Het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en ......Het...

FACULTEIT RECHTSGELEERDHEID

Masterproef

Het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en het attest

van keuring van een elektrische installatie bij de verkoop van onroerende goederen: een kritische vergelijking van deze technische

aangelegenheid in het licht van het contractenrecht

Academiejaar 2008 – 2009

Promotor: Prof. Dr. Annelies Wylleman Liesbeth De Boeck

Commissarissen: Herlinde Baert Stamnummer: 20033240 Dr. Maarten Dambre Master in het notariaat

i

INHOUDSTAFEL

INLEIDING .....................................................................................................................................1

UITEENZETTING...........................................................................................................................3

Hoofdstuk 1: Bespreking ..............................................................................................................3

§ 1: Algemeen en wetgevend kader ..........................................................................................3

A. Energieprestatiecertificaat ................................................................................................3

B. Postinterventiedossier .......................................................................................................5

C. Elektriciteitsattest .............................................................................................................6

§ 2: Definitie en ratio legis........................................................................................................7

A. Energieprestatiecertificaat ................................................................................................7

B. Postinterventiedossier .....................................................................................................10

C. Elektriciteitsattest ...........................................................................................................12

§ 3: Toepassingsgebied ...........................................................................................................14

A. Energieprestatiecertificaat ..............................................................................................15



§ 4: Het opmaken ....................................................................................................................23




§ 5: Controle en sancties .........................................................................................................27




ii

Hoofdstuk 2: Rol van de notaris .................................................................................................31

§ 1: Energieprestatiecertificaat................................................................................................31

§ 2: Postinterventiedossier ......................................................................................................33

§ 3: Elektriciteitsattest.............................................................................................................35

Hoofdstuk 3: Als opschortende voorwaarde ?............................................................................38

§ 1: Opschortende voorwaarde ...............................................................................................38

§ 2: Bodemattest .....................................................................................................................41

§ 3: Kan een opschortende voorwaarde ingevoegd worden omtrent het EPC, PID en

keuringsattest ?........................................................................................................................42

BESLUIT .......................................................................................................................................45

BIJLAGE........................................................................................................................................47

Bijlage 1: Voorblad energieprestatiecertificaat.......................................................................47

Bijlage 2: Clausule energieprestatiecertificaat........................................................................48

Bijlage 3: Clausule postinterventiedossier..............................................................................48

Bijlage 4: Clausule elektriciteitsattest.....................................................................................49

BIBLIOGRAFIE ............................................................................................................................50

Rechtspraak.............................................................................................................................50

Rechtsleer................................................................................................................................50

1. Energieprestatiecertificaat ...............................................................................................50

2. Postinterventiedossier......................................................................................................52

3. Elektriciteitsattest ............................................................................................................53

4. Opschortende voorwaarde...............................................................................................54

5. Hyperlinks .......................................................................................................................55

1

INLEIDING

1. Het thema dat de 21ste eeuw zal overheersen, blijkt nu reeds vast te staan, namelijk de

gezondheid van mens en milieu. Vanuit wetenschappelijke en steeds vaker ook populaire hoek

werd onze maatschappij alreeds bewust gemaakt van de problemen omtrent het milieu. Dit leidde

en zal in de toekomst hopelijk nog verder gebracht worden tot talrijke initiatieven vanuit

verschillende hoeken. Men verwacht dan ook, terecht, dat de verschillende overheden bijdragen

tot deze sensibilisering en optreden waar nodig. De Belgische wetgever bracht de laatste jaren

(weliswaar vaak onder verplichting van Europese richtlijnen) meerdere regelgevingen tot stand

die ervoor moeten zorgen dat de gezondheid en veiligheid van de bevolking en de toestand van

het milieu gewaarborgd en zelfs verbeterd worden. Deze studie behandelt drie van dergelijke

maatregelen, die allen een bijkomende verplichting betekenen voor de eigenaar of oprichter van

een gebouw. Specifiek gaat het in deze bijdrage over attesten of certificaten die verplicht

aanwezig moeten zijn bij de verkoop van een onroerend goed. Het is hier dat de notaris

geconfronteerd wordt met deze wetgeving en dat hij uiteraard zal moeten nazien op de correcte

naleving van deze voorschriften. Kortom, een bijkomende verplichting voor de notaris en een

bijkomende inspanning voor de burger.

Sinds kort moeten gebouwen, afhankelijk van hun functie, voldoen aan bepaalde

energieprestatie-eisen. Dit wil zeggen dat bij de bouw of verbouwing extra aandacht besteed

moet worden aan de gebruikte materialen, isolatietechnieken en andere energiebesparende

maatregelen. Zodoende wordt de vrijheid bij de keuze van materialen en oprichtingswijze

ingeperkt. De Vlaamse overheid heeft verschillende besluiten uitgevaardigd met regelgeving voor

energieprestatiecertificaten naargelang de hoedanigheid van het gebouw. Binnenkort is bij (bijna)

ieder gebouw dat men verkoopt een energieprestatiecertificaat verplicht. Deze maatregel moet

energieverspilling tegengaan door de burger bewust te maken van de noodzaak om zuinig met

energie om te springen, omwille van de schaarste en opwarming van de aarde. De Europese Unie

aanziet dit dan ook als één van haar prioritaire doelstellingen.

Reeds in de jaren ‘90 werd het zogenaamde “postinterventiedossier” ingevoerd. Dit

dossier moet evenwel gekaderd worden in een groter geheel. Het is namelijk één van de vele

opdrachten die werden opgelegd aan aannemers en bouwheren naar aanleiding van de

“Bouwrichtlijn”. Een bouwwerf is immers een plaats van enorme risico’s. Zware

arbeidsongevallen zijn op dergelijke plaatsen dan ook niet uitzonderlijk. Omwille van de vaak

2

erbarmelijke veiligheidsomstandigheden en weinige voorschriften op dit vlak besliste de

Europese Unie dat de nationale overheden daar dringend verandering moesten in brengen. Deze

richtlijn zorgde voor opeenvolgende wetswijzigingen, met als basis de Welzijnswet van 4

augustus 1996. Door middel van zowel preventiemaatregelen als het verantwoordelijk stellen van

bepaalde personen en het opleggen van sancties wou men de veiligheid verbeteren.

Ten slotte dient bij de verkoop van een onroerend goed voorzien te worden in een attest

van keuring van de elektrische installatie. Sinds de invoering van het Algemeen Reglement op de

Elektrische Installaties moeten dergelijke systemen voldoen aan een aantal voorschriften. Dit

reglement beoogt veilige en aangepaste elektriciteitsvoorzieningen in alle gebouwen. Werken met

elektriciteit is echter niet ongevaarlijk, zodat bij dergelijke praktijken toch minstens enige vorm

van controle moet kunnen plaatsvinden. Voor de huishoudelijke installaties werd een specifiek

K.B. uitgevaardigd dat een controle voorschrijft bij de overdracht van bepaalde (oude) gebouwen.

Het is grotendeels dit K.B. dat in onderstaand werk aan bod komt.

2. Aangezien het opzet van onderstaand werk vooral comparatief van aard is, wordt een aparte

werkwijze gehanteerd. Per hoofdstuk en per thema dat wordt behandeld, worden de drie

onderwerpen naast elkaar besproken. Op die manier worden de verschillen en gelijkenissen

tussen de materies beter opgemerkt.

De uiteenzetting bestaat uit drie hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk houdt de behandeling

in van achtereenvolgens het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en het attest bij

de keuring van een elektrische installatie. Verschillende onderwerpen pogen een globaal en

duidelijk beeld neer te zetten aangaande desbetreffende materie. Vervolgens wordt de rol van de

notaris in een tweede hoofdstuk onderzocht. Zowel in het kader van zijn bijstands- en

voorlichtingsverplichting, als bij de vereiste documenten die aanwezig moeten zijn bij een

verkoopakte worden zijn taken beschreven. In een derde hoofdstuk wordt nagegaan of men de

onderhandse verkoopakte kan afsluiten onder de opschortende voorwaarde van het ter

beschikking stellen en verkrijgen van de besproken documenten. In het besluit wordt ten slotte de

aandacht gevestigd op de belangrijkste verschillen tussen het energieprestatiecertificaat, het

postinterventiedossier en het attest van keuring van een elektrische installatie. Ook wordt de

aandacht gevestigd op eventuele nadelen en kritieken op de besproken regelgevingen en

ongemakken in de praktijk.

3

UITEENZETTING

3. Zoals zonet aangegeven bestaat de uiteenzetting van dit werk uit drie hoofdstukken: de

bespreking van de drie maatregelen op het vlak van de verkoop van een onroerend goed, een

analyse van de opdracht van de notaris hierbij en tot slot een evaluatie van de mogelijkheden

omtrent het gebruik van een opschortende voorwaarde in het compromis.

Hoofdstuk 1: Bespreking

4. Dit eerste hoofdstuk handelt achtereenvolgens over het algemeen en wetgevend kader, de ratio

legis en definitie, het toepassingsgebied, de opmaak van het document en ten slotte de controle en

sancties. In elk thema komen dan telkens de drie onderwerpen aan bod, namelijk het

energieprestatiecertificaat, daarna het postinterventiedossier en steeds als laatste het

elektriciteitsattest.

§ 1: Algemeen en wetgevend kader

5. In deze paragraaf komt het wetgevend kader van de verschillende verplichte documenten aan

bod. Aan de hand van deze toelichting wordt duidelijk welke verplichtingen van bovenaf komen,

namelijk van de Europese Unie of welke eventueel op initiatief van de Belgische wetgever tot

stand kwamen. De waarde van dit onderdeel zit voornamelijk in het groter kader dat geschetst

wordt, om zodoende de oorsprong en beweegreden van de materie beter te begrijpen. Hierdoor

komt allerhande wetgeving aan bod die niet steeds rechtstreeks verband houdt met de

verplichting van een bepaald formulier bij de overdracht van een onroerend goed.

A. Energieprestatiecertificaat

6. Zoals reeds vermeld kwam de Belgische regelgeving met betrekking tot het

energieprestatiecertificaat er naar aanleiding van een belangrijke Europese richtlijn, namelijk de

richtlijn 2002/91/EG van 16 december 2002 betreffende de energieprestaties van gebouwen

(Energieprestatierichtlijn).1 Deze richtlijn legt, samen met een aantal aanvullende richtlijnen, de

lidstaten enkele eisen op in verband met energieprestaties. In deze richtlijn is maar één document

1 B. DELVAUX, “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor”, NNK 2008, afl. 2, nr. 1, 55.

4

als hulpmiddel om aan de doelstellingen te voldoen terug te vinden: het energieprestatiecertificaat

(EPC).2

De omzetting van de Europese regelgeving gebeurde echter niet van de ene dag op de

andere. Aangezien energie een gewestelijke bevoegdheid is, waren het de gewesten die voor deze

implementatie moesten zorgen. Bijgevolg verschilt in ons land de omzetting en de wetgeving van

gewest tot gewest.3 Daarenboven moest dit alles gebeuren binnen een relatief korte termijn,

namelijk tegen 4 januari 2006. Gelukkig voor België voorzag de richtlijn ook in een verlenging

van deze termijn van drie jaar bij gebrek aan gekwalificeerde deskundigen, en zodoende werd de

deadline dan toch behaald.4 Om dit doel te bereiken opteerde de Vlaamse overheid immers voor

een gefaseerde invoering, zodat ze zich jaar per jaar konden concentreren op een verschillend

onderdeel van de richtlijn.5 Deze procedure vatte aan in 2006 met het EPB-decreet om de regels

vast te leggen waaraan nieuwbouw en vernieuwbouw moeten voldoen.6 Dit decreet vormde de

basis van de energieprestaties voor verschillende categorieën van gebouwen en van de bijhorende

certificaten. Talloze besluiten volgden om de andere onderdelen te reglementeren. In het kader

van dit werk is vooral het besluit van 11 januari 2008 van de Vlaamse regering houdende de

invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur met

bijhorend ministrieel besluit van 21 augustus 2008 betreffende de inwerkingtreding van deze

verplichting, van belang.7 In 2008 vond ook de invoering van het EPC voor publieke gebouwen

plaats.8 Zeer recent kwam de laatste fase tot voltooiing, namelijk de invoering van een EPC bij

verkoop en verhuur van bestaande niet-residentiële gebouwen.9 De MiNaRaad verzocht de drie

gewesten om uniforme berekeningsmethodes te hanteren, alsook om een samenwerkingsverband

2 S. PUT, Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen, http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_naar_duurzamer_energieverbruik.pdf.3 V. COUTEAU, “Energieprestatieregelgeving anno 2007, een stand van zaken in de drie gewesten”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17 – 18, 10. Wij beperken ons in dit kader tot het Vlaamse gewest.4 B. DELVAUX, o.c., nr. 14, 58.5 B. DELVAUX, o.c., nr. 2, 55.6 Decreet van 22 december 2006, houdende eisen en handhavingsmaatregelen op vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG – decreet, B.S. 27 maart 2007, inwerkingtreding 6 april 2007.7 Besluit 11 januari 2008 van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit, B.S. 8 februari 2008, inwerkingtreding 13 september 2008.8 Besluit 20 april 2007 van de Vlaamse Regering betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, B.S. 25 mei 2007, inwerkingtreding 4 juni 2007.9 Besluit 5 december 2008 van de Vlaamse Regering betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat niet-residentiële gebouwen, B.S. 2 maart 2009, nog niet in werking getreden.

5

op poten te zetten opdat ze geen tegenstrijdige invulling zouden geven aan de

energieprestatieregelgeving.10

De strengere energienormen en dus een specifiek EPC voor nieuwbouw en verbouwingen

waarvoor een bouwvergunning vereist is, gelden sinds 1 januari 2006. Bij de verkoop van

bestaande residentiële gebouwen (gebouwen bestemd voor huisvesting) moet de eigenaar ook een

EPC laten opmaken. Deze verplichting is uiteindelijk inwerking getreden op 1 november 2008 en

voorzag in een overgangsregeling. Wanneer het compromis (onderhandse koopovereenkomst)

ondertekend werd voor deze datum, moet geen EPC voorzien worden.11 Het ministrieel besluit

van 13 juni 2008 specificeert de vorm en de inhoud van dergelijk energieprestatiecertificaat. Hier

wordt later, in het passend onderdeel, verder op ingegaan.12

B. Postinterventiedossier

7. Het postinterventiedossier (PID) is één van de middelen terug te vinden in de welzijnswet om

het welzijn van arbeiders en specifiek de veiligheid op bouwplaatsen, te verzekeren. Ook hier

kwam de Belgische wetgeving er omwille van een Europese verplichting. De Commissie had het

probleem van onveiligheid op de bouwplaats omwille van gebrekkige planning en coördinatie

opgemerkt en nader onderzocht. Hierop volgden tal van Europese richtlijnen, met als

voornaamste de richtlijn van 24 juni 1992 betreffende minimumvoorschriften inzake veiligheid

en gezondheid voor tijdelijke en mobiele bouwplaatsen.13 De Belgische wetgever zette deze

richtlijn om in een nieuw hoofdstuk in de Welzijnswet van 4 augustus 1996. Het

postinterventiedossier moet gesitueerd worden in dit vijfde hoofdstuk dat handelt over de

tijdelijke en mobiele bouwplaatsen.14

De uitvoering van deze Welzijnswet verliep niet probleemloos. Een eerste poging

mislukte wegens de onmogelijkheid van de opleidingsvereisten en het niet inroepen van het

10 Milieu- en Natuurraad van Vlaanderen (hierna MiNaRaad), Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-de-uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf.11 J. VANSTEENE, “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop ‘bestaande’ woningen”, Vastgoed info 2008, afl. 14, 2.12 Zie nr. 10, p. 7 en 8.13 M. VAN HOOYMISSEN, “De veiligheidscoördinator”, in D. MEULEMANS (red.), Een pand bouwen en verbouwen. Praktijkgids vastgoedrecht 3, Leuven, Acco, 2005, nr. 313, 175.14 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 314, 175.

6

advies van de Raad van State, afdeling wetgeving.15 Uiteindelijk kwam er dan toch een succesvol

K.B., namelijk dat van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen, dat in

werking trad op 1 mei 2001. Dit K.B. zorgde voor een reglementering op bouwplaatsen waar

tegelijk of achtereenvolgens meer dan één aannemer actief was. Bij dergelijke werken moet een

veiligheidscoördinator aanwezig zijn om beschermde en georganiseerde omstandigheden te

creëren. Het Besluit werd nadien nog enkele keren gewijzigd. Hier wordt even stilgestaan bij het

K.B. van 22 maart 2006, aangezien deze wijziging onder meer betrekking had op het PID. Op

vlak van mede-eigendom en een aankoop op plan werd een vereenvoudiging doorgevoerd voor

het postinterventiedossier.16 De wetgeving bleek efficiënt te zijn. De bouwplaatsen ondergingen

immers opvallende veranderingen: met omheining afgesloten werven en de nodige sanitaire

voorzieningen.17 Anderzijds legt het PID ook aan niet rechtstreeks betrokken derden bepaalde

verplichtingen op, wat vrij ingrijpend is.18

C. Elektriciteitsattest

8. De basis van de elektrische keuring moet gezocht worden in het Algemeen Reglement op de

Elektrische Installaties (AREI) dat ingevoerd werd bij KB van 10 maart 1981. De

beschermingsmaatregelen tegen nefaste gevolgen van elektriciteit en voorschriften met

betrekking tot de gebruikte leidingen en machines zijn van toepassing op elektrische installaties

die na 1 oktober 1981 in werking werden gesteld. Vele gebouwen en bijgevolg elektrische

voorzieningen dateren echter van voor deze periode waardoor deze wet vaak zijn effect verliest.

De veiligheidsvoorschriften waaraan huishoudelijke elektrische installaties moeten

voldoen, vallen onder de exclusieve bevoegdheid van de minister van Energie.19 Het K.B. van 25

juni 2008 zorgde voor de wijziging van art. 276 AREI en de invoering van art. 276bis AREI.

Door deze artikels zal bij de overdracht van een woning verplicht een controleonderzoek van de

elektrische installatie voorhanden moeten zijn. Indien de installatie dateert van voor 1981 zal een

15 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 315, 175.16 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.17 J. HULSBOSCH, “Het postinterventiedossier”, in F. BURSSENS (red.), De veiligheidscoördinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, nr. 1, 149.18 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 2, 149.19 X, Controle van de elektrische installaties, http://mineco.fgov.be/energy/eletricity/electricity_nl_001.htm#Huishoudelijke_installaties.

7

keuring en meegeleverd attest noodzakelijk zijn.20 Hierdoor wordt de omvang van het

toepassingsgebied toch enigszins uitgebreid. Wanneer de plaatsing na die datum gebeurde, moet

nagekeken worden of een geldig conformiteitsattest aanwezig is. Volgens het AREI is dergelijk

attest slechts 25 jaar geldig, zodat in sommige gevallen het certificaat reeds vervallen kan zijn en

een periodieke herkeuring vereist is. In 2009 kan dit het geval zijn voor woningen waarvan de

elektrische installaties dateren van tussen 1981 en 1984. Ook bij de verzwaring van een

netaansluiting wordt in principe een verplichte controle, met bijgeleverd attest, uitgevoerd.

Wederom trad dit besluit later dan voorzien in werking omwille van het overhaast te werk

gaan en daarmee gepaard gaand verschillende opmerkingen van de Raad van State. Uiteindelijk

verscheen het K.B. van 7 juni 2007 die de inwerkingtreding definitief vaststelde op 1 juli 2008

(een jaar later dan eerst voorzien). Deze regeling heeft tot gevolg dat de verplichting van de

controle geldt bij verkoop zodra het compromis ondertekend werd na 30 juni 2008.

§ 2: Definitie en ratio legis

9. Deze afdeling geeft een omschrijving van de verschillende onderwerpen. Ze omvat niet enkel

een definitie, maar specificeert ook welke de inhoud en de vorm is van het EPC, PID en

keuringsattest. Daarnaast wordt ook de ratio legis behandeld. Hiermee bedoelen we de reden

waarom die regelgeving tot stand is gekomen en het doel dat daarmee beoogd wordt.


10. De meerdere regelgevingen met betrekking tot verscheidene categorieën van gebouwen

hebben tot gevolg dat er niet zoiets bestaat als een uniform energieprestatiecertificaat voor alle

gebouwen. Het EPC bij verkoop van bestaande gebouwen verschilt inhoudelijk dan ook van dit

bij een nieuwbouw. De bespreking van de inhoud en de berekening van de energieprestaties van

een gebouw zal zich in deze bijdrage dan ook beperken tot het EPC verplicht bij verkoop van een

bestaande woning.

Een energieprestatiecertificaat is een document dat de energieprestatie van een gebouw

weergeeft. In tegenstelling tot wat men zou verwachten, legt dit certificaat geen eisen op aan het

gebouw, maar heeft het een louter informerende taak. De prestatie wordt uitgedrukt in een

20 V. VAN DE KEERE, “Algemeen reglement Elektrische Installaties. Verplichte controle elektrische installaties bij verkoop van een woning”, NNK 2008, afl. 3, nrs. 1-3, 66.

8

energiescore (kengetal) die dus de energetische kwaliteit van een gebouw aangeeft. De

berekening van het kengetal gebeurt aan de hand van karakteristieke eigenschappen van het

gebouw, zoals de gebruikte materialen, de isolatie van dak, muren, ramen en deuren, en de

ouderdom en zuinigheid van installaties voor warm water en verwarming. Hierbij dient

opgemerkt dat met de gewoontes en gebruiken van de bewoners geen rekening mag gehouden

worden. Zo voorkomt men een vertekend beeld van het energieverbruik. Het is daarenboven

belangrijk dat het gaat om een beschrijving van de werkelijke energieprestaties. De energiescore

wordt uitgedrukt in het aantal kilowattuur dat het gebouw jaarlijks per vierkante meter verbruikt

(kWh/m²).21 Natuurlijk zegt zo’n getal op zich niet veel, en daarom bevindt zich op het certificaat

een kleurenbalk van groen naar rood waar het kengetal wordt op aangebracht.22 Deze schaal loop

van nul tot 700, wat echter niet wil zeggen dat 700 de slechtst mogelijke score is. De woning kan

nog een hogere score hebben die dan niet op de balk tot uitdrukking komt, maar dus wijst op een

enorme energieverspilling in het desbetreffende gebouw.

Wat de vermeldingen op het certificaat betreft, zijn reeds twee elementen aan bod

gekomen: het kengetal en de kleurenbalk. Bovendien moet het vanzelfsprekend ook de

identificatiegegevens van het gebouw, de opsteller van het document en enkele andere

administratieve gegevens vermelden. Naast de energieprestatie (kengetal) als eerste deel, vindt

men in het tweede deel enkele referentiewaarden, zoals de geldende wettelijke normen en

benchmarks. Deze referentiewaarden moeten zorgen dat vergelijking tussen verschillende

gebouwen mogelijk is voor potentiële kopers.23 Het laatste gedeelte van het certificaat bevat

enkele standaard aanbevelingen en adviezen om een woning energiezuiniger te maken.24

Het EPC blijft tien jaar geldig en kan binnen die tijdsperiode meermaals gebruikt worden

bij opeenvolgende verkopen van dezelfde woning. Het is evenwel aangeraden een nieuw EPC te

laten opmaken indien energiebesparende werken uitgevoerd werden, om zodoende een

meerwaarde in de prijs te verkrijgen.25

21 X, “Dossier energieprestatiepeil: energieprestatiecertificaat, verplicht ‘paspoort’ van uw woning bij verkoop en verhuur”, Eandismagazine 2009, afl. 9, 8.22 Voorbeeld van een certificaat: zie bijlage.23 B. DELVAUX, o.c., nr. 10, 57.24 B. DELVAUX, o.c., nr. 10, 57; S. MELIS, “Het Decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energie-prestatiecertificaat”, MER 2005, afl. 2, nr. 11, 102.25 S. MELIS, o.c., nr. 12, 102; B. DELVAUX, o.c., nr. 12, 57.

9

11. De ratio legis kan kort samengevat worden als de strijd tegen de klimaatverandering. Het EPB

decreet dat boven kort behandeld werd, heeft als doel energiezuinig bouwen en verbouwen te

stimuleren (een verbeterde energieprestatie), evenals de bouw van gezonde en comfortabele

gebouwen te promoten (binnenklimaat).26 De totstandkoming van dit decreet was een must,

aangezien Vlaanderen slecht scoort op het vlak van energiezuinig bouwen in vergelijking met

andere regio’s en landen.27 De oorzaak hiervan ligt bij het groot aantal versnipperde

opdrachtgevers die geen druk kunnen uitoefenen op de aannemers om aan de EPB eisen te

voldoen. Om dit doel te kunnen bereiken, is het noodzakelijk om de overheid en gezinnen aan te

moedigen om rationeel met energie om te springen.28 Bijna de helft van het energieverbruik

bevindt zich immers in de woon- en tertiaire sector.29

Enerzijds heeft het EPC de intentie om de burger, en dan vooral de koper van een huis,

bewust te maken van het energieverbruik van de woning. Hier gaat het dus om een

sensibiliserende maatregel die zorgt voor een grotere transparantie. Het EPC kan immers

opgevraagd worden door de kandidaat kopers om de energiezuinigheid van de woning te kunnen

inschatten. Aan de hand hiervan kunnen zij zich dan een beeld vormen van de te verwachten

energiefactuur en extra kosten om het gebouw energiezuiniger te maken.30 Bijkomend belang

hierbij is dat de potentiële kopers verschillende huizen met elkaar kunnen vergelijken op het vlak

van energieprestaties om hun beslissing mede daarvan te laten afhangen. De verkoopprijs van een

gelijkaardig huis met een slechte energiescore zal dan moeten dalen. Dit geeft de mogelijkheid

om investeringen te doen op dat vlak voor de koper.

De slechte energiescore moet de eigenaars anderzijds ertoe aanzetten hun gebouw aan te

passen, bijvoorbeeld door enkele beglazing te vervangen door dubbel en isolerend glas of door

isolatie van zolder en dak. Zodoende zal het kengetal van hun gebouw stijgen zodat ze bij de

verkoop een betere verkoopprijs kunnen verkrijgen. Kortom, het energieprestatiecertificaat moet

leiden tot meer energie-efficiënte gebouwen.31

26 W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van het bouwen energierecht in Vlaanderen”, in K. DEKETAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Jaarboek bouwrecht 2006 - 2007, Brugge, die Keure, 2006, 7.27 S. PUT, Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen, http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_naar_duurzamer_energieverbruik.pdf.28 J. VANVOLSEM, “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vastgoed info 2005, afl. 16, 1.29 B. DELVAUX, o.c., nr. 5, 56.30 V. COUTEAU, o.c., 12.31 B. DELVAUX, o.c., nr. 4, 56.

10

Daarnaast is het EPC een belangrijk instrument voor de verwezenlijking van verscheidene

doelstellingen binnen het Vlaams gewest, of zelfs ruimer. Zo is er het

Energierenovatieprogramma 2020 waarin gestreefd wordt naar een vermindering van het

huishoudelijk verwarmingsverbruik met 30%.32 Ook dient het stimuleren van energiezuinig

wonen ter realisatie van de opgelegde normen in het kader van het Kyoto Protocol.33 Op termijn

bestaat er bovendien de mogelijkheid om financiële voordelen te koppelen aan het EPC, zoals

bijvoorbeeld een vermindering van de onroerende voorheffing of subsidies voor

milieuvriendelijke investeringen.34


12. Artikel 34 van het K.B. omschrijft het postinterventiedossier van een bouwwerk als “een

dossier dat alle elementen bevat die nuttig kunnen zijn voor de veiligheid en de gezondheid bij

het uitvoeren van eventuele latere werkzaamheden aan het gebouw”. Het PID wordt vaak

vergeleken met een gebruiksaanwijzing of een onderhoudsboekje.35 Het nut van dergelijk

document mag zeker niet onderschat worden. Wanneer een nieuwe eigenaar veranderingen wil

aanbrengen aan het gekochte gebouw, zoals renovatiewerken, afbraak of zelfs eenvoudige

onderhoudswerken, is het cruciaal om te weten waar in het gebouw zich nutsleidingen

(elektriciteit, gas, water) en dragende muren bevinden.36 Indien dergelijke werken door een

aannemer worden uitgevoerd, heeft deze de verplichting om naar de aanwezigheid van het PID te

vragen alvorens hij aan de werken begint.37

Aangezien het dossier een beschrijving moet inhouden van de risicohoudende elementen

van het gebouw, zal het een aantal technische documenten, inlichtingsbladen en schetsen moeten

bevatten.38 Ook de identiteit van de aannemers die vroegere werken hebben uitgevoerd moet

32 Kabinet van minister Hilde Crevits Vlaams minister van openbare werken, energie, leefmilieu en natuur, Persmededeling over de invoering energieprestatiecertificaat stimulans voor energiezuinige woningen, 20 juli 2007, http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/pers200707energieprestatiecertificaat.pdf.33 B. DEVLAUX, o.c., nr. 6, 56; V. COUTEAU, o.c., 12.34 S. PUT, Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen, http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_naar_duurzamer_energieverbruik.pdf; J. VANVOLSEM, “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, l.c., 2.35 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.36 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.37 G. KERSTENS, “Medespelers in de bouw”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 128.38 G. KERSTENS, “Verbouwingsplannen en aankoop van een woning”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 31.

11

opgenomen worden. Verder maken ook alle soorten vergunningen, het lastenboek,

installatieplannen, gebruiksaanwijzingen en as-built plannen deel uit van het dossier. Wanneer

een gebouw wordt opgericht en bij deze constructie meerdere aannemers betrokken zijn, moet

een veiligheidscoördinator worden aangesteld. Zowel in de ontwerpfase als in de uitvoeringsfase

zal deze aanbevelingen doen en adviseren. Ook deze bevindingen worden in het PID opgenomen.

Het is trouwens de veiligheidscoördinator die in dit geval moet instaan voor de opmaak van het

postinterventiedossier. Op het einde van zijn opdracht dient hij alle documenten over te dragen

aan de bouwheer. Van deze overdracht wordt een proces verbaal opgesteld, dat ook bij het

dossier wordt gevoegd.39

Naargelang de aard en omvang van de bouwwerken zijn inhoudelijk twee verschillende

postinterventiedossiers te onderscheiden, namelijk een volledig PID en een vereenvoudigd PID.

Enkel voor bouwwerken gelijk aan of groter dan 500 m² waar gevaarlijke werken (art. 26 § 1) of

werken van grotere omvang (art. 26 § 2) worden uitgevoerd, is een volledig PID vereist. De

vereiste inhoud daarvan is terug te vinden in art. 35 K.B.40 Het beperkt PID bevat minstens:

“informatie in verband met de structuur en essentiële elementen van het gebouw, informatie over

de aard en plaats van aantoonbare of verborgen gevaren, de effectieve uitvoerings- en

afwerkingsplannen en de identificatie van de gebruikte materialen.”41

Het K.B. van 22 maart 2006 heeft voor appartementsgebouwen een aangepaste regeling

ingevoerd (art. 36bis) in het K.B. betreffende de veiligheid op mobiele of tijdelijke bouwplaatsen.

Het postinterventiedossier moet namelijk opgesplitst worden in een gedeelte dat betrekking heeft

op de gemene delen en telkens een apart PID voor elk privatief deel. Dit K.B. voegde ook de

mogelijkheid in om het dossier dat betrekking heeft op de gemene delen toe te vertrouwen aan de

syndicus (art. 49bis).42

Het dossier kent logischerwijs geen beperkte geldigheidsduur, met dien verstande dat bij

elke renovatie of aanpassing van het gebouw, het PID niet vergeten mag worden. Het

postinterventiedossier moet immers gedetailleerd zijn en vooral zo volledig mogelijk en actueel

39 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.40 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 377, 188.41 Art. 36 K.B.; J. HULSBOSCH, o.c., nr. 5, 150. Het betreft voornamelijk bouwwerken met een totale oppervlakte kleiner dan 500 m² met meerdere aannemers, en bouwwerken uitgevoerd door één aannemer.42 X., “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, Nieuwsbrief notariaat 2006, afl. 12, 8.

12

gehouden worden.43 Voor de ganse levensduur van het gebouw blijft het bij dit gebouw en wordt

het telkens aangevuld met nieuwe gegevens.44

13. Voorafgaand aan de inmenging van Europa en de Belgische wetgever leidde inadequate

bouwkundige ontwerpen, verkeerde organisatorische keuzes en gebrekkige planning en

coördinatie op de bouwplaats tot meer dan de helft van de arbeidsongevallen.45 Arbeiders op een

bouwwerf zijn immers blootgesteld aan een enorm risico omwille van het hoog arbeidsritme om

bepaalde deadlines te halen en vaak ontbreekt noodzakelijke informatie over de structuur van het

gebouw.46 Deze cijfers en vaststellingen noodzaakten derhalve tot wetgevend optreden.

Het voornaamste doel van het K.B. van 2001 is dan ook om de veiligheid op de

bouwplaats te verbeteren. Zowel op het vlak van preventie, als voor het vinden van de

verantwoordelijke is het postinterventiedossier een belangrijk instrument. Vooreerst helpt het

dossier de aannemer om de juiste preventiemaatregelen te nemen nodig om het werk op een

gezonde en veilige manier te kunnen uitvoeren.47 Aan de hand van het dossier komt de aannemer

essentiële zaken, zoals de structuur van het gebouw (dragende muren) en de gebruikte materialen

te weten (Cfr. asbest in eternitplaten).48 Hieruit volgt dat de bouwheer het PID moet

overhandigen of ter beschikking moet stellen aan eventuele aannemers. Daarnaast heeft het

dossier ook een optredende functie. Indien zich toch een ongeval of schade voordoet, kan men

teruggrijpen naar het PID om zo te achterhalen wat er fout gelopen is en op die manier de

verantwoordelijke te laten opdraaien.49


14. In het eerste onderdeel betreffende de wetgeving werd reeds kort aangestipt dat verschillende

controles en attesten vereist zijn naargelang de datum van inwerkingtreding van de installatie, en

naarmate bepaalde verrichtingen die plaatsvinden aan de elektrische installatie. Omwille van de

invoering van het AREI moeten elektrische installaties opgericht na 1 oktober 1981 sowieso aan 43 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.44 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 3, 149.45 R. TIMMERMANS, “Plaatsbepaling en verantwoordelijkheid van de syndicus bij werken op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen”, T. App. 2002, afl. 3, 1-2. 46 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 312, 175; R. TIMMERMANS, o.c., 1.47 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.48 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.49 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 20, 158; G. KERSTENS, “Medespelers in de bouw”, l.c., 128.

13

de voorschriften van dit reglement voldoen. Bij de installatie wordt bijgevolg een

conformiteitsattest afgeleverd. Dit geldt ook bij verzwaringen of aanzienlijke uitbreidingen van

bestaande installaties. Het bovenvermelde K.B. heeft dus voornamelijk betrekking op oudere

systemen (of gedeelten ervan) die nog nooit professioneel aangepast werden, zodat uiteindelijk

ook deze aan een keuring onderworpen worden, namelijk bij de verkoop van de woning.

Het attest van keuring van de elektrische installatie is een verslag dat de huidige situatie

van de constructie beoordeelt. De criteria voor deze beoordeling zijn de veiligheidsvoorschriften

voorgeschreven door het AREI. Zowel de eigenschappen als de prestaties van de installatie

moeten aan de eisen voldoen.50 Na de controle levert de erkende keurder een positief, dan wel een

negatief verslag af. Bij tekortkomingen aan de installatie krijgt de nieuwe eigenaar 18 maanden

de tijd om de gebreken te verhelpen.51 Het is dus de koper die bijkomende verplichtingen krijgt

opgelegd bij een afwijzend attest. Dit is een opvallend verschilpunt met het EPC en PID.52 Ook

bij een negatieve keuring kan de verkoop op zich dus doorgaan. Dit zal vaak het geval zijn,

aangezien veel oude gebouwen niet aan de strenge eisen van het AREI voldoen.

Bij huishoudelijke elektrische installaties staat de elektriciteitsmaatschappij in voor de

aansluiting tot aan de meter. De eigenaar van het gebouw is verantwoordelijk voor alles verder

dan de elektriciteitsmeter. De inspectie beperkt zich dan ook tot de leidingen en systemen

waarvoor de eigenaar aansprakelijk is. De controleur zal daarbij vooral aandacht besteden aan de

aanwezigheid van aarding. Verdere aandachtspunten zijn het gebruik van juiste draden, de

aansluiting van de draden en of de kwaliteit van de stopcontacten.53

Het positieve attest bij de verkoop geldt dan als gelijkvormigheidsattest en zal bijgevolg

voor huishoudelijke installaties 25 jaar geldig blijven. Het kan dan ook meermaals gebruikt

worden voor opeenvolgende verkopen. Bij niet-huishoudelijke installaties geldt echter een

kortere herkeuringstermijn: hoogspanningsinstallaties moeten jaarlijks gecontroleerd worden en

andere installaties om de vijf jaar.

15. Het doel van het elektriciteitsattest is eigenlijk een combinatie van de twee voorgaande

certificaten. Het is namelijk gelijkaardig met het opzet van het energieprestatiecertificaat omdat

50 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 16, 67.51 R. PEETERS, “Keuringsverplichting elektriciteit in woningen”, Vastgoed info 2006, afl. 21, 4.52 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en EPC bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 6.53 X, Wegwijs in de huiscertificaten, http://www.vastgoedplatform.be/wegwijs-in-de-huiscertificaten/

14

beide de gezondheid van het milieu nastreven. Rationeel omspringen met energie begint met

aangepaste en zuinige installaties. Oude machines zijn vaak immers enorm energieverslindend.

Men moet op alle vlakken meegaan met de tijd, dus ook voor huishoudelijk verwarmings- en

elektriciteitsmaterieel.

Slechte en verouderde elektrische installaties kunnen daarnaast ook zware gevolgen

hebben voor de veiligheid van mensen en goederen.54 Zij vormen namelijk één van de

belangrijkste oorzaken van woningbranden en andere ongevallen.55 Het opzet van het AREI

bestaat uit enerzijds het voorkomen van risico’s en anderzijds het optimaal functioneren.56 Door

deze verplichting streeft men zodoende een betere naleving en afdwinging van de regels na.57

Deze nieuwe verplichting zorgt voor meer garanties inzake de woonkwaliteit ten aanzien

van de kopers.58 Bijkomend is het essentieel dat de koper een duidelijk en rechtvaardig inzicht

krijgt in de staat van de elektrische leidingen. De koper zal nadien niet voor verrassingen komen

te staan, indien hij op voorhand weet welke bijkomende kosten nodig zullen zijn om de installatie

conform het AREI te maken.

§ 3: Toepassingsgebied

16. Het toepassingsgebied is veruit het belangrijkste aspect in dit hoofdstuk. Deze afdeling bespreekt

namelijk de concrete gevallen waarin het besproken document verplicht voor handen dient te zijn.

Ook op het vlak van de vergelijking moet hier grote aandacht aan besteed worden. Wat men onder

een verkoop of overdracht verstaat in de ene materie, omvat niet noodzakelijk hetzelfde als in de

andere problematiek. Idem voor (de staat van) het onroerend goed waarop de overdracht betrekking

heeft. Het opzet is dan ook hieromtrent eindelijk duidelijkheid te scheppen. Respectievelijk komen

aan bod: welke onroerende goederen en afhankelijk van het onderwerp, welke werken of installaties

bedoeld worden, welke overdrachten en wanneer het document ter beschikking moet gesteld worden.

54 P. LEPERE, “De verplichte controle van elektrische installaties bij verkoop van een onroerend goed”, TVV, afl. 3, nrs. 1 en 2, 981.55 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2.56 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 16, 67.57 R. PEETERS, “Keuringsverplichting elektriciteit in woningen”, l.c., 3.58 J. VANVOLSEM, “Op 1/1/07 verplichte controle van elektrische installatie”, Vastgoed info 2006, afl. 19, 3.

15


17. Zoals boven reeds verduidelijkt werd, zijn er meerdere categorieën van gebouwen waarvan de

reglementering omtrent het EPC verschilt. Dit neemt niet weg dat voor elk van deze gebouwen

een EPC vereist is, al zal het niet om hetzelfde certificaat gaan in alle gevallen. Momenteel

onderscheidt men een EPC voor nieuwbouw, voor publieke gebouwen, voor verkoop en verhuur

van residentiële gebouwen en voor verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen.

Samengevat moeten alle types gebouwen op een bepaald ogenblik over een

energieprestatiecertificaat beschikken. Dit werk handelt over de laatste twee groepen: verkoop

van residentiële en van niet-residentiële gebouwen. Vooreerst dient opgemerkt dat een EPC dat

verplicht moet worden opgemaakt bij een nieuwbouw zal volstaan indien dit gebouw binnen de

tien jaar doorverkocht wordt.59 Dit gebouw werd immers bij de bouw reeds aan strenge normen

onderworpen. Na de geldigheidsperiode van tien jaar van dit EPC zal ook voor deze gebouwen

een nieuw EPC voor verkoop van bestaande gebouwen dienen opgesteld te worden.60

Aangezien op dit moment enkel de wetgeving met betrekking tot de residentiële

gebouwen van kracht is, beperkt deze bijdrage zich voornamelijk tot de bespreking van dergelijke

gebouwen. Niet-residentiële gebouwen zijn eigenlijk alle gebouwen met uitzondering van de

residentiële gebouwen. Eveneens uitgesloten van het toepassingsgebied zijn: alleenstaande

gebouwen met een totale vloeroppervlakte van minder dan 50 m², tijdelijke gebouwen die niet

langer dan twee jaar worden gebruikt, gebouwen die gebruikt worden voor erediensten en

religieuze activiteiten, industriepanden, werkplaatsen, niet voor bewoning bestemde gebouwen

van een landbouwbedrijf en gebouwen die geen energie verbruiken om ten behoeven van mensen

een specifieke binnentemperatuur te behalen.61 Deze opgesomde gebouwen zullen dus niet over

een EPC moeten beschikken in zoverre ze niet voor huisvesting bedoeld zijn of het geen publiek

gebouw betreft. Indien een gebouw een dubbele bestemming heeft, volstaat onder bepaalde

voorwaarden een EPC voor residentiële gebouwen zover de oppervlakte van het residentiële

gedeelte groter is dan dat van het niet-residentiële.62

Residentiële gebouwen zijn gebouwen die bestemd zijn voor huisvesting. Deze categorie

betreft met andere woorden de woningen en appartementen. Het besluit specificeert dat een EPC 59 Art. 6 van het besluit van 11 januari 2008.60 B. DELVAUX, o.c., nr. 8, 56.61 X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen,http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.62 Art. 2, § 2 van het besluit van 11 januari 2008; B. DELVAUX, o.c., nr. 11, 57.

16

dient opgemaakt te worden per wooneenheid. Een wooneenheid is “elke eenheid in een gebouw

die over de nodige stroomvoorzieningen beschikt om autonoom te functioneren.”63 Van zodra een

leefruimte eveneens beschikt over een eigen toilet, een eigen douche of bad en een eigen

keuken(tje), zal de eigenaar bij de verkoop ervan een apart EPC voorhanden moeten hebben.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan een studio in een gebouw met koten. Ook bij de verkoop van een

vakantiewoning, serviceflat, beschermd gebouw, woning in slechte staat of een woning zonder

installaties voor productie van warm water, zonder keuken, badkamer of toilet moet een EPC

aanwezig zijn.64 Zelfs indien men het gebouw aankoopt met de bedoeling om het af te breken of

te verbouwen, blijft de verplichting bestaan. De wet voorziet bijgevolg in geen enkele

uitzondering. Ook de overheid neemt het standpunt in dat bij afbraak toch een EPC vereist is,

aangezien men bij de te koop stelling nog niet kan weten dat iemand het gebouw gaat aankopen

met het oog of afbraak.65 De overheid hanteert echter wel een contra legem zienswijze waarbij ze

poneert dat bij verkoop van een woning die over geen verwarming beschikt en bij een door de

burgemeester onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning geen EPC voorzien moet worden.

Ook afspraken tussen koper en verkoper gelden niet als reden voor afwezigheid.66 Een woonboot

kan men verkopen zonder deze opgelegde verplichting.

18. Met de verkoop van een onroerend goed bedoelt men de zuivere verkoop van het geheel in

volle eigendom.67 Bijgevolg zal bij de verkoop van enkel het vruchtgebruik of de blote eigendom

geen EPC vereist zijn. Dit geldt ook voor opstal, ruilakte en erfpacht.68 Ook de onteigening door

het aankoopcomité of de gerechtelijke onteigening wordt niet als een eigenlijke verkoop

beschouwd.69 Het overkopen van een gedeelte van de woning bij echtscheiding door een van de

ex-echtgenoten valt logischerwijs niet onder het toepassingsgebied, aangezien niet de gehele

woning verkocht wordt maar enkel een deel.

63 X, Welke woningen vallen onder het toepassingsgebied?http://www.energiesparen.be/epcparticulier/toepassingsgebied.64 X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied.65 Zie randnummer 19 betreffende de moment waarop het EPC voorhanden moet zijn.66 X, Nieuwsbrief EPC: Aandachtspunten bij het toepassingsgebied voor het epc bij verkoop en verhuur, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.67 X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet residentiële gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.68 X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied.69 X, Nieuwsbrief EPC: Aandachtspunten bij het toepassingsgebied voor het epc bij verkoop en verhuur, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.

17

Van groot belang is dat bij schenking en erfenis geen EPC aanwezig dient te zijn. Het

toepassingsgebied beperkt zich dus duidelijk tot de zuivere verkoop en niet tot elke vorm van

overdracht. Bijgevolg dient er dan weer wel een EPC voorhanden te zijn bij de verkoop tussen

familieleden.70

19. De vraag wanneer het EPC juist aanwezig moet zijn, is voor de praktijk, maar ook in het

kader van dit werk, essentieel. Volgens de wet moet het er zijn op het ogenblik van de te koop

stelling of ten laatste op het moment van het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst

wanneer er geen aanbod tot tekoopstelling was. Het is immers de bedoeling dat de verkoper het

EPC ter beschikking stelt aan de kandidaat kopers opdat ze verschillende gebouwen met elkaar

zouden kunnen vergelijken. Bijgevolg kunnen potentiële kopers eisen van de verkoper dat hij het

EPC voorlegt en zal hij de nodige inspanningen moeten doen.


20. Waar bij het EPC het onderwerp van deze bespreking residentiële gebouwen was, moet in dit

kader nader ingegaan worden op de soort werken waarvoor een PID moet opgesteld worden.

Aangezien het K.B. maar op 1 mei 2001 in werking getreden is, vallen alleen werken die

uitgevoerd worden na die datum onder het toepassingsgebied. Indien meerdere aannemers

gelijkertijd of achtereenvolgens actief zijn op de werf, dient volgens het K.B. verplicht een

veiligheidscoördinator aangesteld te worden. Zijn taak bestaat uit verschillende opdrachten,

waaronder het openen en bijhouden van het postinterventiedossier. Bij bouwwerken met

meerdere aannemers van minder dan 500 m² bestaat een eenvoudigere coördinatieverplichting

(Cfr. gezinswoning).71 De bedoeling van deze vereenvoudiging is om architecten en aannemers

ertoe aan te zetten dergelijke opleiding te volgen en alzo de opdracht van coördinator op zich te

nemen.72 Dit bespaart kosten voor de bouwheer. Bij de bouw van een gezinswoning is de

architect verantwoordelijk voor de aanstelling van de coördinator.73 Ook bij bouwwerken die

uitgevoerd worden door één aannemer en waar dus in principe geen coördinatie nodig geldt, zal

een PID opgemaakt dienen te worden, indien de werken betrekking hebben op structuur,

70 X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied.71 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 355, 184.72 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 356, 184.73 R. TIMMERMANS, o.c., 3.

18

essentiële kenmerken van het bouwwerk en/of toestanden die een aantoonbaar gevaar kunnen

inhouden. Dit vereenvoudigd postinterventiedossier valt onder de verantwoordelijkheid van de

bouwheer of een door hem aangestelde derde.74

Indien de coördinatieverplichting van toepassing is, moet zowel een

veiligheidscoördinator-ontwerp, als een veiligheidscoördinator-verwezenlijking aangesteld

worden. Deze opdracht kan echter door dezelfde persoon uitgeoefend worden. De eerste staat in

voor de controle van het ontwerp op mogelijke onveilige elementen en stelt preventiemaatregelen

op (bvb. valbeveiliging bij plaatsing van een dak). De coördinator-verwezenlijking controleert

tijdens de bouwwerken of de opgelegde voorschriften nageleefd worden.75 Men zal snel onder de

regeling van meerdere aannemers vallen, aangezien ook leveranciers (bvb. van stortbeton) en

nutsmaatschappijen van zodra ze deelnemen aan het bouwproces als aannemer beschouwd

worden.76

Zowel werken aan nieuwe, als aan bestaande gebouwen worden bedoeld. Bij de verkoop

van een nieuw gebouw, opgericht na 1 mei 2001, zal steeds een PID aanwezig moeten zijn,

aangezien de werken hier betrekking hadden op de structuur en essentiële kenmerken. Wanneer

werken zijn uitgevoerd na die datum aan een oud, bestaand gebouw, hangt de vereiste van het

PID af van de aard van die bouwwerken. Als na 1 mei 2001 geen grote werken werden

uitgevoerd en het gebouw van voor die datum bestaat, is nog steeds geen PID verplicht. Dit kan

men beschouwen als een lacune in de wetgeving.

21. Het K.B. definieert de begrippen overdracht of afstaan van het bouwwerk niet. Uit het K.B.

kan echter afgeleid worden dat het de bedoeling was van de wetgever dat iedereen die een

zakelijk recht op het goed kan uitoefenen in het bezit moet zijn van het PID, of het tenminste kan

opvragen bij de eigenaar. De wijze waarop het zakelijk recht verkregen wordt, heeft geen

belang.77 Hieruit volgt ook dat er meerdere exemplaren (kopies) van het dossier zullen moeten

zijn.78 Bij de overdracht van een zakelijk recht (in de ruimste zin) zal het postinterventiedossier

mee moeten overgaan indien één opgesteld moest worden. Niet enkel gewone verkoop, maar ook

74 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 4, 150.75 R. TIMMERMANS, o.c., 3.76 X, Veiligheidscoordinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm.77 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 7, 151.78 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 381, 189.

19

schenking, afstand, verdeling, opstal, erfpacht, onroerende leasing vallen onder het begrip.79 Op

dit gebied is een duidelijk verschil met het EPC merkbaar. Dit geldt ook voor het aandeel in het

gebouw dat overgedragen wordt: een kopie van het PID moet ook overgedragen worden wanneer

slechts een gedeelte van een gebouw van eigenaar verandert.80 De wet voorziet een specifieke

regeling voor de overdracht van het PID (artt. 48 t.e.m. 49bis K.B.).81 Het toepassingsgebied

omvat daarenboven ook persoonlijke rechten, namelijk bepaalde genots- en gebruiksrechten zoals

time sharing. De eigenaar moet deze personen in het bezit stellen van het PID op het moment dat

ze werken willen uitvoeren aan het onroerend goed.82 Deze verplichting is afdwingbaar voor de

territoriale bevoegde vrederechter door de houder van het zakelijk recht.83

22. In principe gebeurt de overhandiging van het PID bij de overdacht van het gebouw. De akte

die deze overdracht bevestigt, vermeldt de overhandiging. Aangezien het postinterventiedossier

normalerwijze opgemaakt wordt wanneer het gebouw wordt opgericht of bij grote werken (na 1

mei 2001), is het bij een latere verkoop sowieso reeds aanwezig.

Er kunnen op dit vlak echter enkele problemen voorkomen. Namelijk wanneer wel een

PID opgemaakt diende te worden, maar dit niet gebeurd is. Of indien bij de verkoop het gebouw

nog in aanbouw is en het dossier nog niet voltooid is. In dit laatste geval voorziet de wet in een

oplossing: de persoon die het bouwwerk afstaat, zal bij de oplevering het PID moeten

overhandigen aan de koper.84 Bij ontstentenis van een verplicht PID zal de verkoper alsnog

moeten zorgen voor de opmaak ervan. Het nadeel aan deze werkwijze is dat dit dossier nooit

hetzelfde accurate en werkelijke beeld van de werken zal kunnen vormen.

Bij de overdracht van het gebouw dient het PID eerst overhandigd te worden aan de

notaris die het daarna aan de nieuwe eigenaar overhandigt.85 Op die manier wordt de notaris op

een verregaande manier betrokken bij de uitvoering van het K.B. Het dient niet herhaald te

worden dat het van zeer groot belang is dat het PID de constructie dient te volgen.86

79 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 14, 155.80 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.81 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, nr. 759, 515.82 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 15, 155.83 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 763, 517.84 X., “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, l.c., 8.85 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.86 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 3, 149-150.

20


23. De aanwezigheid van een attest van keuring van de elektrische installatie is vereist bij de

overdracht van elke wooneenheid. Het K.B. omschrijft een wooneenheid als een huis,

appartement, lokaal of geheel van lokalen dat als woning dient voor één of meerdere personen die

in gezinsverband of in gemeenschap leven (= familiale huisvesting).87 Studentenkamers en

tweede verblijven zijn daar uiteraard inbegrepen. Daarnaast voorziet het K.B. in enkele

uitdrukkelijke uitzonderingen, zoals gevangenissen, kloosters, rusthuizen, ziekenhuizen, hotels en

onderwijsinstellingen, waar bijgevolg geen attest voor huishoudelijk installaties nodig is.88 Zowel

een uitsluitend gebruik tot gezinswoning, als een gemengde bestemming van huisvesting en

beroep vallen onder het toepassingsgebied. Winkels en bureelruimten zijn derhalve uitgesloten.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat eerder de bestemming zoals bepaald in de

bouwvergunning de maatstaf is, in plaats van het feitelijk gebruik van het gebouw.

Vanzelfsprekend dienen deze woningen in België gelegen te zijn.89 Opmerkelijk is de regeling

die bestaat voor mede-eigendom. Er zal bij verkoop immers enkel een keuring dienen te gebeuren

van de private delen van de betrokken wooneenheid. Garages en bergruimtes die van stroom

voorzien worden, moeten niet mee gecontroleerd worden. Voor de gemene delen geldt een andere

keuringsverplichting en andere termijnen.90

In principe speelt de staat van het gebouw geen rol. Het zijn immers vooral de woningen

in slechte staat en met gebrekkige elektriciteitsvoorzieningen die het meeste risico vormen. Ook

bij de verkoop van dergelijke woningen zal dus een attest voorgelegd moeten worden. Toch zijn

in het K.B. enkele specifieke uitzonderingen bepaald, aangezien in dergelijke gevallen een

keuringsverslag vrij zinloos zou zijn. In tegenstelling tot het EPC zal bij de koop met het oog op

afbraak of volledige renovatie geen keuringsverslag aanwezig moeten zijn. De wet voorziet wel

in een verplichte procedure in dergelijke gevallen. Vooreerst moeten koper en verkoper

uitdrukkelijk in een authentieke akte laten optekenen dat een controleonderzoek nutteloos en

overbodig is. Bijkomend moet de Algemene Directie Energie, Afdeling Infrastructuur van deze

beslissing op de hoogte worden gebracht, zodat deze het dossier kan opvolgen. Ten slotte moet de

87 P. LEPERE, o.c., nr. 12, 982.88 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 13, 67.89 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 12, 67.90 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 14, 67. Zie voor meer details over deze materie: R. PEETERS, “Moeten gemeenschappelijke elektrische installaties ook om de vijf jaar gekeurd worden?”, Vastgoed info 2007, afl. 2, 1-4.

21

koper na de oprichting van het nieuwe gebouw en ingebruikname van de nieuwe elektrische

installatie een proces verbaal van controle overmaken aan voormelde dienst.91

Doorheen dit werk werd reeds enkele keren aangehaald wanneer een elektrische controle

verplicht is. In deze paragraaf wordt alles netjes op een rijtje gezet. De bijkomende keuring bij de

verkoop van een woning is enkel nodig indien voor het gebouw nog geen inspectie werd

uitgevoerd. In principe gaat het dus enkel om gebouwen opgericht vóór 1 oktober 1981.92

Wanneer bij dergelijke woningen de installatie sindsdien werd vernieuwd of verzwaard, zal geen

keuring bij de verkoop vereist zijn, aangezien in die gevallen principieel een keuring werd

verricht.93 Van een verzwaring zal bijgevolg pas sprake zijn als men de netbeheerder moet

contacteren om de wijziging door te voeren. Bij kleinere aanpassingen (bijvoorbeeld stopcontact

bijplaatsen) wordt dus geen beoordeling doorgevoerd. Nochtans moeten ook dergelijke

wijzigingen aan bepaalde artikelen van het AREI voldoen, waarop geen toezicht bestaat.94 Zo

slechts een gedeelte van de elektrische installatie werd vernieuwd, zal voor het overige gedeelte

(dat dateert van voor 1981) wel nog een keuring dienen te gebeuren bij de verkoop van de

woning.95 Ook indien verzuimd werd aan de vereiste controle, bijvoorbeeld bij de verzwaring van

de installatie, of het verslag niet meer voorhanden is, zal een bijkomend controleonderzoek

noodzakelijk zijn.96 Kort samengevat moet elke elektrische installatie die (nog) niet het voorwerp

heeft uitgemaakt van een gelijkvormigheidsonderzoek overeenkomstig art. 270 AREI of waar

geen attest is, gekeurd worden bij de overdracht ervan.97

24. Dit randnummer handelt over het begrip “overdracht” van het onroerend goed. Het attest van

keuring van een elektrische installatie is immers enkel vereist bij de overdracht van het goed,

waardoor vele oude gebouwen aan geen keuring onderworpen worden. Het begrip werd nochtans

niet gedefinieerd in het AREI. Een deel van de rechtsleer en praktisanten staan dan ook voor om,

gelet op het beoogde doel, de overdracht zo ruim mogelijk te interpreteren. In tegenstelling tot het

EPC zal het dus niet enkel een zuivere verkoop omvatten, maar eerder een rechtsfiguur waarbij

een duurzaam gebruik van een wooneenheid van de ene persoon op de andere wordt 91 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 18, 67.92 J. VANSTEENE, “Keuringsattest elektriciteit pas op 1 juli 2008 verplicht”, Vastgoed info 2007, afl. 12, 1.93 X, Keuring elektrische installatie, http://www.vandervoortvastgoed.be/index.php?option=com_content&task=view&id=18&Itemid=58.94 R. PEETERS, “Keuringsverplichting elektriciteit woningen”, l.c., 3.95 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 7, 66.96 X, Attest keuring elektrische installatie, http://www.axusvastgoed.be/News.aspx?ID=61&sysmenuid=3.97 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 8, 66.

22

overgedragen.98 Hierdoor vallen ook figuren zoals schenking en inbrengen in een vennootschap

of in het gemeenschappelijk vermogen onder het toepassingsgebied. Andere auteurs zijn dan

weer van mening dat de keuring niet bij elke overdracht dient te gebeuren.99 Artikel 4 van het

K.B. 2008 spreekt enkel over verkopen en niet over een overdracht in het algemeen.

Zoals reeds vermeld, bevat het K.B. enkele uitzonderingen. Naast voormelde afbraak, laat

de wet ook toe dat geen controleonderzoek wordt verricht, wanneer dit onmogelijk is. Deze

uitsluiting beoogt de gerechtelijke bevolen verkoop. De eigenaar zal in dergelijke gevallen

immers vaak tegenwerken en niemand binnenlaten in zijn eigendom. Mogelijk gevaar voor de

veiligheid zal dus kunnen prevaleren op het nut van het onderzoek. Bij dergelijke beslissing

moeten de verkoopsvoorwaarden duidelijke informatie bevatten over het nut van het

onderzoek.100 Ook de onteigening van een wooneenheid wordt uitdrukkelijk vrijgesteld van een

keuringsverslag.101

25. Omtrent het uiterste moment dat het attest ter beschikking moet zijn, bestaat geen

eenduidigheid. Het K.B. bepaalt enkel dat de authentieke akte de datum van het proces verbaal

van controleonderzoek en het feit van de overhandiging moet vermelden. Hieruit kan echter

afgeleid worden dat de aanwezigheid van een keuringsverslag niet noodzakelijk is om een

compromis af te sluiten. Zonder een gelijkvormigheidsattest mag de notaris de verkoopakte niet

verlijden en gaat de verkoop niet door. Hieruit volgt dat het uiterste moment het verlijden van de

authentieke akte is. Bij de tekoopstelling en het compromis is technisch gezien nog geen

certificaat van de elektrische installatie vereist. Hierop bestaat echter veel kritiek. De bedoeling

van het verslag is immers de koper in te lichten en volgens sommigen moet dit in een zo vroeg

mogelijk stadium gebeuren (compromis).

98 P. LEPERE, o.c., nr. 14, 983.99 Zie V. VAN DE KEERE, o.c., nrs. 1-3, 66 volgens wie schenking en inbreng niet onder het toepassingsgebied vallen.100 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 7.101 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 15, 67.

23

§ 4: Het opmaken

26. Indien de notaris de opdracht krijgt van de verkoper om het verplichte document te laten

opmaken, of gewoonweg in het kader van zijn voorlichtingsplicht, is het van belang te weten wie

hiervoor bevoegd is en hoe hij deze persoon kan contacteren. Daarnaast komen in deze paragraaf

ook enkele triviale vraagstukken aan bod, zoals de kostprijs en de duurtijd die het redigeren in

beslag neemt. Ook op deze kleinere vragen is het gewenst dat de notaris er een antwoord op

heeft.


27. De verkoper zal een bevoegde persoon voor het opstellen van het EPC moeten contacteren.

Het EPC voor residentiële gebouwen kan enkel worden opgemaakt door een erkende

energiedeskundige type A.102 Een erkende energiedeskundige type D zal moeten instaan voor de

energieprestatiecertificaten bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen.103

Het Vlaams Energieagentschap (VEA) organiseert zelf geen opleidingen, maar staat wel

in voor de erkenning van bepaalde opleidingen die voldoen aan de vereisten van het ministrieel

besluit van 11 maart 2008 (B.S. 20 maart 2008).104 Nadat de opleiding voltooid is en het

bijhorend examen succesvol afgelegd is, krijgt de betrokken persoon een erkend getuigschrift en

moet hij een verklaring op erewoord afleggen om de voorschriften na te leven.105 Deze personen

kunnen zich dan registreren op de energieprestatiedatabank. Ook een vastgoedmakelaar kan

dergelijke opleiding volgen en zodoende voor zijn eigen panden een epc opstellen. Hij moet dan

wel de vereisten naleven en een correct document afleveren.106 Dit vormt op zich geen probleem,

aangezien een energiedeskundige type A immers op erewoord moet verklaren dat hij zijn

opdracht onafhankelijk van zijn opdrachtgever zal uitvoeren en commerciële

102 Een overzicht van de energiedeskundigen type A vindt u op www.energiesparen.be/energieprestatie.103 X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet residentiële gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.104 Deze opleiding staat open voor iedereen die interesse heeft en kan gevolgd worden aan de Artesis Hogeschool Antwerpen (enkel voor personen met een bepaald diploma), Vlaams Agentschap voor Ondernemersvorming – Syntra Vlaanderen en Katholieke Hogeschool Sint-Lieven (associatie K.U. Leuven).105 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor eigen panden”, Vastgoed info 2008, afl. 19, 1.106 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor eigen panden”, l.c., 1.

24

belangenvermenging zal vermijden.107 Het VEA kan steeds de afgeleverde certificaten

controleren.108

28. Nadat de verkoper de energiedeskundige contacteert, komt deze ter plaatse de woning

inspecteren. Tijdens de controle bekijkt hij de algemene toestand van de woning, het

elektriciteitsverbruik en het verbruik van brandstoffen voor de verwarming. Een nader onderzoek

van dak, ramen, muren, vloeren, deuren en de gebruikte isolatiematerialen is hierbij noodzakelijk.

De deskundige volgt hierbij steeds het inspectieprotocol. Dit protocol is een verplicht te volgen

methodiek bij het opmeten en controleren van de woning. Het houdt ook in dat men geen

destructief onderzoek mag doen (bijvoorbeeld gaten boren), alles moet op het zicht gebeuren.

De gegevens die hij aan de hand van deze inspectie verzameld heeft, brengt de

deskundige vervolgens in in de certificatiesoftware, die ter beschikking wordt gesteld door het

Vlaams Energieagentschap. Deze software berekent het kengetal, zodat de deskundige daarna het

EPC kan opmaken en ondertekenen en vervolgens aan de eigenaar kan overhandigen. Alle

opnamegegevens komen steeds terecht in de energieprestatiedatabank, samen met nagenoeg alle

berekende resultaten.109

De overheid heeft geen richtprijs opgelegd voor het redigeren van een EPC, maar deze

bedraagt rond de 200 à 250 euro. De geschatte kostprijs is logischerwijs afhankelijk van de

complexiteit en grootte van het gebouw en van de verplaatsing die de deskundige moet maken.

Indien het EPC niet dringend nodig is, kan de verkoper de offertes van verschillende

energiedeskundigen vergelijken. Ook bepaalde documenten die de eigenaar ter beschikking stelt

van de deskundige hebben een invloed op de prijs, omdat deze dan sneller en exacter de gegevens

kan noteren. De toegestane informatiebronnen zijn wettelijk bepaald: EPB-aangifte, originele

facturen van bouwmaterialen, vroeger afgeleverd EPC, lastenboek, postinterventiedossier,…110

De geschatte duurtijd voor de gehele opmaak bedraagt ongeveer een halve dag (drie uur).111

107 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor eigen panden”, l.c., 1.108 Zie § 5: Controle en sancties.109 MiNaRaad, Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-de-uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf.110 X, Wat is het energieprestatiecertificaat?, http://www.vlaanderen.be/servlet/Satelitte?pagename=Infolijn%2FView&c=Solution_C&p=1186804409590&cid=1217902589595.111 X., “Dossier energieprestatiepeil: energieprestatiecertificaat, verplicht ‘paspoort’ van uw woning bij verkoop en verhuur”, l.c., 9.

25


29. De bespreking van deze paragraaf is bij het postinterventiedossier enigszins anders, aangezien

het geen apart document is dat bij de verkoop pas opgemaakt moet worden. Het PID maakt deel

uit van de veiligheidscoördinatie, en moet derhalve bij de uitvoering van de werken opgemaakt

worden. Enkel wanneer het wederrechtelijk niet werd opgesteld, zal men achteraf een beroep

moeten doen op een bevoegd persoon.

Ook hier kan niet zomaar eenieder zich kandidaat stellen als samensteller van het dossier.

Naargelang het geval moeten bepaalde toegangs- en uitoefeningsvoorwaarden vervuld zijn. Zoals

reeds vermeld zijn deze voorwaarden vereenvoudigd door nieuwe regelgeving voor de

bouwplaatsen kleiner dan 500 m² zodat betrokkenen de functie als coördinator kunnen

uitoefenen.112 Zij moeten bijvoorbeeld niet gecertificeerd zijn (art. 65ter K.B.). Een beroep op een

extern deskundige wordt hierdoor niet langer noodzakelijk.113 Sinds kort is een specifieke

opleiding voorzien in de basisopleiding voor architecten. Zij zijn immers de ideale persoon om

bij kleine bouwplaatsen de coördinatie op zich te nemen.114 Bij de grote bouwplaatsen zal steeds

een externe veiligheidscoördinator ingeschakeld moeten worden die wettelijk verplicht is om een

postinterventiedossier samen te stellen. De certificatie volgens de norm NBN EN ISO 17024 is

bij deze categorie wel verplicht. Als geen coördinatie vereist is, kan de bouwheer of een door

hem aangestelde derde het dossier opmaken.

30. Om de taak van de veiligheidscoördinator of opsteller van het dossier wat te

vergemakkelijken, zijn alle aannemers en leveranciers verplicht om op verzoek van de

coördinator alle nodige documenten te verstrekken. Wanneer deze niet ingaan op deze vraag,

verliest de coördinator zijn verantwoordelijkheid op dit vlak.115

112 Hierop zijn enkele uitzonderingen: bepaalde werken worden gelijkgesteld met een bouwwerk van minimum 500 m² ongeacht de werkelijke oppervlakte (bouwen en afbreken van bruggen, tunnels, torens,…).113 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 356, 184.114 X, Veiligheidscoordinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm.115 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.

26


31. Het attest van keuring van een elektrische installatie kan enkel worden afgeleverd door een

erkend keuringsorganisme. De erkenning gebeurt door het federaal ministerie van Energie.116 Een

lijst van de erkende organismen is dan ook terug te vinden op de website van deze federale

overheidsdienst. Zowel elektriciens, als onafhankelijke keuringsorganismes komen in

aanmerking voor dergelijke erkenning.117

32. De verkoper staat in voor het laten uitvoeren van het controleonderzoek. Het is dan ook de

verkoper die het originele proces verbaal van onderzoek aan de notaris moet overhandigen.118 De

controleur controleert de volledige elektrische installatie, met inbegrip van de uitbreidingen en

vernieuwingen. Als geen tekortkomingen te bespeuren zijn, levert hij een positief keuringsverslag

af. Voor uitbreidingen en vernieuwingen kan hij ook eventueel een gelijkvormigheidsattest

opmaken.119 De eigenaar zal hierbij het eendraadschema en het situatieschema van de elektrische

installatie ter beschikking stellen en de EAN code ter identificatie van de aansluiting van de

elektrische installatie meedelen aan de controleur.120

Indien er wel gebreken of onveiligheden zijn, schrijft de controleur deze in zijn verslag en

levert hij een negatief attest af. Zoals reeds besproken, kan de verkoop in beide gevallen

doorgaan. Het is echter aan de koper om bij de overhandiging van het verslag te beslissen of hij

het huis alsnog wil kopen. Bij een negatief attest moet immers binnen de 18 maanden na de

datum van de authentieke akte een bijkomende controle doorgevoerd worden.121 Daarenboven is

de verkoper verplicht in de authentieke te laten opnemen dat de koper zijn identiteit en de datum

van de akte moet meedelen aan de oorspronkelijke controleur.122

De verkoper zal in principe de kosten voor het controleonderzoek moeten dragen,

aangezien deze controle plaatsvindt in het kader van zijn leveringsplicht. De partijen kunnen wel

116 X, Keuring elektrische installatie, http://www.vandervoortvastgoed.be/index.php?option=com_content&task=view&id=18&Itemid=58.117 X, Keuring bij verkoop en rookmelder bij nieuwbouw verplicht, http://www.habitos.be/bouwen/item.asp?Item_ID=2365.118 P. LEPERE, o.c., nr. 10, 982.119 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2.120 X, Controle van de elektrische installaties, http://mineco.fgov.be/energy/eletricity/electricity_nl_001.htm#Huishoudelijke_installaties. Zie ook site voor de begrippen eendraadschema en situatieschema. EAN is de afkorting voor European Article Numbering, bestaande uit 18 cijfers en is vanaf 1 juli 2007 terug te vinden op de factuur.121 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 27, 68.122 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 25, 68.

27

andere bepalingen laten opnemen in de overeenkomst.123 Bij een negatief verslag en een verplicht

bijkomend onderzoek staat in beginsel de koper in voor de kosten. Ook hier kunnen koper en

verkoper echter overeenkomen wie zal opdraaien voor de kosten van de aanpassingen en de

tweede keuring.124 Een attest kost ongeveer 120 euro.

§ 5: Controle en sancties

33. De controle omvat twee aspecten: de controle op de aanwezigheid van het document bij de

verkoop en de controle op de persoon die een correct attest moet afleveren. Vanzelfsprekend

horen bij de bespreking van de controle ook de sancties die bij niet naleving van de opgelegde

vereisten en verplichtingen geriskeerd worden.


34. Zoals reeds aangehaald, heeft het energieprestatiecertificaat enkel een sensibiliserende

functie. Een slechte energiescore heeft in principe geen wettelijke of financiële sancties tot

gevolg. Enkel het niet opmaken van een EPC wordt bestraft door een administratieve geldboete

van minimum 500 en maximum 5000 euro voor de eigenaar van het gebouw. Dit is echter de

enige sanctie. De afwezigheid van het EPC heeft niet tot gevolg dat de eigenaar het gebouw niet

kan verkopen. Sinds begin 2009 is de notaris verplicht om dit verzuim te melden aan het VEA.

De boete geldt enkel voor de desbetreffende verkoop. Bij de volgende verkoop zal opnieuw een

EPC moeten aanwezig zijn, zoniet wordt de eigenaar nogmaals beboet.

Het VEA staat zowel in voor het toezicht op de energiedeskundige, als voor de controle

van de aanwezigheid van het EPC bij verkoop. De geleverde prestaties, kwalificaties en

aanvullende vereisten van de energiedeskundige zullen getoetst worden aan de hand van

steekproefsgewijze controles. Bij misbruiken of kennelijke onbekwaamheid van een erkend

deskundige kan zijn erkenning ingetrokken worden door het VEA. Daarenboven kan ze bij niet

waarheidsgetrouwe weergave het ongeldige EPC intrekken en een administratieve geldboete

opleggen van minimum 500 en maximum 5000 euro.

Beroep tegen de geldboete is mogelijk. De administratie deelt het bedrag, de redenen, de

berekening en de toepasselijke wettelijke bepalingen mee per aangetekende brief aan de

123 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 24, 68.124 X, De elektriciteitskeuring is verplicht vanaf 1 juli 2008, http://www.eldos.be/page3.html.

28

betrokkene. Indien deze het oneens is, moet hij binnen de dertig dagen na de kennisgeving zijn

tegenargumenten meedelen. Wanneer de administratie de argumenten gegrond acht, kan zij haar

beslissing herroepen of het bedrag van de boete aanpassen (art. 27 § 1 Energieprestatiedecreet).125


35. Op het niet aanstellen van een veiligheidscoördinator en het niet aanmaken van een

postinterventiedossier, staan zware straffen (art. 16 en 21 Welzijnswet). Als het gebrek zich

voordoet tijdens de ontwerpfase kan de bouwheer gevangenisstraf oplopen van één jaar en/of een

geldboete van 5000 euro. De boete kan zelfs oplopen tot 10000 euro wanneer de vereiste

coördinator ontbreekt in de uitvoeringsfase.126 Strafrechtelijk stelt men zich derhalve bloot aan

sancties bij gebrek aan een postinterventiedossier. Het doet daarvoor niets ter zake of dit dossier

niet werd opgemaakt, verdwenen is of niet meer actueel is.

Op burgerrechtelijk vlak werden daarentegen geen specifieke sancties in de wet

ingeschreven. De afwezigheid van een PID bij de verkoop van een woning heeft geen invloed op

de geldigheid van de overdracht.127 De koper zal zich nadien enkel nog kunnen beroepen op de

algemene wilsgebreken (dwaling/bedrog) of de culpa in contrahendo om de koop te laten

vernietigen.128 Het gebrek aan PID zal immers veel moeilijkheden voor de koper meebrengen bij

latere werken aan het gebouw. Een aannemer moet namelijk principieel de uitvoering van de

werken weigeren, zolang hem geen PID ter beschikking werd gesteld.

Ook de aannemers en coördinatoren kunnen strafrechtelijke sancties oplopen wanneer ze

het uitvoeringsverbod niet naleven. Burgerrechtelijk lopen ze kans om verantwoordelijk te

worden gesteld bij schade of ongevallen aan hun personeel of aan derden.129 Op de

terbeschikkingsstellingsplicht en de opvragingsplicht staan echter geen straffen. De

veiligheidscoördinator staat in voor de veiligheid in en rond het gebouw. Zowel de bouwheer, als

de veiligheidscoördinator kunnen op dit vlak aangesproken worden.130

De mogelijkheid om achteraf een volledig nieuw dossier op te stellen werd reeds

besproken. J. HULSBOSCH staat weigerachtig tegenover deze oplossing omdat het geen

125 W. GELDHOF en S. TORMANS, o.c., 29.126 X, Veiligheidscoördinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm.127 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 13, 154.128 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 770, 520; J. HULSBOSCH, o.c., nr. 13, 153.129 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 19, 159.130 R. TIMMERMANS, o.c., 7.

29

waarheidsgetrouwe reconstructie vormt en omdat men in dergelijk geval niet kan terugvallen op

de aansprakelijkheid van de coördinator bij ongevallen of schade. Deze auteur stelt dan ook voor

dat de verkoper duidelijk meldt aan de koper dat er geen PID is en dat deze partijen een

overeenkomst uitwerken over de gevolgen en aansprakelijkheid van de afwezigheid.

Daarbovenop moet een dossier samengesteld worden met zoveel mogelijk gegevens over de

bouwwerken. De onderhandse en notariële akte vermelden ten slotte deze regeling.131


36. Zoals reeds besproken moet een tweede controleonderzoek plaatsvinden wanneer het eerste

negatief was. Het kan echter gebeuren dat ook dit tweede verslag negatief is omdat de koper niet

aan de vermelde gebreken verholpen heeft. In dat geval dient de controleur het negatieve verslag

over te maken aan de minister van Energie.132 Volgens art. 274 van het AREI moeten de nodige

werken zonder vertraging uitgevoerd worden om aan de tijdens het controlebezoek vastgestelde

gebreken tegemoet te komen.133 De administratie van het ministerie van Energie kan dan

beslissen om de installatie buiten dienst en dus zonder stroom te zetten.134

Een negatief verslag aanwezig bij de authentieke akte heeft ook tot gevolg dat de koper

sowieso op de hoogte was van de gebreken. Dit is van groot belang in het kader van zijn

aansprakelijkheid. Wanneer een ernstig ongeval zich voordoet en het parket of de

aansprakelijkheidsverzekeraar aantoont dat dit het gevolg was van een niet naleving van de

voorschriften, zal de eigenaar niet kunnen voorhouden dat hij daarvan niet op de hoogte was.

Daarenboven is een goed huisvader verplicht om zijn goed te onderhouden. Ook deze

verplichting wordt dan met voeten getreden.135

Wanneer de notaris intentioneel de wetgeving niet naleeft, stelt hij zich bloot aan

strafsancties, tuchtsancties en burgerlijke aansprakelijkheid.136 Er is immers geen specifieke

sanctionering voor de notaris voorzien. Hij zal deze reglementering dus strikt moeten naleven,

aangezien de verbeteringskosten bij een negatief attest hoog kunnen oplopen en de notaris

131 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 17, 154.132 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2.133 P. LEPERE, o.c., nr. 10, 982.134 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2.135 X, Aanvraagformulier keuring en attest. Elektrische keuring bij verkoop van woningen, http://www.energie-consulent.be/keuring.php.136 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 31, 68.

30

hiervoor verantwoordelijk kan gesteld worden. Een essentiële aanpassing van de elektrische

installatie dient dan ook best te worden opgevangen in de verkoopovereenkomst.

Ook hier wordt de afwezigheid van het attest niet bestraft met de nietigheid van de

verkoop, maar enkel met boetes. Volgens art. 8 K.B. 1981 worden de overtredingen gestraft

overeenkomstig art. 24 wet 10 maart 1955 op de elektriciteitsvoorziening. Dit artikel voorziet in

een gevangenisstraf van één tot acht dagen en/of een geldboete van 25 tot 1000 euro. Bij

verzachtende omstandigheden kan de rechter deze boete verminderen tot minimum vijf euro.137

137 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 30, 68.

31

Hoofdstuk 2: Rol van de notaris

37. Het is van zeer groot belang dat de notaris weet wat zijn aandeel en betrokkenheid in de

behandelde materies dient te zijn. Bij niet-nakoming van zijn verplichtingen zal hij immers

aansprakelijk kunnen gesteld en tot schadevergoeding veroordeeld worden. De afbakening van

deze verplichtingen is echter niet duidelijk. De regelgeving van de vereiste certificaten is vaak

zeer recent waardoor nog geen rechtspraak voorhanden is. Het zal voornamelijk de praktijk zijn

die de rol van de notaris zal moeten vastleggen.138

Ondanks dit hiaat zal in dit werk gepoogd worden om de taak van de notaris concreet te

bespreken. Deze problematiek kan ruwweg opgedeeld worden in drie onderdelen. Vooreerst zal

onderzocht worden in hoeverre de vereiste documenten invloed hebben op de bijstands- en

hulpverplichting van de notaris. Daarnaast is het noodzakelijk om te weten welke voorschriften

de notaris moet naleven bij het verlijden van de verkoopsakte en welke vermeldingen daarin

opgenomen moeten worden. Een derde vraag handelt over de controle die hij moet uitoefenen op

de aanwezigheid van de attesten of dossiers en eventuele sancties daarbij.

§ 1: Energieprestatiecertificaat

38. De aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat bij de verkoop van onroerende goederen

is slechts verplicht sinds 1 november 2008. Ondanks meerdere initiatieven van het VEA blijkt het

EPC toch geen algemene bekendheid te hebben bij de bevolking.139 En wanneer men er reeds van

gehoord heeft, zal het eerder beschouwd worden als een last. Het is dan ook op dit vlak dat de

notaris zijn taak naar behoren zal moeten uitvoeren in het kader van zijn voorlichtings- en

adviesplicht.

Indien de notaris gecontacteerd wordt door een partij die op het punt staat zijn huis te

verkopen, zal de notaris deze persoon moeten inlichten over de vereiste aanwezigheid van een

energieprestatiecertificaat. Hierbij is het ook aangewezen dat hij de persoon verdere inlichtingen

geeft over hoe dit in zijn werk moet gaan en wie de bevoegde personen zijn om dergelijk

certificaat af te leveren. Vaak zal het zelfs de notaris zijn die dit document aanvraagt in opdracht

van de verkoper.

138 V. COUTEAU, o.c., 14.139 Sociaal-Economische Raad van Vlaanderen (hierna SERV), Advies betreffende de evaluatie en wijziging energieprestatieregelgeving 2008, 3 december 2008, nr. 1432, http://www.serv.be/uitgaven/1432.pdf.

32

Maar in de praktijk zal deze verplichting echter niet steeds even makkelijk zijn. Veel

mensen stappen immers niet direct naar de notaris wanneer ze de intentie hebben om hun woning

te verkopen. Het EPC moet namelijk reeds voorhanden zijn bij de tekoopstelling van het huis. Bij

dergelijke tekoopstelling en zelfs bij de onderhandse verkoopovereenkomsten zal de notaris vaak

nog niet betrokken zijn. Indien de partijen niet op de hoogte waren van de wetgeving, zal het EPC

maar aangevraagd kunnen worden bij authentieke akte en zal het opmaken van de akte uitgesteld

of eventueel onder opschortende voorwaarde afgesloten worden.140 In dergelijke situaties zal de

doelstelling van het EPC dan ook deels niet bereikt worden. Ook vastgoedmakelaars, die in een

vroeger stadium bij de verkoop betrokken zijn, moeten onder hun verantwoordelijkheid zorgen

voor de naleving van deze wetgeving.

39. Bij de verkoop van een onroerend goed volstaat het niet dat de notaris erop let dat het EPC

overgedragen wordt aan de koper, noch dat hij weet heeft van de terbeschikkingstelling ervan. De

notaris is namelijk verplicht (vanaf 2009) om een clausule in de authentieke akte op te nemen met

betrekking tot de aanwezigheid van het EPC voor residentiële gebouwen.141 Deze clausule bestaat

uit een verklaring van de koper dat deze voor het verlijden van de authentieke akte op de hoogte

is gebracht van het bestaan en van de inhoud van het EPC. De notaris vermeldt in de akte of het

EPC ter beschikking werd gesteld aan de koper zodoende wordt de overdracht van het EPC

geregeld door middel van de verplichte opname bij de notariële akte. Hij zal echter moeten

controleren of de koper daadwerkelijk kennis heeft genomen van de inhoud.142

Daarenboven moet de authentieke akte een aantal gegevens van het EPC bevatten. De

notaris moet de datum en de unieke code van het energieprestatiecertificaat opnemen.143

140 Zie verder hoofdstuk 3 over de mogelijkheid van een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een EPC. Hieruit zal blijken dat de opschortende voorwaarde niet de aangewezen methode is.141 X, Nieuwsbrief EPC: Melding van het EPC bij verkoop in de notariële akte,http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.142 X, Energieprestatiecertificaat: wat is een energieprestatiecertificaat?, http://www.huurder.be/energieprestatiecertificaat.htm.143 X, Nieuwsbrief EPC: Melding van het epc bij verkoop in de notariële akte, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief; MiNaRaad, Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-de-uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf.

33

40. De taak van de notaris bestaat er verder uit om bij een verkoop de aan- of afwezigheid van

een energieprestatiecertificaat te melden bij het VEA. Hij zal ook de geldigheid van het EPC

moeten nakijken.144

Bij afwezigheid van het EPC zal de notaris dit moeten melden aan het VEA. Dit is een

uiterst belangrijke verplichting. Deze opdracht werd immers maar recentelijk ingevoerd zodat de

notaris moet nazien op de aanwezigheid als op de kennisgeving van de inhoud aan de kandidaat

koper.145 Of er wel degelijk een certificaat werd opgesteld voor het desbetreffende gebouw zal hij

eenvoudig kunnen verifiëren aan de hand van de energieprestatiedatabank waar hij toegang tot

heeft.146

§ 2: Postinterventiedossier

41. De bijstands- en voorlichtingsverplichting is bij het postinterventiedossier in principe veel

eenvoudiger. Wanneer een eigenaar van een gebouw verplicht is een PID te overhandigen bij de

verkoop heeft hij normaalgezien dit dossier reeds in handen, aangezien het bij de bouwwerken

werd opgesteld. De notaris zal enkel moeten vragen aan de verkoper of reeds een PID werd

opgesteld voor dat gebouw. Zo ja, wijst hij de verkoper erop dat hij dit mede zal moeten

overhandigen bij de verkoopakte aan de koper. Wanneer het dossier wederrechtelijk niet

opgemaakt werd, zal de notaris best enkele voorzorgsmaatregelen nemen om zijn

aansprakelijkheid in te dekken.

Wanneer het gebouw nog niet voltooid is bij de verkoop en bijgevolg het PID nog niet

vervolledigd is, treden echter enkele problemen op. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn bij een

verkoop op plan. In strijd met de wetgeving zal het PID dan niet overhandigd kunnen worden aan

de nieuwe eigenaar bij de overdrachtsakte. Het K.B. van 2008 heeft dit probleem nochtans

opgelost door aan de notariële modus vivandi een reglementair karakter te geven. De notaris

neemt een beding in de akte op waarbij vastgesteld wordt dat de persoon die het bouwwerk

overdraagt, zich ertoe verbindt het PID aan de nieuwe eigenaar te bezorgen, zodra de

144 X, Energieprestatiecertificaat: Belangrijke stap naar energiebezuiniging, http://www.dilbeek-malcontenten.be/index.php?option=com_content&task=view&id=4713&Itemid=56.145 B. DELVAUX, o.c., nr. 9, 56.146 V. COUTEAU, o.c., 14.

34

(voorlopige) oplevering heeft plaatsgevonden.147 Maar wat als dit nadien niet gebeurt? Dit brengt

ons tot het probleem van het ontbreken van het PID bij de akte. Bij dergelijke verkoop moet de

notaris steeds voorzichtig zijn en laten vastleggen wie moet instaan voor de kosten aan de

coördinatie verbonden, aangezien het gebouw van eigenaar veranderd vooraleer het PID

afgewerkt is.148 Van de overhandiging door de veiligheidscoördinator van het PID aan de

bouwheer dient een apart document opgemaakt te worden.

In het kader van zijn voorlichtingsplicht licht de notaris best de betrokken partijen

behoorlijk in over het PID. Indien de notaris reeds geraadpleegd werd voor de bemiddeling van

de onderhandse verkoopovereenkomst dient hij best in deze akte reeds een regeling met

betrekking tot het PID op te nemen om zo bepaalde afspraken tussen de partijen vast te leggen.149

Wanneer het postinterventiedossier dan niet aanwezig is bij de notariële akte neemt de notaris de

overeenkomst in deze akte over.150 Zodoende is de koper op de hoogte van wat de gevolgen zijn

van afwezigheid van een PID en kunnen verplichtingen en aansprakelijkheden met betrekking tot

het alsnog opstellen opgenomen worden. Het is immers cruciaal voor de notaris dat hij de koper

wijst op de ongeldige afwezigheid van het PID gelet op zijn eigen aansprakelijkheid. Het

ontbreken van het PID verhindert niet, zoals eerder vermeld, dat de verkoop geldig afgesloten

wordt. De koper zou zich echter wel kunnen beroepen op de algemene wilsgebreken zoals

dwaling en bedrog of op de leer van de culpa in contrahendo.151

42. De notaris moet dus een clausule met betrekking tot het postinterventiedossier opnemen in de

notariële akte, zowel als in de onderhandse akte wanneer hij daarbij betrokken werd.

Daarenboven moet de overhandiging van het PID in de authentieke akte (of in de onderhandse

wanneer geen authenticiteit vereist is) worden opgetekend om zodoende de overdracht ervan te

kunnen bevestigen.152 Het postinterventiedossier zelf moet niet bij de akte worden gevoegd.153

Voor de notaris volstaat dus de vaststelling van de overdracht in de akte. Hij zal geen verdere

gegevens en verplichtingen dienen op te nemen. Hierdoor wordt zijn aansprakelijkheid sterk 147 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296; X, “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, l.c., 8.148 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 11, 152.149 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 768, 519; J. HULSBOSCH, o.c., nr. 10, 151.150 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 11, 152.151 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 13, 154.152 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 385, 189.153 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 767, 519.

35

beperkt. Dit is echter terecht, aangezien niet bij elke overdracht de notariële tussenkomst

verplicht is.154 Hieruit volgt dat de verkoper alle verantwoordelijkheid voor de overhandiging

draagt.155

De afwezigheid van een PID is geen grond tot nietigheid van de verkoop. De verkoper

kan in de authentieke akte verklaren dat hij alsnog het PID zal laten opmaken en tegen een

welbepaalde datum zal overhandigen aan de koper.

43. Uit het voorgaande blijkt dat de notaris geen verdere opdracht heeft dan het vaststellen van de

al dan niet aanwezigheid van het postinterventiedossier. Bijgevolg volstaat deze verklaring en

dient hij geen verdere controle door te voeren, noch zal hij, in tegenstelling tot de regelgeving

van het EPC, de irreguliere afwezigheid van het PID aan één of ander agentschap moeten

mededelen.

Bij appartementsgebouwen waar de syndicus werd aangesteld om een privatieve kavel te

beheren zal de notaris deze aanstelling moeten controleren. De syndicus zal hiervoor immers een

authentieke volmacht van de eigenaar moeten voorleggen aan de notaris. Ook voor optreden bij

notariële akten in opdracht van de algemene vergadering zal de syndicus het bewijs van zijn

benoeming moeten kunnen voorleggen.156 De notaris moet bij dit alles controleren of de syndicus

correct werd aangesteld en of de beslissing van de algemene vergadering die de syndicus moet

uitvoering ondubbelzinnig en duidelijk is genomen.157

§ 3: Elektriciteitsattest

44. Voor de notaris een akte verlijdt, moet hij bepaalde documenten aanvragen. Het is aan te

raden dat deze verrichtingen voor de ondertekening van de onderhandse akte plaatsvinden.158 Het

is in dit kader dat ook het EPC en het attest van keuring van een elektrische installatie dient

gesitueerd te worden. Hierbij moet men zich dus afvragen of de notaris moet instaan voor het

laten opmaken van beide attesten of dat het volstaat dat hij de verkoper daarover inlicht. Mijn

154 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 9, 151.155 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 386, 189.156 A. WITTENS, “Optreden van de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van medeeigenaars in een authentieke akte”, Not. Fisc. M. 2005, afl. 8, 260.157 A. WITTENS, o.c., 264.158 C. DE WULF, “De notariële koopakte”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), nr. 309, 187.

36

inziens is het de verkoper die de controleur moet contacteren en moet zorgen voor de opmaak.

Overal in de wetgeving stipuleert men het immers als een verplichting ten aanzien van de

verkoper. De notaris kan dus niet verplicht worden door een partij om deze opdracht op zich te

nemen, maar hij kan dit wel vrijwillig aanvaarden of voorstellen.

Ook hier heeft de notaris een uitgebreide bijstands- en voorlichtingsverplichting. Hij zal

onder andere de koper adviseren over het nut van het onderzoek, bijvoorbeeld bij de onmogelijke

toegang tot het goed. Anderzijds zal hij de koper attent moeten maken op de aansprakelijkheden

en gevaren die het gevolg kunnen zijn van een installatie die niet aan de voorschriften van het

AREI voldoet, en hem eveneens wijzen op de kosten van de elektriciteitskeuring die hem ten

laste zullen gelegd worden. Gelet op zijn bijstandsverplichting moet de notaris in de

verkoopsvoorwaarden bij een openbare verkoop aandacht besteden aan de concrete gegevens van

het goed.159 Bij de afbraak of renovatie van het goed zal de notaris de koper bijstaan bij de

verplichting om de overheid een controleattest van de nieuwe installatie over te maken.160

Bij een negatief attest van controle rusten op de koper meerdere verplichtingen. Vooreerst

moet hij zijn identiteit en de datum van de verkoopakte meedelen aan de controleur. Het is echter

aangewezen dat de notaris deze kennisgeving in zijn plaats doet. Wanneer deze mededeling niet

gebeurt, heeft de overheid daar geen weet van en zou men aan de controle kunnen ontsnappen.

De notaris mag uiteraard aan dergelijke praktijken geen medewerking verlenen. Daarnaast moet

de koper geïnformeerd worden over de noodzaak om de nodige maatregelen te nemen om de

installatie in orde te brengen en de termijnen waarbinnen dit moet gebeuren. De notaris moet de

koper er ook op wijzen dat hij volledig vrij is bij zijn keuze van erkend keuringsorganisme.161

45. De verkoper die het onderzoek moet laten uitvoeren moet het origineel van het proces verbaal

van de keuring aan de notaris bezorgen die het op zijn beurt aan de koper overhandigt. Deze

overhandiging van het origineel attest wordt in de overdrachtsakte vermeldt. Daarenboven moet

het elektriciteitsattest aan de akte gehecht worden.

In de authentieke akte zal bepaalde informatie opgenomen dienen te worden, zowel bij

een negatief als bij een positief attest. Bij een positief verslag volstaat (naast de vermelding van

de overdracht) de datum van het proces verbaal. Indien het verslag negatief was, zal de koper

159 K. DE HERTOGH, o.c., 7.160 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 18, 67.161 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 29, 68.

37

uitdrukkelijk ingelicht moeten worden over zijn verdere verplichtingen. Één van deze opdrachten

is de mededeling van identiteit van de koper en datum van de overdrachtsakte aan de controleur.

Daarnaast kan men in de akte bedingen wie de nodige werken zal uitvoeren en op wiens kosten

en risico dit zal gebeuren.162

Ook wanneer de partijen in bepaalde gevallen kunnen overeenkomen dat een

controleonderzoek zinloos zou zijn, moeten enkele uitdrukkelijke vermeldingen in de akte

voorkomen. Bij afbraak en renovatie dient de Algemene Dienst Energie hier immers van op de

hoogte worden gesteld opdat zij het dossier kan opvolgen. Deze meldingsplicht rust op de koper,

maar de opname ervan in de akte gebeurt ten laste van de verkoper.163

46. De verkoop kan zowel bij een positief als bij een negatief keuringsverslag doorgaan. Wanneer

echter geen attest aanwezig is, mag de notaris de akte niet verlijden op straffe van zijn

aansprakelijkheid.

Bij een gerechtelijk bevolen verkoop is het de notaris die de opportuniteit en het nut van

het onderzoek moet beoordelen. Indien de toegang onmogelijk gemaakt wordt, kan hij toch

beslissen om een controle te laten uitvoeren. De notaris heeft dan de mogelijkheid de toegang af

te dwingen, eventueel met hulp van de openbare macht of een slotenmaker.164

162 P. LEPERE, o.c., nr. 10, 982.163 V. VAN DE KEERE, o.c., nr 18, 67.164 K. DE HERTOGH, o.c., 7.

38

Hoofdstuk 3: Als opschortende voorwaarde ?

47. De notariskantoren maken tot op heden gretig gebruik van opschortende voorwaarden in hun

akten. Nochtans is een tendens waarneembaar van alternatieven die bepaalde nadelen van de

opschortende voorwaarde niet hebben, denk maar aan de wederzijdse koopbelofte. Maar

aangezien ook deze constructies niet voor het perfecte resultaat zorgen, vormt de rechtsleer

momenteel twee groepen: voorstanders en tegenstanders van de opschortende voorwaarde. Met

betrekking tot de vraag of een opschortende voorwaarde kan gebruikt worden bij afwezigheid van

een EPC, PID of elektriciteitsattest is dan ook geen eenduidig antwoord terug te vinden. In dit

werk wordt toch gepoogd een globale conclusie te trekken in verband met deze materie.

Dit hoofdstuk wordt besproken aan de hand van drie paragrafen. De eerste paragraaf geeft

een definitie van een opschortende voorwaarde, alsook de kenmerken en voorwaarden waaraan

dergelijke voorwaarde moet voldoen. Deze basis is essentieel om te kunnen onderzoeken of een

opschortende voorwaarde bij een bovenvermeld attest mogelijk is. In de notariële praktijk maakt

men gebruik van opschortende voorwaarden bij gelijkaardige attesten, denk maar aan het

bodemattest. De rechtspraak en rechtsleer omtrent deze materie kan eventueel doorgetrokken

worden naar de recente attesten waar nog geen rechtspraak rond bestaat. Daarom handelt de

tweede paragraaf over een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde van het

verkrijgen van een gunstig of blanco bodemattest. Ten slotte dient uiteraard onderzocht te worden

of een opschortende voorwaarde geldig en nuttig zou zijn bij de behandelde documenten.

§ 1: Opschortende voorwaarde

48. Vooreerst moet uitgelegd worden wat een opschortende voorwaarde is, wat haar kenmerken

zijn en welke de voorwaarden zijn om er gebruik van te kunnen maken. Na deze

basisuiteenzetting wordt kort aandacht besteed aan de taak van de notaris bij het invoeren van een

opschortende voorwaarde en wat de eventuele alternatieven zijn. Daarmee samenhangend worden

de nadelen ervan besproken

49. Omwille van de haast waarmee partijen een koop willen afsluiten, kunnen vaak niet alle

attesten op voorhand en op tijd bekomen worden.165 In de notariële praktijk wordt dit probleem

165 S. BEYAERT, “Koop onder opschortende voorwaarde”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 6, nr. 20, 164.

39

regelmatig opgevangen door een opschortende voorwaarde van het bekomen van een gunstig

attest in te voegen in de akte. Een omschrijving van het begrip is terug te vinden in art. 1181

B.W. Dit artikel definieert de opschortende voorwaarde als een onzekere en toekomstige

gebeurtenis waaraan de partijen niet het bestaan, maar alleen de uitvoering van een verbintenis

onderwerpen.166 De voorwaarde heeft dus geen betrekking op de overeenkomst zelf. Deze

overeenkomst bestaat immers zodra overeenstemming bestaat over de essentiële bestanddelen

(art. 1583 B.W.).167 Daarom kan de voorwaarde nooit betrekking hebben op een wezenlijk

element van de overeenkomst, maar moet deze extern, toevallig of bijkomend zijn.168 De

voorwaarde zelf is echter wel essentieel, aangezien het contract staat of valt naargelang de

vervulling ervan.169 Belangrijk in dit kader is dat de rechtshandeling in elk geval moet kunnen

bestaan los van de voorwaarde.170 Tijdens de opschortende voorwaarde is de verbintenis echter

niet uitvoerbaar of eisbaar.171 Wanneer de conditie gerealiseerd wordt, werkt ze in beginsel terug

tot op de dag van het aangaan van de verbintenis (art. 1179 B.W.).172

Omwille van het beginsel van de goede trouw dient degene die belast wordt met de

vervulling van de voorwaarde loyaal en correct te handelen om het nodige te doen.173 Hieruit

volgt ook dat de partij die moet instaan voor de aanvraag duidelijk bepaald moet worden.174

Indien hij deze verplichting niet zou naleven, kan de wederpartij schadevergoeding vorderen.175

De notaris dient best met betrekking tot deze schadevergoeding, maar ook voor de overige inhoud

van de voorwaarde een gedetailleerde clausule uit te werken.176 Een forfaitaire schadevergoeding

zal echter nooit het gebruikelijke contractuele evenwicht mogen verstoren, bijvoorbeeld door een

schadevergoeding te bedingen zelfs zonder fout in hoofde van de verkoper.177 De voorwaarde

mag zeker niet vergeten te bepalen binnen welke termijn het attest bekomen moet worden en wat 166 B. CLAESSENS, en N. PEETERS, “Verbintenissen onder voorwaarde”, in J. ROODHOOFT, Bestendig handboek verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2007, nr. 2520, III.1 – 8; 167 Cass. 21 januari 2000, JLMB 2000, 1324; Bergen 6 mei 1997, JLMB 1998, 620; B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2503, III.1 – 2a.168 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2521, III.1 – 9.169 Luik 19 december 2006, JLMB 2009, afl. 8, 349.170 S. STIJNS, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden in de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 3, 87.171 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2527, III.1 – 11.172 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2528, III.1 – 12.173 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2524, III.1 – 10; S. BEYAERT, o.c., nr. 21, 165.174 C. DE WULF, “De koop uit de hand van een onroerend goed – De onderhandse koopakte of het compromis”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), nr. 295, 180.175 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2525, III.1 – 11.176 S. BEYAERT, o.c., nr. 21, 165; C. DE WULF, o.c., nr. 299, 182.177 Luik 19 december 2006, JLMB 2009, afl. 8, 349.

40

het resultaat van het attest moet zijn.178 Om het beding juridisch correct te formuleren, is het

noodzakelijk dat de notaris vertrouwd is met de wettelijke en reglementaire bepalingen en de

juiste terminologie met betrekking tot dat bepaald attest.179 Daarenboven mogen notarissen hun

medewerking niet verlenen aan overeenkomsten die door de afwezigheid van een bepaald attest

onderworpen zijn aan een nietigheid.180 Zij kunnen dan een opschortende voorwaarde invoeren.

Een van de alternatieven voor een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde is

de alombekende koopoptie waarbij de verkoper zich verbindt gedurende een bepaalde periode de

woning niet aan iemand anders te verkopen. Alle modaliteiten omtrent de verkoop worden dan

reeds opgenomen in deze overeenkomst. Op het lichten van deze optie volgt dan automatisch de

verkoop, waarna het verlijden van de notariële akte kan plaatsvinden. Vaak zal een geldsom

bedongen worden ten gunste van de verkoper wanneer de koper de termijn laat voorbijgaan. Het

nadeel is dat enkel de verkoper verbonden is (eenzijdige verbintenis) en er bijgevolg geen

zekerheid bestaat omtrent de verkoop. Een andere mogelijkheid is de reeds vermelde wederzijdse

contractbelofte. Zoals het woord het zelf zegt, gaat het hier om een belofte door beide partijen om

een koopcontract af te sluiten. Op die manier zijn beide partijen reeds verbonden, maar is er wel

ruimte om nog enkele zaken op orde te stellen. Indien één van beide partijen ervan af wil, zal ze

een schadevergoeding voor het geleden nadeel moeten betalen. Het grote verschil met de

opschortende voorwaarde is dat de partij die met de voorwaarde gelast is, de overeenkomst kan

saboteren door niets te ondernemen. Vaak zal dan ook de notaris de taak om een bepaald attest te

verkrijgen op zich nemen. Daarenboven wordt ook voor deze nalatigheid een schadevergoeding

bedongen. De meeste recente stroming oppert echter om dergelijke constructies slecht in

noodgevallen in te roepen. Een attest zou namelijk reeds voorhanden moeten zijn bij de

onderhandse verkoop, aangezien de verkoop van een gebouw niet van de ene dag op de andere

plaatsvindt.181

178 S. BEAYERT, o.c., nr. 21, 165; C. DE WULF, o.c., nr. 295, 180.179 C. DE WULF, o.c., nr. 295, 180.180 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X, Rechtskroniek voor het notariaat: deel 14, Brugge, die keure, 2009, nr. 37, 46.181 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 39, 48.

41

§ 2: Bodemattest

50. Wanneer een verkoper nog geen bodemattest heeft op het ogenblik van de ondertekening van

de onderhandse verkoopovereenkomst is het gebruikelijk de koop af te sluiten onder de

opschortende voorwaarde van een blanco of gunstig bodemattest van OVAM binnen een

bepaalde termijn.182 Veel andere notarissen stappen tegenwoordig echter van deze mogelijkheid

af, aangezien de geldigheid van dergelijke handeling betwist wordt. In dit onderdeel wordt eerst

de huidige regelgeving en rechtspraak met betrekking tot het bodemattest besproken, vervolgens

wordt dit alles dan vergeleken met het EPC, het PID en het elektriciteitsattest (waar vergelijking

mogelijk).

Het bodemdecreet bepaalt dat het meest recente bodemattest vóór de ondertekening van

het compromis aan de (potentiële) verwerver moet kunnen voorgelegd worden. De niet naleving

van deze specifieke precontractuele informatieverplichting wordt als een milieu inbreuk

gesanctioneerd.183 Hieruit volgt theoretisch dat een opschortende voorwaarde bij een onderhandse

overeenkomst voor het verkrijgen van een blanco of gunstig bodemattest niet geoorloofd is,

nochtans wordt het nog steeds door bepaalde rechtspraak aanvaard.184 Het decreet stipuleert

echter ook dat de (relatieve) nietigheid van de overeenkomst niet meer ingeroepen kan worden,

indien de koper verzaakt heeft aan deze nietigheidsvordering en inmiddels in het bezit is gesteld

van het meest recente bodemattest.185 In principe kan in dergelijke situatie nog steeds gebruik

gemaakt worden van een opschortende voorwaarde. Dit wordt echter afgeraden, aangezien een

bodemattest snel afgeleverd wordt na de aanvraag en de verkoper dus voldoende mogelijkheid

heeft om het reeds bij de onderhandse verkoopovereenkomst ter beschikking te stellen. Ook de

tijdspanne voor de opmaak van het EPC, het PID en het keuringsattest kunnen in beginsel geen

argument vormen om het gebruik van een opschortende voorwaarde te verantwoorden.

Vooral in het kader van het vroegere bodemsaneringsdecreet en de rechtspraak

daaromtrent kan een belangrijk principe voor ons werk afgeleid worden. Niettegenstaande het

voorleggen van een bodemattest bij het compromis voorgeschreven was op straffe van nietigheid,

aanvaardden verschillende rechters en rechtsgeleerden dat een overeenkomst kon gesloten

worden onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig of blanco

182 C. DE WULF, o.c., nr. 305, 185.183 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 38, 47.184 S. STIJNS, o.c., 86; G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 38, 47.185 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 38, p. 47.

42

bodemattest.186 Nochtans maakte het bodemattest principieel een wezenlijke voorwaarde uit van

de verkoopovereenkomst. Ook bij het attest van keuring van een elektrische installatie mag de

notaris de akte zonder dit attest niet verlijden, dit in tegenstelling tot het EPC en het PID. Hieruit

blijkt nogmaals dat de discussie omtrent de geldigheid van een opschortende voorwaarde

uiteindelijk beslist wordt door de rechter ongeacht de strikte wetgeving.

§ 3: Kan een opschortende voorwaarde ingevoegd worden omtrent het EPC, PID en keuringsattest ?

51. In de voorgaande paragrafen zijn reeds verschillende argumenten, zowel pro als contra,

voorgekomen voor het gebruik van een opschortende voorwaarde voor het bekomen van een

gunstig attest. In dit laatste randnummer betreffende de opschortende voorwaarde zullen de

argumenten met elkaar afgewogen worden en zal gekozen worden voor een bepaalde optie,

namelijk anti opschortende voorwaarde voor het EPC en elektriciteitskeuring. Een apart stuk zal

gewijd worden aan het PID, aangezien dergelijk document niet kan vergeleken worden met de

twee anderen op dit vlak.

Bij de bespreking van een opschortende voorwaarde bleek dat het doel van het

betreffende attest van groot belang is.187 In tegenstelling tot het PID, is het bij het epc en de

keuring van de elektrische installatie voornamelijk het doel om de koper te informeren op het

moment van de koop over de staat van het onroerend goed en de kosten die nodig zullen zijn om

het goed overeenkomstig de wetgeving en aanbevelingen aan te passen. Bij het PID ligt dit

anders. Het moment van informatieverplichting ten aanzien van de koper bevindt zich eerder op

het moment dat er latere werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Indien het PID dus niet

onmiddellijk aanwezig is, maakt dit op zich niet zoveel problemen uit. Een postinterventiedossier

is een objectief document over de structuur van een gebouw, bijgevolg kan het niet negatief of

positief zijn, zodat het gebruik van een opschortende voorwaarde niet aan de orde is. Boven werd

reeds duidelijk dat bij niet aanwezigheid van een PID, alsnog een PID opgesteld dient te worden

op kosten van de verkoper. Dergelijke clausule wordt dan ook in de koopakte opgenomen, maar

verhindert de totstandkoming en uitvoering van de verkoop niet.

186 S. STIJNS, o.c., 86.187 Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45.

43

Het energieprestatiecertificaat maakt geen wezenlijk element uit voor de totstandkoming

van een koop. Integendeel, de verkoop kan doorgaan bij afwezigheid van een EPC. De notaris zal

dergelijk gebrek wel moeten melden aan het VEA opdat een boete opgelegd kan worden. Bij het

gebruik van een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een gunstig EPC zou de notaris

meewerken aan de afwezigheid wat in strijd is met zijn meldingsplicht. Daarenboven moet een

energieprestatiecertificaat principieel aanwezig zijn op het moment van de tekoopstelling van het

gebouw. Dit moment is cruciaal omwille van de informatiedoelstelling ten aanzien van potentiële

kopers. De koper moet dan zijn beslissing om het goed te kopen mede laten afhangen van het

EPC. Indien men gebruik maakt van een opschortende voorwaarde wordt deze doelstelling

compleet voorbijgegaan. De opschortende voorwaarde heeft dus exact hetzelfde effect als de

afwezigheid van een EPC. Wanneer geen EPC voorhanden is op het moment van het compromis

en men geen boete wil riskeren zal moet men wachten tot een opgemaakt wordt. Deze

handelswijze zal de partijen echter niet gelukkig stemmen, aangezien de bescherming nog

zwakker wordt indien een partij er de brui aan geeft. Een opschortende voorwaarde heeft ook

enkel nut wanneer de verkoop opgeschort wordt tot aan het verkrijgen van een gunstig attest.

Wanneer het resultaat van het document geen rol speelt, kan evengoed de koop gewoon

afgesloten worden met daarin de verplichting voor de koper opgenomen om het attest alsnog te

laten opmaken. Of de uitslag van een EPC nu gunstig of ongunstig is, is immers objectief

moeilijk te bepalen.

Bij een attest van keuring van elektrische installaties stelt dit probleem zich echter niet:

ofwel voldoet de elektrische installatie aan de normen van het AREI, ofwel niet en dan krijgt men

een negatief attest. Theoretisch zou men een verkoop kunnen afsluiten onder opschortende

voorwaarde voor het verkrijgen van een positief keuringsattest. De wetgeving bepaalt immers dat

het maar voorhanden moet zijn op het moment van de authentieke akte. Praktisch heeft dit weinig

nut, aangezien momenteel 90 % van de te keuren installaties niet conform is. Daarenboven kan

omwille van de opschortende voorwaarde van een gunstig attest de koper bij een negatief attest

de verkoper dwingen om de nodige aanpassingen te doen om een alsnog een positief attest te

verkrijgen, want hij kan de uitvoering in natura eisen.188 Dit wijkt af van de wetgeving

hieromtrent. Een ander belangrijk motief tegen de opschortende voorwaarde is, zoals bij het EPC,

de doelstelling, namelijk het op voorhand inlichten van de potentiële koper. In tegenstelling tot

188 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 40, 48.

44

het EPC zijn hier minder overtuigende argumenten, maar toch moet het gebruik van een

opschortende voorwaarde sterk afgeraden worden. Maar zoals reeds aangestipt, zal in al deze

gevallen de toekomstige rechtspraak doorslaggevend zijn.

45

BESLUIT

52. Uit het eerste hoofdstuk blijkt dat de verschillende wetgevingen met betrekking tot de vereiste

attesten op heel wat punten afwijken van elkaar. Een eerste belangrijk verschilpunt betreft het

toepassingsgebied. Zo zal de verplichting van een energieprestatiecertificaat enkel gelden bij een

zuivere verkoop van het gehele goed. Enger kan met andere woorden het toepassingsgebied niet

zijn. Dit is in groot contrast met het postinterventiedossier, dat bij elke overdracht van zelfs een

gedeelte van het goed vermeld en overhandigd moet worden. Het attest elektrische keuring neemt

een tussenpositie in. Of dergelijk attest enkel bij een verkoop of ook bij andere overdrachten,

zoals schenking, aanwezig moet zijn, is niet duidelijk. In de praktijk volgt men de strikte

interpretatie van de verkoop. Hieruit volgt dat in vele gevallen geen EPC en geen

elektriciteitsattest aanwezig zal moeten zijn. Dit valt enigszins te betreuren, aangezien de

doelstellingen van beide wetten daardoor maar in beperkte mate verwezenlijkt worden.

Daarenboven valt geen enkele reden te bespeuren waarom men het toepassingsgebied zo gering

gemaakt heeft.

Dat de wetten geenszins op elkaar zijn afgestemd, blijkt ook uit het moment waarop het

document voorhanden moet zijn voor de (kandidaat) koper en notaris. Het EPC moet reeds

beschikbaar zijn bij de tekoopstelling van het onroerend goed. Dit is een verregaande

verplichting, hetgeen ook inhoudt dat de verkoper goed geïnformeerd moet zijn over dit EPC

alvorens hij zijn huis verkoopt. Hedendaags is dergelijke informatie echter snel verworven en

mag dit eigenlijk geen bezwaar uitmaken. Volgens de letter van de wet moet het

elektriciteitsattest pas ter beschikking gesteld worden op het ogenblik van het verlijden van de

authentieke akte. Gelet op de doelstellingen van de wetgeving zou dit beter op een eerder

moment gebeuren. Met betrekking tot het postinterventiedossier treden op dit vlak geen

problemen op. Het volstaat namelijk, gelet op de doelstelling, om het PID bij de overdracht van

het gebouw mee te overhandigen.

Het ontbreken van enige coherentie tussen de verschillende regelgevingen maakt het voor

de notaris niet makkelijk. Hij zal goed de verschillende materies van elkaar moeten kunnen

onderscheiden en de juiste gegevens op de juiste momenten moeten mededelen aan de partijen.

46

53. Van zodra de notaris betrokken wordt bij de verkoop van een onroerend goed, zal hij

aandacht moeten hebben voor de verschillende, bovenbesproken, documenten. De formaliteiten

die hij in acht moet nemen bij het opstellen van een onderhandse en authentieke akte variëren

sterk, afhankelijk van de soort akte en van het betrokken certificaat. Een goede kennis (van elk

detail) van de wetgeving zal dus noodzakelijk zijn.

De problematiek rond de toepassing van een opschortende voorwaarde voor het

verkrijgen van een (gunstig) attest heeft enkel betrekking op het energieprestatiecertificaat en het

attest van keuring van een elektrische installatie. Het postinterventiedossier heeft in principe geen

invloed op de waarde of staat van het onroerend goed, zodat het volstaat om een clausule in de

akte op te nemen dat dit dossier alsnog opgemaakt zal worden. Dit is niet in strijd met de

doelstelling van de regelgeving. Bij een EPC en elektriciteitsattest kan theoretisch gezien wel

gebruik gemaakt worden van een opschortende voorwaarde. Hoewel er voorstanders zijn van

dergelijke praktijk, valt dit evenwel af te raden. Aangezien dergelijke attesten op enkele dagen

opgesteld kunnen worden, zou de opmaak comfortabel op voorhand (zelfs voor de tekoopstelling)

kunnen plaatsvinden. Een doeltreffende voorlichting van verkopers via allerhande kanalen is dus

essentieel. Maar zoals reeds meerdere keren aangehaald, is het de rechtspraak die hierover het

laatste woord zal hebben.

De vooruitzichten en doelstellingen van de invoering van de verschillende certificaten is

alleszins nobel en vooruitstrevend. Anderzijds betekenen ze stuk voor stuk een verregaande

verplichting voor eigenaars van onroerende goederen. Het blijft dan ook afwachten of de

verwezenlijking van het doel wel succesvol en efficiënt bereikt zal worden.

47

BIJLAGE

Bijlage 1: Voorblad energieprestatiecertificaat

48

Bijlage 2: Clausule energieprestatiecertificaat

Onderhandse akte:Bij aanwezigheid van een EPC :→ Een geldig energieprestatiecertificaat werd opgemaakt met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, door energiedeskundige …………………, gedateerd van ………………, met vermelding van unieke code……………….., en werd ter kennis gesteld van de verkoper die dit uitdrukkelijk erkent. De inhoud van dit certificaat werd door de verkoper aan de koper meegedeeld. Het origineel van dit certificaat zal door de verkoper bij het verlijden van de authentieke akte aan de koper worden overhandigd

Bij afwezigheid van een EPC:→ De verkoper verklaart niet te beschikken over een geldig energieprestatiecertificaat met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, en volledig op de hoogte te zijn gesteld van de sanctie die hem kan worden opgelegd wegens miskenning van deze verplichting. Hij verbindt er zich toe eerstdaags een energiedeskundige aan te duiden die zal overgaan tot de opmaak van het energieprestatiecertificaat en van zodra dit energieprestatiecertificaat hem wordt ter kennis gesteld de inhoud ervan mee te delen aan de koper. Het origineel van dit certificaat zal door de verkoper bij het verlijden van de authentieke akte aan de koper worden overhandigd.

Authentieke akte:→ De notaris stelt vast dat voor het verkochte goed een geldig energieprestatiecertificaat met codenummer ................... aanwezig is en dat dit aan de koper werd overhandigd, die heeft bevestigd van de inhoud ervan kennis te hebben genomen

Bijlage 3: Clausule postinterventiedossier

Er is geen postinterventiedossier vereist:→ Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het hoger beschreven eigendom een postinterventiedossier voorhanden is, antwoordt de verkoper ontkennend en bevestigt hij dat er aan dit eigendom sinds één mei tweeduizend en één geen werken werden uitgevoerd door één ofmeerdere aannemers waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld.

Het postinterventiedossier is overhandigd of wordt overhandigd:→ Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het hoger beschreven eigendom een postinterventiedossier voorhanden is, antwoordt de verkoper bevestigend en verklaart hij dat dit dossier thans aan de koper wordt overhandigd (of: dat de koper dit dossier heeft ontvangen voor het verlijden van onderhavige akte). Dit wordt door de koper bevestigd.

Het postinterventiedossier zal later worden overhandigd:→ Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het hoger beschreven eigendom een postinterventiedossier voorhanden is, antwoordt de verkoper bevestigend. Hij verklaart dat dit dossier nog niet aan de koper overhandigd werd, doch hij verbindt zich ertoe dit te zullen doen uiterlijk binnen de week te rekenen vanaf heden. De koper verklaart zich hiermee akkoord.

Het vereiste dossier werd niet opgemaakt:→ Na door de instrumenterende notaris te zijn ingelicht over het toepassingsgebied van het Koninklijk Besluit betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen en inzonderheid over het postinterventiedossier, verklaart de verkoper dat er sinds één mei tweeduizend en één, aan

49

hogerbeschreven eigendom werken werden uitgevoerd waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld. De verkoper verbindt zich dit dossier op zijn kosten binnen de drie maanden te rekenen van heden te doen opstellen en dit binnen dezelfde termijn aan de koper te overhandigen. De koper verklaart zich daarmee akkoord.

Postinterventiedossier i.v.m. woning in aanbouw:→ De verkoper verklaart dat de tijdelijke of mobiele bouwplaats van het bouwwerk nog niet beëindigd is en dat het postinterventiedossier op heden nog niet kan overhandigd worden aan de koper. De verkoper verbindt zich ertoe het postinterventiedossier aan de koper te overhandigen, zodra de voorlopige oplevering, of bij ontstentenis, de oplevering van het bouwwerk heeft plaatsgehad.

Postinterventiedossier i.v.m. appartement in aanbouw:→ De verkoper verklaart dat de tijdelijke of mobiele bouwplaats van het bouwwerk nog niet beëindigd is en dat het postinterventiedossier op heden nog niet kan overhandigd worden aan de koper. De verkoper verbindt zich ertoe het gedeelte van dit postinterventiedossier dat betrekking heeft op de bij deze verkochte privatieve gedeelten van het bouwwerk aan de koper te overhandigen uiterlijk bij de voorlopige oplevering van deze privatieve gedeelten. Het gedeelte van het postinterventiedossier dat betrekking heeft op de delen van het bouwwerk in

gedwongen mede-eigendom zal, zoals bepaald in de statuten van het gebouw, toevertrouwd worden aan de syndicus

Bijlage 4: Clausule elektriciteitsattest

Het gaat om een oude installatie waarvoor dit onderzoek verplicht is:→ De notaris heeft de partijen gewezen op de voorschriften inzake elektrische installaties en op de verplichting vóór de overdracht van het goed een gelijkvormigheidsonderzoek te laten uitvoeren door een erkend organisme. De verkoper heeft aan deze verplichting voldaan. Het origineel van het proces-verbaal van onderzoek opgesteld op ………… door ………… werd aan de notaris bezorgd. De notaris heeft het origineel van dit proces-verbaal aan de koper overgemaakt bij de ondertekening van onderhavige akte (of bij een ter post aangetekend schrijven gedagtekend op ………….). De koper bevestigd dit te hebben ontvangen.

Eventueel bij negatief attest:→ Voor de gebreken vermeld in genaamd proces-verbaal zullen door de verkoper (of de koper) en op zijn kosten de vereiste aanpassingen worden uitgevoerd binnen de twee maanden te rekenen van heden.

Er was geen onderzoek of bijkomend onderzoek vereist:→ De verkoper verklaart dat het verkochte goed niet valt onder de toepassing van art. 276 Algemeen Reglement Elektrische Installaties en er dienvolgens geen gelijkvormigheidsonderzoek diende te geschieden.

50

BIBLIOGRAFIE

Rechtspraak

•Cass. 21 januari 2000, JLMB 2000, 1324.

•Bergen 6 mei 1997, JLMB 1998, 620

•Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45.

•Luik 19 december 2006, JLMB 2009, afl. 8, 349.

•Rb. Tongeren 23 oktober 2001, T. App. 2002, afl. 3, 30.

Rechtsleer

1. Energieprestatiecertificaat

•COUTEAU, V., “Energieprestatieregelgeving anno 2007, een stand van zaken in de drie

gewesten”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17 – 18, 10–14.

•DELVAUX, B., “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële

gebouwen - een blik op de X-factor”, NNK 2008, afl. 2, 55-58

•MELIS, S., “Het Decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het

vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een

energie-prestatiecertificaat”, MER 2005, afl. 2, 98-129.

•Kabinet van minister Hilde Crevits Vlaams minister van openbare werken, energie, leefmilieu en

natuur, Persmededeling over de invoering energieprestatiecertificaat stimulans voor

energiezuinige woningen, 20 juli 2007,

http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/pers200707energieprestatiec

ertificaat.pdf.

•Kabinet van minister Hilde Crevits Vlaams minister van openbare werken, energie, leefmilieu en

natuur, Persmededeling betreffende energieprestatiecertificaat: instrument voor

energiezuinige woningen, 17 september 2008,

http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/lancering_EPC_residentieel

_persmededeling.pdf.

•RONSE, S., “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TVW

2007, afl. 2, 195-196.

51

•MiNaRaad, Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-

van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-de-

uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf.

•SERV, Advies over het voorontwerp van besluit houdende de invoering van het

energieprestatiecertificaat voor niet-residentiële gebouwen bij verkoop of verhuur, 10

september 2008, nr. 1365, http://www.serv.be/publicaties/1365.pdf.

•SERV, Advies over het besluit betreffende energieprestatiecertificaat verkoop en verhuur

residentiële gebouwen, 12 september 2007, nr. 1199,

http://www.serv.be/publicaties/1199.pdf.

•SERV, Advies betreffende de evaluatie en wijziging energieprestatieregelgeving 2008, 3

december 2008, nr. 1432, http://www.serv.be/uitgaven/1432.pdf.

•TORMANS, S., “Heet en/of koud blazen: de energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, TROS

2006, afl. 42, 109-133.

•TORMANS, S., “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, in K.

DEKETELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Jaarboek bouwrecht 2005-

2006, Brugge, die Keure, 2006, 1–34.

•VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat in het najaar bij verkoop van bestaande

woningen”, Vastgoed info 2008, afl. 4, 3-4.

•VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat pas in 2009 voor verhuurders”, Vastgoed info

2007, afl. 18, 1-2.

•VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop 'bestaande'

woningen”, Vastgoed info 2008, afl. 14, 2-3

•VANSTEENE, J., “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor zijn eigen panden”, Vastgoed info

2008, afl. 19, 1-2.

•VANVOLSEM, J., “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vastgoed

info 2005, afl. 16, 1-2.

•VANVOLSEM, J., “Vlaams energieprestatiedecreet in het kader van Europese energierichtlijnen

voor 2006”, Vastgoed info 2004, afl. 19, 7-8.

•X, “Dossier energieprestatiepeil: Energieprestatiecertificaat, verplicht ‘paspoort’ van uw woning

bij verkoop en verhuur”, Eandismagazine 2009, afl. 9, 8-9.

52

2. Postinterventiedossier

•AVONDSTONDT, J., Juridisch boek vastgoed, Meerbeek – Kortenberg, Uitgeverij voor handel

en nijverheid, 2006, 478 p.

•BAUDONCQ, F., De burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus, Gent, De Boeck &

Larcier, 2006, 167 p.

•BURSSENS, F., “De veiligheidscoördinatie in de bouw: stand van zaken”, in S. SROKA en F.

JUDO (eds.), Bouwrecht in al zijn facetten. Een actuele stand van zaken, Brussel, De

Boeck & Larcier, 2006, 93–128.

•BURSSENS, F., “De veiligheidsscoordinator: statuut en verantwoordelijkheid”, in F.

BURSSENS (red.), De veiligheidscoordinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, 69-

120.

•DAMBRE, M., DE BRUYNE, E., HUBEAU, B. en VANDENBERGHE, J., Vastgoedboekje

2008, Mechelen, Kluwer, 2008, 736 p.

•DE WULF, C., “De notariële koopakte”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten,

Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), 187-247.

•DILLEN, J., “Mede-eigendom. KB Tijdelijke of Mobiele Bouwplaatsen wijzigt opnieuw

postinterventiedossier”, Vastgoed info 2006, afl. 15, 3-5.

•GELDHOF, W., en TORMANS, S., “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van het bouwen

energierecht in Vlaanderen”, in K. DEKTELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE

(eds), Jaarboek bouwrecht 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 1-34.

•HEYRMAN, C., “Ontstaan, doelstelling en overzicht van de wetgeving terzake”, in F.


67.

•HULSBOSCH, J., “Het postinterventiedossier in de notariële praktijk”, TVV 2008, afl. 2, 83-95.

•HULSBOSCH, J., “[Veiligheidscoördinatie in de bouw] Het postinterventiedossier”, in F.


158.

•KERSTENS, G., “Medespelers in de bouw”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W.

DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer,

2008, afl. 188, XV.E, 49-135.

53

•KERSTENS, G., “Verbouwingsplannen en aankoop van een woning”, in R. DERINE, H.

COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in

de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 15–48.

•LOUVEAUX, B., “Le syndic et le dossier d'intervention ultérieure”, Immobilier 2006, afl. 12, 3-

4.

•PEETERS, R., “[Mede-eigendom] Wetsvoorstel wil dat syndicus postinterventiedossier

bewaart”, Vastgoed info 2008, afl. 2, 1-4.

•ROBBE, C., en EYLENBOSCH, J., Medeeigendom, algemene vergadering, Raad van beheer en

syndicus voor appartementsgebouwen, Brussel, Auxis, 2000, 296 p.

•TIMMERMANS, R., “[Modelreglementen voor splitsing in appartementen] Gemeenrechtelijke

bestanddelen van elke splitsingsakte”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W.

DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer,

2007, afl. 177, XIV.R 31-148.

•TIMMERMANS, R., “Plaatsbepaling en verantwoordelijkheid van de syndicus bij werken op

tijdelijke of mobiele bouwplaatsen”, T. App. 2002, afl. 3, 1-7.

•VAN HOORICK, G., Notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 556 p.

•VAN HOOYMISSEN, M., “De veiligheidscoördinator”, in D. MEULEMANS (red.), Een pand

bouwen en verbouwen. Praktijkgids vastgoedrecht 3, Leuven, Acco, 2005, 175-190.

•VANSTEENE, J., “Postinterventiedossier bij mede-eigendom - wetsvoorstel ingediend”,

Vastgoed info 2004, afl. 6, 8-9.

•WITTENS, A., “Optreden van de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van

medeeigenaars in een authentieke akte”, Not. Fisc. M. 2005, afl. 8, 251–265.

•X., “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, Nieuwsbrief notariaat 2006, afl.

12, 7-8.

3. Elektriciteitsattest

•DE HERTOGH, K., “Het K.B. van 25 juni 2008 inzake elektrische installaties bekeken vanuit

het kader van de gerechtelijke verkoping”, Notariaat 2009, afl. 1, 1-7.

•DE HERTOGH, K.,”Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare

verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 6-7.

54

•LEPERE, P.,”De verplichte controle van elektrische installaties bij verkoop van een onroerend

goed”, TVV 2007, afl. 3, 981-983.

•PEETERS, R., “Keuringsverplichting elektriciteit in woningen”, Vastgoed info 2006, afl. 21, 3-

4.

•PEETERS, R., “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, Vastgoed

info 2006, afl. 19, 1-2.

•PEETERS, R., “Verkoper moet keuringsattest elektriciteit pas op 1 juli 2007 kunnen

voorleggen”, Vastgoed info 2007, afl. 1, 3-4.

•PEETERS, R., “[Mede-eigendom] Moeten gemeenschappelijke elektrische installaties ook om

de vijf jaar gekeurd worden?, Vastgoed info 2007, afl. 2, 1-4.

•VAN DE KEERE, V., “Algemeen Reglement Elektrische installaties. Verplichte controle

elektrische installaties bij verkoop van een woning”, NNK 2008, afl. 3, 66-69.

•VANSTEENE, J., “Keuringsattest elektriciteit pas op 1 juli 2008 verplicht”, Vastgoed info 2007,

afl. 12, 1.

•VANVOLSEM, J., “Op 1/1/07 verplichte controle van elektrische installatie”, Vastgoed info

2006, afl. 19, 2-3.

4. Opschortende voorwaarde

•BEYAERT, S., “Koop onder opschortende voorwaarde”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 6, 154–168.

•BYTTEBIER, J., “De opschortende voorwaarde in de notariële praktijk”, T. Not. 1997, 149–162.

•CLAESSENS, B. en PEETERS, N., “Verbintenissen onder voorwaarde”, in J. ROODHOOFT

(ed.), Bestendig handboek verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2007, afl. 11, III.1, 1–

20.

•DE CALUWE, E., “Het inroepen van het niet vervuld zijn van een opschortende voorwaarde en

rechtsmisbruik: een (on)mogelijke combinatie?”, RW 2005 – 2006, afl. 37, 1463–1468.

•DE WULF, C., “De koop uit de hand van een onroerend goed – De onderhandse koopakte of het

compromis”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer,

2007, (deel IIb), 139–187.

•DEMUYNCK, I., “De opschortende voorwaarde”, DCCR 1992 – 1993, 62–72.

•RASSON, G., “De opschortende voorwaarde van toekenning van een hypothecaire lening of

krediet in de voorlopige verkoopovereenkomst”, Notarius 1991, 125-129.

55

•SLABBINCK, R., “Gevolgen van de laattijdige mededeling van bodemattest bij de overdracht

van grond. De laattijdige mededeling van een blanco bodemattest toch ‘sanctioneerbaar’”,

RABG 2006, afl. 1, 51–55.

•STEENNOT, R., “De weigering van het krediet als opschortende voorwaarde”, DCCR 2005, afl.

68, 70-73.

•STIJNS, S., “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het

licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 3, 77–

102.

•VAN DEN EYNDE, P., “La Vente sous condition suspensive”, Rec. gén. enr. not. 2007, afl. 6,

205–213.

•VAN HOORICK, G., “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X, Rechtskroniek voor

het notariaat: deel 14, Brugge, die Keure, 2009, 29-53.

•VOLCKAERT, E., “Bodem. Verkoop- en aankoopbelofte kan opschortende voorwaarde uit

compromis houden”, Vastgoed info 2008, afl. 13, 1.

5. Hyperlinks

•PUT, S., Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in

gebouwen,http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_

naar_duurzamer_energieverbruik.pdf.

•X, Aanvraagformulier keuring en attest. Elektrische keuring bij verkoop van woningen,

http://www.energie-consulent.be/keuring.php.

•X, Attest keuring elektrische installatie,

http://www.axusvastgoed.be/News.aspx?ID=61&sysmenuid=3.

•X, Controle van de elektrische installaties,

http://mineco.fgov.be/energy/eletricity/electricity_nl_001.htm#Huishoudelijke_installaties

•X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22

maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.

•X, Energieprestatiecertificaat: Belangrijke stap naar energiebezuiniging, http://www.dilbeek-

malcontenten.be/index.php?option=com_content&task=view&id=4713&Itemid=56.

•X, Energieprestatiecertificaat: wat is een energieprestatiecertificaat?,

http://www.huurder.be/energieprestatiecertificaat.htm.

56

•X, Keuring elektrische installatie,

http://www.vandervoortvastgoed.be/index.php?option=com_content&task=view&id=18&

Itemid=58.•X, Nieuwsbrief EPC: Aandachtspunten bij het toepassingsgebied voor het epc bij verkoop en

verhuur, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.

•X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet-residentiële

gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.

•X, Nieuwsbrief EPC: Melding van het epc bij verkoop in de notariële akte,

http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.

•X, Overzicht toepassingsgebied,

http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied.

•X, Veiligheidscoordinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm.

•X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.

•X, Wat is het energieprestatiecertificaat?,

http://www.vlaanderen.be/servlet/Satelitte?pagename=Infolijn%2FView&c=Solution_C&

p=1186804409590&cid=1217902589595.

•X, Wegwijs in de huiscertificaten, http://www.vastgoedplatform.be/wegwijs-in-de-

huiscertificaten/

•X, Welke woningen vallen onder het toepassingsgebied?

http://www.energiesparen.be/epcparticulier/toepassingsgebied.

Het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en ......Het...

Documents

Transcript of Het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en ......Het...