Visitatierapport Helpt Elkander, - Wonen Vlaanderen...Datum visitatiegesprekken: 11 en 12 juni 2013...

Visitatierapport

Helpt Elkander,

Waregem

Visitatiegesprekken op 11 en 12 juni 2013

Definitief visitatierapport van 2 oktober 2013

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 2 VAN 44

Prestatiebeoordeling SHM Helpt Elkander

Datum rapport: 2 oktober 2013 Datum visitatiegesprekken: 11 en 12 juni 2013

Datum presentatie aan raad van bestuur: 17 juli 2013

Erkenningsnummer SHM: 3410

Contactgegevens SHM: Hazepad 1, 8790 Waregem

056 60 08 00

[email protected] www.helpt-elkander.be

Directeur: Christ BOSSUYT

Voorzitter: Christian DEWAELE

Werkgebied: Ardooie Dentergem

Pittem

Tielt

Waregem

Wielsbeke

Samenstelling visitatiecommissie: Luc JOOS, commissievoorzitter

Steven D’HAENE, commissielid Peter PUTTEMAN, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de

door Helpt Elkander cvba geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van

de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De

visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde

minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen

gegevens.

.


INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4

2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7

3.1. BESCHRIJVING SHM ..................................................................................................................................... 7

3.2. BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM HELPT ELKANDER ............................................................................................. 10

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ...................................................................... 10

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ............................................... 14

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ................................................................................................... 18

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 22

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ................................................ 28

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 35

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 38

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 38

5.2. AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................... 38

5.3. AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ......................................................................................... 39

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 39

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 40

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 41


1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling

van de SHM Helpt Elkander.

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s,

d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22

oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de

erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de

beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het

Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren;

- de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling;

- transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM.

Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling

vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze

gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM

een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM

verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD)

2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD)

3. de betaalbaarheid (SD en OD)

4. het sociaal beleid (OD)

5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere

SHM’s;

- Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op

basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de

Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de

laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit

prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor

alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’.

De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot

stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in

hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste

prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel

'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring

ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te

handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden

van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit

visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel,

commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij

daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot

stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of

andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en

aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De

onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de

toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en

specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik

van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo

gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort

toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten

hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is

opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een

samenvatting van de beoordeling.

Beoordeling

PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar

OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Voor verbetering vatbaar

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t.

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te

realiseren Voor verbetering vatbaar

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed

PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van

het woningpatrimonium waar nodig Goed

OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed

PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed

PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed

PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed

OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed

OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed

OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en

domiciliefraude Goed

OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed

OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed

PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar

OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar

OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar


3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1. Beschrijving SHM

Helpt Elkander is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, opgericht in

1922. Oorspronkelijk beperkten de bouwactiviteiten zich tot de gemeente Waregem. Tussen 1923

en 1936 werden er 124 woningen opgericht en verhuurd. Gaandeweg is dit beperkte aanbod, door het aansluiten van andere gemeenten, uitgegroeid tot een patrimonium van nu zowat 1.300

huurwoningen. In de loop der jaren heeft Helpt Elkander 1.080 woningen verkocht wat de totale

productie van de maatschappij in haar 90 jaar werking op bijna 2.400 brengt. Sinds 1 november

2006 is de zetel van de SHM gevestigd in een nieuw kantoor nabij de grote sociale woonwijk

Torenhof in Waregem.

Het werkgebied bestaat uit de gemeenten Ardooie, Dentergem, Pittem, Tielt, Waregem en

Wielsbeke. Al die gemeenten zijn ook aandeelhouder van Helpt Elkander, net als het Vlaamse

Gewest, de provincie West-Vlaanderen en het OCMW van Waregem. Daarnaast telt de

maatschappij nog 32 particuliere aandeelhouders. De raad van bestuur bestaat uit 19 leden. In

het directiecomité zetelen naast de directeur 5 bestuursleden, waaronder de voorzitter en de

twee ondervoorzitters.

Helpt Elkander heeft 11 personeelsleden (10,2 VTE), waarvan 1 VTE arbeider. De maatschappij

heeft onder de directeur een financiële dienst, een dienst verhuring en een technische dienst, elk

geleid door een diensthoofd. Een drietal jaar geleden breidde de maatschappij haar

personeelsbezetting uit met een maatschappelijk werker ter ondersteuning van het sociaal beleid,

een administratief medewerker die de balie bemant en een medewerker voor het klein

onderhoud van het patrimonium.

Helpt Elkander beheerde eind 2011 1.302 woningen, waarvan 376 appartementen en duplexen en

926 eengezinswoningen. Daarvan stonden er toen 79 leeg met het oog op renovatie of in

afwachting van afbraak; eind 2011 stonden er ook 13 leeg in afwachting van verhuring. Daarnaast

werden in 2012 3 woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel.

Het grootste deel van haar woongelegenheden heeft de SHM in Waregem (904 eind 2011). Het

aantal sociale woningen van Helpt Elkander bedroeg eind 2011 in Ardooie 68, in Dentergem 59, in Pittem 57, in Tielt 76 en in Wielsbeke 138. De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd in de

jaren ’70 en ’80, goed voor 2/3 van het patrimonium. In de voorbije 5 jaar is de bouwactiviteit

stilgevallen.

Het woningbezit bestaat voor meer dan de helft uit woongelegenheden met 3 slaapkamers,

vooral in eengezinswoningen. Bijna 30% van het patrimonium telt 2 slaapkamers en bijna 15% 1

slaapkamer. Het aantal echt grote woningen is beperkt: nauwelijks 6% van de woningen telt 4 of

meer slaapkamers. Bijna 40% van de woningen wordt bewoond door een alleenstaande, terwijl

het aandeel huurdershuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar een kleine 30%

bedraagt, beide een stuk minder dan het gemiddelde van de sector. Het aandeel huurders met

een niet-Belgisch gezinshoofd ligt op ruim 11% van de totale huurderspopulatie, wat dan weer

meer is dan gemiddeld in de sector.


Naast de absolute voorrangsregels hanteert Helpt Elkander ook de optionele voorrangsregel die

voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing

minstens drie jaar inwoner is of is geweest van een van de gemeenten in het werkgebied.

Daarnaast past zij ook de optionele voorrangsregel toe die voorrang geeft aan de kandidaat-

huurder die geen huurovereenkomst van onbepaalde duur heeft met een sociale

huisvestingsmaatschappij. Bovendien hebben zowel Waregem als Wielsbeke een gemeentelijk

toewijzingsreglement goedgekeurd. In Waregem krijgen kandidaat-huurders die de laatste 10 jaar

minstens 3 jaar in de gemeente hebben gewoond voorrang. Waregem voorziet ook een voorrang

voor verschillende doelgroepen op basis van een doelgroepenplan:

- 65-plussers in een deel van het patrimonium;

- personen die tot een kwetsbare doelgroep behoren, met name personen die de stap

(willen) zetten naar zelfstandig wonen met een vorm van ondersteuning of zorg;

- personen met een handicap; deze voorrang is enkel van toepassing in een

gemeenschapshuis met 5 aangepaste studio’s.

In Wielsbeke worden de gelijkvloerse woningen/appartementen als volgt bij voorrang

toegewezen:

- 65-plussers die de afgelopen 6 jaar minstens 3 jaar in Wielsbeke hebben gewoond;

- 65-plussers die de afgelopen 6 jaar minstens 1 jaar in Wielsbeke hebben gewoond;

- 65-plussers die niet aan bovenstaande voorwaarden voldoen;

- alle doelgroepen die de afgelopen 6 jaar minstens 3 jaar in Wielsbeke hebben gewoond;

- alle doelgroepen die niet aan de voorwaarde van domicilie voldoen.

Eind 2011 waren 557 gezinnen ingeschreven als kandidaat-huurder, waarvan er 269 werden

ingeschreven in 2011. Van de 557 gezinnen op de wachtlijst had 25% een inkomen lager dan

9.000 euro; ruim 40% had een inkomen lager dan 12.000 euro. Ruim 40% van de kandidaat-

huurders is alleenstaand en bijna 30% alleenstaand met kinderen. In 2011 werd voor 67 woningen

een nieuw huurcontract afgesloten, waarvan 49 in Waregem.

3.2. Beschrijving omgeving

Het werkgebied van Helpt Elkander bestaat uit de gemeenten Ardooie, Dentergem, Pittem, Tielt,

Waregem en Wielsbeke. Het werkgebied telde eind 2009 bijna 35.800 huishoudens en de

verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 38.000 en tegen 2030 naar 39.000.

Van de inwoners zijn er 21% 18- tot 34-jarigen, 41% 35- tot 64-jarigen en 19% 65-plussers, wat

nauw aansluit bij het Vlaamse gemiddelde.

Het werkloosheidspercentage in het werkgebied ligt met 3,76% vrij laag en het aandeel leefloners

bedraagt nauwelijks 0,10%.

Het gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg in 2009 15.232 euro.

In de werkloosheids- en leeflooncijfers van de onderscheiden gemeenten is een tweedeling te

zien tussen Waregem, Wielsbeke en Tielt enerzijds en Ardooie, Dentergem en Pittem anderzijds.

De eerste drie hebben een werkloosheidsgraad van 4 tot 5% en 0,10 tot 0,20 % leefloners, terwijl

de andere maar een werkloosheidsgraad van 3 tot 3,4% hebben en 0,06 tot 0,07% leefloners.

Het meer stedelijke karakter van Tielt en Waregem blijkt ook uit de woningtypes. Beide steden

tellen zowat 40% gesloten bebouwing en appartementsbouw (in Waregem meer


appartementsbouw, in Tielt meer gesloten bebouwing) en slechts 35% open bebouwing. In de

andere gemeenten schommelt het percentage appartementsbouw rond 5%. Het open karakter is

het duidelijkst in Dentergem en Pittem met ruim 50% open bebouwing en ruim 25% halfopen

bebouwing. Ardooie en Wielsbeke nemen een tussenpositie in.

De mediaan verkoopprijs van een appartement in Waregem bedroeg in 2011 192.500 euro. In

Pittem, Tielt en Wielsbeke schommelde dat rond 170.000 euro en in Ardooie en Dentergem rond

155.000 euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden

verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen schommelt

deze mediaan in alle gemeenten tussen 165.000 euro en 176.000 euro. De mediaan prijzen van de

woningen zijn de voorbije 5 jaar met 20 tot 40% gestegen. De prijsschommelingen van de

appartementen zijn daarentegen zeer verschillend van gemeente tot gemeente: in Pittem is de

prijs gedaald met bijna 15%, in Dentergem en Waregem nagenoeg ongewijzigd, maar in

Wielsbeke, Tielt en vooral Ardooie (+50%) sterk gestegen. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt

het laagst in Ardooie (132 euro per m²) waar hij in de voorbije 5 jaar zelfs is gedaald (-7%). Het

duurst is de bouwgrond in Waregem waar de mediaanprijs op 200 euro per m² ligt, een stijging

met 35% in de laatste vijf jaar. De prijs van de bouwgrond is echter het sterkst gestegen in

Wielsbeke (met 38% naar 166 euro per m²).

Het werkgebied van Helpt Elkander telt 6,53% sociale huurwoningen: 7,89% in Wielsbeke, 7,21%

in Waregem, 6,65% in Tielt, 5,35% in Pittem, 4,68% in Dentergem en 4,23% in Ardooie.

In het werkgebied van Helpt Elkander zijn nog 6 andere sociale huisvestingsmaatschappijen actief:

Mijn Huis, De Mandelbeek en Tieltse Bouwmaatschappij die huurwoningen aanbieden en De

Mandel, Vitare en Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij die zowel huur- als

koopwoningen aanbieden.

Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale

werkgebied werd bepaald op 520 woongelegenheden, waarvan 60 voor Ardooie, 52 voor

Dentergem, 42 voor Pittem, 134 voor Tielt, 208 voor Waregem en 24 voor Wielsbeke. De

nulmeting gaf 2.410 sociale huurwoningen aan. Van het BSO van 520 sociale huurwoningen zijn er

in de periode 2008-2011 175 gerealiseerd, waarvan 18 in Ardooie, 10 in Dentergem, 11 in Pittem,

110 in Tielt, 12 in Waregem en 14 in Wielsbeke. Het BSO inzake bijkomende sociale

koopwoningen voor het werkgebied bedraagt 266 woningen, waarvan 27 voor Ardooie, 23 voor

Dentergem, 18 voor Pittem, 61 voor Tielt, 112 voor Waregem en 25 voor Wielsbeke. Eind 2011

waren er daarvan nog maar 13 gerealiseerd, in Waregem. Het BSO voor sociale kavels werd

bepaald op 14, waarvan 5 in Waregem, 3 in Tielt en Pittem en telkens 1 in de andere gemeenten.

Eind 2011 waren er daarvan nog maar 2 gerealiseerd, in Waregem.


4. PRESTATIES VAN SHM HELPT ELKANDER

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Doordat het aantal realisaties in de periode 2007-2011 zo goed als onbestaande was en het aantal

nieuwbouwprojecten in uitvoering of voor de korte termijn gepland beperkt is, geeft de

visitatiecommissie op deze doelstelling een score “voor verbetering vatbaar”.

- In periode van 2007-2011 realiseerde Helpt Elkander slechts 1 woning. De redenen die de

maatschappij daarvoor aanhaalt zijn de volgende:

• In de eerste plaats heeft Helpt Elkander er de voorbije jaren uitdrukkelijk voor

gekozen om eerst het eigen patrimonium te renoveren alvorens nieuwe projecten aan te vatten. Het was een bewuste keuze van de raad van bestuur die stelt dat het

aanpakken van de leegstand en het comfort van de bestaande woningen de eerste

prioriteit was.

• Voorts werd uitbreiding ook afgeremd door de beperkingen van de personeelsploeg.

Ondertussen worden wel stappen gezet naar versterking van de interne technische

bouwkennis.

• In de vorige legislatuur werden nieuwbouwprojecten in Tielt steeds gerealiseerd door de Tieltse Bouwmaatschappij. De raad van bestuur hoopt door een betere

samenwerking met het nieuwe stadsbestuur, in de komende jaren ook in die

gemeente opnieuw projecten te kunnen realiseren.

• Ten slotte werden er in het werkgebied ook weinig gronden aangeboden. Tijdens de

gesprekken met de beleidsmakers werd bevestigd dat het aanbod van gronden in de

verschillende gemeenten van het werkgebied van Helpt Elkander beperkt is.

- In 2013 ging de bouw van 24 woningen van verschillende typologieën van start in het project

Kastorwegel in Nieuwenhove (Waregem). De afwerking van dit project wordt verwacht tegen

begin 2014. Dit project stapt af van de traditionele lintbebouwing door het bouwen van 4 clusters van telkens 6 wooneenheden. Ze bevatten telkens 2 seniorenwoningen en een

eengezinswoning met 4 slaapkamers op het gelijkvloers en 3 appartementen met 2

slaapkamers op de eerste verdieping. Bedoeling is dat bewoners binnen de wijk kunnen

verhuizen naargelang de noden die hun leeftijd of gezinsopbouw stellen.

- Voorts zit de bouw van 15 wooneenheden in de wijk Molenakker in Egem (Pittem) in de

ontwerpfase. Het betreft de bouw van 3 seniorenwoningen met 2 slaapkamers en 6

appartementen met 3 slaapkamers; in een tweede fase plant Helpt Elkander nog eens 6

wooneenheden van dezelfde types.

- Helpt Elkander wil een grote rol spelen in het behalen van het BSO. De SHM heeft als

doelstelling om tegen 2020 1.500 woningen in haar patrimonium te hebben. Belangrijk hierbij is of en wanneer Helpt Elkander het project Dompelpark in Waregem zal kunnen realiseren.

Het gaat in dit project immers over 220 woningen en 39 sociale kavels. Dit ambitieuze

masterplan is momenteel in ontwerpstudie.

- Voorts beschikt de maatschappij over een overzicht van nieuwe mogelijkheden van projecten

in de verschillende gemeenten van haar werkgebied: een 50-tal in Waregem en ongeveer


evenveel verspreid over de andere gemeenten van het werkingsgebied. De meeste van deze

projecten zitten in de startfase van verkavelingsplan en/of stadia van

schetsontwerp/voorstudie. Gedetailleerde informatie hierover heeft Help Elkander

opgenomen op haar website.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Omdat Helpt Elkander de voorbije jaren slechts zeer weinig gronden en panden heeft verworven

en de SHM te weinig anticipeert op het feit dat de huidige grondreserve bijna helemaal zal opgaan

aan de realisatie van het in het vooruitzicht gestelde groot nieuwbouwproject Dompelpark, geeft

de visitatiecommissie voor deze doelstelling een score “voor verbetering vatbaar”.

- Helpt Elkander beschikt over een grondvoorraad van ongeveer 84.000 m². Een beperkt

gedeelte daarvan bestaat uit gerealiseerde sociale kavels die nog niet verkocht werden. Het

grootste deel van de gronden is gelegen in Waregem. Helpt Elkander heeft hier een

masterplan voor de ontwikkeling van het “Dompelpark” waar 220 woningen en 39 sociale

kavels kunnen gerealiseerd worden. Dit masterplan werd aangemeld bij de VMSW maar

wanneer dit project effectief zal starten is nog niet gekend. Na realisatie van dit project zal de

SHM nog slechts een zeer beperkte grondreserve hebben voor verdere ontwikkelingen. Dit

betekent dus dat het grootste gedeelte van de grondvoorraad op relatief korte termijn zal ontwikkeld worden.

- Helpt Elkander meldt dat de haar aangeboden gronden in het kader van de sociale last vaak

geen valabele opties zijn. De maatschappij zegt dat de private schattingsprijs van de gronden

dikwijls hoger ligt dan de prijs die wordt geschat door het Comité tot Aankoop, wat voor SHM’s

het wettelijke maximum is waaraan zij gronden kunnen aankopen. In 2012 kon Helpt Elkander

in het kader van de sociale last wel 949m² verwerven in de Grasdreef in Waregem; de

maatschappij plant hier de bouw van 4 woongelegenheden.

- Helpt Elkander staat open voor alternatieve verwervingsvormen en heeft zo via grondruil met

de Zuid-West-Vlaamse Huisvestingsmaatschappij gronden verworven voor het project in de

Kastorwegel in Nieuwenhove (Waregem). - De raad van bestuur bespreekt ook de individuele gevallen van recht van voorkoop en maakt

een afweging op basis van de ligging en de toestand van het onroerend goed, de verwachte

renovatiekost en de prijs. In functie daarvan beslist de maatschappij vervolgens om al dan niet

van haar voorkooprecht gebruik te maken. De meeste aangeboden panden kregen tot op

heden evenwel een negatief advies van de sectorarchitect; in 2008 kocht Helpt Elkander 1

woning met recht van voorkoop.

- Helpt Elkander maakt ook gebruik van haar recht tot wederinkoop, wanneer bepaalde gronden

en panden niet binnen de vooropgestelde termijn worden aangevat (in de voorbije 5 jaar 2

keer aangewend).


- Daarnaast stelt de visitatiecommissie vast dat de maatschappij besliste om ook eigen gronden

en woningen te verkopen. Bij de renovatieplanning maakt de maatschappij de overweging om

de woningen in zeer slechte staat, gebouwd voor de jaren ’50, niet meer te renoveren maar

ofwel openbaar te verkopen ofwel te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Op die manier

zijn er in 2012-2013 2 woningen verkocht.

De visitatiecommissie beveelt Helpt Elkander aan een visie en strategie uit te tekenen om de

grondreserves op een niveau te houden of te brengen dat toelaat om de maatschappelijke

doelstellingen van de SHM te realiseren, ermee rekening houdende dat de resterende

grondreserve bij het realiseren van het project Dompelpark miniem zal zijn.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed

De visitatiecommissie is van mening dat Helpt Elkander bij het bouwen of renoveren van

woningen voldoende aandacht heeft voor verschillende doelgroepen. Helpt Elkander behandelt

wachtlijsten op een actieve manier en stelt zich open voor samenwerking met andere actoren.

Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Helpt Elkander op deze doelstelling

als goed.

- De maatschappij stemt haar aanbod (en projecten) af op de noden van de verschillende

gemeentes door enerzijds een jaarlijkse analyse van de woningbezetting en de wachtlijsten en

anderzijds door een specifieke doelgroepbenadering.

- Per gemeente maakt Helpt Elkander aan de hand van een “prospectienota” een vergelijking tussen het bestaande patrimonium en de wachtlijsten van kandidaat-huurders. Hierbij wordt

het aantal kandidaat-huurders per woningtype en leeftijdscategorie afgezet tegen het

bestaande aanbod. Op die manier laat men de toekomstige projecten aansluiten bij de

kandidatenlijsten. De analyse van de kandidatenlijst geeft aan dat er veel vraag is naar

“kleinere” gelijkvloerse woningen, maar ook naar woningen met 3 tot 4/5 slaapkamers voor

grotere gezinnen. Al deze gegevens moeten de maatschappij helpen bij de invulling van haar

lopend en toekomstig programma. De prospectienota’s dienen ook als basis voor de

gesprekken met de gemeentes op een lokaal overleg en bij de opmaak van lokale

toewijzingsreglementen. Ze waren in Koolskamp en Oeselgem ook van invloed voor de

bepaling en definiëring van het begrip ‘rationele bezetting’ en meer in het bijzonder het toewijzen van woningen aan alleenstaanden. Ze worden ook gehanteerd bij twee geplande

CBO-projecten.

- Tijdens het gesprek met de welzijnsactoren bleek dat zij waarderen dat Helpt Elkander op het

lokaal woonoverleg bewust peilt naar de verwachtingen en behoeftes van deze actoren en hoe

ze hierop kan inspelen. Dit toont de wil van de maatschappij om het aanbod aan te passen aan

mogelijke doelgroepen.

- In de praktijk richt Helpt Elkander een deel van haar aanbod ook op een aantal specifieke

doelgroepen. Zo wordt via het project “Proefwonen” – waaraan 3 Midden-West-Vlaamse

sociale verhuurkantoren en 6 SHM’s, waaronder Helpt Elkander, deelnemen - aandacht

besteed aan personen met een complexe sociale problematiek. Binnen dit project worden kwetsbare kandidaat-huurders ingeschakeld in een meerjarig begeleidingstraject dat ook een

voorwaarde is voor het huurcontract. Het is de bedoeling om die huurders na het doorlopen

van dit - maximaal twee jaar durende - traject een regulier contract aan te bieden. Elk kwartaal

bespreekt de raad van bestuur dit project. In december 2012 stapte bij Helpt Elkander een

eerste huurder in een traject. Het project loopt nog tot september 2014 en de SHM wil tegen

dan onderzoeken of en hoe het project kan geïmplementeerd worden in de reguliere werking.


- Het lokaal toewijzingsreglement van Waregem richt zich op ouderen maar ook op kwetsbare

doelgroepen. Die groep, met name personen die de stap (willen) zetten naar zelfstandig

wonen met een vorm van ondersteuning of zorg, krijgt versnelde toewijzing mits het OCMW

van Waregem voor begeleiding zorgt.

- In totaal beschikt Helpt Elkander over 88 seniorenwoningen die rolstoeltoegankelijk zijn. Het aantal woningen dat aangepast is voor rolstoelbewoners daarentegen is beperkt (3). In het

gesprek met de welzijnsactoren werd bevestigd dat dit thans voldoende is, maar dat deze

situatie in de toekomst kan wijzigen. De actoren bevestigen dat Helpt Elkander hieraan

probeert tegemoet te komen als de situatie zich voordoet. Zo heeft Helpt Elkander in 2012 een

appartement volledig aangepast (Olmstraat 85) zodat dit kon worden verhuurd aan een

huurder-rolstoelgebruiker.

- Helpt Elkander is bereid om in totaal 13 woningen – verspreid over het werkgebied - ter

beschikking te stellen voor verhuring buiten het sociaal huurstelsel. Momenteel verhuurt Helpt

Elkander effectief 3 woningen buiten het sociaal huurstelsel: 1 woning aan vzw Ten Anker en 2

woningen aan de OCMW’s van Dentergem en Wielsbeke. Die OCMW’s gebruiken de woningen voor de tijdelijke opvang van personen in een noodsituatie, telkens voor een maximumperiode

van 4 maanden. Het project van vzw Ten Anker kadert in een project van zelfstandig wonen

waarbij bewoners alleen of met meerderen samen wonen in een huis in de stad en waar vzw

Ten Anker wekelijks, op afspraak, een aantal uren ambulante ondersteuning aan huis biedt

maar voorts wel 24u/24u beschikbaar is.

- Helpt Elkander staat ook open voor samenwerking met andere instanties. Zo plant zij in de

gemeente Dentergem een 20-tal appartementen (ADL-clusters) voor senioren of

hulpbehoevenden; deze assistentiewoningen wil ze realiseren in samenwerking met vzw

Oesel. Met de rusthuizen Mariaburcht en O.L.Vrouw van Lourdes in diezelfde gemeente zijn er

verkennende gesprekken voor gelijkaardige projecten.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar In de periode 2007-2011 realiseerde Helpt Elkander slechts 1 nieuwe woning. Dit kaderde in de strategie om eerst het volledige patrimonium te renoveren. De visitatiecommissie stelt vast dat in 2013 de werken gestart zijn voor de uitbreiding van het patrimonium met 24 woningen en dat nog andere projecten worden aangemeld. Dit is een positieve evolutie, die verdere opvolging vereist. Voldoende aandacht dient te gaan naar de beschikbaarheid van de grondreserves op lange termijn. Wanneer het project Dompelpark zal gerealiseerd zijn zullen de grondreserves minimaal zijn, wat de verdere expansie in gevaar kan brengen. Daarom beveelt de visitatiecommissie aan om een strategie uit te werken voor het minstens op peil houden van de grondreserves. De visitatiecommissie stelt vast dat Helpt Elkander actief haar wachtlijsten analyseert en ook aandacht heeft voor verschillende kwetsbare doelgroepen. Zo heeft ze oog voor mensen met een zware sociale problematiek en zoekt ze daarvoor samenwerking met gespecialiseerde welzijnsactoren. Dit wordt door de visitatiecommissie als positief ervaren.


4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed

De visitatiecommissie stelt vast dat het patrimonium van Helpt Elkander in vergelijking met dat

van de andere sociale huisvestingsmaatschappijen verouderd is, maar dat de SHM in de voorbije jaren veel aandacht, tijd en middelen heeft besteed aan de renovatie en verbetering van haar

patrimonium. Dit verklaart de beoordeling “goed”.

- Eind 2011 haalde slechts 48,46% van de woningen alle normen van het ERP 2020. Meer dan

50% van de andere SHM’s heeft een hoger aandeel woningen die aan die normen voldoen. Op

basis van de cijfers van eind 2011 had 77,54 % van de woningen dubbele beglazing terwijl

84,46% van de woningen de norm met betrekking tot energiezuinige verwarmingsinstallaties

haalt. Vooral op het gebied van dakisolatie is er nog een belangrijke inhaalbeweging te maken

want slechts 54,46% van de woningen voldoet aan de norm. Meer dan de helft van de SHM’s heeft een hoger aandeel woningen dat voldoet aan de dakisolatienorm. De maatschappij

verklaart dit door de sterke verspreiding van de woningen wat een gezamenlijke projectmatige

aanpak bemoeilijkt. Helpt Elkander plant echter op elk van de ERP2020 deelgebieden (dubbel

glas, dakisolatie, zuinige verwarmingsketels) de achterstand aan te pakken. Dit blijkt

ondermeer uit de planning die is opgenomen in de “lijst gebouwen dubbel glas en isolatie”

waarbij tot 2020 wordt gepland wanneer de dossiers zullen worden opgemaakt.

- De analyse van de data waarop de woningen een eerste keer werden verhuurd, toont aan dat

Helpt Elkander over een aanzienlijk deel oudere woningen beschikt. De maatschappij heeft

voor elke woning een gedetailleerde identificatie gemaakt van de kwaliteit van de woning.

Hierin wordt voor elke woning gekeken naar beglazing, dakisolatie, gevelisolatie, verwarming, ventilatie, EPC, gebreken en - waar nodig - te voorziene acties. Deze acties kunnen gaan van

verkoop tot vervangingsbouw. Er wordt ook een planning en een begroting aan gekoppeld. De

planning loopt tot 10 jaar ver.

- Helpt Elkander beschikt daarnaast over een gedetailleerde meerjarenplanning renovatie en

een onderhoudsplanning voor elke gemeente in haar werkgebied. De gedetailleerde planning

wordt opgenomen in een jaarlijkse brochure ‘Contact-Info’ met daarin alle belangrijke

projecten, contactpersonen en relevante informatie. De bewoners en de actoren krijgen elk

jaar een exemplaar van deze brochure.

- In de periode tot en met 2015 worden aanzienlijke bedragen voorzien voor renovatie:

• Ardooie: 1,8 miljoen euro

• Dentergem: 0,6 miljoen euro

• Pittem: 0,1 miljoen euro

• Tielt: 1,7 miljoen euro

• Waregem: 14, 1 miljoen euro

• Wielsbeke: 1,3 miljoen euro

• Diverse gemeenten: 3,2 miljoen euro.

Bij deze renovaties zijn 750 woningen betrokken.

- Op dit moment zijn de belangrijkste renovatieprojecten de volledige renovatie van de 2

appartementsblokken Ter Dompel en Ter Beke en de renovatie van de seniorenwoningen.

Helpt Elkander organiseerde verschillende overlegvergaderingen met de bewoners waarop de

plannen en de planning werden besproken. Tijdens de gesprekken met bewoners stelde de


visitatiecommissie evenwel vast dat er vanuit de bewoners vraag is naar meer communicatie

op het vlak van werkorganisatie en technische aspecten. De visitatiecommissie raadt de SHM

daarom aan om bij de bewoners bewust feedback te vragen van deze vergaderingen. Op die

manier kunnen de vergaderingen waar nodig worden bijgestuurd om zo de bewoners nog

beter te kunnen informeren. - Op de gesprekken met bewoners, welzijnsactoren en beleidsmakers kwam tot uiting dat in

afwachting van een grondige renovatie vaak een aantal panden langdurig leeg staan. De

huidige renovatieplanning zal, eens afgerond, de leegstand opnieuw doen dalen. Helpt

Elkander bekijkt momenteel de mogelijkheid om een aantal van de leegstaande woningen

buiten het sociaal stelsel te verhuren. De visitatiecommissie suggereert de SHM om diverse

pistes te bekijken om leegstand zo veel mogelijk te beperken gelet op de bestaande

wachtlijsten en op de huurderving die leegstand meebrengt.

- Bij de renovatieplanning maakt de SHM de overweging of zij woningen in zeer slechte staat,

gebouwd voor de jaren ’50, grondig renoveert, dan wel openbaar verkoopt of sloopt en

vervangt door nieuwbouw. Zo plant Helpt Elkander de sloop van 56 woningen in de wijk Torenhof, met het oog op vervangingsbouw van een 60-tal woningen. De woningen uit de

periode 1950 - 1970 worden volledig gestript en binnen en buiten grondig gerenoveerd.

- Helpt Elkander heeft enkele jaren geleden een onderhoudsman aangeworven om kleine

herstellingen ten laste van de maatschappij uit te voeren. De SHM stelde vast dat ze moeilijk

aannemers vond voor het uitvoeren van kleinere herstellingen. Voor grotere werken doet ze

een beroep op aannemers. Verschillende actoren, lokale beleidsverantwoordelijken en een

delegatie van huurders wijzen erop dat de doorlooptijd van een herstelling erg lang is. De

visitatiecommissie adviseert de SHM om met huurders in overleg te gaan zodat, mede op basis

van hun ervaringen en wensen, kleine onderhoudswerken binnen een redelijke termijn kunnen

worden uitgevoerd.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed

De score voor dit prestatieveld is “goed” omdat de SHM inspanningen levert om

milieuvriendelijke energiebronnen in haar projecten te verwerken, duurzame materialen gebruikt

en acties onderneemt om haar huurders te sensibiliseren voor energiezuinigheid.

- De plaatsing van zonnepanelen wordt steeds overwogen, zowel uit milieuoverwegingen als om

de financiële lasten voor de bewoners te beperken. Zo zijn er in 2 appartementsblokken (Ter

Dompel, Ter Beke) zonnepanelen (2x 104) geïnstalleerd die een deel van de energie leveren voor de gemeenschappelijke delen. Helpt Elkander zocht hiervoor extra financiële middelen bij

het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling. Ook op het nieuwe kantoorgebouw werden

zonnepanelen (88) geïnstalleerd. Een twaalftal woningen beschikt over een zonneboiler.

- In de appartementsblokken Ter Dompel en Ter Beke hebben de bewoners individuele meters

voor elektriciteit. Het aardgasverbruik daarentegen wordt via warmteverdelers op individuele

radiatoren verrekend en voor de waterrekening geldt een vergelijkbare regeling. Wanneer

Helpt Elkander vaststelt dat er grote verschillen zijn in de afrekeningen van bewoners met een

gelijkaardig profiel, gaat de sociale dienst op bezoek bij de bewoners en gaat men na of er

ergens lekken of andere structurele problemen zijn. Voorts probeert de maatschappelijk

werkster de huurder te sensibiliseren tot rationeel verbruik en bekijkt zij samen met hem of thermostatische kranen correct gebruikt zijn. Eventueel maakt zij een afbetalingsplan op. Bij

de meest recente afrekening bezocht de maatschappelijk werkster 10 huurders die een opleg

van meer dan 400 euro moesten betalen. Remediërend werd onder andere bij een aantal

huurders een doorlopend toilet hersteld en kregen huurders die de thermostatische kraan van


de chauffage dag en nacht op stand 5 lieten staan een grondige gebruikstoelichting. Bij de

huurders bij wie bleek dat dit een jaarlijks terugkerend verbruik was, werd het voorschot

verhoogd. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk.

- In 2013 nam Helpt Elkander deel aan de groepsaankoop gas en elektriciteit van de VVH.

Hierdoor kunnen huurders van de SHM genieten van een voordelige energieprijs. - In 2011 nam Helpt Elkander deel aan het project Energiejacht waarmee de provincie West-

Vlaanderen sensibiliseerde voor energiebesparingen.

- Helpt Elkander helpt ook mee aan het project “Gezond (t)huis” dat in september 2012 van

start ging. Helpt Elkander stelde een woning ( Geraniumlaan,Waregem) ter beschikking voor

dit project dat geïnteresseerden informatie geeft over gezond, energievriendelijk en veilig

wonen. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief dat kadert in de

sensibiliseringsopdracht die de SHM heeft qua rationeel energiegebruik.

- De visitatiecommissie moedigt Helpt Elkander aan om de inspanningen voor een

milieuvriendelijke bouwen renovatiepolitiek en energiesensibilisering verder te zetten en te

intensifiëren.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed

Helpt Elkander beschikt nog niet over aanpasbare woningen en heeft deze op korte termijn ook

niet opgenomen in haar plannen. Ze beschikt echter wel over een doordacht alternatief waarbij

wijkgebonden aangepaste woningen worden aangeboden. Daarom beoordeelt de

visitatiecommissie deze operationele doelstelling als goed.

- Aanpasbaar bouwen, met andere woorden, het principe om de nodige voorzorgen te nemen

zodat in de toekomst een aantal aanpassingen mogelijk is zonder fundamentele renovaties en met een beperkt aantal ingrepen, wordt tot nu toe niet in de nieuwe projecten voorzien.

- Helpt Elkander heeft en bouwt geen aanpasbare woningen omdat de maatschappij een andere

visie en een andere praktijk heeft. De SHM is niet overtuigd van de nood om woningen aan te

bieden voor huurders die er levenslang zullen wonen. De SHM gelooft wel in levenslang wonen

op wijkniveau. Het is voor huurders immers belangrijk dat ze in dezelfde omgeving kunnen

blijven. Tegenover levenslang wonen in dezelfde woning zetten ze levenslang wonen in

dezelfde wijk. Ze brengen dat onder meer in de praktijk in de 24 woningen die nu in aanbouw

zijn in de Kastorwegel in Nieuwenhove (Waregem). Daar bouwt Helpt Elkander 4 clusters van

telkens 6 wooneenheden. Ze bevatten telkens 2 seniorenwoningen en een eengezinswoning

met 4 slaapkamers op het gelijkvloers en 3 appartementen met 2 slaapkamers op de eerste verdieping. Bedoeling is dat bewoners binnen de wijk kunnen verhuizen naargelang de noden

die hun leeftijd of gezinsopbouw oproepen.

- De visitatiecommissie suggereert de SHM de effectiviteit en de efficiëntie van die praktijk op te

volgen (o.a. aantal verhuisbewegingen, financiële kost) en de consequenties van die visie op

renovatie- en nieuwbouwprojecten in kaart te brengen. Vervolgens kan dit dan afgewogen

worden aan het bouwen van aanpasbare woningen.


PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed Helpt Elkander beschikt over een verouderd patrimonium, waarvan een belangrijk deel niet aan de hedendaagse kwaliteitseisen voldoet. De SHM heeft zich voorgenomen om dit verouderde patrimonium prioritair aan te pakken om binnen enkele jaren een verse start te kunnen nemen, waarbij alle woningen aan de huidige kwaliteitsnormen zijn aangepast en de SHM gestaag haar patrimonium kan uitbreiden door middel van nieuwe projecten. Momenteel lopen een aantal zeer belangrijke renovatieprojecten. De maatschappij beschikt over een goede en concrete renovatieplanning. Helpt Elkander doet, waar mogelijk, inspanningen op milieuvlak en sensibiliseert de huurders ook om zuinig om te springen met energieverbruik. Helpt Elkander heeft weliswaar geen aanpasbare woningen in haar patrimonium maar waar nodig voert ze de nodige werken uit om de woningen aan te passen aan de behoeften. Als alternatief op aanpasbaar bouwen, probeert Helpt Elkander in nieuwe projecten verschillende typologieën van woningen aan te bieden om zo binnen een wijk levenslang te kunnen wonen. De visitatiecommissie suggereert de SHM de evaluatie van deze praktijk en de afweging van deze praktijk tegen het aanpasbaar bouwen van nieuwe woningen.


4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen

eenduidig te vergelijken met de bouwkostnormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect

ontbreekt om een goed oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt.

In afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de

wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt en verbouwt. Omdat de visitatiecommissie weliswaar

fragmenten van een visie heeft vernomen maar ze onvoldoende samenhangend vindt om over een visie te spreken, beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling voor verbetering vatbaar.

- De SHM heeft de laatste jaren niet veel nieuwe sociale huurwoningen meer gebouwd: in de

periode 2007-2011 realiseerde ze slechts één nieuwe woning. Helpt Elkander geeft zelf aan

dat in de technische dienst een profiel van ingenieur, architect of ingenieur-architect

ontbreekt voor een optimale werking van deze dienst. De SHM is bezig met de aanwerving

van dit ontbrekende profiel.

- Helpt Elkander heeft de visitatiecommissie niet overtuigd dat ze een duidelijke visie heeft

over prijsbewust bouwen en verbouwen. Ze heeft wel oog voor een aantal kostprijs-

besparende aspecten. Bij renovatie verkiest Helpt Elkander het concept van totaalrenovatie. Ze bundelt hierbij een aantal te renoveren woningen in één aanbesteding wat door de

schaalgrootte zou moeten resulteren in betere prijzen bij de aannemers.

- De visitatiecommissie heeft de kostenraming voor drie renovatieprojecten ingekeken en stelt

vast dat de kostenraming bij twee van de drie projecten fel boven de norm uitspringt. Voor de

renovatie van 20 gelijkvloerse seniorenwoningen stijgt de kostprijs 1,5 % uit boven de norm,

wat beperkt is. Voor de totaalrenovatie van 14 individuele woningen in Waregem (Sint-Eloois-

Vijve) en Wielsbeke zit de kostprijs echter meer dan 28 % boven de norm en voor de

totaalrenovatie van 10 individuele woningen in Waregem en Wielsbeke zelfs meer dan 32 %.

De visitatiecommissie geeft mee dat het bij de laatste twee voorbeelden woningen betreft die na de totaalrenovatie structureel anders ingedeeld zijn door bijvoorbeeld een kleine

slaapkamer op te geven voor een grotere badkamer. Hierdoor daalt de maximum toegelaten

kostprijs per woning. Een SHM kan niet genieten van een gunstige overheidsfinanciering (FS3)

voor het deel van een project dat boven de maximum genormeerde kostprijs uitstijgt. Ze

moet die hogere kosten met eigen middelen financieren. De visitatiecommissie is van oordeel

dat een SHM er moet naar streven om zich overwegend te conformeren aan de maximum

kostprijzen. Voor bepaalde projecten kunnen er zeker argumenten zijn om het

kostprijsplafond beperkt los te laten mits ze ingebed zijn in een weloverwogen visie. De

visitatiecommissie is van mening dat de drie vermelde projecten niet representatief zijn voor

alle renovatieverrichtingen van de SHM; op basis van deze voorbeelden kan ze nog onvoldoende oordelen over het prijsbewust verbouwen van de SHM.

- Bij prijsbewust bouwen en verbouwen spelen verschillende factoren een rol, zo onder meer

de keuze voor de locatie, het bouwtype (tweegevel, driegevel, losstaand), de densiteit, de

schaalvoordelen, de keuze voor een ontwerper, het opstellen en blijvend verfijnen van

lastenboeken, de keuze voor materialen, het opvolgen van de werf, het vermijden van

meerkosten, het laten respecteren van de vooropgestelde timing. De visitatiecommissie

beveelt de SHM aan om aan de hand van de vernoemde prijsbepalende aspecten een visie

over prijsbewust bouwen en verbouwen uit te werken voor nieuwbouw- en


renovatieprojecten (van de ontwerpfase tot de oplevering). De visie dient in de praktijk te

leiden tot bouwen verbouwkosten, die zich onder de norm situeren.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed

Helpt Elkander doet inspanningen om de kostprijs van de huurlasten te beperken. Ze ontwikkelt

een preventief beleid met betrekking tot het verminderen van de huurlasten door onder meer zo

weinig mogelijk appartementen met een gemeenschappelijke ingang te bouwen, door

onderhoudsvriendelijk te bouwen en door de nutslasten in bestaande oudere

appartementsblokken te beperken. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed

presteert voor deze doelstelling.

- De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft), de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM dus

geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde

verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Voor Helpt Elkander bedraagt de (mediaan)

huurprijs per woning per maand voor een appartement ongeveer 158 euro. Bij geen enkele

andere SHM is deze (mediaan) huurprijs lager. Voor een eengezinswoning bedraagt de

(mediaan) huurprijs ongeveer 238 euro, waarmee Helpt Elkander zich bij de 25 % laagste van

de sector bevindt. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van

Helpt Elkander situeert zich tussen de 25 en 50 % laagste van de sector.

- In 2011 bedroegen de jaarlijkse huurlasten per wooneenheid gemiddeld 185 euro, waarmee

ze net iets boven de mediaan van de sector uitsteken. Het patrimonium bestaat uit ongeveer 29 % appartementen: aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten verbonden vooral

door het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …). De SHM bouwt

bewust zo weinig mogelijk grote appartementsgebouwen met een gezamenlijke ingang om

gemeenschappelijke kosten voor de huurders te vermijden. Ze zet eerder in op duplexen met

aparte ingangen. Als de SHM toch voor appartementen kiest, ziet ze er op toe dat de lift

minimaal 7 tot 8 wooneenheden bedient. Zo worden de liftkosten beter verdeeld.

- Helpt Elkander kiest bewust voor het gebruik van duurzame, onderhoudsvriendelijke

materialen. Zo opteert ze ervoor om bij nieuwe projecten gevels niet meer te schilderen

omdat dit op termijn tot hogere onderhoudskosten leidt. De visitatiecommissie adviseert om

de bewuste keuze voor duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen in de werking te verankeren en bijvoorbeeld een lijst van duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen

voor te stellen aan architecten.

- In de grotere woonblokken Ter Dompel en Ter Beke in Waregem, die dateren van begin de

jaren ‘70, heeft de SHM renovatiewerken uitgevoerd om de nutskosten voor de huurders

terug te dringen. Helpt Elkander liet het dak isoleren, bracht een glaspartij aan aan de

openstaande gaanderijen aan de noordoostgevel en plaatste zonnepanelen. De aanpassingen

zijn recent zodat de huurders de minderuitgaven voor de nutskosten nog niet kennen. De

visitatiecommissie vindt het lovenswaardig dat de SHM extra inspanningen, zoals het plaatsen

van zonnepanelen, levert om de nutskosten voor de huurders te verminderen en zo de

betaalbaarheid van het wonen te verbeteren. De SHM laat de marktwaarde na renovatie overigens herschatten, wat in de praktijk zal leiden tot een hogere markthuurwaarde en

eventueel tot hogere huurprijzen (afhankelijk van het inkomen).

- In de residenties Ter Dompel en Ter Beke zijn individuele elektriciteitsmeters voorzien. Voor

verwarming en water zijn er gemeenschappelijke meters. Voor deze laatste betalen de

huurders maandelijkse voorschotten. Als de afrekening een bepaald bedrag overschrijdt (nu

bepaald op 400 euro), gaat de dienst verhuring langs om na te gaan waarom de kosten zo


hoog zijn en hoe ze kunnen geremedieerd worden. De visitatiecommissie vindt dit een goed

initiatief.

- De SHM maakt, op basis van een overheidsopdracht, gebruik van externe bedrijven voor het

onderhoud van de centrale verwarming. Het contract wordt vierjaarlijks herzien. In de

uitgeschreven overheidsopdracht houdt de SHM rekening met de kostprijs en de dienstverlening. De huurders geven aan niet erg tevreden te zijn over de diensten die de firma

levert. Ze klagen over het gebrek aan klantvriendelijkheid en over het niet nakomen van

afspraken zoals een aangekondigde aanwezigheid voor herstel of nazicht. De SHM kent deze

klachten en heeft ze besproken met de betrokken firma. De visitatiecommissie adviseert om

bij een volgende aanbesteding klantvriendelijkheid op te nemen in het lastenboek. Ook heeft

Helpt Elkander deze overheidsopdracht in drie percelen aanbesteed. Ze weet uit ondervinding

dat er te weinig spelers op de markt zijn voor een patrimonium van meer dan 1.300 woningen

en dat de prijzen anders minder competitief zouden zijn.

- Met een delegatie van huurders heeft Helpt Elkander een bezoek gebracht aan een project

van sociale woningen in Gent om onder meer de huurlasten te bespreken. De huurders zouden in Gent hogere huurlasten betalen. De SHM is ook in dialoog gegaan met een

delegatie van huurders van de residenties Ter Dompel en Ter Beke in Waregem over de

onderhoudskosten in de gemeenschappelijke delen van appartementen. Een externe firma

poetste een aantal gemeenschappelijke delen eenmaal per week. De SHM stelt dat de

huurders zelf vragende partij waren om een aantal gemeenschappelijke delen tweemaal per

week te laten poetsen, wat de kosten uiteraard verhoogt. De huurders poetsen wel hun deel

in de gaanderijen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM het zelf poetsen van

gemeenschappelijke delen blijvend onder de aandacht van de huurders moet brengen.

- De huurders vinden dat het niet duidelijk is welke kosten de verzekering van Helpt Elkander

dekt. Hierdoor is er discussie over welke kosten ten laste zijn van de huurder en welke ten laste zijn van Helpt Elkander. De visitatiecommissie suggereert om de dekking van de kosten

duidelijk te documenteren met treffende voorbeelden.

- Tijdens de gesprekken met de huurders bleek dat de conciërge, die instaat voor de twee

woonblokken Ter Dompel en Ter Beke, ook voor andere taken buiten deze wijk wordt

ingeschakeld. Dit werd bevestigd door de SHM. Daarom werd een fout uit het verleden,

waarbij de kostprijs van de conciërge ten onrechte volledig werd aangerekend in de

huurlasten voor de huurders van deze woonblokken, rechtgezet. De huurders vinden de

afrekening van de huurlasten in het algemeen onvoldoende duidelijk. De visitatiecommissie

adviseert de SHM om de berekening van de huurlasten transparanter weer te geven in de

brieven over de afrekening, met een duidelijke toelichting over de verrekening van de personeelskosten, eventueel met een kopie van facturen van aannemers.

- De SHM aanvaardt een schriftelijke waarborg van het OCMW wat de betaalbaarheid voor de

nieuwe huurders ten goede komt. Ze beschikt hiervoor over een procedure.

- De SHM heeft nog geen ervaring met klussen, uitgevoerd via sociale economiebedrijven, maar

overweegt om hier een beroep op te doen. Concreet zou ze het groenonderhoud, waarvoor

de onderhoudscontracten aflopen in 2014 en 2015, laten uitvoeren via een beschutte

werkplaats of via lokale sociale tewerkstelling (OCMW, …). Helpt Elkander overweegt dit

eveneens voor onderhoudscontracten voor het poetsen van de gemeenschappelijke delen. De

visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM de voor- en nadelen van de inzet van sociale

economiebedrijven onderzoekt en wijst op het belang van een goede overeenkomst met duidelijke afspraken tussen beide partijen.


PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM heeft geen samenhangende visie op het prijsbewust bouwen en verbouwen. De visitatiecommissie beveelt de SHM daarom aan om aan de hand van de vele prijsbepalende aspecten zowel voor nieuwbouw- als voor renovatieprojecten een visie over prijsbewust bouwen en verbouwen uit te werken (van de ontwerpfase tot de oplevering), die in de praktijk leidt tot bouwen verbouwkosten die zich onder de norm bevinden. Daarentegen doet Helpt Elkander inspanningen om de kostprijs voor de huurlasten te beperken. Ze ontwikkelt een preventief beleid met betrekking tot het verminderen van de huurlasten door onderhoudsvriendelijk en kostenverlagend en -spreidend te bouwen en door de nutslasten in bestaande oudere appartementsblokken te beperken.


4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed

Helpt Elkander hanteert een uitgebreide procedure huurdersachterstal en werkt goed samen met

het OCMW om uithuiszetting te voorkomen. Ze houdt de redenen van huuropzegging nauwgezet

bij. Om de problemen met betrekking tot overlast en onderhoud van de woning door de huurder

tot een minimum te beperken en uithuiszetting om die reden tegen te gaan, treedt de

maatschappij zowel preventief als curatief op. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van

Helpt Elkander voor een zo goed mogelijke woonzekerheid als goed.

- Helpt Elkander houdt nauwgezet de redenen bij waarom huurders hun woning verlaten en maakt dat ook bekend in het jaarverslag. In 2012 verlieten 53 huurders hun woning, waarvan

de helft wegens opname in een rusthuis (9) of verhuis naar een privéwoning (15 naar een

huurwoning, 2 naar een koopwoning). Een kwart van hen muteerde naar een andere sociale

woning. In 2012 waren er 2 uithuiszettingen en 1 opzegging aan de huurder. Het aantal

uithuiszettingen is de voorbije twee jaar beduidend lager dan de vorige drie jaar: 2 in 2012 en

3 in 2011 tegenover gemiddeld 7 in de vorige drie jaar.

- Volgens de visitatiecommissie hanteert Helpt Elkander een goede procedure

huurdersachterstal, vooral omwille van de herhaalde mogelijkheden op een afbetalingsplan en

de inschakeling van de OCMW’s en andere bemiddelingsdiensten op verschillende momenten

in de procedure. De huur moet worden betaald voor de 10de van elke maand. Rond de 20ste van de maand drukt de dienst verhuring de saldolijsten af en brengt de administratieve bediende

de huurders met een achterstal schriftelijk op de hoogte, met het verzoek tot

betaling/aanzuivering. Hiermee start de aanmaningsfase tijdens dewelke de huurder steeds

een afbetalingsplan kan voorstellen. Tegelijk mailt de SHM die lijsten door naar de betrokken

OCMW’s, zodat deze snel in actie kunnen komen. In Waregem wordt die lijst nog eens

besproken op het maandelijkse cliëntoverleg. Na twee aanmaningen neemt de

maatschappelijk werkster of de administratieve bediende persoonlijk (huisbezoek – telefoon)

contact op met de huurder met huurdersachterstal. Bij de derde aanmaning maakt de

maatschappij melding van haar voornemen om de gerechtelijke procedure te starten. Tegelijk echter verwittigt ze het betrokken OCMW hiervan, met de vraag om binnen de 7 werkdagen

een bemiddeling uit te werken. In Waregem wordt ook het CAW verwittigd en in Wielsbeke de

woonwinkel. Als de aanmaningen geen resultaat opleveren geeft de SHM het dossier in

handen van haar advocaat die de huurder aanmaant om binnen de 10 dagen te betalen.

Gebeurt ook dit niet, dan start de gerechtelijke procedure met het oog op het bekomen van

een laatste afbetalingsplan of een vonnis uithuiszetting. Het Directiecomité en/of de raad van

bestuur beslist over het al dan niet uitvoeren van het vonnis.

- Deze procedure, goedgekeurd door de raad van bestuur in 2009 en aangepast in 2010, leidde

tot een sterke vermindering van het aantal uithuiszettingen na 2010: 2 in 2012 en 3 in 2011

tegenover gemiddeld 7 in de vorige drie jaar. Ook de huurdersachterstal blijft mede daardoor - met 1,59% - eerder beperkt (slechts 30% van de Vlaamse SHM’s doet beter).

- De procedure is goed gekend bij de medewerkers en wordt consequent toegepast. De woon-

en welzijnsactoren en de huurders waarderen deze aanpak die veel ruimte laat voor

ondersteuning en gespreide betaling, maar tegelijk huurders responsabiliseert. Het CAW geeft

ook aan bij de opmaak van de procedure betrokken te zijn, waardoor de procedure niet alleen

inhoudelijk versterkt is, maar ook het draagvlak vergroot.

- Bij de procedure zijn als bijlage ook de typebrieven opgenomen die de SHM naar huurders met

huurdersachterstal verstuurt. De visitatiecommissie suggereert de SHM om die brieven, die in

een zeer administratieve taal gesteld zijn, om te zetten in ‘klare taal’ en daarbij eventueel een


bewonerspanel te betrekken. Het is ook aangewezen om bij die brieven een folder te voegen

die de consequenties van niet-betaling van de huur duidelijk maakt en een verwijzing naar

OCMW of andere begeleidende instanties bevat.

- Mondelinge dan wel schriftelijke meldingen van huurdersproblemen komen bij de

maatschappij vooral van huurders maar ook van het buurtwerk, de wijkagenten of op basis van eigen vaststellingen. In 2011 ontving de dienst verhuring 47 nieuwe meldingen en daarnaast

werden 20 huurders, aangemeld in 2009 en 2010, verder opgevolgd in 2011. 27 van de 47

nieuwe meldingen hadden betrekking op burenhinder, 16 op het onderhoud van woning of

tuin en 3 op problemen in de gemeenschappelijke ruimtes. De meeste verder opgevolgde

problemen hadden betrekking op onderhoud van de woning (11) en burenhinder (5). Het gros

van de nieuwe meldingen kwam uit de residenties Ter Dompel en Ter Beke, de twee

hoogbouwcomplexen in het Torenhof in Waregem.

- Voor de aanpak van deze problemen beschikt Helpt Elkander niet over een uitgeschreven

procedure maar wel over een vast stramien van handelen. Na ontvangst van een melding

poogt de maatschappelijk assistent van de SHM binnen de 14 dagen contact op te nemen met de betrokken huurder. Doorgaans plant zij een huisbezoek om de problemen te bespreken en

haalbare oplossingen te zoeken. Na dat gesprek bevestigt ze schriftelijk de gemaakte afspraken

en plant ze een nieuw huisbezoek. Blijkt het probleem zich niet op te lossen, dan schakelt

Helpt Elkander een andere begeleidende instantie in, doorgaans CAW Stimulans en CAW

Midden-West-Vlaanderen (waarmee de contacten evenwel beperkt zijn). Het CAW wordt in elk

geval gecontacteerd vooraleer er eventuele gerechtelijke stappen worden ondernomen. De

visitatiecommissie suggereert Helpt Elkander om de gevolgde werkwijze in een procedure te

vertalen en ook daarvoor weer in overleg te gaan met de betrokken actoren.

- Helpt Elkander beschikt ook over een procedure proefcontracten, door de raad van bestuur

goedgekeurd in 2010. Deze procedure voorziet voor elke nieuwe huurder een proefcontract waarbij de SHM minimaal twee huisbezoeken aflegt met als doel kennis te maken met de

nieuwe huurders, deze te informeren en te adviseren en zo nodig verder op te volgen.

Aandachtspunten bij de plaatsbezoeken zijn onder meer mogelijke betalings-, onderhouds- en

overlastproblemen, maar ook het opvolgen van rechten en plichten. Er wordt ook gepeild naar

leefbaarheidskwesties en naar de tevredenheid van de huurder. Drie maanden na het ingaan

van de nieuwe huurovereenkomst gaat de maatschappelijk assistent samen met iemand van

de technische dienst op huisbezoek. Als na het eerste huisbezoek blijkt dat de huurder alle

afspraken nakomt en ook geen verdere begeleiding nodig heeft, dan volgt het tweede

huisbezoek pas een jaar later. Wanneer dit niet het geval is, wordt een nieuw huisbezoek

gepland ter opvolging van de gemaakte afspraken. Deze huisbezoeken worden opgevolgd op het teamoverleg en op het directiecomité. Als de SHM er zelf niet in slaagt om eventuele

problemen op te lossen, dan schakelt ze de hulp in van een begeleidingsdienst zoals het CAW.

De visitatiecommissie stelt de maatschappij voor deze tussenkomst in te schrijven in de

procedure.

OD 4.2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed

De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Helpt Elkander zijn over het algemeen beperkt, maar zowel de maatschappij als huurders en actoren wijzen op leefbaarheidsproblemen

in de wijk Torenhof in Waregem, waar ook de hoogbouwcomplexen Ter Dompel en Ter Beke

gelegen zijn. De SHM werkt ad hoc samen met andere actoren om leefbaarheidsproblemen aan te

pakken en in de wijk Torenhof is er samenwerking met de buurtwerker van het OCMW. Helpt

Elkander organiseert zelf of in samenwerking met andere actoren een beperkt aantal activiteiten

om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. Er zijn ook tekenen dat men


aandacht heeft voor de verbetering van omgevingskwaliteiten bij de ontwikkeling van nieuwe

projecten. Daarom is de beoordeling hier ‘goed’.

- De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Helpt Elkander zijn eerder beperkt,

met uitzondering van de wijk Torenhof in Waregem waar burenruzies, pestgedrag en onderhoudsproblemen worden gesignaleerd. Actoren melden daar een concentratie van

maatschappelijk kwetsbare groepen en sociale problemen, die ondanks de inzet van een

buurtwerker door het OCMW en het ontstaan van een bewonerswerking niet afgeremd

worden. De SHM verwacht van de renovatie van dit patrimonium een belangrijk effect op de

leefbaarheid.

- De maatschappij probeert door aanwezigheid in de wijk (een conciërge in de wijk Torenhof) en

door geregelde huisbezoeken van de maatschappelijke assistent (bij proefcontracten, bij

huurdersachterstal, bij overlast) leefbaarheidsproblemen te detecteren en te voorkomen en zo

vlug mogelijk aan te pakken. De leden van de raad van bestuur nemen een signaalfunctie op

voor dié buurt waarmee zij het meest vertrouwd zijn; die taakverdeling is ook opgenomen in de Contact-Info. De visitatiecommissie suggereert de SHM om die praktijk te evalueren met

huurders en actoren om zo het draagvlak daarvoor en de efficiëntie ervan te meten.

- Actoren geven aan dat zij problemen aankaarten maar dat de SHM er, door capaciteitsgebrek,

onvoldoende in slaagt om ze efficiënt aan te pakken. Huurders hebben dikwijls ook het gevoel

dat de maatschappij de samenlevingsproblemen niet krachtdadig aanpakt. Anderzijds tonen

bewoners zich over het algemeen wel tevreden over hun buurt en signaleren actoren dat Helpt

Elkander het OCMW snel inschakelt om individuele problemen mee op te volgen. Ze geven ook

aan dat de SHM openstaat voor overleg met de wijkagent. Op het lokaal woonoverleg worden

actoren door de maatschappij ook aangesproken om mee na te denken over mogelijke

scenario’s om de problemen aan te pakken. Ook de beleidsverantwoordelijken zien van de recente versterking van de dienst verhuring een gunstige invloed uitgaan op het samenleven in

de sociale woonwijken.

- Helpt Elkander organiseert zelf of in samenwerking met andere actoren een beperkt aantal

activiteiten om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. Ze stimuleert

deelname aan de Dag van de Buren (op enkele plaatsen biedt ze ook ondersteuning) en vorig

jaar organiseerde ze ter gelegenheid van het 90-jarige bestaan van de maatschappij een groot

huurdersfeest in en rond het nieuwe kantoorgebouw. De maatschappij geeft ook logistieke

ondersteuning aan initiatieven van de Vriendenkring Waregem – wijk Torenhof en andere

bewonersinitiatieven.

- Bij het ontwikkelen van nieuwe wijken en bij renovatieprojecten besteedt de maatschappij aandacht aan leefbaarheidsaspecten, onder meer door menging van woningtypes, oriëntatie

en fysieke ingrepen die het samenleven bevorderen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het concept van

het project Kastorwegel in Nieuwenhove (Waregem) waar in plaats van lintbebouwing 4

blokken van telkens 6 woongelegenheden met diverse woningtypes worden neergezet tussen

gemeenschappelijk groen.

- De visitatiecommissie is van oordeel dat Helpt Elkander haar inzet op de leefbaarheid in de

sociale woonwijken nog kan versterken door samenlevingsrisico’s en -potenties in de diverse

wijken in kaart te brengen. Ze suggereert de SHM om, in overleg met actoren en huurders, een

kader uit te werken voor initiatieven ter versterking van de leefbaarheid en het samenleven en

het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen.


OD 4.3. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Helpt Elkander organiseert bewonersvergaderingen vooral naar aanleiding van een renovatie en

gaat binnenkort voor het eerst in overleg met een bewonerscomité in Torenhof in Waregem. Ze betrekt bewoners bij noodzakelijke verhuisbewegingen, maar onderneemt verder weinig

initiatieven om bewonersbetrokkenheid te stimuleren. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie

deze doelstelling als ‘voor verbetering vatbaar’.

- Bij de voorbereiding van grootschalige renovatieoperaties zoals die in de hoogbouwcomplexen

Ter Dompel en Ter Beke in Waregem, organiseerde Helpt Elkander informatievergaderingen.

Voor aanvang van de renovaties was Helpt Elkander ook aanwezig op besprekingen van de

bewonersgroep. Het waren gesprekken die volgens de huurders eerder moeizaam verliepen.

De bewoners hebben ook het gevoel dat met de opmerkingen die ze hebben gegeven op het

gerenoveerde proefappartement te weinig rekening is gehouden. Bij de wekelijkse werfvergaderingen van Ter Dompel is nu wel een van de bewoners van de bewonersgroep

aanwezig.

- Bij noodzakelijke verhuisbewegingen in het kader van renovatie organiseert de maatschappij

informatievergaderingen en voert ze bij alle huurders twee huisbezoeken uit. Ze biedt ook heel

wat faciliteiten bij verhuis (zie OD. 4.4).

- Helpt Elkander plant informatievergaderingen voor nieuwe huurders bij het in gebruik nemen

van nieuwe wijken. De buurtbewoners van de Kastorwegel in Nieuwenhove werden ook

geïnformeerd over de plannen voor de nieuwe wijk.

- Enkel in de wijk Torenhof in Waregem is een wijkcomité actief dat, op zelfstandige basis, heel

wat initiatieven neemt om het samenleven in de wijk met zowel huurders als eigenaars-bewoners te bevorderen. In die wijk startte in 2009 vanuit het OCMW Waregem een

buurtwerking die aan de basis lag van de oprichting van een bewonersgroep in Ter Dompel en

Ter Beke. In het verleden was Helpt Elkander doorgaans aanwezig op de vergaderingen van die

bewonersgroep, maar binnenkort heeft een vertegenwoordiging van die groep ook een eerste

- meer formeel - gesprek op de zetel van de maatschappij. De bewonersgroep hoopt op een

constructief gesprek en wil in de toekomst een erkenning als bewonersraad om zo ook te

wegen op het beleid en de werking van de maatschappij. Uit het gesprek met de woon- en

welzijnsactoren leerde de visitatiecommissie dat bewoners hier minder betrokken zijn bij het

beleid van de maatschappij dan bij andere West-Vlaamse SHM’s. Niettemin zien we in de

plannen van de SHM om het bewonerscomité te betrekken bij de herwerking van het reglement van inwendige orde een stap in de goede richting.

- Helpt Elkander is niet ingegaan op het aanbod van Samenlevingsopbouw en de provincie West-

Vlaanderen om het Tweezijdig+-traject te doorlopen. Binnen dit traject had de maatschappij

een tevredenheidsonderzoek kunnen uitvoeren en bewonersvergaderingen organiseren als

aanzet voor verdere bewonerswerking. Redenen voor deze afwijzing waren de kostprijs van

15.000 euro en het feit dat er reeds een buurtwerking bestond in de wijk Torenhof. Volgens de

visitatiecommissie een gemiste kans, want uit het gesprek met de huurders bleek dat de

bewoners sterk vragende partij zijn voor het houden van een tevredenheidsonderzoek, het

organiseren van bewonersvergaderingen en het oprichten van bewonersgroepen in eigen

gemeente of wijk (in en buiten Waregem). - Niet enkel omdat het een essentiële opdracht is voor sociale huisvestingsmaatschappijen,

maar ook omdat het beleid en de werking van Helpt Elkander daardoor aan kwaliteit en

draagvlak kunnen winnen, beveelt de visitatiecommissie aan om een visie en strategie op

bewonersbetrokkenheid uit te tekenen en initiatieven van bewoners te stimuleren, te

ondersteunen en te valideren. Ze beveelt ook aan om de interne structuren, en niet enkel de

dienst verhuring, daar op te organiseren en te vormen, en zo nodig samenwerking aan te gaan


met andere actoren teneinde bewonersbetrokkenheid in de organisatie en de werking te

implementeren.

OD 4.4. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed

Helpt Elkander heeft met verschillende instanties een samenwerking opgezet om

huurdersachterstal en samenlevingsproblemen aan te pakken. De maatschappij werkt met

diverse organisaties ook samen om specifieke doelgroepen te ondersteunen in hun wonen. Ze

biedt bewoners een uitgebreide ondersteuning bij renovaties en bij interne verhuisbewegingen.

De inschrijving van kandidaat-huurders kan ook bij de woonwinkels in de regio, wat sterk

drempelverlagend werkt. De beoordeling voor deze doelstelling is dan ook goed.

- Door aanwezigheid in de wijken en door geregelde huisbezoeken naar aanleiding van plaatsbeschrijvingen, proefcontracten of betalingsproblemen komt Helpt Elkander problemen

vroegtijdig op het spoor zodat begeleiding snel kan starten. De maatschappij is daar ook op

georganiseerd met haar dienst verhuring. Bij nieuwe huurders neemt de dienst, naar eigen

zeggen, voldoende tijd om het huurcontract te bespreken en tips mee te geven; dat wordt nog

eens opgefrist bij het eerste huisbezoek.

- Helpt Elkander heeft een sterk uitgewerkte procedure huurdersachterstallen die zowel in

huisvestingsondersteuning door de dienst verhuring voorziet als in ondersteuning door

externe partners zoals de betrokken OCMW’s en CAW’s (zie OD. 4.1) Er zijn met die

organisaties ook samenwerkingsovereenkomsten uitgewerkt en de werkwijze wordt

regelmatig geëvalueerd en zo nodig bijgestuurd. - Helpt Elkander gaat bij ongewoon hoge elektriciteits- en gasfacturen samen met de huurder op

zoek naar de oorzaak en mogelijke remediëring aan de kant van de huurder of de verhuurder.

- Met CAW Stimulans werkt Helpt Elkander samen om bij leefbaarheidsproblemen begeleiding

te voorzien.

- Helpt Elkander heeft een procedure die de schriftelijke waarborg vanwege de OCMW’s regelt

voor nieuwe huurders die het moeilijk hebben om die waarborg cash te betalen. De actoren

wijzen er op dat deze waarborgregeling wordt uitgevoerd op basis van een individuele vraag

van de kandidaat-huurder aan het OCMW en dat niet alle kandidaten van die regeling op de

hoogte zijn; ze pleiten voor een collectieve aanpak vanuit de maatschappij. De

visitatiecommissie suggereert de maatschappij om in samenspraak met de betrokken OCMW’s deze regeling beter bekend te maken bij kandidaat-huurders.

- Helpt Elkander werkt samen met welzijnsactoren die huisvestingsondersteuning bieden aan

kwetsbare doelgroepen. Dat is bijvoorbeeld het geval met vzw Ten Anker dat mensen met een

beperking ondersteunt in woningen die zowel binnen als buiten het sociaal huurstelsel worden

gehuurd. Helpt Elkander is ook ingestapt in het project “Proefwonen” van de drie

intergemeentelijke projecten lokaal woonbeleid van Midden-West-Vlaanderen. Ze stelt

daarvoor 2 woningen ter beschikking waarin kwetsbare doelgroepen onder begeleiding de

stap kunnen zetten naar de reguliere huur van een sociale woning.

- Bij grootschalige renovatieoperaties zoals die in Ter Dompel en Ter Beke, zorgt Helpt Elkander

voor een uitgebreide ondersteuning bij renovatie of noodzakelijke verhuizing. Ze doet dit met informatievergaderingen en huisbezoeken waarop de praktische voorbereiding wordt

besproken en afspraken worden gemaakt. Voorts voorziet ze een opvangruimte voor overdag,

logeerappartementen voor tijdelijk gebruik, kampeertoiletten en doucheruimtes,

opbergmogelijkheden en hulp en materiaal bij verhuis. Ze bood ook maatschappelijke

begeleiding en een financiële tegemoetkoming bij de herhuisvesting van huurders naar

aanleiding van renovaties in Koolskamp.


- De inschrijving als kandidaat-huurder kan ook bij de woonloketten van de intergemeentelijke

projecten lokaal woonbeleid, wat sterk drempelverlagend werkt. De SHM raadt huurders

echter aan om, vooraleer de inschrijvingsprocedure definitief af te ronden, zich persoonlijk aan

te melden bij de maatschappij teneinde zeker de juiste woningen locatiekeuze te maken. Bij

de actualisatie van de wachtlijsten stuurt Helpt Elkander, op vraag van actoren, lijsten door van mensen die op een eerste brief niet hebben gereageerd. Dit gebeurt echter niet automatisch.

De woonwinkels en CAW vragen dat een systeem wordt uitgewerkt om hen te informeren over

de actualisaties en over kandidaat-huurders die op een eerste brief niet reageren zodat zij hun

cliënteel op het belang daarvan kunnen wijzen en zo schrappingen zo veel mogelijk kunnen

vermijden. De visitatiecommissie suggereert Helpt Elkander om daarover met de woon- en

welzijnsactoren in overleg te gaan.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Helpt Elkander hanteert een goede procedure huurdersachterstal en werkt nauw samen met het OCMW en andere actoren om uithuiszetting te voorkomen. Om overlastproblemen tot een minimum te beperken en uithuiszetting om die reden tegen te gaan, treedt de maatschappij zowel preventief als curatief op. Ze biedt bewoners ook een uitgebreide ondersteuning bij renovaties en bij interne verhuisbewegingen. Ze werkt samen met diverse organisaties om specifieke doelgroepen te ondersteunen in hun wonen en met de woonwinkels rond inschrijving van kandidaat-huurders. De leefbaarheidsproblemen zijn eerder beperkt en de maatschappij probeert die door een snelle interventie adequaat aan te pakken, soms in samenwerking met andere actoren. Ze organiseert zelf of in samenwerking met andere actoren een beperkt aantal activiteiten om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. Er zijn ook tekenen dat men aandacht heeft voor de verbetering van omgevingskwaliteiten bij de ontwikkeling van nieuwe projecten. De inzet op bewonersbetrokkenheid van huurders bij beleid en werking van de maatschappij en bij wijkbeheer is nog beperkt en vertoont duidelijke groeipijnen. De visitatiecommissie beveelt aan om een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid uit te tekenen, concrete initiatieven te stimuleren, te ondersteunen en te valideren en zich daar intern ook op te organiseren en te bekwamen.


4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt, aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de

periode 2007-2011, de financiële gezondheid van de SHM globaal als goed.

- Of de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan het versterken van de financiële positie

van een SHM, wordt gemeten aan de hand van twee financiële ratio’s: de netto vrije cash flow

uit de gewone bedrijfsoefening en de netto winstmarge. De netto vrije cashflowmarge uit de

gewone bedrijfsoefening geeft aan of de gewone periodieke inkomsten volstaan om de

gewone periodieke uitgaven te dekken. Als de inkomsten lager zijn dan de uitgaven is het k

Visitatierapport Helpt Elkander, - Wonen Vlaanderen...Datum visitatiegesprekken: 11 en 12 juni 2013...

Documents

Transcript of Visitatierapport Helpt Elkander, - Wonen Vlaanderen...Datum visitatiegesprekken: 11 en 12 juni 2013...