Voor u gelezen in Het Financieele Dagblad van 26 maart 2011

'Een tonnetje' meer hypotheek is er niet meer bij

Vanaf 1 augustus dit jaar worden de regels voor de verstrekking van hypotheken strenger.

Wat gaat er veranderen? Wat is nog mogelijk?

Na felle schermutselingen tussen de banken, het ministerie van Financiën en de

toezichthouder Autoriteit Financiële Markten is het dan zover: er ligt een akkoord over

strengere regels voor de verstrekking van hypotheken. De banken hebben een nieuwe

gedragscode gemaakt waaraan alleen de Tweede Kamer nog zijn zegen moet geven. Als

dat is gebeurd, krijgen huizenkopers en -bezitters vanaf 1 augustus dit jaar officieel te maken

met de strakkere regels.

Wat betekent de nieuwe gedragscode voor huizenkopers? Duidelijk is dat de speelruimte

aanmerkelijk kleiner is geworden. Van de inkomenseisen kan nauwelijks nog worden

afgeweken. Daarnaast wordt de hoogte van de hypotheeklening voor het eerst formeel

gekoppeld aan de marktwaarde van het huis. Een andere belangrijke verandering: de

aflossingsvrije hypotheek wordt aan banden gelegd. De hoofdlijnen van de nieuwe regels op

een rij.

1. Hoe zijn hypotheek en marktwaarde van de woning aan elkaar gekoppeld?

Voortaan mag een bank bij een bestaande woning maximaal 110% van de marktwaarde van

het huis financieren. Stel u koopt een huis van euro 250.000, dan mag de bank ten hoogste

euro 275.000 financieren. Het surplus van euro 25.000 is bedoeld om overdrachtsbelasting

en de notaris- en makelaarskosten te betalen. Bij de koop van een nieuw huis is de

maximale financiering 104%. Bij een nieuw huis hoeft er immers geen overdrachtsbelasting

(6%) te worden betaald.

110% van markt-

waarde huis mag

geleend worden

2. Is die grens van 110% een groot verschil met de huidige praktijk?

Ja en nee. Het is voor het eerst dat in de gedragscode van de banken, officieel de

Gedragscode Hypothecaire Financiering, een zogenaamde 'loan to value'-regel staat. Met

andere woorden: dat de waarde van het huis bepalend is voor de hoogte van de hypotheek.

Hiermee wordt voldaan aan de wens van de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten om

de tophypotheken aan banden te leggen. In het verleden werden soms hypotheken verstrekt

die veel hoger waren dan de waarde van het huis. Bekend zijn de praktijken van DSB Bank,

die soms tot 150% van de woningwaarde ging.

Aan de andere kant verschilt de nieuwe grens niet zoveel van de huidige praktijk. De meeste

banken werken met een maximum van 125% van de executiewaarde van de woning. De

executiewaarde (waarde bij gedwongen verkoop) is meestal 85 tot 90% van de vrije

verkoopwaarde. Een voorbeeld. Een woning van euro 250.000 heeft een executiewaarde

van euro 225.000 (90%). Bij een verstrekking van 120% van de executiewaarde komt de

hypotheek uit op euro 270.000. In de nieuwe gedragscode bedraagt het maximum euro

275.000. Het werken met executiewaardes bood echter meer speelruimte dan de nieuwe

regel.

3. Kan ik straks nog wel een verbouwing meefinancieren?

Ja, dat kan. Dan moet een taxateur de marktwaarde bepalen van het huis na verbouwing.

Een huis dat wordt gekocht voor euro 250.000 en direct verbouwd wordt voor euro 50.000,

zal daarna al snel uitkomen op een waarde van euro 290.000. De hypotheek op basis van de

marktwaarde mag dan maximaal euro 319.000 zijn.

4. De aflossingsvrije hypotheek wordt beperkt. Hoe zit dat?

Een aflossingsvrije hypotheek wil zeggen dat niet wordt afgelost gedurende de looptijd van

de hypotheek (meestal dertig jaar). Evenmin wordt er vermogen opgebouwd om de

hypotheek aan het eind af te lossen. Na dertig jaar blijft de schuld dus staan, aflossing moet

uit verkoop van het huis komen. U heeft een restschuld en dat brengt risico's met zich mee

als het huis in waarde daalt. In de afgelopen jaren heeft de aflossingsvrije hypotheek een

vlucht genomen. Om de risico's te beperken wordt er nu paal en perk gesteld aan deze

hypotheekvorm. Vanaf 1 augustus mag u bij aankoop van een huis maximaal 50% van de

waarde aflossingsvrij financieren. Stel de woningwaarde is euro 250.000, dan is uw

maximale hypotheek euro 275.000. Het aflossingsvrije deel mag echter maximaal euro

125.000 zijn. De rest (euro 150.000) moet u aflossen.

5. Hoe moet ik aflossen?

Dat kunt u doen door gedurende de looptijd geleidelijk af te lossen. Maar u kunt ook

vermogen opbouwen en na dertig jaar aflossen. Opbouw van vermogen kan via een

spaarhypotheek of via banksparen. Ook is een beleggingshypotheek volgens de

Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) nog mogelijk. Maar hier zit wel een risico aan

vast: beleggen kent geen gegarandeerde opbrengst. U heeft kans dat u minder kunt aflossen

dan gepland.

6. En wat als ik mijn bestaande hypotheek wil verhogen?

Dan valt u ook onder de nieuwe regels. Dat is ook het geval bij een tweede hypotheek. Stel u

heeft al een aflossingsvrije hypotheek van euro 200.000 en u vraagt uw bank een verhoging

van euro 50.000. Uw woning blijkt na taxatie euro 450.000 waard te zijn. De totale maximale

aflossingsvrije hypotheek mag dus de helft hiervan zijn: euro 225.000. De extra hypotheek

mag voor maximaal euro 25.000 aflossingsvrij zijn, de andere helft moet worden afgelost of

er moet vermogen voor worden opgebouwd.

7. En als ik mijn huidige hypotheek moet verlengen?

Dan valt u niet onder de strengere regels van de gedragscode, als u tenminste in uw huis

blijft wonen. U mag nog boven de grens van 110% van de woningwaarde blijven uitkomen.

En stel dat uw huidige aflossingsvrije hypotheek meer bedraagt dan 50% van de

woningwaarde, dan hoeft u dat niet omlaag te brengen. Uw bank moet u er wel op wijzen dat

u kans loopt op een restschuld.

8. Zijn de inkomensnormen ook aangescherpt?

Naast de woningwaarde wordt de hoogte van uw hypotheek in grote mate bepaald door uw

inkomen. In de nieuwe gedragscode kunnen banken nog maar weinig afwijken van de

normen. Eventuele toekomstige loonsverhogingen bijvoorbeeld kunnen alleen maar

meegenomen worden als ze worden gegarandeerd door de werkgever. Ook voor andere

afwijkingen van de inkomensnorm moet de bank met een heel goede, schriftelijke

onderbouwing kunnen komen. Verder gelden er speciale regels voor energiezuinige

woningen en overbruggingskredieten.

Strengere regels van budgetbureau Nibud - en daar houden de banken zich aan - zijn ook

van invloed. Het Nibud houdt dit jaar rekening met hogere kosten voor onder meer energie,

waardoor er minder overblijft voor woonkosten. De woonquote komt lager uit, dus kan er

minder worden geleend voor een hypotheek.

9. Hoe zijn de regels als ik wil oversluiten?

Banken mogen afwijken van de normen als u een hypotheek oversluit naar bijvoorbeeld een

andere bank. Dat bevordert de concurrentie. De grens van 110% van de woningwaarde en

de inkomensnorm mogen alleen worden overschreden met de kosten van de oversluiting,

zoals notaris- en taxatiekosten en de kosten van een adviseur. Ook als u een hypotheek

oversluit omdat u een lagere rente kunt krijgen, mogen banken van de normen afwijken. U

mag dan de eventuele boeterente meefinancieren. Voorwaarde is wel dat u in de woning

blijft wonen waarop de hypotheek was gevestigd.

Bron: Het Financieele Dagblad, zaterdag 26 maart 2011