meerwaarde kantoorgebruiker 2014...2014/10/07 · 2014 Duurzame huisvesting De meerwaarde voor de...

2014

DuurzamehuisvestingDemeerwaardevoordekantoorgebruiker

Auteur J.(Jimmy)KoolmoesAfstudeerscriptie Duurzamehuisvesting: DemeerwaardevoordekantoorgebruikerOpleidingsinstituut HogeschoolInhollandHaarlemOpleiding Bouwmanagement&VastgoedOpdrachtgever KernwaardeGroenDatum 7oktober2014Plaats KoudekerkaandenRijn

“Changeisthelawoflife.Andthosewholookonlytothepastorpresent

arecertaintomissthefuture.”

‐JohnF.Kennedy

i

A.Colofon

ProductTitel: DuurzamehuisvestingOndertitel: DemeerwaardevoordekantoorgebruikerDatum: 16juni2014Publicatiedatum: 7oktober2014Status: Definitief

AuteurNaam: J.(Jimmy)KoolmoesAdres: DeKwekerij6Postcode: 2396DCWoonplaats: KoudekerkaandenRijnTel.: 06‐43082704E‐mail: [email protected]: 498959

OpleidingsinstituutHogeschool: HogeschoolInhollandHaarlemDomein: Techniek,OntwerpenenInformaticaOpleiding: Bouwmanagement&VastgoedBegeleider: Ir.M.P.(Merijn)deJongBeoordeling: Ir.J.M.G.(Jos)vanDam

BedrijfsinformatieAfstudeerbedrijf: KernwaardeGroenBegeleider: Ing.R.(Robert)Sengers

J. (Jimmy) Koolmoes Duurzame huisvesting: De meerwaarde voor de kantoorgebruiker

ii

B.VoorwoordVooruligtdeafstudeerscriptie‘Duurzamehuisvesting:Demeerwaardevoordekantoorgebruiker’waaraanik, JimmyKoolmoes,5maandenhardaanhebgewerkt.Descriptie isgeschreven inhetkadervanmijnafstudeertrajectaandeopleidingBouwmanagement&VastgoedaandeHogeschoolInhollandteHaarlem.DescriptieishetresultaatvaneenonderzoekdatikvoorKernwaardeGroenhebuitgevoerdvanfebruari2014 tot en met juni 2014. De eerste anderhalve maand van het afstudeertraject is besteed aan hetschrijven van een plan van aanpakwelke is opgesteld om als leidraad te fungeren voor het succesvolrealiseren van de afstudeerscriptie. Na deze anderhalve maand is het onderzoek van start gegaanwaarbinneneenantwoord isgezochtopdevraagwatdemeerwaardevoordekantoorgebruiker isvanduurzamehuisvestingtenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting.Duurzaamheid isvandaagdedageenbegripwaarveelovergesprokenwordtvanwegedenoodzaaktothet verduurzamen van de samenleving. De wereldbevolking kan niet door blijven leven op demanierwaaropzijdatnudoet.Deuitstootvanschadelijkestoffenenhetverbruikvangrondstoffen,energieenwater staan in geen verhouding tot wat de aarde kan dragen. Het belang van het verduurzamen vanvastgoed wordt duidelijk aan de hand van de grote maatschappelijke verantwoordelijkheid dat hetgebruikvanvastgoedheeftindetotaleCO2‐uitstootenhetverbruikvangrondstoffen,energieenwater.Doormiddelvanditonderzoekwil ikzoekennaareenrelatie tussendeurgentie tothetverduurzamenvandesamenlevingendeproblematiekopdekantorenmarkt.Totslotwil ikgraagvandegelegenheidgebruikmakenomwatpersonentebedankendiemijgeholpenhebbentijdenshetafstudeertraject.TeneerstewilikmijnbegeleidervanHogeschoolInholland,ir.M.P.deJong,bedankenvoorzijnprofessionelebegeleiding.DaarnaastwilikookmijnbegeleidervanKernwaardeGroen, ing.R.Sengers,bedankenvoorzijnprofessionelebegeleiding.Verderwil ikderespondentenvande enquête bedanken voorhet invullen vande enquête, zonderde input vande respondentenhadhetonderzoeknietuitgevoerdkunnenworden.Ookwiliking.R.Leursbedankenvoordebereidheidtothetafnemen van een interview. Vervolgenswil ik GREEN Real Estate bedanken voor het verstrekken vancontactgegevensvankantoorgebruikers,NSIvoorhetverspreidenvandeenquêteonderenkelehuurdersenSannieVerweijvoorhetverspreidenvandeenquêteopTwitter.Ikwensuveelleespleziermethetlezenvanmijnafstudeerscriptie.Vooreventuelevragenkuntucontactmetmijopnemendooreene‐[email protected],16juni2014JimmyKoolmoes


iii

C.Samenvatting

HethoogstepercentageleegstaandvastgoedinNederlandiskantorenvastgoed.Momenteelstaatongeveer17%vandetotalekantorenvoorraad(meerdan8miljoenvierkantemeter)leeg.Vanaf2007isdevraagnaarkantoorruimteinNederlandjaarlijksgedaaldenhetaanbodisjaarlijkstoegenomen.Ditistewijtenaan het feit dat de kantorenmarkt de afgelopen jaren sterk van karakter is veranderd: de trends enontwikkelingen op de kantorenmarkt de afgelopen jaren hebben ervoor gezorgd dat de bestaandekantoorgebouwenveelalnietmeervoldoenaandewensenvandegebruiker.De urgentie tot het verduurzamen van de samenleving wordt iedere dag groter. De uitstoot vanschadelijkestoffenenhetverbruikvangrondstoffen,energieenwaterstaaningeenverhoudingtotwatdeaardekandragen.Hetgebruikvanvastgoedheefthierineengroteverantwoordelijkheidwaardoorhetverduurzamenvanvastgoedeengrotebijdragekanleverenaanhetverduurzamenvandesamenleving.In de praktijk worden nogmaar weinig initiatieven genomen om bestaand vastgoed daadwerkelijk teverduurzamen.Ditkomtvoornamelijkomdatervoorvastgoedeigenarenonvoldoendefinanciëleprikkelszijn en omdat de verschillende partijen op de vastgoedmarkt er niet van overtuigd zijn dat de anderepartijenmeewillenwerkenmethetverduurzamenvanhetvastgoed.Ditlaatstewordt‘TheViciousCircleofBlame’genoemd.KernwaardeGroenzieteenkans inhetverduurzamenvankantoorgebouwen.Echter isbijKernwaardeGroen nog niet bekend of duurzame huisvesting eenmeerwaarde voor de kantoorgebruiker biedt tenopzichte van niet‐duurzame huisvesting en, als er eenmeerwaarde is, waar dezemeerwaarde dan uitbestaat. Wanneer er een meerwaarde is voor de kantoorgebruiker, zal er een vraag naar duurzamehuisvestingontstaanwaardoordehierbovengenoemde‘ViciousCircleofBlame’doorbrokenkanwordenzodaterwelinitiatievenontstaantothetverduurzamenvanbestaandekantoorgebouwen.Inditonderzoekisgepoogdeenantwoordtevindenopdevraag:‘Wat is demeerwaarde van duurzame huisvesting ten opzichte van niet‐duurzame huisvesting voor dekantoorgebruikerenhoekanKernwaardeGroendezemeerwaardecommercieelbenutten?’BinnendezevraagstaatdeBREEAMNLIn‐UsebeoordelingsmethodiekalsduurzaamheidsmetercentraalenisduurzamehuisvestingeenhuisvestingwelkeminimaaleenBREEAMNLkwalificatie‘Pass’heeft.Hetantwoordopdevraagisgevondendoormiddelvaneenonlineenquêteonderkantoorgebruikers,welkedoor308kantoorgebruikersisingevuld.40%Vanderespondentenisbinnendeorganisatiebevoegdombeslissingentenemenophetgebiedvanhuisvesting,44%vanderespondenteniswerkzaamindebouw‐envastgoedbranche.Debelangrijkste resultatenvande enquête zijn te zien inde infographicopdevolgendepagina.Uit deresultaten van de enquête kan de conclusie getrokken worden dat een duurzame huisvesting eenmeerwaarde biedt voor de kantoorgebruiker ten opzichte van niet‐duurzame huisvesting. Dezemeerwaardebestaatvoornamelijkuit:

Eenverbeteringvandeproductiviteitvandemedewerkersvandeorganisatie; Eenverbeteringvanhetimagovandeorganisatie; Eenverlagingvandeservicekostenofeengrotereservicevoordezelfdeservicekosten.

Verderzijnuitderesultatenvandeenquêteookdevolgendeconclusiestetrekkenwelkegeenbetrekkinghebbenopdebeantwoordingvandehoofdvraagvanhetonderzoek,maarwelinteressantzijn:

De grote meerderheid van de respondenten uit een andere branche dan de bouw‐ envastgoedbrancheweetnietwatdeBREEAMNLbeoordelingsmethodiekis.

Bijna tweederdevande respondenten isnietopdehoogtevandeduurzaamheidsprestatievanhun huidige huisvesting. Slechts 26% van de huisvestingbeslissers is op de hoogte van deduurzaamheidsprestatie van hun huidige huisvesting, wat betekent dat slechts 26% van dehuisvestingbeslisserserbewustvoorzouhebbenkunnengekozenomzich tehuisvesten ineenduurzamehuisvesting.

De huisvestingbeslissers zijn het minst graag gehuisvest zijn op een kantorenpark of in hetcentrum.Hetliefstzijnzegehuisvestnabijeenstationslocatieofnabijeensnelweg/uitvalsweg.


iv

D.Abstract

ThehighestpercentageofvacancyintheDutchproptertymarketbelongstooffices.Currently,about17%ofthetotalofficestock(morethan8milionsquaremeters)isvacant.ThedemandforofficespaceintheNetherlandshasdecreasedannuallyandthesupplyhasincreasedeachyearsince2007.Thisisduetothefact that the Dutch office market has changed its character during these years: the trends anddevelopmentsontheofficemarkethaveensuredthatexistingofficebuildingsoftendon’tcopewiththeuser’srequirements.Theurgencytoenchancesustainability in thesociety isgrowingeveryday.Theemissionsofpollutantsandtheconsumptionofrawmaterials,energyandwaterareoutofproportiontowhattheearthcanbear.The use of real estate has a big responsibility in these factors, somaking the real estate stock (more)sustainablecancontributealottomakingthesocietymoresustainable.Inpractice, therehavebeen justa few initiatives inreallymakingexistingpropertysustainable.This ismainlybecausethereareinsufficientfinancialincentivesforpropertyownersandbecausethedifferentplayersonthepropertymarketareallnotconvincedthattheotherplayerswanttocontributeinmakingexistingrealestatesustainable.Thisiscalled‘TheViciousCircleofBlame’.Kernwaarde Groen thinks there is an opportunity in making the existing office buildings sustainable.However,KernwaardeGroendoesn’tknowyetifsustainablehousingoffersanaddedvaluetotheofficeuserswith reference to non‐sustainable housing and, if sustainable housing offers an added value,weneedtofindoutwhatthisaddedvaluewillconsistof.Whensustainablehousingoffersanaddedvaluefortheofficeuser,thedemandforsustainablehousingwillincreasewherebyTheViciousCircleofBlamecanbepermeated.Inthiswaytherewillariseinitiativesinmakingexistingofficebuildingssustainable.Thisstudyattemptstoanswerthefollowingquestion:‘Whatistheaddedvalueofsustainablehousingfortheofficeusers,relativetonon‐sustainablehousingandhowcouldKernwaardeGroenusethisaddedvaluecommercially?’Within this question, theBREEAMNL In‐Usemethodology is used asmethodology formakinghousingsustainableandissustainablehousingahousingwhichgotatleastanBREEAMNL‘Pass’qualification.Theansweronthisquestionisfoundbyanonlinesurveyamongofficeusers,whichisansweredby308officeusers.40%oftherespondentsisauthorizedintheorganizationtomakedecisionsabouthousing,44%oftherespondentsisworkingintheconstructionandpropertyindustry.Themostimportantresultsofthesurveyaregivenintheinfographiconthenextpage.Theconclusionoftheresultsofthesurveyisthatasustainablehousingoffersanaddedvaluefortheofficeuser.Thisaddedvaluemainlyconsistsof:

Animprovementoftheproductivityoftheemployeesoftheorganization; Animprovementoftheimageoftheorganization; Areductionoftheservicecostsorabiggerserviceforthesameservicecosts.

This study also brings some conclusionswhich are not related to answering themain question of thestudy,butwhichareinterestingtoshare:

A largemajorityof therespondentswhichareworking inanothersector than theconstructionandpropertyindustrydon’tknowwhattheBREEAMNLmethodologyis.

Nearly two‐third of the respondents are not aware of the sustainable performance of theircurrent housing. Only 26% of the respondents who are authorized to make decisions abouthousing,areawareofthesustainableperformanceoftheircurrenthousing.Thismeansthatonly26%oftherespondentswhoareauthorizedtomakedecisionsabouthousingmayhavechosentargetedtobasethemselvesinasustainablehousing.

The respondentswhoare authorized tomakedecisions abouthousinghavedeclared that theydon’tliketobehousedonanofficeparkorinthecitycenter.Theserespondentsaremostliketobehousednearastationornearahighway/exitroad.


vii

E.Inhoud

A. COLOFON I

B. VOORWOORD II

C. SAMENVATTING III

D. ABSTRACT IV

E. INLEIDING IX

F. LEESWIJZER X

DEEL I: PROJECT DEFINITIE 1

1. INLEIDING 3

2. AANLEIDING 4

3. PROBLEEMANALYSE 6

4. PROBLEEMSTELLING 7

5. DOELSTELLING 8

6. VRAAGSTELLING 9

7. AFBAKENING 11

8. WERKWIJZE 12

9. METHODOLOGIE 13

10. RELEVANTIE 14

11. ORGANISATIE 16

DEEL II: THEORETISCH KADER 17

1. INLEIDING 19

2. DE KANTORENMARKT 20

3. DUURZAAMHEID 31

4. VERDUURZAMING VAN BESTAANDE KANTOORGEBOUWEN 41

5. RESUMÉ 43

DEEL III: KWALITATIEVE STUDIE 45

1. INLEIDING 47

2. HUISVESTINGSMOTIEVEN KANTOORGEBRUIKERS 48

3. MEERWAARDE 51

4. DUURZAAMHEID IN RELATIE TOT DE KEUZE VAN HUISVESTING 53

5. RESUMÉ 55


viii

DEEL IV: KWANTITATIEVE STUDIE 57

1. INLEIDING 59

2. METHODE 60

3. ENQUÊTE 66

4. RESULTATEN 67

5. ANALYSE 74

DEEL V: DISCUSSIE 83

1. INLEIDING 85

2. CONCLUSIE 86

3. AANBEVELINGEN 88

4. DISCUSSIEPUNTEN 90

G. NAWOORD XII

H. FIGURENLIJST XIV

I. TABELLENLIJST XV

J. GRAFIEKENLIJST XVI

K. LIJST MET AFKORTINGEN XVII

L. DEFINITIELIJST XVIII

BIBLIOGRAFIE XX

BIJLAGEN XXIV


ix

E.InleidingDuurzaamheid is een begrip dat vandaag de dag vaakwordt gebruikt enwaar veelwaarde aanwordtgehecht.Ditkomtdoorhetfeitdatdeurgentievanhetverduurzamenvandesamenlevingdeafgelopenjarengigantischistoegenomen.Dewereldbevolkingkannietverderlevenopdemanierwaaropzijdatnudoet,puuromhetfeitdatgrondstoffenoprakenenhetklimaataangetastwordtdoordeinvloedvandemensheid(WWF,2012).Omdat het gebruik van vastgoed een groot aandeel heeft in de totale CO2‐uitstoot en het verbruik vangrondstoffen,waterenenergie,kanhetverduurzamenvanvastgoedeengrotebijdrage leverenaanhetverduurzamenvandesamenleving(Armstrong,2008)(Worms,2013).Een bekend probleem op de vastgoedmarkt is het hoge leegstandspercentage. Het hoogste percentageleegstaand vastgoed in Nederland is kantorenvastgoed. Nederland kent momenteel zelfs het hoogstepercentage kantoorleegstand van Europa, ongeveer 17% van de totale kantorenvoorraad, meer dan 8miljoenvierkantemeter(NVM,2014).Ditistewijtenaanhetfeitdatdekantorenmarktdeafgelopenjarensterkvankarakterisveranderd:debestaandekantoorgebouwenvoldoenveelalnietmeeraandewensenvandegebruiker.Dekantoorgebruikerheeftbehoefteaaneenandersoorthuisvestingalsdatdemeestebestaandekantoorgebouwenbieden.Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Kernwaarde Groen met als doel te onderzoeken ofkantoorgebruikersereenmeerwaardebijhebbenomzichtehuisvestenineenduurzamehuisvestingtenopzichte van een niet‐duurzame huisvesting en, als er eenmeerwaarde is, waar dezemeerwaarde uitbestaat.Dezemeerwaardekanopdezemanierdangezienwordenalseenwensvandekantoorgebruikers.Metdit inhetachterhoofdzoudenvastgoedeigenarenwelkeleegstandkenneninhunkantorenvastgoed,hunkantoorgebouwenopzoeenmanierkunnenverduurzamenzodathetbetreffendekantorenvastgoedvoldoetaandewensenvandegebruiker. InditonderzoekstaatdeBREEAMNLbeoordelingsmethodiekcentraalalsduurzaamheidsmetervoordekantoorgebouwen.


x

F.LeeswijzerDitrapportisopgebouwduitvijfdelen.Iniederdeelwordenverschillendehoofdstukkenbehandeld.Deel I bestaat uit de project definitie. In dit deel wordt duidelijk gemaakt wat de aanleiding van hetonderzoek is,watdeprobleem‐endedoelstellingvanhetonderzoek isenwatvoorvragenercentraalstaan binnen het onderzoek. Verder worden de grenzen van het onderzoek, de toegepasteonderzoeksmethodiek en de relevantie van het onderzoek toegelicht. Als laatste wordt de organisatievoorgesteld.DeelIIbestaatuithettheoretischkader.Inditdeelwordtdeachtergrondinformatievoorhetuittevoerenonderzoektoegelicht.Nadatdewerkingvandekantorenmarktistoegelicht,wordtdehuidigesituatieopdekantorenmarktendehuidigetrendsenontwikkelingenopdekantorenmarkttoegelicht.Hiernakomthet onderwerp duurzaamheid aan bod. Binnen het hoofdstuk duurzaamheid wordt er ingegaan opduurzaamheidinhetalgemeen,duurzaamvastgoedendeBREEAMNLbeoordelingsmethodiek.Tenslottewordterwatoverdeverduurzamingvanbestaandekantoorgebouwenverteld.Deel III bestaat uit de kwalitatieve studie. Binnen de kwalitatieve studie gaat het vooral omhypothesevorming. De kwalitatieve studie geeft inzicht in hoe kantoorgebruikers denken oververschillende onderwerpen. Als eerst wordt er onderzoek gedaan naar wat bestaande onderzoekenzeggen over de voornaamste huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers. Hiernawordt er onderzoekgedaan naar het begrip meerwaarde. De definitie van meerwaarde wordt toegelicht en er wordtonderzocht wanneer er een meerwaarde is voor kantoorgebruikers. Ten slotte wordt er onderzoekgedaannaarwatbestaandeonderzoekenzeggenoverduurzaamheidbijdekeuzevanhuisvestingenhoede onderdelen binnen de BREEAM NL beoordelingsmethodiek zich verhouden tot de voornaamstehuisvestingsmotievenendesituatieswaarinkantoorgebruikerseenmeerwaardeervaren.Deel IV bestaat uit de kwantitatieve studie. Een kwantitatieve studie biedt cijfermatig inzicht en geeftveelal antwoorden op vragen die in termen van hoeveelheden kunnenworden uitgedrukt. Hiervoor isgebruikgemaaktvaneenenquêtewaarvoorderesultatenvandekwalitatievestudieenhet theoretischkaderalsinputhebbengediend.Inditdeelwordtdeopzetvandeenquêtetoegelichtwaarnaderesultatenvandeenquêtegetoondwordenenereenanalysevandezeresultatenplaatsvindt.DeelVbestaatuitdediscussie.Inditdeelwordteensamenvattinggegevenvanhetonderzoek,waarnadeconclusie van het onderzoek getrokkenwordt. Verderworden er aanbevelingen gedaan enworden erdiscussiepunten behandeld welke de betrouwbaarheid van de resultaten van het onderzoek in gevaarzoudenkunnenhebbengebracht.Infiguur1isdeleeswijzervisueelweergegeven.


xi

Figuur 1: Leeswijzer


xii


P a g i n a 1

DeelI:Projectdefinitie


P a g i n a 2

“It’snotwhatyoudo,butthewaythatyoudoit.”

‐JimSturgess


P a g i n a 3

1.InleidingDescriptie isgeschreveninopdrachtvanKernwaardeGroen.Doormiddelvandithoofdstukwordteenintroductie gegeven op de scriptie. Eerstwordt de aanleiding vanhet onderzoek toegelicht,waarnadeprobleemstelling, doelstelling en de vraagstelling worden toegelicht. Verder worden de grenzenwaarbinnen het onderzoek wordt verricht opgesteld, wordt de onderzoeksmethodiek toegelicht, derelevantievanhetonderzoekweergevenendeorganisatievandeafstudeerscriptievoorgesteld.


P a g i n a 4

2.AanleidingIn dit hoofdstuk wordt de aanleiding van het onderzoek toegelicht. Grofweg zijn er 3 onderwerpenwaaruitdeaanleidingisontstaan:duurzaamheid,dekantorenmarktenhetverduurzamenvanbestaandvastgoed.Hieronderwordtperonderwerpduidelijkgemaaktwathetaandeelvanhetonderwerpisindeaanleidingvanhetonderzoek.

2.1 Duurzaamheid De urgentie tot het verduurzamen van onze samenleving wordt iedere dag groter. De uitstoot vanschadelijkestoffenenhetverbruikvangrondstoffen,energieenwaterstaaningeenverhoudingtotwatdeaarde kan dragen. Dit heeft allemaal te maken met onze ecologische voetafdruk; als de gehelewereldbevolking op dit moment als een gemiddelde Europeaan zou leven, zouden er circa driewereldbollennodigzijnomaaniedersbehoeftetekunnenvoldoen.ZoudegehelewereldbevolkingopditmomentalseengemiddeldeAmerikaanleven,zoudenercircavijfwereldbollennodigzijnomaaniedersbehoeftetekunnenvoldoen(Bruers&Verbeeck,2010).Alsdewereldbevolkingblijftlevenopdemanierwaaropzedatnudoet,zijnerindeperiodevan2013‐2050circadriewereldbollennodigomaaniedersbehoeftetekunnenvoldoen,ziefiguur16.(WWF,2012).Duurzaamheidisdusnietlangereentrendmaareennoodzaak.Datduurzaamheidopditmomenteenhotissueis,blijktonderandereuithetaantalartikelenophetgebiedvanduurzaamheidwelkedeafgelopenjareninhetnieuwszijnverschenen.Zozijnisaantalduurzaamheidgerelateerdeartikelenpernieuwsbladtoegenomenvan0,12inhetjaar2000naar0,42inhetjaar2010(Walters,2011).

2.2 Huidige situatie op de kantorenmarkt Een bekend probleem op de vastgoedmarkt is het hoge leegstandspercentage. Het hoogste percentageleegstaandvastgoedinNederlandiskantorenvastgoed.Nederlandkendeaanheteindevan2013zelfshethoogstepercentagekantoorleegstandvanEuropa,ongeveer17%vandetotalekantorenvoorraad(meerdan 8miljoen vierkantemeter) (Vastgoedmarkt, 2013). Vanaf 2007 is de vraag naar kantoorruimte inNederlandjaarlijksgedaaldenhetaanbodisjaarlijkstoegenomen(NVM,2014).Ditistewijtenaanhetfeitdatdekantorenmarktdeafgelopenjarensterkvankarakterisveranderd;debestaandekantoorgebouwenblijken veelal nietmeer te voldoen aan dewensen van de gebruiker. De kantoorgebruiker schijnt dusbehoefte te hebben aan een ander soort huisvesting als dat de meeste bestaande kantoorgebouwenbieden. Dit is bewezen in een onderzoek van NVB in 2009, waarin ontevredenheid over de huidigehuisvestingalsbelangrijksteverhuismotiefwerdgenoemddoorderespondenten.

2.3 Verduurzaming van bestaand vastgoed Het belang van het verduurzamen van bestaand vastgoed wordt duidelijk aan de hand van het groteaandeel dat het gebruik van vastgoed heeft in de totale CO2‐uitstoot en het verbruik van grondstoffen,energieenwater:devastgoedsector isverantwoordelijkvoorbijna50%vanhet totaleenergieverbruik(Armstrong, 2008), 44% van de totale CO2‐uitstoot (Armstrong, 2008), 25% van hetwaterverbruik en30%vanhetgebruikvangrondstoffen(Worms,2013).Uit een onderzoek van JLL is gebleken dat de ondervraagde Nederlandse institutionele beleggers envastgoedfondsen de grootste toegevoegde waarde in duurzame ontwikkelingen zien binnen dekantorenmarkt.Ruimdehelftvanderespondentenzietdemeestepotentievoorduurzameinvesteringeninbestaandegebouwen(JLL,2010).Kernwaarde Groen ziet een kans om een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de situatie op dekantorenmarkten en een bijdrage te leveren aan het verduurzamen van de samenleving door hetverduurzamen van bestaande kantoorgebouwen. Vanuit het oogpunt van een vastgoedbelegger of eenvastgoedeigenaar lijkt het verduurzamen van vastgoed enkel interessant wanneer het voor hen eentoegevoegdewaardeheeft.Voordezepartijen isnaastdewaardeontwikkelingvanhetvastgoedookdehuurinkomsteneenbelangrijkefactorwelkeeengroteinvloedheeftophetrendementopdeinvesteringvanhetvastgoed.Hetverhogenvandeverhuurbaarheidvandekantoorgebouweninhunportefeuille,endusookhetverlagenvanhetleegstandspercentage,kaneenprikkelzijnvoordebetreffendepartijenomhun kantoorgebouwen te verduurzamen. De verhuurbaarheid van kantoorgebouwen zal door hetverduurzamen pas toenemen als het verduurzamen leidt tot een toenemende vraag bij de


P a g i n a 5

kantoorgebruikers. Deze vraag kan toenemen als een duurzame huisvesting een meerwaarde voor dekantoorgebruikerheefttenopzichtevaneenniet‐duurzamehuisvesting.

2.4 Conclusie Deurgentietothetverduurzamenvanonzesamenlevingwordtiederedaggroter.Dewereldbevolkingkannietverder levenopdemanierwaaropzijdatnudoet.Duurzaamheid isopditmomentdusgeentrendmeermaareennoodzaak.HetgebruikvanvastgoedheefteengrootaandeelindetotaleCO2‐uitstootenhet verbruik van grondstoffen, energie enwater, waardoor het verduurzamen van vastgoed van grootbelang is. Institutionelebeleggersenvastgoedfondsenzien inhetverduurzamenvandekantorenmarktveruitdegrootstetoegevoegdewaardevanallesectoren.Opdekantorenmarktgaathetaleenlangetijdnietgoedwaardoorhetleegstandspercentagehoogis.Debestaandekantoorgebouwenblijkenveelalnietmeertevoldoenaandewensenvandegebruiker.Dekantoorgebruikerschijntbehoeftetehebbenaaneenander soort huisvesting als dat demeeste bestaande kantoorgebouwen bieden. Dit is bewezen in eenonderzoek van NVB in 2009, waarin ontevredenheid over de huidige huisvesting als belangrijksteverhuismotief werd genoemd door de respondenten. Of deze ontevredenheid voortkomt uit eentoegenomenbehoefteaanduurzaamheid, is nietonderzocht.Ophetmomentdatduurzamehuisvestingeen meerwaarde voor de kantoorgebruiker biedt ten opzichte van niet‐duurzame huisvesting, zal ervanuit de gebruikerskant van de kantorenmarkt een grotere vraag kunnen ontstaan naar duurzamehuisvesting. Als dit zo is, zouden vastgoedeigenaren met het verduurzamen van de bestaandekantorenportefeuilleeenbijdrage leverenaanhetverduurzamenvandesamenlevingénkandesituatieopdekantorenmarktverbeterdworden.


P a g i n a 6

3.ProbleemanalyseVandaag de dag kan niemand meer om duurzaamheid heen. Het kabinet kiest voor duurzameeconomischegroei,watbetekentdatdeeconomieinomvangtoeneemtzonderdatditnadeligisvoorhetklimaat,water,bodem,grondstoffenenbiodiversiteit.Deoverheidstimuleerthetverduurzamenvandesamenlevingendeeconomieenmaakthetbelangervanduidelijkdooronderanderehetenergieakkoordvoorduurzamegroeidatzijheeftopgesteld.Ditresulteertineentoenamevanonderanderebio‐energie,zonne‐energie, windenergie en energie uitwater, wat temerken is aan onder andere het toenemendeaantal zonnepanelen, zonnecollectorenenwindmolens inNederland.Verder isereengrote toename tezien in het aantal elektrische auto’s die het gebruik van olie, en daarmee ook de CO2‐uitstoot,terugdringen.Ditallesisenkelnogmaareengreepuitdeveleontwikkelingenwelkezichopditmomentvoordoenophetgebiedvanhetverduurzamenvandesamenlevingendeeconomie.Omdatvastgoedeenzeergrootaandeelheeftinhettotaleenergieverbruik,waterverbruik,detotaleCO2‐uitstootenhetgebruikvangrondstoffen,zijnerookophetgebiedvanvastgoedontwikkelingengaandemetalsdoelhetbestaandevastgoedteverduurzamenenhetrealiserenvannieuwduurzaamvastgoed.UitonderzoekvanJLLblijktdat70%vandeondervraagdendeambitieheeftomkantoortehoudenineenduurzamehuisvesting(JLL,2013).Uit onderzoek is gebleken dat duurzame kantoorgebouwen gemiddeld 6,5% hogere huurprijzenrealiseren dan niet‐duurzame kantoorgebouwen en dat de huurprijs met circa 13% daalt voor elkekilometer afstand tot het dichtstbijzijnde treinstation en faciliteiten in de directe omgeving van hetkantoorgebouw. Ook blijken duurzame kantoorgebouwen hoger gewaardeerd te worden dan niet‐duurzame kantoorgebouwen waardoor het verduurzamen van kantoorgebouwen leidt tot eenwaardestijgingvanhetvastgoed(Kok&Jennen,2010).Tochspeelthet‘splitincentive’dilemmaeengroterolbijhetverduurzamenvanvastgoed:erschijnennogonvoldoende financiële prikkels te zijn voor de vastgoedeigenaren om hun vastgoed daadwerkelijk teverduurzamen(Simons,2013).Vastgoedeigenarenzijnerblijkbaarnietzozekervandatde investeringvanhetverduurzamenvanhunvastgoeduiteindelijkgeldopzalleveren.Ditkanookalleenhetgevalzijnals het verduurzamen van het vastgoed leidt tot een betere verhuurbaarheid van het vastgoed en/ofhogere huurprijzen. De betere verhuurbaarheid kan alleen gerealiseerd worden als er door hetverduurzamenvanhetvastgoedwordt ingespeeldopdewensenvandekantoorgebruikers,metanderewoorden:iservraagnaarduurzamehuisvesting?Kantoorgebruikerszullenenkelduurzamehuisvestingprefererenbovenniet‐duurzamehuisvestingalsdeduurzamehuisvestingeentoegevoegdewaardeheeftvoordekantoorgebruiker.Ofdekantoorgebruikersvanmeningzijndatereentoegevoegdewaardeisenwaaruit dezemeerwaarde dan bestaat, is bij Kernwaarde Groen nog niet bekend. De volgende stap isonderzoekenofdekantoorgebruikerbereidiseenhogerehuurprijstebetalenvoorduurzamehuisvestingtenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting,wat logischerwijs enkelhet geval zal zijnalsdeduurzamehuisvestingeenmeerwaardevoordekantoorgebruikerheeft.Buitenhetsplit incentivedilemma isook ‘TheViciousCircle of Blame’ van David Cadman een bekendverschijnselwelkeillustreertwaaromerindepraktijknogmaarweinig initiatieven genomenworden omdebestaande vastgoedvoorraad te verduurzamen, ziefiguur2. TheViciousCircle ofBlame illustreertdat inprincipedeverschillendeactorenopdevastgoedmarktwel willen meewerken aan het verduurzamen vanbestaandegebouwen,maardatdeactorenerniet vanovertuigd zijn dat de andere actoren dat ook willen,waardoor het daadwerkelijk verduurzamen vanvastgoedvaakuitblijft.

(Cadman, 2000)

Figuur 2: The Vicious Circle of Blame


P a g i n a 7

4.Probleemstelling Uitdeprobleemanalyseisgeblekendatdemeestekantoorgebruikerseenduurzaamheidsambitiehebbenwatbetrefthunhuisvesting.Voorvastgoedeigenarenschijnenernogonvoldoendefinanciëleprikkelstezijn om hun kantoorgebouwen in portefeuille daadwerkelijk te verduurzamen. De oorzaak hiervan ligthoofdzakelijkinhetfeitdatvastgoedeigenarennietwetenofervraagisnaarduurzamehuisvestingenofervoorduurzamehuisvestingeenhogerehuurprijsbetaaldwordtdoordekantoorgebruiker.Ommeerinzichttekrijgenindewensen/eisenvandekantoorgebruiker,isdevolgendeprobleemstellinggeformuleerd:

Het is bij Kernwaarde Groen niet bekend of duurzame huisvesting een meerwaarde voor dekantoorgebruikerbiedttenopzichtevanniet‐duurzamehuisvestingen,alsereenmeerwaardeis,waardezemeerwaardeuitbestaat.


P a g i n a 8

5.DoelstellingAandehandvandeprobleemstellingisdevolgendedoelstellinggeformuleerd:

Hetuiterlijkop27juni 2014opleverenvaneenrapportaanKernwaardeGroenwelkeinzichtgeeftinwat de meerwaarde voor kantoorgebruikers is van duurzame huisvesting ten opzichte van niet‐duurzame huisvesting, zodat deze inzichten kunnen worden gedeeld en meegenomen binnen devastgoedwereld.


P a g i n a 9

6.VraagstellingHieronder wordt de hoofdvraag van het onderzoek genoemd, waarna de belangrijkste deelvragen zijnopgesteld.

6.1 Hoofdvraag Opbasisvandeprobleemstellingisdevolgendehoofdvraaggeformuleerd:

6.2 Deelvragen Om antwoord te kunnen krijgen op de hoofdvraag, dienen er een aantal deelvragen beantwoord teworden. Hieronder zijn deze deelvragen weergeven. Onder de deelvragen zijn subdeelvragengeformuleerd,welkebeantwoorddienentewordenomantwoordtekunnenkrijgenopdedeelvragen. Hoeisdesituatieopdekantorenmarktophetgebiedvanduurzaamheid?

Hoefunctioneertdekantorenmarkt? Wiezijndeactorenopdekantorenmarkt? Hoezietdehuidigekantorenmarkteruit? Watzijndehuidigetrendsenontwikkelingenopdekantorenmarkt? Watwordterverstaanonderduurzaamheid? Wat zijn de ontwikkelingen op de kantorenmarkt die zich de afgelopen jaren hebben

voorgedaanophetgebiedvanduurzaamheid? WathoudtdeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiekin?

Welkefactorenbepalendeduurzaamheidsclassificatievaneengebouw? Welkeduurzaamheidsclassificatieszijner? Wanneerwordtervanduurzamehuisvestinggesproken?

Wanneerisersprakevanmeerwaardevoorkantoorgebruikers? Watwordterverstaanondermeerwaarde? Wie/welkepartijenvalleneronderkantoorgebruikers? Inwelkeaspectenisdemeerwaardevoordekantoorgebruikerstetoetsenenintedelen? Wat zijnde randvoorwaardenwaaraanmoet zijn voldaanvoordat eenhuurderduurzame

huisvestingprefereertbovenniet‐duurzamehuisvesting? Watzijndevoornaamstehuisvestingsmotievenvoorkantoorgebruikers?

Welkehuisvestingsmotievenkunnenonderscheidenworden? Wat zijn volgens reeds uitgevoerde onderzoeken de laatste jaren de aspecten waarop

kantoorgebruikershunhuisvestingselecteren? Wat zeggen bestaande onderzoeken over duurzaamheid bij de keuze van de gebruiker voor

kantoorhuisvesting? HoeverhoudendeonderdelenbinnendeBREEAMNL In‐Usebeoordelingsmethodiek zich

totdekeuzevanduurzamehuisvestingdoordekantoorgebruikers? Watvindenkantoorgebruikersvanduurzamehuisvesting?Infiguur3opdevolgendepaginaisschematischdesamenhangtussendedeelvragenendehoofdvraagweergeven.

Wat is voor de kantoorgebruiker demeerwaarde van duurzame huisvesting ten opzichte van niet‐duurzamehuisvestinghoekanKernwaardeGroendezemeerwaardecommercieelbenutten?


P a g i n a 10

Figuur 3: Samenhang deelvragen en hoofdvraag

(Koolmoes,2014)


P a g i n a 11

7.AfbakeningHetonderzoekwordtuitgevoerdbinnendevolgendegrenzen: Het afstudeeronderzoekwordtuitgevoerd indeperiodevan10‐02‐2014 tot enmetuiterlijk20‐06‐

2014; Het onderzoek richt zich binnen de vastgoedbranche enkel op de kantorensector. Andere sectoren

wordeninhetonderzoekbuitenbeschouwinggelaten; HetonderzoekrichtzichenkelopdeNederlandsemarkt; Erwordtenkelonderzoekgedaannaarbestaandvastgoed,nieuwbouwwordtinhetonderzoekbuiten

beschouwinggelaten; Hetonderzoekrichtzichalleenopdemeerwaardevoorkantoorgebruikers; Er wordt enkel onderzoek gedaan naar het verduurzamen van vastgoed volgens de BREEAM NL

beoordelingsmethodiek.Ditiseenwensvandeopdrachtgever; ErwordtbinnendeBREEAMNLbeoordelingsmethodiekenkelonderzoekgedaannaarhetkeurmerk

BREAAMNLIn‐Usevanwegehetfeitdathetonderzoekzichenkelrichtopbestaandvastgoed.


P a g i n a 12

8.WerkwijzeHet onderzoek is opgebouwd uit vijf delen: de project definitie, het theoretisch kader, de kwalitatievestudie,dekwantitatievestudieendediscussie.Indeprojectdefinitiewordthetonderwerpvandeafstudeerscriptiegedefinieerd.Hetonderwerpvandeafstudeerscriptieendeaanleidingvoordekeuzevanhetonderwerpwordentoegelichtendeprobleem‐,doel‐,envraagstellingwordenweergeven.Verderwordthetonderzoekinditdeelafgebakend,wordtdetoegepaste onderzoeksmethodologie omschreven en wordt de relevantie van het onderzoek naderomschreven.Nadathetonderzoekisgedefinieerd,wordthettheoretischkadergevormd.Hettheoretischkaderbestaatuitdeachtergrondinformatievandebelangrijksteonderdelenwelkevan invloedzijnophetonderwerpvandeafstudeerscriptieenvormtdeinputvoordekwalitatievestudie.Vervolgens wordt er een kwalitatieve studie uitgevoerd waarvan de resultaten als input voor dekwantitatieve studie worden gebruikt. De kwalitatieve studie wordt uitgevoerd aan de hand van eenenquête.Ten slotte wordt de discussie gevormd. Binnen de discussie worden de resultaten van het onderzoekbesproken, worden conclusies getrokken en worden aanbevelingen gedaan. Verder worden er watdiscussiepuntenenonderwerpenvooreenvervolgstudiebesproken.


P a g i n a 13

9.MethodologieDe hoofdvraag is een combinatie van een evaluerend en een vergelijkend vraagtype. Deonderzoeksmethoden die bij deze vraagtypen voornamelijk gebruikt worden, zijn: een enquête, eenexperiment, een open interview, groepsgesprekken, observatie en een analyse van bestaandmateriaal(Verhoeven, 2010). Hieronder is per deelvraag aangegeven welke onderzoeksmethodieken wordentoegepastomaandegewensteinformatievoorhetbeantwoordenvandedeelvraagtekunnenkomen.Hoeisdesituatieopdekantorenmarktophetgebiedvanduurzaamheid?Deze vraag wordt beantwoord door middel van een marktonderzoek. Het marktonderzoek wordtuitgevoerd door middel van deskresearch. Bestaande rapporten over de kantorenmarkt wordengeanalyseerd en er wordt onderzoek gedaan naar de huidige trends en ontwikkelingen op dekantorenmarktdoorreedsuitgevoerdeonderzoekenteanalyserenendooréénofmeerdereprofessionalsophetgebiedvanvastgoed/kantorenvastgoedteinterviewen.Ookwordenerbestaanderapportenoverduurzaamheid in het algemeen en de urgentie ervan geanalyseerd waarna er reeds uitgevoerdeonderzoekenoverhetverduurzamenvanbestaandekantoorgebouwenwordengeanalyseerd.WathoudtdeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiekin?DezevraagwordtbeantwoordaandehandvaneenliteratuurstudieendoorhetvoerenvangesprekkenmetdeopdrachtgeverwelkeeenBREEAMExpertcertificaatheeft.Watzijndevoornaamstehuisvestingsmotievenvoorkantoorgebruikers?Dezevraagwordtbeantwoorddoormiddelvandeskresearchendooréénofmeerdereprofessionalsophetgebiedvanvastgoed/kantorenvastgoedteinterviewen.Reedsuitgevoerdeonderzoekenenrapportenover de huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers worden geanalyseerd en in combinatie met dehuidige trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt, welke worden geanalyseerd bij debeantwoording van de eerste deelvraag, wordt een conclusie getrokken wat betreft de voornaamstehuisvestingsmotievenvankantoorgebruikers.Wanneerisersprakevanmeerwaardevoorkantoorgebruikers?Deze vraag wordt beantwoord door brainstorming en overleg met de opdrachtgever. Er wordtgedefinieerdwat er wordt verstaan onder kantoorgebruikers enmeerwaarde en er wordt vastgesteldwanneer er een meerwaarde is voor kantoorgebruikers aan de hand van de antwoorden op devoorafgaandedeelvragen.Wat zeggen bestaande onderzoeken over duurzaamheid bij de keuze van de gebruiker voorkantoorhuisvesting?Deze vraagwordt beantwoorddoormiddel vandeskresearch enhet bijwonen van eenwebinar.Reedsuitgevoerde onderzoeken over de rol van duurzaamheid bij de keuze van huisvesting wordengeanalyseerd. Hierna wordt er een verband gelegd tussen de rol van duurzaamheid bij de keuze vanhuisvesting,wanneerkantoorgebruikerseenmeerwaardeervarenendeonderdelenbinnendeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiek.Verderwordtereenwebinarbijgewoondoverduurzamehuisvesting.Watvindenkantoorgebruikersvanduurzamehuisvesting?Dezevraagwordtbeantwoorddoormiddelvanhethoudenvaneenenquêteonderkantoorgebruikers.Deantwoordenopdevorigedeelvragenzorgenvoordeinputvandezeenquête.Deenquêtewordtverspreidviae‐mailensocialmedia.


P a g i n a 14

10.RelevantieHet onderzoek draagt een grote relevantie met zich mee. Het onderzoeksonderwerp is op zowelpersoonlijkraakvlak,wetenschappelijkraakvlakenmaatschappelijkraakvlakrelevant.Hieronderwordtderelevantievanhetonderzoeknadertoegelicht.

10.1 Wetenschappelijke relevantie Momenteel zijn er al verschillende onderzoeken uitgevoerd naar de prestaties van duurzamekantoorgebouwenwatbetreftdebijdragediezeleverenaanhetverduurzamenvandesamenleving.Ookiseralmeerderemalenonderzoekgedaannaardefinanciëleprestatiesvanduurzamekantoorgebouwentenopzichtevanniet‐duurzamekantoorgebouwenopdeNederlandsekantorenmarkt.Zoisuitonderzoekgebleken dat duurzame kantoorgebouwen (kantoorgebouwenmet een groene energielabel) gemiddeld6,5% hogere huurprijzen realiseren dan niet‐duurzame kantoorgebouwen (Kok & Jennen, 2010). Ditresultaat is gebaseerd op de belangrijkste huurprijsbepalende factoren van kantoorgebouwen zoalslocatie,leeftijdenoppervlakte.Buitenhetgevolgvandeenergielabelopdehuurprijs,isinhetonderzoekookonderzoekgedaannaarheteffectvandenabijheidvantreinstationsopdehuurprijs.Zoisgeblekendatdehuurprijsmetcirca13%daaltvoorelkekilometerafstandtothetdichtstbijzijndetreinstationenfaciliteiten in de directe omgeving van het kantoorgebouw (Kok& Jennen, 2010). Buiten het positieveeffectopdehuurprijsvanduurzamekantoorgebouwentenopzichtevanniet‐duurzamekantoorgebouwenblijken duurzame kantoorgebouwen ook hoger gewaardeerd te worden dan niet‐duurzamekantoorgebouwen. Het verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen zou dus leiden tot eenwaardestijging van het vastgoed:minder duurzaambetekent een hoger risico. De belegger kan zonderinbrengvankapitaaldekwaliteitvanzijnportefeuilleverbeteren,profiteertmeevanlagereoperationelekosten, van een relatieve verbetering van het huurniveau en uiteindelijk van een hogere restwaarde,waardoor het verduurzamen van vastgoed kan leiden tot waardecreatie en een vermindering van aanduurzaamheidgerelateerdefinanciëlerisico’s(Kok&Jennen,2010).Tochspeelthet‘splitincentive’dilemmaeengroterolbijhetverduurzamenvanvastgoed:erschijnennogonvoldoende financiële prikkels te zijn voor de vastgoedeigenaren om hun vastgoed daadwerkelijk teverduurzamen.Huurdersschijnenwelbereidtezijnomeenhogerehuurprijstebetalenvoorduurzamehuisvestingalsdaarbijvoorbeeldeenbesparingopdeenergiekostentegenoverstaat(JLL,2013).Echterontbreekt er nog een onderzoek welke inzicht geeft in wat de meerwaarde van duurzamekantoorgebouwenisvoordekantoorhoudendeorganisatieswelkezichwillenvestigen(ofgevestigdzijn)indezeduurzamekantoorgebouwen.Wanneerereenmeerwaardeisvoordekantoorgebruikerenhetisduidelijk waar deze meerwaarde uit bestaat, kunnen vastgoedeigenaren hierop anticiperen door hunbestaande kantoorgebouwen op het gebied van duurzaamheid aan te passen op die factoren waar deeindgebruiker vraag naar heeft. Als de kantoorgebruikers dan ook nog bereid zijn om voor dezemeerwaarde een hogere huur te betalen, pas dan kunnen vastgoedeigenaren ook daadwerkelijk baathebbenbijhetverduurzamenvanhunbestaandekantoorgebouwen.

10.2 Persoonlijke relevantie Vandaagdedagisduurzaamheideenpopulairbegripenwordtjeervrijweldagelijksmeegeconfronteerdopradio,televisieeninmijnomgeving.Overdedefinitievanduurzaamheidlopenverschillendemeningenuiteenen ‘deduurzaamheid’schijntniet tebestaan.TijdensdestudieBouwmanagement&Vastgoedenvooral tijdensdestagesbinnendezestudie,ben ikveelgeconfronteerdmetduurzaamheid inrelatietotvastgoed. Er is al veel onderzoek gedaan naar duurzaam vastgoed waarbij verschillendemethodiekenworden gebruikt om de duurzaamheidsprestatie van het vastgoed te meten waardoor er ookverschillendedefinitieswordengegevenaan‘duurzaamvastgoed’.Zozijnerveelverschillendeaspectenwelkeeenrolspelenbijhetcertificerenvanvastgoedinduurzaamofniet‐duurzaam.Doormiddelvanditonderzoekhoop ik duurzaamheidwatmeer te kunnenbegrijpen enhoop ik bekend tewordenmet deBREEAM‐NLbeoordelingsmethodiek.

10.3 Maatschappelijke relevantie De urgentie tot het verduurzamen van onze maatschappij wordt iedere dag groter. De uitstoot vanschadelijkestoffenenhetverbruikvangrondstoffen,energieenwaterstaaningeenverhoudingtotwatdeaarde kan dragen. Dit heeft allemaal te maken met onze ecologische voetafdruk: als de gehelewereldbevolking op dit moment als een gemiddelde Europeaan zou leven, zouden er circa drie


P a g i n a 15

wereldbollennodigzijnomaaniedersbehoeftetekunnenvoldoen.ZoudenweopditmomentallemaalalseengemiddeldeAmerikaanleven,zoudenercircavijfwereldbollennodigzijnomaaniedersbehoeftetekunnenvoldoen(Bruers&Verbeeck,2010).Alswemetzijnallenblijvenlevenopdemanierwaaropwedatnudoen,zijnerindeperiodevan2013‐2050circadriewereldbollennodigomaaniedersbehoeftetekunnenvoldoen(WWF,2012).Duurzaamheidisdusnietlangereentrendmaareennoodzaak.Datduurzaamheidopditmomenteenhotissue is,blijktonderandereuithetaantalaanduurzaamheidgerelateerdeartikelenwelkedeafgelopenjareninhetnieuwszijnverschenen.Ditaantalistoegenomenvangemiddeld0,12pernieuwsbladinhetjaar2000naar0,42pernieuwsbladinhetjaar2010(Walters,2011).HetbelangvanhetverduurzamenvanvastgoedwordtduidelijkaandehandvanhetaandeeldatvastgoedheeftindetotaleCO2‐uitstootenhetverbruikvangrondstoffen,energieenwater;circa44%vandeCO2‐uitstoot is afkomstig van de gebouwde omgeving (Armstrong, 2008), alsmede bijna 50% van hetenergieverbruik(Armstrong,2008),circa25%vanhetwaterverbruikencirca30%vanhetgebruikvangrondstoffen(Worms,2013).Een bekend probleem op de vastgoedmarkt is het hoge leegstandspercentage. Het hoogste percentageleegstaand vastgoed in Nederland is kantorenvastgoed. Nederland kende zelfs het hoogste percentagekantoorleegstand van Europa, ongeveer 17% van de totale kantorenvoorraad (meer dan 8 miljoenvierkante meter) (Vastgoedmarkt, 2013). Vanaf 2007 is de vraag naar kantoorruimte in Nederlandjaarlijksgedaaldenhetaanbod is jaarlijkstoegenomen(NVM,2014).Dit is tewijtenaanhet feitdatdekantorenmarktdeafgelopenjarensterkvankarakterisveranderd:doordetrendsenontwikkelingenvandeafgelopenjarenopdekantorenmarktvoldoendebestaandekantoorgebouwenveelalnietmeeraandewensenvandegebruiker.Dekantoorgebruikerheeftbehoefteaaneenandersoorthuisvestingalsdatdemeestebestaandekantoorgebouwenbieden.


P a g i n a 16

11.OrganisatieHieronder zijn de gegevens van de opdrachtnemer, opdrachtgever, begeleiding en debeoordelingsorganisatieweergeven.

11.1 Opdrachtnemer Naam: J.(Jimmy)KoolmoesAdres: DeKwekerij6Postcode+woonplaats: 2396DC,KoudekerkaandenRijn Studentnummer: 498959Telefoonnummerthuis: 071‐5212986Mobiel: 06‐43082704E‐mail: [email protected]

11.2 Opdrachtgever Organisatie: KernwaardeGroenAdres: Binckhorstlaan36|M508Postcode+woonplaats: 2516BEDenHaagTelefoonnummer: 070‐3201201Website: www.kernwaardegroen.nlBegeleider: Ing.RobertSengersMobiel: 06‐20418051E‐mail: [email protected]

11.3 Begeleiding Instelling: HogeschoolInhollandDomein: Techniek,OntwerpenenInformaticaAdres: Bijdorplaan15Postcode+woonplaats: 2015CE,HaarlemTelefoonnummer: 023‐5412412Fax: 023‐5412499Begeleider: Ir.M.P.(Merijn)deJongMobiel: 06‐21541272E‐mail: [email protected]

11.4 Beoordelingsorganisatie Instelling: HogeschoolInhollandDomein: Techniek,OntwerpenenInformaticaAfdeling: ExamencommissieAdres: Bijdorplaan15Postcode+woonplaats: 2015CE,HaarlemTelefoonnummer: 023‐5412412 Fax: 023‐5412499Examinator: Ir.J.M.G.(Jos)vanDamMobiel: 06‐15279656E‐mail: [email protected]


P a g i n a 17

DeelII:Theoretischkader


P a g i n a 18

“Themostsustainablebuildingisnobuildingatall.”

‐PhilipWaddy


P a g i n a 19

1.InleidingIndithoofdstukwordtdeachtergrondinformatiegegevenvandeonderdelenwelkevan invloedzijnophetonderwerpvandeafstudeerscriptie.Dehoofdvraag ‘Wat isvoordekantoorgebruikerdemeerwaardevanduurzamehuisvestingtenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting?’bestaatuittweehoofdonderdelen,namelijkdekantorenmarktenduurzaamheid.Indithoofdstukwordendezetweeonderwerpendanookuitgewerktomeenduidelijkbeeldtevormenvandeachtergrondinformatieachterhetonderwerpvanhetonderzoek:duurzamehuisvesting.Alseerstwordtdekantorenmarkttoegelicht.Naeenalgemeengedeeltewaarinvoornamelijkdewerkingvandekantorenmarktwordttoegelicht,wordtdehuidigesituatieopdekantorenmarktbesproken.Tenslottewordendehuidigetrendsenontwikkelingenopdekantorenmarkttoegelicht.Vervolgens wordt er aandacht geschonken aan duurzaamheid. Na een algemeen gedeelte overduurzaamheidwordter informatiegegevenoverduurzaamheidinrelatietotvastgoed.HiernawordtdeBREEAMNLbeoordelingsmethodiekwordttoegelicht.Tenslottewordteringegaanopdeverduurzamingvanbestaandekantoorgebouwen.


P a g i n a 20

2.DekantorenmarktIn dit hoofdstuk wordt de achtergrondinformatie betreffende de kantorenmarkt toegelicht. Als eerstwordt de werking van de kantorenmarkt toegelicht, waarna de huidige situatie op de Nederlandsekantorenmarkt en de huidige trends en ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt wordentoegelicht.

2.1 De werking van de kantorenmarkt Dekantorenmarktissterkcyclischtenoemen:erzijnafwisselendperiodenmetoverschottenentekorten.Een teveel aan kantoren zorgt voor een neerwaartse druk op de huurprijzen, een tekort aan kantorenzorgtvooreenstijgingvandehuurprijzen.Opdevastgoedmarktverstorennaastdefinanciëlemarktenookvoornamelijkdevastgoedontwikkelaarshetdirecteverbandtusseneconomieenvastgoed.Ditkomtdoordatdevastgoedontwikkelaars inspelenopdeeconomischesignalenvandatmoment,hetiseenmomentopname.Wanneerereentoenameindevraagwordtverwacht,spelendevastgoedontwikkelaarshieropinterwijlzeinverbandmetdebenodigdebouwtijd de gebouwen pas enkele jaren later kunnen opleveren. Tussen het moment waarop deontwikkelaar besluit tot de ontwikkeling van een kantoorgebouw en het moment waarop dedesbetreffenderuimtebeschikbaarkomt,zitalsneleenperiodevanzestotachtjaar.Ophetmomentvanopleverenkandemarktsituatiealweerwezenlijkzijnveranderd invergelijkingmethetmomentdaterbeslistwerd om te ontwikkelen.Wanneer de economie in deze jaren een neerwaartse beweging heeftlaten zien, zal de vraag naar het vastgoed in deze jaren zijn afgenomen. Hierdoor geven de extraopleveringen huren en prijzen een duw verder naar beneden. Dit verschijnsel wordt deonroerendgoedcyclus, of de varkenscyclus, genoemd. Voor kantoren is aangetoond dat wanneer debenodigdeproductietijdverhindertdathetaanboddirectreageertopdevraag,ereencyclischpatrooninhet aanbod kan ontstaan, zelfs al hebben producenten perfect rationele verwachtingen. Geconcludeerdkanwordendat de onroerendgoedmarktwordt gedreven door economische activiteit via de huurders,doorfinanciëlemarktenviabeleggersendoorbouwactiviteitenviavastgoedontwikkelaars.Dezeactorenreagerenopelkaar,wathetonroerendgoedsysteemwordtgenoemd,ziefiguur4.(vanGool,Jager,Theebe,&Weisz,2013).

Figuur 4: Onroerendgoedsysteem

(vanGool,Jager,Theebe,&Weisz,2013)

Wathetonroerendgoedsysteemduidelijkmaaktisdathuurders,beleggersenvastgoedontwikkelaarszichtegen de klok in beïnvloeden. Wanneer door een hogere economische activiteit de vraag naarkantoorruimte op de huurmarkt toeneemt, zullen de beleggers hier enthousiaster van worden, watontwikkelaars vervolgens kan aansporen om meer kantoorgebouwen te ontwikkelen. Deze extravierkantemeterswordenvervolgensaandehuurdersgepresenteerdalsnieuwaanbod(vanGool, Jager,Theebe,&Weisz,2013).Gebaseerd op het onroerendgoedsysteem is er een model ontwikkeld voor het doorgronden van dedynamiek in vastgoedmarkten, het vierkwadrantenmodel. Dit model, ontwikkeld door DiPasquale &


P a g i n a 21

Wheaton, maakt het mogelijk te voorspellen hoe de vastgoedmarkt reageert op veranderingen ineconomische activiteit, financiële markten, bouwkosten, inflatie en regulering. In figuur 5 is hetvierkwadrantenmodel afgebeeldvoorde situatieophetmomentdat ermarktevenwicht is.Hetmiddenvan de figuur is hier het absolute nulpunt waar vanuit de grootheden op de assen in alle richtingentoenemen.

Figuur 5: Vierkwadrantenmodel met een marktevenwicht

(DiPasquale&Wheaton,1996;bewerkingKoolmoes,J)

In de huurmarkt staat het gebruik van kantoorgebouwen centraal, kantoorgebruikers zijn binnen dezemarktdebepalendeactoren.Devraaglijn laatziendatermeervierkantemeterskantoorruimtewordengevraagd naarmate de huurprijs per vierkante meter lager is en dat logischerwijs de vraag naarkantoorruimtedaaltnaarmatedehuurprijspervierkantemeterstijgt.Hetaanbodomvathettotaalaantalvierkantemetersindemarkt,verhuurdenonverhuurd.Deaanbodcurveinditkwadrantiseenverticalelijn. Dit is te verklaren omdat het aanbod van vierkante meters kantoorruimte niet op korte termijnreageertophuurprijzen.Ophetsnijpuntvandevraaglijnendeaanbodlijnontstaateenevenwichtshuurpervierkantemeter (H0).Dezeevenwichtshuurprijs isdeuitkomstvanhethuurkwadrantenvormtdebasisvoorhetbeleggingskwadrant.Indebeleggingsmarktwordthethuurniveauvertaaldineenprijspervierkantemeterkantoorruimte.Delijn in het beleggingskwadrant geeft op een abstracte wijze het aanvangsrendement van een gegevenmoment weer. De uitkomst van dit kwadrant is de evenwichtsprijs per vierkantemeter die beleggerswillenbetalen (P0), gegevendeevenwichtshuurprijs (H0).Dezeevenwichtsprijspervierkantemeter ishetstartpuntvoorhetontwikkelkwadrant.Het ontwikkelkwadrant staat in het teken van bouwproductie. De lijn geeft de bouwkosten ofherontwikkelingskosten weer per vierkante meter. Wat uit dit kwadrant op te maken is, is datvastgoedontwikkelaarsmeervierkantemetersindemarktbrengennaarmatedeprijsdiezijpervierkantemeterontvangen,hogeris.Ditkwadrantvertaaltdeevenwichtsprijspervierkantemeter(P0)invierkantemeters nieuwbouw en herontwikkeling (B0). Deze uitkomst vormt het uitgangspunt voor het vierdekwadrant.Het vierde kwadrant geeft geen aparte deelmarkt binnende vastgoedmarktweer.De lijn in het vierdekwadranttoont ineerste instantieaandathetaanbod indehuurmarktgroterwordtnaarmateermeerwordtontwikkeldindeontwikkelmarkt.Naasttoevoegingenaandevoorraadzijnerookonttrekkingen,indevormvansloopenherbestemming.Hetsaldovannieuwbouwgecorrigeerdvooronttrekkingenvormtdenetto toevoegingen:dematewaarinhetnieuweaanbodverschuift.Decurve inhetvierdekwadrant


P a g i n a 22

geeftdezesloopenconversieweer.Decurvevertaaltdenieuwbouwuitdeontwikkelmarkt(B0)ineennieuwevoorraadopdehuurmarkt(A0:ditisenkelhetgevalalshetmodelinevenwichtis).Dewerkingvanhetvierkwadrantenmodelkanwordenduidelijkgemaaktdoormiddelvaneenvoorbeeldwaarindevraagnaarkantoorruimtetoeneemt.Infiguur6istezienwatergebeurtophetmomentdatdevraag naar kantoorruimte op de huurmarkt toeneemt (van V0 naar V1), bijvoorbeeld doordat deeconomische situatie in positieve zin plotseling sterk verandert. Doordat het aanbod vierkantemeterskantoorruimtenietopkortetermijnkaninspelenopdenieuwevraag,zaldehuurprijstoenemen(vanH0naarH1).Hierdoorzaldeprijspervierkantemeterkantoorruimteopdebeleggingsmarktookstijgen(vanP0naarP1).Hierdoorzalvervolgensoplangetermijndebouwproductieopdeontwikkelmarkttoenemen(vanB0naarB1),wateropdelangetermijnvoorzalzorgendathetaanbodindehuurmarkttoeneemt(van A0 naar A1). Op hetmoment dat het hogere aanbodwordt geconfronteerdmet de vraag, zal hethuurniveauweereenneerwaartsecorrectielatenzien(vanH1naarH2).Dezenieuwehuurprijszoueennieuwevenwichtkunnenzijn,maarerzoudenooknogvelerondennodigkunnenzijnvoordatdehuren,prijzen,bouwproductieenaanbodmetelkaarinevenwichtkomenennietlangerveranderen.

Figuur 6: Vierkwadrantenmodel met een groei van de vraag

(DiPasquale&Wheaton,1996;bewerkingKoolmoes,J)

Hoewel het vierkwadrantenmodel vanDiPasquale&Wheaton ervan uit gaat dat de kantorenmarkt oplange termijn in evenwicht komt, is de situatie op de Nederlandse kantorenmarkt al langdurigonevenwichtig(ditwordttoegelichtindevolgendeparagraaf).UitonderzoekvanEijkisgeblekendatdeNederlandsekantorenmarktzichvanaf2002ineenonevenwichtigesituatiebevindtendatdemarktnietinstaat isgeweestomeennieuweevenwichtssituatietebereiken.Uitditonderzoekisgeblekendathetvierkwadrantenmodel de werking van de Nederlandse kantorenmarkt grotendeels goed verklaart: dehuurprijs en de beleggingswaarde reageren volgens verwachting op gewijzigde economischeomstandigheden en de bouwproductie reageert ook conform de voorspelling van hetvierkwadrantenmodelopeconomischeverwachtingen.Dekantorenvoorraadpaszichechternietaan.Degebruikersvraag en de beleggingsvraag reageren ook conform de verwachting van hetvierkwadrantenmodel op economische veranderingen. Het bouwaanbod, dat wordt beïnvloed door debouw‐ en grondstoffen, reageert daarentegen niet conform de verwachtingen van hetvierkwadrantenmodel(Eijk,2011).

2.2 De huidige situatie op de kantorenmarkt‘Leegstand vanNederlandsekantoren ishoogste vanEuropa’ (NRC, 21‐09‐2013), ‘Leegstandkantorenalveertigjaareenissue’(Vastgoedmarkt,27‐11‐2013),‘AanbodNederlandsekantorentienkeergroterdandevraag’(NVMBusiness,25‐02‐2014),‘Leegstandopkantorenmarktverderopgelopen’(DeTelegraaf,25‐02‐2014), ‘Nederlandse kantorenmarkt nog in zwaar weer’ (Vastgoedmarkt, 26‐02‐2014), vijf recentenieuwskoppenwelkebevestigendathetnietgoedgaatopdekantorenmarkt.Dekantorenmarktbevindt


P a g i n a 23

zichaleenaantaljaarinslechtweerenookin2013beleefdedekantorenmarkteenmoeilijkjaar.Voorhetzevendejaaroprijisdevraagnaarkantoorruimteteruggelopen.VolgensberekeningenvanNVMBusinessisdeklooftussenvraagenaanbodnognooitzogrootgeweestalsin2013.

2.2.1OpnameDevraagnaarkantoorruimteisin2013opnieuwteruggelopen.Devoornamelijkeoorzaakhiervanisdatbedrijven en instellingen minder animo hadden om te verhuizen, wat tot gevolg had dat hettransactievolume verder omlaag ging. Op de vrije markt werd ongeveer 830.000 vierkante meterkantoorruimte opgenomen terwijl in 2012 de vraag naar kantoorruimte nog circa 930.000 vierkantemeterbedroeg,eendalingvancirca12%dus.Hetgrootstedeelvandegerealiseerdeopnamevondplaatsin de bestaande voorraad kantoorgebouwen, waarbij de vraag zich vooral richtte op de middelgrotemetrages van 1.000 vierkante meter tot 5.000 vierkante meter. Kleine verhuurtransacties tot 1.000vierkantemeternamengezamenlijkongeveer25%vandevraagnaarkantorenvoorhunrekening(NVM,2014).Figuur 7: Opname kantoorruimte

(NVM,2014)

2.2.2AanbodHet aanbod van nog te verhurenkantoorruimte steeg van 7,84miljoen vierkante meter naar8,32miljoenvierkantemeter,eenstijging van 6%. Het isvoornamelijkdebestaandebouwwaarin het aanbod de afgelopenjarenflinkistoegenomen,binnendenieuwbouwneemthetaanbodgeleidelijk af.Wat verder opvalt,is dat het aanbod voornamelijkbestaat uit de groterekantoorruimten en de ouderegebouwen. Maar liefst 61% vanhet aanbod is 2.500 vierkantemeter of groter en 66% van hetaanbod betreft kantoorruimte ineengebouwdat18 jaarofouderis(NVM,2014).

(NVM,2014)

Figuur 8: Aanbod kantoorruimte


P a g i n a 24

2.2.3LeegstandUitonderzoekvanUniversiteitTwente,Vrije Universiteit Amsterdam enStedenbaanPlus is eind 2013 geblekendat Nederland de hoogstekantorenleegstand in Europa kende.Aan het begin van 2013 stondgemiddeld15%vanallekantoren leeg,bijna 8 miljoen vierkante meterkantoorruimte(Eigenraam,2013).Het huidige aanbod is inmiddelsopgelopen tot 8,32 miljoen vierkantemeter.Ditkomtneeropbijna17%vande totale kantorenvoorraad inNederland (ANP, 2014). Detoenemende leegstand betreft voor47% structurele leegstand (NVM,2014).

(Bak,2013;bewerkingPBL)Uiteeninterview(welkeisterugtevindenalsbijlageI)metR.Leurs,verhuurmanagerkantorenbijNSI,isgeblekendatdeleegstandvoornamelijkindekantorenparkenzit: ‘Voornamelijkdebuitensterandenvande kantorenparken kennen een hoog leegstandspercentage. Het vertrouwen is er ook niet dat reguliereverhuurnoggaatwerkenopdielocaties,ermoetwatnieuwsvoorverzonnenworden.Degrootsteredenvande grote leegloop in deze gebieden is dat de gebiedenmeestal geen uitstraling, voorzieningen en sfeerhebben. De huidige kantoorgebruikerswillenwat te doen hebben in de buurt enmeestal zijn er op dekantorenparkengeenwinkelsofrestaurantstevinden’(Leurs,2014).

2.2.4HuurprijzenHeteffectvandewerkingvandekantorenmarktopdehuurprijswatuithetvierkwadrantenmodelvanDiPasquale&Wheatonblijkt,vindtindepraktijkookplaats.Alsgevolgvandeterugvalindevraagendegelijktijdige verruiming van het aanbod zijn de huurprijzen van kantoren in 2013 verder onder drukkomentestaandandatzealstonden.Hetiszelfsvoorheteerstinjarendatdehuurprijzenvankantoreneen substantiële daling hebben vertoond.De bestaande kantorenkregende sterkste huurprijsdaling teverwerken, van ongeveer gemiddeld €132,‐/m2 in 2012 naar ongeveer gemiddeld €115,‐/m2 in 2013(NVM,2014).

Figuur 10: Gemiddelde huurprijs kantoorruimte

(NVM,2014)

2.2.5BeleggingeninkantorenOm de aantrekkelijkheid van de huidige beleggingsmarkt te beoordelen, kan er naar hetaanvangsrendement gekekenworden.Het aanvangsrendement is het rendementdatdebelegger inheteerstejaarontvangtuitkasstromen,losvandewaardestijgingvanhetvastgoed.Hetaanvangsrendement

Figuur 9: Leegstand kantoorruimte (oppervlakte)


P a g i n a 25

wordtberekenddoorde(huur)inkomstenuitheteersteexploitatiejaartedelendoordetotaleinvestering.Simpelgezegdishetaanvangsrendementlagernaarmatehetbeleggingsobjectgewilderisomdatdeprijsvanhetobjectzalstijgennaarmatehetobjectgewilderwordt.Aanvangsrendementenfunctionerenalseenbelangrijke barometer voor beleggingssentiment: hoe lager de aanvangsrendementen, hoe verhitter demarktenhoehogerdeprijzenvanbeleggingspanden.Hetaanvangsrendement iseenvergoedingvoorhetrendementdateenbeleggeropanderebeleggingenhad kunnen krijgen, bijvoorbeeld een risicovrije staatsobligatie. Daarbovenop geeft het een vergoedingweer voor het gelopen risico omdat de belegger beloond moet worden voor het risico dat hij op debelegging loopt. Ten slotte bestaat de derde component van het aanvangsrendement uit eenhuurgroeiverwachting.Hoesterkerdezegroeiverwachting,hoehogerdeafslag.Hetaanvangsrendementbestaatduskortgezegduiteenrisicovrij rendementvermeerderdmeteenrisico‐opslagenverminderdmetdegroeiverwachting:Aanvangsrendement=risicovrijrendement+risico‐opslag–groeiverwachting(vanGool,Jager,Theebe,&Weisz,2013).Eenbeleggerisoverhetalgemeendusbereideenhogereprijstebetalen(eenlageraanvangsrendement)voor vastgoed in markten waarin aandelen of obligaties het minder goed doen, waar debeleggingsopbrengstenzekerderzijnenwaardegroeivooruitzichtengunstigerzijn.In figuur 11 is de ontwikkeling te zien van het gemiddelde brutoaanvangsrendement (BAR) vanNederlandsekantorenweergeven.Watgoedtezienis,isdatdegemiddeldeBARvanafhetmomentdatdeeconomischecrisisbegonin2007/2008flinkisgestegen.In2010leekhetgemiddeldeBAReendalingintezetten,echterisdezevanaf2011weerflinkgestegentoteind2012.UitcijfersvanDTZkomtnaarvorendat de situatie van 2012 zich min of meer heeft doorgezet naar 2013: het gemiddelde BAR vanNederlandsekantorenin2013islichtgestegentenopzichtevan2012(DTZ,2014).

Figuur 11: Ontwikkeling gemiddelde brutoaanvangsrendement kantoren

(DTZ,2013)

NaastdeontwikkelingvanhetgemiddeldeBAR,isaanhetaantalbeleggingeninkantorenookafteleidenhoedesituatieisopdekantorenmarkt.In2007washetbeleggingsvolumeinNederlandsekantorencirca€ 8,00miljard, in 2012 lag dit belegginsvolume op circa € 1,04miljard. Deze daling geeft aan dat hetvertrouwenvandebeleggersinhetbeleggeninkantorenindeperiodevan2007totenmet2012flinkisafgenomen. In2013bedroeghetbeleggingsvolumeinNederlandsekantorenechtercirca€1,48miljardkantoorgebouwen,eenstijgendebelangstellinginkantorentenopzichtevan2012dus(NVM,2014).DeconclusiedieuitdeontwikkelingvanhetgemiddeldeBARgetrokkenkanwordenisdathetmomenteelnietgoedgaatopdekantorenmarkt.DeverhogingvanhetBARindeafgelopenjarengeeftvoornamelijkaandathetrisicoophetbeleggeninkantorendeafgelopenflinkistoegenomenwaardoorderisico‐opslaginhetBARhoger isgeworden. In2013 ishetbeleggingsvolume inNederlandsekantorenechternaeengigantischedalingweerwattoegenomentenopzichtevan2012en2011.


P a g i n a 26

2.3 Trends en ontwikkelingen Trendsenontwikkelingenindeeconomie,demaatschappijendetechnologiehebbeneengroteinvloedophet kantoorgebruik, waardoor de kantorenmarkt geen op zichzelf staande markt is. De trends enontwikkelingen hebben invloed op het gedrag en de wensen van de kantoorgebruiker waardooraanpassingen in het bestaande kantorenvastgoed soms noodzakelijk is om in te spelen op de huidigetrends en ontwikkelingen. De belangrijkste huidige trends en ontwikkelingen worden hierondertoegelicht.

2.3.1HetNieuweWerkenDoordebeschikbaarheidvanmodernetechnologie,debehoeftevanwerknemersaanmeerautonomieintijd, plaats en manier van werken, en de vraag van het management naar efficiënter ruimtegebruik,kostenreductie, stimuleren van communicatie, kennisuitwisseling en innovatiekracht, verhogen van dearbeidsproductiviteitenduurzaamheiddoorhetterugdringenvanruimtegebruik,isHetNieuweWerkenontstaan(Voordt&d'Ancona,2013).Debespaardekostenopdevierkantemeterspermedewerkeren/ofper werkplek worden in veel gevallen gebruikt om alternatieve (werk)plekken te realiseren, zoalsinformeleontmoetingsruimtenvoorcommunicatieenoverleg,loungesensamenwerkingsplekken.HetNieuweWerkenisalsindsbeginjaren‘90inopkomstenbegintsteedsmeertoegepasttewordendoorzowelprivatealspubliekeorganisatieswaardoorereenbredemaatschappelijketrendisontstaan.Doorde jarenheenheeftHetNieuweWerken zichontwikkeld enheefthet een steedsvolwassenerkaraktergekregen.InhetbeginbetrofHetNieuweWerkenhetflexibelmakenvankantoorruimte,maarinmiddelsisersprakevanbredeenintegraleconcepten,waarinnaasthetfacilitairmanagementookICTenHReenrol spelen (Meer, Jurgen van der; Scholtens, Bote, 2012). Aan Het Nieuwe Werken worden veelverschillendedefinitiestoegekend.Opbasisvanzowelliteratuurstudiealsmedepraktijkinzichtenisdoormiddelvaneenonderzoekdeconclusiegetrokkendathetnieuwewerkenzichhetbestetypeertaandehandvandevolgendevierkenmerken(Baane,Houtkamp,&Knotter,2011):

1. Tijd‐enplaatsonafhankelijkwerken:‘anytime,anywhere’.Demedewerkerkankiezenomtewerken,waarenwanneerhijdatmaarwil.

2. Sturen van medewerkers op resultaat:‘manage your own work’. De medewerkerswordendanbeoordeeldopresultaat,nietophunaanwezigheidofdewijzewaaropzijhuntakenuitvoeren.

3. Vrij toegang tot en gebruik van kennis,ervaring en ideeën: ‘unlimited access andconnectivity’. Binnen dit kennisintensieverwerken staat het delen van kennis, ervaringen ideeën, het samenwerken, het stimulerenvan creativiteit en het verbeteren van debedrijfsprestatiescentraal.

4. Flexibelearbeidsrelaties:‘mysizefitsme’.Demedewerkerkaneenarbeidsrelatieaangaan die persoonlijk ‘past’, op grond vanambitie, competentie, levensstijl oflevensfase. (Baane,Houtkamp,&Knotter,2011)

OrganisatieszettenvooralinopHetNieuweWerkendooreenreductievanhetaantaltehurenvierkantemeters kantoorruimte door flexibel gebruik van gedeelde werkplekken en reductie in reistijd enreiskostendoortelewerken,thuis,bijdeklantofopeenderdewerkplekineenhorecagelegenheidofietsdergelijks,kortom:devloeroppervlakteperwerknemerdaaltaanzienlijk.OokwordtHetNieuweWerkeningezet omdeorganisatie aantrekkelijker temakenvoordenieuwegeneratieomzo jong talent aan tetrekken, een betere balans tussen werk en privé te creëren, ziekteverzuimreductie, hogerearbeidsparticipatie,meer ondernemerschap en innovatiekracht,minder files,minder CO2‐uitstoot en inomeenbijdrageteleverenaanduurzaamheid(Voordt&d'Ancona,2013).

Figuur 12: Kenmerken van het nieuwe werken


P a g i n a 27

Het Nieuwe Werken stimuleert een nieuwe vraag naar kantoorruimte. De trends onder de nieuwewerkers zijnhethurenvankleinere eenheden,het afsluitenvankorterehuurcontracten,hetgebruikenvan ondersteunende diensten in het kantoorgebouw, het huren van een kantoorruimte in kwalitatiefhoogwaardigvastgoedenhet inzettenvanminderpersoneel (Meer, Jurgenvander; Feijt,Mark, 2010).Daarwaarsprakeisvaneennieuwevraagheeftdezeeenanderkarakter.‘Hetbetrefthoofdzakelijkkleinevolumes, gekenmerkt door nieuwe functies zoals ontmoeten, samenwerken, kennisdelen en ontspannen’,aldusvanderMeerenFeijt.Hetkantoorvandetoekomstis:

gelegen op multifunctionele locaties waar werken, wonen en recreëren geïntegreerd kunnenworden;

geëntopeenbreedscalavanactiviteiten; geschikt voor nieuwe functies zoals ruimte voor creëren, focussen, samenwerken, leren,

socializenenontspannen; indegebouwdelenentechniekmakkelijkvervangbaarofaanpasbaar,zodatgroteinvesteringen

achterblijvenbijfunctieveranderingofhergroeperingvanactiviteiten; hoogwaardigindearchitectonischekwaliteit; duurzaamenefficiënt(Meer,Jurgenvander;Feijt,Mark,2010).

‘Inhetnieuwewerkenmoetenwenietdoorslaandoorallekantoorruimtesflexibeltewillenmaken,huurderswillenweleeneigenruimteenzewillendedeurdichtkunnendoen.Watopvalt, isdatdehuurderswillenbetalenvoorwatzegebruiken:zewillennietmeervoorafbetalenvoorhetgeheel.Eengoedvoorbeeldiseengedeelde vergaderruimtewaarvandehuurwordtbetaaldophetmomentdatdehuurder ergebruik vanheeftgemaakt.EenontwikkelingbinnenHetNieuweWerkendatzichophetmomentafspeelt,isdatdeheleinrichtingvanhetkantoorgehuurdkanwordendoordehuurdernaastdekantoorruimte.Denkhierbijaande verlichting, elektra, vloerbedekking,meubilair, etc. De huurder betaald dan precies wat hij gebruiktwaardoorermeerflexibiliteitwordtgecreëerdvoordehuurder,endatishetgeendateenbelangrijkepositieinneemtbinnenHetNieuweWerkenenwaardehuurderookbereidisvoortebetalen.Verdervaltookopdathuurders flexibel willen zijn door snel te kunnen schakelen tussen huisvesting. Hiervoor verlangen dehuurderskortehuurcontractenenalszeergenswillenhuren,willenzedatvaakheelsnel,binnennotime’(Leurs,2014).Aan de hand van deze informatie kan de conclusie getrokken worden dat de nieuwe vraag naarkantoorruimte een vraag is die niet overeenkomt met de vraag waar de bestaande kantorenvoorraadvoornamelijkopisgebaseerd.

2.3.2EconomischegroeiHetfeitdatvastgoedindeeersteplaatseengebruiksobjectis,creëerteendirecterelatiemetdeeconomie.Hoe beter het met de economie gaat, hoe meer vierkante meters ruimte er nodig zijn om de extraactiviteiten te huisvesten. In perioden van sterke economische groei is het beleggingsrendement uithuurinkomstenenwaardegroeidanookhogerdaninperiodenvanmindersterkeeconomischegroei(vanGool,Jager,Theebe,&Weisz,2013).Nederland ondervindt al vanaf 2008 de gevolgen van een economische crisis. Tot nu toe heeft deNederlandse economie vanaf eind 2007 voornamelijk te maken gehad met een afname van deeconomischegroeienzelfsregelmatigmeteennegatieveeconomischegroei,eenkrimpdus.Ditheeftdoordejarenheenallerleieffectengehadophetlocatiegedragvankantoorgebruikers:bedrijvenenoverhedenhoudenzichmeerdanooitbezigmetkostenreductie.Dituitzichonderandere inhetconcentrerenvanactiviteiten op centrale locaties en een forse afname van het aantal banen door onder andere velereorganisaties. Bedrijven hebben beperkte financieringsmogelijkheden waardoor er meer voor huurwordtgekozeninplaatsvankoopdooreigenaar‐gebruikerendoorhetgevolgvandeafnemendevraaginhetaantalvierkantemeterskantoorruimtezijndehuurprijzenindeloopderjarengedaald.Verderisvoordekantoorgebruikersookdehoogtevanservicekostenenreiskosteneengrotererolgaanspelenbijdekeuzevanhuisvesting(Waaning&Buck,2013).DeNederlandseeconomiekrompin2013met0,8%tenopzichtevaneenjaareerder,in2012bedroegdekrimpnog1,2%.Dewerkgelegenheidisin2013verderafgenomentot261.000banenminderdanin2008,de werkloosheid is gestegen tot 8,3% van de beroepsbevolking, de bouw kromp met 3,7%, er is eenrecordaantalwebwinkelsgestarten8%vandeopheffingenbetrofeen faillissement, terwijldit in2008


P a g i n a 28

nog4%was.Verderisdeinflatiein2013gemiddelduitgekomenop2,5%,watvoorhetderdejaaroprijbovendedoelstellingvandeECBvanrondde2%komt(Kroese,2014).TochisdeNederlandseeconomievorigjaareerdermethogeregroeicijfersuitderecessiegekomendandatverwachtwerdhalverwegedatjaar.Inhettweedekwartaalvan2013namhetreëleBBPaltoeendezegroeiversneldezelfsinhetvierdekwartaal, waarin de economische activiteit zelfsmet 0,7% op kwartaalbasis groeide (Stegeman, et al.,2014), zie figuur 13. Dit komt voornamelijk door een forse groei van de investeringen en doordat deconsumptie door de huishoudens in het laatste kwartaal slechts beperkt kromp. Ook kwam hetoverheidstekortin2013uitop2,5%vanhetBBPwaarmeeNederlandweeraandeEuropesetekortnormvan 3% voldoet. Het laatste jaar dat Nederland hieraan voldeed was in 2008. Verder is hetconsumentenvertrouwenindeeconomiesterkgestegenvan‐33eind2012naar‐17eind2013(Kroese,2014).

Figuur 13: Economische groei Nederland

(Stegeman,etal.,2014)

2.3.3GroeiaantalZZP’ersHet aantal ZZP’ers is sinds het uitbreken van de crisis in 2008 meegegroeid met de toenemendewerkloosheid. Dit is te verklaren omdat een deel van de ontslagen werknemers voor een bestaan alszelfstandigeondernemerzonderpersoneelheeftgekozen.In2013bestonddegroeivanhetaantalZZP’ersvoornamelijkuitwerklozendieeeneenmanszaakbegonnen.OokishetaantalZZP’erstoegenomenomdater zowel aan de kant van dewerkgevers als van dewerknemers een groeiende behoefte aan flexibelearbeidis.WerkgeverskunnenalsZZP’erzijndeintijdenvaneconomischegroeipersoneelaannemeneninmoeilijke tijden inkrimpen.Daarnaast zijn, voornamelijk jonge,werknemers steeds vaker op zoek naarmeerflexibiliteitinhunwerkwathetZZP’er‐schaphunkanbieden(Jongkind,2014).

Figuur 14: Groei ZZP’ers volgt werkloosheid

(Jongkind, 2014)


P a g i n a 29

Het stijgende aantal ZZP’ers zorgt voor een groeiende behoefte aan flexibele huisvesting, oftewel:huisvestingdatgehuurdwordtzonderervooreenlangetijdaanvasttezitten(Wennekes).VerderzalhetstijgendeaantalZZP’erskunnenzorgenvooreengroeiendebehoefteaankleinevolumeshuisvesting.

2.3.4DuurzaamheidDuurzaamheid en MVO zijn de kernbegrippen voor de overlevingsstrategie op de lange termijn vooriedereorganisatie.Deafgelopen jaren iseensnellestijgingteziengeweestvanhetaantalondernemersdat actief met MVO aan de slag is gegaan. Volgens onderzoek van EIM in 2011 was 60% van deNederlandseMKB‐bedrijvenerindatjaarmeebezig.Verdergaf9%vanhetMKBaandatzeernognietmeebezigzijn,maardathetwelopdeplanningstaat. Slechtsongeveer29%vanhetMKBgafaannietactief te zijn ophet gebiedvanMVO (Bertens,Veldhuis‐VanEssen,&Snoei, 2011).Devoornamelijksteredenen van deze stijging die genoemd worden zijn dat de klant erom vraagt omdat de Nederlandseconsumenten sterkbetrokken zijn geraakt bij hetmilieu, datwerknemers vanbedrijvenmet een sterkMVO‐beleidmeerbetrokken,gemotiveerderentevredenerblijkentezijn,daterbespaardkanwordenopkostenendatduurzamebedrijvenmeerrendementblijkentebehalen.

2.3.5KrimpberoepsbevolkingDeberoepsbevolking,depersonenvan15tot65jaardieinNederlandwonenenbetaaldwerkhebbenvantwaalfuurofmeerperweek,ismomenteelaanhetkrimpen.Hetvierdekwartaalvan2013washetvijfdekwartaal op rij dat de omvang van dewerkzame beroepsbevolking kleiner is dan in het vergelijkbarekwartaaleenjaareerder(CBS,2014).DeprognosevoordeleeftijdsopbouwvandeNederlandsebevolkinglaatziendatindekomendedecenniahetaandeel65‐plussersinversneldematezaltoenemen,voornamelijkomdatvanaf2011deeersteledenvan de babyboomgeneratie 65 jaar ouder geworden zijn. Vanaf 2025 zal ook het aandeel 80‐plussershierdoorsterktoenemen(dubbelevergrijzing).Hetaandeeljongerenindebevolkingzalnogietsafnemen,maarnietmeerindiematealsindejaren‘70en‘80vandevorigeeeuw.Tussen 2014 en 2040 zal het aantal personen tussen 20 en 65 jaar, de potentiele beroepsbevolking,afnemen.Depotentiëleberoepsbevolkingzaldalenvan60%in2013naar52%in2040,eenafnamevancirca 79.000 personen. Tussen 20140 en 2060neemt depotentiële beroepsbevolkingweer iets toe tot53%. Omdat de pensioenleeftijd oploopt, zal in de toekomst ook een deel van de 65‐plussers deeluitmakenvandepotentiëleberoepsbevolking(Giesbers,Verweij,&deBeer,2014).

Figuur 15: Prognose Nederlandse bevolking per leeftijdsgroep

(Giesbers,Verweij,&deBeer,2014)HetgevolgvandezeontwikkelingvandeNederlandseberoepsbevolkingisdatdekomendedecenniahetaantal werkenden flink zal dalen. Dit kan voor de kantorenmarkt betekenen dat de vraag naarkantoorruimteinhetalgemeenzalafnemenen/ofdatdevraagnaarkleinerevolumeszaltoenemen.


P a g i n a 30

2.3.6Omslagvannieuwbouwnaartransformatieofsloop‘Hetaandeelherontwikkelingenenrenovatiestijgtmetsprongen.Erwordtsteedsmeerkantoorruimteaandemarktonttrokkendoorsloopoftransformatienaareenandere functie,zoalshotel,studentenwoningen,zorgcentraofkinderdagverblijven.Waarschijnlijkzal in2013meerkantoorruimteonttrokkenwordendannieuwe toegevoegd. Dit betekent dus dat er echt een omslag plaatsvindt in de kantorenmarkt’, zijn dewoordenvan JanFokkemavanNeprom.Kantoorontwikkelaars lijkendusmindergeld teverdienenaannieuwbouw in Nederland, terwijl ze de markt wel met dynamiek kunnen bespeuren doormiddel vanherontwikkelingentransformatie.(vanEnk&deBlauw,2013).


P a g i n a 31

3.Duurzaamheid“Wearelivingonthisplanetasifwehadanotheronetogoto.”

‐TerriSwearingen

3.1 Algemeen Duurzaamheid is vandaag de dag niet langer een trend,maar een noodzaak. Dat duurzaamheid op ditmoment een hot issue is, blijkt onder andere uit het aantal artikelen op het gebied van duurzaamheidwelkedeafgelopenjareninhetnieuwszijnverschenen.Zoishetaantalaanduurzaamheidgerelateerdeartikelenpernieuwsbladtoegenomenvan0,12inhetjaar2000naar0,42inhetjaar2010,ziefiguur16(Walters, 2011). Hieronder worden verschillende verschijnselen en aanleidingen genoemd welke denoodzaaktothetverduurzamenduidelijkmaken. Figuur 16: Aantal aan duurzaamheid gerelateerde artikelen

(Walters,2011)

3.1.1TemperatuurDewereldwijdegemiddeldetemperatuurvanhetland‐enzeeoppervlakvolgteenlineairverband.Indeperiodevan1880 tot2012 iseenopwarmingvandeaardevan0,85°Cgeconstateerd,waarbijbijnadeheleaardetemakenheeftgehadmetoppervlakteverwarming.OphetNoordelijkHalfrondwasdeperiode1983‐2012waarschijnlijkdewarmsteperiodevan30jaarindeafgelopen1.400jaar.Sinds1950zijnookveelveranderingenindeweersextremenwaargenomen.Hetaantalkoudedagenennachten is afgenomen en het aantal warme dagen en nachten is toegenomen. De frequentie vanhittegolveningrotedelenvanEuropa,AziëenAustraliëistoegenomen.Ookzijnermeerlandenwaarhetaantal hevige neerslagen is toegenomen dan landen waar het aantal hevige neerslagen is afgenomen(Stocker,etal.,2013).

3.1.2OceaanDe oceaanopwarming domineert de stijging van de hoeveelheid energie die opgeslagen is in hetklimaatsysteem.Dezeisgoedvoormeerdan90%vandeverzameldeenergietussen1971en2010.Meerdan60%hiervanisopgeslagenindebovenstelaagvandeoceaan(tot700meterdiep),welkezogoedalszekerisopgewarmdtussen1971en2010.Onongeveer30%wordtopgeslagenindeoceaanbenedende700 meter. Verder is het bijna zeker dat de gebieden met een hoog zoutgehalte waar verdampingdomineertzoutergewordenzijn,terwijlgebiedenwaarneerslagheerstfrisserzijngewordensinds1950.Deze regionale trends inhet zoutgehaltevandeoceanen leveren indirectbewijsdatdeverdampingenneerslagoverdeoceaneninloopdertijdzijnveranderd(Stocker,etal.,2013).


P a g i n a 32

3.1.3IJsDe afgelopen twee decennia zijn de Groenlandse en Antarctische ijskappen in massa afgenomen, zijngletsjerswereldwijdblijvenkrimpenenishetoppervlakvanzeeijsinhetNoordpoolgebiedenvansneeuwophetNoordelijkHalfrondindelenteblijvendalen(Stocker,etal.,2013).

3.1.4ZeespiegelDesnelheidwaarmeedezeespiegelstijgtsindshetmiddenvande19eeeuwishogerdandegemiddeldesnelheid in de afgelopen tweemillennia. In de periode 1901‐2010 steeg de zeespiegelwereldwijdmet0,19meter.75%Vandezestijging is toe terekenenaanhetmassaverliesvandegletsjersendeoceaanthermischeuitzettingdoordeopwarmingvandeaardesindsdevroegejaren1970.Indeperiode1993‐2010komtdestijgingvandezeespiegelwereldwijdovereenmetdesomvandewaargenomeninvloedenvanoceaanthermischeuitzettingalsgevolgvanopwarmingvandeaarde,veranderingeningletsjersendeGroenlandse en Antarctische ijskappen, enwateropslag op het land. De som van deze bijdragen is 2,8mm/jaar(Stocker,etal.,2013).

3.1.5BroeikasgassenDeconcentratiesCO2,CH4enN2Oindeatmosfeerzijngestegentotongekendeniveauswelkedeafgelopen800.000jaarnieteerderzijnvoorgekomen.DeCO2‐concentratieissindshetpre‐industriëletijdperkmet40%gestegen,voornamelijkdoordeverbrandingvanfossielebrandstoffenendedoordeveranderingeninlandgebruik.Ongeveer30%vandedoordemensuitgestotenCO2isdoordeoceaangeabsorbeerdmetverzuringvandeoceaanalsgevolg(Stocker,etal.,2013).

3.1.6VooruitzichtenLouis Armstrong noemt in een presentatie de volgende feiten over de opwarming van de aarde en deuitstootvanschadelijkestoffenenwatvoorgevolgenditzalhebbenindetoekomst:

‘TheStern’waarschuwtdathetonverminderddoorgaanmethetopwarmenvandeaardewel5–20%schadekanaanrichtenaanhetBBP;

IPPC‐rapportengevenhetbewijsdatdeaardeaanhetopwarmenisenbevestigendatalsgevolgvan menselijke activiteiten de wereldwijde atmosferische concentraties van CO2, CH4 en N2Oduidelijkzijntoegenomensinds1750;

‘WHO’ rapporteert dat de luchtverontreiniging in steden jaarlijks twee miljoen vroegtijdigesterfgevallenveroorzaakt,waarvandehelftinontwikkelingslanden;

BijnaéénopdezessoortenEuropesezoogdierenwordtbedreigdmetuitstervenenalleopditmomentgevangenzeesoortenkunnenteruggedrongenwordenmet2050;

De CO2‐uitstoot is op het hoogste niveau in 605.000 jaar. De gemiddelde temperatuur van deaardeis‘opwegnaareenniveaudatinmiljoenenjarennietervarenis’;

DeNoordelijkeIJszeezalijsvrijzijnindezomervan2020(Armstrong,2008).

3.1.7BetekenisvoorNederland‘Nederland krijgt de komende eeuw te maken met gemiddeld hogere temperaturen, veranderingen inneerslagenmeteenstijgendezeespiegel.Verderwordenveranderingeninweersextremenverwacht.Dekansop hittegolven in de zomer neemt toe en neerslagextremen zullen vaker voorkomen’ (Dorland & Jansen,2007).

3.1.8DenoodzaaktotverduurzamingDeurgentie tothetverduurzamenvanonze samenlevingwordt, zoalshierboven te lezen is, iederedaggroter.De uitstoot van schadelijke stoffen en het verbruik van grondstoffen, energie enwater staan ingeen verhouding tot wat de aarde kan dragen. Dit heeft allemaal te maken met onze ecologischevoetafdruk: als de gehele wereldbevolking op dit moment als een gemiddelde Europeaan zou leven,zoudenercircadriewereldbollennodigzijnomaaniedersbehoeftetekunnenvoldoen.Zoudenweopditmomentallemaal als eengemiddeldeAmerikaan leven, zoudener circavijfwereldbollennodig zijnomaaniedersbehoeftetekunnenvoldoen(Bruers&Verbeeck,2010).Alswemetzijnallenblijvenlevenopdemanierwaaropwedatnudoen,zijnerindeperiodevan2013‐2050circadriewereldbollennodigomaaniedersbehoeftetekunnenvoldoen,ziefiguur17(WWF,2012).


P a g i n a 33

Figuur 17: Onze ecologische voetafdruk

(WWF,2012)

3.2 Duurzaamheid in relatie tot vastgoed Het belang van het verduurzamen van bestaand vastgoed wordt duidelijk aan de hand van hetmaatschappelijke aandeel dat vastgoed heeft in detotaleCO2‐uitstootenhetverbruikvangrondstoffen,energie en water: 160 miljoen gebouwen in deEuropese Unie gebruiken bijna de helft van deenergie inEuropaencreërenongeveer44%vandetotale CO2‐uitstoot (Armstrong, 2008). Verder is devastgoedsector verantwoordelijk voor ongeveer25%vanhetwaterverbruiken30%vanhetgebruikvangrondstoffen(Worms,2013).

(Koolmoes,2014)Voorzichtigeschattingenstellendatdewereldwijdebouwsectoreenemissiereductievan1,8miljoentonCO2kanleveren(Armstrong,2008).Erzijnindeloopderjarentallozedefinitiesvanduurzaamheidontstaan.Uitonderzoekisgeblekendateralmeerdan500definitiesvoorduurzaamheidbestondenin2010(Warren‐Myers,2012).Ditisindeloopvandetijdalleenmaargegroeid.EenindevastgoedwereldveelgebruiktedefinitievanduurzaamheiddievoortkomtuitdevisievandeNederlandsevastgoedbeleggers,opgestelddoordeIVBN,luidt:‘Duurzaamheid is het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, langelevensduur,gebruikerstevredenheidenwaardeontwikkeling.’DeIVBNgeeftookeendefinitievoorduurzaamvastgoed.Dezeluidtalsvolgt:‘Duurzaamvastgoedisvastgoeddatzodanigisgebouwdofaangepastdatheteenminimaalbeslaglegtopschaarsemiddelenzoalsmaterialen,energie,waterenlocaties,entegelijkertijdoptimaalfunctioneertophetgebiedvanhuurdertevredenheid,binnenmilieuengezondheid.’Inboekenenartikelenoverhettoepassenvanduurzameontwikkelingopvastgoedwordendriepilarenvan duurzaamheid genoemd welke worden beschouwd als de voornaamste aandachtsgebieden vanduurzameontwikkeling(de‘driep’s);

Planet: ecologische duurzaamheidwordt bereikt door de reductie van gebruikt oppervlak, vangebruiktebronnenenschadelijkematerialenendooreenbeperkingvanschadelijkeuitstoot.

People: sociale duurzaamheid beschouwt aspecten als gezondheid, integriteit, esthetiek,veiligheid,tevredenheid,leefomgevingensocialeintegratie.

Profit: economische duurzaamheid streeft minimale financiële kosten over de gehelelevenscyclus,waardebehoud enmaximale functionaliteit na (van Gool, Jager, Theebe, &Weisz,2013).

Figuur 18: Maatschappelijke verantwoordelijkheid vastgoed


P a g i n a 34

Duurzameontwikkelingeisteenevenwichttussendezedriebelangen.Ditevenwichtwordt infiguur19weergeven.

Figuur 19: Duurzame ontwikkeling

(Centexbel)

Deduurzaamheidvanonroerendgoedisindeloopderjarengoedmeetbaargeworden,echterishetnieteenduidig waardoor er een breed scala aan beoordelingsmethoden is ontstaan. De meest gebruiktecriteriazijnenergiezuinigheid,watergebruik,afval,gezondheidentransport.Erbestaatgeenmakkelijkeinternationale standaard want er bestaan wereldwijd veel verschillende duurzaamheidslabels. Debekendsteinternationalelabelswordenhieronderkorttoegelicht.LEEDLEEDishetmeestgebruiktelabelindeVerenigdeStaten.HetsysteemisontwikkelddoordeUnitedStatesGreenBuildingCouncilenkanalshetAmerikaanseequivalentvanBREEAMbeschouwdworden(Broek,2010). In LEED worden de aspecten ruimtelijke ontwikkeling, waterbesparing, energiezuinigheid,materiaalkeuzeenbinnenklimaatbeoordeeld.Afhankelijkvandescorewordteencertified,silver,goldofplatinumbehaald.OmdathetisgebaseerdopAmerikaanseregelgevingenreferentieprojecten,wordtditlabelinNederlandzeldentoegepast(vanGool,Jager,Theebe,&Weisz,2013).GreenCalc+GreenCalcisinopdrachtvandeRijksgebouwendienstontwikkelddoordeStichtingSureac,aanvankelijkvoordebeoordelingvanutiliteitsgebouwen.GreenCalc+,deopvolger, isgeschiktvoorkantoren,scholenen woningen. Het is een instrument waarmee de duurzaamheid van een gebouw of wijk kan wordengetoetst. Het beoordeelt duurzaamheid op drie thema’s: materiaalgebruik, watergebruik enenergiegebruik. Deze thema’s worden vertaald in een overzichtelijke score: de MIG. Het meet demilieubelastingvaneengebouwvoordetotalebestaansperiodeopbasisvangebruikvanenergie,water,materiaal en mobiliteit (van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013). Volgens GreenCalc is een gebouwduurzaamwanneerheteenMIGheefttussende150en200(Tervoort,2011).EnergielabelVanaf1 januari2008zijneigenarenvanvastgoedinNederlandverplichtombijnieuwbouw,verkoopofverhuurvaneenkantoorgebouwovereenenergielabel tebeschikken.Het labelwordtvastgestelddooreen gecertificeerde organisatie en geeft informatie over het energieverbruik voor verwarming,warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Het certificaat ismaximaal 10 jaar geldig. Bijoverheidsgebouwen die groter dan 1.000 vierkantemeter zijn, dient de energielabel op een zichtbareplaats te hangen. De energieprestaties van het kantoorgebouw worden weergegeven ingestandaardiseerdeenergieklassenAt/mGwaarbijAstaatvoormeestenergiezuinigeklasseenGvoormeestenergie‐onzuinigeklasse.Tevensgeeftdeenergielabelbijbestaandebouweenlijstmetmogelijkemaatregelendiedeenergieprestatievanhetgebouwkunnenverbeteren(Tervoort,2011).Deenergieprestatiecoefficiet(EPC)


P a g i n a 35

Alle nieuwbouw in Nederland dient sinds 1996 te beschikken over een minimum aan energetischekwaliteiten vastgelegd in het bouwbesluit en uitgedrukt in een energieprestatiecoëfficient (EPC). Dezenorm is de afgelopen jaren steeds aangescherpt. De EPC is een getal dat de belangrijkste energetischeeigenschappenvaneengebruiksfunctiewaardeertmetinbegripvandedaarinaanwezigeinstallaties.Elkeaanvraagvooreenbouwvergunningdientgepaardtegaanmeteenenergieprestatieberekening,waarbijgeldtdathetresultaatvandezeberekeningeind2008isgemaximaliseerdop1,1(Tervoort,2011).GPRGebouwGPRGebouw(medeontwikkelddoordegemeenteTilburg)meetdeduurzaamheidvangebouwenaaneenbreedscalaaanindicatoren(vanGool, Jager,Theebe,&Weisz,2013).Deduurzaamheidvaneenprojectwordtgewaardeerdtenaanzienvanenergie,milieu,gezondheid,gebruikskwaliteit,entoekomstwaarde.Een score van 10 is de hoogst haalbare score, een score van 5 staat gelijk aan de eisen binnen hetvigerendebouwbesluit.EengebouwisvolgensGPRGebouwduurzaamwanneerdescoreminimaaleen7is. In eerste instantie is GPR Gebouw ontwikkeld voorwoningen en is daardoorminder geschikt voorutiliteitsbouw(W/Eadviseurs,2014).BREEAMBREEAMiseenmeetinstrumentvoordebeoordelingvandeduurzaamheidprestatievanprojectendatinalle bouwfasen toepasbaar is. Het is de leidende en wereldwijd meest gebruikte methode voor hetbeoordelenvandeduurzaamheidsprestatiesvangebouwen(DutchGreenBuildingCouncil,2014).OmdatditonderzoekisgebaseerdopBREEAM,wordterinhetvolgendehoofdstukuitvoerigopdeNederlandseversievanBREEAMingegaan.In figuur 20 is een overzicht gegeven van de hierboven besproken toetsingsinstrumenten vanduurzaamheidbijvastgoed.Figuur 20: Toetsingsinstrumenten van duurzaamheid

(Tervoort,2011);bewerkingKoolmoesJ.

Ondanks de vele verschillende duurzaamheidslabels speelt zich op de vastgoedmarkt toch eenverschijnselafdatervoorzorgtdaternogmaarweiniginitiatievengenomenwordenbestaandvastgoedteverduurzamen. ‘TheViciousCircleofBlame’vanDavidCadmanbrengtditverschijnselmooi inbeeld,ziefiguur21.Defiguurillustreertdateigenlijkallepartijenopdevastgoedmarktwelwillenmeewerkenaan het verduurzamen van bestaand vastgoed, maar dat de partijen er niet van overtuigd zijn dat deanderepartijendatookwillen,waardoorhetinitiatiefomhetvastgoeddaadwerkelijkteverduurzamen,uitblijft.


P a g i n a 36

(Cadman, 2000)

Figuur 21: The Vicious Circle of Blame


P a g i n a 37

3.3 BREEAM‐NL

3.3.1AlgemeenBREEAM staat voor ‘Building Research Establishment Environmental Assessment Method’ en is eenmeetinstrumentvoordebeoordelingvandeduurzaamheidprestatievanprojectendatinallebouwfasentoepasbaar is. Het is de leidende enwereldwijdmeest gebruiktemethode voor het beoordelen van deduurzaamheidsprestaties van gebouwen. BREEAM is oorspronkelijk ontwikkeld door de Britseonderzoeksinstantie ‘BREGlobal Engeland’, een organisatiewelke vergelijkbaar ismet deNederlandseonderzoeksinstantieTNO.BREEAMNLiseendoordeDutchGreenBuildingCouncil(DGBC)ontwikkeldeduurzaamheidskeurmerk voor Nederlandse gebouwen, gebieden en infrastructuur, waarbij het Britsekeurmerk is aangepast aan de Nederlandse situatie en wet‐ en regelgeving. De BREEAM NLbeoordelingsmethodeomvatverschillendekeurmerken:BREEAM‐NLNieuwbouw,BREEAMNLIn‐UseenBREEAM NL Gebiedsontwikkeling. BREEAM NL Nieuwbouw wordt gebruikt om deduurzaamheidsprestatie te bepalen van nieuwe gebouwen, BREEAM NL In‐Use beoordeelt bestaandegebouwen en BREEAM NL Gebiedsontwikkeling beoordeelt de duurzaamheidsprestatie vangebiedsontwikkeling. BREEAM NLmaakt gebruik van een kwalitatieve weging waarbij het project datbeoordeeld wordt op zijn duurzaamheidsprestatie een totaalscore krijgt in de vorm van één tot vijfsterren,zietabel1(DutchGreenBuildingCouncil,2014).

Tabel 1: Kwalificatie BREEAM NL

BREEAMNLkwalificatie SterrenPASSGOODVERYGOODEXCELLENTOUTSTANDING

(DutchGreenBuildingCouncil,2014)DedoelstellingenvanBREEAMzijn:

Hetbeperkenvandenegatieveinvloedvangebouwenophetmilieu; Hetmogelijkmakengebouwenteonderscheidennaarhunduurzaamheid; Hetvoorzienineengeloofwaardigkeurmerkvoorduurzamegebouwen; Hetstimulerenvandevraagnaarduurzameprojectenindegebouwdeomgeving; Voorzieninmarkterkenningvanprojectenmeteenhogematevanaantoonbareduurzaamheid; Ervoorzorgendatbest‐practicesingebouwenenandereprojectenwordengeïncorporeerd; Hetzettenvanstandaardenenhetstellenvancriteriadieuitstijgenbovendewettelijkevereisten

(ziefiguur22),endemarktuittedageninnovatieveoplossingenteleverendiedemilieu‐impactvanprojectenminimaliseren;

Het vergroten van het bewustzijn van eigenaren, gebruikers, ontwikkelaars en beheerders tenaanzien van de voordelen van gebouwen en andere projectenmet een beperktemilieu‐impact(DutchGreenBuildingCouncil,2014).

Figuur 22: BREEAM ten opzichte van de Nederlandse wet‐ en regelgeving

(DutchGreenBuildingCouncil,2014)


P a g i n a 38

3.3.2BREEAMNLIn‐UseBREEAM NL In‐Use is door de DGBC op de Nederlandse markt gebracht om bestaande gebouwen tebeoordelenopduurzaamheid.Hetdoelisomdebestaandegebouweninhungebruiksfasetevolgenendeduurzaamheidsprestaties te beoordelen en te verbeteren. Binnen de BREEAM NL In‐Usebeoordelingsmethodiekwordendebestaandegebouwengetoetstopdrieverschillendeonderdelen:Asset,BeheerenGebruikwaarbijhetgebouwonder ‘Asset’valt,deexploitatievanhetgebouwonder ‘Beheer’valtenhoedegebruikershunactiviteiteninhetgebouwmanagenonder‘Gebruik’valt.Bijiederonderdeelkomen 9 duurzaamheidscategorieën aan bod, zie figuur 23. Per categorie kunnen punten gescoordwordendoorvoorverschillendecriteriaéénofmeerderepuntentebehalen.Aandehandvaneenwegingpercategoriewordtdaneentotaalscoreberekend(DutchGreenBuildingCouncil,2014).

Figuur 23: Categorieën BREEAM‐NL In‐Use


Intabel2isweergegevenhoeveelpuntenerpercategoriebinnendeonderdelenAsset,BeheerenGebruikkunnenwordenverdiend.Tabel 2: Aantal punten per categorie in BREEAM NL In‐Use

Managem

ent

Gezondheid

Energie

Transport

Water

Materialen

Afval

Landgebruik&

Ecologie

Vervuiling

Asset 0 58 193 28 68 46 4 12 55Beheer 30 35 40 0 10 26 0 18 39Gebruik 32 73 77 90 65 79 110 4 70



P a g i n a 39

Intabel3isdewegingvande9categorieënbinnendeonderdelenAsset,BeheerenGebruikweergeven.Tabel 3: Weging categorieën binnen BREEAM NL In‐Use

Managem

ent

Gezondheid

Energie

Transport

Water

Materialen

Afval

Landgebruik&

Ecologie

Vervuiling

Asset 0,0% 21,0% 25,0% 9,0% 8,0% 12,0% 3,0% 8,0% 14,0%Beheer 15,0% 15,0% 31,5% 0,0% 5,5% 7,5% 0,0% 12,5% 13,0%Gebruik 12,0% 15,0% 19,5% 18,5% 3,5% 4,5% 11,5% 5,0% 10,5%

(DutchGreenBuildingCouncil,2014)DebehaaldeeindscorewordtvolgensdeonderstaandetabelomgezetineenBREEAMNLIn‐Usekwalificatieindevormvaneenaantalsterren.Tabel 4: BREEAM NL In‐Use kwalificatie

Kwalificatie Score Certificaat SterrenUnclassified <10% NeeAudited ≥10% NeePass ≥25% JaGood ≥40% Ja

VeryGood ≥55% JaExcellent ≥70% JaOutstanding ≥85% Ja

(DutchGreenBuildingCouncil,2014)DemeerkostenvandeBREEAMNLniveaus‘Pass’totenmet‘Excellent’vantweeverschillendeprojecten,een project van 3.000m2 bvo en een project van 18.000m2 bvo, zijn op de volgende pagina in beeldgebracht.Indefigurenwordenpergebouweenblauweeneengroenelijngetoond.IndezelijnenismeteenstipaangegevenopwelkmomenthetgebouwvoldoetaandeEPC‐eis.BijdeblauwelijnmaaktdeEPC‐reductienaarhuidigbouwbesluitniveauonderdeeluitvanhetduurzaamheidsbudgetenbijdegroenelijnisalsuitgangspuntgenomendatdeEPC‐reductie(naardeeis)reedsonderdeeluitmaaktvandevisueleen/of functionele opwaardering van het gebouw,waardoor demeerkosten alleen de (extra) BREEAM‐gerelateerdemaatregelenbetreffen.Ter indicatiezijnbijdeblauwe lijn2bandbreedtesaangegevendieglobaaldemeerkostenweergevenvoorkantorenmeteengunstigereofongunstigerestartscore,waardoordemeerkostenper ambitieniveau lagerof respectievelijk hoger kunnenuitvallen. Ter indicatie is in degrafiekendeenergielabelbijdeBREEAMNLniveaustoegevoegd.


P a g i n a 40

Figuur 24: Meerkosten per m2 bvo BREEAM‐NL kantoor 3.000 m2 bvo

(bbnadviseurs,2011)

Figuur 25: Meerkosten per m2 bvo BREEAM‐NL kantoor 18.000 m2 bvo

(bbnadviseurs,2011)


P a g i n a 41

Figuur 26: Toegevoegde waarde duurzaamheid naar sector

4.Verduurzamingvanbestaandekantoorgebouwen“Thebuildingsweliveandworkinhaveanimpactnotonlyonourlives,andoursenseofwell‐being,butalsoontheworldwelivein.”

–LouisArmstrongDe urgentie tot het verduurzamen van kantoorgebouwen wordt duidelijk aan de hand van de impactwelkekantoorgebouwenwereldwijdhebbenophetmilieu.Ruim40%vanalhetenergieverbruikencircaeenderde van al het waterverbruik vindt plaats in kantoorgebouwen (JLL, 2008). In Nederland is dekantorenvoorraad verantwoordelijk voor 34% van de CO2‐uitstoot (Agentschap NL, 2011). Door hetverduurzamen van bestaande kantoorgebouwen kan dus een grotemaatschappelijke bijdrage geleverdwordenaanhetverduurzamenvanonzesamenleving.Hetprocesvanhetverduurzamenvandekantorenvoorraadisgestartmethetopdemarktbrengenvanduurzamenieuwbouwkantoorgebouwen,watrelatiefmakkelijkterealiserenwas.Degrootsteopdrachtzitheminhettransformerenenverduurzamenvandegrotevoorraadbestaandekantoorgebouwen.

Uit een onderzoek van Jones Lang Lasalle isgebleken dat de ondervraagde Nederlandseinstitutionele beleggers en vastgoedfondsen degrootste toegevoegde waarde in duurzameontwikkelingen zien binnen de kantorenmarkt.Ruimdehelftvanderespondentenzietdemeestepotentie voor duurzame investeringen inbestaandegebouwen(JLL,2010).

(JLL, 2010)

Troostwijksteldein2011datzowelondervastgoedbeleggersalsgebruikersdevraagnaarduurzameenenergiezuinigekantoorpandentoezalnemenendaterbinnenhetbeleggingsaanbodophetmomentvanschrijvennognauwelijkstotgeenverduurzaamdeenduurzamenieuwbouwpandenwaren.Daardoorzaldit soort kantoorpanden door de beperkte beschikbaarheid te maken krijgen met krapte en tijdelijkbovengemiddelderendementen(TroostwijkRealEstate,2011).Troostwijkheeftbijna250kantoorpandenmeteenenergielabelmetelkaarvergeleken.Dehelftvandekantoorgebouwenzitineenenergiezuinigeklasse(energielabelA‐C),deanderehelftisenergie‐onzuinig(energielabelD‐G).Uithetonderzoek isgeblekendatdegemiddeldekoopsompervierkantemetervaneenenergiezuinigkantoorgebouwruim30%hogerisdaneenenergie‐onzuinigkantoorgebouwendatdegemiddeldehuurprijspervierkantemetervanenergiezuinigekantoorgebouwenruim25%hogerligtdande gemiddelde huurprijs per vierkante meter van energie‐onzuinige kantoorgebouwen. Verder is hetgemiddelde BAR lager naarmate het kantoorgebouw een betere energielabel heeft (Troostwijk RealEstate,2011).


P a g i n a 42

(TroostwijkRealEstate,2011) (TroostwijkRealEstate,2011)UitonderzoekvanJLLblijktdat70%vandeondervraagdendeambitieheeftomkantoortehoudenineenduurzamehuisvesting,vooralomdatdeondervraagdenvanmeningzijndathet tengoedegaatvanhunimagoenvanwegedehogereproductiviteitvandewerknemersdooreengezondereencomfortabelerewerkplekdateenduurzamehuisvestingkanbieden(JLL,2013)IneenwebinarvandeWorldGreenBuildingCouncil isbekendgemaaktdatdoorhet gebruikvanveeldaglichtopdewerkplek,medewerkers18%productieverzijn.Eengoedeklimaatbeheersingverhoogtdeproductiviteitmet23%doorbeter licht,11%doorbetereventilatieen3%doorhet individueelkunnenbeheersenvandetemperatuuropdewerkplek.Ookisgeblekendatvrijuitzichtnaarbuitendementalefunctievandehersenenenhetgeheugenmet10tot25%verbetertendatdeziekenhuisbezoekencirca8,5%korterzijn.DepresentatievandewebinaristoegevoegdalsbijlageII.Uit onderzoek is gebleken dat duurzame kantoorgebouwen gemiddeld 6,5% hogere huurprijzenrealiserendanniet‐duurzamekantoorgebouwen(ditisooktezieninfiguur28)endatdehuurprijsmetcirca13%daaltvoorelkekilometerafstandtothetdichtstbijzijndetreinstationenfaciliteitenindedirecteomgeving van het kantoorgebouw. Ook blijken duurzame kantoorgebouwen hoger gewaardeerd tewordendanniet‐duurzamekantoorgebouwenwaardoorhet verduurzamenvankantoorgebouwen leidttoteenwaardestijgingvanhetvastgoed(Kok&Jennen,2010).Erkanwordengeconcludeerddaternaastmilieuredenenmeerdereredenenzijnomkantoorgebouwenteverduurzamen.Dit zal opdenduur terug te zien zijn in een stijgendevraagnaarduurzamegebouwen.Omdat duurzame gebouwen schaars zijn en met nieuwbouw die stijgende vraag niet snel genoegbeantwoord kanworden, is het hergebruiken en verduurzamen van bestaande, leegstaande gebouwenduurzamerdanhetrealiserennieuwbouw.

Figuur 27: Gemiddeld BAR per energielabel Figuur 28: Gewogen gemiddelde huurprijs per m2 per label


P a g i n a 43

5.ResuméDekantorenmarktissterkcyclischtenoemen:erzijnafwisselendperiodenmetoverschottenentekorten.Dit verschijnsel wordt ook wel de onroerendgoedcyclus of de varkenscyclus genoemd. Een teveel aankantoren zorgt voor een neerwaartse druk op de huurprijzen, een tekort aan kantoren zorgt voor eenstijgingvandehuurprijzen.Hetsterkcyclischekaraktervandekantorenmarktisvoornamelijkhetgevolgvandebenodigdebouwtijdvanhetvastgoed.Tussenhetmomentwaaropeenontwikkelaarbesluittotdeontwikkeling van een kantoorgebouw en het moment waarop de desbetreffende ruimte beschikbaarkomt,zitalsneleenperiodevanzestotachtjaar.Ophetmomentvanopleverenkandemarktsituatiealweerwezenlijkzijnveranderddaninvergelijkingmethetmomentdaterbeslistwerdomteontwikkelenwaardoordevraagnaarkantoorruimteen/ofdevraagnaarhetsoort/typekantoorkanzijnveranderd.Het gevolg kan zijn dat het gerealiseerde kantoorgebouw niet meer voldoet aan de wensen van degebruiker.DiPasquale & Wheaton hebben een model ontwikkeld, het vierkwadrantenmodel, welke het mogelijkmaakt om te voorspellen hoe de vastgoedmarkt reageert op veranderingen in economische activiteit,financiële markten, bouwkosten, inflatie en regulering. Uit dit onderzoek is gebleken dat hetvierkwadrantenmodeldewerkingvandeNederlandsekantorenmarktgrotendeelsgoedverklaart,maarniet helemaal; de kantorenvoorraad past zich niet aan en het bouwaanbod reageert niet conform deverwachtingenvanhetmodel.Hetvierkwadrantenmodelgaatervanuitdatdekantorenmarktop langetermijn in evenwicht komt, echter is de situatie op de Nederlandse kantorenmarkt al langdurigonevenwichtig(Eijk,2011).Dekantorenmarktbevindtzichaleenaantaljaarinslechtweerenookin2013beleefdedekantorenmarkteenmoeilijkjaar.Voorhetzevendejaaroprijisdevraagnaarkantoorruimteteruggelopen.Debestaandekantorenkregenhierdoordesterkstehuurprijsdalingteverwerken,vanongeveergemiddeld€132,‐/m2in2012naarongeveergemiddeld€115,‐/m2in2013.Hetaanbodisvoorhetvijfdejaaroprijopgelopentot8,32miljoenvierkantemeter,watgelijkstaataaneenleegstandspercentagevanmaarliefsbijna17%.VolgensberekeningenvanNVMBusinessisdeklooftussenvraagenaanbodnognooitzogrootgeweestals in2013.HetgemiddeldeBARvanNederlandsekantoren is vanaf2007 flinkgestegenvanongeveer6,8%in2007naarongeveer9%in2013,waarbijdeslechterelocatieseengemiddeldeBARhebbenvanzelfsbijna11%.VerderishetbeleggingsniveauinNederlandsekantorengedaaldvancirca€8,00miljardin2007naarechtercirca€1,04miljardin2012.In2013bedroeghetbeleggingsvolumeinNederlandsekantorenechtercirca€1,48miljardkantoorgebouwen,eenlichtestijgendebelangstellinginkantorentenopzichtevan2012dus(NVM,2014).DegrootstehuidigetrendsenontwikkelingenopdeNederlandsekantorenmarktzijnHetNieuweWerken,economischegroei,degroeivanhetaantalZZP’ers,duurzaamheid,krimpvandeberoepsbevolkingendeomslag van nieuwbouw naar transformatie of sloop.Het NieuweWerken stimuleert een nieuwe vraagnaarkantoorruimtewaarflexibiliteitcentraalstaat.Detrendsonderdenieuwewerkerszijnhethurenvankleinereeenheden,hetafsluitenvankorterehuurcontracten,hetgebruikenvanondersteunendedienstenin het kantoorgebouw, het huren van een kantoorruimte in kwalitatief hoogwaardig vastgoed en hetinzettenvanminderpersoneel.Daarwaarsprakeisvaneennieuwevraagheeftdezeeenanderkarakter.Het betreft hoofdzakelijk kleine volumes, gekenmerkt door nieuwe functies zoals ontmoeten,samenwerken, kennisdelen en ontspannen.Verderheeft de economische krimpvande afgelopen jarenervoorgezorgddatdevraagnaarkantoorruimteisafgenomenendatdevraagisverschovennaarkleinereeenheden.OokdegroeivanhetaantalZZP’ersendekrimpvandeberoepsbevolkingwelkenogtot2040lijkttedurenzalervoorzorgendatdevraagnaarkleinereeenhedenkantoorruimtetoeneemt.De urgentie tot het verduurzamen van onze samenleving wordt iedere dag groter. De uitstoot vanschadelijkestoffenenhetverbruikvangrondstoffen,energieenwaterstaaningeenverhoudingtotwatdeaardekandragen.Wereldwijdhebbenwetemakenmeteenstijgingvandetemperatuurvanhetland‐enzeeoppervlak,hetaantalweersextremenisdeafgelopendecenniaflinktoegenomen,deoceaanopwarmingdomineertdestijgingvandehoeveelheidenergiedisopgeslagenisinhetklimaatsysteem,ijskappenzijnde afgelopen twee decennia flink in massa afgenomen, de zeespiegel stijgt sinds het midden van denegentiende eeuw sneller dan de afgelopen twee millennia en de concentratie CO2, CH4 en N2O in deatmosfeer zijn gestegen tot ongekende niveaus welke de afgelopen 800.000 jaar niet eerder zijnvoorgekomen.


P a g i n a 44

Het belang van het verduurzamen van bestaand vastgoed wordt duidelijk aan de hand van hetmaatschappelijkeaandeeldathetgebruikvanvastgoedheeftindetotaleCO2‐uitstootenhetverbruikvangrondstoffen,energieenwater:160miljoengebouwenindeEuropeseUniegebruikenbijnadehelftvandeenergieinEuropaencreërenongeveer44%vandetotaleCO2‐uitstoot(Armstrong,2008).Verderisdevastgoedsectorverantwoordelijkvoorongeveer25%vanhetwaterverbruiken30%vanhetgebruikvangrondstoffen(Worms,2013).Deduurzaamheidvanonroerendgoedisindeloopderjarengoedmeetbaargeworden,echterishetnieteenduidig waardoor er een breed scala aan beoordelingsmethoden is ontstaan. De meest gebruiktecriteriazijnenergiezuinigheid,watergebruik,afval,gezondheidentransport.Erbestaatgeenmakkelijkeinternationale standaard want er bestaan wereldwijd veel verschillende duurzaamheidslabels. DebekendsteinternationalelabelszijnLEED,GreenCalc+,EPC,Energielabel,GPRGebouwenBREEAM.BREEAM NL In‐Use is door de DGBC op de Nederlandse markt gebracht om bestaande gebouwen tebeoordelenopduurzaamheid.Hetdoelisomdebestaandegebouweninhungebruiksfasetevolgenendeduurzaamheidsprestaties te beoordelen en te verbeteren. Binnen de BREEAM NL In‐Usebeoordelingsmethodiekwordendebestaandegebouwengetoetstopdrieverschillendeonderdelen:Asset,BeheerenGebruikwaarbijhetgebouwonderAssetvalt,deexploitatievanhetgebouwonderBeheervalten hoe de gebruikers hun activiteiten in het gebouwmanagen onder Gebruik valt. Bij ieder onderdeelkomen negen duurzaamheidscategorieën aan bod:management, gezondheid, energie, transport, water,materialen, afval, landgebruik& ecologie en vervuiling. Per categorie kunnen punten gescoordwordendoor voor verschillende criteria één ofmeerdere punten te behalen. Aan de hand van eenweging percategorie wordt dan een totaalscore berekend welke wordt omgezet in een BREEAM NL In‐Usekwalificatie inde vormvaneenaantal sterren (van1 tot5 sterren:pass, good, very good, excellent enoutstanding).De urgentie tot het verduurzamen van kantoorgebouwen wordt duidelijk wanneer men inziet welkeimpactkantoorgebouwenwereldwijdhebbenophetmilieu.Ruim40%vanalhetenergieverbruikencircaeenderde van al het waterverbruik vindt plaats in kantoorgebouwen (JLL, 2008). In Nederland is dekantorenvoorraadverantwoordelijkvoor34%vandeCO2‐uitstoot(AgentschapNL,2011).Uit een onderzoek van Jones Lang Lasalle is gebleken dat de ondervraagde Nederlandse institutionelebeleggersenvastgoedfondsendegrootstetoegevoegdewaardeinduurzameontwikkelingenzienbinnendekantorenmarkt(JLL,2010).Uit onderzoek van Kok & Jennen is gebleken dat duurzame kantoorgebouwen hogere huurprijzenrealiserendanniet‐duurzamekantoorgebouwenendatdehuurprijsdaaltvoorelkekilometerafstandtothetdichtstbijzijndetreinstationenfaciliteitenindedirecteomgevingvanhetkantoorgebouw.Ookblijkenduurzamekantoorgebouwenhogergewaardeerdtewordendanniet‐duurzamekantoorgebouwen(Kok&Jennen,2010).


P a g i n a 45

DeelIII:Kwalitatievestudie


P a g i n a 46

“Defocusvanhuisvestingmoetverschuivenvanhethuisvestenvanmensenenorganisatiesnaarhetfaciliterenvanhetgebruikvangebouwenendefysiekeomgeving.”

–MichelMooij


P a g i n a 47

1.InleidingBij kwalitatief onderzoekwordt niet of nauwelijksmet cijfermatige gegevens gewerkt.De onderzoekervoertonderzoekuitinhet‘veld’(ofwel‘indewerkelijkheid’).Bijkwalitatiefonderzoekishetverzamelenvan gegevens open en flexibel, er kan worden ingesprongen op onverwachte situaties. De gegevensworden niet numeriek opgemaakt, maar in alledaagse taal verwerkt. Het belangrijkste aspect vankwalitatief onderzoek is dat waarde wordt gehecht aan de betekenis die mensen aan zaken geven(Verhoeven, 2010). In dit onderzoek is het kwalitatief onderzoek uitgevoerd door middel vanliteratuuronderzoek.In dit deel wordt er eerst onderzoek gedaan naar de voornaamste huisvestingsmotieven vankantoorgebruikers. Hiernawordt er een definitie gegeven aanmeerwaarde,waarna op basis van dezedefinitieendehuisvestingsmotievenwordtbepaaldwanneerkantoorgebruikerseenmeerwaardekunnenervaren. Vervolgens wordt onderzocht welke invloed duurzaamheid, volgens de BREEAM NL In‐Usebeoordelingsmethodiek, kan hebben in de keuze voor huisvesting en de meerwaarde voor dekantoorgebruikers: er wordt een relatie gelegd tussen de onderdelen van de BREEAM NL In‐Usebeoordelingsmethodiekendevoornaamstehuisvestingsmotievenvandekantoorgebruikers.


P a g i n a 48

2.HuisvestingsmotievenkantoorgebruikersOntevredenheid overdehuidigehuisvestingwerd in 2009 in eenonderzoek vanNVBals belangrijksteverhuismotief genoemd. Onderzoek van Inbo (2005) heeft aangetoond dat de huisvestingskeuzevoornamelijk afhangt van de volgende motieven: functionele/bedrijfsspecifieke motieven, locatie,gebouwgebonden motieven en financiële motieven (Inbo, 2005). Deze categorisering wordt ook in deliteratuur van andere auteurs overgenomen en faciliteert een samenvatting van ‘individuele’beslissingsvariabelen die in meer recentelijk werk door overige auteurs in de voor dit onderzoekuitgevoerde literatuurstudie zijn benoemd (Stoer, 2013). In dit onderzoek wordt het motief‘gebruiksmotieven’aanhetrijtjetoegevoegd.

2.1 Functionele/bedrijfsspecifieke huisvestingsmotieven Binnende functionele/bedrijfsspecifieke huisvestingsmotievenworden verschillende factoren genoemdwelke meespelen. Zo worden in eerste instantie de behoefte aan meer ruimte en een snellebeschikbaarheidvandenieuwehuisvestinggenoemd(Stoer,2013).Huurderswillen tegenwoordigsnelschakelen en als ze ergens anders willen hurenwillen ze dat vaak binnen no time (Leurs, 2014). Hetgebrekaanuitbreidingsruimteisdoordejarenheenechterflinkafgenomenalsmotiefomteverhuizen.Verderwordtdekantoorindeling,endanvooraldemogelijkheidomhetkantoorflexibelinterichtenalsbelangrijkmotiefgenoemd(FNM,2013).Als relevante factoren in de categorie functionele/bedrijfsspecifieke huisvestingsmotieven kunnen dusconcreetwordenbenoemd:

Metrage; Snellebeschikbaarheid; Kantoorindeling.

2.2 Locatie Een goede locatie blijkt vandaag de dag essentieel te zijn voor kantoorgebruikers in de keuze voorhuisvesting. Er is op de kantorenmarkt een grote verschuiving te zien op het gebied van locatie: ‘deleegstandzitnuvooralindekantorenparkendieeenaantaljarengeledenzijnaangelegdomdatdehuurderszijn vertrokken naar gebouwen met meer voorzieningen in de nabije omgeving en welke een beterebereikbaarheidhebben’ (Leurs,2014).Bij voorzieningen indenabijeomgevingwordtdanvoornamelijkgedacht aan de sfeer welke bepaald wordt door bijvoorbeeld winkels, restaurants, cafés, lunchrooms,dienstverlening en de veiligheid (Leurs, 2014) (van der Voordt, 2013) (Buts, 2009). Binnen debereikbaarheidvanhetkantoorgebouwkanonderscheidgemaaktwordenindebereikbaarheidperfiets,autoenopenbaarvervoer.Ookkanergekekenwordennaarlocatietype,waarbijButsineenonderzoekdevolgende locatietypen heeft onderscheiden: centrum, kantorenpark, bedrijventerrein, woonwijk enbuitengebied. Hierbij heeft Buts geconcludeerd dat het percentage langdurige leegstand in stadscentrarelatief laag is en dat de leegstand relatief hoog is op de kantorenparken en bedrijventerreinen (Buts,2009).Verderwordtbinnenhet locatiemotiefookde factoraanzien/uitstralingvandeomgeving inhetkader van het imago/de identiteit van de omgeving genoemd en de parkeergelegenheid (Stoer, 2013)(FNM,2013)Alsrelevantefactorenindelocatiemotievenkunnendusconcreetwordenbenoemd:

Bereikbaarheid; perfiets; perauto; peropenbaarvervoer.

Voorzieningenindenabijeomgeving; Typelocatie;

centrum; kantorenpark; bedrijventerrein; woonwijk; buitengebied.

Aanzien/uitstraling(imago/identiteit)vandeomgeving; Parkeergelegenheid.


P a g i n a 49

2.3 Gebouwspecifieke huisvestingsmotieven EénvandeonderzoeksresultatenvanRemøy isdathetbouwjaarvaneenkantoorsignificantcorreleertmetstructureleleegstandineenobject(Remøy,2010)enineenonderzoekvanVanDijkisgeconcludeerddatdeomvangvankantoreneenbepalendefactorisvoorleegstand(VanDijk,2011);dehuurderszijndeafgelopenjarenwatkleinergaanhurenwaardoordegroterevierkantemetersnuvoornamelijkleegstaan(Leurs,2014).EenonderzoekvanNVMlaatziendatgebruikershetkantoorgebouwwaarinzegehuisvestzijnveelalalshun visitekaartje beschouwen, waardoor de uitstraling van het gebouw, het afwerkingsniveau en degebruiktematerialenvoorzowelhet interieuralshetexterieurmeespelenindekeuzevoorhuisvesting,voornamelijkomhetimagovandeorganisatieteverbeteren(Eggink,2008).Technischekwaliteitvandehuisvestingisookeenbelangrijkefactorbijdekeuzevoorhuisvesting.Binnende technische kwaliteit kijken de grotere huurders voornamelijk naar de aanwezigheid van bepaaldeinstallaties.Verderwordtervooralgeletopdemogelijkheidtotklimaatbeheersingomvooreenzogrootmogelijkecomfortvoordemedewerkerstezorgen(Leurs,2014)(Stoer,2013).Watgoedtezienisopdekantorenmarktisdatdehuurdersvandaagdedagveelwaardehechtenaandevoorzieningen van de huisvesting en flexibiliteit. Kantoorgebruikers willen dat de sfeer binnen hetkantoorgebouwgoedisendaterleukegedeeldevoorzieningenbinnenhetkantoorgebouwaanwezigzijnals algemene ruimten, een vergaderruimte, een lunchroom, een coffeecorner, een fitnessruimte, eenrestaurant, flexplekkenwaarmen kanwerkenwanneer hij/zij datwil en demogelijkheid omde eigenkantoorruimteflexibelintedelen(Leurs,2014).Verderkanookduurzaamheideen factorzijnwaaropmenbeslistomzich tehuisvesten ineenbepaaldkantoorgebouw of niet. Duurzaamheid is een actueel thema en er zijn bedrijven die hun imagowillenverbeterendoorzichtehuisvesteninduurzamehuisvesting.Als laatstekunnenbinnendegebouwspecifiekehuisvestingsmotievenookdevolgendefactorenwordengenoemd:beveiliging,staatvanhetonderhoud,typeeigenaarenhetfeitofhetkantoorgebouweensingletenantkantoorgebouwisofeenmultitenantkantoorgebouw.Als relevante factoren in de gebouwspecifieke huisvestingsmotieven kunnen dus concreet wordenbenoemd:

Bouwperiode; Metrage; Uitstraling; Afwerkingsniveau; Gebruiktematerialen; Installaties; Comfort(klimaatbeheersing); Gedeeldevoorzieningen; Aanwezigheidvanflexplekken; Indelingsflexibiliteit; Duurzaamheid; Beveiliging; Staatvanhetonderhoud; Typeeigenaar; Singletenant/Multitenant.


P a g i n a 50

2.4 Financiële huisvestingsmotieven Indehuidige tijdwaarinveelorganisatiesdoorde financiëlecrisiszich inzwaarweerbegeven,zijndefinanciëlehuisvestingsmotieveneenbelangrijkerolgaanspelenindekeuzevoorhuisvesting.Binnendefinanciëlehuisvestingsmotievenspelendanvoornamelijkdehuurprijs,deservicekostenendeincentiveseenrolbijdekeuzevoorhuisvesting.Alsrelevantefactorenindefinanciëlehuisvestingsmotievenkunnendusconcreetwordenbenoemd:

Huurprijs; Servicekosten; Incentives.

2.4 Gebruiksmotieven Voornamelijkbinnendecreatieveindustriewordtveelwaardegehechtaanfaciliteitenendienstendiezijninbegrepenindehuurprijs,zoalsinternet(wifi),beveiligingenontmoetingsplekken(Arkenbout,Remøy,&Voordt, 2012).Verder zijnook faciliteiten als een receptie, repro, en een schoonmaakdienst factorenwelkemeekunnenspelenbijdekeuzevanhuisvesting (vanderVoordt,2013).Verderwillenhuurderstegenwoordig steedsvakermeer flexibiliteit indehuurcontracten. Standaard5of10 jaarhuren isnietmeer gewenst, huurders blijken zo flexibel mogelijk te willen huren door jaarlijkse of liever zelfsmaandelijksehuurcontractenaftesluiten(Leurs,2014).Alsrelevantefactorenindegebruiksmotievenkunnendusconcreetwordenbenoemd:

Aanwezigheidvanwifi; Beveiliging; Ontmoetingsplekken; Schoonmaakdienst; Repro; Receptie; Lengtehuurcontract.


P a g i n a 51

3.MeerwaardeOmdathetonderzoekgaatoverdemeerwaardevanduurzamehuisvestingvoorkantoorgebruikerswordtin dit hoofdstuk een definitie gegeven aan meerwaarde, waarna op basis van deze definitie en dehuisvestingsmotievenwordtbepaaldwanneerkantoorgebruikerseenmeerwaardekunnenbeleven.

3.1 Definitie meerwaarde Op internet en in het woordenboek zijn verschillende synoniemen te vinden voor meerwaarde.Meerwaarde kan bijvoorbeeld anders worden omschreven als ‘extra waarde’, ‘toegevoegde waarde’,‘overwaarde’ of ‘winst. Hetgeen dat deze definities allemaal gemeen hebben is dat meerwaarde eenpositievebelevingisendathetomeenwaardegaat.Inditonderzoekkaneraandemeerwaardenieteenbepaaldgetalofbedrag indevormvaneenwaardegerelateerdworden,waardoorhetvoorkankomendat het cijfermatig niet meetbaar is. Op basis van deze informatie is de volgende definitie voormeerwaardeopgesteld:‘Eenpositievetoename,inwatvoorvormdanook,tussentweemetelkaarvergelekensituaties.’

3.2 Meerwaarde voor kantoorgebruikers Kantoorgebruikers kunnen een meerwaarde ervaren gerelateerd aan de voornaamstehuisvestingsmotieven. In de tabel hieronder is per factor in de verschillende huisvestingsmotievenaangegevenwanneerkantoorgebruikersereenmeerwaardevanervaren.Tabel 5: Huisvestingsmotieven en de meerwaarde voor kantoorgebruikers

Functionele/bedrijfsspecifiekehuisvestingsmotievenFactoren MeerwaardealsMetrage debenodigderuimtebeschikbaaris.Snelheidbeschikbaarheid dekantoorruimteopkortetermijnbeschikbaaris.Kantoorindeling dekantoorruimtevrijindeelbaaris.LocatieFactoren MeerwaardealsBereikbaarheidperfiets hetkantoorgebouwmakkelijktebereikenismetdefiets.Bereikbaarheidperopenbaarvervoer het kantoorgebouw makkelijk te bereiken is met het

openbaarvervoerBereikbaarheidperauto hetkantoorgebouwmakkelijktebereikenismetdeautoVoorzieningenindenabijeomgeving erindenabijeomgevingvoorzieningenzijn.Gebouwinhetcentrum dekantoorgebruikergraaginhetcentrumgehuisvestis.Gebouwopeenkantorenpark dekantoorgebruikergraagopeenkantorenparkgehuisvest

is.Gebouwopeenbedrijventerrein de kantoorgebruiker graag op een bedrijventerrein

gehuisvestis.Gebouwineenwoonwijk dekantoorgebruikergraagineenwoonwijkgehuisvestis.Gebouwineenbuitengebied dekantoorgebruikergraag ineenbuitengebiedgehuisvest

is.Aanzien/uitstralingvandeomgeving De uitstraling van de omgeving bij het imago van de

organisatie past en/of deze uitstraling het imago van deorganisatieverbetert.

parkeergelegenheid voldoende(gratis)parkeergelegenheidaanwezigis.GebouwspecifiekehuisvestingsmotievenFactoren MeerwaardealsBouwperiode/Bouwjaar het bouwjaar voldoet aan de wens van de

kantoorgebruiker.Metrage debenodigderuimtebeschikbaaris.Uitstraling het gebouweenuitstralingheeft die bij het imago vande

organisatie past en/of deze uitstraling het imago van de


P a g i n a 52

organisatieverbetert.Afwerkingsniveau hetafwerkingsniveauvoldoetaandeverwachtingenvande

kantoorgebruiker.Gebruiktematerialen als de gebruiktematerialen een positieve invloed hebben

opdeuitstralingvanhetgebouwenpastbijhetimagovande organisatie en/of deze uitstraling het imago van deorganisatieverbetert.

Installaties het gebouw over de installaties beschikt welke deorganisatiewenst.

Comfort(klimaatbeheersing) dehuisvestingoverfaciliteitenbeschiktomhetcomfortvandemedewerkersteoptimaliseren.

Gedeeldevoorzieningen hetkantoorgebouwbeschiktovergedeeldevoorzieningen.Aanwezigheidflexplekken erflexplekkeninhetkantoorgebouwaanwezigzijn.Indelingsflexibiliteit dekantoorruimteflexibelisinterichten.Duurzaamheid hetkantoorgebouweenduurzamehuisvestingbiedt.Beveiliging ereengedeeldebeveiliginginhetkantoorgebouwgeregeld

iseninbegrepenisindehuurprijs.Staatvanhetonderhoud hetkantoorgebouwgoedonderhoudenis.Typeeigenaar het type eigenaar voldoet aan de eisen die de

kantoorgebruikeraandeeigenaarstelt.Typegebouw(Singletenant/Multitenant) het type gebouw voldoet aan de wensen van de

kantoorgebruiker.FinanciëlehuisvestingsmotievenFactoren MeerwaardealsHuurprijs ereenverlagingvandehuurprijsplaatsvindt.Servicekosten deservicekostenverlaagdworden.Incentives ermeeren/ofgrotereincentiveswordengegeven.GebruiksmotievenFactoren MeerwaardealsWifi er wifi in het gebouw aanwezig is en bij de huurprijs

inbegrepenis.Beveiliging ereengedeeldebeveiliginginhetkantoorgebouwgeregeld

iseninbegrepenisindehuurprijs.Ontmoetingsplekken erontmoetingsplekkeninhetgebouwaanwezigzijn.Schoonmaakdienst deschoonmaakgezamenlijkgeregeldisenisinbegrepenin

dehuurprijs.Repro ereenreproinhetkantoorgebouwaanwezigis.Receptie hetkantoorgebouwovereencentralereceptiebeschikt.Lengtehuurcontract hethuurcontractflexibelisdoorkortehuurperioden.

(Koolmoes,2014)


P a g i n a 53

4.DuurzaamheidinrelatietotdekeuzevanhuisvestingIndithoofdstukwordtergezochtnaareenrelatietussendemeerwaardevoordekantoorgebruiker,welkegebaseerd isopdevoornaamstehuisvestingmotieven, ende categorieënbinnendeBREEAMNL In‐Usebeoordelingsmethodiek.HetdoelisomuittezoekenofdoormiddelvanhetverduurzamenvanbestaandekantoorgebouwenvolgensdeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiekeenmeerwaardegecreëerdkanworden voor de kantoorgebruiker. Hieronder wordt per categorie uit de BREEAM NL In‐Usebeoordelingsmethodiek binnen het onderdeel Asset toegelicht op welke huisvestingsmotieven eenmeerwaardegecreëerdkanwordendoorhetverduurzamenvanbestaandekantoorgebouwenvolgensdeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiek.GezondheidAandecategoriegezondheidwordtindeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiekeenwegingvan21%gegevenbinnenhetonderdeelAsset,waardoordezecategorieeengroteinvloedheeftopdetotaalscore.De16attributenbinnendezecategoriehebbenbetrekkingophetwelzijnvandekantoorgebruikerenhetcreërenvaneenaangenamewerkomgeving.Dehuisvestingsmotieven,zoalsgedefinieerd inhoofdstuk2vandeel III vandit rapport,waaropde attributenbinnende categorie gezondheid van toepassing zijn,zijn:

Deaanwezigheidvanbepaaldeinstallaties; Comfort(klimaatbeheersing); Duurzaamheid.

EnergieDegrootstewegingbinnenhetonderdeelAssetisgegevenaandecategorieenergie,25%.Dezecategorieheeftdegrootsteinvloedopdetotaalscore.De10attributenbinnendezecategoriehebbenvoornamelijkbetrekking op het energieverbruik en dan voornamelijk de reducering en bemetering ervan. Dehuisvestingsmotieven,zoalsgedefinieerdinhoofdstuk2vandeelIIIvanditrapport,waaropdeattributenbinnendecategoriegezondheidvantoepassingzijn,zijn:

Dehoogtevandeservicekosten; Deaanwezigheidvanflexplekken; Duurzaamheid.

TransportAandecategorie transportwordt indeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiekeenwegingvan9%gegeven binnen het onderdeel Asset. De 7 attributen binnen deze categorie hebben voornamelijkbetrekking op het verlagen van de CO2‐footprint van de organisaties welke zich huisvesten in hetkantoorgebouw,doorbijvoorbeelddeaanwezigheidvanbasisvoorzieningeninenindenabijeomgevingvanhetkantoorgebouwendelocatievanhetkantoorgebouwtenaanzienvanhetopenbaarvervoer.Dehuisvestingsmotieven,zoalsgedefinieerdinhoofdstuk2vandeelIIIvanditrapport,waaropdeattributenbinnendecategoriegezondheidvantoepassingzijn,zijn:

Bereikbaarheidperfiets; Bereikbaarheidperopenbaarvervoer; Bereikbaarheidperauto; Voorzieningenindenabijeomgeving; Parkeergelegenheid; Gedeeldevoorzieningeninhetkantoorgebouw; Ontmoetingsplekkeninhetkantoorgebouw; Gezamenlijkeschoonmaakdienst; Duurzaamheid.

WaterAan de categorie materialen is in de BREEAM NL In‐Use beoordelingsmethodiek een weging van 8%gegeven binnen het onderdeel Asset. De 16 attributen binnen deze categorie hebben voornamelijkbetrekking op het verlagen van het waterverbruik en de bemetering ervan. De huisvestingsmotieven,zoalsgedefinieerdinhoofdstuk2vandeelIIIvanditrapport,waaropdeattributenbinnendecategoriegezondheidvantoepassingzijn,zijn:

Dehoogtevandeservicekosten; Duurzaamheid.


P a g i n a 54

MaterialenAan de categoriematerialen is in de BREEAMNL In‐Use beoordelingsmethodiek eenweging van 12%gegeven binnen het onderdeel Asset. De 8 attributen binnen deze categorie hebben voornamelijkbetrekkingopdeonderhoudscyclus,deaanpasbaarheidvanhetkantoorgebouw,debeveiligingbinnenhetkantoorgebouw en de milieubelasting van de gebruikte materialen. De huisvestingsmotieven, zoalsgedefinieerd in hoofdstuk 2 van deel III van dit rapport, waarop de attributen binnen de categoriegezondheidvantoepassingzijn,zijn:

Dekantoorindeling/indelingsflexibiliteit; Deuitstralingvanhetgebouw; Hetafwerkingsniveauvanhetinterieurenexterieur; Degebruiktematerialeninhetkantoorgebouw; Destaatvanhetonderhoud; Beveiliging; Duurzaamheid.

AfvalAandecategorieafval is indeBREEAMNL In‐Usebeoordelingsmethodiekeenwegingvan3%gegevenbinnen het onderdeel Asset. Deze categorieweegt hetminstmee in de totaalscore. De enige attribuutbinnen deze categorie heeft betrekking op de faciliteiten voor gescheiden afvalstromen. Het enigehuisvestingsmotief,zoalsgedefinieerdinhoofdstuk2vandeelIIIvanditrapport,waaropdezeattribuutbinnendecategoriegezondheidvantoepassingis,is:

Duurzaamheid.LandgebruikenecologieAandecategorielandgebruikenecologieisindeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiekeenwegingvan8%gegevenbinnenhetonderdeelAsset.De3attributenbinnendezecategoriehebbenbetrekkingophet soort landschap op het perceel, het gebruik van groen en voorzieningen voor dieren. Dehuisvestingsmotieven,zoalsgedefinieerdinhoofdstuk2vandeelIIIvanditrapport,waaropdeattributenbinnendecategoriegezondheidvantoepassingzijn,zijn:

Aanzien/Uitstralingvandeomgeving; Voorzieningenindenabijeomgeving; Uitstralingvanhetkantoorgebouw; Duurzaamheid.

VervuilingAan de categorie vervuiling is in de BREEAM NL In‐Use beoordelingsmethodiek een weging van 14%gegeven binnen het onderdeel Asset. De 11 attributen binnen deze categorie hebben voornamelijkbetrekkingopdehet reducerenvandeuitstootvanschadelijke stoffenvande inhetgebouwgebruikteinstallatiesendergelijke.Dehuisvestingsmotieven,zoalsgedefinieerdinhoofdstuk2vandeelIIIvanditrapport,waaropdeattributenbinnendecategoriegezondheidvantoepassingzijn,zijn:

Deaanwezigheidvanbepaaldeinstallaties; Duurzaamheid.


P a g i n a 55

5.ResuméIn de tabel hieronder is een overzicht gegeven van wat, volgens reeds uitgevoerde onderzoeken, devoornaamste huisvestingsmotieven zijn van kantoorgebruikers. Verder wordt er naast iederhuisvestingsmotief benoemd wanneer de kantoorgebruiker een meerwaarde ervaart op basis van dathusivestingsmotiefenbinnenwelkecategorieuitdeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiekbinnenhet onderdeel Asset een meerwaarde gecreëerd kan worden door het verduurzamen van bestaandekantoorgebouwenvolgensdeBREEAMNLIn‐Usebeoordelingsmethodiek.Tabel 6: Huisvestingsmotieven en meerwaarde kantoorgebruikers i.r.t. categorieën BREEAM

Functionele/bedrijfsspecifiekehuisvestingsmotievenFactoren Meerwaardeals CategorieBREEAMMetrage debenodigderuimtebeschikbaaris. ‐Snelheidbeschikbaarheid dekantoorruimteopkortetermijnbeschikbaar

is.‐

Kantoorindeling dekantoorruimtevrijindeelbaaris. Materialen

LocatieFactoren Meerwaardeals CategorieBREEAMBereikbaarheidperfiets het kantoorgebouw makkelijk te bereiken is

metdefiets.Transport

Bereikbaarheid per openbaarvervoer

het kantoorgebouw makkelijk te bereiken ismethetopenbaarvervoer.

Transport

Bereikbaarheidperauto het kantoorgebouw makkelijk te bereiken ismetdeauto.

Transport

Voorzieningen in de nabijeomgeving

erindenabijeomgevingvoorzieningenzijn. Transport,landgebruik enecologie

Gebouwinhetcentrum de kantoorgebruiker graag in het centrumgehuisvestis.

‐

Gebouwopeenkantorenpark de kantoorgebruiker graag op eenkantorenparkgehuisvestis.

‐

Gebouw op eenbedrijventerrein

de kantoorgebruiker graag op eenbedrijventerreingehuisvestis.

‐

Gebouwineenwoonwijk de kantoorgebruiker graag in een woonwijkgehuisvestis.

‐

Gebouwineenbuitengebied dekantoorgebruikergraagineenbuitengebiedgehuisvestis.

‐

Aanzien/uitstraling van deomgeving

De uitstraling van de omgeving bij het imagovan de organisatie past en/of deze uitstralinghetimagovandeorganisatieverbetert.

Landgebruik enecologie

parkeergelegenheid voldoende (gratis) parkeergelegenheidaanwezigis.

Transport

Gebouwspecifiekehuisvestingsmotieven

Factoren Meerwaardeals CategorieBREEAMBouwperiode/Bouwjaar het bouwjaar voldoet aan de wens van de

kantoorgebruiker.‐

Metrage debenodigderuimtebeschikbaaris. ‐Uitstraling het gebouw een uitstraling heeft die bij het

imago van de organisatie past en/of dezeuitstraling het imago van de organisatieverbetert.

Materialen,landgebruik enecologie

Afwerkingsniveau het afwerkingsniveau voldoet aan deverwachtingenvandekantoorgebruiker.

Materialen

Gebruiktematerialen als de gebruikte materialen een positieveinvloed hebben op de uitstraling van het

Materialen


P a g i n a 56

gebouw en past bij het imago van deorganisatie en/of deze uitstraling het imagovandeorganisatieverbetert.

Installaties hetgebouwoverdeinstallatiesbeschiktwelkedeorganisatiewenst.

Gezondheid,vervuiling

Comfort(klimaatbeheersing) dehuisvestingoverfaciliteitenbeschiktomhetcomfortvandemedewerkersteoptimaliseren.

Gezondheid

Gedeeldevoorzieningen het kantoorgebouw beschikt over gedeeldevoorzieningen.

Transport

Aanwezigheidflexplekken erflexplekkeninhetkantoorgebouwaanwezigzijn.

Energie

Indelingsflexibiliteit dekantoorruimteflexibelisinterichten. MaterialenDuurzaamheid hetkantoorgebouweenduurzamehuisvesting

biedt.Gezondheid,energie, transport,water, materialen,vervuiling,landgebruik enecologie,afval

Beveiliging er een gedeelde beveiliging in hetkantoorgebouwgeregeldiseninbegrepenisindehuurprijs.

Materialen

Staatvanhetonderhoud hetkantoorgebouwgoedonderhoudenis. MaterialenTypeeigenaar het type eigenaar voldoet aan de eisen die de

kantoorgebruikeraandeeigenaarstelt.‐

Type gebouw ( Singletenant/Multitenant)

hettypegebouwvoldoetaandewensenvandekantoorgebruiker.

‐

Financiëlehuisvestingsmotieven

Factoren Meerwaardeals CategorieBREEAMHuurprijs ereenverlaging vandehuurprijsplaatsvindt. ‐Servicekosten deservicekostenverlaagdworden. Energie,waterIncentives er meer en/of grotere incentives worden

gegeven.‐

Gebruiksmotieven

Factoren Meerwaardeals CategorieBREEAMWifi er wifi in het gebouw aanwezig is en bij de

huurprijsinbegrepenis.‐

Beveiliging er een gedeelde beveiliging in hetkantoorgebouwgeregeldiseninbegrepenisindehuurprijs.

Materialen

Ontmoetingsplekken er ontmoetingsplekken in het gebouwaanwezigzijn.

Transport

Schoonmaakdienst de schoonmaak gezamenlijk geregeld is en isinbegrepenindehuurprijs.

Transport

Repro er een repro in het kantoorgebouw aanwezigis.

‐

Receptie hetkantoorgebouwovereencentrale receptiebeschikt.

‐

Lengtehuurcontract het huurcontract flexibel is door kortehuurperioden.

‐

(Koolmoes,2014)


P a g i n a 57

DeelIV:Kwantitatievestudie


P a g i n a 58

"Comingtogetherisabeginning,keepingtogetherisprogress,workingtogetherissuccess."

‐HenryFord


P a g i n a 59

1.InleidingBij kwantitatief onderzoek verzamelt de onderzoeker cijfermatige gegevens (Verhoeven, 2010). In ditonderzoekisvoordekwantitatievestudiegebruikgemaaktvaneenenquêteonderkantoorgebruikers.Deresultatenuithet theoretischkaderenhetkwalitatiefonderzoekhebbenvoorde inputvandeenquêtegezorgd.Inditdeelwordtinhethoofdstuk‘methode’uitgebreidtoegelichtvoorwelksoortenquêteergekozenis,hoedevragen/stellingenvandeenquêtetotstandzijngekomen,hoedeenquête isverspreidenwateraan gedaan is om zo veelmogelijk respondenten tewerven. Hiernawordt de enquête kort toegelicht,waarna de resultaten van de resultaten worden weergeven en er een analyse plaatsvindt op dezeresultaten.


P a g i n a 60

2.MethodeOm erachter te komen of duurzame huisvesting een meerwaarde biedt voor kantoorgebruikers tenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting, isdoormiddelvaneenenquêtedemeningachterhaaldvandekantoorgebruiker ophet gebied vanduurzaamheidsaspecten. Er is bewust gekozen voorhet gebruikenvaneenonlineenquêtevanwegedevelevoordelenwelkedezemethodemetzichmeebrengttenopzichtevananderemethodes,zoalswordttoegelichtindithoofdstuk.Verderwordtindithoofdstukdemethodetoegelichthoedeenquêtetotstandisgekomenenhoederesultatenzijnverkregen.

2.2.1 Soort enquête Enquêtes zijn er in vele soorten en maten en kunnen op verschillende wijzen worden afgenomen. Zokunnen enquêtes schriftelijk, via internet, telefonisch ofmiddels een interviewworden afgenomen. Deverschillendewijzenvanhetafnemenvaneenenquêteonderscheidenzichvoornamelijktenaanzienvanrespons, kosteneffectiviteit en betrouwbaarheid. In dit onderzoek is bewust gekozen voor eeninternetenquêtevanwegedevolgenderedenen:

Desnelheid.Detijdsduuromeenonlineenquêtevanbegintotheteindafterondenisnamelijkgemiddeld tweederde korter dan bij traditionele onderzoeksmethoden omdat er eenautomatischedataverzameling plaatsvindt, er geen tijd verstreken gaatmet het verzenden vanpapierenvragenlijsten,deenquête24uurperdagingevuldkanwordenenomdatblijktdatmeerdan de helft van alle respons bij een online onderzoek binnen drie dagen al binnen is (Hogg,2002).

De kosten. Uit onderzoek blijkt dat online onderzoek gemiddeld 50% goedkoper is dantraditioneelonderzoek (Hogg,2002).Op internetzijn zelfs talvanenquêtetoolswelkegratis tegebruikenzijn.

Gebruiksvriendelijkheidvoorzowelderespondentalsvoordeonderzoeker.Hetblijktdat90%(Hogg,2002)vandemensenmeteeninternetverbindinglievereenonlineenquêteinvultdaneentelefonische enquête beantwoord omdat de respondent zelf kan bepalen wanneer hij/zij deenquêteinvultenonlineonderzoekvaakmindertijdinbeslagneemt.Voordeonderzoekerzithetvoordeelvoornamelijkishetdirectengemakkelijkkunnenzienvanderesultatenwateenhooptijdscheelt.

Directe analyse. De resultaten van de enquête worden bij online enquêtetools automatischopgeslagenengeanalyseerd.

Geen fouten.Doordatdeenquêtetool automatischde resultatenverzamelt, kandeonderzoekerhierin geen foutenmakenwaardoor debetrouwbaarheid van de verwerking van de resultatenwordtverhoogd.

Anonimiteit. Het invullen van een online enquête is geheel anoniem waardoor respondentenmisschiensnellermedewerkingzullenverlenen.

2.2.2 Online enquêteprogramma Nadatduidelijkwasdatergebruikgemaaktzouwordenvaneenonlineenquête,isdezoektochtnaareenonlineenquêteprogrammabegonnen.Opinternetzijntalvanonlineenquêteprogramma’stevindenwelkeallen andere eigenschappen hebben. Bij het zoeken naar online enquêteprogramma’s kom je er al snelachter dat je bij de meeste (gratis) enquêteprogramma’s beperkt wordt in bijvoorbeeld het maximaalaantalvragen,hetmaximaalaantalrespondenten,deduurdatdeenquêteonlinekanstaanenhetaantalfunctiesbinnenhetprogramma.Hierdoorzijndevolgendecriteriawelkevaninvloedzijngeweestbijdekeuze van het online enquêteprogramma opgesteld (de criteria zijn gerangschikt vanmeest belangrijknaarminstbelangrijk):

Gebruiksvriendelijkheid.Hetprogrammamoetsimpelingebruikzijn. De manier van gegevensverzameling. De gegevens moeten automatisch verwerkt worden, het

liefstgrafischindevormvantabellen. Maximaalaantalvragen.Ermoethetliefstgeenlimietzittenaanhetaantalvragendatgesteldkan

wordenindeenquête. Maximaalaantalrespondenten.Ermoethetliefstgeenlimietzittenaanhetaantalrespondenten

datdeenquêteinkanvullen. Functies(metbetrekkingtotdemaniervanvraagstelling).Hetzoufijnzijnalshetprogrammaeen

breedscalaaanvraagtypenterbeschikkingstelt.


P a g i n a 61

Prijs.Erdientgeenabonnementafgeslotentemoetenwordenomgebruiktekunnenmakenvanhetprogramma.Hetliefstwordteengratisprogrammagebruikt.

Design. Het zou fijn zijn als de enquête er mooi uitziet en als de maker van de enquête hierinvloedopzoukunnenuitoefenen.

Uiteindelijk is gekozen om Thesistools (www.thesistools.com) te gebruiken voor het opstellen en hetverspreiden van de enquête omdat deze hetmeest voldeed aande opgestelde criteria; het programmawerkt simpel, gegevens worden automatisch verzameld en kunnen grafisch weergeven worden of inMicrosoft Excel of SPSS, er zit geen limiet aan het aantal vragen, het maximaal aantal respondentenbedraagt 500, er zijn een groot aantal verschillende typen vragen die gebruikt kunnen worden, hetprogrammaisgratis tot500respondenten(daarnadienterslechts€3,‐betaald tewordenvoor iedere100extrarespondenten)enhetdesignissimpelmaarwelstrak.

2.2.3 Opstellen enquête Deenquêteheeftalsdoelstellingeenrepresentatiefantwoordtekrijgenopdevraagwatdemeerwaardeis van duurzame huisvesting voor de kantoorgebruiker. Hierbij is het van belang dat de enquêteaantrekkelijkengebruiksvriendelijkisvoorderespondenten.Indeenquêteiserbewustvoorgekozenomgeen open vragen te verwerken omdat deze niet kunnen worden meegenomen in de kwantitatieveanalyse,dezemoetennamelijkkwalitatiefgeanalyseerdworden(Verhoeven,2010).Verderisdeenquêtezo gebruiksvriendelijk en optimaal mogelijk opgesteld door de vragen zo helder mogelijk te stellen,vragentestellendiemetenwatjewiltmeten,devragenzooptestellendatderespondentennietineenbepaalde richting worden gestuurd, vragen over hetzelfde onderwerp te groeperen, voornamelijkantwoordschalen te gebruiken zodat de respondent keuzevrijheid heeft, een eenduidige structuur inantwoordmogelijkhedenaantebrengeneneenlogischevolgordeindevraagstellingaantebrengendoorde enquête te startenmet eenvoudige vragenwelke opgevolgdworden doorwat lastigere vragen, omvervolgensweeraftesluitenmeteenvoudigevragen(Verhoeven,2010).De vragen in de enquête zijn gebaseerd op de resultaten uit het theoretisch kader en de kwalitatievestudie. Op basis van de voornaamste huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers, de situatieswaarinkantoorgebruikerseenmeerwaardeervarenendeonderdelenbinnendeBREEAMbeoordelingsrichtlijn(DutchGreenBuildingCouncil, 2014)welke opdeze twee factorenkunnen inspelen, zijn de vragen enstellingen voor de enquête opgesteld. Hieronder wordt iedere vraag/stelling uit de enquête korttoegelicht.1.Ikenwerkzaamindebranche:Doormiddelvandezevraagkantijdensdeanalysevanderesultatenwordengefilterdopsectoromzohetverschil in antwoorden per sector te kunnen zien. Hierdoor zouden er conclusies getrokken kunnenworden,mitsditrelevantis,overhoederespondentenpersectordevragenhebbenbeantwoordenhoezijdustegenduurzamehuisvestingaankijken.2.Ikbenwerkzaamvooreen:Bij deze vraag kunnen de antwoorden ‘profit organisatie’ en ‘ non‐profit organisatie’ gegevenworden.Dezevraagisindeenquêteverwerktomtijdensdeanalysehetverschilinantwoordentekunnenvindentussen respondenten die werken voor een organisatie zonder winstoogmerk en respondenten diewerkzaamzijnvooreenorganisatiemetwinstoogmerk.3.Deorganisatiewaarikvoorwerk,telt:Opdezevraagkunnenantwoordengegevenoverhoeveelwerknemersdeorganisatietelt,oplopendvan1tot meer dan 500. De vraag is in de enquête opgenomen om bij de analyse, mits dit relevant is, deorganisaties van de respondenten te kunnen segmenteren op omvang van de organisatie om daaruitconclusiestetrekken.4.Hetkantoorgebouwwaarinikopditmomentgehuisvestben,iseen:Opdezevraagkunnendeantwoorden ‘ single tenantkantoorgebouw’en ‘multi tenantkantoorgebouw’gegeven worden. De vraag is in de enquête opgenomen om bij de analyse, mits dit relevant is, deorganisaties van de respondenten te segmenteren op basis van het type kantoorgebouw waarin zijgehuisvestzijnomdaaruitconclusiestetrekken.


P a g i n a 62

5.Hoeveelkantoorruimtehuurtdeorganisatiewaarvoorjewerktinhetkantoorgebouwwaarjegehuisvestbent?Opdezevraagkunnenantwoordengegevenwordenindebandbreedte0‐20vierkantemetertotmeerdan5.000vierkantemeter.Devraag is indeenquêteopgenomenombijdeanalyse,mitsdit relevant is,deorganisatiesvanderespondententesegmenterenomdaaruitopbasisvandeomvangvandegehuurdekantoorruimteconclusiestekunnentrekken.6.Benjijbinnendeorganisatiebevoegdbeslissingentenemenophetgebiedvanhuisvesting?Dezevraagisindeenquêteopgenomenomdebetrouwbaarheidvanderesultatentekunnenverhogen.Erzijneenaantalvragenindeenquêteopgenomenwaarvanderesultatenvanveelgroterewaardezijnophetmomentdatiemandheminvultdiebevoegdisbeslissingentenemenophetgebiedvanhuisvesting.Deresultatenwelkegebaseerdzijnopdiegenendiebevoegdzijnbeslissingentenemenophetgebiedvanhuisvesting,zijnuiteraardenkelvanveelgroterewaardealshetaantalrespondentenbinnendezegroepalsrepresentatiefgezienkanworden.7.BenjebekendmetdeinhoudvandeBREEAMbeoordelingsmethodiek?Opdezevraagkunnendrie antwoordengegevenworden: ja, nee ennee,maar ikweetweldathet eenbeoordelingsmethodeisomdeduurzaamheidsprestatievangebouwentebepalen.Aandehandvandezevraagkanonderzochtworden inhoeverrekantoorgebruikersbekendzijnmetBREEAMendaarmeedemogelijkhedenomzelf als gebruikerduurzaam teondernemen.Aandehandvande resultatenkunnenaanbevelingen gedaan worden over het al dan niet promoten en bekender maken van de BREEAMbeoordelingsmethodiek.8.Benjeopdehoogtevandeduurzaamheidsprestatievanjouwhuidigehuisvesting?Op deze vraag kunnen de respondenten antwoorden of ze wel of niet op de hoogte zijn van deduurzaamheidsprestatie van hun huidige huisvesting of dat ze het nietweten (wat betekent dat zij devraagnietbegrepenhebbenofnietwetenwateenduurzaamheidsprestatie is).Alszeopdehoogtezijnvan de duurzaamheidsprestatie van hun huidige huisvesting, kunnen ze aangeven welkduurzaamheidslabelhetgebouwheeft:BREEAM,energielabelofeenandercertificaat(LEED,GreenCalc,GPR,etc.).Dezevraagistoegevoegdaandeenquêteomerachtertekomenhoeveelrespondentenopdehoogtezijnvandeduurzaamheidsprestatievanhunhuidigehuisvesting.Wanneerhuisvestingbeslissersdeze vraag beantwoordenmet een ‘ja’, zou het zo kunnen zijn dat deze respondenten er bewust voorhebbengekozenomzich in eenduurzaamkantoorgebouw tehuisvestenomdat ze vanmening zijndatduurzamehuisvestingeenmeerwaardebiedttenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting.9.Ikdenk/weetdatikproductieverkanwerkenals:Onder deze stelling zijn een zestal stellingen gegevenwaar de respondent via een schaalverdeling kanaangeven inwekematehij/zijheteensofoneens ismetdestelling.Destellingenzijngebaseerdopdevoornaamste huisvestingsmotieven en op vragen uit de categorie ‘gezondheid’ (HEA001, HEA005,HEA008,HEA025enHEA028)binnenhetonderdeel‘Asset’vandeBREEAMIn‐Usebeoordelingsrichtlijn(DutchGreenBuildingCouncil,2014).Destellingenhebbenonderanderebetrekkingopdehoeveelheiddaglicht op de werkplek, de klimaatbeheersing op de werkplek en de faciliteiten in de buurt van dewerkplek,methetverbeterenvandegezondheidvandewerknemersalsuitgangspunt.Dezestellingisindeenquêteverwerktomteonderzoekenofdekantoorgebruikerseenmeerwaardeervaren, indevormvanproductiviteit,opdegezondheidsstellingengebaseerdopdeBREEAMIn‐Usebeoordelingsrichtlijn.10.TransportBinnenhetonderwerp‘transport’zijneentientalstellingengegevenwaarderespondentviaeenschaalverdelingkanaangeveninwekematehij/zijheteensofoneensismetdestelling.Destellingenzijngebaseerdopdevoornaamstehuisvestingsmotievenenopvragenuitdecategorie ‘transport’ (TRA001,TRA002, TRA003, TRA008 en TRA101) binnen het onderdeel ‘Asset’ van de BREEAM In‐Usebeoordelingsrichtlijn (Dutch Green Building Council, 2014). De stellingen hebben onder anderebetrekkingoverdebereikbaarheidvanhetkantoorgebouwendevoorzieningen inhetgebouwof indenabije omgeving,met het verlagen van de CO2‐footprint als doelstelling. Deze stelling is in de enquêteopgenomen met als doel te onderzoeken waaruit de meerwaarde voor de kantoorgebruiker bestaatbinnendecategorie‘transport’binnendeBREEAMIn‐Usebeoordelingsrichtlijn.


P a g i n a 63

11.Identiteit/ImagoBinnenhetonderwerp‘identiteit/imago’zijneennegentalstellingengegevenwaarderespondentviaeenschaalverdelingkanaangeveninwekematehij/zijheteensofoneensismetdestelling.Destellingenzijngebaseerdopdevoornaamstehuisvestingsmotieven.Dezestellingenzijn indeenquêteopgenomenmethet doel te onderzoeken of de kantoorgebruikers een meerwaarde ervaren in de vorm van een beterimagoophetmomentdatzijmetduurzaamheidbezigzijnenditookuitstralen,enalszeeenmeerwaardeervaren,waardezemeerwaardedanuitbestaat.12.Devolgendeaspectenzoudenvoormijeengroteinvloedhebbenbijdekeuzevanhuisvesting:Onderdezestellingzijneenvijftientalstellingengegevenwaarderespondentviaeenschaalverdelingkanaangeven inwekematehij/zijheteensofoneens ismetdestelling.Destellingenzijngebaseerdopdevoornaamstehuisvestingsmotievenenopvragenbinnenhetonderdeel‘Asset’(transport,gezondheid,enmaterialen) van de BREEAM In‐Use beoordelingsrichtlijn (Dutch Green Building Council, 2014). Destellingen hebben onder andere betrekking op de ligging van het kantoorgebouw, de huurprijs, deklimaatbeheersing,flexibiliteitengedeeldefaciliteiteninhetkantoorgebouw.Dezevraagisindeenquêteverwerktomdateraandehandvanderesultateneenconclusiegetrokkenkanwordenwelkeaspecteneengroterolspelenbijdekeuzevanhuisvestingen,hetbelangrijkste,hoehieropkanwordeningespeelden een meerwaarde gecreëerd worden op het gebied van duurzaamheid aan de hand van de vragenbinnenhetonderdeel‘Asset’vandeBREEAMIn‐Usebeoordelingsrichtlijn.13.Deorganisatiewaarikvoorwerkheeftdeambitieomteverduurzamen.Onderdezestellingkanderespondentaangevenofdeorganisatiedeambitieheeftomteverduurzamenen,wanneerdeduurzaamheidsambitieer is,metwatvoordoeldeduurzaamheidsambitieer is(omeenbijdrage te leveren aan een duurzame samenleving, voor het verbeteren van haar imago, voor hetverhogen van de productiviteit van de medewerkers of voor de lagere servicekosten wat duurzamehuisvestingmetzichmeekanbrengen).Dezestellingisindeenquêteverwerktomeenbeeldtekunnenkrijgenwelkpercentagevandeorganisatiesduurzaamheidmeeneemtofindetoekomstmeewilnemeninhaar bedrijfsvoering, en met wat voor doel. Aan de hand van het doel waarmee de organisatie eenduurzaamheidsambitie heeft kan worden afgeleid wat de respondenten als meerwaarde van deduurzaamheidsambitieervaren.14.Ikbenhetermeeeensalsdeorganisatiewaarikvoorwerkbereidismeerhuurtebetalenvoorduurzamehuisvestingtenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting.Onderdezestellingheeftderespondentdemogelijkheidomaantegevenofhij/zijhetermeeeensisdatdeorganisatieeenhogerehuurprijsbetaaldvoorduurzamehuisvestingenalshij/zijhetermeeeens is,hoehoogdepremiebovenopdehuurprijsdanmaximaalzalzijn(van0‐2%totmeerdan8%).Dezevraagis indeenquêteverwerktomteonderzoekenofdekantoorgebruikerbereid iseenhogerehuurprijs tebetalenvoorduurzamehuisvesting tenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting.Ophetmomentdatdekantoorgebruiker aangeeft een hogere huurprijs te willen betalen voor duurzame huisvesting, kan deconclusiegetrokkenwordendatdekantoorgebruiker,inwelkevormdanook,eenmeerwaardeervaartalshij/zij gehuisvest is ineenduurzamehuisvesting: jebetaalt immersgeenhogerehuurprijs alshetvoorjezelfnietsoplevert.15.Voordevolgendeduurzaamheidsaspectenzouikbereidzijnmeerhuurtebetalen:Onderdezestellingzijneennegenaspectenbenoemdwaarderespondentdoor‘ja’of‘nee’teantwoordenkanaangevenofhijvoorhetbetreffendeaspectbereidiseenhogerehuurprijstebetalen.Deaspectenzijngebaseerdopdevragenbinnenhetonderdeel‘Asset’vandeBREEAMIn‐Usebeoordelingsrichtlijn(DutchGreen Building Council, 2014): iedere categorie binnen het onderdeel ‘Asset’ wordt genoemd alsduurzaamheidsaspect. Deze categorieën kunnen in verband worden gebracht met de voornaamstehuisvestingsmotieven. Deze vraag is dan ook in de enquête opgenomen om te onderzoeken aanwelkeduurzaamheidsaspecten binnen de BREEAMbeoordelingsmethodiek de respondenten eenmeerwaardeervarenwaardoorzebereidzijneenhogerehuurprijservoortebetalen.16. Ikbenhet ermee eensalsdeorganisatiewaar ik voorwerkbereid ismee te investeren induurzameverbeteringenwelkeleidentoteenverlagingvandeservicekosten.Onderdezestellingkanderespondentaangevenofhij/zijheteens/oneensismetdestellingofdathij/zijer geen mening over heeft. Deze stelling is in de enquête verwerkt om erachter te komen ofkantoorgebruikersbereidzijnmeeteinvestereninduurzameverbeteringenalshiereenverlagingvandeservicekostentegenoverstaan,om,bijeenpositiefantwoord,vastgoedeigenarenintekunnenlatenzien


P a g i n a 64

dat zij bepaaldeduurzame investeringenniet alleenhoeven tebekostigenzodathetverduurzamenvankantoorgebouwenindetoekomstmisschiensnellerookdaadwerkelijkgedaanwordt.17. Ik zou enkel bereid zijn om naar een duurzame huisvesting te verhuizen als dit voor de organisatiefinanciëlevoordelenmetzichmeebrengt.Onderdezestellingkanderespondentviaeenschaalverdelingaangeveninwekematehij/zijheteensofoneens is met de stelling. Deze stelling is in de enquête opgenomen om te kunnen peilen in welkefinanciëlevoordeleneenrolspelenbijdekeuzevoorduurzamehuisvesting.

2.2.4 Wijze van verspreiden Deenquêteisgedurende2wekenonlinebeschikbaargeweestvoorderespondentenomintevullen. Indezetweewekenisdeenquêtedoordeonderzoekervoornamelijkviae‐mailensocialmediaverspreid.Dee‐mailbestonduiteenbriefwaarinnaastdelinknaardeenquêtehetonderwerpvandeenquêtewerdtoegelicht,deduurvandeenquêtewerdvermeldenwaarinde respondentgevraagdwerdofhij/zijdeonderzoekerzouwillenhelpenmetzijnscriptiewaarmeehij/zijtegelijkertijdeengoeddoelsteunt.Dee‐mailistoegevoegdalsbijlageIII.

2.2.5 Tijdstip versturen enquête Doorvantevorenonderzoektedoennaarwanneereenenquêtehetbesteverspreidkanwordenomeenzohoogmogelijkresponstekrijgen,isdeenquêtebewustopbepaaldedagenentijdstippenverspreid.Indepraktijkblijktdatdinsdagendonderdagdedrukstbezochtekantoordagenzijnendatdemeestedirectereactiesope‐mailsgegevenwordenindeochtend(Denijs,2013).Hierdooriserdanookvoorgekozenomdee‐mailsvoornamelijkteverspreidenopdinsdagenendonderdagentussen09:00en10:00.Verderisdeenquête verspreid nadat de meivakantie voor het overgrote deel in Nederland afgelopen was. Eencompleetoverzichtvandedagenwaaropenopwelkemanierdeenquêteverspreidis,ishierondertezien:

Tabel 7: Verspreiding enquête

Datum Vormverspreiding AantalMaandag05‐05‐2014 LinkedIngroep 1Dinsdag06‐05‐2014 E‐mails

Twitter5801

Woensdag07‐05‐2014 E‐mailsLinkedIngroepenLinkedInstatusupdate

14091

Donderdag08‐05‐2014 E‐mailsLinkedInstatusupdate

8201

Maandag12‐05‐2014 E‐mailsLinkedInstatusupdate

1101

Dinsdag13‐05‐2014 E‐mailsLinkedIngroepenLinkedInstatusupdateTwitter

1090811

Donderdag15‐05‐2014 LinkedIngroepenLinkedInstatusupdate

41

(Koolmoes,2014)

2.2.6 Werving respondenten Omderesultatenvandeenquêtezorepresentatiefmogelijktelatenzijn,iserzoveelmogelijkaangedaanomzoveelmogelijk kantoorgebruikers te kunnenbenaderenmetde enquêteomzovoor een zo grootmogelijkaantalrespondententekunnenkomen.Buitenhetfeitdaterrekeningisgehoudenmetdedatumen tijdstippen waarom de enquête verspreid is, zijn er zo veel mogelijk e‐mails verstuurd naarkantoorgebruikers.Hiervoorzijndevolgendemethodentoegepast:

HetopvragenvanhetklantenbestandvanKernwaardeGroenwaarnaallekantoorgebruikersuithetklantenbestandpere‐mailisbenaderd;

Hetraadplegenvanheteigennetwerkvandeonderzoekerwaarnaallekantoorgebruikersuithetnetwerkpere‐mailisbenaderd;


P a g i n a 65

Het opvragen van het klantenbestand van GREEN Real Estate, vorig stageadres van deonderzoeker,waarnaeenselectieuithetklantenbestandpere‐mailisbenaderd;

Het opvragen van het klantenbestand van NSI, stageadres van een collega‐student van deonderzoeker,waarnaeenselectieuithetklantenbestandpere‐mailisbenaderd;

Het raadplegen van het boek ‘Who’s who; Het naslagwerk met alle Nederlandsevastgoedbeleggers’waarnaeengroteselectieuithetboekpere‐mailisbenaderd;

Het zoeken naar kantoorgebouwen op internet waarna, door de huurders binnen dekantoorgebouwenteachterhalen,dezehuurderspere‐mailzijnbenaderd.

Omdat het onderzoek over duurzaamheid gaat, is er voor gekozen om het voor de respondentenaantrekkelijkertemakenomdeenquêteintevullendooreenduurzaamgoeddoeltesteunenaandehandvanhetaantalingevuldeenquêtes:per10ingevuldeenquêtesiseenboomgedoneerdvoorhetbosherstelinMaleisiëviatreesforall(www.treesforall.nl).Verder is de e‐mail met de link naar de enquête zo aantrekkelijk mogelijk gemaakt. Er is voor eenduurzamelay‐outgekozendoordee‐maileenlichtgroenekleurtegevenendee‐mailvanafbeeldingentevoorzien.Verder stond indee‐maildeboodschapcentraaldatde respondentdoorhet invullenvandeenquêtetegelijkertijdeengoeddoelsteunt.Omdeaandachtvanderespondentnogmeertelatenfocussenopdee‐mailenhetgoededoel, is indee‐maileenvideogeplaatstoverhetbetreffendegoededoel (ziebijlageIII).VerderisdeenquêtemeerderemalenverspreidopLinkedInenTwitter,zietabel7.


P a g i n a 66

3.EnquêteHieronderwordteentoelichtinggegevenopdeafgenomenenquête,degeheleenquêteistoegevoegdalsbijlageIV.De enquête is verspreid via e‐mail en via socialmedia. De e‐mail en de geplaatste berichten op socialmedia informeertderespondentoverhetonderwerpvanhetonderzoek,detijdsbestedingenvraagtderespondentdeonderzoeker tehelpenwaarmee, ter stimuleringvandemedewerking, tegelijkertijd eengoeddoel gesteundwordt.Wanneer er op de link van de enquête gekliktwordt,wordt de respondentdoorverbonden naar de online enquête. De enquête is opgebouwd uit een introductiepagina, deenquêtevrageneneenafsluiting.IntroductieOpdeintroductiepaginawordtderespondentbedanktvoordetijdenmoeitewelkehij/zijgenomenheeftomdeenquêteintevullenwaarnahetdoelvandeenquêtekortwordttoegelicht.Nadatderespondentopdestartknopheeftgedrukt,wordthij/zijdoorverbondennaardevragen.Devragenzijngrofwegverdeeldintweedelen:eenalgemeengedeelteeneeninhoudelijkgedeelte.AlgemenedeelInhetalgemenedeelzijnvragenopgenomendieingaanopdekenmerkenvanderespondent.Devrageninditdeel zijnhebbenbetrekkingopdebranchewaarinde respondentwerkzaam is,het typeorganisatie(profit/non‐profit), de hoeveelheid medewerkers binnen de organisatie, de grootte van de huidigehuisvesting,hettypekantoorgebouwwaarinderespondentgehuisvestis(singletenant/multitenant)ende beslissingsbevoegdheid van de respondent op het gebied van huisvesting. Deze vragen geven geenantwoordopdehoofdvraagvanhetonderzoek,maarzorgenervoordaterachterafeensegmentatievande respondenten kan plaatsvinden. Op die manier kunnen er conclusies getrokken worden uit watbepaaldetypekantoorgebruikersantwoordentenopzichtevananderetypekantoorgebruikers.Ditheeftgeeninvloedopderesultatenvanhetonderzoek,maarkanweleentoegevoegdewaardeleverenindetetrekkenconclusies.InhoudelijkedeelInhetinhoudelijkedeelstaathetonderwerpvanhetonderzoekcentraal:demeerwaardevanduurzamehuisvesting. De vragen in dit deel hebben betrekking op de BREEAM beoordelingsmethodiek, deduurzaamheidsprestatie van de huidige huisvesting van de respondent, de productiviteit, transport,identiteit/imago, de aspecten bij de keuze van huisvesting, de ambitie om te verduurzamen en debereidheidomvoorduurzaamheideenpremie tebetalen.Omdatdevragen inditonderdeelbetrekkinghebbenopdemeningvanderespondent,isvoornamelijkgebruikgemaaktvanantwoordschalen.Aanheteindvandevragenkanderespondentopdeverstuurknopdrukkenwaarnaderesultatenvandeenquêtewordenverwerktdoordeenquêtetoolenderespondentdoorverbondenwordtnaardeafsluiting.AfsluitingIndeafsluitingwordtderespondentnogmaalsbedanktvoordetijdenmoeitediehij/zijgenomenheeftvoor het invullen van de enquête en wordt de respondent de mogelijkheid geboden een e‐mail teversturenalshij/zijgraagopdehoogtewilwordengebrachtvanderesultatenvanhetonderzoek.


P a g i n a 67

4.ResultatenDeenquêteisondercirca2.700kantoorgebruikersverspreidviae‐mail,isin12verschillendegroepenopLinkedIn meerdere malen geplaatst, is 5 keer als statusupdate op LinkedIn geplaatst en is 2 keer viaTwitterverspreid.Uiteindelijkhebben308kantoorgebruikersdeenquêtevolledigingevuld.Hieronderwordenderesultatenvandeenquêtepervraagkorttoegelicht.

4.1 Algemene deel Indezeparagraafwordenderesultatenvandevragenbinnenhetalgemenedeeltoegelicht.1.Ikbenwerkzaamindebranche:Zoals indegrafiekhiernaast tezien

is,isbijna44%vanderespondentenwerkzaam in de bouw‐ envastgoedbranche.Dit is teverklarenomdatdemeestee‐mailsmetdelinknaar de enquête gestuurd zijn naarkantoorgebruikers die werkzaamzijn in de bouw‐ envastgoedbranche. Verder is eengrootdeelvanderespondenten,ietsmeer dan 18%, werkzaam in dezakelijke dienstverlening. De restvanderespondenteniswerkzaaminde overige branches. Omdat er eenduidelijke verdeling gemaakt kanworden van de respondenten diewerkzaam zijn in de bouw‐ envastgoedbranche en respondentendiewerkzaamzijnindeoverige (Koolmoes,2014)branches,ishetmogelijk,enmisschieninteressant,ombijdeanalysevanderesultatenteonderzoekenofereensignificantverschil te zien is indeantwoordenwelkedeze tweegroepenhebbengegevenopdevragenindeenquête.2.Ikbenwerkzaamvooreen:Het overgrote deel van de respondenten is werkzaam vooreenprofitorganisatie,87%.Ookdit is teverklarenomdatdemeeste e‐mails met de link naar de enquête zijn verstuurdnaarkantoorgebruikerswelkewerkzaamzijnvooreenprofitorganisatie. Misschien dat er bij het analyseren van deresultaten de conclusie getrokken kan worden datrespondenten die werkzaam zijn voor een profit organisatiecompleet andere antwoorden hebben ingevuld dan derespondenten die werkzaam zijn voor een non‐profitorganisatie.

(Koolmoes,2014)

Grafiek 1: Ik ben werkzaam in de branche:

Grafiek 2: Ik ben werkzaam voor een:


P a g i n a 68

3.Deorganisatiewaarikvoorwerk,telt:Uitdegrafiekhiernaastisafteleidendat

ietsmeerdan34%vanderespondentenwerkzaam isvooreenorganisatiedie0tot 10 medewerkers telt. Dit kan teverklaren zijn omdat door de huidigetrends en ontwikkelingen op dekantorenmarkt organisaties zijngekrompenenookkleinerevolumeszijngaan huren. Voor de rest zijn derespondenten redelijk verdeeld watbetreft het aantal medewerkers dat deorganisatie teltwaarzewerkzaamvoorzijn. (Koolmoes,2014)4.Hetkantoorgebouwwaarinikopditmomentgehuisvestben,iseen:Het grootste deel van de respondenten is momenteelgehuisvest in eenmulti tenant kantoorgebouw, 62%. Ditkan te verklaren zijn omdat door de trends enontwikkelingen van de afgelopen jaren op dekantorenmarkt ervoor gezorgd hebben dat steeds meerorganisatieszichzijngaanhuisvestenineenmultitenantkantoorgebouwincombinatiemethet feitdatdemeestee‐mailsmet de link naarde enquête verstuurd zijn naarhuurders van een ruimte in een multi tenantkantoorgebouw.Misschien dat er bij het analyseren vanderesultateneenconclusiegetrokkenkanwordenoverofrespondenten welke gehuisvest zijn in een multi tenantkantoorgebouwandereantwoordenhebbeningevulddande respondenten welke gehuisvest zijn in een singletenantkantoorgebouw. (Koolmoes,2014)5.Hoeveelkantoorruimtehuurtdeorganisatiewaarvoor jewerktinhetkantoorgebouwwaar jegehuisvestbent?Uitdegrafiekhiernaastvaltafteleidendat de resultaten redelijk gelijkverdeeldzijnwatbetreftdegroottevande kantoorruimte waarin derespondenten op dit momentgehuisvest zijn. In de analyse van deresultaten kan er onderzocht wordenof er een significant verschil is in deantwoorden op de vragen van deenquête als de respondentengesegmenteerd worden op het aantalvierkante meters dat de organisatiehuurt in het kantoorgebouw waar zeopditmomentgehuisvestzijn. (Koolmoes,2014)

Grafiek 3: De organisatie waar ik voor werk, telt:

Grafiek 4: Het kantoorgebouw waarin ik op dit moment gehuisvest ben, is een:

Grafiek 5: Hoeveel kantoorruimte huurt de organisatie waarvoor je werkt in het kantoorgebouw war je gehuisvest bent?


P a g i n a 69

6.Benjijbinnendeorganisatiebevoegdbeslissingentenemenophetgebiedvanhuisvesting?60%Vanderespondentenisnietbevoegdombinnendeorganisatiewaar hij/zijwerkzaam is beslissingen te nemen op het gebied vanhuisvesting,40%ishiertoewelbevoegd.Hetisvoordeanalysevan

de resultaten erg interessant om te onderzoeken wat derespondenten die bevoegd zijn beslissingen op het gebied vanhuisvesting te nemen hebben beantwoord op de vragen in deenquête. Omdat zij degenen zijn die in de praktijk beslissingennemenwatbetreftdehuisvesting,zijndeantwoordendiezijhebbengegeven op de enquête namelijk van grotere waarde aan deantwoordendiegegevenzijndoorderespondentendienietbevoegdzijnombeslissingentenemenophetgebiedvanhuisvesting.

(Koolmoes,2014)

4.2 Inhoudelijke deel Indezeparagraafwordenderesultatenvandevragenbinnenhetinhoudelijkedeeltoegelicht.7.BenjebekendmetdeinhoudvandeBREEAMbeoordelingsmethodiek?Indediagramhiernaast is teziendat43%vande respondenten niet weet wat de BREEAM

boordelingsmethodiek is en dat 21% enkelweetdatheteenbeoordelingsmethodiekisomde duurzaamheidsprestatie van gebouwen tebepalen.Deoverige36%iswelbekendmetdeinhoud van de BREEAMbeoordelingsmethodiek. (Koolmoes,2014)8.Benjeopdehoogtevandeduurzaamheidsprestatievanjouwhuidigehuisvesting?Ruim 66% van de respondenten is niet op dehoogte van de duurzaamheidsprestatie van de

huisvesting waarin hij/zij op dit momentgehuisvest is. Nog eens ruim 10% van derespondenten heeft aangegeven dat zij nietweten of ze op de hoogte zijn van deduurzaamheidsprestatie van hun huidigehuisvesting, wat betekent dat zij de vraag nietbegrepen hebben of niet weten wat eenduurzaamheidsprestatie is. De overige kleine24%heeftaangegevendatzewelopdehoogtezijn van de duurzaamheidsprestatie van hunhuidigehuisvesting,waarbijhetovergrotedeel,19%, aangaf gehuisvest te zijn in eenkantoorgebouw welke een groen energielabelheeft. (Koolmoes,2014)

Grafiek 6: Ben jij binnen de organisatie bevoegd beslissingen te nemen op het gebied van huisvesting?

Grafiek 7: Ben je bekend met de inhoud van de BREEAM beoordelingsmethodiek?

Grafiek 8: Ben je op de hoogte van de duurzaamheidsprestatie van jouw huidige huisvesting?


P a g i n a 70

9.Ikdenk/weetdatikproductieverkanwerkenals:In de grafiek hieronder is weergeven in welke mate de respondenten denken/weten productiever tekunnen werken per stelling. Wat opvalt als de grafiek globaal geanalyseerd wordt, is dat voor iederestellingdemeerderheidvanderespondenten‘meeeens’of‘helemaalmeeeens’heeftgeantwoord.Grafiek 9: Ik denk/weet dat ik productiever kan werken als:

(Koolmoes,2014)

10.TransportIn de grafiek hieronder is weergeven in welkemate de respondenten het eens of oneens zijn met deverschillendestellingenophetgebiedvantransport.Grafiek 10: Transport

(Koolmoes,2014)


P a g i n a 71

11.Identiteit/ImagoIn de grafiek hieronder is weergeven in welkemate de respondenten het eens of oneens zijn met deverschillendestellingenophetgebiedvanidentiteit/imago.Grafiek 11: Identiteit/Imago

(Koolmoes,2014)

12.Devolgendeaspectenzoudenvoormijeengroteinvloedhebbenbijdekeuzevanhuisvesting:Indegrafiekhieronderisweergeveninhoeverredeverschillendeaspecteninvloedhebbenbijdekeuzevanhuisvesting.Grafiek 12: De volgende aspecten zouden voor mij een grote invloed hebben bij de keuze van huisvesting:

(Koolmoes,2014)


P a g i n a 72

13.Deorganisatiewaarikvoorwerkheeftdeambitieomteverduurzamen.Indegrafiekhiernaast isweergevenwelkdeelvanderespondentenaanheeftgegevendatde

organisatiewaar hij/zij werkzaam voor is deambitie heeft om te verduurzamen. Verder isookaftelezendat,wanneerdeorganisatieeenduurzaamheidsambitieheeft,metwelkeredendeze organisatie deze ambitie danvoornamelijkheeft.Watopvaltaandegrafiekwanneer deze globaal geanalyseerdwordt, isdat slechts 14% heeft aangegeven dat deorganisatie waar hij/zij werkzaam voor isgeen ambitie heeft om te verduurzamen. Deoverige 86% heeft dus aangegeven dat deorganisatiewaarhij/zijwerkzaamvoorisweleenduurzaamheidsambitieheeft.

(Koolmoes,2014)14.Voordevolgendeduurzaamheidsaspectenzouikbereidzijneenhogerehuurprijstebetalen:Indegrafiekhieronderisweergevenwelkgedeeltevanderespondentenperduurzaamheidsaspectheeftaangegevenbereidtezijneenhogerehuurprijstebetalen.Grafiek 14: Voor de volgende duurzaamheidsaspecten zou ik bereid zijn een hogere huurprijs te betalen:

(Koolmoes,2014)

15Ikbenhetermeeeensalsdeorganisatiewaarikvoorwerkbereidiseenhogerehuurprijstebetalenvoorduurzamehuisvestingtenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting.Indegrafiekhieronderisweergevenwelkgedeeldevanderespondentenbereidiseenhogerehuurprijstebetalenvoorduurzamehuisvestingtenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting.Ookisuitdegrafiekaftelezenhoeveelpremiederespondentenbereidzijntebetalenbovenopdehuurprijs.Grafiek 15: Ik ben het ermee eens als de organisatie waar ik voor werk bereid is een hogere huurprijs te betalen voor duurzame huisvesting ten opzichte van niet‐duurzame huisvesting

(Koolmoes,2014)

Grafiek 13: De organisatie waar ik voor werk heeft de ambitie om te verduurzamen


P a g i n a 73

16. Ikbenhetermeeeensalsdeorganisatiewaar ikvoorwerkbereid ismee te investeren induurzameverbeteringenwelkeleidentotverlagingvandeservicekosten.In de grafiek hieronder is weergeven hoeveel procent van de respondenten het ermee eens is dat deorganisatiewaarvoor zij werkzaam zijn bereid ismee te investeren in duurzame verbeteringenwelkeleidentoteenverlagingvandeservicekostenGrafiek 16: Ik ben het ermee eens als de organisatie waar ik voor werk bereid is mee te investeren in duurzame verbeteringen welke leiden tot verlaging van de servicekosten.

(Koolmoes,2014)

17. Ik zou enkel bereid zijn om naar een duurzame huisvesting te verhuizen als dit voor deorganisatiefinanciëlevoordelenmetzichmeebrengt.Indegrafiekhieronderisweergeveninwelkematederespondentenheteens/oneenszijnmetdestellingdatzeenkelbereidzullenzijnomnaareenduurzamehuisvestingteverhuizenalsdievoordeorganisatiefinanciëlevoordelenmetzichmeebrengt.Grafiek 17: Ik zou enkel bereid zijn om naar een duurzame huisvesting te verhuizen als dit voor de organisatie financiële voordelen met zich meebrengt.

(Koolmoes, 2014)


P a g i n a 74

5.AnalyseIn dit hoofdstuk wordt per vraag/stelling uit de enquête de resultaten op deze vraag/stellinggeanalyseerd.BenjebekendmetdeinhoudvandeBREEAMbeoordelingsmethodiek?Bij de analyse van de resultaten op deze vraag is naar voren gekomen dat 36% van de respondentenbekend ismetde inhoudvandeBREEAMbeoordelingsmethodiekendat43%vande respondentenditniet is.21%vande respondentenheeftaangegevennietbekend tezijnmetde inhoudvandeBREEAMbeoordelingsmethodiek, maar wel weten dat BREEAM een beoordelingsmethodiek is om deduurzaamheidsprestatievangebouwentebepalen.Wanneerderespondentenwordenopgedeeld indatdeelvanderespondentendatwerkzaamisindebouw‐envastgoedbranche(44%vanhettotaal)endatdeel van de respondenten datwerkzaam is in de overige branches (56% van het totaal), is een grootverschil in de resultaten te zien, zie grafiek 18. In de bouw‐ en vastgoedbranche is 55% van derespondentenbekendmetdeinhoudvandeBREEAMbeoordelingsmethodiek, indeoverigebranchesisslechts21%vanderespondentendit.Hetpercentagerespondentendatnietbekend ismetdeBREEAMbeoordelingsmethodiekbedraagtindebouw‐envastgoedbranche24%,indeoverigebranchesbedraagtdit 59%. De conclusie die uit deze resultaten getrokken kan worden is dat de BREEAMbeoordelingsmethodiek bij kantoorgebruikers die nietwerkzaam zijn in de bouw‐ en vastgoedbranchenog(te)onbekendiswaardoornietveelkantoorgebruikersuitdeoverigebranchesophetmomentbezigzullen zijn met duurzaam ondernemen volgens de BREEAM beoordelingsmethodiek. Debeoordelingsmethodiekzaldusbekendergemaaktmoetenwordenomookdekantoorgebruikersdienietwerkzaam zijn in de bouw‐ en vastgoedbranches ermee te kunnen confronteren en daarmee desamenlevingtekunnenverduurzamen.

(Koolmoes,2014)Benjeopdehoogtevandeduurzaamheidsprestatievanjouwhuidigehuisvesting?Bij de analyse van de resultaten op deze vraag is naar voren gekomen dat slechts 23% van derespondenten op de hoogte is van de duurzaamheidsprestatie van hun huidige huisvesting. De overige77%isnietopdehoogtevandeduurzaamheidsprestatievanhunhuidigehuisvesting,heeftdevraagnietbegrepen of weet niet wat een duurzaamheidsprestatie is. Omdat de respondenten die bevoegd zijnbeslissingen te nemen op het gebied van huisvesting, bewust voor een huisvesting met eenduurzaamheidsclassificatie kunnen kiezen, is het interessant om te onderzoeken wat dehuisvestingbeslissersopdezevraaghebbenbeantwoord.Alsergekekenwordtnaarderesultatenopdezevraagwelke is ingevulddoordehuisvestingbeslissers(40%vanderespondenten), is teziendaternieteenheel grootverschil is inantwoordenalsdezevergelekenwordenmetde rest vande respondenten(60%).Tochiserweleenkleinverschil:26%vandehuisvestingbeslissersheeftaangegevenopdehoogtetezijnvandeduurzaamheidsprestatievanhunhuidigehuisvesting,vanderestvanderespondenten is21%opdehoogte,ziegrafiek19.Deconclusiedieuitdezeresultatengetrokkenkanwordenisdatslechtseenkleindeelvanderespondenten,zowelvandehuisvestingbeslissersalsdiegenedienietbevoegdzijnbeslissingen tenemenwatbetrefthuisvesting,opdehoogte isvandeduurzaamheidsprestatievanhunhuidige huisvesting. Het feit dat slechts 26% van de huisvestingbeslissers op de hoogte is van de

Grafiek 18: Analyse: Bekendheid met BREEAM bouw‐ en vastgoedbranche vs. overige branches


P a g i n a 75

duurzaamheidsprestatievanhunhuidigehuisvestinggeeftaandatookslechtsdie26%erbewustvoorgekozenzoukunnenhebbenomzichineenduurzamehuisvestingtehuisvesten,wataangeeftdatslechts26%eenmeerwaardekanhebbengeziendoorzichtehuisvestenineenduurzamehuisvesting.Deoverige74%heefterdussowiesonietbewustvoorgekozenomzichineenduurzamehuisvestingtehuisvesten,mochten deze gehuisvest zijn in een duurzame huisvesting. Ook wanneer de resultaten van derespondenten uit de bouw‐ en vastgoedbranche worden vergeleken met de resultaten van derespondentenuitdeoverigebranches,zijnongeveerdezelfdepercentageswaarneembaar,ziegrafiek19.Grafiek 19: Analyse: Op de hoogte van duurzaamheidsclassificatie huisvesting; beslissers vs. niet‐beslissers, bouw‐ en vastgoedbranche vs. overige branches

(Koolmoes,2014)

Ikdenk/weetdatikproductieverkanwerkenals:Bij de analyse van de resultaten op de stellingen onder deze stelling komt naar voren dat een grotemeerderheid van de respondenten bij iedere stelling aangeeft productiever te kunnen werken als destellingtoegepastwordt,ziegrafiek20.Hieruitkandeconclusiegetrokkenwordendatderespondenteneenmeerwaardeervaren,indevormvanproductiviteit,aandestellingendieindevraaggenoemdzijn.Destellingenzijngebaseerdopdevragenuitdecategorie‘gezondheid’binnenhetonderdeel ‘Asset’vandeBREEAMIn‐Usebeoordelingsrichtlijn (DutchGreenBuildingCouncil,2014).Deconclusiediegetrokkenkan worden is dus dat de respondenten van mening zijn dat zij productiever kunnen werken als degenoemde stellingen uit de BREEAM beoordelingsmethodiek worden toegepast in hun huisvesting. Defactorenwelkedegezondheidvandemedewerkersverbetertvergrotendus,volgensdemeningenvanderespondenten,deproductiviteitvandemedewerkers.


P a g i n a 76

Grafiek 20: Analyse: Productiviteit

(Koolmoes,2014)

Omteonderzoekenbijwelkestellingderespondentenhetmeestvanmeningzijnproductievertekunnenwerken, isperstellinghetaantalkerendatderespondenten ‘meeeens’en ‘helemaalmeeeens’hebbengeantwoordbijelkaaropgeteld.Hetresultaatisingrafiek21tezien.Grafiek 21: Analyse: Rangschikking stellingen productiviteit

(Koolmoes,2014)

Uitdegrafiek isaf te leidendatmeerdan80%vande respondentenvindtdatzeproductieverkunnenwerken als ze veel daglicht als lichtbron kunnen gebruiken op hun werkplek, als ze de hoeveelheiddaglichtzelfkunnenbeïnvloeden,alszedetemperatuuropdewerkplekzelfkunnenbeïnvloedenenalsdewerkplek beschikt over vrij uitzicht naar buiten. Meer dan 70% van de respondenten vindt dat zeproductieverkunnenwerkenalszezelfderamenkunnenopenenvoorventilatieenmeerdan60%alserindebuurtvanhunwerkplekontspanningsruimtenaanwezigzijn.TransportIngrafiek22istezienwatderespondentenhebbengeantwoordopdestellingenbinnenhetonderwerp‘transport’.Grafiek 22: Analyse: Transport

(Koolmoes,2014)


P a g i n a 77

Bijdeanalysevanderesultatenopdestellingenonderhetonderwerp‘transport’komtnaarvorendatdeantwoorden per stelling vrij veel van elkaar verschillen. Om te onderzoeken met welke stelling derespondenten het meest eens zijn, is per stelling het aantal keren dat de respondenten ‘mee eens’ en‘helemaalmeeeens’hebbengeantwoordbijelkaaropgeteld.Hetresultaatisingrafiek23tezien.Grafiek 23:Analyse: Rangschikking stellingen transport

(Koolmoes,2014)

Uitdegrafiekisafte leidendatbijna70%vanderespondentenhetfijnvindtalseroploopafstandvanhun werkplek zich een supermarkt, lunchroom, pinautomaat en/of postfaciliteiten/brievenbusbevindt/bevinden.Ongeveer65%vanderespondentenvindthetbelangrijkdathunwerkplekmakkelijktebereikenismethetopenbaarvervoer,ruim56%vanderespondentengaatgraagopdefietsnaarwerk.Ruim 53% van de respondenten vindt het fijn als er in het kantoorgebouw gedeeldefaciliteiten/ontmoetingsplekken aanwezig zijn,waarbij een lunchroom/coffeecornermet bijna60%hetmeestwordtgewaardeerd.Deminderheidvanderespondentenheeftaangegevenhetfijntevindenalserin het kantoorgebouw een restaurant (43%), loungeruimte (41%), fitnessruimte (31%) of supermarkt(23%)aanwezig is.Ookvindtdeminderheid (29%)het fijnalsactuelevervoersinformatiebeschikbaarwordtgesteldopzijnofhaarwerkplek.Deconclusiedieuitdezeresultatengetrokkenkanworden isdatdemeerderheidvanderespondentenhetfijnvindtalserzichbepaaldefaciliteiten/ontmoetingsplekkenindebuurtvanhunwerkplekofinhetgebouw aanwezig zijn, dat dewerkplekmakkelijkmet het openbaar vervoer te bereiken is, als er eenlunchroom/coffeecorner in het gebouw aanwezig is en om op de fiets naar het werk te gaan. Demeerderheidvanderespondentengeefthiermeeaandatzijzich,bewustofonbewust,hetfijnvindenomhunCO2‐footprintteverlagen.Identiteit/ImagoBijdeanalysevanderesultatenopdestellingenbinnenhetonderwerp‘identiteit/imago’komtnaarvorendatruimdemeerderheidvanderespondentenbijbijnaiederestellingaangeeftheteensofhelemaaleenstezijnmetdestelling,ziegrafiek24.


P a g i n a 78

Grafiek 24: Analyse: Identiteit/imago

(Koolmoes,2014)

Omteonderzoekenmetwelkestellingderespondentenhethetmeesteenszijn,isperstellinghetaantalkerendatderespondenten‘meeeens’en‘helemaalmeeeens’hebbengeantwoordbijelkaaropgeteld.Hetresultaatisingrafiek25tezien. Grafiek 25: Analyse: Rangschikking stellingen identiteit/imago

(Koolmoes,2014)

Uitdegrafiekisafteleidendatongeveer68%vanderespondentenaangeeftdatzegraaggehuisvestzijnineenduurzaamkantoorgebouwomdathetbijhetimagovandeorganisatiewaarzijwerkenpastencirca62% van de respondenten geeft aan dat duurzaamheid een belangrijk onderwerp is (geworden) in debedrijfsvoeringvandeorganisatiewaarzijwerken.Circa67%vanderespondentenisvanmeningdathetimago van de organisatie verbetert als het kantoorgebouw waarin zij gehuisvest is een duurzameuitstralingheeftenongeveer58%vanderespondentenisvanmeningdathet imagovandeorganisatieverbetertalshetkantoorgebouwwaarinzijgehuisvestiseengoededuurzaamheidsclassificatieheeft.Derespondentenvindendusdatdeuitstralingvanhetkantoorgebouwmeerinvloedheeftophetimagodandedaadwerkelijkeduurzaamheidsclassificatievanhetgebouw.Deconclusiedieuitdeanalysevandezeresultatengetrokkenkanwordenisdateengrotemeerderheidvanderespondentenaangeeftdatdeorganisatiewaarzijvoorwerkenduurzaamheidmeeneemtinhaarbedrijfsvoering en dat duurzaamheid bij het imago van de organisatie past. Verder geeft de ruimtemeerderheidvanderespondentenaandatzijvanmeningzijndathetimagovandeorganisatieverbetertop hetmoment dat zij in een gebouwgehuisvest zijnmet een duurzaamheidsclassificatie ofwelke eenduurzame uitstraling heeft. Hiermee geeft de ruime meerderheid van de respondenten dus aan datduurzame huisvesting een meerwaarde biedt in de vorm van een verbetering van het imago van deorganisatiewelkeisgehuisvestindezeduurzamehuisvesting.


P a g i n a 79

Devolgendeaspectenzoudenvoormijeengroteinvloedhebbenbijdekeuzevanhuisvesting:Omteonderzoekenwelkeaspectenvoorderespondentendegrootste invloedhebbenbijdekeuzevanhuisvesting,isperaspecthetaantalkerendatderespondenten‘meeeens’en‘helemaalmeeeens’hebbengeantwoordbijelkaaropgeteld.Hetresultaatisingrafiek26tezien.Uitdegrafiekvaltoptemakendatdehoogtevandehuurprijs,eengoedeklimaatbeheersingopdewerkplekken,dehoogtevandeservicekostenen de mogelijkheid tot het flexibel inrichten van de kantoorruimte de grootste invloed hebben in debeslissingbijdekeuzevanhuisvesting.Grafiek 26: Analyse: Aspecten welke van invloed zijn bij keuze huisvesting

(Koolmoes,2014)

Grafiek 27: Analyse: Aspecten welke van invloed zijn bij keuze huisvesting volgens huisvestingbeslissers

(Koolmoes,2014)

Alsergekekenwordtnaarde resultatenopdezevraagwelke is ingevulddoordehuisvestingbeslissers(40%vanderespondenten),isteziendatdezelfdevieraspectendegrootsteinvloedhebbenbijdekeuzevan huisvesting als de resultaten vergeleken worden met de antwoorden van alle respondenten, ziegrafiek 27. Echter hebben deze vier aspecten allemaal wel een grotere invloed op de keuze vanhuisvesting dan de invloed erop vanwat alle respondenten geantwoord hebben.Wat opvalt, is dat dehoogtevandeservicekostenbijdehuisvestingbeslissersopdetweedeplekstaat(achterdehoogtevandehuurprijs),wanneergekekenwordtnaarderesultatenvanallerespondentenstaatditaspectopdederdeplek.Detotaleperiodiekekostenvandekantoorruimtespelenbijhuisvestingbeslissersdusdegrootsterol bij de keuze van huisvesting. Hierbij kan opgemerktworden dat over het algemeen een duurzamehuisvesting lagere kosten voorwaterverbruik en energiekostenmet zichmeebrengen ten opzichte vanniet‐duurzamehuisvesting,wat kan leiden tot lagere servicekosten.Hieruit kanworden geconcludeerddatderespondenten,waarvandehuisvestingbeslissers inhetbijzonder,eenmogelijkeverlagingvandeservicekosten een meerwaarde vinden van duurzame huisvesting ten opzichte van niet‐duurzamehuisvesting.Uithetfeitdateengoedeklimaatbeheersingendemogelijkheidtothetflexibelinrichtenvanhet kantoor in de top vier staan van de aspecten welke een grote invloed hebben op de keuze vanhuisvesting, kan geconcludeerd worden dat de respondenten de gezondheid en comfort van demedewerkerseenmeerwaarde,indevormvaneenverhogingvandeproductiviteit,vindenvanduurzamehuisvestingtenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting.


P a g i n a 80

Deorganisatiewaarikvoorwerkheeftdeambitieomteverduurzamen.Indegrafiekhiernaastisteziendat84%van

de respondenten heeft aangegeven dat deorganisatie waarvoor ze werkzaam zijn deambitieheeftomteverduurzamen.38%Vanderespondentengeeftaandatdeorganisatiewaarvoor ze werkzaam zijn deduurzaamheidsambitie heeft met alsvoornamelijkedoeleenduurzamebijdrageteleveren aan de samenleving, 22% geeft eenhogere productiviteit van de medewerkersals belangrijkste doelstelling, 11% eenverbeteringvanhaarimago,8%demogelijkelagere servicekosten en 7% geeft aan deambitie te hebben met een anderedoelstelling of een combinatie van hetbovengenoemde.

(Koolmoes,2014)

Voordevolgendeduurzaamheidsaspectenzouikbereidzijneenhogerehuurprijstebetalen:Bij de analyse van de resultaten op deze stelling komt naar voren dat de duurzaamheidsaspecten‘gezondheid en comfort’ en ‘energie’ de duurzaamheidsaspecten zijn waar de respondenten hetmeestbereid voor zijn een hogere huurprijs te betalen (zie grafiek 29). Respectievelijk 86% en 78% van derespondenten heeft aangegeven voor deze duurzaamheidsaspecten een hogere huurprijs te betalen.Verderscoorthetduurzaamheidsaspect‘transport’61%,waardoordezeopdederdeplaatskomt.Opderest van de duurzaamheidsaspecten hebben tussen de 50% en 59% van de respondenten aangegevenbereid te zijn een hogere huurprijs ervoor te betalen, behalve voor het duurzaamheidsaspect‘afvalscheidingenafvalpreventie’,daarvoorheeft49%vanderespondentenaangegevenbereidtezijneenhogerehuurprijstewillenbetalen.Deconclusiediehieruitgetrokkenkanwordenisdatdekantoorgebruikersvoornamelijkeenmeerwaardeervarenindeduurzaamheidsaspecten‘gezondheidencomfort’en‘energie’indevormvanrespectievelijkeenhogereproductiviteitvandemedewerkerseneenverlagingvandeenergiekosten,waardoormogelijkookeenverlagingvandeservicekosten.Grafiek 29: Analyse: Bereidheid tot het betalen van een hogere huur voor bepaalde duurzaamheidsaspecten

(Koolmoes,2014)

Alsergekekenwordtnaarde resultatenopdezevraagwelke is ingevulddoordehuisvestingbeslissers(40%vanderespondenten), is teziendat inpercentagesbijnageenverschil is inantwoordenalsdezevergelekenwordenmetdeantwoordenvanallerespondenten,ziegrafiek30.Derangschikkingvanwelkeduurzaamheidsaspectenwaardehuisvestingbeslissershetmeestbereidvoorzijneenhogerehuurprijstebetalen,iszelfsprecieshetzelfdealsdievanhettotaleaantalrespondenten.

Grafiek 28: Analyse: Ambitie om te verduurzamen


P a g i n a 81

Grafiek 30: Analyse: De bereidheid van huisvestingbeslissers om een hogere huurprijs te betalen voor bepaalde duurzaamheidsaspecten

(Koolmoes,2014)

Ik benhet ermee eens als de organisatiewaar ik voorwerk bereid is een hogere huurprijs tebetalenvoorduurzamehuisvestingtenopzichtevanniet‐duurzamehuisvesting.Bij de analyse van de resultaten op deze stelling is een vergelijking gemaakt van wat dehuisvestingbeslissers (40% van de respondenten) hebben geantwoord en wat de niet‐huisvestingbeslissers (60% van de respondenten) hebben geantwoord, zie grafiek 31. Omdat dehuisvestingbeslissersuiteindelijkdaadwerkelijkdiegenenzijndiebeslissenhoehoogdehuurprijszalzijnwelkezijwillenbetalenvooreenkantoorruimte,kanermeerwaardewordengehechtaandeantwoordenvandehuisvestingbeslissersdandievanderestvanderespondentenopdezestelling.Grafiek 31: Analyse: Hogere huurprijs voor duurzame huisvesting, huisvestingbeslissers vs. niet‐huisvestingbeslissers

(Koolmoes,2014)

Uitdegrafiekisoptemakendatvandehuisvestingbeslissersbijna63%heeftaangegevenbereidtezijneen hogere huurprijs te betalen, bij de niet‐huisvestingbeslissers is dit percentage ongeveer 52%. Dehuisvestingbeslissersgevenookaangemiddeldeenhogerepremiebovenopdehuurprijsbereidtezijntebetalen dan de niet‐huisvestingbeslissers. Gemiddeld zijn niet‐huisvestingbeslissers bereid een premievanongeveer4,18%bovenopdehuurprijs tebetalenvoorduurzamehuisvesting,huisvestingbeslisserszijngemiddeldbereideenpremievanongeveer4,25%bovenopdehuurprijs tebetalenvoorduurzamehuisvesting,waarbij diegenen die aan hebben gegeven bereid te zijn een premie van hoger dan 8% tebetalenbovenopdehuurprijs,aanhebbengegeveneenpremievan10%tewillenbetalenvoorduurzamehuisvesting.Deconclusiediehieruitgetrokkenkanwordenisdatongeveer24%vanderespondentennietbereidiseenhogerehuurprijs tebetalenvoorduurzamehuisvesting.Ongeveer56%vanderespondenten iswelbereideenpremiebovenopdehuurprijstebetalen,waarbijdepremievarieertvan0tot10%.Hieruitkangeconcludeerdwordendat56%vanderespondenteneenmeerwaarde,inwatvoorvormdanook,ervaart


P a g i n a 82

wanneer ze gehuisvest zijn in een duurzame huisvesting in plaats van een niet‐duurzame huisvesting.Huisvestingbeslisserszijngemiddeldbereideenpremievan4,25%tebetalenbovenopdehuurprijsvoorduurzamehuisvesting.Ik ben het ermee eens als de organisatie waar ik voor werk bereid ismee te investeren induurzameverbeteringenwelkeleidentotverlagingvandeservicekosten.Indegrafiekhieronderisweergevendat79%vanderespondentenhetermeeeensisdatdeorganisatiewaarvoorzijwerkzaamzijnbereidismeeteinvestereninduurzameverbeteringenwelkeleidentoteenverlagingvandeservicekosten.Grafiek 32: Analyse: Investeren in duurzaamheid

(Koolmoes,2014)

Ikzouenkelbereidzijnomnaareenduurzamehuisvestingteverhuizenalsditvoordeorganisatiefinanciëlevoordelenmetzichmeebrengt.Indegrafiekhieronderisweergeveninwelkematederespondentenheteens/oneenszijnmetdestellingdatzeenkelbereidzullenzijnomnaareenduurzamehuisvestingteverhuizenalsdievoordeorganisatiefinanciëlevoordelenmetzichmeebrengt.Watopvalt,isdateengrootdeelvanderespondentenaangeeftenkel bereid te zijn te verhuizen naar een duurzame huisvesting als dit financiële voordelenmet zichmeebrengt,circa42%.Ditstaatcompleetintegenstellingtotde56%vanderespondentenwelkehebbenaangegeven bereid te zijn een premie bovenop de huurprijs te betalen voor duurzame huisvesting.Mogelijk is deze vraag door een groot aantal respondenten verkeerd geïnterpreteerdwaardoor ze eenanderantwoordhebbengegevendandatzeeigenlijkwildegeven.Grafiek 33: Analyse: Alleen naar duurzame huisvesting als het financiële voordelen heeft

(Koolmoes,2014)


P a g i n a 83

DeelV:Discussie


P a g i n a 84

“Thereisnosuchthingasfailure.Thereareonlyresults.”

‐AntonyRobbins


P a g i n a 85

1.InleidingIn dit hoofdstuk wordt eerst de conclusie van het onderzoek toegelicht waarin het antwoord op dehoofdvraag is weergeven. Verder worden er aanbevelingen gedaan, en worde de discussiepuntenbesproken.


P a g i n a 86

2.ConclusieKernwaardeGroenzieteenkans inhetverduurzamenvankantoorgebouwen.Echter isbijKernwaardeGroen nog niet bekend of duurzame huisvesting eenmeerwaarde voor de kantoorgebruiker biedt tenopzichte van niet‐duurzame huisvesting en, als er eenmeerwaarde is, waar dezemeerwaarde dan uitbestaat. Binnen dit onderzoek is dan ook gepoogd een antwoord te vinden op de vraag wat demeerwaarde van duurzame huisvesting ten opzichte van niet‐duurzame huisvesting voor dekantoorgebruiker is, waarbij de BREEAM NL In‐Use beoordelingsmethodiek als duurzaamheidsmetercentraalstaat.Het antwoord op deze vraag is gevonden aan de hand van een enquête onder kantoorgebruikers. Devragen van de enquête zijn gebaseerd op de resultaten van het verrichte onderzoek in het theoretischkaderendekwalitatievestudie.Deenquêteisdoor308kantoorgebruikersingevuld.123Respondenten(40%)zijnbinnendeorganisatiebevoegdombeslissingentenemenophetgebiedvanhuisvesting,134respondenten(44%)zijnwerkzaamindebouw‐envastgoedbranche.Op iedere stelling over gezondheid heeft gemiddeld ongeveer 77% van de respondenten aangegevenproductiever te kunnen werken. Hiermee geven de respondenten aan dat een verbetering van deproductiviteitvandemedewerkerseenmeerwaardeisvanhetverduurzamenvaneenkantoorgebouwopbepaaldeaspectenwelkezorgenvooreenverbeteringvandegezondheidvandemedewerkers.68% van de respondenten heeft aangegeven graag gehuisvest te zijn in een duurzaam kantoorgebouwomdatditbijhetimagovandeorganisatiewaarzijwerkzaamvoorzijnpast.67%Vanderespondentenisvanmeningdathetimagovandeorganisatieverbetertophetmomentdathetkantoorgebouwwaarinzijgehuisvestiseenduurzameuitstralingheeft,57%vanderespondentenisvanmeningdateenduurzameclassificatievanhetkantoorgebouwwaarinhaarorganisatiegehuisvestisleidttoteenimagoverbeteringvandeorganisatie.Eenverbeteringvanhetimagovandeorganisatiewordtdoorderespondentendusalseenmeerwaardegezienvanduurzamehuisvesting.86%vande respondentenheeft aangegevendat de organisatiewaarvoor zewerkzaamzijn de ambitieheeftomteverduurzamen,waarbijmeerdantweederdedezeduurzaamheidsambitieheeftmetalsdoeleenbijdrageteleverenaanhetverduurzamenvandesamenlevingofhetverbeterenvandeproductiviteitvanhaarmedewerkersdooreenverhogingvandegezondheidenhetcomfortbinnendehuisvesting.Uitdeze resultaten is te concluderendathetverbeterenvandeproductiviteitvandemedewerkersalseenmeerwaarde wordt gezien van duurzame huisvesting. Verder kan ook geconcludeerd worden dat hetleverenvaneenbijdrageaaneenduurzamesamenlevingalseenmeerwaardewordtgezien, indevormvanhetverbeterenvanhetimagovandeorganisatie.Bij de keuze van huisvesting hebben de hoogte van de huurprijs, de hoogte van de servicekosten, eengoedeklimaatbeheersingendemogelijkheidtothetflexibelinrichtenvanhetkantoordegrootsteinvloedop de beslissing, zowel voor de respondenten welke binnen de organisatie waar zij werkzaam zijnbevoegd zijn tot het nemen van beslissingen op het gebied van huisvesting als voor de rest van derespondenten.Uitdezeresultatenkangeconcludeerdwordendateenverlagingvandeservicekosten(ofeen grotere service voor dezelfde servicekosten) en het verhogen van de productiviteit van demedewerkers door een verbetering van de gezondheid en het comfort van de medewerkers, door derespondentenwordtgezienalseenmeerwaardevanduurzamehuisvesting.Bijna 70% van de respondenten vindt het fijn als er faciliteiten/voorzieningen in de nabije omgevingaanwezigzijn,65%vanderespondentenvindthetbelangrijkdathunhuisvestingmakkelijktebereikenismethetopenbaarvervoer.Verdervindtmeerdandehelftvanderespondentenhetfijnalserzichinhetkantoorgebouwwaarzijgehuisvestzijngedeeldefaciliteiten/ontmoetingsplekkenaanwezigzijn.Uitdezeresultaten kan de conclusie getrokken worden dat de respondenten het, bewust of onbewust,fijn/belangrijkvindenomhunCO2‐footprint teverlagen,waardooreenbijdragewordtgeleverdaanhetverduurzamenvandesamenlevingenhetimagovandeorganisatie,watalseenmeerwaardegezienkanworden.Deduurzaamheidsaspecten ‘eenverbeteringvandegezondheidencomfortvandemedewerkers’ende‘verlagingvanhetenergieverbruik’zijndeduurzaamheidsaspectenwelkemetkopenschouderbovenderestvandeduurzaamheidsaspectenuitstekenalshetgaatomdebereidheidvanhuisvestingbeslisserstot


P a g i n a 87

het betalen van een hogere huurprijs voor de verschillende duurzaamheidsaspecten. Dit zijn hardebewijzen dat de verhoging van de productiviteit van de medewerkers en een verlaging van deenergiekosten welke kunnen leiden tot een verlaging van de servicekosten door de respondenten alsmeerwaardevanduurzamehuisvestingtenopzichtevanniet‐duurzamehuisvestingwordtgezien.63%vanderespondentendiebinnendeorganisatiewaarbevoegdzijntothetnemenvanbeslissingenophet gebied van huisvesting heeft aangegeven bereid te zijn een hogere huurprijs te betalen voor eenduurzamehuisvestingtenopzichtevaneenniet‐duurzamehuisvesting.Degemiddeldepremiewelkezijbereid zijn te betalen bovenop de huurprijs is ongeveer 4,25%. Dit resultaat geeft het bewijs dat derespondentendiebevoegdzijnbevoegdistothetnemenvanbeslissingenophetgebiedvanhuisvesting,vanmening zijn dat een duurzame huisvesting eenmeerwaarde biedt ten opzichte van niet‐duurzamehuisvesting: een kantoorgebruiker is immers enkel bereid een hogere huurprijs voor de huisvesting tebetalenalshetietsoplevert.Uitaldezeresultatenkandeconclusiegetrokkenwordendateenduurzamehuisvestingeenmeerwaardebiedt voorde kantoorgebruiker ten opzichte vanniet‐duurzamehuisvesting.Dezemeerwaardebestaatvoornamelijkuit:

Eenverbeteringvandeproductiviteitvandemedewerkersvandeorganisatie; Eenverbeteringvanhetimagovandeorganisatie; Eenverlagingvandeservicekostenofeengrotereservicevoordezelfdeservicekosten.

Verderzijnernogwatconclusiestetrekkenwelkegeenbetrekkinghebbenopdebeantwoordingvandehoofdvraagvanhetonderzoek:

De grote meerderheid van de respondenten uit een andere branche dan de bouw‐ envastgoedbrancheweetnietwatdeBREEAMNLbeoordelingsmethodiekis.

Bijna tweederdevande respondenten isnietopdehoogtevandeduurzaamheidsprestatievanhun huidige huisvesting. Slechts 26% van de huisvestingbeslissers is op de hoogte van deduurzaamheidsprestatie van hun huidige huisvesting, wat betekent dat slechts 26% van dehuisvestingbeslisserserbewustvoorzouhebbenkunnengekozenomzich tehuisvesten ineenduurzamehuisvesting.

De huisvestingbeslissers hebben aangegeven dat zij het minst graag gehuisvest zijn op eenkantorenparkof inhet centrum, respectievelijk14%en34%.Het liefstzijnzegehuisvestnabijeenstationslocatieofnabijeensnelweg/uitvalsweg,respectievelijk63%en71%.


P a g i n a 88

3.AanbevelingenOpbasisvandegetrokkenconclusieswordendevolgendeaanbevelingengedaan:KantoorgebruikersdemeerwaardevanduurzamehuisvestinglateninzienOmdevraagnaarduurzamehuisvestingtevergroten,dienenmeerkantoorgebruikersgeconfronteerdteworden met het feit dat ze een meerwaarde (kunnen) beleven door zich te huisvesten in duurzamehuisvesting in plaats van in niet‐duurzame huisvesting. Het delen en promoten van dezeinformatie/onderzoeksresultaten en het stimuleren van kantoorgebruikers tot het huisvesten induurzamehuisvesting,ishierbijvangrootbelang,waardoorditookaanbevolenwordt.VerduurzamenbestaandekantorenvoorraadMits het aantal kantoorgebruikers dat zich ervan bewust is dat duurzame huisvesting hen eenmeerwaarde biedt flink zal toenemen (zie bovenstaande aanbeveling), zal de vraag naar duurzamehuisvesting toenemen. Wanneer dit daadwerkelijk het geval is, wordt aanbevolen om de bestaandekantoorgebouwen welke potentie hebben om verduurzaamd te worden, ook daadwerkelijk teverduurzamen.DeaanbevelingaanKernwaardeGroenisdanookomeenstukvanhaardienstverleningterichten op het verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen zodat zij vastgoedeigenaren envastgoedbeleggerskanadvisereninen/ofbegeleidenbijhetverduurzamenvankantoorgebouwen.OmdatderesultatenvanditonderzoekzijngebaseerdopdeBREEAMNLbeoordelingsmethodiek,enomdatdezemethodiek de meest complete en meest gebruikte methodiek tot nu toe is, is het van belang dat debestaandekantoorgebouwenvolgensdezemethodiekwordenverduurzaamd.EnergiebesparendemaatregelennemenEr wordt aanbevolen om bij de verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen veel aandacht tebesteden aan energiebesparende maatregelen. De aanbeveling aan Kernwaarde Groen is om zich teverdiepen in demogelijkheden tot het besparen van energie in bestaande kantoorgebouwen zodat zijvastgoedeigenarenenvastgoedbeleggershierinkanadviserenen/ofbegeleiden.DuurzameuitstralingaaneenduurzaamkantoorgebouwgevenErwordtaanbevolenombijhetverduurzamenvankantoorgebouweneenduurzameuitstralingaanhetkantoorgebouw te gevenomde verhuurbaarheid vanhet kantoorgebouw te vergroten.De aanbevelingaan Kernwaarde Groen is om zich te verdiepen in de mogelijkheden hoe er aan een bestaandkantoorgebouw een duurzame uitstraling gegeven kan worden zodat zij vastgoedeigenaren envastgoedbeleggershierinkanadviserenen/ofbegeleiden.IndelingsflexibiliteitkantoorruimtevergrotenOm aan de vraag naar indelingsflexibiliteit te kunnen voldoen, wordt aanbevolen om, vooral bij hetverduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad, de kantoorgebruiker een zo groot mogelijkeflexibiliteittebiedenbijhetinrichtenvanhaarkantoorgebouwen.DeaanbevelingaanKernwaardeGroenis dan ook om zich te verdiepen in de mogelijkheden tot het ontwikkelen van een concept waarinbestaande kantoorgebouwen zo flexibelmogelijk gemaakt kunnenworden op het gebied van indeling,zodatzijvastgoedeigenarenenvastgoedbeleggershierinkanadviserenen/ofbegeleiden.KantorenopkantorenparkentransformerenOmdatvoornamelijkdekantorenopdekantorenparkenniet snelmeerverhuurdzullenworden,wordtaanbevolendezekantoorgebouwen,inhetkadervanduurzaamheid,tetransformeren(nietslopendus!).DeaanbevelingaanKernwaardeGroenisomzichteverdiepenindemogelijkhedentothetbesparenvanenergie in bestaande kantoorgebouwen zodat zij vastgoedeigenaren en vastgoedbeleggers hierin kanadviserenen/ofbegeleiden.DuurzaamheidsclassificatiekantoorgebouwlatenzienErwordtaanbevolenomdeduurzaamheidsclassificatie,mitsdezeeris,zichtbaartemakeninen/ofophetkantoorgebouw.Vervolgonderzoek


P a g i n a 89

Gebaseerdopdebovengenoemdeaanbevelingen,wordtaanbevolenomindetoekomstnaardevolgendeonderwerpeneenonderzoekuittevoeren:

Detypenkantoorgebouwenwelkedegrootstepotentiehebbenomverduurzaamdteworden; Transformatieplannenvoorkantoorgebouwenopkantorenparken; Cijfermatige/Meetbare resultaten van de invloed van duurzame huisvesting op de

kantoorgebruiker.


P a g i n a 90

4.DiscussiepuntenHieronderwordenzakenbesprokenwelkedebetrouwbaarheid,representativiteit,generaliseerbaarheidofdevaliditeitvanhetonderzoekbeïnvloedzoudenkunnenhebben.AantalrespondentenHet aantal ingevulde enquêtes heeft vooral een sterke invloed op de representativiteit en degeneraliseerbaarheidvanderesultatenvandeenquête.Hoemeerkantoorgebruikersdeenquêtehebbeningevuld, hoe representatiever de resultaten van de enquête zijn. De enquête is ingevuld door 308kantoorgebruikers. Naar mijn mening is dit een aantal dat als representatief kan worden beoordeeld,maarerkangediscussieerdwordenoverhetfeitdatditenkelmaareenzeerkleinpercentageisvanhettotaleaantalkantoorgebruikersinNederland.Verder bepaalt het aantal kantoorgebruikers per branche die de enquête hebben ingevuld degeneraliseerbaarheid van de resultaten van de enquête. Kantoorgebruikers werkzaam in minimaal 18verschillende branches hebben de enquête ingevuld, echter zijn er grote verschillen te zien in aantalingevulde enquêtes per branche. Aan de ene kant kan dit een negatief effect hebben op degeneraliseerbaarheid vande resultaten vande enquête, aande andere kant is iedere enquête ingevulddooreenkantoorgebruiker.Devraagdiebeantwoordmoetwordenomdegeneraliseerbaarheidvanderesultatenvandeenquêtebetertekunnenmetenisdusofallekantoorgebruikersovereenkamgeschorenkunnen worden en tot de groep ‘kantoorgebruikers’ bestempeld kunnen worden of dat eenkantoorgebruiker die werkzaam is in de ene branche een andere kantoorgebruiker is dan eenkantoorgebruikerdiewerkzaamisineenanderebranche.Ikbenvanmeningdatiederekantoorgebruikervoorditonderzoekhetzelfdeisendatderesultatenvandeenquêtedusgeneraliseerbaarzijnvoorderestvande‘kantoorgebruikers’.BeslissingsbevoegdheidrespondentenIn de enquête staan enkele vragenwaarvan ermeerwaarde aan het resultaat gehecht kanworden alsdezeingevuldzijndoorpersonenwelkebevoegdzijnbeslissingentenemenophetgebiedvanhuisvesting.40%Van de respondenten is beslissingsbevoegd op het gebied van huisvesting, naarmijnmening eenmooi percentage om resultaten van te kunnen nemen op die vragen waaraan hierdoor meer waardegehechtkanworden.Echteristochdemeerderheidvandeenquêtesingevulddoorkantoorgebruikersdienietbevoegdzijnbeslissingentenemenophetgebiedvanhuisvesting.VragenindeenquêtewordenverkeerdgeïmplementeerdDe kans bestaat dat respondenten bepaalde vragen in de enquête verkeerd geïmplementeerd hebbenwaardoor zij een ander antwoord hebben gegeven dan dat ze zouden geven op hetmoment dat ze devragenwel goed geïmplementeerd zouden hebben. Een verkeerde implementatie van een ofmeerderevragenkaneenvertekendbeeld gevenvande resultaten.Dit is echter alleenhet gevalwanneer eenofmeerderevragendooreengrootaantalrespondentenverkeerdgeïmplementeerdis.SchaalverdelingenquêtevragenDe meeste vragen/stellingen in de enquête moet de respondent beantwoorden door via eenschaalverdeling aan te geven in welke mate hij/zij het eens of oneens is met deze stelling. Bij dezeschaalverdeling is er gekozen voor een oneven aantal antwoordmogelijkheden waarbij de middelsteantwoordmogelijkheid ‘neutraal’ is.Dezekeuze is gemaaktomhetde respondentenwatmakkelijker temakendeenquêteintevullendoorzedemogelijkheidtegeveneenneutraalantwoordtegeven.Hetrisicohiervanisdatermeetfoutenkunnenontstaanalsderespondenten‘neutraal’interpreteertals‘ikweethetniet’of ‘geenmening’,waardoorhetachterafmisschienbeterhadgeweestomderespondentenuiteenevenaantalantwoordmogelijkhedentemoetenlatenkiezen.VerlagingservicekostenInditrapportwordtgesprokenovereenmogelijkeverlagingvandeservicekostendooreenverlagingvandeenergiekosten(welkehetgevolgzijnvanenergiebesparendemaatregelen).Echterkanhierachtereenkanttekeninggeplaatstworden.Eenverlagingvandeenergiekostenhoeftnamelijknietaltijdteleidentoteen verlaging van de servicekosten. Het kan zijn dat de kantoorgebruiker een hogere service wenstwaardoordebesparingvandeenergiekosten,afhankelijkvandehoogtevandeoverigeservices,niethoeftteleidentoteenverlagingvandeservicekosten.Omdezeredenisdanookdeconclusiegetrokkendatde


P a g i n a 91

meerwaardevanduurzamehuisvestingvoordekantoorgebruikeronderanderebestaatuiteenverlagingvandeenergiekostenófeenverhogingvandeservicevoordezelfdeservicekosten.GeeninzichtinresponsviasocialmediaAchteraf had het functioneel kunnen zijn als er in de enquête een vraag opgenomen zou zijn hoe derespondent aan de enquête is gekomen (via e‐mail, social media of via‐via). Op deze manier zou hetpreciezeresponspercentageopdeverstuurdee‐mailskunnenwordenberekendenzoudewerkingvansocialmediabijdeverspreidingvandeenquête inzichtelijkgemaaktkunnenworden.Deresultatenvandeze enquêtevraag zouden dan meegenomen kunnen worden in de onderzoeksmethodiek van andereonderzoeken.


xi


xii

G.NawoordIkbenmetweinigkennisophetgebiedvanduurzaamheidendekantorenmarktdeuitdagingaangegaanomereenmooiescriptieoverteschrijven.Hetonderzoekheeftmeechtaanhetdenkengezetenikhoopdatdeboodschapvandescriptieduidelijkis.Deurgentievanhetverduurzamenvanonzesamenlevingisinmiddelszogrootgewordendatalswijonzevolgendegeneratieseennormaallevengunnen,weonsechtvanafvandaagmetzijnallenmoeteninzettenomeenbijdrageteleverenaanhetverduurzamenvanonzesamenleving.Ditkaniedereenalsimpelwegdoor bewust te kiezen voor duurzaam vervaardigde producten in de supermarkten, winkels e.d., doorbewust om te gaan met ons energieverbruik en waterverbruik, door zoveel mogelijk materialen tehergebruiken,afvalgescheidenintezamelenendoorhetverlagenvanjeCO2‐footprintdoorbijvoorbeeldde keuze van vervoersmiddel. In veel gevallen kunnen door deze duurzaamheidsmaatregelen nog opkostenbespaardwordenook.Omeeniederbewusttelatenwordenvandeurgentiehetverduurzamenvanonzesamenleving,ishetvangrootbelangdatdezeinformatiegedeeldwordt.Hetverduurzamenvandebestaandekantorenvoorraadkanenmoeteengrotebijdrage leverenaanhetverduurzamenvandesamenleving.Hetiswelbelangrijkdatiederekantoorgebruikerzichbewustwordtvandeurgentievanhetverduurzamenvandesamenlevingenvandemeerwaardedathethuisvestenineen duurzame huisvesting met zich meebrengt zodat in de loop van de tijd de vraag naar duurzamehuisvesting toe zal nemen. Om kantoorgebruikers naast de urgentie van het verduurzamen van onzesamenleving in te laten zien dat het huisvesten in een duurzaam kantoorgebouw voordelen met zichmeebrengt, is het van groot belang dat de resultaten van dit onderzoek gedeeld worden binnen devastgoedwereld.Hetmogeduidelijkzijndatwehetduurzaamheidsprobleemmetzijnallenaanmoetenpakkenendatendathetverduurzamenvanonzesamenlevingeennoodzaakis,wehebbeneigenlijkgeenkeus.Hetlaatstewatikdanooknogkwijtwilisdevraagofudeinformatieuitditrapportalsjeblieftwildelen.Bedanktvoordetijdenmoeitedieuheeftgenomenommijnscriptietelezen.


xiii

‘ThiswasastoryaboutfourpeoplenamedEverybody,Somebody,Anybody,andNobody.

TherewasanimportantjobtobedoneandEverybodywasaskedtodoit.

EverybodywassurethatSomebodywoulddoit.

Anybodycouldhavedoneit,

butNobodydidit.

Somebodygotangryaboutthat,becauseitwasEverybody'sjob.

EverybodythoughtAnybodycoulddoit,

butNobodyrealizedthatEverybodywouldn'tdoit.

ItendedupthatEverybodyblamedSomebodywhenNobodydidwhatAnyonecouldhavedone.’

‐Auteuronbekend


xiv

H.Figurenlijst

Figuur 1: Leeswijzer ................................................................................................................................. xi

Figuur 2: The Vicious Circle of Blame ...................................................................................................... 6

Figuur 3: Samenhang deelvragen en hoofdvraag ................................................................................. 10

Figuur 4: Onroerendgoedsysteem......................................................................................................... 20

Figuur 5: Vierkwadrantenmodel met een marktevenwicht .................................................................. 21

Figuur 6: Vierkwadrantenmodel met een groei van de vraag .............................................................. 22

Figuur 7: Opname kantoorruimte ......................................................................................................... 23

Figuur 8: Aanbod kantoorruimte ........................................................................................................... 23

Figuur 9: Leegstand kantoorruimte (oppervlakte) ................................................................................ 24

Figuur 10: Gemiddelde huurprijs kantoorruimte .................................................................................. 24

Figuur 11: Ontwikkeling gemiddelde brutoaanvangsrendement kantoren .......................................... 25

Figuur 12: Kenmerken van het nieuwe werken .................................................................................... 26

Figuur 13: Economische groei Nederland ............................................................................................. 28

Figuur 14: Groei ZZP’ers volgt werkloosheid ......................................................................................... 28

Figuur 15: Prognose Nederlandse bevolking per leeftijdsgroep ........................................................... 29

Figuur 16: Aantal aan duurzaamheid gerelateerde artikelen ............................................................... 31

Figuur 17: Onze ecologische voetafdruk ............................................................................................... 33

Figuur 18: Maatschappelijke verantwoordelijkheid vastgoed .............................................................. 33

Figuur 19: Duurzame ontwikkeling ....................................................................................................... 34

Figuur 20: Toetsingsinstrumenten van duurzaamheid ......................................................................... 35

Figuur 21: The Vicious Circle of Blame .................................................................................................. 36

Figuur 22: BREEAM ten opzichte van de Nederlandse wet‐ en regelgeving ......................................... 37

Figuur 23: Categorieën BREEAM‐NL In‐Use .......................................................................................... 38

Figuur 24: Meerkosten per m2 bvo BREEAM‐NL kantoor 3.000 m2 bvo ................................................ 40

Figuur 25: Meerkosten per m2 bvo BREEAM‐NL kantoor 18.000 m2 bvo .............................................. 40

Figuur 26: Toegevoegde waarde duurzaamheid naar sector ................................................................ 41

Figuur 27: Gemiddeld BAR per energielabel ......................................................................................... 42

Figuur 28: Gewogen gemiddelde huurprijs per m2 per label ................................................................ 42


xv

I.Tabellenlijst

Tabel 1: Kwalificatie BREEAM NL .......................................................................................................... 37

Tabel 2: Aantal punten per categorie in BREEAM NL In‐Use ................................................................ 38

Tabel 3: Weging categorieën binnen BREEAM NL In‐Use ..................................................................... 39

Tabel 4: BREEAM NL In‐Use kwalificatie ............................................................................................... 39

Tabel 5: Huisvestingsmotieven en de meerwaarde voor kantoorgebruikers ....................................... 51

Tabel 6: Huisvestingsmotieven en meerwaarde kantoorgebruikers i.r.t. categorieën BREEAM .......... 55

Tabel 7: Verspreiding enquête .............................................................................................................. 64


xvi

J.Grafiekenlijst

Grafiek 1: Ik ben werkzaam in de branche: ........................................................................................... 67

Grafiek 2: Ik ben werkzaam voor een: .................................................................................................. 67

Grafiek 3: De organisatie waar ik voor werk, telt: ................................................................................. 68

Grafiek 4: Het kantoorgebouw waarin ik op dit moment gehuisvest ben, is een: ............................... 68

Grafiek 5: Hoeveel kantoorruimte huurt de organisatie waarvoor je werkt in het kantoorgebouw war

je gehuisvest bent? ................................................................................................................................ 68

Grafiek 6: Ben jij binnen de organisatie bevoegd beslissingen te nemen op het gebied van

huisvesting? ........................................................................................................................................... 69

Grafiek 7: Ben je bekend met de inhoud van de BREEAM beoordelingsmethodiek? ........................... 69

Grafiek 8: Ben je op de hoogte van de duurzaamheidsprestatie van jouw huidige huisvesting? ........ 69

Grafiek 9: Ik denk/weet dat ik productiever kan werken als: ............................................................... 70

Grafiek 10: Transport ............................................................................................................................ 70

Grafiek 11: Identiteit/Imago .................................................................................................................. 71

Grafiek 12: De volgende aspecten zouden voor mij een grote invloed hebben bij de keuze van

huisvesting: ............................................................................................................................................ 71

Grafiek 13: De organisatie waar ik voor werk heeft de ambitie om te verduurzamen ........................ 72

Grafiek 14: Voor de volgende duurzaamheidsaspecten zou ik bereid zijn een hogere huurprijs te

betalen: ................................................................................................................................................. 72

Grafiek 15: Ik ben het ermee eens als de organisatie waar ik voor werk bereid is een hogere huurprijs

te betalen voor duurzame huisvesting ten opzichte van niet‐duurzame huisvesting .......................... 72

Grafiek 16: Ik ben het ermee eens als de organisatie waar ik voor werk bereid is mee te investeren in

duurzame verbeteringen welke leiden tot verlaging van de servicekosten. ........................................ 73

Grafiek 17: Ik zou enkel bereid zijn om naar een duurzame huisvesting te verhuizen als dit voor de

organisatie financiële voordelen met zich meebrengt. ........................................................................ 73

Grafiek 18: Analyse: Bekendheid met BREEAM bouw‐ en vastgoedbranche vs. overige branches ..... 74

Grafiek 19: Analyse: Op de hoogte van duurzaamheidsclassificatie huisvesting; beslissers vs. niet‐

beslissers, bouw‐ en vastgoedbranche vs. overige branches ............................................................... 75

Grafiek 20: Analyse: Productiviteit ........................................................................................................ 76

Grafiek 21: Analyse: Rangschikking stellingen productiviteit ............................................................... 76

Grafiek 22: Analyse: Transport .............................................................................................................. 76

Grafiek 23:Analyse: Rangschikking stellingen transport ....................................................................... 77

Grafiek 24: Analyse: Identiteit/imago ................................................................................................... 78

Grafiek 25: Analyse: Rangschikking stellingen identiteit/imago ........................................................... 78

Grafiek 26: Analyse: Aspecten welke van invloed zijn bij keuze huisvesting ........................................ 79

Grafiek 27: Analyse: Aspecten welke van invloed zijn bij keuze huisvesting volgens

huisvestingbeslissers ............................................................................................................................. 79

Grafiek 28: Analyse: Ambitie om te verduurzamen .............................................................................. 80

Grafiek 29: Analyse: Bereidheid tot het betalen van een hogere huur voor bepaalde

duurzaamheidsaspecten ....................................................................................................................... 80

Grafiek 30: Analyse: De bereidheid van huisvestingbeslissers om een hogere huurprijs te betalen voor

bepaalde duurzaamheidsaspecten ....................................................................................................... 81

Grafiek 31: Analyse: Hogere huurprijs voor duurzame huisvesting, huisvestingbeslissers vs. niet‐

huisvestingbeslissers ............................................................................................................................. 81

Grafiek 32: Analyse: Investeren in duurzaamheid ................................................................................ 82

Grafiek 33: Analyse: Alleen naar duurzame huisvesting als het financiële voordelen heeft ................ 82


xvii

K.LijstmetafkortingenBAR : BrutoaanvangsrendementBBP : BrutoBinnenlandsProductBREEAM : BuildingResearchEstablishmentEnvironmentalAssessmentMethodCBS : CentraalBureauvoordeStatistiekCH4 : MethaanCO2 : KoolstofdioxideDGBC : DutchGreenBuildingCouncilECB : EuropeseCentraleBankEPC : EnergieprestatiecoëfficientGPR : GemeentelijkePraktijkRichtlijnLEED : LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesignMIG : Milieuindexgebouw MKB : Midden‐enkleinbedrijfMVO : MaatschappelijkVerantwoordOndernemenN2O : Distikstof(mono)oxide(lachgas)ZZP’er : Zelfstandigezonderpersoneel


xviii

L.DefinitielijstAanbod : Kantoorruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Het aanbodwordtgemeteningebouwenwaarinminimaal500m² beschikbaaris.Duurzaamheid : Het op een verantwoordemanier samenbrengen van de zorg voor het milieu,langelevensduur,gebruikerstevredenheiden waardeontwikkeling.Duurzaamvastgoed : Vastgoed dat zodanig is gebouwd of aangepast dat het een minimaal beslag legt op schaarse middelen zoals materialen, energie, water en locaties,entegelijkertijdoptimaalfunctioneertophetgebiedvan huurdertevredenheid,binnenmilieuengezondheid.Duurzamehuisvesting : Een huisvesting welke minimaal een BREEAM NL kwalificatie ‘Pass’ heeft.Huurprijs : Degerealiseerdekalehuurpervierkantemeterverhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en huurdersspecifieke inrichtingskosten.Kantoorgebouw : Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten door kantoorhoudende organisaties. Kantoorruimten die deel uitmaken van bedrijfsgebouwen,universiteitenofziekenhuizenwordennietals kantooraangemerkt.Kantoorgebruiker : Eenmedewerkervaneenkantoorhoudendeorganisatie,welke gehuisvestisineenkantoorgebouw.Leegstand : Devoorverhuuraangebodenkantoorruimtewelkenietverhuurdis.Meerwaarde : Een positieve toename, in wat voor vorm dan ook, tussen twee met elkaarvergelekensituatiesOpname : Verhuur‐ en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikersdieinhuneigenhuisvestingsbehoeftevoorzien(de zogenoemdeeigenbouw),wordenniettotdeopnamegerekend. Hetzelfdegeldtvoorsale‐and‐leasebackovereenkomstenen contractverlengingen.Hetbetrefttransactiesvanaf200m².Splitincentive : Desituatiewaarindevastgoedeigenaaralleendelastenvaneen duurzameinvesteringdraagtendehuurderalleendelustenheeft.Structureleleegstand : Leegstanddatinmiddelslangerdan3jaaraanhoudt.


xix


xx

Bibliografie

Agentschap NL. (2011). Duurzaam vastgoed nieuwskrant. Zomereditie juni 2011 ‐ PROVADA .

ANP. (2014, Februari 25). Nu.nl. Opgeroepen op Februari 26, 2014, van Leegstand kantorenmarkt

verder opgelopen: http://www.nu.nl/economie/3711622/leegstand‐kantorenmarkt‐verder‐

opgelopen.html

Arkenbout, R., Remøy, H., & Voordt, T. v. (2012). Kantoren binnenste buiten gekeerd.

Armstrong, L. (2008). Surveying Sustainability. Berlijn: RICS.

Baane, R., Houtkamp, P., & Knotter, M. (2011). Het nieuwe werk ontrafeld ‐ Over Bricks, Bytes en

Behavior. Assen: van Gorcum.

bbn adviseurs. (2011). Whitepaper ‐ Verduurzaming bestaande kantoren: Kosten en opbrengsten van

BREEAM‐NL bij kantoorrenovaties. Houten: bbn.

Bertens, C., Veldhuis‐Van Essen, C. V.‐V., & Snoei, J. (2011). MVO‐ambities in het MKB. Zoetermeer:

EIM.

Broek, J. v. (2010). Groen licht voor duurzame kantoren?: een onderzoek naar de relatie tussen

duurzame kantoren en hun financiele resultaten.

Bruers, S., & Verbeeck, B. (2010). De berekening van de ecologische voetafdruk van Vlaanderen,

studie uitgevoerd in opdracht van de Vlaamse Milieumaatschappij, MIRA, MIRA/2010/01, Ecolife.

Buts. (2009). Anticiperen op langdurige leegstand.

CBS. (2014). CBS. Opgeroepen op mei 20, 2014, van Barometer beroepsbevolking:

http://www.cbs.nl/nl‐NL/menu/themas/arbeid‐sociale‐zekerheid/publicaties/barometer‐

beroepsbevolking/barometer‐werkzame‐beroepsbevolking‐art.htm

Centexbel. (sd). Centexbel. Opgeroepen op April 16, 2014, van Duurzaam Ondernemen:

http://www.centexbel.be/nl/duurzaam‐ondernemen

Denijs, O. (2013, september 12). Netq‐enquete. Opgeroepen op april 29, 2014, van Wereldwijde en

gegarandeere respons: http://www.netq‐enquete.nl/nl/blog/responsverhogende‐tips

DiPasquale, & Wheaton. (1996).

Dorland, R. v., & Jansen, B. (2007). Het IPCC‐rapport en de betekenis voor Nederland. PCCC.

DTZ. (2013). Availability meets demand. Utrecht: DTZ Zadelhoff.

DTZ. (2014). Nederland compleet: Kantoren‐ en bedrijfsruimtemarkt. Amsterdam: DTZ Zadelhoff.

Dutch Green Building Council. (2014, April). Breeam. Opgeroepen op maart 3, 2014, van Downloads

BREEAM‐NL In‐Use: http://www.breeam.nl/images/uploads/BREEAM‐NL_In‐

Use_2014_v1.0_web_.pdf

Dutch Green Building Council. (2014). Breeam. Opgeroepen op april 14, 2014, van Categorieen In‐

Use: http://www.breeam.nl/bestaande_bouw/categorieen_in‐use

Eggink, E.‐J. (2008). Nationaal kantorenmarktonderzoek 2008. NVM.


xxi

Eigenraam, A. (2013, September 12). NRC. Opgeroepen op Maart 18, 2014, van Leegstand van

Nederlandse kantoren is hoogste van Europa: http://www.nrc.nl/nieuws/2013/09/12/leegstand‐van‐

nederlandse‐kantoren‐is‐hoogste‐van‐europa/

Eijk, H. v. (2011). Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt;

Toepassing van het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton op de Nederlandse

kantorenmarkt gedurende de periode 2000‐2010. Amsterdam.

Fiestas, H. V. (2013, juni 24). Duurzaam vastgoed is de toekomst. Opgehaald van BNP Paribas:

http://www.bnpparibas‐ip.nl/central/insights‐and‐ideas/investment‐ideas/20130624_persp‐

responsive‐investment.page?l=dut&p=IP_NL‐NSG

FNM. (2013). Op naar een vraaggestuurde kantorenmarkt: inzicht in gebruikerswensen kantoren.

FNM.

Giesbers, H., Verweij, A., & de Beer, J. (2014, maart 17). Nationaal kompas. Opgeroepen op mei 20,

2014, van Bevolking: Wat zijn de belangrijkste verwachtingen voor de toekomst?:

http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/toekomst/

Hogg, A. (2002). Conducting online research. Cincinnati: Burke.

Inbo. (2005). Kantoorgebruikers in beweging. Woudenberg.

JLL. (2010). Dutch Capital Markets Outlook. JLL.

JLL. (2013). Occupier Special Sustainability 2013. JLL.

JLL. (2008). Sustainable Real Estate: An Occupier's Guide. Amsterdam: JLL.

Jongkind, K. (2014). Minder starters in 2014: Stijging aantal starters in 2013 vooral door toename

zzp'ers. ING Economisch Bureau.

Kok, N., & Jennen, M. (2010). De waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid: Een analyse van

de Nederlandse Kantorenmarkt.

Koolmoes, J. (2014). Koudekerk aan den Rijn.

Kroese, A. (2014). Nederland in 2013: Een economisch overzicht. Den Haag: Centraal Bureau voor de

Statistiek.

Leurs, R. (2014, mei 14). De kantorenmarkt. (J. Koolmoes, Interviewer)

Meer, Jurgen van der; Feijt, Mark. (2010). Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek; De economische

crisis voorbij? Twynstra Gudde.

Meer, Jurgen van der; Scholtens, Bote. (2012). Het Nieuwe Werken en de facilitaire dienstverlening.

Naarden: FMN.

NVM. (2014). Stand van zaken; Nederlandse kantorenmarkt.

Remøy, H. (2010). Out of office. Delft: Technische Universiteit Delft.

Simons, W. (2013, november 22). Energievastgoed. Opgeroepen op march 28, 2014, van

Verduurzaming kantoren stokt door gebrek aan finaciele prikkels:

http://www.energievastgoed.nl/2013/11/verduurzaming‐kantoren‐stokt‐door‐gebrek‐aan‐

financiele‐prikkels/


xxii

Stegeman, H., Legierse, T., Loman, H., Wijffelaars, M., Briegel, F., Weernink, M., et al. (2014).

Economisch Kwartaalbericht: Westen gaat weer meer bijdragen aan groei van de wereldeconomie.

Rabobank.

Stocker, T., Qin, D., Plattner, G.‐K., Tignor, M., Allen, S., Boschung, J., et al. (2013). Climate Change

2013: The Physical Science Basis. New York: IPCC.

Stoer, B. (2013). Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers: onderzoek naar de

invloed van duurzaamheid op de huisvestingsbeslissing van een kantoorgebruiker. Utrecht.

Tervoort, A. (2011). Wat is de waarde van een duurzaam kantoorgebouw? Amsterdam: Savills.

Troostwijk Real Estate. (2011, januari). Verduurzamen van kantoorpanden loont. Vastgoedmarkt , p.

34.

van der Voordt. (2013). Typologie van kantoorgebruikers: Overeenkomsten en verschillen in

gebruikerswensen. FMN.

Van Dijk, B. (2011). Tweedeling in de kantorenmarkt. Amsterdam.

van Enk, W., & de Blauw, R. (2013, oktober). Omslag in de kantorenmarkt. PropertyNL Magazine , pp.

34‐37.

van Gool, P., Jager, P., Theebe, M., & Weisz, R. (2013). Onroerend goed als belegging.

Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.

Vastgoedmarkt. (2013, September 12). Kantorenleegstand Nederland hoogste van Europa.

Opgeroepen op Februari 18, 2014, van Vastgoedmarkt:

http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2013/09/12/Kantorenleegstand‐Nederland‐hoogste‐van‐

Europa

Verhoeven, N. (2010). Wat is onderzoek?: Praktijkboek methoden en technieken voor hoger

onderwijs. Den Haag: Boom onderwijs.

Voordt, T. v., & d'Ancona, M. (2013). Het Nieuwe Werken vanuit het perspectief van de

eindgebruiker. Boss Magazine , 16‐21.

W/E adviseurs. (2014). Opgeroepen op mei 25, 2014, van www.gprgebouw.nl:

http://www.gprgebouw.nl/

Waaning, N., & Buck, R. (2013). Op naar een vraaggestuurde kantorenmarkt: Inzicht in

gebruikerswensen kantoren. FMN.

Walters, J. (2011, Maart 18). News Trends in Sustainability, Development Issues. Opgeroepen op

Februari 18, 2014, van Global Sherpa: http://www.globalsherpa.org/news‐trends‐sustainability‐

development‐issues

Warren‐Myers, G. (2012). The Journal of Sustainable Real Estate. Sustainable Management of Real

Estate: Is It Really Sustainability? , p. 178.

Wennekes, L. (sd). De Zaak. Opgeroepen op mei 19, 2014, van Flexibele huisvesting voor mkb'ers en

zzp'ers: http://www.dezaak.nl/flexibele‐huisvesting‐voor‐mkb‐ers‐en‐zzp‐ers‐1713580.html

Worms, C. (2013, November). HvR college De Vastgoedinvesteringsmarkt 2013‐2014 week 7.

Rotterdam, Zuid‐Holland, Nederland.


xxiii

WWF. (2012). Living Planet: Biodiversity, biocapacity and better choices.


xxiv

Bijlagen


xxv


xxvi

BijlageI:Interview

INTERVIEW ROLAND LEURS – DE KANTORENMARKT Hoe staat het met de leegstand op de kantorenmarkt op het moment? De kantorenmarkt is op dit moment wat aantrekkelijker dan de retailmarkt. Vooral in de regio Amsterdam, daar gebeurt nu weer wat. De kantorenmarkt heeft de grootste klap inmiddels gehad en die moet daar nu wel weer uitkomen. De kantorenmarkt zit nu wel echt op de bodem als je het mij vraagt en kijken we weer langzaam een beetje omhoog. Vooral regio Amsterdam is een regio waar dat weer gebeurt, gelukkig. Er is nu weer wat meer reuring op de kantorenmarkt. De grote huurcontracten worden nog niet zo snel afgesloten maar er zijn weer meer bezichtigingen, meer interesse en we sluiten her en der weer wat kleinere contractjes af, dus het begin is er. Het is gelukkig niet meer zo stil als de jaren hiervoor. De grote vierkante meters ga je niet meer zo snel verhuren, huurders gaan sowieso wat kleiner zitten. Mensen willen ook huren wat ze gebruiken. Normaal huren ze bijvoorbeeld 200 vierkante meter kantoorruimte en 100 vierkante meter vergaderruimte. Nu willen ze 200 vierkante meter kantoorruimte huren en de vergaderruimte huren wanneer ze het nodig hebben. Dus het aantal vierkante meters is wel gedaald per transactie maar dat is deze tijd, dat hoort erbij. Zijn er bepaalde categorieën kantoorgebouwen welke veel meer leegstand kennen dan andere kantoorgebouwen? Het belangrijkst is locatie, bijvoorbeeld centraal stations. In Amsterdam Zuid-Oost is een enorme leegloop geweest. Amsterdam Arena loopt wel, maar gebieden daaromheen vallen weer buiten de boot. In eerste instantie zijn het dus voornamelijk gebieden waar weer groei in zit, qua gebouwen durf ik het eigenlijk niet te zeggen. Het belangrijkste is dat er bepaalde voorzieningen in het gebouw zitten zoals een lunchroom, vergaderruimtes en een bepaalde sfeer. Daar wordt meer naar gekeken dan naar wat voor installaties er in het gebouw zitten bijvoorbeeld. Echter kijken de grotere huurders nog wel naar welke installaties er in het gebouw zitten. Het centrum is sowieso altijd goed, bijvoorbeeld in Amsterdam: het gebied rondom de Arena, het Schinkelterrein dat in opkomst is en Houthaven is eigenlijk ook een prima gebied. Verder weet ik dat de gemeente veel energie en tijd gaat steken in Sloterdijk, dat willen ze een boost geven. De leegstand zit nu voornamelijk in de kantoorparken die toentertijd aangelegd zijn. Ik denk ook niet dat dat nog gevuld gaat worden. Vooral de buitenste rand van zo een kantoorgebied gaat gewoon niet meer volledig verhuurd worden. Deze kantoorgebouwen moeten getransformeerd of gesloopt worden. Er moet wat nieuws voor verzonnen worden, reguliere verhuur is niet meer te doen daar. Wat is/zijn volgens jou de oorzaak/oorzaken van het hoge leegstandspercentage op de kantorenmarkt? Een goed voorbeeld hiervoor is denk ik wel dat wij op dit moment in discussie zijn met de gemeente over Teleport in Sloterdijk. Dit is een kantorenpark dat zo’n 20 jaar geleden is opgestart. Toentertijd zijn hier heel veel ICT bedrijven bij elkaar gaan zitten maar deze zijn Langzaam weggegaan. Nu is er veel leegstand, het is nog net geen spookstad. De grootste reden van de grote leegloop is dat het gebied geen uitstraling, voorzieningen en sfeer heeft. Er zijn geen winkeltjes en restaurantjes in de buurt, er is gewoon niet zo veel te doen in de buurt. Aan de locatie kan het in dit geval niet liggen, je zit zo op de ring en via de A5 en de A10 kan je alle kanten op. Wat je ook ziet is dat bedrijven elkaar aantrekken. Als je wat grote bedrijven uit de branche daar neer zet, KPN heeft er bijvoorbeeld ook gezeten, dan trekt dat andere bedrijven aan. Er zijn een paar grote jongens daar gaan zitten, wat er voor heeft gezorgd dat meerder partijen daar ook zijn gaan zitten.

Echter zijn de grotere jongens op een gegeven moment weggegaan, waarna de rest in hun voetsporen is getreden. Soms heb je echt een of twee grote jongens nodig om een gebied te vullen. Daarom is Eindhoven ook de lichtstad; alle partijen zijn daar gaan zitten omdat Philips daar zit en dan breidt het zich ook langzaam uit. Voor Silicon Valley in Amerika, waar Google zit, is precies hetzelfde voorbeeld te noemen. Hier zijn alle grote jongens gaan zitten, puur omdat een of twee grote partijen daar zijn begonnen. Partijen willen graag bij een grote partij gehuisvest zijn omdat het een soort visitekaartje is en omdat ze wat aan elkaar kunnen hebben. Wat je dus wel merkt op de kantorenmarkt is dat je gewoon een paar grote namen in je kantoren moet hebben, dan loopt de rest vanzelf wel. En daarin moet de gemeente misschien gaan stimuleren, bijvoorbeeld door een subsidie te geven om grote partij erin te zetten. Zie jij een duidelijk gevolg op of een verschuiving van de kantorenmarkt door het hoge leegstandspercentage? De randgebieden vallen weg. Bijvoorbeeld Zoetermeer en Gouda, daar veel kantoren neergezet 10 jaar geleden en dat worden spooksteden. Randgebieden vallen sowieso af en het wordt echt lastig om ze op te vullen. Verder willen huurders wat kleinere ruimtes huren en ze willen meer voorzieningen. Ze kijken niet zo zeer naar gebouw zelf. Een goede locatie, goede voorzieningen om hun heen en meer flexibiliteit in huren (niet meer standaard 5 of 10 jaar), dat is voornamelijk wat de huurders willen vandaag de dag. Wat zijn de voornaamste trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt? Het nieuwe werken is DE trend op dit moment op de kantorenmarkt. Hierin moeten we niet doorslaan door alle kantoorruimtes flexibel te maken, mensen willen wel een eigen ruimte en ze willen de deur dicht kunnen doen. Huurders willen betalen voor wat ze gebruiken, ze willen niet meer vooraf betalen voor het geheel. Een goed voorbeeld is bijvoorbeeld een vergaderruimte waarvan de huur wordt betaald als de huurder er gebruik van heeft gemaakt. Je kan hier ook in doorslaan door bijvoorbeeld de hele inrichting van de kantoorruimte door de huurder te laten huren, zoals de lampen, elektra, vloerbedekking, meubilair, etc. De huurder betaald dan precies voor wat hij gebruikt. Je creëert hierdoor meer flexibiliteit voor de huurder en dat gaat misschien ook meer spelen. Weet je wat het is: als wij 100 euro per vierkante meter moeten investeren omdat huurder wil huren bij ons en de huurder wil na 1 jaar weg, dan hebben we niets verdiend in dat jaar. We houden er alleen een mooie ruimte aan over. Als je toegaat naar een concept dat de huurder een bepaald bedrag voor huur betaald en een bepaald bedrag voor de huur van de inrichting van de kantoorruimte, is het voor beide partijen gunstig: wij hoeven dan vooraf niet veel te investeren en we bieden flexibiliteit voor de huurder. Mensen willen wel iets meer betalen om flexibel te zijn, dat is wat opvalt. Wat ook opvalt, is dat huurders snel willen schakelen. Ze willen ergens huren en dat moet vaak heel snel, binnen no time. Mensen willen tegenwoordig wel een leuke algemene ruimte, ze willen lekker kunnen hangen, ze willen elkaar spreken. Dit speelt voornamelijk bij de wat kleinere gebruikers, vooral onder de creatievelingen en startups.

Grotere huurders kijken nog wel naar het soort gebouw; wat voor installatie zit erin en voldoe ik aan eisen die de werknemers stellen, waarbij comfort erg belangrijk is. Dit is niets nieuws eigenlijk, het is geen trend. Andere trends zijn denk ik moeilijk te benoemen. Wat zijn volgens jou de voornaamste huisvestingsmotieven van de kantoorgebruikers vandaag de dag? De locatie moet goed zijn, voorzieningen moeten goed zijn en de prijs is een belangrijk criterium. Als je op Fuda kijkt kan je meteen op prijs selecteren. Verder speelt de sfeer in het gebouw een belangrijke rol, maar dat is meer de tweede fase. Op het moment dat de potentiele huurders binnen stappen moet de sfeer goed zijn. Als dit goed is wordt eigenlijk de prijs al minder belangrijk, ze moeten zich prettig voelen. Bij een select gezelschap is duurzaamheid ook belangrijk, voornamelijk bij de grotere multinationals speelt het. Bij de MKB kom ik het zelden tegen. Amerikaanse bedrijven vragen er wel regelmatig naar. Het is een leuke tool maar zodra er meer betaald moet worden, valt het af merk ik. Het is nog geen marketingmiddel om veel partijen mee binnen te krijgen. Wat zie jij gebeuren op het gebied van duurzaamheid bij kantoren? De energielabel is een hot item geweest, net zoals het BREEAM certificaat. BREEAM is een hele hype geweest, maar dat is naar mijn mening wat minder geworden. Tot nu toe heeft het afgelopen half jaar mij nog niemand gevraagd naar een BREEAM certificaat. Ik denk dat dat bij grote huurders wel speelt, die zullen er wel naar vragen, maar huurders tot 1000 vierkante meter niet. Misschien dat subsidies vanuit overheid voor BREAAM certificering zou helpen bij het verduurzamen van de bestaande kantorenvoorraad. Ook zou je duurzaamheid op de markt kunnen krijgen door het een hype te maken onder de huurders. Als je het enthousiast maakt bij huurders, moeten eigenaren er wel in meegaan. Een mooi concept om als eigenaar zijnde in duurzaamheid te kunnen investeren is de fixed fee servicekosten. Nu wordt er een voorschot op de servicekosten betaald en wordt er aan het eind de werkelijke kosten afgerekend. Bij het nieuwe concept wordt er niet meer aan het eind afgerekend. Alles wat de eigenaar zou winnen, zou hij in duurzaamheid kunnen investeren. In dit model liggen dus wel kansen voor duurzaamheid zeg maar. Je bouwt eigenlijk een spaarpot op waarmee het kantoor meer in de markt gebracht kan worden. Als eigenaar kan je in dit concept bijvoorbeeld ook nog: ik investeer wel van tevoren zodat ik er meteen op verdien. Het voordeel van dit concept is dat er achteraf geen discussie hoeft plaats te vinden met de huurder wat betreft servicekosten, het scheelt mensen op kantoor en dus ook kosten voor eigenaar. Daarbij komt ook nog dat de eigenaar ruimte heeft om te investeren. Hecht de gebruiker volgens jou waarde aan duurzame huisvesting? Zo ja, waarom denk je? Zodra ze er meer voor moeten betalen denk ik niet dat ze er waarde aan hechten. Als je ze de keuze zou geven om meer korting te ontvangen of meer duurzaamheid te bieden, denk ik dat 90% voor de korting gaat, dat is in ieder geval mijn ervaring. Ik denk dat ze het zelf in de portemonnee moeten merken in positieve zin. Ik denk dat het veel grootspraak is maar dat het in de praktijk niet van de grond komt als ze er financieel niet beter, of in ieder geval niet slechter, van worden. Ik heb veel bezichtigingen, rondleidingen en onderhandelingen met huurders maar duurzaamheid komt eigenlijk bijna nooit naar voren. Misschien is dat ook wel de reden dat wij de huurders niet binnenkrijgen omdat ze daar niet naar kijken, dat zou goed kunnen. Misschien kijken ze al eerste

instantie niet bij ons omdat wij niet bekend staan om duurzame huisvesting, als dat zo is moeten wij is flink gaan veranderen. Uiteindelijk zal iedereen erin mee moeten gaan. Het gaat er bij ons om wat de huurder wil. Als huurder BREEAM certificaat wil, dan gaan we dat doen. Het is puur een kwestie van vraag en aanbod. Als investeerder wacht je op de vraag van de huurder.


xxviii

Bijlage II: Webinar


xxix

6 6 2014

1

6 6 2014

2

6 6 2014

3


xxx

Bijlage III: E-mail enquête


xxxi


xxxii

Bijlage IV: Enquête

De meerwaarde van duurzame huisvesting

Hallo! Allereerst wil ik je bedanken dat je de moeite neemt om deze enquête in te vullen. Het invullen van de enquête duurt circa 5 minuten. De enquête heeft als doel een representatief antwoord te krijgen op de vraag wat de meerwaarde van duurzame huisvesting voor kantoorgebruikers is. Als deze meerwaarde bekend is, kunnen de bestaande kantoorgebouwen op deze meerwaarde (lees: de wensen) van de kantoorgebruiker op het gebied van duurzaamheid aangepast worden. Veel plezier met het invullen van de enquête.

Start

De meerwaarde van duurzame huisvesting

1.

2. Ik ben werkzaam voor een: *

Profit organisatie (organisatie met winstoogmerk)

Non-profit organisatie (organisatie zonder winstoogmerk) 3. De organisatie waar ik voor werk, telt: *

0-10 medewerkers

11-20 medewerkers

21-50 medewerkers

51-150 medewerkers

151-250 medewerkers

251-500 medewerkers

>500 medewerkers 4. Het kantoorgebouw waarin ik op dit moment gehuisvest ben, is een: *

Single tenant gebouw (enige huurder in het kantoorgebouw)

Multi tenant gebouw (meerdere huurders in hetzelfde kantoorgebouw) 5. Hoeveel kantoorruimte huurt de organisatie waarvoor je werkt in het gebouw waar je gehuisvest bent? *

0-20 m2

21-50 m2

51-100 m2

101-200 m2

201-500 m2

501-1000 m2

1001 - 5000 m2

> 5000 m2

6. Ben jij binnen de organisatie bevoegd beslissingen te nemen op het gebied van huisvesting? *

Ja

Nee

Naar de enquete

7. Ben je bekend met de inhoud van de BREEAM beoordelingsmethodiek? *

Ja

Nee

Nee, maar ik weet wel dat het een beoordelingsmethode is om de duurzaamheidsprestatie van gebouwen te bepalen 8. Ben je op de hoogte van de duurzaamheidsprestatie van jouw huidige huisvesting? *

Ja, het is een BREEAM gecertificeerd gebouw

Ja, het gebouw heeft een ander certificaat (GRP, LEEDS, Greencode)

Ja, het gebouw heeft een energielabel

Nee

Weet ik niet 9. Ik denk/weet dat ik productiever kan werken als...

Helemaal mee oneens Helemaal mee eens

ik op mijn werkplek veel daglicht als lichtbron kan gebruiken.

ik de temperatuur op mijn werkplek zelf kan beïnvloeden.

er in de buurt van mijn werkplek ontspanningsruimten aanwezig zijn (lounge, eetruimte, kantine, koffiecorner, etc).

mijn werkplek beschikt over vrij uitzicht naar buiten.

ik zelf de ramen kan openen voor ventilatie.

ik de hoeveelheid daglicht op mijn werkplek kan beïnvloeden (door middel van zonwering of iets dergelijks).

10. Transport


Ik ga graag op de fiets naar het werk.

Ik vind het belangrijk dat mijn werkplek makkelijk te bereiken is met het openbaar vervoer.

Ik vind het fijn als er op loopafstand van mijn werkplek zich een supermarkt, lunchroom, pinautomaat en/of postfaciliteiten/brievenbus bevindt/bevinden.

Ik vind het fijn als actuele vervoersinformatie beschikbaar wordt gesteld op mijn werkplek (NS, file informatie, OV9292).

Ik vind het fijn als er in het kantoorgebouw gedeelde faciliteiten/ontmoetingsplekken aanwezig zijn (zie voorbeelden hieronder)

Ik vind het fijn als er een fitnessruimte in het gebouw aanwezig is

Ik vind het fijn als er een supermarkt in het kantoorgebouw aanwezig is.

Ik vind het fijn als er een gezamenlijke loungeruimte in het kantoorgebouw aanwezig is.

Ik vind het fijn als er een restaurant in het kantoorgebouw aanwezig is.

Ik vind het fijn als er een lunchroom/koffiecorner in het kantoorgebouw aanwezig is.

11. Identiteit/Imago


Ik ben graag gehuisvest in een duurzaam kantoorgebouw omdat dit bij het imago van de organisatie waarvoor ik werk past.

Duurzaamheid is een belangrijk onderwerp (geworden) in de bedrijfsvoering van de organisatie waar ik werk.

De organisatie waarvoor ik werk houdt zich bezig met het verminderen van het energieverbruik.

De organisatie waarvoor ik werk houdt zich bezig met het verminderen van het waterverbruik.

De organisatie waarvoor ik werk houdt zich bezig met het verlagen van onze CO2-footprint.

De organisatie waarvoor ik werk houdt zich bezig met afvalscheiding en afvalpreventie.

De organisatie waarvoor ik werk houdt zich bezig met het verbeteren van de gezondheid en comfort van haar medewerkers.

Ik ben van mening dat het imago van de organisatie verbetert op het moment dat het kantoorgebouw waarin zij gehuisvest is een groen label/goede duurzaamheidsclassificatie heeft.

Ik ben van mening dat het imago van de organisatie verbetert op het moment dat het kantoorgebouw waarin zij gehuisvest is een duurzame uitstraling heeft.

12. De volgende aspecten zouden voor mij een grote invloed hebben bij de keuze van huisvesting


De hoogte van de servicekosten

De hoogte van de huurprijs

De aanwezigheid van flexplekken

De nabijheid van openbaar vervoer

De gedeelde faciliteiten in het kantoorgebouw

De ligging van het kantoorgebouw nabij snelwegen en/of uitvalswegen

De ligging van het kantoorgebouw in het centrum

De ligging van het kantoorgebouw op een kantorenpark

De ligging van het kantoorgebouw nabij een stationslocatie

De mogelijkheid om de kantoorruimte flexibel in te richten

De transparantie in servicekostentoerekening

Een goede klimaatbeheersing op de werkplekken

Een hoog afwerkingsniveau van de kantoorruimte

Het feit dat het een duurzaam kantoorgebouw is

Een duurzame uitstraling van het kantoorgebouw

13. De organisatie waar ik voor werk heeft de ambitie om te verduurzamen *

Nee.

Ja, voornamelijk om een bijdrage te leveren aan de samenleving (verlagen ecologische voetafdruk).

Ja, voornamelijk vanwege een hogere productiviteit door een beter comfort en gezondheid van de werknemers.

Ja, voornamelijk omdat ze daarmee haar imago verbetert.

Ja, voornamelijk vanwege de lagere servicekosten.

Ja, voornamelijk door/vanwege: 14. Ik ben het ermee eens als de organisatie waar ik voor werk bereid is meer huur te betalen voor duurzame huisvesting ten opzichte van niet-duurzame huisvesting. *

Nee

Ja, 0-2%

Ja, 2-4%

Ja, 4-6%

Ja, 6-8%

Ja, meer dan 8%, namelijk

Weet ik niet (geen mening)

15. Voor de volgende duurzaamheidsaspecten zou ik bereid zijn meer huur te betalen:

Nee Ja

Energie (faciliteiten omtrent zuinigheid en verlaging)

Water (faciliteiten omtrent besparing en hergebruik)

Afvalscheiding en -preventie

Gezondheid en comfort

Flexibiliteit (flexplekken, flexibele indeling kantoorruimte, etc.)

Transport (nabijheid ov, gedeelde faciliteiten, etc.)

Duurzaam materiaalgebruik

Vervuiling reduceren

Duurzaam landgebruik en ecologie (groene daken/gevels, soort landschap rond perceel, voorzieningen voor dieren, etc.)

16. Ik ben het ermee eens als de organisatie waar ik voor werk bereid is mee te investeren in duurzame verbeteringen welke leiden tot verlaging van de servicekosten *

Ja

Nee

Weet ik niet (geen mening) 17. Financiële voordelen


Ik zou enkel bereid zijn om naar een duurzame huisvesting te verhuizen als dit voor de organisatie financiële voordelen met zich meebrengt.

Versturen

Hartelijk bedankt voor de tijd en moeite die je hebt genomen voor het invullen van de enquête. Wil je graag op de hoogte worden gebracht van de resultaten van het onderzoek? Laat dit even weten door een e-mail te sturen naar [email protected]

meerwaarde kantoorgebruiker 2014...2014/10/07 · 2014 Duurzame huisvesting De meerwaarde voor de...

Documents

Transcript of meerwaarde kantoorgebruiker 2014...2014/10/07 · 2014 Duurzame huisvesting De meerwaarde voor de...