Het grond- en pandendecreet -

De impact van de sociale last op uw bouwproject?

Brussel, 7 juni 2012

Decreet Grond- en Pandenbeleid

INHOUD

1. TOTSTANDKOMING EN INWERKINGTREDING VAN HET DECREET

2. INHOUD VAN HET DECREET

3. SOCIALE LASTEN

1. Totstandkoming en inwerkingtreding

decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en

pandenbeleid (BS 15.05.2009)

gewijzigd bij decreet van 18 december 2009 (BS

30.12.2009), bij decreet van 9 juli 2010 (BS 19 juli 2010), en

bij decreet van 23 december 2011 (BS 27.01.2012)

omzendbrief RW/2010/01 - de activering van gronden en

panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en

het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009

betreffende het grond- en pandenbeleid

aantal uitvoeringsbesluiten van de Vlaamse Regering

van toepassing vanaf 1 september 2009

2. Inhoud van het decreet

Inhoud

1. Inleidende bepalingen

2. Missie, planning en monitoring

3. Activering van gronden en panden

4. Maatregelen betreffende betaalbaar wonen

5. Wonen in eigen streek

6. Kapitaalschade ten gevolge van de aspecten van het

grondbeleid

7. Slotbepalingen

3. Het sociaal woonaanbod

Vlaamse overheid verbindt zich er toe om tegen 2020 het sociaal

woonaanbod uit te breiden met 65.000 eenheden, zijnde:

• 43.000 sociale huurwoningen

• 21.000 sociale koopwoningen

• 1.000 sociale kavels

beroep doen op gemeenten als regisseurs van het lokaal woonbeleid

3. Het sociaal woonaanbod

BINDEND SOCIAAL OBJECTIEF = “gemeentelijke omschrijving van het

sociaal woonaanbod dat binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk

Structuurplan Vlaanderen ten minste moet worden verwezenlijkt” (2009 tot

en met 31/12/2020)

Artikel 4.1.2 : “rechtsplicht” voor de gemeente:

bestaande gemeentelijke plannen en reglementen met invloed op de

verwezenlijking van het sociaal woonaanbod waar nodig afstemmen op het

vooropgestelde percentage

normen vaststellen cf. vooropgestelde percentage

instrumenten aanwenden m.o.o. bereiken van vooropgesteld percentage

3. Het sociaal woonaanbod

Definitie sociaal woonaanbod

het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels dat

voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden :

zij zijn volledig onderhevig aan de reglementering

aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van

onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor

Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale

huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse

Wooncode

zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk

tot oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal

worden bestemd

7

3. De sociale last – welke normen?

Artikel 4.1.7 – voor de gemeente

via gemeentelijk actieprogramma -> ten minste 25% van de gezamenlijke

oppervlakte van bebouwbare bouwgronden in eigendom van Vlaamse

besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen aanwenden voor

realisatie van sociaal woonaanbod

Artikel 4.1.8 – voor bepaalde bouwprojecten

ten minste twintig en ten hoogste veertig procent van het aantal te

verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn

van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen

ten minste tien en ten hoogste twintig procent van het aantal te

verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn

van overige natuurlijke of rechtspersonen.

8

3. De sociale last – welke bouwprojecten?

Op welke bouw- en verkavelingsprojecten is de regeling inzake sociale

lasten van toepassing?

• Verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met

grondoppervlakte groter dan een halve hectare ongeacht het aantal loten

• Groepswoningprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld

worden

• Bouw of herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig

appartementen worden gecreëerd

• Projecten die niet onder bovenstaande vallen maar waarvan de vergunning wordt

aangevraagd door een verkavelaar of bouwheer wiens project aansluit op andere

door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen een

oppervlakte hebben van meer dan een halve hectare

Vraag?

Wat bij opdeling en/of fasering van bouwprojecten tussen verschillende

vennootschappen (van dezelfde groep)? Referentiebasis = identiteit

vergunningaanvrager

3. De sociale last – per plangebied

Artikel 4.1.12 – per plangebied ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die een

bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, kunnen eigenstandig procentuele objectieven en voorschriften vaststellen met betrekking tot de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod in de schoot van de verkavelingen, groepswoningbouw en appartementsbouw, vermeld in artikel 4.1.8

maar: voorwaarden

volgende normen gelden dan: a) hetzij ten minste veertig en ten hoogste vijftig procent voor gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen b) hetzij ten minste twintig en ten hoogste vijfentwintig procent voor gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen

maar: afwijkingen in min mogelijk onder strikte voorwaarden

10

3. De sociale last – per plangebied

Artikel 4.1.13 – per plangebied

In gemeenten waar het bindend sociaal objectief, vermeld in

artikel 4.1.2, nog niet is verwezenlijkt, leggen de ruimtelijke

uitvoeringsplannen of plannen van aanleg die

woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied omzetten naar

woongebied, steeds procentuele objectieven op

overeenkomstig de beginselen, vermeld in artikel 4.1.12.

11

3. De sociale last – gemeentelijk reglement sociaal

wonen

Artikel 4.1.9 – gemeentelijk reglement sociaal wonen biedt duidelijkheid

rechtskracht en bindende waarde als stedenbouwkundige verordening

kan afwijkingen toestaan binnen bepaalde grenzen:

Het reglement omvat desgevallend de objectieve en pertinente motieven op grond waarvan het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een vergunning afwijkingen in min kan toestaan op de normering, zoals onder meer de omvang, de vorm, de ligging of de inplanting van de verkaveling of het bouwproject of het in de omgeving reeds bestaande sociaal woonaanbod.

Deze afwijkingen hebben nooit voor gevolg dat een percentage moet worden verwezenlijkt dat lager is dan de helft van het krachtens het gemeentelijk reglement toepasselijke percentage.

12

3. De sociale last – de uitzonderingen

Uitzonderingen: Artikel 4.1.14

de bouwheer of verkavelaar is een sociale woonorganisatie, of een openbaar bestuur als vermeld in artikelen 30, 33, 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode die of dat een sociaal woonproject wil realiseren

het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant, opgericht bij artikel 16 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, treedt op als bouwheer of verkavelaar

de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning geeft uitvoering aan een verkavelingsvergunning voor een verkavelingsproject dat reeds onderworpen is aan een norm

13

3. De sociale last – de uitzonderingen

Uitzonderingen:

Artikel 4.1.14/1

Projecten met zorgvoorzieningen zijn vrijgesteld, tenzij

het een van volgende zes categorieën betreft: ADL-

woningen, serviceflats, assistentiewoningen, beschut

wonen, beschermd wonen, geïntegreerd wonen

Projecten met studentenhuisvesting zijn vrijgesteld als de

studentenkamers eigendom zijn van of onder beheer

vallen van universiteiten of hogescholen, of als met een

universiteit of hogeschool een

samenwerkingsovereenkomst voor ten minste 27 jaar

gesloten wordt.

14

3. De sociale last – de uitzonderingen

Uitzonderingen:

Artikel 7.3.12

Bij het vaststellen van een norm inzake sociaal of bescheiden woonaanbod en bij het opleggen van een sociale last of een last met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod wordt geen rekening gehouden met gronden waarbij voldaan is aan alle volgende voorwaarden : 1 de onderhandse akte betreffende de aankoop van de gronden heeft vaste datum gekregen in de periode vanaf 1 januari 2003 tot en met 16 december 2008

2 de gronden zijn op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse akte gelegen in woongebied

3 uiterlijk op 16 december 2008 heeft een financiële transactie tussen koper en verkoper plaatsgevonden, inzonderheid de betaling van een voorschot

Artikel 7.3.12/1 en 7.3.13

15

3. De sociale last - praktisch

Piste 1

Project ligt niet in plangebied noch in gemeente waar gemeentelijk reglement

Sociaal Wonen is vastgesteld:

Eigendom van een overheid

– ten minste 20% en ten hoogste 40% van aantal te verwezenlijken woningen en

/ of kavels

Eigendom van anderen:

– ten minste 10% en ten hoogste 20% van aantal te verwezenlijken woningen

en / of kavels

3. De sociale last - praktisch

Piste 2

Project ligt niet in plangebied maar wel in gemeente met reglement Sociaal Wonen

→ reglement stelt concrete normen vast

→ indien bindend sociaal objectief is gehaald, kan reglement afzien van percentage

of een lager percentage opleggen dan decreet:

objectieve en pertinente motieven omschrijven op grond waarvan overheid

afwijkingen in min kan toestaan bij afgifte van vergunning → nooit lager dan de helft

van principieel toepasselijke percentages

3. De sociale last - praktisch

Piste 3

Project ligt in plangebied met specifieke normen:

Bindend objectief nog niet gehaald → plannen die woonuitbreidingsgebieden of

woonreservegebieden omzetten in woongebieden bevatten steeds volgende

procentuele objectieven:

Eigendom van een overheid: ten minste 40% en ten hoogste 50%

Eigendom van anderen: ten minste 20% en ten hoogste 25%

Verder → RUP’s en BPA’s, die gebied omzetten in woongebied, kunnen zelfde

procentuele objectieven bevatten als voldaan is aan volgende voorwaarden:

Bestemmingswijziging gebeurt door gewestelijk plan of door provinciaal of

gemeentelijk plan waarbij woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied of zachte

bestemming (landbouw, groen, bos, overig groen of reservaat en natuur) wordt

omgezet

Woongebied heeft oppervlakte van ten minste een halve hectare

3. Bescheiden woonaanbod

Definitie (art. 1.2):

Kavels met oppervlakte van ten hoogste 500 m²

Woonhuizen met bouwvolume van ten hoogste 550 m³

Overige woongelegenheden met bouwvolume van ten hoogste 240 m³,

te verhogen met 50m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers

→ een sociaal woonaanbod kan niet tegelijk onder het bescheiden

woonaanbod vallen!

Normen?

Dezelfde typologieën van bouw- en verkavelingsprojecten als deze bij de

reglementering inzake het sociaal woonaanbod

3. Het sociaal woonaanbod

20

3. Uitvoering sociale lasten

Uitvoering:

1. In natura: zelf sociale woongelegenheid tot ontwikkeling brengen die

beantwoordt aan de reglementaire normen die gelden in hoofde van

sociale huisvestingsmaatschappijen

2. Gronden verkopen aan een sociale woonorganisatie

3. Woningen verhuren aan een sociaal verhuurkantoor

4. Combinatie van (1), (2) en (3)

3. Uitvoering sociale lasten

5. Kredietregeling

6. Overdracht van de lasten naar een ander terrein, mits toestemming van de

vergunningverlenende overheid: ontvangende terreinen zijn economisch en ruimtelijk gelijkwaardig

ontvangende terreinen zijn gelegen binnen de betrokken gemeente

het verleggen van de sociale last is verenigbaar met het door de gemeenten gevoerde ruimtelijke beleid

de verkavelaar of bouwheer is eigenaar van de ontvangende terreinen of is door de eigenaar van de ontvangende terreinen uitdrukkelijk gemachtigd om toepassing te maken van de overdracht

7. Uitzonderlijk: sociale bijdrage aan de gemeente, mits instemming van het bestuursorgaan en in zoverre project niet gelegen is in een (voormalig) woonuitbreidings- of woonreservegebied (x 50.000 euro)

3. Uitvoering sociale lasten

Uitvoering in natura (artikel 4.1.20 van het decreet): Binnen de 5 jaar na afgifte van de vergunning in laatste

administratieve aanleg

Financiële waarborgregeling

Voor de start van de werken: deelattest nummer 1

Na de voltooiing van de werken: deelattest nummer 2

Na overdracht van de woning: deelattest nummer 3

Huurwoningen verkocht volgens cascadesysteem

Verkoopprijs = ten hoogste gelijk aan de subsidiabele prijsplafonds die worden bepaald in de reglementering betreffende de financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van sociale huurwoningen, zoals bepaald krachtens de Vlaamse Wooncode.

Sociale koopwoningen en kavels via administratieovereenkomst met de VMSW

23

3. Uitvoering sociale lasten

Overdracht gronden Volgens cascadesysteem

Verkoopprijs =

bedrag geraamd door een ontvanger van registratie en domeinen, een commissaris van het comité tot aankoop of een landmeter-expert

schattingsprijs is gelijk aan de venale waarde van het goed

Verhuring van verwezenlijkte woningen aan een sociaal verhuurkantoor Verhuring van gerealiseerde wooneenheden aan een

sociaal verhuurkantoor. hoofdhuur afgesloten uiterlijk op datum van afgifte van de

vergunning.

hoofdhuur voor minstens 27 jaar

huurprijs gelimiteerd

24

3. Het sociaal woonaanbod

Voortgangstoets:

Eerste voortgangstoets in 2012 - meet de

inspanningen in functie van het bindend sociaal

objectief

Nulmeting 31/12/2020

Bevat het volledige sociaal woonaanbod van alle

actoren - basis voor een nieuw bindend sociaal

objectief

25

3. Uitvoering sociale lasten

Gevolgen van het bereiken van het BSO

Na bekendmaking van gemeentelijk bericht

(aanplakking) kan de gemeente:

Via gemeentelijk reglement Sociaal Wonen een

lager percentage sociaal woonaanbod opleggen of

afzien van het opleggen van een percentage

sociaal woonaanbod

Via plannen een lager percentage sociaal

woonaanbod opleggen of afzien van het opleggen

van een percentage sociaal woonaanbod

Gelijkaardige mogelijkheden voor het

bescheiden woonaanbod

26

Vragen / Questions

Your contacts at Lydian

Wouter Neven Partner T. +32 2 787 90 82 wouter.neven@lydian.be

Joris De Pauw Senior Associate T. +32 3 304 90 07 joris.depauw@lydian.be

Brussels Office Antwerp Office

Tour & Taxis

Havenlaan – Avenue du Port 86 b 113 Arenbergstraat 23

1000 Brussels - Belgium 2000 Antwerp - Belgium

T. +32 2 787 90 00 T. +32 3 304 90 00

F. +32 2 787 90 99 F. +32 3 304 90 19