Gemeente Voorschoten Beleidskader Kantoorhuisvesting 2012-2020

8/10/2019 Gemeente Voorschoten Beleidskader Kantoorhuisvesting 2012-2020

1/14

BeleidskaderBeleidskaderBeleidskaderBeleidskader

KantoorKantoorKantoorKantoorhuisvesthuisvesthuisvesthuisvesting Voorschotening Voorschotening Voorschotening Voorschoten 2012201220122012----2020202020202020

ZZZZ----8721/21998721/21998721/21998721/2199


2/14

InhoudInhoudInhoudInhoud

1. Leeswijzer ....................................................................................................................... 2

1.1. Voorschotens Kantorenbeleid ..................................................................................... 2

1.2. Rol overheid ................................................................................................................ 2

1.3. Regionaal en Provinciaal kader .................................................................................... 3

2. Samenvatting Kantorennota (Vraaganalyse en strategie) ................................................. 4

2.1. Definitie Kantoor ......................................................................................................... 4

2.2. De Voorschotense kantoorgebruiker ........................................................................... 4

2.3. Nieuwe bedrijven: uitbreidingsvraag ........................................................................... 5

2.4. Bestaande bedrijven: vervangingsvraag ....................................................................... 5

2.5. Strategie Voorschoten ................................................................................................. 6

3. Beleidskader Nieuwbouwontwikkelingen ........................................................................ 7

3.1. Kwantitatieve opgave en locatiekeuze ......................................................................... 7

3.2. Toelichting .................................................................................................................. 7

4. Beleidskader bestemmingswijzigingen (Transformatie) .................................................. 8

4.1. Toetsingskader ........................................................................................................... 8

4.2. Toelichting .................................................................................................................. 8

4.3. Procedure .................................................................................................................... 9

5. Beleidskader Renovatie ................................................................................................... 9

6. Beleidskader Voorkomen van Leegstand ......................................................................... 9

7. Beleidskaders per deelgebied ......................................................................................... 9

8.1. Stationlocaties(s) ......................................................................................................... 9

8.2. Station De Vink ......................................................................................................... 10

8.3. Dobbewijk ................................................................................................................. 11

8.4. Rouwkooplaan .......................................................................................................... 12

8.5. Centrum .................................................................................................................... 12

8.6. Woonwijken en overige ............................................................................................. 12

8. Instrumenten, Uitvoering en Vervolg ............................................................................ 13


3/14

1.1.1.1. LeeswijzerLeeswijzerLeeswijzerLeeswijzer

1.1.1.1.1.1.1.1. Voorschotens KantorenbeleidVoorschotens KantorenbeleidVoorschotens KantorenbeleidVoorschotens Kantorenbeleid

De gemeente Voorschoten heeft de kantorenmarkt onderzocht en op basis hiervan een

visie opgesteld. Deze analyse en visie staan in de Kantorennota Voorschoten 2012-2020.

De gemeente heeft deze visie aan deskundigen voorgelegd om de inhoud te toetsen

(zienswijzen). Deze toets is te vinden in de Nota van Beantwoording.

Zoals een van de zienswijzen heeft aangetoond, kan de Kantorennota niet voldoende

functioneren als afwegingskader voor de collegebevoegdheden (bestemmingswijziging).

Hierom is op basis van de Kantorennota (en de Nota van Beantwoording) een beleidskader

opgesteld.

De Kantorennota geeft aan hoe onze kantorenmarkt er bij staat en waar we naartoe willen.

Zoals kleinschaligheid en hergebruik bestaande panden. Hoe daar vervolgens te komen,

college opdracht dan wel inkadering bevoegdheden, staat in dit beleidskader.

Dit beleidskader is derhalve een werkdocument, een instrument voor de gewenste

ontwikkelingen. Met dit kader wordt overheidsoptreden meer voorspelbaar en sneller m.b.t.

vragen rondom kantoorhuisvesting voor met name college, ambtenaren, ondernemers en

ontwikkelaars.

1.1.1.1.2222.... Rol overheidRol overheidRol overheidRol overheid

In dit beleidskader wordt het kader met betrekking tot ruimtelijke mogelijkheden en

specifiek kantoorgerelateerde onderwerpen gesteld. Hieronder bijvoorbeeld de

bestemmingsplannen en eventuele vrijstellingen daarop of instrumenten om de

leegstandproblematiek te verminderen dan wel te voorkomen. Daarnaast zijn er algemene

regels met betrekking tot Veiligheid, Duurzaamheid en Welstand die in gelijknamige

beleidsstukken zijn gesteld.

De gemeente Voorschoten probeert de regels voor kantoorhuisvesting en

kantoorontwikkeling in Voorschoten duidelijk en effectief op te stellen zodat de markt haar

spel kan spelen. Er worden regels gesteld om nadelige effecten te voorkomen en

maatschappelijk gewenste effecten te stimuleren. Zoals milieucategorien, verkeer en

parkeren, werkgelegenheid, voorzieningen en leegstand. Naast de gemeente stellen ook


4/14

bovenlokale overheden regels of kaders waarbinnen eventuele ontwikkelingen moeten

passen.

Het daadwerkelijk huisvesten van ondernemers is een zaak tussen vragers en aanbieders.

De gemeente Voorschoten zoekt niet naar panden voor ondernemers of naar ondernemers

voor panden.

1.1.1.1.3333.... Regionaal en Provinciaal kaderRegionaal en Provinciaal kaderRegionaal en Provinciaal kaderRegionaal en Provinciaal kader

De gemeenten zijn gebonden aan bovenlokale regels en afspraken. In dit geval de

Provincie Zuid-Holland en de regio Holland Rijnland. Hieronder de relevante regels voor

Voorschotense kantoorontwikkelingen.

De vastgoedvraag naar kantoren is als lokaal te bestempelen als het bruto vloer oppervlak

minder dan 2.500 m bvo1per vestiging bedraagt. De lokale vraag valt volledig binnen de

autonomie van de gemeente waar de vraag zich manifesteert (Concept Kantorenstrategie

Holland Rijnland, blz. 14).

In een actualisering op de Provinciale Structuurvisie en verordening die is vastgesteld op 23

augustus 2011 door Gedeputeerde Staten stelt de provincie dat alleen in (hoog)stedelijke

en (boven)regionale centra en subcentra nog kantoorontwikkeling (>1.000m2) plaats kan

vinden. Voorschoten maakt geen onderdeel uit van deze centra. Voor plannen die niet

passen binnen deze regelgeving maar waarover wel eerder provinciale overeenstemming is

bereikt geldt een uitzondering.

Kantoorontwikkeling van zelfstandige kantoorpanden onder de 1.000 m blijft mogelijk.

Een andere uitzondering op de regel wordt gemaakt voor bedrijfsgebonden kantoren met

een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totaal bruto vloeroppervlak

en minder dan 3000 m.

Verkantorisering van bedrijventerreinen, monistische werklocaties en grootschalige

ontwikkelingen worden door beide overheden als ongewenst gezien.

1Bruto Vloer Oppervlak (van de bebouwing, niet de openbare ruimte, parkeerplaatsen of groene zomen)


5/14

2.2.2.2. Samenvatting Kantorennota (Vraaganalyse en strategie)Samenvatting Kantorennota (Vraaganalyse en strategie)Samenvatting Kantorennota (Vraaganalyse en strategie)Samenvatting Kantorennota (Vraaganalyse en strategie)

Voor een uitgebreide analyse zie de Kantorennota Voorschoten 2012-2020 en bijhorende

Nota van beantwoording.

2.1.2.1.2.1.2.1. Definitie KantoorDefinitie KantoorDefinitie KantoorDefinitie Kantoor

In het handboek bestemmingsplan van de gemeente Voorschoten is Kantoorgedefinieerd

als: Voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel,

architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het

publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en

geholpen.

Daarnaast is de bestemming Dienstverleninggedefinieerd als: Het bedrijfsmatig verlenen

van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt

gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcaf.

Het onderscheidende zit hem dus in de publieksfunctie. Dit onderscheid is aangebracht

vanwege de verkeersaantrekkende werking en parkeerdruk.

2.22.22.22.2.... De VoorschotenseDe VoorschotenseDe VoorschotenseDe Voorschotense kantoorgebruikerkantoorgebruikerkantoorgebruikerkantoorgebruiker

We richten op ons op de lokale markt, onderscheidend van de grootstedelijke markt. De

groene omgeving, het dorpse karakter, historische kern, goede recreatieve voorzieningen

en de veilige en goed geregelde gemeente is voor bepaalde niches erg interessant. Met

name voor de Voorschotense ondernemers en werknemers maar ook voor Voorschotense

starters en doorstarters en een incidentele binnenvlieger.

Het station is niet zo groots als Leiden Centraal maar blijft een geweldige kans binnen

Voorschotense maat. Daarnaast is het Centrum weer aantrekkelijk voor kantoren met

publiekfunctie of voor ondernemers die zelf wat meer reuring zoeken.

Vrijwel iedereen onderschrijft de vraaganalyse2: kleinschalige ontwikkelingen voor lokale

gebruikers. Deze lokale gebruiker wil ongeveer 200-400m2 bvo, in eigen bezit of huren,

op maat gesneden en duurzame huisvesting.

Centrum en Stationslocatie(s) zijn de locaties met de meeste potentie voor nieuwbouw.

Karakteristieke panden zijn het meest kansrijk voor transformatie.

2Zie Kantorennota VS 12-20 en bijhorende Nota van beantwoording


6/14

2.32.32.32.3.... Nieuwe bedrijven: uitbreidingsvraagNieuwe bedrijven: uitbreidingsvraagNieuwe bedrijven: uitbreidingsvraagNieuwe bedrijven: uitbreidingsvraag

In veel wijken wordt gewoond en gewerkt. Behalve het dubbelgebruik van de woning kan zo

ook dubbelgebruik in tijd worden bevorderd. Werk in woonwijken zorgt voor aanwezigheid,

veiligheid en leefbaarheid3. Werk aan huis is voor veel mensen ideaal, sommige

ondernemers groeien echter uit hun huislijk jasje, willen meer contact en reuring of

simpelweg een professioneel pand inclusief dito personeel.

Werk aan huis levert starters of doorstarters. Werk in woonwijken is binnen de maat erg

wenselijk. Wel bedrijvigheid met zeer beperkte publiekfuncties, deze voorzieningen zijn

gepland in de twee winkelcentra Centrum en Noord Hofland. Deze twee centra zijn

uitgerust voor en afhankelijk van publieksconcentraties. Zo wordt bovendien de rust in de

woonwijken beschermd.

Het lijkt door de leegstand in de grootstedelijke omgeving onwaarschijnlijk dat een grote

speler zich vestigt in Voorschoten. Voorschoten gaat hiervoor ook geen ambitieuze

acquisitie activiteiten inzetten.

Wel hebben ondernemers een drang om in de eigen gemeente te blijven. Werk aan huis

(Starters en/of ZZP-er) blijft een bron voor de eerste kleine huisvestingvraag 4. De werk-

aan-huis-regels zijn in Voorschoten ruim geformuleerd maar kunnen per bestemmingsplan

verschillen5.

De uitbreidingsvraag is berekend op gemiddeld 200m2 per jaar.

2.42.42.42.4.... Bestaande bedrijvenBestaande bedrijvenBestaande bedrijvenBestaande bedrijven: vervangingsvraag: vervangingsvraag: vervangingsvraag: vervangingsvraag

De bedrijven die vanuit de zolderkamer huisvesting zoeken is onze uitbreidingsvraag. De

vervangingsvraag bestaat uit ondernemingen die weer een fase verder groeien. Soms

omdat ze luxer willen, soms omdat ze ruimte nodig hebben voor meer werk, personeel en

klanten. Er is behoefte aan een gemleerd aanbod in prijs en omvang.

De vervangingsvraag is berekend op 300m2 gemiddeld per jaar.

3ZZP-ers de toekomst voor een leefbare wijk?, Radbout Universiteit Nijmegen, 2011

4Ruim driekwart van alle startende ondernemers met zijn bedrijf start vanuit huis (Pijlman et al., 2010)

5Voor plaatsgebonden regels m.b.t. werk aan huis kunt u de bestemmingsplannen raadplegen: www.ruimtelijkeplannen.nl


7/14

2.2.2.2.5555.... Strategie VoorschotenStrategie VoorschotenStrategie VoorschotenStrategie Voorschoten

Zoals uit de Kantorennota blijkt is er in Voorschoten een beperkte behoefte aan

kleinschalige kantoren (200-400m2 bvo), deze huisvesting is voor onze lokale economie

(werkgelegenheid) van groot belang. Met de voorgestelde ontwikkelingen kunnen ongeveer

120 banen gecreerd worden of op zijn minst behouden.

We hebben in principe geen voorkeur voor renovatie, transformatie of nieuwbouw. Het

uitgangspunt is dat alle panden gebruikt worden en dat de Voorschotense vraag zoveel

mogelijk in Voorschoten wordt opgevangen. Verschillende ontwikkelingen leiden tot een

verschillend aanbod kantoorhuisvesting (eigendomstructuur, prijs, etc.) vandaar dat dit

beleidskader zowel ruimte biedt aan nieuwbouwontwikkeling op verschillende locaties

alsook transformatie van bestaande panden.

Wel vinden we dat Voorschoten geen groene ruimte moet opgeven. Dit moet dus inpasbaar

zijn, versterkend werken, gecompenseerd worden of als politieke keuze worden gedragen.

Dit heeft naast een milieubelang ook een economisch belang omdat een groen dorp met

een plezierige openbare ruimte een belangrijk vestigingscriterium is.

Flexibiliteit in gebruiksmogelijkheden en bestemmingen kan meer, sneller en goedkoper

dynamiek teweeg brengen en leegstand voorkomen dan financile prikkels of

marktbeperkingen. De voorwaarden voor bestemmingswijzigingen (transformatie) zijn in

gelijknamige hoofdstuk opgenomen.

De gemeente Voorschoten is vanwege schaarste problematiek een tegenstander van

Verkantorisering van bedrijventerreinen. Achterliggende gedachte is dat afwaardering van

milieucategorien vaak eenrichtingsverkeer is en dat er ook behoefte is aan ruimte voor

hogere milieucategorien (bedrijfsruimte). Echter, voor elke locatie en elk verzoek is

zorgvuldigheid en maatwerk vereist!

SpinSpinSpinSpin----off van de kantorensectoroff van de kantorensectoroff van de kantorensectoroff van de kantorensector

Neem bijvoorbeeld de kantorensector. Deze mag dan weinig directe werkgelegenheid bieden aan de

onderkant van de arbeidsmarkt, hij kent wel een grote spin-off: iedere tien werknemers op kantoor zorgen

voor gemiddeld drie banen in de sfeer van beheer, onderhoud, beveiliging, zakelijke dienstverlening,

reparatie en andere faciliteiten.

(Ruimte voor Economische verscheidenheid, VROM, 2003: 4)


8/14

3.3.3.3. BeleidskaderBeleidskaderBeleidskaderBeleidskader NieuwbouwontwikkelingenNieuwbouwontwikkelingenNieuwbouwontwikkelingenNieuwbouwontwikkelingen

3.1. K3.1. K3.1. K3.1. Kwantitatieve opgave en locatiekeuzewantitatieve opgave en locatiekeuzewantitatieve opgave en locatiekeuzewantitatieve opgave en locatiekeuze

De kwantitatieve analyse blijft een heikel punt. De marge is 7.000m2 tot 10.000m2 bvo

waarbij vooral de bovengrens bediscussieerd wordt6. Vandaar dat hier een maximum aantal

vierkante meters bvo in combinatie met locatiekeuze is opgenomen (tussen haakjes de

onderlinge uitruilmarges). De precieze vierkante meters voor de mogelijke locaties zijn op

dit moment moeilijk in te schatten vandaar dat flexibiliteit is ingebouwd middels de

onderlinge uitruilmarges.

2.000m2 Station (-1000, +1000)

3.000m2 Dobbewijk (-3000, +1000)

2.000m2 Centrum (-1000, +1000)

3.3.3.3.2222.... ToelichtingToelichtingToelichtingToelichting

Met het Station wordt bedoeld het Texaco gebied en het stationsgebied tot Brunita J.

Gemmekelaan. Met de Dobbewijk vooral de zichtlocaties langs het spoor en Papelaan-West,

dicht bij het station (Deelgebied 6) en karakteristieke panden. Met het Centrum wordt het

gebied bedoelt zoals omschreven in het bestemmingsplan Centrum (inclusief MOC terrein

en Burgemeester van der Haarplein).

Omdat alle mogelijke kantoorontwikkeling zich nog in een zeer premature fase bevindt, is

daadwerkelijke realisatie moeilijk in tijd weg te zetten, hierom wordt geen tijdsplanning

opgenomen. Logischerwijs gelden gerealiseerde ontwikkelingen wel als input voor nieuwe

ontwikkelingen. Dus als er rond het station of het centrum nieuwe kantoren worden

gebouwd en deze blijken moeilijk te vermarkten dan zal dat invloed hebben op eventuele

nieuwe plannen.

Bovenstaande maximering betreft de nieuwbouwontwikkelingen. De mogelijkheden voor

Transformatie zijn teveel afhankelijk van het pand en de omgeving om in gebieden in te

delen. Ook willen we deze mogelijkheden niet met een maximum beperken, het liefst alle

gebouwen in gebruik. Wel gelden er voorwaarden, deze zijn in onderstaande hoofdstuk

Beleidskader bestemmingswijziging opgeschreven.

6Zie Kantorennota Voorschoten 2012-2020 en bijhorende Nota van beantwoording


9/14

4.4.4.4. Beleidskader bestemmingswijzigingen (Transformatie)Beleidskader bestemmingswijzigingen (Transformatie)Beleidskader bestemmingswijzigingen (Transformatie)Beleidskader bestemmingswijzigingen (Transformatie)

Waar mag een woning of bedrijf een kantoorbestemming krijgen en waar niet? Waar is dit

afhankelijk van?

4444.1. Toetsingskader.1. Toetsingskader.1. Toetsingskader.1. Toetsingskader

Parkeernormen en verkeersbewegingen7

Het verlagen van milieucategorien is in beginsel ongewenst

Onttrekken van sociale woningen is in beginsel ongewenst

Kantoren zonder publieksfunctie zijn in WC N-Hofland en in de Schoolstraat in

beginsel ongewenst (met publieksfunctie is vaak bestemming Dienstverlening)

Langdurige leegstand of verpaupering van het pand

Onwenselijkheid van het huidig gebruik (bv overlast en veiligheid voor omgeving)

4444.2. Toelichting.2. Toelichting.2. Toelichting.2. Toelichting

Monumentale panden, langdurig leegstaande of verpauperde panden en fysiek beperkte

gebouwen moeten door middel van zorgvuldig onderbouwd maatwerk op enige flexibiliteit

in regeluitleg kunnen rekenen. Wel blijven bovenstaande voorwaarden van toepassing.

Transformatie van een sociale woning naar een kantoor met publieksfunctie aan een

doodlopende straat in een woonwijk is dus erg onwaarschijnlijk ook al staat dit jaren leeg.

Het transformeren van een vuurwerkfabriek naar niet publieksgerichte en

arbeidsextensieve kantoren naast een basisschool is meer waarschijnlijk.

Als grootschalige panden (>1.000m2 bvo) in aanmerking komen voor transformatie kan de

kwantitatieve opgave/mogelijkheden is het geding komen. Hierdoor is maatwerk

noodzakelijk. Een combinatie van functies (wonen, zorg, kantoor), verzamelconcepten

en/of een voorverhuureis kunnen dan uitkomst bieden.

De gemeente Voorschoten acht het niet noodzakelijk kleinschalige transformaties te

monitoren. Mochten dit er veel worden en/of omstandigheden wijzigen dan zal te zijner

tijd bezien worden of dit kader nog volstaat.

7 De gemeente Voorschoten baseert de parkeernormen e.d. op de CROW-normen, deze normen zijn niet statisch maar tijd-,

omgeving- en gebruikafhankelijk, voor informatie kunt u het beste contact opnemen met de gemeente Voorschoten.


10/14

4444.3. Procedure.3. Procedure.3. Procedure.3. Procedure

Eventuele vrijstellingen verlenen op het bestemmingsplan is een bevoegdheid van het

college dat zij binnen dit beleidskader kan uitoefenen. Wanneer initiatieven buiten dit

kader vallen, kan dit kader opnieuw aan de raad worden voorgelegd.

5.5.5.5. BeleidskaderBeleidskaderBeleidskaderBeleidskader RenovatieRenovatieRenovatieRenovatie

Wij zien geen aanleiding om voor Kantoren aparte renovatieregels op te nemen. Hiervoor

gelden normale (bouwvergunning-) procedures.

Als er budgetten worden vrijgemaakt voor het renoveren van monumenten dan zal dat

vanuit het Monumentenbeleid zijn en niet vanuit dit beleidskader.

6.6.6.6. BeleidskaderBeleidskaderBeleidskaderBeleidskader Voorkomen van LeegstandVoorkomen van LeegstandVoorkomen van LeegstandVoorkomen van Leegstand

Door de nieuwbouwontwikkelingen te beperken en te verdelen hopen we de leegstand

beperkt te houden. Ook worden ervaringen bij gerealiseerde ontwikkelingen (verkoop of

verhuur) meegenomen in volgende ontwikkelingen.

Door een voorverhuur- of voorverkoopeis van 70 procent op te nemen in het

bestemmingsplan wordt het leegstandsrisico beperkt.

Enige flexibiliteit en snelheid in regeltoepassing (bijvoorbeeld bestemmingswijzigingen)

kan leegstand voorkomen en verminderen.

7.7.7.7. BeleidskaderBeleidskaderBeleidskaderBeleidskaderssss per deelgebiedper deelgebiedper deelgebiedper deelgebied

8.1.8.1.8.1.8.1. Stationlocaties(s)Stationlocaties(s)Stationlocaties(s)Stationlocaties(s)

Met het Station wordt bedoeld het Texaco-gebied en het stationsgebied tot Brunita J.

Gemmekelaan. In de maximering is aan de Stationslocatie(s) 2.000m2 (-1000, +1000) bvo

ingepland. Ook zijn er randvoorwaarden meegegeven vanuit andere beleidsvisies. In ieder

geval de Groenstructuurvisie en de Parkeervisie claimen de ruimte.

Voor de leefbaarheid en behoud van het Voorschotens karakter streeft de gemeente naar

continuteit in de groenstrook langs het spoor en het verbeteren van de kwaliteit daarvan

(zoekgebied ontwikkeling groene zomen). De waarde van groen wordt in de


11/14

Groenstructuurvisie meervoudig uitgelegd, bijvoorbeeld: Verhogen inrichtingskwaliteit en

gebruikswaarde voor parkfuncties van de zone langs het spoor. Plaatselijk intensiever

inrichten, met bijvoorbeeld zitplekken met decoratieve beplanting en speelplekken in het

groen.

Er moet, zeker ook bij toevoeging van kantoren, rekening gehouden worden met de

parkeerdruk rond het stationsgebied.

Door het zoekgebied te vergroten kunnen de meters meer uitgesmeerd worden

(kleinschalig) en wordt de inpasbaarheid vergroot (omgeving).

Architectonisch moeten er oplossingen gevonden kunnen worden. De gemeente kan dit

relatief makkelijk afdwingen vanwege de grondpositie. Wel zullen meer eisen doorwerken

in de mogelijkheden en financin. Elk ontwikkelvoorstel wordt door het college getoetst en

voorgelegd aan de raad.

In het bestemmingsplan West zijn de drie functies als volgt opgenomen. De openbare weg

en parkeerterreinen hebben bestemming Verkeer, de groenstroken hebben bestemming

Groen, de Texaco heeft bestemming Bedrijf, verkooppunt brandstof en tussen Texaco en

het Van der Hoevenpark is een gedeelte Bedrijfsbestemming, milieucategorie 2. Voor

nadere uitleg zie: www.ruimtelijkeplannen.nl

8.2.8.2.8.2.8.2. SSSStation De Vinktation De Vinktation De Vinktation De Vink

De gemeente is niet van plan nieuwbouwontwikkelingen voor kantoren toe te staan voor

het gebied rond station De Vink. Bij een extern initiatief zal maatwerk binnen dit

beleidskader uitkomst moeten bieden.

Transformeren van oude en/of leegstaande panden is in principe mogelijk binnen eerder

aangegeven voorwaarden. Deze initiatieven zullen echter vanuit de markt zelf moeten

komen. Externe initiatieven zullen altijd een beleidstoets afdwingen.

De gemeente leiden heeft aan de Leidse kant van het spoor een wijzigingsbevoegdheid

opgenomen in het bestemmingsplan voor 3.000m2 kantoorontwikkeling.


12/14

8.3.8.3.8.3.8.3. DobbewijkDobbewijkDobbewijkDobbewijk

In beginsel tegen Verkantorisering

Wij zijn in beginsel tegen Verkantorisering van onze enige locatie waar ruimte vrij is voor

bedrijven met een hogere milieucategorie. Wel vinden wij dat de omstandigheden hier

(ondertussen) zo specifiek zijn dat maatwerk en enige flexibiliteit noodzakelijk is.

Bovendien is de Dobbewijk een gemengd bedrijventerrein dat door de omgeving, station,

functiemenging en herstructurering voor verschillende branches interessant is en blijft.

Deze ontwikkeling kan aan zowel de bedrijfsbehoefte als de kantoorbehoefte voldoen, de

eerste heeft voorkeur, maar de tweede is niet op voorhand volledig uitgesloten. De

daadwerkelijke ontwikkeling heeft onze prioriteit, dit is goed voor alle belangen. De

verhouding kantoor en bedrijf is een tweede overweging.

Voor bedrijfsgebonden/ondergeschikte kantoren, de afdeling P&O/Administratie van een

productiebedrijf, gelden er regels hoeveel oppervlakte (percentage) hiervoor ingeruimd

mag worden. De bestemming is immer Bedrijf met een bepaalde milieucategorie en niet

Kantoor. Deze regels kunnen net als bij werk-aan-huis-regels verschillen per

bestemmingsplan8.

Wat kan wel?

Grenzen staan in de Provinciale Aanzet en de Regionale Kantorenstrategie. Het is mogelijk

zelfstandige kantoren te ontwikkelen tot maximaal 1.000m2 bvo per zelfstandige

vestiging. Of 3.000m2 bvo mits een gelijk deel aan bedrijfsbestemming (1.500m2 kantoor

en 1.500m2 bedrijf).

De lokale vraag in Voorschoten schrijft echter een kleinere schaal voor, 200-400m2 bvo,

maar ook verscheidenheid in aanbod, eigendom en prijs. In de eerdere opdeling en

maximering van de nieuwbouwmogelijkheden wordt aan de Dobbewijk een marge van

0m2-4000m2 bvo nieuwbouwmogelijkheid toegeschreven.

De kantoormogelijkheden op de Dobbewijk zijn vooral kansrijk op de zichtlocaties langs

het spoor en Papenlaan-West, dicht bij het station (Deelgebied 6) en de karakteristieke

panden.

8Voor plaatsgebonden regels m.b.t. bedrijfsgebonden kantoren kunt u het bestemmingsplan raadplegen: www.ruimtelijkeplannen.nl


13/14

Voorkomen negatieve effecten

Er wordt een voorverhuureis of een voorverkoopeis van 70% gehanteerd.

Er geldt een richtlijn van 3.000m2 bvo nieuwe kantoorontwikkeling (marge: 0m2-4000m2).

Stimuleren gewenste ontwikkelingen

Voor een aantal karakteristieke panden is een renovatie en/of transformatie naar

kantoorbestemming minder ongewenst. Deze specifieke panden zijn voor bedrijfsfuncties

minder tot niet geschikt (bv. monumentale status) maar voor kantoorgebruik juist wel.

8.4.8.4.8.4.8.4. RouwkooplaanRouwkooplaanRouwkooplaanRouwkooplaan

Voor de Rouwkooplaan geldt net als voor de Dobbewijk dat Verkantorisering in beginsel

onwenselijk is maar door specifieke omstandigheden toch mogelijk kan worden gemaakt.

Eventuele vrijstellingen op het bestemmingsplan is een bevoegdheid van het college dat zij

binnen dit beleidskader kan uitoefenen (Beleidskader bestemmingswijziging).

8.5.8.5.8.5.8.5. CentrumCentrumCentrumCentrum

Met het Centrum wordt ongeveer het Reclamebelastinggebied bedoelt, de grenzen moeten

niet strikt worden opgevat. Voor nieuwbouwontwikkeling komen het MOC terrein en

Burgemeester van der Haarplein in aanmerking. In de maximering is voor het centrum

2000m2 (1000m2 tot 3000m2) bvo opgenomen.

De voorwaarden voor transformatie zijn zoals eerder is opgeschreven. Voor het Centrum

geldt verder dat de Schoolstraat is bedoeld voor publieksconcentraties, kantoren of

bedrijven zonder publieksfuncties zijn hier in beginsel ongewenst.

8.6.8.6.8.6.8.6. WoonwijkenWoonwijkenWoonwijkenWoonwijken en overigeen overigeen overigeen overige

Werk aan huis levert starters of doorstarters. Werk in woonwijken is binnen de maat erg

wenselijk. Wel bedrijvigheid met zeer beperkte publiekfuncties, deze voorzieningen zijn

gepland in de twee winkelcentra Centrum en Noord Hofland. Dit vanwege de

verkeersaantrekkende werking en bijkomende overlast.


14/14

8.8.8.8. Instrumenten, Uitvoering en VervolgInstrumenten, Uitvoering en VervolgInstrumenten, Uitvoering en VervolgInstrumenten, Uitvoering en Vervolg

Gebiedsvisie Stationslocatie: met een gebiedsvisie bedoelen we de integrale

afweging van de verschillende beleidsuitgangspunten (Groen, Verkeer en Kantoor)

en hoe deze samen kunnen komen. Deze visie zal de gebruikelijke democratische

processen doorlopen en uiteindelijk aan de raad worden voorgelegd.

Inventarisatie mogelijkheden hergebruik van karakteristieke panden.

Dit beleidskader zal dienen als input voor nieuwe Bestemmingsplannen en

structuurvisies (definiring, voorverhuur en maximering).

Wijzigingen in bestemmingsplannen kunnen verleend worden binnen dit kader.

Gemeente Voorschoten Beleidskader Kantoorhuisvesting 2012-2020

Documents

Transcript of Gemeente Voorschoten Beleidskader Kantoorhuisvesting 2012-2020