1Betaa

lbaarheid

2Bouwen

3Betrokken

4Bondgenoot

5Bekwaam

2015 was voor Woondiensten Aarwoude het jaar van opvallende resultaten. Nieuwbouwprojecten werden opgeleverd en een record aantal woningen verhuurd. De samenwerking met gemeenten, huurders en dorpsraden was buitengewoon productief. Gezamenlijk hebben we nagedacht over het beleid voor de komende drie jaar. Uit alles komt glashelder naar voren wat we zijn: een sociale verhuurder voor mensen met een smalle beurs.

Woondiensten Aarwoude bouwt verder - Beknopt jaarverslag 2015

VERSLAG VAN EEN VRUCHTBAAR JAAR

Perspectief

De Vijf van 2016 - 2018In 2015 is het nieuwe ondernemingsplan gemaakt; een vaste koers voor de komende drie jaar.

Nog voor er een letter op papier stond is aan de belangrijkste stakeholders (gemeenten en huurdersorganisatie) om input gevraagd. Het grootste deel van deze input van heeft zijn weg naar het plan gevonden. Op 29 maart jl. is het plan aan onze stakeholders gepresenteerd, onder het motto Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf.

Huurbeleid

Toewijzing

Record aantal nieuwe huurcontracten in 2015:

Nieuwe Woningwet ingevoerdPer 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden.

De rol van woningcorporaties is in deze wet duidelijk afgebakend. De kerntaak is het huisvesten van mensen met lage inkomens. Alle veranderingen, die met de invoering van de nieuwe Woningwet noodzakelijk waren, hebben we op tijd en succesvol afgerond.

verdubbelen. We overleggen met de gemeenten over hoe de grote stroom statushouders te huisvesten. Om het aantal sociale huurwoningen voor alle woningzoekenden te verhogen, worden nieuwe woningen gebouwd voor iedereen. Als zittende huurders doorstromen naar nieuwe woningen kunnen statushouders gespreid worden gehuisvest in de woningen die de doorstromers achterlaten, wat weer bevorderlijk is voor de integratie.

260 2015147 2014122 2013

De gemeenten Kaag en Braassem en Nieuwkoop hebben een grote taakstelling op het gebied van huisvesting van statushouders.

Statushouders zijn mensen die een permanente verblijfsvergunning hebben gekregen en daarmee recht op huisvesting. Het aantal te huisvesten statushouders was in 2015 al aanmerkelijk hoger dan in voorgaande jaren, maar zal in 2016 naar verwachting nog bijna

Vanaf eind 2014 zijn we samen met de Stichting Bewoners-belangen Aarwoude (SBBA) gaan nadenken over een nieuw huurbeleid.

Het ging daarbij om twee zaken. Aan de ene kant mensen die met een hoog inkomen in een sociale huurwoning wonen – zogenaamde scheefwoners – bewegen tot verhuizen, zodat hun woning weer voor de sociale doelgroep beschikbaar komt. Aan de andere kant het streven om de huurverhoging voor lage inkomens zo beperkt mogelijk te houden. Met instemming van de SBBA is bij de huurverhoging van 2015 een nieuwe koers ingezet. Huishoudens met een laag inkomen en een relatief hoge huur zagen hun huur in 2015 helemaal niet omhoog gaan. Huishoudens met een hoger inkomen, maar nog behoorlijk onder de € 34.911, kregen niet de maximale huurverhoging. Voor huurders met een inkomen boven de € 34.911 ging de huur wel maximaal omhoog. Om te bereiken dat er minder huurtoeslag wordt aangevraagd heeft de minister de maatregel ’passend toewijzen’ ingevoerd. Goedkope sociale huurwoningen zijn nu uitsluitend voor de laagste inkomens bestemd. De duurdere sociale huurwoningen worden toegewezen aan sociale huurders met een iets hoger inkomen. Om te voorkomen dat er in de toekomst onvoldoende woningen voor de laagste inkomensgroep beschikbaar zijn, hebben wij een beleid ingezet waarbij de aanvangshuren drastisch naar beneden zijn gegaan. Zo wordt 70% van onze huurwoningen bereikbaar voor huurders die huurtoeslag kunnen krijgen. De aanvangshuren zijn in 2016 gemiddeld € 70,- per maand lager dan in 2015.

Uitbreiding woningvoorraad Het woningbezit is in 2015 met 60 woningen uitgebreid, van 1.883 tot 1.944.

44 woningen in Ter AarIn Ter Aar werden begin 2015 44 sociale huurwoningen opgeleverd, 22 eengezinswoningen en 22 comfortwoningen. Hierdoor konden 70 huishoudens aan een huurwoning worden geholpen. Hoe dat kan? Van de 44 nieuwe woningen gingen er 26 naar zittende huurders van Woondiensten Aarwoude. De woningen die deze huurders achterlieten gingen op hun buurt weer naar andere woningzoekenden. Een voorbeeld van succesvolle doorstroming door nieuwbouw. De behoefte aan sociale huurwoningen is groot. Voor de 44 nieuwe woningen meldden zich 271 gegadigden.

Bezit

Matiging huurverhoging en verlaging aanvangshuren

Statushouders: gemeente en corporatie in gesprek

Hussonshoek in WoubruggeEen van de hoogtepunten in 2015 was de oplevering van woon-zorgcomplex de Hussonshoek in Woubrugge, zestien zelfstandige ouderenwoningen en drie groepswoningen met plaats voor 24 mensen met dementie. In een groepswoning wonen acht mensen samen in een huis. De bewoners hebben een eigen slaapkamer en een gezamenlijke, ruime huiskamer met een grote woonkeuken. Elke woning vormt een zelfstandige huishouding waarin door bewoners en verzorgenden wordt gekookt, gegeten en geleefd. In het complex is 24 uur per dag een verzorgende aanwezig, een veilig gevoel voor alle bewoners. Het complex heeft een prachtige groene binnentuin. Op 2 december 2015 was de feestelijke opening van het complex. Veel mensen maakten van de gelegenheid gebruik om een kijkje nemen in het gebouw en ook de fraaie tuin te bewonderen.

ComfortwoningDe zogeheten ‘comfortwoningen’, waarvan er in Ter Aar 22 werden opgeleverd, hebben als opvallend voordeel dat ze geschikt zijn voor zowel mindervaliden en ouderen als voor starters, gezinnen en alle andere doelgroepen.

Met de aantrekkelijke kanten van een eengezinswoning, zoals een achtertuin en een eigen schuur, zijn ze heel geschikt voor gezinnen. Op de eerste verdieping is een tweede slaapkamer aanwezig en is het zelfs nog mogelijk om er een derde slaapkamer bij te maken. De woningen zijn levensloopgeschikt. Ze hebben namelijk niet alleen een woonkamer en een keuken beneden, maar ook een slaapkamer en badkamer op de begane grond. Gezien het grote succes van deze woningen in Ter Aar willen we er liefst ook in de andere dorpen heel wat gaan bouwen.

Kerntaak hoofdzaakAl in 2013 hebben we besloten tot het afbouwen van bezit dat niet behoort tot het specifieke werkdomein van sociale verhuur. Dat zijn vooral vrije sectorhuurwoningen. Al onze vrije sector huurwoningen worden bij mutatie omgezet naar sociale huurwoning, of worden verkocht. Ook Koopgarantwoningen die worden teruggekocht, gaan in de sociale verhuur of worden vrij verkocht, wanneer de woning te groot en luxe is voor exploitatie als sociale huurwoning.

Verkoop nagenoeg stopgezetHet verkoopprogramma is in 2015 nagenoeg stopgezet. Enkele woningen, waaronder drie grote vrije sector huurappartementen in het Kroondomein met oppervlaktes van meer dan 130 m2, zijn nog wel verkocht. Deze woningen waren niet geschikt als sociale huurwoning.

Onderhoud

Betonwoningen Leimuiden blijvenDe zogenaamde betonwoningen uit de jaren 50 in Leimuiden worden niet gesloopt.

Wij vonden het beter deze woningen op te knappen en betaalbaar te houden en beschikbaar te maken voor de laagste inkomens.

Samenwerking

Vereende krachtenHuurdersvertegenwoordigingIn 2015 kwam er heel wat op het bordje van de SBBA terecht. Op een viertal omvangrijke onderwerpen heeft de SBBA advies uitgebracht: huurverhoging 2015, implementatie van de Warmtewet, Ondernemingsplan 2016-2018 en Passend toewijzen. Vanuit de huurdersvertegenwoordiging zijn belangrijke aanbevelingen gedaan die door ons zijn overgenomen. Zoals het meer tijd uittrekken voor de implementatie van de Warmtewet. Verder heeft de SBBA intensief meegedacht bij het ontwikkelen van nieuw huurbeleid en passend toewijzen.

Gemeente Kaag & BraassemDat de samenwerking met de gemeente Kaag en Braassem in 2015 een vruchtbare was blijkt wel uit de bereikte resultaten. In het voorjaar en de zomer van 2015 heeft onderzoeksbureau Companen een woningmarktonderzoek uitgevoerd. De opdracht hiervoor was afkomstig van de gemeente en de twee lokale corporaties. In het najaar van 2015 zijn de resultaten gepresenteerd aan de gemeenteraad. Het woningmarktonderzoek is een belangrijke bouwsteen voor de door de gemeente op te stellen Woonvisie. De Woonvisie speelt eveneens een belangrijke rol in het overleg van gemeente, huurdersbelangenorganisatie en corporatie over nieuwe prestatieafspraken. Met de gemeente Kaag en Braassem zijn verder afspraken gemaakt over de inzet van lokaal maatwerk.

Gemeente NieuwkoopOok in de gemeente Nieuwkoop is een gezamenlijk woningmarktonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn in november 2015 aan de gemeenteraad gepresenteerd. De te verwachten bevolkingsgroei betekent voor de komende jaren een toename van het aantal huishoudens. In de gemeente Nieuwkoop zal de doelgroep voor sociale huisvesting toenemen. Om deze groei te kunnen opvangen zullen er de komende tien jaar sociale huurwoningen moeten worden bijgebouwd. In 2015 zijn met de gemeente belangrijke afspraken gemaakt over de grondprijs voor sociale woningbouw.

DorpsradenMet de dorpsraden binnen ons werkgebied hebben we in de afgelopen jaren goede relaties kunnen opbouwen. Naast het overleg over concrete bouwplannen vervullen de dorpsraden voor de corporatie een belangrijke functie om voeling te houden met wat er leeft onder de bevolking in de dorpen. De samenwerking is gericht op het verwezenlijken van gezamenlijke doelen. Een mooi voorbeeld hiervan is het plan Iedereen thuis in Langeraar, dat samen met de dorpsraad Rondom de Plassen aan de gemeente is aangeboden. Het resultaat is dat de gemeente en Woondiensten Aarwoude overeenstemming hebben bereikt over de bouw van circa 20 nieuwe sociale comfortwoningen in het dorp. Ook met de dorpsraden Leimuiden, Woubrugge en Hoogmade zijn in 2015 belangrijke thema’s besproken. Wij zetten het overleg met de dorpsraden in 2016 onverminderd voort.

Woningbezit Woondiensten Aarwoude 2015 Aantal

Omvang woningbezit 1 januari 2015 1.883

Oplevering Ter Aar Vernieuwd Verbonden +44

Oplevering appartementen Hussonshoek +16

Aankoop Koopgarantwoningen +5

Verkoop woningen -5

Omvang woningbezit ultimo 2015 1.943

Sociaal

4,2 mln

1,5 mln

1,2 mln1,0 mln

1,3 mln

3,1 mln

0,5 mln

Rente en afschrijvingenOnderhoudPersoneelskostenDiverse bedrijfslastenVerhuurdersheffingTe betalen vennootschapbelastingLokale belastingen

Uitgaven Woondiensten Aarwoude naar categorie

Organisatie

Meer met minder mensenWoondiensten Aarwoude is er de afgelopen jaren in geslaagd de bedrijfslasten te verminderen. Eigen vlees werd niet gespaard.

Het aantal medewerkers is in de afgelopen jaren afgebouwd en de arbeidsvoorwaarden van personeel en bestuur zijn versoberd. Met minder mensen slaagden onze medewerkers er in om bijna twee keer zoveel woningen te verhuren als in andere jaren, met een ziekteverzuim van slechts 0,64%.

Wilt u meer weten? Op www.woondienstenaarwoude.nl vindt u het complete jaarverslag en de jaarrekening 2015.

Bij huurachterstand vaak meer aan de handEind 2015 zijn de eerste resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar het functioneren van de bestaande netwerken bij hulpverlening aan mensen met sociale, psychische of financiële problemen.

Veelal vormen huurachterstanden een onderdeel van de problemen. Wij hebben onderzoek laten doen naar de huidige aanpak van meervoudige sociale problematiek, vanuit de gedachte dat verbeteringen de hulpverlening doeltreffender kunnen maken. De uitkomsten en de aanbevelingen van het onderzoek hebben er toe geleid dat, in samenwerking met gemeenten en hulpinstanties, wordt gewerkt aan een zorgnetwerk. In dit netwerk zullen alle hulpverlenende partijen nauw met elkaar samenwerken om problemen in gezamenlijkheid aan te pakken.

Voorjaar 2016 is de renovatie gestart. Met een nieuw, fris uiterlijk en stevig geïsoleerd kunnen deze fraaie eengezinswoningen, vlakbij het centrum van Leimuiden, weer jaren mee. Bovendien zijn de woningen straks heel energiezuinig.

4,2 mln

1,5 mln

1,2 mln1,0 mln

1,3 mln

3,1 mln

0,5 mln

Rente en afschrijvingenOnderhoudPersoneelskostenDiverse bedrijfslastenVerhuurdersheffingTe betalen vennootschapbelastingLokale belastingen

HuuropbrengstenOverigRentebatenVerkoop

0,5 mln0,1 mln

0,2 mln

12,5 mln

HuuropbrengstenOverigRentebatenVerkoop

0,5 mln0,1 mln

0,2 mln

12,5 mln

Inkomsten Woondiensten Aarwoude naar categorie