nieuwbouw prognose 2019-1

2019

-1Bouwconjuctuur

Woningbouw

Utiliteitsbouw

®

VOORWOORD

INHOUD

Bouwtoezicht en BENG

aantal incidenten vermindert en de positie van

opdrachtgevers en consumenten versterkt. Ook

zijn zij het eens geworden over de voorwaarden.

In het nieuwe stelsel schuiven de verantwoordelijk-

heid en aansprakelijkheid voor de kwaliteit van

bouwwerken verder op naar de bouwers. Zij worden

verplicht een onafhankelijke en gecertificeerde

kwaliteitsborger in te schakelen. Deze toetst

vooraf het bouwplan op risico’s en controleert op

de bouwplaats of het bouwwerk aan alle wettelijke

bouwvoorschriften voldoet. Een publieke

toelatings-organisatie houdt toezicht op de

werking van het stelsel.

Het bevoegd gezag blijft bij de gemeente. Wel

verandert de rol van de gemeente bij vergunning-

verlening, toezicht en handhaving. Gemeenten

kunnen voortaan beschikken over alle rapportages

en handhavend optreden door bijvoorbeeld de

bouw stil te leggen.

Het kabinet streeft ernaar het vernieuwde toezicht

vanaf 2021 in te voeren, te beginnen bij

eenvoudige bouwwerken in de laagste risicoklasse.

Cobouw laat in een blog van 13 februari kritische

geluiden uit het MKB horen. MKB-ondernemers

voorzien hogere kosten, toenemende

administratieve lasten en juridische problemen

doordat er te veel partijen bij bouwprojecten

betrokken zijn. Als het misgaat, verwijzen zij

weer naar elkaar.

Het andere thema dat de bouw bezighoudt,

is BENG. Op 1 januari 2020 moeten de nieuwe

BENG-eisen ingaan. Na de ambitieuze plannen uit

2015 zijn de concept-eisen eind 2018 aangepast.

Nu klinken in de sector geluiden dat de eisen niet

ambitieus genoeg zijn. De zorg ligt vooral bij de

verlaagde eisen voor isolatie: bij slechtere isolatie

blijft het energieverbruik hoog.

Overigens meent minister Ollongren dat de

BENG-normen een stuk ambitieuzer zijn dan critici

beweren. “BENG is strenger dan de EPC, met name

omdat de schil en toepassing van hernieuwbare

energie erin zijn meegenomen”, stelde zij tijdens

een commissievergadering op 21 februari.

De bouw- en installatiesector kon tot 2 maart

commentaar geven op de nieuwe concept-eisen.

Aan de hand van de ingediende commentaren

wordt een voorstel voor wijziging van het Bouw-

besluit, waarin BENG wordt opgenomen, naar de

Tweede Kamer gestuurd.

Michel van Eekert

Directeur Buildsight

1 Bouwconjuctuur 4

2 Woningbouw 10

3 Utiliteitsbouw 16

Bijlage en colofon 21

Bouw- en Woningtoezicht en de eisen voor

BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen).

Dat zijn momenteel de grote thema’s die spelen

omtrent de regulering in zowel de woningmarkt

als de utiliteitsmarkt. Sommigen zien de

ontwikkelingen als vooruitgang.

Anderen zien ze juist als achteruitgang.

Het Rijk en gemeenten hebben overeenstemming

bereikt over de vernieuwing van Bouw- en

Woningtoezicht. De vernieuwing is nodig omdat

in de bouw veel nieuwe technieken en meer

installaties worden toegepast, waardoor het

bouwtoezicht complexer is geworden.

Het onderwerp speelt al jaren. In 2017 stuitte het

wetsvoorstel kwaliteitsborging – dat het nieuwe

bouwtoezicht regelt – bij de Eerste Kamer op

bezwaren. De senatoren wilden meer duidelijkheid

over de informatiepositie van gemeenten ten

opzichte van de nieuwe private controleurs die

gaan toezien op de kwaliteit van het bouwwerk.

In haar brief aan de Eerste en Tweede Kamer van

17 januari 2019 meldt minister Ollongren (BZK)

dat het Rijk en de VNG het nu eens zijn geworden

over de noodzaak van een nieuw stelsel van

bouwtoezicht dat de bouwkwaliteit verhoogt, het

Verantwoordelijkheiden aansprakelijkheid voor de kwaliteit van bouwwerken schuiven verder op naar de bouwers.

Orderportefeuillesnog nooitzo goed gevuld

B O U W C O N J U N C T U U R

1Ondanks toenemende onzekerheden

en minder positieve prognoses, blijft

de economie zich wereldwijd positief

ontwikkelen. Het vertrouwen in de

economie van Nederlandse consumenten

heeft desondanks te lijden onder de

tegenvallende economische vooruit-

zichten en stijgende prijzen. Dit raakt

het vertrouwen van bouwondernemers

nauwelijks. Dat de groei van de bouw-

productie de komende jaren vertraagt

leidt nauwelijks tot nieuwe zorgen.

Hoef en Haag: Nieuwbouwdorp van 1800 woningen tussen Vianen en Hagestein

4 5

Hoef en Haag: Nieuwbouwdorp van 1800 woningen tussen Vianen en Hagestein

B O U W C O N J U N C T U U R

zonder akkoord zou uittreden uit de Europese Unie

of de economische groei in China tegenvalt zijn de

kansen daarop des te groter, maar voorlopig zijn

de financiële markten kalm. Dat verdere rentever-

hogingen van het stelsel van centrale banken in de

VS voorlopig uitblijven en de Europese Centrale

Bank (ECB) daar ook nog niet op uit lijkt te zijn,

heeft de aandelenbeurzen in ieder geval weer op

doen veren sinds het begin van 2019.

EurozoneEen belangrijk deel van de groeivertraging die voor

dit jaar wordt voorzien, vindt zijn oorsprong in de

eurozone waar de groei van de Duitse en de Italiaan-

se economie tegenvalt. Vooral de afwaardering van

de verwachting voor de Duitse economische groei

in 2019 van 1,9 procent naar 1,3 procent is fors.

De oorzaak daarvoor moet gezocht worden in de

omschakeling die de auto-industrie moet maken om

te kunnen voldoen aan de strengere emissie-eisen

voor met name dieselmotoren. De nieuwe Italiaan-

se regering slaagt er niet in de economie aan de

praat te krijgen. Sterker nog: het land is eind vorig

jaar in een nieuwe recessie belandt. In het vierde

kwartaal kromp het Italiaanse bruto binnenlands

product (bbp; met 0,2 procent) ten opzichte van

een kwartaal eerder voor de tweede opeenvolgende

keer. De nieuwe recessie maakt het de Italiaanse

regering niet makkelijker om zich te houden aan de

begrotingsafspraken met de Europese Commissie.

Duitsland is net ontkomen aan een recessie omdat

na de krimp in het derde kwartaal het bbp in het

vierde kwartaal op hetzelfde niveau uitkwam. Het is

de vraag of het Duitsland zal lukken om een recessie

voor te blijven. In de eerste twee maanden van 2019

is de gezaghebbende ifo-index voor de bedrijvigheid

verder gedaald en uitgekomen op het laagste punt

sinds december 2014. Dit niveau zou (samen met

andere indicatoren) nog wijzen op een groei van 0,2

procent van het bbp, maar de economische situatie

in Duitsland wordt toch als “zwak” omschreven.

PrognoseDoor de stagnerende internationale handel en de

zwakke economische prestaties binnen de eurozone

in de tweede helft van vorig jaar valt de economische

groei in 2018, waarover de Europese Commissie

rapporteert, tegen ten opzichte van de verwachtingen

die men er het afgelopen najaar nog over had. Ook

de prognose voor de economische groei in 2019 en

2020 heeft de Europese Commissie naar beneden

bij moeten stellen, omdat de zwakke economische

omstandigheden binnen de eurozone naar verwach-

ting tot medio 2019 aan zullen houden. De groei

blijft wel gehandhaafd, maar vertraagt wel duidelijk.

Vanaf de tweede helft van dit jaar zou de economi-

sche groei weer aan kracht kunnen winnen door de

lage werkloosheid, de aanhoudend lage rente en een

toename van de overheidsbestedingen. De economi-

sche groei in de eurozone zou dit jaar daarom nog

uit kunnen komen op 1,3 procent en volgend jaar

weer kunnen versnellen tot 1,6 procent.

NederlandDe verwachtingen voor de ontwikkeling van de

Nederlandse economie zijn ook naar beneden

bijgesteld. Zowel de Nederlandsche Bank (DNB) als

het Centraal Planbureau (CPB) kwamen in december

met minder rooskleurige voorspellingen. In februari

deed de Europese Commissie dat ook. Opvallend is

dat het CPB voor 2019 nog een stuk positiever is

dan DNB en de Europese Commissie. Het CPB komt

uit op een bbp-groei van 2,2 procent terwijl DNB en

de Europese Commissie het houden op 1,7 procent

(voor 2019 en voor 2020). Het CPB verwacht dit Lees verder op de volgende pagina >>

6

jaar hogere bestedingen dan DNB en de Europese

Commissie. Dat geldt voor de overheids- en consu-

mentenbestedingen, de uitvoer en de investeringen

van bedrijven. DNB en de Europese Commissie wijten

de beperkte groei van de binnenlandse bestedingen

aan het gedaalde consumentenvertrouwen en de

daling van het aantal transactie op de woningmarkt.

Alle prognoses gaan uit van een ordentelijke brexit.

Een uitstel ervan levert weinig risico op voor de

prognoses, maar mocht het komen tot een no-deal

brexit dan is de kans groot dat dit negatieve effec-

ten zal hebben op de economische ontwikkeling in

Nederland.

ConsumentenvertrouwenIn februari meldde het Centraal Bureau voor de

Statistiek (CBS) dat het consumentenvertrouwen in

Nederland voor het eerst in vier jaar weer negatief is.

In februari overheerste het pessimisme onder con-

sumenten over met name de economische situatie

in de komende 12 maanden en de eigen financiële

situatie. Een snel afnemende meerderheid van de

consumenten vindt het nog altijd een gunstige

7

Volgens een update van de World Economic

Outlook van het Internationaal Monetair Fonds

(IMF) uit januari zijn de economische omstandig-

heden in het najaar van 2018 wereldwijd niet

verbeterd. Hierdoor heeft het IMF de verwachtin-

gen voor de mondiale economie voor 2019 met

twee tiende procent af moeten waarderen. Voor

2020 zou de groei een tiende procent lager

uitkomen dan eerder verwacht. Voor 2019 wordt

nu uitgegaan van een groei van 3,5 procent en voor

2020 van een groei van 3,6 procent. In 2018 is de

wereldeconomie nog gegroeid met 3,7 procent.

De verslechterde economische omstandigheden

hebben te maken met de groeivertraging van de

economie binnen de eurozone in de tweede helft

van vorig jaar. Ook het uitblijven van nieuwe

handelsafspraken tussen de Verenigde Staten en

China en de wederzijds verhoogde importtarieven

vertalen zich in de lagere verwachtingen voor de

ontwikkeling van de mondiale economie. Boven-

dien wegen de onzekerheden omtrent de nieuwe

prognoses door naar de negatieve kant: door een

toename van de spanningen over de handel tussen

de VS en China of door negatievere sentimenten

onder investeerders en op de financiële markten

zouden de realisaties achter kunnen blijven bij de

huidige verwachtingen. Als het Verenigd Koninkrijk

Voor 2019 wordt nu

uitgegaan van een mondiale economische

groei van

3,5%

DNB en de Europese Commissie wijten de beperkte groei van de binnenlandse bestedingen aan het gedaalde consumenten-vertrouwen en de daling van het aantal transactie op de woning-markt.

B O U W C O N J U N C T U U R

tijd voor grote aankopen. Ook het vertrouwen in de

woningmarkt dat elke maand voor Vereniging Eigen

Huis wordt gemeten heeft zich aan het begin van

2019 gestabiliseerd net boven het neutrale punt op

een waarde van 101. Consumenten hebben mogelijk

de verhoging van het lage btw-tarief en de stijging

van de energierekening mee laten wegen in hun

oordeel over de economie. Als het effect daarvan

wegebt, zou het consumentenvertrouwen zich in de

komende maanden wellicht iets kunnen herstellen.

Gezien de verdere stijging van de huizenprijzen is

de kans klein dat het vertrouwen in de woningmarkt

weer toeneemt.

Terwijl het consumentenvertrouwen omgeslagen is,

heeft het producentenvertrouwen zich in februari

iets hersteld ten opzichte van een maand eerder.

Producenten in de industrie waren vooral iets posi-

tiever over hun voorraden. Over de bedrijvigheid en

de orderposities was men juist iets minder positief,

maar nog altijd positiever dan in september 2018

toen het producentenvertrouwen op het laagste

punt van 2018 terechtkwam. In vier van de vijf

daaropvolgende maanden steeg het productenver-

trouwen. De inkoopmanagersindex, die in de periode

waarin de economie in Nederland zich herstelde

grotendeels gelijk opliep met het producentenver-

trouwen, maakte in februari wel een duikeling naar

het laagste punt sinds oktober 2016. Dit duidt op

een vertraging van de economische groei. De kans

dat het producentenvertrouwen verder toe zal gaan

nemen is dus niet zo groot.

Ondernemers Niet alleen de ontwikkeling van het vertrouwen van

producenten in de industrie staat onder druk. Ook

in andere sectoren voelt men de vertraging van de

economische groei. Dit blijkt uit de nieuwste resulta-

ten van de Conjunctuurenquête Nederland van onder

andere het CBS over het eerste kwartaal van 2019.

Het ondernemersvertrouwen over alle sectoren die

worden onderscheiden is voor het tweede opeenvol-

gende kwartaal gedaald naar het niveau van begin

2017. Ook onder de ondernemers in de bouwsector

is het ondernemersvertrouwen afgenomen. Het

bouwvertrouwen is desondanks al tien kwartalen

achter elkaar hoger dan in alle andere sectoren. De

lichte afname van het bouwvertrouwen ging in het

eerste kwartaal gepaard met een afname van het

aandeel bouwondernemers dat belemmeringen er-

vaart. Dit aandeel kwam uit op 45 procent waarmee het terug is op het niveau van begin 2018. Er zijn

vooral minder bouwondernemers die last hebben

van een tekort aan arbeidskrachten. Dit aandeel is

nu iets lager dan een kwart. Op het hoogtepunt in

het derde kwartaal van vorig jaar lag dit aandeel op

39 procent. Sindsdien zijn er twee kwartalen verstre-

ken waarin er ongeveer evenveel bouwvacatures zijn

vervuld als er zijn ontstaan. Het aantal openstaande

bouwvacatures is dus niet afgenomen en bedroeg

aan het eind van vorig jaar 17 duizend.

BouwvergunningenHet hoge vertrouwen onder bouwondernemers is

voor een belangrijk deel te danken aan de goed

gevulde orderportefeuilles. Aan het eind van vorig

jaar konden bouwbedrijven binnen de burgerlijke en

utiliteitsbouw bijna 11 maanden vooruit volgens de

(herijkte) uitkomsten van de conjunctuurmeting van

het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Vooral

de orderportefeuilles van woningbouwers zijn met

11,5 maanden goed gevuld. Utiliteitsbouwers

konden eind vorig jaar gemiddeld ruim 10 maanden

vooruit. Voor de burgerlijke en utiliteitsbouw is het

de hoogste stand van de orderportefeuilles sinds het

begin van de reeks die startte in 2000. De goed

gevulde orderportefeuilles weerspiegelen de hoge

stand van de vergunningverlening voor de bouw van

nieuwe woningen en bedrijfsgebouwen. Vorig jaar

zijn er volgens het CBS nieuwbouwvergunningen

verleend die gezamenlijk een bouwsom vertegen-

woordigen van 14,6 miljard euro. Daarmee was

sprake van een stijging van 9 procent ten opzichte

van een jaar eerder. Hoewel het aantal vergunde

nieuw te bouwen woningen in 2018 niet is gestegen

in vergelijking met een jaar eerder, groeide de totale

vergunde woningbouwsom met meer dan 8 procent

tot 10,3 miljard euro. Deze groei is vooral het gevolg

van de toename van de gemiddelde grootte van

een woning. De woningbouwkosten stegen

volgens het CBS in 2018 met nog geen 3 procent.

De vergunningverlening voor de utiliteitsbouw is

vorig jaar gestegen met bijna 11 procent tot 4,3

miljard euro. Hiermee blijven de vooruitzichten

voor de nieuwbouwsector positief. De groei van de

nieuwbouwproductie vertraagt de komende jaren,

maar naar verwachting zal die ook in 2021 nog iets

verder toenemen.

xxxxxxxx

0

10

20

30

40

50

60

2014

1e

kw.

2014

2e

kw.

2014

3e

kw.

2014

4e

kw.

2015

1e

kw.

2015

2e

kw.

2015

3e

kw.

2015

4e

kw.

2016

1e

kw.

2016

2e

kw.

2016

3e

kw.

2016

4e

kw.

2017

1e

kw.

2017

2e

kw.

2017

3e

kw.

2017

4e

kw.

2018

1e

kw.

2018

2e

kw.

2018

3e

kw.

2018

4e

kw.

2019

1e

kw.

Bron: CBSConjunctuurenquête Nederland:Aandeel belemmerde bouwondernemers en oorzaken (%)

Andere oorzaken Productiemiddelen, materiaal, ruimte Tekort aan arbeidskrachten Onvoldoende vraag

8 9

Project Rijssenburgsehof in Driebergen

Vorig jaar zijn er

nieuwbouw-vergunningen

verleend met een

gezamenlijke bouwsom van

14,6miljard euro

Consumenten hebben

mogelijk de verhoging van

het lage btw-tarief en

de stijging van de energiere-

kening mee laten wegen in

hun oordeel over de

economie.

W O N I N G B O U W

10 11

Middenhuurtussen walen schip2Ondanks de aanhoudende groei in

de woningbouwproductie zal het

woningtekort de komende jaren verder

oplopen. Door de groei van de bevolking

en van het aantal huishoudens stijgt

de vraag naar woningen harder dan de

bouwers kunnen bijbenen. Vooral het

tekort aan middeldure huurwoningen

is groot. Hoe kunnen we het tij keren?

Politiek, corporaties en beleggers

buigen zich over dit grote

maatschappelijke vraagstuk.

Project de Gorsen in Elshout

W O N I N G B O U W

12 13

Project de Gorsen in Elshout

Het aantal vergunde nieuw te bouwen woningen

laat een dip in het derde kwartaal zien en herstel in

het vierde kwartaal. Verantwoordelijk voor deze

schommeling is de huursector. Waarschijnlijk kan

het herstel in het vierde kwartaal worden verklaard

door woningen op gas, waarvoor de vergunningen

vlak voor 1 juli 2018 – de datum waarop de

regelgeving voor gasvrij bouwen inging – werden

aangevraagd. De woningbouwprognose zal voor

2018 iets hoger uitkomen dan Buildsight eerder

aangaf. Verder ziet ook de prognose voor de regio’s

noord en zuid er voor de komende jaren beter uit.

Beide aanpassingen leiden tot een iets positiever

beeld voor de toekomst: ook in 2021 verwachten

we nog lichte groei in de woningbouwproductie.

Stijgende huizenprijzenIn 2018 stegen de huizenprijzen in Nederland met

Kees van Nieuwamerongen, directeur van de

toezichthouder Autoriteit woningcorporaties, op

tot het maken van keuzes: “Corporaties kunnen

niet álles doen.” Er ligt een grote opdracht voor

nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid.

De voornemens voor nieuwbouw liggen rond

de 25.000 nieuwe woningen per jaar.

Ondertussen lopen de kosten op: in 2018 stegen

de bouwkosten met 5,6 procent en dit jaar wordt

gerekend op 5,9 procent. Aan toekomstige

investeringsopgaven kan mogelijk niet worden

voldaan. De regio’s Amsterdam, Rotterdam/

Haaglanden en West-Brabant hebben de minste

investeringskracht. Daar zijn de woningen ouder

en de bouwopgaven groot. Bovendien kampen

zij met achterstanden in de aanpak van duur-

zaamheid.

Bestemmingsplanen MarkttoetsSinds 1 juli 2017 kunnen gemeenten in het

bestemmingsplan aangeven dat op een plek

een bepaald percentage huurwoningen in het

middensegment moet komen. Maar veel

gemeenten maken daar nog geen gebruik van.

Binnenkort bespreekt de Tweede Kamer een

wetsvoorstel dat het voor corporaties makkelijker

moet maken middeldure huurwoningen te bouwen.

De zogeheten Markttoets, waarmee corporaties

moeten aantonen dat er in een bepaald gebied

geen marktpartij is die middenhuurwoningen

kan bouwen, moet eenvoudiger worden.

Corporaties lijken nog niet enthousiast over

de nieuwe mogelijkheden, meldt het FD op

In 2018 stegen de

bouwkosten met

5,6%

Woningbouwproductie naar woningtype (aantal nieuwe woningen; vanaf 2019 prognose)

2017 2018 2019 2020 2021Eéngezinswoningen 35.750 37.600 37.950 38.400 38.250

Meergezinswoningen 22.500 26.900 28.550 28.950 30.000

TOTAAL NL 58.250 64.500 66.500 67.350 68.2502017 - 2018: raming woningbouwproductie Buildsight

Woningbouwproductie naar sector (aantal nieuwe woningen; vanaf 2019 prognose)

2017 2018 2019 2020 2021Huursector 18.100 21.500 22.200 22.200 22.500

Koopsector 40.150 43.000 44.300 45.150 45.750

TOTAAL NL 58.250 64.500 66.500 67.350 68.2502017 - 2018: raming woningbouwproductie Buildsight

Lees verder op de volgende pagina >>

vraag. Werd vorig jaar het tekort in 2021 nog

geraamd op circa 235.000 woningen, nu is dat

opgelopen naar 263.000 woningen. Dat is 3,4

procent van de totale woningvoorraad. Er zijn

vooral veel nieuwe woningen nodig voor ouderen

en starters. Een aanzienlijk deel van het tekort

betreft huurwoningen: in het middeldure segment

is de vraag 83.000 woningen meer dan wordt

aangeboden en in het sociale segment is de

vraag 92.000 woningen groter dan het aanbod.

De groei van de bevolking en het aantal huishou-

dens in combinatie met de problemen in de

bouwsector (gestegen kosten, tekort aan arbeid

en materiaal, te trage vergunningverlening en

tekort aan locaties) leiden ertoe dat de tekorten

niet afnemen, maar juist verder toenemen.

Hierdoor zal het woningtekort tot 2030 mogelijk

meer dan 200.000 woningen blijven bedragen.

Om het tekort op te lossen zouden per jaar

20-40.000 woningen meer bijgebouwd moeten

worden dan de nu voorziene 75.000 woningen.

CorporatiesDoor stijgende bouwkosten en gebrek aan locaties

kunnen woningcorporaties minder nieuwe

woningen bouwen, blijkt uit een enquête onder

woningcorporaties. Deze belemmeringen in

combinatie met de steeds hogere belastingen voor

corporaties brengen hun ambitie om de nieuw-

bouwproductie op te schroeven naar 34.000

sociale huurwoningen per jaar in gevaar. Aedes

meldt dat in 2018 slechts een aantal van 17.000

nieuwe corporatiewoningen werd gehaald.

In een interview in Cobouw van 31 januari roept

gemiddeld 9,0 procent. De gemiddelde huizenprijs

is inmiddels de 300.000 euro gepasseerd.

Rabobank verwacht dat de prijzen in de komende

twee jaar minder uitbundig zullen stijgen. Voor

2019 wordt een prijsstijging van rond de 6,0

procent verwacht. In 2020 zal dat zijn teruggelo-

pen naar 4,0 procent.

Omdat het aanbod van te koop staande huizen nog

altijd laag is, zal het aantal verkopen in 2019

verder dalen. Rabobank gaat voor 2019 uit van zo’n

205.000 verkopen en voor 2020 van zo’n 195.000

verkopen.

Woningtekort loopt opCapital Value berichtte 11 februari over de

achterblijvende woningbouw ten opzichte van de

De gemiddelde huizenprijs is inmiddels de

300.000 euro gepasseerd.

W O N I N G B O U W

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

2017

1e

kw.

2017

2e

kw.

2017

3e

kw.

2017

4e

kw.

2018

1e

kw.*

2018

2e

kw.*

2018

3e

kw.*

2018

4e

kw.*

Bron: CBS* voorlopige cijfers

KOOP

Aantal vergunde nieuw te bouwen woningen naar opdrachtgever en eigendom(12 maanden voortschrijdend; zonder bijschatting)

Andere particuliere opdrachtgevers Bouwers voor de markt Overheid of woningcorporatie

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2017

1e

kw.

2017

2e

kw.

2017

3e

kw.

2017

4e

kw.

2018

1e

kw.*

2018

2e

kw.*

2018

3e

kw.*

2018

4e

kw.*

HUUR

14 15

22 februari. Zij zien investeringen voor de midden-

inkomens ten koste gaan van de eigen doelgroep.

Mogelijk speelt ook de in 2013 ingevoerde

verhuurderheffing een belemmerende rol.

Behalve op de woningcorporaties heeft de politiek

de hoop gevestigd op institutionele beleggers.

Zij nemen inmiddels zo’n 10 procent van de

nieuwbouw voor hun rekening.

Adviesbureau Stec Groep. Hoewel gemeenten

bouwplannen maken en vergunningen verlenen,

spelen provincies een steeds grotere rol bij het

plannen van woningbouw. Er is een groot tekort

in het segment dat net boven de sociale huur zit:

tussen de 700 en 1.000 euro per maand, geschikt

voor huishoudens met een inkomen tussen de

36.000 en 50.000 euro.

Kabinet en huursectorDe ministerraad heeft ingestemd met een

aantal maatregelen om de betaalbaarheid op

de huurmarkt te verbeteren.

Zo wordt bij woningcorporaties de gemiddelde

huurprijsstijging beperkt tot de inflatie. De

toewijzingsgrens van de sociale huur wordt

afhankelijk van de samenstelling van het huis-

houden. Bij investeringen in duurzaamheid

moet de besparing op de energielasten altijd

hoger uitvallen dan de doorberekening van

verduurzaming in de huurprijs. Voor hoge

inkomens in de sociale huursector worden

stappen gezet voor een beter passende huur.

In aanvulling op het ingediende wetsvoorstel

Vereenvoudiging Markttoets, dat corporaties meer

ruimte geeft om middenhuur te bouwen, werkt het

kabinet een ‘noodknop middenhuur’ uit. Hiermee

kunnen gemeenten in regio’s met excessieve

huurstijgingen de aanvangshuurprijs van een vrije

sector huurwoning maximeren op basis van

een percentage van de WOZ-waarde.

De maatregelen zijn geformuleerd met het oog

op aanpassing van de Woningwet. In 2015 is

de Woningwet herzien. De wet is inmiddels

geëvalueerd en blijkt op hoofdlijnen te werken,

maar corporaties vinden de regels op sommige

punten te gedetailleerd. Het kabinet gaat nu

waar mogelijk voorschriften schrappen.

In een reactie geeft Aedes aan dat de landelijke

regels blijven hinderen bij het oplossen van

knelpunten op de lokale en regionale woningmarkt.

Corporaties vragen om flexibelere regels, zodat

zij met gemeenten en huurders lokaal kunnen

vaststellen wat ter plekke tot hun kerntaak moet

behoren. Aedes en Woonbond vinden bovendien

het tempo van de aanpassing te laag.

Ook beleggers reageren kritisch op de voorstellen.

Hun bezwaren richten zich vooral op de ‘nood-

knop’, zo meldt het FD op 22 februari. Beleggers

zien hierin een aantasting van de contractsvrijheid

voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens.

Zo’n knop staat voor hen gelijk aan te veel politieke

inmenging. Een volgend kabinet zou er weer aan

kunnen gaan draaien. Reden voor langetermijn-

beleggers om terughoudend te zijn met

investeringen.

Er is een

groottekort

in het segment dat net boven de sociale huur zit: tussen de € 700

en € 1.000 per maand

Woningbouwproductie naar regio (aantal nieuwe woningen; vanaf 2019 prognose)

2017 2018 2019 2020 2021Noord 4.400 5.250 6.000 6.600 6.700

Oost 13.250 15.300 15.250 15.000 15.000

West 28.000 29.850 30.750 31.000 31.500

Zuid 12.600 14.100 14.500 14.750 15.050

TOTAAL NL 58.250 64.500 66.500 67.350 68.2502017 - 2018 raming woningbouwproductie Buildsight

Beleggers in de bresvoor middenhuurEen groep institutionele beleggers, onder wie

verzekeraar ASR en pensioenbelegger Bouwinvest,

heeft het initiatief genomen voor de bouw van

7.000 middeldure huurwoningen in de provincie

Utrecht, zo meldt het FD op 1 februari. De

beleggers willen de huurstijging beperken en een

goede kwaliteit van de woningen garanderen.

Het is de eerste keer dat beleggers een voorstel

doen aan gemeenten voor de voorwaarden

waaronder ze op grote schaal woningen willen

ontwikkelen. Zo willen de beleggers de huurstijging

beperken tot 2 procent boven de inflatie geduren-

de vijf jaar. Ook zeggen ze toe de woningen

minstens vijftien jaar beschikbaar te houden

voor de verhuur. Ze wachten dus met de verkoop,

terwijl die voor beleggers belangrijk kan zijn om

rendement te maken.

In ruil voor de zelfopgelegde regels willen de beleg-

gers dat gemeenten de grondprijs verlagen. Ook

willen ze voorrang bij het vinden van locaties.

De beleggers willen met het voorstel een patstel-

ling voorkomen. De afgelopen jaren hebben vooral

de grote steden minimumeisen gesteld aan het

percentage middeldure huurwoningen bij

nieuwbouw. Ontwikkelaars en beleggers hebben

meermaals laten weten het bouwen van woningen

daardoor niet meer rendabel te vinden. Helemaal

op eigen initiatief is het voorstel overigens niet,

want ze zijn hiertoe aangemoedigd door de

provincie Utrecht en het proces is begeleid door

16 17

Bedrijfsruimte de Fruitplukker in Bunnik

U T I L I T E I T S B O U W

Dit jaar piektde utiliteitsbouw3Net als in de woningbouw waren de

orderportefeuilles in de utiliteitsbouw

deze eeuw nog nooit zo goed gevuld als

eind vorig jaar. Dit is vooral een gevolg van

de grote vraag naar nieuwe bedrijfs-

gebouwen, maar ook de bouwcapaciteit

is beperkt waardoor er werk gestapeld

wordt. De groei van de utiliteitsbouw

neemt hierdoor dit jaar iets af ten

opzichte van vorig jaar. Vanaf 2020

zal het door de vertraging van de

economische groei moeilijk zijn om de

hoge productieniveaus te handhaven,

waardoor voor sommige gebouwsoorten

krimp dreigt. Bovendien dreigt de

agrarische bouw opnieuw tegen

ecologische grenzen aan te lopen.

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

2014

1e

kw.

2014

2e

kw.

2014

3e

kw.

2014

4e

kw.

2015

1e

kw.

2015

2e

kw.

2015

3e

kw.

2015

4e

kw.

2016

1e

kw.

2016

2e

kw.

2016

3e

kw.

2016

4e

kw.

2017

1e

kw.

2017

2e

kw.

2017

3e

kw.

2017

4e

kw.

2018

1e

kw.*

2018

2e

kw.*

2018

3e

kw.*

2018

4e

kw.*

Bron: CBS*voorlopige cijfers

Verleende bouwvergunningen nieuwbouw bedrijfsgebouwen:Bouwkosten naar gebouwsoort 12-maanden voortschrijdend (x mln. m2)

Kantoren Scholen Winkels en Overige bedrijfsgebouwen Hallen, loodsen, kassen en stallen

De leegstand is gedaald

tot beneden

10%

vorig jaar niet gestegen. De markt heeft het

volledige nieuwbouwaanbod op kunnen nemen.

Voor dit jaar wordt een vergelijkbare

ontwikkeling voorzien: veel vraag

van gebruikers, een groot nieuw-

bouwaanbod en veel interesse van

beleggers. Na dit jaar is de nieuw-

bouwproductie van hallen en

loodsen met en zonder kantoor

echter over zijn top heen na jaren

van sterke groei waarin de productie

bijna verdubbelde tot 5,4 miljoen

vierkante meter. Ook na dit jaar blijft

de productie groter dan 5 miljoen

vierkante meter per jaar, maar door een verschui-

ving van de aandacht naar kleinere, regionale

locaties (zoals de zogenaamde “last mile hubs”),

zal er sprake zijn van een krimpende productie in

vierkante meters. De vergunningverlening voor de

bouw van nieuwe hallen en loodsen is in de tweede

helft van 2018 gedaald.

KantorenDe Nederlandse kantorenmarkt heeft zich vorig

jaar verder hersteld. De opname van kantoorruim-

te is verder gegroeid, terwijl er ook nog kantoor-

ruimte werd onttrokken als gevolg van transfor-

maties en sloop. De relatief weinige

nieuwgebouwde kantoren werden volledig

opgenomen. Hierdoor is de leegstand gedaald tot

beneden 10 procent. De markt is nu dus veel

evenwichtiger dan net na de crisis. In de centra

van grote steden is er meer vraag naar kantoren

dan aanbod. Deze krapte vertaalt zich in stijgende

huren. Ook voor kantoren is daarom veel interesse

van (internationale) beleggers. Nog altijd leidt dit

slechts in beperkte mate tot de nieuwbouw van

kantoren. Op de meest gewilde locaties is namelijk

weinig ruimte voor nieuwbouw. Om het hervonden

evenwicht op de kantorenmarkt te bewaren is het

volgens bedrijfsmakelaars belangrijk dat er meer

nieuwgebouwd gaat worden. Naar verwachting zal

dat de komende jaren echter nog niet lukken. Dit

jaar piekt de nieuwbouw van kantoren door de

bouw van het nieuwe gebouw van het Europese

Medicijnenagentschap aan de Amsterdamse

Zuidas. De positieve ontwikkeling in de vergun-

ningverlening voor nieuwe kantoren sinds het

tweede kwartaal van vorig jaar, kan een krimp van

de kantorenbouw in 2020 en 2021 niet voorkomen,

maar zorgt wel voor een zachte landing ervan na

de piek van dit jaar.

Agrarische sectorTerwijl het algemene ondernemersvertrouwen in

Nederland onder druk staat, is het vertrouwen

onder agrarische ondernemers iets toegenomen.

Dit blijkt uit de Agro Vertrouwensindex van

Wageningen Economic Research. Vooral melkvee-

houders zijn een stuk positiever over de bedrijfssi-

tuatie. Ook het vertrouwen van varkenshouders

ontwikkelde zich positief. Daarentegen daalde het

vertrouwen onder pluimveehouders. Dat melkvee-

houders positiever gestemd zijn, kan te maken

hebben met de verdere krimp van de fosfaatpro-

ductie uit dierlijke mest waardoor ook in 2018 het

fosfaatplafond niet werd overschreden. Hiermee

18

U T I L I T E I T S B O U W

19

De groei komt

grotendeels tot

uiting in de bouw

van nieuwe hallen

en loodsen met

kantoor voor de

logistieke sector

en de industrie.

Lees verder op de volgende pagina >>

Hoofdkantoor voorTriodos bank in Driebergen

Dit jaar blijft de economische dynamiek voldoende

om de verdere groei van de utiliteitsbouw mogelijk

te maken. De groei komt groten-

deels tot uiting in de bouw van

nieuwe hallen en loodsen met

kantoor voor de logistieke sector en

de industrie. De brexit lijkt zelfs een

positief effect te kunnen hebben op

de vraag van gebruikers, omdat men

aan beide zijden van het Kanaal

grotere voorraden aan wil kunnen

houden. Bovendien zal de douane

meer opslagruimte nodig hebben.

Met name logistiek vastgoed is de

laatste jaren een populaire bestemming geworden

voor beleggerskapitaal, waardoor er ook veel

commerciële ontwikkeling van dit type gebouwen

plaatsvindt. Ondanks de hoge nieuwbouwproduc-

tie in 2018 is de leegstand van logistiek vastgoed

voldoet Nederland aan de Europese regels op dit

vlak. De daling van de fosfaatproductie is onder

andere mogelijk gemaakt door een krimp van de

melkveestapel die is bewerkstelligd met de

invoering van het fosfaatrechtenstelsel. Tegelijk

met het bekend maken van de voorlopige cijfers

voor de fosfaatproductie, kwam het CBS met

cijfers over de stikstofuitscheiding. Omdat er

juridische twijfels zijn over de wetenschappelijke

onderbouwing van het Programma Aanpak

Stikstof (PAS) dat de stikstofuitscheiding in de

buurt van kwetsbare natuurgebieden moet

beperken, werd extra uitgekeken naar deze

uitkomsten. Het blijkt dat de stikstofuitscheiding

nauwelijks is gedaald en waarschijnlijk hoger was

dan toegestaan. Op termijn zou dit kunnen leiden

tot extra beperkende maatregelen voor met name

de melkveehouderij. Bovendien versterkt dit de

twijfels over het PAS (en de houdbaarheid van de

honderden milieuvergunningen die eronder werden

verleend) die op dit moment worden onderzocht

door de Raad van State. Deze ontwikkelingen

fnuiken het herstel van de nieuwbouwproductie

van (melkvee-)stallen, maar treft mogelijk ook de

bouw voor de industrie en de uitbreiding van

infrastructuur. De nog altijd gunstige economische

situatie zorgt wel voor een groei van de bouwpro-

ductie van schuren waardoor de totale agrarische

nieuwbouw vanaf dit jaar voorzichtig zou kunnen

gaan groeien. Deze groei komt niet uit de geiten-

sector. In verband met mogelijke gezondheidsrisi-

co’s kondigen steeds meer provincies een

bouwstop af voor deze sector.

ABN AMRO> Publicaties bouwsector

Buildsight > Buildsight®, marktinformatiesysteem

voor de bouw> Buildsight Monthly

Centraal Bureau voor de Statistiek > Diverse publicaties en statistieken

Centraal Bureau voor de Statistiek e.a.> Conjunctuurenquête Nederland,

Eerste kwartaal 2019

Centraal Planbureau > Decemberraming 2018, vooruitzicht 2019

Cushman & Wakefield > Vastgoedmarktrapporten

De Nederlandsche Bank > Persberichten> Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten

Diverse persberichten van overheden en instanties

Diverse berichten uit dagbladen zoals > Cobouw, NRC Handelsblad, Financieele Dagblad,

regionale dagbladen, etc.

Dynamis > Sprekende Cijfers

Economisch Instituut voor de Bouw > Conjunctuurmeting bouwnijverheid > Verwachtingen bouwproductie en

werkgelegenheid 2019

Europese Commissie> Economische winterprognoses 2019

Eurostat> Business survey construction> Flash estimates of GDP and employment growth

HuizenZoeker:> Woningmarktcijfers (maandelijks via

huizenzoeker.nl)

ING Economisch Bureau > Diverse publicaties

Internationaal Monetair Fonds > World Economic Outlook Update, January 2019

JLL > Onderzoeksrapporten

Kadaster> Vastgoedcijfers

Nederlandse Vereniging van Makelaars> Woningmarktcijfers

NEPROM > Persberichten

NEVI > Purchasing Managers’ Index (PMI®)

NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers > Persberichten

Marktcijfers Onderzoekinstituut OTB Monitor koopwoningmarkt

Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling> OECD Economic Outlook

Pararius > Persberichten

Rabobank/RaboResearch - Economisch Onderzoek> Artikelen en publicaties > Kwartaalbericht Woningmarkt

Vereniging Eigen Huis > Persberichten > Eigen Huis Marktindicator

Waarborgfonds eigen woningen > Kwartaalbericht> Persberichten

Wageningen Economic Research > Agro Vertrouwensindex> Barometer agrarische sectoren

GERAADPLEEGDEBRONNEN

20

BIJLAGE

21

U T I L I T E I T S B O U W

Utiliteitsbouwproductie naar gebouwsoort(index 2017 = 100 op basis van volume, vanaf 2019 prognose)

2017 2018 2019 2020 2021Hallen en loodsen 100 140 165 154 149

Kantoren 100 96 112 104 99

Bedrijfshallen met kantoor 100 121 143 147 144

Schuren en stallen 100 93 94 96 98

Scholen 100 101 104 109 110

Zorggebouwen 100 92 86 89 91

BudgetsectorDe nieuwbouw voor de budgetsector zal naar

verwachting dit jaar het dal bereikt hebben.

Dankzij het aantrekken van de investeringen in

nieuwe schoolgebouwen en gebouwen voor de

zorg zal vanaf volgend jaar een kleine groei

gerapporteerd kunnen worden in dit segment. Een

verdere stijging van de bouwkosten vormt een

bedreiging voor dit herstel, maar dankzij nieuwe

normeringen voor de scholenbouw zullen in de

meeste gevallen de bouwbudgetten weer

toereikend blijken. Vanaf volgend jaar wordt er ook

groei voorzien voor de nieuwbouwproductie ten

behoeve van de zorgsector. Deze groei wordt

voornamelijk gedreven door de vergrijzing. Door

het stijgende aantal ouderen groeit ook de

behoefte aan verpleeghuiszorg. Voor de meeste

zorginstellingen is de bouw van grote nieuwe

verpleegtehuizen te risicovol, waardoor er

momenteel vooral wordt geïnvesteerd in klein-

schalige voorzieningen. Ook particuliere investeer-

ders zijn in dit segment actief. Omdat het

verboden is om winst uit het zorgvastgoed uit te

keren, is het vastgoed gesplitst van de zorgactivi-

teiten. Deze constructie is niet werkbaar voor

grootschaligere verpleeghuizen waar ook meer

behoefte aan is. Het is nog onduidelijk hoe aan

deze vraag tegemoetgekomen kan worden,

waardoor de groei van de investeringen de

komende jaren nog beperkt blijft.

Het blijkt dat de stikstof-

uitscheiding nauwelijks is

gedaald en waarschijnlijk hoger was dan

toegestaan.

Buildsightcorrespondentie t.a.v. dhr. Ing. M.W.M. van EekertSint Jansstraat 3-55211 DL ‘s-Hertogenbosch

BESTELLENtelefonisch: 073-2060130email: info@buildsight.nl

Ontwerp: Doeft merk en communicatie, 's-Hertogenbosch

Fotografie:Buildsight, Mirella Agelink

All rights reserved. No part of this publication may be reproduced, stored in a retrieval system, or transmitted in any form, by any means, mechani-cal photocopying, recording or otherwise without the written permission of the publisher.

Auteursrechten voorbehouden.Gehele of gedeeltelijke overneming of reproductie van de inhoud van deze uitgave, op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteurs-recht-hebbende is verboden, behoudens de beperkingen bij de wet gesteld. Het verbod betreft ook gehele of gedeeltelijke bewerking. Buildsight b.v. is met uitsluiting van ieder ander gerechtigd de door derden verschuldigde vergoedingen voor kopiëren, als bedoeld in artikel 17, Auteurswet 1912 en het K.b. van 20 juni 1974 (Stb. 351,1974) ex artikel 16b, Auteurswet 1912, te innen en/of daartoe in en buiten rechten op te treden.

Buildsight is zich volledig bewust van haar taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kan zij geen aansprakelijk-heid aanvaarden voor eventueel in deze uitgave voorkomende onjuistheden.

Copyright ©2019Buildsight, ‘s-Hertogenbosch

Maart 2019Documentnummer: 126-19

COLOFON

22

Sint Jansstraat 3-55211 DL ‘s-HertogenboschTel.: +31(0)732060130info@buildsight.nlwww.buildsight.nl