Visitatierapport Elk Zijn Huis (2600) Tervuren...Elk Zijn Huis uit Tervuren, kortweg EZH, bezit anno...

0

Visitatierapport Elk Zijn Huis (2600)

Tervuren

Visitatiegesprekken op 19 en 20 oktober 2017

Definitief rapport XX.XX.2017

1

p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid

Herman Teirlinckgebouw

Havenlaan 88 bus 40D

1000 Brussel

email [email protected]

website www.visitatieraad.be

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde

prestatiebeoordeling van de door de Elk Zijn Huis (kortweg EZH) geleverde

prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de presta-

tiedatabank (gegevens 2013-2016), op door de SHM verstrekte gegevens en do-

cumenten, publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de

betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt

het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde mi-

nister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door

haar ontvangen gegevens.

mailto:[email protected]

http://www.visitatieraad.be/

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATS

CHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING <ELK ZIJN HUIS TERVUREN PAGINA 2 VAN 58

VISITATIERAPPORT - datum rapport: 8 februari 2018

- datum visitatiegesprekken: 19 en 20 oktober 2017

- presentatie aan raad van bestuur: 21 maart 2018

- samenstelling visitatiecommissie:

Tina Martens, commissievoorzitter

Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid

Wouter Coucke, commissielid

SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ - Elk Zijn Huis

- Erkenningsnummer 2600

- Contactgegevens SHM:

Lindeboomstraat 116, 3080 Tervuren

02/766 01 70

[email protected]

www.elkzijnhuis.be

- Directeur: Roel Moens

- Voorzitter: Karel Servranckx

- Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen:

Bertem, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Steenokkerzeel,

Tervuren, Zaventem

Visitatierapport ELK Zijn Huis (2600)

Tervuren

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS TERVUREN PAGINA 3 VAN 58

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ................................................................................................................................ 4

2. SAMENVATTING.......................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ........................................................ 10

3.1 BESCHRIJVING SHM ........................................................................................................................... 10

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ................................................................................................................... 11

4. PRESTATIES VAN DE SHM ................................................................................................... 14

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ...................................................... 14

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ................................ 21

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID..................................................................................... 24

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ..................................................................................... 28

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID................................................................. 35

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ....................................................................... 42

5. AANBEVELINGEN ..................................................................................................................... 47

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ........................................................................................................... 47

5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ............................................................................... 49

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ....................................................................................................... 49

BIJLAGEN ....................................................................................................................................... 50

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ......................................................................................... 50

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ..................................................... 52

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATS

CHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING <ELK ZIJN HUIS TERVUREN PAGINA 4 VAN 58

1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Presta-

tiebeoordeling SHM’s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van

het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling

van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als so-

ciale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor

de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen

(verder: het Erkenningenbesluit).

Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.2. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel:

- de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren;

- de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse

beleidsbeoordeling;

- transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking

van SHM’s;

- de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te

volgen.

1.3. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van

de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk

objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De me-

thode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens te-

gen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.4. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doel-

stellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operatio-

nele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstel-

lingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name:

1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantvriendelijkheid Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen

en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievel-

den gelden alleen operationele doelstellingen.

1.5. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld:

- ‘zeer goed’: de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de

minimale vereisten;

- ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten;

- ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan

de vereisten;

- ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereis-

ten. De SHM is op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet

tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de

vooropgestelde periode.

- ‘niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor

deze SHM.

- ‘blanco’: de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om

tot een beoordeling te kunnen komen.

1. INLEIDING

http://www.visitatieraad.be/


1.6. SHM’s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huurac-

tiviteiten beoordeeld. SHM’s die louter koopactiviteiten uitvoeren, wor-

den alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM’s die zowel huur- als

koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra

ze één sociale huurwoning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten

beoordeeld als ze door de VMSW gemachtigd zijn om in eigen naam sociale

leningen te bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op

koopactiviteiten te worden beoordeeld.

Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactivitei-

ten, vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij

het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuractiviteiten

1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visita-

tie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tij-

dens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïn-

vloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visita-

tiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit

visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet per-

soonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde so-

ciale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of

organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand ge-

komen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaat-

schappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het defi-

nitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de

leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijk-

heidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via in-

[email protected].

1.8. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor

ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommis-

sie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk.

Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat

het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo

gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een

vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest ge-

bruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met

de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van ac-

toren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.



VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ELK ZIJN HUIS TERVUREN PAGINA 6 VAN

58

Elk Zijn Huis uit Tervuren, kortweg EZH, bezit anno 2017 2009 woningen.

In haar 94-jarig bestaan is ze – o.a. door fusies – gegroeid tot de be-

langrijkste aanbieder van sociale woningen in haar actieterrein. De mees-

te woningen bevinden zich in de gemeente Tervuren, waar EZH alle sociale

huurwoningen aanbiedt. Daarnaast heeft zij ook woningen in de gemeentes

Bertem, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Steenokkerzeel en

Zaventem. Ze levert daardoor een goede bijdrage aan de realisatie van het

BSO in de gemeentes van haar actieterrein. EZH levert goede prestaties in

het realiseren en verhuren van betaalbare woningen, en dat voor diverse

doelgroepen. De maatschappij heeft ook ingezet op de betaalbaarheid van

de woningen. Ook wat betreft het aanbieden van bewonersondersteuning zet

de maatschappij goede prestaties neer. Dit geldt ook voor de inzet van de

SHM om een zo goed mogelijke woonzekerheid te bieden en het aanpakken van

de leefbaarheidsproblemen. Verbeterpunten vinden we op het vlak van on-

derhoud van de woningen, zowel naar planning als naar uitvoering van her-

stellingen, het betaalbaar verhuren en de interne kostenbeheersing, het

gebruiken van een goed financieel plan en klantgerichtheid. De SHM is er

niet in geslaagd om alle verbeterpunten uit de vorige visitatie aan te

pakken. Een belangrijke – zo niet de belangrijkste – oorzaak daarvan

vindt de visitatiecommissie in een gebrek aan organisatiebeheersing,

waarbij het potentieel van de medewerkers beter benut kan worden en in-

zicht ontbreekt om complexe en historisch gegroeide problemen aan te pak-

ken. Ondanks de goede prestaties op 10 van de 17 doelstellingen, blijven

de prestaties op 5 doelstellingen voor verbetering vatbaar. Omwille van

het ontbreken van initiatieven om bewoners te betrekken bij wijkbeheer,

ondanks dat daarvoor bij de vorige visitatie expliciet aandacht werd ge-

vraagd, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op die doelstel-

ling als onvoldoende. EZH gebruikt de financiële planning onvoldoende als

beleidsinstrument waardoor kansen gemist worden op het bekomen van betere

inzichten. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze prestaties als

onvoldoende.

Lokaal ingebed, maar gemeentes tonen weinig animo

‘EZH is een lokaal georiënteerde SHM. Haar lokale betrokkenheid uit zich

onder andere in diverse samenwerkingsinitiatieven met welzijnspartners.

Daarnaast levert EZH volgens de visitatiecommissie in alle gemeentes een

voldoende bijdrage aan de realisatie van het opgelegde BSO. De houding

van de gemeenten zorgt er evenwel voor dat het BSO niet tijdig bereikt

zal worden, zonder bijkomende initiatieven. Sommige gemeentes vrezen de

instroom van arme bevolking uit het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en

aarzelen daarom om het sociaal woningaanbod nog verder uit te breiden.

Ondanks deze moeilijke context, waarin de belangen niet altijd gelijk

lopen, zijn de gemeenten wel tevreden over de samenwerking met de SHM.

Financiële kwetsbaarheid, maar te eenzijdige benadering…

De directie en de raad van bestuur van de SHM hebben bijzondere aandacht

voor de financiële leefbaarheid. Die is kwetsbaar door een combinatie van

factoren. In vergelijking met andere SHM’s hebben de huurders gemiddeld

een lagere inkomen, wat de SHM gedeeltelijk compenseert door de huurin-

komsten van Vlabinvestwoningen. De SHM bezit meer dan de helft van alle

Vlabinvestwoningen, waardoor ze diens belangrijkste partner is. De SHM

meent dat het beperken van sociale nieuwbouwprojecten dé oplossing vormt

2. SAMENVATTING


58

om de financiële leefbaarheid te versterken. De visitatiecommissie raadt

de SHM aan om op dat vlak multicausaal te denken en voldoende zelfkri-

tisch te blijven: een beter en globaal inzicht in de kwaliteit van het

patrimonium zal voor een betere renovatie- en onderhoudsplanning zorgen,

die nu te vaak op basis van acute problemen aangepast moet worden. Hier-

door ontstaan er weinig of geen schaalvoordelen, blijft de structurele

leegstand erg hoog en doet de maatschappij nog altijd te weinig beroep op

gesubsidieerde financieringen (waarvoor een goede planning noodzakelijk

is om die tijdig aan te vragen). In dit verband kan de SHM de verhuisbe-

wegingen beter afstemmen qua timing, wat tot minder verlies van huurkom-

sten zal leiden. De focus van de SHM op kostenbeheersing beperkt zich te

eenzijdig op nieuwbouwprojecten en leidt in de praktijk tot te weinig en

te trage verandering, vernieuwing en vooral verbetering van prestaties op

andere vlakken. Daarnaast meent de visitatiecommissie dat een doorgedre-

ven analyse van de huidige kosten en van de nodige financiële middelen en

personeel in verhouding tot de opdrachten van de SHM in belangrijke mate

kan bijdragen tot een beter inzicht en tot een financiële planning die

ook als beleidsinstrument gebruikt wordt. Simulaties op basis van kenge-

tallen die uit de analyses komen, kunnen een beter inzicht geven over de

impact van nieuwe investeringsbeslissingen.

Uitdagingen voor de toekomst: verder professionaliseren

De SHM heeft haar schriftelijke communicatie goed en breed uitgewerkt,

maar een goede relatie met huurders uitbouwen op basis van gelijkwaardig-

heid vraagt een grotere inzet op mondelinge communicatie. Het ontbreken

van huisbezoeken na de proefperiode, tenzij bij leefbaarheidsproblemen,

draagt niet bij tot het opbouwen van een dergelijke relatie. Meer over-

leg, in groep of individueel, zal ook bijdragen tot het draagvlak voor de

uitbouw van bewonersparticipatie over heel het actieterrein. Dit kan op

zijn beurt tot meer verantwoordelijkheidszin bij bewoners leiden, omdat

ze zich meer betrokken zullen voelen met hun wijk en hun huisvestings-

maatschappij.

De SHM koos ervoor om niet in te gaan op de aanbeveling van de vorige

visitatiecommissie om de rol van huisbaas en sociaal begeleider duidelij-

ker te scheiden. De visitatiecommissie meent nog steeds dat op die manier

minder storingen en ruis zal ontstaan in de mondelinge communicatie met

de welzijnspartners en de huurders. De prestaties op de verschillende

doelstellingen van sociaal beleid en klantgerichtheid beïnvloeden en ver-

sterken elkaar. Het niet aanpakken van het basisprobleem leidt tot geen

of beperkte verbetering op essentiële vereisten, zoals bewonersbetrokken-

heid en klantgerichtheid.

De aanpak van de SHM om te verhelpen aan de blijvende klachten over her-

stellingen en onderhoud van het patrimonium is voor huurders erg belang-

rijk en kan een aanleiding vormen om de communicatie met en betrokkenheid

van bewoners te versterken. In dat verband vraagt de visitatiecommissie

in het bijzonder meer aandacht voor sturing en opvolging van het organi-

satie-onderdeel “patrimonium en projecten”. Daarnaast moet EZH klachten –

vooral de bekendmaking van de klachtenprocedure - en de resultaten van

tevredenheidsmetingen inzetten om haar werking te verbeteren. Ze bieden

kansen om de communicatie met huurders, maar ook om de interne communica-

tie en vooral werking te verbeteren en die verbetering ook aantoonbaar te

maken. De visitatiecommissie meent dat een zelfkritische SWOT-analyse een

hulpmiddel kan vormen voor de opmaak van een breed gedragen visie en

strategisch plan met duidelijke keuzes wat budget- en personeelsverdeling

en te bereiken resultaat betreft, waarbij de raad van bestuur, de direc-

tie en de personeelsleden vanuit hun eigen positie kunnen aangeven welke

sterkten en kansen zij zien voor de SHM en welke de bedreigingen en risi-

co’s zij ervaren. Naast de suggesties om de financiële leefbaarheid te

verbeteren, zoals hierboven aangebracht, roept de visitatiecommissie de


58

SHM dus op om ook haar processen en structuur te analyseren en bij te

sturen. De SHM kan hiervoor inspiratie zoeken bij huisvestingsmaatschap-

pijen die de financiële gezondheid wel in balans kunnen brengen met de

realisatie van de sociale doelstellingen die hen worden opgelegd.


58

De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft

per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

(v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing)

beoordeling

De SHM … huur koop

1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD

1.1. … realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed n.v.t.

OD

1.2. … biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t. n.v.t.

OD

1.4.

… verwerft gronden en panden om sociale woonpro-

jecten te realiseren Goed n.v.t.

OD

.1.5

… stemt haar aanbod af op de noden van verschillende

groepen Goed n.v.t.

2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING

OD

2.1.

… staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie,

verbetering, aanpassing of vervanging van het soci-

aal woningpatrimonium waar nodig

v.v.v. n.v.t.

3. BETAALBAARHEID

OD

3.1. … bouwt prijsbewust Goed n.v.t.

OD

3.2 … verhuurt prijsbewust v.v.v. n.v.t.

4. SOCIAAL BELEID

OD

4.1. … biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed

n.v.t.

OD

4.2.

… zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzeker-

heid Goed

n.v.t.

OD

4.3. … voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Goed

n.v.t.

OD

4.4.

… betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten

en bij wijkbeheer onvoldoende

n.v.t.

5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD

5.1. … is financieel leefbaar. Goed n.v.t.

OD

5.2. … beheerst haar kosten goed v.v.v. n.v.t.

OD

5.3.

… voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale

fraude en

domiciliefraude

Goed n.v.t.

OD

5.4. … heeft en gebruikt een goed financieel plan onvoldoende n.v.t.

6. KLANTGERICHTHEID

OD

6.1. … informeert burgers snel en duidelijk v.v.v. n.v.t.

OD

6.2.

… informeert beleidsinstanties en andere belangheb-

bende organisaties snel en duidelijk Goed n.v.t.

OD

6.3. … meet de tevredenheid van klanten v.v.v. n.v.t.


58

3.1Beschrijving SHM Elk Zijn Huis ontstond in 1923 op initiatief van het gemeentebestuur van

Tervuren. Tot 1973 was Elk Zijn Huis enkel werkzaam in Tervuren. Omdat

meerdere omliggende gemeentes zich bij dit initiatief aansloten en door

vrijwillige fusies met bestaande maatschappijen breidde het actieterrein

daarna stelselmatig uit. Het actieterrein bestaat nu uit 9 gemeen-

ten: Bertem, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Steenokkerzeel,

Tervuren, Wezembeek-Oppem en Zaventem. Deze gemeenten zijn aandeelhouders

en ook vertegenwoordigd in het bestuur. Een uitbreiding van het actieter-

rein met Overijse is lopende; een eerste project (Solheide) is aangemeld.

Het personeelsbestand van de maatschappij bestaat naast de directeur uit

17 personeelsleden, verdeeld over 2 departementen: het departement patri-

monium en projecten (8 personeelsleden, waarbij het afdelingshoofd pro-

jecten niet ingevuld is waarvan 6 technici in buitendienst) en het depar-

tement administratie en financiën (6 personeelsleden). De directeur neemt

in alle dossiers de eindbeslissingen.

De negen gemeenten van het actieterrein vormen samen een aaneengeslo-

ten gebied, gelegen tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de

Vlaams-Brabantse provinciehoofdstad Leuven. Behalve in de gemeen-

te Wezembeek-Oppem, is Elk Zijn Huis de enige sociale huisvestingsmaat-

schappij die sociale huurwoningen aanbiedt. In Wezembeek-Oppem wordt het

grootste deel van de sociale huurwoningen aangeboden door de Gewestelijke

Maatschappij voor Volkshuisvesting uit Sint-Pieters-Leeuw. Elk Zijn Huis

ambieert om in heel de ‘druivenstreek’ actief te worden en dus ook in

Overijse projecten te realiseren.

Op basis van de regels die daar over bestaan en opgenomen zijn in het

draaiboek prestatiebeoordeling wordt Elk Zijn Huis enkel beoordeeld op

sociale huuractiviteiten.Echter, in de periode 1924 – 1992 heeft de maat-

schappij meer dan 1.000 sociale koopwoningen gerealiseerd, maar sindsdien

ligt het accent op sociale huurwoningen. Momenteel bezit de SHM ca 2000

sociale huurwoningen, waarvan meer dan de helft na 1990 gebouwd werden en

20% zelfs in de laatste 10 jaar. Daardoor beschikt de SHM over een vrij

jong huurpatrimonium in vergelijking met de andere SHM’s in Vlaanderen. Eind 2016 verhuurde de SHM 2.009 woningen, waarvan 21 worden verhuurd

buiten het sociaal huurstelsel en waarvan 158 Vlabinvestwoningen (zie

verder). Meer dan een vierde van dat patrimonium bevindt zich in Tervu-

ren en Zaventem.

Bron: jaarverslag 2016, pag 23, EZH:

INVENTARIS VAN DE WOONGELEGENHEDEN PER 31 DECEMBER 2016

SOCIAAL APP WON TOTAAL

BERTEM 73 99 172

HOEILAART 20 0 20

HULDENBERG 60 19 79

KORTENBERG 185 66 251

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OM-

GEVING


58

KRAAINEM 123 9 132

STEENOKKERZEEL 87 114 201

TERVUREN 314 135 449

WEZEMBEEK 7 5 12

ZAVENTEM 348 188 536

1.217 635 1.852

VLABINVEST APP WON TOTAAL

HULDENBERG 5 10 15

KORTENBERG 3 0 3

STEENOKKERZEEL 2 0 2

TERVUREN 69 40 109

WEZEMBEEK 14 8 22

ZAVENTEM 6 0 6

99 58 157

TOTAAL AANTAL VERHUURDE WOONGELEGENHEDEN 2.009

De gemeenten uit het actieterrein maken ook deel uit van Vlabinvestgebied

(1), wat voor de maatschappij een belangrijke contextfactor vormt. Vla-

binvest is een investeringsfonds waarbij de SHM de mogelijkheid heeft om

betaalbare kavels, huur- en koopwoningen in de Vlaamse Rand rond Brussel

te realiseren zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen in hun

buurt kunnen blijven wonen. Vlabinvest is een belangrijke partner voor de

financiering van zogenaamde Vlabinvest-woningen, waarvan Elk Zijn Huis er

158 verhuurt. Deze liggen verspreid over de gemeenten Huldenberg, Korten-berg, Steenokkerzeel, Tervuren, Wezembeek-Oppem en Zaventem. Meer dan de

helft van alle gerealiseerde Vlabinvest-huurwoningen vinden we terug bij Elk Zijn Huis, waardoor de SHM een erg belangrijke partner voor Vlabinvest

is.

In vijf van de acht gemeenten is een lokaal toewijzingsreglement van toe-

passing, waardoor personen die in een bepaalde periode in de gemeente

wonen een grotere kans maken op een sociale huurwoning. In Bertem en Hul-

denberg bijvoorbeeld krijgen kandidaat-huurders die 10 jaar onafgebro-

ken in de gemeente hebben gewoond of er in de 3 jaar voor de toewijzing

wonen voorrang. In Tervuren, Steenokkerzeel, Kortenberg en Zaventem is

een cascadesysteem van toepassing, waarbij eerst de woningzoekende die

onafgebroken in de gemeente woont voorrang krijgt, vervolgens diegene

die er 10 jaar woont of heeft gewoond, en ten slotte de kandidaat-huurder

die er 3 jaar woont of woonde in de 6 jaar voorafgaand aan de toewij-

zing. In de gemeenten Hoeilaart en Kraainem wordt er voorrang verleend

aan de kandidaat-huurders die 18 jaar in de gemeente wonen; daarna aan

zij die er minimaal 10 jaar woonden voor de leeftijd van 18 jaar.

Volgens de SHM zetten gemeentebesturen het lokaal toewijzingsreglement

vooral in om de sterke instroom van hoofdzakelijk arme en allochtone in-

woners uit het Brussels Gewest tegen te gaan. Om diezelfde reden aarzelen

sommige gemeenten om het sociaal woningaanbod nog verder uit te breiden,

aldus de SHM.

3.2 Beschrijving omgeving In de 9 gemeenten van het actieterrein van SHM Elk Zijn Huis wonen einde

2016 meer dan 57.500 huishoudens. Volgens de prognoses zal

dit aantal tegen 2020 met 3% toegenomen zijn, en tegen 2030 zelfs met 6%.

De leeftijdscurve van de bevolking is vrij gelijklopend met die van

Vlaanderen: 19% is tussen 18 en 34 jaar (Vlaanderen: 22%) en 42% tussen

1 Voor meer informatie over Vlabinvest: zie bijlage 2.


58

35 en 64. Het aandeel inwoners ouder dan 65 jaar ligt dan weer iets la-

ger, nl. 17% tegenover 19% in Vlaanderen. Ook bij de huurders van Elk

Zijn Huis zijn er in vergelijking met andere SHM’s minder gezinshoofden

die 65 jaar zijn of ouder. Met 26% behoort de SHM bij de 10% SHM’s met

het laagste aandeel. 15% van de gezinshoofden van de SHM is niet

van Belgische nationaliteit. Bij twee derden van de SHM’s ligt dit aan-

deel lager. Ongeveer de helft van huurders (48%) is alleenstaand.

In het actieterrein ligt het aandeel leefloontrekkers lager dan in Vlaan-

deren, met 1,8 per duizend inwoners tegenover 2,2 in Vlaanderen. Ook het

aandeel werklozen ligt lager dan in Vlaanderen: 5,87% t.o.v. 6,96%. Het

gemiddeld netto belastbaar inkomen van de inwoners in de betrokken ge-

meenten ligt met 21.427 euro meer dan 2.000 euro (= 12%) boven het Vlaam-

se gemiddelde (19.278). Opvallend in dit verband is dat

het mediaan netto-belastbaar inkomen van de huurders van Elk Zijn Huis

bij meer dan 70% van de SHM’s hoger ligt. Ondanks het hoge gemiddelde

inkomen in het actieterrein bereikt de SHM gemiddeld lagere inkomens dan

de meeste andere SHM’s.

In het actieterrein vinden we ongeveer een zelfde aandeel open bebouwing

(38%) als in Vlaanderen (41%). Gesloten bebouwing en appartementen

zijn beduidend minder aanwezig, namelijk 18% gesloten bebouwing tegenover

24% in Vlaanderen, en slechts 19% appartementen tegenover gemiddeld 37%

in heel Vlaanderen. Dit toont het grotendeels landelijk karakter aan van

het actieterrein. Bij de SHM zien we een andersoortig beeld wat woningty-

pologie betreft; 65% van haar aanbod bestaat uit appartementen. Dat maakt

dat iets meer dan 10% van de appartementen in het actieterrein eigen-

dom is van de SHM. De mediaan-verkoopprijs voor een woning in deze regio zit met 279.000 euro 38% boven de mediaan voor Vlaanderen. De mediaan-

prijs stijgt wel minder snel, in de periode 20012-2016, met 9,98% tegen-

over 11,5% in Vlaanderen. Voor een appartement zit de mediaanprijs

(239.000 euro) ‘slechts’ 14% boven Vlaanderen.

Net als elders in de provincie Vlaams-Brabant is het aandeel sociale

huurwoningen in de gemeentes vrij laag. Wezembeek-Oppem vormt de uitzon-

dering. Ten opzichte van het aantal huishoudens telde de gemeente bij de

nulmeting (31.12.2007) 8,8% sociale huurwoningen. Hierin zitten

ook de Vlabinvest-woningen, die voor de berekening van het bindend soci-

aal objectief (BSO) mee in rekening worden genomen. Wezembeek-Oppem kreeg

bijgevolg een beperkt groeipad met 11 wooneenheden opgelegd. Het aantal

sociale huurwoningen is hier sindsdien echter gedaald. Met 34 huurwonin-

gen is Elk Zijn Huis een kleine speler in deze gemeente.

Bron: jaarverslag 2016, pag 10, EZH.

Met betrekking tot het bindend sociaal objectief (BSO – huur) voor de

gemeenten uit het werkgebied geeft dit:

BSO 2018-2016 Totaal Werven Totaal Te realiseren

saldo

Bertem

Huldenberg

Kortenberg

Kraainem

Steenokkerzeel

Tervuren

Zaventem

64

75

141

99

78

144

218

0

28

43

23

79

-12

86

-11

143

-64

0

28

43

23

67

75

79

7

0

0

0,00%

28

37,33%

43

30,50%

23

23,23%

67

85,90%

82

64

100,00%

47

62,67%

98

69,50%

76

76,77%

11

14,10%

62


58

56,94%

79

36,24%

42,36%

139

63,76%

819 402

-87

315 7 322

39,32%

497

60,56%


58

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen,

in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleen-

staanden OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Beoordeling: Goed

Elk Zijn Huis presteert goed op het vlak van de realisatie van nieuwe

sociale huurwoningen. Met een netto aangroei van 46 huurwoningen per jaar

in de periode 2012-2016 deed ze rekening houdend met haar omvang beter

dan drie vierde van de SHM’s. De maatschappij leverde tot nu toe een aan-

zienlijke bijdrage aan de realisatie van het BSO in haar actieterrein.

Elk Zijn Huis beschikt over een nieuwbouw- en vervangingsplanning die

betrekking heeft op de volgende 5 jaar en afgestemd is op de financiële

planning. Enkele gemeenten in het actieterrein van de SHM volgen het op-

gelegde groeipad inzake aanbod van sociale huurwoningen niet en leveren

volgens het agentschap Wonen-Vlaanderen onvoldoende inspanningen om het

BSO te halen. Ondanks een lichte kentering in de houding van die gemeen-

ten wil de SHM eerst haar financiële leefbaarheid verbeteren. De visita-

tiecommissie ziet nog andere mogelijkheden om dat te doen en nodigt de

maatschappij uit om de gemeentes te blijven ondersteunen in hun opdracht

tot het behalen van het BSO.

Elk Zijn Huis realiseerde in de periode 2012-2016 jaar 259 nieuwe so-

ciale huurwoningen in 15 verschillende projectfases, verspreid over

acht van de negen gemeenten uit haar actieterrein. Met een gemiddelde

van 51,8 woningen per jaar groeide het patrimonium van de SHM in de

periode 2002-2016 jaarlijks met 2,8%. Het hoge groeiritme tijdens de

periode 2007-2011 (2,5%) is dus nog gestegen. Meer dan 85% van alle

SHM’s ziet haar woningaantal minder snel aangroeien. In deze cijfers

zitten ook 30 huurwoningen die door de SHM na realisatie aangekocht

werden van een private actor of een intercommunale (zie verder).

Tegenover de aangroei met 259 woningen staat de sloop of verkoop van

29 woningen, zodat de netto-aangroei in de periode 2012-2016 230 een-

heden of 46 eenheden per jaar bedraagt. In verhouding tot haar patri-

monium is dat nog altijd een sterkere aangroei dan 75% van de SHM’s.

De SHM beschikt over een planningsinstrument voor nieuwbouwprojecten,

dat de 3 belangrijkste fases van elk lopend en gepland project (voor-

ontwerp/uitvoeringsontwerp/werffase) in beeld brengt voor de komende

5 jaar. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij hiermee een

goed beeld heeft van de lopende en komende projecten en de bijdrage

die die projecten leveren aan het BSO. Het planningsdocument geeft

wel aan wie een dossier opvolgt, maar laat verder geen planning toe

naar personeelsbezetting waardoor sommige dossiers blijven liggen.

Naast het planningsinstrument zelf maakt de SHM ook gebruik van het

project-opvolgingssysteem ‘Vesta’. Daarmee brengt de SHM aan de hand

4. PRESTATIES VAN DE SHM


58

van checklists de risico’s in kaart en probeert ze daarop te antici-

peren. De visitatiecommissie raadt aan om de nieuwbouw- en vervan-

gingsbouwplanning verder uit te werken aan de hand van eenvoudige

mijlpalen, zodat de doorlooptijd van de dossiers korter opgevolgd kan

worden en ook de benodigde personeelscapaciteit begroot kan worden om

de planning uit te voeren. Deze vorm van organisatiebeheersing kan de

SHM in staat stellen om haar prestaties te verbeteren en te borgen.

Elk Zijn Huis heeft eind 2016 meer projecten aangemeld aan dan in de

vorige visitatieperiode. In de periode 2012-2016 werden in totaal 5

projecten aangemeld. Eind 2016 waren daarvan 3 projecten geprogram-

meerd en 1 uitgevoerd, zodat de prestatiedatabank eind 2016 nog 1

aangemeld project met 3 huurwoningen weergeeft, waarvan de werken op

de datum van de visitatie al gestart waren. In 2017 kwamen daar nog 2

projecten bij: de vervangingsbouw van 27 huurwoningen in Zaventem en

de bouw van 8 huurwoningen palend aan de gemeentelijke basisschool

van Kortenberg.

Eind 2016 had Elk Zijn Huis 67 huurwoningen op het uitvoeringspro-

gramma staan. Dat is ongeveer 3,6% van het totale woningpatrimonium

eind 2016. Ongeveer 2/3de van de SHM’s heeft een relatief groter aan-

deel woningen op het uitvoeringsprogramma staan. Het aantal huurwo-

ningen op het uitvoeringsprogramma is wel een onderschatting van de

bouwactiviteiten van de SHM: de SHM realiseert veel gemengde pro-

jecten, waarbij naast huurwoningen, ook koopwoningen en Vlabinvest-

woningen (zowel huur- als koop), en die staan niet op het uitvoe-

ringsprogramma van de sociale huur, op basis waarvan tussen SHM’s

vergelijkingen worden gemaak. Zo zijn bijvoorbeeld slechts 13 van de

58 woningen in het project ‘Den Achtergael’ in Steenokkerzeel sociale

huurwoningen. Het project omvat ook nog 12 koopwoningen en 33 Vlabin-

vest woningen (koop en huur).

Eind 2016 verhuurde Elk Zijn Huis 157 Vlabinvest-woningen en de maat-

schappij voert een actieve politiek om in al haar projecten ongeveer

één vierde van de te realiseren eenheden te realiseren via Vlabin-

vest. Volgens het jaarverslag 2016 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse

huur voor een Vlabinvest-huurwoning iets meer dan 612 euro per maand,

terwijl de gemiddelde jaarlijkse huur voor een gewone sociale huurwo-

ning slechts 322 euro per maand bedroeg. De SHM stelt dat de hogere

opbrengsten van de Vlabinvest-woningen, zowel bij verhuur als ver-

koop, absoluut nodig zijn om de negatieve kasstroom uit de verhuur

van gewone sociale woningen gedeeltelijk te compenseren.

Voor 7 gemeenten (Bertem, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Steenok-

kerzeel, Tervuren en Zaventem) uit het actieterrein is Elk Zijn Huis

de enige SHM die bijdraagt tot het behalen van het Bindend Sociaal

Objectief (BSO). In Hoeilaart en Wezembeek-Oppem wordt die taak ge-

deeld met SHM Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting (Erken-

ningsnummer 2290). De negen betrokken gemeenten kregen in totaal de

realisatie van 903 bijkomende sociale huurwoningen opgelegd. Bij de

jaarlijkse meting van het sociaal woonaanbod 2017 (situatie

31.12.2016) waren hiervan 481 gerealiseerd. Van het saldo van 421 wo-

ningen, neemt Elk Zijn Huis er 77 voor zijn rekening. Voor de overige

344 huurwoningen is er nog geen initiatiefnemer die projecten heeft

aangemeld.


58

Tabel: BSO en bijdrage van EZH aan de realisatie ervan, op basis van de

gerealiseerde, in uitvoering zijnde en geplande (KTP, MJP, Vlabin-

vest)projecten

Voort-

gangs-

toets

2016

Beleidstoets

2017

(cijfers op

31/12/2016)

Bijdrage van EZH in het saldo te reali-

seren sociale huurwoningen

Gemeente

Categorie

BSO Huur

Gerealiseerd

Saldo te realise-

ren

MJP 2016

KTP 2016

In uitvoering

VlabInvest

Totaal gepland

% van het BSO dat

erealiseerd of ge-

pland is

Bertem 1 64 5 59 22 10 32 57,8

%

Hoeilaart 1 73 68 5 3 3 97,3

%

Hulden-

berg

2a 75 29 46 38,7

%

Korten-

berg

2b 141 49 92 34,8

%

Kraainem 2b 99 6 93 6,1%

Steenok-

kerzeel

1 78 68 10 18 5 23 116,

7%

Tervuren 1 144 90 54 5 7 12 70,8

%

Wezem-

beek-

Oppem

1 11 67 -56 609,

1%

Zaventem 2b 218 99 119 7 7 48,6

%

903 481 421 77 61,8

%

Uit voorgaande tabel blijkt dat – zonder bijkomende maatregelen – het

tijdig behalen van het BSO enkel in Tervuren, Bertem, Hoeilaart,

Steenokkerzeel en Wezembeek-Oppem nog een haalbare kaart is. Hulden-

berg (categorie 2a) volgt het groeipad niet, maar levert volgens de

overheid voldoende inspanningen om alsnog tijdig het BSO te realise-

ren. Kortenberg, Kraainem en Zaventem volgen het groeipad niet en le-

veren volgens Wonen-Vlaanderen onvoldoende inspanningen om het BSO te

halen. Elk Zijn Huis geeft een gebrek aan gemeentelijk draagvlak voor

sociale huurprojecten aan als een probleem om haar verantwoordelijk-

heid op te nemen bij het voldoende bijdragen aan het behalen van het

BSO. Niettemin signaleert de maatschappij dat zowel bij de gemeente

Zaventem als Kraainem tekenen van verbetering merkbaar zijn. Zo is in

Zaventem een nieuwbouwproject gepland met 7 woningen en wordt in


58

Kraainem een architectuurwedstrijd uitgeschreven voor het project

‘Kruisveld’ dat 38 woningen telt.

Elk Zijn Huis wil de komende jaren vooral inzetten op renovatie en

vervangingsbouw en het verbeteren van de financiële leefbaarheid (zie

OD 5.1), enerzijds door het afremmen van de bouwactiviteiten en an-

derzijds door het selectief verkopen van activa. Samen met het gebrek

aan draagvlak van de lokale besturen, stipt de SHM ook de structureel

verlieslatende financiering van de sector aan als motivatie van haar

keuze. Bijkomend stelt ze dat de situering van enkele van haar gron-

den in woonuitbreidingsgebied toekomstige realisaties onzeker maakt

omdat het twijfelachtig is of de ontwikkeling hier maatschappelijk

nog verantwoord is (de zogenaamde ‘betonstop’).

De visitatiecommissie is van oordeel dat de maatschappij al een aan-

zienlijke inspanning geleverd heeft om het BSO te behalen in de 9 ge-

meenten waar zij actief is. De woon- en beleidsactoren waarmee de vi-

sitatiecommissie sprak bevestigden dat de SHM actief samenwerkt met

de gemeentes om dit BSO zoveel mogelijk te realiseren. De maatschap-

pij geeft ook aan om haar actieterrein te willen uitbreiden richting

Overijse, om tot een logisch aaneengesloten actieterrein te komen.

Ondanks de moeilijke context en de reeds geleverde inspanningen denkt

de visitatiecommissie dat de SHM het best geplaatst blijft om de ge-

meenten bij het realiseren van hun BSO te ondersteunen en daarvoor

ook proactieve voorstellen te blijven doen. De visitatiecommissie

heeft begrip voor het streven van de SHM naar een betere financiële

leefbaarheid maar vraagt om andere mogelijkheden te onderzoeken die

de financiële draagkracht van de maatschappij verbeteren, zoals het

beperken van de doorlooptijd van de projecten (zie hoger), het effi-

ciënter inzetten van het personeel (zie verder), het beperken van de

leegstand (zie verder) en het bundelen van renovatieactiviteiten tot

gesubsidieerde renovatieprojecten (zie verder). Tenslotte merkt de

visitatiecommissie ook op dat de aangekondigde vermindering van de

bouw van nieuwe sociale woningen niet weerspiegeld wordt in de finan-

ciële planning van de maatschappij, waar een jaarlijkse aangroei met

een 30-tal eenheden voorzien is. De visitatiecommissie beveelt ook

aan om de visie van de maatschappij steeds in overeenstemming te

brengen met alle beheersinstrumenten die de SHM inzet om de visie tot

uitvoering te brengen, in het bijzonder met de nieuwbouw- en renova-

tieplanning en de financiële planning. Enkel op die manier kunnen re-

sultaten op een betrouwbare manier gemonitord en geëvalueerd worden.

Ook deze vorm van organisatiebeheersing acht de visitatiecommissie

noodzakelijk om de voorlopig nog goede prestaties van de SHM te kun-

nen aanhouden in de toekomst.

OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan

Beoordeling: Niet van toepassing

Elk Zijn Huis is historisch een zuivere huurmaatschappij. Eind 2016 waren

er nog 46 kandidaat-kopers ingeschreven in het register van sociale koop-

woningen van Elk Zijn Huis. Op korte termijn zal de SHM nog 4 sociale

koopwoningen realiseren in Bertem (’t Blok’) en 12 in Steenokkerzeel

(‘Den Achtergael’). Op langere termijn zal de SHM enkel nog Vlabinvest-

koopwoningen realiseren, waarvoor eveneens een verlaagd BTW-tarief geldt,

maar waarvoor de inkomensgrenzen hoger liggen. Gezien het uitdovend ka-

rakter van de realisatie van sociale koopwoningen en het feit dat de SHM

geen sociale leningen van de VMSW aanbiedt, worden de prestaties van de

SHM op vlak van koopactiviteiten in dit visitatierapport op vraag van de

SHM en in overeenstemming met het draaiboek prestatiebeoordeling niet

apart in rekening gebracht.

OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt


58

Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari

2016 geschrapt als afzonderlijke doelstelling en wordt daarom door de

visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten zijn on-

dergebracht bij OD 1.2.

OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren

Beoordeling: Goed

Elk Zijn Huis kon in de periode 2012-2016 haar grondvoorraad op peil hou-

den, maar de realisatie van de geplande projecten zal ertoe leiden dat de

grondvoorraad afneemt. De SHM opereert in een regio met relatief hoge

grondprijzen en de tot nu toegepaste strategie inzake eigendomsverwerving

blijkt steeds minder vruchten af te werpen. De visitatiecommissie vindt

dat Elk Zijn Huis voor deze doelstelling, in de periode 2012-2016 goede

prestaties neerzet, en ook voldoende alternatieve verwervingsmethodes

aftoetst met het oog op het in peil houden van haar woningproductie.

In 2016 beschikt de SHM over een grondreserve van ongeveer 14 hecta-

re. Twee derde van de SHM’s heeft een kleinere grondreserve. Sinds

2007 slaagt de SHM erin om haar grondreserve nagenoeg constant op

peil te houden en tegelijkertijd een groot aantal sociale woningen te

bouwen. Elk Zijn Huis heeft gronden in eigendom in alle gemeenten van

haar werkgebied, met uitzondering van Huldenberg en Wezembeek-Oppem.

Soms gaat het daarbij om kleine percelen: ongeveer 3.000 m² is ver-

deeld over 4 locaties. De grootste projectgrond is ‘Maesdelle’ in

Tervuren, die iets meer dan 5 ha beslaat. De 14 ha omvat eveneens een

restperceel (6 708 m²) van het project Weebroekweg (Kortenberg), dat

bestemd is als landbouwgebied en dus niet bebouwbaar is.

In de periode 2012-2016 werd ongeveer een halve hectare verworven in

drie gemeentes: Tervuren, Hoeilaart en Bertem. Het ging daarbij tel-

kens om gronden voor kleine projecten die ondertussen gedeeltelijk

gerealiseerd zijn (‘Lindenhof’, Tervuren: 2 huurwoningen en

‘Paloker’, Tervuren: 8 huurwoningen), of om bijkomende verwervingen

om een groter geheel te kunnen aansnijden (vb. aankoop woning in de

Eikestraat, Tervuren, waarmee 6 ha kan ontsloten worden).

Elk Zijn Huis werkt al lang samen met Vlabinvest. Soms financiert

Vlabinvest de bouw van de woningen op gronden van de SHM, zoals bij

het project ‘Den Achtergael’ in Steenokkerzeel. Maar meestal koopt

Vlabinvest de gronden aan en geeft ze die in erfpacht aan de SHM. Zo

is Vlabinvest eigenaar van een perceel in Nossegem, terwijl Elk Zijn

Huis een zakelijk recht heeft op een aanpalend perceel, met het oog

op de realisatie van een project. In de Bosstraat in Bertem is Vla-

binvest eigenaar van een perceel waarop EZH via een recht van opstal

8 koopwoningen zal realiseren.

De SHM volgt de mogelijkheden van het voorkooprecht – 609 in 2016 -

nauwgezet op, doorgaans samen met Vlabinvest. De laatste twee jaar

kon zij echter op deze manier geen interessante grondposities verwer-

ven.

Via de procedure ‘aankoop goede woning’ kon Elk Zijn Huis in 2013 12

huurappartementen verwerven in Hoeilaart (Den Travoo) en in 2015 nog

eens 6 appartementen in Tervuren (Lindepark). Door het wegvallen van

de sociale last, zullen de private partners minder geneigd zijn om

dergelijke contigenten woningen aan de maatschappij aan te bieden.

Elk Zijn Huis verwierf in 2014 nog 14 appartementen van de intercom-

munale Haviland (Elzenveld, Zaventem).


58

De realisatie van de geplande projecten zal er volgens de visitatie-

commissie toe leiden dat de grondvoorraad van elk Zijn Huis onder de

10 ha zakt. De maatschappij geeft aan dat het moeilijk is om project-

gronden te verwerven omdat zij als sociale actor niet dezelfde prij-

zen kan betalen als private ontwikkelaars. De omgevingsfactoren (zie

inleiding) bevestigen dit beeld: de mediaanprijzen voor woningen, ap-

partementen en gronden liggen ver boven het Vlaamse gemiddelde.

Elk Zijn Huis krijgt kennis van mogelijke nieuwe aankopen via haar

leden van de raad van bestuur, via het lokaal woonoverleg en via haar

contacten met beleidsverantwoordelijken. Eventuele aankopen worden

vooraf ook afgetoetst met de betrokken gemeenten, al dan niet via het

lokaal woonoverleg. De visitatiecommissie vreest echter dat deze ver-

wervingsstrategie op termijn niet zal volstaan om de nodige sociale

woonprojecten te kunnen uitvoeren. Daarom beveelt zij de maatschappij

aan om terug meer in te zetten op alternatieve verwervings-

strategieën zoals erfpacht, de toepassing van de Constructieve Bena-

dering Overheidsopdrachten (CBO). Elk Zijn Huis maakt verder ook nog

geen gebruik van de CBO-procedure, waarbij de private actoren zowel

de grondpositie zelf als de sociale huurwoningen kunnen aanbrengen.

De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij de CBO-procedure best

onderzoekt als alternatieve bron om haar patrimonium te vergroten en

bij te blijven dragen aan het BSO. Via de CBO- procedure kunnen er

sociale woningen gebouwd worden op gronden van de inschrijver die an-

ders niet ter beschikking zijn van de SHM. Bovendien nemen de VMSW en

de inschrijver in het kader van de CBO-procedure een aantal coördine-

rende taken op zich, zodat de SHM haar eigen medewerkers op andere

projecten kan laten werken.

OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Beoordeling: Goed

De SHM zorgt voor een breed en flexibel aanbod van verschillende woning-

typen, aangepaste woningen voor mindervaliden, aanpasbare woningen en

voor een specifiek aanbod van woningen voor verschillende doelgroepen.

Voor wat betreft de woningtypen en de woningen voor doelgroepen baseert

de maatschappij zich hiervoor op het profiel van de kandidaat-huurders en

stemt het geplande aanbod af op de noden die gesignaleerd worden op het

lokaal woonoverleg. Wat betreft de aanpasbare woningen en de aangepaste

woningen voor mindervaliden vindt de visitatiecommissie het aangewezen om

na te gaan of het aanbod in overeenstemming is met de vraag. Elk Zijn

Huis probeert ook de bezetting van het bestaande aanbod te rationaliseren

door onderbezetting tegen te gaan.In de meeste projecten probeert de

maatschappij ongeveer één vierde Vlabinvest woningen te voorzien om de

sociale mix te bevorderen, maar ook om zo aan bebouwbare grond te geraken

en hogere huurinkomsten mogelijk te maken. Daarnaast heeft de maatschap-

pij aandacht voor de noden van specifieke doelgroepen. De visitatiecom-

missie vindt dat de maatschappij voor deze doelstelling goede prestaties

levert.

Eén van de aandachtspunten uit het vorige visitatierapport was het

aanbod van woningen met 5 of meer slaapkamers en de spreiding ervan.

Zowel de eigen bestuursleden van de SHM als de welzijnsactoren waren

vragende partij voor een groter aanbod aan grotere woningen. In ver-

gelijking met 2011 is het aanbod aan woningen met 5 of meer slaapka-

mers afgenomen met 3 eenheden (van 29 naar 26). Deze woningen bevin-

den zich in Kraainem, Steenokkerzeel, Tervuren en Zaventem. Na ver-

koop of sloop van de 3 leegstaande woningen zal het aanbod aan wonin-

gen met 5 of meer slaapkamers verder dalen tot 23. Deze cijfers zijn

geëvolueerd zoals voorspeld in het vorige visitatierapport (2011). In

de geplande projecten wordt geen bijkomend aanbod van woningen met 4

of 5 slaapkamers meer voorzien, maar wel 16 woningen met 3 slaapka-


58

mers voor 5 personen (2 in Zaventem en 14 in Bertem). De visitatie-

commissie stelt vast dat er nu minder grote woningen beschikbaar zijn

dan 5 jaar geleden, maar dat de SHM toch probeert om woningen te

voorzien voor gezinnen bestaande uit 5 personen. Er blijken ook maar

4 woningen te zijn die overbezet zijn. Daarmee wordt de vraag om gro-

tere gezinnen te huisvesten en het aanbod beter op elkaar afgestemd.

De maatschappij heeft verder een 130-tal huurders van onderbezette

woningen reeds aangeschreven (zie OD 4.1) en wil dit verder telefo-

nisch opvolgen.

Elk Zijn Huis heeft een relatief groot aandeel alleenstaande huur-

ders: iets minder dan de helft (49,3%) van de huurders is alleen-

staand en voor de kandidaat-huurders is het aandeel alleenstaanden

vergelijkbaar (43,6%). De programmatie van nieuwe woningen beant-

woordt aan de nood aan meer kleinere woongelegenheden: iets meer dan

de helft van de geprogrammeerde appartementen heeft 1 of 2 slaapka-

mers. Tijdens de visitatiegesprekken bevestigden de beleidsactoren en

de woonactoren dat het geplande aanbod ook besproken wordt op het lo-

kaal woonoverleg en door EZH bijgestuurd wordt indien de gemeente

daarom vraagt.

Sinds 1998 realiseert de SHM ook Vlabinvest-huurwoningen. Meer dan de

helft van alle Vlabinvest huurwoningen werden door Elk Zijn Huis ge-

realiseerd. De SHM put drie belangrijke voordelen uit de samenwer-

king: de gronden die via Vlabinvest beschikbaar komen (zie OD 1.4.),

de middelen die uit de verhuur worden gegenereerd (zie OD 5.4.) en de

sociale mix in de gemengde projecten. Door de Vlabinvest-woningen met

gewone sociale huurwoningen te mengen, worden huurders met een meer

verscheiden (inkomens)profiel samen gehuisvest. Het aandeel Vlabin-

vest-woningen bedraagt einde 2016 ongeveer 7,8% van het patrimonium

(+0,3% t.o.v. 2011). Omwille van de hierboven genoemde voordelen wil

de SHM dit aandeel uitbreiden naar 10%. Van de geprogrammeerde pro-

jecten zijn ongeveer één vierde van de te realiseren eenheden Vlabin-

vest-woningen.

In de lokale toewijzingsreglementen in het actieterrein van de SHM

maken de gemeenten enkel gebruik van het element lokale binding om

voorrang te verlenen. Verder worden er geen specifieke voorrangsre-

gels bepaald voor doelgroepen. In het intern toewijzingsreglement van

de SHM zijn daar geen bepalingen over terug te vinden, met uitzonde-

ring van aangepaste appartementen en woningen voor rolstoelgebrui-

kers. Elk Zijn Huis beschikt over 7 aangepaste woningen en 33 aange-

paste appartementen en bij de geprogrammeerde huurwoningen zijn nog

eens twee rolstoeltoegankelijke woningen voorzien (Zaventem - Leer-

looierij, fase 3). Verder beschikte Elk Zijn Huis eind 2016 over 4

aanpasbare woningen en na de renovatie van de woningen in de Oorbeek-

straat te Kortenberg en de realisatie van de derde fase van het pro-

ject Leerlooierij zal dit aantal 14 eenheden bedragen. De visitatie-

commissie stelt dat de maatschappij over een aanbod aan aangepaste en

rolstoeltoegankelijke woningen beschikt, maar dat de relatie nog niet

gelegd wordt met de vraagzijde. De visitatiecommissie raadt aan om de

lijst met kandidaat-huurders te analyseren en na te gaan of het aan-

nemelijk is dat dit aantal aangepaste woningen zal volstaan in de

toekomst.

De SHM staat open om ook sociale huurprojecten te realiseren in het

kader van bijzondere welzijnsnodenstelsel verhuurt de maatschappij

telkens twee woningen aan de OCMW’s van Tervuren en van Zaventem (lo-

kaal opvanginitiatief) en één woning aan het OCMW van Kortenberg. Ne-

gen gelijkvloerse appartementen zijn verhuurd aan het Woon- en Zorg-

centrum voor MS-patiënten in het complex Floordam-Steenokkerzeel. In

Tervuren en Wezembeek-Oppem huurt Kind & Preventie telkens één wo-


58

ning. Een tiental woningen worden verhuurd aan personen die worden

begeleid door externe zorgpartners zoals De Hulster vzw (begeleiding

van psychiatrische patiënten) en ‘Begeleid Wonen’ VZW (begeleiding

van huurders met een beperking). De externe begeleiding gebeurt

meestal discreet, waardoor de SHM vindt dat ze geen goed zicht heeft

over wie nu juist door wie begeleid wordt en welke omvang de begelei-

ding aanneemt, wat het voor haar moeilijk maakt om het gepaste ant-

woord te bieden of de juist hulp te zoeken bij (leefbaar-

heids)problemen.

Elk Zijn Huis zal 8 sociale huurwoningen realiseren voor verhuur aan

de doelgroep ‘inclusief begeleid wonen voor mensen met een verstande-

lijke beperking’. In het gebouw zijn naast de 8 appartementen volgen-

de gemeenschappelijke ruimten voorzien: twee gemeenschappelijke leef-

ruimten met keuken, zithoek en eetplaats, een zorgbadkamer, een kamer

voor de begeleiding en een vergaderruimte/bureau voor de werking. De

vzw De Kerselaar zal optreden als zorgpartner en met de gemeente Ter-

vuren werkt EZH momenteel aan een lokaal toewijzingsreglement daar-

voor conform artikel 28 van het Kaderbesluit Sociale Huur.

De SHM zet zich ook in voor minder voor de hand liggende doelgroepen.

Samen met het gemeentebestuur van Huldenberg en de provincie Vlaams-

Brabant werkte de SHM mee aan een provinciaal ruimtelijk uitvoerings-

plan (PRUP) voor weekendverblijven, campings en residentiële woonwa-

genterreinen. Bedoeling was dat de maatschappij in het plangebied

van het PRUP aangepaste woningen zou realiseren, maar de campingeige-

naar verkoos om zelf kleinschalige woningen te bouwen en deze langdu-

rig te verhuren aan het SVK Spit vzw.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, ver-betering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimo-

nium waar nodig

Beoordeling: Voor Verbetering Vatbaar

Positief is dat Elk Zijn Huis goede scores behaalt voor wat betreft de

ERP2020 doelstellingen: 93% van haar patrimonium voldoet aan de eisen

inzake dubbele beglazing, dakisolatie en een energiezuinige verwarmings-

installatie. Bij het uitvoeren van werken met het oog op het realiseren

van de ERP2020-doelstellingen worden waar mogelijk ook andere werken uit-

gevoerd om de energieprestaties van het patrimonium te verbeteren. De

renovatieplanning maakt duidelijk dat de resterende werken tijdig gepland

worden, maar dat de financiering daartoe niet steeds beschikbaar is. De

onderhouds- en renovatieplanning van de maatschappij is dan ook gebaseerd

op verschillende documenten die tekort schieten op het vlak van analyse

en inzicht in de financiering van de uit te voeren werken en de daartoe

noodzakelijke opvolging. In de planning is nog geen onderhoudsluik opge-

nomen, bij gebrek aan informatie over de staat van het patrimonium. De

maatschappij werkt met een beperkte eigen regie, die kleine herstellingen

maar ook grotere renovaties uitvoert. De visitatiecommissie stelt boven-

dien vast dat er nog steeds jaarlijks een 100-tal woningen structureel

leegstaan (zie OD 5.2) en dat de maatschappij in de afgelopen 5 jaar niet

in staat geweest is om de aanbevelingen van de visitatiecommissie om te

zetten om een goed beeld te krijgen op de toestand van haar eigen patri-

monium. Omdat de maatschappij de afgelopen jaren wel voldoende aantoonba-

re inspanningen heeft geleverd om de situatie te verbeteren, waarbij die


58

inspanningen veelal buiten haar wil om niet tot de nodige prestatieverbe-

tering heeft geleid, en omdat 93% van haar patrimonium aan de ERP2020

doelstellingen voldoet, beoordeelt de visitatiecommissie de in deze ge-

leverde prestaties als ‘voor verbetering vatbaar’ en niet als zijnde ‘on-

voldoende’.

De ERP2020 planning van Elk Zijn Huis maakt het voor de visitatiecom-

missie aannemelijk dat de maatschappij deze doelstellingen tijdig zal

behalen. Eind 2016 voldoen 95% van de appartementen en 91% van de wo-

ningen aan de 3 voornaamste normen (dubbele beglazing, voldoende dak-

isolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Daarmee scoort de

maatschappij 20% beter dan het gemiddelde van alle SHM’s. 69 apparte-

menten (5% van het totaal) worden nog elektrisch verwarmd. De renova-

tie van 24 appartementen (Ravenstein) is geprogrammeerd in 2018. Voor

de overige 45 appartementen vermeldt de onderhoudsplanning een ver-

vanging van de verwarmingsinstallatie in 2018-2019, maar deze werken

zijn nog niet geprogrammeerd, wat een gesubsidieerde uitvoering onre-

alistisch maakt in dit tijdsbestek. Wat betreft de eengezinswoningen

dient er nog in 59 woningen (9% van het totaal) dakisolatie geplaatst

te worden en 36 eengezinswoningen beschikten eind 2016 niet over een

energiezuinige verwarming (4% van het totaal). Momenteel worden 24

eengezinswoningen gerenoveerd in de Oorbeekstraat (Kortenberg) en ten

vroegste vanaf 2019 worden 51 eengezinswoningen in de Acaciawijk

(Sint-Stevens-Woluwe) gerenoveerd.

Hoewel geen prioritaire ERP2020-doelstelling, draagt ook gevel- en

vloerisolatie in belangrijke mate bij tot het wooncomfort en de ver-

laging van energielasten. Ongeveer 27% van de woningen van Elk Zijn

Woning heeft nog geen gevelisolatie, wat ook aanzienlijk beter is dan

het gemiddelde in Vlaanderen (49%). Waar mogelijk wordt gevel- en

vloerisolatie voorzien bij de renovatie van de woningen. Volgens de

ERP2020 planning zal de SHM nog een kleine 23 miljoen euro moeten in-

vesteren in deelrenovaties of totaalrenovaties om haar patrimonium

integraal te renoveren, maar dit bedrag is nog niet volledig vervat

in de financiële planning, zodat het niet duidelijk is of de maat-

schappij al deze werken financieel aankan. De visitatiecommissie

raadt aan om de ERP2020 planning en de financiële planning beter op

elkaar af te stemmen.

Gespecialiseerde werken (vb. plaatsen soepele vloerbekleding) en re-

novaties van oudere woningen, worden omwille van hun complexiteit

veelal uitbesteed. Zware renovaties in wooncomplexen die meer dan één

woning omvatten worden sowieso via een aanbesteding toegewezen.

Elk Zijn Huis heeft een traditie in het in eigen beheer uitvoeren van

onderhoudswerken en lichtere renovaties. De combinatie van een eigen

regie en externe firma’s ziet zij als een optimalisatie van haar

dienstverlening (flexibel inzetbaar / aanbieden van een brede waaier

aan diensten / efficiënt onderhoud). In het jaarverslag 2016 wordt de

behandeling van 2.377 meldingen en de opmaak van 3.236 werkorders

vermeld. Ongeveer 70% daarvan wordt in eigen regie uitgevoerd. 42%

van de werkorders heeft betrekking op sanitair, de elektrische in-

stallaties of het buitenschrijnwerk. Een technische ploeg van 6 mede-

werkers is gespecialiseerd in korte interventies en renovaties per

woning. Telkens een huurovereenkomst wordt opgezegd, gaat de techni-

sche ploeg na of en wat er moet worden hersteld. Daarnaast voert de

technische ploeg herstellingen en aanpassingen uit waarvan de kosten

ofwel door de SHM ofwel door de huurder worden gedragen. De techni-

sche ploeg voert ook kleine herstellingen uit n.a.v. de plaatsbe-

schrijving en wordt ingezet bij het vernieuwen van sanitaire leidin-

gen, keukens en badkamers. In 2016 werden 27 woningen in eigen regie

verhuur-klaar gemaakt en werd van 1 woning het interieur grondig ge-


58

renoveerd. Uit het jaarverslag 2016 blijkt dat woningen ongeveer 6

maanden leegstaan om deze kleine en grotere herstellingen uit te voe-

ren. In het wagenpark van de SHM werd onlangs ook een ‘track & trace’

systeem geïnstalleerd om een beter zicht te krijgen op de interven-

tietijden en de tijd die aan bepaalde opdrachten besteed wordt, maar

hiervan waren tijdens de visitatie nog geen monitoringgegevens be-

schikbaar. De visitatiecommissie beveelt aan om periodiek de werking

van de eigen regie te evalueren, waarbij minstens rekening wordt ge-

houden met de klantgerichtheid, kostprijs, doorlooptijd (effect op

leegstand) en flexibiliteit van het huidige beleid.

In de gesprekken met de huurders komen grotendeels dezelfde verzuch-

tingen naar voor als diegene die in het eerste visitatierapport

(2013) vermeld staan. Uit deze gesprekken en uit ongeveer 50 jaar-

lijkse klachten met betrekking tot de herstellingen, leidt de visita-

tiecommissie af dat vooral het proces van melding tot de oplossing

van een herstelling verbeterd kan worden (zie OD 4.1 en OD 6.3). Mel-

dingen worden intern niet correct doorgegeven, de prioriteitsgraad

wordt niet meegedeeld, de huurders hebben geen zicht op de timing

waarbinnen een herstelling zal gebeuren, er is discussie over wie in-

staat voor de kosten, enz. De visitatiecommissie vindt dat Elk Zijn

Huis in onvoldoende mate werk heeft gemaakt van de in 2011 geformu-

leerde aanbeveling. Omtrent deze aanbeveling zijn er in de visienota

2023 geen concrete acties opgenomen met uitzondering van de vaststel-

ling dat er normen moeten worden vastgelegd en ook op het terrein is

er geen perceptie van verbetering. De visitatiecommissie beveelt aan

om een procedure op punt te zetten die de afhandeling van technische

meldingen omvat van melding tot oplossing en rapportering. Zowel de

eigen betrokken personeelsleden als van de huurders kunnen hier input

geven. De doelstelling blijft hier een correcte en kostenefficiënte

interne opvolging van de meldingen en een heldere communicatie naar

de huurders toe met betrekking tot de termijnen en de kosten.

De SHM behoort met 5,2% structureel leegstaande woningen bij de 16%

SHM’s met de hoogste structurele leegstand. In de periode 2012-2016

stonden elk jaar gemiddeld ongeveer 100 woningen leeg. De visitatie-

commissie stelt vast dat ook hier de aanbeveling om via een meer ge-

detailleerde renovatieplanning te komen tot een lagere structurele

leegstand niet opgevolgd werd. Ook de huurders begrijpen niet waarom

sommige woningen meerdere jaren leegstaan.

De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij een po-

ging ondernomen heeft om te komen tot een betere onderhouds- en reno-

vatieplanning. Uit de gesprekken met de medewerkers is gebleken dat

er veel tijd verloren gegaan is aan het plan om met de informatica-

toepassing ‘Planon’ te werken. Ondertussen is de maatschappij overge-

stapt op een andere opvolgingsmodule, waarvoor nog geen meerjaren on-

derhoudsplanning beschikbaar is. Gezien haar negatieve ervaring met

Planon neemt Elk Zijn Huis nu een afwachtende houding aan. De maat-

schappij vindt dat de VVH of de VSMW het best geplaatst zijn om een

tool te ontwikkelen die door meerdere SHM’s gebruikt kan worden als

basis voor een onderhoud meerjarenplanning. De door de VMSW opgestel-

de ‘conditiemeting’ vindt de maatschappij een stap in de goede rich-

ting, al betreurt zij dat aan dit instrument geen budgetten en actie-

lijsten gekoppeld worden. De komende jaren wil de SHM inzetten op het

gebruik van de conditiemeting bij renovatiewerken en bij het opmaken

van de plaatsbeschrijvingen, het uitsplitsen van de lijst met knel-

punten per gebouwengroep, het herzien van de onderhoudscontracten en

de daaraan gekoppelde planning klein onderhoud. De visitatiecommissie

begrijpt dat de maatschappij hier pragmatisch te werk wil gaan, maar

beveelt aan om toch op relatief korte termijn de verschillende docu-

menten en lijstjes m.b.t. onderhoud en renovatie te integreren in één


58

globaal document, op basis waarvan het patrimoniumbeheer van de maat-

schappij kan gebeuren. De renovatieplanning die opgemaakt werd in het

kader van de ERP2020-doelstelling kan hiervoor als basis dienen.

Daarna kan werk gemaakt worden van een globale conditiemeting van het

patrimonium, eerst op basis van gebouwgroepen en daarna op het niveau

van de individuele woning. Een dergelijke conditiemeting zal ook no-

dig zijn voor het opmaken van een luik ‘onderhoudsplanning’, wat nu

ontbreekt. De visitatiecommissie raadt aan om ook met andere SHM’s te

overleggen om na te gaan hoe zij dit aanpakken. Mogelijk kunnen huur-

ders betrokken worden om snel een eerste beeld te krijgen op een

groot deel van het patrimonium. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door het

aanleveren van technische specificaties van de geplaatste toestellen

en foto’s van de toestand ter plaatse. Daarna kunnen op een meer ge-

richte manier bijkomende conditiemetingen gebeuren door professioneel

geschoolde onderzoekers, om na te gaan of de door de huurder aangele-

verde informatie betrouwbaar is en om specifieke problemen te onder-

zoeken.

Het beheer van de kwaliteit van de woningen is volgens het organigram

van Elk Zijn Huis een gedeelde verantwoordelijkheid van de afdeling

‘patrimonium’, die instaat voor het onderhoud van de woningen, en van

de afdeling ‘projecten’, die instaat voor de renovatieprojecten en de

nieuwbouwprojecten. In deze laatste afdeling is de positie van het

diensthoofd niet ingevuld en wordt deze functie waargenomen door de

directeur. De visitatiecommissie vindt dat er momenteel onvoldoende

sturing gegeven wordt om de in het vorig visitatierapport aangegeven

aanbevelingen om te zetten in betere prestaties. De visitatiecommis-

sie vraagt daarom om de werking van het departement ‘Patrimonium en

Projecten’ te evalueren, de verantwoordelijkheden duidelijk af te ba-

kenen en de doelstellingen helder te formuleren.

OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke

woonomgeving

De kwaliteit van woningen en woonomgeving zijn onderworpen aan de bepa-

lingen in de Vlaamse Wooncode en eventuele aanvullende kwaliteitsricht-

lijnen door de minister opgelegd. Omdat in het procedurebesluit de kwali-

teit conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoordeelt de visi-

tatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen kwa-

liteitsvolle woningen zou plannen, zou ze de toets van de programmatiecy-

clus immers niet doorstaan.

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: Goed

De SHM verstrekt gegevens waaruit blijkt dat de kostprijs van zowel

nieuwbouw als renovatieprojecten van EZH, reeds van bij de ontwerpfase,

duidelijk onder het subsidiabel leningsplafond (NFS2/FS3) blijft. De con-

tractwijzigingen zijn beperkt. De SHM beheerst alle fasen van het bouw-

proces om de betaalbaarheid onder controle te houden. Daarom beoordeelt

de visitatiecommissie de prestaties voor het prijsbewust bouwen als goed.

Prijsbewust bouwen wordt onder andere gemeten op basis van de verge-

lijking met de maximale kostprijsnorm zoals die door de minister is

bepaald en als referentiepunt wordt gebruikt bij het verstrekken van

de gesubsidieerde financiering voor de nieuwbouw en renovatiepro-


58

jecten. De daadwerkelijke realisatie (inclusief contractwijzigingen)

bepaalt in welke mate de SHM prijsbewust bouwt.

In de periode 2012 tot en met 2016 werden 14 projecten gerea-

liseerd. EZH berekende zelf dat de gemiddelde bestelprijs

99,82% van het subsidiabel plafond bedroeg. Bij de nieuwbouw

waren de contractwijzigingen in 2016 zelfs in het voordeel

van de SHM. EZH heeft de contractwijzingen beter onder con-

trole dan vroeger. In de jaren 2012 en 2013 waren er slechts

15% van de SHM’s die hogere contractwijzigingen hadden. In de

voorbije jaren heeft de SHM specifiek aandacht besteed aan

het onder controle houden van de bouwkosten.

Het niveau van de contractwijzigingen bij renovaties vertoont

een meer schommelend verloop in de laatste 5 jaar, maar ze

blijven eveneens beperkt, behalve in 2016. In dat jaar reali-

seerde EZH een renovatieproject in de Nieuwstraat te Steenok-

kerzeel met een meerkost van 150.000 euro, of ruim 16% meer

dan het aanbestedingsbedrag. Het project werd opgestart als

vervangingsbouw maar nadien besliste de SHM om de woningen

alsnog te renoveren. Deze wijziging had ook invloed op het

bouwprogramma. De herziening leidde tot de realisatie van een

extra woning met bijhorende aanpassingen van de dakconstruc-

tie. Dit was mogelijk omdat er op het laatste moment nog 2

bijkomende woningen vrij kwamen. De visitatiecommissie be-

veelt aan voorzichtig te zijn met dergelijke ad hoc beslis-

singen omwille van de grote impact op de financiële leefbaar-

heid (OD 5.1), zelfs al werd hier een deel van het bijkomend

budget gefinancierd met een renteloze lening vanuit Vlaams

Brabant. In het verleden hadden gemeentes het er vaak moei-

lijk mee dat er gesloopt werd. Dankzij de normen van de VMSW

kan de SHM beter objectiveren waarom er wel of niet aan ver-

vangingsbouw moet worden gedaan. Zowel voor de renovatie van

de Acaciawijk en de Wittewijk werden nu wel grondige voorstu-

dies gemaakt.

EZH hanteert een verschillende aanpak voor het selecteren van archi-

tecten, naar gelang het kleine of grote projecten betreft, dit om dit

selectieproces efficiënt te houden. Bij de aanstelling van de archi-

tecten en de ingenieurs wordt gewerkt met de vorige typecontracten

van de VMSW, waarbij de erelonen voordeliger zijn dan bij de nieuwe

contracten.

Van bij de start van het ontwerpproces bezorgt EZH aan de architecten

de ontwerpnota. In januari 2018 wil de SHM klaar zijn met nieuwe ont-

werprichtlijnen, waarin de informatie van de VMSW aangevuld wordt met

de inzichten van SHM Sociaal Wonen Arro Leuven. De laatste ontwerp-

richtlijnen van EZH zijn van 2013; ondertussen heeft EZH bijkomende

milieuvriendelijke elementen opgenomen bij de ontwerpfase, zoals het

gebruik van regenwaterpompen en het systematisch gebruik van led-

verlichting in plaats van spaarlampen. Tegelijkertijd is er meer aan-

dacht voor duurzame onderhoudsvriendelijke materialen,. De visitatie-

commissie merkt op dat de SHM meer dan vroeger van bij het ontwerp

rekening houdt met de te verwachten onderhoudskost op langere termijn

of de ‘total cost of ownership’. Dit vertaalt zich vooral in de keuze

van de materialen maar ook in het ontwerp zelf. Zo kwam uit de ge-

sprekken met de SHM naar voren dat er nu bij het groenontwerp reeds

aandacht is voor het groenonderhoud, aandacht voor een eenvoudige

structuur omwille van de impact op de kosten van de stabiliteit en

een vraag naar meer repetitie van eenheden omdat dit resulteert in

een goedkopere prijs voor installatie van technieken

Alhoewel de SHM spreekt over een goede uitwisseling om kennis en er-

varingen inzake kostenbeheersing en onderhoud bij het bestaande pa-


58

trimonium mee te nemen bij de vraag tot het ontwerpen van nieuwe pro-

jecten, beveelt de visitatiecommissie aan om van de ontwerpnota een

evolutief document te maken, dat telkens aangepast wordt op basis van

‘goede’ ervaringen in plaats van een éénmalige grondige herwerking na

meerdere jaren.

In deze ontwerprichtlijnen staat dat de ramingsbedragen niet meer dan

95% van de norm mogen bedragen. Op basis van de simulatietabellen van

de VMSW blijkt EZH daar ook in te slagen.

Sommige gemeenten leggen kostprijsverhogende eisen op zoals het voor-

zien van 1,5 tot 2 parkeerplaatsen per wooneenheid, bij voorkeur on-

dergronds. Deze ondergrondse parking wordt apart verhuurd aan de

huurder van het appartement. Vaak gaat de huurder hier niet op in,

wegens te duur en worden de ondergrondse parkingplaatsen niet ver-

huurd. Eenmaal de woningen verhuurd zijn, worden de wagens toch op

straat geparkeerd. De SHM dringt bij de gemeentes aan om hun ruimte-

lijke ordeningsvoorschriften te versoepelen zodat 25 wooneenheden per

ha mogelijk worden, zodat de prijs van de grond per woning daalt. Uit

de gesprekken die de visitatiecommissie voerde blijkt evenwel dat EZH

de stedenbouwkundige diensten niet betrekt tijdens de ontwerpfase,

dit in tegenstelling tot wat de SHM toelicht. De visitatiecommissie

beveelt de SHM aan om dat wel te doen en daarbij het effect van som-

mige eisen inzake vergunning op de kostprijs aantoonbaar te maken.

(zie OD 6.2)

Eenmaal het ontwerpbureau is aangesteld, begeleidt een vaste project-

leider van de dienst patrimonium het totale bouwproces vanaf het mo-

ment van de beslissing, over de werfopvolging tot en met de defini-

tieve oplevering. Goede werfopvolging met oog voor detail samen met

de aannemers en de ontwerpers zorgt ervoor dat bouwfouten tijdig ont-

dekt worden en meerkosten worden vermeden. Bij EZH wordt er vaak

overleg gepleegd tussen de dienst patrimonium en de financiële dienst

om zo de kosten nauwgezet op te volgen.

De visitatiecommissie merkt op dat EZH bij het ontwikkelen van nieuwe

projecten enkel bereid is om delen van gebouwen voor andere doelein-

den (kinderdagverblijf, winkels, …) te bestemmen wanneer ze daartoe

verplicht wordt. EZH heeft in het project Lempereur te Tervuren 3

winkelpanden gebouwd in combinatie met sociale huurappartementen. De

winkelpanden werden verkocht tegen marktconforme prijzen. In het pro-

ject Wijckmansstraat te Steenokkerzeel verwerft het gemeentebestuur

zelf het gelijkvloers om er een kinderdagverblijf te realiseren. De

modelovereenkomst daarvoor werd aangereikt door de VMSW. De visita-

tiecommissie oordeelt dat dergelijke gemengde projectrealisaties op-

portuniteiten kunnen zijn voor EZH omdat aldus de bouwkost kan worden

beperkt of minstens een gedeelte van de bouwkost kan worden gerecupe-

reerd (zie OD 5.1).

Voor verschillende van haar projecten maakt Elk Zijn Huis gebruik van

de subsidiemogelijkheden die voorzien worden door de provincie

Vlaams- Brabant (subsidie of renteloze renovatielening) of Eandis

(isolatiepremie), wat eveneens bijdraagt tot het verhogen van de be-

taalbaarheid van het bouwen.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De SHM onderneemt inspanningen om de huurlasten zo laag mogelijk te hou-

den. Enerzijds door te zoeken naar de laagste prijzen en anderzijds door

de huurders aan te moedigen zelf in het onderhoud van hun gebouwen te

voorzien. EZH heeft nog geen concrete visie hoe ze het onderhoud en de


58

herstelling optimaler en kwalitatiever kan laten verlopen en hoe ze met

de plichten en de voorkeuren van de huurders beter kan omgaan tot gewens-

te resultaten te komen. Daarom oordeelt de visitatiecommissie dat deze

prestaties voor verbetering vatbaar zijn.

De marktwaarde van de woningen ligt in de Vlaamse rand beduidend ho-

ger. 10% van de woningen bij EZH zijn Vlabinvest-woningen, waarvoor

een hogere huurprijs aangerekend wordt omdat de huurders een hoger

inkomen hebben. Omwille van deze contextfactoren liggen de gemiddelde

huurprijzen bij EZH hoog in vergelijking met andere SHM’s. Slechts

bij ongeveer 6% van de SHM’s ligt de (mediaan) huurprijs per woning

per maand hoger dan bij EZH. Voor een eengezinswoning bedraagt de me-

diaan huurprijs 345 euro. Voor een appartement ligt die mediaanprijs

op 261 euro. Slechts 15 SHM’s hebben hogere mediaan huurprijzen. De

SHM verhuurt ook duplex-appartementen (121 eenheden); daar ligt de

mediaan huurprijs in 2016 op 286 euro wat de hoogste huurprijs is van

alle SHM’s. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de

huurdersgezinnen ligt eveneens hoog. Het bedraagt 15.172 euro in

2016. 35% van de SHM’s hebben een hoger mediaan equivalent netto be-

lastbaar inkomen. Bij EZH stijgen de mediaan huurprijzen in de laat-

ste 5 jaar geleidelijk terwijl het gemiddeld inkomen systematisch

daalt.

De huurlasten per woning stijgen in de periode 2012 t.e.m. 2015 van

189 euro tot 215 euro en blijven in 2016 op hetzelfde niveau. Dit

werd berekend door de totale huurlast te delen door het effectief

aantal verhuurde woningen. 42% van de SHM’s rekent hogere gemiddelde

huurlasten aan.

De gemiddelde huurlasten worden sterk bepaald door het aandeel van

het patrimonium dat uit appartementen bestaat. Aan appartementen zijn

hogere huurlasten verbonden, vooral wegens de kosten van het onder-

houd van de gemeenschappelijke delen zoals traphal, lift en groen-

voorziening. Bij EZH bestaat het patrimonium voor 59% uit appartemen-

ten. Slechts 16% van de SHM’s hebben een hoger aandeel aan apparte-

menten. Het is dan ook aannemelijk dat de gemiddelde huurlasten hoger

liggen dan bij de meeste andere SHM’s.

De SHM stelt de huurders voor om van de gemeenschappelijke delen in

de appartementsgebouwen zelf te poetsen. Sommige huurders nemen bo-

vendien ook zelf initiatieven tot groenonderhoud van de gemeenschap-

pelijke delen, maar uit de gesprekken met de huurders bleek dat het

groenonderhoud van de aangestelde firma niet naar behoren werd uitge-

voerd.

De tot hiertoe geboden service en kwaliteit bij de lopende contracten

met onderhoudsfirma’s is beperkt. De SHM meent dat dit te wijten is

aan de zeer langlopende contracten met onderhoudsfirma’s (0D 2.1 en

OD 6.1). Hoewel deze thematiek reeds aan bod kwam tijdens de vorige

visitatie heeft de SHM gewacht tot 2016 om de langlopende onderhouds-

contracten via een openbare aanbesteding te herlanceren..(OD 5.2)

Naast de huurlasten betalen de huurders ook nutskosten voor het verbruik

van water, gas en elektriciteit. Voor een deel van de huurders verloopt

de aankoop via EZH, die energie aankoopt bij Electrabel aan het sociaal

tarief, wat volgens hen het laagste tarief is dat verkregen kan worden.

Via het Vlaams Energie Bedrijf kan EZH gebruik maken van de door het VEB

voor vlaamse besturen in openbare aanbesteding bedongen energieprijzen.

Er wordt ingeschat dat dit een besparing van 8% zou kunnen betekenen,

maar bij EZH hebben ze daar zijn twijfels over. Overstappen zou mogelijk

zijn vanaf 2019. De visitatiecommissie vraagt de SHM om dit grondig te

onderzoeken. Om het waterverbruik te doen dalen, werden waterpompen geïn-

stalleerd voor recuperatie van regenwater en worden huurders gestimuleerd


58

om hun waterverbruik te analyseren om zuiniger om te gaan met drinkwater

en minder te betalen. In het nieuwbouwproject in Tervuren werden zonnepa-

nelen geïnstalleerd voor het elektriciteitsverbruik van de gemeenschappe-

lijke delen. De visitatiecommissie neemt enkele initiatieven die de huur-

ders aansporen tot bewuster omgaan met het verbruik van energie, zoals

deelname aan energiesnoeiers en het ter beschikking stellen van een de-

monntratiewoning ‘zuinig omgaan met energie’.

Naast de acties die op korte termijn bijdragen tot het verlagen van

de huurlasten en de nutskosten, heeft EZH recent meer aandacht voor

het onder controle houden van de huurlasten door milieuvriendelijke

investeringen en gebruik van duurzame, onderhoudsvriendelijke materi-

alen in nieuwbouw en renovatieprojecten. EZH opteert voor oplossingen

die hun meerwaarde reeds bewezen hebben. (zie OD 2.1 en OD 3.1).

Van een andere order zijn de aan huurders aangerekende kosten voor

herstellingen en onderhoud (zie ook OD 2.1). Het totaal bedrag aan

gerecupereerde kosten bedraagt ongeveer 315.000 euro of per woning

een ruime 150 euro per woning per jaar. De visitatiecommissie merkt

op dat de SHM nog ruimte tot verbetering heeft in het proces voor re-

novatie, onderhoud en herstellingen en heeft reeds aanbevelingen ge-

formuleerd hierover

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1: De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Beoordeling: Goed

EZH doet inspanningen om haar klanten een aangepaste ondersteuning te

bieden bij inhuurneming en tijdens de huurperiode en dat zowel bij socia-

le, financiële als technische kwesties. Ook bij eventuele herhuisvesting

(al dan niet ten gevolge van onderbezetting of overbezetting van de wo-

ning) en interne verhuizing biedt EZH een goede ondersteuning. Zo nodig

verwijst ze haar huurders daarvoor door naar samenwerkende partners. EZH

ondersteunt haar inspanningen op deze operationele doelstelling met zeer

leesbare folders en brochures en samenwerkingsverbanden. Ondersteuning

van huurders bij herstellingen en onderhoud en de opvolging ervan blijft

een probleem. EZH werkt samen met energiesnoeiers(IGO).

De dienst huuradministratie is samengesteld uit 4 personen. Een perso-neelslid houdt zich bezig met de kandidaat-huurders (inschrijving van

kandidaat-huurders, begeleiding, inschrijvingsformulieren). Het twee-

de personeelslid onthaalt en begeleidt nieuwe huurders; zij geeft in-

formatie over het reglement van inwendige orde en informeert de huur-

der over de rechten en plichten (Zie!Zo boekje). Zij doen huisbezoe-

ken tijdens de proefperiode. Een derde persoon volgt de huurders en

kopers van de Vlabinvest–woningen op. De 4e persoon is belast met het

innen van de huurinkomsten en huuradministratie. De directeur ver-

zorgt een groot deel op van de persoonlijke contacten met de huurders

(huisbezoek bij overlast, ontmoetingen met welzijnsorganisaties en

huurder, wijkbeheer in Tervuren).

EZH vervult haar basisbegeleidingstaken. Zowel de directeur als de

dienst huuradministratie nemen deze op. Deze basisbegeleidingstaken

omvatten elementen als een aanspreekpunt vormen, huurders die moei-

lijkheden ondervinden om aan huurdersverplichtingen te voldoen daarop

aanspreken en bij specifieke begeleidingsbehoeften doorverwijzen naar

een welzijnsinstellingen. Enkele voorbeelden daarvan:


58

o De SHM werkt samen met de OCMW’s bij de tweejaarlijkse actuali-

satie van de kandidaat-huurders. Er waren eind december 2015

1.595 kandidaat-huurders ingeschreven, waarvan 703 alleenstaan-

den, veruit de grootste categorie. Meer dan de helft (782) valt

in de leeftijdscategorie tussen de 30 en de 50 jaar. Er zijn 173

woningen toegewezen in 2015, waarvan 55 nieuwbouweenheden. Er

werden hiervoor 985 kandidaten aangeschreven; 86 kandidaten

vroegen een mutatie aan of moesten verplicht muteren wegens re-

novatie van hun woning. in 2016 waren er 1.778 kandidaat-

huurders ingeschreven, waarvan 776 alleenstaanden. Meer dan de

helft (917) zijn tussen de 30 en 50 jaar. EZH verhuurde 255 wo-

ningen waarvan 119 nieuwbouw. 97 kandidaten huurden al een woon-

gelegenheid van EZH en vroegen een mutatie aan of moesten ver-

plicht muteren (renovatie).

o Bij een opzeg door de huurder, is er een pre-plaatsbezoek voor-

zien. Hierbij maakt EZH een inschatting van de werken die de

huurder zelf kan uit voeren en spoort hem of haar aan deze wer-

ken zelf uit te voeren (Zie-Zo!boekje). Vervolgens maakt een ex-

tern bureau de plaatsbeschrijving op bij effectieve uittrede.

EZH bekijkt de mogelijkheid om de woning al dan niet direct te

verhuren. Ze werkte daartoe met checklisten. De dienst projecten

komt tussen als de woning niet verhuurbaar is als er tot renova-

tie wordt overgegaan (Nieuwstraat 32-35) of vervangingsbouw (Ro-

de Cité, Zaventem).

o De LAC-werking (Lokale Advies Commissie voor energie) tussen Elk

Zijn Huis en het Sociaal Huis van Tervuren vormde bij de eerste

visitatieronde een goed voorbeeld van een ingebedde samenwer-

king. SHM en OCMW werken hier rond huurdersachterstallen en zoe-

ken samen met de cliënt naar een haalbare oplossing of een tra-

jectplan. Ondertussen neemt EZH ook in de gemeentes Kortenberg,

Huldenberg en Zaventem deel aan de LAC’s. Dit is een zeer posi-

tieve evolutie. In Huldenberg gaat het over meer dan huurders-

achterstallen alleen; EZH en het OCMW kaarten hier ook samenle-

vingsproblemen en technische problemen aan. Het LAC Huldenberg

maakte recent een evaluatie van haar werking. Het merendeel van

de klachten gaan over herstellingen en samenlevingsproblemen. Zo

bespreken ze de tussenkomst en de samenwerking met de firma Co-

fely die de centrale verwarming herstelt. Er zijn veel klachten

over de werking van deze maatschappij doch voor EZH is een stop-

zetting van de samenwerking niet evident. (zie OD 5.2). De di-

recteur laat zich hier bijstaan door een medewerker van de huur-

administratie. Dit laatste vinden de OCMW’s positief, want zij

zijn reeds lang vragende partij voor een sociaal aanspreekpunt,

buiten de directeur, omdat dit tot rolverwarring leidt (huisbaas

en sociale begeleiding) (zie OD 6.1). Met dit aanspreekpunt kan

een echte vertrouwensrelatie ontstaan tussen EZH, de huurder en

het OCMW. De LAC heeft immers de bedoeling oplossingen te zoe-

ken voor huurders van Elk Zijn Huis die problemen ondervinden

van sociale, immateriële of van financiële aard.

o De dienst huuradministratie gaat op bezoek bij de nieuwe huur-

ders om de woonsituatie te bekijken en een rechtstreeks gesprek

met de huurders aan te gaan. Het doel is kennis te maken met de

huurder, een aantal gegevens te verzamelen in verband met de

nood aan extra begeleiding, bijvoorbeeld poetshulp, maar ook toe

te kijken op het onderhoud van de woning en tips te geven over

ventilatie en de groepsaankoop energie. Tevens kan ze ook de ge-

zinssamenstelling en de eventuele aanwezigheid van huisdieren

nagaan. Ze geeft technische vragen en problemen door aan de

technische dienst die verder ondersteuning biedt indien nodig.


58

Het gaat niet alleen om technische aspecten, zoals het gebruik

van een thermostaat, maar ook om attitudes (bijvoorbeeld het ko-

ken op een klein gasfornuis). Het eerste huisbezoek vindt plaats

na 6 maanden, vervolgens wordt bij de huurder langs gegaan na

verloop van 18 maanden. Nadien krijgen de huurders geen bezoeken

meer, ook niet in geval van huurdersachterstal. Bij overlast

volgt wél nog een huisbezoek, dit door de directeur. De visita-

tiecommissie betreurt dat er na de inhuurname geen opvolging

meer is van de huurders door huisbezoeken, daar dit indicaties

kan geven over de woontoestand, de gezinssamenstelling en over

het onderhoud van de woning door de huurder. Huisbezoeken maken

het mogelijk om eventuele vragen en problemen gemakkelijker aan

te kaarten (zie OD 6.1). Dit bevordert dan weer de uitbouw van

een vertrouwensrelatie met de huurders.

o EZH heeft een traditie inzake het in eigen beheer uitvoeren van

onderhoudswerken en lichtere renovaties. Een technische ploeg

van 6 medewerkerkers wordt ingezet voor korte interventies en

kleine renovatiewerken (zie OD 2.1). De SHM beschikt daarmee

over de mogelijkheden om een deel van het onderhoud van de wo-

ningen actief op te nemen. EZH zet de huurders aan om werken ten

laste van de huurder zelf uit te voeren, voornamelijk opdat

huurders op die manier kosten kunnen besparen. Dit alles neemt

niet weg dat er heel wat klachten zijn rond de onderhoud en her-

stellingen die de SHM al dan niet op kosten van de huurders uit-

voeren. De huurders waarmee de visitatiecommissie sprak klagen

dat EZH er steeds vanuit gaat dat defecten altijd de fout van de

huurders zijn, terwijl het soms over slijtage gaat (bij oudere

woningen). Indien de technische dienst zich moet verplaatsen,

rekent de EZH verplaatsingskosten aan als de herstellingen ten

laste vallen van de huurders. De huurders met wie de visitatie-

commissie sprak, stelden dat dit een obstakel is om een probleem

aan de maatschappij te melden. Diverse welzijnsactoren én huur-

ders klagen over de opvolging van de door hen gemelde problemen.

De visitatiecommissie verwijst ook naar OD 6.1 en OD 6.3 waaruit

blijkt dat herstellingen en de opvolging ervan nog steeds een

pijnpunt zijn voor de SHM en beveelt aan dit probleem op korte

termijn structureel te verhelpen(zie OD 2.1).

o Alle actoren stellen dat de baliemedewerkers van EZH de (kandi-

daat)-huurders vriendelijk en behulpzaam zijn. Ze doen duidelij-

ke inspanningen om huurders verder te helpen. Ook de bereikbaar-

heid is goed. Dit blijkt ook uit de tevredenheidsmetingen (zie

OD 6.1 en 6.3). De betrokken medewerkers zijn echter niet op de

hoogte van de resultaten. Ze zijn wel vragende partij. De visi-

tatiecommissie beveelt aan om de informatie met hen te bespreken

en samen oplossingen te zoeken voor gesignaleerde pijnpunten

(zie OD 6.3).

o EZH heeft een aantal samenwerkingsakkoorden afgesloten met wel-

zijnsorganisaties. Zo werkt ze samen met de OCMW’s van Steenok-

kerzeel, Kraainem, Zaventem en het CAW Halle-Vilvoorde voor pre-

ventieve woonbegeleiding, zodat het recht op wonen voor kwetsba-

re groepen kan gerealiseerd worden. Er is een woonzorgbemidde-

laar aangeduid voor problematische huurders die zich in de fase

bevinden dat er een procedure tot uithuiszetting overwogen

wordt. EZH of het OCMW kan dit melden. De woonzorgbemiddelaar

start met het eerste gesprek als de huurder instemt met de bege-

leiding en maakt een plan op. Er zijn terugkoppelings-gesprekken

met de doorverwijzende partij. De visitatiecommissie vindt dit

een goede evolutie. De SHM werkt ook samen met de OCMW’s voor


58

het toekennen van een huurwaarborg, zodat de huurder deze aan

het OCMW kan terugbetalen in schijven.

o EZH heeft aandacht voor milieu. EZH vervangt systematisch de be-

staande verlichtingsarmaturen in de gemeenschappelijke delen

door LED verlichting. Er zijn ook sensoren voorzien om lichten

sneller te dimmen. Soms is er een aansluiting voorzien op water-

pompen zodat wasmachines en wc’s regenwater gebruiken. EZH geeft

hier gevolg aan de bezorgdheid geuit in het vorig visitatierap-

port door de welzijnsinstellingen.

De visitatiecommissie vindt dat de EZH inspanningen geleverd heeft

sinds het eerste visitatierapport. EZH beschikt over een duidelijk

cijfermateriaal m.b.t. zijn kandidaat-huurders, mutaties en versnelde

toewijzingen, evenals over de aanvragen voor het uitvoeren van her-

stellingen. Deze cijfers laten onder andere toe een strategie uit te

werken voor de mutaties. De uitgewerkte strategie voor de aanpak van

herstellingen en de opvolging ervan is volgen de visitatiecommissie

nog niet efficiënt. Samenwerkingen geraken langzaam structureel inge-

bed in de werking van de huuradministratie, dankzij regelmatig over-

leg met de OCMW’s van zijn werkgebied en andere sociale welzijnspart-

ners (CAW voor preventieve woonbegeleiding). Gezien de specificiteit

van de sociale begeleiding en om te vermijden dat er rolverwarring

zou ontstaan in hoofde van “huisbaas”, is het aanbevolen om deze ta-

ken te delegeren aan de huuradministratie, zodat er echte sociaal re-

ferentiepunt is binnen de maatschappij (zie OD 6.1) Sommige huurders,

met wie de visitatiecommissie sprak, gaven aan dat zij vinden dat de

organisatie van de opvolging van herstellingen, de uit te voeren re-

novaties die uitblijven beter kan (zie OD 6.1). De visitatiecommissie

herinnert de SHM eraan dat dit reeds een aanbeveling was in het eer-

ste visitatierapport.

OD 4.2 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Beoordeling: Goed

EZH hanteert een procedure huurdersachterstal en volgt de huurbetalingen

strikt op, maar enkel schriftelijk. Ze slaagt er op deze wijze in om de

huurdersachterstal en de uitwijzingen te beperken. Sinds de vorige visi-

tatie heeft EZH haar samenwerking uitgebreid naar 4 OCMW’s van haar ac-

tieterrein in de lokale adviescomités en met welzijnsorganisaties voor

het opvolgen van huurdersachterstal, overlast en verwaarlozing. De SHM

dient ook het mondelinge en sociale luik van de opvolging uit te bouwen.

EZH houdt nog niet de redenen bij waarom zij huurovereenkomsten beëin-

digt.

De medewerkers van de dienst huuradministratie maken voor de raad van

bestuur een maandelijkse rapportage van het aantal dossiers, het be-

drag aan huurdersachterstallen en de stappen die gezet zijn om de

huurdersachterstallen te beperken. Zo weet de raad van bestuur hoe-

veel schulden er via collectieve schuldbemiddeling zullen betaald

worden, hoeveel er dankzij de bemiddeling van het OCMW afbetaald is

en hoeveel dossiers bij de advocaat in behandeling zijn. Uit de pres-

tatiedatabank blijkt dat de huurdersachterstallen stijgen. Zij omvat-

ten zowel de achterstallen van de zittende huurders als deze van de

vertrokken huurders. In 2011 bedroegen ze 3,1% om te stijgen naar 3,4

% in 2014 en 3,87% in 2015. De SHM zit daarmee bij de 15% SHM’s met

de hoogste huurdersachterstallen (zie OD 5.3). Dit staat in schril

contrast met de gepresenteerde cijfers aan de raad van bestuur.

De SHM beschikt over een - weliswaar vrij summiere - procedure huur-

dersachterstal. de administratieve medewerkers passen correct de pro-

cedure huurdersachterstal toe. Als de huurder de huur of de huurlas-


58

ten niet heeft betaald binnen 10 dagen na de betalingsdatum, volgt

een schriftelijke aanmaning. Dikwijls gaat dit gepaard met een tele-

fonisch contact voor kleinere achterstallen. Een tweede aanmaning

vertrekt, aangetekend, één maand na het eerste schrijven, waarbij aan

de huurder gemeld wordt dat er desgevallend een gerechtelijke proce-

dure zal worden opgestart. Indien de betaling uit blijft wordt het

dossier in de derde maand volgende op de betalingsdatum, overgemaakt

aan de raadsman van de SHM, die de huurder een schriftelijke aanma-

ning stuurt. Daarna wordt eerst een minnelijke schikking nagestreefd.

Indien dit niet mogelijk blijkt, vraagt de SHM aan de vrederechter om

de huurovereenkomst te ontbinden.

Tijdens het volledige traject, opgenomen in de procedure, is het af-

sluiten van een aflossingsplan bespreekbaar. De SHM verwacht dat de

huurder de vraag naar een aflossing van de openstaande schuld schrif-

telijk of mondeling stelt, of daartoe een welzijnsdienst contacteert.

Nochtans voorziet een van de basisbegeleidingstaken dat de SHM de

huurder - zo nodig in overleg met betrokkene - naar het OCMW of een

andere gespecialiseerde welzijnsinstanties voor budgetbegeleiding

doorverwijst. In de regel wordt verwacht dat de schuld in 10 maanden

wordt afgelost, maar gemotiveerde uitzonderingen zijn bespreek-

baar. Een aflossing blijft bespreekbaar zolang er geen vonnis tot

huurverbreking wordt uitgesproken. Maar zelfs dan wordt het vonnis

niet uitgevoerd als de huurder onmiddellijk alle achterstanden, de

rechtsplegingsvergoeding en eventuele kosten betaalt. De welzijnsac-

toren vinden dat de SHM in deze zeer redelijk is.

Elke maand bezorgt de SHM een overzicht van huurders met huurdersach-

terstand aan de OCMW’s. In de lijst worden de huurders waarvoor een

gerechtelijke procedure wordt opgestart uitdrukkelijk vermeld. De SHM

doet geen huisbezoeken in het kader van huurachterstand, maar ver-

wacht dat het OCMW de huurder zal benaderen. De OCMW’s reageren hier-

op heel erg verschillend. De meeste schrijven de huurders waarvan de

SHM betaalachterstand heeft gesignaleerd aan, met het verzoek hen te

contacteren om samen een oplossing uit te werken. Ondanks de inspan-

ningen van de SHM waren er toch 6 uithuiszettingen in 2014 en 7 in

2015. In 2016 steeg dit naar 8 uithuiszettingen. In verhouding tot de

schaal en rekening houdend met de louter schriftelijke inspanningen

van de SHM om de woonzekerheid te garanderen, meent de visitatiecom-

missie dat het aantal uithuiszettingen hoog is. De SHM haalt aan dat het gaat over huurders die vertrekken zonder adres na te laten of

zware overlastproblemen, ondanks het inschakelen van huurbemiddeling

of een welzijnsorganisatie. De welzijnsactoren zijn van mening dat de

SHM voldoende inspanningen doet om de woonzekerheid te verzekeren. De

visitatiecommissie wijst de SHM erop dat zij (ten laatste vanaf vanaf

1 januari 2018) een overzicht met redenen van uithuiszettingen dient

bij te houden.

De SHM heeft een afspraak met het CAW Vilvoorde voor het begeleiden

van problematische huurders (een project rond bemoeizorg). Bij over-

lastproblemen (sluikstorten, burenlawaai, niet poetsen, geurhinder)

gaat de directeur op bezoek, na melding van de buren of politie of

syndicus. Ondanks de vraag van de SHM is er voor de gemeenten bin-

nen het arrondissement Leuven nog geen vergelijkbare samenwerking op-

gezet. Het CAW Leuven stelt meer dan voldoende werk te hebben binnen

de stad Leuven. De SHM betreurt dit.

De visitatiecommissie vindt dat de woonzekerheid voldoende gegarandeerd

is en dat huurders voldoende kansen krijgen, mede door de ondersteuning

vanuit de OCMW’s. Ze beveelt de SHM aan om de rapportering met betrekking


58

tot de huurdersachterstallen grondig te analyseren en zich te conformeren

aan de afboekingsregels van de Vlaamse Regering. Ten slotte beveelt de

visitatiecommissie aan om een meer sociaal onderbouwde aanpak uit te bou-

wen, met huisbezoeken bij huurdersachterstallen al dan niet met een soci-

aal deskundige. Zo zal de SHM een actieve rol bij de opvolging ervan op

kunnen nemen en niet louter en alleen op de OCMW’s terugvallen voor deze

basisbegeleidingstaak.

OD 4.3 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: Goed

De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van EZH als goed, ondanks

dat EZH in haar visienota niet ingaat op leefbaarheidsproblemen. In prak-

tijk neemt de SHM diverse initiatieven om de leefbaarheid te verhogen:

zij zet de huurders aan om in onderlinge dialoog overlast en leefbaar-

heidsproblemen aan te kaarten en de verantwoordelijkheidszin van de huur-

ders te verhogen. EZH gaat op huisbezoek indien nodig en vindt de inplan-

ting van de projecten in haar omgeving belangrijk. Ten slotte zet de SHM

zich in om leefbaarheidsproblemen te vermijden door bewonerswerking te

stimuleren.

De eerste vraag die zich stelt, is of er werkelijk overlast is in de

wijken en van welke aard ze is. Uit de gesprekken blijkt dat veel van

de overlast betrekking heeft op het sluikstorten (Leefdaal, Opakker;

Kraainem; Huldenberg, Leuvensebaan en Tervuren, de witte wijk), ge-

luidsoverlast en sporadisch met drugsgebruik. EZH speelt kort op de

bal qua sluikstorten (het collectief aanrekenen van opruimacties) en

geluidsoverlast. Ze werkt daarvoor samen met de gemeentes (Tervuren,

Zaventem, Kraainem). EZH biedt een “burenboekje” aan aan haar nieuwe

huurders en bij gesprekken en bemiddeling tussen huurders. Daarin

wordt gefocust op de kunst van het samenleven en worden er tips gege-

ven om burenhinder te vermijden. Op die manier stimuleert EZH de

huurder om niet altijd onmiddellijk de bal in het kamp van de SHM te

plaatsen, maar ook zelf met het gesprek met buren aan te gaan en een

goed nabuurschap op te bouwen.

De SHM zet zich in om leefbaarheidsproblemen te vermijden door bewo-

nerswerking te stimuleren. Ze zorgt voor een logistieke steun in Ter-

vuren. In de wijk Groenveld (Moorsel, Tervuren) is er in samenwerking

met Riso Vlaams-Brabant en het Sociaal Huis een buurtwerking opge-

start. Het Sociaal Huis betaalt de buurtwerker, EZH stelt een woning

ter beschikking. Riso Vlaams-Brabant levert met de buurtwerker de

know-how voor dit project. (zie OD 4.4) De raad van bestuur is hier

enthousiast over en is er zich bewust van dat dit ook in andere wij-

ken mogelijks nodig is, bv in Kortenberg (Kranenplein). Ook in Opak-

ker (Leefdaal) en Broekhoven (Kortenberg) wordt samenleven aangekaart

en gestimuleerd samen met de lokale actoren.

De raad van bestuur is er zich van bewust dat bewonerswerking binnen

de wijk toelaat om samenlevingsproblemen op te lossen en te voorko-

men. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om in gesprek te gaan met

huurders daar uit de gesprekken bleek dat zij ook interessante pistes

bewandelen voor andere wijken.

EZH heeft ook aandacht voor de inplanting van zijn woningen. Het Vla-

binvest-project in Nossegem (Namenstraat: 20 Vlabinvest-woningen en

20 gewone sociale huurwoningen) maakt het mogelijk huurwoningen te

integreren in andersoortige projectrealisaties, wat bijdraagt tot een

sociale mix. Zo worden huurders met een meer verscheiden (inko-

mens)profiel gehuisvest. De meeste van de projecten van EZH zijn in-

geplant in en rond het centrum van de gemeente of wijken (Moorsel,


58

Groenveld, in nabijheid van scholen, winkels; Lempereur, Tervuren

centrum). Ook aan kleinschaligheid en bereikbaarheid is gedacht (Lin-

denpark, Tervuren, 6 appartementen; Paloker, Hoeilaart, 8 appartemen-

ten).

EZH kaart de leefbaarheidsproblemen niet aan in zijn visienota over

sociaal beleid. Er is ook geen cijfermateriaal aanwezig. Er zijn nog

geen procedures rond leefbaarheid opgemaakt. De SHM wil wel de socia-

le controle en het besef van gemeenschappelijke verantwoordelijkheid

verhogen. De directeur komt tussen bij zware overlastproblemen, door

een gesprek aan te gaan met de betrokkenen, al dan niet in samen-

spraak met de betrokken welzijnsorganisatie.

OD 4.4: De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij

wijkbeheer.

Beoordeling: onvoldoende

De SHM heeft de eerste stappen gezet om bewonersgroepen te betrekken bij

wijkbeheer en sociale huurprojecten. Ze is sinds 2013 gestart met huur-

dersvergaderingen en het ondersteunen van 1 bewonerswerking. Daarnaast

echter maakt de SHM te weinig ruimte voor huurdersmomenten waar proble-

men kunnen besproken worden, samen met huurders naar oplossingen kan ge-

zocht worden. Op basis van deze vaststellingen en het feit dat de SHM

geen enkele substantiële vooruitgang boekte op deze operationele doel-

stelling, die in het vorig visitatierapport als voor verbetering vatbaar

werd beoordeeld, vindt de visitatiecommissie de prestaties op deze doel-

stelling onvoldoende.

EZH heeft geen gedragen visie inzake de wijze waarop ze als SHM een

bewonerswerking kan stimuleren. EZH roept het gebrek aan financiële

middelen in om te investeren in wijkbeheer en ondersteuning van bewo-

nersgroepen. De SHM maakt hiervoor bovendien geen personeelstijd

vrij, zelfs niet om in samenwerking met andere diensten te trachten

de bewonerswerking te bevorderen. Wel is er in het werkgebied een

halftijds medewerker aan de slag in buurtwerking (Moortsel, Groen-

veld), betaald door de gemeente Tervuren en in overleg met de SHM.

Dit is voor alle partijen een positieve ervaring. De visitatiecommis-

sie beveelt de SHM aan om op die ingeslagen verder te gaan.

De SHM maakt globaal gezien weinig ruimte voor huurdersmomenten waar

problemen kunnen worden besproken, samen met huurders naar oplossin-

gen wordt gezocht en kan worden ingegaan op mogelijke opportunitei-

ten. De SHM heeft recent in 2017 aan de huurders toelichting ver-

strekt over het verloop van de renovatiewerken in de wijk Ravenstein

(Tervuren). Huurders reageren daar positief op, omdat ze zich betrok-

ken voelden bij het project en de daarmee gepaard gaande verhuisbewe-

gingen. De huurders van deze wijk vertelden aan de visitatiecommissie

dat zij een nieuw wijkcomité willen oprichten samen met de opbouwwer-

ker van Riso. De directeur organiseerde recent samen met de stuur-

groep in de wijk Groenveld (OCMW Tervuren, Riso, jeugdwerk) een in-

formatie-avond voor de huurders. De SHM neemt zich voor om dit l twee

keer per jaar te organiseren. Op dit info-moment stellen huurders

vragen over brieven (mutaties) die de SHM stuurde. EZH ondersteunt de

bewonerswerking ook met het drukken van het buurtkrantje van de huur-

ders. De raad van bestuur meldt niet zonder enige fierheid dat dit

initiatief goed loopt. In Kraainem is er een vrijwilligersgroep ac-

tief rond afvalverwerking. In Zaventem stelt de gemeente een afvalei-

land op het openbaar domein ter beschikking tussen de appartementsge-

bouwen aan de Fazantlaan. Deze vrijwilligers zetten gemakkelijker de

stap naar het OCMW om problemen aan te kaarten. De visitatiecommissie


58

is echter van mening dat dit kleine stappen zijn, die te weinig

structureel ingebed zijn in de organisatie. De initiatieven beperken

zich tot nu toe tot losse elementen. De visitatiecommissie stelt vast

dat sinds het vorige visitatierapport, waarop deze doelstelling voor

verbetering vatbaar werd beoordeeld, de SHM onvoldoende heeft ingezet

om bewoners meer te betrekken bij wijkbeheer en sociale huurpro-

jecten.

Op twee uitzonderingen na (Ravenstein, Tervuren en Groenveld, Tervuren),

is de visitatiecommissie van oordeel dat EZH op het niveau van het be-

trekken van bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

nog een weg te gaan heeft. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om uit

de ervaringen van de eerste informatie-avonden en de wijk Moorsel (Ter-

vuren) lessen te trekken en de ingeslagen weg verder te behandelen. Zo

kan de SHM bewoners oplossingsgericht laten meedenken, bijvoorbeeld rond

herstellingen of energiezuinige woonattitudes. EZH zal hier hierdoor

haar werking op dit punt kunnen verbeteren, wat tot meer huurdersbetrok-

kenheid en onderling begrip kan leiden.

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar

Beoordeling: Goed

Omwille van de zwakke financiële leefbaarheid tijdens de vorige visitatie

heeft EZH met een begeleidingscommissie (tot 2016) gewerkt aan de verbe-

tering van deze situatie. In 2016 bedraagt de FiGI 29,5, dit is net iets

beter dan in 2015. De verbetering van deze index is vooral het gevolg van

de verbetering van de liquiditeit. De solvabiliteit wordt in de laatste

jaren nog zwakker door de hoge bouwactiviteit en de daaruit voortvloeien-

de toenemende leningslast. De structurele verlieslatendheid van de acti-

viteit wordt gedeeltelijk gecompenseerd door de verkoop van niet-

renoveerbare woningen. Maar de zwakke prestaties op kostenbeheersing

drukken de FiGI-index. Voor de volgende 3 jaren evolueert de liquiditeit

positief maar blijft de cashflow negatief, pas op langere termijn wordt

de cashflow positief mede omwille van verwachte GSC-tussenkomst vanaf

2023. Om een fundamentele verbetering te realiseren in de financiële

leefbaarheid moet de SHM werken aan haar kostenbeheersing en het effici-

ent beheer van haar patrimonium. Omdat deze prestaties beoordeeld worden

bij OD 5.2 en OD 2.1 en omdat de FiGI voldoende scoort volgens de norm,

beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor financiële leefbaar-

heid goed.

Tijdens de vorige visitatie werd de SHM financieel opgevolgd via een

begeleidingscommissie (BGC) van de VMSW. Alhoewel de liquiditeitspo-

sitie van de SHM sinds 2012 beter is, koos de SHM er vrijwillig voor

om verder te werken met de BGC tot 2016, teneinde haar financieel

kwetsbare positie bijkomend te laten bewaken.

De financiële gezondheid van een SHM wordt in eerste instantie beoor-

deeld aan de hand van de Financiële Gezondheidsindex (FiGI). Het ver-

trekpunt van de FiGI zijn tien financiële kengetallen of ratio’s, die

elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. Dit levert

dertig kengetallen op die de basis vormen van de berekening. De ken-

getallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële ge-

zondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabili-

teit en kostenbeheersing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan

winst alleen. Via een systeem van scores en wegingen wordt het eind-

resultaat een score op 60 punten. Hoe hoger de score, hoe beter de

indicatie van financiële gezondheid. Voor elk van de vier aspecten


58

wordt ook een deelresultaat berekend, zodat een SHM kan zien waar ze

sterk of minder sterk presteert.

Tabel : evolutie FiGI Elk Zijn Huis 2012-2016 FiGI EZH

2012 2013 2014 2015 2016 31,5 30 29 29 29,5

2016

Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit Kostenbeheersing

11 6,5 9 3

Volgens de FiGI-index scoort EZH goed in deze visitatieperiode. In

2016 bedraagt de FiGi – index 29,5, dit is net iets beter dan in 2015

(29) maar iets zwakker dan in 2012 (30,5). De verbetering van deze

index is vooral het gevolg van een betere liquiditeit. De solvabili-

teit verzwakte in de laatste jaren door de hoge bouwactiviteit en de

daaruit voortvloeiende toenemende leningslast,. De rentabiliteit va-

rieert, maar is zowel in 2015 als 2016 negatief

De gecorrigeerde liquiditeitsratio geeft weer in welke mate de SHM in

staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te ko-

men. Deze ratio drukt de verhouding uit tussen op korte termijn be-

schikbare middelen en op korte termijn te vervallen schulden. Wanneer

de ratio lager dan 1 is, kan er zich op dit vlak een probleem stel-

len. In 2012 lag de liquiditeitsratio op 1,02. In de jaren 2013 en

2014 daalde deze ratio tot respectievelijk 0,94 en 0,87 als gevolg

van een toenemende bouwactiviteit. Vanaf 2015 steeg deze ratio terug

tot 1,14 om verder door te stijgen tot 1,2 in 2016. In deze jaren le-

vert EZH meerdere projecten op. In het project Lempereur worden 3

winkels verkocht voor ongeveer 700.000 euro waardoor de liquiditeit

stijgt. Dit leidt eveneens tot een toename van de netto kaspositie

bij de VMSW.

De graad van financiële onafhankelijkheid daalt systematisch in de

periode van 2012 tot en met 2016 van 22% tot 17%. De dalende trend is

het gevolg van de toegenomen bouwactiviteit.

De rendabiliteit van EZH staat onder druk. De verhouding kosten / in-

komsten uit de gewone bedrijfsvoering ligt in 2016 op 106%. Deze ra-

tio ligt sinds 2012 boven de 100% wat erop wijst dat de maatschappij

structureel verlieslatend is. Nochtans doet EZH intensief beroep op

Vlabinvest waarmee ze tot 10% van haar woningen realiseert. Voor deze

woningen worden hogere huurinkomsten geïnd wat de rendabiliteit gun-

stig beïnvloedt. Anderzijds mist EZH inkomsten omwille van de hoge

structurele leegstand en stijgen de kosten door de toenemende wer-

kingskosten (OD 5.2)

De SHM heeft in de laatste 10 jaren hard ingezet op het realiseren

van nieuwbouw en grote renovatieprojecten. Dit leidt tot een patrimo-

nium van recente datum (zie omgevingsanalyse). Gezien de gemiddelde

huurinkomsten per woning niet voldoende zijn voor het betalen van de

gemiddelde leninglast per woning blijft deze operationele activiteit


58

structureel verlieslatend, zelfs met de hogere huurinkomsten van de

Vlabinvest-woningen. Om dit structureel verlies weg te werken en de

cashflow te verbeteren, verkoopt de SHM jaarlijks enkele woningen. Zo

werden 9 woningen geïdentificeerd om à rato van een 3-tal per jaar te

verkopen. Deze woningen moeten grondig gerenoveerd worden omdat ze

vanaf 2020 niet meer aan de norm voldoen, maximum over 3 kamers be-

schikken en/of de enige woningen in een wijk, in eigendom van EZH

zijn.

De SHM beslist sommige renovaties (enkele grote woningen) en groot

onderhoud toch nog met eigen middelen te financieren, wat een nega-

tieve impact heeft op haar financiële leefbaarheid. (OD 3.1 en OD

5.2) Recent maakt de SHM voor sommige grote onderhoudswerken, in sa-

menspraak met de VMSW, gebruik van marktconforme leningen. De visita-

tiecommissie adviseert de SHM om zoveel mogelijk gebruik te maken van

de beschikbare gesubsidieerde financieringsmogelijkheden, dit in

functie van haar financiële leefbaarheid.

EZH heeft een financiële planning opgemaakt voor de volgende 10 jaar, op

basis van het instrument van de VMSW (OD 5.4). Daarin worden zowel de

nieuwbouw- als de renovatieprojecten opgenomen. In de eerstkomende 3 ja-

ren evolueert de liquiditeitsratio’ van EZH positief en de vrije cash-

flowratio negatief. Op langere termijn worden deze ratio’s positief om-

wille van de vanaf 2023 verwachte GSC-tussenkomst. (OD 5.4) De visitatie-

commissie merkt op dat de financiële planning nog onvoldoende de onder-

houdskosten incalculeert en deze vooruitblik dus niet gegarandeerd is. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: Voor Verbetering Vatbaar De globale werkings- en onderhoudskosten stijgen jaar naar jaar, maar de

gemiddelde werkings- en onderhoudskosten per woning blijven gedurende de

visitatieperiode ongeveer op hetzelfde niveau. EZH realiseert dus geen

schaalvoordelen ondanks haar groeiend aanbod aan woningen. De SHM heeft

een goed zicht in haar kostenstructuur de inspanningen om de efficiëntie

en effectiviteit van haar organisatie te verhogen, leiden (nog) niet tot

de gewenste effecten inzake kostenbeheersing met negatieve gevolgen voor

de financiële leefbaarheid. De frictieleegstand behoort tot de laagste in

de sector, mede door het verhuurproces qua doorlooptijd te verkorten. De

structurele leegstand situeert zich bij de hoogste in de sector, omwille

van kleine en grote renovatieprojecten met verplichte verhuisbewegingen,

die soms heel lang aanslepen wat leidt tot een verlies aan inkomsten. Al

hoewel de werkings- en onderhoudskosten op de mediaan liggen ten aanzien

van alle andere SHM’s, liggen deze niet in verhouding tot de vereiste

prestaties en daarom oordeelt de visitatiecommissie dat de prestaties

inzake deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn.

De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen ongeveer 2,6 miljoen

euro in 2016. De personeelskosten en de uitbestede onderhouds- en

herstellingskosten vormen de twee grootste uitgavenposten.

Het personeelsbestand is tussen 2012 en 2016 stabiel gebleven

met ongeveer 17,2 VTE’s, waarvan 5,4 VTE arbeiders. De loon-

kost stijgt van 1,12 mio euro in 2012 naar 1,25 mio euro in

2016, ingevolge index- en barema-aanpassingen.

Het totaal bedrag aan onderhouds- en herstellingskosten voor

de huurwoningen bedroeg in 2012 1,2 mio euro en in 2016 onge-

veer 1,3 mio euro (zie OD 2.1). De totale werkings- en onder-

houdskosten per woning evolueerden in de periode van 2012 tot

en met 2016 van gemiddeld 1.379 euro tot 1.311 euro per jaar.

In 2013 daalden de kosten tot 1.298 euro of met ongeveer 6%.

Sindsdien zijn ze terug gestegen tot ca. 1.300 euro per wo-


58

ning per jaar. Er zijn ongeveer evenveel SHM’s met hogere dan

wel lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten.

De SHM kiest voor een uitgebreide technische dienst om kleine en

dringende klussen in de woningen uit te voeren. Sinds enige tijd

wordt er ook met externe onderaannemers gewerkt om diverse renovaties

van woningen tussen elkaar opvolgende verhuringen sneller te kunnen

uitvoeren. Voor grote onderhoudscontracten werkt de SHM systematisch

met externen. In beide gevallen merkt de visitatiecommissie op dat de

effectiviteit, efficiëntie en kostenbeheersing beter kunnen. (OD 2.1,

OD 4.1 en OD 6.1)

Tijdens de visitatieperiode kende de technische dienst enkele perso-

neelswissels. De functie diensthoofd voor de dienst Projecten is ge-

schrapt en vervangen door een bijkomende projectleider. Momenteel

zijn er dus 2 projectleiders om het volledige bouwproces bij nieuw-

bouw en renovatie op te volgen. De medewerkster Patrimonium is ver-

antwoordelijk inzake herstellingen en onderhoud. De visitatiecommis-

sie oordeelt dat deze organisatie-aanpassing goed kan functioneren,

als ook de leidinggevende aspecten, voorzien in de functie van

diensthoofd, niet verdwijnen, zoals het evalueren en het opvolgen van

het functioneren van de medewerkers. Het organogram is aangepast maar

de functie-inhoud en -beschrijvingen niet.

Uit de gesprekken met EZH komt meermaals het tekort aan personeelsca-

paciteit aan bod. Over de bijkomende competenties en capaciteit die

nodig zijn om tot een betere werking en betere resultaten te komen

zijn de meningen verdeeld. De visitatiecommissie erkent dat de op-

dracht van een sociale huisvestingsmaatschappij zeer complex is, maar

beveelt aan om creatief te kijken naar hoe de organisatie anders ge-

organiseerd kan worden om maximaal het potentieel van alle medewer-

kers aan te spreken. Daarom beveelt de visitatiecommissie aan om een

SWOT-analyse uit te werken, in overleg met de directie en alle mede-

werkers en vanuit de analyse van de huidige werking te komen tot in-

zichten en acties voor de werking van de toekomstige organisatie en

op basis daarvan pas te beslissen over mogelijke personeelsuitbrei-

ding. Hiervoor kan EZH ook inspiratie vinden bij andere SHM’s.

EZH heeft vorig jaar geïnvesteerd in beheersoftware om de planning en

de opvolging van het onderhoud en de herstellingen te verbeteren. Om

de technische medewerkers zo efficiënt mogelijk in te zetten heeft de

SHM haar bestelwagens uitgerust met een ‘track & trace’ systeem (OD

2.1). Uit gesprekken met de huurders blijkt dat het snel ‘even bijne-

men’ van kleine klussen in de wijk waar men actief is, niet meer zo

evident is. Ook volgens de huurders met wie de visitatiecommissie

sprak bleek het registreren van de technische meldingen niet zo vlot

te lopen.

Reeds in het vorige visitatierapport werd gesteld dat de onderhouds-

contracten voor CV, water en groenonderhoud met Cofely en Veolia wei-

nig betrouwbaar en performant zijn. Volgens de SHM kan men evenwel

niet zomaar deze langetermijncontracten beëindigen. Uiteindelijk

heeft EZH beslist om deze contracten stuk voor stuk te heronderhande-

len. EZH maakt een overzicht waarin duidelijk is welke delen van de

contracten kunnen worden stopgezet.Binnen de technische dienst zijn

de eerste bestekken opgemaakt om nieuwe openbare aanbestedingen voor

het onderhoud en herstellen van de CV te lanceren. De SHM moet nog

knopen doorhakken in verband met de mate waarin de 24/7 service nood-

zakelijk is of het voldoende is om enkel overdag dienstverlening te

voorzien, zoals nu het geval is. Hierbij maakt de SHM een afweging in

functie van de kostprijs voor de huurder. Deze langetermijncontracten

waren zeer goedkoop maar boden geen enkele garantie op kwaliteit (OD

2.1 en OD 6.1). De visitatiecommissie vindt dat dat dit ‘herzienings-


58

proces’ te traag verloopt, omdat ze betere prestaties van de SHM op

verschillende doelstellingen bemoeilijkt.

In het visitatierapport van 2013 werd expliciet melding gemaakt van

de hoge juridische kosten. Van 2012 tot 2016 zijn de gerechtskosten

echter terug gestegen met 30%, van ongeveer 45.000 euro tot 60.000

euro per jaar. De SHM licht toe dat dit het gevolg is van toenemende

geschillen met aannemers en beroepsprocedures rond bouwvergunningen.

Ondanks de stijging van deze kosten oordeelt de SHM dat deze niet te

vermijden zijn om de voortgang van de projecten te faciliteren.

Zoals reeds gesteld werden in de laatste 10 jaar grote renovatiepro-

jecten opgezet met een omvangrijke verhuisbeweging tot gevolg. EZH

renoveert zo de leegstaande wijken op kostenbewuste wijze, maar dit

leidt tot een hoge structurele leegstand en derving van inkomsten. In

2016 ligt de structurele leegstand op 5,2%. Slechts 16% van de SHM’s

hebben een hogere structurele leegstand. In 2014 lag de structurele

leegstand nog op 3,15% om te stijgen tot 4,74% in 2015. De SHM maakt

een gedetailleerd overzicht van deze leegstand en bijhorende redenen.

Opvallend is de langdurige leegstand van projecten met vervangings-

bouw: Kortenberg – wijk Broekhoven met 14 woningen (leegstand sinds

2011 en 2014);Tervuren–Eikestraat met 4 éénkamerappartementen (leeg-

stand sinds 2005); Zaventem – Rode cité 3de fase met 11 grote wonin-

gen (leegstand sinds 2004 tot 2015). Voor de renovatieprojecten in

Steenokkerzeel – Nieuwstraat; Tervuren – wijk Ravenstein en Zaventem

– Acaciawijk is de leegstand opgebouwd tussen 2014 en 2016. Van de

106 leegstaande woningen zijn er 25 woningen voorzien voor renovatie

in eigen beheer. De visitatiecommissie is er zich bewust van dat er

eerst voldoende woningen moeten vrijkomen alvorens huurders kunnen

verhuizen maar merkt op dat sommige sloopprojecten een heel lange

doorlooptijd kennen alvorens tot de vervangingsbouw wordt overgegaan.

Voor de kleine renovaties in eigen beheer mist de visitatiecommissie

een gestructureerde aanpak, die in verband gebracht kan worden met

het gebrek aan een meerjaren-onderhoudsplanning. (zie OD 2.1) Daar-

door laat EZH mogelijke kansen tot deelrenovaties liggen. De visita-

tiecommissie verwijst hierbij naar het negatieve effect van deze

leegstand op de financiële leefbaarheid van de SHM, enerzijds door

gederfde inkomsten en anderzijds door het financieren van renovaties

in eigen beheer met eigen middelen. (OD 5.1)

De frictieleegstand is heel laag. Van zodra de SHM in kennis wordt

gesteld van een opzeg, kijkt de technische dienst na of er herstel-

lingen en onderhoudswerken nodig zijn. Indien niet, meldt de techni-

sche dienst aan de verhuurdienst dat het pand relatief snel beschik-

baar zal zijn. Waar snel doorverhuurd kan worden, verwittigt EZH de

zittende huurder om de kandidaat-huurders te ontvangen om de woning

te bezoeken (OD 6.1). EZH nodigt de kandidaten één per één uit bij

gemakkelijk verhuurbare woningen. Bij panden die moeilijker verhuur-

baar zijn, nodigt zij meteen meerdere mensen samen uit. EZH houdt

daarover cijfers bij. Zo werden in 2016 ruim 700 kandidaten uitgeno-

digd om 255 verhuringen mogelijk te maken. (OD 4.1)

Het aantal contractwijzigingen is zeer beperkt, behoudens één renova-

tieproject te Steenokkerzeel (OD 3.2).

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, so-

ciale fraude en domiciliefraude Beoordeling: Goed

In percentage van de huurinkomsten is de huurdersachterstal van 3,92% in

2016, in vergelijking met de andere SHM’s in Vlaanderen bij de hoogste in

Vlaanderen. EZH beschikt over een procedure voor het opvolgen van de


58

huurdersachterstallen en debiteurenbeheer. De hoge huurdersachterstallen

zijn het gevolg van het onvoldoende definitief afboeken van dubieuze de-

biteuren. Omdat dit een expliciete vereiste vormt voor deze doelstelling

en omwille van het effect op de financiële leefbaarheid van de SHM oord-

eelt de visitatiecommissie dat de prestaties op deze doelstelling voor

verbetering vatbaar zijn, ondanks de daling van de openstaande huurders-

achterstallen bij zittende huurders. Op het vlak van het bestrijden van

sociale fraude en domiciliefraude heeft de SHM een duidelijke procedure,

die vaak leidt tot een regularisatie van de situatie of tot een andere

oplossing, waarbij de huurder voldoende kansen op woonzekerheid krijgt.

EZH beschikt over een uitgeschreven procedure ter bestrijding van de

huurdersachterstallen (OD 4.1) en debiteurenbeheer. Daarnaast be-

schikt de SHM over een procedure ‘behandelen van een vermoeden van

domiciliefraude’.

De huurdersachterstallen bij EZH bedragen 3,92% van de in 2016 gefac-

tureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten): slechts 8% van

de SHM’s hebben een hogere huurdersachterstal. Deze onderlinge posi-

tionering is relatief, omdat de boekhoudkundige verwerking van de

huurdersachterstallen door SHM’s erg verschillend kan zijn. Daarom

dat er vereist wordt dat de boekhoudregels uniform worden toegepast,

wat de SHM nagelaten heeft te doen.

Wat deze debiteurenopvolging betreft, hanteert de SHM een procedure

die sinds 2006 niet meer is aangepast. Bovendien is deze procedure

verschillend afhankelijk van het document dat aan de visitatiecommis-

sie werd voorgelegd. Vorderingen op zittende huurders worden na 6

maanden als dubieus geboekt, tenzij ze het voorwerp uitmaken van een

afbetalingsplan. Op dubieuze vorderingen worden waardeverminderingen

geprovisioneerd van 30% voor alle dossiers bij het Vredegerecht en

90% of 100% (afhankelijk van het document) voor vorderingen ten aan-

zien van huurders na uithuiszetting of vertrokken huurders waarvan

het adres niet meer gekend is. Deze vorderingen worden definitief af-

geboekt na 1 jaar. Na 2 jaar worden de nog openstaande vorderingen

voor vertrokken huurders afgeboekt. Het bedrag aan dubieuze debiteu-

ren per boekjaar stijgt van 196 000 euro in 2012 tot 312 000 euro in

2016. Het saldo op huurders per boekjaar daalt van 99.000 euro eind

2012 tot 61.000 euro eind 2016. Via de raad van bestuur kan ook de

beslissing tot het definitief afboeken van de waardeverminderingen

genomen worden. Welke waarderingsregels hiervoor in aanmerking geno-

men worden, is bij MB bepaald. Er zijn voorstellen door de Vlaamse

Overheid om door alle SHM’s dezelfde regels te volgen om de onderlin-

ge vergelijkbaarheid te verhogen, dit is tot op heden geen verplich-

ting. De visitatiecommissie merkt op dat de gehanteerde regels door

EZH verschillen van die van andere SHM’s waardoor onderlinge verge-

lijking moeilijk wordt en suggereert dat dit met voldoende aandacht

moet gebeuren omwille van mogelijke effecten op het financiële resul-

taat van de SHM. Dat sluit geenszins uit dat de SHM nog altijd ver-

plicht blijft om inspanningen te leveren om deze huurdersachterstal-

len te proberen te innen, maar geeft enkel een boekhoudkundig waar-

heidsgetrouwer beeld van de financiële situatie van de SHM. Bovendien

maakt het ook een vergelijking mogelijk met andere SHM’s, op basis

waarvan de SHM haar eigen inspanningen al dan niet verder kan opdrij-

ven.

De huurdersachterstallen voor zittende huurders worden maandelijks

opgevolgd door en besproken op de raad van bestuur. Daaruit blijkt

ook dat deze voor de zittende huurders in 2016 slechts 20% bedragen

van het totale openstaande bedrag aan huurdersachterstallen. De da-

lende trend zet zich verder in 2017. 7 (in september 2017 daalden de

huurdersachterstallen bij zittende huurders tot 53.000 euro ten op-


58

zichte van 83.000 euro in dezelfde maand in 2016). De visitatiecom-

missie beveelt aan om naast de huurdersachterstallen van de zittende

huurders ook de situatie van de vertrokken huurders te bespreken.

De SHM heeft aandacht voor de bestrijding van sociale fraude en domi-

ciliefraude en hanteert hierbij een gestructureerde aanpak. Door ana-

lyse van de kruispuntdatabank of via sociale controle krijgt de SHM

zicht op domicilie - of sociale fraude. De SHM brengt de gemeente

schriftelijk op de hoogte van haar vermoeden van domiciliefraude om

te vermijden dat ze als SHM actie zou ondernemen terwijl hun informa-

tie niet correct zou zijn. Eénmaal per jaar controleert de SHM de re-

keningen van het waterverbruik om de effectieve bewoning na te gaan.

Ingeval van vermoeden van sociale - of domiciliefraude wordt de huur-

der uitgenodigd op het kantoor met het oog op regularisatie van de

situatie. In 75% van de gevallen lukt dit. Jaarlijks identificeert de

SHM een tiental gevallen van domicilie - of sociale fraude.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: onvoldoende

EZH maakt gebruik van de financiële planningstool van de VMSW. Gezien de

moeilijke financiële situatie in het verleden (OD 5.1), actualiseert de

SHM 2 keer per jaar haar meerjarige financiële planning. Hierin worden

alle projecten opgenomen, maar de onderhouds- en herstellingskosten wor-

den enkel via ruwe schattingen ingevoerd. De financiële planning wordt

onvoldoende als beleidsinstrument gebruikt waardoor kansen gemist worden

op het bekomen van betere inzichten die resulteren in betere oplossingen.

Daarom oordeelt de visitatiecommissie dat de prestaties voor deze doel-

stelling als onvoldoende.

EZH gebruikt het financiële planningsinstrument van de VMSW. Zesmaan-

delijks wordt de informatie geactualiseerd en wordt de financiële

planning voorgelegd op de raad van bestuur. Alle projecten werden in

de financiële planning ingevoerd op basis van de meest recente raming

en de startdatum van de werken. Voor de eigen renovaties wordt een

aanwending van eigen middelen van 100.000 euro per jaar voorzien;

voor onderhoud en herstellingen wordt een voorziening geraamd. Het

ontbreken van een gedetailleerde meerjarenplanning leidt ertoe dat

deze kosten niet preciezer kunnen worden ingeschat (OD 2.1)

De rekening courant bij de VMSW blijft positief, mede door het verko-

pen van enkele woningen, maar de prognoses voor de vrije cashflow in

de volgende jaren zijn negatief. Nochtans wordt vanaf 2018 wordt

600.000 euro aan inkomsten geraamd door verkoop van woningen, en dat

voor de volgende 10 jaar. Toch daalt de liquiditeit geleidelijk. Van-

af 2023 voorziet de SHM beroep te kunnen doen op GSC. Dit is berekend

door de VMSW op basis van de evolutie van de inkomsten en uitgaven

bij EZH.

De visitatiecommissie mist simulaties via de financiële planning

waarbij de SHM onderzoekt hoe de bouwactiviteit en de evolutie in de

kosten impact heeft op haar cashflow en liquiditeitspositie. Zo for-

muleert de SHM in haar ondernemingsplan meerdere doelstellingen die

meteen als niet haalbaar worden beoordeeld omwille van gebrek aan fi-

nanciële middelen. Het creatief nadenken en het maken van simulaties

zouden hier eventueel in een beter inzicht en bijgevolg in betere op-

lossingen kunnen resulteren. De grote bezorgdheid bij directie en

raad van bestuur over de financiële leefbaarheid van de SHM leidt

volgens de visitatiecommissie tot een vooringenomenheid dat niets

meer mogelijk is en fnuiken het overleg en discussie zowel bij de op-

maak als bij het bespreken van de resultaten van de financiële plan-


58

ning. Daardoor wordt de financiële planning onvoldoende als een be-

leidsinstrument voor de SHM gebruikt.

De resultaten van de financiële planning worden toegelicht op de raad

van bestuur. De visitatiecommissie merkt op dat er enkele inconse-

quenties zijn tussen de opmaak van het financieel plan en de plannen

voor de toekomst. EZH gaat uit van een aangroei van 30 woningen per

jaar, terwijl er in het ondernemingsplan 2023 een visie van consoli-

datie - dit is vooral inzetten op de kwaliteit van het huidige patri-

monium - in plaats van verder te groeien wordt uitgestippeld. De per-

soneelskosten voor de volgende jaren worden constant gehouden, ter-

wijl de idee leeft dat er een personeelstekort is. (OD 5.2)

De visitatiecommissie beveelt aan om enerzijds de kosten in verband met

renovaties en onderhoud preciezer te plannen (OD 2.1 en OD 5.2) en in

overleg met enkele sleutelmedewerkers simulaties te maken om het effect

van bouwen en renoveren op de financiële gezondheid zichtbaar te maken.

Anderzijds beveelt de visitatiecommissie aan om meer zelfkritisch te zijn

voor de instrumenten die ze inzet om haar doelstellingen te bereiken,

meer concreet om de visie op de werking van de SHM via simulaties in de

financiële planning te analyseren en zich daarop te baseren om conclusies

te trekken.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Beoordeling: Voor Verbetering Vatbaar

De visitatiecommissie beoordeelt het informeren van burgers door EZH

als voor verbetering vatbaar, omwille van het ontbreken van informa-

tie over de klachtenprocedure. De visitatiecommissie heeft geen in-

formatie bekomen rond preventieve en sensibiliserende acties om frau-

de te voorkomen noch over de communicatie van de visitatieresultaten

naar de burgers toe. Er is ondanks de aanbeveling van de vorige visi-

tatiecommissie geen werk gemaakt van een eigen sociaal aanspreekpunt

voor de huurders. De SHM schakelt zich meer dan in het verleden in

het lokaal woon- en welzijsnetwerk en werkt mee aan de opzet van een

één-loketsysteem.

EZH is bereikbaar en communiceert schriftelijk goed. EZH is elke

werkdag open van 9u tot 12u. Telefonisch is de SHM elke dag bereik-

baar van 9u tot 12u en op maandag, dinsdag en donderdag van 14u tot

16u. De directeur heeft eenmaal per maand een spreekuur op donderdag.

Buiten deze openingstijden is de mogelijkheid zeer beperkt om op af-

spraak langs te komen. Er zijn geen zitdagen in andere gemeentes. De

SHM is bereikbaar met het openbaar vervoer (bus); dit is belangrijk

gezien het grote werkgebied. De nieuwe en kandidaat-huurders met wie

de visitatiecommissie sprak zijn globaal genomen tevreden over de be-

reikbaarheid van EZH. De SHM beschikt over een aangename en open re-

ceptieruimte. Elke medewerker kan huurders en kandidaat-huurders in

een individueel kantoor ontvangen voor toewijzingsgesprekken, in-

schrijvingen en gesprekken met de sociale of technische dienst. Het

kantoor is ook toegankelijk voor rolstoelgebruikers.

Uit tevredenheidsonderzoeken van de SHM blijkt dat 80% van de huur-

ders vinden dat zij correct en vriendelijk te woord worden gestaan;

aan de balie, via mail of telefoon (zie OD 6.3) en dat de medewerkers

gemakkelijk en snel bereikbaar zijn. Nieuwe huurders verkrijgen het

meest informatie via de folders (28%) of via een medewerker op kan-

toor (28%). Telefonisch contact (16%) komt op de derde plaats. Het

Ziezo-boekje over de verplichtingen m.b.t. onderhoud en herstellingen

die ten laste van huurder en verhuurder vallen, ligt ter beschikking

net als folder over het omgaan met de buren en het ventileren van de


58

woning. De nieuwe huurders geven ook aan dat deze folders zeer goed

te begrijpen zijn. Uit de tevredenheidsmetingen blijkt dat 2/3 van de

huurders na de proefperiode geen contact meer had met EZH (zie OD

4.1).

EZH vindt het belangrijk om duidelijk en op open manier schriftelijk

te communiceren met haar huurders. De SHM schreef een procedure uit

over de informatie die aan een kandidaat-huurder wordt verstrekt

evenals over de toewijzing van een woning. Dit bevordert de transpa-

rantie (zie OD 4.1) naar de kandidaat-huurder toe. Zo weten de huur-

ders op basis van welke criteria de toewijzing gebeurt. De SHM heeft

ook een informatiebrochure voor de nieuwe huurders, waar op begrijp-

bare wijze per thema de meest voorkomende problemen geduid worden en

tips worden aangereikt. De visitatiecommissie vindt dit een goed ini-

tiatief. Alle brieven die de visitatiecommissie inkeek, zijn opge-

steld zijn in klare en begrijpbare taal. De ambtelijke taal die bij

de vorige visitatie nog vastgesteld werd is verdwenen, wat een laag-

drempelige communicatie met de huurders ten goede komt.

De huuradministratie informeert de kandidaat- huurders over het patri-

moniumaanbod, en de gevolgen van de keuzes; ze legt de rechten en

plichten uit van de huurders en verwijst ook naar het Zie!Zo boekje

(zie OD 4.1).

De welzijnsorganisaties vragen een sociaal aanspreekpunt voor de

huurder. Bij gesprekken waar huurders uitgenodigd worden samen met

een welzijnsorganisatie om problemen aan te kaarten, neemt de SHM

soms principiële standpunten in. Dit bemoeilijkt het met de huurder

opbouwen van een vertrouwensrelatie. (zie OD 4.1). De visitatiecom-

missie beveelt aan om een sociaal referentiepersoon aan te duiden

(bv. een medewerker van de huuradministratie) die bekend is met de

technieken van sociaal werk, zodat er geen rolverwarring is tussen

huisbaas en sociaal werker. Dit knelpunt werd ook al aangegeven in

het eerste visitatierapport, maar de SHM heeft dit slechts gedeelte-

lijk ingevoerd, daar een medewerkster van de huuradministratie zelf

over sommige punten overlegt met OCMW's.

EZH beschikt over een klachtenprocedure en een klachtenbehandelaar,

aangeduid door de raad van bestuur, maar o.a. op basis van de resul-

taten van de tevredenheidsenquête van 2015 blijkt ze niet gekend bij

de huurders, zonder dat de SHM inmiddels al inspanningen heeft gedaan

om daar verandering in te brengen. Het klachtenrecht staat wel duide-

lijk vermeld in een inleiding op het intern huurreglement van Elk

Zijn Huis. De communicatie met de huurders hierover kan beter: de

klachtenbehandelaar noch de procedure zijn bijvoorbeeld vermeld op de

website en er bestaat ook geen specifieke informatie over die aan

nieuwe huurders wordt meegegeven, noch schriftelijk noch mondeling.

EZH heeft dit nochtans opgenomen in haar visienota als een te behalen

objectief. De visitatiecommissie beveelt aan om de huurders beter

over de klachtenprocedure te informeren.

EZH heeft een eenvoudig gestructureerde website, gericht op het infor-meren van haar (kandidaat)- huurders. De lezer vindt er de samenstel-

ling van de raad van bestuur en het personeel, een overzicht van de

diensten evenals het algemeen telefoonnummer. De website is sinds

kort geactualiseerd, maar volgens de visitatiecommissie kan hij nog

aangevuld worden met andere informatie, zoals bijvoorbeeld de jaar-

verslagen net als een geactualiseerd projectaanbod. Door de projecten

op de website te vermelden kan de kandidaat-huurder nagaan welke

nieuwe projecten er in uitvoering zijn en welke projecten geprogram-


58

meerd zijn. Diverse SHM’s gebruiken ook elektronische inschrijvings-

formulieren of verwijzingen naar de website van het Woonloket waar de

inschrijvingen gegroepeerd binnenkomen.

De SHM voert een bewuste strategie om het aantal onderbezettingen te

verminderen: de huurders van onderbezette woningen hebben een eerste

schrijven gekregen en een herinnering om zich voor een mutatie te

melden. De directeur zelf gaat op huisbezoek om de mutaties aan te

kaarten en heeft ook een informatievergadering gehouden in het kader

van de renovatie van de “witte wijk” in Tervuren.

EZH werkt samen met het Woonloket van SVZ Woonwijzer Midden-Brabant.

In elk van de gemeentes van zijn werkgebied, is er een woonloket, om

vanuit de gemeente de informatie naar de burger te organiseren. De

SHM staat open voor een verdere uitbouw van de samenwerking. Het

Woonloket stuurt kandidaat-huurders door naar EZH. EZH werkt ook sa-

men met Webra, het SVK van West-Brabant. Er is overleg tussen het SVK

en EZH die ook kandidaten doorstuurt naar Webra.

De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goede stappen heeft onder-

nomen om de schriftelijke communicatie met de huurders te verbeteren en

verder uit te bouwen. De uitbouw van een brede mondelinge communicatie

kan de relatie met de huurders nog verder versterken (zie ook OD 4.1).

Ook de welzijnsactoren zijn vragende partij voor een sociaal aanspreek-

punt binnen de SHM.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organi-

saties snel en duidelijk Beoordeling: Goed

De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van EZH met de beleids-

instanties en andere organisaties als goed, omdat de SHM de relevante

informatie over de huurders en kandidaat-huurders deelt via diverse kana-

len met beleidsinstanties en andere organisaties. Ze neemt deel aan het

lokaal woonoverleg en overlegt met de OCMW’s en de welzijnsorganisaties

uit de regio.

De SHM neemt deel aan elk lokaal woonoverleg in zijn actieterrein. Ze

is voor 7 van de 9 gemeentes de enige actieve sociale

huurmaatschappij. EZH stelt er de projecten (Priesterdelle,

Huldenberg; renovatieproject Oorbeekstraat in Kortenberg; Villa Fura

in Tervuren) en studies voor en licht de voortgang toe. EZH komt

actief tussen en stelt vragen, bijvoorbeeld in het Vlabinvest-project

(Vierhuizen-project) te Kortenberg over de werken die niet in

aanmerking komen voor gesubsidieerde financiering. Ook het lokaal

toewijzingsreglement en de projectontwikkelingen (Zaventem, Bertem,

Woonwijzer) worden er besproken; de SHM werkt hier ook aan mee.

Daarnaast licht de directeur ook de evolutie van de projecten toe.

Zijn aanwezigheid op het woonoverleg wordt als positief ervaren, daar

hij ook op een duidelijke wijze uitleg geeft over de wijzigingen in

de regelgeving rond sociale huisvesting. De directeur is zeer goed

geïnformeerd over de lopende projecten (stedenbouwkundig, prijsmatig,

enz.) die doorgesproken worden met de gemeentes. In alle gemeenten

wordt het BSO grondig besproken met een duiding rond het aandeel van

EZH. Zij heeft in elk vergadering bij elke gemeente ook de actoren

geïnformeerd over de onderbezetting en de informatie aan de huurders.

Op elk woonoverleg deelde de SHM ook de visitatieresultaten mee. De

beleidsactoren stellen dat de samenwerking met EZH goed en vlot

verloopt.


58

EZH wisselt informatie uit met alle welzijnsorganisaties in de regio

rond haar projecten en occasioneel rond concrete gevallen van over-

last en leefbaarheid (CAW, OCMW’s, RISO), zodat concreet naar oplos-

singen kan gezocht worden. Zoals vermeld onder OD 6.1 wensen de wel-

zijnsorganisaties een eigen sociaal aanspreekpunt binnen de SHM.

EZH werkt samen met het Woonloket SVZ Woonwijzer Midden-Brabant. In

elk van de gemeentes van zijn werkgebied, is er een woonloket, om

vanuit de gemeente de informatie naar de burger te organiseren. De

SHM staat open voor een verdere uitbouw van de samenwerking, zegt het

Woonloket. EZH werkt ook samen met Webra, het SVK van West-Brabant.

Er is overleg tussen het SVK en EZH die ook kandidaten doorstuurt

naar Webra.

EZH levert ook artikels aan voor het gemeentelijk infoblad van Bertem

over opgeleverde woonprojecten. Ze informeert de gemeentes over het

plaatsen van energiescans en rookmelders.

Jaarrekeningen en jaarverslagen worden overgemaakt aan de gemeenten

in het actieterrein. In de jaarverslagen wordt uitgebreid verslag uit

gebracht over de werven, hun voortgang (zowel renovatie als nieuwe

projecten, Vlabinvest-projecten), het aantal nieuwe huurders, hun

profiel, de huurdersachterstallen, de tevredenheidsmetingen en de

werking van de technische dienst. In het jaarverslag 2015 en 2016

staat ook informatie over de klachten en de aard ervan (zie OD 6.1).

De visitatiecommissie beveelt aan deze op de website te plaatsen (zie

OD 6.1).

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten

Beoordeling: Voor Verbetering Vatbaar.

De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als

voor verbetering vatbaar. Al hoewel EZH sinds 2015 gestart is met het

meten van tevredenheid op basis van het instrument dat Vlaanderen

daarvoor heeft ontwikkelt, is de SHM zich onvoldoende bewust van de

mogelijkheden en doelstellingen die ermee kunnen bereikt worden. Ze

koppelt geen of niet voldoende verbeteracties aan de resultaten en

communiceert deze ook niet naar de klanten. Omdat de prestaties op deze

OD bij de vorige visitatie voor verbetering vatbaar waren, vormt de

deelname van de SHM aan het proefproject rond het meten van de

tevredenheid de basis voor de beoordeling voor verbetering vatbaar en

niet onvoldoende.

In 2015 peilde EZH bij de (kandidaat)-huurders evenals bij de zitten-

de huurders met een evaluatieformulier naar de waardering van woonsi-

tuatie, woonomgeving, leefbaarheid en dienstverlening. Zo detecteert

zij ook technische problemen (zie OD 2.1 en OD 4.1). Ze speelde in om

de vraag van het Steunpunt Wonen om mee te werken aan de proeftevre-

denheidsmetingen voor het instrument dat inmiddels voor de hele sec-

tor werd ter beschikking gesteld. Over het onderhoud van de gemeen-

schappelijke delen zijn de meeste huurders zeer tevreden evenals over

de informatie gegeven door de SHM, de vriendelijke en competente me-

dewerkers en haar bereikbaarheid (zie OD 6.1). De helft van de huur-

ders zijn van mening dat de herstellingen snel en goed worden uitge-

voerd; ongeveer één derde is het daarmee oneens. (zie OD 4.1 en OD

2.1). Bijna 3/4de van de nieuwe huurders geven aan dat zij niet weten

hoe en waar ze een klacht te kunnen indienen. (zie OD 6.1) Ondanks

deze resultaten heeft de SHM nagelaten om voldoende verbeteracties te


58

koppelen aan deze vaststellingen, terwijl dat een expliciete vereiste

vormt (zie OD 2.1 en OD 6.1).

De SHM geeft in de gesprekken aan dat het uitvoeren van een bijkomen-

de tevredenheidsmeting geen toegevoegde waarde heeft. Het probleem

rond herstellingen was al gekend en aangehaald in het vorig visita-

tierapport. De visitatiecommissie betreurt deze stellingname. Immers

de resultaten (zowel positief als negatief) zijn een spiegel van de

werking van de SHM, die ze kan bespreken met de raad van bestuur en

het personeel, zowel in vergelijking met vroegere metingen, als voor

het opzetten of evalueren van verbetertrajecten. Het is samen met de

klachtenmelding een leerrijke bron van mogelijke pijnpunten.


58

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visita-

tiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

Bouwen en onderhouden van kwaliteitsvolle woningen

De visitatiecommissie beveelt ook aan om een procedure op punt te zetten

die de afhandeling van technische meldingen omvat (van melding tot oplos-

sing m.i.v. rapportering), waarbij zowel de input van de eigen betrokken

personeelsleden als de huurders in overweging genomen wordt. De doelstel-

ling blijft hier een correcte en kostenefficiënte interne opvolging van

de meldingen en een heldere communicatie naar de huurders toe met betrek-

king tot oplossingstermijn en kosten. Dit is een groot werkpunt, reeds

vermeld in het vorig visitatierapport.

Sociaal beleid en mondelinge communicatie met de huurders

De visitatiecommissie beveelt aan om dringend werk te maken van de uit-

bouw van een mondelinge communicatie met de huurder. Tot nu toe communi-

ceert EZH voornamelijk schriftelijk met haar huurders. Zo kan het aandui-

den van een sociaal aanspreekpunt binnen de huuradministratie een goed

begin zijn, bij het overleg tussen de welzijnsorganisatie, de SHM en de

huurder in geval van huurachterstallen of andere sociale problematiek.

het betrekken van bewoners één wijk en wordt als een succes beschouwd

door de SHM. Deze aanpak kan inspiratie bieden om de participatie van

bewoners ook elders uit te bouwen, al dan niet ondersteund door de ge-

meenten. EZH zal er de vruchten van plukken omdat hierdoor het aantal

klachten zal verminderen, er minder administratieve last (individuele

telefoons van huurders rond renovatieprojecten of herstellingen op wijk-

niveau) zal zijn en er meer verantwoordelijkheidsgevoel bij de huurders

zal worden gecreëerd.

Klachtenbehandeling en tevredenheidsmetingen

Bekijk klachtenmeldingen en resultaten van tevredenheidsmetingen als kan-

sen; het zijn leerrijke bronnen van mogelijke pijnpunten binnen de orga-

nisatie en kan door herhaling inzicht geven in evolutie van de tevreden-

heid, wat op zijn beurt een zinvolle evaluatie kan mogelijk maken van de

verbeterinitiatieven zelf. De klachtenprocedure actief bekendmaken bij de

huurders is een noodzaak en een verplichting, en was reeds door de vorige

visitatiecommissie aanbevolen.

Financieel beleid, kostenbewustzijn en renovatieplanning:

Al hoewel er zowel bij de SHM grote bezorgdheid heerst over de financiële

leefbaarheid, beveelt de visitatiecommissie EZH aan de financiële plan-

ning als een echt beleidsinstrument te hanteren. Formuleer via simulaties

acties om die te verbeteren, bijvoorbeeld in de verhouding tussen renova-

tieprojecten en financiële planning of door maximaal te werken met de

middelen van de Vlaamse overheid in plaats van daartoe eigen middelen aan

te wenden. De visitatiecommissie beveelt aan om enerzijds de kosten in

verband met renovaties en onderhoud preciezer te ramen (OD 2.1 en 5.2).

Zij beveelt ook aan om op basis van het gedetailleerd overzicht van de

leegstand en zijn oorzaken, te kijken of de structurele leegstandsperiode

5. AANBEVELINGEN


58

niet kan verkort worden. Door structurele leegstand verliest EZH inkom-

sten (OD 5.2). Voor de renovaties in eigen beheer (OD 2.1) beveelt de

visitatiecommissie aan een gestructureerde aanpak op te maken en om op

relatief korte termijn de verschillende documenten en lijstjes m.b.t.

onderhoud en renovatie te integreren in één globaal document, op basis

waarvan het patrimoniumbeheer van de maatschappij kan opgebouwd worden.

De onderhoudsplanning die opgemaakt werd in het kader van de ERP2020

doelstelling kan hier als basis dienen. Daarna kan werk gemaakt worden

van een globale conditiemeting van het patrimonium, eerst op basis van

gebouwgroepen en daarna op het niveau van een individuele woning. De vi-

sitatiecommissie raadt aan om ook met andere SHM’s te overleggen om na te

gaan hoe zij dit aanpakken.

Organisatieverbetering en -ontwikkeling

Uit de gesprekken blijkt meermaals dat de inzet van het beschikbare per-

soneel mank loopt. Over de bijkomende competenties en capaciteit die no-

dig zijn om tot een betere werking en betere resultaten te komen zijn de

meningen verdeeld bij de raad van bestuur en de directie. De visitatie-

commissie erkent dat de opdracht van een sociale huisvestingsmaatschappij

zeer complex is, maar beveelt aan om creatief te kijken naar hoe de orga-

nisatie anders georganiseerd kan worden om maximaal in te zetten op de

opdrachten voor de SHM. Daarom beveelt de visitatiecommissie aan om een

SWOT-analyse uit te werken, in overleg met de raad van bestuur, directie

en alle medewerkers, om vanuit de analyse van de huidige werking te komen

tot inzichten en acties voor de werking van de toekomstige organisatie en

op basis daarvan te beslissen over mogelijke takenwijzigingen of perso-

neelsuitbreiding.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid

te nemen maatregelen

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van

SHM de volgende maatregelen te nemen:

1. Een verbeterplan op te leggen aan de SHM Elk Zijn Huis, daar diverse doelstellingen op voor verbetering vatbaar blijven steken en 2 onvol-

doendes scoort. Dit geldt voor van de 2 van de 4 OD's voor de finan-

ciële organisatie. Het lijkt de visitatiecommissie dan ook essentieel

in het licht van de toekomst dat de SHM zijn kosten beter beheerst

(OD 5.2)en de financiële planning aanwendt als een managementinstru-

ment (OD 5.4). Op dit laatste veld scoort de SHM onvoldoende. Dit zal

ook een gunstige impact hebben op de OD 2.1 daar de renovatie en on-

derhoudsplanning niet geïntegreerd is in de financiële planning en de

SHM dit al te veel nog met eigen middelen doet. De klantvriendelijk-

heid (OD 6.1) kan ook verbeterd worden, alhoewel de SHM al grote

stappen hierin heeft gezet. De SHM koppelt geen of onvoldoende verbe-

teracties aan de resultaten van de tevredenheidsmetingen (OD 6.3) die

onder meer slaan op onderhoud en herstellingen (OD 2.1) en op klach-

tenbehandeling (OD 6.1). Voor het betrekken van huurders bij het

wijkbeheer presteert de SHM onvoldoende (zie OD 4.4) daar ze geen en-

kele vooruitgang heeft geboekt op deze doelstelling sinds het vorige

visitatierapport.

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse Overheid om voor de prestatie-

velden met betrekking tot het sociaal beleid en klantvriendelijkheid de

SHM aan te sporen samen te werken met een organisatie uit het werkveld

die over deze expertise beschikt. De prestaties op de verschillende doel-

stellingen van sociaal beleid en klantgerichtheid beïnvloeden en verster-


58

ken elkaar. Anderzijds adviseert de visitatiecommissie de Vlaamse Over-

heid om de SHM aan te zetten inspiratie te zoeken bij huisvestingsmaat-

schappijen die de financiële gezondheid wel in balans kunnen brengen met

de realisatie van de sociale doelstellingen die hen worden opgelegd.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid De Visitatieraad heeft ervoor gekozen om aanbevelingen aan het beleid

niet langer in individuele visitatierapporten op te nemen, maar gebundeld

over een bepaalde periode over te maken aan de minister. Alle aanbevelin-

gen worden ook opgenomen op de website van de Visitatieraad.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huis-

vestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in

een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken

en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonac-

toren wordt gebracht.

Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommis-

sie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede

praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale

huisvestingsmaatschappijen.


58

BIJLAGE 1: Overzicht gevoerde gesprekken Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van

bestuur)

- Roel Moens, directeur EZH

- Karel Servranckx, voorzitter EZH

- Christine Goeminne, bestuurder gemeente Kortenberg

- Mark Van Roy, bestuurder gemeente Tervuren

Medewerkers SHM

- Martine Straetmans, adjunct directeur EZH

- Petra Van Laer, hoofdboekhouder

- Evelien Van De Voorde, Diensthoofd Patrimonium

- Elke Peeters, projectleider

- Johan Huyghebaert, ir-projectleider

- Hannie Van Bruystegem, administratie kandidaat-huurders

- Elke Claes, hulpboekhouding – administratie

- Anne Van Nieuwenhove, algemeen secretariaat

- Karin De Keyzer, administratie huurders

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie

- Bruno Depondt, afdelingshoofd Omgeving, gemeente Zaventem

- Joeri Schrijvers, coördinator Woonwijzer Midden-Brabant

Uitgenodigd maar niet aanwezig op het gesprek:

- Annemie De Turck, bestuurssecretaris Wonen, provincie Vlaams-Brabant

- Lotte Bogaerts, deskundige ruimtelijke ordening en stedenbouw, gemeen-

te Steenokkerzeel

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers

- Lien Smets, juriste OCMW Huldenberg

- Wianda Baert, maatschappelijk werker OCMW Huldenberg

- Joke Jonné, diensthoofd Welzijn OCMW Bertem

- Kirsten Saenen, stafmedewerker Riso Vlaams-Brabant

- Elfie Van Kerckvoorde, maatschappelijk werker OCMW Kraainem

- Els Van Mileghem, huurbegeleider SVK Webra


- Lindsay De Fauw, OCMW Zaventem

- Bart Vermeulen, Beschut Wonen De Hulster

- Sandra Donnay, OCMW Tervuren

Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners)

- 9 aanwezige sociale huurders

De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen)

- Mark Van Roy, schepen Ruimtelijke Ordening en Wonen, Tervuren

- Wim Mombaerts, schepen Ruimtelijke Ordening en Wonen, Steenokkerzeel

BIJLAGEN


58

- Mark Morris, Schepen Wonen, Bertem

- Kristien Goeminne, Schepen Wonen, Kortenberg


- Luc Matthys, voorzitter OCMW Wezembeek-Oppem

- Dominique Matthys-Reyniers, Schepen Woonbeleid, Wezembeek-Oppem

- Bart Dewandeleer, Schepen Zaventem

- Arnod D’Oreye de Lantremange, Schepen Kraainem

- Herman Depré, schepen Huldenberg

- Annelies Vanderlinden, schepen Hoeilaart


58

BIJLAGE 2: Lijst met veel gebruikte begrippen en af-kortingen

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties

van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling

van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar presta-

ties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM

als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen ge-

bruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet

voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen

en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij het lezen van

het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of

twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduide-

lijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze

SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website

www.wonenvlaanderen.be.

aankopen goede woningen: Een sociale huisvestingsmaat-

schappij (SHM) kan op verschillende manieren haar patrimoni-

um uitbreiden. Naast het realiseren van nieuwbouw kan een

SHM ook ‘goede woningen’ aankopen op de privé-markt op

voorwaarde dat de op de privé-markt aangekochte ‘goede

woningen’ onmiddellijk als sociale huurwoningen verhuurd

kunnen worden of dat deze een investering van maximaal

15.000 euro (exclusief btw) per woning vereisen om als sociale

huurwoningen te kunnen verhuren. Zoals voor de realisatie van

een nieuwe woning, kan de SHM voor de aankoop van een

goede woning beroep doen op een gesubsidieerde financiering,

waarvan het maximumbedrag gelijk is aan de som van het

subsidiabele bedrag van de grondverwerving en het subsidia-

bele bedrag van de bouw van een sociale huurwoning.

aanmelding of aangemelde woningen: Om voor een subsidie

in aanmerking te komen moest een SHM tot 31 oktober 2017

als eerste stap een nieuw te realiseren woning ‘aanmelden’ bij

de VMSW. Het procedurebesluit van 2017 spreekt echter niet

langer van aangemelde woningen. Vanaf dan spreken we over

de “projectenlijst”, als referentiebasis. Om op die projectenlijst

te komen moet een SHM verschillende stappen doorlopen (zie

ook Lokale beleidstoets en Renovatietoets).

actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin

de SHM woningen verhuurt of zal verhuren en/of sociale

koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of in

de voorbije 10 jaar heeft gerealiseerd. Dit terrein wordt afge-

bakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM zelf die

aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal

verhuren of realiseren. Het staat een SHM vrij om een onder-

scheid te maken in een actieterrein voor huuractiviteiten en

een actieterrein voor koopactiviteiten Gemeenten waarin een

SHM woningen ontwikkelt of verhuurt behoren automatisch

tot het actieterrein van een SHM.

actualisatie: Elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt,

houdt in een inschrijvingsregister, ook ‘wachtlijst’ genaamd,

een lijst van kandidaat-huurders bij. De SHM is verplicht om

minstens elke twee jaar alle kandidaat-huurders aan te schrij-

ven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog

voldoen aan de inkomensvoorwaarde en/of hun gezinssituatie

nog dezelfde is als op het moment van de initiële inschrijving.

De kandidaat-huurders moeten binnen de daartoe vooropge-

stelde termijn de opgevraagde gegevens bezorgen aan de SHM,

waarbij ze eventueel ook hun voorkeur (bijvoorbeeld de ligging

of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM

geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief

aan de kandidaat-huurder (aan het in het rijksregister opgeno-

men adres, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft

gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzen-

den). Indien de kandidaat-huurder niet op deze herinnerings-

brief reageert of niet meer aan de inkomensvoorwaarde vol-

doet, wordt de kandidaat-huurders geschrapt uit het register

en verliest de kandidaat-huurders zijn of haar plaats op de

wachtlijst, tenzij de kandidaat-huurder kan aantonen dat er

sprake is van overmacht.

ADL-woningen: Een ADL-woning is een in functie van het

faciliteren van de ‘Activiteiten van het Dagelijks Leven’ (ADL)

(opstaan, zich wassen, zich aankleden, eten, iets vastnemen,

iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen, ...) aangepaste

woning waarbij de bewoner, voor een aantal dagelijkse activi-

teiten, een beroep kan doen op een vergunde zorgaanbieder.

Het bouwen van ADL-woningen is uitdovend.. Bestaande ADL-

woningen blijven uiteraard bestaan.

BECO of Beoordelingscommissie: de BECO is een commissie

die bestaat uit een vertegenwoordiger van de minister van

Wonen, van VMSW, van Wonen-Vlaanderen, van VVH/VLEM

en van het VWF. De BECO bepaalt binnen de budgettaire

ruimte vastgesteld door de Vlaamse Regering het budget per

deelprogramma, kan beleidsaanbevelingen formuleren en

beslist over de opname (en schrapping) van projecten uit de

projectenlijst op de meerjarenplanning en korte termijnplan-

ning.

bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aan-

koop van een woning, het behoud van de woning in geval van

echtscheiding, het beëindigen van samenwoning of het renove-

ren van hun enige woning twee soorten sociale leningen afslui-

ten: (1°) leningen verstrekt door de VMSW of het Vlaams

Woningfonds (VWF) en (2°) leningen verstrekt door Erkende

Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF

verstrekte leningen worden ‘bijzondere sociale leningen’

genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die

http://www.wonenvlaanderen.be/


58

leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere

rentetarieven hanteren dan de meeste private banken en geen

eigen kapitaalinbreng verwachten. Zowel de woning als de

ontlener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (o.a.

inkomens- en eigendomsvoorwaarden, voorwaarden qua

maximale verkoopwaarde, enz). Deze voorwaarden werden via

het eengemaakt leningenbesluit op 13 september 2013 op

elkaar afgestemd zodat het voor een ontlener geen verschil

meer uitmaakt waar de lening wordt aangevraagd. De ‘bijzon-

dere sociale lening’ wordt door de VMSW ‘Vlaamse Woonle-

ning’ (cf. www.vlaamsewoonlening.be) genoemd. Particulieren

kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s. Het

VWF noemt de ‘bijzondere sociale lening’ ‘sociale lening’ (cf.

www.vlaamswoningfonds.be). De door de VMSW en het VWF

gehanteerde andersoortige terminologie resulteert in begrips-

verwarring, te meer er ook door EKM’s sociale leningen wor-

den verstrekt waarvoor er andere voorwaarden gelden. Zo

geldt er bijvoorbeeld geen inkomensvoorwaarde in functie van

het toekennen van een sociale lening door een EKM. Voor de

financiering van deze sociale leningen voorziet het Vlaamse

Gewest enkel in een gewestwaarborg en niet in een subsidie,

wat een grote impact heeft op de sociale rentevoet. De bedoe-

ling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder

veel spaargeld, en die niet in aanmerking komen voor een

‘bijzondere sociale lening’ bij de VMSW of het VWF, toch een

eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer

rente moeten betalen, zoals dat bij private banken gebruikelijk

is. Er zijn momenteel iets minder dan 20 EKM’s actief, verspreid

over heel Vlaanderen (cf. www.sociaal-woonkrediet.be).

Bindend Sociaal Objectief (BSO): In het decreet houdende het

Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per ge-

meente), onder meer inzake de bijkomend te realiseren sociale

(koop en huur)woningen en kavels, een Bindend Sociaal Objec-

tief (BSO) bepaald. De nulmeting is de situatie op 31 december

2007. Vanaf dan wordt de toename van het aantal sociale

(koop en huur)woningen en kavels jaarlijks gemeten. Dit laat

toe om vast te stellen of het vooropgestelde BSO al dan niet

tijdig wordt of zal worden gerealiseerd.

CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (cf. www.caw.be)

CBO-oproep: Een Constructieve Benadering Overheidsopdrach-

ten-oproep of kortweg CBO-oproep betreft een periodieke

oproep die de VMSW lanceert bij private actoren om voorstel-

len in te dienen voor de gunning van een of meer aannemings-

overeenkomsten, in de vorm van een onderhandelingsproce-

dure, met private inbreng van grond, voor het ontwerp en de

bouw van sociale huur- of koopwoningen binnen een door de

beoordelingscommissie vastgesteld budget.

convenant: Een ‘convenant’ is een overeenkomst waarin

partijen gemaakte afspraken vastleggen over het te voeren

beleid, de na te streven doelstellingen en de op te zetten

samenwerking.

C2008: De ‘C2008/Concepten voor sociale woningbouw’ be-

treft de tot 31/10/2017 voor bouwheren en ontwerpers gel-

dende leidraad. Onderwerpen zoals ‘geïntegreerd ontwerpen’,

‘lokaal overleg’, ‘aanpasbaar en aangepast bouwen’, ‘EPB’,

‘akoestiek’ en ‘onderhoud en renovatie’ komen daarin uitge-

breid aan bod. De C2008 was voorheen van toepassing op elk

project en elk voorontwerp waarvoor een SHM een aanvraag-

dossier indiende. De ‘C2008’ werd met ingang van 01/11/2017

vervangen door bouwtechnische en conceptuele normen en

richtlijnen (zie ook ontwerpleidraad en simulatietabel).

Design and Build-oproep: Een Design and Build-oproep is een

periodieke oproep bij private actoren om voorstellen in te

dienen voor de gunning, in de vorm van een open of beperkte

offerteaanvraag of een onderhandelingsprocedure, voor het

ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen.

EKM: Erkende kredietmaatschappij (zie Bijzondere sociale

lening)

EPB: EPB staat voor 'EnergiePrestatie en Binnenklimaat'. Alle

gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige

vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt

gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze

normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben

betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de

netto-energiebehoefte qua verwarming, het binnenklimaat

(ventilatie en oververhitting) (cf. www.vlaanderen.be).

EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potenti-

ele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de

woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning

te koop of te huur staat. Het attest wordt opgemaakt door een

erkende energiedeskundige type A (cf. www.vlaanderen.be en

www.energiesparen.be).

erkenningenbesluit: Het ‘erkenningenbesluit’ betreft het

Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot

vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure

voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot

vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de

prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (cf.

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019

843).

ERP 2020: Het EnergieRenovatieProgramma (ERP) 2020 van de

Vlaamse overheid is een urgentieprogramma waarbij beoogd

wordt dat tegen 2020 alle daken geïsoleerd zijn, alle enkele

beglazing vervangen is door isolerend glas en alle verouderde

verwarmingsketels uit de Vlaamse woningen zijn gebannen. De

gegevens van de patrimoniumenquête inzake ERP2020 zijn in

geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedata-

bank.

E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een

woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger

de woning is.

FS3: FS3 staat voor “derde financieringssysteem voor de reali-

satie en renovatie van sociale huurwoningen” en bouwt verder

op het vorige NFS2 (nieuw tweede financieringssysteem, dat op

1 januari 2008 in werking trad. Beide systemen zorgen ervoor

dat SHM’s (via de VMSW) voor de financiering van sociale

huurprojecten een beroep doen op renteloze leningen dewelke

voorzien in een aflossingstermijn van 33 jaar. De lening wordt

begrensd door bepaalde prijsplafonds, waarmee maximaal

bedragen per type bouwverrichting bedoeld worden. FS3 is een

verfijning van NFS2 opdat de uitgaven van een SHM (vnl.

kapitaalaflossingen) beter afgestemd worden op de

(huur)inkomsten.

goede woning: Een ‘goede woning’ is een bebouwd onroerend

goed dat in aanmerking komt voor een snelle verhuring als

sociale huurwoning. Zie ook “aankopen goede woning”.

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamsewoonlening.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=v9nU0EXcVORYoENac6qq%2FqbxSXjsgGCz1Vhf7fscBGU%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamswoningfonds.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=PAaMzjiC313WT%2BNuBRsfJ5Qc7BMO1hJzLZLCcWlmjt0%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.sociaal-woonkrediet.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=bWACD1u46WF4KD00NPHZ5penoErIYfSBa%2B4ie9gHxJs%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.caw.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=keqksmeF1HFxGsGQGzeFd5TN2HXomdEdVw1%2F%2B3bspZc%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaanderen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ur8Re92ftxZMAt3q2TLvFwNDKDifxadPqjDssHKriWQ%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaanderen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ur8Re92ftxZMAt3q2TLvFwNDKDifxadPqjDssHKriWQ%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.energiesparen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=MzK%2FVXFZCXWHLgSCDEYxjzLteOFZin4ErQgBusphr2c%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1019843&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=o0YPRSnX%2FVPPfJjwfykBTAybB2QLkmk6VJ6nN0Isamg%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1019843&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=o0YPRSnX%2FVPPfJjwfykBTAybB2QLkmk6VJ6nN0Isamg%3D&reserved=0


58

GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De Gewestelijke Sociale

Correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarmee de Vlaamse

overheid lagere huurinkomsten van SHM’s door huurders met

een lager inkomen compenseert. De subsidie dekt het verschil

tussen de reële inkomsten van de SHM's en een aantal geob-

jectiveerde uitgaven.. GSC is bedoelt als sluitstuk van het

financieringssysteem voor nieuwbouw- en renovatieverrichtin-

gen inzake sociale woningen.

huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalings-

achterstallen van huurders aan SHM’s. Het kan daarbij gaan om

achterstallen qua huur, qua niet-betaalde huurlasten evenals

over achterstallige kosten voor uitgevoerde werken of aange-

richte schade. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te

maken tussen SHM’s worden alle (over meerdere jaren) onbe-

taalde facturen (aan de huurders) gedeeld door alle (aan de

huurders) in één jaar gefactureerde bedragen.

IGS: intergemeentelijk samenwerkingsproject ter ondersteu-

ning van het lokaal woonbeleid

instandhouding: Instandhouding betreft investeringen in de

renovatie, verbetering of aanpassing van bestaande woningen,

gebouwen of niet-residentiële ruimten.

intern huurreglement: Een intern huurreglement is een open-

baar document ter uitvoering van de bepalingen van het ka-

derbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de

concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op

basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in

voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in

het gemeentelijk of intergemeentelijk toewijzingsreglement)

worden opgenomen (art. 1, eerste lid, 16° kaderbesluit sociale

huur).

korte termijnplanning: De korte termijnplanning betreft de

planning van verrichtingen waarvan de uitvoering of gunnings-

procedure binnen een termijn van vier maanden opgestart kan

worden. De beoordelingscommissie (zie BECO) beslist minstens

drie keer per jaar over de programmatie van sociale woonpro-

jecten. Ze programmeert projecten op de meerjarenplanning

en op de korte termijnplanning.

lokaal woonoverleg: In de Vlaamse Wooncode is voorzien dat

elke gemeente minstens één keer per jaar samen met de

sociale woonorganisaties en, in voorkomend geval, andere

woon- en welzijnsactoren die op haar grondgebied werken, de

doelstellingen bespreekt op het vlak van wonen op korte of

middellange termijn evenals de relatie daarvan met sociale en

andere woonprojecten

KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse

Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale

huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Woon-

code. (cf.

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016

403&param=inhoud).

K-waarde of K-peil: de K-waarde geeft het algemene isolatieni-

veau van een woning aan. De K-waarde moet zo laag mogelijk

zijn: een lage K-waarde betekent namelijk dat een woning

beschikt over een hoog isolatieniveau, wat helpt om warmte-

verliezen tegen te gaan. De K-waarde wordt berekend aan de

hand van de U-waarden (zie U-waarde) van de verschillende

bouwdelen en ook de compactheid van het gebouw speelt een

belangrijke rol. Dit is immers logisch, want een compact ge-

bouw heeft minder geveloppervlakte langs waar warmte

verloren kan gaan. De EPB-wetgeving verplicht een K-waarde

van ten hoogste K40 (of 40 W/m²K)

leegstand: Inzake leegstand dient een onderscheid te worden

gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand:

- structurele leegstand: binnen de visitatiemethodiek wordt

een woning als structureel leegstaand beschouwd wanneer

deze woning gedurende minimaal zes maanden leeg staat of

als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of

bouwproject gedurende minimaal zes maanden zal leeg-

staan; SHM’s dienen in hun rapportering aan de VMSW zelf

aan te geven of een woning al dan niet structureel leeg staat;

- frictieleegstand: frictieleegstand is in theorie de noodzakelij-

ke leegstand om de woningmarkt naar behoren te doen

functioneren; in de context van de sociale woningmarkt en

de visitatiemethodiek wordt frictieleegstand beschouwd als

een woning die die op de laatste dag van een kalenderjaar

niet verhuurd is en niet door een SHM als structureel leeg-

staand werden aangeduid.

Lokale woontoets: Als eerste stap in de programmatiecyclus

moet de SHM voor elke project (nieuwbouw, vervangingsbouw

of grootschalige renovatie) aan de gemeente vragen om een

lokale woontoets uit te voeren en daarover een gunstige

beslissing te nemen. Die lokale woontoets bestaat uit een toets

aan het bindend sociaal objectief (zie BSO), een toets aan het

gemeentelijk beleid, en een verbintenis om de infrastructuur

over te nemen in het openbaar domein van de gemeente.

meerjarenplanning: De meerjarenplanning betreft de planning

van de verrichtingen waarvan de uitvoering of de gunningspro-

cedure binnen een termijn van drie jaar opgestart kan worden.

Nulmeting: zie Bindend Sociaal Objectief (BSO)

OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn

OD of operationele doelstelling: Een operationele doelstelling

(OD) is een uit een strategische doelstelling afgeleide presta-

tiegerichte doelstelling voor SHM's. Aan elke operationele

doelstelling zijn één of meerdere vereisten verbonden. Veelal

worden meerdere operationele doelstellingen uit één strategi-

sche doelstelling afgeleid.

ontwerpleidraad (bouwtechnische en conceptuele richtlij-

nen): In de ontwerpleidraad wordt het vereiste kwaliteits- en

comfortniveau van sociale woningen wordt beschreven. Daar-

bij gaat ook aandacht naar de meest kostenefficiënte wijze

waarop dat niveau kan worden bereikt. De richtlijnen hebben

betrekking op de inplanting en de omgeving, de planfunctiona-

liteit, het wooncomfort, de stabiliteit en de technieken. De

ontwerpleidraad maakt intrinsiek deel uit van het geldende

kader om sociale woningen te ontwerpen, te bouwen, te

renoveren en de kostprijzen ervan te bepalen.

prestatiedatabank: De prestatiedatabank is de digitale data-

bank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren

van de SHM’s zijn opgenomen. Van die gegevens vertrekt de

visitatiecommissie bij het beoordelen van de prestaties van een

SHM.

projectenlijst: de projectenlijst bevat een lijst met projecten

waarvan de verrichtingen principieel vatbaar zijn voor pro-

grammatie (en dus subsidiëring). Behoudens uitzonderingen

moeten alle projecten eerst een lokale beleidstoets doorlopen

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1016403%26param%3Dinhoud&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=6ZLAPav2u4glo1fmGHu202pc52b3ASfDhjmdYiTV8D8%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1016403%26param%3Dinhoud&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=6ZLAPav2u4glo1fmGHu202pc52b3ASfDhjmdYiTV8D8%3D&reserved=0


58

(en renovatie- of vervangingsbouwprojecten ook een renova-

tietoets) alvorens ze op de projectenlijst kunnen komen. Nadat

een project op de projectenlijst staat, kan het achtereenvol-

gens op de meerjarenplanning en de korte termijnplanning

komen, alvorens het project in uitvoering gaat.

recht van voorkoop: SHM’s kunnen in bepaalde daartoe aan-

gewezen gebieden een 'recht van voorkoop' uitoefenen. Indien

in die gebieden een woning of een bouwgrond wordt verkocht,

kan een SHM die woning of bouwgrond aankopen aan dezelfde

voorwaarden als de kandidaat-kopers. Het recht van voorkoop

heeft tot doel om SHM’s in staat te stellen bepaalde woningen

of voor woningbouw bestemde percelen te verwerven om die

vervolgens aan te wenden in functie van het realiseren van

sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels.

renovatietoets: Voor renovatie- of vervangingsbouwprojecten

moet de VMSW een gunstig advies leveren in het kader van de

renovatietoets om het project op de projectenlijst te zetten. De

renovatietoets komt na de verplichte lokale beleidstoets die de

gemeente uitvoert en omvat een advies over de rationaliteit

van het voorgestelde project.

Samenlevingsopbouw: sector van buurt- en opbouwwerk

simulatietabel: Simulatietabellen zijn bedoeld om SHM’s een

raming te laten maken van hun projecten en worden sinds

2013 ook gebruikt om het maximaal investeringsbedrag te

berekenen, waarvoor een SHM een gesubsidieerde lening kan

krijgen. Het maximaal subsidiabel bedrag wordt voor elke

woning afzonderlijk berekend, en is o.a. afhankelijk van de te

realiseren woonoppervlakte.

sociale last: Het begrip ‘sociale last’ werd ingevoerd via het

decreet Grond- en Pandenbeleid (DGPB) dat dateert van 27

maart 2009. Het in een bouwvergunning opleggen van een

sociale last verplichte de verkavelaar of bouwheer ertoe om in

bepaalde gevallen handelingen te stellen opdat, in verhouding

met het door hem of haar beoogde verkavelings- of bouwpro-

ject, tevens in een sociaal woonaanbod zou worden voorzien.

In alle gemeenten die niet op een vastgestelde wijze aan het

Bindend Sociaal Objectief (BSO) voldeden, werd aanvankelijk,

inzake bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvra-

gen, een sociale last opgelegd. Het Grondwettelijk Hof heeft bij

arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013 de in het DGPB

vooropgestelde regeling inzake de sociale lasten (cf. artikel

4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB) vernietigd. Bij beschikking

van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid

tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden

zijn met de sociale lastenregeling. Meer in het bijzonder wer-

den de bepalingen vernietigd inzake de gewestelijke en ge-

meentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel 4.1.8 t.e.m.

artikel 4.1.11 DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plan-

gebied (art. 4.1.12 en 4.1.13 DGPB) en de gebiedspecifieke

typebepaling voor RUP’s waarin werd voorzien in een sociaal

woonaanbod (artikel 7.2.34, §1, DGPB). De overige bepalingen

van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen),

waaronder het bindend sociaal objectief, het gemeentelijk

actieprogramma en de regeling inzake het bescheiden woon-

aanbod, blijven onverkort gelden.

sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK: Sociaal Verhuurkantoor (cf. www.vmsw.be en

www.huurpunt.be)

toewijzingsreglement: Het toewijzingsreglement bepaalt op

welke manier een niet-verhuurde sociale huurwoningen in

Vlaanderen aan wie verhuurd kan worden. Het ‘toewijzen’

gebeurt op basis van strikte regelgeving die in het Kaderbesluit

Sociale Huur (KSH) wordt vermeld. Deze regelgeving voorziet

tevens dat gemeenten of intergemeentelijke samenwerkings-

verbanden in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden

bijkomende specifieke voorrangsregels qua toewijzing kunnen

bepalen. Zo kan een gemeente of een intergemeentelijk sa-

menwerkingsverband rekening houden met de lokale binding

van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van

specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde

leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (cf. art. 26

KSH).

Toezichthouder: de toezichthouder voor de sociale huisvesting,

vermeld in artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode

U-waarde: De U-waarde geeft weer hoeveel warmte er verlo-

ren gaat per m² en per tijdseenheid bij een temperatuurver-

schil van 1°C tussen het binnen- en het buitenklimaat. De U-

waarde wordt daarom uitgedrukt in W/m²K en moet best zo

laag mogelijk zijn. Een lage U-waarde betekent namelijk dat er

weinig warmte verloren gaat.

VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap

(cf. www.vaph.be)

verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de moge-

lijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhu-

ren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte

voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan

openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die

daartoe door de Vlaamse Regering erkend zijn (cf. Hoofdstuk

Xbis van het Kaderbesluit Sociale Huur).

VIVAS: Vereniging Inwoners VAn Sociale woningen

Vlaamse woonlening: zie ‘bijzondere sociale lening’

Vlabinvest: Vlabinvest (voluit: Vlaams Agentschap voor Grond-

en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) biedt SHM’s de moge-

lijkheid om via een investeringsfonds betaalbare kavels, huur-

en koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te realise-

ren zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen in

hun buurt kunnen blijven wonen. SHM’s kunnen met een

Vlabinvestfinanciering zowel huur- als koopwoningen aanbie-

den. De toelatingsvoorwaarden voor een Vlabinvestwoning zijn

ruimer dan voor sociale woningen, maar ook de huurprijzen en

verkoopprijzen liggen doorgaans hoger.

VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen (SHM’s die sociale

koopwoningen ter beschikking stellen)

VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (cf.

www.vmsw.be)

voorrangsregels: Artikel 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur

(KSH) voorziet de voorrangsregels die van toepassing zijn als

een SHM een sociale huurwoning toewijst. Artikel 20 van het

KSH voorziet in een aantal voorrangsregels waarbij een SHM

vrij kan kiezen of ze die al dan niet toepast.

VTE of voltijdse equivalent: Een voltijdse equivalent is een

rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of

de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd

gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds

http://www.vmsw.be/

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.huurpunt.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ezcduc5%2FDKCi%2BQpu7W68x7M0TZJaTzC3uFwVfNP2%2BRE%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vaph.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=%2BTkOCyjkVO0DnfquHxiFmUER6QqzCvkJ3zV3%2Bp3HxsE%3D&reserved=0

http://www.vmsw.be/


58

werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8

VTE.

VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

(www.vvh.be)

VVSG: Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten

(www.vvsg.be)

VWF: Vlaams Woningfonds (www.vlaamswoningfonds.be)

wachtlijst: zie actualisatie

Wonen-Vlaanderen: het intern verzelfstandigd agentschap

zonder rechtspersoonlijkheid Wonen-Vlaanderen, deel uitma-

kend van de Vlaamse overheid. (cf. www.wonenvlaanderen.be)

http://www.wonenvlaanderen.be/


www.visitatieraad.be [email protected]

Formele reactie van Elk Zijn Huis (2600)

op het visitatierapport van 9 mei 2018

Beslissing van de minister n.a.v. het visitatierapport

van 9 mei 2018 van Elk Zijn Huis (2600)

Visitatierapport Elk Zijn Huis (2600) Tervuren...Elk Zijn Huis uit Tervuren, kortweg EZH, bezit anno...

Documents

Transcript of Visitatierapport Elk Zijn Huis (2600) Tervuren...Elk Zijn Huis uit Tervuren, kortweg EZH, bezit anno...