Werklocaties nieuwe stijl in

AlmereEnkele sleutels tot een nieuwe praktijk?

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid

Waarom?

• Ruimte is schaars (ook in Almere);• Kwaliteitverhoging van ‘pure’

werklocaties gewenst;• Leidt tot diversiteit en behoud van

andere (waardevolle) gebieden en dus tot een hogere gebiedskwaliteit van de totale stad Almere.

Intrigerende vraag: Waarom komt het niet tot

stand?

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid

Waarom (nog) geen praktijk?• sterk duo ondernemer en grondbedrijf: dus sterk blok

tegen andere maatschappelijke krachten die hierop aansturen;

• ondernemer hecht aan eigen grond (= pensioen-voorziening), heeft haast en kan ‘shoppen’;

• gemeente heeft belang bij verkoop van grond (levert korte termijn financiële middelen);

• gemeente heeft belang bij arbeidsplaatsen; • (financiële) relatie tussen nieuwe en bestaande werk-

locaties en tussen aanleg/uitgifte en beheer onderkent;• individueel belang vs. collectieve belangen:

samenwerking tussen ondernemers moeizaam!Huidige praktijk: goede voornemens maar overwegend slechte

compromissen; niet te veel belemmeringen voor ondernemers aan wie de grond verkocht moet worden!

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid

Andere routines als sleutel?

Mechanismen, routines in de huidige handelingspraktijk

leiden niet tot gewenste doel. Andere routines nodig:

• geld• eigendom zowel fysiek als qua organisatie;• andere omgang met de relatie tussen vraag

en aanbod• relatie tussen nieuwe en bestaande

werklocaties;• complexiteit, het geheel en de delen.

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid

Geld• niet verkopen van m2 maar verhuren van m3

(plus inventaris plus diensten); focussen op behoefte bedrijven en dienstverlening daarop aanpassen; ruimte aanbieden zonder kavel te verkopen; handhaving (bij uitgifte en beheer)kwaliteit gebouwen en omgeving via ‘beheersorganisatie’;

• grond uitgeven in erfpacht o.i.d.(genereert middelen en sturingsmogelijkheid)

• variatie in grondprijs: lagere prijs bij minder afname.

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid

EigendomFysiek: • integraal ontwerp openbare buitenruimte, kavels en

gebouwen; aaneengesloten gebouwen met flexibel te verhuren delen;

• collectieve voorzieningen en individuele bedrijven herkenbaar; hoger totaal aantal arbeidsplaatsen/m2;

• Ruimtelijk, bouwkundig en economisch concept dient beduidend beter en aantrekkelijker te zijn dan op een meer traditionele weklocatie.

Organisatorisch: • zelf ontwikkelen, ontwikkelaars betrekken of

ontwikkelingsmij. • Beheersorganisatie als ‘vehikel’ voor kwaliteit op

langere termijn.

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid

Vraagsturing• markt voor werklocaties sterk aanbod gestuurd;

leidt tot een laag prijsniveau en overcapaciteit;• is aanbodsturing wel het beste om bedrijven in

hun huisvestingsbehoefte te voorzien?• is er markt voor en hoe groot is deze? mening

ondernemers? bereidheid ontwikkelaars?• blanco terrein?

De markt is verbazingwekkend ver buiten beeld, maar

heeft verbazingwekkend veel invloed op het eindresultaat!

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid

Nieuw en bestaand

• Niet vanzelfsprekend nieuw ontwikkelen: hoeveel werkgelegenheid levert dit werkelijk op? Mogelijkheden op bestaande werklocaties? De utopie van de woon-werkbalans!

• Wat doen we met wat achterblijft? Een plan voor vrijkomende plekken;

• Strategisch voorraadbeheer voeren en een ‘huishoudboekje’ maken.

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid

Het geheel en de delen• intergemeentelijk overleg: ambities vaststellen;• bespreken ambities met betrokkenen:

provincie, projectontwikkelaars, bedrijven: gezamenlijke formulering van ambities;

• gezamenlijk vaststellen van voor de hand liggende consequenties van ambities;

• plan van aanpak voor eigendomstructuur, planexploitatie (investeringen en beheerskosten), inrichting etc.

• belangen, middelen, fondsen combineren;• structuurvisie op basis van gecreëerd

commitment bij betrokkenen.

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid

5 stellingen1. Om te komen tot kwaliteit op werklocaties is

collectivering nodig.2. Beleid voor werklocaties richten op vervullen van de

behoefte aan ruimte in tijd en milieuzone in plaats van verkopen van grondoppervlakte. Het orkestreren van allerlei soorten bedrijvigheid op een plek levert een marktflux die andere bedrijvigheid aantrekt.

3. Meer vraagsturing is nodig, d.w.z. meer contact en dialoog tussen ruimtevragers en aanbieders en meer sturing door de klanten/gebruikers. Ook al hebben ondernemers haast en willen ze shoppen.

4. Complexiteit is voor individuele betrokkenen een belangrijke drempel voor kwaliteit. Wil is aanwezig, niet het overzicht stappen te zetten.

5. Er zijn maar in beperkte mate nieuwe werklocaties nodig in Almere. De eigenlijke vraag waar we voor weglopen is vernieuwing van bestaande werklocaties en gedoceerde ontwikkeling van nieuwe werklocaties.

Gert-Jan van de Bovenkamp

DSO/milieubeleid