Scheiden van wonen en zorg, investeren in zorgspecifieke...

Scheiden van wonen en zorg, investeren in zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed

Auteur: ir. Paul Oomen

Scriptie: MSRE (Amsterdam School of Real Estate)

Specialisatie: Ondernemingsvastgoed

Datum: 12 April 2013

Begeleider: Dhr. T.F.J. Klarenbeek

i

Voorwoord

‘Een mens wil zich ontwikkelen. Je wilt dingen doen die je leven prettiger maken, aangenamer. De een wordt blij van leren of werk, de ander koestert aandacht. Sommigen verlangen naar een eigen huis, anderen vinden hun geluk in warm zonlicht. Ieder mens heeft zo zijn eigen gevoelens en ambities.’ Deze passage uit de Ode, die de missie van Dichterbij, een zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking, beschrijft, staat voor de overtuiging dat alle mensen gelijke kansen verdienen om hun leven te ontplooien, ongeacht hun beperking. Dit vormt voor mij een belangrijke drijfveer om, vanuit mijn werk als manager vastgoed van Dichterbij, een bijdrage te leveren aan het realiseren van goede huisvesting voor mensen met een verstandelijke beperking. Daar waar dat lukt, en je bijvoorbeeld mensen ziet opbloeien in hun nieuwe woning, geeft dat niet alleen professionele voldoening, maar zeker ook persoonlijke voldoening. Middels deze scriptie is mijn bijdrage deze keer niet in de vorm van het leveren van de ‘stenen’, maar in de vorm van het leveren van kennis van en inzichten in de verschillende facetten van zorgvastgoed. De keuze voor het onderwerp van deze scriptie is tot stand gekomen vanuit de verwachting dat deze kennis en inzichten bijdragen aan het kunnen blijven realiseren van geschikte huisvesting voor mensen met een beperking, in het licht van de ontwikkelingen die er op het gebied van de zorg plaats vinden, zoals het scheiden van wonen en zorg. Deze scriptie is de afronding van de MSRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Dit was voor mij een mooie, leerzame en intensieve periode, die niet zonder de steun en hulp van anderen kan. Ik wil iedereen bedanken die deze hulp en steun hebben geboden. Een aantal mensen wil ik hierbij speciaal danken. Allereerst mijn begeleider Theo Klarenbeek vanwege zijn deskundige inbreng en feedback. Daarnaast de bestuurders van Dichterbij, in eerste instantie Jan van der Kruis en Wim van der Jagt en later Frank Holtman en Geert Tullemans voor de ruimte en mogelijkheden die zij me hebben geboden om dit leerzame traject te volgen. Tenslotte ben ik vooral Margo, Thomas en Floris, dankbaar voor alle tijd die ik in deze studie heb kunnen steken en de steun die zij mij daarbij hebben gegeven. Zij hebben bewezen hoe belangrijk het thuisfront is om zo’n traject met succes af te kunnen ronden. Paul Oomen Alphen, april 2013 De illustratie op de voorpagina betreft een impressie van een woonzorgcomplex van Dichterbij in Uden.

Diverse zorgspecifieke facetten die in deze scriptie worden benoemd zijn ook in dit project terug te vinden.

ii

Samenvatting

Aanleiding Een van de belangrijkste hervormingen ten aanzien van het zorgvastgoed is het scheiden van wonen en zorg. Dit houdt in dat mensen met een zorgvraag (cliënten) niet langer verblijven in een zorginstelling (intramurale zorg) maar dat de benodigde zorg en begeleiding zo veel en zo lang mogelijk thuis worden geboden (extramurale zorg). Met ingang van 2013 wordt dit doorgevoerd worden voor nieuwe cliënten met een lage zorgvraag en stapsgewijs zal het scheiden van wonen en zorg de komende jaren verder ingevoerd worden (Rutten en Samson, 2012). De gevolgen van het scheiden van wonen en zorg zijn voor alle partijen groot. Zorginstellingen zijn niet langer verzekerd van huisvestingsvergoedingen vanuit de Algemene wet bijzondere ziektekosten (AWBZ), cliënten krijgen meer verantwoordelijkheid en hogere lasten, woningcorporaties en andere verhuurders krijgen te maken met nieuwe doelgroepen en mensen zullen meer een beroep doen op gemeenten in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO). Hiermee komen investeringen in zorgvastgoed in een nieuwe perspectief te staan. Daar komt nog bij dat zorgvastgoed vaak zorgspecifieke facetten bevatten die nodig zijn om de cliënten met een beperking goed te kunnen laten wonen of de zorgverlener goed zijn werk te kunnen laten doen. Doel van dit onderzoek is om meer transparantie te bieden in de facetten waaruit zorgvastgoed is opgebouwd. Vraagstelling Dit onderzoek geeft antwoord op de vraag onder welke condities deze zorgspecifieke facetten waarde genereren voor marktpartijen zodat zij bereid zijn te investeren in zorgvastgoed. Voor het beantwoorden van deze hoofdvraag zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: Welke zorgspecifieke facetten zijn te onderscheiden in zorgvastgoed? Welke financieringsmogelijkheden zijn op basis van de huidige wet- regelgeving voor de verschillende facetten te benoemen? Onder welke condities zijn partijen bereid te investeren in deze facetten? Welke mogelijkheden en belemmeringen voor het investeren in zorgvastgoed door marktpartijen zijn er te benoemen? Zorgspecifieke facetten Uit het literatuuronderzoek blijkt dat de gebruikswaarde en de fysieke woningkenmerken belangrijke waardebeïnvloedende factoren van woningen zijn. Aan de hand van deze factoren zijn de verschillende zorgspecifieke facetten geformuleerd. Hierbij is voor de gebruikswaarde een onderscheid te maken in de gebruikswaarde voor de bewoner, of te wel de geschiktheid van de woning om er gegeven de beperking van de bewoner goed te kunnen wonen, en de gebruikswaarde voor de zorgverlener, of te wel de geschiktheid van de woning om er de gewenste zorgverlening goed te kunnen verrichten. Op basis van de gebruikswaarde zijn de

iii

verschillende zorgspecifieke facetten gedefinieerd en vervolgens geordend op basis van de invloed die deze facetten hebben op de fysieke woningkenmerken. Er is een onderscheid te maken naar zorgspecifieke facetten in en buiten de woning. Zorgspecifieke facetten in de woning zijn nader te onderscheiden in aanpassingen aan de ruimtelijke structuur, aanpassingen aan bouwkundige elementen en extra voorzieningen die worden toegevoegd in de woning. Aanpassingen aan de ruimtelijke structuur leidt tot specifieke bouw die helemaal is afgestemd op vaak hoge mate van beperking en complexe zorgvraag van de cliënt. Aanpassingen aan bouwkundige elementen houdt in dat er hoger kwaliteitsniveau wordt gerealiseerd van, in een reguliere woning reeds aanwezige, bouwkundige of installatietechnische elementen. Dit vooral ter verhoging van molestbestendigheid, voor cliënten met een gedragsproblematiek, of ter verhoging van de toegankelijkheid, voor cliënten met verminderde mobiliteit. Voorbeelden die hierbij genoemd kunnen worden zijn het toepassen van bredere deuren en slagvaste of molestbestendige materialen. Extra voorzieningen zijn toevoegingen aan een reguliere woning welke redelijk eenvoudig zijn toe te passen of te verwijderen, bijvoorbeeld een traplift of een zorgoproepsysteem. Zorgspecifieke facetten buiten de woning betreffen ruimten die benodigd zijn voor het ´halen´ en ´brengen´ van zorg, ook welk ruimtelijke zorginfrastructuur genoemd. Dit zijn ruimten waar zorgvragers naar toe kunnen gaan voor begeleiding of om andere mensen te ontmoeten of ruimten van waaruit zorgverleners bij de mensen thuis de zorg kunnen verlenen. Zorgspecifieke facetten brengen extra kosten en risico’s met zich mee. De huidige regelgeving en bekostigingsstructuren binnen zowel het zorgdomein als het huurdomein voorziet slechts zeer beperkt in een vergoeding van deze kosten. De huurprijzenwet, het woningwaarderingssysteem, kent wel een aantal mogelijkheden om zorgspecifieke facetten in een hogere huurprijs tot uiting te laten komen en ook de AWBZ en de Wet maatschappelijk ondersteuning bieden een aantal mogelijkheden tot vergoeding van voorzieningen voor gehandicapten. Deze zijn echter lang niet toereikend voor alle verschillende zorgspecifieke facetten. En daarnaast zijn op beide domeinen hervormingen aangekondigd of reeds doorgevoerd, waardoor er geen zekerheid is dat deze mogelijkheden tot vergoeding of hogere waardering ook op langere termijn nog bestaan. Bovenstaande heeft als input gediend voor het bepalen van de invloed van de zorgspecifieke facetten op de waarde van de woning. Dit is uitgevoerd door de invloed van deze facetten te bepalen op de belangrijkste bouwstenen van de beleggingswaarde: kasstromen, exploitatietermijn, eindwaarde en rendementseis. Hieruit is geconcludeerd dat de aanpassingen aan de ruimtelijke structuur, aanpassingen aan bouwkundige elementen ter verhoging van de molestbestendigheid en extra voorzieningen in de woning een negatieve invloed op de waarde van de woning toegekend kan worden. Alleen aanpassingen aan bouwkundige elementen ter verhoging van de toegankelijkheid kunnen een positieve invloed hebben op de waarde van de woning.

iv

Criteria marktpartijen Deze opgebouwde theorie is getoetst in de praktijk middels het interviewen van een aantal personen die werkzaam zijn bij marktpartijen, zijnde woningcorporaties en commerciële vastgoedpartijen, en bij een organisatie die zicht heeft op de gehele vastgoedmarkt, zijnde een benchmarkorganisatie. Het resultaat van deze toetsing is dat de marktpartijen de opbouw van de verschillende zorgspecifieke facetten onderstrepen. Daarnaast zijn zij, conform de theoretische resultaten, zeer terughoudend in het toekennen van toegevoegde waarde van zorgspecifieke facetten. Alleen aan aanpassingen ten behoeve van de toegankelijkheid zijn zij bereid waarde toe te kennen. Gegeven de terughoudendheid aan het toekennen van toegevoegde waarde aan zorgspecifieke facetten stellen de marktpartijen de volgende criteria aan investeringen in zorgspecifieke facetten. Allereerst dienen de risico’s van zorgspecifieke facetten voldoende tot uiting te kunnen worden gebracht in de huurvoorwaarden. Dit betekent een kostprijsdekkende huurprijs waarin de risico’s, zoals transformatie- en terugbouwkosten en lagere restwaarde, voldoende zijn verdisconteerd en een minimale huurtermijn waarover deze huurinkomsten berekend kunnen worden. Daarnaast dienen de zorgspecifieke facetten niet te leiden tot een negatief imago van het pand. Ook zijn bij specifieke bouw een goede locatie en verschijningsvorm van belang zodat er na afloop van het huurcontract transformatiemogelijkheden zijn. Ten slotte dienen vastgoedpartijen meer inzicht in en toegang tot de doelgroepen te verkrijgen, zodat ze zicht krijgen op de aard en omvang van de vraag naar woningen met zorgspecifieke facetten. Conclusie Alleen aanpassingen ter verhoging van de toegankelijkheid kunnen zodanige waarde toevoegen dat deze door de markt gerealiseerd en gefinancierd kunnen worden. Voor de overige facetten kunnen zorginstellingen belangrijke rol blijven vervullen om zodanige condities te scheppen dat marktpartijen bereid zijn om geschikte woningen voor mensen met een verstandelijke beperking te realiseren. Dit kan een faciliterende rol zijn, door het bieden van inzicht in en toegang tot de doelgroepen en markt, en een risicodragende rol, door middels huurovereenkomsten de risico’s voor specifieke, vaak dure, facetten voldoende weg te nemen bij de marktpartijen. Tenslotte blijft overheidsfinanciering benodigd voor het realiseren van extra voorzieningen in de woningen. De Wet maatschappelijke ondersteuning biedt hiertoe mogelijkheden. Vervolgonderzoek Dit onderzoek is een kwalitatief onderzoek dat laat zien dat, bij scheiden van wonen en zorg, er nog een belangrijke rol is weggelegd voor zorginstellingen en de overheid voor het realiseren van geschikte huisvesting voor mensen met een verstandelijke beperking. Vervolgonderzoek is aan te bevelen naar de wijze waarop deze partijen bereid zijn deze rol uit te oefenen zodat, mogelijk ook in kwantitatieve zin, uitspraken gedaan kunnen worden over de knelpunten die ontstaan voor realisatie van geschikte huisvesting voor met name de complexe doelgroepen.

v

Inhoudsopgave

Voorwoord ....................................................................................................i Samenvatting...............................................................................................ii Inhoudsopgave ............................................................................................v 1. Inleiding ............................................................................................... 1

1.1 Aanleiding .......................................................................................................1 1.2 Probleemschets en doelstelling .......................................................................1 1.3 Centrale vraag en subvragen...........................................................................2 1.4 Relevantie, afbakening en perspectief: ............................................................2 1.5 Onderzoeksopzet-onderzoeksmethoden..........................................................3 1.6 Leeswijzer.......................................................................................................4

2. Achtergrond: scheiden van wonen en zorg nader beschouwd ............ 5 2.1 Inleiding ..........................................................................................................5 2.2 Ontwikkelingen ten aanzien van bekostiging van het zorgvastgoed..................5 2.3 Implicaties voor de zorginstellingen .................................................................6 2.4 Consequenties voor bewoners/cliënten ...........................................................9 2.5 Consequenties voor verhuurders (woningcorporaties) ...................................10 2.6 Consequenties voor overheid ........................................................................10 2.7 Conclusie ......................................................................................................11

3. Zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed ........................................ 12 3.1 Inleiding ........................................................................................................12 3.2 Waardebeïnvloedende factoren vastgoed......................................................12 3.3 Zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed .....................................................14 3.4 Conclusie ......................................................................................................21

4. Zorgspecifieke facetten in beleidspraktijk .......................................... 22 4.1 Inleiding ........................................................................................................22 4.2 Beleidspraktijk zorgsector AWBZ...................................................................22 4.3 Beleidspraktijk Wet Maatschappelijke ondersteuning .....................................23 4.4 Beleidspraktijk sociale huursector..................................................................24 4.5 Conclusies ....................................................................................................25

5. Invloed zorgspecifieke facetten op waarde van vastgoed ................. 26 5.1 Inleiding ........................................................................................................26 5.2 Waardering van vastgoed..............................................................................26 5.3 Invloed van zorgspecifieke facetten op waarde van zorgvastgoed..................27 5.4 Samenvatting en conclusie............................................................................33

6. Praktijkonderzoek: onderzoeksmethoden en -resultaten................... 34 6.1 Inleiding ........................................................................................................34 6.2 Onderzoeksmethode .....................................................................................34 6.3 Onderzoeksresultaten ...................................................................................36 6.4 Samenvatting en conclusie............................................................................39

7. Analyse van onderzoeksresultaten.................................................... 42 7.1 Inleiding ........................................................................................................42 7.2 Theorie en model van verschillende zorgspecifieke facetten..........................42 7.3 Investeren in zorgspecifieke facetten – de mogelijkheden en belemmeringen 43 7.4 Conclusie ......................................................................................................47

vi

8. Conclusie en reflectie ........................................................................ 50 8.1 Conclusie ......................................................................................................50 8.2 Reflectie op onderzoek..................................................................................53

Afkortingen ............................................................................................... 55

Bibliografie................................................................................................ 56

1

1. Inleiding

1.1 Aanleiding

Het zorgvastgoed bevindt zich in een turbulente periode. Per 1 januari 2012 is door het ministerie van VWS een stelselwijziging ingesteld waarbij de vergoeding voor de huisvestingslasten van zorginstellingen een integraal onderdeel gaat vormen van het zorgtarief. Middels de invoering van een normatieve huisvestingscomponent aanvullend aan het zorgtarief zijn zorginstellingen niet langer verzekerd van de vergoeding van de kapitaallasten middels nacalculatie, maar wordt deze vergoeding afhankelijk van de geleverde zorgen dienstverlening. Dit betekent dat instellingen integraal verantwoordelijk zijn geworden voor de exploitatie van het vastgoed met de daarbij komende risico’s zoals onderbezetting, leegstand en boekverliezen. Daarnaast wordt al enkele jaren gewerkt aan het financieel scheiden van wonen en zorg. Hieronder wordt verstaan dat de bekostiging van de het verblijf (wonen) niet meer vanuit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) wordt gefinancierd, maar door de cliënt zelf. Bij scheiden van wonen en zorg is de cliënt zelf verantwoordelijk voor de woonruimte en koopt de benodigde zorg separaat in. In het regeerakkoord tussen VVD en PvdA van 29 oktober 2012 is opgenomen dat dit per 1 januari 2013 geldt voor nieuwe cliënten met een lichte zorgvraag (Rutten en Samson, 2012) en de komende jaren zal dit uitgebreid worden naar cliënten met een zwaarder zorgvraag1. Dit zijn de eerste concrete uitwerking van een beleidsvoornemen dat al langere tijd op de politieke agenda staat. Onduidelijk is nog in welke mate en in welk tempo dit scheiden van wonen en zorg verder doorgevoerd zal gaan worden.

1.2 Probleemschets en doelstelling

Traditioneel is het zorgvastgoed een domein van de zorginstellingen en woningcorporaties als leverancier/eigenaar van het zorgvastgoed, het ministerie als bekostiger van de kapitaal- of huurlasten en de banken als financier. Het samenspel tussen deze partijen was gebaseerd op een hoge mate van zekerheden, immers de zorginstellingen kenden een hoge vraagzekerheid (langdurige zorg, stabiele omvang van doelgroep) en een gegarandeerde kapitaallastenvergoeding. Leidend voor de opzet en inhoud van het zorgvastgoed waren de ruimtelijk, functionele en financiële kaders van het bouwregime van het ministerie van VWS en het College Bouw Zorginstellingen (bouwcollege). De bouwplannen voor zorgvastgoed werden getoetst de bouwmaatstaven en prestatie-eisen van het bouwcollege, waarbij per doelgroep de zorgspecifieke ruimtelijke en functionele eisen waren vastgelegd. In dit samenspel werden vaak lumpsum afspraken gemaakt tussen eigenaar (vaak woningcorporaties) en huurder

1 De zorgzwaarten zijn in de AWBZ ingedeeld in zorgzwaartepakketten (ZZP). Per 1-1-2013 wordt scheiden van wonen en zorg ingevoerd voor nieuwe clienten ZZP 1 en 2, per 1-1-2014 voor ZZP 3 voor verpleging en verzorging, per 1-1-2015 ZZP3 voor gehandicaptenzorg. Volgens het regeeakkoord van 29 oktober 2012 zal per 2016 scheiden van wonen en zorg voor ZZP4 ingevoerd worden.

2

(zorginstelling) zonder dat inzichtelijk was waaruit het zorgvastgoed daadwerkelijk was opgebouwd. De kapitaallastenvergoeding was immers verzekerd, dus dit inzicht was ook niet benodigd. Het bouwregime en het bouwcollege hebben plaats gemaakt voor marktwerking en een eigen verantwoordelijkheid van zorginstellingen voor het zorgvastgoed. Tegenover deze verantwoordelijkheid en toegenomen risico’s staat dat het ruimte biedt voor ondernemerschap en het ontwikkelen van nieuwe woonzorg concepten, waarbij ook andere (markt)partijen, zoals beleggers en ontwikkelaars, kunnen worden betrokken. Deze nieuwe concepten en de hiermee samenhangende investeringen dienen zich dan wel goed te verhouden in de markt. Hiervoor is inzicht benodigd in de facetten waaruit het zorgvastgoed is opgebouwd, zodat het zorgvastgoed transparanter wordt voor de betrokken partijen en aspecten als courantheid, marktwaarde en rendementsverwachting op een zuivere manier beoordeeld kunnen worden. Deze transparantie is nodig voor een gefundeerde investeringsbeslissing, niet alleen door beleggers en ontwikkelaars, maar ook door woningcorporaties en zorginstellingen. Doelstelling van het onderzoek: Het doel van het onderzoek is het vergroten van de transparantie van zorgvastgoed door inzicht te verkrijgen in de zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed en de condities waaronder marktpartijen bereid zij hierin te investeren, in het licht van scheiden van wonen en zorg.

1.3 Centrale vraag en subvragen

De centrale vraag van dit onderzoek luidt: Onder welke condities kunnen, bij het scheiden van wonen en zorg, de zorgspecifieke facetten van vastgoed waarde genereren voor marktpartijen, zodat zij daadwerkelijk komen tot investeringen in zorgvastgoed? Voor de beantwoording van deze vraagstelling dienen de volgende onderzoeksvragen beantwoord te worden.

1. Welke zorgspecifieke facetten zijn te onderscheiden in zorgvastgoed? 2. Welke financieringsmogelijkheden zijn op basis van de huidige wet- regelgeving voor de

verschillende facetten te benoemen? 3. Onder welke condities zijn partijen bereid te investeren in deze facetten? 4. Welke mogelijkheden en belemmeringen voor het investeren in zorgvastgoed door

marktpartijen zijn er te benoemen?

1.4 Relevantie, afbakening en perspectief:

Veel publicaties en onderzoeken ten aanzien van het financieel scheiden van wonen en zorg richten zich op de ouderenzorg. Dit is verklaarbaar gezien het toenemend beroep van de ouderen op de AWBZ mede als gevolg van de vergrijzing. Maar ook de verstandelijke gehandicaptenzorg zal met deze stelselwijziging te maken gaan krijgen. Zoals in de aanleiding

3

aangegeven is nog onduidelijk in welke mate en welk tempo scheiden van wonen en zorg doorgevoerd zal gaan worden. Dit onderzoek richt zich op de verstandelijke gehandicaptenzorg. Volgens de Trendanalyse Verstandelijk Gehandicaptenzorg (TNO, 2011) kan, afhankelijk van het scenario, deze stelselwijziging er toe leiden dat op termijn mogelijk 76.000 mensen met een verstandelijke beperking niet langer wonen op kosten van de AWBZ. Het onderzoek zal uitgevoerd worden vanuit het perspectief van de zorginstelling (verstandelijk gehandicaptenzorg). Immers deze instellingen hebben in het verleden, binnen het stelsel van de nacalculatie, veel geïnvesteerd in zorginvesteringen in het vastgoed. Zicht op de gevolgen van deze stelselwijziging en inzicht in de wijze waarop zorgspecifieke facetten ingezet kunnen worden bij financieel scheiden van wonen en zorg zijn voor hen van groot belang. Uit eigen verkennend onderzoek binnen Stichting Dichterbij (instelling verstandelijk gehandicaptenzorg), waarbij onderzocht is onder welke voorwaarden een cliënt zonder verblijfsindicatie in een woning van de zorginstellingen kan wonen, is gebleken dat dit nog veel vragen oproept.

1.5 Onderzoeksopzet-onderzoeksmethoden

Dit onderzoek betreft een kwalitatief onderzoek, dat explorerend van aard is. Het onderzoek zal bestaan uit drie delen. Allereerst een theoretisch deel waarbij op basis van vooronderzoek en literatuurstudie vanuit de algemene waardetheorieën de zorgspecifieke facetten nader bestudeerd worden en onderzocht wordt welke financieringsmogelijkheden er zijn op basis van de vigerende regelgeving. Naast deze analyse van het zorgvastgoed wordt een analyse gemaakt van de wijze waarop vastgoed in het algemeen en zorgvastgoed in het bijzonder gewaardeerd worden en welke invloed zorgspecifieke facetten hebben op de waarde van het vastgoed. In het praktijkdeel worden de resultaten vanuit dit theoretisch kader getoetst in de praktijk, door middel van interviews van betrokken marktpartijen, en wordt onderzocht welke criteria marktpartijen stellen aan investeringen in zorgspecifieke facetten. Tenslotte worden de resultaten van de interviews geanalyseerd en aan elkaar geconfronteerd, van waaruit de conclusies getrokken worden. In onderstaand figuur is deze onderzoeksopzet weergegeven.

4

Inleiding en onderzoekscontext (H1-2)

Theorie:

- Algemene waardetheorie

- zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed

(H3+4)

Theorie:

- invloed zorgspecifieke facetten op waarde

(H5)

Praktijkonderzoek (H6)

Analyse en conclusies (H7-8)

Figuur 1: schematische weergave onderzoeksopzet

1.6 Leeswijzer

Deze scriptie bestaat uit 8 hoofdstukken. Hierna zal in hoofdstuk 2 achtergrondinformatie over de ontwikkelingen en consequenties van het scheiden van wonen en zorg gegeven worden. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de verschillende soorten zorgspecifieke facetten. Ingegaan wordt hoe deze zijn te categoriseren en voor welke doelgroepen deze benodigd zijn en in hoofdstuk 4 wordt bestudeerd op welke wijze deze volgens de vigerende regelgeving gefinancierd kunnen worden. In Hoofdstuk 5 wordt de invloed van de specifieke facetten op de waarde van vastgoed behandeld. Hoofdstuk 6 geeft de resultaten van het praktijkonderzoek weer welke in hoofdstuk 7 worden geanalyseerd. Ten slotte zal dit rapport om hoofdstuk 8 worden afgesloten met een slotconclusie, reflectie en aanbevelingen voor vervolgonderzoek. Omdat binnen de zorgsector het gebruik van afkortingen gemeengoed is een overzicht van de in deze scriptie gehanteerde afkortingen met bijbehorende begrippen opgenomen. De scriptie wordt afgesloten met een overzicht van de gebruikte literatuur.

5

2. Achtergrond: scheiden van wonen en zorg nader beschouwd

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zal de ontwikkeling van scheiden van wonen en zorg nader toegelicht worden. Hierbij wordt toegelicht wat het begrip financieel scheiden van wonen en zorg omvat, alsmede de implicaties die deze ontwikkeling heeft voor de diverse betrokken partijen.

2.2 Ontwikkelingen ten aanzien van bekostiging van het zorgvastgoed

De AWBZ is van oudsher gericht op intramurale zorg, de zorg die geleverd wordt binnen de muren van de zorginstelling (CVZ, 2011, p.13). Sinds 2009 wordt de financiering van deze AWBZ-zorg geregeld middels zorgzwaartepakketten (ZZP), die toegespitst zijn op doelgroepen die in verschillende ‘cliëntprofielen’ worden omschreven. Een indicatieorgaan bepaalt (indiceert) of iemand in een cliëntprofiel past en tot welke ZZP de zorgvraag behoort. Met ingang van 1 januari 2012 is de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) ingevoerd. Deze invoering vindt geleidelijk plaats gedurende de periode 2012 tot 2018. Per ZZP is een bepaald bedrag per jaar vastgesteld dat voor de zorginstelling beschikbaar is voor de kapitaallasten. Hiermee maakt de bekostiging van de kapitaallasten op basis van nacalculatie, vergoeding van de werkelijk jaarlijkse kapitaallasten volgens het zogenaamde bouwregime, geleidelijk plaats voor een bekostiging die afhankelijk is van de geleverde zorgen dienstverlening. Daarnaast wordt de zorg voor nieuwe cliënten met ZZP 1 en 2 per 1-1-2013 geëxtramuraliseerd. Dit betekent dat de zorg aan deze cliënten met een lichte zorgvraag niet langer binnen de muren van de instelling plaats vindt, maar bij de bewoners thuis. Onderstaand overzicht geeft het verschil weer tussen intramurale zorg en extramurale zorg.

Intramuraal t/m 2012

Extramuraal vanaf 2013: ‘Scheiden van wonen en zorg’

Wonen in AWBZ Thuis

Wonen AWBZ Huur/koop

Verblijfscomponenten Maaltijden Schoonmaak

AWBZ

AWBZ

AWBZ

Zelf/WMO

Zelf/WMO

Zelf/WMO

Verpleging Verzorging

AWBZ AWBZ

Begeleiding AWBZ AWBZ

Figuur 2: intramuraal versus extramuraal

6

Alleen de begeleiding, verzorging en verpleging wordt nog vanuit de AWBZ vergoed, maar worden op termijn, volgens de afspraken in het regeerakkoord, overgeheveld naar de gemeenten. De kosten voor wonen en verblijf worden door de cliënt zelf betaald, eventueel ondersteund door huurtoeslag, voor het woondeel, en/of bijdragen vanuit de gemeente in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) voor de verblijfscomponenten zoals maaltijden en schoonmaak. Keuzevrijheid, ook ten aanzien van de woning, het zo lang mogelijk zelfstandig in de eigen omgeving wonen en het betaalbaar houden van de AWBZ zijn de belangrijkste doelstellingen van het loskoppelen van wonen en zorg (Research voor Beleid, 2008, p.7). Wel worden er kanttekeningen geplaatst bij de haalbaarheid en wenselijkheid van deze keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid voor met name de zwaardere doelgroepen binnen de AWBZ. Het gaat hierbij met name om mensen met een ernstige verstandelijke handicap die continue toezicht nodig hebben en/of bijkomende ernstige gedragsproblematiek.

2.3 Implicaties voor de zorginstellingen

Het belang van strategisch vastgoedmanagement

Zowel de komst van de normatieve vergoeding (NHC) als het scheiden van wonen en zorg leidt ertoe dat zorginstellingen niet langer verzekerd zijn van de vergoeding van de kapitaallasten van de investeringen in het vastgoed. Zorginstellingen worden hierdoor zelf verantwoordelijk voor hun investeringsbeslissingen en lopen derhalve hierop ook risico. Tegenover dit bezettingsrisico staat dat instellingen beter dat voorheen het vastgoed naar eigen inzichten en mogelijkheden kunnen ontwikkelen. Fritzsche e.a. hebben in 2004 voor ziekenhuizen beschreven hoe in het licht van de toenemende eigen verantwoordelijkheid en marktwerking het vastgoed gezien kan worden als een strategisch bedrijfsmiddel, dat naast de traditionele bedrijfsmiddelen kapitaal, mensen, technologie en kennis bij kan dragen aan het behalen van de organisatiedoelstellingen (Fritzsche e.a., 2004). Inmiddels kunnen we stellen dat ook voor de care-instellingen (AWBZ) een transformatie plaats dient te vinden van het traditionele huisvestingsbeheer naar een strategisch vastgoedmanagement: corporate real estate management (CREM). Binnen CREM onderscheid Suyker (1996) vier aandachtsvelden. Onderscheid tussen deze velden wordt gelegd qua niveau (strategisch versus tactisch en operationeel) en qua focus (gericht op primair proces versus gericht op vastgoed). Corporate real estate management gaat over het afstemmen tussen de belangen van de verschillende rollen behorende bij deze aandachtsvelden, zoals in figuur 3 weergegeven.

7

1. Strategie en besluiten• Bedrijfsstrategie

• afstemming huisvestingsbeleid op bedrijfsbeleid

• locatiebeslissing

• Budget en financciele criteria

• algehele goedkeuring

• uitbestedingsbeleid

2. Analyse, transactie en contracten• vastgoed- en huisvestingsgegevens• financiele en haalbaarheidsanalyses (huur/koop/payback)• juridische beoordeling• onderhandleingen/contracten•ROI en boekwaarden

Stra

tegi

sch

pers

pect

ief

Vastgoedperspectief

Tact

isch

/ope

ratio

neel

pers

pect

ief

Organisatieperspectief

General management Vastgoedmanagement

ProjectmanagementHuisvestingsmanagement

4. Beheer en huisvesting• boekhouding van de huisvestingskosten

• budgettering: kosten en kapitaal

• technische diensten: beheer en onderhoud

• meubilair en werkplek

• inhuren van diensten

3. Projectrealisatie• PvE en ontwerp

• nieuwbouw/verbouw

• inrichtingspakket

• criteria: verhouding kosten en kwaliteit

• toezicht: planning, kosten en kwaliteit

• risicomanagement

CREM

Figuur 3: CREM: afstemming tussen rollen belanghebbenden (naar Suyker , 1996)

Zorginstellingen zullen zich de verschillende rollen en de afstemming ertussen eigen moeten maken om op een goede wijze vorm te kunnen geven aan het strategisch vastgoedmanagement.

De financiering van het vastgoed

Binnen het veilige stelsel van overheidsgaranties en nacalculatie hadden zorginstellingen ruime mogelijkheden om onder gunstige voorwaarden financiering op de kapitaalmarkt aan te trekken. Het verhoogde risicoprofiel van zorgvastgoed, als gevolg van de productieafhankelijke bekostiging, leiden tot strengere eisen die aan het vastgoed en het management van het vastgoed vanuit financiers gesteld worden. De gunstige voorwaarden zijn niet meer vanzelfsprekend en financieringsaanvragen worden beoordeeld op basis van een businesscase waarin de zorginstelling een onderbouwing dient te geven van de toekomstige kasstromen (verdienvermogen), het risicomanagement en het standpunt van de stakeholders (WfZ, 2008). Hiermee verschuift de beoordeling van de bouwplannen van de zorginstelingen van de overheid, door het College Bouw Zorginstellingen, naar de private sector, door banken en ander kapitaalverstrekkers. Binnen deze businesscases dient zicht te zijn op de kasstromen als gevolg van de investering (exploitatie) en de waardecreërend vermogen van het object. Antwoord dient gegeven te worden op de vraag of de zorginstelling de rente en aflossing en bijkomende kosten zoals onderhoud en beheer op langere termijn kan betalen en op de vraag wat de waarde van het vastgoed is op het moment dat deze buiten exploitatie genomen wordt. Dit vraagt om het opstellen van verschillend scenario’s, waaronder een exit-scenario (PWC, 2008 p.14). Aan de andere kant biedt deze deregulering meer mogelijkheden om privaat geld

8

aan te trekken en om samenwerking met marktpartijen op te zoeken voor de realisatie en exploitatie van het zorgvastgoed.

De waardering van het vastgoed

Waardering van het vastgoed vond op basis van het bouwregime plaats op basis van boekwaarde (historische kostprijs minus afschrijvingen). In het nieuwe stelsel, waarbij de instelling verantwoordelijk wordt voor de vastgoedexploitatie, kan de vraag gesteld worden of deze wijze van waarderen nog wel de juiste is. Niet langer is interessant wat het gebouw ooit gekost heeft, maar wordt van belang om inzicht te hebben wat het gebouw de komende jaren nog op gaat leveren en wat de restwaarde is bij einde van de exploitatietermijn. Dit brengt andere waarderingsgrondslagen met zich mee, bijvoorbeeld actuele waarde, bedrijfswaarde of marktwaarde, die invloed hebben op de solvabiliteit en exploitatieresultaat van de instelling.

Een nieuw domein: huurregelgeving en huurprijzenwet

Bij het scheiden van wonen en zorg is het verblijf niet langer een onderdeel van de AWBZ, maar dient de zorginstellingen huurafspraken te maken met de cliënt, indien de cliënt in een woning of woonruimte van de instelling verblijft. De huurder kan, indien het inkomen en vermogen ontoereikend is, hierbij ondersteund worden door de huurtoeslag. Voorwaarde hiervoor is dat de huurprijs van de woning is gebaseerd op de huurprijzenwet en deze huurprijs onder het maximaal toegestane huurprijsniveau ligt. In tegenstelling tot de ouderenzorg, waar meer sprake is van vermogende ouderen, zijn mensen met een verstandelijke beperking vaak aangewezen op een uitkering en dus bij de huurbetaling afhankelijk van de huurtoeslag. Dit heeft voor de zorginstellingen een tweetal ingrijpende consequenties. De eerste consequentie is dat de huurprijs normatief vastgesteld dient te worden op basis van het woningwaarderingssysteem, immers de toekomstige klanten (huurders) zijn afhankelijk van de huurtoeslag om de huur te kunnen betalen. De huurtoeslag is derhalve van belang om tot een betaalbare huurprijs te komen. Hiermee is er echter geen relatie tussen de werkelijke kosten van het vastgoed en de huuropbrengsten met als gevolg een dekkingsrisico en risico op negatief netto kasstroom (exploitatieverlies) als gevolg. Dit wordt versterkt doordat het zorgvastgoed een hogere kwaliteitnorm heeft dan de sociale huursector, waarvoor het woningwaarderingssysteem bedoeld is. Dit leidt tot hogere investeringskosten, die niet tot uiting komen in een hogere huurprijs. Bij dit aspect dient overigens vermeld te worden dat de regering in het regeerakkoord van 29 oktober 2012 het voornemen heeft opgenomen om het woningwaarderingssyteem af te schaffen de huurwaarde te bepalen op basis van een percentage van de WOZ-waarde. De tweede consequenties is dat de maximaal redelijke huur betrekking heeft op de kale huur. Extra investeringen in zorgspecifieke facetten in het vastgoed vormen hier geen onderdeel van. Bovenstaande toont aan dat daar waar zorginstellingen woningen in eigendom hebben, maar ook daar waar zij langjarige huurcontracten hebben, en deze wooncapaciteit in gaan zetten bij scheiden van wonen en zorg, zij zich in het domein van de huurregelgeving gaan begeven.

9

Hiervoor gelden eigen specifieke regels zoals huurbescherming, rechten en plichten van huurder en verhuurder, verhuurdersbelasting, huurprijzenwet, en dergelijke. Net zoals de AWBZ is ook dit domein op het moment sterk aan veranderingen onderhevig. Het optreden al verhuurder vergt naast juridische kennis ook extra administratieve en beheersmatige inzet. Huurcontractregister, rekeningen, incasso, indexeringen, front-office voor beheer en onderhoud/storingen zijn een aantal zaken die nadrukkelijker organisatorische aandacht vergen.

Recapitulatie consequenties voor zorginstellingen

Samenvattend kan gesteld worden dat de stelselwijzigingen vragen om een brede anticipatie binnen zorginstellingen. Transformatie van het traditionele huisvestingsbeheer naar corporate real estate management, toenemende risico’s op vastgoedexploitaties, hogere eisen aan financieringsaanvragen, andere waarderingsgrondslagen, toetreden tot huurdomein en inrichten van administratieve organisatie benadrukken dat er zowel op strategisch, tactisch als operationeel niveau sprake is van een majeure ingreep in de organisatie. Daarnaast blijkt uit de analyse van Rigo Research en Advies (2008b) dat zonder compenserende maatregelen de financiële consequenties groot zijn voor de cliënten en de zorginstellingen. Voor wat betreft de zorginstellingen is dit met name gelegen in het feit dat de huuropbrengsten op basis van de maximaal redelijke huur volgens de huurprijzenwet lager is dan de huidige kapitaallastenvergoeding. Dit is mede te verklaren doordat er vaak geïnvesteerd is in specifieke voorzieningen en een hoger kwaliteitsniveau die in het woningwaarderingsstelsel niet tot uiting komt.

2.4 Consequenties voor bewoners/cliënten

Een van de doelstellingen van het scheiden van wonen en zorg is het vergroten van de keuzevrijheid van de zorgbehoevenden. Onder andere Rigo Research en Advies (2008b) en Research voor Beleid (2008) plaatsen hierbij wel de kanttekening dat de meerwaarde van deze keuzevrijheid voor met name mensen die niet of nauwelijks eigen regie over het leven kunnen voeren nauwelijks aanwezig is. Voor deze zwaardere doelgroepen maakt het wonen een integraal onderdeel uit van het integrale zorgpakket dat het loskoppelen ervan slechts een financieel/administratieve verschuiving is. De cliënt blijft bij de zorginstelling wonen en betaalt dan huur voor het gebruik van de woning. Een andere doel van het scheiden van wonen en zorg is het betaalbaar houden van de AWBZ. Vergroten van de verantwoordelijkheid van de burgers, ook met een beperking, impliceert dat kosten, die voorheen collectief gedragen werden, terecht komen bij de burger. Uit de analyse van Rigo Research en Advies (2008b) blijkt dat de rekening van deze stelselwijziging grotendeels bij de bewoners terecht komt, waarbij wel nadrukkelijk een onderscheid te maken is naar verschillende doelgroepen. Met name bewoners met een wajong-uitkering en bewoners

10

onder 65 jaar gaan er op achter uit. Binnen de verstandelijk gehandicaptensector vormen de mensen met een wajong-uitkering een grote groep. Een positief effect voor de bewoners is dat zij meer rechten kunnen ontlenen aan het gebruik van de woning omdat er sprake is van een huurcontract met bijbehorende huurbescherming. Men hoeft niet langer verplicht mee te werken aan interne verhuizingen. Ten slotte houdt de eigen verantwoordelijkheid voor de woning ook in dat bewoners de zaken rondom de woning, zoals energielevering, schoonmaak e.d., zelf dienen te organiseren.

2.5 Consequenties voor verhuurders (woningcorporaties)

Woningcorporaties hebben primair als doelstelling om personen te voorzien in woonruimten die daar zelf niet in kunnen voorzien. Dit doen zij vanuit een zestal prestatievelden waarvan wonen en zorg er één is. Als gevolg van scheiden van wonen en zorg zal er een toenemende vraag zijn voor sociale woningen van mensen die niet langer een verblijfsindicatie hebben om bij een zorginstelling te wonen. Indien voor de ZZP1 t/m 4 het scheiden van wonen en zorg wordt doorgevoerd betekent dit een afname van circa 35.000 verblijfsindicaties in 2020 (TNO, 2011, p51). Een groot deel van deze mensen zullen voor de betaalbaarheid van de woning afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Met het verdwijnen van het bouwregime en de invoering van de Normatieve Huisvestingscomponent zal de verhouding tussen zorginstellingen en woningcorporaties sterk verzakelijken (Menagé, 2008, p.4). Immers tijdens het bouwregime was de regelgeving leidend en waren zakelijke motieven ondergeschikt. Met het vervallen van het bouwregime worden zakelijke motieven leidend en kan sprake zijn van tegengestelde zakelijk belangen van woningcorporaties en zorginstellingen en scherpe onderhandelingen over de huurvoorwaarden. Daarnaast kunnen investeringen in zorgwoningen, die onder het bouwregime of met de normatieve huisvestingscomponent nog haalbaar waren, negatief uit gaan pakken omdat de huuropbrengst lager is dan de NHC-opbrengsten.

2.6 Consequenties voor overheid

Rijksoverheid

De rijksoverheid staat voor de uitdaging om de AWBZ betaalbaar te houden. Een van de instrumenten die zij hiervoor inzet is de extramuralisering, het scheiden van wonen en zorg. Dit betekent voor de rijksoverheid een afname van de kosten van de AWBZ, maar wel een toename van de kosten voor huurtoeslag. Rigo heeft in 2008 onderzocht dat dit voor de rijksoverheid een netto besparing oplevert van circa 635 miljoen euro per jaar (Rigo, 2008b, p.56). Deze besparing zal met name door zorginstellingen en bewoners betaald worden. In dit onderzoek is nog geen rekening gehouden met een toename van de aanspraak op de beleidsregel zorginfrastructuur. Deze beleidsregel regelt de financiering van ruimten voor halen en brengen van extramurale zorg en technologische infrastructurele voorzieningen voor

11

onplanbare extramurale zorg. Bij een verschuiving van intramurale zorg naar extramurale zorg zal de aanspraak op deze beleidsregel toenemen.

Gemeenten

Belangrijk onderdeel van de hervorming van de AWBZ is de overheveling van landelijke verantwoordelijkheden naar de gemeente. In het regeerakkoord van 29 oktober 2012 is opgenomen dat er ten aanzien van de langdurige zorg een landelijke regeling blijft voor mensen met zware zorg (vanaf ZZP5). De overige zorgvragen zullen decentraal vanuit de gemeente opgepakt moeten worden. Deze verschuiving en toename van verantwoordelijkheden betekent niet alleen dat de uitvoering van de zorgen begeleidingsvraag door de gemeente ingevuld gaat worden, maar ook dat de vraag naar de zogenaamde gehandicaptenvoorzieningen toe zal nemen omdat die niet langer meer vanuit de AWBZ gefinancierd worden.

2.7 Conclusie

Uit voorgaande blijkt dat het scheiden van wonen en zorg gevolgen heeft voor alle betrokken partijen. Voor zorginstellingen, die gewend waren dat de kapitaallastenvergoeding vanuit de AWBZ vergoed werd, betekent dit dat hun businesscases ter onderbouwing van investeringsbeslissingen, ingrijpend veranderen. Dit zal ook gelden voor de woningcorporaties en andere verhuurders. Cliënten kunnen zich niet meer beroepen op een verblijf binnen de instelling en zijn verantwoordelijk voor hun eigen woning, de kosten daarvoor en krijgen te maken met de hierbij behorende rechten en plichten. Gemeenten ten slotte krijgen te maken met een toenemende verantwoordelijkheid als gevolg van overheveling en decentralisatie van een aantal landelijke verantwoordelijkheden.

12

3. Zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed

3.1 Inleiding

Dit onderzoek heeft tot doel om de condities te onderzoeken waaronder zorgspecifieke facetten van zorgwoningen waarde creëren voor marktpartijen. Dit hoofdstuk geeft antwoord op de vraag welke zorgspecifieke facetten er in zorgvastgoed zijn te onderscheiden. Inzicht wordt geboden in de extra elementen, zijnde de zorgspecifieke facetten, die te benoemen zijn bovenop of afwijkend aan reguliere woningen. Eerst worden, op basis van algemene waardetheorieën, de belangrijkste factoren onderzocht die de waarde van vastgoed bepalen en vervolgens worden aan de hand van deze factoren inzicht gegeven in de zorgspecifieke facetten.

3.2 Waardebeïnvloedende factoren vastgoed

Het vastgoedproces kent een viertal fases (Vlek e.a., 2011): grondexploitatie, bouw/ontwikkeling, beheer en gebruik. Het proces begint bij de grondexploitant die bouwrijpe grond aanlevert aan de projectontwikkelaar die zorgt voor de ontwikkeling en realisatie van het project. Na, of tijdens, de realisatie verkoopt de projectontwikkelaar het vastgoed aan een belegger, die in dit vastgoed investeert om dit te exploiteren. In het geval van koopwoningen is de beleggende partij feitelijk de particulier die de woning koopt. De belegger verhuurt uiteindelijk het vastgoed aan een eindgebruiker die het gebruiksgenot geniet. Het vastgoedrekenproces vindt in omgekeerde volgorde plaats. De prijs die de belegger wenst te betalen is afhankelijk van de prijs (huur) die de eindgebruiker over heeft voor het nut en/of genot dat deze eindgebruiker van het vastgoed heeft. De prijs die de ontwikkelaar voor de grond wil betalen is afhankelijk van de opbrengst van de verkoop aan de belegger, de bouwen ontwikkelkosten en de marge van de ontwikkelaar. De grondexploitant zal ten slotte een sluitende grondexploitatie nastreven gebaseerd op de grondopbrengst van de ontwikkelaar, grondkosten en onder andere de kosten voor bouwrijp maken. In figuur 2 staat het vastgoedproces en het vastgoedrekenproces afgebeeld.

13

Partij: Grondeigenaar Projectontwikkelaar Belegger GebruikerDoelstelling: Sluitende grex Marge Rendement Nut - genot

Partij: Grondeigenaar Projectontwikkelaar Belegger GebruikerDoelstelling: Grondprijs Kosten Waarde Huisvestingslast

Grondexploitatie Bouw/ontwikkeling

Beheer Gebruik

Het vastgoedproces

Vastgoedrekenproces (geldstromen)

Vastgoedontwikkelingsproces (waardecreatie)

Figuur 4: het vastgoedproces en het vastgoedrekenproces (Vlek e.a., 2011)

Hieruit blijkt de investeringsbeslissing van de belegger afhankelijk zal zijn van de waarde die de eindgebruiker hecht aan het nut dat hij van het vastgoed geniet en de prijs die hij daarvoor over heeft. Beleggers in vastgoed zullen bij het nemen van een investeringsbeslissing beoordelen of zij in de toekomst voldoende rendement op hun geïnvesteerde vermogen zullen behalen (Vlek e.a. 2011, p. 49). Dit rendement bestaat uit een direct rendement en uit een indirect rendement. Het directe rendement is het quotiënt van de netto kasstroom in een periode, in Nederland meestal één jaar, en het geïnvesteerde vermogen. Het indirecte rendement is de waardeontwikkeling van het object. Hierbij zijn voor de belegger twee waardebegrippen van belang: beleggingswaarde en marktwaarde (Van Gool e.a. 2007, P.143). Voor het bepalen van de beleggingswaarde zal de belegger een inschatting maken van de contante waarde van de netto toekomstige kasstromen die gerealiseerd kunnen worden gedurende een bepaalde exploitatieperiode. Hierbij geldt de stelregel dat de beleggingswaarde groter moet zijn dan de initiële investering wil de belegger overgaan tot een positieve investeringsbeslissing (Vlek e.a. 2011, p.50). De marktwaarde is de verwachte opbrengst die gerealiseerd kan worden bij verkoop. Deze marktwaarde is een onderdeel van de bepaling van de beleggingswaarde, als restwaarde bij einde van de exploitatie. Bij woningen wordt doorgaans de marktwaarde als restwaarde gehanteerd (Vlek e.a. 2011, p.59). Daarnaast is de marktwaarde van belang voor dispositiebeslissingen. Indien de marktwaarde hoger is dan de beleggingswaarde zal de belegger overgaan tot verkoop, immers de opbrengst bij verkoop is dan hoger dan de opbrengst bij doorexploiteren. In de volgende subparagraven wordt nader ingegaan op de factoren die de meeste invloed hebben op respectievelijk de marktwaarde en beleggingswaarde.

Invloedsfactoren marktwaarde

Onderdeel van het onderzoek van Van der Graaf (2008) naar de invloed van omgevingsvoorzieningen op de marktwaarde van woningen is een literatuurstudie naar de factoren die de waarde van woningen beïnvloed. Na bestudering van literatuur en theorie van

14

Ten Have (2002)), Hooimeijer e.a. (2001) en Visser en van Dam (2006), die allen vanuit verschillende invalshoeken waardebeïnvloedende factoren ordenen, komt Van der Graaf tot de conclusie dat de waarde van de woning wordt opgebouwd uit de kwaliteit van de woning en de kwaliteit van de omgeving, de wijk en de ligging in de wijk. De kwaliteit van de woning betreft de fysieke woningkenmerken, zoals oppervlakte, inhoud, aantal kamers, oriëntatie op omgeving, transformeerbaarheid. De kwaliteit van de omgeving betreft de functionele, sociale en woonomgevingskenmerken, zoals bereikbaarheid, aanwezigheid voorzieningen, groen en water, bevolkingssamenstelling, nabijheid en keuzevrijheid van werk en infrastructuur.

Invloedsfactoren beleggingswaarde

De beleggingswaarde is de contante waarde van de netto toekomstige kasstromen. Deze netto kasstroom is een resultante van de uitgaande kasstromen, de exploitatiekosten, en de inkomende kasstromen, de huurinkomsten en de restwaarde bij einde van de exploitatietermijn. De belegger zal tot een positieve investeringsbeslissing overgaan indien de beleggingswaarde hoger is dan de initiële investering. De hoogte van de huurinkomsten hangt af van de prijs die de gebruiker over heeft voor het nut dat hij van het object geniet (Vlek e.a., 2011, p.14) en is dus afhankelijk van de gebruikswaarde die de gebruiker toekent aan het object. In hun analyse naar de functionele kwaliteit van gebouwen geven Van der Voord en Van Wegen (2000) aan dat de gebruikswaarde van een object aangeeft in welke mate het gebouw geschikt is voor het beoogde gebruik, het tot dit gebruik oproept en hieraan een extra dimensie geeft (Dijkstra, 1985). Van der Voord en Van Wegen definiëren de functionele kwaliteit van gebouwen als de mate waarin een gebouw en de ingezette bouwkundige middelen de gebruiksfunctie c.q. de beoogde activiteiten mogelijk maken en adequaat ondersteunen.

3.3 Zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed

Uit voorgaande blijkt dat de fysieke woningkenmerken, de kwaliteit van de omgeving en de functionele kwaliteit van het gebouw voor de gebruiker de belangrijkste waardebeïnvloedende factoren zijn van vastgoed. In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in de zorgspecifieke facetten vanuit het perspectief van deze waardebeïnvloedende facetten. Hierbij wordt onderzocht welke extra voorzieningen of aanpassingen aan zorgwoningen moeten worden gerealiseerd ten opzichte van reguliere woningen. Hiertoe wordt vanuit de gebruikswaarde onderzocht welke zorgspecifieke facetten te onderscheiden zijn. Vervolgens worden deze geordend aan de hand van de invloed die deze facetten hebben op de fysieke woonkenmerken van reguliere vastgoed. Omdat de zorgspecifieke facetten zich richten op het niveau van de woning is de kwaliteit van de omgeving in het kader van dit onderzoek buiten beschouwing gelaten en kan derhalve als een constante factor worden beschouwd.

15

3.3.1 Gebruikswaarde zorgvastgoed

De gebruikswaarde van zorgvastgoed wordt bepaald door de functionele kwaliteit van het gebouw, in het kader van dit onderzoek zijnde de zorgwoning. Deze functionele kwaliteit geeft aan in welke mate de woning de gebruiksfunctie, het wonen, en in welke mate het de activiteiten, het leveren van zorg en begeleiding, ondersteunt. Vanuit de optiek van het zorgvastgoed bezien kunnen dus twee verschillende gebruikers benoemd worden, namelijk de bewoner die in de woning woont en de zorgverlener die de zorg levert. De gebruikswaarde voor de bewoner zal bepaald worden door de mate waarin de woning geschikt is, gegeven de beperking van de bewoner, om in te wonen. De gebruikswaarde voor de zorgverlener wordt bepaald door de mate waarin de woning geschikt is om de zorg en begeleiding op een goede manier kan verrichten. Voor de zorgverlener, en de zorginstelling als organisatie die deze zorg organiseert, geldt dat hierbij de hoogste gebruikswaarde ontstaat als de woning maximaal het primair proces faciliteert. Dit is een van de uitgangspunten van het Corporate Real Estate Management, het realiseren van toegevoegde waarde voor het primair proces. Indien ter verhoging van de gebruikswaarde van de zorgwoning aanpassingen benodigd zijn, om de woning geschikt te maken voor het wonen en de hierin te leveren zorg, worden ook de fysieke woningkenmerken beïnvloed, hetgeen van invloed kan zijn op de marktwaarde van de woning.

3.3.2 Gebruikswaarde voor de bewoner met een verstandelijke beperking

Met het scheiden van wonen en zorg, als onderdeel van de ontwikkeling naar een activerende verzorgingsstaat waarbij burgers in staat worden gesteld zo veel mogelijk zelf de problemen het hoofd te bieden (CVZ, 2011), wordt gestimuleerd dat mensen met een beperking langer in hun eigen huis en omgeving kunnen blijven wonen en zo lang mogelijk deel kunnen nemen aan het maatschappelijke verkeer, indien nodig met behulp van zorg en begeleiding. Dit betekent dat de woning geschikt zal moeten zijn om dit mogelijk te maken. Daarnaast zijn veiligheidsaspecten een belangrijke factor, immers de verminderde zelfredzaamheid of bijkomende problematieken als gevolg van de beperking kunnen om specifieke maatregelen in de woning vragen. De zorgwoning leidt tot maximale gebruikswaarde indien deze veilig en geschikt is om in te wonen en te participeren in de maatschappij. Deze onderdelen worden hierna besproken.

Geschiktheid van de woning

Binnen de AWBZ worden de doelgroepen gedefinieerd volgens de zorgzwaartepakketten (ZZP’s). Het Centrum indicatiestelling zorg (CIZ) bepaalt op basis van cliëntprofielen de ZZP behorende bij een individuele cliënt, variërend van lichte zorg tot zware zorg. Binnen de verstandelijk gehandicaptenzorg zijn door HHM de cliëntprofielen gedefinieerd (HHM, 2010). Hierin is tevens aangegeven welke verblijfskenmerk/woonsetting behoort bij de verschillende cliëntprofielen. In onderstaande tabel zijn deze weergegeven.

16

ZZP: Cliëntprofiel Verblijfskenmerk/woonsetting

ZZP VG12: Wonen met enige begeleiding beschermd wonen kleine woonvorm of zelfstandige woning.

ZZP VG2: Wonen met begeleiding beschermd verblijf.

ZZP VG3: Wonen met begeleiding en verzorging beschermd verblijf.

ZZP VG4: Wonen met begeleiding en intensieve verzorging beschermd verblijf.

ZZP VG5: Wonen met intensieve begeleiding en intensieve verzorging

beschermd verblijf.

ZZP VG6: Wonen met intensieve begeleiding, verzorging en gedragsregulering

beschermd verblijf.

ZZP VG7: (Besloten) wonen met zeer intensieve begeleiding, verzorging en gedragsregulering

beschermd verblijf.

ZZP VG8: Wonen met begeleiding en volledige verzorging en verpleging

beschermd verblijf.

ZZP SGLVG: Behandeling in een SGLVG behandelcentrum (sterk gedragsgestoord licht verstandelijk gehandicapten.

beschermd wonen, besloten of gesloten afdeling.

Figuur 5: cliëntprofielen en verblijfskenmerken

Op basis van deze cliëntprofielen heeft TNO Centrum voor Zorg en Bouw (TNO CZB) in haar advies aan de Nederlandse Zorgautoriteit over de hoogte van de NHC-bedragen een vertaling gemaakt naar de kenmerken voor passende huisvesting (TNO, 2010). Hierbij zijn per ZZP de beperkingen geanalyseerd die het meest van invloed zijn op de huisvesting. Deze dominante beperkingen leiden tot kenmerken waaraan de huisvesting, de woning, dient te voldoen. Dit heeft geresulteerd in een vertaling van de subjectgebonden kenmerken vanuit de cliëntprofielen naar de objectgeboden kenmerken voor de huisvesting. Hierbij komt TNO CZB tot de conclusie dat de mate van (im)mobiliteit en de mate van probleemgedrag de meest dominante kenmerken zijn voor de huisvesting. Deze kenmerken bepalen in de belangrijke mate de eisen waar de woning voor de cliënt aan moet voldoen. Mate van mobiliteit:

Hulpbehoevendheid ten aanzien van mobiliteit bepaald in belangrijke mate welke hulpmiddelen worden toegepast en aan welk ruimtelijke eisen een woning moet voldoen. De ruimtelijke eisen die aan de woning worden gesteld, worden bepaald door eisen aan rolstoeltoegankelijkheid en de benodigde ruimte voor de zorg- of hulpverlener (de zogenaamde assistentieruimte). Dit vertaalt zich in de maatvoering van verblijfs- en verkeersruimten en de aanwezigheid van opstelruimten voor rolstoelen. Hulpmiddelen die

2 De zorgzwaartepakketten voor de verstandelijk gehandicaptenzorg zijn ingedeeld in ZZP VG1 t/m 8. Daarnaast is er nog een zorgzwaartepakket voor Sterk Gedragsgestoorde Licht Verstandelijk gehandicapten, SGLVG.

17

worden toegepast zijn onder ander een traplift, tillift(systemen), aangepast sanitair, beugels en douchezitjes.

Mate van probleemgedrag:

Bij probleemgedrag worden extra eisen gesteld aan de woning om beschadiging van voorzieningen en verwonding van cliënt, medebewoners en personeel te voorkomen. Daarnaast gelden extra eisen aan de akoestische kwaliteit om de onderlinge overlast te beperken. Dit leidt tot verzwaarde uitvoering van de bouw.

Onderstaand overzicht geef het resultaat weer van de analyse van TNO CZB. Bij deze analyse heeft TNO CZB tevens gekeken naar het type woning dat past bij de cliëntprofiel van de ZZP. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen a-specifieke bouw, specifieke bouw en specialistische bouw. A-specifieke bouw betreft woningen die slechts een lichte aanpassing behoeven ten opzichte van reguliere woningbouw. Specifieke bouw daarentegen wijkt sterk af van reguliere woningbouw en stijgt qua vormgeving, verschijningsvorm, voorzieningenniveau, afwerkingniveau en investeringskosten sterk uit boven reguliere woningbouw. Specialistische bouw vergt zodanige aanpassingen dat deze niet meer te vergelijken is met reguliere woningbouw.

ZZP: Type woning Hulpbehoefte t.a.v. mobiliteit

Gedragsproblematiek

ZZP VG1: a-specifiek Nee Nee

ZZP VG2: a-specifiek Nee Nee

ZZP VG3: Specifiek Nee Nee

ZZP VG4: Specifiek Nee Nee

ZZP VG5: Specifiek Ja Nee

ZZP VG6: Specifiek Nee Ja

ZZP VG7: Specifiek Nee Ja

ZZP VG8: Specifiek Ja Nee

ZZP SGLVG: Specialistisch Nee Ja Figuur 6: doelgroepen en kenmerken woning

Deelname aan de maatschappij

Bovenstaand overzicht geeft een kader aan voor de geschiktheid van de woning voor de bewoner om in te kunnen wonen. Maar niet alleen de geschikte woning bepaald de kwaliteit van leven van mensen met een beperking, ook de mate waarin en wijze waarop met kan participeren in de maatschappij. Nivel concludeert in haar participatiemonitor over de deelname aan de maatschappij van mensen met een beperking en ouderen (Nivel, 2011) dat het sociale netwerk van mensen met een verstandelijke beperking een kwetsbaar punt is. Dit terwijl sociale

18

contacten een belangrijk punt is om mee te doen in de maatschappij. Het bieden van zowel fysieke als virtuele ontsluitingsmogelijkheden kunnen de mensen met een verstandelijke beperking hierbij van dienst zijn. Hierbij kan men denken aan een gezamenlijke huiskamer waarin een aantal gezamenlijke voorzieningen gedeeld kunnen worden, zoals maaltijdbereiding- en nuttiging en ontspanningsactiviteiten. Deze voorzieningen voor ontmoeten kunnen ook bijvoorbeeld in een buurt- of wijkcentrum gerealiseerd worden. Virtuele ontsluiting kan door gebruik te maken van reguliere sociale media. Echter niet alle mensen met een verstandelijke beperking zullen hier voldoende mee om kunnen gaan. Specifiekere ICT-toepassingen zoals zorgdomotica kunnen hierbij van dienst zijn, zodat er een snel contact tot stand kan komen tussen de persoon met een verstandelijke beperking en zijn hulpverlener en sociaal netwerk.

Veiligheid

Een laatste aspect dat hier nog benoemd wordt is veiligheid. Een verminderde zelfredzaamheid als gevolg van de fysieke of verstandelijke beperking vraagt om maatregelen om een woning of wooncomplex voldoende brandveilig door bewoners met een beperking te kunnen laten gebruiken. In het bouwbesluit zijn hiertoe bouwkundige maatregelen, zoals zorgen voor afdoende compartimenteringen en vluchtwegen, installatietechnische maatregelen, zoals het aanbrengen van een brandmeld- en ontruimingsinstallatie opgenomen en om organisatorische maatregelen, het zorgen voor voldoende en tijdige opkomst van bedrijfshulpverleners. Daarnaast kan de mate van gedragsproblematiek, als onderdeel van de verstandelijke beperking, leiden tot onveilige situaties die tevens middels bouwkundige, installatietechnische en organisatorische maatregelen tot aanvaardbaar veiligheidsniveau teruggebracht kunnen worden. Een van deze maatregelen is een persoonsbeveiligingsysteem waarmee zorgpersoneel assistentie van collega’s in kunnen roepen bij een calamiteit. Een ander voorbeeld is het toepassen van elektrische sloten op deuren, zodat de betreffende bewoner tijdelijk op zijn kamer of woning opgesloten kan worden, ter bescherming van zichzelf zijn medebewoners en personeel, maar toch bij brand de kamer of woning kan verlaten.

3.3.3 Gebruikswaarde voor zorgen dienstverlener

Naast de kenmerken en beperkingen van de cliënt is ook het zorgproces, de wijze waarop de zorgverlening rondom de cliënt georganiseerd is, van invloed op de type woning en aanpassingen die in de woning gepleegd moeten worden. Complexe zorg met 24-uurs beschikbaarheid vraagt een andere wijze van organisatie dan ambulante zorg op afspraak bij iemand thuis. Vastgoed kan hierbij maximaal mogelijk bijdragen aan een efficiënte zorgproces. Ter illustratie: besparing van één voltijds zorgmedewerker is het equivalent van een investering in het vastgoed van enkele honderdduizenden euro’s. Of te wel de extra investering in vastgoed kan door het minder inzetten van personeel terugverdiend worden. Hiermee is het vastgoed faciliterend aan het primair proces. Hierbij dient wel de belangrijke kanttekening gemaakt te worden dat deze extra investeringen vaak ten laste komen van de courantheid van de woning,

19

met hoger risico op langere termijn als gevolg. Het is de taak van de corporate real estate manager om beide belangen in balans brengen. Om tot een efficiëntere bedrijfsvoering te komen kunnen de volgende maatregelen genomen worden:

1. aandacht bij ontwerp en structuur van het gebouw voor de logistiek van het zorgproces ten einde met een minimum aan inzet van personeel zo maximaal mogelijk zorg geboden kan worden. Dit vraagt een op maat gemaakt gebouw, bijna een bedrijfsgebouw, dat als het ware om het primaire proces heen gebouwd is. Maar ook minder ingrijpend voor de courantheid van de gebouwen kan gestreefd worden naar een juiste clustering van clienten en woningen en de positionering van een zorgpost of ruimte voor personeel van waaruit de zorg ‘gehaald’ en ‘gebracht’ kan worden.

2. gebruik van zorg-op-afstand systemen zoals zorgdomotica. Zorgdomotica biedt naast een efficiënter zorgproces nog een aantal andere voordelen. In het onderzoek naar de stand van zaken en ontwikkeling van domotica in de zorg van het bureau Shared Values (2005) worden de volgende genoemd: bieden van een veilige omgeving voor de cliënten, verhogen van de zelfredzaamheid van mensen waardoor zij langer thuis kunnen blijven wonen, beheersen van de zorgkosten, bieden van mogelijkheden aan mensen om buiten de instellingen te wonen. Aanvullend hierop dient vermeld te worden dat het gebruik van domotica van belang kan zijn om een oplossing te bieden voor het dreigende personeelstekort in de zorg. In het onderzoek van Shared Values worden de volgende toepassingen van domotica in de zorg benoemd: alarmering, signalering, bewaking, omgevingsbesturing, bediening, sociale controle en extra diensten. Toepassingen vinden volgens het onderzoek zowel plaats in intramurale settingen (binnen de instelling) als in extramurale settingen (buiten de instelling). Domotica biedt daarbij voordelen aan de diverse doelgroepen. Bij mensen met een mindere mate van zelfbeschikking (hogere ZZP’s) zijn de domotica-toepassingen gericht op het bieden van een comfortabele en veilige woning en woonomgeving. Bij mensen met een hogere mate van zelfbeschikking (lagere ZZP’s) zijn deze toepassingen meer gericht op de bevordering van de zelfredzaamheid en kwaliteit van het leven.

3.3.4 Definitiebepaling zorgspecifieke facetten

In de voorgaande paragraven is vanuit de optiek van de bewoner en de zorgverlener gekeken naar de zorgspecifieke facetten die wenselijk zijn in zorgvastgoed. In deze paragraaf wordt een vertaling gemaakt van deze wensen naar de consequenties voor het vastgoed, de fysieke woningkenmerken. Als referentiepunt wordt hierbij gehanteerd de reguliere sociale huurwoning, omdat mensen met een verstandelijke beperking bij scheiden van wonen en zorg over het algemeen zijn toegewezen op een sociale huurwoning, zodat men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag en de woning betaalbaar wordt. Kijkend naar de gewenste zorgspecifieke facetten, zowel vanuit de optiek van de bewoner als van de zorgverlener, kan er een eerste onderscheid gemaakt worden in maatregelen of voorzieningen in de eigen woning,

20

aanpassingen aan de woning of extra voorzieningen, en voorzieningen buiten deze woning, ruimte voor personeel of voor ontmoeten.

Zorgspecifieke facetten in de woning: onderscheid kale bouw, zorgspecifieke facetten en huurdersdeel

Ten tijde van het bouwregime vormden de investeringskostennormen van het College Bouw Zorginstellingen (Bouwcollege) de kaders voor de nacalculeerbare kapitaallasten. Het bouwcollege legden de normen voor de investeringskosten elk jaar van in de bouwkostennota en deze investeringskosten vormden het investeringsbudget voor de bouwprojecten van de zorginstellingen. Deze investeringsnormen voor de intramurale huisvesting waren gebaseerd op het opleveren van een gebruiksklare woning. Deze gebruiksklare woningen hebben een hoog afwerkings- en voorzieningenniveau. Wand- en vloerafwerking, keuken(apparatuur), verlichting, veiligheidsinstallaties zoals brandmeldinstallaties en zorgoproepsystemen vormen onderdeel van deze gebruiksklare oplevering. De verdere inventaris (meubilair, inrichting, vitrages e.d.) wordt separaat volgens de beleidsregel inventaris vergoed. Dit blijft buiten de scope van dit onderzoek. In de aanleiding is aangegeven dat bij scheiden van wonen en zorg het van belang is, gegeven het vaak beperkte inkomen van de cliënt, dat de huurprijs op basis van de huurprijzenwet bepaald dient te worden. Deze huurprijzenwet regelt de hoogte van de huurprijs van sociale huurwoningen. Deze huurprijs betreft een kale huurprijs. Aanvullende zaken voor de inrichting van de woning zijn voor rekening van de huurder. Eventueel door de woningaanbieder, vaak de woningcorporatie, geleverde extra zaken en/of diensten worden aanvullende in de servicekosten verrekend. Bij scheiden van wonen en zorg dient er een goede verdeling gemaakt te worden tussen huurkosten, servicekosten en kosten die rechtstreeks door de bewoner worden betaald. Dit vraagt om inzicht in het onderscheid tussen dat wat onderdeel vormt van de kale huurprijs (verantwoordelijkheid verhuurder) en de inrichting van de woning (verantwoordelijkheid huurder). De zorgspecifieke facetten vormen een extra aspect bij zorgvastgoed in het hierboven geschetste onderscheid tussen de kale huur en de inrichting ten opzicht van de reguliere sociale huurwoning. In onderstaande figuur is dit onderscheid visueel weergegeven.

Inrichting

Kale huur

Inrichting

Kale huur

Sociale huurwoning

Zorgvastgoed

Zorgspecifiekefacetten

Figuur 7: onderscheid kale huur, zorgspecifieke facetten en inrichting

21

Zorgspecifieke facetten buiten de woning: zorginfrastructuur

De hierboven genoemde zorginvesteringen betreffen de aanpassingen en aanvullingen die in de woning plaats vinden. Daarnaast worden er ook investeringen in vastgoed gedaan die buiten de woning plaats vinden. Het gaat hierbij om investeringen in ruimten voor het halen en brengen van zorg en ruimten voor ontmoeten. Dit wordt ook wel de ruimtelijke zorginfrastructuur genoemd.

3.4 Conclusie

De belangrijkste factoren die de waarde van woningen beïnvloeden zijn de fysieke woningkenmerken, de woonomgevingskenmerken en de gebruikswaarde die de gebruiker aan de woning toekent. Indien ten behoeve van de gebruikswaarde, de functionele kwaliteit van de woning, aanpassingen moeten worden gedaan in de woning kan dit de fysieke woonkenmerken beïnvloeden. Voor zorgwoningen geldt dat de gebruikswaarde wordt bepaald door de mate waarin zorgwoningen veilig en geschikt zijn om in te wonen en te leven en de mate waarin in de woning de benodigde zorg verleend kan worden. De hiervoor benodigde zorgspecifieke facetten zijn onderzocht en afgezet tegen de consequenties voor de fysieke kenmerken van de woning. Op basis hiervan kunnen de zorgspecifieke facetten als volgt schematisch worden ingedeeld:

Figuur 8: zorgspecifieke facetten

Zorgspecifieke facetten

In de woning Buiten de woning

Aanpassingen ruimtelijke structuur

Aanpassingen bouwkundige elementen

Toevoegingen Ruimten voor halen en brengen van zorg

‘probleemgedrag’ ‘(im)mobiliteit’

Verzwaarde bouw

Specifieke bouw

Rolstoeltoegan-kelijke bouw

Extra voorzieningen

Ruimtelijke zorginfrastructuur







Verzwaarde bouw

Specifieke bouw


Extra voorzieningen


22

4. Zorgspecifieke facetten in beleidspraktijk

4.1 Inleiding

In het vorige hoofdstuk zijn de zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed nader gedefinieerd. Deze zijn herleid aan beleidsstukken en literatuur die tot op heden van toepassing zijn of die als onderliggend onderzoek hebben gediend voor de beleidsvorming inzake de financiering van zorgvastgoed. Dit legitimeert de vraag of en in hoeverre er in de beleidspraktijk rekening is of wordt gehouden met de zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed. In dit hoofdstuk wordt dit nader bestudeerd aan de hand van vigerende regelgeving en beleidsvormende stukken vanuit zowel het zorgdomein, met name de AWBZ, als vanuit het woondomein, met name het gebied van de sociale huursector.

4.2 Beleidspraktijk zorgsector AWBZ

Beleidsregel Zorginfrastructuur

In de huidige regelgeving kent de Nederlandse Zorgautoriteit de beleidsregel Zorginfrastructuur. Deze beleidsregel heeft als doel een vergoeding te geven aan AWBZ –zorgaanbieders voor de kosten van zorginfrastructuur. Met zorginfrastructuur wordt bedoeld ruimten en/of technologische infrastructurele voorzieningen die van belang zijn voor het leveren van zorg aan geïndiceerde cliënten die niet bij een zorgaanbieder verblijven. Concreet betekent dit dat zorginstellingen een vergoeding kunnen krijgen voor ruimten voor het ‘halen’ en ‘brengen’ van extramurale zorg en voor ruimten en/of technologische voorzieningen voor het leveren van oproepbare, onplanbare zorg op afroep. Vergoeding vindt plaats op basis van nacalculatie (vergoeding van kapitaallasten of huurlasten) onder de voorwaarde dat voor die kosten geen vergoeding volgens een andere beleidsregel van toepassing is en de zorgaanbieder en het zorgkantoor een overeenstemming ten aanzien van deze zorginfrastructuur.

Signalement zorg en wonen van CVZ

In opdracht van het ministerie van VWS zijn er reeds diverse beleidsvoorbereidende onderzoeken en onderzoeken naar de consequenties van de invoering van scheiden van wonen en zorg voor de diverse belanghebbenden uitgevoerd. Het CVZ concludeert in haar Signalement zorg en wonen (CVZ, 2012, p.11) dat extra bouwkundige voorzieningen, benodigd voor doelmatige en verantwoorde zorgverlening, belangrijke belemmeringen opwerpen voor het invoeren van scheiden van wonen en zorg. Immers de noodzaak van deze voorzieningen maken dergelijke woonvoorzieningen duurder dan reguliere woningbouw en hierin is in de bestaande regelgeving geen rekening mee gehouden. Tevens concludeert het CVZ in dit signalement dat nog lang niet altijd bekend is welke woonvormen meerwaarde hebben voor welke cliëntgroepen. Met name geldt dit voor de gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg. Het CVZ is er voorstander van dat zowel het wonen en zorg zo lang mogelijk vanuit de reguliere domeinen komen, waarbij wel praktische maatregelen zijn verkend om het

23

scheiden van wonen en zorg mogelijk te maken. Het CVZ spreekt de voorkeur uit om extra bekostiging, middels een mini-NHC, te regelen voor de extra bouwkundige voorzieningen. Het kabinet heeft dit overigens in het regeerakkoord van 29 oktober 2012 niet overgenomen.

4.3 Beleidspraktijk Wet Maatschappelijke ondersteuning

Op 9 juni 2006 is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning in werking getreden. Deze wet regelt dat de gemeenten verantwoordelijk worden voor de maatschappelijke ondersteuning van haar inwoners. Hieronder wordt onder andere verstaan ‘het bevorderen van de deelname aan het maatschappelijk verkeer en van het zelfstandig functioneren van mensen met een beperking of met een chronisch psychische probleem of van mensen met een psychosociaal probleem’ 3 en ‘het verlenen van voorzieningen aan mensen met een beperking of een chronisch psychisch probleem en aan mensen met een psychosociaal probleem ten behoeve van het behouden en bevorderen van hun zelfstandig functioneren of hun deelname aan het maatschappelijk verkeer’4. De gemeente is derhalve verantwoordelijk voor het treffen van de voorzieningen die de mensen met een beperking in staat kunnen stellen om een huishouden te voeren, zich te verplaatsen in en om de woning en om medemensen te ontmoeten en op basis daarvan sociale verbanden aan te gaan. Hierbij gelden als voorwaarden dat er geen aanspraak bestaat op een dergelijke voorziening op grond van een andere wettelijke bepaling en dat er rekening gehouden wordt met de capaciteit van de aanvrager om zelf te voorzieningen te bekostigen. Één van deze andere wettelijke bepalingen is de AWBZ, waarin mensen met een verstandelijke beperking, indien deze bij de instelling wonen (zorg met verblijf), geen recht hebben op voorzieningen die vanuit de gemeente worden bekostigd. Echter door het scheiden van wonen en zorg zullen er grote groepen bewoners zijn die geen recht op verblijf in de instelling meer hebben en zelf hun woonruimte moeten bekostigen. Hiermee vallen ze voor de genoemde voorzieningen binnen de werkingssfeer van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning en is de gemeente verantwoordelijk voor het verstrekken van deze voorzieningen. Hierbij dient wel de kanttekening gesteld worden dat de gemeente een grote beleidsvrijheid hebben om middels een verordening, vast te stellen door de gemeenteraad, de regels op te stellen over de te verlenen individuele voorzieningen en de voorwaarden waaronder personen aanspraak hebben op zo’n voorziening. Gelet op de werkingssfeer van de WMO kunnen een aantal zorgspecifieke facetten in aanmerking komen voor vergoeding of verstrekking door de gemeente. Zeker als hierbij in acht wordt genomen dat mensen met een verstandelijke beperking zelf vaak beperkte financiële middelen hebben. Met name kunnen hierbij worden genoemd:

• aanpassingen ten behoeve van verhoging mobiliteit zoals aangepast sanitair, traplift; • zorgdomotica die de deelname aan het maatschappelijk verkeer verhogen of het

zelfstandig functioneren bevorderen;

3 Wet Maatschappelijke Ondersteuning 29 juni 2006, artikel 1 lid g, punt 5. 4 Wet Maatschappelijke Ondersteuning 29 juni 2006, artikel 1 lid g, punt 6

24

• zorginfrastructuur en dan met name gezamenlijke ruimte die het mogelijk maken dat mensen elkaar ontmoeten en sociale contacten aan kunnen gaan;

4.4 Beleidspraktijk sociale huursector

Zoals in hoofdstuk 2 reeds aangegeven is het recht op huurtoeslag van belang voor de bewoner met een verstandelijke beperking om tot een betaalbare woning te komen. Hiertoe dient de huurprijs van de woning bepaald te zijn volgens de hiervoor geldende richtlijnen. Momenteel is dit nog het woningwaarderingsysteem waarmee volgens een puntentelling de maximale huurprijs bepaald wordt. Bij het schrijven van deze scriptie staat deze systematiek overigens ter discussie. Het kabinet is immers voornemens om dit puntensysteem af te schaffen en de huurprijs te bepalen op basis van een percentage van de WOZ-waarde (Bruggen slaan, regeerakkoord VVD-PvdA, 2012). Voor beide systematieken, puntensysteem of percentage van de WOZ-waarde, zal gelden dat in de hieruit berekende huurprijs onvoldoende of geen rekening is gehouden met de kostenverhogende effecten van zorgspecifieke aspecten.

Woningwaarderingssysteem

Het woningwaarderingssyteem kent op een drietal aspecten een toerekening van extra punten als gevolg van extra voorzieningen: een toeslag voor gehandicaptenvoorzieningen, een serviceflattoeslag en toeslag voor gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. Om in aanmerking te komen voor de toeslag voor gehandicaptenvoorzieningen moet het een voorziening als bedoeld in artikel 255, eerste lid, onderdeel a van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek betreffen. Concreet betekent dit dat extra punten kunnen worden verkregen voor de kosten, minus de eigen bijdrage van de bewoner en minus de subsidie van de gemeente, van ingrepen ten behoeve van gehandicapten, zijnde maatregelen die gericht zijn op het opheffen of verminderen van beperkingen die een gehandicapte ondervindt bij het normale gebruik van zijn woonruimte. Om in aanmerking te komen voor een serviceflattoeslag dient het complex waarin de woning zich bevindt te beschikken over een noodoproepinstallatie, maaltijdverstrekking, (para)medische zorg van eenvoudige aard én ruimten voor recreatie en voor het verstrekken van logies. Hierbij geldt dat aan al deze voorwaarden dient te worden voldaan om in aanmerking te komen voor de toeslag van 35%. Tenslotte kunnen extra punten worden toegerekend aan gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen waar huurder contractueel gebruik van kunnen maken. Hiertoe worden de punten voor deze ruimten verdeeld over het aantal wooneenheden dat hier gebruik van maakt. Rigo Research en Advies (2008a) heeft onderzoek gedaan naar maatstaven voor de kwaliteit van huisvesting in de AWBZ. Hiertoe hebben zij een puntensysteem ontwikkeld voor woonruimte AWBZ dat geënt is op het woningwaarderingssysteem. Bij de opbouw van dit puntensysteem constateert Rigo Research en Advies dat de kwaliteit van AWBZ-woonruimte afwijkt van reguliere huurwoningen, zoals aanwezigheid zorgruimten, dienstruimten, exra grote badkamers, tilliften en eisen aan privacy en veiligheid. Deze afwijkingen hebben zij verwerkt in een puntensysteem.

25

4.5 Conclusies

De huidige beleidspraktijk in zowel het zorgdomein als in het huurdomein kent nog onvoldoende mogelijkheden om deze specifieke facetten om te zetten in een waardering of vergoeding. Het besef dat mensen met een zorgvraag speciale kwaliteiten behoeven is aanwezig en er zijn al handreikingen gedaan hoe hier mee om te gaan. Zo stelt de CVZ een mini-NHC voor en heeft Rigo Research en Advies een puntensysteem ontwikkeld speciaal voor AWBZ-woningen. Deze handreikingen zijn echter niet overgenomen door de politiek. Door gebruik te maken van een combinatie van mogelijkheden, aanspraak op toeslagen in het puntensysteem en aanspraak maken op de beleidsregel zorginfrastructuur, kunnen een aantal zorgspecifieke facetten wel omgezet worden in een waardering of vergoeding.



ToevoegingenKale bouw

Extra voorzieningen in de woning

Zorginfrastructuur

Aanpassingen aan bouwkundige elementen t.b.v.

toegankelijkheid

Aanpassingen aan bouwkundige elementen t.b.v

molestbestendigheid

Aanpassingen aan ruimtelijke structuur

Zorginfrastructuur: ruimte voor halen en brengen van

zorg

Beleidsregel zorginfrastructuur

Woningwaarderingsysteem:gehandicaptenvoorziening

Woningwaarderingsysteem:serviceflattoeslag

Woningwaarderingsysteem:gezamenlijke ruimten

Nee Nee Nee Ja,Zorgoproepsysteem Ja

Nee Nee Deels,Vb. aangepast sanitair

Deels,Vb. tilsystemen Nee

Nee Nee NeeDeels

Oproepsysteem, indien aan alle voorwaarden wordt voldaan

Ja,Recreatieruimten, logeerkamer,

indien aan alle voorwaarden wordt voldaan.

Ja,Gezamenlijke ruimte in

groepswoningNee Nee Nee

Ja,Gemeenschappelijke ruimten en

diensten

Wet Maatschappelijk ondersteuning Nee Nee Deels,

Vb. aangepast sanitairDeels,

Vb. zorgoproepsysteem, trapliftJa,

Ruimten voor ontmoeten

Figuur 7: mogelijkheden voor vergoeding van zorgspecifieke facetten in huidige regelgeving

Hierbij moet de kanttekening gemaakt worden dat indien gebruik gemaakt kan worden van de mogelijkheden in de het woningwaarderingssysteem dit een verhogend effect heeft op de huurprijs van de woning. De betaalbaarheid voor de bewoner met een verstandelijke beperking zal hiermee onder druk komen te staan. Tenslotte moet hierbij vermeld worden dat alle genoemde beleidsterreinen volop in beweging zijn. Hervorming van de AWBZ, waardering sociale huurwoningen op basis van een percentage van de WOZ in plaats van op basis van het puntensysteem, invoering van de verhuurdersheffing voor verhuurders van sociale woningen, plannen voor inkomensafhankelijke indexering van de huurprijs zijn voorbeelden van politieke ontwikkelingen die tevens grote invloed zullen hebben op de financieringsmogelijkheden van zorgspecifieke facetten.

26

5. Invloed zorgspecifieke facetten op waarde van vastgoed

5.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 is inzicht gegeven in de belangrijkste factoren die de waarde van vastgoed beïnvloeden. Vanuit dit kader zijn de zorgspecifieke facetten gedefinieerd en zijn de afwijkingen ten opzichte van regulier vastgoed bepaald. In dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op de invloed van deze afwijkingen op de waarde van vastgoed.

5.2 Waardering van vastgoed

Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven zijn twee waardebegrippen voor de belegger van belang: de beleggingswaarde en de marktwaarde. De beleggingswaarde wordt bepaald aan de hand van een netto contante waardeberekening, of te wel de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gegeven een bepaalde rendementseis (Vlek e.a. 2011, p49). Deze waarde wordt bepaald vanuit de inzichten en verwachtingen van de belegger. Hiermee is deze waardebepaling, ook wel beleggingswaarde of bedrijfswaarde genoemd, erg subjectief en afhankelijk van het type belegger en de eisen en criteria die zij stellen aan het onroerend goed en het te investeren vermogen. De netto contante waarde methode, ook wel bedrijfswaarde, wordt bepaald aan de hand van de volgende bouwstenen (Schoonus, 2010):

• inkomende kasstromen: huurinkomsten en overige inkomsten zoals inkomsten uit subsidies of reclame-uitingen;

• uitgaande kasstromen: uitgaven aan onderhoud en beheer en exploitatiekosten zoals belastingen en verzekeringen;

• exploitatietermijn: de verwachte termijn dat het object geëxploiteerd wordt; • eindwaarde: geschatte waarde aan het eind van de exploitatietermijn: • rendement: rendementseis dat op de investering in vastgoed behaald dient te worden.

Dit is ook wel de disconteringsvoet in de NCW-berekening. De rendementseis van de belegger komt tot stand volgens een rendement-risico verhouding. Hoe hoger het risicoprofiel van een investering des te hoger zal de rendementseis zijn. Hoe lager de rendementseis des te hoger de netto contante waarde.

De beleggingswaarde hangt dus af van de netto kasstroom, de exploitatieperiode, het rendement en de restwaarde. Toegevoegde waarde komt tot stand als de contante waarde van netto kasstromen hoger zijn de investering (Vlek e.a., 2011, p. 50). Een hogere beleggingswaarde komt tot stand door hogere netto contante kasstromen (inkomende minus uitgaande kasstromen), een lager risicoprofiel zodat een lagere rendementseis kan gelden, een langere exploitatietermijn en een hogere eindwaarde. Omdat de marktwaarde als restwaarde in de beleggingswaarde is opgenomen wordt deze niet afzonderlijk behandeld, maar als onderdeel, een van de bouwstenen, van de beleggingswaarde.

27

5.3 Invloed van zorgspecifieke facetten op waarde van zorgvastgoed

In deze paragraaf wordt de invloed van de zorginvestering op deze bouwstenen geanalyseerd.

5.3.1 Aanpassing aan ruimtelijke structuur

Dit type vastgoed kenmerkt zich door een forse ingreep in de ruimtelijke structuur. Als gevolg van specifieke aanpassingen ontstaat vastgoed dat nauwelijks een relatie heeft met reguliere woningbouw. Het object dat onder invloed van deze zorginvestering ontstaat is meer te kenmerken als bedrijfsmatig vastgoed dan als (zorg)woning dat is gebouwd voor een specifieke doelgroep of voor specifieke doeleinden. Immers de structuur van de woning is zodanig opgezet en van voorzieningen voorzien dat het optimaal geschikt is voor het uitvoeren van de bedrijfsactiviteiten, het bieden van zorg en dienstverlening aan een specifieke doelgroep. Binnen de NCW-berekening zijn de zorginvesteringen moeilijk te isoleren, omdat er een grote overlap is tussen de kale bouw en de daaraan toegevoegde zorginvestering. De beleggingswaarde dient derhalve over de gehele investering berekend te worden. Het specifieke karakter van dit type vastgoed heeft een negatief effect op de restwaarde, omdat de verkoopwaarde bij einde exploitatie gering zal zijn. Vaak wordt deze bepaald door de grondwaarde die sterk afhankelijk is van de bestemmingsmogelijkheden op de locatie. Dit betekent dat het indirect rendement, het rendement bij verkoop, nihil is. Het rendement over de investering zal derhalve moeten worden behaald uit het directe rendement, het rendement uit de exploitatie van het pand. Dit betekent dat er hogere eisen gesteld worden aan de overige bouwstenen binnen de NCW-berekening: - kasstromen: De huurprijs is gelimiteerd omdat om de bewoning betaalbaar te maken de huurder vaak afhankelijk zal zijn van huurtoeslag. Het bepalen van de kale huurprijs op basis van de huurprijzenwet is hierbij lastig omdat de kale huurprijs en de kosten van de zorginvesteringen door de verwevenheid nauwelijks te onderscheiden zijn. De puntentelling volgens het woningwaarderingssysteem is niet ingericht op de bepaling van de huur voor dit soort woningen. De huurinkomsten zijn derhalve nauwelijks beïnvloedbaar. Extra inkomsten ten behoeve van het verhogen van de netto kasstromen zal vanuit derde geldstromen verkregen moeten worden. - exploitatieperiode: Een tussentijdse exit-strategie (verkoop) is niet reëel gezien de lage marktwaarde van dit type onroerend goed. Derhalve zal rekening gehouden moeten worden met een lange exploitatieperiode om de investering terug te verdienen. Dit brengt een groot risico met zich mee dat tijdens de exploitatieperiode de huisvestingsvraag niet meer aansluit bij de vragen van de klanten waardoor de toekomstige kasstromen, in verband teruglopende huurinkomsten, zullen verminderen met waardevermindering tot gevolg.

28

- rendement (verdisconteringsvoet): Het risico van deze investering is groot, immers het is specifiek vastgoed dat is gerealiseerd voor bepaalde doeleinden. Indirect rendement is niet of nauwelijks te verwachten dus zal het rendement verkregen moeten worden uit het rendement op de exploitatie. Er zal derhalve een hoger rendementseis gelden. Echter een hoge rendementseis zal een lagere beleggingswaarde betekenen. Concluderend kan gesteld worden dat zorginvesteringen in aanpassingen aan de ruimtelijke structuur zullen leiden tot toegevoegde waarde in het vastgoed als de huurinkomsten aangevuld worden met derde geldstromen en als er gerekend kan worden op een voldoende lange exploitatietermijn. Daarnaast kan toegevoegde waarde tot stand komen als de investering in het vastgoed leidt tot besparingen in de primaire bedrijfsvoering. Door dit type onroerend goed te beschouwen als bedrijfsmatig vastgoed dat het primaire proces optimaal ten dienste staat, kunnen besparingen op bijvoorbeeld personeel behaald worden. Hierbij kan gedacht worden aan goede zichtlijnen en logistiek zodat het zorgproces zo optimaal mogelijk ingericht kan worden. Behoud van de klantwaarden, bijvoorbeeld huiselijkheid en privacy, zijn hierbij wel van belang omdat eerder al is geconstateerd dat het van het grootste belang is dat deze huisvesting ook op langere termijn zal moeten blijven aansluiten bij de vraag van de klant.

5.3.2 Aanpassing aan bouwkundige elementen ten behoeve van verhoging toegankelijkheid

Dit zijn aanpassingen die gerealiseerd worden in normale woningen. Deze aanpassingen vergen wel een hoger investeringsniveau. Toegevoegde waarde wordt gerealiseerd als tegenover deze hogere investering ook een hogere beleggingswaarde staat. kasstromen: Investeringen ter verhoging van de toegankelijkheid in de woning kunnen leiden tot een hogere huurprijs op basis van de puntentelling (investeringen volgens WVG5). Hiermee kan de duurdere bouw, in ieder geval deels, terugverdiend worden door een hogere huurprijs. Per €226,80 extra investering kan één punt toegerekend worden. Hiermee kan de huurprijs volgens het puntenwaarderingssyteem met circa €5,- per maand verhoogd worden. Hierbij is wel een risico dat de huur boven de toeslaggrens uitkomt en de huurder derhalve geen recht meer heeft op de vaak noodzakelijke huurtoeslag. Hierop wordt een uitzondering gemaakt als de woning is aangepast omdat de (mede)bewoner een handicap heeft. De huur mag dan hoger zijn dan de huurtoeslag. (bron: Belastingdienst Toeslagen, brochure Verzoek bijzondere situatie huurtoeslag).

5 In de puntentelling is een categorie opgenomen voor ‘Woonvoorziening voor gehandicapten’ waarbij de investering volgens de Wet Voorzieningen Gehandicapten opgenomen kan worden. Deze leidt tot extra punten in de woningwaardering. Het gaat hierbij om aanpassingen voor ergonomische verbeteringen (o.a. toegankelijkheid) en investering in een uitraasruimte.

29

- restwaarde: Aanpassingen ten behoeve van de verhoging van de toegankelijkheid kunnen tevens van dienst zijn voor andere doelgroepen. Hierbij kan voornamelijk gedacht worden aan de grotere groep ouderen die als gevolg van de demografische ontwikkelingen (vergrijzing) ontstaan. Ouderen krijgen te maken met een verminderde mobiliteit en een hulpbehoefte bij de dagelijkse levensbehoefte. Het beleid is erop gericht dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig in een eigen woning (koop of huur) blijven wonen. Woningen die aangepast zijn voor minder mobiele bewoners en het bieden van ondersteuning bij de dagelijkse levensbehoeften zullen aantrekkelijk zijn voor deze doelgroepen, die de komende jaren in aantallen toenemen. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat dit slechts zal gelden als de aard van de woning, bijvoorbeeld de omvang van en het type woning, en de locatie van de woning geschikt is voor deze groep ouderen. - exploitatietermijn: Omdat deze investeringen een positieve invloed hebben op zowel de huurinkomsten als op de verkoopwaarde zullen geen extra eisen gesteld hoeven te worden aan de exploitatietermijn. - rendement (verdisconteringsvoet): Deze investeringen leiden niet tot hogere risico’s, waardoor geen extra eisen gesteld hoeven te worden aan het rendement. Concluderend kan gesteld worden dat aanpassingen in de woning ten behoeve van de verhoging van de toegankelijkheid leiden tot een hogere beleggingswaarde onder de voorwaarde dat deze aanpassingen vallen onder de definitie van de Wet Voorzieningen Gehandicapten en dat de hogere huurprijs valt binnen de huurtoeslaggrens of dat de (toekomstige) bewoners in aanmerking komen voor de bijzondere situatie huurtoeslag en ondanks de hogere huur toch in aanmerking komen voor de huurtoeslag. Er zullen geen extra eisen gesteld hoeven te worden aan de exploitatietermijn indien de aard en locatie van de woning geschikt is voor ouderen, zodat de zorginvesteringen een restwaarde hebben.

5.3.3 Aanpassing aan bouwkundige elementen ten behoeve van verhoging molestbestendigheid

Ook deze aanpassingen worden gedaan in een normale woning en vergen een extra investering. Ook hiervoor geldt dat toegevoegde waarde wordt gerealiseerd als tegenover deze hogere investering ook een hogere beleggingswaarde staat. - kasstromen: In tegenstelling tot de aanpassingen ten behoeve van de toegankelijkheid staan hier geen extra huurinkomsten tegenover op basis van de hogere woningwaardering volgens de huurprijzenwet. Omdat de bewoners zijn aangewezen op de huurtoeslag en derhalve de

30

huurprijs gelimiteerd is zullen extra benodigde inkomsten vanuit derde geldstromen verkregen moeten worden. - restwaarde: Aanpassingen ten behoeve van de verhoging van de molestbestedigheid worden specifiek gedaan voor een aantal doelgroepen binnen de verstandelijk gehandicaptenzorg en de geestelijke gezondheidszorg, om de woningen geschikt te maken voor mensen met vaak een bepaalde mate van gedragsproblematiek. Deze aanpassingen hebben niet voor bredere groepen toekomstige bewoners meerwaarde, zodat deze niet leiden tot een hogere marktwaarde. Door het specifieke karakter van de aanpassingen leiden deze eerder tot een vermindering van de marktwaarde in verband met bijvoorbeeld terugbouwkosten en negatieve associaties met de aanwezigheid van deze voorzieningen. - exploitatietermijn: Deze extra investeringen leiden niet tot een hogere verkoopwaarde, dit betekent dat er eisen gesteld zullen worden aan de exploitatietermijn omdat voordat de woning verkocht kan worden, deze investering afgeschreven dient te zijn. - rendement (verdisconteringsvoet): De hogere investering leidt niet direct tot extra inkomsten of een hogere verkoopwaarde. Dit geeft een hoger risico, waardoor een hogere eis gesteld zal worden aan het rendement. Concluderend kan gesteld worden dat zorginvesteringen in aanpassingen in de woning ten behoeve van verhoging van de molestbestendigheid zullen leiden tot toegevoegde waarde in het vastgoed als de huurinkomsten aangevuld worden met derde geldstromen en als er gerekend kan worden op een voldoende lange exploitatietermijn.

5.3.4 Toevoeging in de woning

Ook deze aanpassingen worden gedaan in een normale woning en vergen een extra investering. Ook hiervoor geldt dat toegevoegde waarde wordt gerealiseerd als tegenover deze hogere investering ook een hogere beleggingswaarde staat. - kasstromen: Het woningwaarderingsysteem kent naast extra punten voor de aanpassingen in het kader van de WVG (investeringen in toegankelijkheid en uitraasruimte) een bijtelling van 35% voor woningen die onder de categorie bijzondere voorzieningen vallen (o.a. serviceflat). Voorwaarde voor deze bijtelling is dat aan de voorwaarden wordt voldaan dat er een oproepinstallatie, maaltijdverstrekking, eenvoudige (para)medische zorg én een recreatieruimte aanwezig zijn. Dit betekend dat vallend onder deze categorie zorginvesteringen slechts extra huurinkomsten kunnen worden verkregen voor de zorgdomotica, onder de voorwaarde dat ook de andere bijzonder voorzieningen aanwezig zijn. Als aan deze voorwaarde niet wordt voldaan en voor de

31

andere toevoegingen in de woningen zullen extra inkomsten moeten komen uit derde geldstromen. - restwaarde: De toevoegingen aan de woningen maken de woning voor een bredere doelgroep, met name ouderen, aantrekkelijk omdat hiermee aan de vraag voor een veilige woning met zorg die oproepbaar is kan worden voldaan. Het valt echter wel te betwijfelen of deze hogere marktwaarde in verhouding staat tot de investering die hiervoor dient te worden gepleegd, immers hier spelen andere factoren (met name locatie en nabijheid van voorzieningen) een voorname rol. - exploitatietermijn: Er zullen eisen gesteld worden aan de huurtermijn omdat er risico´s zitten aan de huurprijs en aan de restwaarde. Men heeft een bepaalde periode nodig om de investering terug te verdienen. - rendement (verdisconteringsvoet): Aan de investering kleven risico’s op het vlak van de toekomstige inkomsten en de exploitatietermijn. Dit zal leiden tot een hogere rendementseis. Concluderend zullen investeringen in toevoegingen aan de woning leiden tot toegevoegde waarde als er extra inkomsten verkregen kunnen worden ter dekking van de investering en gerekend kan worden op een voldoende lange exploitatietermijn waarover deze extra inkomsten meegenomen kunnen worden. Investeringen in met name zorgdomotica kunnen het zorgproces optimaliseren. Dit leidt tot toegevoegde waarde, niet zo zeer in het vastgoed, maar vooral in het primair proces.

5.3.5 Zorginfrastructuur

Ook hiervoor geldt dat om toegevoegde waarde te realiseren er tegenover deze investering een hogere beleggingswaarde moet staan. - kasstromen: Binnen de huurprijzenwet is het mogelijk om de puntentelling voor ruimten voor ontmoeting en personeel te verdelen over de woningen die hier gebruik van maken. De individuele woningen worden dan verhoogd met het aandeel in deze gemeenschappelijke ruimte. Deze extra huurinkomsten kunnen worden verkregen indien duidelijk aanwijsbaar is tot welke woningen deze gemeenschappelijke ruimte toebehoord. Dit is vaak binnen een complex. Daarnaast is een ontmoetingsruimte onderdeel van de bijzondere voorzieningen warvoor kan een bijtelling van 35% verkregen kan worden. wel moet dan voldaan worden aan de voorwaarden zoals in de vorige paragraaf beschreven. Buiten deze mogelijkheden om zullen inkomsten verkregen

32

moeten worden vanuit derde geldstromen vanuit met name partijen die op het vlak van zorg en welzijn, inclusief de landelijke en locale overheid, actief zijn. - restwaarde: Ruimtelijke zorginfrastructuur kenmerkt zich doordat de investering buiten de individuele woning plaats vindt. Deze zorginfrastructuur, ruimte voor zorgpersoneel, ontmoeting en/of recreatie, kunnen in een wooncomplex maar ook ergens in de wijk gesitueerd zijn. Het betreft derhalve een voorziening of investering die niet in de woning gepleegd wordt, maar wel direct of indirect ten dienste staat van een groep van bewoners. Zorginfrastructuur kan in veel gedaantes voorkomen. Het kan een onderdeel vormen van een wooncomplex, of bijvoorbeeld onderdeel vormen van een gemeenschappelijke voorziening in de wijk. Door de vele gedaantes waarin zorginfrastructuur voorkomt kan deze behoren in verschillende vastgoedsegmenten. Afhankelijk van aard en locatie kan deze toebehoren tot de markt van maatschappelijk vastgoed (bv. ruimten in een wijkcentrum/buurthuis, multifunctionele accommodaties) of commercieel vastgoed zoals kantoren (bv. kantoorruimten voor personeel) en winkels (bv. ruimten in een (wijk)winkelcentrum). Indien de ruimte voor zorginfrastructuur op een marktconforme wijze, binnen het betreffende vastgoedsegment, is uitgevoerd, kan deze investering leiden tot een positief effect op de marktwaarde. Immers de ruimten kunnen ook voor andere doeleinden gebruikt worden als voor zorginfrastructuur. - exploitatietermijn: Eisen aan de exploitatietermijn zullen afhangen van de restwaarde, marktconformiteit van de voorziening. Indien de zorginfrastructuur voor specifieke doeleinden wordt gerealiseerd, dan zal met een langere huurtermijn wensen af te spreken dan bij voorzieningen die qua aard en ligging voor meerdere doeleinden geschikt is. - rendement (verdisconteringsvoet): De rendementseis zal sterk afhangen van het vastgoedsegment waarin de voorziening zich bevindt en van het specifieke of courante karakter van de voorziening. Concluderend zullen investeringen in zorginfrastructuur leiden tot toegevoegde waarden indien huurinkomsten kunnen worden verkregen of via een extra huur op de hierbij behorende woningen of middels derde geldstromen, zoals zorg- welzijnsinstellingen en overheden en indien de voorziening marktconform gerealiseerd is voor verschillende doeleinden. Daarnaast kan het optimaal positioneren van ruimten voor zorgpersoneel bijdragen aan een efficiëntere bedrijfsvoering van het primair proces en dus ook voor het primair proces toegevoegde waarde hebben.

33

5.4 Samenvatting en conclusie

In onderstaand overzicht is een samenvatting gegeven van de invloed van zorgspecifieke

facetten op de bouwstenen van de beleggingswaarde.



ToevoegingenKale bouw

Extra voorzieningen in de woning

Zorginfrastructuur

Aanpassingen aan bouwkundige elementen t.b.v.

toegankelijkheid

Aanpassingen aan bouwkundige elementen t.b.v

molestbestendigheid


Zorginfrastructuur: ruimte voor halen en brengen van

zorg

Kasstromen

Restwaarde

Exploitatietermijn

Rendementseis / verdisconteringsvoet

NegatiefGeen extra huurinkomsten

NeutraalExtra huurinkomsten mogelijk

NegatiefSlechts beperkte extra

huurinkomsten mogelijk

NeutraalExtra huurinkomsten zijn

mogelijk

NegatiefGeen hogere restwaarde

NeutraalHogere restwaarde mogelijk

NegatiefIn potentie is hogere restwaarde aanwezig, echter afhankelijk van

factoren als locatie en toegankelijkheid

NegatiefGezamenlijke groepsruimten of ruimte voor personeel zijn vaak

specifiek voor doelgroep

negatiefLange exploitatieperiode

benodigd

NeutraalGeen langere exploitatietermijn

benodigd

NegatiefLangere exploitatietermijn

benodigd

Negatief Langere exploitatietermijn

benodigd

NegatiefHoger risicoprofiel en

rendementseis

NeutraalGeen hoger risicoprofiel en

rendementseis

NegatiefHoge risicoprofiel en

rendementseis

NegatiefHoge risicoprofiel en

rendementseis

Geen extra huurinkomsten

NegatiefGeen hogere restwaarde

negatiefLange exploitatieperiode

benodigd

NegatiefHoger risicoprofiel en

rendementseis

Figuur 10: overzicht invloed zorgspecifieke facetten op bouwstenen beleggingswaarde

Beredenerend vanuit de theorie kan concluderend gesteld worden dat, behoudens de

aanpassingen ten behoeve van toegankelijkheid, de zorgspecifieke facetten een negatieve

invloed hebben op de waarde van de woning.

34

6. Praktijkonderzoek: onderzoeksmethoden en -resultaten

6.1 Inleiding

In het vorige hoofdstuk is de invloed van de zorgspecifieke facetten op de waarde van het vastgoed beschreven. In dit hoofdstuk wordt nagegaan hoe de marktpartijen hier naar kijken en onder welke condities zij bereid zijn te investeren in de zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed.

6.2 Onderzoeksmethode

In dit praktijkonderzoek wordt de in voorgaande hoofdstukken opgebouwde theorie getoetst aan de praktijk. Er wordt antwoord gegeven op de vraag onder welke condities marktpartijen bereid zijn te investeren in zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed. Enerzijds wordt het model van de verschillende zorgspecifieke facetten getoetst en anderzijds worden de criteria achterhaald die de marktpartijen stellen aan investeringen in deze facetten. Baarde e.a. (2009, p. 191) beschrijven hiervoor een aantal dataverzamelingsmethoden: interviewen, observeren en het gebruik van bestaande gegevens. Interviewen leent zich vooral voor het achterhalen van de opvattingen en meningen van iemand inzake een bepaalde stelling of probleem. Observatie is vooral geschikt voor het onderzoeken van het gedrag van mensen en bestaande gegevens zijn bruikbaar om informatie uit het verleden te achterhalen. Bij deze empirische toets gaat het om het achterhalen van de opvattingen van marktpartijen over zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed en de criteria die zij stellen aan de investeringen hierin. Interviewen is dus, gezien de kenmerken van de verschillende dataverzamelingsmethode, de geschikte methode om deze opvattingen te achterhalen. De andere dataverzamelingsmethoden lenen zich hier niet voor. Als ondervragingstechniek is het face-to-face interview toegepast, zodat doorgevraagd kan worden over bepaalde onderwerpen en de ondervraagde van eventueel benodigde extra informatie kan worden voorzien om de juiste gegevens uit het gesprek te kunnen ophalen (Verschuren en Doorewaard, 2007, p.231). Aan deze dataverzamelingsmethode kleven ook enkele beperkingen. Ten eerste is deze methode erg tijdsintensief waardoor het aantal af te nemen interviews, gegeven de onderzoekstijd, beperkt is. Dit beperkt de mate waarin de vanuit de interviews opgetekende uitspraken een goed afspiegeling van de werkelijkheid vormen. Dit kan ondervangen worden gebruik te maken van verschillende dataverzamelingsmethoden, echter hiervoor is al geconstateerd dat andere methoden niet geschikt zijn. Daarnaast kan de betrouwbaarheid van de onderzoeksresultaten afhankelijk zijn van toevallige omstandigheden (Baarda e.a. 2009, p.193). Zo kan het moment waarop de geïnterviewde wordt ondervraagd en de mogelijke persoonlijke omstandigheden waarin hij/zij zich dan bevindt van invloed zijn op de antwoorden.

35

Bij de keuze voor de geïnterviewden hebben een aantal beweegredenen een rol gespeeld, ook gelet op de beperkingen van deze methode. Ten eerste is er voor gekozen om personen uit te nodigen die reeds enige ervaring hebben opgedaan met zorgvastgoed. De reden hiervoor is omdat met name bij deze groep het model van de zorgspecifieke facetten getoetst kan worden en omdat van deze groep verwacht kan worden dat zij reeds een opvattingen hebben ten aanzien van deze zorgspecifieke facetten. Daarnaast is er voor gekozen om personen vanuit zowel maatschappelijke als commerciële vastgoedpartijen te interviewen, zodat opvattingen gedreven vanuit zowel een maatschappelijk belang als vanuit een commercieel belang, welke mogelijk contrasterend kunnen zijn, op te halen. De geïnterviewde hebben in hoge mate beslissingsbevoegdheid binnen de organisaties die zij vertegenwoordigen, waardoor de opvatting van de ondervraagde persoon ook in hoge mate overeenkomt met de opvatting van de partij die zij vertegenwoordigen. Tevens is een benchmarker geïnterviewd, zodat ook de opvattingen van een onafhankelijke partij die het overall zicht heeft op de markt, opgehaald wordt. Vanuit zijn zicht op de totale markt kunnen de uitspraken en opvattingen van de ondervraagde personen in het breder perspectief geplaatst worden om zo te kunnen beoordelen in hoeverre deze uitspraken een goede afspiegeling van de werkelijkheid zijn. Op basis van deze beweegredenen zijn de volgende personen geïnterviewd:

Organisatie Persoon/functie Type organisatie Bouwfonds REIM Dimf Ghijssels-Kerkhoff

(head of business development CREI)

Ontwikkelen en beleggen Commercieel

CRA Vastgoed / VB Groep Frank van Groezen (directeur CRA Vastgoed) en Johan van Boldrik (Algemeen Directeur VB Groep)

Bouwen, ontwikkelen en beleggen Commercieel

Wovesto Leo Overmars (directeur/bestuurder)

Woningcorporatie

Destion Wilbert Potthoff (directeur/bestuurder)

Woningcorporatie

IPD Nederland Paul Konings (directeur) Benchmarking Figuur 11: overzicht geïnterviewde personen

De interviews hebben op een semi-gestructureerde wijze plaats gevonden, waarbij de volgende thema’s aan bod zijn gekomen:

• Ervaring van de geïnterviewde met zorgvastgoed: hierbij is aan bod gekomen in hoeverre geïnterviewde op de hoogte is van de ontwikkelingen ten aanzien van zorgvastgoed, de geïnterviewde inzicht heeft in het zorgspecifieke karakter van

36

zorgvastgoed en de geïnterviewde ervaring heeft op het gebied van samenwerking met zorgpartijen. Bij dit thema is getoetst of het model van de verschillende zorgspecifieke facetten herkenbaar is voor de marktpartijen;

• Belang van transparantie van (zorg)vastgoed voor geïnterviewde: hierbij is aan bod gekomen of geïnterviewde belang hecht aan transparantie en of het model van de verschillende zorgspecifieke facetten volgens de geïnterviewde hieraan bijdraagt;

• Criteria die geïnterviewde stelt aan investeringen in vastgoed: hierbij is aan bod gekomen welke algemene investeringscriteria door de geïnterviewde gesteld worden en vervolgens zijn deze toegespitst naar de verschillende zorgspecifieke facetten, de criteria die daaraan door de geïnterviewde gesteld worden en de mogelijkheden en belemmeringen die de geïnterviewde hierbij onderkent.

6.3 Onderzoeksresultaten

Aan de geïnterviewde is vooraf de theorie van de zorgspecifieke facetten voorgelegd en op basis van het semigestructureerd interview hierover hun mening gevraagd. In de volgende paragraven worden de onderzoeksresultaten op de verschillende onderdelen weergegeven.

6.3.1 Ervaring met zorgvastgoed - transparantie zorgvastgoed - reflectie op model van verschillende zorgspecifieke facetten

De beide woningcorporaties hebben reeds jarenlange ervaring met zorgvastgoed, ook voor de doelgroep mensen met een verstandelijke beperking. Zij kennen de financieringsstructuren uit het verleden en de ontwikkelingen die er gaande zijn op het gebied van bekostiging van zorgvastgoed. Zij onderkennen de behoefte aan meer transparantie omdat de bekostiging niet langer vanzelfsprekend is en het aanbieden van huisvesting inclusief gewenste aanpassingen en voorzieningen voor een all-in prijs niet meer passend is. Dit vraagt om inzicht in hoe de vraag van de klant er precies uit ziet, op welke wijze deze vertaald kan worden naar passend aanbod en hoe dit aanbod zich in de markt verhoudt. De commerciële partijen hebben niet de jarenlange ervaring met zorgvastgoed, maar bewegen zich hier sinds enkele jaren op, zodat ze hierin al wel enige inzicht in hebben verkregen. Alle geïnterviewde hebben aangegeven dat zij de indeling van de zorgspecifieke facetten herkennen. Door een duidelijke scheiding aan te brengen tussen verschillende categorieën wordt inderdaad meer transparantie verkregen als het gaat om zorgvastgoed. Dit draagt bij aan het begrijpen van elkaars werelden: zorg en vastgoed. Dit wordt door één van de commerciële vastgoedpartijen als een belangrijke succesfactor voor woonzorgconcepten gezien. Zo kunnen zorgpartijen inzicht krijgen in de wijze waarop beleggers en ontwikkelaars kijken naar rendementseisen en investeringscriteria en krijgen vastgoedpartijen inzicht in de markt achter de zorginstellingen. Transparantie in het proces wordt hierbij van groot belang geacht en draagt bij aan het in beeld brengen van de risico’s zodat deze risico’s tot uiting kunnen worden gebracht in de huurprijs en huurvoorwaarden.

37

6.3.2 Criteria investeringsbeslissingen

De belangrijkste criteria voor de geïnterviewde partijen is het rendement dat op de investering behaald kan worden. Voor woningcorporaties kan dit ook wel het maatschappelijk rendement zijn. Dit maatschappelijk rendement, het rendement van een investering uit zich niet direct in financieel rendement maar in het behalen van maatschappelijk doelen, kent wel zijn grenzen. Immers enerzijds moet dit verantwoord zijn binnen de bedrijfsvoering van de woningcorporatie en anderzijds kan dit maatschappelijk rendement leiden tot willekeur. Deze willekeur leidt volgens de benchmarker tot intransparantie en komt voort uit de grote beslissingsvrijheid van woningcorporaties, zonder dat duidelijk wordt op welke gronden een beslissing wordt genomen. Hij pleit er dan ook voor dat woningcorporaties geen extra’s weggeven, bijvoorbeeld door het om niet ter beschikking stellen van ruimten, maar dat de extra’s in expliciete investeringsprogramma’s vastgelegd worden en dat hierop gerapporteerd worden, zowel aan interne als externe toezichthouders. Alleen op deze manier zijn dergelijke investeringen ook op langere termijn goed te verantwoorden. Beleggers kijken naar het rendement dat sterk afhankelijk is van het risico. Om te investeren in specifiek vastgoed zullen langjarige huurcontracten gerealiseerd moeten worden. De bereidheid van beleggers om te investeren in extra voorzieningen zal daarnaast sterk afhankelijk zijn van de achtergrond en het perspectief van de belegger. Beleggers die met name in kantoren en winkels beleggen, investeren doorgaans alleen in de stenen. Het inbouwpakket wordt door de huurder gedaan en gefinancierd. Beleggers, en dan met name de grotere, besteden het portfoliobeheer steeds meer uit. Operationele activiteiten, zoals huuradministraties en dergelijke, worden steeds meer uitbesteed aan gespecialiseerde partijen. Dit kan er toe leiden dat ook grotere beleggers geïnteresseerd zijn in investeringen waarbij bewoners direct huren. Dit wordt vooral bij woningportefeuilles al op deze manier gedaan. Hierbij gaat het tevens om de toegang tot de markt, mensen met een zorgbehoefte en vraag voor specifieker woonproduct. Deze markt is voor beleggers, maar ook voor woningcorporaties, nog relatief nieuw. Deze behoorde immers toe aan de zorginstellingen omdat zij de vergoedingen voor de huisvestingskosten ontvingen. Volgens één van commerciële partijen kunnen zorginstellingen hierin een belangrijke rol vervullen. Indien zij deze toegang kunnen faciliteren kan de interesse van beleggers om in zorgvastgoed en de specifieke facetten ervan toenemen. Een goed zicht op de markt en voldoende toegang hiertoe leidt dan tot een lager risicoprofiel. Daarnaast is een belangrijk criterium dat de investering gefinancierd kan worden. Voor woningcorporaties is het hierbij van belang dat deze middels een door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde lening betreft, zodat gunstige leningsvoorwaarden bij de financiers betrokken kunnen worden. Als gevolg van de slechte situatie op de woningmarkt staat het verdienmodel van veel woningcorporaties onder druk. Dit verdienmodel is er op gericht dat de tekorten die op de vastgoedexploitaties worden geleden, de zogenaamde onrendabele top, bekostigd worden uit de verkoop van woningen. De stagnerende woningmarkt zet de

38

exploitaties van woningcorporaties onder druk en daarmee de beoordeling van de corporaties door de financiers en het waarborgfonds ten behoeve van het verlenen van financieringsfaciliteiten. Hierdoor en door de strengere eisen ten aanzien van de beoordeling van de kasstromen van de corporaties en ingrijpende maatregelen zoals de verhuurderbelasting, kunnen corporaties steeds moeilijker aan financiering voor hun bouwprojecten komen. De corporaties geven aan, als het gaat om zorgvastgoed, hierin wel te willen investeren, vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar dit steeds moeilijker te kunnen.

6.3.3 Criteria zorgspecifieke facetten

De geïnterviewden is gevraag hoe zij aankijken tegen de verschillende zorgspecifieke facetten en of en onder welk vooraarden zij bereid zullen zijn om hierin te investeren. Aanpassingen aan de ruimtelijke structuur

Verschillende partijen herkennen dit als zeer specifieke bouw, waarin de specifieke wensen van bewoners en zorgverleners zijn verwerkt. Een aantal partijen geeft aan bereid te zijn hierin te investeren, onder de voorwaarde dat er langjarige huurtermijnen afgesloten kunnen worden, gesproken wordt over minimaal 20 jaar, en dat bij de bepaling van de huurprijs de mogelijkheid om het gebouw na afloop van de huurtermijn te transformeren opgenomen is. Andere partijen geven aan zeer terughoudend te zijn ten aanzien van deze investeringen omdat ze dit vastgoed als te incourant te beschouwen om de rendementsrisico verhouding goed in te kunnen schatten. Zij zijn ook van mening dat dit type vastgoed beperkt moet worden gerealiseerd en slechts voorbehouden moet zijn aan cliënten die dit echt nodig hebben Aanpassing aan bouwkundige elementen ten behoeve van verhoging toegankelijkheid en molestbestendigheid

Één van de commerciële partijen geeft aan dat er interessante onderdelen zitten in de aanpassingen aan bouwkundige elementen. Naar zijn mening geeft dit een hogere kwaliteit aan de woning. Dit sluit aan bij zijn opvatting dat partijen zich, gegeven de veranderende marktomstandigheden, steeds meer zullen moeten onderscheiden op kwaliteit. Zowel het verhogen van de toegankelijkheid als verhogen van de degelijkheid door toepassen van verzwaarde bouw kunnen derhalve hun waarde hebben in de markt. Dit zal dan wel in verhouding moeten staan met belangrijke waardecomponenten: de locatie en de oppervlakte. Andere partijen zijn hier meer terughoudend in en zijn van mening dat indien dit het geval is dat mensen pas bereid zijn voor deze extra kwaliteit te betalen als dit om de goede locatie ligt en de basisopzet en grootte van de woning goed is. Daarnaast stellen zij dat indien deze aanpassingen te zeer herkenbaar zijn als aanpassingen ten behoeve van iemand met een beperking, dit mogelijk waardeverminderend kan werken omdat mensen niet geassocieerd willen worden met speciale aanpassingen. Het imago van het pand speelt dan een grote rol.

39

Toevoeging in de woning

Bovenstaande geldt ook voor toevoegingen in de woningen. De benchmarker is hierbij van mening dat de aanwezigheid van speciale voorzieningen eerder een waardeverminderend effect kan hebben. De belangrijkste waardecomponenten zijn de locatie en de oppervlakten. Taxaties houden geen rekening met de aanwezigheid van voorzieningen. Alle partijen zien hier een duidelijke knip tussen het vastgoed en de zorg en leggen deze knip ook nadrukkelijker in de contracten met zorgpartijen, waarbij zij de investeringen in deze extra voorzieningen een verantwoordelijkheid voor zorginstellingen zien. Één van de commerciële partijen heeft hier in het verleden ervaring mee opgedaan, waarbij het verdienmodel met name was gericht op de waardeontwikkeling van het courante vastgoed. Met deze waardeontwikkeling zouden, deels, de investeringen in extra voorzieningen bekostigd kunnen worden. Met de nieuwe marktomstandigheden, negatieve in plaats van positieve waardeontwikkeling, houdt dit verdienmodel ook geen stand meer, waardoor nog meer wordt teruggegrepen op het scheiden van de verantwoordelijkheid voor de stenen en voor de extra voorzieningen.

Zorginfrastructuur

De bereidheid om hierin te investeren hangt sterk af van de situatie. Indien een dergelijke voorziening onderdeel is van bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw of commerciële plint dan zullen hiervoor dezelfde commerciële criteria gelden die beleggers aan dit soort ruimten stellen. Een andere situatie is als er in een complex met een aantal zelfstandige woningen voor mensen met een verstandelijke beperking een gezamenlijke groepsruimte gerealiseerd wordt, dan betekent dit dat de courantheid van dit complex in het geding komt. Woningcorporaties, die bereid zijn hierin te investeren, geven aan dat door de clustering van deze appartementen en het gezamenlijk gebruik van deze doelgroepen de verhuur aan reguliere huurders bemoeilijkt wordt. Met name de woningcorporaties zijn bereid hierin te investeren, mits er een afdoende vergoeding tegenover staat. Men is terughoudend in het om niet beschikbaar stellen van ruimten ten behoeve van gezamenlijk gebruik. Één van de woningcorporaties is hiertoe wel bereid indien deze ruimten invulling geeft aan een brede maatschappelijk behoefte. Zoals hiervoor vermeld is de benchmarker hier geen voorstander van. Indien de zorginfrastructuur onderdeel is van een wooncomplex gelden voor de commerciële partijen dezelfde eisen aan huurtermijnen als voor specifieke bouw geldt. Immers door het toevoegen van een dergelijke ruimte aan een complex wordt een specifieke Deze ruimten worden dan integraal als onderdeel van het specifieke complex beschouwd.

6.4 Samenvatting en conclusie

In dit praktijkdeel zijn door middels van interviews diverse marktpartijen bevraagd over de criteria die zij stellen aan investeringen in zorgspecifieke facetten. In onderstaand overzicht zijn de resultaten van het praktijkonderzoek weergegeven. .

40

BenchmarkerCommerciele ontwikkelaars / beleggersWoningcorporaties

Woning (kale huur)


Aanpassingen aan bouwkundige elementen ter

verhoging van de toegankelijkheid

Aanpassingen aan bouekundige elementen ter

verhoging van de molestbestendigheid

Financieel rendement.Inzicht in risico’s zodat deze tot uiting worden gebracht in de huurvoorwaarden.Zorginstellingen kunnen faciliterend optreden zodat beleggers inzicht krijgen in en toegang krijgen tot de markt van mensen met een zorgvraag en een daaraan afgeleide woonvraag.

Investeringsbeslissing moet op basis van transparante besluitvorming tot stand komen waarover ook gerapporteerd kan worden

Investeringen in dergelijke specifieke voorzieningen zoveel mogelijk beperken.Bereid te investeren voor specifieke doelgroepen onder voorwaarden van lange huurtermijn met zorginstelling en transformatie-mogelijkheden

Gezien de specifieke bouw is rendements-risico verhouding moeilijk vast te stellen. Dit maakt het lastig een gefundeerde investeringsbeslissing te nemen

Heeft toegevoegde waarde, zeker ook voor andere doelgroepen (ouderen)

Heeft toegevoegde waarde, zeker ook voor andere doelgroepen (ouderen).

Heeft weinig toegevoegde waarde voor andere doelgroepen.

Terughoudendheid bij het waarderen van dit soort voorzieningen. Het negatieve imago heeft een grotere invloed.

Financieel rendement en maatschappelijk rendement.Opvatting van maatschappelijk rendement verschilt per corporatie.

Investeringen in dergelijke specifieke voorzieningen zoveel mogelijk beperken.Bereid te investeren voor specifieke doelgroepen onder voorwaarde van lange huurtermijn met zorginstelling en transformatie-mogelijkheden op basis van courante locatie en verschijningsvorm

Heeft toegevoegde waarde, zeker ook voor andere doelgroepen (ouderen)

Deze aanpassingen kunnen leiden tot degelijke bouw, welke een extra onderscheidende kwaliteit kan hebben. Wel onder voorwaarde dat locatie goed is en aanpassingen het imago van de woning niet negatief beïnvloeden

Facetten zorgvastgoed

Toevoegingen aan de woning, extra voorzieningen

Zijn onderdeel van het zorgproces en moeten van daaruit gefinancierd worden.

Terughoudendheid bij het waarderen van dit soort voorzieningen. Het negatieve imago heeft een grotere invloed.

Zijn onderdeel van het zorgproces en moeten van daaruit gefinancierd worden

Zorginfrastructuur,ruimten voor halen en

brengen van zorg, ontmoetingsruimte, ruimte

voor personeel

Terughoudendheid in realisatie speciale groepsruimten omdat dit leidt tot een specifieke woonvorm. Wel bereid hierin te investeren als er een afdoende vergoeding tegenover staat.

Investeringen in dergelijke ruimte alleen op basis van gefundeerde beslissing waarop gerapporteerd kan worden.

Sterk afhankelijk van verschijningsvorm van deze ruimten.Indien te typeren als commerciële ruimte dan gelden de hiervoor gangbare rendementseisen.Indien te typeren als maatschappelijk vastgoed (buurthuizen e.d.) dan zal men hier niet snel in investeren.Indien als onderdeel van een wooncomplex, dan wordt dit beoordeeld in het gehele gebouw, waarbij dergelijke ruimte wel leiden tot specifieke gebouwen met bijbehorende investeringscriteria.

Figuur 12: resultaten praktijkonderzoek

Uit de interviews zijn geen onderwerpen naar boven gekomen waarbij de ondervraagde personen duidelijk van standpunt en opvatting verschillen. Het feit de opvattingen en uitspraken, van de verschillende partijen, in hoge mate overeenkomen bevordert de mate waarin deze uitspraken een goede afspiegeling van de van de werkelijkheid vormen. Geconcludeerd kan worden dat het model van de verschillende zorgspecifieke facetten voldoet om de transparantie van zorgvastgoed te vergroten. Alle geïnterviewden herkenden zich in dit model en gaven aan dat dit bijdraagt aan het vergroten van de transparantie van zorgvastgoed. Daarnaast zijn zowel de maatschappelijke als de commerciële partijen zeer terughoudend in het toekennen van waarde aan de zorgspecifieke facetten. Alle partijen zien toegevoegde waarde in aanpassingen ten behoeve van verhoging van de toegankelijkheid door de bredere afzetmarkt voor woningen met deze aanpassingen. De commerciële partijen overwegen om ook waarde toe te kennen aan aanpassingen ter verhoging van de molestbestendigheid. Deze overweging is gelegen in het feit dat dit leidt tot degelijke bouw, welke van een onderscheidende kwaliteit kan zijn. Bij dit facet spelen een goede locatie en het risico dat de

41

woning het imago van een gehandicaptenwoning verkrijgt echter ook een grote en volgens de benchmarker een doorslaggevendere rol.

De volgende criteria kunnen benoemd worden die marktpartijen stellen aan investeringen in zorgspecifieke facetten.

- risico’s van zorgspecifieke facetten dienen voldoende tot uiting te kunnen worden gebracht in de huurvoorwaarden, huurprijs en huurtermijn;

- zorgspecifieke facetten dienen niet te leiden tot een negatief imago van het pand; - bij specifieke bouw zijn een goede locatie en verschijningsvorm van belang zodat er na

afloop van het huurcontract transformatiemogelijkheden zijn; - inzicht in en toegang tot de doelgroepen dient verkregen te worden, zodat marktpartijen

zicht krijgen op de aard en omvang van de vraag naar woningen met zorgspecifieke facetten.

Tenslotte tonen de woningcorporaties zich, ten opzichte van de commerciële partijen, in algemeenheid eerder bereid om, vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid, te investeren in zorgvastgoed en de zorgspecifieke facetten hierin en hierbij een mogelijk lager financieel rendement of hoger toekomstig risico te accepteren. De benchmarker is hierbij echter van mening dat dit slechts wenselijk is, en op langere termijn houdbaar, als deze investeringen gebaseerd zijn op gefundeerde investeringsbeslissingen waarover aan de stakeholders verantwoording kan worden afgelegd.

42

7. Analyse van onderzoeksresultaten

7.1 Inleiding

In de vorige hoofdstukken is onderzocht welke bekostigingsmogelijkheden er zijn vanuit de huidige regelgeving, hoe de marktpartijen aankijken tegen de waarde van zorgspecifieke facetten van zorgvastgoed en welke criteria zij stellen om hierin te investeren. In dit hoofdstuk wordt geanalyseerd tot welke mogelijkheden en belemmeringen dit leidt voor het investeren in zorgspecifieke facetten in vastgoed door de resultaten van het praktijkonderzoek af te zetten tegen het model van en de theorie over de zorgspecifieke facetten.

7.2 Theorie en model van verschillende zorgspecifieke facetten

Alvorens ingegaan wordt op de analyse is het goed om even terug te grijpen op de theorie en het ontwikkelde model van de verschillende zorgspecifieke facetten. Uit de waarderingstheorie is de gebruikswaarde als centraal begrip geformuleerd waarlangs de verschillende zorgspecifieke facetten zijn opgebouwd. Enerzijds dient de gebruikswaarde als input voor het formuleren van de verschillende zorgspecifieke facetten. Het geeft antwoord op de vraag welke facetten bijdragen aan een zo groot mogelijke gebruikswaarde van de zorgwoning voor de verschillende doelgroepen binnen de verstandelijk gehandicapten sector. Anderzijds heeft de gebruikswaarde, en de ingrepen die er aan reguliere woningen gedaan moeten worden om deze gebruikswaarde te optimaliseren, consequenties voor de fysieke woningkenmerken, een andere belangrijke waarbeïnvloedende factor. Op basis van deze theorie zijn de verschillende zorgspecifieke facetten gedefinieerd.

Figuur 13: zorgspecifieke facetten Op basis van dit model zijn de huidige financieringmogelijkheden onderzocht alsmede de invloed die deze facetten hebben op de waarde van de woning. Deze uitkomsten zijn vervolgens getoetst aan de praktijk. In het praktijkonderzoek is onderzoek gedaan naar de







Verzwaarde bouw

Specifieke bouw


Extra voorzieningen








Verzwaarde bouw

Specifieke bouw


Extra voorzieningen


43

waarde die marktpartijen toekennen aan deze facetten en de criteria die zij stellen om hierin te investeren. In de volgende paragraven wordt dit per facet tegen elkaar afgezet om zo de mogelijkheden en belemmeringen van investeringen in zorgspecifieke facetten te analyseren.

7.3 Investeren in zorgspecifieke facetten – de mogelijkheden en belemmeringen

7.3.1 Aanpassingen aan de ruimtelijke structuur

Theorie: Aanpassingen aan ruimtelijke structuur leiden tot specifieke gebouwen die vaak nauwelijks nog als reguliere woningen zijn te beschouwen. De huidige regelgeving kent geen mogelijkheden voor de bekostiging van de hiermee gepaard gaande extra investeringen, behoudens het, volgens het woningwaarderingssysteem, toerekenen van de punten van gezamenlijke ruimten tot de afzonderlijke woningen. Dit leidt tot een negatieve invloed op de waarde. Praktijk: Marktpartijen zien dit als specifieke bouw en zijn erg terughoudend zo niet afwijzend ten aanzien van het investeren in dergelijke voorzieningen. Als de bereidheid er al is dan onder de voorwaarde dat zij een langjarig huurcontract kunnen afsluiten met een solvabele partij, zoals een zorginstelling. Conclusie: De theoretische conclusies worden door de resultaten van de marktonderzoek bevestigd. Mogelijkheden en belemmeringen voor investeringen in aanpassingen aan ruimtelijke structuur: Hiermee blijft de zorginstelling, ook bij scheiden van wonen en zorg, een belangrijke rol vervullen voor het realiseren van deze voorzieningen, of als investeerder of als huurder. Bij scheiden van wonen en zorg verhuren zij de woningen aan de cliënten en krijgen zij te maken met toenemende risico zoals huurbescherming en onvoldoende huurinkomsten om de investering te kunnen terugverdienen. Omdat ook voor deze voorzieningen dan de zekerheden wegvallen, zullen zorginstellingen erg terughoudend zijn in investeringen in dergelijk vastgoed. Zorginstellingen beraden zich of zij deze doelgroepen willen blijven bedienen en indien zij dit blijven of gaan doen dan zullen deze voorzieningen alleen voor die doelgroepen gerealiseerd worden die dit echt nodig hebben. Dit heeft wel tot gevolg dat het aantal voorzieningen voor deze doelgroepen zich zal beperken, waardoor de onderliggende doelstelling voor het scheiden van wonen en zorg, namelijk het vergroten van de keuzevrijheid van de cliënt, voor deze doelgroepen niet behaald zal worden.

44

7.3.2 Aanpassingen aan de bouwkundige elementen ter verhoging van de molestbestendigheid

Theorie Deze aanpassingen worden gepleegd om de woning geschikt te maken voor mensen met een, in meer of mindere mate, probleemgedrag. Deze beperking maakt het nodig dat het materiaalgebruik en afwerking van de woning extra stevig en bij mensen met een ernstige gedragsproblematiek zelfs molestbestendig is. De huidige regelgeving kent geen mogelijkheden voor bekostiging van de hiermee gepaard gaande extra investering. Deze aanpassingen hebben een negatieve invloed op de waarde van de woning. Praktijk Deze aanpassingen hebben geen toegevoegde waarde omdat er nauwelijks andere doelgroepen zijn waarvoor deze aanpassingen benodigd zijn. De verwaarde uitvoering van materialen en afwerkingen kan voor de commerciële marktpartijen een waardeverhogend effect voor de woning hebben omdat deze degelijkheid een extra kwaliteit in zich heeft waarmee de ontwikkelaar of belegger zich kan onderscheiden. Dit geldt echter slechts indien deze uitvoering niet te zeer herkenbaar is als voorziening voor mensen met een beperking, omdat dan eerder sprake is van een waardeverminderend effect. Het imago van de woning speelt hierbij een grote rol. Conclusie De theoretische conclusies worden door de resultaten van de marktonderzoek bevestigd. Het is te voorbarig om op basis van het mogelijke positieve effect van verwaarde uitvoering van materialen op de waarde van de woning, gegeven de nadere voorwaarden die daaraan worden gesteld, het model op dit punt bij te stellen. Mogelijkheden en belemmeringen voor investeringen in aanpassingen aan bouwkundige elementen ter verhoging van de molestbestendigheid Deze aanpassingen, voor een specifieke doelgroep, leiden tot extra investeringen die niet tot direct of indirect rendement leiden. Daarmee gelden voor deze aanpassingen dezelfde belemmeringen als voor aanpassingen aan de bouwkundige structuur: lage bereidheid om in te investeren, lange huurtermijn met een solvabele partij, zorginstellingen die een belangrijke rol voor de huisvesting van deze doelgroepen zullen (blijven) vervullen, beperkte realisatie van geschikte huisvesting en weinig keuzevrijheid voor cliënten.

7.3.3 Aanpassingen aan de bouwkundige elementen ter verhoging van de toegankelijkheid

Theorie Deze aanpassingen worden gepleegd om de woning geschikt te maken voor mensen met verminderde mobiliteit. De huidige regelgeving biedt een aantal mogelijkheden voor bekostiging van deze aanpassingen. Hierdoor en doordat deze aanpassingen voor meerdere doelgroepen,

45

met name ouderen, kan leiden tot een hogere gebruikswaarde kunnen deze aanpassingen een positieve invloed op de waarde van de woning hebben. Praktijk De marktpartijen zien potentie in deze aanpassingen omdat als gevolg van demografische ontwikkelingen en vergrijzing er een toenemende vraag is naar (rolstoel)toegankelijke woningen. Dit laatste wel onder de voorwaarde dat de woning ook qua locatie en oppervlakte courant is. Conclusie De theoretische conclusies worden door de resultaten van de marktonderzoek bevestigd. Mogelijkheden en belemmeringen voor investeringen in aanpassingen aan bouwkundige elementen ter verhoging van de toegankelijkheid Het onderzoek laat zien dat er bereid bij de marktpartijen is voor het investeren in deze aanpassingen. Belemmering kan ontstaan doordat de hogere huurprijs die ontstaat als gevolg van de extra punten die aan de woning worden toegekend leiden tot een te dure woning, waardoor de betaalbaarheid in het geding komt. De gemeente kan deze belemmering wegnemen door deze voorzieningen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning te vergoeden.

7.3.4 Toevoegingen in de woning

Theorie Toevoegingen in de woning zijn voorzieningen, zoals een zorgoproepsysteem of een brandmeldinstallatie, die goed zijn te onderscheiden zijn van de reguliere woning. De huidige regelgeving biedt nauwelijks mogelijkheden voor het verkrijgen van financiering voor deze voorzieningen. Hierdoor en doordat een hoger gebruikswaarde voor andere doelgroepen onzeker is hebben deze voorzieningen een negatieve invloed op de waarde en zullen marktpartijen extra eisen stellen aan het rendement en de exploitatietermijn indien zij tot investeringen in deze voorzieningen over zullen gaan. Praktijk De duidelijke demarcatie tussen deze voorzieningen en de reguliere woning maakt het mogelijk om een duidelijk onderscheid te maken tussen de woning en extra voorzieningen voor de hierin te leveren zorg. Marktpartijen zien en maken dit onderscheid ook. In het verleden werden er nog all-in afspraken gemaakt tussen zorginstellingen en met name woningcorporaties. Hierbij werden de investeringen in de extra voorzieningen door de corporatie gedaan en verdisconteerd in de huur. Door omstandigheden zoals de vorige paragraaf vermeld kijken woningcorporaties steeds kritischer naar hun investeringen. Deze aspecten en doordat met het scheiden van wonen en zorg de huurprijs begrensd is, en dus de extra investeringen niet zomaar in de huurprijs verdisconteerd kunnen worden, leiden ertoe dat er een duidelijke

46

scheiding gewenst is tussen de woning en de extra voorzieningen. Marktpartijen zijn bereid te investeren in de woning, de belemmeringen zoals in de vorige paragraaf hierbij in acht nemend, maar laten de investeringen in extra voorzieningen over aan de zorginstelling. Conclusie De theoretische conclusies worden door de resultaten van de marktonderzoek bevestigd. Mogelijkheden en belemmeringen voor investeringen in toevoegingen in de woning Marktpartijen zijn nauwelijks bereid om hierin te investeren. Voor zorginstellingen en/of de bewoners zijn er mogelijkheden om, buiten de huur om, vergoeding voon de kosten van deze investeringen te krijgen, via de beleidsregel zorginfrastructuur of via de gemeente in het kader van de Wet Maatschappelijk Ondersteuning. Voor dat laatste geldt dat de gemeente de regels en voorwaarde afdoende in een verordening vast dient te leggen zodat deze toegankelijk zijn voor de mensen met een verstandelijke beperking.

7.3.5 Ruimtelijke zorginfrastructuur

Theorie Ruimtelijke zorginfrastructuur doet zich in een aantal gedaantes voor. Ten eerste kunnen het ruimtes voor personeel en/of voor ontmoeting zijn binnen een woon(zorg)complex. Daarnaast kunnen het ruimtes buiten een complex zich bevinden, bijvoorbeeld als onderdeel van maatschappelijk vastgoed zoals een multifunctionele accommodatie, een buurt- of wijkcentrum. Tenslotte kunnen deze ruimten een onderdeel zijn van commercieel vastgoed zoals een commerciële plint of bedrijfsverzamelgebouw. Mogelijkheden voor vergoeding van de kosten van deze ruimten zijn aanwezig via de beleidsregel zorginfrastructuur, via het puntenwaarderingsysteem of via de gemeente in het kader van de Wet Maatschappelijke ondersteuning. Afhankelijk van het courante karakter van deze voorziening zal dit leiden tot een positieve invloed op de waarde van het vastgoed waar het toe behoort. Praktijk Bereidheid van marktpartijen om te investeren in deze ruimte is sterk afhankelijk van de verschijningsvorm van deze ruimte. Indien deze als commerciële ruimte is te typeren dan gelden hiervoor de hiervoor geldende investeringscriteria. Indien deze als maatschappelijk vastgoed is te typeren dat zullen de commerciële partijen minder bereid zijn hierin te investeren. Woningcorporaties zien dit wel als onderdeel van hun maatschappelijk verantwoordelijkheid. Marktpartijen geven aan terughoudend te zijn in het investeren in specifieke ruimten in wooncomplexen of woonvoorzieningen omdat deze vaak een negatieve invloed hebben op de courantheid van het complex of de woning, waardoor hogere eisen gesteld worden aan rendement en exploitatietermijnen. Dit kan voorkomen worden door deze voorziening te realiseren in bijvoorbeeld een regulier appartement. Conclusie

47

De theoretische conclusies worden door de resultaten van de marktonderzoek bevestigd. Mogelijkheden en belemmeringen voor investeringen in ruimtelijke zorginfrastructuur Investeringen door marktpartijen in ruimtelijke zorginfrastructuur zijn mogelijk onder de voorwaarde dat deze ruimten courant zijn. Er zijn voldoende mogelijkheden om deze ruimten op een courante wijze vorm te geven en het gebruik van deze ruimten een vergoeding te verkrijgen, met name vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Belemmeringen kunnen ontstaan doordat gemeenten vergoedingen voor deze ruimte niet of onvoldoenden opnemen in de verordeningen inzake de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.

7.4 Conclusie

Concluderend kan gesteld worden dat de theoretische resultaten door het praktijkonderzoek in hoge mate worden bevestigd. Het model van de verschillende zorgspecifieke facetten wordt door de marktpartijen onderstreept en toepasbaar geacht om als bijdrage te dienen om te komen tot meer transparantie inzake zorgvastgoed. Ook de theoretische resultaten van hoofdstuk 5, de invloed van zorgspecifieke facetten op de waarde, worden door het praktijkonderzoek bevestigd. Gegeven de beperkingen van de gehanteerde onderzoeksmethoden zoals benoemd in paragraaf 6.2 is het nodig om deze conclusies in het juiste perspectief te plaatsen. Met name de omstandigheden waaronder de geïnterviewde zich ten tijde van het onderzoek bevinden verdienen een nadere reflectie. Specifiek wordt hieronder ingegaan op het ontbreken van kennis en inzicht in de doelgroep en op de marktomstandigheden ten tijde van het onderzoek. Kennis van en inzicht in doelgroepen Het scheiden van wonen en zorg houdt in dat mensen met een verstandelijke beperking niet langer in een instelling wonen, maar hun eigen woning moeten gaan bekostigen. Dit betekent dat zij naast cliënt ook eigenaar of huurder van een woning worden en zich op de woningmarkt zullen (moeten) gaan begeven. Dit is nieuw voor de cliënten, die vooralsnog gewend zijn dat de zorginstelling aan hun vraag voor zorg en huisvesting voldoet, en dit is nieuw voor de marktpartijen omdat zij gewend zijn dat een zorginstelling de woning van hen afneemt en omdat er een nieuwe doelgroep op de markt komt. Een doelgroep die zij nog niet zo goed kennen. Dit leidt bij marktpartijen tot terughoudendheid in de bereidheid om in zorgwoningen te investeren. Uit het praktijkonderzoek is naar voren gekomen dat deze terughoudendheid weggenomen kan worden als er meer inzicht in en toegang tot deze nieuwe doelgroep verkregen kan worden. Te meer daar beleggers toenemende interesse hebben om in woningportefeuilles te investeren, waarbij zij het portfoliobeheer en de daarbij behorende operationele activiteiten aan gespecialiseerde partijen uitbesteden. Zorginstellingen zouden dit inzicht kunnen verschaffen en deze toegang kunnen faciliteren. Indien marktpartijen beter zicht krijgen op deze voor hen vaak doelgroepen, dan kan dat hun opvatting over de waarde van zorgspecifieke facetten doen veranderen.

48

Marktomstandigheden Daarnaast zijn de marktpartijen ondervraagd in een voor hen zeer turbulente periode. De marktomstandigheden op de woningmarkt zijn zeer slecht en daarnaast staat de hervorming van de woningmarkt, zowel in koop- als de huursector op de politieke agenda. Dit leidt tot onzekerheid op de markt en afnemende mogelijkheden van marktpartijen om hun vastgoedinvesteringen te financieren. Het is voor hen steeds moeilijker om aan de toenemende voorwaarden van kapitaalverstrekkers te voldoen. Daarnaast hebben mensen met een verstandelijke beperking over het algemeen de behoefte aan een sociale huurwoning. Het direct rendement, rendement op de huurinkomsten, is hierbij beperkt zo niet negatief en het indirect rendement, waardestijging, is als gevolg van de stagnerende woningmarkt tevens beperkt. Hiermee staat het te behalen rendement op de investering sterk onder druk en daarmee de bereidheid om hierin te investeren. Het moment voor het doorvoeren van scheiden van wonen en zorg is daarmee ongelukkig, immers in betere economische omstandigheden met een aantrekkende woningmarkt zal de bereidheid en mogelijkheden tot het investeren in (zorg)woningen toenemen. Samenvattend is in onderstaand overzicht de analyse weergegeven.

Mogelijkheden en belemmeringen voor investeringen in zorgspecifieke facetten van

zorgvastgoed

Waarde voor martkpartijen en condities waaronder de waarde wordt gegenereerdFinancieringsmogelijkheden

Woning (kale huur)


Aanpassingen aan bouwkundige elementen ter

verhoging van de toegankelijkheid

Woningcorporaties: Realisatie woningen voor mensen met een zorgvraag is een van hun primaire taken. Behalen van financieel en maatschappelijk rendement. Doelgroep mensen met een verstandelijke beperking is nog onbekend omdat partijen gewent zijn dat zorginstellingen hiervoor verantwoordelijk zijn.

Beleggers:Behalen van financieel rendement. Woningportefeuilles worden voor grotere beleggers interessant door uitbesteding van operationele activiteiten mits inzicht in en toegang tot de markt van mensen met een zorgvraag verkregen kan worden.

Onbekend is onbemind. Zorginstellingen kunnen faciliterend optreden zodat martkpartijen meer inzicht krijgen in en toegang krijgen tot de markt van mensen met een zorgvraag. Dit kan het risicoprofiel van zorgvastgoed verlagen en daarmee de bereidheid om onder acceptabele voorwaarden geschikte woningen te realiseren.

Leidt vaak tot specifieke bouw, welke niet in de puntentelling tot uiting komt. Hierdoor zijn financieringsmogelijkheden voor extra benodigde investeringen zeer beperkt. Alleen als er sprake is van een gezamenlijke ruimte dan kan deze volgens het nog vigerende woningwaarderingssysteem verdeeld worden over de woningen die hiervan gebruik maken.

Onduidelijkheid over de bepaling huurwaarde. In het regeerakkoord van oktober 2012 wordt voorgesteld dat sociale huur niet langer bepaald wordt op basis van het woningwaarderingssysteem, maar op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Dit soort woningen wordt vaak gezien als een bedrijfsgebouw, welke volgens de richtlijnen van de WOZ-waardering op basis van de vervangingswaarde gewaardeerd wordt. door technische en functionele correctie zal de waarde en daarmee de te vragen huurprijs in de loop der tijd afnemen.

Bereidheid marktpartijen voor investering in dergelijk vastgoed is zeer gering. Actieve en risicodragende rol van zorginstellingen is hierbij een voorwaarde.

Het vigerende woningwaarderingssysteem beidt mogelijkheden tot het in de huurprijs tot uiting brengen van deze extra investeringen.Deze aanpassingen komen wel in aanmerking voor vergoeding vanuit de gemeente in het kader van de WMO.

Grote mate van beleidsvrijhied van gemeente voor de uitvoering van de WMO. Bereidheid van gemeente voor vergoeden van dergelijke aanpassingen is erg lokaal gekleurd.

Waardering op basis van WOZ-waarde kan belemmerend werken omdat dergelijke aanpassingen niet in de WOZ-waardering tot uiting komen.

Betaling huur door bewoner. Huurprijs dient gebaseerd te zijn op de huurprijzenwet (woningwaarderingssysteem of puntentelling).

Woningcorporaties:Bereid te investeren mits lange huurtermijnen afgesloten kunnen worden tegen een kostprijsdekkende huur en de woningen na afloop van de huurtermijn getransformeerd kunnen worden.

Beleggers:Zeer terughoudend in investeringen in dergelijk vastgoed. Heeft alleen waarde als lange huurtermijnen tegen goede huurprijzen afgesloten kunnen worden en er na afloop van de huurtermijn transformatiemogelijkheden zijn op basis van courante locatie en verchijningsvorm.

Woningcorporaties:Deze aanpassingen hebben toegevoegde waarde omdat hiermee deze woningen ook geschikt zijn voor de ouderwordende mensen. Als gevolg van de vergrijzing is dit een toenemende doelgroep.

Beleggers:Deze aanpassingen hebben toegevoegde waarde omdat hiermee deze woningen ook geschikt zijn voor de ouderwordende mensen. Als gevolg van de vergrijzing is dit een toenemende doelgroep. Locatie en omgeving moeten dan wel goed zijn.


Theorie Praktijk Analyse

49

Mogelijkheden en belemmeringen voor investeringen in zorgspecifieke facetten van

zorgvastgoed

Waarde voor martkpartijen en condities waaronder de waarde wordt gegenereerdFinancieringsmogelijkheden

Aanpassingen aan bouekundige elementen ter

verhoging van de molestbestendigheid

Hiervoor zijn geen financieringsmogelijkheden voor de extra benodigde investeringen.

Waardering op basis van WOZ-waarde kan belemmerend werken omdat dergelijke aanpassingen niet in de WOZ-waardering tot uiting komen.

Specifieke aanpassingen voor mensen met een beperking kunnen leiden tot een slecht imago en uitstraling van een woning of wooncomplex. Dit werkt waardeverminderend.

Woningcorporaties:Deze aanpassingen hebben geen toegevoegde waarde omdat er geen andere doelgroepen zijn waarvoor deze aanpassingen benodigd zijn.

Beleggers:Deze aanpassingen kunnen leiden tot degelijke bouw, welke een extra onderscheidende kwaliteit kan hebben. Wel onder voorwaarde dat locatie goed is en aanpassingen het imago van de woning niet negatief beïnvloeden.


Toevoegingen aan de woning, extra voorzieningen

Hiervoor zijn diverse financieringsmogelijkheden:Beleidsregel zorginfrastructuur: zorgoproepsysteem/ zorgdomotica;WMO: oepsysteem/ zorgdomotica, toevoegingen ter verhoging van de toegankelijkheid (vb. traplift);Woningwaarderingssysteem: gehandicaptenvoorzieningen, serviceflattoeslag (mits aan alle voorwaarden wordt voldaan)

Deze extra voorzieningen kunnen leiden tot een negatief imago, waardoor de woning of het wooncomplex een negatieve uitstraling krijgt wat een waardeverminderend effect heeft.

Grote mate van beleidsvrijhied van gemeente voor de uitvoering van de WMO. Bereidheid van gemeente voor vergoeden van dergelijke voorzieningen is erg lokaal gekleurd.

Woningcorporaties en beleggers:Zij zien nadrukkelijk een onderscheid tussen de woning en deze extra voorzieningen. Deze extra voorzieningen vertegenwoordigen voor hen geen waarde.

Zorginfrastructuur,ruimten voor halen en brengen van zorg, ontmoetingsruimte,

ruimte voor personeel

Ruimte voor halen en brengen van zorg kan gefinancierd worden vanuit de beleidsrgeel zorginfrastructuur.Ontmoetingsruimten kunnen vergoed worden door de gemeente in het kader van de WMO.Gezamenlijke ruimten kunnen binnen het woningwaarderingssysteem verdeeld worden over de woningen die hiervan gebruik maken. Daarnaast kan serviceflattoeslag opgenomen worden indien aan andere voorwaarden voor serviceflat wordt voldaan

Voorkomen moet worden dat er speciale ruimten gerealiseerd wordt. Indien een gezamenlijk ruimte bij gewenst is dan kan dit gerealiseerd worden door éé´n appartement hiervoor in te zetten. Hiermee hebben deze ruimte waarde voor de verhuurder omdat deze ingezet kan worden als reguliere woning.

Er lijken voldoende mogelijkheden om deze ruimten te financieren, echter gegeven het voornemen om het woningwaarderingssysteem af te schaffen en gegeven het feit dat gemeente veel beleidsvrijheid hebben voor de uitvoering van de WMO leidt dit wel tot onzekerheden.

Woningcorporaties:Gezamenlijke groepsruimte heef t waardeverminderd effect omdat hiermee een specifieke woonvorm-complex wordt gerealiseerd. Terughoudend in investeringen hierin tenzij er voldoende vergoeding tegenover staat en lange huurtermijn.

Beleggers:Waarde die beleggers toekennen aan deze ruimten is sterk afhankelijk van verschijningdvorm. Indien onderdeel van commerciele ruimten dan zullen hiervoor de commerciele rendementen en huurprijzen voor gelden. indien onderdeel van maatschappelijk vastgoed dan zijn beleggers minder geinteresseerd hierin te investeren. Indien onderdeel van een wooncomplex dan zullen se deze als onderdeel van het gehele complex beschouwen.

Theorie Praktijk Analyse

Figuur 14: samenvatting analyse

50

8. Conclusie en reflectie

8.1 Conclusie

De vraag die centraal staat in dit onderzoek is:

‘Onder welke condities kunnen, bij het scheiden van wonen en zorg, de zorgspecifieke facetten van vastgoed waarde genereren voor marktpartijen, zodat zij daadwerkelijk komen tot investeringen in zorgvastgoed?’. Het beantwoorden van deze centrale vraag heeft tot doel om de transparantie van zorgvastgoed te vergroten. Met het verdwijnen van de zekerheden aangaande de bekostiging van zorgvastgoed zullen investeringsbeslissingen meer en meer op basis van gefundeerde motivaties genomen moeten worden. Stakeholders, zoals aandeelhouder, toezichthouders en financiers, verlangen dat investeringsprogramma’s inzichtelijk zijn zodat deze goed beoordeeld kunnen worden en hierop eenduidig gerapporteerd kan worden. Inzicht in de specifieke facetten van zorgvastgoed en de doelgroepen waarvoor deze facetten toegevoegde waarde hebben, of te wel de markt waarvoor deze investeringen gedaan worden, zijn hiervoor van belang. Dit onderzoek biedt dit benodigde inzicht, door antwoord te geven op de centrale vraag en de vier onderzoeksvragen. Onderzoeksvraag 1: Welke zorgspecifieke facetten zijn te onderscheiden in zorgvastgoed? Vanuit de algemene waardetheorie zijn de gebruikswaarde, de fysieke woningkenmerken en de woonomgevingskenmerken als waardebeïnvloedende factoren te benoemen. Onderzocht is welke aanpassingen of voorzieningen benodigd zijn om de gebruikswaarde van zorgwoningen voor de gebruikers ervan te vergroten. Hierbij worden twee gebruikers benoemd: de bewoner en de zorgverlener. Vanuit de optiek van de, beperking van, de bewoner en vanuit de optiek van, het zorgproces van, de zorgverlener is onderzocht welke aanpassingen en voorzieningen benodigd zijn om de gebruikswaarde te vergroten. Op basis van de mate waarin deze aanpassingen en voorzieningen invloed hebben op de fysieke woningkenmerken is een model ontwikkeld waarin de verschillende zorgspecifieke facetten zijn gedefinieerd. Allereerst is in dit model een onderscheid benoemd in zorgspecifieke facetten in de woning en buiten de woning. Zorgspecifieke facetten in de woning zijn te onderscheiden in aanpassingen van de bouwkundige structuur, aanpassingen van bouwkundige elementen ter verhoging van de molestbestendigheid en toegankelijkheid en extra voorzieningen die worden toegevoegd aan de woning. Zorgspecifieke facetten buiten de woning betreft bouwkundige zorginfrastructuur, zijnde ruimten die nodig zijn voor het ‘halen’ en ‘brengen’ van zorg, voor ontmoeting en of voor zorgpersoneel. Onderzoeksvraag 2: Welke financieringsmogelijkheden zijn op basis van de huidige wet- regelgeving voor de verschillende facetten te benoemen? Vanuit drie beleidsdomeinen zijn financieringsmogelijkheden voor zorgspecifieke facetten:

51

- AWBZ: de beleidsregel zorginfrastructuur biedt financieringsmogelijkheden van bouwkundige zorginfrastructuur en technoligische infrastructurele voorzieningen, bijvoorbeeld een zorgoproepsysteem, voor het leveren van zorg aan mensen die niet bij de zorgaanbieders verblijven;

- WMO: biedt financieringsmogelijkheden voor ontmoetingsruimte en zorgoproepsystemen ten behoeve van participatie van burgers in de maatschappij. Daarnaast biedt de WMO financieringsmogelijkheden voor aanpassingen in de woning ter verhoging van de mobiliteit, zodat mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen;

- Huurprijzenwet: het woningwaarderingssysteem biedt mogelijkheden om een aantal zorgspecifieke facetten om te zetten in een hogere huurprijs. Gezamenlijke ruimten, zorginfrastructuur, kunnen verdeeld worden over de woonruimten die hier gebruik van maken. Daarnaast kunnen voor gehandicaptenvoorzieningen, maatregelen zodat mensen met hun beperking langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen, extra punten verkregen worden, voor zover deze niet reeds gesubsidieerd zijn. Tevens kan aanspraak gemaakt worden op de serviceflattoeslag mits aan alle voorwaarden geldend voor en serviceflat wordt voldaan.

Als kanttekening is hierbij gesteld dat deze elementen momenteel onderdeel vormen van hervormingen in zowel het zorgdomein (AWBZ en WMO) als het huurdomein. Onderzoeksvraag 3: Onder welke condities zijn partijen bereid te investeren in deze facetten? Marktpartijen zijn bereid te investeren in zorgvastgoed en de zorgspecifieke facetten hiervan, mits de kosten en risico’s die hiermee gepaard gaan goed inzichtelijk zijn en voldoende gecompenseerd kunnen worden in huurvoorwaarden, huurprijs en huurtermijnen. Alleen voor aanpassing in bouwkundige elementen ter verhoging van de toegankelijkheid, de bouw van rolstoeltoegankelijke woningen, is voldoende compensatie in de markt, als gevolg van de demografische ontwikkelingen, zodat marktpartijen zelfstandig bereid zijn hier in te investeren. Voor de overige zorgspecifieke facetten biedt de markt deze compensatie niet en zal door zorginstellingen, rijk en gemeente deze compensatie in de vorm van huurvoorwaarden, kostendekkende huurprijs en lange huurtermijnen, projectsubsidies of andere vergoedingen geboden moeten worden. Verder stellen marktpartijen de voorwaarden dat het zorgvastgoed transformeerbaar moet kunnen zijn indien het specifiek vastgoed betreft. Deze transformeerbaarheid stelt eisen aan de locatie en de verschijningsvorm van het vastgoed. Ten slotte mogen de zorgspecifieke facetten gen negatief invloed hebben op het imago van de woning. Onderzoeksvraag 4: Welke mogelijkheden en belemmeringen voor het investeren in zorgvastgoed door marktpartijen zijn er te benoemen? Bij onderzoeksvraag 3 is geconcludeerd dat marktpartijen gecompenseerd dienen te worden voor de kosten en risico’s van zorgspecifieke facetten en dat deze compensatie slechts zeer beperkt door betere marktomstandigheden geboden zal worden. Deze compensatie zal dan geboden moeten worden door andere belanghebbende, waarbij overheden en zorginstellingen

52

de belangrijkste zijn. Belangrijke belemmering wordt hierbij opgeworpen doordat de regelgeving van zowel het zorgdomein als het huurdomein sterk aan verandering onderhevig is, en de onduidelijkheid over de toekomstig te verwachte kasstromen en vergoedingen. Dit geldt niet alleen voor de woningcorporaties en commerciële belegger, maar ook voor zorginstellingen, die zich dan ook meer en meer zullen beraden op de rol die zij, zeker bij woonvoorzieningen met ingrijpende aanpassingen, zichzelf aanmeten. Algemene conclusie: antwoord op de centrale vraag. Op basis van dit onderzoek kunnen de volgende conclusies geformuleerd worden: - Alleen aanpassingen ter verhoging van de toegankelijkheid kunnen zodanige waarde

toevoegen dat deze door de markt gerealiseerd en gefinancierd kunnen worden. De toenemende vraag naar rolstoeltoegankelijke huisvesting als gevolg van de demografische ontwikkelingen en vergrijzing leidt tot een bredere markt waarvoor deze woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit geldt wel onder de voorwaarde dat de woningen op een goede locatie zijn gesitueerd en dat ook de woonomgeving van voldoende kwaliteit is in termen van bereikbaarheid en voorzieningenniveau. In dit laatste aspect heeft de gemeente in kader van ruimtelijke ordening een randvoorwaardelijke verantwoordelijkheid.

- Ten aanzien van de andere zorgspecifieke facetten kunnen zorginstellingen bij scheiden

van wonen en zorg een belangrijke rol blijven vervullen om zodanige condities te scheppen dat marktpartijen bereid zijn om geschikte woningen voor mensen met een verstandelijke beperking te realiseren. Deze rol kan soms faciliterend zijn, maar vaak ook risicodragend. Een faciliterend rol kunnen ze vervullen door het bieden van toegang tot een voor de marktpartijen nog onbekende doelgroep. Dit kan door doorgeleiding van cliënten die bij zorginstellingen en/of gemeente bekend zijn naar de marktpartijen, zodat deze zicht krijgen op de, omvang van, de markt voor zorgwoningen en de zorgspecifieke facetten ervan. Een risicodragend rol kunnen zij vervullen door middels huurovereenkomsten de risico’s voor specifieke, vaak dure, facetten voldoende weg te nemen bij de marktpartijen. Met name daar waar het gaat om de huisvesting voor complexe doelgroepen, waarvoor specifieke bouw noodzakelijk is, zal de zorginstelling een belangrijke risicodragende rol blijven vervullen, hetzij als investerende partij hetzij al huurder voor een lange termijn. Door slim te bouwen, met voldoende aandacht voor het zorgconcept en minimaliseren van personele inzet, kan de zorginstelling de financiële consequenties van deze vaak dure bouw binnen een integrale exploitatie, zorg en huisvesting, opvangen. Ook voor aanpassingen ter verhoging van de molestbestendigheid zal de bereidheid van de marktpartijen gering zijn indien de kosten en risico’s die met deze extra investering gepaard gaan niet voldoende afgedekt worden.

- Overheidsfinanciering blijft benodigd voor het realiseren van extra voorzieningen in de

woningen. De WMO biedt mogelijkheden om aanpassingen en voorzieningen ten

53

behoeve van de toegankelijkheid van de woning, zoals bijvoorbeeld een traplift, te bekostigen. Ook biedt deze wet de mogelijkheid om technologische voorzieningen zoals zorgoproepsysteem te bekostigen, waardoor mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen en hierdoor ook beter kunnen participeren in de maatschappij. Ook de zorginstellingen kunnen overwegen om in dergelijke technologie te investeren omdat middels deze zorg op afstand systemen het zorgproces efficiënter ingericht kan worden. De WMO biedt de gemeente ook mogelijkheden om zorginfrastructuur, zoals ontmoetingsruimten, te realiseren of te bekostigen. Voorwaarde voor het toepassen van de mogelijkheden van de WMO is wel dat de gemeente bovenstaande aspecten afdoende opneemt in de verordening waarin de raad vaststelt op welke wijze de gemeente uitvoering geeft aan de WMO.

8.2 Reflectie op onderzoek

Beperkingen In het vorige hoofdstuk is reeds ingegaan op de beperkingen van de gehanteerde dataverzamelingsmethode. Daarnaast kunnen de volgende beperkingen van het onderzoek benoemd worden. Dit onderzoek levert een bijdrage aan het vergroten van de transparantie inzake zorgvastgoed en biedt inzicht in de zorgspecifieke facetten ervan. Veel literatuur hierover was niet voorhanden, dus is ten behoeven van het bouwen van een theorie teruggegrepen op eigen ervaring in de sector en een vertaling van een aantal rapporten over de beperkingen van en huisvestingskenmerken voor mensen met een verstandelijke beperking naar de zorgspecifieke facetten. Hierdoor kan er sprake zijn van enige subjectiviteit in de opbouw van de theorie. Getracht is om deze subjectiviteit zoveel mogelijk weg te nemen door de opgebouwde theorie te toetsen bij de marktpartijen. Dit is gelukt, gegeven het feit dat de geïnterviewde partijen zich herkenden in de opgebouwde theorie en de verschillende zorgspecifieke facetten. Dit is ook een belangrijke reden om in het praktijkonderzoek gebruik te maken van geïnterviewden die enige ervaring met zorgvastgoed hebben. Het onderzoek heef gedurende de afgelopen twee jaar plaats gevonden. Een politiek gezien turbulente periode, waarbij, naast de val van twee kabinetten, nieuwe verkiezingen en vorming van nieuwe kabinetten, ook diverse hervormingen zijn aangekondigd en een aantal doorgevoerd op het terrein van zorg en wonen. Aan de ene kant kan dit er toe leiden dat gebruikte informatie enigszins gedateerd is, maar aan de andere kant benadrukt het nogmaals het belang van dit onderzoek en de benodigde aandacht voor zorgspecifieke facetten in zorgvastgoed bij deze hervormingen zodat de juiste huisvesting voor met name complexe doelgroepen ook in de toekomst kan worden gerealiseerd.

54

Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Dit onderzoek is een kwalitatief onderzoek dat verkennend en explorerend van aard is met als doel om de transparantie van zorgvastgoed te vergroten. Op basis van de opgebouwde en getoetste theorie inzake de zorgspecifieke facetten is kwantitatief vervolgonderzoek aan te bevelen. Meer exact kan dan bijvoorbeeld ingegaan op de omvang van de markt voor de verschillende zorgspecifieke facetten, de kosten van de verschillende facetten en de toegevoegde waarde ervan. Dit om de belemmeringen en mogelijkheden voor het investeren in zorgspecifieke facetten ook in kwantitatieve zin uit te kunnen drukken. Daarnaast is dit onderzoek uitgevoerd vanuit het perspectief van de zorginstelling en uitgevoerd onder patijen die zich op de vastgoedmarkt begeven, woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars en beleggers. In dit onderzoek is geconcludeerd dat zorginstellingen en gemeenten een belangrijke rol blijven vervullen ten aanzien van zorgvastgoed bij scheiden van wonen en zorg. Vervolgonderzoek naar de bereidheid van deze partijen om deze rol uit te oefenen is aan te bevelen om in beeld te brengen of er knelpunten ontstaan voor de realisatie van geschikte woningen, ook voor complexe doelgroepen.

55

Afkortingen AWBZ Algemene Wet Bijzonder Ziektekosten

CBZ College bouw zorginstellingen, ofwel college bouw, na vervallen van het

bouwregime opgegaan in TNO Centrum voor zorg en bouw

CIZ Centrum indicatiestelling zorg

CREM Corporate Real Estate Management

CVZ College voor Zorgverzekeringen

NHC Normatieve Huisvestingcomponent

SGLVG Sterk gedragsgestoorde licht verstandelijk gehandicapten

TNO CZB TNO Centrum voor Zorg en Bouw

ZZP Zorgzwaartepakket

VWS Ministerie van Volksgezondheid Welzijn en Sport

WMO Wet Maatschappelijke ondersteuning

WOZ Wet waardering onroerende zaken

WTZi Wet Toelatingen Zorginstellingen

WVG Wet voorzieningen gehandicapten

56

Bibliografie Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. en Theunissen, J. (2009). Basisboek kwalitatief onderzoek.

Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. en Van der Meer-Middelburg, A.G.E. (2007). Basisboek

interviewen. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv Bellers, H.J. (2008). Raamwerk risicomanagement bouwprojecten zorginstellingen. Utrecht:

Stichting Waarborgfonds voor de zorgsector. Berkhout, T.M. (2011). Marktwaardestandaard nu ook basis voor WOZ-waardering.

Vastgoedmarkt, augustus, p.68-69. Berkhout, T.M. en Van der Paart, R.N.G. (2008). Basisboek Vastgoed Fiscaal. Zeist: Infotax Brueggeman, W.B. en Fisher, J.D. (2005). Real estate finance en Investments. New York:

McGrwa-Hill. CVZ (2012). Signalement Zorg en Wonen. Diemen Dijkstra (1985), Architectonische kwaliteit. Beleidsnotitie van de rijksbouwmeester. Den Haag Fritzsche, C. e.a. (2004). Huisvesting is strategisch goed, wegwijzer voor vastgoedmanagement

in ziekenhuizen. Amersfoort: Twijnstra Gudde Gool, van P. e.a. (red.) (2007). Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten: Wolters-

Noordhoff Have, ten, G.M. (2011). Taxatieleer vastgoed 1. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff HHM (2010). Zorgzwaartepakketten GZ 2011. Enschede. Jong, de, C. en Kunst, G. (2005). Onderzoek stand van zaken en ontwikkeling van domotica in

de zorg. Rapport Shared Values. Joroff M., M. Loverband, S. Lambert en F. Becker (1993). Strategic management of the fifth

resource: Corporate Real Estate. Industrial Development Research Council (IDRC/IDRF), Atlante GA en Massachussets Institute of Technology (MIT). Cambridge MA

Menagé, E. (2008). De samenwerking tussen woningcorporaties en zorginstellingen in het

perspectief van de kapitaallastenbrief, discussiepaper. Amsterdam: ASRE Research Centre.

Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (2011). Vertrouwen in de zorg: de

beleidsdoelstellingen van de staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS). Den Haag.

Ministerie van VROM (2009), Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent. Delft:

ABF Research Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountant (NBA). (2011). NBA-wijzer 2 Waardering van

zorgvastgoed in de jaarrekening 2011 van AWBZ- en GGZ-instellingen. Publicatie. Nivel (2011). Deelname aan de samenleving van mensen met een beperking en ouderen.

Rapportage participatiemonitor 2012. Utrecht.

57

PWC (2008). Strategisch vastgoed, vastgoed strategisch, vijf bouwstenen voor de afweging van uw zorgvastgoed.

Research voor Beleid (2008). Scheiden van wonen en zorg, ex-ante evaluatie naar effecten

beleid in relatie tot wensen klanten. Zoetermeer. Rigo Research en advies BV (2008a). Bepaling puntenwaardering woonruimte AWBZ.

Amsterdam. Rigo Research en advies BV (2008b). Zorg met verblijf >> wonen met zorg, financiële en

overige gevolgen voor burgers, zorginstellingen, corporatie en andere investeerders en overheden. Amsterdam.

Rutten, M. en Samson, D. (2012). Bruggen slaan, regeerakkoord VVD en PvdA. Schaaf, van der, J. (2003). Corporatievermogen en overheidssturing. RIGO Research en Advies

BV. Amsterdam Schaaf, van der, J. (2007). De toekomst van de woningcorporaties. Real Estate Magazine, 50,

30-34 Schoonus, S. (2010). Een beslissingsondersteunend waarderingsmodel voor zorgterreinen in

de gehandicaptenzorg. MSRE scriptie ASRE. TNO (2011). Trendanalyse verstandelijke gehandicaptenzorg. Utrecht. TNO (2010). Investeringskosten per zorgzwaartepakket . Basis voor een NHC voor de Care.

Utrecht Verschuren, P.J.M. en Doorewaarde J.A.C.M. (2007). Het ontwerpen van een onderzoek. Den

Haag: Uitgeverij Lemma. Vlek, P. e.a. (2011). Investeren in vastgoed, grond en gebieden, financiële theorie en

praktijkvraagstukken. Vlaardingen: Management producties Visser, P., Dam, F. van (2006). Prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs. Rotterdam:

Nai Uitgevers Voord, van der, D.J.M. en Wegen, van, H.B.R. (2000). Architectuur en gebruikswaarde.

Bussum: Uitgeverij THOTH

Scheiden van wonen en zorg, investeren in zorgspecifieke...

Documents

Transcript of Scheiden van wonen en zorg, investeren in zorgspecifieke...