Klaar om te wenden! - · PDF fileIn mijn droom is iedereen weer trots op Lemmer. ... op...

Klaar om te wenden! Ondernemingsplan 2012 - 2016

Lyaemer Wonen

Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016 1

Inhoud

1. Inleiding 2

2. De opgaven in de omgeving: van buiten naar binnen 3 2.1 Ontwikkelingen die onze strategie beïnvloeden 3 2.1.1 Landelijke/politieke ontwikkelingen 3 2.1.2 Maatschappelijke ontwikkelingen 4 2.1.3 Regionale/lokale ontwikkelingen 4 2.2 Actualisatie woningbehoefte in Lemsterland 6 2.3 De visie van onze belanghouders 7 2.4 Het imago van Lyaemer Wonen 8 2.5 Samenvatting opgave voor Lyaemer Wonen 9

3. Missie en taakopvatting: van binnen naar buiten 10 3.1 Schets van Lyaemer Wonen 10 3.2 De taakopvatting en bezieling 11 3.3 De missie van Lyaemer Wonen 12

4. Welke doelen, effecten en resultaten wil Lyaemer Wonen bereiken 14 4.1 Doelgroepen en hoofddoelstellingen 14 4.2 Zorgen voor goed leven en wonen 15 4.3 De woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de wensen van de klant 18 4.4 Lyaemer Wonen als partner en bondgenoot 23

5. Organisatie en financiën 26 5.1 De organisatie 26 5.2 Financiën 28

6. Jaarplan 2012 30


1. Inleiding

Wij zijn verheugd om ons nieuwe ondernemingsplan te kunnen presenteren. De landelijke

ontwikkelingen in de volkshuisvesting en de veranderende maatschappij zijn aanleiding om

het huidige ondernemingsplan 2010 – 2014 te herijken. Bij dit nieuwe ondernemingsplan

hebben wij ons de volgende doelen gesteld:

Allereerst hebben wij bij het formuleren van ons toekomstige beleid verwachtingen

van onze belanghouders opgehaald. Wij hebben ons door onze belanghouders laten

inspireren en informeren in interviews. Aansluitend hebben wij in een brede

bijeenkomst de hoofdlijnen van onze nieuwe missie toegelicht en daarop reactie

gevraagd. Verder is dit plan met een brede vertegenwoordiging van onze

medewerkers tot stand gekomen.

En ten tweede brengen wij meer focus in ons beleid aan zodat onze belanghouders

en huurders weten waar wij daadwerkelijk voor staan. De opgestelde strategische

doelen zijn daarom zo concreet mogelijk uitgewerkt zodat wij transparant zijn en op

onze resultaten zijn aan te spreken. Op deze manier kunnen wij onze activiteiten

verantwoorden.

Wij hebben ons ondernemingsplan opgedeeld in twee delen: een strategisch deel dat

verwoord is in hoofdstuk 2 tot en met 4 en in hoofdstuk 6 een uitgewerkt jaarplan voor 2012.

Dit zijn de concrete acties waar wij nu mee aan de slag gaan. In hoofdstuk 5 komen de

organisatorische voorwaarden, werkwijze en financiën aan bod.

Het ondernemingsplan en de visie daarin verwoord, is een uitgestippeld pad. Dit pad gaan

wij met energie en enthousiasme bewandelen. Met dit ondernemingsplan hebben wij focus

in ons beleid aangebracht. Het ondernemingsplan geldt voor de periode 2012 tot 2016.

Wij zijn ondersteund door Quintis b.v. in het opstellen van ons plan.

Trots op Lemmer

In mijn droom is iedereen weer trots op Lemmer. Niet alleen de

bewoners van de koopwoningen aan het water maar ook

degenen die wat minder bedeeld zijn. De nederige,

terneergeslagen en soms met negatieve energie gevoede

saamhorigheid heeft plaatsgemaakt voor een breed gedragen

saamhorigheidsgevoel waarin iedereen er weer bij hoort, met

plezier in Lemmer woont en er werkelijk toe doet.

De tweedeling is weg. Arm en rijk, oud en jong, allochtoon en autochtoon, alleenstaanden

en gezinnen: al deze groepen wonen bij elkaar in de buurt en door elkaar. Wonen, werken

en leven gebeurt in Lemmer met iets meer durf en lef. De ruimtelijke barrières en grenzen

zijn geslecht. Lemmer ligt als een parel aan het water en is een fraaie poort van Friesland.

Lemmer is Sneek in het klein, wij zetten samen de schouders eronder, en maken er wat

moois van.

Aart Rekers, directeur bestuurder


2. De opgaven in de omgeving: van buiten naar binnen

2.1 Ontwikkelingen die onze strategie beïnvloeden

De wereld om ons heen verandert drastisch. Het gaat daarbij om zowel landelijke,

maatschappelijke als regionale en lokale ontwikkelingen. Hieronder volgt een samenvatting.

2.1.1 Landelijke/politieke ontwikkelingen

Gevolgen crisis

Het negatieve effect van de financiële crisis is onder meer dat huishoudens met een laag en

middeninkomen geen hypotheek krijgen waardoor zij genoodzaakt zijn te blijven huren. Ook

wordt ons beleid beïnvloed door de in 2011 ingegane Europese regelgeving. Minimaal 90%

van de woningen met een huur tot € 664,66 (de huurtoeslaggrens) moet bij mutatie worden

toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085,- (beiden prijspeil 2012). Doet

een corporatie dit niet dan volgt een boete en wordt de staatssteun ingetrokken, waardoor

een corporatie tegen een hogere rente financiering aan moet trekken. Dit drukt op de totale

investeringscapaciteit. Ook de aangescherpte WSW-normen en het sturen op kasstromen

maken dat financierbaarheid van projecten steeds lastiger wordt. Bij het vormgeven van ons

beleid zullen wij hiermee rekening moeten houden.

Verantwoording belangrijker voor corporaties

Verder merken wij dat wij als corporatie als het ware 'in een glazen huis zitten'. Door

verschillende incidenten worden corporaties momenteel nauwlettend gevolgd in met name

hun investeringsbeslissingen. Wij moeten als corporatie steeds meer tijd en energie stoppen

in verantwoording. Uiteraard vinden wij het positief dat hier kritisch naar gekeken wordt,

maar het moet ons niet belemmeren om datgene te doen wat wij echt belangrijk vinden en

van meerwaarde is voor onze klanten.

Maatregelen in de corporatiesector

Waar wij rekening mee moeten houden is een aantal maatregelen en wijzigingen die door

de huidige regering in het vooruitzicht zijn gesteld:

Invoering van vennootschapsbelasting voor corporaties;

Een substantiële bijdrage van de corporaties aan de huurtoeslag vanaf 2014;

Huurverhoging niet hoger dan inflatie;

Scheefwoners (met een inkomen boven de € 43.000,- in een woning tot € 664,66

(prijspeil 2012)) mogen tot 5% extra huurverhoging per jaar krijgen;

Het kabinet wil het kooprecht invoeren. Dit betekent dat woningcorporaties 75% van

hun woningen te koop moeten aanbieden aan de huurders. Dit wetsvoorstel is nog

niet goedgekeurd door de Tweede Kamer.

Al met al is er sprake van een forse lastenverzwaring bij corporaties en een noodzaak om

het eigen huur-, verkoop- en strategisch voorraadbeleid te herijken als de nieuwe

maatregelen van kracht zijn.


2.1.2 Maatschappelijke ontwikkelingen

Doelgroep complexer

Wij zien een toenemende diversiteit van klanten en ook het groter worden van het contrast

tussen hen die wel of niet maatschappelijk kunnen meekomen. Een duurzame samenleving,

waarin mensen meer zelfredzaam kunnen zijn, lijkt soms nog ver weg. De groep mensen die

wij tot onze doelgroep rekenen wordt niet zozeer groter, maar de complexiteit van de

problematiek wordt wel groter. Hierdoor dreigen sommigen nog meer 'buiten de boot te

vallen' dan nu het geval is, met alle gevolgen van dien. Ondertussen blijft er wel een

onverminderde vraag naar kwaliteit. Met onze nieuwe missie willen wij deze verharding van

en tweedeling in de maatschappij tegengaan.

Stijgende woonlasten

Prijsstijgingen van energie vormen een punt van zorg. Nu de energielasten sneller stijgen

dan de huren, stijgen de woonlasten van huurders. Energiebesparende maatregelen of

nieuwe energieconcepten bij nieuwbouw en bestaande woningen leveren de huurders

lagere woonlasten op. Corporaties moeten hierin het voortouw nemen, zeker omdat veel

huurders het belang van investeringen in duurzaamheid (nog) niet beseffen. Wij zien dat wij

hierin ook een 'voorlichtingsrol' hebben richting onze huurders en medewerkers om dit

bewustzijn te vergroten.

Maatschappelijk rendement

Corporaties zoeken steeds meer naar manieren om hun meerwaarde in een wijk of buurt te

vergroten. Naast het financiële rendement van een investering gaat het maatschappelijke

rendement zwaarder wegen. Dit blijft echter een lastig te definiëren resultaat.

Sociale media

Digitale vormen van communicatie nemen een vogelvlucht in onze samenleving en sociale

media zijn in opkomst. In toenemende mate communiceren mensen via digitale vormen, via

internet op de mobiele telefoon en via sociale groepen zoals LinkedIn, Twitter en Facebook.

Onze huurders en belanghouders verwachten dat ook Lyaemer Wonen hierin mee gaat.

2.1.3 Regionale/lokale ontwikkelingen

Nieuwe gemeente De Friese Meren

Per januari 2014 fuseren drie lokale gemeenten, Lemsterland, Gaasterlân-Sleat en

Skarsterlân, tot één nieuwe gemeente De Friese Meren. Uit deze fusie zal een nieuwe

gemeente ontstaan in het zuidwesten van Fryslân, met ruim 50.000 inwoners en de kernen

Lemmer, Joure en Balk als grootste plaatsen. Op dit moment is nog onduidelijk wat het

beleid wordt op ons werkterrein en welke huidige functionarissen in de nieuwe gemeente

op welke plek terecht komen. De kans is aanwezig dat het tot een beleidswijziging op het

terrein van 'wonen' leidt. Dit vraagt van ons om aandacht te hebben voor het opbouwen van

een nieuwe, constructieve relatie met de gemeente.


Uit concept visie fusiegemeente De Friese Meren (19 mei 2011):

"De Friese Meren is een krachtige plattelandsgemeente. Het gebied van De Friese Meren

kenmerkt zich door een ruimtelijk en open beeld dat kleur geeft aan de geografische

kenmerken van de nieuwe gemeente. De Friese Meren staat voor diversiteit, in de woon- en

leefomgeving, in de samenstelling van de economie en in de mogelijkheden voor toerisme

en recreatie. De Friese Meren kiest voor ruimtelijke concentratie, met oog voor inbreiding

waar daar mogelijkheden toe zijn. Uitbreidingen

op het gebied van woonlocaties laten wij vooral

aansluiten op onze regionale woonkernen. Wij

versterken onze regionale kernen door in te zetten

op wonen, werken en voorzieningen. De woon-

functie, die onze kleine kernen kenmerkt,

koesteren wij. In onze ontwikkelambities houden

wij rekening met de geschetste perspectieven ten

aanzien van demografische ontwikkeling.

Realisme en onderbouwde keuzes zijn kern-

begrippen."

Bevolkingsontwikkeling

Bevolkingsverandering, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van de komende jaren. Hoewel

pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer groeit, is in

sommige gemeenten krimp al aan de orde. De gemeente Lemsterland is één van de weinige

gemeenten in Friesland waar geen huishoudenskrimp plaats vindt in de periode tot 2030.

Wel is er sprake van een lichte afname van de bevolking, met name in Gaasterlân-Slaet. Dit

duidt op verandering in de bevolkingssamenstelling; ontgroening en vergrijzing.

Het aantal huishoudens in de gemeente groeit met 5% tot 2030. Deze groei vindt

voornamelijk de komende tien jaar plaats, in Skarsterlân en Lemsterland.

Bevolkingsontwikkeling 2010-2020 2020-2030

Gemeente 2010 2015 2020 2025 2030 abs rel abs rel

Skarsterlân 27.142 27.111 26.895 26.717 26.533 -609 -2,2% -362 -1,4%

Gaasterlân-Sleat 10.267 10.160 10.012 9.728 9.528 -739 -7,2% -484 -4,8%

Lemsterland 13.659 13.710 13.656 13.618 13.534 -125 -0,9% -122 -0,9%

Huishoudensontwikkeling 2010-2020 2020-2030

Gemeente 2010 2015 2020 2025 2030 abs rel abs rel

Skarsterlân 11.100 11.382 11.559 11.686 11.744 644 5,8% 185 1,6%

Gaasterlân-Sleat 4.247 4.363 4.452 4.448 4.437 190 4,5% -15 -0,3%

Lemsterland 5.710 5.827 5.864 5.922 5.928 218 3,8% 64 1,1%

Bron: Primos 2010


2.2 Actualisatie woningbehoefte in Lemsterland

Er zit druk op de woningmarkt in Zuid-West Friesland. De markt zit als het ware op slot, er is

te weinig doorstroming op zowel de koop- als de huurmarkt. In het rapport "De woningmarkt

van Lemsterland" uit 2008 is een vrij forse uitbreidingsopgave geschetst. Een actualisatie

van de vraag en het aanbod laat nu een behoorlijk ander beeld zien. Dit is te verklaren

doordat het rapport uit 2008 is gebaseerd op de huishoudensprognose van de provincie

Friesland uit 2007. Deze ging uit van een groei van circa 600 huishoudens tussen 2008 en

2016. De Primos-prognose 2010, die voor de actualisatie is gebruikt1, is fors lager. Daarnaast

is er sprake van een kleine economische groei en strengere regelgeving ten aanzien van

hypotheekverstrekkingen, die de woningvraag en verhuisbewegingen beperken.

Het totale woningtekort tussen 2010 – 2016 bedraagt circa 120 woningen in plaats van 600.

Er zijn veel minder koop- en huurwoningen nodig. Alleen de behoefte aan nultreden-

woningen wijkt nauwelijks af, deze is iets groter geworden.

De aangepaste prognose2 leidt tot een tekort aan 55 koopwoningen en 63 huurwoningen in

de periode 2010 tot 2016. In de doorrekening zijn de leeftijdsgroepen zichtbaar gemaakt om

te zien bij welke groepen vraaguitval of toename plaatsvindt.

Woningbehoefte Lemsterland 2010-2016

woningtype

Totaal mgw trap mgw lift/bg egw

koopwoning leeftijd tot 55 -1 -2 -100 -103

55-74 1 4 114 119

75+ 1 10 28 39

Totaal 2 11 42 55

huurwoning leeftijd tot 55 -11 -7 -24 -42

55-74 0 8 41 50

75+ 4 30 22 56

Totaal -7 32 38 63

Totaal huur en koop -5 43 80 118

minteken = woningoverschot mgw trap = meergezinswoning met trap. Hieronder worden ook boven-benedenwoningen gerekend. mgw lift/bg = meergezinswoning met lift of op de begane grond. Dit zijn nultredenwoningen. egw = eengezinswoning.

1 Bij het berekenen van de woningbehoefte hebben wij de Primos-prognose gehanteerd, omdat deze gegevens het meest actueel zijn en omdat het IPB-Primos-model dat voor de rapportage gebruikt is, hiervan een afgeleide is. Ook de Primos prognose voorzag in 2007 een tweemaal zo grote groei van het aantal huishoudens als in 2010. De prognose van de provincie Friesland werd in 2009 al naar beneden bijgesteld (groei van 250 huishoudens tussen 2009 en 2015). 2 Om tot een actualisatie te komen zijn de woonwensprofielen uit WoON 2009 vermeerderd met de ver-wachte huishoudensontwikkeling tot 2016. Wij zijn ervan uitgegaan dat de woonwensprofielen gelijk zijn gebleven.


Uit deze prognose blijkt in de koopsector een beperkt tekort aan voornamelijk

eengezinswoningen. De vraag komt voornamelijk van bewoners van 55 jaar en ouder. In de

huursector wil ongeveer de helft van deze groep in een nultredenwoning wonen. Een

relatief groot aandeel wil verhuizen naar een andere eengezinswoning. Gezien de leeftijd

van deze mensen is te verwachten dat deze woning levensloopgeschikt dienen te zijn.

Opmerkelijk is dat de woningbehoefte van de groep tot 55 jaar sterk afneemt. Dit is te

verklaren door de grotere afname van deze groep huishoudens. In 2008 werd nog verwacht

dat de afname van deze groep kleiner zou zijn. Er werd destijds een veel groter tekort aan

eengezinswoningen verwacht.

De druk op de woningmarkt kan samen met de economische situatie in de nabije toekomst

heel goed leiden tot een verschuiving van de vraag van koop- naar huurwoningen. We

zullen dit continu in de gaten moeten houden om de juiste beslissingen te kunnen nemen.

2.3 De visie van onze belanghouders

Als voorbereiding op het maken van dit ondernemingsplan zijn onze belanghouders

ondervraagd naar hun visie op de markt en ontwikkelingen en hun verwachtingen van

Lyaemer Wonen. Wij halen uit deze gesprekken interessante zaken.

Over de markt en met name het optimisme over de groei van de woningmarkt wordt

wisselend gedacht. Alle belanghouders zien dat wij ons moeten richten op onze kerntaak:

het huisvesten van de primaire doelgroep. Lemmer kent ook een wijk met gemiddeld lagere

inkomens, daar moet de nadruk van Lyaemer Wonen liggen. Daarnaast wordt ook genoemd

dat het bieden van geschikte woningen aan senioren een specifieke taak van ons is. Volgens

de meeste belanghouders zal de behoefte hieraan toenemen de komende periode. Wel

wordt aangegeven dat de meeste senioren niet gelijk naar een appartement op een

verdieping willen verhuizen. Kortom, stem het aanbod af op de vraag van deze doelgroep.

Ook bouwen voor wonen met zorg is een taak volgens de belanghouders, dus niet alleen

voor senioren geschikte woningen maar ook voor mensen met een (toekomstige)

zorgbehoefte.

Daarnaast wordt genoemd dat starters ook een doelgroep is voor Lyaemer Wonen. Deels

kan deze doelgroep bediend worden door de doorstroming op de woningmarkt te

bevorderen. Als senioren uit hun eengezinswoningen verhuizen, komen hier vaak weer

starters in. De vraag is vooral groot in het middensegment van huurwoningen. Op dit

moment is de wachttijd soms (te) lang en heeft deze middengroep niet het alternatief van

koop. Doorstroming kan ook gestimuleerd worden door nieuwbouw. Hierin vinden de

belanghouders ook dat een rol is weggelegd voor Lyaemer Wonen. Het bouwen van

(goedkope) koopwoningen wordt genoemd als middel om de doorstroming te bevorderen.


Men is het er over eens dat Lemmer een goede positie heeft in Friesland: er vindt geen

bevolkingskrimp plaats, de vergrijzingsprognose is gemiddeld, het is een aantrekkelijke

regio en woonomgeving en het is goed bereikbaar. Er vindt nog steeds een trek plaats

vanuit omliggende regio's naar Lemmer. In de kleine kernen van Lemsterland vindt zelfs een

kleine groei van de bevolking plaats. Eigenlijk heeft Lemmer alles 'mee'.

2.4 Het imago van Lyaemer Wonen

In interviews met onze belanghouders hebben zij hun beeld van Lyaemer Wonen gegeven.

Het blijkt dat Lyaemer Wonen een achterstand heeft goed te maken. Men vindt dat de

bedoelingen goed zijn, maar dat wij ons teveel laten leiden door financiële beweegredenen

en daardoor soms kansen niet pakken. Kortom: meer (maatschappelijk) ondernemerschap is

gewenst en meer focus op buiten!

Gelukkig geven de samenwerkingspartners ook aan dat Lyaemer Wonen open staat voor

'meer dan stenen' en een kwaliteitsslag aan het maken is. Lyaemer Wonen mag meer van

zich laten horen, niet te bescheiden zijn en vertellen over wat zij doet.

Wij zijn verheugd dat onze samenwerkingspartners zien dat wij tevreden huurders hebben,

dat problemen worden opgelost en dat wij stabiel en betrouwbaar zijn.

Wij vinden het belangrijk iets te doen met de meningen van onze samenwerkingspartners.

En nu is het moment om dit op te pakken. Wij verbeteren onze organisatie aldoende en

bewijzen hiermee deze verbeteringsslag te kunnen maken.


2.5 Samenvatting opgave voor Lyaemer Wonen

Samenvattend de belangrijkste opgaven die vanuit de 'buitenwereld' op ons af komen:

Het effect van dat corporaties onder de loep genomen worden is dat verantwoording

van onze strategie en daaruit volgende acties steeds belangrijker wordt. Wij willen en

moeten hier transparant over zijn. Dit kost ons tijd en energie.

De druk op het verkrijgen van een huurwoning is groot, de woningmarkt zit op slot. Het

is belangrijk voor ons om de doorstroming te bevorderen.

Het lijkt erop dat een trendbreuk zich voordoet: de voorkeur van burgers voor huren

groeit. Er is meer vraag naar huurwoningen, mede door het feit dat starters op de

woningmarkt enerzijds geen koopwoning kunnen verkrijgen, anderzijds doordat zij ook

flexibeler zijn ingesteld (geen vaste arbeidscontracten meer en dergelijke). Voor

Lyaemer Wonen is het van belang te monitoren of deze trendbreuk doorzet.

Wij houden onze focus op Lemmer en omgeving, de (per 2014 voormalige) gemeente

Lemsterland. Met de nieuwe gemeente De Friese Meren willen wij de samenwerking

zoeken in de verdieping, niet zozeer in verbreding van onze taken.

Ruimtelijke concentratie met oog voor inbreiding waar mogelijk. Wij gaan ons

herbezinnen op ons bezit in de kleine kernen.


3. Missie en taakopvatting: van binnen naar buiten

3.1 Schets van Lyaemer Wonen

Lyaemer Wonen is een kleine woningcorporatie in de regio Zuid-West Friesland, gericht op

Lemmer en omgeving. Wij hebben 20 medewerkers (samen 17,5 fte) in dienst en hiermee

beheren wij circa 1.600 verhuureenheden. Onze woningen zijn voornamelijk

eengezinswoningen gebouwd in de periode jaren '60 en '70. Wij hebben een relatief klein

aandeel in het woningbezit in Lemmer en omgeving en wij hebben sinds de jaren '80 niet

grootschalig gebouwd. Momenteel bouwen wij aan de uitbreidingslocatie Tramdijk-Oost in

Lemmer. De projecten waar wij verder mee bezig zijn betreffen vooral inbreiding in het

wonen met zorgsegment en woningen met een levensloopbestendige plattegrond.

In 2009-2010 hebben wij vergaande besprekingen gevoerd met Wonen Zuid-West Friesland

uit Balk om te komen tot één nieuwe organisatie. Dit proces is echter voortijdig stopgezet en

er is besloten geen fusie aan te gaan. Sindsdien zijn wij ons gaan richten op onze nieuwe

visie, aangepast aan de uitdaging om als kleine corporatie zelfstandig ons pad te

bewandelen.

Onderstaande tabel geeft een beknopte weergave van ons bezit.

Wijk Circa aantal woningen

Bouwjaar Type bezit Opmerkingen

1. Oud Lemmer

400 verspreid over de jaren

Eengezinswoningen in rij en vrijstaand, seniorenwoningen, woningen voor jongeren.

Veel inbreidingslocaties. Delen van het woningbezit zijn sterk verouderd. Aandacht voor leefbaarheid nodig.

2. Rienplan 200 jaren '50-'60

Eengezinswoningen, seniorenwoningen.

Mooi bezit, lommerrijke wijk.

3. Lemmer West

150 jaren '70 Eengezinswoningen in rij.

114 Ingrijpend gerenoveerd. Weinig groen.

4. Lemster-vaart

400 jaren '60-'70

Eengezinswoningen, seniorenwoningen, klein appartementen- complex.

Herstructurerings-opgave, verkoopbeleid gewenst. MFA- ontwikkeling.

5. Lemmer Noord

200 jaren '80 Eengezinswoningen, seniorenwoningen, woningen voor jongeren.

Bloemkoolwijk, veel hofjes. Tevredenheid woningen goed, woonomgeving minder.

6. Dorpen

250 verspreid over jaren

Eengezinswoningen, seniorenwoningen, klein appartementen- complex, buurtsuper.

In sommige kernen heel beperkt bezit.

Totaal 1.600


3.2 De taakopvatting en bezieling

Wie willen wij zijn als corporatie?

Lyaemer Wonen wil meer zijn dan een woningbeheerder. Zij ziet voor zichzelf een bredere

taakopvatting. De woning is een hulpmiddel en geen doel op zich. Immers, niet de woning

moet centraal staan maar de mensen die er in wonen. En die mens is meer dan alleen een

huurder; die mens is een individu dat zelf zoveel mogelijk zijn eigen keuzes wil maken.

Ieder mens heeft vanzelfsprekend in de eerste plaats behoefte aan eten, drinken en een dak

boven zijn hoofd. Daarna volgt de behoefte aan veiligheid en zekerheid en sociaal contact.

Aansluitend volgt de behoefte aan waardering en erkenning en vervolgens ontplooiing.

Deze is alleen mogelijk als de eerste behoeften zijn ingevuld. De woning betekent ruimte

veiligheid en geborgenheid, een 'plek'. Dit zijn dus vereisten voor de 'hoogste' behoefte

ontplooiing.

Piramide van Maslow, 1943

Lyaemer Wonen richt zich met haar werkzaamheden op al deze vijf facetten. Hierin doet zij

echter niet alles zelf. Met het bouwen, verhuren en beheren van woningen en

maatschappelijk vastgoed richt zij zich concreet op de onderste drie behoeften. Dat is de

kern van onze taak.

Voor de bovenste twee facetten zoekt zij de samenwerking met lokale partners.

Lyaemer Wonen wil faciliteren dat mensen zelf keuzes kunnen maken. Zorgen voor mensen

betekent niet dat wij voor mensen bepalen wat zij moeten. Wij willen hen juist helpen zelf de

regie over hun leven op te pakken. Voor ons is het principe van wederkerigheid daarom van

belang. Dat betekent dat wij van anderen ook een bijdrage vragen. Dat geldt zowel naar

individuen als naar organisaties.

Als maatschappelijke partij is de corporatie Lyaemer Wonen bij uitstek de organisatie die de

participatie van mensen kan bevorderen. Participatie betekent het echt meedoen in de

samenleving. De activiteiten van Lyaemer Wonen raken dan ook andere sectoren zoals zorg,

welzijn, sport, onderwijs, werkgelegenheid, leefbaarheid en veiligheid.


3.3 De missie van Lyaemer Wonen

Wij faciliteren mensen om hun eigen plek in de maatschappij goed in te vullen. Dit doen wij

in eerste instantie voor mensen in de buurten en wijken van Lemmer en omgeving. Wij

kennen onze klanten: de mens en zijn/haar leefsituatie staat centraal. Wij zorgen voor goed

wonen en richten ons specifiek op de woonbehoeften van hen die op ons zijn aangewezen.

Wij zijn een betrouwbare, ondernemende en maatschappelijk gedreven organisatie die

mensen en organisaties wil verbinden.

Hieronder worden de onderstreepte termen toegelicht:

Faciliteren: Faciliteren is het mogelijk maken voor onze bewoners. Wij ondersteunen hen,

maar laten hen in hun waarde en bieden hen vooral dat wat zij nodig hebben om het zelf te

kunnen doen. Wij bieden een springplank zodat bewoners zelf hun keuzes kunnen maken.

Lemmer en omgeving: Wij willen in eerste instantie ons beperken tot die plaatsen waar wij

nu reeds woningbezit hebben, dat is in Lemmer en omgeving (voormalig Lemsterland). Daar

ligt nog een enorme taak voor ons. Wij gaan voorlopig uit van de bestaande afspraken die er

tussen de Friese woningcorporaties zijn gemaakt over deze regio.

Leefsituatie: Dit is niet alleen de woonsituatie van mensen, maar breder. Het omvat naast de

woning ook de woonomgeving, de beleving hiervan, de gezinssituatie, en dergelijke.

Mensen die op ons zijn aangewezen: Dit zijn mensen die door een laag inkomen, een

beperking of andere reden niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien.

Ondernemend:

Ondernemen is kansen zien, de maatschappelijke opdracht zien.

Ondernemen is ook die kansen grijpen, durven risico te lopen.

Ondernemen is ook efficiënt en effectief het bedrijf voeren.

Ondernemen is vooral ook doen! Dat is een kernkwaliteit van Lyaemer Wonen.

Verbinden:

Lyaemer Wonen kan haar taak alleen samen met anderen uitvoeren en doet dat vanuit

verschillende rollen. Kenmerkend voor het samenwerken is het verbinden: zorgen dat

mensen en organisaties zich verbinden.


Ons motto is:

Onbelemmerd de ruimte

Dit motto heeft niet alleen betrekking op het wonen in Lemmer en omgeving: in een vrije,

groene en ruimtelijke omgeving. Het motto heeft vooral ook betrekking op de

ontplooiingsruimte die wij onze huurders willen bieden. Voor de organisatie Lyaemer

Wonen betekent dit een verandering van houding van 'nee, maar' naar 'ja, mits'.


4. Welke doelen, effecten en resultaten wil Lyaemer Wonen bereiken

Lyaemer Wonen heeft een brede doelstelling waar het gaat om haar activiteiten in buurten,

wijken en dorpen. Een leefbare of vitale wijk, buurt of dorp is een wijk waarin de mensen die

er wonen zelf keuzes kunnen maken en invulling kunnen geven aan de belangrijke

maatschappelijke thema's. Het faciliteren dat mensen zelf hun keuzes kunnen maken heeft

een belangrijke relatie naar het wonen, maar ook met zaken als veiligheid, onderwijs, zorg,

werk, toerisme en sport.

Aanwezig zijn in de wijk. Dat betekent dat wij aanspreekbaar zijn en in de wijken de mensen

opzoeken. Tussen de mensen staan. Lyaemer Wonen wil een ontwikkelende en lerende

organisatie zijn. Hiervoor is contact met "buiten" essentieel. Van introvert naar extrovert en

verbindingen leggen via persoonlijke contacten, informatievoorziening en in toenemende

mate verbinden via de nieuwe media.

Om de doelstellingen te realiseren, hebben wij bepaald welke specifieke bijdragen wij gaan

leveren. Wat gaat Lyaemer Wonen doen? Hierin worden nadere keuzes gemaakt omdat wij

beseffen dat niet alles kan en dat wij hierin prioriteiten moeten stellen. Wat mag u

verwachten van Lyaemer Wonen? Dat geven wij hier weer.

De vertaling naar de concrete acties voor 2012 (en verder) worden in het laatste hoofdstuk

weergegeven.

4.1 Doelgroepen en hoofddoelstellingen

Als woningcorporatie zijn wij er met name voor mensen die vanwege hun inkomen of

anderszins niet zelfstandig hun plek op de woningmarkt kunnen vinden. De grens van dat

inkomen is vanuit de overheid vastgelegd op € 34.085,- per jaar (prijspeil 2012). Een

groeiend deel van de doelgroep bestaat uit mensen die vanwege hun leefsituatie, geestelijke

of fysieke beperking op ons zijn aangewezen. Wij constateren dat, ook in ons werkgebied, er

steeds meer mensen zijn die een opeenstapeling van problemen kennen. Wij zijn er als

Lyaemer Wonen voor deze mensen met zowel woningen als voorzieningen.

Senioren zijn voor ons geen aparte doelgroep, wel hebben zij onze bijzondere aandacht

binnen de groep met lage inkomens. Die bijzondere aandacht verdienen zij op grond van de

specifieke vragen rond de combinatie van wonen en zorg.

Wij zien in deze doelgroepen onze opgave in activiteiten. Dat betekent ook dat wij

terughoudend zijn in het ontplooien van activiteiten die niet op hen zijn gericht. Ten aanzien

van vastgoed zien wij meerwaarde in differentiatie in wijken om daarmee segregatie tegen

te gaan. Met dit als streven voeren wij combinatieprojecten van sociale huurwoningen

gecombineerd met duurdere huurwoningen en/of goedkope koopwoningen uit.


Onze hoofddoelstellingen zijn:

1. Zorgen voor goed leven en wonen.

2. Onze woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de wensen van de klant.

3. Wij zijn een partner en bondgenoot.

4.2 Zorgen voor goed leven en wonen

Streven naar sociale duurzaamheid en leefbaarheid

Vergroten van betrokkenheid bij elkaar, bij de straat en bij de buurt of kern. Het effect van

een sociaal duurzame wijk is dat mensen zich verbonden voelen met de wijk/omgeving en

hierin willen investeren. Dit betekent dat wij moeten investeren in mensen die in onze wijken

wonen. Een eerste voorwaarde moet zijn dat de woning goed is. Het moet niet zo zijn dat

men altijd eerst over de woning begint, dan kom je namelijk niet verder. Het resultaat van

een sociale duurzame wijk is dat mensen er prettig wonen, elkaar gemakkelijk aanspreken

en een meerwaarde leveren voor de wijk. Hierdoor kunnen mensen ook weer groeien en

zich ontplooien.

Lyaemer Wonen wil een actieve rol spelen in het realiseren van (vastgoed) voorzieningen

zodat bewoners en partijen elkaar in de wijk kunnen ontmoeten. Ook het aspect veiligheid

speelt mee in het streven naar een duurzame wijk. Het betreft dan niet alleen de "harde"

componenten zoals veiligheidskeurmerken en infrastructurele maatregelen, maar evenzeer

de sociale veiligheid. In een duurzame wijk zal ook sprake zijn van een passende vorm van

sociale controle.

Wij gaan voor wijken en dorpen een leefbaarheidsagenda opstellen. Wij vragen aan

de bewoners wat zij belangrijk vinden in hun wijk/buurt. Door dit samen te doen

kunnen wij hen ook verantwoordelijk voor bepaalde dingen maken. Hoe zien zij de

oplossing, wat kunnen zij hierin betekenen etc. Door dicht bij de bewoners te staan

weten wij wat er speelt. Op basis van de leefbaarheidsagenda wordt per wijk

concreet aangegeven wat de inspanningen zijn, door wie en welk resultaat er

verwacht mag worden. De sociale duurzaamheid en de wederkerigheid van

(inspanningen van) betrokkenen zijn daarbij uitgangspunten.

Wij starten in de wijk Lemstervaart met het opstellen van een wijkvisie. Hiervoor

organiseren wij bijeenkomsten met partijen die actief zijn in de wijk. Hier betrekken

wij ook de bewoners bij. Wij zorgen voor de aansluiting met het lopende onderzoek

naar de mogelijkheden voor de ontwikkeling van een multifunctionele

accommodatie (MFA) in Lemstervaart.

Om de sociale duurzaamheid te bevorderen zou (aanpassen van de) woon-

ruimteverdeling ook een rol kunnen spelen; waarom kiezen mensen wel/niet voor

een bepaalde wijk, wat verbindt hen aan de wijk. Wij gaan de woonruimteverdeling

evalueren en kijken hoe deze beter kan aansluiten.


Huurders betrekken bij leefbaarheid

Wij willen een prettige, leefbare woonomgeving voor onze huurders creëren waarbij de

bewoner zich goed voelt en een bijdrage levert aan deze omgeving. Het effect van een

goede invulling van participatie is dat huurders zich betrokken voelen bij alles wat wij doen.

Wij vinden dat de bewoners eigenlijk zelf met oplossingen moeten komen, mee moeten

kunnen denken en beslissen wat er in de wijk/buurt plaatsvindt.

Hiervoor moeten wij actief zijn in wijken en mensen stimuleren zaken op te pakken. Wij gaan

dan ook actieve klantgroepen oprichten en actief houden en deze betrekken bij de dingen

die wij doen.

De medewerkers van Lyaemer

Wonen zijn alert op signalen die

wijzen op mogelijke leefbaarheids-

problemen. Wij zetten een zodanig

(intern) systeem op dat snel bepaald

wordt of er acties moeten worden

ondernomen en zo ja, welke. Wij

nodigen bewoners en huurders uit

om ook dergelijke signalen af te

geven. De drempel daarvoor moet

zo laag mogelijk zijn en waar

mogelijk zetten wij 'social media' in

om dit te bereiken.

Er wordt gestart met klantengroepen en deze worden betrokken bij onze activiteiten.

Van buiten naar binnen werken

Om meer van buiten naar binnen te werken zal Lyaemer Wonen meer op locatie aanwezig

zijn. In de organisatie moeten de mensen in het veld een adequate opvolging zien van hun

input. Vertrouwen in de buurt, het meer handelen vanuit een logica van de vrager dan

vanuit de logica van de aanbieder en een goede communicatie zijn hierbij sleutelbegrippen.

Wij houden ontwikkelingen in de gaten die mensen in hun wonen en welzijn kunnen

raken. Wij zijn alert op signalen dat zij in de knel raken door sociale problemen. In

die gevallen werken wij nauw samen met onze ketenpartners die hun specifieke

deskundigheden inzetten.

Wederkerigheid als uitgangspunt

Lyaemer Wonen wil zorgen voor goed wonen en vitale wijken als uitvalsbasis en

springplank voor mensen uit de doelgroep. Om deze doelstelling waar te maken hanteert

Lyaemer Wonen het wederkerigheidsprincipe. Lyaemer Wonen investeert of biedt

faciliteiten om iets voor de bewoner te kunnen betekenen. Daarbij verwachten wij ook iets

terug, wat kan hij/zij betekenen voor de wijk. Het principe van meedoen en wederkerigheid

moet ruim worden opgevat en kan situationeel worden ingevuld. Zo kan voor iemand die in

een sociaal isolement zit of dreigt te raken het deelnemen aan een buurtbijeenkomst al een

hele stap zijn.


Daar waar mensen en organisaties bereid zijn om mee te werken en iets (terug) te

doen voor de buurt is Lyaemer Wonen en daar waar dit niet zo is zal Lyaemer

Wonen ook minder zijn. Wij trekken daardoor niet aan dode paarden en laten met

aansprekende voorbeelden zien hoe het ook kan.

Wij communiceren om dit uitgangspunt te delen met bewoners en belanghouders.

Welzijn van bewoners bevorderen

Wij willen een rol vervullen als het gaat om het individuele welzijn van onze

klanten/bewoners. Mensen die zich prettig voelen en lekker in hun vel zitten presteren in alle

opzichten beter. Zij voelen zich betrokken en zijn vaak ook te porren om zaken op te pakken.

Zij kunnen dan een bijdrage leveren voor de maatschappij (lees wijk).

Kwetsbare huurders die in een isolement dreigen te raken willen wij ondersteunen door hen

te betrekken bij het wijkgebeuren. Uit diverse onderzoeken is gebleken dat eenzaamheid kan

leiden tot allerlei (lichamelijke en geestelijke) klachten, goede welzijnsvoorzieningen kunnen

juist een deel van de zorgvraag voorkomen. Als de gemeente haar welzijnsmiddelen inzet

dan zijn ook andere partijen (corporaties, zorginstellingen) eerder bereid om een steentje bij

te dragen. Het resultaat is dat mensen zich meer betrokken voelen.

Het Sociaal Team, waar wij in participeren, is opgericht om zo snel mogelijk op

signalen in te kunnen spelen. Het doel is dat burgers goed geholpen worden en niet

van het ene loket naar het andere moeten gaan. In de praktijk functioneert het

Sociaal Team goed. Wij blijven ons inspannen om hierin een actieve rol te spelen.

Wij hechten er ook aan om meer op beleidsmatig niveau met onze belanghouders

samen te werken.

Maatwerk bieden in wonen

Wij bieden maatwerk in wonen, als

antwoord op de groeiende diversiteit

van klanten en actuele trends. Eén zo'n

trend is de toenemende vergrijzing. Wij

kiezen voor maatwerk omdat dit

bijdraagt aan het welzijn en de

tevredenheid van onze huurders.

Maatwerk betekent dat wij

meedenken over en meewerken

aan het oplossen van de specifieke vraagstukken die in een buurt of dorp spelen.

Maatwerk betekent dat wij rekening houden met de mogelijkheden en wensen van

een bepaalde doelgroep. En maatwerk betekent dat wij inspelen op de wensen en

behoeften van een individuele klant.

Inzetten nieuwe mediavormen

Nieuwe media geven mogelijkheden om netwerken en verbindingen te vormen en

(makkelijker) te ontsluiten.

Mensen hebben contact via bijvoorbeeld Facebook, LinkedIn en Twitter. Wij gaan

(meer) gebruik maken van moderne informatie- en communicatiemiddelen voor

klantcontacten, om mensen te leren kennen en te mobiliseren.


4.3 De woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de wensen van de klant

Rollen Lyaemer Wonen gericht inzetten

Lyaemer Wonen heeft ambities en een verantwoordelijkheid op het sociale terrein. Ons

vastgoed blijft echter wel het belangrijkste middel om onze taakstellingen te realiseren.

Hierin hebben wij drie verschillende rollen, namelijk die van ontwikkelaar, beheerder en

belegger.

Per vraagstuk en ambitie stellen wij vast welke rol ons het beste past en welke rol

het meest effectief tot het gewenste resultaat leidt. Op voorhand wordt niks

uitgesloten.

Kennen van de wensen van klanten

Wij zorgen ervoor dat in de komende jaren ons aanbod aan woningen (meer) is afgestemd

op de wensen van onze huidige en toekomstige klanten. Daarvoor is het nodig die wensen

bij klanten "op te halen". Om erachter te komen wat mensen belangrijk vinden in hun wijk

moeten wij naar buiten, in contact met hen komen. Hoe krijgen wij bewoners actief?

Samenstellen van klantgroepen, commissies, en dergelijke. Belangrijk is om de input van

bewoners ook weer terug te koppelen en te laten weten wat ermee gedaan is. Soms moeten

de grenzen aangegeven worden en uitgelegd worden waarom iets niet wordt opgepakt.

Wij betrekken (vertegenwoordigers van) bewoners vanaf het begin bij buurtplannen,

bij woningonderhoud en -verbetering en in geval van nieuwbouwplannen.

Kwaliteit en betaalbaarheid voorraad behouden en verbeteren

Met nieuwbouw, renovatie en buurtplannen spelen wij in op de markt en de wensen van

huidige en toekomstige klanten. In toenemende mate is de kwaliteit van de woning van

belang. Dan gaat het niet alleen om de technische kwaliteit, maar ook om de

gebruikskwaliteit. Deze komt ook naar voren in de mate waarin woningen geschikt zijn voor

ouderen, starters en bijzondere doelgroepen. Ook de mogelijkheid om zorg te leveren in een

woning bepaalt de kwaliteit.

Ons doel is om een zeer groot deel, namelijk 90% van onze woningvoorraad bereikbaar

te houden voor onze doelgroep.


Lyaemer Wonen richt zich primair op betaalbare huurwoningen. Bouw van duurdere

huurwoningen en (goedkope) koopwoningen zien wij niet als onze primaire taak. Maar

wij zien wel de mogelijkheden van combinatieprojecten. De bouw van duurdere

huurwoningen en (goedkope) koopwoningen moet wel aantoonbaar een bijdrage

leveren aan een goede woonomgeving in de buurten en wijken; het tegengaan van

segregatie kan een goed argument zijn voor dit type projecten. Wij zullen de

afwegingscriteria hiervoor nader uitwerken.

Wij willen onze woningvoorraad blijven vernieuwen. Hiervoor voegen wij jaarlijks

woningen toe aan de voorraad. Doordat er ook woningen onttrokken worden door

bijvoorbeeld sloop of verkoop, blijft het totale aantal ongeveer gelijk. Wij streven er naar

om gemiddeld jaarlijks 20 woningen te bouwen en een vergelijkbaar aantal woningen te

verkopen.

Om het doel te verwezenlijken dat onze woningvoorraad duurzaam op de markt is

afgestemd, zullen wij in 2012 ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) herijken. De hierboven

genoemde uitgangspunten worden daarbij verwerkt. Ook de relatie met de wijken komt aan

bod. Hier betrekken wij ook bewoners bij.

Wij formuleren ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) in kaderstellende

nieuwbouwplannen en beheerplannen voor en rond bestaand woningbezit. De concrete

invulling van nieuwbouw- en beheerplannen is maatwerk. Wij stellen een nieuw SVB op

dat ons de komende jaren een duidelijk beeld geeft van ons woningbezit, de staat van

onderhoud, de wensen van de klant, de strategie voor de toekomst en het financieel

rendement. Dit SVB richt zich, naast de technische kwaliteit, ook op de

bewonersbeleving. Hierin maken wij onder andere keuzes over de kleine kernen waar

wij ons bezit gaan verkopen en die waar wij blijven investeren in de woningen en

leefbaarheid.


Duurzaamheid bevorderen en totale woonlasten verminderen

Wij denken dat de totale woonlasten voor onze huurders belangrijker zijn dan de kale

huurprijs. Daarom zetten wij in op het beheersbaar maken van de totale woonlasten. Een

belangrijk onderdeel zijn de energielasten. Wij volgen de ontwikkelingen op het gebied van

duurzaamheid nauwlettend en passen waar mogelijk duurzame oplossingen toe, zowel in de

bestaande bouw als in nieuwbouw. Voor onze woningen streven wij naar een energielabel

B. Voor andere componenten van de woonlasten, zoals de gemeentelijke lasten, willen wij

met de gemeente het gesprek aangaan over de invloed die dit heeft op de betaalbaarheid

voor huurders en hoe dit verbeterd kan worden.

Wij werken aan energiebesparing en duurzaam bouwen, niet alleen in materiële zin

maar ook in bewustzijn en gedrag van onszelf, onze partners en onze klanten. In 2012

streven wij dat al onze woningen minimaal

energielabel C hebben. Wij zoeken uit of het

haalbaar is om al onze huurwoningen vóór

2015 op energielabel B te krijgen.

Wij passen in de uitbreidingslocatie Tramdijk-

Oost een WarmteKoudeOpslag (WKO) toe.

Wij gaan met de gemeente het gesprek aan

over (het beheersen van) de totale

woonlasten.

Onderhoud flexibeler inzetten

Het onderhoud van woningen moet dynamisch zijn. Dat betekent geen starre technische

calculatie en planning maar een flexibel

onderhoudsbeleid waarbij naast de technische

staat van de woning ook de wensen van de

huurder meewegen. Keuze in onderhoud houdt

in dat de regie over het onderhoud niet meer bij

Lyaemer Wonen ligt, maar dat huurders zelf

binnen bepaalde kaders keuzemogelijkheden

krijgen over het onderhoud aan de binnenzijde

van de woning. Daarbij bepaalt de huurder zelf

het moment waarop het wordt uitgevoerd.

De betrokkenheid van huurders bij onderhoud in hun wijk willen wij vergroten.

Wij gaan een nieuw onderhoudsbeleid ontwikkelen.

Dienstverlening blijvend verbeteren

In onze dienstverlening gaan wij uit van de wensen van onze klanten. Wij zorgen dat wij

weten wat onze klanten willen. Wij zetten, naast traditionele middelen als klantenpanels en

enquêtes, vaker sociale media in. Wij streven ernaar de kwaliteit van dienstverlening verder

te verbeteren. Belangrijk daarin is dat wij meer de rol van "adviseur" en minder van die van

"verkoper" willen vervullen.

Ons doel is om, op basis van onderzoek en gebleken vraag, een pakket aanvullende

diensten te ontwikkelen.


(Zorg)Geschikte woningen bieden

Wij willen woningen bouwen waar zorgpartijen de benodigde zorg kunnen leveren. Dat

doen wij in ieder geval bij alle nieuwbouw. Maar ook in de bestaande voorraad gaan wij na

in hoeverre deze al geschikt zijn en hoe wij die woningen geschikt kunnen maken. In 2012 is

het sterrensysteem ingevoerd voor de gelijkvloerse woningen. Hiermee wordt de toe- en

doorgankelijkheid van de woningen helder weergegeven. Dit maakt het voor huurders

makkelijker een woning te zoeken die aan hun eisen voldoet.

Keuzemogelijkheden huurders vergroten

Wij willen de keuzemogelijkheden van klanten vergroten. Onze houding is er één van "ja,

mits". Die keuzemogelijkheden hebben betrekking op nieuwbouw, renovatie en onderhoud,

maar ook individuele klanten willen wij de mogelijkheid geven hun woning naar hun wensen

aan te passen. Er is zoveel mogelijk keuze voor huurders: uitrusting, materiaalgebruik en

kleuren kunnen variëren. Lyaemer Wonen biedt een goede basiskwaliteit. Voor alle extra's

moet een keuze worden gemaakt voor wel/geen bijbetaling.

Wij gaan de huurders meer keuzemogelijkheden bieden. Zowel bij basiskwaliteit, groot

onderhoud als nieuwbouw kunnen huurders zelf aangeven wat voor hen prioriteit heeft.

Een overzicht en uitbreiding van de keuzemogelijkheden wordt uitgewerkt. Dit gaan wij

vervolgens actief aanbieden, met het uitgangspunt dat wij in gesprek met de huurder

gaan over zijn wensen en prioriteiten. Bij het uitwerken van voorwaarden nemen wij

financiële aspecten mee (bijvoorbeeld minimaal tegen kostprijs of anders).

Bewoners betrekken wij bij voorbereiding van (onderhouds)projecten. Wij hebben

aandacht voor communicatie als het gaat om basiskwaliteit en energiebesparende

maatregelen, met name als er sprake is van huurverhoging.

Wij starten met het vergroten van keuzemogelijkheden in sanitair en breiden geleidelijk

keuzemogelijkheden op andere elementen uit.


Verkoop woningen is geen doel op zich

Het doel van het verkopen van onze huurwoningen is financiële middelen te creëren om

weer betere kwaliteit en ander aanbod voor onze doelgroepen te realiseren. Verkoop is voor

ons een middel, geen doel op zich. Als het voor onze financiële middelen niet nodig is, dan

zetten wij dit niet in; wij willen betaalbare huurwoningen voor onze doelgroep behouden

wanneer dat mogelijk is.

Maatschappelijk vastgoed ontwikkelen

Als maatschappelijk ondernemer speelt Lyaemer Wonen een rol bij maatschappelijk

vastgoed. Deze rol willen wij waar nodig uitbouwen. Voor het welzijn van mensen is niet

alleen het wonen van belang, maar ook de leefomgeving en voorzieningen die voorhanden

zijn. Wij realiseren maatschappelijk vastgoed met name wanneer het een meerwaarde heeft

voor de wijk. Belangrijke criteria voor het participeren in maatschappelijk vastgoed zijn de

relatie met ons woningbezit (locatie), de participatie van andere betrokken partijen

(wederkerigheid) en het karakter van de voorziening (commercieel of niet).

Wij herijken ons afwegingskader voor maatschappelijk vastgoed in overleg met onze

belanghouders.

Lyaemer Wonen wil actiever inspelen op de behoefte aan voorzieningen die vallen

onder maatschappelijk vastgoed. Niet alleen door in te gaan op verzoeken van anderen

maar ook zelf te zoeken naar opgaven en kansen.

Kansen van innovatie benutten

Innovatie is het invoeren van nieuwe ideeën, goederen, diensten en processen. Het

kernbegrip van innovatie is het woord: anders. Andere diensten of producten. Andere

klantgroepen, andere businessmodellen, andere markten, andere distributiekanalen en

andere technologieën. We moeten reëel zijn. Als kleine organisatie zullen wij niet voorop

lopen in het ontwikkelen van nieuwe concepten en producten.

Wij willen goed in de gaten houden wat er om ons heen wordt ontwikkeld, wat dit voor

ons aan kansen biedt en deze ook benutten waar mogelijk. Als er binnen de organisatie

nieuwe ideeën zijn die mogelijkheden bieden, dan wordt dit zeker gestimuleerd.


4.4 Lyaemer Wonen als partner en bondgenoot

Zoals eerder aangegeven, richten wij ons op het faciliteren dat mensen zelf hun keuzes

kunnen maken. Dat heeft een belangrijke relatie naar het wonen, maar heeft ook een

verbinding met gebieden als veiligheid, onderwijs, zorg, werk, toerisme en sport. Het

realiseren van een leefbare en vitale wijk is daarmee niet meer alleen een zaak van de

corporatie, maar ook van de instanties en organisaties op de voornoemde terreinen. Wij zien

het als een rol van de corporatie om deze partijen waar nodig te verbinden.

Rol bij activiteiten en projecten bewuster bepalen

Om het welzijn van bewoners te bevorderen kunnen wij bepaalde zaken zelf oppakken.

Afhankelijk van de situatie van de bewoner kunnen ook andere partijen betrokken worden

(welzijnsorganisatie, gemeente, maatschappelijk werk, Sociaal Team, onderwijs, en andere).

De kern van de activiteiten van Lyaemer Wonen wordt dan ook gevormd door het

samenwerken met anderen. De rol die Lyaemer Wonen hierbij inneemt kan variëren van

leverancier tot regisseur. Lyaemer Wonen kan zich hierbij opstellen vergelijkbaar met een

brug binnen de netwerkorganisatie die het emanciperen en verbeteren van de positie van

onze huurders in buurten, wijken en dorpen centraal stelt.

In sommige gevallen zal de rol van louter en alleen bruggenbouwer niet toereikend zijn om

daadwerkelijk tot verbeteringen te komen. Lyaemer Wonen kan dan een meer activistische,

strijdbare en strijdleverende rol nemen om toch tot de gewenste resultaten te komen.

In de komende periode zal Lyaemer Wonen de rollen verder uitwerken. In principe wil zij

iedere rol oppakken die nodig is, maar dat betekent niet dat zij de problemen van andere

organisaties en instellingen zo maar overneemt. Verder gelden als uitgangspunten dat

het meedoen van de anderen ook een afwegingscriterium vormt en dat de mate waarin

er een gedegen analyse aan de gerezen problematiek en vraagstukken ten grondslag

ligt, ook een rol speelt.

De uitgewerkte visie op de rollen en wanneer welke wordt toegepast, het

afwegingskader, wordt besproken met de belanghouders.

Zicht op de belanghouders verbeteren

Lyaemer Wonen werkt intensief samen met haar belanghouders. Dit zijn de organisaties en

instanties die belang hebben bij het beleid van Lyaemer Wonen. Dit kan zijn als co-

producent, als partner maar ook als leverancier of klant. Lyaemer Wonen kent haar

stakeholders en heeft hen ingedeeld in deze categorieën.

Wij overleggen regelmatig met belanghouders; het doel is te verkennen en af te

stemmen over de wijze waarop wij gezamenlijk de meeste meerwaarde kunnen creëren.


Actiever belanghoudersmanagement inzetten

Momenteel geeft Lyaemer Wonen haar belanghouders relatief weinig invloed op haar beleid

en strategie. Met het oog op de toekomst waarin ook Lyaemer Wonen als gevolg van

veranderde omstandigheden, scherpere keuzes zal moeten maken, is het gewenst om een

actiever belanghoudersmanagement te voeren.

Het gaat daarbij niet zozeer om dat belanghouders meer zeggenschap krijgen. Het gaat er

wel om dat Lyaemer Wonen beter systematisch nagaat wat belanghouders van de

corporatie verwachten en laat zien hoe de corporatie de verwachtingen van belanghouders

verwerkt in haar beleid en strategie. In de relatie met belanghouders zullen wij

nadrukkelijker wederzijdse prestatieafspraken vastleggen.

Met de belanghouders wordt gemiddeld één keer per jaar overleg gevoerd waarbij input

wordt verkregen over de te volgen koers van Lyaemer Wonen. Lyaemer Wonen koppelt

terug naar de belanghouders wat met de input is gedaan. Wij gaan hiervoor een actiever

belanghoudersmanagement voeren.

Prestatieafspraken met belanghouders maken

Met de belangrijkste belanghouders worden prestatieafspraken gemaakt die aangeven wat

zij de komende tijd van Lyaemer Wonen mogen verwachten. Ook hierbij is wederkerigheid

een belangrijk principe: daar waar Lyaemer Wonen en/of haar klant(en) wat terug krijgt, is zij

nadrukkelijker aanwezig dan daar waar dit niet of moeizaam gaat.

Op basis van het eerder genoemde afwegingskader gaan wij in gesprek met

belanghouders om de afspraken over en weer toetsbaar en zo nodig afdwingbaar te

maken.

Samenwerking met de zorg

Het effect van samenwerking met zorgorganisaties moet zijn dat de juiste zorg zo lang

mogelijk in de eigen woning kan worden geboden, waardoor mensen langer in hun

(vertrouwde) woning kunnen blijven wonen.

Wij willen woningen bouwen waar zorgpartijen de juiste zorg kunnen leveren.

Het scheiden van wonen en zorg wordt in 2014 ingevoerd. Hiervoor is het noodzakelijk

dat wij afspraken met zorgpartijen maken. Het resultaat moet zijn dat zorgpartijen niet

om ons heen kunnen als het gaat om het scheiden van wonen en zorg en dat natuurlijk

de klant in een passende woning woont.


Samenwerking met welzijn

In de huidige samenwerking tussen wonen en zorg is welzijn nog te vaak een

ondergeschoven kindje. Meedoen kost geld en welzijnsinstellingen zijn daarvoor afhankelijk

van gemeentelijke subsidies. En die bieden weinig ruimte voor experimenteren met

samenwerking op gebied van wonen, welzijn en zorg. Er kan bijvoorbeeld gezamenlijk

opdrachtgeverschap (met bijbehorend geld) ontstaan aan de welzijnsorganisaties.


5. Organisatie en financiën

De nieuwe strategie vergt een nieuwe organisatie. De organisatie moet in staat zijn meer

open te staan en nog beter de signalen uit de omgeving en van klanten te vertalen in acties.

Nieuw is dat Lyaemer Wonen minder een op brieven en formulieren gestuurd bedrijf wordt

en dat de input van de mensen in het veld een meer centrale rol gaat spelen. Deze input

wordt verkregen door letterlijk middenin de samenleving te staan. Door onderzoek en

interviews en inspirerende en stimulerende werkwijzen verkrijgen wij informatie van de

mensen uit wijken en dorpen.

Een tweede aandachtsgebied zijn de financiën: hoe kan Lyaemer Wonen de financiële

continuïteit bewaken en de strategie financieel haalbaar maken?

Lyaemer Wonen wil zich als organisatie ontwikkelen en wil een lerende organisatie zijn.

Visitatie is een instrument waarbij de organisatie een spiegel wordt voorgehouden. In 2011

had een visitatie plaats moeten vinden maar wij hebben, gezien de nieuwe koers van

Lyaemer Wonen, uitstel gekregen. Er is inmiddels opdracht gegeven de visitatie in 2012 uit

te voeren.

5.1 De organisatie

Processen

Een proces kan worden gedefinieerd als een ordening van activiteiten om een product of

dienst te leveren die toegevoegde waarde biedt aan de klant. Dit zijn de reguliere

werkprocessen van onze organisatie. De activiteiten van een proces vormen een afgeronde

ondernemingsactiviteit. Processen hebben het unieke karakter dat zij meetbaar zijn en

bovendien worden taken en verantwoordelijkheden voor iedereen inzichtelijk. Deze twee

facetten zijn de kern waar het om draait in een sterk veranderende omgeving.

Het doel is in de komende periode de processen die het reguliere werk omvatten zo effectief

en efficiënt mogelijk in te richten en te zorgen dat de klantgerichtheid ervan optimaal is. In

dit verbeteringsproces komen specifiek de noodzakelijke ondersteunende faciliteiten, zoals

automatisering, aan de orde. In de komende periode gaan wij ook onderzoeken op welke

wijze wij in onze processen de nieuwe media kunnen inpassen.

Projectmatig werken

Lyaemer Wonen is een kleine corporatie met een kleine werkorganisatie. Doordat de

omgeving steeds verandert, zal ook de interne organisatie steeds veranderen. Dit eist van

de medewerkers in de organisatie dat zij niet naast elkaar maar met elkaar moeten werken.

Projectmatig werken gaat over het zo effectief mogelijk werken met beperkte middelen, het

team, het toewerken naar het doel ("Begrijpen wij elkaar wel goed?"), het omgaan met

risico's en onzekerheid, en dergelijke zaken.


Met name ten aanzien van voor Lyaemer Wonen nieuwe activiteiten vertalen wij die

activiteiten in een project. Het gaat dan niet alleen om technische projecten, maar ook om

dienstverlenings- of sociale projecten. De projectgroep wordt samengesteld uit personen

die samen de gewenste competenties hebben. Die personen kunnen in hun normale werk

elders in de organisatie werkzaam zijn. Daar waar gewenst kunnen ook belanghouders

participeren in zo'n projectgroep.

Cultuur

De geschetste strategie en organisatie vragen een andere houding van medewerkers. In het

samenwerken met elkaar en in de houding naar de klant en belanghouders. Wij geloven in

een verandering van cultuur door te doen.

De kern van een succesvolle cultuurverandering is openheid en eerlijkheid. Interne

communicatie en het voorbeeldgedrag van het management spelen daarin een cruciale rol.

Ook de stijl van leidinggeven is inmiddels aan het veranderen van een hiërarchisch

leidinggeven naar meer coachend. Deze ontwikkelingen zetten wij de komende periode

voort.

Structuur en werkwijze

Voor de klant en onze belanghouders wellicht minder zichtbaar is de werkstroom-

aanpassing die wij willen doorvoeren. Uitgangspunt is dat de organisatie de signalen van

buiten kan vertalen naar projecten en diensten. In de structuur betekent dit dat wij de

processen als kern van het dagelijks werk zien. Zoals gezegd zijn effectiviteit, efficiency en

klantgerichtheid hierin bepalende eisen. Een projectmatige aanpak is voor eenmalige en/of

nieuwe activiteiten de beste vorm. Wij gaan dit zodanig organiseren dat wij flexibel op

ontwikkelingen kunnen inspelen.


Deze twee belangrijke functies worden ondersteund door een faciliterende afdeling. In onze

kleine organisatie zien wij geen plaats voor een uitgebreide stafafdeling. Beleids-

voorbereiding vindt daarom plaats binnen het MT.

Het werkstroomschema geeft de organisatiefilosofie weer. Medewerkers kunnen zowel in

processen als in projecten werkzaam zijn. De vertaling in concrete afdelingen en het

vormgeven van deze matrixorganisatie zal in de eerste helft van 2012 plaatsvinden.

Het aanpassen van de organisatiestructuur en werkwijze heeft tot gevolg dat wij ook kritisch

kijken naar onze eigen huisvesting. In 2012 onderzoeken wij de mogelijkheid om de fysieke

indeling beter te laten aansluiten bij de nieuwe werkwijze.

Ontwikkelen van de organisatie

De komende periode staat in het teken van het ontwikkelen in de gewenste richting van de

organisatie en van de medewerkers. Dat betekent dat wij veel aandacht geven aan het in

kaart brengen van de gewenste competenties en vervolgens aan het ontwikkelen van die

competenties van medewerkers. Wij hechten veel waarde aan het nemen van initiatief door

medewerkers en binnen Lyaemer Wonen worden ondernemerschap en het nemen van

verantwoordelijkheid gestimuleerd. Dat vraagt ook een andere stijl van leidinggeven; deze

zal veel meer coachend zijn.

5.2 Financiën

Het waarmaken van al onze ambities vraagt iets van onze financiële mogelijkheden. Wij

beschikken over een behoorlijk eigen vermogen, die boven de minimale ondergrens ligt die

het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voor ons verantwoord acht. Tevens voldoen wij

ook aan de eisen die het Waarborg Fonds Sociale Woningbouw eist in het kader van het

verstrekken van financiering.

Vanuit ons geldende Strategisch Voorraadbeleid en het ondernemingsplan hebben wij een

flink aantal ambities geformuleerd op het terrein van bijvoorbeeld herstructurering,

energieverbetering en nieuwbouwprojecten. Daarnaast proberen wij ook mee te werken aan

nieuwe ontwikkelingen die ons pad kruisen. Om de continuïteit van onze organisatie niet in

gevaar te brengen is het noodzakelijk om steeds een goed inzicht te hebben in het

volgende:

De huidige financiële positie;

De investeringsafweging en de gevolgen daarvan;

Het voldoen aan de eisen die onze interne/externe toezichthouders ons opleggen (CFV,

WSW);

Waar hebben wij wel invloed op en waar niet (verkopen, productie bouw, vpb en

overige ministeriële ontwikkelingen).


Indien wij bovenstaande zaken steeds transparant voorleggen aan onszelf en aan onze be-

langhouders en uitleggen waarom wij zaken wel en niet doen, zal onze continuïteit,

gedragen als een goed ondernemer, niet in gevaar komen.

Huidige positie

Op dit moment is onze financiële positie ronduit gezond te noemen. Wij voldoen ruim aan

de eis die onze toezichthouder het Centraal Fonds Volkshuisvesting ons oplegt. Wij hebben

over 2010 een positief solvabiliteitsoordeel gekregen. Daarnaast zijn onze operationele

kasstromen voor de komende jaren voldoende om geborgde financiering te krijgen via het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Financiële mogelijkheden

Wil Lyaemer Wonen de komende jaren ook nieuwe ambities blijven uitvoeren dan is de

verkoop van woningen een belangrijke voorwaarde, naast het feit dat wij er op moeten

toezien dat wij onze ambities goed in de tijd plaatsen. Ook kan het passend en nodig zijn

onze investeringen geheel of gedeeltelijk door te belasten in huurprijzen.

Het kan nodig zijn om projecten die een grote financiële impact hebben, zoals de bouw van

een MFA in Lemstervaart of nieuwbouw van zorglocatie Suderigge, in de tijd te spreiden om

de investeringen te kunnen dragen.

Wanneer dit spreiden in de tijd zou leiden tot een onaanvaardbare vermindering van de

volkshuisvestelijke en sociale prestatie van Lyaemer Wonen, zullen wij nagaan of

samenwerking met andere partijen tot de mogelijkheden behoort.

Rendementscriteria

Wij maken ten aanzien van ons investeringsbeleid een onderscheid in de verschillende

vastgoedcategorieën. Wij hebben binnen de Diensten van Algemeen Economisch Belang

(DAEB)-groep een segmentering gemaakt van drie vastgoedgroepen met elk een eigen

rendementseis die jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. De rendementseisen voor betaalbare

huurwoningen, voor duurdere huurwoningen en koopwoningen en voor maatschappelijk

vastgoed verschillen van elkaar. Voor de niet-DAEB-investeringen en het "commerciële

vastgoed" is dit ook gebeurd.

Met deze differentiatie wil Lyaemer Wonen bereiken dat het vermogen optimaal wordt

ingezet voor de volkshuisvesting.


6. Jaarplan 2012

In dit laatste hoofdstuk van ons ondernemingsplan is het jaarplan voor 2012 uitgewerkt.

Hierin staan de concrete acties verwoord die in 2012 (en verder) uitgevoerd worden.

Hoofddoelstelling 1: Goed leven en wonen

Activiteit 2012 2013

Hoe maak je een wijk/dorp sociaal duurzaam? Het ontwikkelen van

de wijkvisie Lemstervaart met partners en bewoners.

x

Evaluatie woonruimteverdelingsysteem en nader onderzoek. x

Sociaal Team functioneler en adequater inrichten. x

Voorbereiding voor opstellen van een leefbaarheidsagenda voor

alle wijken en dorpen. Uitvoering van 2014 tot en met 2015.

x

Een actievere rol in de contactgroep leefbaarheid nemen.

Uitwerken hoe om te gaan met leefbaarheidsbudget

(subsidie/sponsoring). Realiseren van actieve straat- en

buurtverenigingen en verenigingen van Plaatselijk Belang.

Uitvoering vanaf 2014.

x

Communicatie wederkerigheidsprincipe. x

Systeem opzetten en actie koppelen aan

leefbaarheidsproblematiek.

x

Onderzoek aanvullende diensten uitvoeren. x

Hoofddoelstelling 2: Onze woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de klant


Het jaarlijks verkopen van minimaal 15 huurwoningen en verkoop

stimuleren.

x x

Woningmarktonderzoek uitvoeren. x

Nieuw SVB opstellen. x

Implementatie grotere keuzemogelijkheden sanitair. x

Onderzoek naar andere keuzemogelijkheden voor huurders

(huurders bij betrekken).

x

Onderzoek naar haalbaarheid om uiterlijk in 2015 alle bestaande

huurwoningen op energielabel B te krijgen.

x

In 2012 hebben alle woningen minimaal energielabel C. x

Met gemeente gesprek starten over woonlasten. x

Opstellen doelgroepbeleid. Goede prijs/kwaliteitverhouding in

betaalbaar segment (per doelgroep) uitwerken.

x

Aanpak van 2 Delfts Rood woningen. x


Opleveren 20 huurwoningen Tramdijk Oost. x

Ontwikkeling 17 huurappartementen en 19 verpleeghuisplaatsen

locatie Chr. De Vriesstraat.

x

Ontwikkeling 27 huurappartementen en vier grondgebonden

woningen locatie De Splitting.

x

Ontwikkeling 14 grondgebonden woningen locatie Steile Bank. x

Invoeren sterrensysteem (= beoordeling toegankelijkheid) voor

onze seniorenwoningen.

x

Onderzoek (her)ontwikkeling verzorgingshuis Suderigge. x

Start ontwikkelen van een visie op fase II van Tramdijk Oost. x

Start planvorming MFA Lemstervaart. x

Uitverhuizen bewoners 16 seniorenwoningen Urkerstraat, start

sloop 2013.

x x

Ontwikkeling 14 grondgebonden woningen locatie Urkerstraat. x

Nieuw onderhoudsbeleid ontwikkelen. x

Actieve vormen van bewonersinbreng opzetten. x

Voortdurend: onderzoek mogelijkheden overige locaties. x x

Hoofddoelstelling 3: Wij zijn (worden) een partner en bondgenoot


We onderzoeken wie we nodig hebben als samenwerkingspartij

door het nader bepalen van de rollen.

x

Vorm geven aan "van buiten naar binnen werken" (zowel de wijk in

als relatiebeheer vanuit intern).

x x

Onbelemmerd de ruimte nader vormgeven. x x

Opzetten belanghoudersmanagement. x

Opstellen prestatieafspraken met belanghouders. x

Leren kennen van mensen en mobiliseren via sociale media. x

Bepalen hoe om te gaan met maatschappelijk (en overig)

vastgoed.

x

Adviesfunctie invullen in de praktijk. x


Organisatie en financiën


Neerzetten nieuwe organisatiestructuur en werkwijze. x x

Ontwikkelen beleid rendementseisen. x

Ontwikkelen financiële uitgangspunten maatschappelijk vastgoed. x

Uitwerken en invullen functies onderhoudsdienst. x

Mutatieprocedure uitwerken in combinatie met inhoud functie

mutatieopzichter.

x

Invulling vacature communicatie/marketing medewerker. x

Onderzoek naar (verbouw) mogelijkheden huisvesting Lyaemer

Wonen en uitstraling gebouw verbeteren.

x

Visitatie laten uitvoeren. x

Invoeren nieuwe openingstijden. x

Implementeren procesgestuurd werken. x

In functionerings- en beoordelingscyclus verwerken van nieuwe

doelen (adresseren aan medewerkers).

x

Projectmatig werken en werken in een matrixorganisatie

implementeren.

x

Communicatie naar belanghouders en huurders in lijn brengen

(plan voor maken).

x

Communicatieblad uitbrengen, verbeteren imago. x

Automatisering en aanverwante zaken


Besluitvorming en eventueel implementatie nieuw primair

systeem.

x

Procedures efficiënter inrichten. x

Ontwikkeling en implementatie website woningaanbod. x

Inzetten van sociale media. x

Ontwikkeling en implementatie klantportaal. x

Onderzoek outsourcing systeembeheer. x


Colofon Dit is een uitgave van Lyaemer Wonen

Postadres:

Lyaemer Wonen

Postbus 21

8530 AA LEMMER

Bezoekadres:

Lyaemer Wonen

Straatweg 54

8531 PZ LEMMER

Telefoon algemeen: 0514-609000

E-mail algemeen: [email protected]

www.lyaemerwonen.nl

Concept, teksten & vormgeving:

Quintis b.v.

Fotografie:

Lyaemer Wonen

Januari 2012

mailto:[email protected]

http://www.lyaemerwonen.nl/

Klaar om te wenden! - · PDF fileIn mijn droom is iedereen weer trots op Lemmer. ... op...

Documents

Transcript of Klaar om te wenden! - · PDF fileIn mijn droom is iedereen weer trots op Lemmer. ... op...