Studiedag Ruimte voor de toekomst - 12 feb 2011 - Ws2 wonen in meervoud, ingekort

Londerzeel

1. Project De Wachter (Privaat 2006- 2007)

RANDVOORWAARDEN1. Verkaveling van 4 loten.2. Gewestplan dd. 07.03.1977:

Woonuitbreidingsgebied (WUG) Max. 2 woonlagen.

3. Boomgaard op het terrein 4. Achterliggende weilanden =

Molenbeeklandschap

PROGRAMMAEen hogere densiteit op de site

1. Project De Wachter (Privaat - 2007)KNELPUNT 1: Stedenbouwkundige context

1. Verkaveling van 4 loten.2. Gewestplan dd. 07.03.1977: Woonuitbreiding + max. 2 woonlagen.

→

3P-overleg: een doordacht schetsontwerp met bijhorende makette

1. Project De Wachte Project De Wachter

Project De Wachter

2. Project Marlux (Privaat 2008 - 2011)

2. Project Marluxsite (Privaat - 2011)

RANDVOORWAARDEN:Bestaande juridische context = GEEN BPA, GEEN VERKAVELINGGewestplanligging = KMO-zone

PROGRAMMA:+/- 50 woonentiteiten

GRS dd. 15.02.2007:* Doortrekken groene long* Herwaarderen van Molenbeek* Verwevenheid met omgeving* Woonfunctie

Project MarluxsiteProject Marluxsite

Project Marluxsite


KNELPUNT 1: Stedenbouwkundige context Een voormalige bedrijfssite omvormen tot een woonprojectzone dmv een RUP.

1e fase= meer dan 1 jaar onderhandelen over basisprincipesoa. Terugkoppelen naar adviesraden, hogere overheid en omwonenden

2e fase= opstellen RUP (=middel, geen doel op zich)


KNELPUNT 2: Inspraakproces kost tijdUitwerking van 10-tal verschillende versies: * 26 februari 2008 → eerste ontwerp ingediend op de gemeente* 17 maart 2008 → 1e terugkoppeling aan het college * 01 april 2008 → 1e voorstelling aan GECORO * 13 mei 2008 → 1e terugkoppeling aan de hogere overheid * 05 juni 2008 → 2e terugkoppeling aan het college * 20 juni 2008 → voorstel toren versus ‘platte versie’* 01 juli 2008 → 2e voorstelling aan GECORO (2 versies)* 22 september 2008 → 2e terugkoppeling aan de hogere overheid * 06 november 2008 → voorstelling dossier aan adviesraden/GRC * 09 december 2008 → voorstelling dossier aan woonadviesraad * januari - maart 2009 → discussie aantal woonlagen adviesraden* 15 april 2009 → bevraging andere eigenaars binnengebied* 22 april 2009 → raadpleging omwonenden * 01 augustus 2009 → aanstelling ontwerper RUP* 31september 2009 → eerste schetsontwerp RUP


KNELPUNT 2: Inspraakproces kost tijd

* oktober - december 2009 → MER-screeningsprocedure ikv RUP * december 2009 → Terugkoppeling adviesraden (oa GECORO)* 21 januari 2010 → Plenaire vergadering RUP ‘t Klemen Dorp * 23 februari 2010 → Voorlopige aanvaarding RUP Gemeenteraad* 04 maart 2010 → Start openbaar onderzoek * 04 mei 2010 → Sluiting openbaar onderzoek* 18 mei 2010 → Behandeling 10 bezwaarschriften * 31 mei en 07 juni 2010 → 2 maal terugkoppeling RUP aan het college * 10 juni 2010 → Terugkoppeling gemeenteraadscommissie * 22 juni 2010 → Definitieve aanvaarding RUP Gemeenteraad* 26 augustus 2010 → Goedkeuring Deputatie Vlaams-Brabant * einde september 2010 → 1 maand beroepstermijn van Vlaams Gewest

* 06 oktober 2010 → publicatie deputatie in Belgisch Staatsblad* 21 oktober 2010 → RUP ‘t Klemen Dorp gaat in voege.


KNELPUNT 3: Discussie over aantal woonlagen versus architectuur

Gewestplanvoorschrift Halle-Vilvoorde-Asse = maximaal 2 woonlagen.Dit project wijkt hiervan sowieso af (maximaal 4 woonlagen).In Londerzeel bestond er nog geen kader ivm aantal woonlagen

Op een bepaald moment worden twee versies voorgesteld:1. Versie met plaatselijk accent (8 bouwlagen, 7 woonlagen). 2. Versie met overal maximaal 4 woonlagen.

Uiteindelijk wordt er beleidsmatig geopteerd om te kiezen voor het ‘brave’ voorstel uit schrik voor een precedent met een te grote impact.

Versie met toren Versie zonder toren

Project Marluxsite


KNELPUNT 4: Sociale last

Het Grond- en Pandendecreet dd. 01.09.2009 legt nu aan grotere private woonprojecten een sociale last op van 10-20%. De gemeente Londerzeel paste dit reeds jaren toe in haar vergunningenbeleid (vanaf 2004 werd een sociale last van 15% opgelegd).

In dit project werd overeen gekomen met het beleid dat de sociale last mag ingevuld worden in Londerzeel centrum, dus niet noodzakelijk op de site zelf.

3. Binnengebied Sint-Jozef (PPS 1996 - 2003)

3. Binnengebied Sint-Jozef (PPS - 2003)

Bestaande juridische context = vlekken-BPA (art.15, vroeger 17), Gewestplanligging = woonuitbreidingszoneGrondbeleid in het verleden te Londerzeel: - ofwel Providentiawijken, - ofwel gesubsidieerde kavels.

176 woongelegenheden / oppervlakte wijk van 6.42hectare.


Stedenbouwkundig plan / concepten


Stedenbouwkundig plan • Randkavels = Int. Havil.• PRO-zone = providentia• K-zones = bouwteam


KNELPUNT 1: Hoe breng je kwaliteit en diversiteit in een dergelijk gemengd woonproject?

Gemeente Londerzeel heeft dit bekomen door te werken met:1. doordacht stedenbouwkundig plan ipv alledaagse verkaveling 2. diverse partners (Publiek – Private - Samenwerking)3. een wedstrijdsysteem (Vlabo en Providentia).


≠ Partners Taak 1. Gemeente coördinator2. Intercommunale Haviland verwerving gronden + kavels3. Providentia sociale gedeelte4. VLABO organisator wedstrijd K-zones5. Bouwteams (12) invulling van de 12 K-zones

Gemengd woonaanbod bestaat uit:1. Gesubsidiëerde kavels (30 waarvan 20 OB’s en 10 HOB’s) 2. Niet gesubsidiëerde kavels (12 kavels voor OB’s)3. Sociale huurwoningen (30 app., bestaande uit 2 projecten)4. Sociale koopwoningen (12 eengezinswoningen in groepen) 5. Woningen op gesubs. kavel (97-tal verdeeld over 12 bouwteams)


KNELPUNT 2: Het woonproject in een fase uitgevoerd, maw * Overaanbod tov de Londerzeelse woonvraag. * Architectuur werd gelijktijdig ontworpen

Oplossing = Fasering in tijd (vergt wel een uitbreiding in tijd van de pre-financiering van de grond)


KNELPUNT 4: Hoe betaalbaar wonen creëren?

* Vlaamse subsidies voor de (infrastructuur)werken

* Goedkope aankoop- en verkoopprijs (€60-€65/m² ipv €125-€130)

* Kleine percelen met vernieuwende woonvormen

* Prefab en/of identieke woonentiteiten

GEVOLG: verkoopprijs woning K-zone + grond tussen €100.000 en €150.000

3. Binnengebied Sint-Jozef (1997 - 2003)


Verschillende bouwteams ontwikkelden verschillende woonvormen


14 sociale huurwoningen, verdeeld over twee stapelblokken: elke gelijkvloerse woning heeft zijn carport en patio;elke woonentiteit op de verdieping heeft zijn terras

4. Binnengebied ARGO (PPS 2006 - 2011)

4. Binnengebied ARGO-gronden (PPS - 2011) Bestaande juridische context = GEEN BPA, GEEN VERKAVELINGGewestplanligging = Woongebied, maximaal 2 woonlagen.Grondverwerving gestart door de gemeente eind vorige eeuw.

Complex programma omzetten in stedenbouwkundig ontwerp (Masterplan)1. Openbare functies (cultuurzaal)2. Gemengde woonfunctie3. Parkeergelegenheid4. Buurtgroen5. Bovenlokaal fietspad6. Waterhuishouding

4. Binnengebied ARGO-gronden (PPS - 2011)

Concepten Masterplan ARGO

1. Hoogwaardige ontsluitingen

2. Afwerking van de randen

3. Wonen in het park

4. Ruimte waarnemen

5. Buffering hemelwater


Gemeente Londerzeel heeft vanuit het Grond- en Pandendecreet dd. 01.09.2009 een bindend sociaal objectief tegen 2020 (2025):

* 135 (116 + 19) sociale huurwoningen* 67 sociale koopwoningen (=voorstel aan provincie)* 3 sociale kavels (=voorstel aan provincie)

ARGO-Gronden: Worden gefaseerd op de markt gebracht. Gemeente voorziet +/- 200 woningen (Inbreng Providentia vereist), als volgt verdeeld over:

* 50 sociale huurwoningen (25 %), * 30 sociale koopwoningen (15 %), * 40 sociale (gesubsidieerde gronden) bouwkavels (20 %) * 80 kavel ‘betaalbaar wonen’ met deels subsidies (40%)


Hoe enerzijds creativiteit voor de ontwerpers mogelijk maken en anderzijds toch een kader vanuit het masterplan verkrijgen?Door middel van een zoneringsplan.

BESLUIT:1. Wat betekent voor een bouwproject een meerwaarde: * kwaliteit/creativiteit dmv een architectuurwedstrijd* samenwerking tussen verschillende partners (diversiteit)* stedenbouwkundig plan (Masterplan, zoneringsplan, RUP)* flexibele voorschriften* communicatie dmv 3PO, adviesraden (oa GECORO), omwonenden * doordacht grondbeleid dmv gemengde woonprojecten

2. Stedenbouwkundige knelpunten in het traject: * vigerende voorschriften,* eigendomsstructuren, * complexiteit bouwprogramma, * financiële aspecten.

naam adres

soc. Huur beheerder status datum

1 Erfpacht providentia Valkestraat Londerzeel 15 Providentia vergund 22/05/2009

2 Meulekensbaas Tulpenstraat 22 Londerzeel 6 Webra vergund 21/12/2009

3 Van Horenbeecke Mechelsestraat Londerzeel 12 Webra verkaveld 28/06/2010

4 Haida Homes Bergboslaan Londerzeel 2 Webra vergund 18/10/2010

5 Capolim Molenstraat Londerzeel 10 Providentia lopend

6 Agro Stationsstraat Londerzeel 60 Providentia lopend

7 Project vlabinvest Kerkhofstraat Londerzeel 50 vlabinvest/prov lopend 2013?

8 Praille Steenkappersstraat Londerzeel 10 ? onzeker

9 BO-Investers Handelsstraat Malderen 5 Providentia verkaveld 30/07/2007

10 Van Sande Karreveld Malderen 8 Providentia verkaveld

11 Woonzorgcentrum Holstraat Malderen 10 ? onzeker

Sociaal bindend objectief sociale huurwoningen

TOTAAL 168 versus 135 tegen 2025

VRAGEN ?

Studiedag Ruimte voor de toekomst - 12 feb 2011 - Ws2 wonen in meervoud, ingekort

Documents

Transcript of Studiedag Ruimte voor de toekomst - 12 feb 2011 - Ws2 wonen in meervoud, ingekort