16 G R O E N

Steven de BoerDHV

Hoewel veel mensen direct een woonboot voor zich zien bij waterwoningen, bestaan er vele va-rianten. Drijvende woningen zoals in Amsterdam, IJburg en Utrecht Terwijde bewijzen dat er, ook op een drijflichaam, veel meer mogelijk is dan de lang-werpige rechthoeken die anderhalve verdieping

boven het water uitsteken. Ook woningen die op palen in het water staan, zoals in Rotterdam Nes-selande of Woerden Waterrijk, bieden de nabijheid van het water en het onderscheidende vermogen ten opzichte van woningen zonder water. Net als woningen die (deels) in het water staan maar op een gewone fundering zijn geplaatst, zoals in Amersfoort Nieuwland.

Objectieve inschatting nOdigZowel gemeenten als projectontwikkelaars meten de financiële aantrekkelijkheid van nieuwbouw af aan de residuele grondwaarde. Deze wordt bere-kend door de waarde van de woning te vermin-deren met de bouwkosten voor de woning en de kosten voor het bouw- en woonrijp maken: het ophogen van het gebied, aanleg van water, groen, wegen en parkeerplaatsen etc. Wat resteert, is de grondwaarde. Hoe deze waarde verdeeld wordt tussen de oorspronkelijke eigenaar van het water (bijvoorbeeld gemeente of waterschap) en project-ontwikkelaar hangt af van de onderlinge afspraken.Wat nog ontbreekt, is een objectieve en realistische inschatting van de grondwaarde van waterwonin-

Waterwoningen komen in nederland maar langzaam van de

grond. dhv heeft drie gerealiseerde waterwoonprojecten

geanalyseerd en hieruit blijkt dat de juiste keuzes in het

ontwerp de financiële aantrekkelijkheid maken of breken.

vooral de oever is bepalend, zowel voor de grondwaarde als

voor de inrichting van het gebied.

Juiste oever maakt waterwonen

winstgevend

Groen talud of kademuur is belangrijker dan de keuze voor drijven

Drijvende woning aan de vaste wal in Terwijde.

G R O E N 17

Als het in een gebied

nodig is om ruimte

voor water uit te trek-

ken, neemt de winst

toe door zo’n gebied

voor waterwonen te

gebruiken. In bijgaand

artikel wordt deze

onderzoeksconclusie

toegelicht.

gen. Vanuit gemeenten zijn de verwachtingen vaak onrealistisch (hetzij overenthousiast, hetzij juist te pessimistisch) en projectontwikkelaars hebben uiteraard een eigen belang bij de bedragen die zij noemen. Daarom heeft DHV op basis van drie gerealiseerde waterwoonprojecten een analyse ge-maakt om te zien welke keuzes in het ontwerp het belangrijkst zijn voor de opbrengst van het water.

OnderzOek naar de grOndWaarde van WaterUit consumentenonderzoek komt naar voren dat er een kleine groep is van uitgesproken liefhebbers van drijvende woningen met een ligplaats en een lage woningdichtheid. Een grotere groep bestaat uit Vinex-bewoners die waterrijk en in een subur-bane omgeving willen wonen vanwege de ruimte die het water biedt en waarvoor het geen doorslag-gevende reden lijkt om te drijven. Dit laatste blijkt uit het consumentenonderzoek Waterwonen (janu-ari 2011), dat voor werd SEV uitgevoerd door R.W. Goetgeluk et al.Daarom is van drie bestaande waterwoonprojec-ten in Vinex-wijken achteraf de grondwaarde be-

paald. Gekozen is voor twee drijvende projecten die onderling sterk verschillen en een niet-drijvend project. In tabel 1 worden de kenmerken van de vergeleken waterwoningen toegelicht.De waarde van een woning is vooral afhankelijk van de locatie en het aanbod en minder van bij-voorbeeld de nabijheid van water. Vrijstaande wo-ningen in Amsterdam zijn schaars, waardoor de prijs hoog is. Algemene uitspraken over de waarde van het water zijn dus lastig, zeker omdat slechts drie locaties zijn onderzocht. Daarom is bij ieder project een niet-waterwoning bekeken als refe-rentie, om zo de meerwaarde van het water en de meerkosten van het waterwonen te bepalen. De grondwaarde kan dan zowel vergeleken worden

Woningen die half in het water staan: Amersfoort Nieuwland.

Inzet: Tabel 1.

18 G R O E N

Drijvende woning aan een vaste steiger in IJburg.

Inzet: Tabel 2.

tussen de waterwoning en een referentiewoning in dezelfde wijk als tussen de 3 soorten waterwo-ningen onderling.

vergelijkbaarheid nagestreefdDe waterwoonprojecten zijn niet geëvalueerd om zo goed mogelijk achteraf te bepalen wat de grond-waarde was tijdens de bouw (voor de woningen in Nieuwland is dat al vijftien jaar geleden), maar om op basis van ervaringen conclusies te trekken voor nieuwe projecten. De berekende kosten wijken daarom op onderdelen af van de werkelijk gemaak-te kosten; dit om de uitkomsten goed onderling vergelijkbaar te maken. Bij IJburg is bijvoorbeeld de sluis niet meegenomen in de berekening om-dat meestal geen sluis nodig is; de kosten hiervan zouden de conclusies minder algemeen toepasbaar maken.De toerekening van kosten buiten de kavel aan de woning is cruciaal voor de grondwaarde maar ook arbitrair. Als aan de ene kant van de weg vaste woningen liggen en aan de andere kant drijvende; hoeveel kosten voor de weg moet ieder dan op-brengen? Ook de hoeveelheid water die aan een

waterwoning wordt toegerekend maakt veel uit. Voor de vergelijking is uitgegaan van een kavel van 300 m2 water per woning. Conclusies over verschillende projecten kunnen daarom alleen ge-trokken worden als de berekeningen op dezelfde manier zijn opgebouwd.

UitkOmsten van vergelijkingOndanks deze beperkingen worden de kwalitei-ten van de ontwerpen duidelijk uit de vergelijking van de grondwaarde. Met deze kwaliteiten kan een nieuw project een beter ontwerp krijgen.In vergelijking met de referentiewoningen leveren de waterwoningen meer op (5 tot 10%) en zijn de bouwkosten ook hoger. Voor de drijvende wonin-gen zijn zowel de meerwaarde als de meerkosten hoger dan voor de vaste waterwoningen. Drijvend is lastiger te bouwen, maar wordt blijkbaar meer gewaardeerd door de bewoners. Een en ander wordt toegelicht door tabel 2.

cOnclUsiesOp basis van een analyse van drie gerealiseerde waterwoonprojecten is een realistische inschat-ting te maken van de financiële aantrekkelijkheid van nieuwe waterwoningen. Overdreven optimis-tische verwachtingen bij projectontwikkelaars en gemeenten die de toepassing van waterwoningen

G R O E N 19

Drijvende woning aan een vaste steiger in IJburg.

het gebied. Een zachte, groene oever scheelt veel kosten in vergelijking met een kademuur of dam-wand, maar de combinatie met drijvend wonen verdient extra aandacht.

Oevers en hUn kOstenIn IJburg is gekozen voor een kademuur, wat een dure oplossing is: 2.500 euro per meter. Ook is er een dure steiger toegepast. Het voordeel van een steiger boven een loopplank is dat er meerdere rijen woningen mogelijk zijn. Hierdoor liggen in IJburg de woningen dichter op elkaar en is de lengte per woning aan kademuur en steiger beperkt. In Terwijde zijn de kosten voor de oever hoog door de gebruikte damwand, maar ook doordat er veel strekkende meters oever zijn per woning. In Nieuwland is gekozen voor een zachte oe-ver: een flauw talud dat begroeid is. Dit kost slechts 20 euro per meter en past goed bij een niet-drijvende waterwoning. Bij een drijvende woning is een flauw talud lastig omdat een minimale waterdiepte van anderhalve meter vereist is. Door een dure damwand of kademuur is het dicht bij de vaste wal al diep genoeg en zijn de woningen dus eenvoudig te bereiken. Bij een veel goedkopere zachte oever ligt de woning al snel zeven meter van de kant en is dus een lange loopplank of steiger nodig.

belemmeren kunnen zo vermeden worden. Want waterwonen kan financieel aantrekkelijk zijn, maar dat is niet vanzelfsprekend.Bij alle waterwoningen is de grondwaarde positief. Dus als er in een gebied ruimte voor water vereist is, neemt de winst toe door dit voor waterwonen te gebruiken. De grondwaarde is alleen bij de niet-drijvende waterwoningen in Nieuwland iets hoger dan voor de referentiewoning. Zelfs als het water geen directe functie heeft in het waterbeheer, is het dus winstgevend om het water aan te leggen omdat de opbrengsten van de woningen de kosten meer dan goedmaken. Drijvende woningen vra-gen een duurdere oever en door de bijbehorende hoge kosten voor de inrichting van het gebied is de grondwaarde dan lager dan van traditionele wo-ningen.Ontwerpen voor nieuwe projecten kunnen met deze conclusies worden bijgestuurd op financiële aantrekkelijkheid. Vooral de oever verdient veel aandacht omdat dit bepalend is voor de grond-waarde en voor de plaats van de woningen binnen