Toelichting kaderbesluit voor de sociale huur (KSH)

en nieuwe financiering (NFS2)

21 juni 2007

Tom Vanden Eede

Departement RWO – Afdeling woonbeleid

• Afgebakend tot vraagstelling Steunpunt:

– Doelgroepen– Toewijzing en leefbaarheid– Huurprijsberekening– Financiering

Grote lijnen

Doelgroepen

Mogelijke benaderingen:• Duidelijk onderscheiden binnen globale doelgroep

– Specifiek type van woningen• mensen met handicap• senioren – in verschillende gradaties

– Onafhankelijk van type woning• jongeren in de kern

• Specifieke, uitzonderlijke gevallen– Veeleer op basis van samenwerking met Welzijn

• daklozen• ex-psychiatrische patiënten

Doelgroepen

Huidige situatie:• Duidelijk onderscheiden binnen globale doelgroep

– Specifiek type van woningen• niet voorzien

– Onafhankelijk van type woning• niet voorzien

• Specifieke, uitzonderlijke gevallen– Via afwijkingen

• aangevraagd door OCMW (daklozen)

• door SHM aangevraagd (momenteel via advies toezichthouder)

Doelgroepen

Bedoeling in nieuw besluit:• Initiatiefrecht bij de gemeente• Duidelijk onderscheiden binnen globale doelgroep

– Maximaal het aandeel van de doelgroep binnen de woonbehoeftigen

– Onmogelijk exact te bepalen – naar best vermogen met ondersteuning van het Steunpunt

• Specifieke, uitzonderlijke gevallen– B.v. via protocols met Welzijnsactoren – afgesproken,

beperkte aantallen en criteria

Toewijzing en leefbaarheid

Huidige situatie:

• Bij toewijzing moet rekening gehouden worden met leefbaarheid

geen concrete reglementaire invulling

weinig of geen mogelijkheden op het terrein

Toewijzing en leefbaarheid

Bedoeling in nieuw besluit :• Stimuleren van globale aanpak, gecoördineerd

door gemeente• Toewijzing kan bijgestuurd i.f.v. leefbaarheid ;

voorwaarden:– Afbakening van complexen met (dreigende)

problematiek– Situering van de problematiek (cfr kader Steunpunt)– Weergave van de globale aanpak leefbaarheid– Duidelijke afbakening van complexen

• Meeste toewijzingen blijven chronologisch verlopen

Huurprijsberekening

Huidige situatie:

• Huidige huurprijsberekening kent sterke stijging de voorbije jaren

• Betaalbaarheid komt vooral voor lagere inkomens in het gedrang

• Complexe berekening in het algemeen – in het bijzonder voor gezinslast

Reële sociale huurprijs (index 2006)

€ 190,00

€ 195,00

€ 200,00

€ 205,00

€ 210,00

€ 215,00

€ 220,00

€ 225,00

€ 230,00

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Huurprijsberekening

Huurprijsberekening

Principes

Maximaal betalen binnen de grenzen van beter gegarandeerde betaalbaarheid

• Probleem van betaalbaarheid voor laagste inkomens• Tegelijk soms wel erg lage huurprijzenDifferentiatie naar kwaliteit• Maximaal betalen binnen betaalbaarheid impliceert een

gelijke prijs bij gelijk inkomen• In afwijking van dit principe is er toch differentiatie

gewenst naar kwaliteit, grootte, … maximaal verschil nastreven tussen woningen met hoogste en laagste marktwaarde

Huurprijsberekening

Principes

Stabiliteit tijdens looptijd contract• Jaarlijkse vastgelegde indexatie, verder enkel aan te passen

bij grondige renovatie• Wel jaarlijkse aanpassing aan inkomens- en gezinssituatieKorting personen ten laste• Momenteel: complexe combinatie van verschillende

kortingen• Uniforme korting = vast bedrag per persoon ten laste

Huurprijsberekening

Concreet:• 1/55ste van het inkomen

• met een korting per persoon ten laste

• met een correctie voor de kwaliteit

• beperkt tot de marktwaarde

Huurprijsberekening vergelijking bestaand en voorgesteld - 2005

€ 0

€ 25

€ 50

€ 75

€ 100

€ 125

€ 150

€ 175

€ 200

€ 225

€ 250

€ 275

€ 300

7.50

0 €

8.00

0 €

8.50

0 €

9.00

0 €

9.50

0 €

10.0

00 €

10.5

00 €

11.0

00 €

11.5

00 €

12.0

00 €

12.5

00 €

13.0

00 €

13.5

00 €

14.0

00 €

14.5

00 €

15.0

00 €

15.5

00 €

16.0

00 €

16.5

00 €

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

Voorgestelde huur Bestaande huur Aantal gezinnen

FinancieringPrimordiaal: sluitende financiering, ongeacht het

huurderspubliek

striktere garanties betaalbaarheid voor de huurders ↔

minder financiële ruimte voor verhuurders

Daarom: tweeledig systeem• Bouwsubsidie : gelijkaardig aan huidig systeem, met meer

uniformiteit• Gewestelijke sociale compensatie: sluitstuk ter compensatie van

mogelijk inkomensverlies uit huur

FinancieringGewestelijke sociale correctie = bijpassing van het

verschil tussen

• inkomsten (voornamelijk huur)en• uitgaven:

– leningslasten– onroerende voorheffing en andere kosten– forfaitaire vergoeding voor werking en onderhoud