huurders, collega-SHM’s als de beleidsverantwoordelijken en woon- en welzijnsactoren betrokken. De SHM is bereid tot verandering en verbetering en neemt initiatieven in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij.


4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed NW heeft sinds 1999 haar kantoor nabij het centrum Ninove, aan de rand van één van haar grotere woonwijken, de wijk Groeneweg. Het kantoor is elke voormiddag open en is telefonisch bereikbaar tijdens de kantooruren. De SHM informeert (kandidaat)huurders aan de onthaalbalie, via de website, met diverse folders en een huurderskrant, op bewonersbijeenkomsten en op een zitdag van de voorzitter. Actoren en huurders zijn tevreden over de klantvriendelijkheid van de medewerkers. De brieven en de huurderskrant zijn duidelijk en vlot leesbaar. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling als goed.

- NW heeft een kantoor aan de rand van de wijk Groeneweg nabij het centrum van Ninove. Het

kantoor is elke werkdag open van 8.30u tot 11.30u. Een afspraak tijdens de namiddag kan op aanvraag. Telefonisch is de SHM ook ‘s middags bereikbaar. De huurders op het gesprek merkten op dat er geen noodnummer bestaat waar ze terecht kunnen buiten de kantooruren. Dit is problematisch bij noodgevallen. De visitatiecommissie suggereert om na te gaan of hier een oplossing voor te vinden is, die ook aanvaardbaar en betaalbaar is voor de huurders.

- Er is een onthaalbalie voor korte gesprekken met een wachtruimte in de hall. Voor een gesprek met meer privacy is er een aparte ruimte. Het onthaal is klantvriendelijk ingericht met enkele zitplaatsen. De huurderskrant en informatiebrochures zijn ter beschikking. Het kantoor is vlot bereikbaar: er is een bushalte op 100 m en een treinstation op 1 km. Het kantoor is toegankelijk voor personen met een fysieke beperking: brede inkomdeur, gelijkvloers onthaal en een aangepast toilet. Dinsdagnamiddag houdt de voorzitter een zitdag waarop doorgaans twee à drie huurders langskomen. De voorzitter geeft de meldingen altijd door aan de directeur, die er verder mee aan de slag gaat. Het gaat hier immers niet om dienstbetoon, maar om een oude traditie die nog wordt verdergezet. De visitatiecommissie suggereert om dit “spreekuur “ door het eigen personeel te laten doen.

- Sinds 2014 geeft NW om de 3 maanden een huurderskrant uit. Het vijfde nummer is net

beschikbaar op het moment van de visitatie. De visitatiecommissie vindt de huurderskrant een schot in de roos. De informatie wordt aantrekkelijk en vlot leesbaar gebracht. Die kan zowel gaan over het patrimonium en de projecten als over de dienstverlening en de buurtactiviteiten. Het krantje staat vol praktische woontips (Hoe te verluchten?, Wat bij keukenbrand?, Wat bij verstopping?). Zowel de huurders als de woon- en welzijnsactoren (die ook een exemplaar ontvangen) zijn heel enthousiast. De krant kan ook op de website worden gelezen. De openingsuren en de telefoonnummers van de medewerkers staan in elk nummer vermeld. Alle medewerkers (met foto) worden voorgesteld en hun taken toegelicht. Er is verslaggeving over sociale activiteiten, inspraakmomenten en aankondiging van geplande verbeteracties door de SHM. De woningen die NW verkoopt staan er in met foto en verkoopprijs. Ook minder evidente onderwerpen worden bevattelijk gebracht zoals het belang van de actualisatie van het inschrijvingsregister, over-bewoning of uithuiszetting. Het krantje heeft een kleurrijke lay-out en bevat veel foto’s van samenkomstmomenten met huurders. De visitatiecommissie vindt deze manier van communiceren met de sociale huurders zeer positief.

- Andere Oost-Vlaamse SHM’s vinden de Huurderskrant van NW een waardevol initiatief om informatie te verstrekken en om te communiceren. Dat komt vooral omwille van de laagdrempeligheid, de hoge actualiteitsgraad en de uitgebalanceerde keuze van onderwerpen. Dat de krant 4 keer per jaar verschijnt bevordert haar waarde als communicatiekanaal omdat er – relatief – kort op de bal kan worden gespeeld. De Oost-Vlaamse SHM’s hebben Ninove Welzijn (samen met SHM Dendermondse Volkswoningen) aangeduid om een werkgroep te


trekken die deze aanpak op grotere schaal uitwerkt, concretiseert en opvolgt. Als schaalvoordeel zijn er onder andere, het groter rendement van het redigeren van teksten (meer lezers) en het goedkoper drukken van een – grotendeels - gemeenschappelijke krant. Hieruit blijkt duidelijk dat andere SHM’s de voorbeeldfunctie van de huurderskrant van Ninove Welzijn erkennen. Daarom schuift de visitatiecommissie beschouwt deze huurderskrant naar voren als goede praktijk.

- NW gebruikt een website om te communiceren met huurders en kandidaat-huurders over het intern huurreglement en het lokaal toewijzingsreglement. Er is een overzicht van het hele huurpatrimonium (zelfs met plannen van nieuwe projecten) met foto’s en liggingsplan, zodat het aanbod duidelijk is voor de kandidaat-huurder.

- Voor kandidaat-huurders voorziet de SHM ruimte in het inschrijvingsformulier om zich eveneens bij de SHM Denderstreek, het SVK Zuid Oost-Vlaanderen of bij het OCMW-Ninove kandidaat te stellen. Kandidaat-kopers en/of ontleners worden professioneel doorverwezen.

- Daarnaast zijn er sinds 2013 7 handige folders voor huurders, bijvoorbeeld over berekening van de huurprijs, verhuizen of over het houden van huisdieren. NW heeft voor alle huurders een algemene brochure en het ZieZo!-boekje. Bij de jaarlijkse huurprijsberekening is altijd een brief met uitleg. Ook in de huurderskrant komt de berekening aan bod. De huurder die dat wenst krijgt alles persoonlijk toegelicht op kantoor.

- De brieven die de SHM naar haar (kandidaat-)huurders stuurt zijn correct en goed leesbaar. De vzw Teledienst bevestigt dit vanuit de reacties van haar cliënten. De brieven vermelden altijd de contactpersoon en zijn gegevens. Uit de algemene enquête blijkt dat ruim 90% van de huurders tevreden tot zeer tevreden is over de duidelijkheid van de brieven.

- Na de oplevering van een nieuw project nodigt NW de toekomstige bewoners uit om ze te

infomeren over het huurcontract, het intern huurreglement en afspraken voor het gebruik van de woningen en appartementen.

- De communicatie bij het project Pollare-wijk is een goed voorbeeld van de aanpak van NW. Van bij de voorbereiding van het project begint de communicatie met een schriftelijke informatie aan alle wijkbewoners. Dan volgt een informatievergadering in de wijk met de ontwerpers en de SHM. Het zomernummer van de huurderskrant plaatst de vervangingsbouw Pollare in de kijker met enkele verhelderende illustraties en aankondiging van de huisbezoeken. Ook op de website is informatie te vinden. Ten slotte gaat de SHM bij iedere betrokken huurder op huisbezoek om de nakende sloop, verkoop of renovatie van hun woning toe te lichten. Alle bewoners die moeten verhuizen voor fase 1 zijn persoonlijk geïnformeerd en mogen nog een huisbezoek verwachten om alles door te praten en hun woningkeuze te bepalen. Ze kunnen bijvoorbeeld voor een andere beschikbare woning kiezen dan het aanbod in de Doornwijk en later eventueel terugkeren naar de Pollare-wijk. In het visitatiegesprek met de huurders werd met grote waardering gesproken over deze aanpak. De visitatiecommissie beschouwt deze aanpak van de Pollare-wijk als een goede praktijk (zie OD 2.3 en hoofdstuk 5).

- NW heeft een uitgeschreven klachtenprocedure. De directeur is interne klachtenbehandelaar.

Op de website is er een contactformulier om meldingen of klachten te bezorgen, maar de klachtenprocedure zelf staat er niet op. De visitatiecommissie suggereert dat wel te doen zodat huurders vertrouwd raken met die procedure. Er is in de gepubliceerde jaarverslagen wel een verslag over de klachten van het voorbije jaar. Het aantal klachten is relatief laag (2 in 2014). NW probeert altijd om bij een eerste melding in te grijpen zodanig dat de klachten kunnen vermeden worden (zie OD 5.7).

- Alle gesprekspartners van de visitatiecommissie zijn tevreden over de klantvriendelijkheid van de medewerkers van de SHM. Af en toe blijkt de telefonische bereikbaarheid minder te zijn. De visitatiecommissie stelt de SHM voor dit te onderzoeken en er zo nodig op bij te sturen.


OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed

NW neemt actief deel aan het Lokaal Woonoverleg (LWO) in de twee steden waar ze werkzaam is.

Voor de actoren en beleidsverantwoordelijken is de SHM een duidelijke en open communicator.

NW publiceert jaarverslagen met veel informatie rond lopende projecten, de huurderspopulatie

en de financiële situatie. De jaarverslagen 2013 en 2014 staan op de website. De

visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed.

- NW communiceert sinds het aantreden van de directeur in 2013 op een correcte en snelle

manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen-Vlaanderen.

- NW pleegt overleg en informeert de partners op het LWO in Ninove en in Zottegem (2 maal per jaar). De directeur is lid van de GECORO Ninove. De gemeentelijke actoren beoordelen de samenwerking als goed, al zou de dienst ruimtelijke ordening van Ninove het appreciëren dat nieuwe projecten met hen worden doorgesproken voor ze op het LWO aan bod komen. De welzijnsactoren zijn tevreden over de informatie op dossierniveau. Een structureel overleg zou zowel NW als de welzijnsactoren een nog beter inzicht kunnen geven op situaties van huurders in nood (zie OD 4.1 en OD 4.4).

- De SHM werkt samen met het Huis van het Nederlands in het kader van de inburgering. Meer

bepaald organiseert vanaf september 2015 lessen Nederlands voor haar anderstalige huurders over alles wat met sociaal huren en wonen te maken heeft.

- NW heeft een samenwerkingsakkoord met het OCMW-Ninove over huurdersachterstallen en

met het CAW voor preventieve woonbegeleiding. Deze samenwerking wordt wederzijds geapprecieerd. NW is lid van de Algemene Vergaderingen van de Welzijnsraad-Ninove en van het SVK Zuid-Oost-Vlaanderen. De welzijnsactoren krijgen ook de huurderskrant in de bus. Ze vinden deze communicatie met hen en met de huurder zeer positief. Zo is iedereen geïnformeerd. NW wil ook actoren uit de regio aan het woord laten in de huurderskrant.

- In 2015 was er een overleg met het SVK Zuid Oost-Vlaanderen en de SHM’s uit de regio. Door

de wijziging van de regelgeving inzake huursubsidie, dient zich een nauwere samenwerking aan tussen het SVK en de SHM’s. Rechthebbenden op de huurpremie moeten ingeschreven zijn bij een SHM. Na de recente actualisatie blijken enkele huurders van het SVK hun huursubsidie te zijn verloren, omdat hun inschrijving geschrapt werd. De visitatiecommissie suggereert een regelmatig dossieroverleg tussen SHM en SVK (zie OD 4.1 en OD 4.4).

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed

Omdat NW sinds 2013 belangrijke inspanningen doet om de tevredenheid van haar huurders te

meten beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van NW voor deze doelstelling als goed. Zo

neemt de SHM een kleine enquête af bij het kennismakingsbezoek aan elke nieuwe huurder en

peilt ze naar de tevredenheid van de huurder bij zijn vertrek. In 2015 deed NW een globaal

klantentevredenheidsonderzoek bij de huurders. Dat liep af op het moment van de visitatie in

november. Ook op de inspraakmomenten die NW organiseerde peilde de SHM bij de bewoners

naar de sterktes en de zwaktes van de organisatie. Het overzicht van de resultaten en

verbeterpunten verscheen in de huurderskrant.


- Bij het kennismakingsbezoek (zie OD 4.4) peilt NW bij deze huurders naar hun tevredenheid over de dienstverlening en vooral over de manier waarop ze de informatie en communicatie ervaren. De SHM verwerkt deze info in overzichtstabellen en grafieken. De grafieken van 2014 tonen aan dat 90% van de huurders tevreden tot zeer tevreden is over de klantvriendelijkheid. Formulieren zijn tot 60% zeer goed en voor het overige goed verstaanbaar. 80% is tevreden tot zeer tevreden over de informatie over de nieuwe woning. Vanaf 2013 heeft NW al 82 kennismakingsbezoeken gebracht en enquêtes afgenomen. Bij de huurders die hun woning toegewezen kregen na de zomer van 2014 is er een kennismakingsbezoek in de loop van 2015.

- Tussentijds peilt NW naar de tevredenheid van huurders bij deelaspecten van haar werking. Dit gebeurde bijvoorbeeld na de renovatie van de wijk Niepersveld in 2013 en bij de vervanging in 2014 van centrale verwarmingsketels in de wijk Meuleveld. In 2013 werd na de uitvoering van werken door de technische dienst telkens een telefonische enquête gehouden. NW vindt het niet alleen belangrijk deze boodschappen te ontvangen, maar vooral om aan de hand ervan haar werking nog te kunnen verbeteren.

- In 2015 startte NW met een tevredenheidsenquête bij de vertrekkende huurders. De SHM peilt naar de reden van vertrek en naar de ervaringen met de dienstverlening. Ook daarvan zijn de resultaten (11 respondenten) zeer positief.

- In juni 2015 organiseerde NW een bijeenkomst met de organisaties waar ze mee samenwerkt. De beperkte SWOT-analyse die dit overleg opleverde communiceerde de SHM ook in de huurderskrant. De zwaktes slaan vooral op de vroegere werking met de moeilijke opvolging van de kwaliteit van het patrimonium en van de leegstand. De sterktes zijn volgens de stakeholders: de communicatie, het betrekken van bewoners bij de werking en het overleg met partners en organisaties.

- In 2015 heeft NW een algemene tevredenheidsenquête gehouden (zie OD 4.3 en OD 6.1). De enquête werd meegezonden met de huurderskrant. Dit onderzoek peilde naar de tevredenheid over een aantal aspecten van de woning en de buurt maar ook over de dienstverlening en de informatie die huurders ontvangen van de SHM. Alle 650 huurders ontvingen een enquête en eind november bezorgden er al 326 de ingevulde vragenlijst terug.

- De visitatiecommissie vindt de aanpak van NW om de tevredenheid van haar klanten te meten

zeer goed. Ze heeft binnen een relatief korte periode van 3 jaar heel veel gerealiseerd op dit vlak. De visitatiecommissie adviseert de SHM om ook de resultaten van de algemene enquête te bespreken met de raad van bestuur en het personeel en er verbeteracties uit te halen.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed De kantoren van NW zijn goed bereikbaar en toegankelijk. De SHM beschikt over een website, diverse brochures en een heel aantrekkelijke en informatieve huurderskrant. Actoren en huurders zijn tevreden over de klantvriendelijkheid. NW communiceert correct naar Vlaamse, provinciale en lokale ambtenaren. Alle actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de SHM sinds de indiensttreding van de huidige directeur een zeer toegankelijke, betrokken en actieve partner, die steeds bereid is tot informatiedeling. NW organiseerde in 2015 een algemene tevredenheidsmeting bij haar huurders en ze peilt ook naar de tevredenheid bij elke nieuwe en vertrekkende huurder. Daarnaast peilt ze naar tevredenheid na specifieke acties. Uit die metingen haalt ze verbeterpunten waarop ze verder werkt.


5. AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Een aangroei met 25% van het huidige patrimonium samen met een vervanging van eveneens 25% van het actuele woningbestand is een zware belasting voor een kleine organisatie. Zorg ervoor dat de werkorganisatie tijdig beschikt over de nodige capaciteit en competentie en in staat is de financiële leefbaarheid te bewaken zodat ze het ambitieuze bouwprogramma kan uitvoeren, het sterk gegroeide patrimonium daarna kan beheren, alle huurders een dienstverlening kan aanbieden. (OD 1.1) 2. Finaliseer de in het ‘Beleidsplan 2016-2020’ vastgelegde visie, missie en kernwaarden. Koppel aan de benoemde strategische doelstellingen voldoende operationele doelstellingen en concrete acties. Vervolledig het Beleidsplan met een beperkt aantal tijdsgebonden en meetbare indicatoren die gealigneerd zijn met de doelstellingen, zodat de voortgang van het plan, ook door de raad van bestuur, kan opgevolgd, geëvalueerd en bijgestuurd worden. (OD 1.1 en OD 5.7) 3. Werk een visie uit op milieuvriendelijkheid om de huidige en toekomstige initiatieven in een breed kader te vatten zodat ze richting en samenhang krijgen. Voor bewoners, ontwerpers en uitvoerders, maar ook voor medewerkers van de SHM wordt dan duidelijk hoe ze kunnen bijdragen aan een milieuvriendelijkheid die voor iedereen betaalbaar blijft. De wijze waarop NW de BEN-norm wil bereiken in haar woningen biedt een praktisch een realistisch uitgangspunt om een visie en strategie te formuleren. (OD 2.2) 4. Breng, vermits zowel samenwerking als fusie schaalvoordelen kunnen opleveren, specifiek voor NW, de kansen, bedreigingen, sterktes en zwaktes in beeld van enerzijds een samenwerkende SHM en van anderzijds een fusiemaatschappij. SHM’s opereren immers in een complexe omgeving met een uitgebreid gereguleerd kader en talrijke belanghebbenden. Voor sommige aspecten van de werking is specialisatie sterk aangewezen. Om die specialisatie mogelijk te maken is een zekere schaal nodig die kan bereikt worden via samenwerking of fusie. (OD 5.5)

5. Voer een kwaliteitscontrole uit op de procedures van de kernprocessen en neem zo nodig maatregelen om de procedure aan te passen aan het in te dijken risico zodat bijvoorbeeld in de procedure over het betalingsproces het ‘vier ogen principe’ consequent wordt toegepast. Gebruik daarbij de aanbevelingen uit het rapport dat de SHM door een externe organisatie heeft laten opmaken over de administratieve organisatie en interne controle. (OD 5.6)

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Gezien de goede prestaties van Ninove Welzijn voor bijna alle operationele doelstellingen vertrouwt de visitatiecommissie erop dat de maatschappij de aanbevelingen en suggesties zal gebruiken om haar werking te verbeteren en om op korte termijn ook op de resterende doelstellingen minstens een goede prestatie te leveren.


5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk wordt een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij begrepen die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Levenslang Wonen in de Wijk – Sociale Mix – Pollare-wijk-renovatie: Op het ogenblik dat de SHM in de Pollare-wijk nog ruim de helft van alle woningen bezit inventariseert en evalueert ze in 2011 haar patrimonium voor de uitvoering van het ERP2020. De conclusie luidt dat alle woningen erg verouderd zijn. Zelfs intussen gerenoveerde woningen zijn zonder veel visie op het wonen en met te weinig controle uitgevoerd en slecht afgewerkt. De nog niet gerenoveerde woningen zijn rijp voor de sloop, de gerenoveerde op korte termijn evenzeer. In die omstandigheden, onder productiedruk van het BSO en het ERP2020 en zonder grondreserve, kiest NW voor een sterk gediversifieerde aanpak gebaseerd op het principe van ‘Levenslang wonen in de wijk’ uitgewerkt in het concept ‘sociale mix’. Renovatie, verkoop, en vervangingsbouw met nieuwe koop- en huurwoningen is zowat de meest complexe aanpak mogelijk voor het bereiken van een voldoend gediversifieerd aanbod waarmee een rijke sociale mix mogelijk wordt. Het resultaat is een ontwerp dat in alle straten en bouwblokken ingrijpt en tot een volledige transformatie van de wijk zal leiden. Een gefaseerde uitvoering en een professioneel communicatieplan voor alle betrokkenen completeren het plan van aanpak. Beschikken over voldoende eigendom in de wijk is een eerste voorwaarde. De bewoners snel en kwalitatief kunnen herhuisvesten is er een tweede. Toekomstgericht en ‘out of the box’ durven denken is een noodzaak. Het in samenwerking met de stad Ninove monitoren van het project bij de uitvoering en daarna, moet de impact op de wijk aan het licht brengen. Het kan andere SHM’s helpen hoe om te gaan met oudere wijken en hun, dikwijls onvermoede, mogelijkheden te ontdekken door woningrenovatie te verbreden tot wijkrenovatie. De SHM heeft de Pollare-wijk in de jaren ’30 en ’50 ooit gerealiseerd met de bouw van 214 eengezinswoningen. Intussen zijn 92 woningen (43%) verkocht. De SHM verhuurde er in 2012 nog 122 sociale eengezinswoningen (57%). NW is in 2015 gestart met de transformatie van haar patrimonium. Ze behoudt en renoveert 43 oude sociale huurwoningen, verkoopt er 24 en sloopt de resterende 55. In de plaats van de gesloopte woningen bouwt NW er 92 nieuwe, 16 sociale koopwoningen en 76 huurwoningen. De nieuwe wijk zal 251 woningen tellen, 37 meer dan oorspronkelijk, met 175 eengezinswoningen en 76 duplexappartementen. De meeste van de 159 ‘oude’ eengezinswoningen en de 16 nieuwe sociale koopwoningen hebben 3 slaapkamers. Van de 76 duplexappartementen zijn er 38 gelijkvloerse met 1-slaapkamer en op verdieping 33 met 2, en 5 met 4 slaapkamers. De 38 appartementen met 1 slaapkamer worden aanpasbaar gebouwd. In de wijk daalt het aandeel woningen met 3 slaapkamers tot 61% (-24%) en dat met 4 slaapkamers tot 11% (-4%). Ze worden aangevuld met 15% woningen met 1 en 13% woningen met 2 slaapkamers. De nieuwe Pollare-wijk zal ongeveer 50% huurders en 50% eigenaars tellen.


Kenmerkend voor het ontwerp zijn 20 puntgewijze ingrepen met clusters van 1 tot 6 woningen verspreid over de 10 bouwblokken van de wijk en het benadrukken van de Nijverheidslaan als hoofdas waardoor de wijk een geheel nieuw uitzicht krijgt. Alle nieuwe woningen hebben een patio of tuin. Het principe van de sociale mix wordt doorgevoerd doorheen de hele wijk tot op het niveau van elk straatkantdeel. (Zie website www.ninovewelzijn.be huurderskrant met plan.) Van bij de projectvoorbereiding wordt intensief gecommuniceerd. Het begint met schriftelijke informatie van alle wijkbewoners gevolgd door een informatievergadering in de wijk met de ontwerpers en NW. Op de website en in de huurderskrant staan verhelderende illustraties van het project. Ten slotte gaat de SHM bij iedereen op huisbezoek af om de nakende sloop, verkoop of renovatie van hun woning toe te lichten. In het visitatiegesprek spraken huurders met grote waardering over deze aanpak. De uitvoering start met de sloop van een 25-tal woningen waardoor het project Pollare afhankelijk is van de afwerking van het project Doornwijk om fase 1 in de lente van 2016 uit te voeren. Voor fase 2 nemen de huurders hun intrek in de afgewerkte woningen van fase 1. Het zelfde bij fase 3 met de woningen van fase 2. De uitvoering van elke fase zal 1 jaar duren. Alle bewoners die moeten verhuizen voor fase 1 zijn geïnformeerd en kunnen alles nog doorpraten, hun woningkeuze bepalen en een eventuele terugkeer naar de wijk. (OD 2.3, OD 4.2 en OD 6.1)

Huurderskrant als communicatiemiddel

Sinds 2014 geeft NW om de 3 maanden een huurderskrant uit. Het vijfde nummer is net beschikbaar op het moment van de visitatie. De visitatiecommissie vindt de huurderskrant een schot in de roos. De informatie wordt aantrekkelijk en vlot leesbaar gebracht. Die kan zowel gaan over het patrimonium en de projecten als over de dienstverlening en de buurtactiviteiten. Het krantje staat vol praktische woontips (Hoe te verluchten?, Wat bij keukenbrand?, Wat bij verstopping?). Zowel de huurders als de woon- en welzijnsactoren (die ook een exemplaar ontvangen) zijn heel enthousiast. De krant kan ook op de website worden gelezen. De openingsuren en de telefoonnummers van de medewerkers staan in elk nummer vermeld. Alle medewerkers (met foto) worden voorgesteld en hun taken toegelicht. Er is verslaggeving over sociale activiteiten, inspraakmomenten en aankondiging van geplande verbeteracties door de SHM. De woningen die NW verkoopt staan er in met foto en verkoopprijs. Ook minder evidente onderwerpen worden bevattelijk gebracht zoals het belang van de actualisatie van het inschrijvingsregister, over-bewoning of uithuiszetting. Het krantje heeft een kleurrijke lay-out en bevat veel foto’s van samenkomstmomenten met huurders. De visitatiecommissie vindt deze manier van communiceren met de sociale huurders zeer positief. Andere Oost-Vlaamse SHM’s vinden de Huurderskrant van NW een waardevol initiatief om informatie te verstrekken en om te communiceren. Dat komt vooral omwille van de laagdrempeligheid, de hoge actualiteitsgraad en de uitgebalanceerde keuze van onderwerpen. Dat de krant 4 keer per jaar verschijnt bevordert haar waarde als communicatiekanaal omdat er – relatief – kort op de bal kan worden gespeeld. De Oost-Vlaamse SHM’s hebben Ninove Welzijn (samen met SHM Dendermondse Volkswoningen) aangeduid om een werkgroep te trekken die deze aanpak op grotere schaal uitwerkt, concretiseert en opvolgt. Als schaalvoordeel zijn er onder andere, het groter rendement van het redigeren van teksten (meer lezers) en het goedkoper drukken van een – grotendeels - gemeenschappelijke krant. Hieruit blijkt duidelijk dat andere SHM’s de voorbeeldfunctie van de huurderskrant van Ninove Welzijn erkennen.

http://www.ninovewelzijn.be/


BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - De heer Stijn Vermassen, voorzitter - De heer Dirk Vanderpoorten, bestuurslid - Mevrouw Jannick Violon, bestuurslid - De heer Fons Schorreel, bestuurslid - Mevrouw Leentje Cornelis, directeur Medewerkers SHM - De heer Marc Van Bos, boekhouding - Mevrouw Lynn De Mey, hoofd technische dienst - Mevrouw Conny Thienpont, onthaal en verhuring - Mevrouw Helena Sotová, onthaal en verhuring - Mevrouw Graciella Dusabe, stagiaire sociaal werk Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Mevrouw Nele Vanderpoorten, huisvestingsambtenaar stad Ninove - De heer Jonas De Vlieger, coördinator SVK Zuid-Oost-Vlaanderen

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - De heer Tim Willems, dienst Huisvesting OCMW-Ninove - De heer Benny Van Holder, commissaris wijkwerking politie Ninove - Mevrouw Sofie Hoebeke, OCMW-Zottegem - Mevrouw Ellen Van Der Linden, Sociaal Huis stad Zottegem - Mevrouw Stephanie Motte, CAW Oost-Vlaanderen - De heer Walter Maes, coördinator vzw Teledienst Ninove - Mevrouw Hannah Verhoeyen, sociale dienst Psych. Ziekenhuis Sint-Franciscus Zottegem - Mevrouw Silke De Rouck, stagiaire maatschappelijk werk PZ St-Franciscus Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 7 aanwezige sociale huurders

De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Mevrouw Tania De Jonge, burgemeester stad Ninove, bevoegd voor Ruimtelijke Ordening en

Stedenbouw - De heer Wouter Vande Winkel, schepen stad Ninove, bevoegd voor leefmilieu en mobiliteit - De heer Alain Triest, schepen stad Ninove, bevoegd voor Stadsontwikkeling en Sociale Zaken - De heer Lieven Meert, OCMW-voorzitter en schepen stad Ninove bevoegd voor jeugd


BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens

te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:.

http://www.wonenvlaanderen.be/

http://www.vmsw.be/

http://www.vlaamswoningfonds.be/

http://www.vlaamsewoonlening.be/

http://www.sociaal-woonkrediet.be/


Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets (2012) gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011, de tweede (2014) op basis van die van 31/12/2013. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te

maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin

een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein.

- effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst.

- prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium.

Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per

http://www.caw.be/

http://www.vmsw.be/

http://www.vlaanderen.be/

http://www.vlaanderen.be/

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud


type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


http://www.vob-vzw.be/

http://www.vaph.be/



KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40

1230 BRUSSEL

T: 02-5531752

E-MAIL: [email protected]

WEBSITE: WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER: @VISITATIERAAD

FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

http://www.visitatieraad.be/

datum reactie SHM: 4 april 2016


Reactie van de SHM

op het visitatierapport van

Ninove Welzijn,

Ninove

datum beslissing minister: 14 april 2016


Beslissing van de minister n.a.v.

de prestatiebeoordeling van

Ninove Welzijn,

Ninove

Visitatierapport Ninove Welzijn, - Wonen Vlaanderen...Datum concept visitatierapport: donderdag 24...

Documents

Transcript of Visitatierapport Ninove Welzijn, - Wonen Vlaanderen...Datum concept visitatierapport: donderdag 24...