Printversie

CasePivot ParkInhoudsopgave Duurzaamheid en exploitatie

hand in hand

Pivot Park zelfstandig in de markt als farmaceutische campus Ooit onderdeel van het terrein van Organon, is Pivot Park in Oss vandaag de dag volkomen zelfstandig als campus voor met name research & development in de farmaceutische industrie. Om een stevige concurrentiepositie te verkrijgen ten opzichte van alternatieven als Bio Science Park in Leiden en Novio Tech Campus in Nijmegen, richt de exploitant zich enerzijds op concurrerende servicekosten en anderzijds op verduurzaming.

struktonworksphere.nl

Printversie

CasePivot ParkInhoudsopgave

2Strukton Worksphere | Case Pivot Park

Pivot Park was vroeger onderdeel van de farmaceutische multinational Organon. De locatie kwam in 2009 in handen van MSD, die geen reden had om R&D in Nederland te vestigen. Manager Operations Bartjan van der Sloot vertelt: “Het R&D-vastgoed in Oss werd daarom afgestoten. Voor de gemeente Oss was het echter belangrijk om de werkgelegenheid en kennis te behouden die gepaard gingen met R&D. Samen met provincie Noord-Brabant en met ondersteuning van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij, zetten wij daarom een verzelfstandiging in gang.”

Van bewaking naar gastvrijheidMet de doorstart van bepaalde R&D-activiteiten door voormalige Organon- en MSD-medewerkers, had Pivot Park bij aanvang direct een handvol huurders. Merkbaar was de verandering voor hen in eerste instantie vooral in en rondom de gebouwen. Van der Sloot: “We zijn direct begonnen met het updaten van gebouwen. En omdat Pivot Park uitgaat van gastvrijheid, hebben we hekken en slagbomen met bewakers vervangen door een vrije entree met centrale parkeergelegenheid, nette landscaping en verbeterde signing.”

Concurrerende servicekostenEen andere wijziging was de benadering van het kostenvraagstuk. De prijsstelling van de servicekosten werd ondersteunend aan de gewenste concurrentiepositie, want de bezetting moest omhoog. Van der Sloot: “Met concurrerende servicekosten kwamen we in beeld bij potentiële huurders. Immers: als de prijzen vergelijkbaar zijn met die van andere wetenschappelijke campussen, kijkt men naar de overige meerwaarde. Bij ons zijn dit de hoogwaardige

laboratoria, de vele farmaceutische apparatuur en ondersteunende faciliteiten. Ook ons ontzorgingsmodel maakt verschil. Start-ups begeleiden wij bijvoorbeeld bij het opzetten van hun bedrijfsvoering.”

Van single user naar multi tenantBelangrijke transformatie in de strategie van Pivot Park is de ombouw van het bestaande vastgoed van single user naar multi tenant. “Een uitdaging”, zegt Van der Sloot. “De gebouwen zijn hier oorspronkelijk natuurlijk niet voor ontworpen. Grote labs splitsen en beschikbaar maken voor verhuur, is commercieel gezien een goede insteek. In de farmaceutische industrie is maatwerk echter van het grootste belang. Je kunt dus eigenlijk niet splitsen en aanpassen voordat de nieuwe huurder zijn wensen kenbaar heeft gemaakt. Dit pakken we daarom stap voor stap aan.”

Printversie

CasePivot ParkInhoudsopgave

3Strukton Worksphere | Case Pivot Park

Energie besparenIn dezelfde slag besteedt Pivot Park veel aandacht aan het energiezuinig maken van het complex. Van der Sloot: “Voor onze businesscase is het van groot belang dat we het energieverbruik van Pivot Park significant omlaag brengen. Naast het vergroten van de bezetting is dit momenteel dan ook de tweede prioriteit.” Hij vervolgt: “We zijn voor dit traject gaan samenwerken met Strukton Worksphere. Dit was het resultaat van een kleinschalige pitch, waarvoor we zelf een shortlist opstelden. Strukton Worksphere maakte indruk met het PULSE-platform, dat data van gebouwen toegankelijk maakt voor ons als opdrachtgever. Om tot een concurrerende servicebijdrage te kunnen komen, hebben we namelijk inzicht nodig in die data, gesplitst naar gebouw, zodat we gericht kunnen sturen op energiebesparing en efficiënt beheer en onderhoud.”

Continuïteit van productieprocessen borgenKlantmanager Sjef Wijnen van Strukton Worksphere vertelt: “Op Pivot Park begonnen we direct met het onderhouden en deels vernieuwen van installaties. In sommige gebouwen was de techniek behoorlijk verouderd. Installaties waren aan het einde van hun life cycle en reserveonderdelen waren niet altijd meer verkrijgbaar. Voor de continuïteit van productieprocessen is dit een risico, voor zowel huurders als de exploitant.”Hij vervolgt: “Onze eerste installatietechnische ingrepen, gecombineerd met enkele andere quick wins die door onze energieconsultants werden gedefinieerd, zorgde ervoor dat in een van de gebouwen, met zo’n 10.000 m2 bvo, nu 55 procent minder gas wordt verbruikt.” Van der Sloot vult aan: “Bij de overige panden zetten we soortgelijke trajecten in gang.

En voor de verdere reductie van energieverbruik overwegen we de installatie van een ijsbuffer, een soort warmtekoudeopslag, maar dan minder diep en betrouwbaarder en stabieler in functioneren dan de conventionele WKO.”

Slimmere gebouwenVan der Sloot vertelt dat tegelijkertijd wordt geïnvesteerd om de gebouwen slimmer te maken. “We voorzien alle gebouwen op het park dit jaar van Priva Blue ID, zodat we effectiever en efficiënter kunnen sturen op verwarming en koeling. Door dit open source gebouwbeheersysteem aan te sluiten op het Strukton PULSE-platform, kunnen allerlei indicatoren nauwgezet worden gemonitord en gebenchmarkt, waardoor we beter en doorlopend zicht hebben op kansen voor optimalisatie.”

Printversie

CasePivot ParkInhoudsopgave

4Strukton Worksphere | Case Pivot Park

Verduurzamen in bouwteamverbandDe samenwerking van Pivot Park en Strukton Worksphere werd een bouwteamverband. Zo kon de tijdrovende stap van het maken van een bestek worden overgeslagen. De partners maakten in plaats hiervan spelregels voor hun samenwerking en zetten projecten in gang met een gezamenlijke visie op kosten, output en profit.De belangrijkste spelregel was transparantie. Van der Sloot: “Als je als bouwteam samenwerkt, is openheid een vereiste. Alleen dan kun je een verduurzamingsopgave succesvol uitvoeren. We hebben eerder met installateurs om de tafel gezeten, maar dit leidde niet tot werkbare oplossingen. Omdat we tijd wilden winnen en tegelijkertijd risico’s wilden beheersen, hebben we het met Strukton Worksphere anders ingestoken en dit is heel goed uitgepakt. Zouden we er een aanbesteding van hebben gemaakt, dan hadden we nooit het resultaat bereikt dat wij nu hebben bereikt, nog los van de tijdsbesparing.”

Denken in termen van outputKlantmanager Wijnen vult aan: “Pivot Park wilde het beste uit onze expertise halen en snapte heel goed dat je dan niet moet sturen op uitvoering, maar moet denken in termen van output. Dit gaf ons alle ruimte om onze expertise optimaal in te zetten. Omdat we in het bouwteam samen risico dragen, voelen wij ons extra uitgedaagd om met goede oplossingen te komen. Onze energieconsultants komen proactief met volledig doorgerekende verbetervoorstellen, inclusief terugverdientijden. Wat we in het bouwteam als opportuun beschouwen, voeren we daarna daadwerkelijk uit.”

Van der Sloot: “Het is een hele prettige manier van samenwerken. Ons eigen team is klein, maar onze opgaven zijn groot. Dan is het prettig als je een leverancier hebt waar je op kunt bouwen, die proactief met ideeën komt, die de agenda stuurt en werk uit handen neemt. Toch houden wij grip op wat er gebeurt, onder andere met regelmatig overleg. En hoewel we in de basis een vertrouwensrelatie hebben, laten we bij sommige kostenramingen en offertes externe partijen meekijken, in alle openheid overigens. Zo blijft iedereen scherp.”

Printversie

CasePivot ParkInhoudsopgave

5Strukton Worksphere | Case Pivot Park

Vast op locatieOok het persoonlijke contact is een pluspunt, vindt Van der Sloot. “Pivot Park groeit flink nu, maar het is onze ambitie om iedere huurder persoonlijk te kunnen ondersteunen. Daarom is het fijn dat Strukton Worksphere vast aanwezig is op het park. De beheertechnicus en servicemonteurs zijn hierdoor vertrouwde gezichten en goed aanspreekbaar. Ze zijn representatief en zetten zich klantgericht in. Meldingen in het FM-systeem worden goed opgevolgd en met de nodige uitleg van werkzaamheden afgemeld, zodat huurders weten wat er voor hen is uitgevoerd en waarom.”

Stijgende bezettingOngeveer anderhalf jaar na de officiële verzelfstandiging, blijkt de strategie van Pivot Park zijn vruchten af te werpen. Er werken zo’n 550 mensen op het park, waarvan de helft eerder in dienst was bij Organon en MSD. Van der Sloot: “Voor de gemeente was banenbehoud een hele belangrijke drijfveer, evenals het behoud van farmaceutische kennis voor Oss. Met alle energie die wij steken in het upgraden van het park, is de verwachting dat binnen afzienbare tijd het aantal mensen dat hier werkzaam is weer terug is op het niveau van weleer: 750 tot 1.000.” Hij vervolgt: “Ook met ons eigen businessplan gaat het de goede kant op. We hebben nu een bezettingsgraad van zo’n 70 procent.”

Nieuwbouw en verdere verduurzamingTegelijk is er nog alle ruimte, om door te groeien. Het team van Van der Sloot denkt na over de toekomst en maakt plannen voor nieuwbouw tussen de bestaande bouw. Van der Sloot: “Theoretisch kunnen we nog verdubbelen in werkvloeroppervlak.

We verkennen de opties samen met Strukton Worksphere, waarbij we ook kijken naar verduurzamingsmogelijkheden, zoals de ijsbuffer, zonnecollectoren en sensoring.”Hij besluit: “Uiteindelijk gaat het ons erom dat we nog beter kunnen sturen, proactief en vooral predictief, op een duurzame exploitatie van ons park. Dit soort investeringen komt primair voort uit ons businessplan. We kijken daarbij naar kansen om in te haken op actualiteit en innovatie. We kunnen besluiten om op een bepaald moment in de toekomst volledig, of in elk geval nagenoeg gasloos te zijn. Dat heeft dan ook waarde voor onze positionering. We willen mensen laten zien dat het op Pivot Park prettig werken en goed zakendoen is, in een eigentijdse en duurzame omgeving. Maar onze investeringen zullen altijd een relatie blijven houden met ons businessmodel. Wat dat betreft gaan duurzaamheid en exploitatie bij ons nadrukkelijk hand in hand.”

Printversie

CasePivot ParkInhoudsopgave

6Strukton Worksphere | Case Pivot Park

Contact Tegen de vastgoedmanagers van Nederland willen wij zeggen: kom in beweging en zorg dat u weet wat er moet gebeuren. Wees bewust van nut en noodzaak van energiebesparende maatregelen. Onze integrale oriëntatie op het gehele proces, maakt dat wij gezamenlijk een sluitend verduurzamingsplan kunnen ontwikkelen, waarbij wij u ondersteunen in elke fase van het project, desgewenst tot en met de exploitatieperiode en mét een prestatiegarantie.

Neem contact op met onze energieconsults via verduurzamen.ws@strukton.com

Download whitepaperRenovatie of nieuwbouw? Verduurzamen of afstoten? Upgraden of vervangen? Het energietransitiemodel van Strukton Worksphere helpt u. Download de whitepaper en ontdek de kansen die de energietransitie u biedt.

Download de whitepaper