· Web viewHiervan kunnen er, volgens de Visie op Wonen, 350-400 worden gerealiseerd op...

Beknopte stand van zaken Rhijnhaeghe-project, maart 2018

1. Wat is ‘dorps’ en wat is ‘ schaal en maat van Bunnik’ ?

Voor alle woningbouwprojecten, en dus ook voor het project Rhijnhaeghe, geldt dat de bouw ‘dorps’ moet zijn, en dus overeen moet komen met de “schaal en maat” van de Bunnikse woningbouw.

Dorps betekent: kleinschaligheid, de maat der dingen is overzichtelijk, geen lange rijtjes, geen grootschalige appartementencomplexen.

Bunnikse schaal en maat betekent dat moet worden uitgegaan van de gemiddelde huidige bouw in Bunnik, uitgedrukt in aantal woningen per ha., maximale hoogte van de bouw, en het percentage openbaar groen. Beide definities staan in gemeentelijke beleidsstukken.

Concreet komt dat momenteel neer op gemiddeld 24 woningen per ha., 2 of 3 woonlagen met een maximale hoogte van 11 meter, en veel groen. Dit profiel komt overeen met de definitie die de provincie hanteert voor dorps: Minder dan 10.000 huishoudens (in het dorp Bunnik is dat + 3000), 24 woningen per ha. en veel groen. Alle nieuwbouwprojecten hebben tot nu toe 23 tot 33 woningen per ha.

Wil men daarop aansluiten dan zullen deze maten, aantallen en soorten woningen als concrete voorwaarden moeten worden gedefinieerd. Zoals bijvoorbeeld: maximaal 25-45 woningen per ha., bij voorkeur met 2 en maximaal 3 woonlagen met een maximale hoogte van 11 meter, en het huidige percentage openbaar groen dat Bunnik nu heeft. Afwijkingen daarvan zullen nadrukkelijk met de burgerij moeten worden afgestemd. Zo’n profiel moet leidend zijn voor de nieuwbouw, zowel voor inbrei-projecten binnen de dorpskernen als voor uitbreidingsprojecten daarbuiten.

Het plan Sustay heeft 80 woningen per ha., en een maximale hoogte van 14-17 meter. Dat komt overeen met 5 respectievelijk 6 verdiepingen.

Toch meent de wethouder het plan Sustay 2017 als dorps te kunnen kwalificeren, en zegt voorstander te zijn van hoogbouw. Hoogbouw betekent: 5 lagen, en valt in de categorie stedelijk.

Conclusie: De gemeente spreekt met twee tongen. Ze verkondigt enerzijds dat het dorpse karakter moet worden behouden, maar zet anderzijds met de Kaders, het plan Sustay en de nieuwe Woonvisie de deuren wijd open voor kleinstedelijke bouw: hoog, veel op een kleine ruimte, en minder groen.

2. De rol van de Strategische Agenda als toetsinstrument voor beleidsbeslissingen

Op 23 juni 2016 heeft de gemeenteraad van Bunnik een amendement aangenomen om de Strategische Agenda vast te stellen als referentiekader voor beleid. Het gemeentelijk beleid zal, bij ieder raadsvoorstel, hieraan getoetst worden. Ook is afgesproken om standaard een paragraaf op te nemen waarin de relatie tussen het besluit en de Strategische Agenda wordt gelegd. De Strategische Agenda wordt door de raad en B&W ervaren als ‘een geschenk van de samenleving’, omdat het samen met de bevolking is opgesteld. In de Strategische Agenda staat onder andere dat de nieuwbouw:

1

* ‘moet passen bij het dorpse karakter (Bunniks schaal en maat). Dit betekent minimale hoogbouw; de kerktoren in de dorpskern moet zichtbaar blijven’. * ‘een meerwaarde moet opleveren voor de ruimtelijke kwaliteit in onze dorpskernen (open en groene uitstraling’. * en niet mag leiden tot ‘verdergaande verstedelijking, schaalvergroting en opschaling van de gemeente

Conclusie: Sinds 23 juni 2016 zijn er tot januari 2018 28 raadsvergaderingen gehouden. In de verslagen daarvan hebben wij niet kunnen vinden dat er beleidsbeslissingen zijn getoetst aan de voorwaarden van de Strategische Agenda, en dat de uitkomst daarvan is vastgelegd.

Wel staat in het verslag van 3 november 2016 dat het college begonnen is met de uitwerking van de Strategische Agenda, en in het verslag van 24 november 2016 staat dat P21 (P. Heijmerink) constateert dat er vaak wordt afgeweken van afgesproken beleid, waaronder de Strategische Agenda.Daarnaast wordt in de Toelichting op het ontwerp Bestemminsplan, met een verwijzing naar de Strategische Agenda, geconcludeerd dat de ‘beoogde ontwikkeling’ (lees: van het plan Sustay) passend is binnen de schaal van het dorp. Gelet op de voorwaarden van de strategische agenda is dit geen rationele toetsing maar een vaststelling die niet onderbouwd wordt.

De Strategische Agenda wordt dus niet gebruikt zoals is beloofd, maar wel misbruikt.

3. Hoe bereken je het aantal te bouwen woningen voor de beschikbare ruimte?

Om overhaaste of ondoordachte besluiten bij nieuwbouw te voorkomen, is het van belang om tevoren een duidelijk beleid te hebben en te beschikken over een aantal kerngegevens.

De gemeente heeft inmiddels een lijst inbreilocaties opgesteld, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen harde- en zachte plancapaciteit. Voor beide categorieën is aangegeven hoeveel woningen men daar wil bouwen, dan wel daar al gebouwd heeft. Dat suggereert dat men op basis van beleidscriteria (toegestane woningdichtheid, hoogte en groenvoorziening) en kennis van het oppervlak van de locaties, heeft berekend hoeveel woningen daar per hectare kunnen worden gebouwd. Uit niets blijkt waarop die berekeningen zijn gebaseerd, en of er algemene beleidscriteria zijn die bij nieuwbouwprojecten worden gebruikt. De uitbreiding in het buitengebied is voorlopig nog onderwerp van discussie, maar informatie daarover kan weer bepalend zijn voor de mate van noodzaak om veel inbreilocatie te hebben.

Ook is er over de al of niet urgente woningbehoefte geen eenduidige helderheid (zie: hoofdstuk 5, Urgentie woningbouw Bunnik).

Tenslotte is niet duidelijk op basis van welke criteria, en door wie bepaald wordt hoeveel woningen er voor de autonome groei van Bunnik gebouwd moeten worden en hoeveel voor de regio.

Conclusie: Bovenstaand genoemde meest logische aanpak wordt niet door de gemeente gevolgd. Er is geen duidelijkheid over de bouwcriteria, over de noodzakelijke hoeveelheid woningen die nodig zijn en over de bijdrage die Bunnik aan de regio moet leveren.Als dat niet duidelijk is kunnen er geen controleerbare uitspraken worden gedaan over de totale

2

bouw van woningen.

4. Vergelijking Plan Sustay met plan Wijkvereniging

Onderdeel Plan Sustay 2017 Plan Wijkvereniging

Aantal woningen 91 woningen. 67 woningen.

Categorie woningen 60 % huur / 40 % koop 60 % huur / 40 % koop

Hoogte van de bouw Meeste bouw 12 -14 meter hoog en maximaal 17 meter (hoger dan plan uit 2016).4,5 en 5,5 woonlagen.

Alle bouw 9 meter hoog, 3 woonlagen (lager dan Rhijnhaeghe nu).

Bebouwing 2 grote appartementencomplexen langs de Provinciale weg en Van Zijldreef en 16 grondgebonden woningen op het binnenterrein en langs de Kennedylaan

1 appartementengebouw op precies zelfde plek als waar nu het gebouw Rhijnhaeghe staat.

Behoud van zichtbaar groen

Van de parkachtige groenzoom aan de Van Zijldreef en Provincialeweg (3800 m2) wordt ongeveer 75 % verwijderd voor de nieuwbouw.

De parkachtige groenzoom aan de Van Zijldreef en Provincialeweg blijft volledig in stand.

Behoud van bomen Er zullen een aantal ‘gemeente’ bomen moeten worden verplaatst en bomen in het plangebied (aan de zichtzijde 19 en op het binnenterrein 10) zullen vrijwel allemaal worden gekapt.

Er wordt geen enkele boom gekapt of verplaatst.

Afstand bebouwing tot kavelgrens

De afstand van gebouwen tot de kavelgrens (nu 15 tot 20) wordt 5 meter van de stoep.

De afstand tot de kavelgrens blijft 15 tot 20 meter.

Handhaving karakter wijk

Door de massale en hoge bebouwing aan de Van Zijldreef en Provincialeweg, en door het zo goed als verdwijnen van het zichtbaar groen aan die kant, en de aanleg van 8 parkeerplaatsen aan de Van Zijldreef, verdwijnt de groene en ruimtelijke uitstraling geheel bij de entree van Bunnik.

Het appartementengebouw op de plek van het huidige Rhijnhaeghe gebouw, zal lager zijn dan dit gebouw en de ruimtelijke uitstraling vergroten.

Parkeerplaatsen Er wordt een parkeergarage gebouwd onder het hoofdgebouw op de hoek van de Van Zijldreef en Provincialeweg, en er zullen 8 parkeerplaatsen aan de Van Zijldreef worden aangelegd (gaat ten koste van de groenstrook en ruimtelijke uitstraling).Langs de Kennedylaan worden 13 plaatsen toegerekend aan het plangebied.

Er is geen ondergrondse parkeerplaats nodig. Totaal zijn er 115 plaatsen nodig. Het eigen terrein heeft 96 plaatsen. Daarbij kunnen de 16 huidige parkeerplaatsen aan de Kennedylaan worden opgeteld. Totaal dus 112 parkeerplaatsen.

3

Totaal 161 plaatsen nodig: buiten 69 op eigen terrein en 21 op openbaar terrein. De overige 71 (mogelijk?) in de garage.

Conclusie: Het plan van de wijkvereniging voldoet vrijwel op alle punten aan het Bunniks beleid. Dat van Sustay voldoet op vrijwel alle punten niet aan het beleid.

5. Urgentie woningbouw Bunnik (Sociaal, voor Bunnik, voor Regio Utrecht)

Het belangrijkste argument van voorstanders van het plan Sustay is, dat er hoe dan ook veel gebouwd moet worden. Maar overtuigende cijfers en feiten, die aantonen dat er daarom bij het relatieve kleine project van Rhijnhaeghe een meervoud aan woningen, veel te hoge en massale woningblokken, en een reducering van zichtbaar groen en bomen moeten komen, is niet gegeven. Daarom is gekeken naar woningbouw gegevens uit de verschillende onderzoeken, opdrachten en notities, die beschikbaar waren. Geprobeerd is daarbij onderscheid te maken tussen de behoefte aan sociale woningbouw, aan autonome woningbouw (voor Bunnik) en de totale woningbouw (inclusief bijdrage aan woningbouw voor bewoners uit de regio).

In eerste instantie hebben wij informatie verzameld over de woningvoorraad, het aantal inwoners en de groei daarvan in de laatste 5 en 6 jaren. CBS-cijfers geven het volgende aan:

Jaar Woningvoorraad Groei per jaar Inwoners Groei aantal inwoners

2012 5940 142 14.563 1122013 6101 19 14.626 632014 6207 106 14.662 362015 6269 62 14.773 1112016 6342 73 15.156 3832017 6371 29 nog geen info nog geen info

Totaal 431 in 6 jaar 705 in 5 jaar

= Groei woningen laatste 4 jaar (2014 t/m 2017) is 270, dat is gemiddeld 68 woningen per jaar = Groei woningen laatste 5 jaar (2013 t/m 2017) is 289, dat is gemiddeld 58 woningen per jaar = Groei woningen laatste 6 jaar (2012 t/m 2017) is 431, dat is gemiddeld 72 woningen per jaar

= Groei inwoners in 5 jaar: (periode 2012 t/m 2016) 705, dat is gemiddeld 141 inwoners per jaar = Gemiddeld woonden er in periode 2012 t/m 2016: 2,39 personen per woning

In ieder geval blijkt dat Bunnik in staat is om gedurende 6 jaar gemiddeld 72 woningen per jaar te bouwen. De laatste 3 jaar zijn dat er weliswaar 65 per jaar, maar dat wil niet zeggen dat de woningmarkt op slot zit in Bunnik (uitspraak wethouder).

A. Behoefte sociale huurwoningen

1. Resultaat rapport ”Behoefte sociale huurvoorraad regio U16” (RIGO, maart 2016):

Nodig voor de periode 2015 tot 2020: gemiddeld 9 per jaar. Nodig voor de periode 2015 tot 2030: gemiddeld 8 per jaar.

4

2. In het voorjaar van 2016 is door U16 een afspraak gemaakt over de voorraad sociale huurwoningen (“Project Sociale woonopgave Utrechtse regio”), resultaat: Nodig voor de periode 2017 tot 2022: gemiddeld 6 per jaar.

3. Op 1 maart 2017 stuurt B&W een informatienota naar de raad (“Beoogd bestuursakkoord over groeiambitie 3 % sociale woningvoorraad U16 gemeenten”) resultaat

Nodig voor de periode 2017 tot 2022: gemiddeld 9 á 10 sociale huurwoningen per jaar.

Conclusie: In de 4 berekeningen wordt er voor 3 verschillende perioden (tussen 2015 tot 2030) een behoefte berekend voor de sociale bouw. Het lijkt erop dat er met verschillende criteria is gewerkt. De genoemde aantallen moeten realiseerbaar zijn. De beschikbare cijfers geven ook aan dat de bouw van 23 sociale huurwoningen (plan wijkvereniging) in ongeveer 2 jaar, ruim voldoet aan de berekende behoefte.

B. Behoefte woningbouw voor autonome groei van Bunnik

1. In 2016 is een prognose gemaakt van de noodzakelijk autonome groei (Bureau Rigo). Resultaat: 1390 woningen in 15 jaar, en dat betekent:

Nodig voor de periode 2015 tot 2030: gemiddeld 93 woningen per jaar.

2. In het ontwerp bestemmingsplan Rhijnhaeghe (juni 2017) is sprake van 1275 woningen. Nodig voor de periode van 2016 -2028: gemiddeld 106 woningen per jaar.

Conclusie: Het is onverklaarbaar dat RIGO berekent dat er voor de autonome woningbouw in 15 jaar gemiddeld 93 woningen per jaar gebouwd moeten worden en de berekening van het bestemmingsplan uitkomt op 106 woningen per jaar in 12 jaar. Uit deze verschillende gegevens is niet op te maken voor welke woningbehoefte er in de komende jaren moet worden gebouwd.

C. Behoefte totale woningbouw (autonome groei + externe groei)

1. Voor de totale woningbehoefte is in 2017 door de overheid bepaald dat in de regio U16 tot 2040 82.000 nieuwe woningen gebouwd moeten worden. Voor Bunnik zou dit uitkomen (naar rato van het aantal inwoners van Bunnik) op 1361 woningen in 22 jaar. Resultaat is dan:

nodig voor de periode 2018 tot 2040: gemiddeld 62 woningen per jaar.

Bureau RIGO heeft geprobeerd te achterhalen hoe men tot het aantal van 82.000 woningen is gekomen, maar heeft geen bronnen gevonden die dat aantal bevestigen. De opdracht van de overheid houdt ook in dat eerst in de regio bepaald moet worden welke locaties in aanmerking komen voor nieuwbouwprojecten. En dat na deze inventarisatie bepaald kan worden op welke locaties hoeveel nieuwbouwwoningen gebouwd kunnen worden.

In de Nieuwjaarstoespraak 2018 refereert de burgemeester aan de laatste vergadering in 2017, waarin ‘de raad unaniem opdracht gegeven heeft om te onderzoeken of Bunnik inderdaad

5

flink kan groeien, en zo ja, wat dat dan betekent. Dat onderzoek begint dit jaar en loopt zeker door naar 2019’.

Conclusie: Dit suggereert dat het nog niet duidelijk is of Bunnik moet groeien, en zo ja, in welke omvang, en dat dat eerst uitgezocht moet worden. De burgemeester nodigt van harte burgers uit om hieraan mee te werken. Deze uitspraak is realistisch en sluit aan bij de opdracht van de overheid. Maar staat volledig haaks op de manier waarop wethouder Spil opereert: zij wil op iedere inbreilocatie zo veel en zo hoog mogelijk bouwen, terwijl zij daarvoor geen concrete argumenten heeft.Het voor de regio U16 berekende aantal te bouwen woningen (62 per jaar) sluit goed aan bij het bouwvolume van de laatste 4 jaar (volgens CBS: 68 per jaar). Uit deze berekening wordt overigens niet duidelijk hoeveel van de woningen bestemd zijn voor inwoners uit Bunnik en hoeveel woningen voor inwoners uit de regio.

D. Behoefte inbreilocaties

1. De totale autonome behoefte (volgens bureau Rigo) voor de periode 2015-2030 (15 jaar) is 1390 woningen, dat is 93 per jaar. Hiervan kunnen er, volgens de Visie op Wonen, 350-400 worden gerealiseerd op inbreilocaties, en 1000 buiten de bebouwde kom. Dat betekent dat voor inbreilocaties maximaal gemiddeld 27 woningen per jaar gebouwd moeten worden.

2. In het ontwerp bestemmingsplan wordt weer een ander aantal woningen voor inbreilocaties genoemd. Namelijk 275 woningen in 12 jaar. Dat betekent:

Nodig voor de periode 2016 tot 2028: gemiddeld 23 woningen per jaar voor inbreilocaties.

Conclusie: Binnen 1 jaar zijn er twee verschillende berekeningen gemaakt voor het aantal woningen dat op de inbreilocaties gebouwd zou moeten worden: gemiddeld 27 en 23 woningen per jaar. De vraag is of er wel zoveel woningen op inbreilocatie gebouwd kunnen worden, als er nog geen duidelijkheid is over de bouwcriteria en het aantal totaal te bouwen woningen voor Bunnik. Waarom niet de dorpse criteria aanhouden en gewoon beginnen?

6. Over groen en hoogte

* Er zijn voorstanders van het plan Sustay die beweren dat al het groen er gewoon blijft. Ook in het persbericht over de kaders is dat zo genoemd. Zij vinden dat het grotendeels verdwijnen (75 %) van de parkachtige zoom groen aan de zichtzijde van het gebouw (van Zijldreef en Provincialeweg) gecompenseerd wordt door het grasveldje, voor kinderen van 0 tot 7 jaar, op het binnenterrein (ongeveer 30 x 30 meter). Daarbij vergeet men dat dit grasveld niet zichtbaar is vanwege de afsluitende bebouwing er omheen, en dat het omsloten wordt door 69 parkeerplaatsen en een weg waar in-en uit gereden wordt; niet echt veilig en schoon voor kleine kinderen. Bovendien wordt het

6

zichtbare groene beeld bij de entree van Bunnik vrijwel volledig verwijderd en vervangen door twee grote massieve woonblokken.

* Ook de hoogte van de gebouwen wordt door sommige voorstanders gerelativeerd. Zij verwijzen dan naar een paar andere gebouwen in Bunnik die in hun ogen even hoog zijn als de hoogte van de Sustay blokken, die 14 tot 17 meter hoog zijn. Allereerst is dat feitelijk niet het geval:

= De Gaarde, die in het centrumgebied ligt, waar andere criteria en maten voor gelden, is grotendeels 8,7 meter hoog (3 lagen) en voor een klein terug liggend deel, dat aan het zicht onttrokken is, 11,7 meter (4e laag). Het Sustay gebouw van 17 meter is 45 % hoger dan de Gaarde met 11,7 meter.

= De Kersenboogerd is grotendeels 7,9 meter hoog (3 lagen) en op een hoek 10,6 meter hoog (4 lagen). Het Sustay gebouw met 17 meter is 60 % hoger dan de Kersenboogerd met 10,6 meter.

Bovendien zijn beide gebouwen een minimale uitzondering op de schaal en maat van Bunnik, en gebouwd vóórdat de Strategische Agenda, als toetsingsinstrument voor beleidsbeslissingen, in gebruik is genomen.

7. Financiële analyse en alternatief plan

In de loop van het jaar wordt steeds duidelijker dat de wethouder volhardt in de bouw van ca. 90 woningen, en daarmee radicaal breekt met het vigerend gemeentelijke beleid. Zij beroept zich daarbij op de analyse van de provincie die dit standpunt blijkbaar heeft onderbouwd. Bij gebrek aan inzage in deze analyse heeft de wijkvereniging besloten zelf een financiële analyse te maken. Deze analyse is gecontroleerd en geaccordeerd door het onafhankelijke en als deskundig erkende bureau Mondria Advies. De gedetailleerde en uitgebreide berekeningen kunnen worden ingezien en toegelicht. De kerngegevens van het plan van de wijkvereniging zijn in het schema op pagina 8 samengevat.

De werkgroep van de wijkvereniging heeft een voorkeur voor de variant Appartementengebouw Marktconform. Het betreft een appartementengebouw op hetzelfde grondoppervlak als het huidige Rhijnhaeghe en met een vergelijkbare bouwlagenverdeling als het huidige kantoorgebouw.

Bij de financiële berekeningen is zoveel mogelijk uitgegaan van de marktconforme grondprijs (€ 625, per m2). In deze variant worden 30 % sociale huur-, 30 % vrije sector huur -, en 40 % koopappartementen gebouwd. Weliswaar is het aantal woningen aan de hoge kant, maar dit wordt ruimschoots gecompenseerd door het feit dat alle andere zorgpunten van het plan Sustay, die strijdig zijn met het Bunniks woningbouwbeleid, in het plan van de wijkvereniging vervallen:

Het groen, de bomen en de ruimtelijke bebouwing blijven zoals die nu zijn. De veranderingen aan de infrastructuur zijn niet nodig. Er is geen parkeergarage nodig. Ook zal de hoogte van het nieuwe appartementengebouw (9 m.) lager uitvallen dan de hoogte van het huidige Rhijnhaeghe (10,5 m.). Bovendien zal het gebouw in vergelijking met de variant Sustay in veel kortere tijd, goedkoper en aantrekkelijker gebouwd kunnen worden.

7

Resultaat financiële analyse door Wijkvereniging Kromme Rijn (varianten voor woningbouw Rhijnhaeghe)

Woningen

Categorie Oppervlak

Plan Sustay

Aantal %

Bunniks Praktijk

Aantal %

AppartementengebouwMarktconform

Aantal %

Appartementen Sociale Huur 60 m2 Vrije sector Huur (10 jr) 75-90 m2 Vrije sector Koop 75-90 m2

27 3028 3120 22

0 00 00 0

19 3019 3025 40

Grondgebonden woningenKoop 120-155 m2 16 18 27 100 0 0

Totaal aantal 92 27 63Woningdichtheid per hectare 81 24 56Bruto oppervl. (incl. garage) m2 11.984 4.255 6.738

Marktwaarde Opbrengst kavelOverwaarde

€ 5.672.969,- 100€ 8.320.624,- 147€ 2.647.656,- 47

€ 5.672.969,- 100€ 5.676.425,- 100€ 3.457,- 0

€ 5.672.969,- 100€ 5.623.406,- 99

min € 49.562,- - 1

Opbrengst eigenaar/ ontwikkelaarBijdrage gemeente

€ 6.527.947,- 115 € 0,-

€ 4.928.339,- 87 min € 200.000,-

€ 4.984.682,- 88 € 0,-

Marktwaarde = Martconforme waarde van de netto bouwkavel (totale bouwkavel- openbare ruimten), bij een kavelprijs van € 625/m2. Opbrengst = Optelsom van verkoopwaarde van de grondgebonden woningen, plus de huurwaarde van de sociale huurwoningen, plus de verkoopwaarde van de vrije sector huurwoningen na 10 jaar. Overwaarde = Het verschil tussen de opbrengst en de marktwaarde

8

8. Proces

In september 2016 hebben B&W besloten het vooroverlegplan van Sustay niet ter behandeling door te sturen naar de raad, omdat het ‘te zeer conflicteert met diverse beleidsdocumenten en actueel in gang gezet beleid zoals de strategische agenda’. Met name het grote aantal woningen, te weinig parkeerplaatsen en het verdwijnen van groen en bomen waren de grootste bezwaren van de gemeente. Zowel het college als de drie fracties waren het hierover eens. Sustay heeft vervolgens aan de gemeente gevraagd om kaders voor de nieuwbouw op te stellen.

Start * Bij de installatie van wethouder Spil (januari 2017) werd door burgemeester Ostendorp gezegd, dat er nu aan de ambities uit de Strategische Agenda gewerkt gaat worden en dat wethouder Spil daar volop aan zal bijdragen (Nieuwsbode 6 jan. 2017). Er lag dus bij de start van de nieuwe wethouder al een duidelijke mening over Rhijnhaeghe van het college en de raad; en er lag een uitgebreide notitie van de Wijkvereniging, waarin met cijfermateriaal en verwijzingen naar beleidsstukken en strategische Agenda, werd aangetoond waarom het plan Sustay in het geheel niet voldeed. Tot nu toe blijkt uit niets dat hiervan gebruik is gemaakt.

* Vooral in de eerste maanden wordt het proces gekenmerkt door intensief voorwerk en voor-onderhandelen tussen de gemeente en de projectontwikkelaar, terwijl de raad en burgers daar nauwelijks of niets van te horen krijgen. Bovendien laat de gemeente zich onder grote druk zetten, omdat de ontwikkelaar nog steeds vasthoudt aan minimaal 91 woningen, en zo niet, dan komen er geen woningen.

Procedure Kaders * Er ligt in mei een Kader waarop in juni gereageerd mag worden in het Open Huis. Er worden de nodige bezwaren geuit door de inspreker van de wijkvereniging, en door het CDA en de Liberalen. Daarbij wordt onder andere gewezen op het belang van het behoud van het groene karakter, dat vijf woonlagen niet acceptabel is, dat het bouwvolume zo klein mogelijk moet zijn, met een verwijzing naar de huidige dichtheid (23 woningen per ha.) en dat men zich afvraagt waarom de voorwaarden van de wijkvereniging niet betrokken zijn bij de kaders. De wethouder zegt toe dat in september een ‘informatienota’ zal worden toegezonden, waarin staat op welke punten de Kaders zijn aangepast.

* Uiteindelijk verschijnt de informatienota pas in november. Niet alleen is de beantwoording vertraagd, maar de status van de informatienota is grondig veranderd. In de Informatienota staan niet, zoals verwacht mocht worden, de antwoorden op alle vragen en opmerkingen, ook niet op welke punten de kaders zijn aangepast, maar wordt als volgt door B&W gereageerd:

‘Naar aanleiding van de vragen en opmerkingen in het Open Huis is een aantal aanpassingen gemaakt op de kaders van juni jongstleden. De aangepaste kaders zijn opgenomen in de Toelichting van het ontwerp bestemmingsplan’.

Dus geen directe antwoorden, ook geen nieuwe aangepaste kaders, maar de verwerking van zogenaamde aanpassingen in het ontwerp bestemmingsplan.

De conclusie is dat er slechts op een enkel klein punt een aanpassing van de kaders in het ontwerp bestemmingsplan is te vinden.

Zie bijlage 1: Vergelijking Kaders (juni 2017) met Ontwerp Bestemmingsplan (november 2017).

9

Raad en Kaders * Tweemaal zegt de gemeente, in een persbericht (31 mei) over de kaders en een brief aan de Wijkvereniging (7 september), dat de kaders door de raad moeten worden goedgekeurd. Later wordt duidelijk dat er een procedure wordt gevolgd waarin de raad pas kan reageren op de aanpassing van de kaders, wanneer het concept-bestemmingsplan is opgesteld en wordt voorgelegd.

Gezien de formele taak en bevoegdheden van de raad zou het logisch zijn, dat de uiteindelijke vaststelling van de kaders door de raad wordt verricht. Dit is van belang omdat de kaders de voorwaarden (ruimte en/of beperkingen) voor de projectontwikkelaar bepalen. Het gaat hier dus duidelijk om een beleidsbeslissing, en die hoort bij de raad. De procedure die de gemeente hier gebruikt is inefficiënt en beperkend voor de raad, en dus minder democratisch.

Er is een alternatief * Op 7 september ontvangt de Wijkvereniging een brief van B&W, waarin staat dat er een toetsing heeft plaatsgevonden en dat het programma haalbaar is gebleken. De brief eindigt met de opmerking dat ‘de gemeente niet gaat over het financiële resultaat van de eigenaar/ontwikkelaar en dat daarom geen reactie is gegeven op de alternatieven van de Wijkvereniging’, met de berekende consequenties. Kortom de wethouder weigert serieus te kijken naar een alternatief dat op alle fronten beter is. Daar viel niet over te praten. In een later verschenen Groentje zegt de ontwikkelaar dat er al maanden is gewerkt aan de uitwerking van het plan. Met andere woorden: er is niet gewacht op de definitieve kaders, waarna Sustay een plan zou kunnen maken. Maar Sustay weet blijkbaar al dat de wethouder zal vasthouden aan de kaders.

* Het meest pijnlijke van dit eenzijdige, slordige en onduidelijke proces is, dat de wethouder vindt dat zij niet hoeft te reageren op een professioneel uitgewerkt en door experts gecontroleerd alternatief van de burgers:

Bouw een appartementengebouw op het perceel- oppervlak van het huidige Rhijnhaeghe, met (inmiddels) 30 % sociale huur-, 30 % vrije huur- en 40 % koopappartementen (totaal 63 appartementen), met een volledige instandhouding van het groen en infrastructuur, waar een parkeergarage niet nodig is, waar de bouw maar uit 2 of 3 lagen bestaat, waar de bouw veel goedkoper en sneller kan plaatsvinden.

* Op z’n minst zou de wethouder het moeten toestaan dat de financiële berekening van het plan Sustay door een onafhankelijke expert worden vergeleken met het alternatief van de Wijkvereniging. In de Strategische Agenda staat immers duidelijk dat initiatieven en voorstellen van burgers of andere derden zeer welkom zijn en dat de gemeente vooral niet alles zelf moet willen doen.

Nieuwe woonvisie * Op 23 november is er een Open huis over het woonbeleid tot 2021 (Visie op wonen 2017-2021). De inspreker van de wijkvereniging benadrukt opnieuw dat niet de financiële haalbaarheid voorop moet staan maar de schaal en maat van het dorp Bunnik. Deze moeten concreet worden vertaald naar kenmerken als maximale woningdichtheid, maximale hoogte, het percentage zichtbaar groen en de mate van inpassing in de omgeving. Als dit vooraf bekend is weet iedereen waar hij of zij aan toe is. Ook wordt opgemerkt dat volgens de Visie op wonen Bunnik kleinstedelijk moet worden. Met deze karakterisering wordt het mogelijk om veel en hoog te gaan bouwen. De wethouder heeft toegezegd het woord “kleinstedelijk” uit de Visie halen. Maar tegelijkertijd rekent ze een gebouw van 14 -17 meter hoog nog gewoon tot de schaal en maat van Bunnik, en wordt in de Toelichting van het ontwerp bestemmingsplan gesproken over ‘behoefte aan groene (klein)stedelijke woonmilieus’.

10

Ontwerp bestemmingsplan * Begin november heeft de wijkvereniging het ontwerp bestemmingsplan getoetst aan de Strategische agenda. Daaruit blijkt dat het ontwerp niet voldoet aan de Strategische agenda, terwijl in het ontwerp bestemmingsplan wordt gesuggereerd dat dat wel het geval is.

Ook heeft de wijkvereniging het plan Sustay 2017 vergeleken met het plan uit 2016. Er is daarin weliswaar sprake van enkele aanpassingen, maar het totale plan voldoet nog steeds duidelijk niet aan het Bunniks beleid. Zie Bijlage 2: Plan Sustay 2017 vergeleken met Plan Sustay 2016.

* In de loop van november heeft de wijkvereniging in de wijk ruim 1000 flyers verspreid, waarin de bewoners worden geïnformeerd over de stand van zaken van het Rhijnhaeghe project, en in de gelegenheid gesteld worden om een zienswijze op te sturen om het ontwerp bestemmingsplan aan te passen.

Er zijn totaal 403 zienswijzen verstuurd met ongeveer 450 handtekeningen van bewoners.

* In de loop van december is het ontwerp bestemmingsplan nader beoordeeld. In de Toelichting van het plan is onder andere de volgende relevante informatie te lezen:

= Het project geeft invulling aan de behoefte aan groene (klein)stedelijke woonmilieus. = Nieuwbouw- en verbouwplannen moeten een meerwaarde opleveren. = De gemeente houdt rekening met het (behouden van het) kleinschalige, dorpse karakter. = De beoogde ontwikkeling moet passend zijn binnen de schaal en maat van het dorp. = In hoofdstuk 2.2. staat bij Randvoorwaarden dat gebouwd wordt met 4. 5 en 5.5 lagen. = In hoofdstuk 2.3. staat bij Stedenbouwkundige situatie dat gebouwd wordt met 4.0 en 5.0 lagen.

Hier wordt duidelijk dat het ontwerpbestemmingsplan, evenals ook de kaders niet voldoet aan de Strategische agenda en ander Bunniks beleid, en openlijk spreekt over een kleinstedelijk woonmilieu.

Advies welstandscommissie * Het welstandsadvies van bureau Mooi Sticht (1 december) is kritisch over de stedenbouwkundige opzet en uitwerking van het plan. Zo wordt opgemerkt dat: “De stedenbouwkundige opzet met aan de rand appartementen en in het binnen gebied grondgebonden woningen is door de gemeente gekozen“.

* Het advies spreekt de voorkeur uit voor een kleinschaliger opzet en vraagt wat bedoeld wordt met Bunnikse karakteristieken in de zin op pagina 15: “een compacte eigentijdse woonbuurt die in sfeer en uitstraling past bij een hedendaagse interpretatie van typisch Bunnikse karakteristieken”. Deze wollige stelling is volgens het advies niet onderbouwd en duidelijk bedoeld om de lezer ervan te overtuigen dat de stedelijke bouw toch past in Bunnik.

* Ook de combinatie van laagbouw met hoogbouw is volgens het advies niet passend, vandaar de vraag wat op pagina 17 onder “samenhangende projectidentiteit“ wordt verstaan.Tenslotte vindt men de groene binnenruimte niet geslaagd vanwege de vele parkeerplaatsen rondom dit veldje. Geadviseerd wordt om zowel het beeldkwaliteitsplan als de stedenbouwkundige opzet aan te passen. De welstandscommissie heeft grote kritiek 0p het Plan Sustay: ‘Er ontstaat een grote, lange en hoge wand, er is te weinig openheid en groen, het appartementsgebouw staat op te korte afstand van het trottoir en het sluit niet aan op de Bunnikse karakteristieken. Tenslotte geeft de combinatie van hoogbouw en laagbouw geen samenhang’.

Het plan van de wijkvereniging voldoet wel aan deze punten van kritiek.

11

Maatschappelijke uitvoerbaarheid * In de Toelichting wordt gesteld dat het plan een maatschappelijk draagvlak heeft. Verwezen wordt naar een inloopavond van Sustay in maart 2016! Maar toen het plan uit 2016 werd gepresenteerd, is dat volledig afgewezen door B&W. Dit zegt dus niets over een eventueel draagvlak voor het plan uit 2017. Integendeel!

* In het hele voortraject van het plan 2017, heeft de projectontwikkelaar weliswaar weer een inloopavond georganiseerd, maar op geen enkele manier contact gezocht met de wijkvereniging. Zelfs na een verzoek daartoe van de wijkvereniging is daarop niet ingegaan. Er is dus geen concreet maatschappelijk draagvlak gezocht en gevonden, en dit terwijl ook in de kaders voor dit project staat dat het college Sustay zal vragen de buurt te betrekken bij het uitwerken van de plannen. Wel heeft Sustay nog een besloten bijeenkomst voor de fractievoorzitters georganiseerd. Het CDA heeft daarvoor bedankt (‘wij houden niet van achterkamertjes’), en de pers was daar niet welkom.

* De wethouder meent dat het grote aantal mensen dat de inloopavond van Sustay heeft bezocht, aangeeft dat de meerderheid van de mensen voor het plan Sustay kiest, en dat het bewijst dat er een grote vraag naar woningen is. Dit aantal zou groter zijn dan het aantal beschikbare woningen.

Dit argument klopt niet. Ongeacht waar en hoeveel woningen er gebouwd worden in Bunnik, is het aantal belangstellenden altijd veel groter dan het aantal beschikbare woningen op die locatie. Dat is in het verleden zo geweest en zal ook in de toekomst zo blijven. Dit heeft te maken met de grote aantrekkelijkheid van het wonen in Bunnik. Ook het plan van de wijkvereniging zou zeker meer belangstellenden trekken dan het aantal te bouwen woningen. Mensen willen gewoon op een bepaalde plek wonen, ongeacht wie de bouwer of eigenaar is en welke voorwaarden de gemeente aan de bouw heeft gesteld.

Inspraak? * De Strategisch Agenda, die door 149 inwoners en de gemeente is opgesteld, benadrukt het belang van betrokkenheid uit de samenleving: ‘We willen geen gemeentelijke overheid die altijd zelf het voortouw wil; we zijn ervan overtuigd dat onze inwoners (en anderen) zelf met initiatieven komen’. ‘We willen initiatieven uit de samenleving laten bloeien en daarin past geen formele opstelling’. Helaas is daar bij het Rhijnhaeghe-project niets van te merken.

* Het Open Huis, dat zou moeten fungeren als plaats voor een open debat bleek een fopspeen. Het is niet meer geweest dan 3 tot 5 minuten inspreken, en ruim 4 maanden wachten op een nietszeggend antwoord, waarmee de insprekers met een kluitje in het riet werden gestuurd. Zowel de insprekers als de fracties moeten in het ontwerp bestemmingsplan maar uitzoeken of, en hoe, er op hun vragen is geantwoord.

* De wijkvereniging is gekomen met een alternatief plan. Daarop is door de gemeente bot op gereageerd: er zal niet naar gekeken worden en is dus onbespreekbaar.

* Zowel de wethouder als de projectontwikkelaar (zie bovenstaand) hebben geen serieus contact gezocht met de werkgroep van de wijkvereniging of met andere betrokken inwoners. Ook is er maar één keer een (afwerende) reactie gekomen op de notities die door de wijkvereniging aan de gemeente zijn verstuurd.

12

* Uiteindelijk heeft de werkgroep zelf een gesprek aangevraagd met de wethouder. Dit leidde tot twee gesprekken: in het eerste gesprek wilde de wethouder het niet over inhoudelijke zaken hebben. Ze vertrouwde de werkgroep niet, omdat die eerst met de raad had gesproken en niet met haar.

Ze wilde best vertrouwelijke informatie geven, maar dan moest de werkgroep beloven daar niet met derden over te spreken. De werkgroep is daar niet op ingegaan. Het tweede gesprek werd daarom zakelijk. Er is gesproken over de bezwaren van de wijkvereniging. De wethouder heeft daarnaar geluisterd maar geen enkel duidelijk antwoord kunnen geven op vragen over de extreme woningdichtheid en hoogte van de gebouwen. Haar argument was steeds hetzelfde: er moest hoe dan ook veel gebouwd worden. Maar er was geen onderbouwing voor de noodzakelijk bouw, geen uitleg over de elkaar tegensprekende onderzoeken, geen duidelijkheid of er criteria zijn voor de bijdrage aan woningbouw voor de regio.

We moeten helaas vaststellen dat de gemeente geen open en eerlijke inspraak heeft geboden. Er wordt geprobeerd met Sustay een plan door te drukken, dat voor ruim 80 % bestaat uit massale kleinstedelijke bouw. Steeds wordt beweerd dat het gehele plan past bij de schaal en maat van Bunnik. Dat is aantoonbaar niet waar. Pijnlijk is ook dat de betrokken inwoners als lastig worden ervaren, en zo veel mogelijk worden gemeden. Dit doet de reputatie van Bunnik geen goed.

13

Bijlage 1: Vergelijking Kaders (juni 2017) met Ontwerp Bestemmingsplan (november 2017)

Onderdeel Kaders d.d. 22 juni 2017

Ontwerp Bestemmingsplan d.d. 2 november 2017

Aantal woningen en dichtheid 90 woningendichtheid: 80 woningen per ha.

91 woningen dichtheid: 81 woningen per ha.

Hoogte appartement gebouwen Op de strook van ca. 25 m. breed langs de provinciale weg en Van Zijldreef is bebouwing van 14 m. resp. 17 m. hoog toegestaan (dat is 4,5 en 5,5 lagen).

Op dit onderdeel heeft geen aanpassing plaatsgevonden.

Hoogte grondgebonden woningen langs de oost- en noordzijde

Hoogte 6,5 (goothoogte) en 11 m. (nok) hoog.


Groenstrook langs van Zijldreef en Provincialeweg

De afstand die tussen de appartementengebouwen en het trottoir ligt is 5 m.


Woningbouwprogramma 30% sociale huur, ca. 50% vrije sector huurwoningen, 20% grondgebonden koopwoningen.Het streven is om een deel van de vrijesector huurwoningen als grondgebonden woningen te realiseren.

30% sociale huurappartementen41% middel dure en dure huurwoningen (vrije sector) en 29 % koopwoningen.

Voorwaarden Sociale huurwoningen verkopen aan een coöperatie. Vrije sector huurwoningen zijn na 10 jaar te verkopen.


Bomen Dubbele bomenrij blijft overal gehandhaafd.


Bomen Het is mogelijk dat toch een aantal bomen in de openbare ruimte (van de dubbele bomenrij) worden verplaatst.


14

Bomen Er worden geen eisen gesteld aan de bomen in het plangebied (mogen dus worden gekapt).

Op dit onderdeel heeft geen aan-passing plaatsgevonden.

Groen Openbaar groen langs de Kennedylaan is niet meer noodzakelijk.


Groen Buurtgroen in het plan is wenselijk.


Verkeer Voorkeur voor ontsluiting aan de Kennedylaan. Mogelijk ook via de Van Zijldreef (alleen ingang).

Ontsluiting alleen via de Kennedylaan.

Verkeer Grasstrook tussen voetpad en fietspad langs Kennedylaan en Van Zijldreef blijft gehandhaafd.


Verkeer Fiets- en voetpad langs de van Zijldreef kunnen worden verlegd bij het kruispunt met de Provinciale weg. Daardoor worden er bomen van de dubbele bomenrij verplaatst/gekapt. Deze worden elders eventueel vervangen.

Fiets- en voetpad langs de Van Zijldreef worden niet verlegd bij het kruispunt met de provinciale weg.

Eigendomsgrens Er wordt geen grond van de gemeente aan het plangebied toegevoegd.


Parkeren Langs de Kennedylaan kunnen 16-3=13 plaatsen toegerekend worden aan het plangebied( -3 vanwege de toegang tot het plangebied). Langs de Van Zijldreef kunnen 8 parkeer-plaatsen worden aangelegd (gaat ten koste van de groenstrook).V.w.b. het totale aantal benodigde parkeerplaatsen geldt de nota Parkeernormen.Het college onderzoekt of deze normen moeten worden aangepast voor dit project.


15

Bijlage 2: Plan Sustay (2017) vergeleken met Plan Sustay (2016)

Onderdeel Plan Sustay 2017 Plan Sustay 2016

Aantal woningen en dichtheid

91 woningen, dichtheid 80 per ha.

116 woningen,dichtheid 103 per ha.

Hoogte appartements-gebouwen

Op de strook van ca. 25 m. breed langs de Provinciale weg en Van Zijldreef zal de bebouwing 14 m. resp. 17 m. hoog zijn.

Idem maar dan 13,5 m. resp. 16,5 m. hoog.

Hoogte grondgebonden woningen langs de oost- en noordzijde

Hoogte 6,5 (goothoogte) en 11 m. (nok) hoog.

Idem

Groenstrook langs van Zijldreef en provinciale weg

Afstand tussen appartementsgebouw en trottoir is 5 m (van groenzoom van 15-20 m. verdwijnt 66 a 75 % )

Afstand tussen appartementengebouw en trottoir is 0 m.

Woningbouw-programma

30% sociale huur-, 30% vrije sector huur- en 22% vrije sector koopappartementen en 18 % grondgebonden koopwoningen.

28% sociale huur-, 41 % vrije sector huurappartementen en 31 % grondgebonden koopwoningen.

Voorwaarden Sociale huurwoningen verkopen aan een coöperatie.

Vrije sector huurwoningen zijn na 10 jaar te verkopen.

Sociale huurwoningen worden verkocht aan een coöperatie.

Bomen 1 ‘Dubbele bomenrij blijft overal gehandhaafd’ (zie Bomen 2).

Dubbele bomenrij verdwijnt overal.

Bomen 2 Mogelijk dat toch een aantal bomen in de openbare ruimte (van de dubbele bomenrij) worden verplaatst. Het saldo moet nul zijn.

De bomen in de openbare ruimte worden zoveel als mogelijk gehandhaafd.In werkelijkheid verdwijnt een hele bomenrij.

Bomen 3 Er worden geen eisen gesteld aan de bomen in het plangebied. Er verdwijnen in ieder geval wel 18 bomen in het plangebied.

Bomen worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Er verdwijnen totaal 20 bomen in het plangebied.

16

Onderdeel Plan Sustay 2017 Plan Sustay 2016

Groen Openbaar groen langs de Kennedylaan is niet meer noodzakelijk.

Openbaar groen langs de Kennedylaan verdwijnt helemaal.

Groen Buurtgroen in het plan is wenselijk.

Buurtgroen is in het plan opgenomen.

Verkeer 2 afzonderlijke ontsluitingen aan de Kennedylaan (ingang en uitgang).

Ontsluiting via Kennedylaan en van Zijldreef (alleen ingang).

Verkeer Grasstrook tussen voetpad en fietspad langs Kennedylaan en Van Zijldreef blijft gehandhaafd.

Grasstrook tussen voetpad en fietspad langs Kennedylaan en Van Zijldreef verdwijnt.

Verkeer Fiets- en voetpad langs de Van Zijldreef worden verlegd bij het kruispunt met de provinciale weg. Daardoor worden er bomen van de dubbele bomenrij verplaatst/gekapt. Deze worden elders eventueel vervangen.

Fiets- en voetpad langs de Van Zijldreef worden verlegd bij het kruispunt met de provinciale weg(recht getrokken).

Eigendomsgrens Er wordt geen grond van de gemeente aan het plangebied toegevoegd.

Er wordt ca. 547 m2 grond van de gemeente aan het plangebied toegevoegd.

Parkeren Langs de Kennedylaan kunnen 16-3=13 plaatsen toegerekend worden aan het plangebied( -3 vanwege de toegang tot het plangebied).Langs de Van Zijldreef kunnen 8 parkeerplaatsen worden aangelegd (gaat ten koste van de groenstrook en ruimtelijke uitstraling). Sustay gebruikt de normen: soc. huur = 1.3 plaats, vrije sector huur en koop = 1.9 plaats en grond geb. koop= 2.2 plaats.Totaal 161 plaatsen nodig: buiten 69 op eigen terrein en 24 op openbaar terrein, overige 68 in garage (?).

Langs de van Zijldreef en Kennedylaan worden 30 plaatsen toegerekend aan het plangebied. Daarvan moeten er nog 15 parkeerplaatsen worden aangelegd.Totaal zijn 152 parkeerplaatsen nodig (voor 116 woningen).

17

· Web viewHiervan kunnen er, volgens de Visie op Wonen, 350-400 worden gerealiseerd op...

Documents

Transcript of · Web viewHiervan kunnen er, volgens de Visie op Wonen, 350-400 worden gerealiseerd op...