Slotermeer: vernieuwing in de herkansing De uitdagingen ... · wonen 26 jaar tot hun genoegen in de...

jaarbericht 2019

amsterdamsefederatie vanwoningcorporaties

+Slotermeer: vernieuwing in de herkansingDe uitdagingen: verdichting, verduurzaming en ruime inspraak

Interactieve PDF

jaarbericht 2019

amsterdamsefederatie vanwoningcorporaties

• naar de inhoudsopgave •

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 32 Jaarbericht 2019

5

6

11

16

21

42

44

46

Inhoudsopgave

Voorwoord

Actuele ontwikkelingen in de Amsterdamse bevolking en woningvoorraad

Nieuwe wooncontracten in 2018

Samenwerkingsafspraken 2015-2019

Katern: Slotermeer: vernieuwing in de herkansing

Thuis in de wijk

Betaalbaarheid en extra steun voor huurders

Nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en verkoop

1

2

3

4

5

6

7

Meer tabellen online!

Kijk op www.afwc.nl onder publicaties voor een compleet jaaroverzicht met alle tabellen.

Pagina

Hoofdstuk

Interactieve PDF

http://www.afwc.nl

http://www.afwc.nl/onderzoeken-en-publicaties/jaarbericht-afwc-2019/


De populariteit van Amsterdam blijft onverminderd groot. Veel mensen willen wonen in de hoofdstad. De stad biedt ruime mogelijkheden voor werk en opleiding voor honderdduizenden mensen. Er is helaas wel een toenemende tweedeling zichtbaar. De groep mensen met een hoge opleiding en een goed inkomen groeit. Maar dat geldt ook voor de groep mensen die het allemaal niet kan bijhouden en structureel een laag inkomen houdt. De woningcorporaties hebben een belangrijke rol te vervullen bij het toegankelijk houden van de stad voor deze groep, maar ook voor starters op de woningmarkt én studenten. De negen woningcorporaties die lid zijn van onze Federatie hebben per 1 januari 2019 samen 184.483 zelfstandige en onzelfstandige woningen in hun bezit, waarvan 165.568 zelfstandige sociale huurwoningen. Ons gezamenlijk doel is de voorraad betaalbare corporatiewoningen weer te laten groeien. Zodat het aandeel van betaalbare huur in het totale woningaanbod in Amsterdam voldoende op peil blijft.

In toenemende mate zijn de corporaties ook weer betrokken bij de leefbaarheid in de wijken. Onze grootste aandacht gaat uit naar de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost waar veel corporatiewoningen staan en we de afgelopen jaren minder konden investeren. Nu is het tij gelukkig gekeerd. Als illustratie van de huidige uitdagingen voor de corporaties in deze wijken hebben we de journalisten van magazine Nul20 gevraagd een reportage te maken over de wijk Slotermeer in Nieuw-West. Deze verscheen eind juni in Nul20 en staat ook integraal in het katern van dit jaarbericht. Tien jaar later dan gedacht gaan in Slotermeer de noodzakelijke vernieuwingen nu echt van start. En daarbij gaat het zeker niet alleen om nieuwbouw en renovatie van woningen. Zeker zo belangrijk is de sociaal-economische steun die veel bewoners nodig hebben. Corporaties hebben daar geen primaire verantwoordelijkheid voor, maar ontwikkelen wel samen met partners zoals VoorUit, Cascoland en Frascati theater allerhande projecten. Die hebben als doel steun te bieden bij ontwikkeling van mensen en bij ontmoeting in de buurt. Dat levert een breed en creatief scala van activiteiten op. Lees het in dit Jaarbericht!

Natuurlijk werken de corporaties hierbij intensief samen met de gemeente en zorgen welzijnspartijen. Bijvoorbeeld omdat we een groot aantal woningen leveren aan mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang, voormalig daklozen en statushouders. Al die mensen krijgen goede begeleiding bij het zelfstandig wonen in de wijk, conform afspraken binnen het programma Huisvesting Kwetsbare groepen. Met dit programma gaan we de komende jaren door. Maar wel met een bredere insteek: we willen meer aandacht voor álle huurders in een kwetsbare situatie. Ook mensen die al lang bij ons huren kunnen immers kwetsbaar worden en problemen met gezondheid, werk en/of schulden krijgen. Door goede signalering en snelle zorgverlening willen we voorkomen dat problemen bij huurders zich opstapelen.

Dat lukt aardig als je kijkt naar de resultaten van een programma als Vroeg eropaf. De corporaties werken hier al jaren aan mee met als resultaat dat huurders tijdig hulp krijgen bij huurschuld en het aantal ontruimingen als gevolg van huurschuld, nu stabiel laag blijft. Dat is wat we willen: huisvesten, niet ontruimen.

En om dat huisvesten steeds beter te doen, gaan we in 2019 méér nieuwe betaalbare huurwoningen bouwen en méér doorstroming bevorderen in de sociale huur zodat woningen beschikbaar komen voor onze doelgroep. We willen de woonruimteverdeling beter maken, zodat mensen met een dringende woonbehoefte meer kans maken. En last but nog least: meer en slimmere controle op onderhuur, want dat gebeurt helaas nog veel te veel. Een te groot percentage van onze woningen wordt niet rechtmatig bewoond en dat is niet eerlijk tegenover de mensen die al jaren op de wachtlijst staan en afhankelijk zijn van sociale huur.

2019 is ook het jaar waarin we met de gemeente en de nieuwe Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels, nieuwe samenwerkingsafspraken maken voor de komende vier jaar. Ik zie vol vertrouwen uit naar de onderhandelingen die na de zomervakantie starten.

Egbert de Vries, Directeur AFWC

Voorwoord

Over de omslagfotoVoor kinderen in de Lodewijk van Deyssel buurt organiseert de stichting VoorUit elke dinsdag een sport- en spelmiddag.

• naar de inhoudsopgave • • naar de inhoudsopgave •


1 Actuele ontwikkelingen in de Amsterdamse bevolking en woningvoorraad

Trek naar de stad en populariteit

Amsterdam is ongekend populair. De laatste 10 jaren groeide de stad met gemiddeld 10.000 inwoners per jaar. Het inwonertal op 1 januari 2019 bedroeg bijna 863.000, zo’n 9.000 meer dan in 2017. Het hoogste aantal inwoners van de hoofdstad ooit was 872.000 in 1959. In het jaar 2019 zal Amsterdam dat aantal evenaren. De dienst Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam voorspelt in haar bevolkingsprognose een verdere toename naar 1.063.000 inwoners in 2040 (23 procent groei).

Vanaf de jaren zestig tot midden jaren tachtig van de vorige eeuw nam de bevolking van Amsterdam sterk af door de trek van gezinnen naar randgemeenten en groeikernen als Purmerend, Almere en Hoofddorp. Daarna groeide de stad weer, mede als gevolg van het ‘compacte stad-beleid’ om meer woningen in de stad te bouwen. In de laatste jaren komt de groei van de stad vooral voort uit het buitenlands migratiesaldo. In 2018 vestigden meer dan 40.000 personen zich vanuit het buitenland in Amsterdam. Dit zijn meer mensen dan ooit tevoren. Het record van 2017 is in 2018 gesneuveld.

Het binnenlands migratiesaldo is juist negatief, mede door de verhuizing van Amsterdammers naar andere gemeenten in de metropoolregio. Meer dan 40.000 personen verlieten de stad. Dat aantal ligt zelfs hoger dan in het piekjaar van de suburbanisatie (1973). Omdat in 2019 ook ruim 30.000 mensen vanuit de rest van Nederland naar Amsterdam verhuisden, tegen zo’n 20.000 in 1973, is het negatieve binnenlandse migratiesaldo wel minder groot dan destijds. Daarnaast is er nog een geboorteoverschot in Amsterdam. We zien daarmee nu tegelijkertijd suburbanisatie en groei van de stad, dit leidt tot een ongekende dynamiek van mensen die komen en gaan. Figuur 1

Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendomFiguur2Amsterdam was tot de jaren tachtig van de vorige eeuw een stad van particuliere huurwoningen. In 1983 bestond bijvoorbeeld nog 52 procent van de voorraad uit particuliere huurwoningen, 42 procent uit corporatiewoningen en maar 6 procent uit koopwoningen. In de jaren tachtig werden in het kader van de stadsvernieuwing veel particuliere huurwoningen aangekocht door de corporaties. Verder bestond bijna 100 procent van de nieuwbouw uit sociale huur.

Het corporatiebezit groeide daardoor snel ten koste van de particuliere huursector. In 1987 was de sociale sector voor het eerst groter dan de particuliere huursector en in 1995 werd het grootste aandeel bereikt met 58 procent corporatiewoningen. De particuliere huursector was toen nog 30 procent van de voorraad.

Vanaf 1995 begon een andere transformatie, waarbij zowel de sociale huursector als de particuliere huursector afnam en de koopsector groeide. Dit werd door alle partijen ondersteund en was een antwoord op de inkomensstijging en de sterke afname van de groep mensen met lagere inkomens in die periode. Het aandeel koopwoningen nam toe van ongeveer 6 procent in 1983 naar 11 procent in 1995 en 32 procent in 2017. Het

aandeel corporatiewoningen nam ondertussen af met 15 procentpunten van 58 procent in 1995 naar 43 procent in 2017. Het percentage particuliere huurwoningen daalde van 52 procent in 1983 naar 22 procent in 2013. Sindsdien zien we weer een groei van de particuliere huursector naar zo’n 24 procent in 2015 en 2017. Dat komt mede door de bouw van vrije sector huurwoningen en studentenwoningen.

Veranderingen in corporatiebezit 1999 - 2019Figuur3De differentiatie van de woningvoorraad in de afgelopen decennia kunnen we aflezen aan de veranderingen in het corporatiebezit zelf. In 1999 waren in Amsterdam 15 woningcorporaties actief, met 207.000 woningen en onzelfstandige eenheden in eigendom. Dat was de top van het aantal corporatiewoningen in absolute zin.

FIGUUR 1De verandering van de Amsterdamse bevolkingsomvang naar oorzaak (1970-2018)

30.000

20.000

10.000

0

-10.000

-20.000

-30.000

Geboorteoverschot Saldo binnenlandse migratie Saldo buitenlandse migratie Administratieve correctie Toe- en afname

Bron: OIS, Amsterdam

20182017201620152014201320122011201020

0920

0820

0720

0620

0520

04

2003

2002

2001

200

0199919981997199619951994199319921991199019891988198719861985198

419831982198119801979197819771976197519741973197219711970

FIGUUR 2Amsterdam: Woningvoorraad naar eigendom

70%

60

50

40

30

20

10

0 %

1983 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17

Woningcorporaties Particuliere huur Koop

Bron: OIS Amsterdam en WiA



Inmiddels zijn er negen corporaties die per 1 januari 2019 samen 184.483 zelfstandige en onzelfstandige woningen in hun bezit hebben. Tussen het topjaar 1999 en 2019 nam het aantal corporatiewoningen met ruim 22.000 af, mede door verkoop en sloop. Sinds 2016 is de daling van het aantal corporatiewoningen juist gestopt. Nu streven de corporaties weer naar groei van het aantal sociale huurwoningen, mede vanwege de afgenomen ‘overmaat’ in de betaalbare voorraad. Tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019 is overigens de corporatievoorraad ‘administratief’ afgenomen met 2.238 woningen. Deze woningen zitten in de BV’s van de verschillende corporaties en worden niet meer meegenomen in de cijfers in dit jaarbericht, terwijl die eerder wel werden meegenomen bij de telling van de woningvoorraad. De woningen bestaan wel nog steeds en worden nog verhuurd.

Ontwikkeling per stadsdeelFiguur4Figuur 4 laat goed zien waar de transformatie van het corporatiebezit in de afgelopen decennia plaatsvond.

De stadsdelen zijn gerangschikt op toe- en afname van het corporatiebezit tussen het topjaar 1999 en 2019. In de naoorlogse stedelijke vernieuwingsgebieden is de corporatievoorraad het sterkst afgenomen. Conform de doelstellingen van gemeente, corporaties en de huurdersvertegenwoordigers, zien we transformatie vooral dáár optreden waar het percentage corporatiewoningen hoog lag. Het stadsdeel Zuidoost is daarvan het duidelijkste voorbeeld. Dit stadsdeel is verantwoordelijk voor één derde van de afname van het aantal corporatiewoningen in Amsterdam in de afgelopen twintig jaar. Daarna volgen Noord en West. In stadsdeel Centrum is het aantal zo goed als gelijk gebleven.

In Stadsdeel Oost nam het corporatiebezit toe door nieuwbouw op IJburg, Zeeburgereiland en in Science Park. Ook als we de ontwikkeling van jaar op jaar bekijken, zien we dat de afname van het aantal corporatiewoningen veel sterker is in Zuidoost, Noord en Nieuw-West enerzijds dan in de stadsdelen Centrum, Zuid, Oost en West anderzijds.

Verkopen van corporatiewoningen

De groeiende behoefte aan betaalbare woningen in Amsterdam maakt dat de corporaties veel minder sociale huurwoningen verkopen. Tegelijkertijd blijft verkoop noodzakelijk om de investeringen van corporaties in nieuwbouw en renovatie mogelijk te maken. Ook in de nieuwe buurten van de stad op IJburg en de Zuidas worden sociale huurwoningen gebouwd. Bovendien is verkoop in buurten met veel

corporatiebezit goed voor een breder aanbod van woningen in die buurten.

Tussen 2014 en 2018 daalde het aantal corporatieverkopen aan particulieren van 2.682 naar 852, waarvan (in 2018) 727 sociale huurwoningen en 125 vrije sector huurwoningen. Daarnaast verkochten de corporaties in 2018 nog 48 sociale- en 36 vrije sector huurwoningen aan beleggers. Het aantal verkochte sociale huurwoningen in 2018 komt daarmee op 775.

FIGUUR 3Aantal woningen per corporatie per stadsdeel per 1 januari 2019

Totaal de Alliantie DUWO DRC* Eigen Haard de Key Rochdale Stadgenoot Woonzorg Ymere Habion

Centrum 17.541 1.438 60 2.723 6.048 352 1.069 254 5.597

West 30.512 1.334 317 3.819 4.304 6.284 6.751 7.703

Nieuw-West 34.137 5.406 421 6.925 3.698 4.850 8.388 710 3.739

Zuid 21.544 5.332 56 4.583 1.793 2.581 3.026 582 3.591

Oost 32.749 4.181 659 1.281 6.324 5.840 1.862 3.975 36 8.429 162

Noord 25.528 1.666 362 5.351 2.119 3.870 3.592 8.568

Zuidoost 22.472 558 4.873 1.997 8.720 2.653 351 3.320

Totaal 184.483 19.915 1.513 1.643 34.598 25.799 28.519 29.454 1.933 40.947 162

*DRC=Duwo Rochdale Combinatie. Dit zijn woningen die DUWO en Rochdale gezamenlijk in bezit hebben

Bron: Databank AFWC

(gegevens kunnen verschillen van de jaarverslagen van de corporaties)

FIGUUR 4Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel (1999 - 2019) (inclusief onzelfstandige eenheden en vrije sector)

40.000

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

-5.000

-10.0000

Bron: Databank AFWC

Zuidoost

29.916

22.472

-7.444

1999

2019

Verschil

Noord

32.181

25.528

-6.653

West

35.843

30.512

-5.331

Zuid

24.620

21.544

-3.076

Nieuw-West

37.064

34.137

-2.927

Centrum

17.798

17.541

-257

Oost

29.511

32.749

3.238



Vanaf 2014 sterke daling verkoop binnen de ring (A10) Figuur6We zien overal in de stad dat veel minder corporatiewoningen worden verkocht, maar het meest is dat het geval in de populaire wijken binnen de ring. Zo daalde het aantal verkopen aan particulieren tussen 2014 en 2018 in Zuid van 570

naar 87 en in Centrum van 192 naar 43 woningen. De relatieve daling van het aantal corporatieverkopen tussen 2014 en 2018 is het sterkst in de stadsdelen Zuid (-85 procent), Centrum (-78 procent), Oost (-73 procent) en West (-67 procent). Kijkend naar percentage van de woningvoorraad ligt het aandeel verkopen in 2018 het laagst in Centrum (0,2 procent) en het hoogst in Noord (0,7 procent.)

FIGUUR 5Ontwikkeling corporatiewoningen (1999 - 2019)(inclusief onzelfstandige eenheden en vrije sector)

120.000

115.000

110.000

105.000

100.000

95.000

90.000

85.000

80.000

1999 2001 ’03 ’05 ’07 ’09 ’11 ’13 '15 ’17 ’18 ’19

Centrum, Zuid, West en Oost Noord, Nieuw-West en Zuidoost

Bron: Databank AFWC

FIGUUR 6Verkoop corporatiewoningen aan particulieren (1998 - 2018)

2.000

1.750

1.500

1.250

1.000

750

500

250

0

1998 2000 ’02 ’04 ’06 ’08 ’10 '12 '14 ’16 ’18

Centrum, Zuid, West en Oost Noord, Nieuw-West en Zuidoost

Bron: (1998-2010): Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering);

(2011-2018): Corporaties

2 Nieuwe wooncontracten in 2018

Voor de woningzoekende is niet zozeer de voorraad woningen van belang als wel het aantal woningen dat jaarlijks vrijkomt voor nieuwe verhuur. Het aantal vrijkomende sociale huurwoningen via WoningNet halveerde in Amsterdam in tien jaar van 13.000 in 2002 naar 6.000 woningen in 2012. Tussen 2012 en 2018 fluctueerde het aantal verhuringen via WoningNet rond de 6.000. In 2018 nam het aantal verhuringen via WoningNet wat af ten opzichte van 2017. Het totaal aantal reguliere sociale verhuringen bleef evenwel constant rond de 7.500 (inclusief de directe bemiddeling buiten WoningNet om). figuur 7

In totaal sloten de corporaties in 2018 voor zo’n 7.500 reguliere sociale huurwoningen nieuwe contracten af. De Amsterdamse woningcorporaties verhuren hun woningen via WoningNet, maar ook via andere wegen. Zo verhuren corporaties maximaal 30 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen via maatschappelijke instellingen, bijvoorbeeld aan mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang en weer zelfstandig kunnen wonen of aan mensen met een sociaal-medische urgentie.

Voor de toegankelijkheid van de stad is studentenhuisvesting onontbeerlijk. Corporaties bieden ook via tijdelijke verhuur huisvesting aan jonge starters die naar Amsterdam komen voor werk of opleiding. figuur 8Corporaties verhuurden in 2018:

• 6.212 reguliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens (720 euro) via WoningNet. Dat is inclusief de directe bemiddeling geregistreerd bij WoningNet.

• 1.304 reguliere sociale huurwoningen via instellingen en overige directe bemiddelingen, waaronder de toewijzing aan statushouders en gemotiveerde jongeren in diverse woonprojecten (het totaal aantal reguliere sociale verhuringen komt daarmee op 7.516).

Daarnaast verhuurden de corporaties:

• 2.738 zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen.

• 780 woningen via tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet en 553 woningen met een gebruiksovereenkomst.

• 5.057 kortdurende verhuringen aan buitenlandse studenten.

• 1.071 vrijesectorverhuringen, waarvan 1.010 regulier en 61 via friendscontracten.

FIGUUR 7Reguliere sociale verhuur via WoningNet en directe bemiddeling (exclusief studentenhuisvesting)

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0

2002 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12 ’14 ’16 ’18

Reguliere sociale verhuur volgens WoningNet

Reguliere sociale verhuur, inclusief directe bemiddeling buiten

WoningNet om (opgave corporaties)

Bron: WoningNet, eigen opgave corporaties



FIGUUR 8Nieuwe wooncontracten corporatiewoningen Amsterdam (2014-2018)

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

2014 2015 2016 2017 2018

Verkoop bestaande corporatiewoningen (inclusief vrije sector, exclusief verkoop aan beleggers)

Kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten*****

Gebruiksovereenkomsten****

Tijdelijke verhuur***

Woningdelen in de vrije sector, waaronder friendscontracten

Vrije sector huur > € 720,42

Onzelfstandige studentenwoningen

Zelfstandige studentenwoningen

Sociale verhuur via directe bemiddeling niet geregistreerd bij WoningNet ≤ € 720,42**

Sociale verhuur via WoningNet ≤ € 720,42 (inclusief directe bemiddeling geregistreerd bij WoningNet)*

* Tot en met 2016 op basis van aanbiedingsdatum, vanaf 2017 op huurcontractdatum

** Onder andere verhuur via instellingen, bijvoorbeeld aan mensen die weer de kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen

of aan mensen met een geestelijke of lichamelijke handicap en bv Projecten als Riekerhaven (statushouders en studenten)

*** Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie of leegstaande koopwoningen (in het kader van de Leegstandswet)

**** Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak) gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn

***** Dit kan ook langer zijn dan zes maanden (voor 2015 en 2016 heeft een administratieve correctie plaatsgevonden t.o.v. het Jaarbericht)

Bron: WoningNet, eigen opgave corporaties

De corporaties verkochten:

De corporaties verkochten 852 bestaande corporatiewoningen aan particulieren, waarvan 727 voormalige sociale huurwoningen.

Rekenen we de verkochte woningen mee, dan komen we in totaal uit op bijna 19.000 nieuwe wooncontracten in 2018. Dat aantal ligt wat lager dan vorig jaar. Dit komt vooral door een daling van de verhuringen aan studenten, van de vrije sector huur, van gebruiksovereenkomsten en de tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet. De daling van het aantal verhuringen van studentenwoningen heeft ook te maken met het uit exploitatie halen van eenheden op tijdelijke locaties. Daarnaast zetten de corporaties studenteneenheden in om statushouders te kunnen huisvesten. figuur 9

Druk blijft groot, maar inschrijfduur enaantal reacties in Amsterdam nemen voor het eerst af

De druk op de sociale huursector blijft groot. Het aantal actief woningzoekenden bij WoningNet stadsregio Amsterdam bleef in 2018 constant op zo’n 90.000 mensen, waarvan 59.000 met herkomst Amsterdam. We spreken over ‘actief’ zoekenden’ als mensen in 2018 minstens één maal op een woning reageerden.

De gemiddelde inschrijfduur bij bemachtiging van een woning in de gemeente Amsterdam nam voor het eerst sinds jaren licht af. Voor starters en doorstromers samen is de gemiddelde inschrijfduur in 2018 13,8 jaar. In 2017 was dat nog 15 jaar.

FIGUUR 9Verhuringen reguliere sociale huurwoningen per stadsdeel (2013 - 2018) (inclusief directe bemiddeling, exclusief studentenhuisvesting en tijdelijke verhuur)

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Bron: Eigen opgave corporaties



Voor starters nam de inschrijfduur voor een woning in de gemeente Amsterdam tot en met 2017 toe van 8,6 jaar in 2015 naar 10,8 jaar in 2017. In 2018 daalde deze echter naar 10,5 jaar. Doorstromers in de regio hadden in 2018 een inschrijfduur van 19,2 jaar, dit was 20,3 jaar in 2017.

In de regio's buiten Amsterdam (Zaanstreek en Amstelland-Meerlanden) nam de inschrijfduur bij bemachtiging van een woning juist toe, zowel voor starters als doorstromers. Let op: de inschrijfduur bij bemachtiging van een woning is niet hetzelfde als het aantal jaren actieve zoektijd die mensen besteden aan het zoeken naar een woning.

Gemiddeld reageerden in 2018 342 mensen op een woning, tegenover 474 in 2017. Hoewel heel veel mensen reageren op de aangeboden woningen, zijn er ook veel woningzoekenden die de woning weigeren na bezichtiging. Gemiddeld accepteert in Amsterdam pas de achtste kandidaat de aangeboden sociale huurwoning.

Jongeren hebben de laagste slaagkans in WoningNet

Om inzicht te geven in de slaagkansen van woning-zoekenden, vergelijken we de actief woningzoekenden en de geslaagde woningzoekenden. Allemaal hebben ze gezocht en/of een woning gevonden via WoningNet. Als we kijken naar leeftijdsklassen zien we grote verschillen tussen de actief woningzoekenden en de geslaagden. De actieve zoeker is gemiddeld jonger dan de geslaagde vinder. Van de groep actief woningzoekenden afkomstig uit de gemeente Amsterdam is bijvoorbeeld 11 procent 23 jaar of jonger, bij de geslaagden is dit 7 procent. figuur 10Voor ouderen boven 65 jaar geldt het omgekeerde. Zij maken in de gemeente Amsterdam slechts 6 procent van de actief zoekenden uit, maar vormen 16 procent van de geslaagden. Dit laat zien dat ouderen meer kans maken op een sociale huurwoning vanwege hun veel langere inschrijfduur.

Bij verloting van de sociale huurwoningen heeft iedereen gelijke kansen. Jongeren zoeken dus vaker een woning via loting en slagen ook vaker via loting. Loting bood voor deze groep en andere spoedzoekers tot 1 januari 2018 nog een kleine kans om een woning te bemachtigen. De corporaties wilden graag doorgaan met het verloten van een deel van hun vrijkomende woningen en voerden in 2017 campagne daarvoor. De Amsterdamse gemeenteraad besloot in december 2017 echter, dat loting per 1 januari 2018 alleen nog mogelijk is voor een deel van de jongeren-woningen die worden verhuurd met een vijfjaren huur-contract. In 2018 werd in Amsterdam gemiddeld 1.255 keer gereageerd op lotingwoningen, in 2017 waren dat 1.301 reacties. Op niet-lotingwoningen reageerden gemiddeld 278 woningzoekenden, dat was in 2017 nog 293. Het aandeel verhuringen dat via loting tot stand kwam daalde daardoor van 12 procent in 2017 naar 4,9 procent in 2018.

FIGUUR 10Actief zoekenden en geslaagden in WoningNet, Amsterdam 2018

100%

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Actief zoekenden Geslaagden

65 jaar en ouder

55 - 64 jaar

28 - 54 jaar

24 - 27 jaar

18 - 23 jaar

Bron: WoningNet

De corporaties willen de slaagkansen van jongeren vergroten. Tijdelijke huurcontracten voor jongeren dragen daaraan bij. Sinds juli 2016 bestaat de mogelijkheid om woningen te verhuren met een tijdelijk jongerencontract van vijf jaar. In 2018 hebben de corporaties via WoningNet 1.126 woningen op die manier verhuurd en in 2017 846. Dat is 18 procent van de 6.212 reguliere sociale verhuringen via WoningNet in 2018. Dit is aanzienlijk minder dan het met de gemeente Amsterdam en huurdersorganisatie afgesproken maximum van 33 procent van de totale verhuringen.

WoonfraudebestrijdingNaar schatting 10 procent van de woningvoorraad wordt niet op legale wijze gebruikt of bewoond. Per corporatie is een team met gemiddeld 3,9 fte actief om woonfraude tegen te gaan. Dit wordt steeds lastiger. De privacywetgeving (AVG) bemoeilijkt het verkrijgen, delen en bewaren van informatie . Daarnaast lijken fraudeurs steeds beter onder de radar te blijven of spelen het vaker via de rechter met behulp van goede advocaten.

De meest voorkomende vorm van woonfraude is illegale onderhuur, dit speelt in ongeveer 80 procent van de fraudegevallen. Andere vormen zijn bijvoorbeeld hennepteelt, illegale vakantieverhuur en, illegale prostitutie. Woonfraudebestrijding levert een groot aandeel aan de doorstroming: 1 op de 6-9 jaarlijks vrijgekomen woningen is aan woonfraudebestrijding te danken. In 2018 kwamen op die manier 821 woningen vrij.figuur 14De corporaties werken nauw samen met de gemeente, onder andere middels de convenanten Zoeklicht en Doorzon. Via meldpunt Zoeklicht kunnen burgers vermoedens van woonfraude aan de gemeente doorgeven. Het meldpunt Zoeklicht Direct wordt gebruikt voor de bestrijding van illegale toeristische verhuur, de rapportages van bevindingen hiervan worden doorgezet naar de corporaties. Het Doorzon-convenant faciliteert dat de politie proces-verbalen bij crimineel gebruik van de woning aan de corporaties kan verstrekken.

FIGUUR 11Aantal woningen leeggemaakt door bestrijding woonfraude

Corporatie 2017 2018

De Alliantie 74 64

Eigen Haard 193 166

De Key 55 33

Rochdale 145 140

Stadgenoot 188 162

Ymere 219 256

Totaal 911 821

Bron: eigen opgave corporaties

Begin 2019 is veel aandacht geweest voor woonfraude, o.a. in de pers, de Tweede Kamer en de gemeenteraad. In 2019 wordt samen met de gemeente een vernieuwde projectstructuur opgezet om woonfraudebestrijding te intensiveren. We zetten daarbij in op het gebruik van big data, de samenwerking met andere overheidsorganisaties en het opleggen van bestuurlijke boetes. Ook worden de convenanten herzien.


https://www.facebook.com/lotingmoetblijven/

http://www.afwc.nl/nieuws/nieuwsarchief/bericht/item/98/


3 Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019

De Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse corporaties en de gemeente Amsterdam maakten in juni 2015 Samenwerkingsafspraken voor de periode 2015- 2019.

De betaalbaarheid van het wonen stond daarin centraal. Drie ambities sprongen eruit: • Meer betaalbare woningen aanbieden.• Meer nieuwe woningen bouwen. • Toewerken naar een stabiele voorraad van sociale huurwoningen.

Uiteindelijk doel was een duurzaam en dynamisch evenwicht in de sociale huursector. Eventuele verkoop, sloop of liberalisatie van sociale woningen zou op termijn in evenwicht moeten komen met de nieuwbouw en aankoop van sociale huurwoningen, zodat er voldoende sociale huurwoningen blijven in Amsterdam.

Beschikbaarheid: aantal sociale huurwoningen blijft op peil

Afgesproken werd dat de voorraad sociale huurwoningen in bezit van corporaties per 1 januari 2019 tenminste 162.000 woningen zou zijn. In de periode 2020 – 2025 wilden we tot een dynamisch evenwicht komen. Op termijn streven de corporaties weer naar groei van hun sociale voorraad. Want bij een groeiende vraag en groeiende Amsterdamse woningvoorraad is ook een absolute groei van de voorraad sociale huurwoningen noodzakelijk.figuur 11

Per 1 januari 2019 hebben de corporaties 165.568 zelfstandige sociale huurwoningen in bezit. Dat is dus ruim boven het afgesproken aantal van 162.000 woningen. Op 1 januari 2018 waren dat er nog 166.299 en op 1 januari 2017 166.472 woningen. In 2019 tellen we 765 sociale huurwoningen in BV’s van de corporaties niet langer mee in het totaal aantal zelfstandige sociale huurwoningen. Vanaf 2019 tellen we alléén de woningen mee die binnen

de toegelaten instelling (TI) vallen. Conform de Woningwet van 2015 hebben de prestatie(Samenwerkings-)afspraken alléén betrekking op dat deel van het corporatiebezit.

We zien dat het aantal sociale huurwoningen van corporaties, na een jarenlange daling, nu min of meer constant blijft. De beleidsomslag van de corporaties tekent zich duidelijk af. Wel neemt het percentage sociale huurwoningen van corporaties als aandeel van de totale woningvoorraad in Amsterdam af van 39 procent in 2017 naar 38 procent in 2019. Die totale Amsterdamse woningvoorraad groeit immers fors door nieuwbouw.

De Amsterdamse corporaties hebben ook ruim 9.000 onzelfstandige eenheden (zoals studentenkamers) in bezit. Deze zijn niet inbegrepen in het bovengenoemde aantal van 165.568 sociale huurwoningen, maar vormen wél een belangrijk aandeel in de huisvesting van lage inkomensgroepen in de stad.1

FIGUUR 12Corporatiebezit***** t.o.v. totale woningvoorraad per stadsdeel op 1 januari 2019

Onzelfstandige. Zelfstandige Zelfstandige Totaal Totale % Zelfstandige % Zelfstandige

eenheden* woningen** sociale corporatievoorraad **** corporatie- sociale

huurwoningen bezit woningen huurwoningen

tov totale tov totale

voorraad*** voorraad***

Centrum 2.883 14.658 13.730 17.541 54.643 27% 25%

Westpoort 0 30 0% 0%

West 1.269 29.243 27.957 30.512 79.758 37% 35%

Nieuw-West 1.333 32.804 31.018 34.137 69.001 48% 45%

Zuid 521 21.023 19.731 21.544 81.332 26% 24%

Oost 1.662 31.087 29.068 32.749 71.301 44% 41%

Noord 648 24.880 23.531 25.528 43.830 57% 54%

Zuidoost 1.040 21.432 20.533 22.472 41.410 52% 50%

Totaal 9.356 175.127 165.568 184.483 441.305 40% 38%

* Categorie B conform definitie DVI

** Categorie A conform definitie DVI

*** Exclusief onzelfstandige woningen

**** Woningvoorraad OIS, nog niet definitief. Betreft zelfstandige woningen en geclusterde onzelfstandige eenheden conform BAG registratie

***** Woningen in BV's van de corporaties worden vanaf 2019 niet meer meegenomen in de telling

Bron: Databank AFWC

(gegevens kunnen verschillen van de jaarverslagen van de corporaties)

1 De gemeente telt bij de totale woningvoorraad per stadsdeel ook (geclusterde) onzelfstandige eenheden mee met een eigen BAG-nummer (specifiek nummer voor 1 adres). Deze onzelfstandige eenheden met een eigen adres worden aan de noemerkant van deze berekening

wel meegenomen, maar aan de tellerkant niet, omdat daarbij alleen de zelfstandige huurwoningen van de corporaties worden meegeteld. Het aandeel sociale huurwoningen (inclusief onzelfstandige eenheden) ligt dus in werkelijkheid wat hoger dan 38 procent.


http://www.afwc.nl/uploads/tx_news/Publieksversie_Samenwerkingsafspraken_tussen_huurders_corporaties_en_ge....pdf

http://www.afwc.nl/uploads/tx_news/Publieksversie_Samenwerkingsafspraken_tussen_huurders_corporaties_en_ge....pdf


Betaalbaarheid: aanbiedingsafspraken Amsterdam

In de Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019 stond betaalbaarheid voorop. Afgesproken werd dat 75 procent van de zelfstandige sociale huurwoningen van corporaties (inclusief studentenwoningen) zou worden verhuurd onder de hoge en lage aftoppingsgrens (respectievelijk 597,30 en 640,14 euro per maand, prijspeil 2018). De eerste grens geldt voor kleine huishoudens tot en met twee personen, de tweede grens voor drie of meer personen. Het jaar 2016 was het eerste volledige jaar van deze afspraak, omdat tot juli 2015 nog andere afspraken golden.figuur 12

Vanaf 2016 moesten corporaties conform rijksbeleid voldoen aan de 95-procentnorm voor het passend toewijzen van

huurwoningen aan mensen met recht op huurtoeslag. Deze passendheidstoets houdt in dat ten minste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag die een huurwoning betrekken, een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen toegewezen krijgen.De Amsterdamse afspraak van de 75 procent toewijzing onder de aftoppingsgrenzen hangt samen met de introductie van de landelijke passendheidstoets. In 2016 werden zowel de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken als de passenheidstoets geïmplementeerd in het huurbeleid van de Amsterdamse corporaties. Dat is duidelijk te merken, want het percentage verhuringen onder de aftoppingsgrenzen nam toe van 62 procent in 2015 (nulmeting) tot 85 procent in 2016 en 87 procent in 2018.Daarmee voldoen de corporaties ruimschoots aan de aanbiedingsafspraak van 75 procent. Tegelijkertijd ligt dit

percentage te hoog als we kijken naar de slaagkansen van de inkomensgroep boven de huurtoeslaggrens.

Betaalbaarheid: aanbod per stadsdeelfiguur 13Bij de Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019 maakten de corporaties ook de afspraak te onderzoeken hoe in gebieden met een hoge druk, zoals Centrum, Zuid en delen van West, voldoende woningen onder de aftoppingsgrens

kunnen worden aangeboden. We monitoren dat per stadsdeel (minimaal) 75 procent wordt aangeboden onder de lage en hoge aftoppingsgrens. Daarbij hanteren we een marge van 5 procent.

De cijfers over 2018 laten zien dat het aandeel verhuringen onder de aftoppingsgrenzen uiteen loopt van 78 procent in Zuid en Centrum tot 94 procent in Zuidoost.Het aanbod dat bereikbaar is voor huishoudens met

FIGUUR 14Aanbiedingsafspraak per stadsdeel, % verhuringen onder aftoppingsgrenzen en % verhuringen aan primaire doelgroep reguliere sociale verhuur en zelfstandige studentenwoningen

≤€ 597,30 > € 597,30 en ≤ € 640,14 > € 597,30 en ≤ € 640,14 > € 640,14 en ≤ € 710,68 Totaal ≤ € 710,68

aan 1 en 2 aan 3 en meer-

persoonshuishoudens persoonshuishoudens

Centrum 475 5 9 134 623

West 1.330 16 82 244 1.672

Nieuw-West 1.397 30 126 140 1.693

Zuid 630 21 40 172 863

Oost 1.586 17 77 191 1.871

Noord 962 12 105 131 1.210

Zuidoost 1.099 8 59 66 1.232

Totaal 7.479 109 498 1.078 9.164

Aanbiedingsafspraak Aanbiedingsafspraak Verhuring aan Verhuring aan

Amsterdam Amsterdam primaire primaire

2018 2017 doelgroep 2018 doelgroep 2017

Centrum 78% 75% 88% 78%

West 84% 81% 82% 82%

Nieuw-West 90% 90% 84% 86%

Zuid 78% 74% 82% 76%

Oost 89% 86% 88% 85%

Noord 88% 79% 87% 77%

Zuidoost 94% 95% 91% 92%

Totaal 87% 84% 86% 83%


FIGUUR 13Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam (2015 - 2018) en betaalbaarheid Samenwerkingsafspraken*(sociale huur via Woningnet, directe bemiddeling** en studentenwoningen)

2015 2016 2017 2018

Sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling) 6.636 6.931 7.513 7.516

< € 597,30 2.879 4.857 5.346 5.852

€ 597,30 - € 640,14 aan > 2 personen 438 608 660 498

< € 597,30 / € 640,14 3.317 5.465 6.006 6.350

Zelfstandige studentenwoningen 2.649 2.655 2.064 1.648

< € 597,30 2.483 2.644 2.052 1.627

Zelfstandig sociaal < € 710,68 9.285 9.586 9.577 9.164

< € 597,30 / € 640,14 5.800 8.109 8.058 7.977

% < Aftoppingsgrenzen € 597,30 / € 640,14 (inclusief studenten) 62% 85% 84% 87%

* Deze afspraken gelden vanaf juli 2015, maar de cijfers gaan over het gehele jaar. 2016 is het eerste volledige jaar van de afspraken

** Vanaf 2013 zijn alle reguliere verhuringen van sociale huurwoningen rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties

Vanwege directe bemiddeling (o.a. via instellingen) verhuurden de corporaties in 2015 586, in 2016 1.180, in 2017 674 en in 2018 1.304 woningen meer

dan bij WoningNet staan geregistreerd




recht op huurtoeslag is dus sinds 2015 toegenomen en die trend zet zich door. Tegelijkertijd is er minder woningaanbod voor huishoudens met een inkomen tussen 30.000 en 40.000 euro per jaar. Gemiddeld kwam 86 procent van de sociale verhuringen (inclusief zelfstandige studentenhuisvesting) in 2018 terecht bij de primaire doelgroep van mensen met lage inkomens. Dit aandeel loopt uiteen van 82 procent in stadsdeel Zuid en West tot 91 procent in stadsdeel Zuidoost. De instroom in de sociale huursector bestaat dus vooral uit mensen met lage inkomens met residualisering van de sociale huursector als gevolg.

Middensegment

Mensen met een middeninkomen vallen op de Amsterdamse woningmarkt tussen wal en schip. Sinds 2011 komen ze niet langer in aanmerking voor sociale huurwoningen en de koopsector is voor hen in grote delen van Amsterdam door de prijsstijgingen onbetaalbaar geworden. Ook de corporaties kunnen met hun koopwoningen de middengroep minder bedienen, want ook de corporatiewoningen moeten tegen marktprijzen worden verkocht. Van de corporatieverkopen in 2018 werd 27 procent verkocht onder 250.000 euro. De verschillen tussen stadsdelen zijn groot.

In de Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019 werd afgesproken dat de corporaties hun huurwoningen in de vrije sector voor 65 procent aanbieden in het middensegment (< 1003 euro huur per maand, prijspeil 2018). De gemiddelde huur van deze middensegment-woningen zou maximaal 885 euro moeten zijn (prijspeil 2018). Corporaties verhuren veel minder in de vrije sector: van 2.050 woningen in 2016 naar 1.071 woningen in 2018, waarvan 68 procent voor minder dan 1003 euro per maand. De gemiddelde huurprijs van die middensegmentwoningen is 886,07 euro per maand.

Het percentage middensegment voldoet dus in 2018 aan de afspraak voor de periode 2015 – 2019, maar de gemiddelde huur net niet.

De corporaties verhuren 61 van hun 1.071 vrije sector-woningen via friendscontracten, waardoor 145 personen een woning delen. De friendscontracten hebben per woning weliswaar gemiddeld een hogere huur, maar meerdere personen met een laag- of middeninkomen hebben zo woonruimte.

Van de 1.071 vrije sectorverhuringen van corporaties in 2018 waren 210 woningen daarvóór een sociale huurwoning. In 2015 waren er nog 869 van deze ‘liberalisaties’. Corporaties liberaliseren dus veel minder woningen dan in voorgaande jaren. Tegelijkertijd zijn 765 sociale huurwoningen overgedragen aan BV’s van de corporaties. Deze woningen kunnen bij mutatie een geliberaliseerd contract krijgen en worden niet langer meegenomen in de cijfers in dit jaarbericht, omdat ze formeel geen deel meer uitmaken van de toegelaten instelling.

Dat het verhuren van middensegment huurwoningen bijdraagt aan de doorstroming uit de sociale huur blijkt uit de resultaten van Eigen Haard. Deze corporatie verhuurde in 2017 en 2018 meer dan de helft van de vrijkomende huurwoningen in het middensegment aan mensen die een sociale huurwoning achterlieten.

Slotermeer: vernieuwing in de herkansingDe uitdagingen: verdichting, verduurzaming en ruime inspraak


Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 23

Het lijkt alsof het is afgesproken. Keer op keer worden we in het buurtpunt van Rochdale op de Burgemeester Van Leeuwenlaan ‘gestoord’ door bewoners die iets komen melden of vragen. Projectmanager Wonen Ronald van Dijk van Rochdale vertelt dat het voormalige winkelpand is ingericht als laagdrempelig contactpunt voor de buurt, mede met het oog op de omvang-rijke ingreep die de Van Deysselbuurt te wachten staat. Alleen al in 2018 werd het buurtpunt zo’n 900 keer bezocht door mensen die informatie en advies

vroegen. En de bekendheid van het buurtpunt neemt toe in de 1.200 woningen tellende wijk rondom de Lodewijk van Deysselstraat in Slotermeer. De bezoekers van vandaag komen melden dat de verlichting in hun trappenhuis het niet doet, of ze geven zich op voor de schoonmaakservice voor hun portiek. Van de laatste bezoekers, een echtpaar, draait de vrouw zich onderweg naar de deur nog even om. Oh ja, vraagt ze schijnbaar terloops, wanneer is onze woning aan de beurt voor de renovatie? Als Van Dijk het adres hoort, vertelt hij dat er voor deze bewoners nog voor de zomervakantie een informatiebijeenkomst wordt gehouden. LaaggeletterdDe korte gesprekjes illustreren dat het buurtpunt geen overbodige luxe is. Maar liefst 45 procent van de bewoners van de Van Deysselbuurt is laaggeletterd. Die mensen kunnen hun vragen moeilijk via een website, per e-mail of zelfs telefoon stellen - soms zijn immers handen en voeten nodig. “Er komen hier mensen die niet eens kunnen uitleggen waar ze wonen”, aldus Van Dijk.

Er is Rochdale veel aan gelegen nauw contact met zijn huurders te onderhouden en hun vertrouwen te herwinnen. Veel huurders zijn op zijn minst sceptisch nadat er tien jaar geleden als gevolg van de crisis een dikke streep ging door plannen om hun buurt met sloop/nieuwbouw en renovatie onder handen te nemen. Ook bij deze vernieuwingsronde luidt het credo dat het niet bij de woningen alleen moet blijven. Sociaal-economisch hebben veel bewoners ook een opkontje nodig. Tegelijkertijd duurt het voor veel bewoners nog jaren voordat ze voor een nieuwe of vernieuwde woning aan de beurt zijn. Om in de tussentijd de leefbaarheid op peil te houden leggen Rochdale-medewerkers systematisch huisbezoeken af om de technische staat van de woningen op te nemen en eventuele gebreken te verhelpen. Bij het bezoek wordt ook gepolst of er andere hulpvragen zijn bij het huishouden. Als de bewoner daarvoor toestemming geeft, worden deze hulpvragen doorgespeeld naar andere maatschappelijke instellingen, als Sezo of het Ouder- en kindteam (OKT). Deze en andere organisaties hebben zich ook gevestigd in het buurtpunt van Rochdale. Ze verzorgen samen het integraal sociaal spreekuur voor de buurt. Hulpvragen kunnen hier vaak direct, zonder mail of telefoontje, worden doorgespeeld.

Tien jaar later dan gedacht gaat de laatste fase van de vernieuwing van Nieuw-West van start: de aanpak van Slotermeer. Voor de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties vormt dit aanleiding om dit jaar in het jaarbericht een speciaal katern mee te nemen over de aanpak van dit grote stedelijk vernieuwingsproject, dat veel verschillende uitdagingen kent.

Er ligt een principenota en veel bewoners kunnen niet wachten tot hun huizen worden aangepakt. De tijden zijn beter, maar er zijn voor de corporaties ook forse uitdagingen bijgekomen, zoals ingrijpender duurzaamheidseisen, grotere participatie en meer nadruk op de maatschappelijke opgaven. En er is veel minder geld. Corporaties zetten alles op alles om het gehavende vertrouwen bij bewoners te herstellen.

Buurtpunt de Leeuw, Burgemeester van Leeuwenlaan



Versnippering“Toen ik me hierin ging verdiepen viel me de versnippering in het maatschappelijke aanbod op, en dat het niet duidelijk is wie ergens over gaat in de ontwikkelbuurten”, aldus Van Dijk. Rochdale is niet de enige corporatie die deze versnippering signa-leert. “We staan nu natuurlijk nog aan het begin van de vernieuwing, maar er mist een plek waar alles samenkomt, één enkel aanspreekpunt”, zegt Niels Raat, asset-manager van Stadgenoot. “Daardoor gaan de sociale ingrepen niet hand in hand met de fysieke.” Vroeger had je voor die coördinerende rol inderdaad Bureau Parkstad, beaamt Raat. “Daar schijnt een bepaalde aversie tegen te zijn. Maar er waren ook goede redenen om het zo te doen.” Bureau Parkstad was een gemeentelijk projectbureau dat van 1999 tot 2007 de stedelijke vernieuwing in heel Nieuw-West coördineerde. Het werd door velen, al dan niet terecht, beschouwd als een bureaucratische bulldozer. Burgemeester RöellstraatNieuw-West staat voor een flinke verdichtingsopgave. Alle ogen zijn daarbij gericht op de 2,5 kilometer lange Burgemeester Röellstraat. Volgens de principenota kunnen na een herprofilering aan de noordkant van de straat blokken met accenten tot acht lagen hoog worden gebouwd. Alleen al in de Van Deysselbuurt moeten zo’n 600 woningen worden bijge-bouwd. Uitgangspunt is namelijk dat het aantal sociale huurwoningen van 1200 gelijk blijft, maar dat het aandeel sociale huur wordt teruggebracht van bijna 100 procent naar 60. Gemeente, stadsdeel en corporaties hebben afgesproken dat de Röellstraat geen gouden randje wordt, dus dat daar ook sociale en middenhuur wordt gebouwd. Voor de corporaties zou het bovendien handig zijn als buurtbewoners kunnen worden geherhuisvest in de nieuwbouw van de Röellstraat. Voor de Van Deysselbuurt gaat dit helaas niet op, omdat de Roëllstraat daar achterin de planning zit. Maar voordat in de Röellstraat gebouwd kan worden, moeten nog de nodige hobbels worden genomen. Welk deel van de wijk wordt bijvoorbeeld betrokken bij de participatie? Leidingen moeten worden verlegd, waaronder die voor stads-warmte, en de straat moet een nieuw profiel krijgen. Ook is er overeenstemming

nodig tussen gemeente en corpo-raties over de kosten van het bouwrijp maken. De gemeente wil (een deel van) de nieuwbouw met tenders in de markt zetten. Maar de bouwpercelen zitten pal tegen eengezins- en duplex-woninkjes van corporaties, die zouden moeten worden gesloopt. Wie gaat dat betalen en wat voor korting krijgen de corporaties dan als ze op de Röellstraat mogen bouwen? Volgens Raat van Stadgenoot kunnen corporaties en gemeente elkaar flink in de wielen rijden als ze zich strikt houden aan de regels van het Amsterdams Convenant Erfpacht

Frascati buiten de Ring

Bewoners van Slotermeer die wat cultuur wilden opsnuiven, moesten tot voor kort vaak de Ringweg oversteken of de reis naar de Meervaart afleggen. Maar dat is aan het veranderen. Zo is het Van Eesterenmuseum de etalage voor het nog jonge fysieke erfgoed van de wijk. En afgelopen jaar werden de verhalen van bewoners verwerkt in de voorstellingenreeks Radio van

Deyssel, een samenwerking tussen Frascati Producties en theatermaker Hanna Timmers. Iedere voorstelling, opgevoerd in een tot minitheater omgebouwd winkelpand in de Lodewijk van Deysselstraat, draait om een thema, bijvoorbeeld wonen of ondernemen in de buurt. En iedere voorstelling wordt druk bezocht, vertelt Timmers. Door mensen uit de buurt, maar ook

Van Eesteren paviljoenSloterplas

“Naar Buiten”, één uit een serievoorstellingen door Radio van Deyssel

uit andere delen van de stad. Ook zijn bewoners zelf onderdeel van de voorstelling. Spraakmakend daarbij was het meisje dat in de eerste voorstelling vertelde over de toestand van haar huis. Mede door dit optreden werd de woning vroegtijdig gerenoveerd. Hanna Timmers en Frascati Producties maken ook volgend seizoen nieuwe afleveringen van Radio van Deyssel.

Burgemeester Roëllstraat

Mobiele Bakkerij de Eenvouddraagt bij aan sociale cohesie


26 Jaarbericht 2019 | Slotermeer: vernieuwing in de herkansing

(ACE). De grondexploitatie van de Röellstraat is belangrijk, omdat bijvoorbeeld ook de inrichting van de openbare ruimte in de Van Deyssel- en Couperusbuurt er mee wordt betaald. Raat: “Als we er ieder alleen op onze eigen manier naar blijven kijken, dan komt er geen oplossing. We moeten naar het gezamenlijk belang kijken.” GasloosHet huidige college heeft de ambitie uitgesproken de hele stad in 2040 van het gas af te willen hebben. Voor nieuwbouwwoningen is de afspraak wettelijk vastgelegd dat ze geen aardgasaansluiting krijgen. Maar de gemeente eist nu ook dat te renoveren woningen in de Van Deysselbuurt en elders in Slotermeer van het gas gaan. Het warmtenet ligt dan voor de hand, omdat onder de Röellstraat een warmteleiding ligt. Rochdale heeft inmiddels in de Van Deysselbuurt de eerste woningen opgeknapt. Dat was een grote onderhoudsbeurt in bewoonde staat. Voor verreweg het grootste deel van de buurt zijn er plannen om op hoog niveau te renoveren of om te slopen en nieuw te bouwen. Bij deze operatie is de vraag hoe de verduurzaming vorm te geven: alle woningen op het stadswarmtenet? De kosten daarvan zijn hoog. Voor Rochdale en andere corporaties staat de betaalbaarheid voor de huurders voorop. Daarnaast is het de vraag of de gemeente gaat meebetalen. Rochdale heeft nog geen definitief besluit genomen om bij alle blokken in de ontwikkelbuurten op

stadswarmte over te gaan. Dat er druk zit op het dossier, is duidelijk, want de eerste peildata in de Dobbebuurt zijn al afgegeven. Daar worden naar het zich nu laat aanzien de eerste blokken in ieder geval wel op het stadswarmtenet aangesloten.

WijkmeestersEigen Haard gaat aan de slag in de Dichtersbuurt, ten oosten van de Van Deysselbuurt. “De buurt heeft de potentie nieuwe groepen als stedelijk georiënteerde gezinnen en sociale stijgers vanuit Nieuw-West aan te trekken door de nabijheid van Plein ’40-’45 en de Sloterplas”, zo staat in de principenota te lezen. Tien jaar geleden werden de ruim 400 duplexwo-ningen aangemerkt als sloop/nieuw-bouwbuurt. Eigen Haard heeft nu wel een voorkeursscenario, maar werkt de definitieve keuzes voor renovatie of sloop/nieuwbouw verder uit in overleg met de bewoners, vertelt strategisch adviseur Linda Stefels. Naast de Röellstraat heeft de Dichtersbuurt nog een andere rand

Armoede, daaruit voortvloeiende schulden, werkloosheid en slechte taalvaardigheid. Dat zijn de meest voorkomende problemen onder bewoners, vertelt Simone de Jonge. Ze bemant het integraal sociaal spreekuur in de buurtpunten van Rochdale in de Van Deyssel- en Dobbebuurt.

Anucha el Morabet, programma-manager van Stadsdeel Nieuw-West en oprichtster vanuit de

gemeente, vertelt waarom het spreekuur nodig is: “We hebben ertoe besloten omdat we grote groepen bewoners niet bereikten met onze voorzieningen en omdat de professionals in de uitvoering uit verschillende organisaties minder goed met elkaar samenwerkten”. Onder meer maatschappelijk dienstverleners Samen Doen en Sezo doen mee aan het spreekuur. Die kunnen er voor zorgen dat de klant bij de juiste zorgpartij terechtkomt.

“Het is laagdrempelig en een klant hoeft niet allerlei loketten af.”“En het werkt”, voegt De Jonge eraan toe. “Professionals weten elkaar snel te vinden. De inloop neemt steeds meer toe en er komen mensen regelmatig terug. Die weten dat je hier geholpen kunt worden. Het wordt dus steeds bekender.” El Morabet: “Het is een voorloper van de nieuwe wijkzorg die in ontwikkeling is.”

Het spreekuur staat ook in nauw contact met de afdeling Werk, Participatie en Inkomen en het Ouder Kind Team. “We hebben net afgesproken dat hier collega’s van het WPI gaan zitten die bewoners kunnen koppelen aan werk”, aldusEl Morabet.

El Morabet onderzoekt nu de mogelijkheden voor een integraal sociaal spreekuur in Osdorp. “Maar dat is veel lastiger, omdat we daar nog geen partij als Rochdale hebben gevonden die een ruimte beschikbaar stelt en meedenkt over de opzet.” Taallessen bij de buurtslager

Integraal sociaal spreekuur

Klimmen met VoorUit



Naast een strenge verduurzaming en de stevige verdichtingsopgave vormt een uitgebreide participatie een derde grote uitdaging bij deze vernieuwingsronde. De gemeente heeft grote ambities wat dit betreft: niet alleen op complexniveau mogen bewoners meepraten en -beslissen, maar ook op buurtniveau. Organisatie voor bewonersondersteuning !WOON, heeft er zelfs een heel nieuw team voor in het leven geroepen, zo vertelt adviseur Kevin van Beek van !WOON.

“Het gaat om heel veel zaken buiten de woning. De openbare ruimte, voorzieningen, het stedenbouwkundig plan en de sociale pijler”, aldus Van Beek. Een belangrijke taak wordt straks het echt betrekken van de mensen om wie het gaat, naast de gebruikelijke

buurtburgemeesters. Bijvoorbeeld kinderen als het om speelplaatsen gaat. !WOON heeft door zijn jarenlange ondersteuning van bewonerscommissies en huurders-koepels al een uitgebreid netwerk in de vernieuwingsgebieden, maar is dat nu aan het uitbreiden met onder meer bezoeken aan moskeeën.

Accordeon vereniging Accordiola in buurthuis de Schakel

Country Line dance in buurthuis De Schakel

Van Beek benadrukt dat de mensen van !WOON geen belangenbehartigers of mediators zijn. “Wij denken met de bewoners mee, vertalen complexe vraagstukken en adviseren ze bij het stellen van vragen.”

“Het is wel zoeken naar de juiste rollen bij de buurtparticipatie. Op complexniveau zijn de kaderafspraken duidelijk. Op buurtniveau is het nog aftasten wat elke partij doet, waar de bewoners over gaan en waarover niet, en wat voor kader er van tevoren moeten worden gesteld. Er zijn ook andere partijen bij betrokken, zoals Nuon als het om stadsverwarming gaat. Maar de intentie om alle bewoners te betrekken, is hartstikke groot. De uitgangspunten zijn goed, de inspraak gaat in de geest van de kaderafspraken, en er is ruim geld uitgetrokken voor bewonersondersteuning.”

Participatie op buurtniveau waar kan worden verdicht: langs de Slotermeerlaan. Hier wordt de eerste fase van de aanpak gepland, waardoor in de gestapelde nieuwbouw gelijk een slag kan worden gemaakt met de herhuisvesting in de eigen buurt. “Maar wij zijn niet de enige corpo-ratie die straks in Slotermeer bezig is. We moeten steeds overleggen en goed samenwerken om ervoor te zorgen dat het allemaal wel gaat lukken met die herhuisvesting.” De verdichting in dit deel van Slotermeer is niet alleen nodig

vanwege de druk op de Amsterdamse woningmarkt. Ook kan de wijk meer variatie in het woningaanbod gebruiken, terwijl het aantal sociale huurwoningen gehandhaafd blijft. “Het zijn nu allemaal sociale huurwoningen. Door het aanscherpen van de toewijzingsregels, is hier een concentratie van mensen met een sociale achterstand ontstaan. Dat is niet goed voor de leefbaarheid”, aldus Stefels. Om die leefbaarheid op peil te houden is ook Eigen Haard, net als de andere corpo-

raties, zichtbaar aanwezig in de wijk. Wijkmeesters zijn een aanspreekpunt ter plaatse voor bewoners. Eigen Haard heeft in het gebied ook enkele buurt-huiskamers waar buurtactiviteiten worden georganiseerd. De uitdagingen van Van EesterenDe Alliantie heeft na de recen-telijk afgeronde opknapbeurt van woningen in de Dobbebuurt en de Anton Struikbuurt nog één groot project lopen in Slotermeer: de sloop/nieuwbouw van 282 woningen en drie bedrijfsruimten in de Nieuwenhuysenbuurt, aan het eind van de Burgemeester de Vlugtlaan. Voor mensen in de eerste fase die enigszins in de buurt willen blijven wonen, zijn er direct herhuisves-tingsmogelijkheden, vertelt gebieds-ontwikkelaar Fennie Kerdijk. In de nabijgelegen Struikbuurt zijn 28 tijdelijk bewoonde nieuwbouwwo-ningen en in de iets verder gelegen Dobbebuurt 38 hoogwaardig gereno-veerde woningen voor hen beschikbaar.

Buurthuiskamer De Dichter

De Alliantie vernieuwt in de Staalmanpleinbuurt

De Dobbebuurt


30 Jaarbericht 2019 | Slotermeer: vernieuwing in de herkansing

Het is de bedoeling dat in de Nieuwenhuysenbuurt wordt verdicht, met zo’n 150 woningen. Bij de eerdere grootschalige vernieu-wingsronde in Nieuw-West werd de bestaande strokenbouw regel-matig doorbroken door meer gesloten blokken. Dat is onder meer gebeurd in de Staalmanpleinbuurt in Slotervaart, die door ingrepen van de Alliantie een ander aanzicht heeft gekregen. Nu is de bestaande strokenbouw van Van Eesteren het uitgangspunt voor het nieuwe plan. Dat levert volgens Kerdijk uitdagingen op: “We hadden hier liever een hoven-structuur gehad om het iets knusser te maken. Het vele kijken semi-openbare groen geeft de woningen iets anoniems. We worstelen met de vraag hoe we de verbondenheid van de woning met de straat kunnen verste-vigen. We denken dan bijvoorbeeld aan meer woonkamers en entrees aan de straatkant”, zegt Kerdijk. Wellicht dat hier ook nog andere oplossingen voor worden bedacht samen met de bewoners. Want geheel in de geest van deze vernieuwing mogen die meepraten over het stedenbouwkundig plan, dus ook de openbare ruimte. “En we beschouwen hen als experts als het erom gaat hoe je hier het beste kunt wonen.”

Corporatie Ymere staat met de renovatie van de 144 woningen in de Descartesbuurt voor een overzichte-lijke opgave vergeleken met de vernieuwing aan de andere kant van de Röellstraat. Ze overlegt hier momenteel met de bewonerscom-

missie over. Ymere wil dat de portiek-etagewoningen gasloos worden en stadsver-warming krijgen. Ook wordt gekeken of er nog enkele tientallen woningen extra gecreëerd kunnen worden op de zolders en in de plinten met bedrijfsruimten. Dat laatste hangt af van het overleg met de bewoners en stadsdeel, zegt regiomanager Marjolein Cazemier. <<

Strokenbouw van Van Eesterenin de Staalmanpleinbuurt

Nieuwbouw aan de Vening Meineszlaan

Slotermeerlaan

Thiam Bachizah woont sinds vier jaar in een benedenwoning van ongeveer 40 m2 in de Haspelstraat in de Dobbebuurt in Slotermeer. Hij kreeg die toegewezen na zijn scheiding, maar is inmiddels hertrouwd en heeft bovendien een baby van vijf maanden. En zijn twee oudere kinderen uit het eerdere huwelijk logeren ieder weekend bij hun vader. Deze tieners delen die twee dagen per week de enige slaapkamer in het huis. Krap dus, of eigenlijk in het weekend niet te doen, aldus Thiam. “Mijn dochter en zoon slapen dan in de enige slaapkamer. Eigenlijk zijn ze met 14 en 16 jaar te groot om een kamer te delen, maar dat kan nu niet

anders. Wij slapen met de baby in de woonkamer.

Zijn woning uit de jaren vijftig gaat Rochdale grondig renoveren. "We hebben Rochdale om een grotere woning gevraagd, maar we moeten tot 2022 wachten wanneer er gerenoveerd gaat worden. Dan kunnen we voorrang krijgen op WoningNet voor een grotere woning. Het probleem met het krijgen van een ander huis is dat de oudsten niet officieel bij ons staan ingeschreven. Bovendien was ik nog alleen toen ik deze woning kreeg toegewezen. Toen had ik nog wel genoeg ruimte om de oudsten te ontvangen. Maar het blijkt dus niet

zo makkelijk om te verhuizen na gezinsuitbreiding.”

“Het duurt nog bijna drie jaar voor de renovatie begint. Dat is voor ons veel te lang", zegt Bachizah. "Het is mooi dat de woningen worden opgeknapt, maar wij krijgen daar geen extra ruimte door. Ik probeer ook al een tijdje onze woning te ruilen met een grotere woning buiten de stad. Er zullen toch genoeg mensen zijn die in Amsterdam willen wonen en voor wie een kleinere woning geen bezwaar is? Tot nu toe is dat echter nog niet gelukt. Maar we blijven het proberen want woningruil lijkt de enige mogelijkheid voor ons.”

Geen grotere woning na gezinsuitbreiding

Gevelkunst aan het Jan deLouterpad in Slotermeer


Jonge woonstarters hebben een slechte uitgangspositie in Amsterdam. Hun kans op een reguliere sociale huurwoning is minimaal. Gelukkig is er sinds enkele jaren wel een speciaal bouwprogramma voor jongerenwoningen. Corporaties realiseren jongerenwoningen zowel in tijdelijke gemengde woonprojecten in combinatie met statushouders, als in permanente wooncomplexen. De Key specialiseert zich zelfs in de bouw van studenten- en jongerenwoningen. Met name in Nieuw-West is de woningstichting zeer actief.

Dat startte met Het Startblok in Riekerhaven, een groot tijdelijk wooncomplex waarin werd gepionierd met het gemengd huisvesten van Nederlandse jongeren en statushouders. Daar woont sinds 2017 ook Marvin

Jansen(23): “Een vriend van mij woonde daar al en zijn huisgenoot vertrok. Hij mocht zelf een nieuwe bewoner voordragen. Je moet dan wel aan alle inkomenseisen voldoen en een motivatiebrief schrijven.”

Het idee om jonge statushouders te mixen met Nederlandse jongeren pakt volgens Marvin goed uit. “Zij zijn nu gewoon leeftijdsgenoten net als alle anderen die hier wonen. En ik ben soms verbaasd over het hoge niveau waarop sommigen van hen Nederlands praten. Dit is volgens mij de beste manier om te integreren.”

In Startblok doen bewoners veel zelf. Marvin is inmiddels verantwoordelijk voor de planning en uitvoering van het technisch onderhoud aan alle 556 wooneenheden. Dat stopt straks

na twee jaar. "De laatste maanden mag ik afmaken bij De Key als beheerder jongerenhuisvesting. Misschien houd ik daar uiteindelijk een vaste baan aan over.”

Het grootste nieuwbouwproject van De Key in Nieuw-West is Lieven. In de Delflandpleinbuurt bouwt De Key ca 1.200 woonheden voor woonstarters, studenten en andere jongeren. Zo'n 450 woningen daarvan zijn voor woonstarters en vallen niet onder studentenhuisvesting.

Lieven is een woonconcept voor jongvolwassenen tussen 18 en 28 jaar waar zelfbeheer, ontmoeting en initiatieven van (buurt)bewoners centraal staan. Lieven 1 is inmiddels opgeleverd. De oplevering van Lieven 2 en Lieven 3 wordt eind juli verwacht en van Lieven 4 en 5 dit najaar. Het laatste gebouw is naar verwachting in 2021 klaar.

Veel extra jongerenhuisvesting in Nieuw-West Cascoland en VoorUit

Net als bij eerdere stadsvernieuwingsrondes worden in de Van Deysselbuurt kunstenaars ingezet om met hun creatieve aanpak een rol te spelen in het verbeteren van de leefbaarheid in de buurt. Voor Rochdale vormt de inzet van het kunstenaars- en ontwerperscollectief Cascoland een belangrijk instrument voor het contact met en het activeren van bewoners. Cascoland kreeg de beschikking over winkelruimte in de Lodewijk van Deysselstraat. Die ziet er inderdaad erg casco uit - aanvankelijk zat er zelfs geen wc in. Een in de ruimte gebouwde kas biedt in de winter - terwijl de deur altijd uitnodigend open staat - enige warmte-isolatie en maakt ook multifunctioneel gebruik mogelijk.

Cascoland verleent onderdak aan ‘eendagszaken’ van buurtbewoners die graag een onderneming willen starten, maar voor wie het tekenen van een markthuurcontract nog een te grote stap is. Hier kunnen ze één of enkele dagdelen per week ervaring opdoen met hun zaak. Zo heeft Souad donderdagmiddag een naaiatelier en geeft ze de volgende ochtend een naaiworkshop.

Een van de onderneemsters bij Cascoland, Naima, heeft inmiddels de overstap gemaakt naar een eigen ruimte verderop in de straat, waar ze Marokkaanse massages verzorgt. Op dinsdagmiddag verandert de winkelruimte in een gratis restaurant. Pastor René de Cock kookt dan soep van geredde groenten, die anders zouden worden weggegooid. “Die eet hij dan onder een goed gesprek op met zijn gasten”, vertelt Roel Schoenmakers van Cascoland.

Even verder in de straat, ook in een winkelpand van Rochdale, is buurthuis Social Garden. Het wordt, net als verscheidene andere buurtkamers in de omgeving, gerund door studenten van de organisatie VoorUit. Die wonen gratis in corporatiewoningen in ruil voor 10 uur gemeenschapswerk per week ten behoeve van de sociale cohesie.

Samen met Cascoland en enkele buurtbewoners hebben de studenten de moestuin achter Social Garden, aangelegd op een voormalig stuk kijkgroen, nieuw

leven ingeblazen, vertelt coördinator Claire Verhulst. De studente algemene sociale wetenschappen werkt al tweeënhalf jaar voor VoorUit, eerst in de Kolenkitbuurt. Ze heeft vertrouwen in de toekomst van de Van Deysselbuurt. “Je ziet al die organisaties die zich met een buurt bezighouden en bewoners laten vaak weten dat ze het heel fijn vinden wat er allemaal in de buurt gebeurt. De Kolenkitbuurt is ook een stuk beter geworden. Lastig is wel dat we daar bewoners hebben zien wegtrekken, bijvoorbeeld naar Slotermeer, omdat ze de nieuwe woning niet konden betalen.”

Studenten van de organisatie VoorUit

Pastor René de Cock Souad in haar naaiatelier

Kimberly, Ferron en Ingeborg voor Lieven

Burgemeester Roëllstraat

Andries van Vonno en zijn vrouw wonen 26 jaar tot hun genoegen in de Couperusbuurt in Slotermeer. Ondanks de zeer bescheiden afmeting van de duplexwoning (32 m²) wil het echtpaar hier zeker nog de komende zes jaar – tot aan

Van Vonno's pensioen – blijven wonen. Daarna is het plan naar Friesland te verhuizen, waar zij de laatste jaren vaak komen en waar vrienden wonen.

Van Vonno is twaalf jaar voorzitter van de bewonerscommissie van het complex van zevenhonderd van deze 'tiny houses' geweest. De afgelopen twee jaar moest hij wegens persoonlijke omstandigheden verstek laten gaan, maar sinds een paar maanden is hij weer in functie en volop actief.

“Sinds ik weer actief ben voor de bewonerscommissie, probeer ik afspraken te maken met verhuurder Stadgenoot en !WOON maar dat is tot nu toe niet gelukt. Toch is dat hard nodig: de plannen die er tien jaar geleden

waren voor sloop en/of renovatie zijn toentertijd uitgesteld, enerzijds door zware druk vanuit onze bewonerscommissie en anderzijds door de crisis. Maar in 2020 worden nieuwe plannen gepresenteerd. En we willen als bewonerscommissie wel graag een dikke vinger in de pap hebben als het om de toekomst van onze buurt gaat.”

Er is in de tussentijd wel flink wat veranderd in het wooncomplex. Zo'n tweehonderd woningen zijn tijdelijk verhuurd aan studenten, starters en alleenstaande statushouders. Ook is een aantal cliënten met een beperking van Philadelphia Zorg in de buurt geplaatst. Verder is een viertal woningen samengevoegd voor gezinnen met minimaal twee kinderen.

Opnieuw onrust in de Couperusbuurt

Andries van Vonno

Vernieuwing in Nieuw-West: wat gebeurt waar?

Hoek Lodewijk van Deysselstraat en de Dr. Colijnstraat

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 3736 Jaarbericht 2019 | Slotermeer: vernieuwing in de herkansing

het gaat nog jaren duren voordat er definitieve bouwplannen zijn. Verder zijn er sloop/nieuwbouw-plannen voor de Struijckenkade (66 woningen van Rochdale, 55 van Stadgenoot).

Stadgenoot verwacht eind 2020 helemaal klaar te zijn met het opknappen van de Bakemabuurt in Geuzenveld. Dan zijn er tegen de 600 woningen gerenoveerd of nieuw gebouwd. De 144 woningen in de Blomwijckerbuurt krijgen een grote opknapbeurt in bewoonde staat, waarna ze comfortabeler en energiezuiniger zullen zijn. De

werkzaamheden starten nog in 2019.Medio 2020 hoopt Stadgenoot te beginnen met de bouw van 116 woningen op de plek van het Diderotblok, een bedrijfsverzamelgebouw aan de Descartesstraat. De woningen die Stadgenoot verhuurt aan en in de omgeving van de Struijckenkade zijn toe aan vernieuwing. De corporatie overlegt met huurders over de opties van renovatie of sloop/nieuwbouw. Verder hoopt Stadgenoot voorjaar 2020 te beginnen met de sloop/nieuwbouw van 146

Gerenoveerde Airey-blokken

3 Nieuw-WestAmsterdam en Regio

de Alliantie

DUWO

Eigen Haard

De Key

Rochdale

Stadgenoot

Woonzorg Nederland

Ymere

Amsterdam: Buitengewone leden

Stadsherstel

Cordaan

Samenwerking

Goede Woning

Regio

AW Monnickendam

GoedeStede

Intermaris

Parteon

Wooncompagnie

Wormerwonen

ZVH

Minder dan 66% bezit Atlas Sociale Woningbouw Amsterdam en Regio / ©2012 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

© 2012 Gemeente Amsterdam, Dienst Basisinformatie, Unit Geo-informatie

03_NieuwWest_A1.indd 1 15-11-2012 11:22:59

Nieuwenhuysenbuurt

Dobbebuurt

Struijckenkade

Bernard Loderstraat

Burgemeester RoëllstraatWegener Sleeswijkbuurt

Diderotblok (Descartesstraat)

Bakemabuurt

Dichtersbuurt

Couperusbuurt Hof van Descartes

GEUZENVELD-SLOTERMEERSLOTERPLAS

Projecten

Buurtkamers

De Alliantie

Eigen Haard

De Key

Rochdale

Stadgenoot

Ymere

De Alliantie heeft vorig jaar de laatste van de ongeveer 250 gerenoveerde en nieuw gebouwde woningen opgeleverd. Voor de bouwvak zullen ook de laatste van de 112 woningen van de Alliantie in de Dobbebuurt zijn gerenoveerd. De woningen aan de Burgemeester Fockstraat en de Speelmanstraat hebben nu energielabel A, maar zijn niet gasvrij. De Alliantie is van plan 282 woningen en drie bedrijfsruimten in de Nieuwenhuysenbuurt te slopen en te vervangen door 400 nieuwe woningen. Ze voert momenteel gesprekken met het bewonersplatform

en de bewonerscommissie. Het bewonersplatform wordt betrokken bij het maken van een nieuw stedenbouwkundig plan. Herhuisvesting eerste fase is volgend voorjaar voorzien.

Eigen Haard gaat haar blokken aan de Bernard Loderstraat ingrijpend renoveren. De corporatie voert momenteel overleg met de huurders over de uitvoering en verwacht eind dit jaar te kunnen beginnen met de uitvoering. Eigen Haard wil 40 woningen boven een plint met bedrijfsruimten in de Bernard Loderstraat slopen en vervangen door nieuwbouw.

Eigen Haard pakt haar woningen in de Wegener Sleeswijkbuurt ingrijpend aan. In de eerste fase zijn een beperkt aantal woningen verduurzaamd tot nul-op-de-meter. Dat project is tijdelijk stilgelegd na bezwaren van bewoners. De aanpak van de volgende fases wordt onderzocht. De ingrijpende renovatie van de Airey-blokken is begin 2019 voltooid. De corporatie gaat op termijn in gesprek met bewoners van de ruim 400 duplex-woningen in de Dichtersbuurt over een keuze voor renovatie of sloop/nieuwbouw. Rochdale gaat de komende jaren ongeveer 500 woningen renoveren in de Dobbebuurt. In de Van Deysselbuurt staat de aanpak van zo’n 1200 woningen in verschillende fasen en in deelprojecten op stapel. Deels renovatie, deels sloop/nieuw-bouw. In de eerste fasen is er al overleg met projectcommissies en de eerste deelprojecten zijn inmiddels gestart. Andere deelprojecten volgen pas jaren later. Langs de Röellstraat in de Van Deysselbuurt worden 56 eengezinswoningen gesloopt om plaats te maken voor hoogbouw in verband met verdichting. De bewoners zijn geïnformeerd, maar

Lodewijk van Deysselstraat

Dirk Sonoystraat, Bakemabuurt

Moestuin aan de Dr. Colijnstraat

Geuzenveld-Slotermeer


woningen en zeven bedrijfsruimten aan de Nolensstraat in Geuzenveld. Nolensstraat Zuid is het laatste complex in de Dudokbuurt dat aangepakt moet worden. Op termijn begint Stadgenoot aan de aanpak

van de 700 duplexwoningen in de Couperusbuurt. Die aan de Röellstraat worden hoogstwaarschijnlijk gesloopt. Er is nog geen planning voor. Eerst wordt samen met bewoners en gemeente gewerkt aan een participatieplan.

Ymere heeft een plan voor de renovatie van 144 woningen in het Hof van Descartes in voorbereiding. De ambitie is om nog tientallen woningen toe te voegen. Ze is met de bewonerscommissie in overleg over het plan.

Eigen Haard heeft dit voorjaar aan het Hoekenespad twaalf ruime eengezinswoningen (tot zeven kamers) opgeleverd naast een blok dat Stadgenoot eerder had neergezet. De woningen hebben stadsverwarming en

zonnepanelen. Het totale project met dertig eengezinswoningen en veertien appartementen heeft ook een parkeergarage. De woningen van Eigen Haard zijn met voorrang toegewezen aan grote gezinnen. Aan de Van Suchtelen van de

Haarestraat is Eigen Haard begon-nen met de voorbereiding van de bouw van twee blokken met een-gezinswoningen en appartemen-ten. Het gaat om 181 huur, sociaal en middensegment, en 61 koop. De oplevering is in 2022 gepland. In de nieuwe woonwijk het Scheepvaartkwartier bij het Osdorpplein heeft Stadgenoot dit voorjaar veertien appartementen en achttien eengezinswoningen opgeleverd.

Ymere rondt de renovatie van 216 portieketagewoningen in de metselwerkblokken in de Reimerswaalbuurt half juli af. Ongeveer 40 procent van de bewoners keert vanuit een wisselwoning terug in hun eigen woning, circa 40 procent heeft een woning buiten het project gevonden. De overigen keren

terug in de eigen buurt. Een modelwoning dient als referentie voor de stucwerkblokken. De planvorming voor de 270 woningen in de stucwerkblokken is gestart. Ook hier krijgen de huurders de mogelijkheid om met een stadsvernieuwingsurgentie naar elders te verhuizen. De woningen worden gasloos door aansluiting op het stadswarmtenet. De peildatum is aangevraagd; start uitvoering staat voor het 2e kwartaal 2020 gepland. Blok 4 in de Reimerswaalbuurt is gesloopt en bij blok 5 wordt na de bouwvak gestart met de sloop. De grond gaat rond begin december 2019 terug naar de gemeente, die er een tender voor nieuwbouw voor uitschrijft.

Ymere is sinds 2002 betrokken bij de vernieuwing in drie fasen van de Waterschapsbuurt in De Punt. Fase 1A en fase 2 zijn gerealiseerd. Over fase 1B en 3 overlegt Ymere met de bewonerscommissie en de gemeente. De start van de aanpak staat gepland voor eind 2020. Ymere wil 80 tot 100 sociale huurwoningen realiseren aan Meer & Vaart, waar nu onder meer het Talentenhuis staat. Het stedenbouwkundig plan voorziet in de toevoeging van circa 400 woningen. Start bouw op zijn vroegst in 2023.

De Alliantie heeft renovatieplannen voor 244 woningen in de Staalmanplein- en Jacob Geelbuurt. De gebouwen worden flink geïsoleerd, krijgen zonnepanelen op het dak en worden aangesloten op het warmtenet. De woningen aan de Hemsterhuisstraat in de Jacob Geelbuurt krijgen één gemeenschappelijke warmteaansluiting, in plaats van

iedere woning voor zich. Volgens de Alliantie scheelt dit de bewoners zo’n 200 euro per jaar aan verwarmingskosten.

De Key werkt in de Delfland-pleinbuurt aan het project Lieven, waar in totaal 1.200 studenten en andere jongeren komen wonen.

Lieven 1 is opgeleverd, Lieven 2 en 3 wordt eind juli verwacht, 4 en 5 dit najaar en het laatste gebouw in 2021. Elders in de Delflandpleinbuurt, aan de Poeldijkstraat, bouwt De Key nog eens 500 woningen voor studenten en starters. De bouw begint deze zomer.

3 Nieuw-WestAmsterdam en Regio

de Alliantie

DUWO

Eigen Haard

De Key

Rochdale

Stadgenoot

Woonzorg Nederland

Ymere

Amsterdam: Buitengewone leden

Stadsherstel

Cordaan

Samenwerking

Goede Woning

Regio

AW Monnickendam

GoedeStede

Intermaris

Parteon

Wooncompagnie

Wormerwonen

ZVH

Minder dan 66% bezit Atlas Sociale Woningbouw Amsterdam en Regio / ©2012 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

© 2012 Gemeente Amsterdam, Dienst Basisinformatie, Unit Geo-informatie

03_NieuwWest_A1.indd 1 15-11-2012 11:22:59

Waterschapsbuurt

Reimerswaalbuurt

Van Suchtelen van de Haarestraat

Staalmanplein- en Jacob Geelbuurt

Project Lieven

Poeldijkstraat

Meer en Vaart

Scheepvaartkwartier/Osdorpplein

Hoekenespad

OSDORP

SLOTERVA ART

SLOTERPLAS Projecten

Buurtkamers

De Alliantie

Eigen Haard

De Key

Rochdale

Stadgenoot

Ymere

Osdorp en Slotervaart

Staalmanpleinbuurt

Lieven

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 3938 Jaarbericht 2019 | Slotermeer: vernieuwing in de herkansing

Aantal woningen in Nieuw-West per corporatie per 1 januari 2019

Woningen waarvan onzelfstandig

Eigen Haard 6.925 74

De Alliantie 5.406 553

De Key 3.698 464

DUWO 421

Rochdale 4.850 182

Stadgenoot 8.388 28

Woonzorg 710 21

Ymere 3.739 11

Totaal 34.137 1.333

Bron: Databank AFWC



Eigen Haard Twee buurtkamers in Slotermeer: De Dichter (Slotermeerlaan 38), de Buurtslager (Bernard Loderstraat 45), Buurtwerkkamer in Geuzenveld, verwacht later dit jaar in de Nicolaas Ruychaverstraat 22 (samen met Rochdale, Stadgenoot en gemeente Amsterdam).

De Alliantie Twee buurtkamers in Slotermeer: Tante Ali (Burgemeester Vening Meineszlaan 185) en de Dobbekamer (Theodorus Dobbestraat 185)

Rochdale in Slotermeer: Cascoland, Frascati en de Kluswerkplaats

(laatste binnenkort, alle in Lodewijk van Deysselstraat), en twee buurtpunten (Burgemeester de Vlughtlaan 43 en Burgemeester van Leeuwenlaan 63).

Ymere in Osdorp: Buurtbeheer-bedrijf Nieuw Reimerswaal (BBNR, Osdorper Ban 951).

Buurtkamers, buurtpunten

Soepdag in Cascoland aan deVan Deysselstraat

Buurthuiskamer Tante AliBuurthuiskamerAnton Struikbuurt



5 Thuis in de wijk

De Amsterdamse woningcorporaties werken samen met de gemeente en zorgaanbieders zoals HvO Querido, Leger des Heils, Cordaan, de Regenbooggroep en de Blijfgroep in een programma gericht op de huisvesting van kwetsbare groepen. Als onderdeel daarvan slaagden de corporaties er in 2018 in om 78 procent van de kwetsbare Amsterdammers, die urgent een woning nodig hadden, binnen drie maanden een woning toe te wijzen.

Zo leverden de corporaties in 2018 500 woningen aan mensen die daardoor konden uitstromen uit maatschappelijke opvang. Zij kregen zelfstandige woonruimte met begeleiding in de wijk. Ook liepen de corporaties de achterstand in bij de huisvesting van statushouders. Ze sloten in 2018 exact 444 huurcontracten met mensen die een verblijfsvergunning hebben. Zo werd in 2018 de eerste fase van het Amsterdamse programma Huisvesting kwetsbare groepen met succes afgerond en besloten alle partners samen om dit met vier jaar te verlengen tot en met 2022.

Nieuw programmaplan 2019 - 2022

In het nieuwe programmaplan Huisvesting kwetsbare groepen 2019-2022 ligt de focus op tijdige ondersteuning bij problemen en (daarmee) preventie van dakloosheid. De komende jaren besteden alle programmapartners meer aandacht aan álle huurders in een kwetsbare situatie. Ook mensen die al langer huren bij een corporatie kunnen immers kwetsbaar worden en problemen met gezondheid, werk en/of schulden krijgen. Door goede signalering en snelle zorgverlening willen de programmapartners voorkomen dat problemen bij huurders zich opstapelen.

Tot en met 2019 geldt de afspraak tussen gemeente en woningcorporaties dat maximaal 30 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen beschikbaar wordt gesteld voor kwetsbare groepen, die om uiteenlopende redenen dringend een woning nodig hebben, met een minimum van 1.500 woningen per jaar. Voor de jaren daarna worden in de loop van 2019 nieuwe afspraken gemaakt.

Thuis in de wijk

Al deze nieuwe huurders krijgen hulp en zorg op maat bij het (weer) zelfstandig wonen. In een filmpje legt Hvo Querido uit hoe we dat samen organiseren in Amsterdam.Meer weten? Lees dan het boekje met de 10 werkafspraken, waarin de samenwerking staat uitgelegd van de gemeente Amsterdam, zorgen welzijnsorganisaties en de woningcorporaties.

Rapper Hamza maakte een filmpje met rap waarin je ziet en ‘voelt’ hoe belangrijk een eigen woning is om je leven weer op de rails te krijgen: Dankbaar

FIGUUR 15Verhuringen aan bijzondere doelgroepen (2012 - 2018)

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Dringende medische en sociale redenen, (O)MPG en OOV* 491 427 420 310 288 321 513

Uitstroom maatschappelijke opvang* 242 134 217 273 514 941 656

Vrouwenopvang (huiselijk geweld)* 60 31 24 22 52 25 35

Verblijfsgerechtigden (taakstelling Rijk)* 170 194 282 630 874 536 444

Stadsvernieuwingsurgent 759 800 775 876 665 896 540

Maatwerk corporaties 242 300 175 273 135 181 201

Totaal 1.964 1.886 1.893 2.384 2.528 2.900 2.389

* Deze doelgroepen maken onderdeel uit van het programma huisvesting kwetsbare groepen

Bron: Programma huisvesting kwetsbare groepen en WoningNet

Bewoner Merlijn doet de cliëntvertegenwoordiging binnen het programma huisvesting kwetsbare groepen. Hij is ongelooflijk trots op zijn woning in de Diamantbuurt die hij met veel zorg heeft ingericht. Hij is actief in Zuid binnen de wijkzorg, want als je een stadsdeel sterk wil maken dan doe je dat in de wijken en de buurten samen met elkaar.

Foto: Hans van der Vliet


https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/huisvesting/?utm_source=www.amsterdam.nl&utm_medium=internet&utm_campaign=kwetsbaregroepen&utm_content=redirect

https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/huisvesting/?utm_source=www.amsterdam.nl&utm_medium=internet&utm_campaign=kwetsbaregroepen&utm_content=redirect

https://www.youtube.com/watch?v=mVHLWvcCKV4

http://www.afwc.nl/uploads/tx_news/WerkafsprakenThuisindewijk_02.pdf

http://www.afwc.nl/uploads/tx_news/WerkafsprakenThuisindewijk_02.pdf

https://www.youtube.com/watch?v=tauqqOh-DyI


6 Betaalbaarheid en extra steun voor huurders

Matige huurverhoging

Om de huren betaalbaar te houden voor de mensen met lage inkomens, ontzien corporaties de huurders met de laagste inkomens en een relatief hoge huur bij de jaarlijkse huurverhoging. De meeste corporaties verhogen de huur voor deze huishoudens niet of met minder dan inflatie. De wettelijk maximale huursomstijging van 1 procent, exclusief inflatie, werd in 2018 door de meeste Amsterdamse corporaties dan ook niet volledig benut.

Daarnaast draagt het passend toewijzen bij aan betaalbare huren voor nieuwe huurders. Zij krijgen bij nieuwe verhuur een beter bij hun inkomen en huishoudenssamenstelling passende woning toegewezen.

Bijdrage voor woonlasten en structurele huurverlaging

Specifiek voor huurders met een langdurig laag inkomen en relatief hoge huur, werd een regeling getroffen als

onderdeel van de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. Deze huurders konden een bijdrage krijgen voor hun huur. De gemeente stelde hiervoor tot en met 2018 € 3,5 miljoen per jaar beschikbaar.

Vanaf 1 januari 2019 hebben de corporaties de huur voor deze huishoudens permanent verlaagd. Het gaat om ruim 5.500 huishoudens en om een verlaging van gemiddeld 600 euro per huishouden per jaar.

Regeling op maat bij huurschuld

De Amsterdamse woningcorporaties zetten alles op alles om huurschulden te voorkomen. De gezamenlijke aanpak van gemeente, woningcorporaties, energie- en verzekeringsmaatschappijen en instellingen voor maatschappelijke dienstverlening is effectief. In 2018 gaven rechters in 109 gevallen toestemming tot ontruiming van een sociale huurwoning als gevolg van langdurige huurschuld. In 2007 waren dat nog 885 ontruimingen. figuur 16

In het convenant dat de corporaties, gemeente en diverse maatschappelijke partners eind 2017 tekenden staan een vroege signalering van problemen en vervolgens een sluitende aanpak centraal. Zodra er een betalingsachterstand is, benaderen de corporaties de huurder. Vaak hebben mensen ook maatschappelijke hulp nodig. Zo raakten ook in 2018 steeds minder mensen met schulden tussen wal en schip en werden duizenden huurders tijdig geholpen. De meeste mensen konden daardoor gewoon in hun huis blijven wonen.

De corporaties doen er alles aan om via persoonlijk contact met huurders een regeling op maat te treffen. Na twee maanden achterstand wordt een huurder aangemeld bij Geregelde Betaling om te checken of een bijstandsuitkering wordt ontvangen. Zo ja, dan wordt de huur ingehouden van de uitkering en rechtstreeks aan de corporatie betaald. Ook wordt een schuldhulpverleningstraject gestart. In 2018 zijn 446 huurders hier nieuw ingestroomd.

Als de huurder geen uitkering heeft, kan de corporatie de huurder naar Vroeg Eropaf doorsturen. Geregelde Betaling blijkt een succesvolle manier van ontzorgen en corporaties willen dit graag uitbreiden met andere uitkeringsinstanties. In 2019 start een pilot bij de Sociale Verzekeringsbank (AOW-uitkeringsgerechtigden). De corporaties pleiten er verder voor dat de rijksoverheid de huurtoeslag direct aan de corporaties over gaat maken. Dit verkleint de kans op schulden en zorgt ervoor dat eventuele schulden minder hoog oplopen.

Dat alle inzet tot nu toe goed werkt, laten de jaarlijks dalende cijfers van woningontruimingen als gevolg van huurachterstand zien. In 2018 zijn 109 woningen ontruimd. In dit cijfer zijn niet de zaken meegenomen waarin een huurschuld gecombineerd is met woonfraude en/of ernstige overlast. In deze situaties wordt meestal direct een ontruimingsvonnis aangevraagd bij de rechter en géén regeling aangeboden.

Ook de aanpak bij enkel huurschulden is niet vrijblij-vend. Na herhaalde weigering van een betalings-regeling

of bij het niet nakomen van afspraken door de huurder, vraagt de corporatie alsnog een ontruimingsvonnis aan bij de rechter.

De Amsterdamse woningcorporaties blijven inzetten op een nog nauwere samenwerking tussen corporaties, gemeente en maatschappelijke dienstverleners, onder andere door een gezamenlijk dashboard en pilots waarbij gezamenlijke huisbezoeken plaatsvinden. Ook investeren ze in de relatie met rechters. Zo volgden diverse rechters in 2018 een cursus over schuldhulp en zijn er verschillende pilots waarbij de maatschappelijk dienstverleners aanwezig zijn in de rechtbank.

Hulp voor huurders met taalachterstand

Eén op de zes Amsterdammers heeft moeite met lezen en schrijven. Samen met de gemeente en vele andere organisaties zetten de Amsterdamse woningcorporaties zich er voor in om hun eigen communicatiemiddelen duidelijker en eenvoudiger te maken voor de 'laaggeletterde' Amsterdammers. Zij tekenden daartoe het Amsterdams Taalakkoord.

Omdat zoveel Amsterdammers laaggeletterd zijn, krijgen bedrijven en organisaties altijd te maken met mensen die moeite hebben met taal: als werknemer, patiënt, klant of huurder. Deze mensen kunnen niet goed lezen, schrijven, rekenen of met computers omgaan. En daarnaast verandert de samenleving steeds sneller. Amsterdammers met een taalachterstand kunnen daardoor moeilijk meekomen met alle ontwikkelingen in deze tijd.

Door het ondertekenen van het Amsterdams Taalakkoord in 2018 hebben ook de woningcorporaties samen met bedrijven en uitvoerende organisaties zich er aan gecommitteerd om dit probleem aan te pakken. Huurders die moeite hebben met taal krijgen hulp. Binnen de eigen organisaties wordt gewerkt aan meer bewustwording over het probleem en alle communicatie-uitingen van de corporaties worden beoordeeld op duidelijkheid voor laaggeletterden.

FIGUUR 16Ontruimingen per stadsdeel (2007 - 2018)

Stadsdeel 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018*

Centrum 53 51 34 43 38 46 27 35 29 20 8 7

West 179 166 145 132 113 113 107 74 73 64 44 7

Nieuw-West 154 155 126 129 140 104 110 111 71 70 57 27

Oost 125 104 84 92 93 79 81 84 57 56 37 14

Noord 114 135 99 77 79 113 68 90 57 52 31 12

Zuid 56 48 56 47 37 47 41 51 33 32 24 9

Zuidoost 204 193 197 162 134 142 197 164 130 113 56 33

Totaal 885 852 741 682 634 644 631 609 450 407 257 109

* Vanaf 2018 worden alleen ontruimingen geregistreerd om uitsluitend financiële redenen

In de jaren daarvoor werden ook ontruimingen meegeteld waar sprake was van een combinatie van woonfraude en overlast.

Bron: Gemeente Amsterdam, WPI, corporaties


http://www.afwc.nl/nieuws/nieuwsarchief/bericht/item/107/


7 Nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en verkoop

Met de toenemende druk op de stad blijft nieuwbouw van sociale huurwoningen hard nodig. De gemeente Amsterdam heeft plannen om tot 2025 de bouw van 50.000 woningen binnen de stadsgrenzen mogelijk te maken. Dit wordt gerealiseerd door nieuwbouw en voor een deel ook door transformatie van leegstaand vastgoed, zo blijkt uit Koers 2025.

In de hele Metropoolregio Amsterdam zijn tot 2040 zelfs 300.000 extra woningen nodig. De Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2015 – 2019 gingen voor de periode tot 2019 uit van een programma van gemiddeld 1.200 nieuwe sociale huurwoningen per jaar door corporaties, waarvan 800 reguliere woningen (niet zijnde studentenwoningen).

Totale nieuwbouw in Amsterdam: opleveringen figuur 17Uit de nieuwbouwcijfers voor 2018 en de voorgaande jaren valt op te maken dat de totale nieuwbouw in Amsterdam zich op een historisch hoog niveau bevindt. Volgens een schatting van het basisbestand van de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam werden in 2018 7.121 woningen opgeleverd in de stad tegen 9.256 in 2017 en 6.315 in 2016.figuur 18Sinds 2015 bouwen ook corporaties weer meer nieuwe woningen. Wel ligt het aantal opleveringen van corporaties in 2018 wat lager dan in 2017. In 2018 leverden de corporaties 1.497 zelfstandige nieuwbouwwoningen op, waarvan 1.135 sociale huurwoningen (waaronder 639 in tijdelijke projecten), 108 studentenwoningen (waarvan 80 in tijdelijke projecten), en 103 middensegment-huurwoningen. Vooral in de stadsdelen Oost en Nieuw-West leverden de woningcorporaties in 2018 nieuwe woningen op: respectievelijk 657 en 500 woningen.

FIGUUR 17Nieuwbouw in Amsterdam (1980 – 2018)

10.000

9.000

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

Opleveringen*: schatting laatste jaren Start bouw

Bron: OIS Amsterdam, Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

200

4

2003

2002

2001

200

0

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

FIGUUR 18Nieuwbouwopleveringen door woningcorporaties in 2018

700

600

500

400

300

200

100

0


Nieuwbouw koop

Nieuwbouw onzelfstandige studentenwoningen ≤ € 710,68

Nieuwbouw overige huur

Nieuwbouw middensegment ≤ € 1.003


Tijdelijke projecten nieuwbouw zelfstandige

studentenwoningen ≤ € 710,68

Nieuwbouw zelfstandige studentenwoningen ≤ € 710,68

Tijdelijke projecten nieuwbouw sociale huur ≤ € 710,68

Nieuwbouw sociale huur ≤ € 710,68


https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/ontwikkeling/koers-2025/


Start bouw door woningcorporaties komt goed op gangfiguur 19In 2018 werd in Amsterdam voor in totaal 8.639 woningen de eerste paal geslagen, een record. In 2017 waren dat er nog 7.264. De corporaties maken weer vaart met nieuwbouw en sloegen in 2018 de eerste paal voor 2.809 woningen tegen 2.216 in 2017. Van de 2.809 start bouw door corporaties waren er 2.146 reguliere sociale huurwoningen waarvan 681 in tijdelijke projecten. Daarnaast zijn de corporaties gestart met de bouw van 325 studentenwoningen en 190 middeldure huurwoningen. Bij de start bouw door corporaties is Noord koploper met maar liefst 1.885 corporatiewoningen, waarvan 1.509 reguliere sociale huurwoningen (waaronder 681 in tijdelijke projecten.)

Nieuwbouw van gemengde woonprojecten voor jonge statushouders en andere jongerenfiguur 20De corporaties realiseerden de afgelopen jaren diverse woonprojecten voor jonge statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning) en andere jongeren. Met deze tijdelijke en permanente huisvesting en de menging van twee doelgroepen stimuleren de corporaties de wederzijdse ontmoeting en integratie van statushouders en Nederlandse jongeren.

De Key realiseerde in 2016 als eerste het Startblok in Riekerhaven (Nieuw-West), een community waar circa 275 jonge statushouders samenwonen met 275 jonge Amsterdammers. Sindsdien zijn veel meer vergelijkbare projecten gerealiseerd. In het jaar 2018 ging het om zo’n 700 woningen (719 opleveringen en 681 start bouw) waaronder Stek Oost (Stadgenoot), Spark Village (Rochdale). Startblok Elzenhagen (de Key en Eigen Haard), van Lohuizen (de Alliantie) en Noorderliefde (Eigen Haard).

Aantal renovaties toegenomenfiguur 21 figuur 22Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen door te investeren in onderhoud en renovatie. Het aantal renovaties op hoog niveau (25.000 euro per woning) lag in 2018 op 2.261 (tegen 1.756 in 2017). Rochdale en Stadgenoot zijn hierbij de koplopers met respectievelijk 680 en 584 renovaties in 2018, de meeste hiervan in stadsdeel West met bijna 1.400 renovaties.

Na de renovatie werden in 2018 1.947 woningen weer verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (720 euro). Het grootste deel van de woningen bleef dus na renovatie in de sociale huursector.

Naast renovatie, knappen corporaties woningen op bij mutatie. Deze renovatie bij mutatie komt niet terug in deze cijfers, omdat de investering dan over het algemeen lager is dan 25.000 euro per woning.

FIGUUR 20Nieuwbouw zelfstandige sociale huur en studentenwoningen door corporaties in Amsterdam (2015-2018) (inclusief tijdelijke projecten)

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

2015 2016 2017 2018

Oplevering zelfstandige sociale huur

Oplevering zelfstandige studentenwoningen

Start bouw zelfstandige sociale huur

Start bouw zelfstandige studentenwoningen

Bron: Databank AFWC

FIGUUR 19Start nieuwbouw door woningcorporaties in 2018

2.000

1.750

1.500

1.250

1.000

750

500

250

0


Nieuwbouw koop

Nieuwbouw onzelfstandige studentenwoningen ≤ € 710,68

Nieuwbouw overige huur

Nieuwbouw middensegment ≤ € 1.003


Tijdelijke projecten nieuwbouw zelfstandige

studentenwoningen ≤ € 710,68

Nieuwbouw zelfstandige studentenwoningen ≤ € 710,68

Tijdelijke projecten nieuwbouw sociale huur ≤ € 710,68

Nieuwbouw sociale huur ≤ € 710,68



Duurzaamheid, keuzevrijheid en betaalbaarheid

De gemeente, energiepartijen en woningcorporaties overleggen in Amsterdam intensief over het gasloos maken van de duizenden Amsterdamse woningen. Per buurt wordt bekeken hoe en wanneer dat kan. In de Van der Pek/Gentiaanbuurt in Amsterdam Noord werden in 2018 de eerste bestaande corporatiewoningen van het aardgas afgehaald en voorzien van alternatieve verwarmingsbronnen. Dit gebeurt uiteraard in goed overleg met de bewoners. Een uniek project in Nederland! Inmiddels zijn ook andere projecten in Amsterdam in een ver gevorderde fase.

Wat ze in de Van der Pek/Gentiaanbuurt leren, delen de corporaties onderling en passen zij samen met andere

partners in volgende projecten toe. Naast deze projecten verduurzaamden de Amsterdamse corporaties middels renovaties in 2018 meer woningen dan een paar jaar geleden werd gepland en is de energietransitie gestart.figuur 23In deze energietransitie van fossiele naar duurzame bronnen leggen de corporaties zich niet bij voorbaat vast op één optie en volgen zij alle innovaties op de voet. Per buurt en per wijk onderzoeken de corporaties samen met bewoners, gemeente, energiepartijen en netbeheerders de komende jaren de meest geschikte optie.

Daarom zijn de woningcorporaties nu in gesprek met Nuon Vattenfall / WPW om te kijken wat de mogelijkheden zijn om woningen in de nabijheid van de bestaande warmtenetten aan te sluiten. Voor de corporaties staat de betaalbaarheid voor de huurders

centraal en zij zetten wat betreft kosten in op ‘niet meer dan nu’. Daarmee houden zij de kosten voor de huurders zo laag mogelijk. Als zij tot afspraken komen, zullen in de aankomende jaren grote aantallen woningen van het aardgas af kunnen. Door aansluiting op het warmtenet wordt de CO2 uitstoot van de woning direct met 45 tot 70 procent gereduceerd ten opzichte van de individuele cv ketel. Hiermee leveren de corporaties een goede bijdrage aan de landelijke klimaatafspraken. En hoewel de verduurzaming van de warmtebron van het warmtenet geen primaire taak is van de corporaties, zitten zij wel met de warmteleveranciers aan tafel en voeren zij het gesprek hierover om de verduurzaming van de bronnen te versnellen. Dit gebeurt aan zowel lokale als landelijke overlegtafels.

FIGUUR 21Nieuwbouwoplevering, renovatie, sloop en verkoop door corporaties (2008-2018)

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Hoog niveau renovatie*

Sloop**

Nieuwbouw***

Verkoop****

* Investering > € 25.000

** Inclusief uit exploitatie nemen van studenteneenheden

*** Tot en met 2014, Bron: Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, vanaf 2015, Bron: eigen opgave corporaties

*** Inclusief tijdelijke eenheden voor statushouders en jongeren, inclusief nieuwbouw studenten en nieuwbouw studenten voor derden

(beheer door DUWO), exclusief onzelfstandige eenheden

**** Tot en met 2010, Bron: Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, vanaf 2011, Bron: eigen opgave corporaties, exclusief verkoop aan beleggers


FIGUUR 22Hoog niveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per stadsdeel (2011-2018)

Aantal gerenoveerde woningen Aantal woningen

na renovatie onder

liberalisatiegrens,

kale huur ≤ € 710,68

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018

Centrum 165 96 72 167 134 63 246 - -

West 462 129 191 219 8 80 236 1.391 1.281

Nieuw-West 48 26 146 108 146 465 398 259 211

Zuid 34 125 117 158 298 15 4 98 97

Oost 51 58 299 180 185 181 560 238 195

Noord 711 35 284 398 258 315 312 167 163

Zuidoost 274 113 - - - 1.057 - 108 -

totaal 1.745 582 1.109 1.230 1.029 2.176 1.756 2.261 1.947

* Minimale investering van € 25.000 (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding,

communicatie en proceskosten et cetera)


FIGUUR 23Energielabels Amsterdamse corporatiewoningen

30%

25

20

15

10

5

0 %

LABEL A B C D E F G

Januari 2014

Januari 2019

Bron: Databank, AFWC

7%

17%

11%

17%

22%

27%

21%

19%

16%

11%

8%

5%

16%

4%


52 Jaarbericht 2019

UitgaveAmsterdamse Federatie van Woningcorporaties Derkinderenstraat 20-5 1062 DB AmsterdamPostbus 99591006 AR Amsterdam020 – 346 03 [email protected]

AuteursCathelijn GrootBerthilde LammertinkJeroen van der VeerAnneke Verboom

Auteurs Slotermeer-katernJohan van der Tol en Janna van Veen

EindredactieBerthilde Lammertink

Tabellen en grafiekenDaniel BendeJeroen van der Veer

OntwerpMARK IT ZERO, Amsterdam

FotografieNico Boink

DrukwerkDrukkerij Marcelis Dékavé

Oplage 5001 juli 2019

Alle uitingen van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties worden zoveel mogelijk gedrukt op FSC® gecertificeerd papier.


http://www.afwc.nl

Slotermeer: vernieuwing in de herkansing De uitdagingen ... · wonen 26 jaar tot hun genoegen in de...

Documents

Transcript of Slotermeer: vernieuwing in de herkansing De uitdagingen ... · wonen 26 jaar tot hun genoegen in de...