Probleem Vastgoed 26 Mei 16

8/16/2019 Probleem Vastgoed 26 Mei 16

1/72

i.s.m.

Probleem Vastgoed: insolventie en herstructu

Wist u dat VJ?

- >125.000 unieke bezoekers per maand heeft- Een nieuwsbriefoplage heeft van >40.000 per dag- Beschikt over 30 jaar historische transactiedata van commercieel vastgoed- Ontstaan is vanuit de PROVADA- Marktleider is met online vastgoeddiensten

- Maar liefst >30 congressen per jaar organiseert

Download de gratis Vastgoedjournaal app. Zoek op trefwoord: vastgoedjournaal

De presentaties van de sprekers worden aan u toegestuurd

#vjprofs


2/72

i.s.m.

Programma

13.00 Opening door middagvoorzitter Gerben van Dijk, Bouwstenen voHerbestemmingsteam

13.15 Rogier van Heijnsbergen, Van Heijnsbergen en Partners

13.45 Frank van der Sluys, DTZ Zadelhoff

14.15 Pauze

#vjprofs


3/72

i.s.m.

Uw dagvoorzitter

Gerben van Dijk

Bouwstenen voor Sociaal/

erbestemmingsteam

#vjprofs


4/72

i.s.m.

Rogier van Heijnsbergen

Van Heijnsbergen & Partners

#vjprofs


5/72

Waardering VastgoedBijzonder Beheer

Rogier van Heijnsbergen RMT

Stichting Register Bijzonder Beheer


6/72

Rogier van Heijnsbergen RMT

• Bijna 30 jaar werkzaam in de Makelaardij

• Opsteller Leerlijn Bijzonder Beheer voor de Academie voor

Vastgoed• Initiatiefnemer Register Bijzonder Beheer



7/72

De vraag

• Kan de wijze van denken en waarderen van woningen in bijzondbeheer ook worden toegepast bij bedrijfsmatig vastgoed?



8/72

Het antwoord

• Nee!



9/72

Het antwoord

• Nee! Het taxatiemodel Bijzonder Beheer voor woonruimte gaatdeels uit van opinie’s om de bijzonder beheer situatie te duiden



10/72

Het antwoord


• Ja



11/72

Het antwoord


• Ja, de denkwijze is toe te passen bij bedrijfsmatig vastgoed.



12/72

De denkwijze

• Doel van het taxatierapport model Bijzonder Beheer Wonen is ode opdrachtgever inzicht te geven in de waarde bij verschillendverkoopmethoden.



13/72

De denkwijze

• Doel van het taxatierapport model Bijzonder Beheer Wonen is ode opdrachtgever inzicht te geven in de waarde bij verschillendverkoopmethoden.

• Naast de marktwaarde:

• - in verhuurde staat

• - de veilingopbrengst

• - onder de beperking van verkoop binnen 3 maanden



14/72

De marktwaarde

• Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwilkoper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing ineen zakelijke transactie zou worden overgedragen op waardepeildatum waarbij partijen prudent, met kennis van zaken en n

onder dwang zouden hebben gehandeld.



15/72

De martkwaarde en bijzonder beheer

• Bij het schatten van de marktwaarde moet de taxateur dus altijuitgaan van deze definitie: of wel een optimale situatie.

• Welke andere waarden kan de taxateur gebruiken om eenbijzonder beheer situatie te duiden?



16/72

De executiewaarde

• Om een inzicht te krijgen in de opbrengst van het vastgoed in hgeval van een executoriale veiling vragen sommige opdrachtgevnaar de executiewaarde.



17/72

De executiewaarde

• Om een inzicht te krijgen in de opbrengst van het vastgoed in hgeval van een executoriale veiling vragen sommige opdrachtgevnaar de executiewaarde.

Echter

• De executiewaarde is geen waardebegrip volgens de EVS, IVS enNRVT regelgeving.



18/72

De eenduidigheid

• Het begrip executiewaarde wordt niet meer gehanteerd, maartoch is er behoefte vanuit de markt om inzicht te krijgen in dewaarde van het vastgoed bij andere verkoopmethoden en situatdan bij de marktwaarde.

• Thans geen eenduidige manier van waarderen en werken door dtaxateurs bedrijfsmatig vastgoed.



19/72

De leidraad

• De leidraad “Taxeren Bijzonder Beheer Bedrijfsmatig Vastgoed”een discussiestuk om te komen tot een eenduidige wijze vantaxeren.



20/72

De vragen

• Welke inzichten zijn van belang voor de opdrachtgevers?



21/72

De vragen

• Welke inzichten zijn van belang voor de opdrachtgevers?

• Op welke wijze kunnen deze worden weergegeven door de

taxateur?



22/72

De inzichten

• Wat is het vastgoed waard bij:

• - een veiling

• - een verkoop onder de beperking van termijn 3 maanden

• Hoe lang duurt het voordat het vastgoed is verkocht of verhuurd



23/72

De weergave

• Marktwaarde

• Marktwaarde met bijzonder uitgangspunt

• Courantheid



24/72

De Marktwaarde Veilingopbrengst

• Om de opdrachtgever inzicht te geven in de waarde van hetvastgoed bij een veiling is kan de taxateur de marktwaardeveilingopbrengst schatten.



25/72

De Marktwaarde Veilingopbrengst?

• Marktwaarde Veilingopbrengst en de definitie van marktwaarde

• - een bereidwillige verkoper?

• - behoorlijke marketing?• - onder dwang?



26/72

De Marktwaarde Veilingopbrengst!

• Aannames en uitgangspunten:

• - de verkoper is de hypotheekhouder op basis van art. 3:268 BW

• - bijzondere verkoopmethode: de openbare veiling• - (beperkte) marketing, conform de veilingvoorwaarden



27/72

De (inter)nationale taxatiestandaarden

• De marktwaarde veilingopbrengst voldoet aan de (inter)nationataxatiestandaarden IVS, EVS en de regelgeving van het NRVT

• De IVS is de mogelijkheid aan het onderzoeken om de “LiquidatValue” aan de standaard toe te voegen.



28/72

De Marktwaarden met bijzonder uitgangspu

• Marktwaarde met bijzonder uitgangspunt:

• - een doen of laten scenario

• - een beperkte verkooptermijn

• - een te realiseren maar beperkte cash-flow• - een beperkte verhuurtermijn



29/72

Het doen/of laten scenario

• Indien een te taxeren object in de huidige staat incourant is, mdoor een verbouwing, aanvulling en/of een wijziging courantwordt, kan de taxateur deze verbouwing, aanvulling en/ofwijziging als bijzonder uitgangspunt hanteren.



30/72

De beperkte verkooptermijn

• De taxateur geeft de reden aan van de beperkte verkooptermijnen geeft in het rapport de invloed weer op de courantheid,mogelijkheid te onderhandelen en de te realiseren prijs.



31/72

De beperkte verhuurperiode

• Vastgoed waarbij door de aard een wettelijke verhuurtermijngeldt of vastgoed waar in de regel een lange verhuurtermijn woafgesloten kunnen ook worden beoordeeld op basis van eenkortlopende huurperiode. Indien het een realistische aanname i

dat het vastgoedobject sneller voor een kortere dan een langereperiode zal worden verhuurd geeft de taxateur het effect hiervaweer.



32/72

De beperkte cash-flow

• Vastgoed waar in de regel een hogere cashflow wordt gerealiseemaar waarvan het aannemelijk is dat er sneller eencashflow/inkomen wordt gerealiseerd als genoegen wordtgenomen met een lagere cashflow. De taxateur vermeld dit als

een bijzonder uitgangspunt en geeft het effect hiervan weer.



33/72

De courantheid

• Om de hypotheekhouder inzicht te geven in de mate vanverkoopbaarheid van het vastgoed geeft de taxateur aan binnenwelke periode de door de taxateur geschatte marktwaarde kanworden gerealiseerd.

• De combinatie courantheid, marktwaarde en marktwaardebeperkte verkooptermijn 3 maanden kan de opdrachtgever helpbij het nemen van een (verkoop) beslissing in Bijzonder Beheer



34/72

De staffel

• De staffel geeft de inschatting van de taxateur weer, gebaseerdde doorlooptijden van de gehanteerde referentiepanden.

• 0-3 maanden

• 3-9 maanden

• 9-18 maanden

• 18-36 maanden

• 36+ maanden

• Anders, nl.



35/72

De discussie

• De leidraad is een discussiestuk, met als doel het komen tot eenuniforme en eenduidige waardering van vastgoed in BijzonderBeheer.

• De leidraad is een interpretatie van de opstellers van de huidige

standaarden en regelgeving.



36/72

De initiatiefnemers

• De leidraad Taxeren Bijzonder Beheer Bedrijfsmatig Vastgoed iseen initiatief van:

• Sebastiaan Roggeveen, specialist taxeren NVM

• Rogier van Heijnsbergen, NVM-Makelaar



37/72

Uw spreker en toezenden leidraad

• Rogier van Heijnsbergen RMT

• Van Heijnsbergen & Partners NVM-Makelaars

• [email protected]

of

• Register Bijzonder Beheer

• [email protected]

Gaarne een mail naar één van bovenstaande adressen om de leidraad aate vragen en toegezonden te krijgen.


mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]


38/72

i.s.m.

Frank van der Sluys

DTZ Zadelhoff

#vjprofs


39/72

39

Meerdere gezichten

Frank van der Sluys

26 mei 2016


40/72

40


41/72

41

Veranderde marktomstandigheden

2007

2.371.000 m² 1.206.000 m²Opname kantoorruimte

3.599.000 m² 3.191.000 mOpname bedrijfsruimte

5.815.000 m² 8.152.000 m² Aanbod kantoorru imte

7.441.000 m² 9.684.000 m² Aanbod bedri jfsruimte2:1 7:1 Aanbod/opname kan toren

2:1 3:1 Aanbod/opname bedri jfsruimte

1.463 773Kantoortransacties

1.203 984Bedrijfsruimtetransacties

InvesteringsvolumeEUR 11,7 miljard EUR 12,4 miljard

4,7% 7,8%Leegstand winkelruimte

10,7% 15,8%Leegstand kantoorruimte


42/72

42

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Nederlandse vastgoedbeleggings marktTotaal investeringsvolume per jaar (x mld. euro)


43/72

43

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Kantoor Bedrijf Winkel Woning

Nederlandse vastgo edbeleggingsmarktInvesteringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %)


44/72

44

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt

Investeringssvolume winkels (in mln EUR)

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

2007 2008 2009 2010 2011 2


Investeringsvolume kantoren (in mln EUR)

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015


Investeringsvolume bedrijfsruimte (in mln EUR)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

2007 2008 2009 2010 2011


Investeringsvolume woningen (in mln EUR)


45/72

45

Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015

DTZ Zadelhoff Beleggersvertrouwen


46/72

460

500

1.000

1.500

2.000

2.500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Gemiddelde koopsom per m² kantoor 2000-2015

EUR 1.725

EUR 1.980

EUR 1.533

EUR 1.310

Crisis


47/72

47

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Gemiddelde koopsom per m² kantoor '00-'15

kwart 1 kwart 2 kwart 3 kw


48/72

48

Winkelleegstand in NederlandLeegstand naar winkelstand (aantallen), 2012 en 2015


49/72

49

0%

3%

6%

9%

12%

15%

A1 A2 B1

2012 20

0

2

4

6

8

10

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Nederlandse gebruikersmarktOpname en aanbod bedrijfsruimte (x 1 mln m² v.v.o.)

Opname A


50/72

50

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

'85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '1

Kantorenmarkt en economieopname en aanbod in m² v.v.o. (x 1.000)

Opname (l.) Aanbod (l.) BBP (r. %) Aanbod-opnamera


51/72

51


52/72

52

0

5

10

15

20

25

Amsterdam Amstelveen Rotterdam Capelleaan den Ijssel

Utrecht Nieuwegein Den Haag

Aanbod-opname ratio kernsteden en randgemeenten2006-2008 and 2009-2015

2006-2008


53/72

53

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Opname kantoren G4 als aandeel van landelijke opname

Amsterdam Den Haag Rotterdam


54/72

54

Driedeling Nederlandse kantorengebruikersmarkt


55/72

55

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

ultimo 2011 ultimo 2012 ultimo 2013 ultimo 2014 ultimo 2015

28%35% 36% 36% 33%

53%

49% 47% 46%46%

19% 16% 17% 18% 21%

Kansarm Kanshebbend Kansrijk

Aanbod 2011 - 2015



56/72

56

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2012 2013 2014 2015

5%

13% 16% 13%

44%

45%45% 48%

51%

42% 39% 39%


Opname 2012 - 2015



57/72

57

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

aanbod ultimo2011

aanbod ultimo2012

aanbod ultimo2013

aanbod ultimo2014

aanbod ultimo2015

opname 2012 opname 2013 opname 2014 opname 2015

28%35% 36% 36% 33%

5%

13% 16% 13%

53%

49% 47% 46%46%

44%

45% 45% 48%

19% 16% 17% 18% 21%

51%

42% 39% 39%


Aanbod en opname 2011 - 2015


58/72

58

DTZ Zadelhoff v.o.f.Research

Frank van der SluysT. + (31) 20 8 407 201

M. + (31) 6 22 553 667E. [email protected]

© 2016

De informatie in deze presentatie is ui tslui tend bestemd voor de geadresseerde(n). Gebruikvan deze informatie door anderen dan de geadresseerde(n) is niet toegestaan.Openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekkingvan deze informatie aan derden is niet toegestaan. DTZ Zadelhoff staat nietin voor juiste of vol ledige overbrenging van de inhoud van een verzondene-mail , noch voor t i jdige ontvangst daarvan. DTZ Zadelhoff is een v.o.f.van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen.Handelsregister KvK nr. 33174864. DTZ Zadelhoff v.o.f. is de enigeopdrachtnemer van al le werkzaamheden. Op deze werkzaamheden enal le rechtsverhoudingen met derden zi jn van toepassing de AlgemeneVoorwaarden & Tarieven gedeponeerd ter gri ff ie van de Rechtbank Amst erda m, die zijn te r aad pleg en op www. dtz. nl en op v erz oekkosteloos worden toegestuurd. Iedere aansprakel i jkheid vanDTZ Zadelhoff v.o.f. is beperkt tot het bedrag dat in hetdesbetreffende geval onder de beroepsaansprakel i jkheids-verzekering wordt ui tbetaald.

Hartelijk dankvoor uw aandacht

i.s.m.


59/72

Pauze

14.45 Monique Laenen, DLA Piper en Paul Delbeek, Rijksvastgoedbedr

15.30 Wouter Jongepier, Boekel

16.00 Afsluiting en aanvang netwerkborrel tot 18.00 uur

#vjprofs

i.s.m.


60/72

Monique Laenen, DLA Piper

&

Paul Delbeek, Rijksvastgoedbedrijf

#vjprofs

i.s.m.


61/72

Stelling 1

De beste verkoop is een onvoorwaardelijk bod.

Dan ben je overal vanaf.

#vjprofs

i.s.m.


62/72

Stelling 2

De rol van de makelaar is uitgespeeld.

#vjprofs

i.s.m.


63/72

Stelling 3

Biedingen in een envelop behoren binnen 3 jaar totverleden tijd.

#vjprofs

i.s.m.


64/72

Wouter Jongepier

Boekel

#vjprofs


65/72

PROBLEEMVASTGOED

Insolventie en herstructurering

Wouter Jongepier

26 mei 2016

Taak curator:


66/72

Taak curator:

• Kerntaak artikel 68 Lid 1 Fw

• Curator is belast met het beheer en vereffening van de boedel

• Insolad Praktijkregels

1.1 De Curator:

• Is onafhankelijk en integer;

• Laat zich leiden door de belangen van de boedel en de andere belangen die een curator zich mede

trekken;

• Streeft naar objectiviteit in zijn oordeelsvorming;

• Voert zijn werkzaamheden zorgvuldig, vakkundig en doelmatig uit;

• Handelt betamelijk

• Curator streeft naar maximale opbrengst voor faill. Crediteuren

• Andere belangen van maatschappelijke aard mag bij meewegen

Vragen die de curator zich stelt


67/72

Vragen die de curator zich stelt

• Moet de onderneming worden voortgezet?

• Zijn er doorstart mogelijkheden?

• Is een afkoelingsperiode gewenst?

• Wat te doen met arbeidsovereenkomsten?

• Wat te doen met huurovereenkomsten?

Positie pand-/hypotheekhouder t o v bo


68/72

Positie pand-/hypotheekhouder t.o.v. bo

• Artikel 57 Lid 1 Fw

“Pand- en hypotheekhouders kunnen hun rechten uitoefenen alsof er gefaillissement was”.

• Artikel 58 Lid 1 Fw

“De curator kan de pand- en hypotheekhouder een redelijke termijn stel

uitoefening van hun recht tot parate executie over te gaan. Laat hij deze

verstrijken dan kan de curator de goederen opeisen en zelf verkopen”.


69/72

Als curator verkoop overneemt: nadelen Separatist

i. Hij draagt bij in de omslag van de faillissementskosten;

ii. Hij krijgt de gelden van de executie pas door het verbindend worden v

uitdelingslijst.

Andere mogelijkheden voor curator om sepa

dwars te zitten


70/72

dwars te zitten

• Afkoelingsperiode;

• Lossing artikel 58 lid 2 Fw

“De curator kan een met pand- of hypotheekrecht bezwaard goed tot op

de verkoop lossen tegen voldoening van hetgeen waarvoor het pand- o

hypotheekrecht tot zekerheid strekt.

Pré Pack


71/72

Pré Pack

• WCO I

• Beoogd curator

• Voor faillissement voorbereide doorstart

• Geen beoogd curator bij vastgoed ondernemingen?

i.s.m.


72/72

Probleemvastgoed: Insolventie en herstructure

Aanvang netwerkborrel

Bedankt voor uw komst!

#vjprofs

Probleem Vastgoed 26 Mei 16

Documents

Transcript of Probleem Vastgoed 26 Mei 16