Jaarverslag 2014 - WBO Wonen · Lid van de stuurgroep WMO werkplaats Lid van de commissie toezicht...
105
Transcript of Jaarverslag 2014 - WBO Wonen · Lid van de stuurgroep WMO werkplaats Lid van de commissie toezicht...
Jaarverslag 2014
1
Colofon
WBO Wonen
Bezoekadres
Spoorstraat 36
7572 CZ OLDENZAAL
Correspondentieadres
Postbus 16
7570 AA Oldenzaal
Telefoon
0541-58 22 22
Fax
0541-51 91 11
internet
www.wbowonen.nl
Inschrijving Kamer van Koophandel
06056970
Jaarverslag 2014
2
Jaarverslag 2014
3
Inhoud Jaarverslag A. Voorwoord van de bestuurder 5
B. Verslag van de Raad van Commissarissen 7
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance 11
Volkshuisvestingsverslag
Ambitie 1: Vitale woonomgeving 15
Ambitie 2: Aantrekkelijke woningen 20
Ambitie 3: WBO Wonen, aangenaam actief 32
Ambitie 4: Borgen van voldoende financiële armslag 38
Overzicht verbindingen 48
Verklaring bestuurder 50
Kengetallen 51
Jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 54
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 56
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014 57
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014 59
Enkelvoudige balans per 31 december 2014 92
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 94
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2014 95
Overige gegevens
Controleverklaring 103
Voorstel tot resultaatbestemming 104
Jaarverslag 2014
4
Jaarverslag 2014
5
A. Voorwoord van de bestuurder
2014 was een bewogen jaar voor de corporatiesector. Een parlementaire enquêtecommissie liet zijn licht schijnen over de sector, Minister Blok schreef een Novelle en de gewijzigde Woningwet werd unaniem aangenomen door de Tweede Kamer. De rode draad hiervan is een corporatiesector die teruggaat naar zijn kerntaak: het huisvesten van mensen die daar zelf niet voor kunnen zorgen. WBO Wonen staat voor die kerntaak. Maar daarnaast zet WBO Wonen zich in voor leefbare buurten. De mogelijkheden die we daarvoor krijgen worden beperkt door de nieuwe Woningwet en ook door onze financiële mogelijkheden. In 2014 is WBO Wonen opnieuw extern gevisiteerd. Dat wil zeggen dat de prestaties van WBO Wonen op basis van een landelijke standaardmethodiek zijn beoordeeld. Deze visitatie leverde een beoordeling op waar we trots op mogen zijn. Op alle deelonderwerpen scoorden we tussen de 7 en de 8. Onze belanghouders beoordeelden onze prestaties met een rapportcijfer van 7,6. De visitatiecommissie concludeert dat WBO Wonen een goede basis heeft voor de toekomst. Een toekomst waarin WBO samen met de belanghebbenden wil werken aan het invullen van de volkshuisvestelijke opgaven in Oldenzaal. Ook is er het afgelopen jaar een benchmark tussen woningcorporaties verricht. Die is uitgevoerd door Aedes, de koepelvereniging van woningcorporaties. Het overgrote deel van alle corporaties heeft daaraan deelgenomen. Op het onderdeel bedrijfslasten scoorde WBO een C. Dat betekent dat we relatief hoge bedrijfslasten hebben van zo’n € 1.275 per jaar per woning. Dat is aan de hoge kant en onze ambitie is om dit te verlagen, waarbij we op ongeveer het gemiddelde van alle corporaties willen uitkomen. In 2014 actualiseerden we ons portefeuillebeleid. De aanleiding was een vraag van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW vroeg WBO Wonen om een analyse op te stellen waarin wordt onderbouwd op welke wijze de portefeuillestrategie voldoet aan de ‘opgave die is gebaseerd op uw markt en op de huidige kwaliteit van het bezit’. Om deze vraag te beantwoorden zijn techniek (technische kwaliteit van de woningen), markt (naar welke woningen is vraag, ook in de toekomst) en geld (welke onderhoudsinvesteringen zijn nodig om woningen goed te kunnen verhuren) met elkaar in verband gebracht. De conclusies zijn dat het bezit van WBO Wonen er gemiddeld genomen heel goed bij staat, dat de gereserveerde middelen voor onderhoud toereikend zijn en dat veel woningen nog langer dan eerder gedacht mee kunnen gaan. Dat zijn gunstige conclusies, ook met het oog op betaalbaar wonen.
De heer Tossaint heeft per 1 september 2014 afscheid genomen als directeur-bestuurder van WBO Wonen. Graag bedank ik hem voor zijn inzet voor de Oldenzaalse Volkshuisvesting gedurende vele jaren! In 2014 werkte WBO Wonen aan de nodige projecten. Dan gaat het om bouwen, onderhouden, leefbaarheid & participatie en klantbenadering. Een paar voorbeelden wil ik hier noemen. Ze komen in het jaarverslag nader aan bod. Bouwen - Bisschopsmolen Na een lange tijd van leegstand is Hotel De Zon gesloopt en is vorig jaar gestart met de nieuwbouw van De Bisschopsmolen. De appartementen zijn vooral bestemd voor autistische jongeren van de stichting Authome. De plannen zijn in samenspraak met de stichting ontwikkeld. Dat leidde tot een heel mooi plan. Onderhouden - Groot onderhoud Vogelbuurt De afgelopen jaren zijn de woningen in de Vogelbuurt opgeknapt, zowel binnen als buiten. Ter afronding van het groot onderhoud is vorig jaar gestart met de verbetering van de openbare ruimte. Dit gebeurt in opdracht van de gemeente en WBO. Dit is een mooi voorbeeld van samenwerking. Hierdoor kan de Vogellbuurt weer jaren vooruit! Leefbaarheid & Participatie – Boerderij Stakenboer Enkele jaren geleden al ontstond het wijkinitiatief van vrijwilligers om park Stakenkamp op te knappen. Dat idee sloot aan bij een project van WBO Wonen om de Vogelbuurt te verlevendigen. Mede via een subsidie van de provincie Overijssel kochten we boerderij Stakenboer aan. Onder leiding van een aannemer hebben ruim dertig vrijwilligers zich met hart en ziel ingezet om de boerderij te renoveren en er een gezellige ruimte voor de wijk van te maken. De boerderij wordt door vrijwilligers beheerd. Dan hebben we het over zowel het groenonderhoud als de ontmoetingsactiviteiten. We zijn trots op dit voorbeeld van burgerparticipatie. Klantbenadering - MijnWBO Vanaf 1 december kunnen huurders een aantal huurzaken online regelen via MijnWBO. In de toekomst breiden we de mogelijkheden op MijnWBO uit waardoor het voor huurders steeds gemakkelijker wordt zelf zaken te regelen en afspraken met WBO Wonen te plannen. Kortom, de digitale benadering van onze klanten wordt steeds belangrijker, maar we blijven ook bereikbaar via de telefoon en aan de balie op ons kantoor.
Jaarverslag 2014
6
Er is veel werk verzet door medewerkers, de Huurdersvereniging Blij Wonen en andere belanghebbenden. En dat allemaal met het doel: “Plezierig Wonen bereikbaar maken voor onze klanten!” Bij deze wil ik iedereen bedanken die hier het afgelopen jaar aan heeft bijgedragen. Bovenstaande tekst is geschreven door Rob van Beek, directeur-bestuurder a.i. voor de periode 1 september 2014 tot en met 27 februari 2015. Per 1 juni 2015 is Dick Mol benoemd als directeur-bestuurder. Ter overbrugging ben ik tijdelijk als directeur-bestuurder a.i. benoemd en is het mijn taak om het definitieve jaarverslag aan u te presenteren waarin wij terugblikken op het afgelopen jaar. Bij deze wil ik tevens Rob bedanken voor zijn inzet in de periode dat hij voor WBO Wonen werkzaam is geweest. J.M. Geerdink Directeur-bestuurder a.i.
Jaarverslag 2014
7
B. Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de Bestuurder, op
integriteit, op de werking van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en -procedures ingesteld door
de Bestuurder, op de algemene gang van zaken binnen WBO Wonen en de met haar verbonden
ondernemingen en het ter zijde staan van de Bestuurder met advies.
Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van WBO Wonen, de geldende wettelijke bepalingen,
de strategienota, de begrotingen en de lokaal gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt
wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van WBO Wonen, de
volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan.
Governance Code
De Raad hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle
belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De Raad en de Bestuurder van WBO Wonen
onderschrijven de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code, die voor stichtingen
relevant is. Ook de aanbevelingen van de Commissie Glasz over intern toezicht en de code Tabaksblat over
goed ondernemingsbestuur worden onderschreven.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de
Codes door WBO Wonen worden onderschreven en worden toegepast. Het voornaamste punt waarvan WBO
Wonen afweek van de Code is de benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van
maximaal vier jaar. De Raad van Commissarissen heeft de Bestuurder van WBO Wonen aangesteld voor
onbepaalde tijd en wijkt hiermede bewust af van de aanbeveling. Net als de commissie Izeboud, die de
bedrijfstak woningcorporaties adviseerde over de arbeidsvoorwaarden van bestuurders, nam WBO Wonen
deze aanbeveling niet over voor de zittende directeur. De nieuwe directeur-bestuurder is per 1 juni 2015
benoemd voor een periode van vier jaar.
Ten gevolg van vorenstaande heeft de RvC een grote verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de
doelstellingen van WBO Wonen en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen.
De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op
basis van een actuele profielschets voldoen aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze
functionarissen. Per 1 januari 2014 zijn mevrouw I. Vogelzangs en de heer P. Windt benoemd als lid.
Activiteiten van de Raad
De RvC heeft een vaste agenda. Belangrijke punten daarin zijn uiteraard de begroting, het jaarverslag en de
kwartaalverslagen. Daarnaast staan gepland een zelfevaluatie en een evaluatie met de bestuurder, het
managementteam, de ondernemingsraad en het bestuur van de Huurdersvereniging Blij Wonen. De evaluatie
met de bestuurder vond in 2014 niet plaats omdat in september afscheid is genomen van de bestuurder,
H.H.J. Tossaint en ultimo 2014 sprake was van een interim bestuurder, R.B.J. van Beek. De RvC heeft niet
geconstateerd dat in 2014 transacties hebben plaatsgevonden binnen WBO Wonen die zouden kunnen leiden
tot of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC heeft relaties
waarin zakelijke belangen rond WBO Wonen een rol spelen.
De Raad van Commissarissen van WBO Wonen kwam in 2014 vijf keer in reguliere vergadering bijeen.
Bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen waren de bestuurder en de manager Finance & Control
aanwezig, behalve als onderwerpen aan bod kwamen met betrekking tot het functioneren en belonen van de
Bestuurder of de Raad van Commissarissen. Specifieke onderwerpen die op de agenda staan, zoals vastgoed
strategie en beleidsplan leefbaarheid, zijn toegelicht door de verantwoordelijke manager. Daarnaast was er
een ‘Benen op Tafel’ vergadering waaraan het voltallige MT deelnam. Naast de vergaderingen heeft de raad
de werving van een nieuwe bestuurder en een nieuwe commissaris voorbereid en uitgevoerd. In maart 2015
zijn voor beide vacante posities functionarissen geselecteerd.
De bijeenkomsten dienen om tot de nodige, vanuit de statuten gegeven besluitvormingen te komen, controle
uit te oefenen en haar klankbordfunctie inhoud te geven, uitgaande van de doelstellingen en strategie van de
organisatie.
Jaarverslag 2014
8
In vergaderingen staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van de
verbindingen van WBO Wonen.
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2014 uit de volgende personen:
Voorzitter:
De heer J.M. Geerdink (1954), lid
Sr. accountmanager Gemeente Enschede
Nevenfuncties: Lid Raad van Advies Fast Forward (Saxion)
Lid Stichting Vrienden van Humanitas Onder Dak
Vice-voorzitter
De heer R.J.M. Monninkhoff (1961), lid
Directeur SWB
DGA Monninkhoff Advies BV
Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Konot
Bestuurslid Stichting Watermolen Hulsbeek
Bestuurslid Geldermanstichting
Lid Raad van Commissarissen Rabobank Centraal Twente
Leden:
Mevrouw I. Vogelzangs (1971), lid
Directeur/bestuurder Scala Welzijn
Nevenfuncties: Bestuurslid van de Slinger Hengelo (secretaris)
Bestuurslid van PPT Jeugd
Lid van de stuurgroep WMO werkplaats
Lid van de commissie toezicht arrestantenzorg Politie Oost
Mevrouw Vogelzangs is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Blij Wonen
De heer P.N.Th.M. Windt (1957), lid
Directeur/bestuurder Het Roessingh
Nevenfuncties: Voorzitter vereniging Interzorg Twente
Rooster van aftreden
2014 2015 2016 2017 2018
J. Geerdink
+
R. Monninkhoff
+
I. Vogelzangs x o
P. Windt
x o
X benoemd / O herbenoembaar / + aftredend
Mevrouw M. Oude Vrielink is medio 2014 afgetreden. Dat betekent dat haar positie binnen de raad vacant is.
Eind 2014 is de werving opgestart.
Per 1 april 2015 is de heer R. Niehof benoemd.
Besluitvorming
Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken
van rapportages.
In 2014 zijn onder andere de volgende goedkeuringen van besluiten aan de orde geweest:
Jaarverslag 2014
9
De bepaling dat mevrouw Vogelzangs is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging
Blij Wonen;
Het jaarverslag en de jaarrekening 2013;
De benoeming van de heer Monninkhoff als (tijdelijk) lid voor de financiële commissie;
De benoeming van de heer Monninkhoff als vicevoorzitter voor de RvC;
Een offertetraject voor de externe accountant vanaf verslagjaar 2015;
Het afstoten van de vestiging aan de Nijverheidstraat;
Het proces van een nieuwe Ambitienota;
De (meerjaren)begroting 2015 e.v.
De Raad van Commissarissen heeft eind 2014 zijn eigen functioneren geëvalueerd.
De Raad van Commissarissen is van mening dat alle relevante deskundigheden in de Raad zijn
vertegenwoordigd. Na de invulling van de vacante positie van een commissaris met een financieel profiel zal
dit des te meer het geval zijn.
De bestuurder
Stichting WBO Wonen werd tot 1 september 2014 geleid door directeur bestuurder, de heer H.H.J. Tossaint (6 juni 1948). De heer Tossaint heeft deze functie ingevuld vanaf 15 augustus 2006. Vanaf 1 september 2014 is de leiding op interim basis verzorgd door de heer R.B.J. van Beek. Vanaf 1 september 2014 is de leiding op interim basis verzorgd door de heer R.B.J. van Beek. Deze interim periode is beëindigd per 27 februari 2015 en daarmee is de WNT niet van toepassing voor deze periode. Per 1 juni is de heer Dick Mol benoemd. In de tussenliggende periode is de heer Jan Geerdink benoemd als tijdelijk directeur bestuurder en de heer Robert Monninkhoff als tijdelijk voorzitter van de Raad van Commissarissen.
Nevenfuncties bestuurder WBO Wonen
De bestuurder van WBO Wonen oefent een aantal nevenfuncties uit. De bestuurder legt de nevenfuncties,
zowel onbetaalde als betaalde vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van
Commissarissen.
Een overzicht van nevenfuncties ten tijde van het dienstverband van de heer Tossaint zijn:
Lid Raad van Advies van Ede en Partners, Oost Nederland
Vennoot Andez
Lid Raad van Toezicht de Posten
Lid Raad van Toezicht Consent
Een overzicht van de nevenfuncties van de heer Van Beek zijn:
Voorzitter Bouwsociëteit Stedendriehoek
Beoordeling bestuurder
De RvC heeft via de begroting doelen met de directeur afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die
doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten worden. Via
de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor
2014 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn.
Beloning Bestuurder
De RvC stelt het salaris vast van de directeur-bestuurder. Over 2014 is het belastbaar loon € 94.000,-
geweest. Dit heeft betrekking op de periode van 1 januari t/m 31 augustus 2014. Voor de diensten van de
directeur-bestuurder a.i. is over de periode september tot en met december 2014 € 45.000,- excl. BTW
gefactureerd.
Vergoeding Raad van Commissarissen
Honorering van de RvC geschiedt volgens de adviezen van de Vereniging van Toezichthouders in
Woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van WBO Wonen en de complexiteit van
thematiek waarin WBO Wonen zich beweegt. De voorzitter ontvangt bruto € 9.795,-, de overige leden
ontvangen jaarlijks bruto € 6.530,-.
Jaarverslag 2014
10
De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag
De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2014 goedgekeurd. Tevens heeft
zij op grond van zijn statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de
jaarrekening. De RvC heeft kennis genomen van de interim-rapportage en het uiteindelijke
accountantsrapport. De administratieve organisatie moet mede als gevolg van de implementatie van een
nieuw primair automatiseringssysteem op onderdelen worden geactualiseerd. Het is goed dat in de
managementletter bevestigd is door de accountant dat WBO Wonen aandacht besteed aan het verbeteren van
de administratieve organisatie en de interne beheersing. Komend jaar zal de werking van de administratieve
organisatie opnieuw worden getoetst.
Oldenzaal, 20 mei 2015
De heer R.J.M. Monninkhoff, voorzitter Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2014
11
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance
Algemeen
De Raad van Commissarissen en de bestuurder vinden ‘goed ondernemingsbestuur’ (corporate governance)
van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. De Raad van
Commissarissen en de Raad van Bestuur zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderwerp governance.
Goede corporate governance brengt met zich mee dat een organisatie zich bewust is van de risico’s waaraan
zij onderhevig is en waarover zij moet rapporteren. Ook bij corporaties is sprake van een spanningsveld,
zowel naar de overheid als ook naar de huurders, waarbij sprake is van een beperkte ‘grip’ op het Bestuur en
de Commissarissen. Niet alleen vanuit dit aspect, maar ook vanuit hun publieke taak als privaatrechtelijke
organisatie dienen corporaties zich tot het uiterste in te spannen om te komen tot een maximale
transparantie bij het afleggen van verantwoording in de jaarrekening en in het volkshuisvestingsverslag.
Essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het Bestuur en het toezicht door de
belanghebbenden zijn:
Goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door het Bestuur;
Een adequaat hierop afgestemd toezicht, waaronder begrepen het afleggen van verantwoording
over het uitgeoefende toezicht.
Dit zijn ook de twee steunpilaren waarop goede corporate governance rust.
Governance Code Woningcorporaties
Afgeleid van de code Tabaksblat, aangevuld met specifieke kenmerken van de sector en met enkele
onderzoeksrapporten zijn voor de sector op het terrein van Corporate Governance Best Practices ontwikkeld.
De Governance code is met ingang van 1 januari 2007 van kracht. Op basis van de aanbevelingen naar
aanleiding van praktijkervaringen is de code per 1 juli 2011 aangepast. Vanuit de Code wordt van corporaties
gevraagd om uiterst transparant te handelen en zich dienovereenkomstig te verantwoorden. Over de
toepassing van de Code wordt de corporatie geacht verslag te doen en volgens het principe ‘pas toe of leg uit’
aan te geven om welke reden van de codes wordt afgeweken.
Naleving van de Governance Code
In dit verslag geven wij aan hoe aan de Governance Code Woningcorporaties in 2014 door WBO Wonen wordt
nageleefd. WBO Wonen onderschrijft hiermede de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en
het afleggen van verantwoording daarover aan haar share- en stakeholders.
Nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Code worden door de Raad van Commissarissen en
de Bestuurder ten principale onderschreven. Aan veel best practice bepalingen uit de Code voldoet WBO
Wonen.
De voornaamste punten waarvan WBO Wonen afwijkt van de code Tabaksblat en de Governace Code
Woningcorporaties waar ze zich bij naleving voor problemen ziet gesteld, zijn:
WBO Wonen houdt tenminste eenmaal per jaar een vergadering van belanghebbenden. WBO Wonen
wijkt hier van af. Zij overlegt individueel met de belanghebbenden en niet in gezamenlijkheid. Wel
zijn alle belanghebbenden betrokken geweest bij de visitatie die in 2014 heeft plaatsgevonden.
Benoeming van de Bestuurder van WBO Wonen voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier
jaar. De Raad van Commissarissen had de voormalig Bestuurder van WBO Wonen aangesteld voor
onbepaalde tijd, langer dan deze aanbeveling en week hiermede bewust af van de aanbeveling. De
nieuwe Bestuurder die in 2015 wordt aangesteld wordt conform de code benoemd voor een periode
van vier jaar.
Nieuwe bestuurder
Op 31 augustus is Harry Tossaint met pensioen gegaan. De selectieprocedure voor een nieuwe bestuurder is
begin 2014 opgestart maar heeft niet de gewenste kandidaat opgeleverd. De RvC heeft ervoor gekozen een
directeur-bestuurder a.i. te benoemen in de persoon van Rob van Beek, voor een periode van maximaal 6
maanden (minus 1 dag). Hierdoor is conform regelgeving het bezoldigingsmaximum niet van toepassing.
Eind februari bevond zich de benoeming van een nieuwe directeur-bestuurder in het laatste stadium. Om de
periode tot aan indiensttreding te overbruggen heeft de RvC haar voorzitter in de persoon van Jan Geerdink
benoemd als tijdelijk directeur-bestuurder per 28 februari 2015. Hij is conform de governance code tijdelijk
Jaarverslag 2014
12
uitgeschreven als commissaris. Per 1 juni is de heer Dick Mol benoemd als directeur-bestuurder. In die
periode zal vicevoorzitter Robert Monninkhoff de rol van voorzitter vervullen.
RvC
In maart 2015 is tevens de vacature ingevuld voor de (financieel) commissaris. De heer Roy Niehof neemt de
plaats in van mevrouw Mirjan Oude Vrielink die in 2014 de RvC vervroegd heeft verlaten aangezien zij als
commissaris is aangesteld bij de Zorgfederatie Oldenzaal. In het kader van governance zijn deze twee
commissariaten niet te verenigen aangezien er een zakelijke relatie als huurder bestaat. Per 1 juni 2015 is de
RvC met vijf leden weer volledig vertegenwoordigd.
Visitatie
WBO Wonen heeft in het voorjaar van 2014 opdracht gegeven tot een maatschappelijke visitatie. Het doel
van de maatschappelijke visitatie is als volgt verwoord:
“Het geven van een oordeel over de maatschappelijke prestaties van WBO Wonen over de periode 2010 tot
en met 2013 vanuit een onafhankelijk en objectief perspectief. De maatschappelijke visitatie geeft de
stakeholders daarin een expliciete rol, zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren
volgens de maatstaven van de stakeholders. Daarmee wordt bereikt dat de visitatie informatie en
verantwoording verstrekt aan de stakeholders over het presteren van de corporatie”.
De Raad van Commissarissen van WBO Wonen heeft EY opdracht gegeven tot het uitvoeren van de
maatschappelijke visitatie. De maatschappelijke visitatie is afgerond in augustus 2014. In tegenstelling tot de
vorige visitatie (2009) waarin nog een totaaloordeel (ruim voldoende) werd gegeven wordt nu elk onderdeel
apart beoordeeld. Op alle vier onderdelen, te weten:
Presteren naar opgaven en ambities;
Presteren volgens belanghebbenden;
Presteren naar vermogen;
Governance;
heeft WBO Wonen een ruim voldoende gescoord. Belangrijk is ook dat er geconstateerd is dat WBO Wonen
met de uitkomsten van de vorige visitatie aan de slag is gegaan. Met name op de eerste twee onderdelen zijn
de prestaties in kwalitatieve zin verbeterd. Vanuit governance wordt specifiek vermeld dat WBO Wonen
transparant is in haar externe verantwoording. Een belangrijk uitgangspunt voor de RvC en bestuurder.
Risicoprofiel van WBO Wonen
Voor interne risico’s bepaalt de Corporate Governance Code dat in de organisatie een intern
risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit
systeem adequaat en effectief is en dit wordt onderbouwd.
Voor externe risico’s bepaalt de code Tabaksblat dat in het jaarverslag moet worden gerapporteerd over de
gevoeligheid van de resultaten van de organisatie ten opzichte van externe omstandigheden en variabelen.
Deze regelingen hebben betrekking op het risicomanagement en de risicoverslaggeving van de organisatie.
De verklaring die moet worden gegeven is een ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het
interne risicobeheersingsysteem, als het controlesysteem.
Wanneer een organisatie wil voldoen aan deze in de Code geformuleerde verplichtingen, kan zij een beroep
doen op de control en interne auditwerkzaamheden binnen de organisatie.
Kern van het interne controlsysteem van WBO Wonen wordt gevormd door het zogenaamde ‘4-ogen principe’.
Het management van WBO Wonen is hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van
de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate
werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de manager Finance &
Control van WBO Wonen. Hij bewaakt - onder de eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO
Wonen - de adequate werking van het geconsolideerde interne risicobeheersing- en controlesysteem van WBO
Wonen in de verschillende bedrijfsonderdelen.
Financiële risico’s
Het beleid van WBO Wonen is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico’s door middel van
onder meer:
Een éénduidige strategische visie;
Gericht risicomanagement;
Jaarverslag 2014
13
Adequate rapportagestructuren;
Transparante procedures;
Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren.
Om een gezonde financiële positie te borgen streeft WBO Wonen ernaar de jaarlijkse financieringslasten te
kunnen betalen uit de netto huuropbrengsten, na aftrek van de lasten voor verhuur en beheer, onderhoud,
overhead en de aan het bezit toe te rekenen lasten van verzekeringen en belastingen en sectorheffingen.
De positionering van de vastgoedportefeuille legt binnen de sociale taakstelling van de organisatie een claim
op de ontwikkeling van de financiële positie van WBO Wonen. De uit sociale opgaven voortvloeiende
financieringslasten van niet kostprijsdekkende investeringen in nieuwbouwprojecten en
kwaliteitsverbeteringen in bestaand bezit worden gefinancierd met de positieve operationele kasstroom en
verkoop van bestaand bezit. In oktober is er een vastgoedweek georganiseerd waarbij vanuit markt en de
technische staat van ons bezit opnieuw gekeken is naar het strategische voorraadbeleid. De uitkomsten zijn
getoetst aan de financiële randvoorwaarden en zijn verwerkt in de meerjarenbegroting 2015-2024.
Financieringsrisico’s
De risico's ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden periodiek door de manager Finance &
Control, de Bestuurder en door de financiële commissie beoordeeld. WBO Wonen beschikt over een
treasuryjaarplan en een treasurystatuut. In 2014 zijn twee fixe leningen gestort deels ten gevolge van
herfinanciering en deels ten gevolge van consolidatie van de kredietfaciliteit. Het beleid inzake het rente- en
looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de
vervalkalender van de leningenportefeuille. Het treasurymanagement maakt onderdeel uit van het sturen op
kasstromen en waarde.
Projectrisico’s
De financiële risico’s bij projectontwikkeling hebben met name betrekking op grondposities en op de
projectontwikkelingsactiviteiten betreffende nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Het risico wordt
bepaald door de omvang en complexiteit van de betreffende projecten. In de voorbereidingsfase worden
uitgebreide investeringscalculaties opgesteld. Deze worden ondersteund door bouwtechnische
kostendeskundigen, bedrijfswaardeberekeningen en rendementscalculaties. Ontwikkelingsbesluiten worden
door de Bestuurder geaccordeerd. Op basis van huidige inzichten in relatie met het voorzichtigheidsprincipe
zijn de grondposities opnieuw (af)gewaardeerd.
De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Aan de hand van de gerealiseerde
activiteiten, de voortgang van het bouwproject en het restant van de verwachte werkzaamheden worden de
financiële risico’s periodiek op projectniveau aangescherpt.
Nadrukkelijk wordt aandacht besteed aan het optimaliseren van de beheersing van de
projectontwikkelingportefeuille en het monitoren van (financiële) risico’s volgend uit (toekomstige)
projectontwikkelingsactiviteiten. Risico's bij de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door
contractueel vooraf overeengekomen betalingsschema's, waarbij het uitgangspunt is dat betaald wordt als het
werk is uitgevoerd.
Fiscale risico’s
Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting zijn de inherente risico’s voor WBO
Wonen vanaf 2008 significant toegenomen. WBO Wonen is van mening dat zij ter beperking van de fiscale
risico's, beheersingsmaatregelen dient te hebben die deze risico’s adequaat beperken. Om dat te bereiken laat
zij zich met grote regelmaat informeren en adviseren door een fiscalist.
Risk management
Activiteiten op het terrein van risk management binnen WBO Wonen omvatten werkzaamheden gericht op het
bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging impliceren, dan wel een gebeurtenis of een actie die een
nadelig effect heeft op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van WBO Wonen. Bedrijfsrisico’s
doen zich zowel bij een tegenvallende ontwikkeling voor als ook wanneer een positieve ontwikkeling zich niet
voordoet. Binnen WBO Wonen worden drie verschillende perspectieven van risico’s onderscheiden:
bedreiging, onzekerheid en kans.
Jaarverslag 2014
14
Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer
maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige vraaguitval van het bezit in exploitatie te
voorkomen.
Bedrijfsrisico’s zijn afhankelijk van de omgeving waarin WBO Wonen functioneert, de doelstellingen, de
strategie en de interne organisatie in de breedste zin van het woord. Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel
van WBO Wonen is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico’s en in het systeem van interne beheersing,
maar ook in het managementproces binnen WBO Wonen als geheel. Strategie is steeds het beginpunt voor de
inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne beheersing.
In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de Bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan
de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatregelen van
de organisatie. Dit zijn vaste agendapunten.
Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbehorende
beheersingsmaatregelen, heeft WBO Wonen altijd een (transparant) overzicht van de mate waarin zij haar
organisatie beheerst c.q. ‘in control’ is. Ook verschaft WBO Wonen zich hiermee een redelijke mate van
zekerheid over het behalen van haar doelstellingen.
Interne verklaring bij het stelsel van interne beheersing
Voor interne risico’s bepaalt de Governance Code dat in de organisatie een intern risicobeheersings- en
controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en
effectief is en dit wordt onderbouwd. De verklaring die moet worden gegeven is een zogenaamde ‘in control
statement’, die betrekking heeft op zowel het interne risicobeheersingsysteem, als ook op het
controlesysteem.
Binnen het geconsolideerde bedrijf van WBO Wonen opereren de teams op een relatief autonome basis.
Binnen door de Bestuurder gestelde richtlijnen en kaders is de manager van de verschillende teams
verantwoordelijk voor het feitelijk functioneren en toepassen van de interne beheersingssystemen binnen de
desbetreffende organisatieonderdelen. De geldende richtlijnen en kaders betreffen onder meer de interne
informatiehuishouding, de periodieke interne rapportagesystematiek, de management informatiesystemen en
de (monitorings)systemen ter beperking van risico’s bij het aangaan en uitvoeren van projecten.
Onder eindverantwoording van de Bestuurder is de manager Finance & Control van WBO Wonen en haar
deelnemingen en/of verbindingen, verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van
interne risicobeheersings- en controlemaatregelen en dienen deze minimaal aan de daaraan te stellen eisen
van WBO Wonen te voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van interne en externe
risico’s mogelijk te maken.
Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van WBO Wonen
worden gerealiseerd, of materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet en regelgeving niet
optreden.
Onder eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen ziet de manager Finance & Control toe op
de bewaking van de interne beheersingsmaatregelen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem
van de verschillende bedrijfsonderdelen van WBO Wonen.
Uitgaande van het hierboven geschetste risicoprofiel en de opzet en werking van de hierop afgestemde
interne beheersingsmaatregelen, en rekening houdend met de genoemde beperkingen, die inherent zijn aan
het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en
controlemaatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat:
Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele volkshuisvestelijke en financiële
doelstellingen van WBO Wonen zijn gerealiseerd;
WBO Wonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving;
De interne- en externe financiële rapportages van WBO Wonen betrouwbaar zijn;
Geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde
beleid.
Jaarverslag 2014
15
Volkshuisvestingsverslag
AMBITIE 1: VITALE WOONOMGEVING Een vitale woonomgeving is een wijk waarbij bewoners zich betrokken voelen en waarvoor ze zich
inzetten. Een vitale wijk is inspirerend, kansrijk en heeft een gevarieerd aanbod aan woningen,
bedrijvigheid en voorzieningen. Voor WBO Wonen zien wij een faciliterende rol weggelegd samen
met andere maatschappelijke partners en bewoners om de woonomgeving te veranderen in een
vitale wijk.
Doelstellingen
Faciliterende rol vitale woonomgeving
Sociale cohesie versterken
Aantrekkelijkheid van wijken vergroten
1.1 Faciliterende rol vitale woonomgeving
WBO Wonen blijft investeren in de vitale woonomgeving, omdat voor onze klanten plezierig wonen bestaat uit
een goede woning én woonomgeving. Een betere woonomgeving verhoogt de aantrekkelijkheid van onze
woningen nu en in de toekomst. Ten aanzien van de sociale leefbaarheid is de rol van WBO Wonen wel steeds
meer aan het verschuiven van organiseren naar het faciliteren van bewoners met als motto:
Met plezier werken aan een mooiere wijk
Steeds meer vrijwilligers zetten zich nu al, samen met onze partners, in op het gebied van
ontmoeten & beleven, boeiend groen, iconen en kunst & cultuur.
Ontmoeten & Beleven
WBO Wonen heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in het realiseren van ontmoetingruimten voor onze
bewoners in wijken waar veel huurders van ons wonen. Doordat de sociale weefsels voortdurend veranderen
en informele ontmoetingsplekken verdwijnen, is het ontmoeten namelijk voor diverse huurders van ons geen
vanzelfsprekendheid meer. De faciliteiten als de Abdij, de Orangerie en de Walgaarden (allen centrum of ring)
zijn voor veel van onze bewoners dé plaats in de buurt waar ze elkaar ontmoeten en actief of passief
deelnemen aan diverse activiteiten. In 2014 is daar de Stakenboer boerderij in Zuid-Berghuizen aan
toegevoegd.
Het aantal bezoeken in de Abdij en de Orangerie heeft zich gestabiliseerd op zo’n 12.000 bezoekers (stijging
van Abdij, maar daling Orangerie). In de Walgaarden worden de bezoeken nog niet bijgehouden.
De bewoners konden deelnemen aan veel nieuw opgezette activiteiten als: thema-avonden (Tiroler, Franse
avond etc.), yoga, breiavond, extra kookavond. Steeds meer van de activiteiten worden ingezet met onze
maatschappelijke partners in Oldenzaal zoals de kookavond onder leiding van AB-hulp (zorgpartij), die ook de
scepter gaat zwaaien in boerderij Stakenboer. Door de stijging van de activiteiten in de Abdij is deze
uitgebreid met een extra zaal, die onder andere met de inzet van veel vrijwilligers is verbouwd. Goed lopende
activiteiten dit jaar waren onder andere de plantensale (1.500 bezoekers), thema- en zangavonden, zon
abdijdag, carnaval en de diverse kerstactiviteiten.
Het aantal bewoners dat vrijwillig actief is in onze ontmoetingsruimten is wat gedaald naar 59. Dit heeft
vooral te maken met de onderlinge verhoudingen van de vrijwilligers, waardoor ook bezoekers meer
wegbleven. Om dit weer op de rit te zetten hebben de vrijwilligers een extra training service en hospitality
gevolgd en zijn er inmiddels drie nieuwe vrijwilligers geworven. De eerste resultaten hiervan zijn al zichtbaar
in 2015.
De digitalisering vindt ook hier zijn weg. In de Abdij en de Orangerie zijn we gestart met narrow-casting
(informatiesysteem voor activiteiten, wekelijkse programma en overige nieuws) en de website Joyin begint
steeds meer zijn vruchten af te werpen. Ruim 5.200 aanmeldingen voor activiteiten kwamen dit jaar al via de
site binnen en 65% van de bezoekers opent inmiddels alle gestuurde mail.
Jaarverslag 2014
16
Het financiële resultaat van de drie ontmoetingsruimten is ook in 2014 verder verbeterd. De dekkingsgraden
voor de kosten (exclusief huur en kosten coördinator) van de Orangerie en de Abdij zijn in meer of mindere
mate gestegen naar 107% voor de Orangerie en 85% voor de Abdij (zelfs 99% zonder aanschaf nieuw
koffiezetapparaat). Bij de Walgaarden worden in het eerste jaar dat WBO Wonen zorg draagt voor de
exploitatie inmiddels 45% van de kosten gedekt uit de inkomsten.
Boeiend Groen
Uit een grote enquête onder onze huurders blijkt dat 82% van de ondervraagden het groen in de wijk erg van
belang vindt en ook positief waardeert bij de beoordeling van de kwaliteit van de wijk. Na in de voorgaande
jaren meerdere postzegelparken te hebben aangelegd zijn we in 2013 gestart met het vervangen van diverse
groenstroken die WBO Wonen in eigendom heeft rondom complexen. Dit in het kader van meer b(l)oeiend
groen in de wijken en het terugbrengen van de onderhoudskosten. In 2014 hebben we bij onze complexen De
Bleekerd, het Molkenboer, Kloosterstraat, Aert van de Neerstraat, Katoenstraat, Titus Brandsmastraat en op
de hoek Hendrikstraat/ Pastoriestraat het groen vervangen. Vaak naar aanleiding van ideeën van bewoners
zelf. De insteek daarbij is dat WBO Wonen de aanleg verzorgt en als tegenprestatie dat de buurtbewoners het
onderhoud in de toekomst zelf gaan uitvoeren. Dit lukt over het algemeen goed. Op het Molkenboer komen
zelfs de bewoners van de andere flats actief helpen bij het onderhoud. Door goede communicatie en aandacht
te schenken aan de bewoners is het aantal vrijwilligers in het boeiend groen inmiddels gestegen met veertien
mensen naar 86. Mooie voorbeelden zijn de nieuwe groep vrijwilligers Thijgaard waar acht vrijwilligers elke
week actief zijn in het vele groen rondom het complex, bij het Molkenboer zijn inmiddels twaalf mensen en er
is een groenteam bij de boerderij Stakenboer. Zie voor meer informatie www.joyin-oldenzaal.nl
Een andere prioriteit heeft dit jaar gelegen bij het onderbrengen van werkzaamheden die de sociale
werkvoorziening (Topcraft) voor ons in het groenonderhoud uitvoerde bij andere partijen. Dit in verband met
het beëindigen van Topcraft. Uiteindelijk zijn de werkzaamheden tegen eenzelfde of zelfs hoger
kwaliteitsniveau bij twee externe bedrijven ondergebracht. Dit levert WBO Wonen een besparing op van 30%
en we hebben daarnaast de werkgelegenheid voor de ex-Topcrafters kunnen waarborgen bij de nieuwe
partners. Daarnaast zijn we in de tweede helft van het jaar gestart met een andere uitdaging: in overleg met
de gemeente kijken hoe we het onderhoud aan openbaar groen in 2015 weer terug kunnen brengen naar de
gemeente zonder kwaliteitsverlies en met behoud van de vrijwilligers. Het gaat daarbij om 10 gebieden
rondom onze complexen en een bedrag rond de € 30.000. Daarnaast zijn we ook een samenwerking
aangegaan met De Werkwijzer voor onderhoud van makkelijke stukken groen, wat voor ons lagere kosten
met zich meebrengt en waardoor mensen met een beperking of handicap andere vaardigheden aanleren en
sociale contacten krijgen buiten kantoor.
Iconen
Met iconen wordt de herkenbaarheid en identiteit van een wijk vergroot. Het is belangrijk om dit soort iconen
te herkennen en te benutten en als ze niet in een wijk aanwezig zijn ze toe te voegen. Het maakt een wijk
mooier, interessanter en aantrekkelijker en zorgt dat bewoners (weer) trots zijn op hun wijk.
In 2014 is het icoon in Zuid-Berghuizen, het Park Stakenkamp, verder vormgegeven. De in het park
aanwezige boerderij is aangekocht en in acht maanden gerenoveerd tot multifunctioneel wijkcentrum. Met
meer dan 30 vrijwilligers is de boerderij omgetoverd en zijn inmiddels de eerste huurders verwelkomt, als de
plaatselijke EHBO, - IVN (Natuur en Milieu) en de scoutingvereniging (welke al jaren gehuisvest was in de
boerderij). Met de stichting van vrijwilligers in de wijk en een zorgpartij (AB-hulp) is inmiddels gesproken om
het onderhoud en de exploitatie ter hand te nemen, zodat WBO Wonen haar rol kan verleggen van
organiseren naar meer faciliteren. De partijen zijn positief en vanaf januari gaat de boerderij dagelijks open
van 09.00 tot 17.00 uur. Daarnaast is de stichting met bewoners bezig om in het park op korte afstand van
de boerderij, naast het al eerder aangelegde funcourt, een muziekkoepel aan te leggen. Het ontwerp is klaar
en er wordt gekeken of met zo min mogelijk middelen en meerdere financiers dit gerealiseerd kan worden. In de Stadstuin 1862 is inmiddels ook een stichting met onder andere bewoners actief. Dit jaar hebben we
ook hier in overleg besloten om de stichting meer taken en verantwoordelijkheden te geven, zoals het
onderhoudsplan en de activiteiten agenda. In januari gaan we hiermee concreet aan de slag. In
samenwerking met het Twents Carmel College is er een waterproject opgestart (water op peil houden en bij
Jaarverslag 2014
17
droogte het groen voorzien van grondwater), het kunstwerk Draadje Doek geplaatst in het kader van
kunstencanon Overijssel en een Nationale Burendag gehouden.
Kunst & Cultuur
In 2014 hebben we nog de volgende initiatieven op gebied van Kunst & Cultuur en wijkactiviteiten
ondersteunt met een sponsorbijdrage: Kerstmarkt SWOK/De Maten/Thijgaard, Oldenzaals Straattheater,
Boeskool is lös, Oldenzaalse Schaatsvereniging, Gehandicapten Paardrijclub en heel veel kleine initiatieven als
streetsoccer, kledingbank, circuskind, KBO, dag van de Essen etc.. In het verslagjaar is in totaal een bedrag
van € 23.000 aan sponsoring uitgegeven. In 2015 zal de sponsorbijdragen een stuk lager uitvallen aangezien
een aantal grotere bijdragen wegvallen in verband met nieuwe keuzes die gemaakt zijn en/of aflopende
afspraken.
Overlast, schoon, heel en veilig
Tot slot is jouw vitale wijk ook de plek waar je je veilig voelt en geen overlast ervaart. WBO Wonen draagt
hier ook aan bij in Oldenzaal. We zetten actief in op achterpaden en achterpadverlichting in de wijken, houden
het groen kort waar gewenst en vervangen op belangrijke locaties bovengrondse containers door ondergrond.
Bovendien heeft elke wijk een wijkconsulent. Inmiddels zijn alle belangrijke achterpaden voorzien van
verlichting en hebben we overeenstemming met de gemeente bereikt dat zij in 2014/2015 ook alle
overgebleven bovengrondse containers van WBO Wonen gaan vervangen voor ondergrondse. Vorig jaar is het
nieuwe schotelantennebeleid vastgesteld. Uitgangspunt van het beleid is de aanblik in de wijken verder te
verhogen. De eerste twee complexen zijn aangeschreven op handhaving van het gestelde beleid. Naar
aanleiding van de reacties hierop vindt momenteel de juridische toetsing plaats.
1.2 Sociale cohesie versterken
Joyin
WBO Wonen heeft als doelstelling om de meest participerende wijken van Nederland te maken. Daarvoor
hebben we onze bewoners hard nodig en deze zijn verenigd in onze organisatie Joyin. Met inmiddels ruim 150
vrijwilligers (zonder bewonerscommissieleden) werken we samen aan een mooiere wijk. Naast vrijwilligers die
in de groenvoorziening en de bestaande ontmoetingsruimten werken is er ook een nieuwe stichting opgericht
voor de Stadstuin 1862. Daarnaast starten per 1 januari 2015 ook de vrijwilligers in de nieuwe
ontmoetingsruimte van de boerderij Stakenboer in de wijk Zuid-Berghuizen.
Er is een inspiratieboekje over Joyin en haar vrijwilligers uitgebracht, waarin vrijwilligers vertellen wat zij
vinden van het werk dat zij doen. Het beleid is verder uitgebreid met wat we verwachten en wat zij van Joyin
kunnen verwachten en de website begint zijn vruchten af te werpen (www.joyin-oldenzaal.nl). Vooral het
informeren van bewoners over de te verwachten activiteiten als ook de nabeleving in de vorm van een
dankwoord en foto’s van de activiteiten wordt door bewoners gewaardeerd.
Buurtbemiddeling
In 2014 hebben we in samenwerking met de welzijnsorganisatie Impuls, politie en gemeente het project
buurtbemiddeling neergezet. Er is een coördinator geworven en in dienst bij Impuls gekomen, een projectplan
geschreven en er zijn acht vrijwilligers geworven en opgeleid. De bedoeling is dat ze als onafhankelijke
instantie lichtere burenoverlast casuïstieken gaan behandelen voor inwoners van Oldenzaal. Daarmee worden
n een vroeg stadium buren ondersteund zodat de overlast niet escaleert en vroegtijdig wordt opgelost. In
2014 hebben de eerste bemiddelingen plaats gevonden en zijn de eerste reacties, van zowel de bemiddelaars
als bemiddelden, erg positief.
Toelichting bewonerscommissies en Blij Wonen
Dit jaar is WBO Wonen samen met de huurdersvereniging Blij Wonen aan de slag gegaan om de
basisstructuur voor bewonerscommissies (BC) aan te passen. Naast de vele technische vragen die op de
agenda stonden willen we ook stimuleren dat BC’s met ons en Blij Wonen werken aan plezierig wonen.
Bedoeling is dat er twee commissies ontstaan binnen een BC: commissie voor alle collectieve
complextechnische vragen en een commissie plezierig wonen. Deze commissies krijgen vanuit WBO Wonen
een apart aanspreekpunt en de plannen van de commissie plezierig wonen worden door huurdersvereniging
Blij Wonen beoordeeld. Kaders en voorwaarden zijn besproken en er is met drie commissies inmiddels een
start gemaakt. Vier keer per jaar zitten ze om de tafel met het team Vastgoedbeheer en één a twee keer per
Jaarverslag 2014
18
jaar met team Participatie. Met laatstgenoemde maken zij een zogenoemd plezierig wonen document. In dat
document geven zij aan hoe zij het woonplezier in het complex willen verhogen.
Joyin (vrijwilligers) 2014 2013 2012 2011
Boeiend groen 86 72 55 33
Actief Ontmoeten 58* 69 49 41
Kunst en Cultuur 0 1 1 1
Iconen 7 7 7 7
Totaal vrijwilligers 151 149 112 82
*Bij de Orangerie zijn drie vrijwilligers gestopt en bij de Walgaarden zijn acht vrijwilligers niet meer meegeteld omdat deze
niet of weinig inzetbaar waren.
1.3 Aantrekkelijkheid van wijken vergroten
Vanuit onze strategienota hebben we opgenomen dat we onze aantrekkelijkheid van de wijken willen
vergroten. We meten daarvoor de aantrekkelijkheid van de woning, wijk en vakman. Wat we zien is dat deze
waardering de laatste jaren is gestegen en dat we in 2014 de doelen hierop wederom bereikt hebben. In 2015
wordt er een nieuw ondernemingsplan opgesteld waarin nieuwe doelstellingen hiervoor opgenomen worden.
De gemiddelde cijfers van de vertrekkende en de nieuwe huurders op deze onderdelen zijn vrijwel op alle
fronten gestabiliseerd ten aanzien van 2013 en zien er als volgt uit:
Doel 2014 2013
Woning 7,5 7,6 7,8
Wijk 7,3 7,5 7,5
Vakman 8,0 8,2 8,2
Goede differentiatie in wonen & werken, zorg en voorzieningen
In onze wijken moeten mensen een leven lang plezierig kunnen wonen, werken en leven. Ongeacht de
levensfase waarin ze zich bevinden, en hoe hun levensloop zich hierna nog zal ontwikkelen en hun leefstijl.
Dit vraagt om een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken & zorg. In 2014 merken we dat door de
ontwikkelingen in de zorg het aantal plekken en woningen in een woonvorm verder zijn afgenomen in
Oldenzaal en/of bij WBO Wonen. Vooral in de woonvorm voor jongeren t/m 23 jaar (Ambiq is zich gaan
centreren in Hengelo) en voor mensen met een verstandelijke/meervoudige beperking heeft Aveleijn zelf een
complex opgeleverd. Echter is WBO Wonen dit jaar wel gestart met de bouw van het project met
appartementen voor autistische jongeren (Authome); dat in 2015 wordt opgeleverd. Ook in de ouderenzorg
zien we dat de een grote partij als de Zorgfederatie het aantal plaatsen in de toekomst gaat terugbrengen en
dat de dagbestedingsruimte door InteraktContour inmiddels is opgezegd. Momenteel hebben we de volgende
woningen/voorzieningen voor mensen met een beperking of bewoners die tijdelijke of permanente zorg-
begeleiding behoeven beschikbaar.
Doelgroep Woningen Aantal plaatsen
Woonvorm jongeren t/m 23 jaar 17 26 (-3)
Psychische problematiek 21 20
Niet aangeboren hersenletsel 1 dagbestedingsruimte
Dak- en thuislozen, verslavingszorg 1 dagbestedingsruimte
Verstandelijke/meervoudige beperking 56 71 (-4)
Ouderen met zorg (verpleeghuis e.d.) 198 198
Nultreden woningen 1.444 1.444
Jaarverslag 2014
19
Voor een gedifferentieerder woningaanbod en voor het genereren van aanvullende opbrengsten verkoopt
WBO Wonen een klein deel van de woningen. Opbrengsten die investeringen mogelijk maken voor het
realiseren van onze missie. Hoewel WBO Wonen het gematigde verkoopbeleid in 2014 heeft voortgezet is de
doelstelling van vijf woningen en twee appartementen voor 2014 niet gehaald. Er zijn in totaal twee woningen
en twee appartementen uit bestaand bezit verkocht met een verkoopopbrengst van € 501.000 en twee
nieuwbouwappartementen Stadsbleek met een opbrengst van € 442.000. Daarnaast is er nog een woning
verkocht die in het verleden was aangekocht met een verkoopopbrengst van € 142.000.
Reden voor het niet halen van de verkoopdoelstelling zijn de matige marktomstandigheden in combinatie met
veel concurrentie, lange omlooptijden en het aantal voor verkoop beschikbare woningen. Er zijn verschillende
acties uitgezet om de verkoop te bevorderen:
Het stylen van woningen.
Deelname aan Open Huizen Routes.
Pilot projecten waarbij de koper voorafgaand aan de overdracht zelf de verbouwing en het
afwerkingniveau kan bepalen en daardoor deze kan meefinancieren met zijn hypotheek.
Om ervoor zorg te dragen dat in 2015 de doelstelling wel gehaald gaat worden, wordt er gekeken naar het
extra labelen van woningen voor verkoop. Hierdoor wordt de vijver waaruit gevist kan worden groter.
Ook renovatie kan helpen bij het verbeteren van de wijk. Zo is de renovatie van de Vogelbuurt in Zuid-
Berghuizen in 2014 verder voortgezet. Het overgrote deel van de woningen heeft inmiddels intern en extern
een grondige facelift gekregen (zie verderop bij projecten in het verslag). De nadruk ligt op comfort-
verbetering en uitstraling van de buurt, inclusief aanpak van het totale straatbeeld (inclusief parkeren,
doorsteek auto´s, nieuwe bestrating). In meerdere jaren worden alle activiteiten uitgevoerd.
Qua voorzieningen in de wijken loopt de ontwikkeling voor een nieuwe ontmoetingsruimte in de Thij nog.
Evaluaties van de huidige ontmoetingsruimten zullen worden meegenomen met de verdere invulling hiervan.
Wat betreft ons bedrijfsonroerend goed voegen we geen nieuwe winkel- en bedrijfspanden meer toe. Onze
huidige bedrijfspanden worden onder andere verhuurd aan kinderdagverblijven, zorginstellingen, scholen,
welzijns- en overige maatschappelijke instellingen. Daarmee leveren wij een actieve bijdrage aan complete
wijken en een vitale stad.
Jaarverslag 2014
20
AMBITIE 2: Aantrekkelijke woningen
Betaalbaar woonplezier is een belangrijk onderdeel van de missie van WBO Wonen. Voor een groot
deel van onze klanten is kopen om financiële redenen geen optie. WBO Wonen heeft in de
Oldenzaalse sociale huurmarkt een aandeel van meer dan 90%. Deze klantengroep, die graag in
Oldenzaal woont, is dus vooral op WBO Wonen aangewezen. De kwaliteit van wonen (woningen en
hun omgeving) is een belangrijke factor in de geluksbeleving van mensen. Plezierig wonen
bereikbaar maken is daarom het motto. Daarom is het onze keuze om te gaan excelleren op het
gebied van kwaliteit én, om het betaalbaar te houden, op het gebied van de prijs/kwaliteit
verhouding
2.1 Kwantiteit woningvoorraad
De vastgoedportefeuille van WBO Wonen is één van de middelen waarmee we onze missie “Plezierig wonen
bereikbaar maken” kunnen bereiken. Door allerlei marktontwikkelingen is het van essentieel belang om de
juiste woningen aan te bieden (kwaliteit) en moet de kwantiteit van de aanwezige of toekomstige
huurwoningen goed op elkaar worden afgestemd in Oldenzaal. Dit geldt niet alleen in Oldenzaal, maar zeker
ook in de regio Twente waar we onderdeel vanuit maken. Vandaar dat WBO Wonen actief betrokken is in
regionaal verband bij het opstellen van een routekaart die hierin de juiste richting geeft aan de corporaties en
gemeenten. Daarnaast heeft WBO Wonen in 2014 een vastgoedweek georganiseerd om de kwaliteit,
kwantiteit en de financiën van ons bezit op elkaar af te stemmen voor de toekomst met alle huidige kennis.
Onderstaand overzicht laat zien hoe de voorraad zich in 2014 heeft ontwikkeld.
Overzicht kwantitatieve ontwikkeling woningvoorraad 2014
Woningen
Overige woon-
gelegen- heden Garages BOG
Maat-schappelijk
Overig bezit Totaal
Woningvoorraad per 1-1-2014 4.128 158 262 37 19 32 4.636
Veranderingen in 2014:
Nieuwbouw 2
2
Verkoop -4
-4
Sloop -2
-2
Uit exploitatie
-2
-2
Woningvoorraad per 31-12-2014 4.124 158 262 35 19 32 4.630
Onze portefeuille blijft redelijk stabiel en bestaat eind 2014 uit 4.630 verhuureenheden. De totale portefeuille
omvat verschillende typen woongelegenheden (4.282), maar daarnaast gaat het ook om diverse soorten
bedrijfsruimten (35) zoals winkels en andere objecten als parkeerplaatsen en opslagruimtes (262), maatschappelijk
vastgoed (19) en overig bezit (32). In dit verslagjaar hebben we vier woningen uit ons bestaand bezit verkocht,
twee woningen gesloopt en 2 woningen aan de portefeuille toegevoegd. Daarnaast is de voormalige Suzukigarage
en unit 5 van de Spoorstraat 36 uit de exploitatie genomen in verband met een voorgenomen besluit tot sloop
respectievelijk ingebruikname als eigen kantoorpand.
2.2 Betaalbaar voor klant en WBO
Huurbeleid en huurprijsontwikkeling
Ons huurbeleid is gericht op een goede kwaliteit/prijsverhouding. In 2011 bleek veel van ons bezit tot de
goedkope klassen te behoren; meer dan wat noodzakelijk was ten aanzien van de vraag. De afgelopen jaren
is door het inzetten van ons streefhuurbeleid de verdeling van ons woningbezit meer in balans gekomen. In
onderstaande tabel is de verdeling van ons bezit naar klasse en wijk te zien. Nog steeds is 86% van ons bezit
goedkoop tot en met betaalbaar. Het afgelopen jaar is daar procentueel weinig verandering in gekomen.
Jaarverslag 2014
21
Uit vergelijking in de regio blijkt WBO Wonen ook nog een relatief gunstig aandeel woningen in de goedkope
klasse te hebben (januari 2015 WBO Wonen 29,2% in segment goedkoop tot kwaliteitskortingsgrens en in de
regio de corporaties tussen de 8 en 24% in hetzelfde segment). Uit onderzoek blijkt dat ook het overgrote
deel van onze huurders (96%) de huur redelijk (30%) tot goed betaalbaar (66%) vindt. In 2015 gaan we dit
opnieuw onderzoeken en ook ons huurbeleid wordt tegen het licht aangehouden in het kader van nieuwe
wetgeving en de toekomstige betaalbaarheid.
De jaarlijkse huurverhoging was wederom vastgesteld op door het CBS vastgestelde inflatiepercentage met
een extra opslag als gevolg van de verhuurderheffing. Daarnaast heeft WBO Wonen na overleg met de
huurdervereniging Blij Wonen alleen de inkomensafhankelijke huurverhoging doorberekend aan de huurders
met een inkomens boven € 43.000. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 bedroeg op basis hiervan
3,6%. De gemiddelde huurprijs (*) van een woning van WBO Wonen is gestegen van € 455,51 eind 2013
naar € 474,54 eind 2014.
(*) De gemiddelde huurprijsontwikkeling is niet alleen het gevolg van de jaarlijkse huurverhoging maar ook
van het aanpassen van de huren bij mutatie, het onttrekken (sloop, verkoop, samenvoeging) en toevoegen
(nieuwbouw, aankoop) van woningen aan de voorraad.
Woningbezit naar huurprijscategorieën per 31 december 2014
Centrum De Essen Graven Es De Thij
Zuid-Bergh.
Totaal %
Kwaliteitskortings-grens < € 389,05
730 34 1 11 225 1.001 24%
Aftoppingsgrens < € 556,82
1.220 66 62 411 445 2.204 53%
(-1%)
Aftoppingsgrens < € 596,75
144 27 18 154 38 381 9%
Maximale huurgrens < € 699,49
120 40 43 155 32 390 10%
(+1%)
Geliberaliseerd > € 699,49
117 3 15 13 0 148 4%
2.331 170 139 744 740 4.124* 100%
* Niet meegerekend verzorgingshuis Mariahof en Zonnestraal (83), overige eenheden (75).
Mutatiegraad & woningtoewijzing
Nadat de mutatiegraad een paar jaar is blijven schommelen rond de 8%, komen we in 2014 uit op 9% (371
nieuwe contracten en 4.122 woningen exclusief de twee nieuwbouwwoningen). We zien vooral dat door het
meer doorstromen van huurders naar koopwoningen meer woningen zijn opgezegd in 2014.
De meeste vrijgekomen woningen van WBO Wonen worden wekelijks aangeboden en op basis van
inschrijfduur toegewezen. Bij de toewijzing richten wij ons in het bijzonder op mensen met een inkomen tot
modaal en zij die extra zorg of ondersteuning behoeven (bijzondere doelgroep). Bij deze laatste groep kun je
denken aan bijvoorbeeld ouderen (aanleunwoningen), statushouders / pardonners en mensen met speciale
zorg. We maken hiervoor gebruik van verschillende instrumenten zoals speciale voorwaarden bij woningen en
van een urgentieregeling voor mensen met een medische of sociale noodzaak.
De toegankelijkheid van de huurwoningmarkt in Oldenzaal wordt niet alleen bepaald door het beschikbaar
hebben van voldoende passende woningen (huurniveau). De mate waarin de woningen vrijkomen
(mutatiegraad) en de manier van toewijzen hebben ook een belangrijke invloed op deze toegankelijkheid.
Jaarverslag 2014
22
Als we kijken naar de wijze waarop de woningen zijn toegewezen, zien we dat het regulier verhuren van
woningen gelijk is gebleven met het jaar 2013 en ligt op een wenselijk percentage van 74%. In 2014 hebben
we 26% van de woningen toegewezen aan urgenten en bijzondere doelgroepen als bijvoorbeeld
vergunninghouders. Wat hierbij opvalt, is dat het percentage urgenten iets is gedaald en de bijzondere
doelgroep iets is gestegen, wat vooral veroorzaakt wordt door een hogere taakstelling wat betreft
vergunninghouders. Ook in 2014 hebben we als WBO Wonen zowel voldaan aan de 90% norm bij toewijzing
vanuit Europese regelgeving als aan de taakstelling opvang vluchtelingen van de gemeente Oldenzaal.
Woningtoewijzing naar doelgroep in 2010 t/m 2014
Percentage
2010
Percentage
2011
Percentage
2012
Percentage
2013
Percentage
2014
Regulier 69% 62% 68% 74% 74%
Urgentie 13% 11% 16% 12% 10%
Bijzondere
doelgroep 18% 27% 16% 14% 16%
Totaal 100% 100% 100% 100% 100%
Leegstand
Hoe minder lang een woning leeg staat, hoe sneller de woning weer aan onze klanten verhuurd kan worden.
Sinds 2008 worden de woningen zoveel mogelijk aansluitend verhuurd. Dat betekent dat alleen woningen die
een volledige binnenrenovatie nodig hebben, hiervoor drie tot vier weken leegstaan. De woningen die van
goede kwaliteit zijn, worden aansluitend aan een nieuwe bewoner verhuurd en de benodigde reparaties
worden op afspraak uitgevoerd.
De totale leegstandskosten van de woongelegenheden zijn in 2014 hoger uitgekomen dan in 2013 te weten
op € 228.000 (€ 183.000 in 2013). In 2014 is het aantal verhuringen toegenomen waarvan ook een aardig
deel boven de huurtoeslaggrens of zelfs dure woningen die toch lastiger verhuurbaar zijn. De huurderving uit
reguliere exploitatie overige verhuureenheden is uitgekomen op € 149.000 (€ 125.000 in 2013).
2.3 Vastgoedsturing
In 2014 is de “vastgoedweek” georganiseerd. Een belangrijke aanleiding hiervoor was de vraag vanuit het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om een analyse op te stellen waarin wordt onderbouwd op welke
wijze de portefeuillestrategie voldoet aan de ‘opgave die is gebaseerd op uw markt en op de huidige kwaliteit
van het bezit’.
Doel van de vastgoedweek was:
Het afstemmen van de onderhoudsstrategie op de vastgoedstrategieën en de financiële resultaten
toetsen aan de financiële meerjarenbegroting.
De volgende vraag stond centraal bij het doorlopen van de complexen:
Wat is de reële levensduur van de complexen van WBO en wat is er nodig om die te realiseren,
rekening houdend met mogelijke beperkingen vanuit de markt enerzijds en de technische staat
anderzijds?
Jaarverslag 2014
23
De vastgoedweek heeft eind oktober plaatsgevonden. Naast medewerkers van WBO was Ten Hag makelaars
aanwezig om vanuit het commerciële markt perspectief een toegevoegde waarde te leveren in de discussie
over complexstrategieën. De discussies over het marktperspectief en de huidige technische staat van
complexen hebben geleid tot geactualiseerde aannames voor de strategie en daarmee voor de restant
levensduren van onze complexen. Op basis hiervan is de is de meerjarenonderhoudsbegroting geactualiseerd.
De uitkomsten zijn verwerkt in de financiële meerjarenbegroting. Randvoorwaarde voor de doorrekening was
het voldoen aan onze eigen financiële ratio’s waarmee wij eveneens voldoen aan de financiële ratio’s van het
WSW. Een langere levensduur en per saldo gering lagere uitgaven hebben hieraan tevens bijgedragen.
Voor
vastgoedweek
Conclusie
vastgoedweek
Verandering
Gemiddelde
levensduur
23,6 jaar
27,2 jaar
3,6 jaar extra
Onderhoudsbehoefte
per woning per jaar
€ 758
€ 748
€ 10 minder
Investeringsbehoefte
per woning per jaar
€ 340
€ 306
€ 34 minder
Het eindrapport “ Analyse portefeuillestrategie WBO Wonen” is begin december besproken met het WSW, waarbij de eerste mondelinge reactie zondermeer positief was. Binnenkort kunnen we de formele reactie verwachten. Tevens heeft er een “onafhankelijke” review plaatsgevonden op verzoek van de RvC. Daarbij is afgesproken dat de vraag hoe de RvC de conclusies kan beoordelen wordt beantwoord door aan de meest betrokkenen een beoordeling m.b.t. het gevolgde proces c.q. de inhoudelijke conclusies te vragen. Die vraag is gesteld aan: A. Medewerkers die betrokken waren bij de Vastgoedweek (via een enquête)
B. De Ten Hag Groep die als adviseur betrokken was bij de Vastgoedweek (via een memo)
C. Bureau Vannimwegen (i.c. Erwin Beltman) die de Vastgoedweek heeft begeleid (via een memo)
D. KPMG als accountant die de doorwerking van de Vastgoedweek in de waardering in de jaarrekening dient
te ondersteunen (via de Managementletter)
Vastgoedstrategie
Financiële meerjaren
begroting Onderhoudsbegroting
Jaarverslag 2014
24
Op basis van de ontvangen reacties kan gesteld worden dat de conclusies van de Vastgoedweek voldoende
onderbouwd zijn en ook op voldoende draagvlak mogen rekenen. Ook het proces dat is doorlopen wordt
breed ondersteund. Dat geeft WBO Wonen alle vertrouwen dat er een gezonde basis is gelegd voor de
meerjarenbegroting. Met het voornemen om jaarlijks de strategie te toetsen op basis van actuele
ontwikkelingen blijft de basis ook voor de toekomstige meerjarenbegrotingen goed. Daarbij is het tevens
belangrijk om te weten dat geconstateerd is dat er voldoende flexibiliteit zit in de meerjaren begroting om te
kunnen inspelen op veranderingen.
2.4 Kwaliteitsniveau
Nadat in 2013 met name is gekeken naar het uitrustingsniveau van onze woningen hebben we ons dit jaar
geconcentreerd op het interne werkproces van de projectenploeg. Het volgende bericht is door onze vaklieden
zelf op Flint (intranet) geplaatst en geeft een goed beeld van de resultaten.
“Terugblik Team Projecten op afgelopen jaar!
Voor de project groep zijn er afgelopen jaar diverse ingrijpende veranderingen geweest.
Om er enkele te noemen:
we zijn van groepen van 2 monteurs naar groepen van 3 monteurs gegaan.
we hebben nieuwe materialen toegepast om te kunnen concurreren met aannemers prijzen.
dit houdt in dat we nu voornamelijk kunstof leiding systemen toepassen daar waar vroeger alleen nog maar
koper werd gebruikt.
alle monteurs hebben een demonstratie gehad van VSH (innovatieve “adviseur” van de installateur) om hun
deze nieuwe werkwijze eigen te maken. Tevens zijn we een dag in Apeldoorn geweest bij de fabriek van VSH
waar we een interessante rondleiding door hun fabriek hebben gehad en we de verschillende fasen van het
productie proces konden bekijken.
we pakken nu de keuken, toilet en badkamer tegelijk aan.
in onze middagpauze blijven we op onze werkplek om reisuren tot een minimum te beperken, dit heeft wel als
nadeel dat we ons minder betrokken voelen bij de gang van zaken binnen de WBO.
al deze maatregelen hebben ertoe geleid dat we nu voor minder geld, meer werk kunnen klaarmaken!
Als teamdoel werd er vastgesteld dat we een 8 moesten halen bij de beoordeling door de bewoners zelf. Door de
verschillende enquêtes die er zijn uitgevoerd blijkt dat de bewoners ons waarderen met een gemiddelde van een
8,7!!!
Al met al is dit een prachtig resultaat en mogen we best trots zijn op datgene wat we het afgelopen jaar
gerealiseerd hebben.
Ook zijn we er ons van bewust dat we dit alles niet konden realiseren door de steun en het vertrouwen van al
diegenen die ons als vakmensen ondersteunen.
We kijken dan ook vol vertrouwen naar het jaar 2015 waarin we voor nog grotere uitdagingen staan, maar met
elkaar zullen we proberen om ook dit jaar weer tot een succes te maken!
Groeten de Project Groep!
We kunnen concluderen dat er stappen zijn gezet ten aanzien van efficiency van interne werkprocessen. We
laten ons daarbij graag inspireren door externe partijen. Hier zal in 2015 een verder vervolg aan worden
gegeven.
Jaarverslag 2014
25
Keuken / Douche / Toilet renovatie
Bij de hier onderstaande complexen is een Keuken-Douche-Toilet (KDT) renovatie opgeleverd in 2014.
KDT 2014 Aantal
begroot
Aantal
uitgevoerd
Bijzonderheden
Hengelosestraat 12 10
Akkerkers 15 15 (overloop 2013)
HAT dr Poelstaat eo 48 48
Bereklauw 17 14 (overloop 2013)
Industriestraat 15 7
Bentinckstraat 9 4
Dr. Nolenstraat egw 21 20
Dr. Poelstraat egw 19 19
Umbrialaan 21 19
Oude Lossersestraat - 11 niet begroot, binnen totaal budget uitgevoerd.
Totaal 177 167
Het strakker sturen op de kaders van de onderhoudsbegroting leidt tot een reducering van het aantal KDT-
renovaties. Keukens bijvoorbeeld worden nu vervangen wanneer deze minimaal 18 jaar oud zijn. De
afgelopen jaren is vooral naar het belevingsniveau gekeken en werd dit als maatstaf gehanteerd.
Bij de jaren 50 woningen is tevens met een pilot gestart om keukens van Ikea af te nemen. Dit project is met
eigen mensen uitgevoerd. In de eerste klantbeleving wordt dit als zeer positief ervaren omdat bewoners zelf
eenvoudig hun keuken kunnen uitbreiden. Daarnaast is een vergelijkbaar project uitbesteed. Beide projecten
worden in 2015 geëvalueerd.
2.5 Projecten
Herontwikkeling Kleine Vogelbuurt en Geldermanflat
Opdracht: Ontwikkelen van een herontwikkelplan voor de Vogelbuurt en Geldermanflat inclusief de locatie
Suzukigarage.
Het inspiratieboek waarin de koers voor Zuid Berghuizen wordt beschreven geeft het volgende aan:
Zuid Berghuizen verandert van een traditionele arbeiderswijk naar een levendige en gevarieerde volkswijk.
We zien meer leefstijlen de wijk betrekken. Onder andere door een gedifferentieerder aanbod aan
woontypologieën. Maar ook door een verhoogde attractiviteit. Onder andere de aanpak van de
Burgemeester Wallerstraat draagt hieraan bij in de vorm van een spraakmakende entree, waarin Zuid
Berghuizen niet alleen de bestaande waarden laat gelden, maar tegelijkertijd ook de ambitie om ze opnieuw
uit te vinden.
Daarnaast zien we uitgebreidere mogelijkheden voor wijkeconomie en ontmoeten. Het park en andere
openbare plekken zullen in de wijk veel meer transformeren tot echte ontmoetingsplekken. Hierdoor sluit
de wijk beter aan voor huidige bewoners, hoe mensen tegenwoordig willen wonen, werken en samenleven en
biedt het betere mogelijkheden voor talentontwikkeling van jong tot oud.
Het project “Vogelbuurt” bestaat uit de Nachtegaalstraat, Merelstraat, Lijsterstraat, Leeuwerikstraat en
een gedeelte van de Burgermeester Wallerstraat (Geldermanflat en de voormalige Suzukigarage). De
leefstijl van de bewoners is voor het grote gedeelte traditionele burgerij en gemaksgeoriënteerd. Het
aantrekken van een nieuwe leefstijl wordt gezien als een voorwaarde om het gebied toekomst ‘proof’ te
maken.
Jaarverslag 2014
26
Grondgebonden woningen (89 woningen):
Er is een grote dichtheid aan grondgebonden woningen, hierdoor is het parkeren lastig. Het plan is om
de straten onderling te verbinden, hiervoor moesten acht woningen worden gesloopt. Het
parkeerprobleem is hierdoor opgelost en de bereikbaarheid voor hulpdiensten, vuilniswagens is daarmee
vergroot.
Stand van Zaken:
Het groot onderhoud aan de woningen, zowel binnen als buiten, is afgerond. De beoogde uitstraling aan
de buitenzijde van de woningen is gerealiseerd.
Bestaand
De uitvoering van de werkzaamheden in de openbare ruimte is gestart in het 3e kwartaal van 2014.
In uitvoering
Jaarverslag 2014
27
Voormalige Suzukigarage
Nieuwe inzichten naar aanleiding van de huidige demografische en financiële ontwikkelingen maken
heroverweging van de plannen voor deze plek noodzakelijk. De investeringen voor het geschikt maken
voor verhuur zijn aanzienlijk. De kansen dat er een geschikte huurder wordt gevonden zijn klein, het
bestemmingsplan laat slechts een beperkte doelgroep toe. Dit alles leidt tot het idee dat sloop de beste
optie is, dit voorstel, inclusief de herinrichting van de ruimte, wordt in het eerste kwartaal van 2015 in
het MT ingebracht.
Hof van Eden
Opdracht: Ontwikkelen van een woonconcept voor de locatie Gasthuisstraat – Kloosterstraat, in combinatie
met Hegeman Bouwgroep Almelo.
Stand van Zaken:
Plezierig wonen in de binnenstad wordt negatief beïnvloedt door de uitstraling die de voormalige
Huishoudschool nu heeft. In overleg met de Gemeente Oldenzaal, Hegeman Bouw en WBO Wonen is gekomen
tot een plan van aanpak om de uitstraling te verbeteren. Een deel van het plan (groen) is uitgevoerd in het
tweede kwartaal van 2014. Vanaf het 4e kwartaal van 2014 wordt de uitstraling van de school door scholieren
van ROC (i.c.m. O-art) in een project aangepakt.
Een niet voorziene exploitatiebijdrage heeft de haalbaarheid onder druk gezet, in overleg wordt gezocht naar
een oplossing die acceptabel is voor alle partijen. Hegeman Bouw heeft de gemeente gevraagd gebruik te
maken van de vrijstellingsmogelijkheden binnen het bestemmingsplan. De gemeente geeft aan dat het niet
mogelijk is hieraan mee te werken. Hierdoor is er nog steeds geen concrete planvorming en planning
gemaakt.
Uitgangspunt is dat WBO Wonen negen eengezins huurwoningen afneemt uit dit project. Hierbij is de keus
gemaakt om deze woningen af te nemen op het moment dat de rest van het project is gerealiseerd. Hiermee
wordt het risico vermeden dat alleen de huurwoningen worden ontwikkeld.
Jaarverslag 2014
28
Locatie De Zon - Authome
Een groep ouders (Stichting Authome) van jongeren met een autisme spectrum stoornis (ASS), wil een
kleinschalig woonproject in Oldenzaal opzetten. In dit project is het niet gericht op behandeling van gedrag,
maar nemen ze de specifieke kenmerken van hun kind als uitgangspunt. De handicap is levenslang, dus ook
de zorg zal levenslang aanwezig moeten zijn. Jongeren met ASS hebben een andere leefwereld dan jongeren
met een verstandelijke beperking of met een psychiatrische aandoening. Door ervaring weten we dat mensen
met ASS, aangeleerde vaardigheden ontwikkelen en/of in stand houden, wanneer er zorg wordt geboden aan
meerdere mensen met deze stoornis tegelijk.
Voortgang
De bouwwerkzaamheden lopen licht voor op de planning. De viering van het hoogste punt heeft
plaatsgevonden op 2 oktober.
Met de toekomstige bewoners is het proces van keuzes maken voor de inrichting van hun appartementen
opgestart. Bewoners krijgen veel vrijheid om keuzes te maken voor bijvoorbeeld de keukeninrichting. Een
werkgroep is gestart met het voorbereiden van de inrichting van de twee ontmoetingsruimtes. Dit heeft
geresulteerd in een ontwerp in het 4e kwartaal zodat de uitvoering kan aansluiten op het bouwproces.
Uitgangspunt is dat de subsidie voor ontmoeten gelijk is aan het budget voor de inrichting.
Oplevering is gepland in april 2015.
Jaarverslag 2014
29
Bisschopsmolen
De Thij – wijkcentrum
Herbestemming ontmoetingsruimte in De Thij
De aankoop van de Emmauskerk is in juni 2013 bekrachtigd nadat de kerk definitief uit de eredienst is
onttrokken. De Emmauskerk wordt herbestemd voor de derde ontmoetingsruimte. In deze ontmoetingsruimte
in de Thij staat het GEZIN centraal. De vier thema’s voor het ontmoeten zijn:
o Educatie
o Muziek
o Werkplatform
o Fun, spel en sport
Voortgang
Bij de verdere planontwikkeling is de nieuwe eigenaar van de supermarkt aangeschoven. De verwachting is
dat in het 1e kwartaal 2015 duidelijkheid komt over de verdere planning. Tevens zullen evaluaties van de
huidige ontmoetingsruimten worden meegenomen bij de verdere invulling van het plan. De rechtszaak met
twee van de bewoners van te slopen woningen is in het voordeel van de bewoners beslecht. Zodra er meer
duidelijkheid bestaat over de bestemmingsplanwijziging wordt de procedure tot uitplaatsing opnieuw gestart.
Jaarverslag 2014
30
De Vijfhoek
Woningen
In de Vijfhoek bezit WBO Wonen 96 woningen, voor het merendeel HAT woningen. Deze woningen bevinden
zich boven het winkelcentrum De Vijfhoek. Bij de woningen zijn met name de sociale veiligheid, de
onderhoudsstaat van de buitenzijde en het parkeerdek aandachtspunten.
In het 2013 is een concept masterplan ontwikkeld. Hierin zijn elementen voor de woon en winkelomgeving
meegenomen.
De verbetering van de woonbeleving heeft prioriteit. Hiervoor is een plan gemaakt dat er in potentie voor
zorgt dat de woonbeleving positief veranderd. Het onderstaande beeld geeft een impressie van hoe de
beleving van de openbare ruimte wordt verbeterd. Technische problemen met de huidige dakbedekking
hebben vertraging opgeleverd. Uitvoering is doorgeschoven naar begin 2015.
Jaarverslag 2014
31
Winkelcentrum
Na een eerste gesprek tussen Unibail-Rodamco, Gemeente Oldenzaal en WBO Wonen heeft WBO het initiatief
genomen voor een “Fed-ex” day voor de ontwikkeling van de Vijfhoek. In mei heeft deze Fed-ex day
plaatsgevonden, de uitkomst van deze bijeenkomst was een gezamenlijk doel van alle drie betrokken
partijen. Aan de hand van de vraag “Hoe kan De Vijfhoek maximaal bijdragen aan een aantrekkelijke
binnenstad ?” is gewerkt aan een soort “Masterplan”. Dit is aan het eind van de Fed-ex day gepresenteerd
aan de bestuurders van de drie betrokken partijen.
Het gezamenlijk doel is vertaald in een aantal scenario’s. Deze zijn vertaald naar een concept ontwerp dat in
december is besproken met de drie partijen. In het eerste kwartaal van 2015 worden de plannen uitgewerkt
en wordt de haalbaarheid verder getoetst.
Jaren 50 woningen
De plannen voor de jaren 50 woningen zijn verder doorontwikkeld door de denktank bestaande uit leden van
de netwerkclub Europahouse samen met collega’s van WBO Wonen. Naast de uitvoering van de eerste fase
van KDT renovaties zijn een 3-tal scenario’s ontwikkeld.
1. Doorexploiteren 20 jaar
2. Doorexploiteren 35 jaar
3. Sloop / vervangende nieuwbouw.
Tijdens de vastgoedweek is een conceptverdeling gemaakt over het gehele jaren 50 bezit. Deze verdeling is in
het meerjarenperspectief meegenomen.
De 1e deelplannen voor doorexploitatie 20 en 35 jaar worden uitgevoerd in 2015. Het concept voor sloop en
vervangende nieuwbouw wordt in 2015 ontwikkeld. De verwachting is dat in 2017 een pilot op basis van een
beperkt aantal woningen wordt uitgevoerd. Op basis van de evaluatie van de pilot wordt de “kansenkaart”
waarop de verschillende scenario’s worden weergegeven, verder uitgewerkt.
Molkenboer
Voor de appartementen van het complex Molkenboer is een substantiële ingreep geraamd voor planmatig
onderhoud. Met name de uitstraling van de gebouwen en de openbare ruimte maken dit complex kwetsbaar
met het risico op leegstand. Vanuit het strategisch team is een concept masterplan opgesteld voor de verdere
ontwikkeling van dit complex. Hierin zijn zowel de gebouwen als de openbare ruimte in relatie tot de
omgeving meegenomen.
Voortgang:
Vanuit het masterplan zijn plannen ontwikkeld voor de appartementen en de woningen. Deze zijn besproken
met de bewonerscommissie en op onderdelen aangepast. Prijsvorming vindt plaats in het 1e kwartaal van
2015. De uitvoering en oplevering is gepland voor 2015.
Jaarverslag 2014
32
Ambitie 3: WBO Wonen, aangenaam actief
Aangenaam actief wil WBO Wonen zijn op meerdere fronten: voor onze klanten, voor de
maatschappij en niet in de laatste plaats voor onze medewerkers. Gezamenlijk willen we in
Oldenzaal het plezierig wonen bereikbaar maken voor onze huurders. Of we het als WBO Wonen
goed doen moet onder andere blijken uit de klanttevredenheid en de kwaliteit van de
samenwerking met stakeholders. Dit alles willen we realiseren met een effectieve organisatie.
Vandaar dat deze onderdelen hieronder de revue passeren.
Thema’s Ambitie 3
3.1 Toenemende klanttevredenheid
3.2 Goede samenwerking met stakeholders
3.3 De effectieve organisatie
3.1. Toenemende klanttevredenheid
3.1.1 Contact met WBO Wonen
Zowel aan de vertrekkende huurder als aan de nieuwe huurder worden een aantal vragen voorgelegd. Uit
onderstaande cijfers blijkt dat beide huurdergroepen de dienstverlening van WBO Wonen op een gemiddeld
cijfer van een 8 waarderen. We houden dit nu in cijfers bij in plaats van een % tevredenheid en het blijkt dat
het de afgelopen twee jaar een redelijk stabiel beeld geeft. In 2015 maken we een nieuwe ambitienota en
daarin bepalen we de nieuwe doelstellingen ten aanzien van de service.
In 2014 hebben we ook telefonische enquêtes afgenomen bij de zittende huurders, het overgrote deel bij
huurders, waar net een eigen monteur werkzaam is geweest. Hieruit blijkt de waardering voor de vakman
zelfs nog wat hoger te liggen, namelijk op een mooie 8,5. Daarnaast hebben we de eerste onderleverancier,
een installatiebedrijf, onder de loep genomen. Hieruit bleek de waardering aanzienlijk lager te liggen en was
opvallend dat de leverancier in 60% van de reparaties nog eens terug moest komen bij de klant. Aan de hand
hiervan zijn nieuwe afspraken gemaakt en de onderleverancier gaat de enquêtes voortzetten. Tot slot om de
service en de kwaliteit van de reparaties verder aan te scherpen en de kosten te verlagen, is het eigen
callcenter voor reparatieverzoeken dit jaar volop in bedrijf en kunnen huurders nu ook digitaal hun
reparatieverzoek indienen door in te loggen op MijnWBO.
Vertrekkende huurder 2013 2014
Tevredenheid bij afhandeling huuropzegging 8,3 8,2
Tevredenheid algemene telefonische bereikbaarheid WBO 8,0 8,1
Tevredenheid bereikbaarheid gratis servicenummer reparatieverzoeken 7,8 7,9
Nieuwe huurder
2013 2014
Tevredenheid behulpzaamheid tijdens de opname van de woning 7,9 8,0
Tevredenheid behulpzaamheid rondom tekenen huurovereenkomst 8,3 8,2
Tevredenheid service bij uitgevoerde reparaties 7,7 7,7
Jaarverslag 2014
33
3.1.2 Klachtenmanagement
Het aantal en soort klachten kan een indicator voor de klanttevredenheid zijn en een maatstaf voor de te
nemen acties ter verbetering. In 2014 zien we het aantal klachten weer teruggegaan naar het niveau van
2012 en eerder. Het jaar 2013 was een echte uitschieter door het aantal klachten over de afrekening
servicekosten in een specifiek complex.
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
36 46 55 27 45 62 42
Onderstaand het aantal klachten per team over 2014.
De klachten worden maandelijks besproken en waar mogelijk worden preventieve maatregelen genomen om
nieuwe klachten te voorkomen.
0 2 4
6 8
10 12
14 16
Afs
pra
ak n
iet
of te
laat
nagekom
en
Alg
em
ene e
n/o
f openbare
ruim
te
Anders
Beje
genin
g d
oor
medew
erk
ers
Betr
ekken n
ieuw
e
wonin
g
De r
egels
van W
BO
Huur(
beta
ling)
Huuro
pzeggin
g
Socia
le k
lacht
Technis
che k
lacht
Wonin
gto
ew
ijzin
g/i
nsch
rijv
ing
Aantal klachten per jaar naar soort
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0 5
10 15 20 25 30 35 40 45
Aantal klachten per team 2014
Jaarverslag 2014
34
3.1.3 Preventie schuldopbouw
Het voorkomen van schulden is het voorkomen van minder plezierig wonen. Daarom wordt het betalings-
gedrag van onze klanten nauwlettend gevolgd en worden acties ondernomen. Dit gebeurt in samenwerking
met onze wijkconsulenten, de gemeente, de Stadsbank en budgetbegeleiders van Fizom.
Gemiddeld per maand 2011 2012 2013 2014 Doel
Aantal huurders met
achterstand > €100
4,00%
4,10%
4,81%
5,57%
<5%
Huurachterstand ** 0,78% 0,79% 0,86% 1,03% <1%
Gemiddeld saldo vorderingen
deurwaarder
€ 820
€ 655
€ 775
€ 703
Gemiddeld
<€1.000/situatie
Aangezegde ontruimingen per
maand
4,0
3,6
2,2
4,6
Uitzettingen per maand 0,8 0,2 0,2 0,4
Ondanks het feit dat landelijk gezien het aantal huisuitzettingen sinds 2011 weer fors toeneemt, zijn we er
ook in 2014 weer in geslaagd het aantal ontruimingen ten gevolge van huurschuld, te beperken tot 5. Het
gemiddelde percentage huurachterstanden is met 1,03% net boven het streefpercentage van 1% gekomen.
We zien dat het aantal huurders met achterstanden is toegenomen, maar de gemiddelde vordering bij de
deurwaarder wat is afgenomen. Samen met de deurwaarder zijn we gestart om nog meer zicht te krijgen op
de achterstanden en de beste werkmethode (vroeg uit handen geven of meer zelf doen). Daarnaast hebben
we de huurders die standaard een maand te laat betalen aangeschreven en nieuwe inloopafspraken mee
gemaakt. Daarnaast valt op dat wij in de achterstanden ook de huurachterstanden van vertrokken huurders
meenemen, terwijl landelijk die vaak buiten beschouwing worden gelaten. We blijven in ieder geval in een
vroeg stadium aanmanen en bij betaalproblemen een regeling aanbieden en huisbezoeken met Fizom
afleggen om de nodige hulp aan te bieden.
Ontruimingen wegens 2010 2011 2012 2013 2014
Huurschuld 5 9 2 2 3
Hennep met vonnis 3 0 0 0 0
Overlast 1 1 0 0 2
Totaal 9 10 2 2 5
3.1.4 Beschikbaarheid woningen
De klanttevredenheid wordt ook bepaald door het feit of een geschikte woning snel beschikbaar is. De
systematiek van toewijzen is gebaseerd op de inschrijfduur. Dat geeft de klanten de mogelijkheid om bij de
woningkeuze meer gericht te sturen. De keuze kan zijn om nu te kiezen voor een minder populaire woning of
om te wachten en meer inschrijfduur op te bouwen.
Na een aantal jaren van teruglopende vrijkomende woningen is er sinds 2012 weer een stijging te zien in het
beschikbaar komen van woningen. Na de maatregel van de Europese commissie, waardoor in 2011 een
duidelijke dalende tendens was waar te nemen, zien we nu mensen toch de stap weer nemen naar een
andere woning. De stijging van de beschikbaar gekomen woningen heeft zich ook in 2014 voortgezet.
Opvallend is de forse toename van de huurders die als vertrekreden ‘ik heb een woning gekocht’ hebben
opgegeven. In 2012 was dit 24%, in 2013 19% en in 2014 28% van de gepubliceerde woningen.
2010 2011 2012 2013 2014
Gepubliceerde woningen 256 235 297 284 334
Aantal reacties 9.955 10.772 9.999 8.708 10.289
Aantal reacties per gepubliceerde woning 39 46 35 31 31
Jaarverslag 2014
35
Nieuwbouw zijn langdurige trajecten en de aankomende jaren wordt er bijna geen nieuwbouw meer
toegevoegd. Deze ontwikkeling heeft ertoe geleid dat het verkoopbeleid, van beperkt verkopen zolang er een
grote druk is op de huurmarkt en andere financieringsbronnen beschikbaar zijn, niet is gewijzigd.
3.2 Goede samenwerking met stakeholders
In 2014 is WBO Wonen extern gevisiteerd. In het visitatiestelsel is een belangrijke plaats toegekend aan de
mening die de stakeholders hebben over het maatschappelijk presteren van WBO Wonen. Gemiddeld kennen
de stakeholders aan WBO Wonen een 7,6 als rapportcijfer toe.
De belanghebbenden zijn zeer positief over de mate waarin WBO Wonen zich inzet voor haar primaire
doelgroep: de mensen met een laag inkomen. De corporatie heeft ook voldoende woningen beschikbaar, al
maken de belanghebbenden zich wel zorgen over de betaalbaarheid van deze woningen. Ook de kwaliteit van
de dienstverlening van WBO Wonen richting huurders is goed te noemen. Onderhoud en reparaties worden
adequaat en tijdig opgepakt. Daarnaast pakt WBO Wonen gehele straten aan die aan renovatie toe zijn
waarmee ze de wijken een impuls geeft. Renovaties van wooncomplexen zijn van een hoog kwaliteitsniveau
en WBO Wonen investeert naar haar (financiële) vermogen maximaal in vastgoed.
Er zijn in de ogen van de belanghebbenden ook te verbeteren punten. Voorbeelden daarvan zijn dat de
communicatie richting huurders meer op een pro actievere manier kan plaatsvinden en dat WBO Wonen iets
beter zichtbaar voor de buitenwereld mag worden.
De belanghebbenden zijn tevreden over de relatie met WBO Wonen. Er is sprake van een relatie gebaseerd op
vertrouwen, met een open en transparante communicatie. De goede relatie blijkt ook vaak uit de
samenwerking met de belanghebbenden.
De belanghebbenden hebben wisselende ervaringen met de invloed die zij op het beleid van WBO Wonen
kunnen uitoefenen. Een aantal belanghebbenden ervaart een goede inspraak waarbij, afhankelijk van het
samenwerkingsmodel, veel ruimte wordt gegeven aan de belanghebbenden om aan te geven waar zij
behoefte aan hebben en wat zij willen. Andere belanghebbenden ervaren dat zij minder invloed hebben op het
beleid van WBO Wonen en zij zouden wel meer als partners willen opereren.
Mede op basis van bovenstaande terugkoppeling vanuit de visitatie gaat WBO Wonen de stakeholders
nadrukkelijk betrekken bij het bepalen van de ambities voor de komende jaren die in 2015 worden vastgelegd
in de ambitienota.
3.2.1. Gemeente Oldenzaal
De samenwerking met de gemeente Oldenzaal is goed te noemen. Halfjaarlijks vindt er overleg plaats met
het voltallige college waar de voortgang wordt bewaakt en de knelpunten worden besproken. Voor de
specifieke projecten worden maatwerkafspraken gemaakt. Knelpunten worden gesignaleerd en er wordt zo
veel mogelijk pro actief gezocht naar oplossingen.
Doordat in onze regio het einde aan de groei in de woningmarkt in zicht is, gaat het bij het maken van lange
termijn gezamenlijke afspraken meer om kwaliteit dan om kwantiteit. De in 2014 vastgestelde regionale
woonvisie en de routekaart van de vereniging WoON vormen daarbij het uitgangspunt. Bij de besprekingen
wordt ook de wijkontwikkeling nadrukkelijk betrokken. De gemeente onderschrijft het belang van het
investeren door de corporatie in de wijken.
3.2.2. Huurdersvereniging Oldenzaal ‘Blij Wonen’
De samenwerking met de Huurdersvereniging is goed. De Huurdersvereniging werkt mee aan het realiseren
van de doelen van de corporatie: aantrekkelijke woningen in vitale wijken, naast haar wettelijke taken. Vier
keer per jaar vindt er een regulier overleg plaats met de manager Wonen en de directeur. Daarbij worden de
ontwikkelingen in de sector besproken en via het jaarverslag de ontwikkeling van de woonkwaliteit voor de
huurders. Ook het huurbeleid wordt besproken en voorgelegd ter goedkeuring. Deze goedkeuring is verleend.
Bij de evaluatievergadering van de RvC in december is de Huurdersvereniging uitgenodigd voor een gesprek
over de ontwikkelingen.
Met de Huurdersvereniging is een beleid ontwikkeld om bewonerscommissies gericht te activeren op het
gebied van Plezierig wonen. De eerste pilots zijn gestart in 2014.
3.2.3. Zorgaanbieders
WBO Wonen is samen met de zorgaanbieders op zoek naar gewenste toekomstige vormen van samenwerking
op basis van de nieuw ontstane verhoudingen. Zorgaanbieders hebben te maken met grote veranderingen.
Ook als het gaat om de scheiding tussen wonen en het verlenen van relatief lichte zorg. Wanneer relevant
Jaarverslag 2014
36
bezien we samen met de zorgaanbieders het toekomstperspectief van het vastgoed en eventuele ingrepen om
het vastgoed meer toekomstbestendig te maken.
3.2.4 Welzijnspartners
De relatie met de welzijnspartners is goed en constructief te noemen. In de wijken is er sprake van een goede
samenwerking met name rond het prestatieveld actief ontmoeten. Met diverse partijen (waaronder Stichting
Park Stakenkamp en Impuls) zijn meerdere projecten uitgewerkt en een deel daarvan is in uitvoering. In
2014 is in samenwerking met Stichting Stakenkamp boerderij Stakenboer gerenoveerd waarmee een “nieuw”
wijkontwikkelcentrum is gerealiseerd. Het beheer wordt voor een groot deel door vrijwilligers uitgevoerd.
3.2.5 Politie
In de wijken wordt op een goede manier samengewerkt met de politie. De relatie met de wijkagenten is goed.
Er is een gezamenlijk spreekuur is, zodat bij het signaleren van een probleem onmiddellijk adequaat
gereageerd kan worden.
3.3. De effectieve organisatie
Met een effectieve organisatie wordt een organisatie bedoeld die ambitieuze doelen weet te realiseren in
verhouding tot de beschikbare middelen.
In 2013 is de procesgestuurde organisatie geïntroduceerd. In 2014 werd dit doorontwikkeld, waarbij we zien
dat dit zijn vruchten afwerpt.
Binnen ieder team staat een aantal werkprocessen centraal. Teams hebben daarbij een grote eigen
verantwoordelijkheid. Dat komt ook naar voren in het feit dat WBO Wonen geen ‘middenmanagement’ meer
kent. Op die manier wordt de effectieve organisatie langs twee kanten gestimuleerd en bereikt:
er is bespaard op de organisatiekosten;
de verantwoordelijkheid van teams leidt tot een grotere betrokkenheid van medewerkers.
De ambitieuze doelen zijn verwoord in de vier genoemde ambities, te weten:
Vitale woonomgeving;
Aantrekkelijke woningen;
WBO Wonen - aangenaam actief;
Borgen van voldoende financiële armslag.
Vanuit de doelen willen we de beschikbaren middelen optimaal inzetten. Daarom zijn er een aantal keuzes
gemaakt.
Keuze 1: een relatief groot deel van het onderhoud wordt binnen de eigen organisatie georganiseerd.
Daarmee wordt voor dat deel de BTW bespaard en de winst van de bouwonderneming. Deze redenatie is
alleen valide als het werk professioneel georganiseerd wordt. Daarvoor zijn er keuzes gemaakt in het type
werk en ligt de klemtoon op de badkamer-keuken-toilet renovatie en een deel van de mutatierenovatie. In
2014 zijn de werkprocessen verder geprofessionaliseerd. Dit richt zich vooral op het concurrerend zijn met het
uitbesteden van onderhoud.
Keuze 2: op iedere plek zit een ambitieuze en capabele medewerker, die enthousiast is om de doelen te
realiseren. Daarvoor worden medewerkers beoordeeld op hun vakinhoudelijke kwaliteiten én op de drie
persoonlijke kernwaarden: ontwikkel jezelf, zorg voor de glimlach op het gezicht van een ander en combineer
gezamenlijke ambitie met verantwoordelijkheid. Gezamenlijk wordt in het team invulling gegeven aan de
vierde kernwaarde: doe meer met minder.
Medewerkers krijgen volop de kans om zich te ontwikkelen. Er is ook veel ruimte voor eigen ideeën. Met
medewerkers wordt gesproken over de voldoening die ze uit hun werk halen en hoe die kan verbeteren of op
een hoog niveau kan blijven. In 2011 is de gemiddelde score van de voldoening van de medewerkers 7,7
geweest. In 2012 is dat 8,0 en in 2013 is dat 7,8. In dat jaar vonden veel veranderingen plaats. De twee
belangrijkste zijn het vormgeven van de procesgerichte teams waarbij veel verschuivingen binnen de
organisatie hebben plaatsgevonden. Daarnaast is er een nieuw primair systeem geïmplementeerd. Voor 2014
is de lat weer op 8 gelegd en met een score van 7,95 is deze doelstelling nagenoeg gehaald. We zien dat de
voldoening weer stijgt. Dat is een teken dat medewerkers ‘hun draai hebben gevonden’ binnen de
procesgestuurde organisatie.
Jaarverslag 2014
37
Keuze 3: we praten veel met klanten, één op één. De resultaten van die interviews worden gebruikt om te
achterhalen wat mensen belangrijk vinden als het gaat om hun eigen woning en hun woonomgeving. We
vragen onze klanten niet naar oplossingen. Daar gebruiken we experts voor. We toetsen de resultaten van die
experts wel weer bij onze klanten, middels modelwoningen of informatiebijeenkomsten.
Plezierig Wonen heeft betrekking op de woning, de buurt, de wijk en op onze service. Op basis van de
gesprekken worden voor deze vier gebieden de factoren vastgesteld waar mensen zich aan storen en waar ze
blij van worden. Op basis hiervan wordt door één team, de Conceptenfabriek, analyses gedaan en naar
oplossingen gezocht.
Woningen en wijken hebben een lange levensduur. Daarom wordt bij de ontwikkeling van een buurt ook
rekening gehouden met de wensen van toekomstige klanten. Door gebruik te maken van leefstijlen kunnen
we de antwoorden van onze klanten rubriceren en zo gebruiken als de toekomstige klant een andere leefstijl
heeft dan de huidige.
Door deze werkwijze worden ontwikkelingen gerealiseerd binnen de gestelde financiële kaders met een
maximum aan kwaliteit.
Keuze 4: specifieke kennis met betrekking tot het wonen kopen we in. We werken daarbij samen met
binnenhuisarchitecten en speciaal geselecteerde architectenbureaus. De kennis over het creëren van een
vitale wijk is nog in het begin van zijn ontwikkeling. Door zelf veel kleinschalig te experimenteren in
samenwerking met specifieke deskundigen wordt het inzicht in wat wel en wat niet goed werkt, snel vergroot.
Door deze werkwijze worden “kostbare missers” voorkomen. Natuurlijk gaan er dingen mis, maar dat merken
we in de kleinschalige fase.
In de effectieve organisatie zijn mensen betrokken. Dat uit zich in het ziekteverzuimcijfer en met name in de
meldingsfrequentie.
jaar 2010 2011 2012 2013 2014
meldingsfrequentie 0,78 0,82 0,54 1,02 0,54
Voor een organisatie met betrokken medewerkers is als doel gesteld dat de meldingsfrequentie onder 0,8
moet liggen. Deze doelstelling is in 2014 gerealiseerd waarmee we tevens weer op het niveau van 2012
zitten. De relatief hoge meldingfrequentie komt in 2013 voor rekening van de griepgolf in januari en februari
van dat jaar. In deze twee maanden zijn 40% van de meldingen over het hele jaar genoteerd.
Jaarverslag 2014
38
AMBITIE 4: BORGEN VAN VOLDOENDE FINANCIËLE ARMSLAG
Een financieel gezonde corporatie is een organisatie die op zowel korte als lange termijn in staat is
om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Een positieve operationele kasstroom is een van
de voorwaarden hiervoor. De eerder genoemde drie ambities moeten ertoe leiden, dat de waarde
van het vastgoed toeneemt. Deze toename genereert weer een potentieel betere kasstroom. WBO
Wonen wil deze betere kasstroom weer inzetten om plezierig wonen mogelijk te maken voor haar
klanten.
Sturingskengetal Heeft betrekking op Definitie Norm
Interest Coverage
Ratio (ICR)
Kasstromen De verhouding tussen de
operationele kasstroom en het
saldo rentelasten
>1,4 resp. 1,7
na vpb en heffingen
Debt Service Coverage
Ratio (DSCR) *)
Kasstromen De verhouding tussen de
operationele kasstroom en het
saldo rentelasten +
(theoretische)
aflossingsverplichting
>1,0 resp. 1,2
na vpb en heffingen
Solvabiliteit Vermogen Het eigen vermogen uitgedrukt
in een percentage van het
balanstotaal (o.b.v. actuele
waarde)
> 20% resp. 24%
Loan to Value Vermogen De verhouding tussen de
langlopende schulden en de
actuele waarde van het bezit.
< 75% resp. 60%
Dekkingsgraad
Vermogen
De verhouding tussen het
schuldrestant van de geborgde
leningen en de WOZ waarde
van het WSW onderpand.
< 50% resp. 40%
*) In de berekening van de DSCR worden t.o.v. de norm onderhoud van € 700 per vhe de totale
onderhoudskosten in mindering gebracht, zowel intern (eigen vaklieden) als externe kosten. Dit in
tegenstelling tot de definitie van het WSW waarbij ons inziens. ten onrechte, alleen de externe
onderhoudskosten worden gecorrigeerd. De extra opslag van 20% is gerelateerd aan onze
berekeningssystematiek.
Uitgangspunt is dat WBO Wonen (financieel) onafhankelijk wil blijven opereren. Daarom willen wij minimaal
blijven voldoen aan de gestelde normen vanuit het WSW en het CFV. Daarnaast willen wij een extra buffer
opbouwen. Reden hiervoor is dat WBO Wonen kiest voor betaalbaarheid van haar woningbezit met als gevolg
beperkte sloop en vervangende nieuwbouw. De vervangingsopgave zal hierdoor in de toekomst groter
worden. Met een opslag op de (externe) norm wordt een buffer gerealiseerd. Daarnaast wil WBO Wonen
ruimte houden voor nieuw beleid. WBO Wonen heeft als uitgangspunt dat de interne norm op termijn (10
jaar) 20% boven de extern gestelde normen ligt.
4.1 Kasstromen
Investeringen in huurwoningen hebben een relatief laag rendement omdat de doelgroep van corporaties geen
marktconforme huur kan betalen. Om te voorkomen dat de jaarlijkse rentelasten niet uit de netto
huuropbrengsten kunnen worden betaald, kunnen investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit slechts in
beperkte mate met leningen worden gefinancierd. Het deel van de investeringen dat niet met leningen kan
worden gefinancierd, wordt gedekt door de operationele kasstroom en door de verkoopopbrengsten uit de
bestaande portefeuille.
Jaarverslag 2014
39
Uitgangspunt voor het borgen van de financiële continuïteit en een relatief solide financiële positie is een
positieve operationele kasstroom. Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door het moment waarop het
boekhoudkundig bepaalde verlies van niet-kostprijsdekkende investeringen en de boekwinst van verkopen
wordt verantwoord. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de
mogelijkheid dat jaarlijks met de netto huuropbrengsten de financieringslasten kunnen worden betaald. De
netto huuropbrengsten, verminderd met bedrijfslasten en onder aftrek van de financieringslasten, vormen de
operationele kasstroom.
Enkelvoudige jaarrekening (x € 1.000) (vanuit W&V rekening)
2014 2013
Bedrijfsopbrengsten (excl. verkoopresultaat) 26.772 26.150
Bedrijfslasten (excl. afschrijving en waarverandering) 15.052 14.194
11.720 11.956
Financiële baten en lasten -6.175 -6.284
Operationele kasstroom
5.545 5.672
Leningenportefeuille per 1-1
159.127 162.866
Rekening courant krediet per 1-1
9.898 2.746
Totaal vreemd vermogen voor aflossingsfictie 169.025 165.612
ICR
1,9 1,9
Cashflowgenerator
3,3% 3,4%
Naast een positieve operationele kasstroom dienen de verkoopopbrengsten uit bestaande voorraad de niet
kostendekkende investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit af te dekken, die op basis van het
nettorendement van deze investeringen niet met leningen kunnen worden gefinancierd. Hierbij is nog geen
rekening gehouden met nieuw beleid inzake splitsing in DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang)
en niet-DAEB. WBO Wonen zal in principe alleen nog maar in DAEB vastgoed investeren.
Rentedekkingsgraad (ICR)
De rentedekkingsgraad of ICR (interest coverage ratio) geeft aan in hoeverre de operationele kasstroom (na
aftrek van heffingen en belasting en voor aftrek rente) voldoende is om de verschuldigde rente te betalen. De
WSW norm is minimaal 1,4. WBO Wonen heeft de norm verhoogd naar minimaal 1,7 op termijn. Met een ICR
per 31 december 2014 van 1,9 voldoet WBO Wonen nu reeds aan deze doelstelling.
Cashflowgenerator
Om voor borging door het WSW in aanmerking te komen werd tot vorig jaar als eis gesteld, dat de
operationele kasstroom tenminste 2% van de leningenportefeuille bedraagt. WBO Wonen voldoet met 3,3%
ruimschoots aan de gestelde eis.
Voor de ontwikkeling van de DSCR wordt verwezen naar paragraaf 4.7.
4.2 Financieel overzicht
Het vastgoed op de balans is gewaardeerd tegen actuele waarde. Het resultaat uit huur (operationele
kasstroom) komt uit op € 5,5 miljoen positief en ligt daarmee ongeveer € 1,7 miljoen boven de begroting. Het
totale jaarresultaat is € 215.000 positief.
Jaarverslag 2014
40
Winst- en verliesrekening Werkelijk Begroting Verschil Werkelijk
2014 2014 2014 2013
Huren 25.184 25.044 140 24.345
Vergoedingen 1.292 1.459 -167 1.393
Produktie eigen bedrijf 178 412 -234 301
Overige 118 110 8 111
26.772 27.025 -253 26.150
Loonkosten 4.325 4.356 31 4.382
Onderhoudskosten 3.326 4.511 1.185 3.639
Sectorheffingen 2.797 2.602 -195 1.039
Overige bedrijfslasten 4.604 5.128 524 5.134
Bijzondere baten 0 0 0 0
15.052 16.597 1.545 14.194
Financiële baten/lasten -6.175 -6.570 395 -6.284
Operationele kasstroom 5.545 3.858 1.687 5.672
Resultaat verkoop 164 293 -129 356
Resultaat deelnemingen -9 0 -9 -606
Vennootschapsbelasting 1.949 -188 2.137 -521
Resultaat bedrijfsvoering 7.649 3.963 3.686 4.901
Overige kosten (directe balanseffecten)
Afschrijving 7.865 8.806 941 8.222
Afwaardering vastgoed -431 1.715 2.146 5.938
Resultaat boekjaar 215 -6.558 6.773 -9.259
eigen vermogen 98.779
74.630
balans totaal 273.110
251.340
solvabiliteit 36,2%
29,7%
Met een solvabiliteit van 36,2% voldoet WBO Wonen ruimschoots aan de gestelde norm van 20%.
Jaarverslag 2014
41
Onderstaand worden de belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting kort toegelicht.
Huren
De huren voor 2014 zijn te laag begroot. In de begroting 2014 is als vertrekpunt de huur ultimo 2012
meegenomen, rekening houdend met de huurstijging per 1 juli. Met name als gevolg van harmonisatie blijkt
de aanvangshuur in 2014 hoger te liggen. Verder zijn er twee BOG (bedrijfsonroerendgoed) panden
onttrokken aan de verhuur vanwege voorgenomen besluit tot sloop respectievelijk voorgenomen besluit tot
ingebruikname als kantoorpand. Per saldo zijn de huuropbrengsten € 140.000 hoger dan begroot.
Vergoedingen
De voorschotten stookkosten zijn verlaagd. Hier ligt een directe relatie met de lagere kosten die verantwoord
zijn onder de overige bedrijfslasten.
Produktie eigen bedrijf
Toerekening vindt plaats aan nieuwbouw en grootonderhoudsprojecten. In verband met het niet doorgaan
van (renovatie verzorgingshuis) en vertraging van andere projecten is de dekking lager dan begroot.
Onderhoudskosten
De belangrijkste verklaring van de lagere onderhoudskosten betreft de vertraging van twee grote
onderhoudsprojecten. Daarnaast wordt vanuit nieuw beleid voor de jaren 50 woningen naast de keuken-
douche-toilet verbetering gekeken naar de totale noodzakelijke investeringen voor het complex in relatie met
de verwachte levensduurverlenging. Twee projecten die opgestart zijn in 2014 worden in 2015 afgerond.
Sectorheffingen
De saneringsheffing is na de WBO begroting definitief vastgesteld en valt hoger uit. Ten aanzien van de
verhuurderheffing ligt de WOZ waarde van de woningen (grondslag voor de heffing) hoger dan begroot.
Overige bedrijfslasten
De grootste verschillen worden veroorzaakt door lagere kosten leveringen en diensten (zie toelichting
vergoedingen), lagere kosten projectontwikkeling en overige directe exploitatiekosten en tenslotte lagere
kosten leefbaarheid. Ten aanzien van leefbaarheid heeft de gemeente de kosten voor ondergrondse
containers volledig voor haar rekening genomen en is in het afgelopen jaar reeds vooruitgelopen op het
nieuwe beleid waarbij kunst en iconen geen speerpunten meer zijn.
Financiële baten en lasten
Als gevolg van het niet doorgaan en vertraging van grootonderhoudsprojecten is de financieringsbehoefte en
daarmee de rentelast lager. Daarnaast is de rente verder gedaald in 2014 wat met name in de variabele rente
een voordeel heeft opgeleverd ten opzichte van de begroting.
Verkoop Er zijn in totaal vier woningen verkocht ten opzichte van de begrote zeven.
Vennootschapsbelasting
Uit de herziene fiscale meerjarenbegroting is duidelijk geworden dat wij de komende jaren fiscale verliezen
daadwerkelijk gaan verrekenen. Als gevolg hiervan is er een belastinglatentie gevormd ten bedrage van
ongeveer € 2 miljoen euro. Daarnaast is als gevolg van extra verkopen vanaf 2016 de daaraan gerelateerde
latentie verhoogd.
Afschrijvingen
In de begroting is uitgegaan van een kortere restant levensduur dan bij de jaarrekening. Als gevolg hiervan
zijn de afschrijvingen lager.
Afwaardering vastgoed
Op basis van de hertaxatie is het commercieel vastgoed afgewaardeerd (€ 1,7 miljoen). Tevens is er op basis
van huidige inzichten in relatie met het voorzichtigheidsprincipe € 0,7 miljoen aan grondposities
afgewaardeerd. Deze afwaarderingen worden ruimschoots “gecompenseerd” door de herwaardering van het
Jaarverslag 2014
42
sociaal vastgoed. In de begroting 2015-2024 zijn naast de besparingen op bedrijfslasten en dagelijks
onderhoud (componenten bedrijfswaarde) eveneens de uitkomsten van de vastgoedweek verwerkt. Per saldo
is als gevolg van de geactualiseerde portefeuillestrategie de levensduur gemiddeld met 3,6 jaar verlengd.
Hierdoor is de bedrijfswaarde gestegen en zijn in het verleden verantwoorde onrendabele toppen deels
teruggenomen (€ 3,2 miljoen). Tenslotte zijn als gevolg van het niet doorgaan of vertraging van projecten
(nog) geen onrendabele top genomen.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
WBO Wonen voldoet conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het “Waarborgfonds” aan de
eisen van borgbaarheid. Dit is bevestigd in de door het WSW afgegeven verklaring.
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
In de toezichtsbrief 2014 is vermeld dat onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen. Op basis van het
ingediende verbeterplan begin 2014 (conform begroting 2014), waarbij naast het inrekenen van de
verhuurderheffing eveneens de daarmee gepaard gaande huurverhoging is ingerekend, heeft het CFV
geconcludeerd dat WBO Wonen voldoet aan de door haar gestelde solvabiliteitseisen. Conform verwachting is
daarmee is de “interventie” die op basis van de toezichtbrief 2013 was ingesteld opgeheven.
4.3 Treasurymanagement
In het treasurystatuut zijn onder andere als doelstellingen het minimaliseren van de vermogenskostenvoet en
het beheersen van de renterisico’s vastgelegd. WBO Wonen beschikt over een treasuryjaarplan en een
treasurystatuut. Het beleid op het gebied van het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de
financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Het
treasurystatuut is in 2013 geactualiseerd op basis van de laatste richtlijnen. In 2014 is er een nieuwe lening
ten bedrage van 5 miljoen euro aangetrokken om de kredietfaciliteit deels te consolideren. Daarnaast is er
een lening gestort van 5 miljoen euro die al was afgesloten in 2012 ten behoeve van herfinanciering. De
gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen per ultimo 2014 bedraagt 3,69% (2013: 3,84%).
4.4 Maatschappelijk resultaat
Als onderdeel van haar taak investeert WBO Wonen in de bouw en verbetering van huurwoningen. Deze
investeringen zijn vaak niet kostendekkend, omdat de bedrijfswaarde van huurwoningen aanzienlijk lager is
dan de stichtingskosten. Het verlies wordt verantwoord in het jaar van besluitvorming.
In 2014 is voor maatschappelijke initiatieven en leefbaarheid een bedrag uitgegeven van € 223.000. Dit is
exclusief groenonderhoud en overige personele inzet gerelateerd aan leefbaarheid zijnde medewerkers team
participatie en team sociaal & incasso. Hiermee is in totaliteit een bedrag van circa € 640.000 gemoeid.
Daarnaast kan het verschil tussen maximaal redelijke huur en de werkelijke huur ook als een bijdrage aan de
maatschappelijk taak beschouwd worden. Het verschil voor alle woongelegenheden bedraagt 32%, zijnde
ruim € 11 miljoen euro.
4.5 Bedrijfswaarde
De onroerende zaken in exploitatie worden vanaf 2012 gewaardeerd tegen bedrijfswaarde als vorm van
actuele waarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van
toekomstige exploitatie opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd
van de investering. Er wordt rekening gehouden met de verhuurderheffing en (beperkte) extra huurinkomsten
zoals deze door de regering zijn vastgesteld.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste
schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de
resterende (administratieve) levensduur van het actief. De uitgangspunten zijn mede gebaseerd op de
meerjaren begroting 2015-2024 en bestrijken een periode van tien jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan
van de verwachte gemiddelde percentages voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde
kasstroomniveaus. Hierbij is het uitgangspunt is dat de verwachte extra kostenstijging van 1% boven inflatie
taakstellend wordt bezuinigd aangezien het bedrijfseconomisch onverantwoord is op lange termijn de kosten
structureel harder te laten stijgen dan de huren die inflatievolgend zijn ingerekend. De toegepaste
parameters zijn verwoord in de waarderingsgrondslagen als onderdeel van de jaarrekening.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van
de bestaande leningenportefeuille. In 2014 is de actuele waarde van het sociaal vastgoed (bedrijfswaarde)
gestegen met 22 miljoen euro tot 227 miljoen euro. De belangrijkste verklaringen van de stijging zijn de
Jaarverslag 2014
43
levensduurverlenging als gevolg van de geactualiseerde portefeuillestrategie en de structurele besparing op
de kosten.
4.6 VVE’s
WBO Wonen heeft bezit, dat deel uitmaakt van Verenigingen van Eigenaars. Het aandeel van WBO in deze
VVE’s is als volgt: (in EURO = € 1)
Naam aantal app./
parkeerpl.
Aandeel WBO Wonen in
reservefonds
Laatste vastgestelde cijfers
VVE Stadsbleek I (woningen) 44 12.000
per 31-12-2013
VVE Stadsbleek I (bergingen/parkeerplaatsen) 45 42.140
per 31-12-2013
VVE Stadsbleek II (woningen) 3 8.500
per 31-12-2014 VVE Stadsbleek II (bergingen/parkeerplaatsen) 3 1.600
per 31-12-2014
VVE Ariane 22 28.500
per 31-12-2014
VVE Quattro 51 169.700
per 31-12-2013
VVE de Meijbree 77 160.000
per 31-12-2013
VVE Parkeergarage Ganzenmarkt 40 20.100
per 31-12-2014
VVE Kloosterland 18 15.500
per 31-12-2013
VVE In den Vijfhoek (moeder)
98.600
per 31-12-2013
VVE Woningen In den Vijfhoek 94 90.200
per 31-12-2013
646.840
4.7 Vooruitzichten
De woningmarkt in Oldenzaal blijft onveranderd gespannen, waardoor er geen structurele problemen op het
terrein van verhuurbaarheid worden verwacht. Dit geldt in mindere mate voor woningen met een maandhuur
boven de € 620,-. Inmiddels worden hiervoor extra maatregelen getroffen om de verhuur te bevorderen. Ten
aanzien van de rente is de verwachting is dat deze in 2015 wederom laag zal blijven en hierdoor het resultaat
niet ongunstig zal worden beïnvloed.
WBO Wonen legt de nadruk op het aanbieden van voldoende betaalbare woningen voor de diverse
klantgroepen met een duidelijke relatie tussen kwaliteit van de verhuureenheid en de gewenste huurprijs. Wij
willen met name door verbetering van het bestaande bezit en beperkte sloop en (vervangende) nieuwbouw de
kwaliteit van de vastgoedportefeuille omhoog brengen. Plezierig wonen is en blijft onze passie. Naast de
woning is daarbij ook aandacht voor de woonomgeving. De portefeuillestrategie is in 2014 geactualiseerd
waarbij vanuit (toekomstige) marktvraag gekeken is naar de gewenste technische kwaliteit. De daarmee
gemoeide uitgaven zijn getoetst aan de financiële randvoorwaarden. Daarbij staat het ‘rendementsdenken’ de
door ons geïdentificeerde maatschappelijke opgave niet in de weg. Sterker nog, op lange termijn versterken
deze elementen elkaar. De (financiële) consequenties van de geactualiseerde portefeuillestrategie zijn
verwerkt in de meerjarenprognose.
Meerjarenprognose
De financiële positie van WBO Wonen voldoet aan de gestelde normen in het financieel beleid. Voor de
toekomst geldt echter: “Het enige dat zeker is, is dat er onzekerheid is”. Het is daarbij belangrijk het
vermogen te hebben om te kunnen anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. De conclusie van de
“vastgoedweek” waarin de portefeuillestrategie is geactualiseerd was dat WBO Wonen over dat vermogen
beschikt. Met een gering aantal ingerekende verkopen, een goede onderhoudsstaat van ons bezit en (relatief)
kleinschalige projecten is WBO Wonen in staat om zonodig te kunnen bijsturen. Daarnaast zal door de
toename van het aantal huishoudens de druk op de woningmarkt eerder toenemen dan afnemen. De
woningvoorraad blijft volgens de prognose ongeveer gelijk.
Op basis van het bovenstaande kan gesteld worden dat de huidige financiële positie van WBO Wonen een
gezonde basis vormt om de financiële continuïteit te kunnen blijven waarborgen.
De gehanteerde uitgangspunten voor de meerjarenprognose zijn conform de uitgangspunten van de
bedrijfswaardeberekening. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting tot de geconsolideerde jaarrekening.
Jaarverslag 2014
44
1) De mutatie liquide middelen is verdisconteerd in de nieuwe te borgen leningen.
Kasstroomoverzicht 2015 tot en met 2019 (enkelvoudig x € 1.000)
2015 2016 2017 2018 2019 Totaal
Operationele activiteiten
Ontvangsten:
Huren 25.899 26.356 26.822 26.707 27.132 132.916
Vergoedingen 1.459 1.477 1.499 1.526 1.556 7.517
Overige bedrijfsontvangsten 83 208 149 87 88 615
Saldo ingaande kasstromen 27.441 28.041 28.470 28.320 28.776 141.048
Uitgaven:
Personeelsuitgaven 4.260 4.356 4.421 4.499 4.589 22.125
Onderhoudsuitgaven 3.883 3.932 3.990 4.060 4.142 20.007
Overige bedrijfsuitgaven 4.792 4.649 4.719 4.801 4.896 23.857
Rente-uitgaven 6.298 6.422 6.439 6.250 6.333 31.742
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 2.243 2.939 2.934 2.972 3.015 14.103
Leefbaarheid externe uitgaven
niet investeringsgebonden 166 168 171 174 177 856
Vennootschapsbelasting 0 0 0 0 353 353
Saldo uitgaande kasstromen 21.642 22.466 22.674 22.756 23.505 113.043
Kasstroom uit operationele activiteiten 5.799 5.575 5.796 5.564 5.271 28.005
(Des)investeringsactiviteiten
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet
woongelegenheden 855 1.460 1.460 1.460 1.460 6.695
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet
woongelegenheden 531 445 699 648 405 2.728
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 1.386 1.905 2.159 2.108 1.865 9.423
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 1.506 1.976 414 1.910 1.670 7.476
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 7.483 5.243 3.440 2.140 2.802 21.108
Investeringen overig 400 700 406 413 421 2.340
Externe kosten bij verkoop 167 307 312 317 324 1427
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 9.556 8.226 4.572 4.780 5.217 32.351
Kasstroom uit (des)investeringen -8.170 -6.321 -2.413
-
2.672 -3.352 -22.928
Financieringsactiviteiten
Ingaand
Nieuwe te borgen leningen 12.251 7.072 3.695 7.040 10.069 40.127
Uitgaand
Aflossing geborgde leningen 9.789 6.235 6.987 9.841 11.897 44.749
Aflossing ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen 91 91 91 91 91 455
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.371 746 -3.383
-
2.892 -1.919 -5.077
Mutatie liquide middelen 1) 0 0 0 0 0 0
Liquide middelen per 1-1 (begroot) -5.000 -5.000 -5.000 -5.000 -5.000
Liquide middelen per 31-12 (begroot) -5.000 -5.000 -5.000 -5.000 -5.000
Jaarverslag 2014
45
In het kader van het eigen middelen beleid hoeft WBO Wonen geen liquiditeitsbuffer aan te houden.
Aangezien WBO Wonen in principe alleen in DAEB vastgoed gaat investeren zullen de overtallige middelen
voor de financiering worden ingezet. De financiering kan hiermee dan ook beperkt worden.
Het totaal aan investeringen voor de komende vijf jaar wordt geraamd op € 32,4 miljoen. Het saldo aan
financieringsactiviteiten bedraagt € 5,1 miljoen negatief. Dit betekent dat de investeringen volledig
gefinancierd kunnen worden door middel van de operationele kasstroom en inkomsten uit desinvesteringen.
Per saldo is ruimte om af te lossen.
Toetsing aan normen financieel beleid
Onderstaand wordt de meerjarenbegroting getoetst aan het financieel beleid.
1,20
1,40
1,60
1,80
2,00
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
ICR HOE VAAK KAN IK DE RENTE BETALEN
ICR Norm WSW norm WBO
0,9
1,0
1,1
1,2
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
DSCR KAN IK RENTE EN AFLOSSING BETALEN
DSCR (prognose) Norm WSW DSCR (historie) norm WBO
Jaarverslag 2014
46
Balansontwikkeling 2015 tot en met 2019
enkelvoudig (x € 1.000) per ultimo
2015 2016 2017 2018 2019
Actuele waarde vastgoed 257.492 259.181 258.497 259.178 259.452
Eigen vermogen 92.468 93.864 96.315 99.020 101.110
Langlopende schulden 160.612 160.606 154.370 149.422 152.944
Schulden kredietinstellingen 11.276 12.028 14.882 16.938 11.497
171.888 172.634 169.251 166.360 164.441
Balanstotaal 270.554 271.651 270.698 270.594 270.773
Solvabiliteit 34% 35% 36% 37% 37%
Loan to value 67% 67% 65% 64% 63%
10%
20%
30%
40%
50%
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
solvabiliteit HOE GEZOND IS MIJN EIGEN VERMOGEN
Solvabiliteit BW norm WSW norm WBO
50%
60%
70%
80%
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
loan to value HOE GEZOND IS DE FINANCIERING MET VREEMD VERMOGEN
Loan to value (bdw) norm WSW norm WBO
Jaarverslag 2014
47
Conclusie
Er kan geconcludeerd worden dat WBO Wonen op dit moment voldoet aan de intern en extern gestelde
normen op alle vijf gestelde normen. Op termijn hebben we nog een opgaaf ten aanzien van de DSCR om te
voldoen aan onze eigen norm (inclusief 20% opslag). Deze doelstelling zal als randvoorwaarde worden
meegenomen in de komende begroting (2016-2025). Bij de berekening van de DSCR geldt onze opslag van
20% voor de berekening waarbij ook de onderhoudskosten eigen dienst worden gecorrigeerd. Zouden wij
deze correctie buiten beschouwing laten dan blijven wij voldoen aan de gestelde norm van 1%. Op basis van
bovenstaande ontwikkelingen wordt bevestigd dat voor WBO Wonen voldoende financiële armslag geborgd is.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Dekkingsgraad
Dekkingsgraad
Norm WSW
Norm WBO op termijn
Jaarverslag 2014
48
OVERZICHT VERBINDINGEN
Algemeen
Om haar volkshuisvestelijke doelen te bereiken, gaat WBO Wonen soms verbindingen aan met andere
rechtspersonen. Hieronder volgt een overzicht.
WBO Projecten B.V.
WBO Projecten B.V. is opgericht om (toekomstige) nevenactiviteiten in onder te brengen. Hiermee worden de
risico’s voor de corporatie zoveel mogelijk beperkt.
Algemene gegevens
Naam van de verbinding WBO Projecten B.V.
Rechtsvorm Besloten vennootschap
Statutaire zetel Oldenzaal
Statutaire doelstelling Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens
is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het
verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen
en vennootschappen.
Administratie/Contactpersoon WBO Wonen
Firmanten WBO Wonen (100%)
WBO Projecten B.V. is
moedermaatschappij van: - VOF Stadsbleek (58%)
- VOF Heemaf (12,5%)
Financiële gegevens 2014
Eigen Vermogen € -1.810.103
Balanstotaal € 1.126.654
Bedrijfsopbrengsten € 0
Resultaat 2014 € -8.937
Corporatiebelang in % 100%
Bestuurlijke zeggenschap 100%
Waarde op balans WBO Wonen
kapitaal € -1.810.103
Waarde op balans WBO Wonen
vordering € 2.686.757
Datum vaststelling jaarverslag en
controleverklaring 20 mei 2015, geen controleverklaring.
Vof Stadsbleek
Deze vof heeft ten doel het ontwikkelen van het plan Stadsbleek te Oldenzaal, een bouwproject in het
centrum van Oldenzaal met koop- en huurwoningen. WBO Wonen participeert voor 58% in deze vof.
Algemene gegevens
Naam van de verbinding V.O.F. Stadsbleek
Rechtsvorm Vennootschap onder firma
Statutaire zetel Enschede
Statutaire doelstelling Ontwikkelen en doen bouwen van woningen zowel voor de koop-als
de huursector en ten behoeve daarvan in eigendom verwerven van
diverse goederen
Administratie/Contactpersoon WBO Wonen
Firmanten WBO Projecten B.V. (58%), Trebbe Bouw Oost B.V. (42%)
Financiële gegevens 2014
Eigen Vermogen € 482.587
Balanstotaal € 484.693
Jaarverslag 2014
49
Jaaromzet € 0
Resultaat 2014 € -22.610
Corporatiebelang in % 58%
Bestuurlijke zeggenschap 50%
Waarde op balans WBO Projecten BV
kapitaal € 279.901
Datum vaststelling jaarverslag en
controleverklaring 13 februari 2015 , geen controleverklaring.
Vof Heemaf
Algemene gegevens
Naam van de verbinding Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.
Rechtsvorm Vennootschap onder firma
Oprichtingsdatum 05-08-2004
Statutaire zetel Hengelo (Ov)
Aantal werknemers 0
Statutaire doelstelling Ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de
koop- als huursector en het herontwikkelen van het gebouw ‘Het
Heim’
Administratie/Contactpersoon Woningcorporatie Domijn
Firmanten Plegt-Vos Projecten XI B.V.(50%), Domijn Projecten B.V. (37,5%)
en WBO Projecten B.V. (12,5%).
Financiële gegevens 2014
Eigen Vermogen € 500.872
Balanstotaal € 3.535.830
Jaaromzet € 0
Resultaat 2014 € -57.901
Corporatiebelang in % 12,5%
Bestuurlijke zeggenschap 12,5%
Waarde op de balans WBO Projecten
BV kapitaal € 62.607
Waarde op de balans WBO Projecten
BV vorderingen € 737.300
Datum vaststelling jaarverslag en
controleverklaring mei 2015, geen controleverklaring
Jaarverslag 2014
50
Verklaring bestuurder
Als gevolg van het bepaalde in de statuten heeft de directeur/bestuurder van WBO Wonen het jaarverslag en
de jaarrekening over 2014 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De
stukken zijn tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen van 20 mei 2015 besproken, waarbij
tevens is kennis genomen van de bevindingen en de bij de jaarrekening opgenomen controleverklaring van
KPMG.
Mede op grond van deze bevindingen en de verklaring is het jaarverslag en de jaarrekening over 2014
goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.
In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH wordt verklaard dat de middelen uitsluitend zijn besteed in het
belang van de volkshuisvesting.
Oldenzaal, 20 mei 2015
J.M. Geerdink, directeur-bestuurder a.i.
Jaarverslag 2014
51
Kengetallen (o.b.v. de enkelvoudige jaarrekening)
Boekjaar 2014 2013 2012 2011 2010
Gegevens woningbezit
1 Huurwoningen en -appartementen 4.124 4.128 4.141 4.140 3.942
Eenheden in verzorgingshuizen 83 83 83 83 41
Overige woongelegenheden 75 75 75 78 64
Subtotaal woningen 4.282 4.286 4.299 4.301 4.047
Garages etc. 262 262 262 262 215
Bedrijfsruimten 35 37 37 26 28
Maatschappelijk vastgoed 19 19 18 29 26
Overig bezit 32 32 32 32 32
Totaal 4.630 4.636 4.648 4.650 4.348
Voorraad koopwoningen 9 12 13 15 17
Mutaties in het boekjaar
1 Aantal opgeleverd 2 0 16 71 49
2 Aantal aangekocht 0 1 1 245 2
3 Aantal verkocht -4 -5 -8 -13 -22
4 Aantal gesloopt -2 -8 0 0 -1
5 Aantal in aanbouw 18 2 0 16 70
6 Overige mutaties 0 0 0 -1 -6
Het verhuren van woningen
1 Woningzoekenden (registraties) 6.108 5.674 5.280 4.994 5.677
2 Verhuringen 397 361 372 340 384
3
Huurachterstand (excl. voorziening) in % jaarhuur (excl. verg.) *)
1,1%
1,1%
0,8%
1,0%
1,1%
4
Huurderving leegstand in % jaarhuur (excl. verg.)
1,5%
1,3%
1,1%
1,1%
0,9%
Financiële continuïteit
1 Interest dekkingsratio ( > 1,4) 1,9 1,9 1,9 1,7 1,4
2 Cash-flow-generator ( > 2,0) 3,3 3,4 3,6 2,6 1,9
3 Solvabiliteit (bedrijfswaarde) 36,2 29,7 29,1 29,1 37,1
4 Liquiditeit 0,4 0,4 0,6 0,9 0,5
5 Gemiddelde rente vreemd vermogen
3,7
3,8
3,9
3,8
4,1
Jaarverslag 2014
52
Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
Kwaliteit onderhoud
(per woning, exclusief fondsen)
1 Aantallen reparatieverzoeken 1,7 1,8 2,5 2,6 3,2
2 Aantallen mutatie-onderhoud 0,09 0,08 0,09 0,08 0,09
3 Kosten dagelijks- en overig onderhoud
243
271
351
354
380
4 Kosten mutatie onderhoud 179 223 161 161 236
5 Kosten planmatig onderhoud (vanaf 2008 incl. groen onderhoud)
633
656
700
838
984
6 Kosten groot onderhoud en
woningverbetering 474 1.076 1.497 516 549
7 Totaalkosten onderhoud per woning 1.528 2.226 2.709 1.869 2.149
Balans en winst- en verliesrekening
(per woning)
1 Eigen vermogen *) 23.068 17.413 17.045 17.576 6.590
2 Overige voorzieningen 38 27 25 28 26
3 Totaal opbrengsten 6.249 6.114 5.921 5.776 5.804
4 Afschrijvingen 1.837 1.918 1.929 1.869 896
5 Dotatie voorzieningen (excl. ORT) 10 2 -3 0 0
6 Totaal personeelskosten 1.010 1.022 1.057 997 1.089
7 Totaal overige bedrijfslasten 1.728 1.440 1.207 1.213 1.181
8 Renteresultaat 1.442 1.466 1.453 1.467 1.431
9 Jaarresultaat 50 -2.160 -977 -2.102 -569
Personeelsbezetting
1 Totaal formatieplaatsen 61,1 65,1 66,7 67,3 68,4
2 Werkelijk aantal personeelsleden 70 74 75 75 76
3 Ziekteverzuim 3,74% 4,90% 5,81% 4,33% 2,49%
*) Het boekjaar 2010 op basis van historische kostprijs en vanaf 2011 op basis van actuele waarde ingevolge de nieuwe RJ 645.
Jaarverslag 2014
53
Jaarrekening
Jaarverslag 2014
54
Geconsolideerde balans per 31 december (voor resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
A C T I V A 31-12-2014 31-12-2013
VASTE ACTIVA
1 Materiële vaste activa
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 226.904 205.193
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.830 1.148
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 6.434 6.366
235.168 212.707
2 Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 27.976 30.049
27.976 30.049
3 Financiële vaste activa
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 343 283
3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen 737 837
3.3 Latente belastingvordering 2.651 702
3.4 Te vorderen BWS subsidies 0 0
3.731 1.822
Totaal vaste activa 266.875 244.578
VLOTTENDE ACTIVA
4 Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 2.727 3.296
4.2 Overige voorraden 95 106
2.822 3.402
5 Vorderingen
5.1 Huurdebiteuren 254 235
5.3 Vorderingen collega corporaties 2.521 2.481
5.4 Latente belastingen 188 188
5.5 Overige vorderingen 257 104
5.6 Overlopende activa 104 293
3.324 3.301
6 Liquide middelen
6 Liquide middelen 339 309
Totaal vlottende activa 6.485 7.012
TOTAAL ACTIVA 273.360 251.590
Jaarverslag 2014
55
P A S S I V A 31-12-2014 31-12-2013
7 GROEPSVERMOGEN
7.1 Overige reserves 98.564 83.889
7.2 Resultaat boekjaar 215 -9.259
Totaal eigen vermogen 98.779 74.630
8 VOORZIENINGEN
8.1 Voorziening onrendabele investeringen 1.725 3.024
8.2 Voorziening uitgestelde beloningen 161 117
Totaal voorzieningen 1.886 3.141
9 LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 Leningen kredietinstellingen 152.225 152.105
Totaal langlopende schulden 152.225 152.105
10 KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 Schulden aan kredietinstellingen 15.414 16.920
10.2 Schulden aan overheid 0 7
10.3 Schulden aan leveranciers 858 746
10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 457 141
10.5 Overige schulden 65 190
10.6 Overlopende passiva 3.676 3.710
Totaal kortlopende schulden 20.470 21.714
TOTAAL PASSIVA 273.360 251.590
Jaarverslag 2014
56
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014
(bedragen x € 1.000)
2014 2013
Bedrijfsopbrengsten
1. Huuropbrengsten 25.184 24.345
2. Opbrengsten servicecontracten 1.292 1.393
3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 164 356
4. Overige bedrijfsopbrengsten 118 111
5. Geactiveerde produktie eigen bedrijf 178 301
Som der bedrijfsopbrengsten 26.936 26.506
Bedrijfslasten
6. Afschrijvingen op materiële vaste activa 7.865 8.222
7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa -2.107 5.237
8. Lonen en salarissen 3.270 3.338
9. Sociale lasten 503 464
10. Pensioenlasten 552 580
11. Onderhoudslasten 3.326 3.639
12. Leefbaarheid 223 393
13. Lasten servicecontracten 1.036 1.127
14. Overige bedrijfslasten 6.142 4.653
Som der bedrijfslasten 20.810 27.653
Bedrijfsresultaat 6.126 -1.147
15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (commercieel) -1.676 -951
Financiële baten en lasten
16. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 34 16
17. Rentelasten en soortgelijke kosten -6.198 -6.288
Totaal financiële baten en lasten -6.164 -6.272
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen -1.714 -8.370
18. Belastingen 1.949 -521
19. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen -20 -368
Netto resultaat 215 -9.259
Jaarverslag 2014
57
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014
(bedragen x € 1.000)
2014 2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huren
25.170
24.155
Ontvangen servicecontracten
1.467
1.393 Overige bedrijfsontvangsten
78
111
Betaalde lonen en salarissen
-2.997
-3.202 Betaalde sociale lasten
-505
-492
Betaalde pensioenlasten
-748
-800 Betaalde onderhoud
-3.219
-3.762
Betaalde servicecontracten
-1.036
-1.129 Betaalde overige bedrijfsuitgaven -3.388
-3.855
Betaalde sectorspecifieke heffing -863
-964 Betaalde verhuurderheffing
-1.933
-75
Betaalde leefbaarheid (externe uitgaven niet investeringsgebonden)
-223
-392
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
11.803
10.988
Betaalde intrest
-6.172
-6.297 Ontvangen intrest
2
13
-6.170
-6.284
Saldo kasstroom uit operationele activiteiten
5.633
4.704
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa, vastgoed- beleggingen, voorraad en onderhanden werk: - Nieuwbouw huur
-1.582
-1.477
- Woningverbetering
-3.317
-7.239 - Aankoop
0
-68
- Nieuwbouw koop
-27
0 - Aankoop grond
-5
-44
- Overige investeringen
-211
-349 Overige uitgaven:
- Externe kosten bij verkoop
-47
-50 Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoed-
beleggingen, voorraad en onderhanden werk: - Verkoopontvangsten bestaand bezit 351
810
- Verkoopontvangsten na inkoop (VOV) 142
0 - Verkoopontvangsten nieuwbouw 442
231
Kasstromen uit financiële vaste activa: - Ontvangsten verbindingen
113
118
- Overige ontvangsten
4
14 - Uitgaven verbindingen
-80
-75
- Overige uitgaven
0
0 Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
-4.217
-8.129
Jaarverslag 2014
58
2014 2013
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Opname langlopende schulden
10.000
5.000 Aflossing langlopende schulden
-7.022
-8.739
Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten
2.978
-3.739
Netto kasstroom
4.394
-7.164
Aansluiting geldmiddelen 1 januari
-9.589
-2.425
31 december
-5.195
-9.589
Toename/afname geldmiddelen
4.394
-7.164
Jaarverslag 2014
59
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014
Algemeen
Toegelaten instelling
WBO Wonen, gevestigd te Oldenzaal, Spoorstraat 36, is een stichting met de status van toegelaten instelling
conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform
artikel 2 van de statuten de regio Twente.
Toegepaste standaarden
Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de
jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek
behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn
645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek
2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen
voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor
sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen
van toepassing.
Continuïteit
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn
gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en
passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische
voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden
vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling
daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan
betrouwbaar kan worden vastgesteld.
In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die
kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke
verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en
herstructurering.
Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch
potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting,
heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt
wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een
actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar
kan worden vastgesteld.
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of
nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt
het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet
meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van
waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de
waarde.
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten
worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de
koper.
Jaarverslag 2014
60
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is
afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Gebruik van schattingen
De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en
veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde
van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van
deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld.
Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in
toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritiek voor het
weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:
Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van
het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne
beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch
portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten
aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.
Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten
aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is
afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-
yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en –opzeggingen, markthuren en leegwaarden. Deze
veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een extern deskundige.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder
vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake
investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen
van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de
jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd
en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan
richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige
nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan
het goedkeuringsbesluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact
van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan
onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie
en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen.
Vastgoed bestemd voor de verkoop en voorraad grond- en ontwikkelposities: bij de bepaling van de
verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en
ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de
verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden
en de huidige onderhoudsstaat.
Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente
belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het
onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de
belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.
Grondslagen voor consolidatie
De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van WBO Wonen en haar
groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden
uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin
de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende
invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden
financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken.
Jaarverslag 2014
61
Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop
beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie
betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.
In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd,
evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal
geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht.
De in de consolidatie begrepen rechtspersoon is:
WBO Projecten B.V. (100%)
Stelselwijziging kasstroomoverzicht
Tot 1 januari 2014 vond het opstellen van het kasstroomoverzicht plaats op basis van de indirecte methode.
Aangezien de toegelaten instelling in de methodiek van opstellen van het kasstroomoverzicht aansluiting wil
zoeken bij de verantwoordingsstaten voor de toezichthouder, is overgegaan op de directe methode. De
vergelijkende cijfers over het boekjaar 2013 zijn herzien op basis van de nieuwe presentatiegrondslag. De
wijziging in presentatiegrondslag heeft geen effect op het vermogen per 1 januari 2014, het resultaat over
2013 en de kasstromen over 2013.
Financiële instrumenten
Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen,
geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten,
handelsschulden en overige te betalen posten.
Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten).
Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de
economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant
zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de
definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële
waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening.
Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten,
worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare
transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten niet zijn
gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening,
maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.
In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden
verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.
Financiële activa en verplichtingen worden gesaldeerd en het resulterende nettobedrag wordt in de balans
gepresenteerd uitsluitend indien de toegelaten instelling een wettelijk afdwingbaar recht heeft op deze
saldering en indien zij voornemens is om af te wikkelen op nettobasis dan wel het actief en de verplichting
gelijktijdig af te wikkelen.
Verstrekte leningen en overige vorderingen
Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van
de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode. Als er geen sprake is
van agio of disagio is de gearmortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde.
De aflossingsverplichtingen voor het komende jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder
kortlopende schulden.
Jaarverslag 2014
62
Classificatie vastgoed naar typologie
Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijke vastgoed en overig sociaal vastgoed.
Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed
(niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van BZK
wordt vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat verhuurd is aan maatschappelijke organisaties,
waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de
bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.
Kwalificatie sociaal vastgoed
Het beleid van WBO Wonen is vooral gericht op de volkshuisvestelijke taken. De totale portefeuille sociaal
vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit
doel de bedrijfswaarde.
Bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van
direct vastgoedgerelateerde opbrengsten en lasten over de geschatte resterende looptijd van de
kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de
gebruiksduur.
Onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten
nader toegelicht.
Kasstroomgenererende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van WBO Wonen is gericht op sturing van de waarde van de
onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling
(zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan.
Afschrijvingen
De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische restant
levensduur met een maximum van 50 jaar bij nieuwbouw. Op grond wordt niet afgeschreven.
Jaarverslag 2014
63
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de
kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij
uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzondere
waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na
eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel van deze na-investeringen wordt ten
laste van de winst- en verliesrekening verantwoord als “Overige waardeveranderingen materiële vaste
activa”.
Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de
gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de
winst- en verliesrekening gebracht.
Waardemutatie
Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen
vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugneming zijn van eerder ten laste van de
winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende
kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt en wel onder de post
“Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen
vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het
niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen
zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen.
Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening
verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Er wordt geen gebruik
gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere
realisatie te verwerken in de winst- en verliesrekening.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal vastgoed)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande
complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder
aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op
basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening
verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt
berekend tegen de gemiddelde rentevoet van de kredietfaciliteit.
De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke
verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde
verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als
“intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten
instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake
toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is
gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces van WBO Wonen.
Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per
saldo opgenomen onder de post “Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen” aan de
creditzijde van de balans.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen.
Jaarverslag 2014
64
De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op
basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven.
De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:
Gebouwen : 50 jaar
Inventarissen : 3, 5, 10 jaar
Vervoermiddelen : 3, 5, 10 jaar
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien
er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van
de winst- en verliesrekening gebracht.
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft
voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.
Marktwaarde in verhuurde staat
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op de beschikbare marktgegevens met in achtneming van
de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De
aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van
WBO Wonen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en
uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.
Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en
uitgangspunten nader toegelicht.
Kasstroomgenererende eenheid
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van WBO Wonen is gericht op sturing van de waarde van de
onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling
(zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.
Uitgaven na eerste verwerking
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de
kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering.
Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder
waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na
eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en
verliesrekening verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.
Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de
gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de
winst- en verliesrekening gebracht.
Waardemutatie
De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de
winst- en verliesrekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”
verantwoord.
Jaarverslag 2014
65
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel vastgoed)
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande
complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder
aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op
basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-
en verliesrekening verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.
Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt
berekend tegen de gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen.
De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke
verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde
verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als
“Intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen door WBO Wonen
zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake
toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is
gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces van WBO Wonen.
Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per
saldo opgenomen onder de post “Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen” aan de
creditzijde van de balans.
In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de
geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte
prestaties bij de uitvoering van het project (“percentage of completion”-methode) per balansdatum op basis
van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten.
Deze waardemutatie wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post
“Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend,
worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de
bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling
gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer
de toegelaten instelling echter geheel of ten dele garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel
de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar
schulden, wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door de onderneming ten
behoeve van de deelneming. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze
deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen.
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs of duurzame lagere bedrijfswaarde. Indien sprake is van een stellig voornemen tot afstoting
vindt waardering plaats tegen de eventuele lagere verwachte verkoopwaarde.
De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op
basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten.
Te vorderen BWS-subsidies
De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante
waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde
bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet welke is opgegeven door de
subsidieverstrekker en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
Jaarverslag 2014
66
Bijzondere waardeverminderingen
Vaste activa, niet zijnde sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur
dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden
zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De
terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te
vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar
verwachting zal genereren.
Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige
kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde
en de realiseerbare waarde.
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar
nog niet zijn verkocht en woningen die uit het bestaande bezit (“sociaal vastgoed in exploitatie”) ter verkoop
worden aangeboden en daardoor niet meer voor verhuur beschikbaar zijn. De voorraad opgeleverde
nieuwbouwwoningen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het
werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel
lager verwachte opbrengstwaarde. De voorraad woningen uit het bestaande bezit ter verkoop wordt
gewaardeerd tegen de actuele waarde (bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat) op het moment
van uit verhuur nemen van de woningen.
Voorraad materialen
De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.
Voorraad grond- en ontwikkelposities
De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten.
Op het moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt
overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor de verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige
waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze
waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en
ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.
Onderhanden projecten
In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project
(zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen),
de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project
(onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en overheadkosten van
projectactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en
andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening
van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte
prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van
de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven
die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als
activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.
Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last
verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op de onderhanden projecten. Indien op
projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo
opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.
Jaarverslag 2014
67
Vorderingen
De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële
instrumenten.
Groepsvermogen
Eigen vermogen
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als
eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële
verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot
deze financiële instrumenten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.
Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het
eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen voor het
sociaal vastgoed worden gevormd per individueel actief en zijn niet hoger dan het verschil tussen de
boekwaarde op basis van historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en
waardeverminderingen en de boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De
ongerealiseerde waardeverandering voor het commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en is
niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op
basis van de actuele waarde (marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige
ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij
de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in
mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief.
Voorzieningen
Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting
noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen.
Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:
sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in
het verleden; en
een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en
het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructureringen
Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening onrendabele
investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post “Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
eigen exploitatie”. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt,
wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de
creditzijde van de balans. De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd
tegen nominale waarde.
Voorziening uitgestelde beloningen
De voorziening uitgestelde beloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea
uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde (rekenrente 5%) van toekomstige aanspraken,
rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het
huidige personeelsbestand.
Voor de pensioenregelingen betaalt WBO Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan
pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft WBO Wonen geen
verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. WBO Wonen heeft in geval van een tekort bij
het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige
Jaarverslag 2014
68
premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde
premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een
vermindering van toekomstige betalingen.
Langlopende schulden
De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
Kortlopende schulden
De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
Opbrengstverantwoording
Huuropbrengsten
Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten.
Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de
huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met
het huurbeleid van WBO Wonen.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt
verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de
lasten servicecontracten.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten.
Verkoopresultaat bestaand bezit
De post Verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de
gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte
huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening
verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de
inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar
kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de
onroerende zaken.
Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering
(passeren transportakte).
Verkoopresultaat koopprojecten
De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in
vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk.
Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project,
worden de projectopbrengsten en –kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt
naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten worden verstaan de in het
contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of
minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen
worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald.
De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot
de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het
resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten
Jaarverslag 2014
69
slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald.
Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de
opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot
onderhanden projecten waarop in mindering zijn gebracht, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde
onderhanden projecten en de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met
betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop.
De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project
en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven
omzetbelasting.
Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Hieronder worden de toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve
van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie verantwoord.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder wordt onder andere. de opbrengst van overige dienstverlening aan derden verantwoord, alsmede
de kosten met betrekking tot de dienstverlening ten behoeve van het eigen bedrijf.
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie
(aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot
sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel
terugneming van een bijzondere waardevermindering.
Personeelsbeloningen/pensioenen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en
verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan
het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog
niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies
de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal
zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.
Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten
opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die
verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar
kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand
van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere
(expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste
schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op
balansdatum af te wikkelen.
Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de
toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot
naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben
plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud,
mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord.
Jaarverslag 2014
70
Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het
materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de
kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten
door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.
Leefbaarheid, lasten servicecontracten en overige bedrijfslasten
De lasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie
(aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot
commercieel vastgoed) en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet
van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de
verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Belastingen
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare
winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen,
behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden
opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting
over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de
vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op
verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over
voorgaande jaren verschuldigde belasting.
Voor latente belastingen wordt een vordering danwel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen
tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale
boekwaarde van die posten.
Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de
toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel
compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslag-
datum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende
belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa
indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder
de voorzieningen.
De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover WBO Wonen bevoegd is tot saldering en simultane
afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Resultaat deelnemingen
Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van WBO Wonen in de resultaten van deze deelnemingen.
Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-
geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden,
zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.
Jaarverslag 2014
71
De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het
verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten
instelling.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen.
In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en
financieringsactiviteiten.
De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en
uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit hoofde
van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen
onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
Bepaling reële waarden
Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van WBO Wonen vereist de bepaling van de reële
waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en
informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de hierna genoemde methoden bepaald.
Indien van toepassing wordt nader informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde
vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende
verplichting van toepassing is.
Jaarverslag 2014
72
Ontwikkeling vastgoedportefeuille
Onderstaand is een overzicht van de ontwikkeling en de samenstelling van de vastgoedportefeuille opgenomen. De vastgoedportefeuille is opgenomen onder Materiële vaste activa en Vastgoedbeleggingen.
Ontwikkeling vastgoedportefeuille
Duur tot Duur boven Onzelfstandig
huurtoeslag huurtoeslag overige
Goedkoop Betaalbaar grens grens wooneenheden Totaal
Stand 1 januari 2014: 1.018 2.633 375 237 23 4.286
- Nieuwbouw huur
2
2
- Aankopen
0
- Verkoop toekomstige bewoners -2 -1 -1
-4
- Verkoop andere instellingen
0
- Sloop
-2
-2
- Overige mutaties -15 1 14
0
Stand 31 december 2014 1.001 2.631 390 237 23 4.282
Samenstelling vastgoedportefeuille
Aantal in Aantal in Totaal
eigendom eigendom aantal in
Daeb niet-Daeb eigendom
Zelfstandige huurwoningen: - Goedkoop 1.001
1.001
- Betaalbaar 2.631
2.631
- Duur tot huurtoeslaggrens 390
390
- Duur boven huurtoeslaggrens 89 148 237
Totaal zelfstandige huurwoningen 4.111 148 4.259 Onzelfstandig overige woongelegenheden 23 23
Totaal woongelegenheden 4.134 148 4.282
Garages 262
262
Bedrijfsruimtes/winkels 19 35 54
Overig bezit 32 32
Totaal niet-woongelegenheden 313 35 348
Totaal verhuureenheden 4.447 183 4.630
Jaarverslag 2014
73
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans
(bedragen x € 1.000)
1 MATERIELE VASTE ACTIVA
1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari 2014:
Aanschafprijs 235.450
Cumulatieve waardeveranderingen -30.257
Bedrijfswaarde 205.193
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie 1.106
Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 4.763
Afboeking als onrendabele investering -3.626
Desinvesteringen -212
Afschrijvingen -7.399
Waardeveranderingen desinvesteringen -104
Waardeveranderingen verantwoord in de winst- en verliesrekening 3.250
Waardeveranderingen verantwoord in het eigen vermogen 23.933
Saldo
21.711
Stand per 31 december 2014:
Aanschafprijs 240.641
Cumulatieve waardeveranderingen -13.737
Bedrijfswaarde 226.904
Som van de herwaarderingen (cumulatief bedrag aan ongerealiseerde waardestijging) 71.525
Bedrijfswaarde
De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt EUR 226.904.000 (2013: EUR 205.193.000). De belangrijkste verklaringen van de stijging zijn de
levensduurverlenging als gevolg van de geactualiseerde portefeuillestrategie en de structurele besparing op de
kosten.
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige
exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de
kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de
gebruiksduur.
De kasstromen zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de
directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de
resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de
intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien jaar.
Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente
alsmede genormeerde lastenniveaus.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante
waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van
vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen.
Jaarverslag 2014
74
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde
van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te
maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt EUR 20.000 (prijspeil ultimo 2014).
De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de
levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en koste van uitplaatsing.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: - inflatie 2015 1,25% oplopend met 0,25% per jaar, vanaf 2018 structureel 2%; - huurverhoging 2015 van 2,0%, daarna jaarlijks inflatievolgend met de eerste twee jaar rekening houdend
met een extra huurverhoging van 0,75% resp. 0,5%;
- jaarlijkse huurderving van 1% voor woningen en 15% voor bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk
onroerend goed;
- jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten, onderhoudslasten en beheerkosten o.b.v. inflatie met uitzondering van salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (2015: +1%); (uitgangspunt is dat de verwachte extra kostenstijging van 1% boven inflatie vanaf 2020 taakstellend wordt bezuinigd aangezien het bedrijfseconomisch onverantwoord is op lange termijn de kosten structureel harder te laten stijgen dan de huren);
- verwacht economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale
levensduur van 15 jaar;
- ingerekende verkopen 1e vijf jaar: 2015 7 woningen en de jaren 2016-2019 12 woningen per jaar ;
- disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in
achtneming van de bepalingen van RJ 121;
- kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model.
Waardeveranderingen
Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn
In totaal zijn 168 woningen behorend tot de onroerende en roerende zaken in exploitatie, geclassificeerd
voor de verkoop. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zal worden is begroot
op 7. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt circa EUR 122.000; de boekwaarde van
deze woningen bedraag circa EUR 95.000.
Hypothecaire zekerheden
Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft hierbij het recht van eerste hypotheek.
Voor deze borgstelling wordt door het WSW een obligo per lening gevraagd. WBO Wonen heeft hiervoor een
volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vestrekt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de
onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met
hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de "Niet in de
balans opgenomen activa en verplichtingen" opgenomen.
Eén complex (120501) is als onderpand voor hypothecaire zekerheid afgegeven voor een niet geborgde lening.
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal)
Stand per 1 januari 2014:
Aanschafprijs 6.484
Cumulatieve waardeverminderingen -7.510
Naar voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2.174
Boekwaarde 1.148
Jaarverslag 2014
75
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen 4.122
Waardeveranderingen via winst- en verliesrekening -596
Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie -1.684
Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie 40
Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie 99
Overboeking van voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen -1.299
Saldo 682
Stand per 31 december 2014:
Aanschafprijs 5.515
Cumulatieve waardeverminderingen -4.560
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 875
Boekwaarde 1.830
In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag
ad EUR 21.000 aan bouwrente geactiveerd (2013: EUR 3.000). Bij niet-specifiek gefinancierde
nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 1,247% (2013: 0,915%) gerelateerd
aan de kredietfaciliteit.
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Bedrijfs- Overige Totaal
gebouwen roerende
zaken
Stand 1 januari 2014:
Verkrijgingsprijzen 7.156 3.547 10.703
Cumulatieve afschrijvingen -1.819 -2.518 -4.337
Boekwaarde 5.337 1.029 6.366
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen 0 252 252
Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie 338 0 338
Desinvesteringen 0 -65 -65
Afschrijving desinvesteringen 0 26 26
Afschrijvingen -167 -316 -483
Saldo 171 -103 68
Stand 31 december 2014:
Verkrijgingsprijzen 8.027 3.724 11.751
Cumulatieve afschrijvingen -2.519 -2.798 -5.317
Boekwaarde 5.508 926 6.434
2 Vastgoedbeleggingen
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari 2014:
Aanschafprijs 36.224
Cumulatieve waardeveranderingen -6.175
Marktwaarde 30.049
Jaarverslag 2014
76
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie 1
Overboeking naar onroerende zaken ten dienste van de exploitatie -878
Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling -99
Desinvesteringen 0
Waardeveranderingen -1.097
Saldo -2.073
Stand per 31 december 2014:
Aanschafprijs 35.248
Cumulatieve waardeveranderingen -7.272
Marktwaarde 27.976
Som van de herwaarderingen (cumulatief bedrag aan ongerealiseerde waardestijging) -3.854
Actuele waarde
De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde
staat en bedraagt EUR 27.976.000 (2013: EUR 30.049.000).
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de
relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames
aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de
toegelaten instelling die rusten op vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen)
aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten
instellingen actief zijn.
De op de markt, waarop WBO Wonen actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand
gekomen in samenwerking met een extern taxateur.
Bedrijfswaarde
Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het
commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 34.823.000
(2013: EU 32.747.000) .Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen
naar punt 1.1 van de toelichting.
Hypothecaire zekerheden
Zie hiervoor de opmerkingen van de hypothecaire zekerheden van het Sociaal vastgoed in exploitatie
op pagina 74.
3 FINANCIËLE VASTE ACTIVA
31-12-2014 31-12-2013
3.1 Deelnemingen
Deelneming V.O.F. Heemaf 63 7 Deelneming V.O.F. Stadsbleek 280 276
Totaal 343 283
Jaarverslag 2014
77
2014 2013
Verloop deelnemingen:
V.O.F. Heemaf
Stand per 1 januari 7 -44
Stortingen/uitbetaald 63 62
Resultaat -7 -11
Stand per 31 december 63 7
V.O.F. Stadsbleek
Stand per 1 januari 276 622
Storting/ uitbetaald 17 12
Resultaat -13 -358
Stand per 31 december 280 276
31-12-2014 31-12-2013
3.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Lening V.O.F. Heemaf 737 837
3.3 Latente belastingvorderingen 2.651 702
Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschaps-
belasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan
vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale
openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008
zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de
belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2
een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal
sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. WBO Wonen heeft de VSO2 ondertekend. De VSO2
heeft een looptijd tot en met 1 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds
1 jaar verlengd, tenzij een van de partijen voor 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de
Belastingdienst nog door WBO Wonen opgezegd voor 1 december 2013 en derhalve van toepassing op
het jaar 2014.
Vastgoed dat WBO Wonen al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans
gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel
gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van
belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is.
Leningen zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openingsbalans
per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde.
De latente belastingpositie is berekend over verrekenbare tijdelijke verschillen uit hoofde van de waardering
van vastgoedbezit en leningen, alsmede beschikbare voorwaartse verliescompensatie.
Jaarverslag 2014
78
De samenstelling van de latente belastingvordering is als volgt:
Verrekenbare
verliezen
Leningen Verkopen
Totaal
Stand per 1 januari 2014 0 628 262 890
Mutaties 2.009 -188 128 1.949
2.009 440 390 2.839
Verantwoord onder:
Vlottende activa 0 188 0 188
Stand per 31 december 2014 2.009 252 390 2.651
Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen
De post latente belastingvordering ad. EUR 2.009.000 betreft de tot waardering gebrachte beschikbare
voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen.
De latente belastingvordering is nominaal gewaardeerd.
Het totale verrekenbare verlies ultimo 2014 bedraagt EUR 8.035.000.
Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal EUR 440.000. De gemiddelde gewogen
looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 2,34 jaar. Het bedrag met een looptijd kleiner dan 1 jaar
bedraagt EUR 188.000 en is onder "latente belastingvorderingen" onder de post vorderingen opgenomen.
Het tijdelijke verschil inzake sociaal vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar wordt
verkocht bedraagt EUR 1.560.000. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De
gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 390.000 (zijnde 25,0% over het verschil
tussen fiscale waarde en boekwaarde).
2014 2013
3.4 Te vorderen BWS subsidies
Stand per 1 januari 0 18 Vervallen bijdragen 0 -14
0 4 Af: verantwoord onder vlottende activa 0 -4
Stand per 31 december 0 0
VLOTTENDE ACTIVA
31-12-2014 31-12-2013
4 Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop 3.506 4.146 Af: Voorziening 779 850
Totaal 2.727 3.296
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boek-
Jaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de
Bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en
Directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte
opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.
Jaarverslag 2014
79
31-12-2014 31-12-2013
4.2 Overige voorraden
Onderhoudsmaterialen 95 106
5 VORDERINGEN
5.1 Huurdebiteuren
Huurdebiteuren 254 235
5.3 Vorderingen collega corporaties
Woningstichting Domijn 2.521 2.481
2.521 2.481
5.4 Latente belastingvordering
Latente belastingvordering 188 188
Betreft latente belastingvordering uit hoofde van de leningenportefeuille.
Verwezen wordt ook naar punt 3.3 van de toelichting.
5.5 Overige vorderingen
Overige vorderingen huurders 41 15 Overige vorderingen overige debiteuren 197 70 Overige vorderingen 19 19
257 104
5.6 Overlopende activa
Vooruitbetaalde en nog te ontvangen bedragen 95 276 Overlopende posten 9 17
104 293
6 LIQUIDE MIDDELEN
Kas 4 1 Bank 335 308
339 309
De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.
Jaarverslag 2014
80
7 GROEPSVERMOGEN (eigen vermogen)
Saldo 1 januari 2014 74.630
Waardevermeerdering sociaal vastgoed in exploitatie via Eigen vermogen 23.934
Resultaat boekjaar 215
Saldo 31 december 2014
98.779
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt EUR 71.525.000 (2013: EUR 48.623.000).
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt EUR -3.854.000 (2013: EUR -3.320.000).
8 VOORZIENINGEN
8.1 Voorziening onrendabele investeringen
Saldo 1 januari 2014 3.024 Toevoeging ten laste van het resultaat 0 Onttrekkingen 0 Vrijval ten gunste van het resultaat 0 Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
(sociaal) -1.299
Saldo 31 december 2014
1.725
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten en een voorzien verlies op de exploitatie van een kantoorpand.
8.2 Voorziening uitgestelde beloningen
Saldo 1 januari 2014 117 Toevoeging ten laste van het resultaat 44 Onttrekkingen 0 Vrijval ten gunste van het resultaat 0
Saldo 31 december 2014
161
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt EUR 15.000.
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan vijf jaar afwikkelt bedraagt EUR 97.000.
9 LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 Leningen kredietinstellingen
Leningen kredietinstellingen 159.127 Af: aflossingsverplichting komend jaar
-7.022
Stand per 1 januari 2014 152.105
Jaarverslag 2014
81
Mutaties in het boekjaar:
Nieuw opgenomen leningen 10.000 Aflossing 2014 -7.022
Saldo 2.978
Leningen kredietinstellingen 162.105 Af: aflossingsverplichting komend jaar -9.880
Stand per 31 december 2014 152.225
Looptijd van:
1-5 jaar 28.424 > 5 jaar 123.802
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:
Vastrentende leningen 109.605
Variabel rentende leningen 2.500
Basisrenteleningen 35.000
Extended leningen 15.000
Stand per 31 december 2014 162.105
De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd, voor variabel rentende leningen
tot het herzieningsmoment. Extended leningen zijn vastrentende leningen tot het herzieningsmoment dat
verder in de toekomst ligt. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten,
zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen.
De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar
bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeen gekomen te worden.
De liquiditeitsopslag van de huidge basisrenteleningen bedraagt tussen 0,20% en 0,50%.
Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de
risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten.
Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt 3,69% (2013: 3,84%).
De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op
1-maands Euribor. De rente van de roll-over lening kent een spread van 4 basispunten boven Euribor.
Het totaal door het WSW afgegeven borgingsplafond bedraagt EUR 173.244.000.
Looptijd
De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 22 jaar (2013: 22 jaar).
31-12-2014 31-12-2013
10 KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 Schulden aan kredietinstellingen
Rekening-courant banken
5.534 9.898
Aflossingsverplichting komend boekjaar
9.880 7.022
15.414 16.920
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten bedraagt per 31 december 2014
EUR 10 miljoen (2013: EUR 10 miljoen) en de rente 1 maands Euribor plus 1,50%.
Jaarverslag 2014
82
31-12-2014 31-12-2013
10.2 Schulden aan overheid
Gemeente Oldenzaal 0 7
0 7
10.3 Schulden aan leveranciers
Saldo 858 746
10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen
Premies sociale verzekeringen 55 43 Loonheffing 118 115 Omzetbelasting 284 -17
Totaal 457 141
10.5 Overige schulden
Verrekeningen met huurders 65 190 Diversen 0 0
Totaal 65 190
10.6 Overlopende passiva
Niet vervallen rente en aflossing geldleningen 3.038 3.014
Vooruitontvangen huur 115 102
Nog te betalen bedragen 413 419
Vakantiedagen 74 143
Vooruitontvangen huurtoeslag 0 0
Overige overlopende passiva 36 32
Totaal 3.676 3.710
FINANCIELE INSTRUMENTEN
Algemeen
Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen
en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Daarnaast zijn in de
(extendible) basisrenteleningen financiële instrumenten besloten. Deze leningen worden volledig geborgd
door het Waarborgfonds. Een eventuele bijstortingsplicht en daarmee het aanhouden van een
liquiditeitsbuffer is hierbij niet aan de orde. Genoemde financiële instrumenten die in de balans zijn
opgenomen dienen om toekomstige kasstromen af te dekken. WBO Wonen handelt niet in financiële
derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of
markt te beperken.
Liquiditeitsrisico
WBO Wonen beschikt ultimo 2014 over een nog op te nemen kredietfaciliteit van EUR 4,5 miljoen.
Kredietrisico
WBO Wonen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake
financiële vaste activa bedraagt EUR 3.731.000. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt
EUR 3.324.000. De vorderingen van WBO Wonen uit hoofde van huurdebiteuren ad. EUR 254.000 zijn gespreid
over een groot aantal huurders. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal EUR 737.000 en heeft
betrekking op meerdere deelnemingen. Het kredietrisico uit hoofde van verstrekte garanties bedraagt EUR 446.000.
Jaarverslag 2014
83
Renterisico en kasstroomrisico
WBO Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden
met variabele renteafspraken loopt WBO Wonen risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Met
betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt WBO Wonen risico's over de marktwaarde.
De extended (basisrente) leningen zijn vaste geldleningen waarbij de bank het recht heeft gekocht de lening te
verlengen tegen een van te voren overeengekomen basisrente plus een nader overeen te komen kredietopslag
en de geldnemer de plicht heeft deze lening af te nemen, of de resterende periode tegen marktwaarde af te
lossen. De lening wordt volledig geborgd door het Waarborgfonds. Een bijstortingsplicht is niet van toepassing.
De extended basisrentelening bestaat feitelijk uit twee perioden. Gedurende de eerste periode verstrekt de bank
een gewone fixe lening. De bank heeft het recht de lening aan het eind van de eerste periode te verlengen voor
een vooraf overeengekomen looptijd tegen een vooraf overeengekomen basisrente, plus een (aan het eind van
de eerste periode) overeen te komen kredietopslag. Dit recht heeft een waarde. Hiervoor ontvangt de geld-
nemer in de eerste periode een afslag in de rente gedurende het eerste deel van de lening. Indien de bank het
recht niet uitoefent, eindigt de lening aan het einde van de eerste periode en wordt de nominale hoofdsom
volledig door geldnemer afgelost.
Het risico van deze lening betreft:
- als de bank het recht niet uitoefent: het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe
lening met een hogere of lagere rente.
- als de bank het recht wel uitoefent: het "renterisico" op de momenten van herziening kredietopslag,
voor de nader overeen te komen perioden.
De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een
kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor
de overeengekomen periode, waarbij (inmiddels) de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient
een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige
basisrenteleningen bedraagt tussen 20 en 50 basispunten. Het risico van deze leningen betreft:
- het "renterisico" op de momenten van herziening liquiditeitsopslag voor de nader overeen te komen perioden.
Rente-risico bij herfinanciering
Het rente- en looptijdenbeleid van WBO Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% bedrijfseconomisch
renterisico te lopen. Het bedrijfseconomisch renterisico betreft de gehele (toekomstige) exploitatie en gaat
verder dan de geldende norm van het Waarborgfonds die 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij
aanvang van het jaar betreft. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt
berekend als de som van:
- het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met
- de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt en,
- de restant hoofdsom van rentetypische kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die
in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen en,
- kort geld.
Jaarverslag 2014
84
Op basis van de leningenportefeuille ziet het totale WSW-renterisico er als volgt uit:
Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 12,3% in 2016. Dit is ruim onder het maximimaal
toegestane percentage van 15%.
Het bedrijfseconomische renterisico blijft op basis van de begroting 2015-2024 eveneens onder de 15%.
Tegenpartijrisico
Het tegenpartij risico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer
kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen:
N.V. Bank Nederlandse Gemeenten 111.669
Nationale Waterschapsbank 38.619
Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) 817
Overige bankinstellingen (buitenlands) 11.000
Stand per 31 december 2014 162.105
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij twee banken.
De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk
belang. De BNG Bank is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De
Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een
Hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector.
Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.
Valutarisico
De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico's.
Reële waarde
De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen
en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.
De reële waarde van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt ultimo 2014 EUR 239.086.000 (2013
EUR 195.429.000) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille gebruikmakend van
een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare leningen. De boekwaarde bedraagt
ultimo 2014 EUR 162.105.000 (2013: EUR 159.127.000). Dit is inclusief de (extendible) basisrenteleningen
waarvan de reële waarde Eur 81.581.000 bedraagt versus een boekwaarde van EUR. 50.000.000.
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2014
2017
2020
2023
Rente risico WSW (x € 1.000)
EA RA Basis SPR + AFL
Variabele rente Basis EXT SPR e/o AFL Kort geld (primo)
Renterisico 10% Renterisico 15%
Jaarverslag 2014
85
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot
een bedrag van EUR 2.166.000.
Leasing
De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt.
De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:
Korter dan 1 jaar 61.800
Tussen 1 en 5 jaar 68.600
Totaal 130.400
Obligo's
De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2014 EUR 6.186.000 (2013
EUR 6.067.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant
van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom. Deze leningen worden voor
75% meegenomen tegen het geldende tarief van 3,85%. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale
garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.
Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties
De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke
rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van de betreffende
samenwerkingsverbanden bedragen ultimo 2014 EUR 2.929.000 (2013: EUR 3.384.000).
Ultimo 2014 is voor EUR 446.000 (2013: EUR 446.000) aan bankgaranties verstrekt.
Jaarverslag 2014
86
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde
winst- en verliesrekening
(bedragen x € 1.000)
2014 2013
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.
1 Huuropbrengsten
Netto huur 25.588 24.686
Derving wegens leegstand en oninbaarheid -404 -341
25.184 24.345
Huurderving in % van de netto huur 1,58% 1,38%
Huurachterstand in % van de netto huur 1,13% 1,09%
De netto huur is per 1 juli 2014 verhoogd met gemiddeld 3,6% (2013: 3,8%). De gemiddelde huurprijs als
percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2014 68,0% (2013: 66,6%).
2 Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten 1.308 1.405
Derving wegens leegstand en oninbaarheid -16 -12
1.292 1.393
3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Verkoopresultaat bestaand bezit 177 356
Verkoopresultaat koopprojecten -13 0
164 356
Verkoopresultaat bestaand bezit
Verkoopopbrengst bestaand bezit 501 672
Actuele waarde bestaand bezit -277 -275
Verkoopkosten bestaand bezit -47 -41
177 356
Verkoopresultaat koopprojecten
Netto omzet koopprojecten 584 223
Actuele waarde koopwoningen -570 -216
Verkoopkosten koopwoningen -27 -7
-13 0
Aantal verkochte eenheden bestaand bezit 4 5
Aantal verkochte eenheden koopprojecten (voorraad) 3 1
Jaarverslag 2014
87
2014 2013
4 Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoeding voor administratieve werkzaamheden 10 7
Vergoeding antennes woongebouwen 18 20
Overige opbrengsten 90 84
118 111
5 Geactiveerde productie eigen bedrijf
Doorberekende kosten vastgoedprojecten 178 301
178 301
BEDRIJFSLASTEN
6 Afschrijvingen op materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie (inclusief doorbelasting) 7.382 7.517
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 483 705
7.865 8.222
7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Onrendabele top nieuwbouwcomplexen 41 3.083
Onrendabele top verbeteringen bestaand bezit -2.874 1.078
Overige waardeveranderingen 0 6
Waardeveranderingen DAEB bestand 726 1.070
-2.107 5.237
8 Lonen en salarissen
Lonen en salarissen 3.270 3.338
De posten lonen en salarissen betreft voor EUR 215.000 (2013: EUR 165.000)
ingehuurd personeel, inclusief de kosten van de interim directeur-bestuurder.
Personeelsbestand
Ultimo 2014 waren er 70 werknemers in dienst (2013: 74).
Omgerekend naar volledige mensjaren 61,1 (2013: 65,1).
Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.
Ultimo 2014 waren er 2 vacatures (1,89 fte).
9 Sociale lasten
Werkgeversbijdrage Zorgverzekeringswet 211 220
Sociale lasten bedrijfsvereniging 292 244
503 464
Jaarverslag 2014
88
2014 2013
10 Pensioenlasten
Pensioenpremies 433 452
Premies vroegpensioen 117 126
FSOW (ASW) 2 2
552 580
De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een
voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende
aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe
ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds
daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt
volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.
Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114%. De geschatte dekkingsgraad is de
marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen
volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%.
Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die
maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen.
Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2014 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2015 niet aan de
orde.
11 Onderhoudslasten
Dagelijks onderhoud 1.041 1.163
Mutatie onderhoud 767 956
Planmatig onderhoud 2.709 2.811
4.517 4.930
Reeds verantwoord onder personeelskosten -1.191 -1.291
3.326 3.639
12 Kosten leefbaarheid 223 393
13 Lasten servicecontracten
Lasten servicecontracten 1.254 1.344
Reeds verantwoord onder onderhoud (servicefonds) -218 -217
1.036 1.127
14 Overige bedrijfslasten
Zakelijke lasten 4.196 2.414
Overige lasten 1.946 2.239
6.142 4.653
Zakelijke lasten:
Sectorheffingen 2.797 1.039
Belastingen 1.279 1.258
Verzekeringen 86 77
Contributie landelijke federatie 34 40
4.196 2.414
Jaarverslag 2014
89
2014 2013
Overige lasten:
Overige personeelskosten 306 528
Kosten Raad van Commissarissen 43 54
Huisvestingskosten 146 185
Algemene kosten 730 743
Automatiseringskosten 523 454
Overige exploitatiekosten 198 275
1.946 2.239
15 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie -1.638 -701
Dotatie voorziening koopwoningen -38 0
Afwaardering grondpositie 0 -250
-1.676 -951
16 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente overige vorderingen en rekening courant 13 13
Toegerekende rente 21 3
34 16
17 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente langlopende leningen 6.141 6.206
Rente waarborgsommen 0 7
Overige betaalde rente 57 75
6.198 6.288
18 Belastingen
Vennootschapsbelasting
WBO Wonen vormt samen met WBO Projecten B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.
De vennootschapsbelasting is in elk van de ondernemingen opgenomen voor dat deel dat de
desbetreffende organisatie als zelfstandige belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend
met de voor de onderneming geldende fiscale faciliteiten. Het fiscale resultaat over 2014 is berekend
op € 2.290.000 winst. Deze winst kan worden verrekend met fiscale verliezen uit het verleden.
Het totale verrekenbare verlies ultimo 2014 bedraagt € 8.035.000. Hiervoor is een actieve
belastinglatentie gevormd van € 2.009.000.
Jaarverslag 2014
90
2014 2013
Acute vennootschapsbelasting (*) 0 0
Mutatie vordering inzake verliescompensatie 2.009 -232
Mutatie latentie verkopen 128 -101
Mutatie latentie leningen o/g -188 -188
1.949 -521
De acute belastingen 2014 is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen -1.734
BIJ Afschrijvingen 7.284
Waardeveranderingen materiële vaste activa 1.676
Onderhoud zijnde verbeteringen (fiscaal) 185
Niet aftrekbare Oortkosten 12
Mutatie voorziening uitgestelde beloning 20
Betaalbaarheidheffing 863
BIJ 10.040
AF Onderhoudskosten (geactiveerd) 2.878
Resultaat koopwoningen 108
Resultaat verkoop bestaand bezit 93
Waardeveranderingen materiële vaste activa 2.107
Dotatie HIR 84
Vrijval disagio leningen 737
Bijzondere baten en lasten 0
Opbrengst financiële vaste activa (BWS) 9
AF 6.016
Belastbaar resultaat voor belastingen 2.290
De belastbare winst over 2014 kan worden verrekend met verliezen uit het verleden.
Acute vennootschapsbelasting 2014 0
19 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
Resultaat WBO Projecten B.V. -20 -368
Jaarverslag 2014
91
Jaarverslag 2014
92
Enkelvoudige balans per 31 december (voor resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)
A C T I V A 31-12-2014 31-12-2013
VASTE ACTIVA
1 Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 226.904 205.193
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.830 1.148
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 6.434 6.366
235.168 212.707
2 Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 27.976 30.049
27.976 30.049
3 Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 0 0
3.3 Latente belastingvordering 2.651 702
3.4 Te vorderen BWS subsidies 0 0
2.651 702
Totaal vaste activa 265.795 243.458
VLOTTENDE ACTIVA
4 Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 2.727 3.296
4.2 Overige voorraden 95 106
2.822 3.402
5 Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren 254 235
5.2 Vorderingen deelnemingen en verbindingen 878 918
5.3 Vorderingen samenwerkingspartners 2.521 2.481
5.4 Latente belastingen 188 188
5.5 Overige vorderingen 238 85
5.6 Overlopende activa 104 293
4.183 4.200
6 Liquide middelen 6. Liquide middelen 310 280
Totaal vlottende activa 7.315 7.882
TOTAAL ACTIVA 273.110 251.340
Jaarverslag 2014
93
P A S S I V A 31-12-2014 31-12-2013
7 EIGEN VERMOGEN
7.1 Overige reserves 98.564 83.889
7.2 Resultaat boekjaar 215 -9.259
Totaal eigen vermogen 98.779 74.630
8 VOORZIENINGEN
8.1 Voorziening onrendabele investeringen 1.475 2.774
8.2 Voorziening uitgestelde beloningen 161 117
Totaal voorzieningen 1.636 2.891
9 LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 Leningen kredietinstellingen 152.225 152.105
Totaal langlopende schulden 152.225 152.105
10 KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 Schulden aan kredietinstellingen 15.414 16.920
10.2 Schulden aan overheid 0 7
10.3 Schulden aan leveranciers 858 746
10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 457 141
10.5 Overige schulden 65 190
10.6 Overlopende passiva 3.676 3.710
Totaal kortlopende schulden 20.470 21.714
TOTAAL PASSIVA 273.110 251.340
Jaarverslag 2014
94
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014
(bedragen x € 1.000)
2014 2013
Bedrijfsopbrengsten
1. Huuropbrengsten 25.184 24.345
2. Opbrengsten servicecontracten 1.292 1.393
3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 164 356
4. Overige bedrijfsopbrengsten 118 111
5. Geactiveerde productie eigen bedrijf 178 301
Som der bedrijfsopbrengsten 26.936 26.506
Bedrijfslasten
6. Afschrijvingen op materiële vaste activa 7.865 8.222
7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa -2.107 5.237
8. Lonen en salarissen 3.270 3.338
9. Sociale lasten 503 464
10. Pensioenlasten 552 580
11. Onderhoudslasten 3.326 3.639
12. Leefbaarheid 223 393
13. Lasten servicecontracten 1.036 1.127
14. Overige bedrijfslasten 6.142 4.653
Som der bedrijfslasten 20.810 27.653
Bedrijfsresultaat 6.126 -1.147
15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille (commercieel) -1.676 -701
Financiële baten en lasten
16. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 23 4
17. Rentelasten en soortgelijke kosten -6.198 -6.288
Totaal financiële baten en lasten -6.175 -6.284
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen -1.725 -8.132
18. Belastingen 1.949 -521
19. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen -9 -606
Netto resultaat 215 -9.259
Jaarverslag 2014
95
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2014
Algemeen
De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2014 van WBO Wonen. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt WBO Wonen gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW.
Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling
De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Jaarverslag 2014
96
Toelichting op de enkelvoudige balans (bedragen x € 1.000)
FINANCIELE VASTE ACTIVA
31-12-2014 31-12-2013
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelneming WBO Projecten B.V. 0 0
Verloop deelnemingen:
WBO Projecten B.V.
Stand per 1 januari 0 0
Storting/ uitbetaald 0 0
Resultaat -9 -606
Overboeking naar voorziening deelneming 9 606
Stand per 31 december 0 0
Op 14 juni 2006 is de WBO Projecten B.V. opgericht te Oldenzaal. Deze B.V. heeft als
doelstelling:
-het verkrijgen, vervreemden, huren en verhuren, het bezit, de ontwikkeling, de exploitatie, het beheer
en de administratie van onroerende goederen;
-het beleggen van gelden in effecten en andere vermogensbestanddelen
- het ter leen opnemen en verstrekken van gelden en het stellen van zekerheid, indien zulks in verband
met de vorenstaande en na te melden doelstellingen van de vennootschap verlangd worden;
-het financieren van andere ondernemingen en het zich garant stellen voor de verplichtingen van andere
ondernemingen;
-het verrichten van alle daden op commercieel, financieel en industrieel gebied;
-het deelnemen in andere ondernemingen;
-het verrichten van al hetgeen met een of ander in verband staat of daartoe bevorderlijk kan zijn,
daaronder begrepen het toezien op en besturen van andere ondernemingen
WBO Wonen heeft een 100% belang en bestuurlijke zeggenschap in de B.V.
3.3 Latente belastingvordering
Latente belastingvordering 2.651 702
3.4 Te vorderen BWS subsidies
Saldo 1 januari 0 18
Rente 0 0
Vervallen bijdragen 0 -14
0 4
Af: verantwoord onder vlottende activa 0 -4
Stand per 31 december 0 0
Jaarverslag 2014
97
VORDERINGEN
31-12-2014 31-12-2013
5.2 Vorderingen deelnemingen en verbindingen
WBO Projecten B.V. 2.688 2.719
Af: Voorziening -1.810 -1.801
878 918
5.5 Overige vorderingen
Overige vorderingen huurders 41 16
Overige vorderingen overige debiteuren 197 70
238 85
6 LIQUIDE MIDDELEN
Kas 4 1
Bank 306 279
310 280
7 EIGEN VERMOGEN
7.1 Overige reserves
Saldo 1 januari 2014 74.630
Mutaties in het boekjaar:
Waardevermeerdering sociaal vastgoed in exploitatie via Eigen vermogen 23.934
Resultaat boekjaar
215
Saldo 31 december 2014
98.779
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in
exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed)
bedraagt EUR 71.525.000 (2013: EUR 48.623.000).
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in
exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel
vastgoed) bedraagt EUR -3.854.000 (2013: EUR -3.320.000).
8 VOORZIENINGEN
8.1 Voorziening onrendabele investeringen
Saldo 1 januari 2014 2.774 Toevoeging ten laste van het resultaat 0 Onttrekkingen 0 Vrijval ten gunste van het resultaat 0 Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
(sociaal)
-1.299
Saldo 31 december 2014
1.475
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten en een voorzien verlies op de exploitatie van een kantoorpand.
Jaarverslag 2014
98
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot
een bedrag van EUR 2.166.000.
Leasing
De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt.
De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:
Korter dan 1 jaar 61.800
Tussen 1 en 5 jaar 68.600
Totaal 130.400
Obligo's
De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2014 EUR 6.186.000 (2013
EUR 6.067.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant
van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom. Deze leningen worden voor
75% meegenomen tegen het geldende tarief van 3,85%. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale
garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.
Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties
De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke
rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van de betreffende
samenwerkingsverbanden bedragen ultimo 2014 EUR 2.929.000 (2013: EUR 3.384.000).
Ultimo 2014 is voor EUR 446.000 (2013: EUR 446.000) aan bankgaranties verstrekt.
Fiscale eenheid
WBO Wonen vormt tezamen met WBO Projecten B.V. een fiscale eenheid voor de heffing van
vennootschapsbelasting; elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk
voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.
Jaarverslag 2014
99
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 2014 (bedragen x € 1.000)
16 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2014 2013
Rente overige vorderingen en rekening courant 2 1
Toegerekende rente 21 3
23 4
19. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen
Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
Resultaat WBO Projecten BV -9 -606
BEZOLDIGING BESTUURDERS EN COMMISSARISSEN
Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van WBO Wonen en groepsmaatschappijen gekomen voor:
(bedragen x € 1,-)
Bestuurders 136.132 150.072
Commissarissen 32.650 36.828
168.782 186.900
De loonkosten voor de directeur-bestuurder bedroegen:
Vaste beloning 87.048 132.187
Pensioenlasten 0 9.621
Sociale lasten 2.571 6.464
Overige 1.200 1.800
Interim directeur-bestuurder 45.313 0
Totaal 136.132 150.072
In 2014 bestond de Raad van Commissarissen uit 5 personen, vanaf 1 juli tijdelijk uit vier personen.
De kosten zijn verwerkt onder post 14 Overige bedrijfslasten.
De vergoeding per lid was als volgt:
J.M. Geerdink, vanaf 1-1-2014 voorzitter 9.795 6.696
R.J.M. Monninkhoff, lid 6.530 6.696
P.N.T.M. Windt, lid vanaf 1-1-2014 6.530 0
I.J.G. Vogelzangs, lid vanaf 1-1-2014 6.530 0
M.J. Oude Vrielink, lid tot 1-7-2014 3.265 6.696
P.C.M. Mohr, voorzitter tot 1-1-2014 0 10.044
G.M.M. Siemerink, lid tot 1-1-2014 0 6.696
32.650 36.828
Er zijn door WBO Wonen geen leningen, voorschotten en garanties verstrekt aan de bestuurder en commissarissen.
Jaarverslag 2014
100
WET NORMERING BEZOLDIGING TOPFUNCTIONARISSEN PUBLIEKE EN SEMIPUBLIEKE SECTOR
Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde
topinkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT).
De informatie in het kader van de WNT is als volgt over het jaar 2014: (bedragen x € 1,-)
Naam Functie Datum Deeltijd- Belast- Sociale Belastbare Voorzie- Uitkering
in/uit factor baar verzeke- onkosten ningen wegens
dienst
loon rings vergoe- betaalbaar beëindiging
premies dingen op termijn dienst-
verband
H.H.J. directeur/ 1-10-2005 Tossaint bestuurder 31-8-2014 100% 94.032 2.571 0 0 0
R.B.J. directeur/ Van Beek bestuurder a.i. 1-9-2014 44% 45.313 0 0 0 0
WBO Wonen valt in klasse E. Het bijbehorende bezoldigingsmaximum voor geheel 2014 ten bedrage van € 130.600 is niet van toepassing. Dhr. Tossaint valt onder de overgangsregeling. Dhr. Van Beek is voor korter dan zes maanden aangesteld als directeur/bestuurder a.i. ( 1-9-2014 t/m 27-2-2015) en is ingeleend
via Vannimwegen. De beloning betreft de vergoeding exclusief BTW.
HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT
De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van WBO Wonen, haar
dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in
artikel 2:382a BW (bedragen x € 1,-).
2014 2013
Controle jaarrekening en dVi (KPMG Accountants N.V.) 54.500 36.600
Jaarverslag 2014
101
Oldenzaal, 20 mei 2015
J.M. Geerdink, directeur-bestuurder a.i.
R.J.M. Monninkhoff, voorzitter Raad van Commissarissen
I. Vogelzangs, lid Raad van Commissarissen
P.N.Th.M. Windt, lid Raad van Commissarissen
R. Niehof, lid Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2014
102
Jaarverslag 2014
103
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van Stichting WBO Wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit jaarverslag, van pagina 53 tot en met pagina 101, opgenomen jaarrekening 2014 van
Stichting WBO Wonen te Oldenzaal gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en
enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening
over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor
financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur
Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het
vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de
jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag
in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het
Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is
voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van
de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij
hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse
controlestandaarden, het controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het
Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle
zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen
afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de
bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de
door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de
jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die
relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan gericht op het
opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen
hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne
beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de
gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de
toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de
jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een
onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het
vermogen van Stichting WBO Wonen per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in
overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de
Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de WNT.
Jaarverslag 2014
104
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde
eisen
Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag,
melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag,
voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van
Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het
Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover
wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2
van het Burgerlijk Wetboek.
Enschede, 20 mei 2015
KPMG Accountants N.V.
A.G. Lohuis RA
Voorstel tot resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van
Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het positieve resultaat ad € 215.000 wordt toegevoegd
aan het eigen vermogen.
![, v o ] ] v Pmyshop.s3-external-3.amazonaws.com/shop4422100.images.XJ-3900A handleiding DEF.pdfe }d y: r ï õ ì ì ò %ju upftufm jt wpps[jfo wbo ffo cfwfjmjhjoh pn fs [flfs wbo](https://static.fdocuments.nl/doc/165x107/5e736bf579fce8328253821d/-v-o-v-pmyshops3-external-3-handleiding-defpdf-e-d-y-r-.jpg)
