SCN 2013 | 622

SERIE

I n het vorige nummer van Shopping Centre News zijn we een nieuwe arti-kelenreeks gestart. Een reeks waarin we de evolutietheorie, waaraan Charles

Darwin een belangrijke bijdrage heeft geleverd met zijn onderzoek naar de aanpassingsvermogen van verschillen-de vinkensoorten op de Galápagoseilanden, als metafoor gebruiken. In deze artikelenreeks over de retailmarkt en de retailvastgoedmarkt bekijken we de ontwikkelingen in deze markten vanuit het perspectief van deze theorie. We gaan er daarbij van uit dat de mate van flexibiliteit van de winkelformule zich aan te passen aan veranderende vraag- en aanbodfactoren, de alternatieve aanwendbaarheid van het bijbehorende vastgoed in relatie tot specifieke loca-tiekwaliteiten en de mate van de bereidheid tot samenwer-king tussen alle stakeholders mede bepalend zijn voor het succes. Als de wereld om je heen verandert, maar je houdt zelf vast aan oude gewoonten en patronen, dan is ons inziens de kans groot dat je op termijn ten onder gaat.

RETAIL IN BREDER PERSPECTIEFDe afgelopen vijf tot tien jaar is de wereld sneller veran-derd dan de vijfhonderd tot duizend jaar daarvoor. Dit betekent dat wij ons niet tot nauwelijks kunnen voorstel-len aan welke veranderingen de wereld de komende vijf tot tien jaar onderhevig zal zijn. Vooral technologische ont-

wikkelingen hebben een enorme vlucht genomen. Daarbij heeft de hoge pene-tratiegraad van de digitalisering tot gevolg dat iedereen op elke plek in de hele wereld zich op de hoogte kan stel-len van alle macro-maatschappelijke-, economische- en culturele ontwikkelin-gen. Op dit moment zijn er in de hele wereld meer mensen die toegang heb-ben tot internet dan die toegang hebben tot drinkwater. Uit een onderzoek in de

UK blijkt zelfs, dat de Britse inwoners de beschikbaarheid van internet een hogere prioriteit geven dan de beschik-baarheid van schoon water (onderzoek 2011 t.b.v. een expositie over water in het Science Museum in Londen) .

CRISISWereldwijd en in Nederland ervaren we inmiddels gerui-me tijd een economische en financiële crisis. Binnen Europa schijnt Nederland het niet zo goed te doen, hoewel er sinds kort enige positieve geluiden zijn waar te nemen. Zo neemt het consumentenvertrouwen neemt fors toe en zelfs wordt al gesteld dat we uit de crisis zijn. Maar of dat al in de winkels merkbaar is?

OORLOGDe enorme brandhaarden die we op dit moment waarne-men in vooral landen waar sprake is van moslimfunda-mentalisme, zijn exemplarisch voor deze tijd. Nog niet lang geleden dreigde er zelfs een mogelijke oorlog tussen Syrië en de VS. Het feit dat iedereen wereldwijd via inter-net toegang heeft tot informatie over deze situatie heeft hierbij een polariserend effect. Als hierdoor wereldwijd politieke spanningen toenemen, dan zien we dat terug in de media. Zo was onlangs nog te lezen dat er verschillende Nederlanders meestrijden in de internationale jihad in Syrië. Dit soort ontwikkelingen doen ook het vertrouwen in de binnenlandse veiligheid niet toenemen. In Neder-land schijnt de dreiging nog heel beperkt te zijn, maar het dreigingsbeeld is wel aan verandering onderhevig.

MILIEUHet feit dat CO2-uitstoot een wereldwijd item is waarover verschillende landen en werelddelen afspraken maken, is ook echt van deze tijd. In het vastgoed is dit ook door-gedrongen (zie het artikel over Redevco en haar inzet op het gebied van duurzaamheid en het terugdringen van de CO2-uitstoot).

Survival of the fittest

DARWINVINKEN IN WINKELLAND

De afgelopen vijf jaar is de wereld sneller

veranderd dan in de vijfhonderd jaar

daarvoor

DOOR JORINE DE SOET

SCN 2013 | 6 23

SERIE

ZIJSTAPJE: CRISIS IN CHINAIn onze westerse cultuur kent het woord: ‘crisis’ een negatieve lading. Wij ervaren crisis als een noodsituatie waarbij het functioneren van een stelsel ernstig verstoord raakt. In China daarentegen bekijkt men de crisis vanuit een ander perspectief. Niet voor niets bestaat het Chine-se woord voor ‘crisis’ uit twee karakters: 危机. Het eerste karakter 危 (wēi) betekent gevaar; het tweede karakter 机(jī) betekent kans; niet uitsluitend negatief dus, zoals bij ons. De filosofische gedachte hierachter is: het is bedrei-gend, maar het biedt ook kansen. Deze benadering van een crisissituatie toont overeenkomsten met de benadering vanuit het perspectief van de evolutietheorie, die ervan uitgaat dat die actoren die zich het beste bij zich wijzigen-de omstandigheden aanpassen en deze als kans zien, zich beter staande zullen weten te houden dan degenen die zich niet aanpassen en slechts bedreigingen zien. Deze laatste soort wordt eerder bedreigd met uitsterving.

ALGEHELE TRANSFORMATIEDit zijn slechts enkele voorbeelden van de respectievelijk politieke, religieuze, sociale en milieu-ontwikkelingen die wereldwijd aandacht vragen. Nu zijn veranderingspro-cessen van alle tijden. Verandering is altijd de enige con-stante. Maar het zijn juist de snelheid en de onoverzich-telijkheid van deze veranderingen, die maken dat we deze

tijd kunnen beschouwen als een werkelijke wereldwijde transformatiefase, waarvan het einde nog niet in zicht is. Hierna beschrijven we kort een aantal effecten in ons land van de ontwikkelingen die we hiervoor beschreven hebben.

VAN AANBOD NAAR VRAAGDe zeer hoge penetratiegraad van internet onder onze inwoners heeft tot gevolg dat de macht tot besluitvorming in hun handen ligt. Door deze ontwikkeling is de markt van de detailhandel nadrukkelijk een vraaggestuurde markt geworden. Waren het voorheen de detailhandelsformules die bepaalden welke consumenten op welke plek welk aan-bod konden vinden; als gevolg van internet staat het ieder individu vrij exact datgene aan te schaffen op het moment en op de plek waar hem of haar dat het beste uitkomt.

ECONOMISCHE GROEI TEN EINDE?Vanaf WO II kenden wij in de westerse samenleving eigenlijk alleen maar economische groei. We zien een enorme stijging in consumentenbestedingen en in mate-riële zin hebben we niets meer te wensen. Echter op dit moment ontstaat een toenemend economisch en finan-cieel bewustzijn als gevolg van het feit dat we wereldwijd een verschuiving van economische machten ervaren. De economische opkomst van vooral de BRIC-landen (Brazilië, Rusland, India en China) en de achteruitgang van de wes-terse samenlevingen missen hun effecten niet. In ons land staat de krant dagelijks vol van de crisis, bezuinigingen en lastenverzwaringen.

In het verlengde van deze crisis, maar ook als gevolg van andere voorkeuren en oriëntaties bij consumenten, zien we het consumentenvertrouwen en daarmee het uitgave-patroon afnemen. Dit vertaalt zich direct naar de markt van de detailhandel en in iets vertraagde vorm naar de markt van het detailhandelsvastgoed.

DEMOGRAFIE EN MULTICULTUUROnze babyboomers bereiken de komende jaren de pensi-oengerechtigde leeftijd en de aanwas van nieuwe inwoners op basis van geboorten neemt af. Gevolg is een vergrij-zende bevolking met andere wensen, verwachtingen en behoeften ten aanzien van retail. Dit zullen we in toene-mende mate terug zien in ons winkelaanbod.

Daarnaast heeft onze samenleving zich ontwikkeld tot een multiculturele samenleving. Inwoners met een andere

VERVOLG OP PAGINA 24 →

In het verlengde van deze crisis zien we het

consumentenvertrouwen en daarmee het

uitgavepatroon afnemen

SCN 2013 | 624

SERIE

dan een Nederlandse of West-Europese achtergrond heb-ben in het algemeen een ander winkelgedrag. Ook dat zien we terug in ons winkellandschap. In toenemende mate zien we in kracht- en prachtwijken allochtone onderne-mers hun winkel exploiteren. Hun producten kennen in het algemeen een andere prijs-kwaliteitverhouding (in de versproducten vaak beter) en een andere manier van pre-senteren. Daarnaast vestigen deze ondernemers zich min-der vaak op A1-locaties.

MILIEUBEWUSTZIJNVan de wereldwijde afspraken over reductie van CO2-uit-stoot zien we op dit moment bijvoorbeeld al een heel con-crete vertaling in een aantal binnensteden, waar plannen in voorbereiding zijn om vervuilende auto’s te weren. In Utrecht is deze nieuwe regel al vanaf 2015 van kracht. Naar verwachting zullen andere steden volgen.

Ook op andere plekken in onze samenleving zien we een toenemend milieubewust-zijn, dat zich o.a. uit in meer aankopen van biologische aard. Veel consumenten zijn bereid meer te betalen voor artikelen die op verantwoor-de wijze tot stand zijn geko-men; men wil liever een kip die heeft mogen leven voor haar dood, dan één die niet

eens heeft mogen leven (de plofkip). Ook in de confectie zien we meer artikelen verschijnen die biologische verant-woord geproduceerd zijn. De wegwerpmaatschappij maakt gedeeltelijk plaats voor een maatschappij waar spullen meerdere gebruikseigenaren kennen alvorens deze wegge-gooid worden. Marktplaats biedt iedereen de gelegenheid reeds gebruikte spullen aan te schaffen, zodat deze een tweede of derde leven hebben. Duurzaamheid is hiermee een begrip geworden dat verder gaat dan alleen maar min-der energie verbruiken.

DARWIN EN DETAILHANDEL(SVASTGOED)Kijken we vanuit de evolutietheorie naar de Nederlandse detailhandel en het bijbehorende vastgoed, dan zien we potentiële overlevers en potentiële uitstervenden. De mate van aanpassing aan de huidige veranderingen, waarvan we slechts een aantal voorbeelden gegeven hebben, zal bepa-len wie onze winnaars zijn. In het eerstvolgende nummer gaan we in op het aanpassingsvermogen van verschillende soorten retail, de ontwikkelingen daarbinnen en de aan-kooplocaties. ←

HIERBIJ ROEPEN WIJ VERTEGENWOORDIGERS VAN RETAILPARTIJEN OP EEN BIJDRAGE TE LEVEREN AAN HET VOLGENDE ARTIKEL IN DEZE REEKS. DAT KAN VIA TWITTER ONDER DE HASHTAG #SCN-DARWINS-RETAIL OF VIA EEN EMAILBERICHT AAN REDACTIE@SCNEWS.NL OF AAN INFO@KORDAATINRUIMTE.NL.

危机

← VERVOLG VAN PAGINA 23

Chinezen schrijven ‘crisis’ als een combinatie van ‘gevaar’ en ‘kans’

Gelegen in het prachtige centrumgebied

van Breda, maakt het winkelcentrum

De Barones al sinds 1997 onderdeel uit van

het winkelcircuit. Nu is het tijd voor een

grondige herontwikkeling, die gekoppeld

wordt aan een herpositionering. SCN

sprak met Olaf Nieuwenhuis van eigenaar

Kroonenberg Groep en Jaco Meuwissen van

3W New Development.

Lucht, licht, omgevingskwaliteit en ruimte voor retailers met meterwensen