1

JAARVERSLAG 2013

HUURDERSBOND EDE E.O.

INHOUD

1. Inleiding...................................................................... 2 2. Evaluatie Jaarplan 2013............................................. 2 3. Inkomensafhankelijke huurverhoging ........................ 5 4. Overige....................................................................... 6 4.1. Spreekuren................................................................. 6 4.2. Overleg....................................................................... 6 4.3. Sociale Plannen en Groot Onderhoud........................ 6

2

1. Inleiding

In dit jaarverslag is gekozen voor een zakelijke weergave. Als rode draad wordt het Jaarplan 2013 gehanteerd. De voorgenomen acties worden stuk voor stuk geëvalueerd. Daarnaast deden zich enkele niet geplande gebeurtenissen voor die om onze reactie vroegen. De voornaamste daarvan was de inkomensafhankelijke huurverhoging uit het Woonakkoord en de reactie van de landelijke Woonbond daarop: het huuralarm. Van belang was natuurlijk ook de keuze in deze kwestie door Woonstede. Aan deze problematiek besteden wij hoofdstuk 3 “Inkomensafhankelijke huurverhoging”.

De achtergrondgegevens over het verslagjaar zijn weergegeven in bijlagen. Zij zijn in het algemeen ook op de site van de Huurdersbond Ede e.o. (http://hb-ede.woonbond.net) te vinden.

Zonder de inzet van vele medewerkers van de Huurdersbond Ede e.o. te kort te willen doen, willen we toch speciaal het afscheid van Elly Hoogteij-ling-De Blaaij vermelden. Doordat zij ruim 15 jaar secretaris van ons was, heeft zij een unieke bijdrage geleverd. Tijdens een passende afscheidsreceptie in december 2013 hebben we en alle relaties in dit kader afscheid van haar genomen.

2. Evaluatie Jaarplan 2013

In het volgende worden steeds de voorgenomen acties volgens het Jaarplan 2013 vermeld en vervolgens wat er op deze gebieden in 2013 is gebeurd. Zo maakt de Huurdersbond Ede e.o. helder wat zij gepland had en wat werkelijkheid is geworden.

Voorgenomen acties Huurbeleid Bespreek een huurbeleid waarbij de grens € 550,- wordt gehanteerd voor 80% van de woningen, 15% tussen € 550,- en € 664,-. Maak goede afspraken over nieuwe huur na mutatie. Woningen die uitgepond kunnen worden maar terug gaan in de huur gezien de koopmarkt moeten ook afspraken over gemaakt worden zodat ze bij het huurbeleid passen. Communiceer dit naar de achterban. Zoek de landelijke en lokale partijen op om in gesprek te komen over genomen maatregelen en laat het geluid horen van slechte maatregelen als het gaat om betaalbaarheid. Uitkomst 2013 De meeste aandacht is in 2013 uitgegaan naar het macrohuurbeleid. Hieronder verstaan wij de algehele huurverhoging die ten gevolge van regeringsbeleid inkomensafhankelijk maximaal 4 tot 6,5% zou mogen bedragen. De Huurdersbond Ede e.o. (voortaan HBE) heeft in het overleg met Woonstede (voortaan WS) kunnen be-reiken dat WS een gematigde generieke huurverhoging van 4% heeft toegepast. Deze verhoging lag ca. 1,5% boven de inflatie en was noodzakelijk om alle kosten, de Verhuurdersheffing en de Vestia-heffing af te dekken. Vergeleken met vele woningbouwverenigingen die de maximale huurverhoging onverkort toegepast hebben, is dit een behoorlijk resultaat. Onder andere de tijdsdruk heeft WS doen besluiten om geen inkomens afhankelijke huurverhoging toe te passen. De verdeling in prijscategorieën blijft binnen de kaders zoals hierboven genoemd en houdt de aandacht van HBE en WS.

3

Voorgenomen acties Energiebesparing Ondersteun de energieambassadeurs bij hun scholing en activiteiten. Neem initiatieven om gedrag van bewoners te koppelen aan energiebespa-ring .Breng bij de Gemeente Ede in om ook huurders financieel tegemoet te komen bij energiebesparende maatregelen. Bekijk de updating van het Klimaatconvenant naar aanleiding van het Energieconvenant Landelijk 2012. Ondersteun bewoners(commissies) bij realisering energiebesparen-de maatregelen met ondersteuning Woonbond. Uitkomst 2013 De energieambassadeurs van HBE zijn echte ambassadeurs . De waarde daarvan bleek toen Liesbeth van Dijk als eerste haar certificaat uitgereikt kreeg van minister Blok tijdens een congres in Eindhoven. De minister is daarna ook nog een aantal keer teruggekomen op de waarde van energie-besparing bij huurwoningen en het nut van energiecoaches. HBE heeft hen van de benodigde apparatuur voorzien en hun activiteiten afgestemd op de voornemens van WS en de gemeente Ede. Helaas kon deelname aan de Week van de energierekening van de Woon-bond lokaal niet door gaan omdat vrijwel geen medewerking van bewoners werd verkregen. Wel namen beide energieambassadeurs deel aan de lan-delijke actieweek en bezochten diverse complexen buiten Ede.

Voorgenomen acties doorstroming Overleg met Gemeente Ede over doorstroming en met name doorstroom bevorderende maatregelen zoals bij het experiment Rozenlaan. Bekijk of inkomens tot € 43.000,- onder de % regeling naar de woningen in het segment € 560,- - € 660,- toe willen. Beperk de te hoge huren na mutatie door de huursombenadering te gaan bekijken. Lage huren meer omhoog dan de hoge huren. Uitkomst 2013 Doorstroming is aan de orde geweest in het overleg met Gemeente en WS, maar heeft helaas nog niet tot concrete acties van deze partijen geleid. De hoge grondprijzen in Ede bevorderen de sociale woningbouw bepaald niet. Desondanks zijn de wachtlijsten voor senioren enigszins verkort. Mogelijk mede veroorzaakt door de hoge aanvangshuur is de behoefte om te verhuizen laag. Voorgenomen acties bewonersparticipatie We gaan door met het bouwen van het netwerk, we blijven bewonerscom-missies daadwerkelijk ondersteunen door 10x per jaar het blad Woonbon-dig en 4x het blad Huurwijzer van de Woonbond te sturen. Daarnaast blijven we bewoners die lid zijn van de Huurdersbond en daar-naast een rol spelen in een bewonerscommissie een gratis lidmaatschap aanbieden. We blijven bewonerscommissies de mogelijkheid aanbieden om bij Groot Onderhoud door ons ondersteund te worden in de gesprekken met de verhuurder. Ondersteuning bij het opstellen van een Sociaal Plan hoort bij de taken van de Huurdersbond, ondersteuning bij uitvoeringspro-blemen blijven we doen. We gaan bewonerscommissies ook scholen door 1 of 2 cursusavonden te organiseren op relevante onderwerpen. Daarnaast gaan we bestuderen op welke wijze we bc’s kennis kunnen laten maken met het LSA en hun activiteiten.

Uitkomst 2013 We hebben onze reguliere activiteiten volgens planning voortgezet. Het interesseren van bewoners voor activiteiten die niet specifiek betrekking hebben op hun complex, blijft een probleem (zie de Week van de energie-nota). De Bewonerscommissies zijn door ons uitgenodigd om het congres van de Woonbond over woonlasten in het Spoorwegmuseum in Utrecht bij te wonen. We hebben de reis er naar toe georganiseerd en de kosten betaald. Er namen slechts 3 leden aan deel. Voorgenomen acties wachtlijsten Lokaal en landelijk aandacht blijven geven aan het fenomeen wachtlijsten. In Ede het College er op aan blijven spreken dat er een actie moet komen om wachtlijsten terug te dringen. Bekijken of we een onderscheid kunnen maken in wenslijsten en wachtlijsten. Noodzaak om een andere woning te krijgen die bij je situatie past moet een hoge prioriteit hebben. De woningbouwproductie lange termijn sociale sector aanpassen aan noodzakelijke behoefte. Met daarbij aandacht voor 55+ en jeugd en doorstromingseffecten. Slim in samenhang doorstroming op gang brengen verkort de wachtlijsten. Uitkomst 2013 De gemeente Ede geeft in de praktijk nauwelijks prioriteit aan sociale huurwoningen. De meeste aandacht gaat uit naar starterswoningen in de koopsector. Door beperking van de budgetten als gevolg van de opgelegde heffingen aan de ene kant en de gewenste betaalbaarheid aan de andere kant, dreigt de nieuwbouw zelfs onvoldoende te worden om de bestaande voorraad op peil te houden. Nieuwe studentenhuisvesting aan de Zandlaan werd in gebruik genomen.

4

Voorgenomen acties vereniging Leden aansporen om nieuwe leden te werven. Naast nieuwe huurders welkom heten ook complexen extra benaderen met ledenwerfactie. Lid blijven van de Woonbond en gebruik blijven maken van een adviseur van het WKA., Bewonerscommissies blijven ondersteunen. Zoeken naar oplossingen hoe leden zijn te bereiken. Een jeugdlidmaatschap instellen. Tenminste 6x zal er een bestuursvergadering gehouden worden, 2x een Algemene Ledenvergadering en zo nodig bijeenkomsten van de Raad van Bewonerscommissies. Er is overleg met Woonstede en de gemeente Ede, waarbij de adviseur aanwezig is. Samen met de adviseur worden ook de adviezen opgesteld voor Woonstede. De leden ontvangen 2x de Nieuwsbrief, de bewonerscommissies ontvangen 4x de Huurwijzer en 10x Woonbondig. Uitkomst 2013 Ledenwerving is een constant punt van aandacht. Specifieke Ledenwerf-acties hebben niet plaats gevonden vanwege de grote aandacht voor de aanpassingen van het nationale en locale huurbeleid.

Bij jongerenorganisaties is gepeild of belangstelling zou bestaan voor jongerenlidmaatschap. Dit bleek niet het geval te zijn.

De overige reguliere activiteiten zijn conform planning onverkort voortgezet.

Voorgenomen acties communicatie Via onze website relevante zaken en artikelen publiceren, via twitter con-tacten informeren en via persberichten lokaal aandacht vragen voor huur-dersonderwerpen.Op symposia en congressen acte de presence geven. Alternatieven voor een eigen website bekijken in overleg met Woonbond in voorkomend geval dat deze service stopt. Uitkomst 2013 In 2013 werden de volgende publicaties uitgebracht: 4 adviezen aan WS over

Huurbeleid 2013, afspraken Aedes – Kabinet, Strategische nota 2014-2018 etc. en meerjarenbegroting, Huurbeleid 2014 en verder

8 persberichten 4500 twitterberichten 5 deelnamen aan radio en TV optredens 3 presentaties op symposia en congressen Kortom, de HBE was ook in 2013 hoorbaar en zichtbaar. Voorgenomen acties € 34085,- grens Huurdersbond Ede e.o. zal indien nodig informatie geven en oproepen doen om huurders te laten reageren en zich eventueel te laten registreren. Uitkomst 2013 Deze problematiek speelt niet alleen in Ede. In heel Nederland wordt inmiddels erkend dat de huurders in de inkomenscategorie tussen ca. € 34000,- en € 43000,- nauwelijks voor sociale huurwoningen in aanmerking komen maar ook onvoldoende verdienen om een behoorlijke koopwoning te betrekken. Door genoemde erkenning heeft de Tweede Kamer een motie aangeno-men om de grens op te hogen naar € 38.000,- en te bekijken of die naar € 43.000,- kan. De uitvoering van de motie laat helaas te lang op zich wachten. Welke toestroom van nieuwe huurders dit tot gevolg kan hebben, is op dit moment onduidelijk. Voorgenomen acties regionale en locale samenwerking Er wordt 1x een regionale bijeenkomst en 1x een lokale bijeenkomst gehouden met andere huurdersorganisaties. Uitkomst 2013 De animo van Huurdersverenigingen uit de regio om met elkaar te overleggen bleek zeer gering zodat daar in 2013 geen invulling is gegeven. Ons inziens is het onvermijdelijk dat in de komende jaren meer in Food Valley verband samengewerkt gaat worden op tal van terreinen. Ook op het gebied van de sociale volkshuisvesting. De woningbouwverenigingen voeren reeds een geregeld overleg. Wij achten een tegenwicht in de vorm van gezamenlijk optrekken van huurdersverenigingen noodzakelijk om de juiste balans te behouden.

5

Voorgenomen acties varia onderwerpen Wijziging Woningwaarderingsstelsel tav invloed WOZ waarde bij het

vaststellen van het plafond huren. Inkomensafhankelijke huurverhoging Wij zullen beleid toetsen op betaalbaarheid. Wij blijven actief op het gebied van leefbaarheid: wij roepen bewoners

in wijken op om mee te doen en wij ondersteunen hen via ons netwerk van het Landelijk Samenwerkingsverband Actieve bewoners (www.lsabewoners.nl).

ondersteuning bij groot onderhoud Uitkomst 2013 Ad a Dit punt heeft geen actie gevraagd Ad b Zie hoofdstuk 3 van dit verslag Ad c Hierbij speelt enerzijds de inkomensafhankelijk huurverhoging (vorige punt), anderzijds ook de energielasten. De inzet van onze energiecoaches is al aan de orde geweest. Ook in 2013 hebben wij ons ingezet voor rendabele energiebesparende maatregelen. Daarbij hebben wij met WS o.a. afspraken gemaakt over financiering van WKO installaties in Kernhem. Ad d Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van dit verslag.

3. Inkomensafhankelijke huurverhoging

Onder het mom dat scheefhuren aangepakt moest worden heeft minister Blok van Binnenlandse Zaken, deel Wonen en Rijksdienst, een Verhuurdersheffing ingesteld. Deze heffing moet dus door de huursector opgebracht worden. De HBE heeft zich in 2013 hier tegen verzet door deelname aan het Huuralarm zoals georganiseerd door de Woonbond.

Tegen deze heffing hebben wij een aantal bezwaren. Kort samengevat vinden wij het een eenzijdige en onbillijke belasting waarvan wij nauwelijks enig effect op het scheefhuren verwachten. Wij vinden deze belasting eenzijdig omdat zij alleen huurders treft, nota bene de categorie met in doorsnee de laagste inkomens. Een verhoging van de inkomstenbelasting had bijvoorbeeld dezelfde opbrengst kunnen genereren, maar zou veel billijker qua lastenverdeling zijn geweest.

Wij vinden deze belasting verder onbillijk omdat binnen de inkomensrange van onze huurders de laagste inkomenscategorieën procentueel meer moeten betalen dan de hogere categorieën. Via de Huurtoeslag vindt weliswaar voor de allerlaagste inkomens compensatie plaats, maar die is maar gedeeltelijk en laat bewoners boven de huurtoeslaggrens in de kou staan.

Daarnaast hadden wij een aantal principiële bezwaren: het betreffende Woonakkoord was gesloten zonder enig overleg met de getroffen huurders en woningbouw-verenigingen moesten zich in strijd met de privacy bij de Belastingdienst laten informeren over de inkomens van hun huurders. Tenslotte zagen wij een aantal forse uitvoeringsproblemen zoals verouderde inkomensgegevens, fraude etc.

Lange tijd konden wij met Woonstede een gezamenlijke lijn volgen. Dit resulteerde o.a. in een matige generieke huurverhoging van 4% per 1 juli 2013. Uiteindelijk heeft WS zich helaas toch geconformeerd aan het standpunt van de branchevereniging Aedes en haar verzet tegen het Woonakkoord opgegeven. In de daarop volgende begroting voor 2014 moest WS om aan alle regels van de toezichthouders te voldoen en vanwege aangegane verplichtingen, voor 2014 wederom van een gemiddelde huurverhoging van 4% uitgaan. HBE heeft aangegeven dat keer op keer jaarlijks de huren met meer dan de inflatie verhogen tot betalingsproblemen moet leiden en daarom onacceptabel is. Met dat uitgangspunt gaan we het overleg over het huurbeleid voor 2014 en volgende jaren in.

Op 27 februari 2013 hield de HBE samen met SFB Hofbeek en een HV uit Nijmegen de actie Huuralarm bij de Grote Kerk in Ede. Ruim 700 handte-keningen werden opgehaald en een persconferentie met PvdA, SP-leden, Christen Unie, CDA, Woonbond, Woonstede en lokale huurdersvertegen-woordiging leverde het nodige nieuws. Ook de LOE en EdeTV hebben aandacht aan actie Huuralarm besteed. De wind was guur en koud die dag, net als het huidige huurbeleid.

Op 5 maart was de HBE vertegenwoordigd bij het aanbieden van meer dan 60.000 handtekeningen aan leden van de Eerste Kamer.

6

4. Overige

4.1 Spreekuren Een 15-tal personen had uiteenlopende vragen. Ook op andere manieren wordt advies of aanvullende informatie gevraagd aan de Huurdersbond: 76 mensen belden, tientallen e-mails kwamen binnen over uiteenlopende onderwerpen. Onderwerpen waren onder andere: . huurverhoging, . huurverhoging bij energiemaatregelen, . energiemaatregelen, . uitvoering sociaal plan, . servicekosten, . contributie, . vervangingkeukens/douche/toilet, . lid worden,

. blokverwarming en afrekening daarvan.

4.2 Overleg HBE voert intern en extern diverse vormen van overleg. Voor de complete agenda wordt verwezen naar bijlage 3. Intern gaat het om: . Raad van Bewonerscommissies| . Algemene ledenvergadering . Klachtencommissie

. Geschillenadviescommissie

Extern zijn de volgende vormen van overleg: Overleg met Woonstede (regulier en themagewijs)

Belangrijke thema’s die in dit cruciale overleg aan de orde kwamen zijn: . huurbeleid 2013 en voorgenomen huurbeleid 2014, waarbij inkomensafhankelijke huurverhogingen ter sprake kwamen, . strategische nota en meerjarenbegroting, . energiebesparende maatregelen en de beschikbare subsidies, verbetering energieklasse van de huidige woningvoorraad, . besteding effect BTW-verlaging op onderhoud, . kwaliteit schoonmaak, . aanpak scheefwonen, . beleid zonwering en zelfaangebrachte voorzieningen (ZAV)

Overleg met Commissarissen van Woonstede Provinciale vergaderingen van de Woonbond Overleg met de gemeente Ede

Leden van de bond zetten zich ook in voor overleg van Wijkvernieuwing.

4.3 Sociale Plannen en Groot Onderhoud. Onderhoud Groot Veldzicht is redelijk volgens plan verlopen.

Het resultaat liet wel wat te wensen over met name de ventilatie. Ook de tegels in de hal waren anders dan afgesproken en ronduit slipgevaarlijk.

De communicatie over de vervanging van de radiatoren in de Burgwijk liet te wensen over. De betreffende werkgroep werd bijvoorbeeld niet of te laat betrokken.

HBE blijft zich inzetten om de communicatie voor, tijdens en na groot onderhoud te verbeteren.

Ede, 8 maart 2014.

3 bijlagen.

7

Bijlage 1 Samenstelling bestuur Huurdersbond Ede e.o.

De samenstelling van het bestuur is als volgt:

Voorzitter Hans Kregting

Secretaris Elly Hoogteijling – de Blaeij (tot mei 2013)

Wim Kok (vanaf mei 2013)

Penningmeester Hedwich Scholtens (tot juni 2013)

Ruurd Kamphuis (vanaf juni 2013)

Leden Peter Schouten

Dick Verwoert (vanaf oktober 2013)

Bijlage 2 Ledenaantal

Op 1 januari 2013 heeft de Huurdersbond 580 leden. Op 31 december 2013 is het ledenaantal 525. Een groot aantal leden heeft nog niet aan zijn contributieverplichtingen voldaan. 11 leden zegden hun lidmaatschap op, een enkeling op grond van de contributie, de overigen wegens verhuizing of overlijden. Het innen van contributie wordt steeds moeizamer, een klein deel maakt inmiddels gebruik van automatische incasso.

8

Bijlage 3

JAARPLANNING ACTIVITEITEN HUURDERSBOND EDE e.o. 2013

versie 25-11-2012

Maand Activiteit

Januari 2013 24-1: Bestuursvergadering 11.30 uur

24-1: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur T

(T=themavergadering)

Februari 2013

Uitnodiging RvB

Maart 2013 6-3: Bestuursvergadering 11.30 uur

28-3: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur

concept jaarverslag+ 4e kwartaal, advies huurbeleid

April 2013 2-4: Raad van Bewonerscommissies 19.30uur

24-4: Bestuursvergadering 11.30 uur

25-4: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur

T + vaststellen jaarverslag WS en GAC

Verspreiding Nieuwsbrief + Huurwijzer

Jaarverslag,jaarrekening,Kascontrolecommissie

Mei 2013 14-5: Algemene Ledenvergadering 19.30 uur

30-5: Bestuursvergadering 11.30 uur

30-5: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur

1e kwartaal + uitgangspuntenb OP en MJB

Uitnodiging leden klachtencie/huurderscomm.

Juni 2013 11-6: Gesprek met klachtencie 19.30 uur;

gesprek met commissarissen 20.30 uur

Juli 2013 3-7: Bestuursvergadering 11.30 uur

Augustus 2013 29-8: Bestuursvergadering 11.30 uur

29-8: Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur

T + 2e kwartaal

September 2013 25-9: Bestuursvergadering 11.30 uur

Herinneringen versturen aan leden (contr.)

Nieuwsbrief + uitnodiging RvB + ALV

Oktober 2013 29-10: Raad van Bewonerscommissies, 19.30u.

31-10: Bestuursvergadering 11.30 uur

31-10 Overleg Woonstede 14.00-16.00 uur

def. OP, MJB

November 2013 13-11: Overleg met Raad van Comm. WS

19.30 – 21.30 uur

28-11: Bestuursvergadering 11.30 uur

28-11: Overleg Woonstede 14.00 – 16.00 u

3e kwartaal + activiteitenplannen + prest.overeenk.

December 2013 10-12: Algemene Ledenvergadering 19.30 uur

Opstellen jaarplanning 2014