LOCATIEKEUZE HUISVESTING GEMEENTELIJKE Web viewHuisvesting gemeentelijke organisatie. gemeente...

LOCATIEKEUZE HUISVESTING GEMEENTELIJKE ORGANISATIE

Datum 21 september 2012Vers ie 1.0Status Def in i t ie f

ALG

014

*12-0066866*12-0066866

12-0066866

G E M E E N T E W E S T L A N D

Inhoudsopgave

Kern van de zaak.............................................................................................................................................................. 11. Ruimte l i jk ................................................................................................................................................................. 2

1.1. Ruimte l i jke inpasbaarheid .......................................................................................................................21.2. Door loopt i jden ..............................................................................................................................................2

2. F inanciee l ................................................................................................................................................................ 42.1. F inancië le consequent ies ........................................................................................................................42.2. Kosten voor ver t rag ing .............................................................................................................................52.3. Taxat ie gronden...........................................................................................................................................52.4. Afboeking voormal ig Rabobankpand ....................................................................................................62.5. F inancië le conclus ie ..................................................................................................................................7

3. Ris ico ’s locat iekeuze...........................................................................................................................................84. Samenvat t ing en conclus ie .............................................................................................................................105. Aanvul lende bes lu i tpunten ..............................................................................................................................12

5.1. Aanvul lende vragen en aanscherp ing PvE ......................................................................................125.2. Ontwikkelconst ruct ie ...............................................................................................................................125.3. Pro jectorganisat ie & voorbere id ingskrediet ....................................................................................135.4. Pro ject r is ico ’s ............................................................................................................................................13

6. Gevraagde bes lu i ten aan Raad .....................................................................................................................147. Bi j lagen.................................................................................................................................................................. 15

7.1. Bi j lage C: F inancië le analyse ..............................................................................................................16

H U I S V E S T I N G G E M E E N T E L I J K E O R G A N I S A T I E

12-0066866


Kern van de zaak

In uw vergader ing van 4 en 5 september j l . heef t uw Raad een belangr i jke s tap gezet r icht ing het a f ronden van de bes lu i tvorming rondom de huisvest ing van de gemeente l i jke organisat ie . U heef t bes loten om een n ieuw cent raa l gemeentehuis , inc lus ie f raadzaal en f ract iekamers te rea l iseren op één van de twee vo lgende locat ies: ISW loca t ie aan de Tiendweg in Naaldwi jk , danwel de voormal ige Rabobanklocat ie aan de Stokd i jkkade in Naaldwi jk . Op 2 oktober 2012 za l op bas is van de ru imte l i jke inpasbaarheid en de f inanc ië le consequent ies een def in i t ieve locat iekeuze gemaakt worden voor de rea l isat ie van cent ra le hu isvest ing.

In navolg ing h ie rvan heef t ons co l lege opdracht gegeven om de ru imte l i jke inpasbaarhe id en de f inanc ië le consequent ies nader u i t te werken. Op bas is van de resul ta ten in deze rappor tage heef t het co l lege van B&W een voorkeur voor de ISW locat ie . Een keuze voor de ISW locat ie geef t voor het co l lege de minste be lemmer ingen om per 1 januar i 2016 cent ra le hu isvest ing te rea l iseren . Ten aanzien van de bouwen explo i ta t iekosten va l t te concluderen dat be ide locat ies nagenoeg gel i jk z i jn . In de b i jgevoegde b i j lage t re f t u de nadere u i twerk ing van beide opt ies aan.

1

12-0066866H U I S V E S T I N G G E M E E N T E L I J K E O R G A N I S A T I E


1. Ruimtelijk

1.1. Ruimtel i jke inpasbaarheid

Voormal ige Rabobanklocat ie , inc lus ie f parkeren op locat ie gemeentehuis Naaldwi jkEen n ieuw gemeentehuis op de voormal ige Rabobanklocat ie is te rea l iseren a ls de kavel ook bui ten de in he t bestemmingsplan weergegeven grenzen (bouwvlak) bebouwd zal worden.Een reë le inschat t ing is dat er h ierb i j een pand van v i j f to t zes verd iep ingen gebouwd zal worden met een hoogte tussen 18,5 en 22 meter. De parkeeroploss ing word t gereal iseerd op de locat ie van het hu id ige gemeentehuis in Naaldwi jk en min imaal één andere kavel in de d i recte omgeving. Hiermee wordt vo ldaan aan het gevraagde aanta l parkeerp laa tsen van 308.

Voormal ige ISW locat ieBi j keuze voor de voormal ige ISW locat ie kan het gevraagde bouwvolume zonder bestemmingsplanprocedure worden gereal iseerd op de kavel . Door de aanleg van een reeds geplande weg en rotonde voor onts lu i t ing van de wi jk Hoogeland wordt de vo l led ige ISW locat ie gespl i ts t in een groot deel en een k le in deel . De aanleg van deze weg en rotonde maakt geen onderdeel u i t van het gemeentehuispro ject . In de berekeningen in deze not i t ie en het onderzoek van DHV wordt a l leen gebru ik gemaakt van het g rote deel van de kavel .

In d i t scenar io za l een pand van v i j f verd iep ingen worden gereal iseerd met een to ta le hoogte van ca. 18 meter. De parkeeroploss ing wordt gerea l iseerd op maaive ld rondom het te bouwen gemeentehuis . Di t lever t een tekor t van 19 parkeerp laatsen op ten opz ichte van het gemeente l i jk parkeerbele id . Wanneer naast de grote ISW kave l ook gebru ik wordt gemaakt van de k le ine ISW kavel (o f een dee l daarvan) , kan worden vo ldaan aan de vo l led ige parkeervraag. Hiermee is geen rekening gehouden in de invester ingskosten en de explo i ta t iekostenramingen.

Voor be ide scenar io ’s is ter ind icat ie een 3D impress ie gemaakt van de invu l l ing van het pand op de kavel . Deze 3D impress ies z i jn terug te v inden a ls b i j lage in de rappor tage van DHV (b i j lage A) .

1.2. Doorloopti jden

Voormal ige Rabobanklocat ie , inc lus ie f parkeren op locat ie gemeentehuis Naaldwi jkReal isat ie van een n ieuw gemeentehuis op de voormal ige Rabobanklocat ie met parkeren op de locat ie van het hu id ige gemeentehuis kent een ind icat ieve door loopt i jd van 51 maanden. Hierb i j wordt rekening gehouden met een soepele bestemmingsplanprocedure. Voor zowel de locat ie van het voormal ige Rabobankkantoor a ls de te rea l iseren parkeervoorz ien ing op de locat ie van het hu id ige gemeentehuis in Naaldwi jk moet een bestemmingsplanprocedure worden door lopen. Deze afzonder l i jke procedures kunnen para l le l aan e lkaar p laatsv inden.

De vroegst mogel i jke ingebru ikname van het n ieuwe gemeentehuis op de locat ie van de voormal ige Rabobank met parkeren op de locat ie van het hu id ige gemeentehuis in Naaldwi jk is b i j de s tar t van de bestemmingplanprocedure begin oktober 2012 op 1 januar i 2017. Real isat ie van a l leen het pand (dus nog zonder parkeeroploss ing) kan, reken ing houdend met een bestemmingsplanprocedure zonder tegenslagen, per medio 2016 gereed z i jn .

2



In onderstaande tabel is een ind icat ieve p lanning weergegeven voor de rea l isat ie van d i t scenar io . Deze inschat t ing gaat u i t van een soepele voor tgang van de te voeren bestemmingsplanprocedures.

Ind ien de bestemmingsplanprocedure vanwege z ienswi jzen, bezwaren en beroepen na twee jaar nog n ie t a fgerond z i jn , za l ver t rag ing opt reden in de bouwvoorbere id ing met het doorschuiven van de geplande oplever ingsdatum als gevolg. Doordat de door loopt i jd b i j deze verdere ver t rag ing s terk afhankel i jk is van externe factoren, is een maxima le t i jds ind icat ie last ig te geven.Het is n ie t te voorspel len of , wanneer en op we lke wi jze de n ieuwbouw b i j een moeizame bestemmingsplanprocedure gereal iseerd kan worden. Mogel i jk kan n ieuwbouw in 2018 in gebru ik worden genomen.

Voormal ige ISW locat ieReal isat ie van een n ieuw gemeentehuis op de voormal ige ISW locat ie ken t een ind icat ieve door loopt i jd van 41 maanden. B i j bes lu i tvorming per begin oktober 2012 kan het gebouw per januar i 2016 in gebru ik genomen worden.In onderstaande tabel is een ind icat ieve p lanning weergegeven voor de rea l isat ie van d i t scenar io .

3



2. Financieel

2.1. Financiële consequenties

Uit voorz icht igheidspr inc ipe z i jn er geen opbrengsten opgenomen voor de vr i jva l lende locat ies. Di t za l er toe le iden dat de daadwerkel i jke to ta le explo i ta t iekosten lager u i tva l len.In onderstaande tabel worden de be langr i jks te f inanc ië le consequent ies weergegeven. Een u i tgebre ide f inanc ië le analyse is weergegeven in b i j lage C.

Invester ingen en Exploi tat ie lasten(bedragen x € 1 .000)

Vm. Rabo-locat ie incl .parkeren locat ie

gemeentehuis Naaldwi jk

Vm. ISW-locat ie( incl . parkeren)

Invester ingsniveau bouw 35.445 34.309

1 Losse inr icht ing meubi la i r 622 622

2 Ver lag ing parkeerp lekken naar 308 -75 -75

Invester ingsniveau pand 35.992 34.856

3 Boekwaarde Hoogeland - 4.100

4 Boekwaarde Voormal ige Rabobankloca t ie 3.354 -

5 Boekwaarde Naa ldwi jk 62 -

Invester ingsniveau Westland 39.408 38.956

Exploi tat ie lasten

Kapi taa l lasten 2.399 2.286

Belast ingen/verzeker ingen 228 221

Energ iekosten 121 121

Beheerkosten 61 61

Schoonmaakkosten 271 271

Onderhoudskosten 454 454

Over ige kosten 265 265

Totale exploi ta t ie lasten 3.799 3.679

Beschikbare dekk ing 3.806 3.827

Overschot 7 148

4



2.2. Kosten voor vertraging

In be ide scenar io ’s zu l len er, b i j ver t rag ing in de mogel i jke bestemmingsplanprocedure, ext ra kosten gemaakt worden. Deze ext ra kosten bestaan enerz i jds u i t een s t i jg ing van het invester ingsbedrag door pr i jss t i jg ingen en anderz i jds door het la te r kunnen rea l iseren van het e ff ic iencyvoordeel .

St i jg ing invester ingskostenHet invester ingsniveau za l b i j ver t rag ing in de bestemmingsplanprocedure jaar l i jks met ca. € 750.000 (ca. € 62.500 per maand) s t i jgen. De h ieru i t voor tv loe iende explo i ta t ie lasten s t i jgen h ierdoor met € 49 .000 per jaar (€ 4.100 per maand) .

Later rea l iseren e ff ic iencyvoordee lEr wordt rekening gehouden met een ef f ic iencyvoordeel b i j cent ra le hu isvest ing van € 1,7 mln. per jaar. B i j ver t rag ing word t d i t e ff ic iencyvoordeel la ter gereal iseerd, met een s t i jg ing van de explo i ta t iekosten van € 1,7 mln. per jaar (142 .000 per maand) a ls gevolg.

In onderstaande tabel z i jn deze kosten per maand inz ichte l i jk gemaakt .

2.3. Taxat ie gronden

Makelaar Borgdor f f heef t een taxa t ie gemaakt van de gronden van de te gebru iken locat ies (de res iduele grondwaarde) . De vo l led ige taxa t ie is opgenomen a ls b i j lage B b i j deze not i t ie en wordt separaat meegezonden. In de taxat ie z i jn per locat ie verschi l lende beoordel ingen weergegeven. De door makelaar Borgdor ff geadviseerde, meest rea l is t ische waarde is opgenomen in deze not i t ie .

Waardebepal ing grondenVoormal ige Rabobanklocat ie € 3,00 mln.Gemeentehuis Naa ldwi jk € 3,85 mln.Voormal ige ISW locat ie (g rote kavel ) € 2,36 mln.Voormal ige ISW locat ie (k le ine kavel ) € 0,90 mln.

5

Kosten vertraging start bouw per maand

(bedragen x € 1 .000)

Exploi tat iekosten

Invester ingskosten per maand 4,1

Eff ic iencykosten per maand 142,0

Totaal 146,1



Per scenar io verschi l lende gevolgen te benoemen voor de grondexplo i ta t ie . Deze gevolgen z i jn :

Vm. Rabo-locat ie incl . parkeren locat iegemeentehuis Naaldwi jk

Vm. ISW-locat ie ( incl . parkeren)

Voormal ige RabobankDe afboeking van de voormal ige Rabobanklocat ie heef t reeds p laatsgevonden. Het ver l ies is dus reeds genomen.

Voormal ige RabobankPotent iee l tekor t van ca. € 0,3 mln. in het gemeente l i jke grondbedr i j f .

= € 3 ,0 mln. - € 3 ,3 mln. boekwaardeGemeentehuis Naa ldwi jkPotent ië le opbrengstderv ing van ca. € 3,79 mln. door het parkeren op het ter re in van he t hu id ige gemeentehuis

= € 3 ,85 mln. - € 62.000, - - (boekwaarde)

Gemeentehuis Naa ldwi jkPotent ië le opbrengst van ca. € 3,79 mln. b i j verkoop van de grond van het hu id ige gemeentehuis Naaldwi jk .

= € 3 ,85 mln. - € 62.000, - - (boekwaarde)ISW locat iePotent iee l tekor t van ca. € 1,74 mln. in het gemeente l i jke grondbedr i j f .

= € 4 ,1 mln. (boekwaarde) - € 2 ,36 mln.

Bi j d i t tekor t d ient echter te worden opgemerkt dat de economische s i tuat ie er over enkele jaren beter u i t kan z ien waardoor d i t tekor t a fneemt.

ISW locat ieTekor t van ca. € 1,74 mln. te dekken u i t de bestemmingsreserve Nieuwbouw Gemeentehuis

= € 4 ,1 mln. (boekwaarde) - € 2 ,36 mln.

Di t is het gevolg van een lagere actuele marktwaarde ten opz ichte van de verwachte verkoopwaarde in de vastgeste lde grondexplo i ta t ie .

Conclusie ConclusiePer sa ldo een po tent ië le opbrengstderv ing van ca. € 5,53 mln.

Per sa ldo een po tent ië le opbrengst van ca. € 1,75 mln.

2.4. Afboeking voormal ig Rabobankpand

De afboeking van het voormal ig Rabobankpand van € 7,1 mln. (aanschafpr i js ) naar € 3,3 mln. (hu id ige boekwaarde) heef t reeds p laa tsgevonden. De keuze voor één van beide scenar io 's wi jz ig t daar n ie ts in . Hiervoor heef t de gemeente West land reeds een voorz ien ing get rof fen. De afboeking is verp l icht vanui t de wet- en regelgev ing. De accountant toets t h ierop. B i j keuze voor de voormal ige ISW locat ie za l de voormal ige Rabobank verkocht worden aan de markt tegen een dan geldende marktwaarde. Verkoop tegen de oorspronkel i jke aanschafpr i js van € 7,1 mln. za l momenteel n ie t gehaald worden. Het verschi l tussen de aanschafpr i js en verkooppr i js is daarmee ver loren.Bi j keuze voor rea l isat ie op de locat ie van de voormal ige Rabobank, v ind t aanschaf p laats vanui t de bestemmingsreserve Nieuwbouw gemeentehuis tegen de boekwaarde. Deze is on langs op bas is van de marktpr i js gewaardeerd op €3,3 mln. euro. Di t is een verp l icht ing u i t wet - en regelgev ing. Het verschi l tussen aanschafpr i js en huid ige boekwaarde is daarmee ver lo ren. Het is boekhoudkundig n ie t toegestaan het pand te herwaarderen naar de oorspronkel i jke aanschafpr i js .

6



2.5. Financiële conclusie

Financiee l z i jn de belangr i jks te conclus ies: De jaar l i jkse explo i ta t ie lasten van beide scenar io ’s hebben nagenoeg geen

onderscheidend karakter Voor de rea l isat ie van beide scenar io ’s is vo ldoende dekk ing beschikbaar in de begrot ing

en de bestemmingsreserve Nieuwbouw Gemeentehuis . Bi j ver t rag ing in de bestemmingsplanprocedure zu l len er ( in be ide scenar io ’s) ext ra kosten

gemaakt worden. Di t le id t d i t to t een s t i jg ing van de explo i ta t iekosten met € 146.100,- - per maand.

Het scenar io voor gebru ik van de v oormal ige Rabobanklocat ie met parkeren op de locat ie van het gemeentehuis in Naaldwi jk kent een potent ië le opbrengstderv ing van ca. € 5,53 mln. b i j verkoop van de gronden.

Het scenar io voor gebru ik van de v oormal ige ISW locat ie ken t in potent ie een pos i t ie f resul taat van ca. € 1,75 mln. b i j verkoop van de gronden.

7



3. Risico’s locatiekeuze

Voor de locat iekeuze z i jn per scenar io verschi l lende r is ico ’s te benoemen. In d i t hoofdstuk worden deze r is ico ’s nader be l icht .

Ris ico ’s voormal ige Rabobanklocat ie , inc lus ie f parkeren op locat ie gemeentehuis Naaldwi jk

Het gemeente l i jk PvE kan n ie t b innen het v igerende bestemmingsplan worden gereal iseerd. Een bestemmingsplanwi jz ig ing is noodzakel i jk . De u i tkomst van een bestemmingsplanprocedure is onzeker. Bezwaren van omwonenden z i jn te verwachten onder andere door de te verwachten parkeerdruk, de noodzakel i jke bebouwingsdichtheid op de locat ie en de noodzakel i jke bouwhoogte. Zodra de z ienswi jzen op de procedure bekend z i jn (c i rca 10 maanden na s tar t van de procedure) kan een r is ico- inschat t ing gemaakt worden ten aanzien van het vervo lg van de procedure. B i j een soepele bestemmingsplanprocedure kan de n ieuwbouw medio 2016 in gebru ik worden genomen. De parkeeroploss ing is dan e ind 2016 gereed. B i j een moeizame procedure kan de n ieuwbouw in 2018 in gebru ik worden genomen, tenz i j ABRvS de bezwaarmakers in he t ge l i jk s te l t . Het is n ie t te voorspel len of , wanneer en op we lke wi jze de n ieuwbouw in dat geval gereal iseerd kan worden.

Voor be ide scenar io ’s ge ldt dat beroepen en bezwaren op de omgevingsvergunning een ver t rag ing opleveren.

Gezien de bebouwingsdichtheid en de s i tuer ing van de n ieuwbouw nabi j woningen, is p lanschade te verwachten. Ook de parkeeroploss ing kan le iden to t p lanschade.

De Rabobankloca t ie b iedt beperkt ru imte voor een bouwplaatsvoorz ien ing en bouwlogis t iek. Di t komt door het vo lbouwen van de locat ie en de l igg ing van de locat ie op een verkeersknooppunt in Naaldwi jk . Di t kan een kostenverhogend e ffect hebben op de bouwkosten.

Parkeren op de locat ie van het hu id ige gemeentehuis in Naaldwi jk le id t , b i j u i tb l i jvende synerg ie met andere ontwikkel ingen, to t een potent ië le opbrengstderv ing. Door het parkeer te r re in overdag te gebru iken voor bezoekers en medewerkers van het gemeentehuis en ’s-avonds en in het weekend voor bezoekers van het cent rum, onts taat een kans om de parkeerproblemat iek van het cent rum van Naaldwi jk te verminderen.

Verspre id parkeren op meerdere locat ies bemoei l i jk t het beheer van de parkeervoorz ien ingen. Daarnaast le id t een funct ieverander ing van de huid ige gemeentehuis locat ie naar parkeren to t een potent ië le opbrengstderv ing aangezien deze locat ie een hoge opbrengstpotent ie heef t .

8



Ris ico ’s voormal ige ISW locat ie

Voor be ide scenar io ’s ge ldt dat beroepen en bezwaren op de omgevingsvergunning een ver t rag ing opleveren.

Real isat ie van het voorgeste lde p lan geef t een tekor t van 19 parkeerp lekken weer ten opz ichte van het gevraagde aanta l parkeerp laatsen. Tot op heden is voor d i t tekor t geen oploss ing opgenomen in het voorste l . Wanneer naast de grote ISW kave l ook (gedeel te l i jk ) gebru ik wordt gemaakt van de k le ine ISW kavel kan ru imschoots worden vo ldaan aan de vo l led ige parkeervraag.

Aanleg van de weg en rotonde voor de onts lu i t ing van de wi jk Hoogeland maakt geen ( f inanc iee l ) onderdeel u i t van het pro ject Nieuwbouw gemeentehu is . Mogel i jke ver t rag ing van deze aanleg zorgt voor een t i jde l i jk n ie t opt imale onts lu i t ing.

Voor de aanleg van de onts lu i t ingsweg van de wi jk Hoogeland z i jn nog n ie t a l le gronden verworven.

Met Vest ia d ienen nog s lu i tende afspraken gemaakt te worden met bet rekk ing to t het ontwikkel recht van Vest ia op de ISW-locat ie .

9



4. Samenvatting en conclusie

Voor de u i te indel i jke locat iekeuze voor hu isvest ing van de gemeente l i jke organisat ie heef t u bes loten een keuze te maken tussen de locat ie van de voormal ige Rabobank met een parkeeroploss ing op de locat ie van het gemeentehuis in Naaldwi jk en rea l isat ie op de voormal ige ISW locat ie . In onderstaande tabel worden be ide scenar io ’s kor t tegen e lkaar a fgezet .

( b e d ra g e n

x € 1 . 0 0 0 )

Vm. Rabo-locat ie incl . parkeren locat ie


Vm. ISW-locat ie ( incl . parkeren)

Financieel Tota le invester ing pand, (=exc l . g rond) :€ 35.992

Tota le invester ing pand, (=exc l . g rond) :€ 34.856

Tota le invester ing, (= inc l . grond) :€ 39.408

Tota le invester ing, (= inc l . grond) :€ 38.956

Jaar l i jkse lasten:€ 3.799

Jaar l i jkse lasten:€ 3.679

Beschikbare dekk ing :€ 3.806

Beschikbare dekk ing :€ 3.827

Totaal resul taat jaar l i jkse lasten:€ 7

Totaal resul taat jaar l i jkse lasten:€ 148

Potent iee l resul taa t grondexplo i ta t ie op bas is van taxat ie gronden Borgdor f f :

Potent ië le opbrengstderv ing ca. € 5,53 mln.

Potent iee l resul taa t grondexplo i ta t ie op bas is van taxat ie gronden Borgdor f f :

Potent iee l pos i t ie f resul taat ca. € 1,75 mln.

Ruimtel i jk Twee bestemmingsplanprocedures, kunnen para l le l aan e lkaar lopen.

Geen bestemmingsp lanprocedure

Kavel voormal ige Rabobank b i jna to t aan de randen bebouwd.Ind icat ieve bebouwingshoogte 18,5-22 meter (5-6 verd iep ingen)

Kavel n ie t to t de randen bebouwd

Indicat ieve bebouwingshoogte 18 meter (5 verd iep ingen)

Parkeren op locat ie gemeentehuis Naaldwi jk + min imaal 1 andere kave l in de d i recte omgeving. De vo l led ige parkeervraag kan worden opgelost .

Parkeren wordt gereal iseerd op de kavel . Op bas is van a l leen gebru ik van het grote deel van de kavel onts taat een tekor t 19 parkeerp laatsen

Soepele bestemmingsplanprocedure:Pand: rea l isat ie per zomer 2016Parkeren: rea l isat ie per e ind 2016

Moeizame bestemmingsplanprocedure: 1 Pand: rea l isat ie per zomer 2018Parkeren: rea l isat ie per winter 2018/2019

Real isat ie past b innen bestemmingsplan

Pand en parkeren: Real isat ie per januar i 2016.

1 B ro n : Ra p p o r t a g e D HV , b i j l a g e A ; H u i s v e s t i n g s a n a l y s e ge m e e n t e W e s t l a n d – Na d e re a n a l y s e R a b o b a nk +

g e me e n te h u i s l o c a t i e e n IS W l o c a t i e ; § 2 .5 , V .9

10



De f inancië le consequent ies voor a l leen de bouw van het gemeentehuis ( inc lus ie f parkeeroploss ing) z i jn n ie t onderscheidend. In de begrot ing van de gemeente West land en de reserve Nieuwbouw Gemeentehuis is voor be ide scenar io ’s vo ldoende dekk ing beschikbaar.

Wanneer gekeken wordt naar de taxat ie van de gronden, kan geconcludeerd worden dat de rea l isat ie van de parkeeroploss ing op de locat ie van het gemeentehuis in Naaldwi jk onderscheidend is . De afweging of deze potent ië le opbrengstderv ing, door het gebru ik van de grond voor een parkeeroploss ing, acceptabel is , is ter beoordel ing aan de gemeenteraad.

Naast de f inanc ië le afweging, is ook het argument van snelhe id be langr i jk . B i j een soepele bestemmingsplanprocedure wordt het vo l led ige p lan voor een n ieuw gemeentehuis een jaar (per 1 januar i 2017) la ter opgeleverd b i j het scenar io voor gebru ik van de Rabobanklocat ie met parkeren op de locat ie van het gemeentehuis in Naaldwi jk . B i j een keuze voor de ISW locat ie kan het gemeentehuis gereal iseerd worden op 1 januar i 2016.

Het is n ie t te voorspel len of , wanneer en op we lke wi jze de n ieuwbouw b i j een moeizame bestemmingsplanprocedure gereal iseerd kan worden. Nieuwbouw kan mogel i jk in 2018 in gebru ik worden genomen. Het co l lege acht he t r is ico op een moeizame bestemmingsplanprocedure , met verdere ver t rag ing a ls gevolg, aannemel i jk . De kosten h iervan z i jn ca. € 146.100,- - (explo i ta t ie) per maand.

AfrondingIn de vergader ing van de commiss ie Bestuur is gevraagd naar het voorkeursscenar io van het co l lege van B&W. Op grond van de n ie t onderscheidende jaar l i jkse exp lo i ta t iekosten, de potent ië le opbrengstderv ing b i j de loca t ie van het gemeentehuis in Naaldwi jk , de la tere rea l isat ie en de reë le kans op verdere ver t rag ing ( inc lus ie f h ierb i j behorende kosten per maand) gaat de voorkeur van het co l lege u i t naar de ISW locat ie . In de vergader ing van de commiss ie Bestuur van 19 september j l . is a fgesproken het def in i t ieve bes lu i tpunt met be t rekk ing to t de locat iekeuze van het n ieuwe gemeentehuis , in gezamenl i jkhe id te formuleren in o f na de ingelaste vergader ing van de commiss ie op woensdag 26 september 2012.

11



5. Aanvullende besluitpunten

5.1. Aanvul lende vragen en aanscherping PvE

In de raadsvergader ing van 4 & 5 september j l . is de bes lu i tvormingsnot i t ie Huisvest ing gemeente l i jke organisat ie (kenmerk: 12-0046646) besproken. In §1.3 wordt gesproken over een aanpassing van het Programma van Eisen.

Op donderdag 26 jun i j l . heef t het co l lege van B&W de eerste conceptrappor tage van DHV inhoudel i jk besproken. Op bas is van deze rappor tage heef t het co l lege van B&W aanvul lende vragen geste ld aan DHV.Het in het DHV-rappor t (Huisvest ingsanalyse – 650 Fte) gehanteerde Programma van Eisen is ge l i jk aan de eerdere rappor tages van AT Osborne . Di t in verband met de verge l i jkbaarheid van de c i j fers . De rea l isat ie van de huisvest ing per 1 januar i 2016 betekent per def in i t ie het bet rekken van a l le mogel i jke ontwikkel ingen in de ca lcu la t ies en prognoses. Op grond h iervan heef t ons co l lege de taakste l l ing op de ambte l i jke organisat ie en de impl icat ies e rvan voor het aanta l F te ’s verwerkt in de verkenn ing:

De gemeente l i jke taakste l l ing van € 6,8 mln. kan een afname betekenen van 100 f te wat le id t to t 85 minder werkplekken. In l i jn met de h ie rvoor aangegeven dal ing van het aanta l werkplekken, kan ook het aanta l parkeerp laatsen worden ver laagd.

Het His tor isch Arch ief West land n ie t te hu isvesten in het n ieuwe gemeentekantoor. Andere mogel i jkheden worden reeds onderzocht .De kosten voor hu isvest ing van het His tor isch Arch ief West land zu l len u i t de to ta le beschikbare dekk ing ( inc lus ie f de te verwachten opbrengsten van de huid ige gemeentehuizen) gef inancierd moeten worden.

Voor het parkeren wordt voorgeste ld te vo ldoen aan de min imale parkeere is conform het West lands parkeerbele id . Di t houdt in dat er 308 parkeerp lekken gereal iseerd d ienen te worden.

Het co l lege van B&W ste l t u voor het gewi jz igde Programma van Eisen (550 f te , exc l . HAW, aanpassing parkeerp laatsen naar 308) vast te s te l len.

5.2. Ontwikkelconstruct ie

Ontwikkel ing door middel van een PPS vorm l i jk t in het kader van r is icobeheers ing een in teressante opt ie . Te benoemen voordelen h iervan z i jn ; kostenbeheers ing, t i jd igheid, pro jectbeheers ing, kwal i te i t en de pos i t ieve benader ing vanui t ook West landse bedr i jven.

F inanciee l is het behalen van een lagere jaar l i jkse explo i ta t ie last ech ter de vraag. Di t komt door : Het f inanc ier ingsvoordeel dat een gemeente heef t ten opz ichte van een pr ivate par t i j De boekhoudkundig anders te be leggen r is ico ’s Het verschi l in a fschr i jv ingste rmi jn van het gebouw (25 jaar b i j PPS vs. 50 jaar b i j

t rad i t ioneel ) .

Het co l lege van B&W ste l t de gemeenteraad van West land voor de f inanc ier ing van een n ieuw gemeentehuis vorm te geven vo lgens een t rad i t ionele f inanc ier ingsvorm.In de komende per iode za l de te formeren pro jectorganisat ie de kansen en bedre ig ingen van een Design & Bui ld ontwikkel ing (mogel i jk toe te voegen met het gebouwonderhoud (Mainta in) ) nader onderzoeken. B i j een dergel i jke ontwikkel ing worden het ontwerp en het vo l led ige bouwproces in één aanbesteding in de markt gezet voor de rea l isat ie van een kant en k laar pand vo lgens het door de gemeente geste lde e isen- en wensenpakket in het aanbestedingsdocument .

12



5.3. Projectorganisat ie & voorbere idingskrediet

Afhankel i jk van de bes lu i tvorming door de gemeenteraad za l ge l i jk na uw beslu i tvorming gestar t worden met het formeren van een pro jectorganisat ie . Het pro ject za l voora l extern be legd worden vanui t gemeente l i jke reg ie. Het bestuur l i jk opdrachtgeverschap za l zoals te doen gebru ike l i jk worden belegd b i j het co l lege van B&W.De organisat ie van het pro ject wordt vastgelegd in een pro jectp lan.

Voorgeste ld word t een voorbere id ingskrediet beschikbaar te s te l len van € 5,0 mln. ten laste van de bestemmingsreserve Nieuwbouw Gemeentehuis . Di t bedrag maakt onderdeel u i t van de gepresenteerde invester ingsraming.

5.4. Projectr is ico’s

In de raadsvergader ing van 4 & 5 september j l . is de bes lu i tvormingsnot i t ie Huisvest ing gemeente l i jke organisat ie (kenmerk: 12-0046646) besproken. In hoofdstuk F is h ier in gesproken over de pro ject r is ico ’s . In de bes lu i tpun ten wordt voorgeste ld de eerder gekwant i f iceerde r is ico ’s te oormerken b innen de so l id i te i tsreserve.

Ti jdens een r is icoworkshop ten behoeve van het onderzoek naar verschi l len tussen een t rad i t ionele ontwikke lvorm vs. een PPS ontwikkelconst ruct ie z i jn in samenwerk ing met Delo i t te 2 de r is ico ’s van de rea l isat ie van een n ieuw gemeentehuis benoemd. De r is ico ’s z i jn opgedeeld in de v ier fasen van gebru ik van een gemeentehuis ; v oorbere id ingsfase, t ransact ie fase, rea l isat ie fase, explo i ta t ie fase. In onderstaande tabel z i jn de mogel i jke r is ico ’s benoemd en gekwant i f iceerd. De som van de r is ico ’s bedraagt b i j een t rad i t ionele ontwikkel ing € 6 .675.000,- - . B i j een PPS ontwikkel ing bedraagt de som van de r is ico ’s € 3.137.500,- - . Deze worden dan b i j een externe par t i j be legd.

Normal i ter is de procedure het geoormerkte deel van de so l id i te i tsreserve en h iermee de weerstandsrat io b i j de regul iere P&C documenten te actual iseren en op 1 te brengen. Mede gelet op het be lang een in tegra le afweging te maken, adv iseren wi j daarom een bedrag van € 6,675 mln. te oormerken b innen de so l id i te i tsreserve op bas is van de r is icoanalyse voor t rad i t ionele ontwikkel ing van een n ieuw gemeentehu is .

2 Br o n : P u b l i e k P r i v a te Co m pa r a to r B i j l a g e n , De l o i t t e , 0 9 -1 2 -2 0 1 2 , b l z . 2 4 -2 5 ( i n f o rma t i e s e t )

13



6. Gevraagde besluiten aan Raad

In de vergader ing van de commiss ie Bestuur van 19 september j l . is a fgesproken het def in i t ieve bes lu i tpunt voor de locat iekeuze van het n ieuwe gemeentehuis (z ie bes lu i tpunt a . ) in gezamenl i jkheid te formuleren in o f na de ingelaste vergader ing van de commiss ie Bestuur op woensdag 26 september 2012.

a. Een n ieuw gemeentehuis per 1 januar i 2016 te rea l iseren.

Naast het bes lu i tpunt met bet rekk ing to t de loca t iekeuze z i jn er enkele andere met d i t bes lu i t samenhangende bes lu i tpunten. Deze z i jn a ls vo lg t geformuleerd:

b. Het gewi jz igde Programma van Eisen (550 f te , exc l . HAW, aanpassing parkeerp laatsen naar 308) vast te s te l len.

c . De pro jectorganisa t ie een aanbesteding voor te la ten bere iden voor de rea l isat ie van een n ieuw gemeentehuis , waarb i j de def in i t ieve kredietaanvraag na aanbesteding aan de Raad gevraagd za l worden.

d. De f inanc ier ing van een n ieuw gemeentehuis vorm te geven vo lgens op een t rad i t ionele f inanc ier ingsvorm.

e. Een voorbere id ingskrediet van € 5,0 mln. beschikbaar te s te l len ten behoeve van de rea l isat ie van huisvest ing van de gemeente l i jke organisat ie en de h iermee samenhangende lasten te dekken u i t de bestemmingsreserve Nieuwbouw gemeentehuis .

f . Een aanvul lend bedrag van € 6,675 mln. te oormerken b innen de so l id i te i tsreserve op bas is van de r is icoanalyse voor t rad i t ionele ontwikkel ing van een n ieuw gemeentehuis

14



7. Bijlagen

Bi j lage A: Rappor tage DHV; Huisvest ingsanalyse gemeente West land – Nadere ana lyse Rabobank + gemeentehuis locat ie en ISW loca t ie ; corsanummer: 12-0067107, separaat meegezonden.

Bi j lage B:Borgdor f f Makelaars; Waardebepal ing grondwaardes; c orsanummer: 12-0067106, separaat meegezonden.

Bi j lage C:F inancië le analyse

15



7.1. Bi j lage C: F inanciële analyse

In de f inanc ië le doorberekeningen is e r cont inu voor gekozen ve i l ige berekeningen aan te houden om negat ieve f inanc ië le verrass ingen in he t ver loop van het pro ject te voorkomen. Er z i jn geen opbrengsten opgenomen voor de vr i jva l lende locat ies. Di t za l er toe le iden dat de daadwerkel i jke to ta le explo i ta t iekosten lager u i tva l len.

Gehanteerde ui tgangspuntenVoor de berekening van het invester ingsniveau, de explo i ta t ie lasten en de dekk ing z i jn de vo lgende f inanc ië le u i tgangspunten gehanteerd:

1. F inancië le kengeta l len explo i ta t ie lasten en invester ings inschat t ing u i t de “Huisvest ingsanalyse gemeente West land – Nadere analyse Rabobank + gemeentehuis locat ie en ISW locat ie” van DHV 3 , (B i j lage A) .

2 . A ls gevolg van marktwerk ing 15% kor t ing op het invester ingsniveau bouwkosten3. Ver lag ing van het aanta l parkeerp laa tsen van 347 naar 3084. De nota act ivabele id voor de berekening van de kapi taa ls lasten5. Kostpr i jsverhogende BTW van 1%.

Omdat het gemeentehuis deels ten d ienste s taat aan n ie t -BTW-p l icht ige act iv i te i ten zoals onderwi jshuisvest ing , is een deel van de BTW niet te rug te vragen b i j de be last ingdienst . Di t deel bedraagt in West land 5% van het BTW bedrag dat neerkomt op afgerond 1% van de kosten.

6. Ingebru ikname n ieuw gemeentehuis per 1 januar i 2016 voor scenar io ISW locat ie7. Ingebru ikname n ieuw gemeentehuis per 1 januar i 2017 voor scenar io Rabolocat ie8. Rentepercentage conform de u i tgangspunten begrot ing 2013, z i jnde 3,92%9. Inzet reserve n ieuwbouw gemeentehuis van € 36,1 mln. ter dekk ing van de

explo i ta t ie lasten 10. Inzet hu id ige exp lo i ta t ie lasten gemeentehuizen u i t de meer jarenbegrot ing ter dekk ing van

de explo i ta t ie lasten11. Beslu i t Begrot ing en Verantwoord ing

3 De d o or D HV d o o r ge r e k e nd e s c e n ar i o ’ s i n d e “H u i s v e s t i n g s a n a l y s e g em e e n te We s t l a n d – Na d e re an a l y s e R a b o ba n k +

g e me e n te h u i s l o c a t i e e n IS W l o c a t i e ” z i j n n a ge r e k e nd e n g e to e t s t a a n de g e me e n te l i j k e k a d e rs e n s p e l r e ge l s w a a rv a n

d e b e la n g r i j k s te h i e rb o v e n b e n o e md z i j n .

16



Jaarl i jkse lastenIn het rappor t van de rekenkamercommiss ie wordt geadviseerd voora l u i t te gaan van de jaar l i jkse lasten in p laats van invester ingen. In onderstaande tabel worden de f inanc ië le gevolgen van de twee scenar io ’s tegen e lkaar a fgezet zoals vermeld in de door DHV opgeste lde rappor tage.

Invester ingen en Exploi tat ie lasten(bedragen x € 1 .000)




Invester ingsniveau bouw 35.445 34.309

1 Losse inr icht ing meubi la i r 622 622

2 Ver lag ing parkeerp lekken naar 308 -75 -75

Invester ingsniveau pand 35.992 34.856

3 Boekwaarde Hoogeland - 4.100

4 Boekwaarde Voormal ige Rabobanklocat ie

3.354 -

5 Boekwaarde Naa ldwi jk 62 -

Invester ingsniveau Westland 39.408 38.956

Exploi tat ie lasten:


Belast ingen/verzeker ingen 228 221

Energ iekosten 121 121

Beheerkosten 61 61

Schoonmaakkosten 271 271

Onderhoudskosten 454 454

Over ige kosten 265 265

Totale exploi ta t ie lasten 3.799 3.679

17



Beschikbare f inancië le dekkingDe beschikbare f inanc ië le dekk ing bestaat u i t een tweeta l componenten. De bestemmingsreserve n ieuwbouw gemeentehuis en de huid ige explo i ta t ie lasten van de huid ige gemeentehuizen in de meer jarenraming. In de bestemmingsreserve n ieuwbouw gemeentehu is is per 1 januar i 2016 € 36,1 mln. beschikbaar. Deze € 36 ,1 mln. ver taa l t z ich in een dekk ing voor jaar l i jkse kapi taa ls lasten. In de huid ige meer jarenraming is een bedrag van € 1,69 mln. geraamd voor de explo i ta t ie lasten van de gemeentehuizen.

Bovenstaande le id t to t de vo lgende dekk ing voor de twee scenar io ’s :

Dekking(bedragen x € 1 .000)





Explo i ta t ie lasten 1.690 1.690

Totale dekking 3.806 3.827

Er bestaan in de twee scenar io ’s verschi l lende dekk ingsbedragen voor kapi taa l lasten. Di t wordt verk laard doorda t in het scenar io van de voormal ige Rabolocat ie de verwacht te ingebru ikname één jaar la ter is dan het scenar io op de voormal ige ISW locat ie . Hierdoor word t de UPIB eff ic iencywinst ad € 1,7 mln. door rea l isa t ie van 1 gemeentehu is één jaar u i tgeste ld . De reserve wordt h ierdoor met € 1,7 mln. ver laagd. Door de verwacht te ingebru ikname van het gemeentehu is in scenar io van de voormal ige Rabocoact ie per 1 januar i 2017 word t daar tegenover één jaar ext ra rente van to taa l € 1,4 mln. toegevoegd aan de reserve.

Vergel i jk ing kosten en dekking per scenarioVoor de rea l isat ie van een n ieuw gemeentehuis op zowel de loca t ie van de voormal ige Rabobank a ls de ISW locat ie is vo ldoende dekk ing beschikbaar. In onderstaande tabel is de beschikbare dekk ing per scenar io afgezet tegen de jaar l i jkse lasten

Scenario(bedragen x € 1 .000)




Lasten 3.799 3.679

Dekking 3.806 3.827

Saldo 7 148

Naast de ingecalcu leerde beschikbare dekk ing is het een reë le gedachte dat de huid ige gemeentehuizen een opbrengst genereren. Deze mogel i jke opbrengsten z i jn n ie t meegenomen in de f inanc ië le doorberekeningen om negat ieve f inanc ië le verrass ingen in het ver loop van het pro ject te voorkomen.

18



Uit de to ta le beschikbare dekk ing ( inc lus ie f de te verwachten opbrengsten van de huid ige gemeentehuizen) zu l len onder andere ook de kosten voor hu isvest ing van het His tor isch Arch ief West land gef inancierd moeten worden. De huisvest ingsonderzoeken h iervan z i jn echter in een ontwikkelende fase waardoor de consequent ies h ierb i j n ie t du ide l i jk z i jn .

Financiële r is ico’s in de berekening van de exploi tat ie lastenOnderstaande is een opsomming weergegeven van de f inanc ië le r is ico ’s in de berekeningen van de explo i ta t ie lasten in deze bes lu i tvormingsnota. Di t betekent dat d i t geen weergave is van a l le r is ico ’s de gemeente loopt ten aanzien van het u i tvoeren van de verschi l lende scenar io ’s . In de paragraaf Pro ject r is ico ’s wordt nader ingegaan op de r is ico ’s van de rea l isat ie van een n ieuw gemeentehuis .

Wet Houdbare Overheidsf inanciënWanneer West land k iest te investeren én de wet Houdbare OverheidsFinanciën (wet Hof) ge ldt op het moment dat de invester ingsui tgaven gedaan worden, wordt he t r is ico gelopen dat West land een boete opgelegd kr i jg t door de Ri jksoverheid b i j co l lect ieve overschr i jd ing van de EMU-norm (maximale overschr i jd ing kas inkomsten - / - kastu i tgaven) door de decentra le overheden. Voor West land is de EMU-norm het aandeel van de Algemene Ui tker ing van West land op de to ta le Ui tker ing vermenigvuld igd met 0 ,38% van het BBP. De kans dat d i t gebeur t en de hoogte van de boete z i jn op d i t moment n ie t in te schat ten.

Gebru ik van normgeta l len / pr i jzenIn de berekening van DHV is gebru ik gemaakt van normpr i jzen per m2 ten aanzien van d iverse explo i ta t ie lasten. Het gebru ik van normpr i jzen houdt het r is ico met z ich in dat de explo i ta t ie lasten in werkel i jkheid negat ie f o f pos i t ie f kunnen a fwi jken a ls gevolg van reg io inv loeden of andere factoren.

Fr ic t iekosten huid ige gemeentehuizenIn de doorreken ing van de explo i ta t ie lasten wordt ervan u i tgegaan dat de huid ige gemeentehuizen z i jn verkocht op moment van ingebru ikname van het n ieuwe gemeentehuis en daarmee geen explo i ta t ie lasten meer maken. Het r is ico bestaat da t de huid ige gemeentehuizen n ie t z i jn verkocht vóór de oplever ing van het n ieuwe gemeentehuis en h ierdoor de explo i ta t ie lasten zu l len verhogen voor het noodzakel i jke onderhoud aan deze panden.

19


LOCATIEKEUZE HUISVESTING GEMEENTELIJKE Web viewHuisvesting gemeentelijke organisatie. gemeente...

Documents

Transcript of LOCATIEKEUZE HUISVESTING GEMEENTELIJKE Web viewHuisvesting gemeentelijke organisatie. gemeente...