8/8/2019 TBS n 2 - Nieuwe appartementswet binnenkort van toepassing

1/3

8/8/2019 TBS n 2 - Nieuwe appartementswet binnenkort van toepassing

2/3

NIEUWE APPARTEMENTSWET BINNENKORT VAN TOEPASSING

2010 BV ovv CVBA Bright Advocaten,

groot te zijn om een opsplitsing te kun-

nen verantwoorden. Gaat het om n

gebouw dan wordt vereist dat een fysie-

ke verdeling in duidelijke onderscheiden

onderdelen mogelijk is, bijvoorbeeld een

garagecomplex in de kelder en boven-

gronds enkel woonfuncties, een gelijk-

vloers bestaande uit enkel winkels ofkantoorruimtes en de verdiepingen uit

woonfuncties, edm. Gaat het om een

groep van gebouwen, dan wordt vereist

dat de hoofdvereniging (die dus de ver-

schillende gebouwen groepeert) uit min-

stens twintig kavels bestaat. Drie naast

elkaar gelegen gebouwen met elk slechts

vijf appartementen kunnen bijgevolg niet

ondergesplitst worden, drie gebouwen

van elk zeven appartementen of meer

wel.

Tweede voorwaarde is dat de basisakte

niet alleen in de hoofdsplitsing (tussen

privatief en gemeenschappelijk) moet

voorzien, maar ook in een regeling inza-

ke ondersplitsing. In de praktijk veron-

derstelt het ondersplitsen van een mede-

eigendomstructuur het opmaken van een

hoofdsplitsingsakte en een ondersplit-

singsakte. Bovenop de vermeldingen die

deze volgens art. 577-4 van het Burger-

lijk Wetboek dient daarin telkens het

principe van ondersplitsing zowel als het

voorwerp ervan te worden vermeld, als-ook een precieze omschrijving van de

eigenaars van de privgedeelten die

samen de hoofdvereniging dan wel de

deelvereniging van mede-eigenaars

vormen, en de aanduiding van de orga-

nen en bevoegdheden. In de onsplit-

singsakte zal ook opgenomen worden

dat enkel de mede-eigenaars van de

specifiek aangeduide gemene delen, in

de deelvereniging stemrecht uitoefenen,

en dit volgens hun aandeel in de particu-

liere gemeenschappelijke delen.

Verdeelsleutel van de aandelen

Volgens het huidige art. 577-4 1 van het

Burgerlijk Wetboek moet de basisakte de

bepaling bevatten van het aandeel van

de gemeenschappelijke gedeelten dat

aan ieder privatief deel is verbonden,

daarbij rekening houdend met de res-

pectieve waarde ervan. Een zeer vage

bepaling dus. In de nieuwe apparte-

mentswet wordt dit duidelijker en concre-

ter omschreven, en is bepaald dat deberekening van de aandelen gebeurt aan

de hand van de netto-vloeroppervlakte,

de bestemming en de ligging van het

privatieve deel. Zodoende kan het een

verschil maken of een privatief apparte-

ment aan de achterzijde of aan de voor-

zijde is gelegen, of het zicht heeft op

groen of integendeel op industrie, of er

zeezicht is of niet, edm. Eveneens nieuw

is dat een met reden bekleed verslag

moet worden opgesteld met mededeling

van de grondslag op basis waarvan dezeberekening is gebeurd.

Verplichte vermelding onderneming

Nu reeds worden verenigingen van me-

de-eigenaars geacht te beschikken over

een ondernemingsnummer. Evenwel

leert de praktijk dat ondernemingsnum-

mers slechts worden gevraagd en toege-

kend in functie van concrete (buitenge-

wone) zaken die geregeld moeten wor-

den, bijvoorbeeld de overschrijving van

bepaalde akten of nieuwe statuten. Veel

verenigingen van mede-eigenaars heb-

ben daardoor nog geen ondernemings-

nummer gekregen. Volgens het nieuwe

art. 577-5 1 van het Burgerlijk Wetboek

zullen voortaan alle verenigingen van

mede-eigenaars een ondernemings-

nummer moeten aanvragen en gebrui-

ken. Immers zal het voortaan verplicht

zijn op alle documenten uitgaande van

de vereniging van mede-eigenaars het

ondernemingsnummer van de vereniging

te vermelden.

Algemene vergadering

Ook in verband met de algemene verga-

dering zijn er een aantal belangrijke

nieuwigheden te melden. Bijvoorbeeld

zal de syndicus, wanneer hij de algeme-

ne vergadering samenroept, voortaan

moeten vermelden dat, en langs welke

weg, de documenten kunnen worden

geraadpleegd over de geagendeerde

punten. De appartementsmede-eigenaar

verkrijgt met andere woorden een indivi-

dueel controlerecht, en de syndicus zal

moeten aangeven hoe hij dit precies kan

uitvoeren en op welke documenten.

Volgens het nieuwe art. 577-6 3 lid 3

van het Burgerlijk Wetboek zal de bijeen-

roeping van de algemene vergadering bij

per post aangetekende brief gebeuren,

tenzij de geadresseerden individueel,

uitdrukkelijk en schriftelijk hebben inge-

stemd dat de oproeping via een ander

communicatiemiddel kan gebeuren.Elektronische oproepingen worden

voortaan dus mogelijk, maar het volstaat

niet dat daaromtrent in algemene verga-

dering een beslissing wordt genomen.

Elk van de eigenaars dient dit individueel

en schriftelijk aan de syndicus te melden.

Raad van mede-eigendom

Omdat een vereniging van mede-

eigenaars veelal slechts n maal per

jaar samenkomt (op de algemene verga-dering), wordt in vele gevallen reeds

gewerkt met een raad van beheer. De

raad van beheer wordt dan aangesteld

door de algemene vergadering en vervult

de rol van tussenpersoon tussen de

syndicus en het geheel van de eige-

naars. De voornaamste taak van de raad

van beheer bestaat in een raadgevende

en controlerende taak, en erop toezien

dat de syndicus de beslissingen van de

algemene vergadering juist uitvoert.

In de nieuwe appartementswet wordt

thans voor grote verenigingen van mede-

eigenaars de oprichting en installatie van

een raad van mede-eigendom verplicht

gesteld. Het nieuwe art. 577-8/1 van het

Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in elk

gebouw of groep van gebouwen van

minstens 20 kavels (kelders, garages en

parkeerplaatsen niet meegerekend) een

raad van mede-eigendom moet worden

opgericht. Net zoals de vroegere raad

van beheer heeft de raad van mede-

eigendom als voornaamste taak erop toete zien dat de syndicus zijn taak naar

behoren uitvoert. nieuw is wel dat zij

daarover halfjaarlijks en omstandig dient

te rapporteren.

Commissaris van de rekeningen

Nieuw is ook dat een commissaris van

de rekeningen verplicht moet worden

aangesteld. Deze kan een mede-

eigenaar zijn maar ook een derde (een

boekhouder, een bedrijfsrevisor, ), en

wordt jaarlijks aangesteld door de alge-

mene vergadering. De commissaris van

de rekeningen zal zich specifiek moeten

bezig houden met de controle op het

financile beheer door de syndicus.

Beperking van de almacht van de

syndicus

In vele verenigingen van mede-eigenaars

heeft de syndicus een niet te onderschat-

ten machtspositie. Dikwijls leidt dit tot

misbruik, bijvoorbeeld door geen jaarver-gadering te organiseren. Met de nieuwe

appartementswet wordt daaraan paal en

perk gesteld, en wordt de macht van de

syndicus op diverse vlakken ingeperkt.

8/8/2019 TBS n 2 - Nieuwe appartementswet binnenkort van toepassing

3/3