Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel...Actieve aanpak voor 5400 woningen De gemeente...

Jaarverslag 2012

Particuliere Woningverbeteringen Funderingsherstel

Gemeente Schiedam Afdeling Wonen en Milieu

Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2012

“ ” Particuliere Woningverbeteringen Funderingsherstel

Jaarverslag 2012

Foto omslag:Voor en na particuliere woningverbetering. Het hele casco heeft een opknapbeurt ondergaan.

Gemeente Schiedam Afdeling Wonen en Milieu Gemeente Schiedam Afdeling Wonen en Milieu

Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2012 Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2012

VoorwoordDe gemeente Schiedam heeft met de particu-liere woningverbetering een goed instrument gevonden om samen met de eigenaren de particuliere woningvoorraad op peil te brengen. De aanpak van het casco met behulp van een laagrentende lening is immers een succes. Nog steeds en ondanks de huidige economische omstandigheden die mensen noopt hun hand op de knip te houden. Want in 2012 zijn toch weer meer leningen afgesloten dan het jaar daarvoor. Het gaat om een lichte stijging wel-iswaar, maar het is een resultaat waar we met elkaar trots op mogen zijn.

De nadruk ligt echt op ‘met elkaar’, want zowel de eigenaren als de gemeente moeten tenslotte altijd de bereidheid hebben om te investeren. Omdat we het einde van het project naderen – in december 2014 – moet het Servicepunt Woningverbetering ook relatief meer energie erin stoppen om resultaat te bereiken. Ten-slotte noem ik de samenwerking en saamhorig-heid die we ontmoeten bij de bewonersvereni-gingen en die de woningverbetering hoog in het vaandel hebben staan. Deze verenigingen willen werkelijk wat betekenen voor Schiedam. Zij spelen dan ook een belangrijke rol met hun inbreng in de werkgroep PWV. Zo kan het ook!We zijn met elkaar met dit project begonnen; nu moeten we ook doorpakken. Er zijn eigena-ren die ondanks alle ‘zoete’ middelen zoals gra-tis hulp en advies en de laagrentende lening, het achterstallig onderhoud aan hun pand niet oppakken.

Ook het funderingsherstel loopt vast op een aantal locaties. Bij één project in Oost zijn we zover dat van gemeentewege opdracht wordt gegeven, maar één voorbeeld is niet genoeg. Er zijn verschillende locaties waar het herstel niet kan starten omdat één eigenaar niet meedoet. En bij het oplossen van funderingsproblemen voor een bouwkundige eenheid moeten alle eigenaren nu eenmaal meedoen. Om anderen niet te duperen, rest de gemeente geen andere keus dan zo’n eigenaar te wijzen op zijn verant-woordelijkheid opdat het funderingsherstel kan doorgaan.

Om de wijken en buurten af te maken en de zogenaamde rotte kiezen aan te pakken, komt in 2013 nog meer het accent te liggen op de ‘zure’ kant van de aanpak. De gemeente neemt in dat opzicht ook haar verantwoordelijkheid. Het is hoog tijd om duidelijke voorbeelden te stellen en te gaan handhaven.

Arie Wijtenwethouder

1 2

Inhoudsopgave: Blz.1. 2012: We maken vorderingen maar er ligt nog een flinke opgave 41.1. Woningverbetering 41.2. Funderingsherstel 5

2. Betrokken partijen 82.1. Back office 82.2. Front office 82.3. Specialisten binnen gemeente Schiedam 82.4. Specialisten van buitenaf 102.5. Coördinatieoverleg 102.6. Werkgroep Particuliere Woningverbetering 102.7. Makelaars 11

3. Samenwerking op regionaal en landelijk niveau 123.1. Gemeente Vlaardingen 123.2. Experiment ‘Goedkope koop’ 123.3. Kwaliteitsimpuls Particuliere woningvoorraad 123.4. Kenniskring Woningverbetering 13

4. Communicatie 144.1. Nieuwsbrieven 144.2. Persberichten 144.3. Klantenonderzoek 144.4. Wijkbezoek gemeenteraad 164.5. Informatieavonden Funderingsaanpak 16

5. Monitoring 185.1. Het probleem 185.2. De aanpak 185.3. De oplossing 18

6. De resultaten 206.1. De cijfers tot en met 2012 206.2. Toelichting op de cijfers 21 7. De verwachtingen 267.1. Tot en met 2014 267.2. Na 2014 26

8. Adressen 28



“ ”1.1. Woningverbetering

Actieve aanpak voor 5400 woningen

De gemeente Schiedam besluit eind 2002 om huiseigenaren in de oudere wijken te onder-steunen bij de aanpak van het achterstallig onderhoud aan hun woning. Met het project Particuliere Woningverbetering en Funderings-herstel (PWV) wil de gemeente voorkomen dat de woon- en leefomgeving in die wijken verslechtert. Door eigenaren te stimuleren met gratis begeleiding, hulp en advies en laagren-tende leningen wil de gemeente onderhouds-achterstanden in de particuliere woningvoor-raad in Schiedam inlopen en de kwaliteit van de woningen op peil houden.

Op basis van onder andere een visuele schouw zijn woningen aangewezen in buurten en straten waar woningverbetering hard nodig is. Vanuit een vooruitgeschoven post in de wijk, het Servicepunt Woningverbetering, worden eigenaren benaderd voor deelname. Dit is de zoete aanpak. Voordeel hiervan is dat de mede-werkers van het Servicepunt kunnen schermen met de zure aanpak van de gemeente wanneer het zoet niet werkt. Wanneer het ‘zoet’ echt niet helpt, komt het ‘zuur’ om de hoek kijken. Waar nodig worden eigenaren door de gemeente verplicht om het achterstallig onderhoud aan te pakken. Bij een officiële aanschrijvingsprocedu-re vervalt de mogelijkheid om een laagrentende lening af te sluiten.

In de aanpak ligt het accent op het verleiden van eigenaren tot het doen van investeringen. Handhaving en het dwingen van eigenaren om mee te doen vormen het sluitstuk. Deze aspec-ten worden naar het eind van het project wel steeds belangrijker.

Na aanloopproblemen komt het project eind 2004 pas echt op gang. Sindsdien heeft het

Servicepunt Woningverbetering circa 2920 adressen (fase I) in de oude wijken Oost, West en Zuid actief benaderd voor de particuliere woningverbetering. Bij de actieve aanpak gaan de medewerkers van deur tot deur bij de aangewezen adressen. In 2005 kwamen 1450 adressen (fase II) bij deze actieve aanpak, en in 2008 nog eens circa 1400 adressen (fase III) waaronder ditmaal ook woningen in het Cen-trum.

Dit betekent dat de eigenaren van in totaal 5400 woningen (niet ieder adres is een woning) gratis hulp en advies krijgen bij het opknappen van hun huis. Zij krijgen een gratis bouwkundig onderhoudsrapport (BOR) waarin de noodzake-lijke werkzaamheden staan vermeld die zij aan de woning moeten verrichten. Medewerkers van het Servicepunt bespreken dit rapport met de eigenaren. Deze kunnen voor financiering van de werkzaamheden een lening afsluiten via de gemeente met 5% korting op de marktrente (met een minimumpercentage van 1,5%).

Passieve aanpak voor 2300 woningen

Daarnaast zijn bij de start van het project circa 2300 woningen in de oude wijken aangemerkt voor de passieve aanpak. Hierbij kan de huisei-genaar zichzelf aanmelden voor een laagrenten-de lening maar moet deze voor hulp en advies de kostprijs betalen. De passieve aanpak is in 2011 uitgebreid met de eigenaren die sinds de start actief zijn benaderd en hun huis nog niet hebben opgeknapt. Het gaat dan om panden waar geen grote achterstand is. De gemeente hoopt daarmee dat zij alsnog zelf besluiten om deel te nemen aan de woningverbetering. In najaar 2012 heeft het Servicepunt Woningver-betering brieven verstuurd naar eigenaren in de passieve aanpak. In de brief werden de mo-gelijkheden van de woningverbetering en die van de laagrentende lening nog eens op een rij gezet .

1. 2012: We maken vorderingen maar er ligt nog een flinke opgave

Gemeente Schiedam Afdeling Ruimtelijk Gebruik

4

Een gebroken funderingsbalk maakt duidelijk dat hier herstel onoverkomelijkis.



Voor alle fasen geldt dat de gemeente Schie-dam tot en met 2014 doorgaat met het stimule-ren van eigenaren in de oude wijken.

Energiebesparing

Gedurende de looptijd van het project is energiebesparing een steeds grotere rol gaan spelen in de aanpak. Energiebesparende maatregelen kunnen door de eigenaren worden meegenomen in de laagrentende lening voor woningverbetering. Dit is door eigenaren in fase 3 goed opgepakt. Uit de gegevens van de leningaanvragen blijkt dat deze groep eigena-ren maar liefst 14,2 % van de lening gebruikt om energiebesparende maatregelen aan het huis te treffen.

Verder werd eind april 2012 de actie ‘Schiedam maakt werk van energiebesparing’ afgesloten, die in samenwerking met Schiedamse make-laars was opgezet (zie ook hoofdstuk 2.7.).

1.2. Funderingsherstel

Funderingsproblemen staan vaak aan het begin van een proces van verval dat zich in een buurt inzet. Daarom richt de gemeente zich in de oude wijken niet alleen op woningverbetering maar ook op de funderingsproblematiek. Fun-deringsherstel is echter een weerbarstig proces dat traag op gang komt. Per project kost het veel inspanningen om alle neuzen dezelfde kant op te laten wijzen. Alle eigenaren van een herstellocatie moeten meedoen en het gaat om fikse investeringen die bovendien voor werk-zaamheden onder de grond moeten worden gedaan. Hoewel we vorderingen maken, ligt er nog steeds een grote opgave.

Bij projecten van funderingsherstel die vastlo-pen, tekent het volgende beeld zich af: hand-haven of niet? In het geval dat de gemeente niet tot handhaving overgaat, staan de eige-naren die meewerken ‘in de kou’. Wanneer de gemeente wel handhaaft, heeft dat – soms verstrekkende - gevolgen voor de eigenaar die wordt gedwongen mee te doen. Misschien woont iemand in financieel opzicht op het verkeerde adres en wordt deze door de funde-

ringsproblemen gedwongen om de realiteit on-der ogen te zien. Of misschien spelen persoon-lijke omstandigheden een rol. Op het moment dat de gemeente ervoor kiest niet in te zetten op handhaving komt funderingsherstel niet van de grond. Alle panden gaan verder achteruit en de meewerkende eigenaren zijn daar dan de dupe van.

Voor het aantal leningen dat is afgesloten om de funderingsproblemen op te lossen, verwijzen we naar hoofdstuk 6 De Resultaten.

Monitoring

Door de slappe veengrond in Schiedam hebben we te maken met een specifiek draagkracht-probleem. De zakkende veengrond trekt aan de houten palen, waarop de woningen staan. Dit wordt negatieve kleef genoemd. Afhankelijk van de hoeveelheid draagkracht die een paal nog overheeft, zal een paal al dan niet zakken. Het zettingsproces moet gemeten worden om conclusies te kunnen trekken; bij andere oorza-ken van funderingsproblemen zoals paalrot of palenpest is de oorzaak van de problemen ook gewoon met het blote oog te zien.

In totaal hebben 1115 woningen in Oost en West ooit in de monitoring gezeten. Voor 715 woningen is inmiddels duidelijk geworden dat funderingsherstel de komende vijftien jaar niet noodzakelijk is. Deze eigenaren hebben daar-van bericht gekregen.

Ruim 420 woningen worden nu nog twee maal per jaar gemeten – de monitoring – om te be-palen of funderingsherstel al dan niet noodza-kelijk is. Het zettingsproces door de negatieve kleef in Schiedam maakt dat er systematische metingen moeten worden gedaan. Omdat met funderingsherstel hoge kosten zijn gemoeid, is zorgvuldigheid van groot belang. Het gaat immers om millimeters per jaar. In 2012 werd duidelijk dat de laatste metingen deels onvol-doende nauwkeurig waren. Daarbij ging het vooral om de gegevens van West en in mindere mate om die van Oost. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op dit probleem met de moni-toring.

Die problemen zijn eind 2012 opgelost. Naar verwachting geeft de monitoring eind 2014 duidelijkheid over welke woningen funderings-herstel moeten doen en welke niet.

5 6



“ ”2.1. Backoffice

Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel valt binnen de gemeente Schiedam onder het team Wonen en Milieu van de afdeling Ruimtelijk Gebruik. Hier werken vier (parttime) medewerkers. Te zamen vormen zij de back office, die onder andere

• fungeert als opdrachtgever voor de medewerkers van het Servicepunt; • verantwoordelijk is voor een goede samenwerking met betrokken gemeentelijke afdelingen;• samenwerkt met de bewonersverenigingen, de makelaardij en de bank (Stimu- leringsfonds Nederlandse gemeenten);• de projectcommunicatie voert, zowel intern als extern, zoals nieuwsbrieven, website, persberichten, jaarverslagen, verhalen voor de gemeentepagina’s en acties organiseert zoals ‘Mijn huis is een paleis’, maar ook presentaties voor raadscommissies en vakgenoten van elders, raadsbezoeken aan de wijk;• de subsidiering verzorgt en de controle daarop uitvoert;• in netwerken (van andere gemeenten, landelijke) participeert;• de kwaliteit en de klanttevredenheid bewaakt;• voorstellen voor de toekomst doet en deze uitwerkt;• aan het management, college en de raad rapporteert;• verantwoordelijk is voor de voortgang en de projectfinanciën;• initiatieven neemt om tot nieuwe funde- ringsherstelprojecten te komen;• optreedt bij conflicten tussen eigenaren en Servicepunt;• algemene informatiebijeenkomsten voor eigenaren belegt;• de woningverbetering in Vlaardingen doet, als opdracht aan Schiedam

2.2. Frontoffice

Behalve een back office is er ook een front office waar eigenaren terecht kunnen voor gratis advies en hulp en het aanvragen van een laagrentende lening. Het Servicepunt Woning-verbetering is daarbij de vooruitgeschoven post van de gemeente in de wijk. De medewerkers worden ingehuurd. De front office informeert de eigenaren over het project, stelt de bouw-kundige onderhoudsrapporten op, bespreekt deze met de eigenaren en maakt aan de hand daarvan afspraken en begeleidt eigenaren intensief zowel bij de woningverbetering als bij het funderingsherstel.

Bij de eigenaren in de oude wijken is het Servicepunt Woningverbetering inmiddels een vertrouwd begrip. Het Servicepunt rapporteert de projectcoördinator regelmatig over de voort-gang van het project.

In 2012 is het Servicepunt met een andere werkwijze gestart in het voortraject. Het Ser-vicepunt doet per adres 1 à 2 extra controles en benadert de eigenaren schriftelijk. Daarnaast wordt de gemeentelijke afdeling Vergunning en Handhaving eerder ingeschakeld om per adres af te spreken wie het beste welke actie kan ondernemen. Het bezoek van een gemeente-lijke inspecteur (het zuur) komt anders over bij eigenaren als een bezoek van een medewerker van het Servicepunt (het zoet). Het doel van dit ‘één-tweetje’ is te bewerkstelligen dat eigena-ren in actie komen zonder dat de gemeente een formeel handhavingstraject moet starten. Wanneer deze aanpak niet het gewenste re-sultaat oplevert, gaat het dossier alsnog over naar Handhaving. In hoofdstuk 6.2. wordt een toelichting op de cijfers gegeven.

2.3. Specialistenbinnengemeente Schiedam

Om de eigenaren deskundig verder te helpen, komen verschillende specialisten in actie die de gemeente Schiedam in huis heeft. Dit zijn*:

Gemeente Schiedam Afdeling Ruimtelijk Gebruik

8

2. Betrokken partijen

Funderingsproblemen onder andere bij deze panden aan de Burgemeester Knappertlaan.



“ ”Vertegenwoordigers van de bewonersverenigingen Centrum, West en Oost, Zuid opstap met wethouder Wijten.

Van de afdeling Vergunningen, Handhaving en Geo-informatie:

- woninginspecteurs en vergunningverle ners- landmeetkundig medewerkers en land meters- constructeurs- juristen

Van de afdeling Ruimtelijk Gebruik:- administratief medewerker- senior beleidsmedewerker wonen

Van de afdeling Gemeentelijke Belastingen:- senior WOZ-taxateur

Van de afdeling Staf:- beleidsadviseur Onderzoek & Statistiek- strategisch beleidsadviseur Europa

Van de afdeling Werk en Inkomen:- budgetconsulent Schuldhulpverlening

Van de afdeling Klant Contact Centrum:- allround medewerker directe klanten contacten

Van de afdeling Wijkzaken:- wijkprocesmanagers

Van de afdeling communicatie:- senior communicatieadviseur

*in 2013 zijn de afdelingen opnieuw ingedeeld in domeinen. Omdat in het verslagjaar 2012 de medewerkers zijn ingedeeld in afdelingen, heb-ben we die onderverdeling aangehouden.

2.4. SpecialistenvanbuitenafBehalve de bovengenoemde gespecialiseerde ambtenaren wordt ook deskundigheid van buitenaf ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, het funderingsherstel, de monitoring en de zwambestrijding:• ‘Steeds’ voor procesbegeleiding van de woningverbetering en het funderings herstel en voor bemensing van het Servicepunt Woningverbetering• Adviesbureau Van Yperen voor de bege-

leiding van projecten van funderingsherstel in West• Adviesbureau Funderingsherstel voor begeleiding van het project BK-laan 174-204/Vondellaan 1-3• Het Ingenieursbureau van Gemeentewer- ken Rotterdam voor funderingsadvie- zen en de communicatie daarover• Afdeling Landmeten van Gemeentewer- ken Rotterdam voor de monitoring• Geomet voor grondonderzoek ten behoeve van herstelplannen• Van Lierop voor zwamsanering• Kloek voor zwamsanering• Stichting Stimuleringsfonds Volkshuis vesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor alle bankzaken• Ingenieursbureau Spierenburg b.v. voor het opstellen van een globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen• Keemink en A20E.nu voor de Energiela- bels van de makelaarsactie

2.5. Coördinatieoverleg

Eens in de zes weken komen de partijen bijeen die direct bij het project betrokken zijn. Dit coördinatieoverleg wordt voorbereid en voor-gezeten door de projectcoördinator. Vaste deelnemers aan dit overleg zijn verder verte-genwoordigers van de back- en front office, projectleiders van funderingsherstellocaties, de subsidieverlener, een constructeur, een vergun-ningverlener en een geotechnisch adviseur. Tijdens dit coördinatieoverleg gaat het over de voortgang van het project en de problemen die zich daarbij voordoen. De specialisten doen verslag van hun bevindingen en er worden afspraken gemaakt om de voortgang te be-spoedigen.

2.6. WerkgroepParticuliereWoningverbetering

Eenmaal in de twee maanden is er een overleg van vertegenwoordigers van de bewonersver-enigingen West, Oost, Zuid en Centrum, de projectcoördinator en de medewerker parti-culiere woningverbetering. Deze werkgroep is

10



ingesteld in 2004 naar aanleiding van kritiek van de bewonersverenigingen over de aller-eerste aanzet van het project. In de werkgroep wordt de voortgang van het project besproken en punten die de bewonersverenigingen naar voren brengen. Zij leveren ook de voorzitter hiervan. De leden van de werkgroep geven ge-vraagd en ongevraagd advies en er vindt inter-actieve beleidsvorming plaats. Inmiddels is een goede samenwerking ontstaan en is vertrouwen opgebouwd. Wethouder Arie Wijten (Wonen & Bouwen) heeft de vergadering op 8 mei bijge-woond. Voorafgaand aan de vergadering is een rondje door de wijken gelopen. Centraal tijdens dit bezoek stond de wens van de werkgroep PWV om de particuliere woningverbetering af te maken tot en met 2014. In o.a. het blad van de Bewoners Vereniging Schiedam-West van twee-de kwartaal 2012 staat hiervan een verslag.Vanuit de werkgroep is in 2012 de bezorgd-heid geuit over het feit dat er in haar ogen te weinig capaciteit is bij de gemeente om het handhavingsbeleid goed uit te voeren. In een brief naar het college van B & W is deze kwestie onder de aandacht gebracht. Voor de bewonersverenigingen is het moeilijk te verte-ren dat er notoire weigeraars zijn die tot op het allerlaatste moment wachten of geheel niets doen aan woningverbetering. In de ogen van de bewonersverenigingen worden goedwillende eigenaren die hun pand wel hebben opge-knapt, daardoor gedupeerd. Zij vinden dat de gemeente dan het instrument van handhaving onverkort moet inzetten.

2.7. Makelaars

In principe is er twee maal per jaar een overleg met makelaars die op de Schiedamse woning-markt actief zijn. De belangrijkste onderwerpen zijn funderingsherstel en monitoring. Deze bijeenkomsten hebben tot doel om de trans-parantie op de woningmarkt te vergroten. De makelaars krijgen dan alle informatie over de metingen van de panden die in de monitoring zitten. Doordat er onverklaarbare meetverschil-len optraden eind 2011, 2012 zijn de monito-ringgegevens niet naar buiten gebracht (zie hoofdstuk 5) en is geen overleg met de ma-kelaars uitgeroepen. Onafhankelijk onderzoek

heeft eind 2012 opheldering gebracht. Make-laars die bij de back- of front office hebben geïnformeerd naar de stand van zaken van een bepaald pand, zijn wel bediend. In die geval-len zijn grafieken van de betrouwbare metingen opgestuurd. Ook heeft de funderingsspecialist van Gemeentewerken Rotterdam in sommige gevallen een toelichting gegeven.

De gemeente heeft samen met de Schiedamse makelaars de actie ‘Schiedam maakt werk van energiebesparing’ opgezet. Deze actie liep tot en met april 2012. Bij de verkoop van een woning konden makelaars een gratis Energiela-bel aanbieden die de verkoper bij aankoop van de woning kon overhandigen. Met dit Energie-label kregen de nieuwe eigenaren vervolgens een maatwerkadvies voor energiebesparende maatregelen. De aankoop van een woning is bij uitstek immers een goed moment om ener-giebesparing in beeld te brengen, omdat de nieuwe eigenaar misschien gaat verbouwen of de woning wil verbeteren. Via de particuliere woningverbetering is het mogelijk die maat-regelen mee te nemen in een laagrentende lening.

In totaal zijn 266 aanvragen voor een Maat-werkadvies gedaan. Daarnaast heeft de actie een aantal positieve gevolgen bewerkstelligd. Energiebesparing is actief onder de aandacht gebracht bij eigenaren. Er is een – wisselende – vraag naar het Energielabel ontstaan en eige-naren zijn bewuster gemaakt van de mogelijk-heden tot energiebesparing door de actie met plaatselijke makelaars op te zetten.

Hoewel de actie is stopgezet, biedt het Ser-vicepunt Woningverbetering nog wel onder-steuning aan de kopers die het afgelopen jaar een Maatwerkadvies hebben gekregen. Via de particuliere woningverbetering kunnen ener-giebesparende maatregelen ook nog worden meegenomen in de laagrentende lening, met vijf procent korting op de marktrente. Het effect in concrete energiebesparende maatregelen aan woningen is beperkt. De marktomstandigheden zitten niet mee en er zijn in de periode dat de actie liep ook minder huizen verkocht dan in voorgaande jaren.

11 12

3. Samenwerking op regionaal en landelijk niveau3.1. GemeenteVlaardingen

De gemeente Schiedam deelt haar inmiddels opgebouwde kennis over de particuliere wo-ningverbetering en de werkwijze om eigenaren te stimuleren onder andere met de gemeente Vlaardingen. In het Vlaardingse Actieplan Wonen staat dat Vlaardingen een aantrekke-lijke woonstad kan worden. In het plan is ook aandacht voor de particuliere woningvoorraad, maar dit onderdeel was niet nader ingevuld. Daarop is de hulp van de gemeente Schiedam ingeroepen en heeft de projectcoördinator de particuliere woningverbetering voor de buurge-meente uitgewerkt. De subsidieverlening en de controle op de uitgaven worden uitbesteed aan de gemeente Schiedam, aan de medewerker particuliere woningverbetering. Voor de activi-teiten wordt een passende vergoeding ontvan-gen. Inmiddels draait het derde project voor eigenaren in Vlaardingen. In 2012 zijn ook gesprekken geweest tussen Schiedam en Vlaardingen met het oog op het uitgeven van een geactualiseerde versie van de folder ‘Tips voor huiseigenaren met betalings-problemen’ uit 2011. Aan de totstandkoming destijds hebben behalve de gemeenten Schie-dam en Vlaardingen NVM- en VBO-makelaars uit beide steden meegewerkt. Deze gezamen-lijke productie had tot doel huiseigenaren met betalingsproblemen op weg te helpen. De folder is een voorbeeld van de goede samen-werking tussen beide steden op dit gebied. In 2013 zal een actuele versie worden uitgebracht.

3.2. Experiment‘Goedkopekoop’

De gemeente Vlaardingen neemt ook deel aan het experiment ‘Goedkope koop’ van Platform31, de fusieorganisatie van KEI, NICIS Institute, Nirov en SEV, dat een kennisorganisa-tie voor stad en regio is. In dat kader vindt een ‘vooronderzoek alternatieve financieringsvor-men VvE’s’ plaats. Ondermeer wordt gekeken naar de rol die banken in de toekomst zouden kunnen en willen vervullen als het om particu-liere woningverbetering en energiebesparing en

het verstrekken van leningen aan VvE’s gaat. In de huidige situatie verschaffen banken geen leningen aan VvE’s. Voor een vervolgaanpak in Schiedam kan dit experiment een opmaat zijn voor het financieren van VvE’s door banken. De resultaten hiervan worden in de eerste helft van 2013 verwacht. Schiedam kan met deze onderzoeksresultaten op termijn haar voordeel mee doen.

3.3. KwaliteitsimpulsParticulierewoningvoorraad

Opdat niet alle inspanningen op het gebied van de woningverbetering verloren gaan, wordt er nagedacht over een blijvende kwaliteitsim-puls aan de particuliere woningvoorraad. Zo doet Schiedam mee aan een project van het onderzoeksbureau OTB van de TU Delft en Platform31, de kennisorganisatie voor stad en regio, samen met Lelystad, Leeuwarden, Zaan-stad, Dordrecht, Enschede en Den Haag. In het kader van het NICIS-project ‘Kwaliteits-impuls Particuliere Woningvoorraad’ is op 19 april 2012 een Intervisiewerkplaats gehouden onder de titel ‘Particuliere woningverbetering kan wél’. Tijdens deze studiedag konden men-sen, die zich wijden aan de woningverbetering, elkaar ontmoeten, ambities uitwisselen, instru-menten evalueren en creatieve nieuwe wegen uitstippelen. De Schiedamse projectcoördinator was gevraagd zijn expertise in te brengen en een presentatie te houden.

In 2012 is energie gestoken in initiatieven op het gebied van woningverbetering en ener-giebesparing bij bestaande woningen en het verwerven van Europese subsidies voor de periode 2014-2020. De projectcoördinator is daarin samen opgetrokken met de strategisch beleidsadviseur Europa. Schiedam valt onder de regio West, het gebied waarin de gelden voor energiebesparing voor West-Nederland moeten worden verdeeld. Momenteel wordt per regio gewerkt aan een operationeel programma. Het doel is woningverbetering en energiebespa-ring aan elkaar te knopen en zodoende samen



met de vier andere steden in de regio West te weten Zaanstad, Lelystad, Den Haag en Vlaar-dingen, middelen binnen te halen.

3.4. KenniskringWoning-verbetering

Verder neemt Schiedam deel aan de Kennis-kring Woningverbetering die is opgezet door Platform 31. Behalve Schiedam zitten er ver-tegenwoordigers in van andere gemeenten, adviesbureaus, ministerie van BZK en van het Agentschap NL. Hierbij staat de zoektocht centraal naar nieuwe wegen om de particuliere woningvoorraad op peil te krijgen en te hou-den. Schiedam volgt de landelijke ontwikkelin-gen op deze wijze op de voet en draagt vanuit haar ervaring bij aan nieuw beleid.Zo is vanuit Schiedam naar aanleiding van het zogenaamde Lenteakkoord contact gezocht met het ministerie van Binnenlandse Zaken. In een brief van juli 2012 schrijft de minister onder meer over een revolverend fonds voor ener-giebesparende maatregelen, dat interessante nieuwe mogelijkheden biedt voor stads- en dorpsvernieuwing. Tijdens een bezoek aan het ministerie is aandacht gevraagd voor de (Schie-damse aanpak van de) woningverbetering in combinatie met energiebesparende maatrege-len.

De nieuwe regering heeft in het Woonakkoord van maart 2013 aangegeven de investeringsca-paciteit in de bouw te willen stimuleren door een BTW-verlaging naar 6% (van 21%) voor bouwwerkzaamheden in de bestaande bouw voor de periode van een jaar. Ook komt er een investeringsfonds van € 150 miljoen voor energiebesparende maatregelen. Dit geldt voor verhuurders en woningbezitters.

1413

4. CommunicatieIn de aanpak van de Particuliere Woningverbe-tering en het Funderingsherstel ligt het accent op het verleiden van eigenaren tot investeren. Vanuit het Servicepunt Woningverbetering, de front office, worden eigenaren benaderd voor het bespreken van het bouwkundig onder-houdsrapport van hun huis, voor het controle-ren van de werkzaamheden en als alles in orde is, voor het gereed melden. Ook krijgen eigena-ren via het Servicepunt desgewenst maatwer-kadvies voor energiebesparende maatregelen. Voor de eigenaren bij wie aan het pand funde-ringsherstel moet plaatsvinden, organiseert het Servicepunt regelmatig vergaderingen.Vanuit de back office is wat betreft de com-municatie de consistente lijn gehandhaafd die sinds de nieuwe start in 2004 is ingezet. Dit betekent dat het projectteam de websitepagi-na’s actualiseert, verhalen op de gemeentelijke pagina’s plaatst, presentaties voor raadscom-missies en vakgenoten van elders organiseert, informatieavonden voor eigenaren voorbereidt, een jaarverslag, nieuwsbrieven en persberichten produceert.

4.1. Nieuwsbrieven

In 2012 zijn vijf nieuwsbrieven verschenen. De nieuwsbrief van januari was een speciale editie voor eigenaren van de panden aan de Burge-meester Knappertlaan 174-204, Vondellaan 1 en 3. Het overleg tussen eigenaren, die vraag-tekens stelden bij de noodzaak tot herstel, en het projectmanagement zat op een gegeven moment vast. Op verzoek van de eigenaren is een second opinion uitgevoerd naar de funde-ringsproblemen door Bouwadviesbureau Strac-kee uit Amsterdam. Dit bureau heeft vervolgens het funderingsonderzoek en –advies doorgelicht dat het Ingenieursbureau van Gemeentewerken Rotterdam en Ingenieursbureau Spierenburg hebben gegeven. De conclusie was dat er in opdracht van de gemeente Schiedam genoeg is gemeten en dat de oplossing in het globale funderingsherstelplan voldoende is als vertrek-

punt voor het aanvragen van offertes bij aan-nemers. De hersteloplossing van de gemeente Schiedam zal – ten opzichte van het voorstel van Strackee – waarschijnlijk duurder uitvallen, maar met deze methode spelen de eigenaren wel voor 100% op zekerheid, aldus de second opinion. In de nieuwsbrief werden de eigenaren van de locatie geheel geïnformeerd over de stand van zaken om zo de voortgang te be-vorderen. Voor de eigenaren van deze locatie is in september wederom een speciale editie uitgegeven om de aandacht te vragen voor een informatieavond in oktober.Daarnaast zijn drie algemene nieuwsbrieven verschenen in een oplage van 7.900 stuks.

4.2. Persberichten

Er zijn in 2012 drie persberichten gemaakt om aandacht te vragen voor actuele ontwikkelin-gen. Zo is in maart een bericht uitgegaan naar aanleiding van de actie ‘Mijn huis is een pa-leis’. Wethouder Arie Wijten reikte een waarde-bon uit aan een echtpaar dat het huis aan de Paulus Potterstraat grondig heeft opgeknapt. Een foto van de uitreiking en een begeleidende tekst zijn gepubliceerd in o.a. de Waterweg-editie van het AD.Daarnaast is een persbericht gemaakt naar aan-leiding van de presentatie van het Jaarverslag 2011. Ook de uitkomsten van het klantenonder-zoek (zie bij 3.3.), dat eind 2011 was gehouden, werden in een persbericht op een rij gezet.

4.3. Klantenonderzoek

Voorjaar 2012 waren de uitkomsten bekend van het vierde klantenonderzoek naar de particulie-re woningverbetering. Het onderzoek werd ge-houden onder 2.484 eigenaren van Schiedamse panden in de wijken Centrum, Oost, West en Zuid. Van de ondervraagden gaf 65% de aan-pak van de woningverbetering een 7 of hoger. In 2004 gaf 42% van de ondervraagden dit rapportcijfer en in 2007 en 2009 was dit 59%.



16

De resultaten van de onderzoeken wijzen er op dat het project Particuliere Woningverbetering steeds soepeler gaat lopen. De bekendheid van het project is flink toegenomen en de meeste bewoners weten tegenwoordig wat ze kunnen verwachten. Doordat het project al diverse jaren loopt, zien eigenaar/bewoners beter de effecten op de wijk. Het aanzien van de straten verbe-tert en bewoners raken meer betrokken bij het netjes en bewoonbaar houden van de wijk. Maar nog altijd is er een groep die het project als bedreigend, dwingend en als nergens voor nodig ervaart.

4.4. Wijkbezoekgemeenteraad

Het projectteam heeft op 23 augustus een wijkbezoek georganiseerd voor gemeenteraads-leden. Op een drietal locaties kon de raad met eigen ogen gaan zien wat de woningverbete-ring in de praktijk betekent. Een afvaardiging van de bewonersverenigingen ging mee op dit werkbezoek, evenals wethouder Arie Wijten. Drie eigenaren waren bereid gevonden om hun huis open te stellen: in het Centrum en in West. Ook het funderingsherstel kwam tijdens dit bezoek aan de orde. Na afloop gaven de deelnemers aan dat het een zinvol bezoek was geweest en dat deze huiseigenaren de gratis hulp en advies van de gemeente goed hebben aangegrepen.

4.5. InformatieavondenFunderingsaanpak

Op een tweetal locaties waar funderingsherstel aan de orde is, zijn speciale informatieavon-den gehouden. Voor eigenaren van de locatie Burgemeester Knappertlaan 174-204 en Vondel-laan 1-3 was het moeilijk te accepteren dat er problemen met de fundering zijn (zie ook 4.1.). Hier is een crisis opgelost door te luisteren naar de betrokkenen en open te staan voor alternatieven. Ook voor de locatie Burgemees-ter Knappertlaan 173 tot en met 203, Jacob Catslaan 4 en 2 en Rubensplein 16 is extra geïnvesteerd in de contacten met de eigenaren. Uit onderzoek bleek dat de panden op de num-mers 173 en 189 een volledig nieuwe fundering moeten krijgen. Uit waterpasmeting van de

horizontale voegen van panden aan dit deel van de laan bleek echter dat de fundering van de andere panden kwetsbaar is. Deze panden moesten daarom alsnog in de monitoring. Eerst zijn de eigenaren van de panden met funde-ringsproblemen geïnformeerd op 22 oktober. Daarna zijn voor de eigenaren van de overige panden twee informatieavonden gehouden, op 7 november en op 21 november. Alle inzet heeft ervoor gezorgd dat de eigenaren hebben ingestemd met de monitoring.

“ ”Leden van de gemeenteraad werden uitgenodigd met eigen ogen de woningverbetering in de praktijk te bekijken bij een aantal eigenaren thuis.



“ ”Wanneer is funderingsherstel voor eigenaar zinvol?

Tijdens een informatiebijeenkomst op 22 oktober 2012 worden de eigenaren van de Bur-gemeester Knappertlaan 173 t/m 175, 185 t/m 189 en Jacob Catslaan 2 en 4 op de hoogte gesteld van de funderingsproblemen bij hun pand. Deze panden zitten al enkele jaren in de monitoring. Nader onderzoek moet uitwijzen of de funderingsproblemen zich uit-strekken tot de nabijgelegen panden aan de BK-laan 177-183, 191-203 en Rubensplein 16. Deze panden gaan eind december 2012 in de monitoring.

Voor de eigenaren van de nieuwe monitoringpanden is deze mededeling een koude douche. Zij menen dat er te weinig informatie voorhanden is om hierover een dergelijk besluit te nemen. Immers, tot nu toe was er blijkbaar geen aanleiding om deze panden te monitoren, terwijl naastgelegen panden al jaren in de monitoring zitten. Bovendien maken zij zich zorgen over de duur van de monitoring in relatie tot het einde van het project in decem-ber 2014. Wanneer de metingen een goed beeld gaan geven van de situatie, dan loopt het project ten einde en staan de eigenaren er alleen voor, zo is het gevoel.

Margreet Beerhorst is één van de eigenaren van wie het pand sinds kort in de monitoring zit. “Ik schrok van het bericht. Daarbij maakte ik me meer zorgen over de hoge kosten die funderingsherstel met zich meebrengt, dan over het feit dat er mogelijk iets mis is met de fundering van mijn huis. Dat er vanuit het project Particuliere Woningverbetering tot eind 2014 gratis hulp en advies wordt gegeven en er de mogelijkheid is een laagrentende lening af te sluiten, is een coulance van de gemeente die te waarderen is. Ik vind wel dat de gemeente verplicht is hiermee door te gaan omdat ze nu pas met de monitoring start. Er zijn kostbare jaren verloren gegaan.”

Gezamenlijk probleem

“Inmiddels is wel het besef gegroeid dat we een gezamenlijk probleem hebben,”, zo con-cludeert zij. “Funderingsproblemen zijn niet een zaak van de individuele eigenaar; in ons geval is het een probleem van 40 huiseigenaren in één blok. Dat geeft een andere dyna-miek. Pur sang kan een eigenaar er ook niets aan doen. Daarom is ondersteuning van de gemeente heel belangrijk.“

Op de vraag welke taak de gemeente volgens haar kan hebben in het proces, wijst Mar-greet Beerhorst op de mogelijkheden van verder onderzoek. “Er zou een kostenbaten-analyse kunnen worden gemaakt. Wanneer is het zinvol bijvoorbeeld voor een eigenaar om aan funderingsherstel te doen? Ook zou de gemeente een tegemoetkoming kunnen doen ten aanzien van de kosten voor vervangende huisvesting. Behalve de hoge kosten van funderingsherstel wordt een eigenaar ook geconfronteerd met dat soort extra kos-ten. Ik hoop dat de gemeente ook die verantwoordelijkheid pakt.”

18

Twee maal per jaar vinden metingen plaats aan circa 420 woningen in Oost en West om te bepalen of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. Daarbij gaat het om millimeters per jaar. De afgelopen periode is noodgedwon-gen een pas op de plaats gemaakt. Er waren twijfels (vooral in West en in mindere mate in Oost) over de nauwkeurigheid van de metin-gen. Vervolgens is achter de schermen hard gewerkt om de problemen met de monitoring op te lossen.

Voor de eigenaren is deze onzekerheid heel vervelend. Omdat met funderingsherstel veel geld gemoeid is, staat nauwkeurigheid ech-ter voorop. De gemiddelde herstelkosten zijn 35.000 euro per woning; voor een groter pand lopen de herstelkosten al gauw op tot 100.000 euro. Er zijn vanuit het oogpunt van zorgvuldig-heid ook geen nieuwe locaties voor funderings-herstel aangewezen, evenmin zijn er panden uit de monitoring gehaald. Achtereenvolgens wordt hieronder het probleem geschetst, de aanpak daarvan en de oplossing.

5.1. Hetprobleem

De gemeente Schiedam is in 2011 overgegaan van analoge naar digitale metingen van het zakkingproces van toen circa 400 woningen. Deze metingen geven:- Een beeld van de snelheid van de zettingen- Een beeld van de zettingverschillen tussen de boutjes onderlingBeide gegevens zijn noodzakelijk om te kun-nen bepalen of funderingsherstel van panden noodzakelijk is. Helaas gaven de resultaten van de meting van de zettingsnelheid op enkele locaties te grote verschillen. Omdat de gemeen-te deze verschillen niet vertrouwde, is extra onderzoek ingesteld.

5.2. Deaanpak

Op verzoek van het gemeentelijke projectteam zijn extra metingen verricht, is onderzocht of er

5. Monitoringcorrect is gemeten en of de berekeningen met de meetgegevens deugden. Ook is beoordeeld of de vaste hoogtebouten van het rijk (de NAP-bouten) nog correct waren. Deze onderzoeken gaven geen antwoord voor de soms vreemde verschillen in zettingsnelheid. De afdeling Landmeten van Gemeentewerken Rotterdam heeft – als second opinion – een onafhankelijk onderzoek ingesteld. Daarbij is gecontroleerd of in de zandlaag op ongeveer twintig meter diepte onverwachte zakkingen zijn geweest. Ook zijn andere routinemetingen gecontroleerd die regelmatig in de buurt plaatsvinden, zoals aan de tunnelbuis van de metro. Hieruit bleek dat afwijkingen in de zandlaag niet aan de orde zijn. Vervolgens deed Landmeten Rotterdam het meetwerk in West nog eens over. Ook de Schie-damse landmeters gingen nog eens aan de slag met meetapparatuur. Gemeentewerken Rotter-dam heeft de resultaten van beide metingen met elkaar vergeleken en er berekeningen mee uitgevoerd. Deze aanpak leidde gelukkig wel tot conclusies.

5.3. Deoplossing

Het inmeten van de meetboutjes zijn zowel door Schiedam als door Rotterdam met vakbe-kwame landmeters en hoogwaardige meetappa-ratuur uitgevoerd. De meetgegevens van beide metingen waren correct. De hoogtebepalingen van de boutjes gaven echter verschillen. Rot-terdam blijkt een meetmethode te hebben die uitgaat van een horizontaal vlak dat wordt bepaald door minimaal drie vaste NAP-bouten. Schiedam gaat telkens uit van één vaste NAP-bout om de hoogte te bepalen. Bij Schiedam bleek de grootste afwijkingen in zetting te zitten bij het blok huizen dat het verst van die ene vaste NAP-bout vandaan stond. Hoe groter de afstand, hoe groter de kans op een afwij-king. Bij een blok dicht bij een vaste NAP-bout gaven de hoogten nauwelijks verschillen. Daar-naast gebruikt Rotterdam een landmeetkundig rekenprogramma dat voor dit soort metingen beter is.



19

Inmiddels is besloten de monitoring uit te besteden aan de afdeling Landmeten van de gemeente Rotterdam, die ook de contra-exper-tise uitvoerde. Eigenaren zijn over de resultaten schriftelijk en deels mondeling geïnformeerd. Ook is het probleem besproken met de werk-groep PWV en met sommige makelaars die geen nieuwe monitoringslijsten tot hun be-schikking kregen het afgelopen jaar.Al met al heeft dit alles geleid tot vertraging en beschadiging van het vertrouwen bij een deel van de eigenaren. Geen eigenaar wil graag geloven dat er funderingsproblemen zijn en zal naar argumenten zoeken om onder funderings-herstel uit te komen. Om duidelijkheid te ver-schaffen, voldoende zorgvuldig te blijven en om eigenaren te overtuigen, zullen verscheidene halfjaarlijkse metingen plaats moeten vinden.

20

6.1Decijferstotenmet2012(aantalleninwoningen)

6. De resultaten

Woningverbetering t/m2009 t/m2010 t/m2011 t/m2012

Eerste stap:Informatiefase afgerond 5273 5520 5752 5766

Tweede stap:BOR is gereed 4619 4884 5108 5214Kwaliteitscontrole BOR 124 140 140

Derde stap:Laagrentende lening verstrekt 1181 1373 1335 1450

Vierde stap:In uitvoering totaal 846 745 467 462(is saldo; niet cumulatief ) Gereed en gecontroleerd totaal 2233 2793 3530 3854

Energiebesparingsadviezen 382 967 967

Wonen boven winkels Gereed en in uitvoering 31 45 53 57

De Aanschrijving Dossier naar gemeente 625 683 693waarvan:- Alsnog gereed 400 456 479- Nog in behandeling 65 227 214

De Zwambestrijding Onderzocht, 247 267 273 277waarvan ~aantasting door zwam 119 135 140 147~geen zwam 125 128 129 130Te plegen nader onderzoek 4 4 4 14Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering 106 115 122 134

Funderingsaanpak Herstelplan gereed 266 305 340 369Laagrentende lening 50 71 78 88Funderingsherstel gereed/in uitv. 58 79 110 110Woningen mogelijk vervangen nwb 45 48 48 48Monitoren fundering (saldo; 414 398 398 420is niet cumulatief )Locaties handhaving gestart en/of afgerond 1



21

6.2.Toelichtingopdecijfers

Eerste stap

Vrijwel alle eigenaren in de drie fasen van de woningverbetering zijn inmiddels benaderd en geïnformeerd. Hiervoor werden in totaal voor de actieve aanpak 5770 adressen benaderd.

Tweede stap

De bovengenoemde 5770 adressen omvatten in totaal 5400 woningen waarvoor een BOR (bouwkundig onderhoudsrapport) moet worden opgesteld. De meeste BOR’s zijn gereed en met de eigenaren besproken, op een kleine 200 na in fase III, die nog moeten worden gemaakt. Er heeft in 2012 geen kwaliteitscontrole van de BOR’s plaatsgevonden omdat van vrijwel alle woningen een rapport is gemaakt.

Derde stap

In dit jaarverslag worden uitsluitend daadwer-kelijk afgesloten leningen gepresenteerd en niet meer het totaal aangevraagd leningen, zoals in eerdere jaarverslagen werd gemeld. Het aantal waarvan we nu uitgaan, geeft de werkelijkheid van de woningverbetering beter weer. Tot nu toe werd aan het eind van het jaar alle leningaanvragen, dus alle dossiers waarbij de eigenaar alle stukken ten behoeve van de leningaanvraag had ingeleverd, opgeteld. Maar de ervaring leert dat er een verschil is tussen de aanvraag en het moment waarop de bank (de SVn) de lening aangaat met de eigenaar. Redenen kunnen van uiteenlopende aard zijn: de toetsing van de aanvraag is simpelweg nog gaande; individuele omstandigheden vra-gen nader overleg en maatwerk is nodig; het project is nog niet rond omdat andere eigena-ren nog niet zo ver zijn; het wachten is op de resultaten van de Handhaving. Zo zit er eind 2012 voor een bedrag aan 1,1 miljoen euro aan goedkope leningen in de pijplijn. De leningaan-vragen zijn wel gedaan en de beschikking is afgegeven, alleen is de lening nog niet door de SVn bekrachtigd. Voor het jaar 2012 geldt dat er in totaal voor 2,2 miljoen euro aan laagrentende lenin-

gen daadwerkelijk is uitgegeven. Daarvan is voor woningverbetering een bedrag van circa 1.870.000 euro geleend aan eigenaren en voor funderingsherstel 0,34 miljoen euro.Verdeeld over de verschillende fasen van de aanpak woningverbetering is dat achtereenvol-gens: 0,28 miljoen euro in fase 1, 0,39 mil-joen euro in fase 2, 1,2 miljoen euro in fase 3 (inclusief wonen boven winkels). Er wordt dus nog steeds voortgang geboekt. Daarbij gaat het om 115 leningen die in 2012 zijn verstrekt. Ten opzichte van 2011 is het aantal leningen van 115 een lichte stijging, die voor een belangrijk deel veroorzaakt werd door het grote aantal leningen dat eind 2011 nog onderweg was. Het aantal nieuwe aanvragen nam licht af.

Dit brengt het totaal aan afgesloten leningen in de particuliere woningverbetering (inclusief fun-deringsherstel) op 29,1 miljoen euro eind 2012. Daarnaast investeerden eigenaren circa 11,8 mil-joen euro in woningverbetering zonder gebruik te maken van de lening. Op basis van het aan-tal gereedmeldingen dat de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering controleren, blijkt dat er nog behoorlijk veel doe-het-zelvers aan de slag gaan met hun woning. Zij steken eigen (spaar)geld in hun woning en maken geen gebruik van de leningmogelijkheden.

Vierde stap

De verwachting zou zijn dat de categorie ‘in uitvoering’ zo tegen het eind van het project vrijwel minimaal is. Maar nog steeds zijn 462 eigenaren bezig met het wegwerken van het achterstallig onderhoud aan hun huis met hulp van het Servicepunt. Daarbij zit de productie vooral in fase III van het project, maar ook in de eerdere fasen zijn eigenaren nog in bewe-ging gekomen. Dit komt onder andere door het actief controleren van de medewerkers van het Servicepunt. Ook de meldingen in de Nieuws-brief dat het project – en de mogelijkheid van de laagrentende lening – eindig is, maakt dat eigenaren alsnog aan de slag gaan.

Weliswaar gaat de productie niet zo hard meer als in de topjaren. De medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering moeten er meer

22

energie in steken maar eigenaren melden zich nog steeds aan.In 2012 zijn 320 woningen gereed gemeld en gecontroleerd. Die panden staan er in ieder geval weer goed bij in de oude wijken.

Wonen boven winkels

Eind 2011 werd het project Werk aan de Winkel, waarin het Wonen boven winkels was onder-gebracht, op ‘hold’ gezet. Door een stormloop op de hiervoor beschikbare subsidies waren, ondanks een verdubbeling van het budget, de financiële middelen op. De gemeente is naar-stig op zoek naar aanvullende middelen om het project te kunnen vervolgen. In 2012 zijn nog werkzaamheden aan panden uitgevoerd waar-toe al besloten was.

Energiebesparingsadviezen

Energiebesparing is een steeds belangrijkere rol gaan spelen. De huidige marktontwikkelingen noopt eigenaren tot slim omgaan met geld en in te spelen op nieuwe ontwikkelingen die de woonlasten kunnen beperken. Energiebesparen-de maatregelen en de plaatsing van zonnecol-lectoren kunnen ook worden meegefinancierd in de laagrentende lening voor woningverbete-ring. De eigenaren in fase 3 met een lening hebben 14,2 % van dit geld aangewend om energiebe-sparende maatregelen te treffen.

De aanschrijving

De aanpak van de woningverbetering is erop gericht de eigenaren te stimuleren met behulp van een laagrentende lening en gratis hulp en advies. Dit is de zoete kant. Er is ook een zure kant voor eigenaren die niet in beweging wil-len komen. Het project bevindt zich nu in een fase, met de einddatum van december 2014 in zicht, dat we nu aan de afronding beginnen. De gemeente zal daar waar nodig, eigenaren moe-ten dwingen om alsnog mee te doen. Dat gaat niet zo gemakkelijk omdat niet iedere eigenaar gelijk gehoor geeft aan een oproep. Daarbij tekent de volgende vraag zich af: handhaven of niet? Als de gemeente niet tot handhaving

overgaat, is de goedwillende eigenaar die zijn pand wel netjes in orde heeft gemaakt, de dupe. Maar ook als de gemeente wel hand-haaft, kunnen zich dilemma’s voordoen. De eigenaar die zijn pand maar niet opknapt, kan in financiële moeilijkheden zitten en wellicht op het ‘verkeerde’ adres wonen. In deze gevallen zal er een zorgvuldige afweging moeten plaats-vinden wat te doen en gekeken moeten worden naar de persoonlijke situatie en de aard van het achterstallige onderhoud. Behalve doorzet-ten met handhaving is het ook een optie om de samenwerking met schuldhulpverlening te intensiveren.

Om op deze ontwikkelingen in te spelen, zijn we in 2012 met een veranderde werkwijze in het voortraject gestart. Het Servicepunt doet per adres 1 of 2 extra controles en benadert eigenaren schriftelijk. Daarnaast wordt Vergun-ning & Handhaving eerder ingeschakeld om per adres af te spreken wie het beste welke actie kan ondernemen. Het bezoek van een inspec-teur Handhaving (het zuur) komt anders over bij eigenaren als een bezoek van een mede-werker van het Servicepunt (het zoet). Het doel van deze opzet is eigenaren in beweging te brengen zonder tot een formeel handhavingtra-ject te komen. Wanneer deze opzet niets ople-vert, gaat het dossier over naar Handhaving. De medewerkers van Handhaving hebben ver-schillende acties ondernomen, afhankelijk van de situatie: een vooraankondiging dwangsom, het verlenen van uitstel daarop of ‘minnelijk’ overleg. Formele handhavingzaken zijn echter niet ondernomen. Eind 2012 is Handhaving voor de dossiers van 214 woningen echt aan zet, zie onderstaande schema.

Handhaving en casco-aanpak particuliere woningverbetering

De cijfers in de laatste twee kolommen geven een inschatting van waar de actie uiteindelijk



“ ”‘Het Rijk moet ook iets doen aan funderingsaanpak´

Toen Marco Hoppe hoorde van de funderingsproblemen bij zijn woning, werd hij daar niet vrolijk van. “Mijn eerste zorg was hoe hoog de kosten van herstel zouden zijn.” Zijn woning maakt deel uit van de locatie aan de Buijs Ballotsingel 47 tot en met 89/Pascalstraat 13/17-Van ´t Hoffplein 6. De eerste eigenaren weten al sinds 2009 dat er funderingsherstel moet plaatsvinden. De problemen zijn in beeld gebracht, er is een herstelplan gemaakt en offertes zijn opgevraagd.Op deze locatie is een groepje eigenaren actief bezig om de onderhandelingen over de werkzaamheden zo goed mogelijk te voeren. Dit betekent niet dat alle eigenaren staan te trappelen om mee te doen. “We kunnen niet in de portemonnee van de ander kijken, maar er zullen ook enkelen zijn die wel mee willen doen maar het financieel niet trek-ken”, stelt Marco Hoppe.

Het proces zoals dat tot nu toe door het Servicepunt Woningverbetering en de ge-meente wordt gevoerd, gaat redelijk tot goed, volgens hem. “We willen soms wel dat iets sneller gaat; maar een overheid kan niet snel schakelen. Wij hebben bijvoorbeeld gevraagd of het herstel alvast kan beginnen aan de kant waar eigenaren wél het herstel willen plegen. Verderop wonen enkele eigenaren die niet willen. Maar eer die panden aan de beurt zijn,is de aannemer alweer zeven maanden verder. In de tussentijd kan een gemeentelijke procedure de eigenaren dwingen tot herstel over te gaan? Het vervelende is dat we nog steeds wachten op antwoord.”

Verdeling subsidie

Een ander punt van kritiek op de aanpak in Schiedam is de verdeling van de subsidie voor panden waar funderingsherstel moet gebeuren. Eigenaren-bewoners krijgen 4500 euro per pand. Bij een beneden- en bovenwoning krijgen de eigenaren ieder 2250 euro. Marco Hoppe vindt echter dat hierbij dezelfde verdeling moet plaatsvinden zoals dat met de kosten van herstel gebeurt. Dan wordt namelijk een verdeling volgens de split-singsakte gedaan. Tenslotte verwijst de eigenaar naar een kaart van Nederland waarop de gebieden staan waar woningen een houten paalfundering hebben en die mogelijk problemen krij-gen. Hoppe: “In het westen van Nederland zie je alleen maar rode pinnen. Ik vind dus dat er vanuit het Rijk iets aan gedaan zou mogen worden. Zeker nu de gemeente Schie-dam na december 2014 stopt met het project. Het is een algemeen probleem.”

24

toe leidt. Van de 214 dossiers die bij Handha-ving op het bureau liggen, zouden er 65 tot het opleggen van een dwangsom en verder te nemen stappen moeten leiden. Verder blijkt dat de dossiers van 108 woningen onderwerp van gesprek is tussen het Servicepunt en Hand-having. Daarin wordt bepaald wie welke actie onderneemt. De verwachting is dat het Ser-vicepunt nog 30 woningen kan afdoen en dat Handhaving voor 78 woningen op pad moet om de druk op te voeren en waar nodig tot een handhavingprocedure over te gaan. Uit dit overzicht blijkt ook dat zich een stuwmeer is gaan vormen.

De zwambestrijding

Nadat zich enkele jaren geleden vooral in West een haard voordeed van een besmettelijke zwam, is de zwambestrijding onderdeel van de aanpak particuliere woningverbetering gewor-den. Bij de inspectie van de woning voor het bouwkundig onderhoudsrapport wordt steevast een blik in de kruipruimte geworpen. Soms meldt een eigenaar vermoedens van zwam bij het Servicepunt. Bij twijfelgevallen wordt een gespecialiseerd bureau in de arm genomen op kosten van de gemeente. In 2012 zijn negen panden aangemeld voor zo’n inspectie.

Daarvan werd in zeven gevallen een agressieve vorm van zwam aangetroffen, zodat sanering noodzakelijk is. Wanneer zwam is aangetroffen, worden de belendende panden ook gecontro-leerd. Deze agressieve vorm slaat namelijk op den duur over op naastgelegen panden. Voor de sanering van zwam kan een eigenaar ook een laagrentende lening afsluiten.

Funderingsaanpak

Eind 2012 zijn voor 369 woningen herstelplan-nen gemaakt om de funderingsproblemen aan te pakken. Bij 110 woningen heeft inmiddels funderingsherstel plaatsgevonden. Op tien nieuwe locaties is een projectleider van het Servicepunt Woningverbetering in opdracht van de gemeente aan de slag gegaan met de eigenaren. Sommige locaties zijn kansrijk, andere liggen

stil (vanwege plannen voor nieuwbouw of ge-brek aan medewerking van eigenaren) en voor weer andere locaties is het nog te vroeg om conclusies te trekken. In 2012 is wel voortgang geboekt in de projec-ten op het gebied van funderingsherstel maar geen productie gemaakt. Twee grote projec-ten van bij elkaar 87 woningen maken flinke vorderingen en kunnen in 2014 tot uitvoering komen als het meezit. We kunnen dit jaar geen aantallen panden melden waarvan in 2012 de fundering is hersteld. Reden om hard aan de aanpak te blijven trekken, maar ook te duwen door middel van handhaving. Funderingsherstel is een weerbarstig proces.

Het project Funderingsherstel dreigt vast te lopen door verschillende oorzaken. Er is al-tijd wel een kink in de kabel die het proces ophoudt. De regels voor het verstrekken van leningen zijn strenger geworden. Banken zijn op dit moment minder toeschietelijk dan enkele jaren hiervoor. De woningmarkt staat onder druk en daarmee de waarde van een huis. De betaalcapaciteit van eigenaren heeft te lijden onder invloed van de economische crisis. Maat-werk, onder andere met behulp van Schuld-hulpverlening is dan aan de orde, maar ook dit is een tijdrovend proces. Behalve eigenaren die niet kunnen betalen, zijn er ook eigenaren die niet willen betalen. Om funderingsherstel te kunnen starten, moeten álle eigenaren van de locatie waar funderingsproblemen zijn, meedoen. Soms kan het één eigenaar zijn die niet kan of wil betalen en die de goedwillende eigenaren dupeert.

Op één locatie is de handhavingprocedure gestart. Na een aantal jaren van gesprek-ken voeren en zoete aanpak tekent het beeld zich af dat handhaving voor funderingsherstel onmisbaar is. De gemeente heeft welwillende eigenaren individueel en schriftelijk (door mid-del van de projectovereenkomst) beloofd onder bepaalde voorwaarden te gaan handhaven. In 2012 zijn tien laagrentende leningen ver-strekt om funderingsherstel te financieren. Daarbij gaat het om een bedrag van 342.000,= euro. In de categorie ‘woningen mogelijk vervangen



door nieuwbouw’ is geen verschil te signaleren ten opzichte van 2011. Particuliere ontwikke-lingen komen (nog) niet van de grond, zoals aan de kop van de Rembrandtlaan met de supermarkt, op de Sparlocatie aan de Snellius-singel en op de hoek Rembrandtlaan/De Ge-nestetstraat (wasserij) waar plannen waren om hier woningen in collectief opdrachtgeverschap te realiseren. Onder aspirant-kopers was er te weinig animo.

Ook de categorie ‘Monitoring fundering’ is in 2012 vrijwel niet gewijzigd. Er zijn 22 pan-den aan de Burgemeester Knappertlaan in de monitoring gegaan. In de afgelopen periode is (terecht) getwijfeld aan de betrouwbaarheid van de metingen van de zettingen om te bepalen of funderingsherstel al dan niet noodzakelijk is. De oorzaken van de verschillen in metingen zit-ten in de wijze van meten de wijze van verwer-ken van meetresultaten (zie hoofdstuk 5 voor meer informatie).

7. De verwachtingen7.1. Totenmet2014

Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel loopt tot en met eind 2014. Tot die tijd blijft de gemeente eigenaren in Oost, West, Zuid en Centrum actief stimuleren bij het opknappen van hun woning. Ook bij funderingsherstel geldt dat alle eigenaren die een complete leningaanvragen op 31 december 2014 hebben ingediend, gratis hulp en advies blijven krijgen. Daarbij werken we aan de doelstellingen die staan vermeld in het coalitieakkoord 2010-2014 van het college:

• Wat de huidige woningvoorraad betreft, met name die in de sociale huursector, zal de komende jaren fors geïnvesteerd dienen te worden in de staat van onderhoud. De gemeente heeft hierin met name een aanjaagfunctie. Particuliere woningbezitters staan vaak voor grote investeringen als het gaat om het opknappen van hun bezit. De gemeente begeleidt deze eigenaren en helpt ze ook met het bijeenkrijgen van de beno- digde middelen.• De woningvoorraad in de stad moet kwalitatief van een goed niveau zijn. De gemeente zal de eigenaren van panden waar sprake is van achterstallig onder - houd hierop aanspreken en waar mogelijk stappen ondernemen om bij wei- gering om het bezit op te knappen dit af te dwingen.

Het beeld tekent zich af dat het project PWV de doelstellingen haalt. Eind 2014 zou tenminste 75% van alle woningen waar een aanpak ge-start is, gereed en/of in uitvoering moeten zijn. Het blijft noodzakelijk de aandacht op onder-houd te vestigen bij particulieren en de vaak kleine Verenigingen van Eigenaren (VvE’s).Ten aanzien van de funderingsproblematiek is de verwachting dat eind 2014 het funde-ringsherstel aan 180 woningen gereed is en nog eens 400 woningen tot uitvoering moeten

komen. We hebben in Schiedam, met de slappe veengrond, dan ook nog steeds een opgave liggen op het gebied van funderingsherstel. De problemen zijn voor eigenaren te groot om zelfstandig aan te pakken. Alle eigenaren in een bouwkundige eenheid moeten namelijk mee-doen en dan gaat het om buren die eigenaren zouden moeten aanspreken op hun (passieve) houding. Ook gaat funderingsherstel om om-vangrijke investeringen. Een actieve rol voor de overheid blijkt een voorwaarde voor het welsla-gen van projecten.

7.2. Na2014

Ook na 2014 zal de aandacht voor onderhoud van het casco noodzakelijk zijn. In de Woon-visie 2030 wordt de particuliere voorraad als aandachtspunt benoemd. Voor de periode na 2014 gaat Schiedam een vervolgaanpak opstel-len. De opgave van achterstallig onderhoud in de particuliere woningvoorraad is onverminderd actueel. Daarnaast wordt de mogelijkheid on-derzocht van een steunpunt voor het activeren van Verenigingen van Eigenaren. Waar mogelijk gaat Schiedam hiervoor Europese subsidies aanvragen. Wel worden we geconfronteerd met omstandig-heden die drastisch aan het veranderen zijn. De subsidiepot droogt op, vanuit de rijksoverheid zijn nauwelijks budgetten meer beschikbaar en eigenaren stellen verhuizing uit vanwege lastige verkoop. Verder wordt het onvermijdelijk geacht om door te gaan met de aanpak van de funderingspro-blematiek. In 2013 wordt het lopende project geëvalueerd en een vervolgaanpak geformu-leerd voor na 2014. Een discussie over de toekomst met belanghebbenden heeft dan al plaatsgevonden. Daarnaast zijn er in volgorde van belangrijkheid de volgende wensen:- Het Servicepunt Woningverbetering aan de Lange Nieuwstraat wordt eind 2014 gesloten. Daarvoor in de plaats komt een digitaal onderhoudsloket. Dit loket, zal eind 2014 operationeel zijn.- Het huidige gebied van de actieve

2625



aanpak wordt passief verklaard, waardoor in incidentele gevallen nog goedkope leningen kunnen worden verstrekt.- Voor eigenaren van flats in met name de herstructureringswijken Groenoord en Nieuwland komt een aanpak waarin energiebesparing en woningverbetering wordt gecombi- neerd.

Back office

Tot het projectteam PWV, team Wonen & Milieu, Stadsontwikkeling, behoren in 2012:- Projectcoördinator: Ruud van Workum tel. 010-219 1807- Communicatieadviseur: Marianne Ames tel. 010-219 1825- Medewerker PWV: Yke Rippen tel. 010-219 1802- Administratief medewerker: Anneke Bos tel. 010-219 1780

Front office

Servicepunt WoningverbeteringLange Nieuwstraat 2273111 AJ Schiedam

Tel. 010- 238 06 33e-mail [email protected] website www.schiedam.nl/pwv

Colofon

Uitgave Gemeente Schiedam Team Wonen & MilieuTekst Marianne AmesEindredactie Ruud van WorkumFoto’s Jan van der Ploeg e.a.Druk BGSReacties aan: [email protected]

8. Adressen

2827

Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel...Actieve aanpak voor 5400 woningen De gemeente...

Documents

Transcript of Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel...Actieve aanpak voor 5400 woningen De gemeente...