1

2

3

4

Аннотация

Дипломная работа посвящена очень актуальной теме: «Договору аренды». Цель

дипломной работы – исследование понятие, сущности, условий, субъектного состава

договора и расторжения договора аренды, анализ гражданского законодательства

договора аренды и его практическое применение.

Введении рассматривается актуальность темы дипломной работы и проблемы

возникающие при заключении договора аренды.

Первая глава посвящена общей характеристики договора аренды, его правовой

природе, форме и содержанию договора.

Во второй главе раскрыто обязательство, вытекающее из договора аренды и

последствие его нарушения.

В третьей главе рассматриваются вопросы прекращения договора аренды на

основе судебной практики и его пролонгация. В заключении подведены итоги и сделаны

выводы.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, разделенных на 8 параграфов,

заключения, списка использованных нормативно-правовых актов и литературы. Объем

работы – 61 стр. При написании дипломной работы были использованы нормативно-

правовые акты, учебники, монографии, статьи, интернет ресурсы – всего 51 источник.

5

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 6

1 Общая характеристика договора аренды ........................................................... 8

1.1 Правовая природа договора аренды: понятие и его сущностные признаки 8

1.2 Форма договора аренды. Требование его государственной регистрации в

предусмотренных законом случаях ..................................................................... 12

1.3 Содержание (условия) договора аренды...................................................... 15

2 Обязательство, вытекающее из договора аренды и последствия его

нарушения .............................................................................................................. 22

2.1 Обязанности и права арендодателя ............................................................... 22

2.2 Обязанности и права арендатора. Преимущественное право на

заключение договора аренды ............................................................................... 26

2.3 Судьба улучшений арендуемого имущества ................................................ 38

3 Прекращение договора аренды ......................................................................... 42

3.1 Истечение срока действия договора аренды. Пролонгация и ее значение .... 42

3.2. Расторжение договора аренды по требованию арендодателя ................... 44

3.3. Расторжение договора аренды по требованию арендатора ....................... 50

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 54

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ И

ЛИТЕРАТУРЫ ...................................................................................................... 58

6

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы дипломной работы обусловлена расширением

судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением

гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения,

пользования и распоряжения недвижимым (движимым) имуществом.

Вопросы, связанные с различными аспектами договора аренды занимают

ключевое место в гражданско-правовой науке и хозяйственном обороте.

Институт аренды является одним из наиболее развитых, но при этом

сложных и комплексных институтов гражданского права.

Объектом исследования являются общественные отношения между

арендодателем и арендатором.

Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы,

практика их толкования и особенности применения при осуществлении

гражданско-правового регулирования заключения договора аренды.

Цель дипломной работы – исследование понятия, сущности, условий,

субъектного состава договора и расторжения договора аренды

Задачи:

– определить понятие договора аренды и его сущностные признаки;

– рассмотреть требования к форме договора аренды;

– проанализировать содержание (условия) договора аренды;

– рассмотреть обязанности и права арендодателя

– осветить обязанности и права арендатора. Преимущественное право

на заключение договора аренды

– исследовать проблему судьбы улучшений арендуемого имущества

– осветить правовое значение истечения срока действия договора

аренды.

– определить основания расторжение договора аренды по требованию

арендодателя

– раскрыть основания расторжения договора аренды по требованию

7

арендатора.

Методы исследования: логический, исторический, системно-правовой

и сравнительно-правовой методы научного исследования.

Структура дипломной работы включает введение, три главы,

состоящие из девяти параграфов, заключение и список использованной

литературы.

8

1 Общая характеристика договора аренды

1.1 Правовая природа договора аренды: понятие и его сущностные признаки

Договор аренды является обязательством, которое состоит в передаче

имущества, но при этом не влекущим за собой переход право собственности

на указанное имущество к другому лицу. Арендодатель остается

собственником передаваемой вещи, обладающим полномочие распоряжения

ею, вместе с тем, полномочия владения и пользования арендодатель

передает арендатору.

Правовым отношениям по передаче имущества в аренду посвящена

глава 34 ГК РФ.

Понятие обязательства аренды определяется в ст. 606 ГК РФ.

«По договору аренды (имущественного найма) арендатор

(наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество

за плату во временноевладение и пользование» п.1ст. 606 ГК РФ.

Анализ нормативного определения понятия договора аренды позволяет

выделить следующие его сущностные признаки:

– в основе договора аренды лежат взаимные обязательства его сторон;

– обязательство арендодателя состоит в предоставлении арендатору

какого-либо имущества во временное владение и пользование или во

временное пользование,

– обязательство арендатора состоит в оплате за передаваемые ему

арендодателем полномочия владения и пользования (пользования)

имуществом;

– полномочия владения и пользования (пользования) имуществом

передаются арендатору на определенное время (на определенный срок).

Арендатор использует переданное по договору имущество в

соответствии с целями, определенными в договоре, эксплуатирует его

полезные свойства, при этом в ряде случаев возможно увеличение полезных

9

свойств арендуемого имущества в виде плодов, продукции доходов. При

этом указанные плоды, продукция и доходы, полученные в результате

использования арендованного имущества, становятся собственностью

арендатора 1.

Рассмотренный признак договора аренды является отличием договора

аренды от договора на оказание возмездных услуг. Договор на оказание

возмездных услуг, который может предполагать право заказчика на

временное пользование имуществом исполнителя. При этом заказчик

заинтересован в получении определенной услуги, а не в извлечении

полезного эффекта от пользования какой-либо вещью, поэтому возможность

присвоения плодов, продукции и доходов от пользования этой вещью

исключается.

Арендатор в отношении арендуемого имущества наделяется статусом

титульного владельца, его право владения этим имуществом основано на

договоре аренды. «В связи с этим на основании ст. 305 ГК РФ арендатор,

как титульный владелец, обладает правом на применение вещно-правовых

способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное

имущество (например, в случае попыток хищения этого имущества) и

также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения

договором»2.

Кроме того, статус титульного владельца дает возможность арендатору

использовать права следования: право собственности (иное ограниченное

вещное право) на арендованное имущество переходит к другому лицу, то

это обстоятельство согласно норме п. 1 ст. 617 ГК РФ не является

основанием для изменения или расторжения договора аренды3.

Рассматривая договор аренды как одно из гражданско-правовых

1Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2 Договоры о передаче имущества. М., 2004.

С.237. 2Михайлов А.В Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, кто арендует склады,

помещения, производственные площади // Жилищное право. 2006.№ 9. С. 28. 3 Там же. С. 29.

10

обязательств следует отметить, что присущими ему признаками являются

такие, как двусторонний характер обязательства, консенсуальность,

возмездность, взаимность исполнения обязательств арендатора и

арендодателя.

Договор аренды является двусторонним в связи с наличием у каждой

из его сторон обязанности в пользу другой стороны, таким образом,

арендодатель является одновременно и должником арендатора в связи с

обязанностью передать в аренду определенную вещь, и его кредитором в

отношении права требовать арендную плату за предоставленную во владение

и пользование (в пользование) вещь.

При этом договор аренды, что видно уже из его нормативного

определения, характеризуется тем, что его конструкция включает две

встречные обязанности: для арендодателя - это обязанность передать

арендатору во владение и пользование, в соответствии с условиями

заключенного договора, определенное имущество, а для арендатора -

обязанность оплатить переданное имущество. Указанные обязанности

являются взаимообусловленными, в связи с чем говорят о

синаллагматическом (двустроннеобязывающем) характере договора аренды.

Арендатор обязан внести плату по договору, если арендодатель исполнит

свое обязательство передать арендатору определенное имущество во

владение или пользование (п. 1 ст. 328 ГК). Таким образом исполнение

обязанности арендодателя порождает обязанность арендатора. Если

арендодатель имущество арендатору не передаст, то и у арендатора

обязанность внести оплату по договору аренды не возникнет.

Дискуссионным является вопрос о моменте возникновения прав и

обязанностей сторон по договору аренды.

Договоры в зависимости от момента возникновения прав и

обязанностей сторон принято делить на реальные (права и обязанности

сторон в таких договорах возникают с момента передачи вещи) и

консенсуальные (права и обязанности сторон в них возникают с момента

11

достижения соглашения по существенным условиям таких договоров в

требуемой форме п. 1 ст. 433 ГК РФ).

ГК РФ содержит нормы о правовом регулировании различных видов

договоров аренды. При этом изанализ общих положений об этом договоре,

норм о прокате, аренде здания и сооружения, предприятия, финансовой

аренды (лизинга) позволяет без особых сложностей установить, что договор

аренды является консенсуальным: момент возникновения обязательств

сторон совпадает с моментом заключения договора или признания такого

соглашения заключенным. В частности, об этом свидетельствуют

словосочетания «обязуется предоставить» (ст. ст. 606, 626, 656 ГК РФ,

обязуется передать» (ст. 650 ГК РФ), «обязуется приобрести» (ст. 665 ГК

РФ).Однозначно можно сделать вывод о том, что права и обязанности

сторон договора возникают с момента его заключения. Следовательно,

договор аренды - консенсуальный.

Однако определение такого вида договора аренды, как договор

аренды транспортного средства с/без экипажа, если понимать его буквально,

создает впечатление о реальном характере такого договора: «арендодатель

предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное

владение и пользование» (ст. ст. 632, 642 ГК РФ). Слово «предоставляет»

(передает) не равнозначно словосочетанию «обязуется предоставить». Таким

образом, неоднозначность формулировки понятия рассматриваемого вида

договора аренды не позволяет с определенностью сделать вывод о его

консенсуальном характере.

Однако такой вывод возможно опровергнуть следующим. Согласно 607

ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие

определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в

качестве объекта аренды. Исходя из этого договор, представляющий собой

внешнее выражение воли его сторон предшествует фактической передаче

имущества. Если же в договоре аренды данные, позволяющие

идентифицировать имущество, передаваемое в аренду отсутствуют, такой

12

договор не считается заключенным.

Если признать договор аренды заключенным с момента фактической

передачи арендатору имущества, то в этом случае необходимо, чтобы до

этого момента между сторонами договорная связь отсутствовала,

следовательно не могли возникнуть взаимные права и обязанности .

Но обязанность арендодателя передать вещь в пользование арендатору

всегда возникает раньше такой передачи. Возникновение этой обязанности

вне соглашения сторон является абсурдным, так как никаких оснований ее

возникновения в этом случае не имеется. Таким образом, попытка доказать

реальный характер договора аренды заводит в логический тупик.

Из проведенного анализа следует, что сама по себе передача

имущества не свидетельствует о заключенности договора аренды. Передача

имущества по договору аренды всегда является исполнением арендодателем

своей обязанности, исходящей из письменного соглашения или устной

договоренности сторон. Таким образом, отмечает В.А. Белов, «все доводы о

том, что договор аренды считается заключенным с момента фактической

передачи имущества арендатору, должны признаваться ложными и

несоответствующими реальной действительности»4.

Подводя итоги, следует отметить, что договор аренды в любой его

разновидности всегда является консенсуальным и считается заключенным с

момента достижения согласия сторонами такого соглашения по всем его

существенным условиям.

1.2 Форма договора аренды. Требование его государственной

регистрации в предусмотренных законом случаях

Договоры аренды заключаются в письменной и в устной форме. Но

устная форма возможна только для договоров между гражданами, и если

4 Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды//Право и экономика. 2015.№ 3.

13

договор заключается на срок не более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Такие виды договора аренды, как прокат (ст. 626 ГК РФ), аренда

транспортного средства (ст. 633, 643 ГК РФ), аренда зданий и сооружений

(ст. 651 ГК РФ), аренда предприятий (ст. 658 ГК РФ) должны заключаться

обязательно в письменной форме, при этом срок аренды и его субъектный

состав не влияют на форму договора.

Всегда в письменной форме заключается договор аренды на срок более

года. Письменная форма договора аренды крайне необходима, если одной из

сторон является юридическое лицо, при этом срок договора не играет

никакой роли.

Последствия несоблюдения простой письменной формы договора,

если она предусмотрена законом, повлекут недействительность договора

аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162

ГК РФ) (прямо в законе указано на случаи, когда заключается договор

аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий

(ст. 658 ГК РФ)).В других случаях несоблюдение простой письменной формы

лишает стороны права в подтверждение договора и его условийссылаться в

суде на свидетельские показания. Особая значимость договоров аренды

зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения

правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в

письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного

документа (ст. 651 и 658 ГК РФ).

«Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не

менее одного года, подлежит государственной регистрации, если иное не

установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).»

Договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок

менее одного года или без указания срока прежде, государственной

регистрации не требуют.

Последствием несоблюдения же требования о государственной

регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных

14

законом (ст. 165 ГК РФ). Указанные последствия определены дял договоров

аренды зданий и сооружений.

При совершении сделки, требующей государственной регистрации, в

надлежащей форме, когда одна из сторон уклоняется от регистрации сделки,

другая сторона вправе обратится в суд для вынесения решения о регистрации

сделки (ст. 165 ГК РФ).

При применении норм о государственной регистрации сделок на

практике, и особенно договоров аренды надо исходить из

обязательностигосударственной регистрациитак как ее несоблюдение несет

серьезные юридические последствиякоторые обусловлены публичными

интересами – интересами неопределенного круга лиц в получении

необходимой информации о правовом статусе определенных объектов

экономического оборота.

Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества,

предусматривающий переход вдальнейшем права собственности на это

имущество к арендатору (аренда с правом выкупа – ст. 624 ГК РФ),

заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

Если же только предполагается выкупать арендованное движимое

имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст.

ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК РФ), а если выкупу будет подлежать

арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды

регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.

«Согласно п. 3 ст. 609 ГК на договоры аренды с правом выкупа

арендованного имущества распространяются только нормы о форме договора

купли-продажи соответствующего имущества, но не иные нормы о договорах

купли-продажи такого имущества (п. 2 информационного письма ВАС РФ от

11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с

арендой).»5

5 Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров,

связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. № 1.

consultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715EB84a3h5Sconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715EA87a3h8Sconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB71C41DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715E482a3hASconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB71C41DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715E482a3hASconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB71C41DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715E482a3hASconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB71C41DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715E480a3hASconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB71C41DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5717ED87a3hBSconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715EB84a3hBSconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715E981a3hCSconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715E981a3h8Sconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715EB84a3h5Sconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D04391BF70C81DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715ED83a3h4S

15

1.3 Содержание (условия) договора аренды

Содержание договора аренды образуют его условия, в числе которых

важно выделить существенное.

Для договора аренды существенным является условие о его предмете,

отсутствие данного условия в договоре - основание для признания его

незаключенным.

По вопросу о том, что именно является предметом договора аренды у

исследователей договора аренды однозначного мнения не сложилось

Так, А. О. Иншакова и А. О. Козлова считают, что «предмет

договора аренды - это имущество, передаваемое по договору. Таким

имуществом является непотребляемая вещь, определяемая

индивидуальными признаками, так как эта же самая вещь, по окончании

действия договора, должна быть возвращена арендодателю. Это означает,

что родовая и потребляемая вещи предметом аренды быть не могут»6.

В. В. Витрянский полагает, что договор аренды является

двуобъектным. При этом действия арендатора и арендодателя являются

объектом первого рода, а имущество, которое предоставляется в аренду –

объект второго рода и пользование арендатора.7

Предмет договора, – пишет Р.А. Судапин – это «совокупность прав

и обязанностей сторон договора, в комплексе обеспечивающих

возникновение или переход прав на объект договора к выгодоприобретателю

с одновременным соблюдением корреспондирующих прав всех других

6Иншакова А.О., Козлова М.Ю. Конструкция договора аренды на страже результативности гражданского

оборота имуществаИншакова // ВестникВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2013. №2. С.35. 7Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2 Договоры о передаче имущества. М., 2004.

С.241.

16

сторон договора».8

Объект договора – это то, по поводу чего возникает правоотношение

сторон договора аренды. Это объект материального мира, вещь,

существующая, или та, которая должна быть создана, и на которую в силу

договора должны возникнуть права у арендатора. Соответственно, в случае

с договором аренды, объектом аренды будет являться то имущество, которое

подлежит передаче в пользование либо владение и пользование арендатора.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться любые вещи, которые в

процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (то есть

непотребляемые вещи).

В договоре аренды необходимо указать данные позволяющие точно

установить имущество, которое подлежит передаче арендатору, как объект

аренды. (п.3 ст.607 ГК РФ)

Таким образом, в договоре аренды обязательно следует указать

данные, индивидуализирующие имущество, подлежащее передаче. Если в

договоре предмет описан недостаточным образом, то имеются основания для

признания его незаключенным. Однако в настоящее время в судебной

практике возобладала позиция, в соответствии с которой в первую очередь

поддерживается стабильность гражданского оборота. Так согласно п. 15

Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011

г. № 73) «Об отдельных вопросах практики применения правил

Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» 9, если

арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным

образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не

вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим

описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его

незаключенностьили недействительность.

8Судапин Р.А. Анализ базовых составляющих института договора аренды//Вестник Екатерининского

института. 2011. № 1. С. 46. 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах

практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник

ВАС РФ. 2012.№ 1.

17

В аренду передаются земельные участки другие обособленные

природные объекты, предприятия, здания, сооружения имущественные

комплексы, оборудование, транспортные средства, и иные вещи, которые не

теряют своих натуральных свойств в процессе использования(не

потребляемые вещи). Предметом договора могут быть только не

потребляемые вещи – индивидуально-определенные, подлежащие возврату.

«В аренду может быть передана часть вещи. Так, в Постановлении Пленума

Высшего Арбитражного Суда РФ № 13 от 25 января 2013 г. разъясняется,

что аренда части вещи (к примеру, части земельного участка, не являющейся

самостоятельным объектом права) является допустимой и не противоречит

законодательству (п. 9 Постановления № 73 в новой редакции). Одним из

аргументов, высказанных в Постановлении № 13 в поддержку допустимости

аренды части вещи, является ссылка на то, что Гражданский кодекс РФ,

включая ст. 606 ГК РФ, допускает передачу объекта аренды только в

пользование арендатора, исключая владение. Отсюда можно сделать вывод,

что собственник (иной законный владелец вещи) может оставаться

владельцем вещи, которая передана в аренду, только в том случае, если эта

вещь передана в аренду не в полном объеме, не «целиком».

Таким образом, согласно Постановлению № 13 договоры аренды,

заключенные в отношении части вещи, не должны признаваться

незаключенными или недействительными.

В судебной практике в отношении аренды части земельного участка в

настоящее время преобладает другая правовая позиция, согласно которой, к

примеру, земельный участок или его часть может быть объектом аренды

только после формирования границ (межевания) и постановки на

кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части

является незаключенным»10

.

«В то же время имеются и немногочисленные примеры обратной

10

Постановление ФАС Уральского округа от 29.12.2012 № Ф09-12702/12 по делу № А71-2831/122008 //

КонсультантПлюс : справ.правовая система. Версия Проф. М., 2016. Доступ из локальной сети Науч. б-ки

Том.гос. ун-та.

18

судебной практики, в которых допускается заключение договоров аренды в

отношении части земельного участка, не прошедшей кадастровый учет»11

.

В судебной практики допускается аренда части помещения в случае

если договор аренды части помещения содержит сведения позволяющие

индивидуализировать эту часть, если она есть на поэтажном плане.

Предметом аренды не могут быть:

- вещи обладающие индивидуальными признаками, обезличиваются,

смешиваясь с имуществом пользователя;

- охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и

приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица

(изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты

производства, информация, товарные знаки и другие), так как

предоставление прав на их использование осуществляется на основе

лицензионных соглашений, которые не относятся к договорам

аренды(имущественного найма);

Есть и другие виды имущества, которые либо запрещаются законом

для сдачи в аренду, либо ограничиваются пример: вооружение, железные

дороги общего пользования, атомные электростанции и пр.

«Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не

может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, поскольку наем жилой

недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК и Жилищным

кодексом РФ. Нормами, составляющими общие положения об аренде,

регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся

самостоятельными зданиями и сооружениями.»12

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ написано что, арендодатель обязан

11

Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу № А40-46436/11-9-3952008 //

КонсультантПлюс : справ.правовая система. Версия Проф. М., 2016. Доступ из локальной сети Науч. б-ки

Том.гос. ун-та.

12

Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ //Рос.газ. 2005. 12

декабря. № 1.

consultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715EB87a3hESconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715E58Ba3h4Sconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0479CB974C21DAE098FCFE3DCaAh5S

19

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем

условиям договора аренды и назначению имущества, то есть пригодным для

пользователя. Если в прокат берется автомобиль с большим пробегом, он

должен обеспечить необходимую безопасность быть технически исправным.

К подержанному автомобилю нельзя применять требования, которые мы

применяем к новому, надо учитывать износ и сниженный комфорт машины.

Условия сдачи имущества описаны в пункте 2 статьи 611 ГК РФ.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями

(например, инженерными коммуникациями в здании, запасным колесом для

автомобиля) и относящимися к нему документами (сертификатом качества,

техническим паспортом и т. п.), если другое не предусмотрено договором.

Если эти принадлежности и документы не переданы и арендатор не сможет

воспользоваться этим имуществом в соответствии с его назначением или

лишится того, на что рассчитывал при заключении договора, арендатор

вправе требовать от арендодателя эти принадлежности и документы, либо

требовать расторжения договора и возмещения убытков.

При наличие материальных (фактических) дефектов и юридических

изъянов арендуемой вещи, при отсутствии обычных и обусловленных

договором качеств либо при наличие свойств препятствующих нормальному

использованию вещь передаваемое арендатору считается несоответствующей

условиям договора. Пример материального дефекта протекание крыши в

арендуемом доме. Пример юридического изъяна наличие прав третьих лиц на

арендуемое имущество (право залога с запретом передачи заложенной вещи

третьим лицам и др.).

По закону при заключении договора аренды арендодатель обязан

предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду

имущество и это должно быть прописано в договоре. При несоблюдении

арендатором этой обязанности (ст. 613 ГК РФ) арендатор вправе требовать

уменьшение арендной платы и возмещения убытков.

Обязанность арендодателя за недостатки сдаваемого в аренду

20

имущества, препятствующие пользованию им, раскрываются в статье 612 ГК

РФ. Арендодатель должен устранить эти недостатки, даже если при

заключении договора о них не знал либо заменить это имущество

аналогичным. Согласно этой статье арендатор вправе требовать устранения

недостатков этого имущества или уменьшение арендной платы, или

возмещения расходов, если сам их устранил, или удержать эти расходы из

арендной платы, либо потребовать расторжения договора. Арендатор вправе

требовать возмещение непокрытой части убытков.

За те недостатки которые оговорены в договоре аренды и известны

арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре и проверки

имущества арендодатель не отвечает.

Для некоторых видов договора аренды в качестве важных условий

могу быть предусмотрены и другие условия договора. Так согласно статье

654 ГК РФ при заключении договора аренды зданий и сооружений является

арендная плата.

Не является существенным условие о сроке арендного договора, если

согласно пунктам 1,2 статьи 610 ГК РФ в договоре срок аренды не

определен, то договор аренды заключается на неопределенный срок и даже в

этом случае договор аренды заключается на время, так как не исключает

возможность прекращения по желанию одной из сторон. Об этом говорится в

статье 606 гражданского кодекса «имущество передается арендатору во

временное владение и пользование или пользование».

Также законом устанавливаются предельные (максимальные) сроки для

конкретных видов имущества и отдельных видов аренды. Согласно статье

627 ГК РФ максимальный срок договора проката не может превышать одного

года. А если договор аренды превышает установленный законом предельный

срок, то он считается заключенным на срок равный предельному (п.2 ст.14

Водного кодекса, п.3 ст.610 ГК РФ). Предельные сроки договоров аренды

необходимы предотвращения отчуждения имущества под видом аренды и

возможности изменения условий пользования имуществом при изменении

21

хозяйственной обстановки для каждой из сторон договора.

2 Обязательство, вытекающее из договора аренды и последствия его

нарушения

2.1 Обязанности и права арендодателя

Обязательство, вытекающее из договора аренды образуют права и

обязанности арендодателя и арендатора. Указанные права и обязанности

возникают в связи с передачей арендодателем арендатору во владение и (или)

пользование определенного имущества, пользованием этим имуществом и

оплатой по договору.

Важнейшая обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору

имущества. При этом, имущество должно быть передано:

- в состоянии, соотвeтствующем условиям договора аренды и

назначению этого имущeства вместе со всеми его принадлежностями и

относящимися к нему документами;

- в срок указанный в договоре, или в разумный срок, когда в договоре

он не указан (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Понятие «разумный» является оценочным, тем не менее, под ним

понимается, что имущество должно быть передано арендатору в срок, когда

такое имущество, исходя из цели его использования является необходимым

арендaтору. Например, арендатору необходимо убрать урожай пшеницы. С

этой целью он заключает договор аренды комбайна. Арендодатель

предоставил комбайн спустя два месяца после сезона уборки урожая. В такой

ситуации, предоставление арендатору комбайна по завершении сезона

уборки пшеницы, равнозначно непредоставлению комбайна.

Следовательно, будет иметь место нарушение срокa, которое повлечь

22

последствия, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ на случай неисполнения

арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды.

«Обязанность aрендодателя передать предмет аренды корреспондирует

с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не

предоставил арендатору в срок, определенный соглашением сторон, то

арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи у арендодателя и

передачи ему этой вещи на условиях договора аренды (ст. 398 ГК), а также

возмещения убытков, причиненных зaдержкой исполнения, либо потребовать

расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его

неисполнением13

.»

Думается, что наделение арендaтора правом требования отобрания

по суду у арендодателя сданного внаем имущeства, является необходимым и

служит целям оптимальной защиты прав арендатора.

Имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать

условиям договора и назначению этого имущества. Если имущество имеет

какие-либо недостатки, препятствующие его использованию по назначению

(как полностью, так и частично), то арендодатель обязан об этом сообщить

арендатору до заключения договора. В этом случае арендодатель нести

ответственность за недостатки переданного арендатору имущества не будет,

также, как и в том случае, когда недостатки заранее были известны

арендатору.«Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые

арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или провер-

ки его исправности при заключении договора или передаче имущества в

аренду»14

.

В случае обнаружения арендатором недостатков, которые делают

13

Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник. Том 2 / отв. ред. Е.А. Суханов,

М., Статут., 2011// Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. –

Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос.

ун-та, свободный. 14

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга2. М.:

Статут, 2002.// Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. –

Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос.

ун-та, свободный.

consultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715EB85a3h4Sconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB71C41DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5714E482a3hAS

23

использование переданного имущества по назначению невозможным и

направления арендодателю претензии (уведомления), возникает обязанность

арендатора немедленно заменить указанное имущество другим, аналогичным

имуществом в надлежащем состоянии либо немедленно безвозмездно

устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Еще одной обязанностью арендодателя является обязанность

предупредить арендатора прав третьих лиц на арендуемое имущество.

«Запрета на передачу в аренду имущества, обремененного правами

третьих лиц (такими, как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют

свою силу и в период действия договора аренды нормы ГК РФ о договоре

аренды не содержат. Вместе с тем, обращение взыскания на арендуемое

имущество, которое является предметом залога, может повлечь за собой

негативные последствия для арендатора. Если арендодатель не предупредит

арендатора о наличии соответствующих обременений в отношении

арендуемой вещи, у арендатора возникает право требовать от арендодателя

уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и

возмещения убытков15

.»

Помимо рассмотренных выше обязанностей арендодателя в связи с

передачей имущества арендатору, он несет и другие обязанности.

Одна из таких обязанностей - обязанность произвести капитальный

ремонт переданного в аренду имущества за свой счет. Указанная

обязанность всегда лежит на арендодателе, за исключением случаев, когда

стороны стороны в договоре предусмотрели, что обязанность капитального

ремонта возлагается на арендатора.

В договоре аренды может быть специально подробно оговорено

условие о капитальном ремонте: указан срок, когда арендодатель должен

произвести ремонт, виды и объем работ, которые будут выполняться в ходе

15

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга2. М.:

Статут, 2002// Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. –

Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос.

ун-та, свободный.

24

капитального ремонта.

Не указание в договоре аренды срока капитального ремонта

предполагает, что капитальный ремонт должен быть произведен

арендодателем в разумный срок или когда в таком ремонте возникнет

неотложная необходимость. Например, покрытие крыши здания пришло в

негодность, в результате вода с крыши просачивается сквозь потолок, течет

по стенам. Использование арендатором помещений такого здания в виду

затопления дождевой водой невозможно. Договор аренды не

предусматривает, что ремонт производится за счет арендатора.

Следовательно, обязанность произвести капитальный ремонт кровли должна

быть возложена на арендодателя. Причем в силу неотложности ситуации,

арендодатель обязан произвести такой ремонт незамедлительно.

В случае, когда арендодатель не осуществляет капитального ремонта,

у арендатора возникает право:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или

вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя

стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта

арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для

арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в

соответствии с его назначением, предусмотренным договором.

Эта обязанность арендодателя следует из правового положения

арендатора как титульного владельца, обладающего правами владельческой

(вещно - правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества -

арендодателя.

2.2 Обязанности и права арендатора. Преимущественное право на

заключение договора аренды

25

Основной обязанностью арендатора является внесение платы за

арендуемое имущество.

При этом, арендная плата может быть:

– регулируемой;

– определяемой правилами, установленными публичным субъектом;

– устанавливаемой сторонами. В отношении регулируемой арендной

платы ВАС РФ разъяснил общую норму о том, что определенная по итогам

торгов плата не является регулируемой. Однако п. 2 ст. 614 ГК РФ позволяет

публичному субъекту использовать комбинированный вариант определения

арендной платы: определять одну ее часть путем торгов, а другую часть

путем регулируемой арендной платы.

К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что ее

необходимо вносить в размере, установленном на соответствующий период

регулирующим органом. Оформления каких-либо дополнительных

соглашений об этом к договору аренды не требуется.

Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия

договоров аренды государственного или муниципального имущества,

предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой

арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются

ничтожными.

Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом

похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ

относится к такому виду). Для нее также не нужно подписывать какое-либо

дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если

соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным

органом.

Арендная плата может производится в денежной и другой

материальной форме: она может быть внесена в момент заключения

договора аренды (в момент, определенный в договоре) единовременно, а

26

может вноситься и периодическими платежами, а также в натуральной

форме (в виде части продукции, плодов или доходов, полученных в

результате использования арендованного имущества, в виде услуг,

предоставляемых арендатором арендодателю. Кроме того стороны могут

достигнуть соглашения о том, что в качестве арендной платы арендатор

передает в собственность арендодателю какое-либо имущество16

. Не

исключена ситуация, когда в качестве арендной платы на арендатора будет

возложена обязанность произвести затраты на улучшение арендуемого

имущества.

«Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер

подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего

правила, касающегося существенных условий договор, не может быть

признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному

правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не

определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно

этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны

установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы,

обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых

обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью

корреспондирует положениям, позволяющим определить цену»17

.

«В качестве элементов смешанного договора по смыслу п. 3 ст. 421 ГК

РФ следует понимать индивидуально определенные обязательства,

исполнение которых имеет решающее значение для содержания договора.

Включение в договор хотя бы двух таких обязательств позволяет сделать

вывод о его смешанном характере. Следовательно, права и обязанности

сторон договора аренды с неденежной формой арендной платы в части

обязательства арендатора определяются по правилам, относящимся к 16

Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник. Том 2. /отв. ред. Е.А. Суханов М., Статут, 2011. // Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. – Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та, свободный. 17

Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный

комментарий к главам 34 и 35[Электронный ресурс] //http://e.lanbook.com/books/element.php?pl1_id=61566

(дата обращения 15.05.2016).

garantf1://10064072.42103/

27

соответствующему обязательству (обязательство передать вещь в

собственность - правила о договоре купли-продажи, обязательство

предоставить услуги - правила о договоре возмездного оказания услуг и

т.д.).18

»

Такой подход обусловлен смешанным характером рассматриваемого

договора, к которому на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ в соответствующих

частях подлежат применению правила о входящих в него договорах.

Как следует квалифицировать обязательства по перечислению

арендатором арендодателю в качестве арендной платы части выручки от

использования арендованного имущества и обязательство предоставить вещь

во временное пользование (встречное арендное обязательство)?

«В первом случае обязательство перечислить часть выручки по своей

правовой природе является денежным, поэтому такой договор представляет

собой обычный договор аренды, в котором стороны договорились

перечислять плату не в виде единовременных платежей, а в форме

периодических отчислений в зависимости от размера выручки арендатора.19

»

Во втором же случае мы имеет место особый договором, в котором

соединены два обязательства передать вещь во временное пользование.

Каждая из сторон такого договора должна выполнить в отношении другой

стороны точно такое же обязательство. Эти обязательства будут различаться

только по предмету, поскольку передаваться будут разные вещи, и,

возможно, по отдельным аспектам (срок и условия временного пользования и

др.). Во всем остальном же они не отличаются.

«Для обязательства, которое является встречным предоставлением за

исполнение арендодателем своего обязательства передать вещь во временное

пользование, должны быть согласованы все необходимые существенные

условия: для договора подряда – предмет, начальный и конечный сроки, для

договоров купли-продажи и возмездного оказания услуг - только предмет.

18

Дружинин А. Неденежная форма арендной платы //эж-ЮРИСТ. 2012.№ 49. 19

Дружинин А. Неденежная форма арендной платы //эж-ЮРИСТ. 2012.№ 49.

garantf1://10064072.42103/

28

Цена в таких обязательствах не указывается, поскольку арендодатель плату

за полученное имущественное предоставление арендатору не производит, его

встречным предоставлением является передача предмета аренды.20

»

При отсутствии в договоре аренды с неденежной формой арендной

платы согласованных условий обязательства арендатора в соответствующей

части договор признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Однако признание

его не заключенным в части такого обязательства не влечет незаключенности

всего договора в целом, так как обязательство арендодателя и обязательство

арендатора не взаимосвязаны и не взаимообусловлены настолько, что не

могут друг без друга существовать. Признание рассматриваемого

смешанного договора не заключенным в части не исключает возможности

сохранения юридической силы за оставшейся частью.

По соглашению сторон размер арендной платы может меняться

сколько угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо не

прописано.

Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается,

только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех

случаях не более одного раза в течение года.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки

пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также

для аренды отдельных видов имущества.

В случае неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной

платы и существенного нарушения сроков внесения арендной платы

арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты процентов,

предусмотренных ст. 395 ГК РФ, вправе потребовать от арендатора

досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем.

При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной

платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер.

20

Там же.

garantf1://10064072.432/garantf1://12013492.2823/consultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB71C41DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5714E58Ba3hASconsultantplus://offline/ref=BDB0E072AADE45360D4B0EBD510484D0489DBB70C91DAE098FCFE3DCA5AB1A79DF208D5715EA82a3h9S

29

Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы

может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные

договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При сдаче в

аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты,

законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра

размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные

ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества.

Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, если в

силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,

предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно

ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

Е.В. Вавилин пишет, что «арендная плата вносится за фактическое

использование, т.е. за эксплуатацию имущества. Когда же арендуемым

имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет

ответственность арендодатель, арендная плата может не вноситься»21

.

Арендодатель несет ответственность за: «ненадлежащее состояние

арендуемого имущества; отсутствие принадлежностей или документов к

арендуемому имуществу, затрудняющее или препятствующее пользованию

им или снижающее хозяйственный эффект от его планируем