NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 1

Technische toelichting Vastgoedmonitor

De Vastgoedmonitor schetst regionale verschillen in de ken­merken van de bedrijfsvastgoedmarkt, met een onderscheid naar drie deelmarkten: bedrijfsruimte, kantoor ruimte en winkelruimte. De ontwikkeling van de bedrijfs vastgoed markt wordt vooral bepaald door de economische ontwikkeling. Daarin bestaan regionale verschillen die het gevolg zijn van ‘locatiefactoren’. De Vastgoed monitor is daarom opgebouwd als een drietrapsraket: van locatiefactoren, via economische prestaties naar vastgoedinformatie. Er wordt onderscheid gemaakt naar 47 regio’s, die voornamelijk zijn gebaseerd op arbeidsmarktrelaties, zie bijlage I.

Vestigingsplaatsfactoren/locatiefactorenDe economische prestaties van gemeenten zijn mede afhankelijk van ‘locatiefactoren’, voor bedrijven externe factoren die ruimtelijk verschillen en de vestigingsplaats­keuze en/of het functioneren van bedrijven beïnvloeden. Locatiefactoren spelen een rol op verschillende ruimtelijke schaalniveaus. Hier is slechts gekozen voor indicatoren waarvoor sprake is van regionale verschillen, niet van lokale verschillen. Binnen het hoofdthema locatiefactoren zijn twee thema’s onderscheiden:

• Bereikbaarheid en ligging. Daarbij geldt dat per deelmarkt verschillende typen indicatoren die samen­hangen met bereikbaarheid en ligging een rol spelen.

• Arbeidsmarkt. Ook hier geldt dat de relevante arbeidsmark t indicatoren per deel markt kunnen verschillen.

Economische prestatiesOp basis van soortgelijke analyses als het jaarlijkse onderzoek van Bureau Louter naar economische prestaties van gemeenten (‘Economische Toplocaties’) zijn voor de 47 regio’s economische prestaties bepaald voor economische activiteiten die aansluiten bij de drie deelmarkten bedrijfs­ruimte, kantoorruimte en winkelruimte.

Per deelmarkt is onderscheid gemaakt naar drie thema’s, een onderscheid naar grootte van de bedrijven;

• Grote bedrijven, minstens 50 arbeidsplaatsen• het midden­ en kleinbedrijf, MKB, afgebakend als

bedrijven met 2­49 arbeidsplaatsen• ZZP’ers (vestigingen met één werkzame persoon) en

startende bedrijven

VastgoedinformatieBrainbay beheert de database van de NVM met transacties en aanbod over een aantal jaren. Daarnaast heeft Brainbay ten behoeve van de Vastgoedmonitor specifieke voorraad­gegevens gekocht. Dat betreft gegevens over winkelruimte, kantoorruimte en logistiek vastgoed. Voorraadgegevens over bedrijfsruimte zijn niet volledig dekkend. Alleen gegevens voor logistiek vastgoed zijn beschikbaar. Op basis van uitvoerige bewerking van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen, de BAG, in combinatie met andere bronnen, heeft Bureau Louter per regio een zo goed mogelijke inschat­ting van de regionale voorraad bedrijfsruimte gemaakt. Per deelmarkt is op basis van deze statistieken een onderscheid gemaakt naar drie thema’s:

• Transacties• Aanbod• Voorraad

ResumerendIn de Vastgoedmonitor staat informatie over de vast­goedmarkt naar:

• drie vastgoedmarkten: bedrijfsruimte, kantoorruimte en winkelruimte

• drie hoofdthema’s: locatiefactoren, economische prestaties en vastgoedinformatie

• acht thema’s: per hoofdthema zijn twee of drie thema’s onderscheiden

• 47 regio’s• de jaren 2015 tot en met 2019 voor locatiefactoren

en economische prestaties en de jaren 2015­2020 voor vastgoedinformatie

1. Opbouw in hoofdlijnen

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 2

DeelmarktenHoofdthema / thema Bedrijfsruimte Kantoorruimte Winkelruimte Totaal

Locatiefactoren totaal II II II IIIBereikbaarheid I I I IIIArbeidsmarkt I I I III

Economische prestaties totaal II II II IIIGroot I I I IIIMKB I I I IIIZZP/starters I I I III

Vastgoedinformatie totaal II II II IIIVoorraad I I I IIIAanbod I I I IIITransacties I I I III

Totaalscore IV IV IV V

In tabel 1 staat een schematisch overzicht met drie hoofdthema’s (locatiefactoren, economische prestaties en vastgoedinformatie), elk met een aantal thema’s, naar ‘deelmarkten’ op de bedrijfsvastgoedmarkt (bedrijfsruimte, kantoorruimte en winkelruimte).

Tabel 1. Overzicht Vastgoedmonitor

ToelichtingDe Romeinse cijfers staan voor de volgende typen scores:I Scores op aspecten: thema’s per deelmarktII Scores hoofdthema per deelmarktIII Totaalscores per thema in hoofdthemaIV Totaalscores per deelmarktV Totaalscores Vastgoedmonitor

Voor 2020 zijn op dit moment gegevens over het thema ‘vastgoedinformatie’ beschikbaar, maar nog niet voor de thema’s ‘locatiefactoren’ en ‘economische prestaties’. In het najaar vindt een update van de monitor plaats, waarin ook de scores voor loca­tiefactoren en economische prestaties voor het jaar 2020 bekend zullen zijn. Dan volgt ook een totaalscore voor het jaar 2020.

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 3

In totaal zijn er 24 aspecten (combinaties van thema’s naar deelmarkt: de wit gekleurde vakjes in tabel 1). Bij de blauw gekleurde vakjes gaat het om samengestelde totaalscores. De 24 aspecten zijn elk opgebouwd uit twee of meer indicatoren. In tabel 2 is aangegeven uit welke indicatoren de 24 aspecten zijn opgebouwd. In paragraaf 2.1 is daar een korte toelichting op gegeven. In paragraaf 2.2 is aangegeven hoe de indicatoren zijn gewogen om tot totaalscores voor de onderwerpen in de ‘witte vakjes’ te komen en hoe vervol­gens gewichten zijn bepaald om vanuit die onderwerpen tot totaalscores te komen.

2.1. Berekenen indicatoren

In totaal zijn er 74 verschillende indicatoren. Bij ‘locatiefacto­ren’ wegen locatiefactoren vier maal bij twee aspecten mee en weegt één indicator zelfs bij drie aspecten mee. Deze zijn blauw gemarkeerd in tabel 2. Bij ‘economische prestaties’ en ‘vastgoedinformatie’ is elke indicator uniek aan één aspect toegewezen. In de tabel staan de bronnen waar gebruik van is gemaakt. Bij alle bronnen is in mindere of meerdere mate sprake geweest van bewerkingen door Bureau Louter. Dat geldt onder andere voor gegevens uit de Basisadministratie Adressen en Gebouwen, de BAG, met name om te komen tot een goede inschatting van de voorraad bedrijfsruimte. Alle indicatoren zijn geordend naar de hoogte van de scores en vervolgens zijn volgens een vast wegingschema rapportcijfers toegekend, met een 10 als hoogste cijfer en een 3 als laagste cijfer, waarbij de meest ‘gunstige’ score altijd het hoogste cijfer krijgt. Het gaat dus om een relatieve positie. Voor elke indicator en onderwerp is voor elk jaar het gemiddelde rapportcijfer gelijk aan een 6.5.

LocatiefactorenZoals eerder aangegeven gaat het om locatiefactoren die differentiëren op regionaal niveau. Bij lokale verschillen spelen meer locatiefactoren een rol. Per deelmarkt is onderscheid gemaakt in ‘ligging’ en ‘human capital’. Binnen het thema ‘ligging’ zijn de volgende indicatoren geselecteerd:

• Europese ligging. De ligging ten opzichte van econo­mische zwaartepunten in het buitenland, met name in België en Duitsland. Dit speelt een rol voor de industrie en in toenemende mate ook voor logistiek.

• Nationale ligging. Een nationaal centrale ligging is van belang voor bedrijven met een nationale markt. Dat kan enerzijds een rol spelen voor bedrijfsruimte, bijvoorbeeld nationale distributiecentra en anderzijds voor de kantoorruimte, zakelijke dienstverleners met een nationale markt.

• Agglomeratie­effecten. Vooral voor kennisintensieve bedrijven levert een omgeving met een hoge concentratie aan economische activiteiten voordelen op voor het bedrijfsfunctioneren. Dit geldt met name voor de kantorenmarkt.

• Regionale centrumfunctie. Voor bedrijven die vooral voor markten in en rond de eigen regio opereren kan vestiging in een regio met een, vergeleken met de omliggende regio’s, hoge concentratie aan economische activiteiten een voordeel zijn. Dit is zowel op de kantorenmarkt als op de winkelmarkt van belang.

• Ligging aan het wegennet. Een gunstige ligging aan het wegennet, bijvoorbeeld langs nationale of interna­tionale ‘corridors’, kan aanvullend op de Europese en/of nationale ligging een extra voordeel opleveren. Dit is zowel relevant op de bedrijfsruimtemarkt als op de kantorenmarkt.

• Bereikbaarheid per trein. Ook een goede bereikbaarheid met de trein kan, aanvullend op een gunstige nationale ligging, agglomeratie­effecten en een regionale centrum­functie een extra voordeel opleveren. Dit speelt een rol op de kantorenmarkt en de winkelmarkt.

2. Indicatoren en wegingen

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 4

Aspect (deelmarkt / thema) Indicator Bron

I. LocatiefactorenBedrijfsruimte Ligging Europese ligging Eurostat

Nationale ligging CBSLigging aan wegennet LISA

Bedrijfsruimte Human Capital

% 18­66 jaar in totale bevolking CBSBuitenlands migratiesaldo MOE­landen CBSOntwikkeling beroepsbevolking CBSBruto participatiegraad CBS

Kantoorruimte Ligging Nationale ligging CBSAgglomeratie­effecten LISARegionale centrumfunctie LISABereikbaarheid per trein Bureau LouterLigging aan wegennet LISA

Kantoorruimte Human Capital

% 18­66 jaar in totale bevolking CBSMigratiesaldo lange afstand 18­59 jaar CBSBuitenlands migratiesaldo Westers CBSWoonaantrekkelijkheid Bureau LouterAandeel hoog opgeleiden CBSOntwikkeling hoog opgeleiden CBSBruto participatiegraad hoog opgeleiden CBS

Winkelruimte Ligging Regionale centrumfunctie LISABereikbaarheid per trein Bureau Louter

Winkelruimte Human Capital

% 18­66 jaar in totale bevolking CBSWelvaartsindicator Bureau LouterBruto participatiegraad laag/middelbaar opgeleiden CBS

II. Economische prestatiesBedrijfsruimte Groot Toegevoegde waarde materiaalgeoriënteerde activiteiten 50+ LISA / CBS

Arbeidsplaatsen industrie 50+ LISA / CBSArbeidsplaatsen bouwnijverheid 50+ LISA / CBSArbeidsplaatsen groothandel 50+ LISA / CBSArbeidsplaatsen transport 50+ LISA / CBS

Bedrijfsruimte MKB Toegevoegde waarde materiaalgeoriënteerde activiteiten 2­49 LISA / CBSArbeidsplaatsen industrie 2­49 LISA / CBSArbeidsplaatsen bouwnijverheid 2­49 LISA / CBSArbeidsplaatsen groothandel 2­49 LISA / CBSArbeidsplaatsen transport 2­49 LISA / CBS

Bedrijfsruimte ZZP Starters industrie KvK / CBSStarters bouwnijverheid KvK / CBSStarters distributie KvK / CBSZZP’ers industrie LISA / CBSZZP’ers bouwnijverheid LISA / CBSZZP’ers groothandel LISA / CBSZZP’ers transport LISA / CBS

Kantoorruimte Groot Toegevoegde waarde informatiegeoriënteerde activiteiten 50+ LISA / CBSArbeidsplaatsen kennisdiensten 50+ LISA / CBSArbeidsplaatsen openbaar bestuur 50+ LISA / CBSArbeidsplaatsen financiële diensten 50+ LISA / CBS

Tabel 2. Thema’s en indicatoren

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 5

Aspect (deelmarkt / thema) Indicator Bron

Kantoorruimte MKB Toegevoegde waarde informatiegeoriënteerde activiteiten 2­49 LISA / CBSArbeidsplaatsen kennisdiensten 2­49 LISA / CBSArbeidsplaatsen openbaar bestuur 2­49 LISA / CBSArbeidsplaatsen financiële diensten 2­49 LISA / CBS

Kantoorruimte ZZP Starters ICT KvK / CBSStarters zakelijke/financiële diensten KvK / CBSZZP’ers kennisdiensten LISA / CBSZZP’ers financiële diensten LISA / CBS

Winkelruimte Groot Toegevoegde waarde detailhandel 50+ LISA / CBSArbeidsplaatsen detailhandel 50+ LISA / CBS

Winkelruimte MKB Toegevoegde waarde detailhandel 2­49 LISA / CBSArbeidsplaatsen detailhandel 2­49 LISA / CBS

Winkelruimte ZZP Starters detailhandel KvK / CBSZZP’ers detailhandel LISA / CBS

III. VastgoedBedrijfsruimte transacties Transacties per inwoner 15­64 jaar NVM / CBS

Krapte: Aanbod / transacties NVMBedrijfsruimte aanbod Aanbod als % van voorraad NVM / BAG­BL

Dagen aanbod gemiddeld / mediaan / meer dan drie jaar NVMBedrijfsruimte voorraad Voorraad per inwoner 15­64 jaar BAG­BL / CBS

Voorraad logistiek per inwoner 15­64 jaar Bak/CBSWaarde bedrijfsruimte per inwoner 15­64 jaar NVM / BAG­BL

Kantoorruimte transacties Transacties per inwoner 15­64 jaar NVM / CBSKrapte: Aanbod / transacties NVM

Kantoorruimte aanbod Aanbod als % van voorraad NVM / BAG­BLDagen aanbod gemiddeld / mediaan / meer dan drie jaar NVM

Kantoorruimte voorraad Voorraad groot per inwoner 15­64 jaar Bak / CBSVoorraad klein per inwoner 15­64 jaar BAG­BL / CBSWaarde kantoorruimte per inwoner 15­64 jaar NVM / BAG­BL

Winkelruimte transacties Transacties per inwoner 15­64 jaar NVM / CBSKrapte: Aanbod / transacties NVM

Winkelruimte aanbod Aanbod als % van voorraad NVM / BAG­BLDagen aanbod gemiddeld / mediaan / meer dan drie jaar NVM

Winkelruimte voorraad Voorraad perifere detailhandel per inwoner 15­64 jaar Locatus / CBSVoorraad overig detailhandel per inwoner 15­64 jaar Locatus / CBSWaarde winkelruimte per inwoner 15­64 jaar NVM / BAG­BL

Toelichting Blauw gemarkeerd zijn indicatoren die bij meerdere aspecten een rol spelen.

Binnen het thema ‘human capital’ zijn de volgende indicatoren geselecteerd:

• % 18­66 jaar in totale bevolking. Een hoog aandeel van degenen die, gezien hun leeftijd, tot de ‘potentiële beroeps bevolking’ behoren is in de eerste plaats een voordeel omdat daardoor een relatief groot deel van de bevolking in potentie beschikbaar is voor de arbeids­markt en ten tweede omdat de bestedingen per hoofd van de bevolking in de leeftijdsklasse 18­66 jaar hoger zijn dan onder kinderen en senioren (koopkrachteffect). Deze indicatoren speelt op alle drie vastgoedmarkten een rol.

• Diverse indicatoren hebben betrekking op de ‘verruiming’ van de arbeidsmarkt. Ten eerste ‘migratiesaldo lange afstand 18­59 jaar’. Het gaat hierbij om binnenlandse verhuisbewegingen van minstens 35 kilometer. Dit is vooral van belang voor de kantorenmarkt omdat hoog opgeleiden veel meer geneigd zijn om over grote afstand te verhuizen dan middelbaar en laag opgeleiden. Boven de grens van 35 kilometer vormen onderwijs­ of werk­motieven veelal de reden voor de verhuizing. Op termijn (onderwijsmotieven; studenten stromen 4 á 5 jaar na het beginnen van hun studie in op de arbeidsmarkt) of direct (werkmotieven) resulteert dat in een toename van het potentieel arbeidsaanbod.

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 6

Ook een positief buitenlands migratiesaldo resulteert in een verruiming van de arbeidsmarkt. Hierbij is een onderscheid gemaakt in twee typen. Bij ‘buitenlands migratiesaldo Westers’ gaat het om migratie naar/vanuit West­Europa en het werelddeel Amerika, aangevuld met Zuidoost­Azië en India. Vaak gaat het hierbij om ‘kenniswerkers’. Dit is relevant voor de kantorenmarkt. Bij ‘buitenlands migratiesaldo MOE­landen’ gaat het in Nederland voornamelijk om laag en middelbaar opgelei­den. Dat is vooral relevant voor de bedrijfsruimtemarkt: bouwnijverheid, delen van de industrie, transport en logistiek.

• Een andere indicator voor de verruiming van de arbeids­markt is de ontwikkeling van de beroepsbevolking. Degenen die werken of actief zoeken naar werk. Voor de kantorenmarkt zijn daarbij de hoog opgeleiden relevant en voor de bedrijfsruimtemarkt de totale beroepsbevol­king.

• De bruto participatiegraad geeft aan welk deel van de inwoners van 15­74 jaar – een door de EU gehanteerde zeer ruime afbakening van de potentiële beroepsbe­volking – tot de beroepsbevolking behoort. Voor de kantorenmarkt is de participatiegraad onder hoog opgeleiden van belang, voor de bedrijfsruimtemarkt de participatiegraad op de totale arbeidsmarkt en op de winkelmarkt onder laag en middelbaar opgeleiden.

• Aandeel hoog opgeleiden. Deze indicator betreft het aandeel van hoog opgeleiden in de totale beroeps­bevolking en is toegevoegd bij kantoorruimte omdat schaarste aan personeel vooral voor sectoren met veel hoog opgeleiden een uitdaging is.

• Woonaantrekkelijkheid. In de ‘battle for brains’ zijn regio’s met een aantrekkelijke woonomgeving in het voordeel omdat zij er beter in slagen om hoog opgeleiden (die zich hoge woningprijzen kunnen veroorloven) aan te trekken of aan zich te binden. Dit is relevant voor de kantorenmarkt. De scores op deze indicator zijn ontleend aan het jaarlijks onderzoek van Bureau Louter naar ‘de beste woongemeente’ (voor Elsevier).

• Welvaartsindicator. Deze indicator, die door Bureau Louter is samengesteld op basis van vijf subindicatoren die samenhangen met inkomen en vermogen, geeft een indruk van regionale verschillen in koopkracht. Dat is vooral van belang voor de winkelmarkt. Voor de winkelmarkt vormt het thema ‘human capital’ daarom een combinatie van de situatie op de arbeidsmarkt en de regionale koopkracht.

Hierbij past een kanttekening. Indien voor een regio hoge scores resulteren op de locatiefactoren zullen bedrijven daar graag willen vestigen. Dat zal echter ook de prijzen voor bedrijfsruimte opdrijven. Daardoor ontstaat concurrentie. Sommige typen bedrijvigheid kunnen zich de hoge prijzen permitteren, andere zullen uitwijken naar andere regio’s met weliswaar wat lagere scores op de locatiefactoren, maar ook met lagere huisvestingskosten. Er treedt een proces op dat zou kunnen worden aangeduid als ‘ruimtelijke uitsortering’. Dit heeft als gevolg dat het ruimtelijk patroon van de scores op locatiefactoren niet samen hoeft te vallen met het ruimtelijk patroon van de scores op economische prestaties (zie hierna). Het uiteindelijke resultaat voor de economische prestaties is een combinatie van de invloed van locatiefactoren (hoge scores hebben een positief effect) en vastgoedprijzen (hoge scores hebben een negatief effect).Aan de hand van bewerkingen van gegevens van de NVM heeft Bureau Louter gemiddelde regionale vastgoedprijzen per deelmarkt bepaald. Hierbij geldt het volgende:

• In de analyse is slechts de huurmarkt betrokken.• De vastgoedprijzen zijn zowel voor transactieprijzen als

voor aanbodprijzen bepaald.• Het gaat om vierkante meterprijzen per jaar.• Er hebben diverse bewerkingen van de basisgegevens

plaatsgevonden, waaronder het verwijderen van ‘uitbijters’ (onwaarschijnlijk lage of hoge prijzen).

Omdat voor de ‘kleinere regio’s’ het aantal waarnemingen per jaar te klein is om een betrouwbare ontwikkeling in de tijd bloot te leggen zijn de prijzen gebundeld over de 5­jaars periode 2015­2019. Indien een ruimte meerdere jaren in aanbod is geweest, is alleen het meest recente jaar meegenomen in de analyse. In figuur 1 staan de gemiddelde transactieprijzen per regio en deelmarkt en in figuur 2 de gemiddelde aanbodprijzen.

Uit alle kaartbeelden komt een nationaal ‘kern­periferie patroon’ naar voren met hoge scores in de dichtstbevolkte delen van de Randstad en lagere scores naarmate de afstand tot de Randstad groter wordt. Op dit algemene pa­troon bestaan nuanceringen. Zo geldt voor de winkelmarkt en de kantorenmarkt wat meer dat de ‘stedelijke hiërarchie’ wordt gevolgd – veelal hogere scores in stadsgewesten dan in landelijke gebieden –, terwijl op de bedrijfsruimtemarkt de meeste nationaal decentraal gelegen regio’s beneden­gemiddeld scoren, maar wel duidelijk een zuidoostelijke en oostelijke/noordoostelijke ‘corridor’ herkenbaar zijn.

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 7

a. Bedrijfsruimte

c. Winkelruimte

b. Kantoorruimte

€ per m2

63 of meer56 tot 6351 tot 5647 tot 5145 tot 4742 tot 4539 tot 42Tot 39

€ per m2

130 of meer117 tot 130106 tot 11799 tot 10693 tot 9990 tot 9387 tot 90Tot 87

€ per m2

191 of meer157 tot 191135 tot 157122 tot 135113 tot 122100 tot 11396 tot 100Tot 96

Toelichting Weergegeven zijn de gemiddelde vierkante meter prijzen in euro’s per jaarBron NVM Business; Bewerking Bureau Louter

Figuur 1. Gemiddelde aanbodprijzen per deelmarkt, gemiddelde 2015­2020

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 8

a. Bedrijfsruimte

c. Winkelruimte

b. Kantoorruimte

€ per m2

125 of meer117 tot 125109 tot 11798 tot 10992 tot 9887 tot 9283 tot 87Tot 83

€ per m2

187 of meer157 tot 187132 tot 157113 tot 132102 tot 113100 tot 10292 tot 100Tot 92

Toelichting Weergegeven zijn de gemiddelde vierkante meter prijzen in euro’s per jaarBron NVM Business; Bewerking Bureau Louter

Figuur 2. Gemiddelde transactieprijzen per deelmarkt, gemiddelde 2015­2020

€ per m2

71 of meer67 tot 7154 tot 6747 tot 6743 tot 4741 tot 4339 tot 41Tot 39

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 9

Economische prestatiesPer deelmarkt op de vastgoedmarkt zijn door Bureau Louter economische prestaties bepaald. Bedacht moet worden dat hierbij delen van de economie ontbreken, namelijk de agrarische sector, vrijetijdsactiviteiten, het onderwijs en de zorg. Een regio als stadsgewest Groningen is bijvoorbeeld zeer sterk in onderwijs en zorg, maar in de hier bepaalde totaalscore voor economische prestaties weegt dat niet mee.Alle indicatoren zijn geschaald naar de omvang van de regio door de scores te berekenen per inwoner van 18­66 jaar. In tabel 2 zijn vestigingen met minstens 50 arbeidsplaatsen aangegeven met ‘50+’, vestigingen met 2 tot en met 49 arbeidsplaatsen met ‘2­49’ en vestigingen met één werk­zame persoon met ‘ZZP’ers’. Onderscheiden zijn de volgende typen indicatoren:

• Arbeidsplaatsen (ZZP bij vestigingen met één werkzame persoon)

• Toegevoegde Waarde: de omzet minus de inkoop van goederen en diensten

• Starters: het aantal nieuw opgerichte bedrijven volgens de Kamer van Koophandel.

VastgoedinformatiePer deelmarkt zijn de thema’s transacties, aanbod en voorraad onderscheiden. Deze zijn als volgt berekend:

• Transacties per inwoner 18­66 jaar. Het aantal vierkante meters dat betrokken was bij een transactie in een jaar per inwoner van 15­64 jaar.

• Krapte: Transacties/Aanbod. Het aantal vierkante meters dat bij transacties is betrokken ten opzichte van het aanbod in vierkante meters) aan het begin van het jaar. Een hoge score wordt hier als positief beoordeeld, omdat er dan veel activiteit is op de vastgoedmarkt, terwijl er weinig sprake is van aanbod/leegstand.

• Aanbod als % van voorraad. Het aantal vierkante meters aan aanbod als percentage van het aantal vierkante meters aan voorraad. Een laag ‘aanbodpercentage’ wordt als positief beoordeeld.

• Dagen aanbod gemiddeld/mediaan/meer dan drie jaar. Een samengestelde index die is berekend als het gemiddelde aantal dagen dat objecten in aanbod waren, de mediaan van het aantal dagen en het percentage van de objecten dat meer dan drie jaar in aanbod is. Lage scores op het gemiddelde, de mediaan en het aandeel meer dan drie jaar worden als gunstig beschouwd.

• Voorraad aan vastgoed in vierkante meters per inwoner van 18­66 jaar. Dit is voor bedrijfsruimte bepaald voor de totale voorraad volgens BAG met een ‘industriefunctie’ (na uitvoerige bewerkingen door Bureau Louter) en voor de logistieke voorraad (gegevens Bak). Daarnaast is de voorraad kantoorruimte bepaald in ‘grote kantoren’ (minstens 500 vierkante meter verhuurbaar vloer­oppervlak; gegevens Bak) en in ‘kleine kantoren’ (minder dan 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak) volgens BAG. Voor winkelruimte is een onderscheid gemaakt naar perifere detailhandel (‘in en om huis’ volgens de typering van Locatus) en naar overige detailhandel.

• De waarde per inwoner van 18­66 jaar voor bedrijfs­ruimte, kantoorruimte en winkelruimte. Hierbij is uitgegaan van een geschatte huurwaarde door de voorraad in vierkante meters te vermenigvuldigen met de gemiddelde prijs van het aanbod in de periode 2015­2019, zie figuur 1.

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 10

2.2. Gewichten

Op verschillende plaatsen moet gebruik worden gemaakt van ‘gewichten’ om tot totaalscores te komen. Allereerst wordt op basis van de rapportcijfers per indicator een gewogen rapportcijfer bepaald voor elk van de 24 aspecten. In tabel 3 staan de gewichten.

Aspect (deelmarkt / thema) Indicator Gewicht

I. LocatiefactorenBedrijfsruimte Ligging Europese ligging 0.4

Nationale ligging 0.4Ligging aan wegennet 0.2

Bedrijfsruimte Human Capital

% 18­66 jaar in totale bevolking 0.2Buitenlands migratiesaldo MOE­landen 0.2Ontwikkeling beroepsbevolking 0.3Bruto participatiegraad 0.3

Kantoorruimte Ligging Nationale ligging 0.2Agglomeratie­effecten 0.4Regionale centrumfunctie 0.2Bereikbaarheid per trein 0.1Ligging aan wegennet 0.1

Kantoorruimte Human Capital

% 18­66 jaar in totale bevolking 0.143Migratiesaldo lange afstand 18­59 jaar 0.143Buitenlands migratiesaldo Westers 0.143Woonaantrekkelijkheid 0.143Aandeel hoog opgeleiden 0.143Ontwikkeling hoog opgeleiden 0.143Bruto participatiegraad hoog opgeleiden 0.143

Winkelruimte Ligging Regionale centrumfunctie 0.667Bereikbaarheid per trein 0.333

Winkelruimte Human Capital

% 18­66 jaar in totale bevolking 0.25Welvaartsindicator 0.5Bruto participatiegraad laag/middelbaar opgeleiden 0.25

II. Economische prestatiesBedrijfsruimte Groot Toegevoegde waarde materiaalgeoriënteerde activiteiten 50+ 0.488

Arbeidsplaatsen industrie 50+ 0.208Arbeidsplaatsen bouwnijverheid 50+ 0.073Arbeidsplaatsen groothandel 50+ 0.101Arbeidsplaatsen transport 50+ 0.130

Bedrijfsruimte MKB Toegevoegde waarde materiaalgeoriënteerde activiteiten 2­49 0.488Arbeidsplaatsen industrie 2­49 0.131Arbeidsplaatsen bouwnijverheid 2­49 0.146Arbeidsplaatsen groothandel 2­49 0.166Arbeidsplaatsen transport 2­49 0.070

Bedrijfsruimte ZZP Starters industrie 0.075Starters bouwnijverheid 0.276Starters distributie 0.150ZZP’ers industrie 0.064ZZP’ers bouwnijverheid 0.288ZZP’ers groothandel 0.094ZZP’ers transport 0.054

Tabel 3. Gewichten per indicator

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 11

Aspect (deelmarkt / thema) Indicator Gewicht

Kantoorruimte Groot Toegevoegde waarde informatiegeoriënteerde activiteiten 50+ 0.488Arbeidsplaatsen kennisdiensten 50+ 0.212Arbeidsplaatsen openbaar bestuur 50+ 0.214Arbeidsplaatsen financiële diensten 50+ 0.086

Kantoorruimte MKB Toegevoegde waarde informatiegeoriënteerde activiteiten 2­49 0.488Arbeidsplaatsen kennisdiensten 2­49 0.386Arbeidsplaatsen openbaar bestuur 2­49 0.045Arbeidsplaatsen financiële diensten 2­49 0.081

Kantoorruimte ZZP Starters ICT 0.105Starters zakelijke/financiële diensten 0.395ZZP’ers kennisdiensten 0.472ZZP’ers financiële diensten 0.028

Winkelruimte Groot Toegevoegde waarde detailhandel 50+ 0.488Arbeidsplaatsen detailhandel 50+ 0.512

Winkelruimte MKB Toegevoegde waarde detailhandel 2­49 0.488Arbeidsplaatsen detailhandel 2­49 0.512

Winkelruimte ZZP Starters detailhandel 0.5ZZP’ers detailhandel 0.5ZZP’ers detailhandel 0.5

III. VastgoedinformatieBedrijfsruimte transacties Transacties per inwoner 15­64 jaar 0.667

Krapte: Aanbod / transacties 0.333Bedrijfsruimte aanbod Aanbod als % van voorraad 0.667

Dagen aanbod gemiddeld / mediaan / meer dan drie jaar 0.333Bedrijfsruimte voorraad Voorraad per inwoner 15­64 jaar 0.333

Voorraad logistiek per inwoner 15­64 jaar 0.167Waarde bedrijfsruimte per inwoner 15­64 jaar 0.5

Kantoorruimte transacties Transacties per inwoner 15­64 jaar 0.667Krapte: Aanbod / transacties 0.333

Kantoorruimte aanbod Aanbod als % van voorraad 0.667Dagen aanbod gemiddeld / mediaan / meer dan drie jaar 0.333

Kantoorruimte voorraad Voorraad groot per inwoner 15­64 jaar 0.459Voorraad klein per inwoner 15­64 jaar 0.041Waarde kantoorruimte per inwoner 15­64 jaar 0.5

Winkelruimte transacties Transacties per inwoner 15­64 jaar 0.667Krapte: Aanbod / transacties 0.333

Winkelruimte aanbod Aanbod als % van voorraad 0.667Dagen aanbod gemiddeld / mediaan / meer dan drie jaar 0.333

Winkelruimte voorraad Voorraad perifere detailhandel per inwoner 15­64 jaar 0.167Voorraad overig detailhandel per inwoner 15­64 jaar 0.333Waarde winkelruimte per inwoner 15­64 jaar 0.5

Bij de locatiefactoren zijn de gewichten gebaseerd op een inschatting door Bureau Louter op basis van kennis over de invloed van locatiefactoren op het economisch functioneren. De gewichten zijn voor elk jaar, 2015 tot en met 2019, gelijk.Bij de economische prestaties is de verdeling over het belang van toegevoegde waarde en arbeidsplaatsen gebaseerd op een door Bureau Louter uitgevoerde enquête met als deelnemers 150 deskundigen op het gebied van ruimtelijk­economische ontwikkeling. De gewichten voor arbeidsplaatsen zijn vervolgens bepaald op basis van hun

aandeel in het nationaal totaal aantal arbeidsplaatsen. Deze gewichten wijzigen in de tijd: wanneer het aandeel van een sector in het totaal over de sectoren toeneemt, neemt ook het gewicht toe. Onder het thema ‘ZZP’ krijgen starters en arbeidsplaatsen een zelfde gewicht. Voor startende bedrijven zijn de gewichten weer bepaald op basis van hun aandeel in het nationaal totaal per jaar. Bij vastgoedinformatie zijn de gewichten voor ‘transacties’ en ‘aanbod’ ingeschat door Bureau Louter. Bij het thema ‘voorraad’ krijgen de oppervlakte en de waarde een zelfde

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 12

gewicht. De verdeling van de gewichten over de totale voor­raad en de voorraad logistiek en de verdeling over perifere detailhandel en overige detailhandel is vastgesteld door Bureau Louter. De gewichten voor grote en kleine kantoor­ruimte zijn gebaseerd op hun aandeel in het nationaal totaal aantal vierkante meters. Deze gewichten wijzigen in de tijd.

Bij het bepalen van totaalscores (zie tabel 1) zijn de gewichten als volgt vastgesteld:

• Type I: Van scores op aspecten naar totaalscores per thema op de totale vastgoedmarkt. Hiervoor is gebruik gemaakt van de recente NVM Business publicatie Commercieel vastgoed 2021. In ‘De Nederlandse gebruiksmarkt’ (pagina 4/7) staan opnamecijfers en de gemiddelde huurprijs per deelmarkt. Daaraan kan, per jaar, het aandeel van de totale waarde van de opname (opname maal gemiddelde prijs) worden ontleend en vervolgens het aandeel per deelmarkt in het totaal. In ‘De Nederlandse beleggingsmarkt’ (pagina 8/9) staan gegevens over de investeringen per deelmarkt per jaar. Ook daarvoor kan het aandeel van deelmarkten in het totaal worden bepaald. Van de twee aandelen (waarde opnames en waarde investeringen) is het gemiddelde bepaald. Dit wordt aangeduid als de per jaar specifieke ‘vastgoedmarktweging’. In figuur 3 staat het resultaat. Daaruit blijkt dat het gewicht van bedrijfsruimte in de periode 2015­2020 is toegenomen en het gewicht van winkelruimte is afgenomen.

• Type II: Van scores op aspecten (thema’s per deelmarkt) naar totaalscores per hoofdthema per deelmarkt. Voor de hoofdthema’s ‘locatiefactoren’ en ‘vastgoedinformatie’ zijn de gewichten bepaald door Bureau Louter. Bij vast-goedinformatie krijgen transacties, opname en voorraad elk een zelfde gewicht. Bij ‘locatiefactoren’ verschillen de gewichten: bij kantoorruimte wegen ligging en human capital even zwaar, bij bedrijfsruimte weegt ligging twee maal zo zwaar en bij winkelruimte weegt human capital, waaronder koopkracht, twee maal zo zwaar. Voor het hoofdthema ‘economische prestaties’ zijn de gewichten gebaseerd op het aandeel van de drie grootteklassen in het totaal aantal arbeidsplaatsen.

• Type III: Van scores op aspecten naar totaalscores per thema en hoofdthema op totale vastgoedmarkt. Hierbij worden de scores per hoofdthema per deelmarkt (zie type II) met behulp van de ‘vastgoedmarktweging’ naar scores voor de totale vastgoedmarkt omgezet.

• Type IV: Van scores op hoofdthema’s per deelmarkt naar totaalscores per deelmarkt. Per deelmarkt is aan de drie hoofdthema’s is elk hetzelfde gewicht toegekend.

• Totaalscore voor de Vastgoedmonitor: Dit is berekend als het gemiddelde voor de totaalscores op de drie hoofdthema’s – locatiefactoren, economische prestaties en vastgoedinformatie – of als de gewogen som over de totaalscores per deelmarkt aan de hand van de vast­goedweging. Beide benaderingen resulteren in dezelfde totaalscore.

Figuur 3. Gewicht deelmarkt voor scores op totale vastgoedmarkt (vastgoedmarktweging)

KantorenWinkelsBedr�fsruimte

0.000

0.100

0.200

0.300

0.400

0.500

0.600

2015 2016 2017 2018 2019 2020

In figuur I staat de indeling in 47 regio’s zoals vastgesteld door Bureau Louter. Omdat alle gegevens betrekking hebben op 2020 is de gemeentelijke indeling van dat jaar aange­houden. Per begin 2021 zijn er gemeentelijke herindelingen geweest, namelijk het vormen van de gemeente Eemsdelta (uit Delfzijl, Appingedam en Loppersum) en het opsplitsen van de voormalige Brabantse gemeente Haaren over vier gemeenten. Dit zal volgend jaar gevolgen hebben voor de indeling naar regio’s.

Op basis van de omvang van pendelstromen zijn regio’s afgebakend. De 22 stadsgewesten, ‘SG’, bestaan uit een kernstad, soms nevenkernen en suburbane gemeenten. De kernsteden zijn geselecteerd op grond van hun functie als werkgelegenheidscentrum, met als criterium een minimumgrens aan inkomend woon­werk verkeer. Vervolgens zijn gemeenten waar vandaan minstens 15% van de werkzame beroepsbevolking in de kernstad werkt toegewezen aan het stadsgewest. Zie figuur II voor de typering van gemeenten. Binnen de stadsgewesten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Enschede/Hengelo liggen ook enkele subkernen: Haarlemmermeer, Haarlem en Velsen; Dordrecht; Delft; Hengelo. Zij vervullen zelf een belangrijke werkgelegenheidsfunctie, maar zijn tevens in vrij sterke mate gericht op de kernstad: tussen 10% en 20% pendelt naar de hoofdkern. De overgebleven gemeenten zijn onderverdeeld in 22 landelijke gebieden en drie suburbane gebieden. Binnen de landelijke gebieden is veelal sprake van één of meer regionale kernen, zie figuur II. Uitzonderingen zijn Oost­Groningen en Boxtel/Bladel e.o., waar geen sprake is van een duidelijke regionale kern.

Regionale kernen zijn gemeenten die niet aan het criterium voldoen om als kernstad te worden geselecteerd, maar toch een belangrijke werkgelegenheidsfunctie en voor­zieningenfunctie vervullen voor hun omgeving. Daarnaast is er nog een derde type gebieden, namelijk suburbane regio’s/gebieden. Dat zijn combinaties van gemeenten die niet voldoen aan het criterium dat 15% of meer van hun werkzame beroepsbevolking in één nabijgelegen kernstad werkt, maar waarbij wel een groot deel van de werkzame beroepsbevolking pendelt naar omliggende stadsgewesten. Er zijn drie suburbane regio’s, elk zonder een regionale kern, namelijk Duin­en Bollenstreek (gericht op de stads­gewesten Den Haag, Leiden en Amsterdam), IJmond (gericht op de stadsgewesten Amsterdam en Alkmaar; binnen stadsgewest Amsterdam zijn de gemeenten binnen deze regio zowel op Haarlem als Amsterdam gericht, en ook enigszins op Haarlemmermeer) en Huizen/Soest (gericht op de stadsgewesten Amsterdam, Utrecht en Amersfoort). Er zijn daardoor in de nieuwe indeling twee typen suburbane gemeenten, namelijk ‘suburbaan specifiek’ (voor een groot deel gericht op één kernstad) en ‘suburbaan algemeen’ (gericht op verschillende kern steden). In het rapport wordt dit onderscheid overigens niet gemaakt en wordt gesproken over ‘suburbane gemeenten’, de combinatie van beide typen.

Bijlage I. Indeling in 47 regio’s

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 13

12

30

3

336

36

5 32

314

34

35

26

28

2729

38

3711

24

10

25

12

13

14

399

23

8

4344 15

16

41

40 42

1746

1845

47

19

20

2122

1 SG Groningen2 SG Leeuwarden3 SG Enschede / Hengelo4 SG Zwolle5 SG Apeldoorn6 SG Arnhem7 SG Nijmegen8 SG Amersfoort9 SG Utrecht10 SG Amsterdam11 SG Alkmaar12 SG Leiden

13 SG ‘s­Gravenhage14 SG Rotterdam15 SG Breda16 SG Tilburg17 SG ’s­Hertogenbosch18 SG Eindhoven19 SG Venlo20 SG Sittard­Geleen21 SG Maastricht22 SG Heerlen23 Soest / Huizen e.o24 IJmond

25 Duin­ en Bollenstreek26 Oostelijk Groningen27 Emmen e.o.28 Assen e.o.29 Hoogeveen / Meppel e.o.30 Zuidelijk Fryslân31 Almelo e.o.32 Deventer e.o.33 Achterhoek34 Flevoland35 Noord­Veluwe36 Ede / Veenendaal e.o.

37 Hoorn e.o.38 Kop van Noord­Holland39 Groene Hart40 Gorinchem e.o.41 Waalwijk e.o.42 Tiel e.o.43 Zeeland44 Westelijk Brabant45 Boxtel / Bladel e.o.46 Oss / Veghel e.o.47 Roermond / Weert e.o.

Figuur I. Indeling naar 47 regio’s

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 14

KernstadSubkernRegionale kernSuburbaan algemeenSuburbaan specifiekLandelijke gemeente

Figuur II. Gemeentetypen

NVM Business Technische toelichting Vastgoedmonitor door brainbay B.V. en Bureau Louter 15