Stad GentDienst Stedenbouwen Ruimtelijke Planning

Project Keizerpoort

27 april 2015

Workshop 2: overheid alsactieve stedenbouwer

Overheid als actieve stedenbouwer: project Keizerpoort –Stad Gent

- Situering: voorstelling van het project

- Hoe is het project ontstaan? – stadsvernieuwingsproject LedebergLeeft

- Van studie naar realisatie

- Eigendomsverdeling

- Onderhandelingsproces

- Projectopvolging binnen Stad Gent: verschil met projecten zoalsTondelier, Oude Dokken, …

- Persoonlijke reflectie

2

Situering van het project: ligging

3

Situering: foto’s bestaande toestand

4

Situering: huidig projectvoorstel

5

KengetallenOpp. gebied: +/- 1,45 haBVO: 26.000m²V/T: 1,8Aantal woningen: +/- 130Opp kantoor:+/-4.500m² Opp commercieel: 2,500m²

Situering: fasering en stand van zaken

6

Fase 1: verkavelingsvergunning verleend/beroep bij deputatie/RvvB/opnieuw vergunning door deputatie

Stedenbouwkundige vergunning bouw kantoorgebouw , Aldi en 40 woningen/ beroep onontvankelijk

Procedure stedenbouwkundige vergunning omgevingsaanleg loopt

Sloopwerken gestart

Fase 2: Momenteel besprekingen verkaveling –indienen aanvraag zomer 2015

Fase 3: besprekingen nog op te starten

Hoe is het project ontstaan?

• Stadsvernieuwing Ledeberg Leeft – 6 doelstellingen

• 4 stedenbouwkundige deelstudies – studie BUUR voor kop Keizerpoort

7

Hoe is het project ontstaan?

• Stadsvernieuwing Ledeberg Leeft – 6 doelstellingen

• 4 stedenbouwkundige deelstudies – studie BUUR voor kop Keizerpoort

8

Van studie naar realisatie

• Via stadsontwikkelingsbedrijf? Onteigening niet haalbaar– algemeen belang?

• Via voorkooprecht? Niet weerhouden –locatie vraagtgemengd programma

• PPS? Stad geen eigen grondpositie

• Ontwikkelaar aanpalend project (Aclagro – nu Oryx) toonde interesse – op dat moment géén grondpositie (zieverder)

• Ontwikkelaar heeft via onderhandeling met eigenaars in gebied grondpositie verworven => 100% privaat project

9

Eigendomsverdeling

10

2008: Oryx – geen eigendomspositie2011: Oryx – enkele aankopen via onderhandeling + overeenkomst met Aldi

Stad Gent grondeigenaar 1 perceel OCWM eigenaar perceel

Ook onteigeningsprocedure voor her-aanleg Brusselsesteenwegovereenkomst Oryx en AWV

2015: nog 1 eigenaar waar geen akkoord mee is bereikt

Onderhandelingsproces private partner – Stad Gent

11

2009 – 2011: verschillende voorstellen

12

Aktename masterplan door college= kennisname – geen officiële goedkeuringGeeft enige zekerheid aan ontwikkelaar ifv behoorlijk bestuur

Onderhandelingen private partner – Stad Gent

2011: aktename masterplan

13

Onderhandelingen private partner – Stad Gent

2012: verkavelingsvergunning 300 bezwaarschriften => aanpassing bouwhoogte kantoorvolume (dus afwijking tov masterplan)

2014: stedenbouwkundige vergunning conform verlaagde hoogte kantoorvolume

14

- Eerste besprekingen in aanwezigheid van kabinet, directeur dienst stedenbouw en gsa

- Moeizame besprekingen – grote verschillen in dichtheid tussen voorstellen en studie BUUR

- Uiteindelijk heeft private partner boekhouding voorgelegd om noodzaak tot verdichting aan te tonen

- In voorstel AWG – vereniging van voorstel dat beantwoorde aan doelstellingen Ledeberg én haalbaar voor ontwikkelaar

- Aktename Masterplan als mijlpaal- Na aktename masterplan ambtelijke besprekingen – verschillende

stadsdiensten, IKZ (interne kwaliteitszorg ivm openbaar domein), kwaliteitskamer architectuur

- Bij afwijkingen op masterplan – terugkoppeling met kabinet - Mandaat voor onderhandelingsproces wijzigt gedurende proces

Onderhandelingen private partner – Stad Gent

Projectopvolging binnen Stad Gent – verschil met projecten zoals Tondelier, Oude Dokken, Waalse Krook,…

Binnen organisatiestructuur verschillende diensten bezig met ‘ruimtelijke projecten’

- Dienst stedenbouw (afd. planning/afd. vergunningen): onderzoeksfase vaak opgestart bij afd. planning – verdere opvolging private projecten (verkavelingen, private bouwprojecten): afdeling vergunningen

- Sogent: stadsontwikkelingsbedrijf – vnml. betrokken indien sprake van grondverwervingen door Stad (vb. Oude Dokken)

- Dienst coördinatie: grotere ruimtelijke projecten – projectleider – nadruk op projectleiding openbaar domein (vb. Waalse Krook) of wanneer Stad zelf participeert (vb Tondelier)

- FM: bouwprojecten van Stad Gent zelf

=> 100% privaat bouwproject; verschil met projecten zoals Tondelier of Oude Dokken waar rol van de Stad anders ligt

15

Persoonlijke reflectie

16

Pluspunten

- Moeizame start, uiteindelijk wel verdedigbaar project op dié plek met aantal duidelijke verbeteringen voor omgeving ten opzichte van vandaag

- Dens, maar wel project met sterke kwaliteiten en uiteindelijke doelstellingen Ledeberg Leeft wel behaald: vernieuwde toegang, duidelijk poortfunctie, locatie kan verdichting aan door ligging aan tramlijn, R40 én P+R, gemengd programma, Aldi geïntegreerd in stedelijke typologie, herinrichting van de kade als verkeersvrije verblijfsruimte met veel aandacht voor fietsers, creëren nieuwe doorsteek om groen aan de randen bereikbaar te maken

- Aktename masterplan belangrijke stap in verder proces – sluiten van aantal discussies

- Project leunt aan bij nieuwe structuurvisie Ruimte voor Gent rond verdichting rond knooppunten

- Ondanks moeilijke besprekingen en wijzigingen in loop van traject nog steeds bereidheid tot gesprek bij private partner (behalve mbt densiteit)

Persoonlijke reflectie

17

Verbeterpunten

- Gecontesteerd project in de buurt – geen draagvlak - procedureslag - Zeer uitgebreid communicatie- en participatietraject vanuit

stadsvernieuwingsproject - hoe aanhouden van zodra 100% privaat project? - Rol van de stad voor omliggende bewoners onduidelijk: enerzijds geïnitieerd

door Stad (SVN) – maar nu enkel ‘beoordelaar’- Belang van continuïteit in de projectleiding/opvolging – in begin duidelijk bij

projectleider stadsvernieuwing – dan ifv onderhandelingen grondaankoop bij dienst coördinatie – dan terug bij stedenbouw – dan gesplitst openbaar domein bij coördinatie – vergunningsaanvragen gebouwen bij stedenbouw

- Blijven moeilijke onderhandelingen – ook kleine aanpassingen moeilijk – steeds in termen van compensatie m²

- Eigenlijk ontbreekt gestructureerde evaluatie van dit project – leerpunten?

Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke PlanningStedelijk Administratief Centrum - ZuidWoodrow Wilsonplein 1 – 9000 Gent09 266 78 90 – stedenbouwkundigevergunningen@gent.be

Vragen?