Gemeente Brasschaat Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan … · 2012. 6. 28. · Gemeente...

Gemeente Brasschaat

Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

“Militaire woonwijk”

Toelichtingsnota (inclusief mer-screening)

Dossier BRA111

Opdrachtgevend bestuur: Gemeentebestuur van Brasschaat Mei 2012

Gemeente Brasschaat: RUP “Militaire woonwijk” – dossier BRA111 Toelichtingsnota (inclusief mer-screening) – 11 mei 2012 2

Provincie: Antwerpen

Gemeente Brasschaat

Opdrachtgever: Gemeentebestuur van Brasschaat

Bredabaan 182

2930 Brasschaat

tel. : 03/650.02.00

www.brasschaat.be

Ontwerper: IGEAN dienstverlening Doornaardstraat 60 2160 Wommelgem Tel: 03/350.08.11

Fax: 03/353.34.10

E-mail: [email protected]

Dossiergegevens: Projectnummer BRA111

Samengesteld volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening d.d. 27.03.2009

Opgemaakt: 19.12.2011 (1° concept voorontwerp) Aangepast:

20.01.2012 aan bespreking gemeente dd. 04.01.2012 08.02.2012 aan bespreking gemeente, Ministerie van Landsverdediging

en CDSCA dd. 03.02.2012

29.03.2012 aan advies Dienst Milieueffectrapportagebeheer dd. 27.02.2012

11.05.2012 aan opmerkingen plenaire vergadering dd. 08.05.2012, adviezen merscreening en bespreking gemeente dd. 26.04.2012 (wijzigingen gemarkeerd in tekst)

E. Symens ruimtelijk planner

J. Van Hoydonck directeur-zaakvoerder


Inhoud

1. Inleiding ...................................................................................................................... 6

1.1. Situering van de opdracht .................................................................................................................. 6

1.2. Leeswijzer ............................................................................................................................................ 6

2. Situering ..................................................................................................................... 7

2.1. Situering op macro-niveau ................................................................................................................. 7

2.2. Situering op meso-niveau .................................................................................................................. 8

3. Beleidskader .............................................................................................................. 9

3.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk ............................................................................................ 9

3.2. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) ..................................................................................... 9

3.3. Afbakening van de gebieden van de natuurlijke en de agrarische structuur ............................. 10

3.4. Ruimtelijk Structuurplan van de Provincie Antwerpen (RSPA) .................................................... 11 3.4.1. Herziening RSPA .............................................................................................................................. 12

3.5. Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) Brasschaat ........................................................... 13 3.5.1. Deelruimte “Noordelijke open ruimte” ............................................................................................... 13 3.5.2. Gewenste open ruimtestructuur ....................................................................................................... 14 3.5.3. Gewenste nederzettingsstructuur ..................................................................................................... 14 3.5.4. Gewenste lijninfrastructuur en mobiliteit........................................................................................... 15

4. Bestaande juridische toestand ............................................................................... 16

4.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk .......................................................................................... 16

4.2. Synthesetabel bestaande juridische toestand ............................................................................... 16

4.3. Nadere toelichting per plan .............................................................................................................. 17 4.3.1. Gewestplan Antwerpen .................................................................................................................... 17 4.3.2. RUP Officierenwijk (BD 22.03.2007) ................................................................................................ 18 4.3.3. RUP Verbod op meergezinsgebouwen ............................................................................................ 19 4.3.4. Verkavelingsvergunningen ............................................................................................................... 19 4.3.5. Habitat- en vogelrichtlijngebied ........................................................................................................ 20 4.3.6. Relicten ............................................................................................................................................. 21

5. Bestaande ruimtelijke context ................................................................................ 22

5.1. Bestaande ruimtelijke structuur ...................................................................................................... 22 5.1.1. Militaire woonwijken.......................................................................................................................... 22 5.1.2. Scouts 23

e Don Bosco ...................................................................................................................... 23

5.1.3. Eikendreef ........................................................................................................................................ 23 5.1.4. Omgeving van het plangebied .......................................................................................................... 23 5.1.5. Bouwkundig erfgoed ......................................................................................................................... 24 5.1.6. Fotoreportage ................................................................................................................................... 25

5.2. Bestaande verkeers- en ontsluitingsstructuur ............................................................................... 28

6. Visie, verenigbaarheid met het GRS en inrichtingsprincipes .............................. 29

6.1. Visie .................................................................................................................................................... 29 6.1.1. Bestaande woonwijken ..................................................................................................................... 29 6.1.2. Invulling onbebouwde zones ............................................................................................................ 29 6.1.3. Scoutslokalen en bijhorende speelterreinen .................................................................................... 29

6.2. Verenigbaarheid met het GRS .......................................................................................................... 30 6.2.1. Invulling woongebied ........................................................................................................................ 30 6.2.2. Herbestemmen woonwijk Antwerpenlei naar woongebied............................................................... 30 6.2.3. Herbestemming scoutslokalen en bijhorende speelterreinen .......................................................... 31

6.3. Inrichtingsprincipes .......................................................................................................................... 32 6.3.1. Typerende eenvormigheid van de woningen ................................................................................... 32


6.3.2. Invulling projectzones voor woningbouw .......................................................................................... 33 6.3.3. Toelichting bij het bouwprofiel .......................................................................................................... 36 6.3.4. Behoud van de scouts en de speelterreinen .................................................................................... 37 6.3.5. Uitbreiding van het RUP Officierenwijk ............................................................................................ 37 6.3.6. Openbaar domein ............................................................................................................................. 46

7. Lijst met voorschriften die strijdig zijn en opgeheven worden ........................... 47


7.2. Op te heffen voorschriften ............................................................................................................... 47

8. Ruimtebalans ........................................................................................................... 48


8.2. Ruimteboekhouding .......................................................................................................................... 48

9. Watertoets ................................................................................................................ 49


9.2. Basisgegevens .................................................................................................................................. 49 9.2.1. Overstromingsgevoeligheid .............................................................................................................. 49 9.2.2. Grondwaterstromingsgevoeligheid ................................................................................................... 49 9.2.3. Infiltratiegevoeligheid ........................................................................................................................ 50

9.3. Conclusie watertoets ........................................................................................................................ 50

10. Register van percelen met mogelijk planbaten, planschade of bestemmingswijzigingscompensatie ........................................................................ 52

10.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk ........................................................................................ 52

10.2. Grafisch register van percelen met mogelijk planbaten, planschade of bestemmingswijzigingscompensatie ..................................................................................................... 52

11. Motivering onteigeningen ..................................................................................... 53

11.1. Zones voor woonprojecten ............................................................................................................ 53 11.1.1. De motivering van de noodzaak tot onteigening en het openbaar nut ervan ................................ 53 11.1.2. Een motivering van het voorwerp van de onteigening ................................................................... 54 11.1.3. Motivering van de hoogdringendheid ............................................................................................. 55

11.2. Zone voor dagrecreatie ................................................................................................................... 56 11.2.1. De motivering van de noodzaak tot onteigening en het openbaar nut ervan ................................ 56 11.2.2. Een motivering van het voorwerp van de onteigening ................................................................... 56 11.2.3. Motivering van de hoogdringendheid ............................................................................................. 57

11.3. Openbare wegenis en openbare voetwegen ................................................................................ 57 11.3.1. De motivering van de noodzaak tot onteigening en het openbaar nut ervan ................................ 58 11.3.2. Een motivering van het voorwerp van de onteigening ................................................................... 58 11.3.3. Motivering van de hoogdringendheid ............................................................................................. 58

12. Onderzoek naar plan-MER-plicht ......................................................................... 60

12.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk ........................................................................................ 60

12.2. Plan-MER-plicht van rechtswege? ................................................................................................. 60 12.2.1. Toetsing aan drie voorwaarden ...................................................................................................... 60 12.2.2. Conclusie ........................................................................................................................................ 61

12.3. Uittreksel grafisch plan ................................................................................................................... 62

12.4. Beschrijving van de alternatieven ................................................................................................. 63 12.4.1. Redelijke alternatieven ................................................................................................................... 63 12.4.2. Nulalternatief .................................................................................................................................. 63

12.5. Screening van de milieueffecten per discipline ........................................................................... 63 12.5.1. Te screenen disciplines .................................................................................................................. 63 12.5.2. Effecten inzake bodem ................................................................................................................... 64


12.5.3. Effecten inzake water ..................................................................................................................... 65 12.5.4. Effecten inzake verkeer en mobiliteit.............................................................................................. 67 12.5.5. Effecten inzake geluid .................................................................................................................... 68 12.5.6. Effecten inzake licht........................................................................................................................ 68 12.5.7. Effecten inzake atmosfeer en klimatologische factoren ................................................................. 69 12.5.8. Effecten inzake biodiversiteit, fauna en flora .................................................................................. 70 12.5.9. Effecten inzake onroerend erfgoed ................................................................................................ 71 12.5.10. Effecten inzake ruimtelijke ordening............................................................................................. 74 12.5.11. Effecten inzake energie- en grondstoffenvoorraad ...................................................................... 74 12.5.12. Effecten inzake gezondheid en veiligheid van de mens .............................................................. 75 12.5.13. Effecten door de samenhang tussen de disciplines of door interactie met de omgeving ............ 75 12.5.14. Beoordeling van grensoverschrijdende significante milieueffecten ............................................. 76 12.5.15. Besluit ........................................................................................................................................... 76

Figurenlijst Figuur 1: situering op macro-niveau (1: 25.000) .......................................................................................... 7 Figuur 2: situering op meso-niveauµ (1:10.000) .......................................................................................... 8 Figuur 3: afbakening natuurlijke en agrarische structuur - operationeel uitvoeringsprogramma ............... 10 Figuur 4: afbakening natuurlijke en agrarische structuur – gewenste ruimtelijke structuur ....................... 10 Figuur 5: gewenste ruimtelijke structuur ‘noordelijke open ruimte’ ............................................................ 13 Figuur 6: gewestplan Antwerpen (1:10.000) .............................................................................................. 17 Figuur 7: RUP Officierenwijk (BD 22.03.2007) ........................................................................................... 18 Figuur 8: RUP Verbod op meergezinsgebouwen (BD 28.07.2011) ........................................................... 19 Figuur 9: habitat- en vogelrichtlijngebieden................................................................................................ 20 Figuur 10: relicten ....................................................................................................................................... 21 Figuur 11: luchtfoto – bestaande ruimtelijke structuur (1: 7.500) ............................................................... 22 Figuur 12: inventaris bouwkundig erfgoed (1:25.000) ................................................................................ 24 Figuur 13: profiel projectzones ................................................................................................................... 36 Figuur 14: bunker- en camouflagewoning .................................................................................................. 41 Figuur 15: grondwaterstromingsgevoeligheid (1:10.000) ........................................................................... 49 Figuur 16: infiltratiegevoeligheid (1:10.000) ............................................................................................... 50 Figuur 17: uittreksel grafisch plan .............................................................................................................. 62 Figuur 18: bodemkaart (1:10.000) .............................................................................................................. 64 Figuur 19: zoneringsplan ............................................................................................................................ 66 Figuur 20: biologische waarderingskaart (1:10.000) ................................................................................. 70 Figuur 21: uittreksel CAI ............................................................................................................................. 72 Figuur 22: landschapscomposietkaart ........................................................................................................ 73

Tabellenlijst Tabel 1: synthese bestaande juridische toestand ...................................................................................... 16 Tabel 2: op te heffen voorschriften ............................................................................................................. 47 Tabel 3: ruimteboekhouding ....................................................................................................................... 48


1. Inleiding

1.1. Situering van de opdracht Ten noorden van de woonkern van Maria-ter-Heide, een deelgemeente van Brasschaat, liggen woonwijken die dienst deden voor de huisvesting van militairen. De laatste jaren raakt deze functie steeds meer achterhaald. De woningen worden verkocht aan niet-militairen en komen op de reguliere woonmarkt. De huidige bestemming als militair gebied geeft echter onvoldoende rechtszekerheid aan de eigenaars. Het gewijzigde statuut van deze zones dient vertaald te worden in de bestemmingen van de zones. Een omvorming naar woongebied met duidelijke voorschriften dringt zich op. Ook een aantal andere functies in deze overgangszone tussen woongebied en militair gebied en een zone van de Officierenwijk die niet opgenomen was in het gelijknamige RUP worden opgenomen in het plangebied. Op deze manier wordt de overgangszone tussen de woonkern en het militair gebied geordend.

De gemeente Brasschaat stelde IGEAN dienstverlening aan als ontwerper voor het RUP.

1.2. Leeswijzer Het dossier bevat:

een tekstbundel met de memorie van toelichting;

een tekstbundel met stedenbouwkundige voorschriften;

een grafisch plan met de bestaande en juridische toestand;

een grafisch plan met de weergave van de verschillende bestemmingen.

Inhoud van de memorie van toelichting Na dit eerste inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plangebied gesitueerd in de ruimere context. In hoofdstuk 3 worden de relevante beleidsplannen toegelicht. Deze vormen immers het kader waarbinnen dit RUP moet worden opgemaakt. Daarna wordt in hoofdstuk 4 een overzicht van de bestaande ruimtelijke en sectorale wet- en regelgeving, die van toepassing is bij de uitwerking van dit RUP, gegeven. Daarna wordt in hoofdstuk 5 de bestaande ruimtelijke context beschreven. In hoofdstuk 6 wordt de visie van het RUP uiteengezet, wordt deze getoetst aan het gemeentelijke ruimtelijk structuurplan en worden de inrichtingsprincipes verder toegelicht. Zoals in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaald, moet een opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en opgeheven worden eveneens deel uitmaken van het dossier. Deze lijst is te vinden in hoofdstuk 7. In het 8de hoofdstuk komt de ruimtebalans aan bod. In het 9e hoofdstuk wordt de watertoets gemaakt. Hierin wordt nagegaan of het voorliggende plan (en de realisatie ervan) geen schadelijke effecten heeft op de waterhuishouding in het gebied. Eventuele maatregelen komen hier eveneens aan bod. Het 10e hoofdstuk bevat een register van percelen waarop een bestemmingswijziging werd doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planbatenheffing, een planschadevergoeding of een bestemmingswijzigingscompensatie. Het 11e hoofdstuk omvat de motivering van de onteigening. Het 12e hoofdstuk omvat het onderzoek naar plan-MER-plicht.


2. Situering

2.1. Situering op macro-niveau

Figuur 1: situering op macro-niveau (1: 25.000)

Bron: AGIV, eigen bewerking

Het plangebied bevindt zich aan de noordwestelijke zijde van de woonkern van Maria-ter-Heide, een deelgemeente van Brasschaat. Het vormt de overgangszone tussen de woonkern en de militaire site ‘Kamp van Brasschaat’. Het plangebied sluit aan bij de kruising tussen de gewestwegen N1 Bredabaan en N117 Essensesteenweg – Sint-Jobsesteenweg.


2.2. Situering op meso-niveau

Figuur 2: situering op meso-niveauµ (1:10.000)


Het RUP heeft betrekking op een voormalige militaire woonwijk nabij het Kamp van Brasschaat. Het gebied heeft twee dragende assen: de Nieuwpoortlei en de Bierwertslei, die samenkomen aan het kruispunt N1 – N117. Het zuidwestelijke gedeelte behoort ruimtelijk tot de zogenaamde “Officierenwijk”. Het plangebied wordt aan de noordelijke en westelijke zijde begrensd door het militair domein. Aan de zuidoostkant ligt de woonkern van Maria-Ter-Heide.


3. Beleidskader

3.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk In dit hoofdstuk wordt nagegaan welke beleidsdoelstellingen op het plangebied van toepassing zijn. Deze doelstellingen zijn te vinden in de verschillende ruimtelijke structuurplannen op Vlaams, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hiervan worden de belangrijkste relevante elementen toegelicht.

3.2. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)

Buitengebied Brasschaat is een gemeente in het buitengebied, waarvoor de volgende doelstellingen gelden: a. het vrijwaren van het buitengebied voor haar essentiële functies landbouw, natuur;

bosbouw, wonen en werken op het niveau van het buitengebied; b. het tegengaan van versnippering van het buitengebied; c. het bundelen van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied; d. het ontwikkelen van landbouw, natuur en bossen in goed gestructureerde gehelen; e. het bereiken van gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit; f. het afstemmen van het ruimtelijk beleid en van het milieubeleid op basis van het

fysisch systeem; g. het bufferen van de natuurfunctie in het buitengebied.

Bebouwd perifeer landschap Brasschaat behoort tot het bebouwd perifeer landschap ten noordoosten van Antwerpen. De bebouwde perifere landschappen worden afgebakend in gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Selectieve bundeling van groei staat voorop, waarbij de nog fragmentarisch voorkomende open ruimte wordt beschermd, de aanwezige dorpen worden beheerst en de bundeling van de dynamiek inzake wonen en werken in dorpen en op geselecteerde plaatsen wordt gebundeld. Ontwikkelingsperspectieven voor het bebouwd perifeer landschap zijn: a. het bundelen van ontwikkelingen (wonen en werken) in die plaatsten waar een

functionele en morfologische concentratie of verdichting bestaat of wenselijk is (bvb. historische dorpskernen, knooppunten openbaar vervoer, centra van wijken, concentraties van kleinhandel en diensten, etc.);

b. het verbeteren van de interne samenhang en het geven van een eigen identiteit aan fragmenten;

c. het vrijwaren van het onbebouwd karakter van fragmenten; d. het naar functie uitzuiveren en differentiëren van het wegennet om de samenhang te

vergroten en een net van verbindingen voor het lokaal verkeer en het fietsen voetgangersverkeer te creëren;

e. het creëren van meer intensieve vormen van landbouw.

Nederzettingsstructuur Centraal in het RSV staat het versterken van de centrumfunctie van de kernen. Bijkomende ruimte voor voorzieningen (sportaccommodatie of –terreinen, jeugdvoorzieningen…) moet conform het principe van de gedeconcentreerde bundeling worden voorzien in de hoofddorpen en woonkernen.


3.3. Afbakening van de gebieden van de natuurlijke en de agrarische structuur

In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen stelde de Vlaamse overheid in 2008 een ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos op voor de regio ‘Antwerpse gordel – Klein-Brabant, waarin Brasschaat gelegen is. Op 27 maart 2009 nam de Vlaamse Regering kennis van deze visie en keurde ze de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor ca. 9.700 ha agrarisch gebied én een operationeel uitvoeringsprogramma goed. In het operationeel uitvoeringsprogramma is aangegeven welke gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen de Vlaamse overheid de komende jaren zal opmaken voor de afbakening van de resterende landbouw-, natuur- en bosgebieden. Het plangebied van dit RUP behoort gedeeltelijk tot ‘het noordelijk bosgebied’.

Figuur 3: afbakening natuurlijke en agrarische structuur - operationeel uitvoeringsprogramma

Figuur 4: afbakening natuurlijke en agrarische structuur – gewenste ruimtelijke structuur

Het operationeel uitvoeringsprogramma vermeldt als actie voor dit gebied: nr. op overzichtskaart

naam prioriteit omschrijving en motivering prioriteit

12 Het noordelijk bosgebied

Gebied waar actie wordt opgestart na specifiek onderzoek

Opmaak van een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor:

het versterken van de bosstructuur en het behouden van de aaneengesloten bosgordel voor de bossen Franse heide – Mastenbos (18.1), Wolvenbos (18.2), Complex Fort van Kapellen, Oude Gracht en Uitlegger (18.3) (richtcijfer 25 ha) als schakel in de verbinding tussen de Schietvelden en de Kalmthoutse Heide als belangrijke natuurgebieden op Europees niveau.

het hernemen van de agrarische bestemming voor het landbouwgebied Putte (19.1).

Verder onderzoek en overleg nodig i.f.v. het gedetailleerd in kaart brengen van het landbouwgebruik en de landbouwbedrijfszetels, concrete mogelijkheden voor uitbreiden van natuur- of bosgebieden en mogelijkheden voor waterberging. Opmaken gevoeligheidsanalyse voor bestaande landbouwbedrijven in het gebied. Uitwerken van de visie rond het bebouwd perifeer landschap.


Voor het Klein Schietveld (gebied 16.1) wordt het behoud en versterking als zeer waardevolle natuurcomplex voorop gesteld. Zoals aangeduid op Figuur 4 betreft het de meer noordelijk gelegen delen van het Klein Schietveld.

3.4. Ruimtelijk Structuurplan van de Provincie Antwerpen (RSPA)

Brasschaat behoort tot de hoofdruimte Antwerpse fragmenten, het deel van de provincie dat binnen de Vlaamse Ruit ligt. Binnen de Antwerpse fragmenten worden zeven deelruimten onderscheiden. De gemeente Brasschaat behoort tot de Antwerpse gordel en tot het bebouwd perifeer landschap.

Bebouwd perifeer landschap Een ruimtelijk concept voor deze deelruimte schetst het beeld van een beperkt aantal concentraties, dikwijls lijnvormig, in een grootstedelijk park. Volgende ruimtelijke principes worden gegeven: a. de nog mogelijke en gewenste ontwikkelingen worden, gebaseerd op de

steenwegen, lijnvormig uitgebouwd. Dit creëert ook mogelijkheden voor een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer.

b. Brasschaat wordt beschouwd als verdichtingspunt met beperkte ontwikkelingsperspectieven inzake bijkomende woningen;

c. de bovenlokale groenstructuur bestaat uit de te verbinden open ruimten, bossen, natuurgebieden, kleinere landbouwgebieden, beekvalleien en kasteeldomeinen. Deze onderdelen vormen een netwerk van min of meer natuurlijke elementen. De samenhang daarvan moet worden bevorderd;

d. binnen en tussen de kernen onderling functioneert een netwerk van verbindingen voor langzaam verkeer;

e. het gebied heeft een toeristisch-recreatieve functie. Duidelijke toegangen en randparkings voor recreanten helpen de druk hiervan te organiseren.

f. de steenwegen door het gebied (o.a. N1) dienen als assen voor snelle openbaar vervoerverbindingen naar het grootstedelijk gebied.

Antwerpse Gordel Een ruimtelijk concept ziet het gebied als een versterkt netwerk van allerlei min of meer natuurlijke en open ruimten rond het grootstedelijk gebied. In het noorden behoren de verschillende soorten onbebouwde ruimten van het bebouwd perifeer landschap tot de gordel. In het bijzonder de bosgebieden zijn van belang. Relevante doelstellingen voor de Antwerpse Gordel zijn: a. beschermen, versterken en verbinden van onderdelen van de gordel. Bestaande

elementen van de gordel worden beschermd en zo mogelijk vergroot. Natuurverbindingsgebieden worden hierbij betrokken.

b. versterken van open ruimtefuncties zoals natuur, bossen, landbouw, recreatie en landschap. Delen van het gebied moeten ontoegankelijk blijven. Hierin wordt de natuurfunctie versterkt.

Ruimtelijk-natuurlijke structuur De provincie selecteert volgende natuurverbindingen: a. de verbinding tussen de Kalmthoutse Heide, Klein Schietveld en Groot Schietveld; b. de verbinding tussen Groot Schietveld - Rommersheide en Vraagheide.


Verkeers- en vervoersstructuur De N117 (Essensteenweg - St. Jobsesteenweg) wordt geselecteerd als secundaire weg type I, met als hoofdfunctie verbinden op bovenlokaal niveau. De N1 (Bredabaan) wordt geselecteerd als een secundaire weg type III, die wordt uitgebouwd als belangrijke fietsen openbaar vervoersassen met een lokale en bovenlokale verbindingsfunctie.

Landschappelijke structuur Het bebouwd perifeer landschap ten noordoosten van de stad Antwerpen wordt geselecteerd als complex nieuw landschap. Voor complexe nieuwe landschappen kan een ruimtelijk concept worden opgemaakt, al dan niet in samenwerking met Vlaamse of gemeentelijke overheden. Hierin worden de structuurbepalende elementen bepaald, ruimtelijke randvoorwaarden geschetst voor verdere ontwikkeling en wordt aangegeven hoe de interne landschappelijke structuur kan worden versterkt.

3.4.1. Herziening RSPA

In het goedgekeurde RSPA (2001) werden Brasschaat en Maria-ter-Heide als kernen geselecteerd. In het kader van de herziening en actualisatie van het RSPA werd de selectie van kernen hernomen. Voor de gemeente Brasschaat heeft de geactualiseerde selectie van de kernen tot gevolg dat, naast Brasschaat en Maria-ter-Heide, voortaan ook Donk en Mariaburg als kern worden geselecteerd. De kernen worden verder onderverdeeld in hoofddorpen, woonkernen, kernen in buitengebied en kernen in bebouwd perifeer landschap. De kernen Brasschaat, Maria-ter-Heide, Donk en Mariaburg worden in de herziening gecategoriseerd als kernen in het bebouwd perifeer landschap. De kernen in bebouwd perifeer landschap vormen verdichtingspunten in een parkachtig gebied met belangrijke natuurlijke waarden en zonder grote ontwikkelingspotenties voor bijkomende woningen. Bijkomende woningen dienen aansluitend aan deze kernen ingeplant te worden. Grootschalige woonuitbreidingen zijn niet gewenst.


3.5. Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) Brasschaat Het GRS van Brasschaat werd definitief goedgekeurd door de deputatie op 29.09.2005. In dit hoofdstuk worden de relevante elementen van de betreffende deelruimten en deelstructuren aan bod.

3.5.1. Deelruimte “Noordelijke open ruimte”

Figuur 5: gewenste ruimtelijke structuur ‘noordelijke open ruimte’

Bron: GRS Brasschaat, IGEAN dienstverlening

Klein Schietveld: natuurwaarden moeten primeren boven andere functies Het Klein Schietveld is een waardevol natuurgebied, dat aansluit op natuurgebieden in de noordelijker gelegen gemeenten. Bij nieuwe ontwikkelingen op het Schietveld mogen deze natuurwaarden niet verloren gaan. De gemeente streeft naar een uitbreiding van de natuurwaarden op het domein. De recreatieve voorzieningen aan Mishagen kunnen door middel van een gebruiksovereenkomst mogelijk opengesteld worden ten dienste van jeugdwerking en verenigingen. Beperkte bijkomende infrastructuur om deze functie te ondersteunen is op dat moment mogelijk.


Realisatie fietsverbinding langs de Essensteenweg De gemeente Brasschaat heeft voldoende goed uitgeruste fietspaden. Een belangrijke ontbrekende schakel is de Essensteenweg. Momenteel wordt de mogelijkheid bekeken om een dubbelrichtingfietspad te realiseren aan de kant van het Klein Schietveld, lopende van de Bredabaan in Brasschaat tot de Franse Weg op het grondgebied van Kalmthout.

Zonevreemde woningen Alle niet verkrotte bestaande vergunde woningen hebben rechten volgens het decreet RO. De gemeente kan RUP’s opmaken voor de zonevreemde woningen indien een afwijkend beleid ten opzichte van het decreet wordt voorgesteld. In deze deelruimte kunnen volgende woningen in een RUP worden opgenomen:

Zelfde ontwikkelingsperspectieven als in woongebied

De gemeente wenst rechtzekerheid te geven aan een wooncluster in militair gebied aan de Nieuwpoortlei. Deze woningen hebben grotendeels hun militaire functie verloren. Aangezien deze cluster aansluit bij de woonkern Maria-ter-Heide krijgen deze woningen dezelfde ontwikkelingsperspectieven als in woongebied.

3.5.2. Gewenste open ruimtestructuur

De gemeente formuleert geen suggesties bij de Vlaamse selectie van het Klein Schietveld als onderdeel van het gewenst IVON (Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk). Op termijn bestaat de mogelijkheid dat voor deze gebieden gewestelijke RUP’s worden opgemaakt. De gemeente formuleert geen suggesties bij de provinciale selectie van de natuurverbinding tussen Kalmthoutse Heide, Klein Schietveld en Groot Schietveld. Op gemeentelijk niveau wordt naast de bebouwing ten noorden van de Nieuwpoortlei een zone geselecteerd voor de aanleg van een retentiebekken, in overleg met de militaire overheid.

3.5.3. Gewenste nederzettingsstructuur

Woonkern Maria-ter-Heide Voor de woonkern Maria-ter-Heide worden volgende ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld: a. wonen als hoofdfunctie b. vestiging van andere functies mogelijk, bij voorkeur in de centrumgebieden c. inbreiding in de kernen krijgt de voorkeur op uitbreiden van bebouwing, waarbij een

minimale dichtheid van 15 woningen per hectare wordt nagestreefd d. behoud van waardevolle open ruimten binnen het bebouwd gebied e. afbakenen van zones waar de bouw van meergezinswoningen toegestaan is f. duidelijke begrenzing van de dorpskommen door middel van poorten g. behoud eigenheid Officierenwijk Maria-ter-Heide h. behoud eigenheid wijken Kleine Landeigendom (Kaart, Driehoek en Maria-ter-Heide)

Zonevreemde woningen De zonevreemde woningen in militair gebied aan de Nieuwpoortlei dienen dezelfde ontwikkelingsperspectieven te krijgen dan in woongebied.

Woningprogrammatie Voor het woongebied worden volgende principes vooropgesteld: a. percelen langs uitgeruste weg kunnen verder aangesneden worden.


b. de binnengebieden kunnen enkel projectmatig ontwikkeld worden, zowel voor sociale huisvestingsprojecten als voor private initiatieven. Een stapsgewijze, niet samenhangende invulling is niet gewenst. Het aansnijden van de binnengebieden dient op een kwaliteitsvolle manier te gebeuren. Een minimale voorwaarde voor het aansnijden van een binnengebied is dan ook de opmaak van een beeldkwaliteitsplan.

Sociale huisvestingsprojecten De gemeente wenst in de periode tot 2007 een aantal sociale huisvestingsprojecten te realiseren. Met uitzondering van de afronding van het project in Het Leeg - De Rietbeemden zijn deze projecten gesitueerd in woongebied. In het toekomstig sociale huisvestingsbeleid krijgt inbreiding en renovatie door middel van kleine projecten de voorkeur op grotere concentraties van sociale woningen. Het gaat hierbij onder meer om volgende projecten: a. Haelenlei: de bestaande woningen aan de Haelenlei kunnen in het kader van sociale

huisvesting gerenoveerd worden (4 eenheden van telkens 4 gekoppelde woningen). b. mogelijk kan in het Officierenpark een beperkte verdichting in functie van sociale

woningbouw gerealiseerd worden, evenwel rekening houdend met de ontwikkelingsperspectieven zoals geformuleerd onder de deelruimte Maria-ter-Heide.

3.5.4. Gewenste lijninfrastructuur en mobiliteit

Wegcategorisering De N1 en de N117 werden in het RSPA geselecteerd als secundaire wegen. Alle lokale wegen in deze omgeving worden geselecteerd als lokale wegen type III.

Fietsroutenetwerk Langs de Garçondreef – Luiklei – Kapellei loopt een lokale fietsroute.


4. Bestaande juridische toestand

4.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk In dit hoofdstuk komen juridische plannen aan bod, die ofwel geheel of gedeeltelijk in het plangebied liggen ofwel in de nabije omgeving ervan liggen en door hun eigenheid van belang kunnen zijn bij de verdere uitwerking van het RUP. Eerst wordt een overzichtstabel getoond, waarna er een korte toelichting per relevant plan volgt. Verder komen ook een aantal plannen waarvan de juridische draagkracht nog onduidelijk is in dit hoofdstuk aan bod.

4.2. Synthesetabel bestaande juridische toestand

Tabel 1: synthese bestaande juridische toestand

Plan Kenmerken Gewestplan en ontwerp-gewestplan Gewestplan Antwerpen (KB 03.10.1979)

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen Geen

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen Geen

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen RUP Verbod op meergezinsgebouwen (BD 28.07.2011) aangrenzend: RUP Officierenwijk (BD 22.03.2007)

Algemene plannen van aanleg Geen

Bijzondere plannen van aanleg Geen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen Geen

VEN-gebieden (natuurdecreet) Geen

Verkavelingsvergunningen 14.04.2008: Bierwertslei

Rooilijnplannen Geen

Buurtwegen Geen

Erfdienstbaarheden Geen

Habitatrichtlijngebieden aangrenzend: Habitatrichtlijngebied Klein en Groot Schietveld

Vogelrichtlijngebieden in nabijheid: De Maatjes, Wuustwezelheide en Groot Schietveld

Erkende natuurreservaten Geen

Gebieden met recht van voorkoop Geen

Beschermde monumenten Geen

Beschermde landschappen Geen

Beschermde stads- en dorpsgezichten Geen

Relicten (Landschapsatlas) aangrenzend:

relictzone ‘Franse en Grote Heide, domein Oude Gracht en Eikelenberg’

relictzone ‘kasteeldomeinen Brasschaat – Ekeren’

Risicozones overstromingen Geen

Waterlopen Geen

Beschermingszones grondwaterwinningen Geen

PV’s van bouwovertredingen Geen bron: GRS Brasschaat, gemeentebestuur Brasschaat en eigen onderzoek


4.3. Nadere toelichting per plan

4.3.1. Gewestplan Antwerpen

Figuur 6: gewestplan Antwerpen (1:10.000)


Het gedeelte van het plangebied ten noorden van de Nieuwpoortlei en het gedeelte tussen de Kantienlei en de braakliggende percelen langs de Haelenlei hebben de bestemming militair gebied. De rest van het plangebied is gelegen in woongebied.


4.3.2. RUP Officierenwijk (BD 22.03.2007)

Figuur 7: RUP Officierenwijk (BD 22.03.2007)

Bron: BRUT tv

Het RUP Officierenwijk werd goedgekeurd door de deputatie van de provincie Antwerpen op 22 maart 2007. Het plangebied van voorliggend RUP grenst via de Luiklei aan het RUP Officierenwijk. In de Officierenwijk werden in de jaren ’20 woningen gebouwd voor de officieren van het Kamp van Brasschaat. Doel van het RUP is een kwalitatieve en duurzame ordening van de wijk, met behoud van de eigenheid en de kwaliteiten van dit gebied. Een beperkte verdichting is daarbij mogelijk. De beeldkwaliteit van de Officierenwijk wordt via het RUP verzekerd.


4.3.3. RUP Verbod op meergezinsgebouwen

Figuur 8: RUP Verbod op meergezinsgebouwen (BD 28.07.2011)

Bron: RUP Verbod op meergezinsgebouwen, Omgeving iov gemeente Brasschaat

Het RUP Verbod op meergezinsgebouwen werd goedgekeurd door de deputatie van de provincie Antwerpen op 28 juli 2011. De gemeente wenst het aantal meergezinswoningen binnen de gemeente te beperken. De gemeente neemt deze maatregel om een rem te zetten op de bouw van meergezinsgebouwen op plaatsen waar deze niet geïntegreerd zijn in de omgeving. Binnen de aangeduide zones is het verboden een meergezinswoning op te richten alsook een eengezinshuis om te vormen naar een meergezinsgebouw. Op dit verbod kunnen uitzonderingen toegestaan worden voor zorgwonen, sociale woningen en voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden in waardevolle panden. Alle bestaande vergunde meergezinsgebouwen kunnen binnen het volume verbouwen of beperkt uitbreiden.

4.3.4. Verkavelingsvergunningen

14.04.2008 – Bierwertslei (tussen nr. 14 en 16a): er wordt één perceel gecreëerd. Eén lot wordt aan de gemeente overgedragen in functie van de bereikbaarheid van het achterliggend gebied. Een derde kleiner lot wordt bij het aangrenzende perceel gevoegd.


4.3.5. Habitat- en vogelrichtlijngebied

Figuur 9: habitat- en vogelrichtlijngebieden


De EU-Richtlijn 92/43/EEG van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beoogt het waarborgen van de biologische diversiteit, door het instandhouden van de natuurlijke habitats en van de wilde fauna en flora binnen de EU-lidstaten. Deze richtlijn omvat zowel maatregelen inzake gebiedsbescherming als inzake soortbescherming. Het plangebied grenst in het noorden, via de Antwerpenlei, aan het habitatrichtlijngebied ‘Klein en Groot Schietveld’. Aan de overzijde van de Bredabaan bevindt zich het vogelrichtlijngebied ‘De Maatjes, Wuustwezelheide en Groot Schietveld’.


4.3.6. Relicten

Figuur 10: relicten


Het plangebied grenst in het noorden, via de Antwerpenlei, aan de relictzone ‘Franse en Grote Heide, domein Oude Gracht en Eikelenberg’. Ten zuidwesten grenst het plangebied via de Eikendreef aan de relictzone ‘kasteeldomeinen Brasschaat – Ekeren’. Er bevinden zich geen lijn- of puntrelicten in het plangebied.


5. Bestaande ruimtelijke context

5.1. Bestaande ruimtelijke structuur

Figuur 11: luchtfoto – bestaande ruimtelijke structuur (1: 7.500)


5.1.1. Militaire woonwijken

Nieuwpoortlei - Antwerpenlei De bebouwing in het plangebied maakt deel uit van een projectmatig tot stand gekomen voormalige militaire woonwijk. In het gedeelte tussen de Nieuwpoortlei en de Antwerpenlei is de bebouwing gegroepeerd in huizenblokken van 4 tot 8 woningen. De wijk is planmatig ingericht en de bebouwing vertoont een sterke eenvormigheid.


De woningen aan de noordzijde van de Nieuwpoortlei (één verdieping met schuin dak) worden gekenmerkt door de witte gevels en de driehoekige pleinen voor ieder huizenblok, ingericht als grasveld met bomenrijen. De woningen langs de Antwerpenlei en Passendaelestraat zijn eveneens compact gebouwd (één verdieping met schuin dak), maar hebben grijze gevels. Langs de Passendalestraat en de Antwerpenlei (achterste insteekweg) zijn een aantal stroken onbebouwd gebleven. Aan de zuidkant van de Nieuwpoortlei heeft de bebouwing eenzelfde profiel (één verdieping met schuin dak), maar grootschaliger uitgevoerd als landhuisachtige tweewoonsten. De bebouwing is eveneens eenvormig en gegroepeerd.

Nieuwpoortlei – Haelenlei - Bierwertslei Tussen de Nieuwpoortlei, de Haelenlei en de Bierwertslei komt voornamelijk gekoppelde bebouwing voor. Met uitzondering van een aantal woningen vertonen ze nog steeds een planmatig karakter en een vrij eenvormig uitzicht. Langs de Haelenlei werd een specifiek geheel van 16 woningen, gegroepeerd in 4 blokken van 4 woningen, afgebroken om vandalisme en verder verval te vermijden. Deze zone wacht op een nieuwe invulling. Tussen de tuinen van een aantal woningen aan de Nieuwpoortlei en de Bierwertslei ligt een open binnengebied, deels gebruikt als weiland en deels ingenomen als tuin bij de omliggende woningen.

Officierenwijk Luiklei – Prinses Marie-Joséélei De vrijstaande bebouwing aan de noordzijde van de Luiklei en langs de Marie-Joséelei maakt deel uit van de Officierenwijk ten zuiden ervan, die gekenmerkt wordt door vrijstaande bebouwing op relatief grote percelen, kronkelende straten en groene ruimtes.

5.1.2. Scouts 23e Don Bosco

Tussen de Kantienlei en de Haelenlei bevinden zich de terreinen van de scouts. Het grootste deel van de zone wordt ingenomen door een grasveld, met een kasseiweg en een steenslagverharding aan de randen. De scouts zijn gehuisvest in een oud bunkergebouw aan de zuidkant van het grasveld. Rond het gebouw werden vroeger grondstoffen (steenkool…) opgeslagen in open lucht. De tussenschotten en de verharding zijn behouden gebleven. Het geheel van het gebouw en de openlucht opslagplaatsen is ommuurd.

5.1.3. Eikendreef

Op de westelijke grens van het plangebied ligt de Eikendreef, een voet- en fietsweg tussen een bomenrij. Het meer zuidelijke deel van de Eikendreef is toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer naar het dienstencentrum, maar het noordelijke deel is enkel toegankelijk voor fietsers en voetgangers. De Eikendreef maakt deel uit van het recreatief fietsknooppuntennetwerk.

5.1.4. Omgeving van het plangebied

Ten noorden grenst het plangebied via de Antwerpenlei aan bosgebied dat deel uitmaakt van het Klein Schietveld. Ten oosten bevindt zich de kern van Maria Ter Heide. Via de Luiklei grenst het plangebied aan de Officierenwijk, een projectmatige woonwijk die gekenmerkt wordt als een groene omgeving met vrijstaande bebouwing, gegroepeerd langs de Zegelei en de kronkelige Diksmuidelei. Ten westen van het plangebied bevinden zich de militaire oefenterreinen en sporthallen.


5.1.5. Bouwkundig erfgoed

Figuur 12: inventaris bouwkundig erfgoed (1:25.000)

Bron: inventaris.vioe.be

Delen van het plangebied liggen in het bouwkundig geheel “Kamp van Brasschaat” (ID 20947), zoals vastgesteld in het Besluit van de administrateur-generaal houdende vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed (20.09.2010). Het bouwkundig geheel “Kamp van Brasschaat” bestaat uit twee uitgestrekte zones. De waardevolle gebouwen worden als volgt omschreven: Haelenlei: vier vierwoonsten van 1914, gemoderniseerd in 1958. Gelegen in omhaagde tuinen. Rechth. gebouwen in neotraditionele stijl van twee bouwl. Onder zadeldaken (n // straat, kunstleien). Baksteenbouw met gebruik van gekleurde baksteen voor banden en boogomlijstingen. Steekboogvormige muuropeningen. Deze gebouwen werden in tussentijd afgebroken. In 1921 werd aan de Kapellei een watertoren gebouwd en werden woningen opgericht voor gehuwde officieren en onderofficieren aan Prinses Marie-Josélei, Luiklei en Diksmuidelei. Het was de bedoeling om deze woningbouw uit te breiden in O.-richting langs Nieuwpoortlei, Ploegsebaan en Bredabaan. Diksmuidelei, Zegelei en Luiklei: grotere landhuisachtige tweewoonsten voor officieren, in grote begraasde tuinen, daterend van 1921 en 1922, in vereenvoudigde cottagestijl met gebruik van bepleisterde bovenste bouwl. en stijlen. Aantal in neotraditionele stijl.


5.1.6. Fotoreportage

Foto 1: Nieuwpoortlei met driehoekige pleintjes

Foto 2: eenvormige bebouwing noordkant Nieuwpoortlei

Foto 3: eenvormige bebouwing zuidkant Nieuwpoortlei

Foto 4: Antwerpenlei

Foto 5: eenvormige bebouwing Antwerpenlei

Foto 6: voet- en fietsdoorsteken Antwerpenlei


Foto 7: onbebouwde Reigersvlietstraat

Foto 8: lokalen scouts Kantienlei

Foto 9: buitenopslag rond scoutslokalen

Foto 10: speelveld scouts Kantienlei

Foto 11: binnengebied Nieuwpoortlei – Bierwertslei - Kantienlei

Foto 12: Bierwertslei


Foto 13: Haelenlei

Foto 14: bebouwing westkant Haelenlei

Foto 15: eenvormige bebouwing oostkant Haelenlei

Foto 16: officierenwoning Prinses Marie-Joséelei

Foto 17: meergezinswoningen achteraan Luiklei


5.2. Bestaande verkeers- en ontsluitingsstructuur De ontsluiting van het volledige plangebied is gericht naar de N1 Bredabaan. De Nieuwpoortlei en de Bierwertslei sluiten aan op het kruispunt N1 – N117 en vormen twee hoofdassen van het gebied. De wijk rond de Antwerpenlei heeft de Nieuwpoortlei als enige ontsluitingsweg. De woonwijk ten westen van de Nieuwpoortlei wordt ontsloten door een aantal parallalle wegen: Kantienlei, Hanoteaulei, Haelenlei, Kapellei en de Eikendreef (doodlopend). Voor de Officierenwijk vormen de Zegelei – Diksmuidelei de hoofdas naar de N1 Bredabaan, met de Luiklei als dwarse verbinding.


6. Visie, verenigbaarheid met het GRS en inrichtingsprincipes

6.1. Visie

6.1.1. Bestaande woonwijken

Het plangebied ligt in de overgangszone tussen de woonkern van Maria-ter-Heide en het militair domein en wordt hoofdzakelijk ingenomen door woonfuncties. Deze overgang vertaalt zich ook in de bestemmingen van de zone. De meeste woningen, inclusief het merendeel van de huisvesting voor militairen, liggen volgens het gewestplan in woongebied. Enkel de wijk rond de Antwerpenlei ligt in militair gebied. Dit onderscheid in bestemming is echter achterhaald, aangezien de militaire woningen steeds meer op de private woningmarkt verkocht of verhuurd worden. Het is dan ook aangewezen om voor alle woonfuncties een bestemming als woongebied te voorzien, met duidelijke voorschriften die voldoende rechtszekerheid bieden. Dit dient te gebeuren met respect voor de bestaande bebouwing, die per zone een sterk planmatig en eenvormig karakter vertoont.

6.1.2. Invulling onbebouwde zones

Binnen het plangebied liggen een aantal onbebouwde zones die bestemd zijn als woongebied. De ontwikkelingsmogelijkheden voor deze zones worden in het RUP vastgelegd. Het betreft de volgende zones: a. binnengebied Nieuwpoortlei – Bierwertslei – Haelenlei (zone 2 op grafisch plan): het

binnengebied biedt mogelijkheden voor een beperkte wooninvulling; b. oostzijde Haelenlei (zone 3 op grafisch plan): in deze zone werden vier woonblokken

van telkens vier woningen afgebroken, maar werd nog geen nieuw project gerealiseerd;

c. zone Hanoteaulei – Bierwertslei – Luiklei (zone 4 op grafisch plan): in deze zone werd een officierswoning afgebroken en is ruimte voor een nieuwe wooninvulling, waarbij eventueel ook twee bestaande woningen betrokken kunnen worden.

Ook in het huidige militair gebied is verdichting mogelijk. In de woonwijk rond de Antwerpenlei is een zone tussen de Passendaelestraat en een insteek van de Antwerpenlei onbebouwd gebleven (zone 1 op grafisch plan), alhoewel de wegenis reeds werd aangelegd. Met de herbestemming naar woongebied kan de woonwijk verder afgewerkt worden. Deze vier projectzones zullen voorbehouden worden voor sociale woningbouw,bescheiden woonaanbod of betaalbaar wonen. Op die manier kan de gemeente haar sociale last in het kader van het Decreet Grond- en Pandenbeleid invullen. De gronden worden dan ook opgenomen in een onteigeningsplan.

6.1.3. Scoutslokalen en bijhorende speelterreinen

De scoutslokalen zijn gevestigd in een voormalig militair depot, in een zone die volgens het gewestplan bestemd is als militair gebied. Ze dienen dan ook als zonevreemd beschouwd te worden.


Deze bestemming als militair gebied is achterhaald en biedt onvoldoende rechtszekerheid voor de bestaande activiteiten. Door middel van een herbestemming kan de bestaande haar activiteiten hier verder uitoefenen. Aanvullend kunnen ook complementaire gemeenschapsfuncties van lokaal niveau toegelaten worden.

6.2. Verenigbaarheid met het GRS

6.2.1. Invulling woongebied

Het grootste deel van het plangebied is bestemd als woongebied. De woningprogrammatie van het GRS stelt dat in het woongebied percelen langs uitgeruste wegen aangesneden kunnen worden. De binnengebieden kunnen enkel projectmatig ontwikkeld worden, zowel voor sociale huisvestingsprojecten als voor private initiatieven. Alle verdere invullingen van het bestaande woongebied zijn dan ook in overeenstemming met het GRS.

6.2.2. Herbestemmen woonwijk Antwerpenlei naar woongebied

In de woonwijk rond de Antwerpenlei moet een onderscheid gemaakt worden tussen de bestaande woningen en de onbebouwde zone (projectzone 1 op het grafisch plan). De herbestemming van de bestaande woningen ten noorden van de Nieuwpoortlei van militair gebied naar woongebied is een uitvoering van het GRS. In het GRS is een visie op de zonevreemde woningen opgenomen, waarin voorzien is dat deze woningen dezelfde ontwikkelingsperspectieven kunnen krijgen als de omliggende woningen in woongebied. De mogelijkheid tot verdere invulling van deze wijk (projectzone 1 op het grafisch plan) wordt niet vermeld in de woningprogrammatie van het GRS. De reden hiervoor is dat het militaire gebied niet tot de gemeentelijke bevoegdheid behoort. De zone is in eigendom van het Ministerie van Landsverdediging. De rest van de woonwijk werd reeds gerealiseerd in functie van de huisvesting van militairen. Ook de projectzone was hiervoor voorbehouden. Aangezien het een militair huisvestingsproject in militair gebied betreft was er geen herbestemming noodzakelijk en was het niet nodig om deze ontwikkeling op te nemen in het GRS. Het feit dat de gemeente de zone zal ontwikkelen in plaats van de militaire overheid moet in een ruimer kader bekeken worden. Het proces waarbij de activiteiten in functie van de militaire aanwezigheid, zoals de huisvesting van personeel, afgebouwd worden is reeds langer zichtbaar binnen de gemeente. Duidelijke voorbeelden zijn bijvoorbeeld de Officierenwijk of de ontwikkelingen op de Lt. Coppenskazerne, waarvoor reeds RUP’s werden opgemaakt en goedgekeurd. Het is een uitdaging voor het gemeentebestuur om in te spelen op deze evolutie en zelf een actieve rol op te nemen in het goed begeleiden van het gewijzigde statuut van deze gebieden.


Uit de historiek van de site blijkt duidelijk de intentie van Defensie om ook dit projectgebied aan te snijden voor huisvesting van militairen. Het feit dat de wegenis reeds werd aangelegd wijst duidelijk op de intenties om de volledige zone te ontwikkelen. In 2006 werd reeds een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van 18 wooneenheden in militair domein ingediend, die gunstig geadviseerd werd door het college in zitting van 5 september 2006. Het project werd uiteindelijk echter niet gerealiseerd omwille van de voorwaarden met betrekking tot boscompensatie. Uit deze historiek blijkt duidelijk dat het altijd de bedoeling van de militaire overheid is geweest om deze zone te ontwikkelen. De taakstelling om huisvesting te voorzien voor militairen wordt echter afgebouwd. Daarom opteert de gemeente om deze zone over te nemen en te ontwikkelen in functie van een sociaal woonproject of betaalbaar wonen. Een herbestemming is dan wel noodzakelijk. Dit kon niet voorzien worden toen het GRS werd opgemaakt. De afwijking van het richtinggevend gedeelte van het GRS kan gemotiveerd te worden op basis van artikel 2.1.2 van de Codex RO. Deze zone zal benut worden voor de realisatie van sociale woningen in functie van het sociaal objectief en voor betaalbaar wonen. In de Codex is expliciet voorzien dat een afwijking van het richtinggevend gedeelte van het GRS mogelijk is “indien zulks genoodzaakt wordt door maatregelen die vereist zijn voor de verwezenlijking van het bindend sociaal objectief”. Dit is ook zo voorzien in de geactualiseerde woonbehoeftestudie. Het bindend sociaal objectief werd pas aan de gemeente toegewezen enkele jaren nadat het GRS definitief werd goedgekeurd. Het betreft dan ook een onvoorziene ontwikkeling van de ruimtelijke behoeften.

6.2.3. Herbestemming scoutslokalen en bijhorende speelterreinen

De scoutslokalen werden niet specifiek opgenomen in het GRS. Aangezien ze in militair gebied gelegen zijn dienen ze in principe als zonevreemd beschouwd te worden, maar ze werden niet opgenomen in de inventaris van de zonevreemde terreinen. Het behouden van de scouts op deze locatie is echter niet in strijd met het richtinggevend gedeelte van het GRS. In de gewenste recreatieve structuur wordt een visie voor jeugdruimte gegeven, waarin het voorzien van meer speelterreinen als actiepunt wordt geformuleerd. Dit kan bijvoorbeeld door uitbreiding van bestaande terreinen, maar ook door het openstellen van infrastructuur van scholen en van de militaire domeinen. Met betrekking tot jeugdruimte wordt tevens vermeld dat acties in de open ruimte (bvb. uitbreiding van het aantal speelbossen, openstellen van militaire terreinen,…) door middel van beheersovereenkomsten geregeld kunnen worden. Binnen deze beheersovereenkomsten dienen de bevoegde diensten van de hogere overheden betrokken te worden. Indien toch herbestemmingen dienen doorgevoerd te worden, dienen deze te worden getoetst aan de gewenste ruimtelijke structuur van de betreffende deelruimte. Het behouden van de scouts is niet strijdig met de visie voor de betreffende deelruimte. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat het behouden van de lokalen en terreinen van de scouts niet strijdig is met de visie van het GRS, maar integendeel uitvoering geeft aan de visie voor jeugdruimte.


Conform artikel 2.1.2 van de Codex RO kan geargumenteerd worden dat het behoud van de scouts om sociale redenen gewenst is. Het betreft een lokale vereniging die de leden werft uit de onmiddellijke omgeving, in dit geval de woonkern Maria-ter-Heide. De lokalen sluiten aan bij de woonkern en op deze locatie is voldoende speelruimte beschikbaar. Het behouden van deze voorzieningen op deze locatie is dan ook gewenst.

6.3. Inrichtingsprincipes

6.3.1. Typerende eenvormigheid van de woningen

De woningen worden per bouwblok of ruimtelijk geheel gekenmerkt door een eenvormigheid in de uiterlijke verschijningsvormen. Dakvorm, materiaalgebruik, afmetingen, positie op het perceel… zijn op elkaar afgestemd. Dit is een gevolg van de planmatige ontwikkeling van de huisvestingsprojecten door de militaire overheid. Deze eenvormigheid wordt beschouwd als een typerend kenmerk van deze omgeving en dient gerespecteerd te worden bij toekomstige ingrepen. In de voorschriften worden dan ook beschermende voorwaarden opgenomen, zodat verbouwingen en nieuwbouw gebeuren met respect voor de bestaande eenvormigheid.

Woonwijk Antwerpenlei Voor de woonwijk rond de Antwerpenlei dient de bestaande typologie behouden te blijven in geval van verbouwingen of nieuwbouw van een individuele woning. Deze dienen zich te richten naar het bestaande beeld van het bouwblok, wat tot uiting dient te komen in de kroonlijst- en bouwhoogte, de dakvorm, de plaatsing, de kleur…. Er moet echter ook rekening gehouden worden met de mogelijkheid dat een volledig bouwblok in zijn geheel vervangen kan worden. De woningen zijn ouder en voldoen mogelijk niet meer aan de hedendaagse eisen qua comfort, veiligheid, energieprestaties…. Indien beslist zou worden om een volledig bouwblok in zijn geheel te vervangen wordt een nieuw profiel voorzien. Er wordt geopteerd voor een profiel dat reeds werd toegepast in zone F van het RUP “Officierenwijk” (toelichting bij het profiel: zie 6.3.3). Binnen dit profiel kunnen ééngezinswoningen gerealiseerd worden, maar zijn ook meergezinswoningen mogelijk. Het vervangen van een volledig bouwblok dient eveneens als een globaal project te gebeuren, zodat ook het nieuwe bouwblok een duidelijke samenhang vertoont. Een dergelijk concept van eenvormigheid is moeilijk realiseerbaar indien alle woningen individueel verkocht worden. De woningen blijven dan ook bij voorkeur per bouwblok in eigendom van één eigenaar of instantie.

Nieuwpoortlei – Bierwertslei – Haelenlei De woningen aan de Nieuwpoortlei – Bierwertslei – Haelenlei vertonen eveneens een sterke eenvormigheid, die vooral tot uiting komt in de gevelopbouw, de dakvorm en het materiaalgebruik. Bij verbouwingen en nieuwbouw van woningen dient deze eenvormigheid gerespecteerd te worden. Ingrepen aan de woningen dienen dan ook te gebeuren naar het beeld van de bestaande toestand, zodat de typerende kenmerken niet verloren gaan.


De woningen Bierwertslei 20 t.e.m. 30 vertonen niet dezelfde eenvormigheid, aangezien deze op privaat initiatief gerealiseerd werden. Voor deze woningen worden dan ook geen voorschriften voorzien die gericht zijn op het behoud van de typerende kenmerken. De voorschriften voor deze zone zijn afgestemd op het vergunningenbeleid van de gemeente in woongebied.

6.3.2. Invulling projectzones voor woningbouw

Binnen het plangebied worden vier projectzones voor woonprojecten aangeduid. De gemeente wenst deze zones te verwerven om sociale woningen en betaalbaar wonen te kunnen realiseren. Ze worden dan ook opgenomen in een onteigeningsplan. De ontwikkeling en inrichting van de zones wordt afgestemd op de woonbehoefte volgens het gemeentelijk woonbeleidsplan (goedgekeurd door de gemeenteraad op 22 december 2012). Strategische doelstelling 1 van het woonbeleidsplan is de realisatie van een betaalbaar woonaanbod voor jonge gezinnen. Als gevolg van de hoge gronden woningprijzen enerzijds en een tekort aan bescheiden en kleinere woningen anderzijds, dreigen jonge gezinnen met kinderen uit de boot te vallen bij de zoektocht naar een geschikte woning in Brasschaat. De opmaak van het RUP “Militaire woonwijk” wordt als een van de acties vermeld. De gemeente streeft naar een kwalitatieve en projectmatige invulling van de zones en neemt zich dan ook voor om ontwerpwedstrijden in te richten. Er wordt dan ook geopteerd voor een projectzone in plaats van het gedetailleerd intekenen van bouwstroken. De voorschriften dienen de nodige vrijheid te bieden om creatieve en kwalitatieve projecten te kunnen uitwerken. Door de voorschriften niet te gedetailleerd te formuleren wordt de mogelijkheid geboden om per zone een kwalitatief project te ontwikkelen, waarbij de ontwerper binnen bepaalde grenzen de vrijheid heeft om te spelen met bouwhoogtes en posities van gebouwen. Voor iedere projectzone wordt het bouwprofiel, de maximale terreinbezetting, de minimale woningdichtheid en een minimaal te behouden oppervlakte aan groene ruimtepubliek toegankelijke groene ruimte vastgelegd. Binnen alle zones wordt een maximaal bouwprofiel vastgelegd, dat gebaseerd is op het profiel van zone F van het RUP “Officierenwijk” (toelichting bij het profiel: zie 6.3.3). Binnen dit profiel kunnen ééngezinswoningen gerealiseerd worden, maar zijn ook meergezinswoningen mogelijk. Door middel van minimale dichtheden wordt een minimaal programma voor iedere zone vastgelegd. Omwille van het groene karakter van de woonwijk en aangezien de bebouwing ten zuiden (Hanoteaulei, Kantienlei) reeds vrij compact is wordt geopteerd om de dichtheden niet extreem hoog te leggen. Er wordt uitgegaan van de dichtheid die het RSV vooropstelt voor buitengebied, 15 woningen per hectare. Waar deze dichtheid niet haalbaar is wordt dit gemotiveerd in de toelichting per projectzone.

Zone 1 Voor zone 1 wordt de ordening reeds in grote mate bepaald door de aangelegde weginfrastructuur, waar het woonproject op zal moeten aansluiten. Een deel van het bestaande bos dient behouden te blijven als groene ruimtepubliek toegankelijke groene ruimte en ook in de tuinen zal een deel van het bomenbestand behouden moeten blijven. Het respecteren van de privacy in de tuinen van de bestaande woningen is eveneens een aandachtspunt.


De terreinbezetting wordt beperkt tot 25% van de totale oppervlakte van de zone. De minimale dichtheid bedraagt 15 woningen per hectare, wat overeenkomt met 10 woningen. Van de zone moet 30% behouden blijven als groene ruimtepubliek toegankelijke groene ruimte.

Zone 2 Zone 2 betreft een binnengebied, gelegen tussen de terreinen van de scouts en de tuinen van de bestaande woningen langs de Nieuwpoortlei en de Bierwertslei. De zone kan ontsloten worden langs Nieuwpoortlei en langs de Bierwertslei, waar in een verkaveling een strook vrijgehouden werd als openbare wegenis in het verlengde van de Kantienlei. In het projectgebied vormt de Kantienlei een apart perceel, maar aangezien deze nooit aangelegd werd als wegenis werd deze bij de projectzone gevoegd. De bewoners van de Nieuwpoortlei hebben een deel van de achterliggende zone bij hun percelen gevoegd als tuinzone. Gelet op de zeer geringe perceelsdiepte van de meest westelijke woningen is dit geen onlogische evolutie. Deze situatie wordt deels overgenomen door een deel van de achterliggende zone bij de bestemmingszone van deze woningen te voegen. De maximale terreinbezetting bedraagt 25% van de totale oppervlakte van de zone. Dit laat toe om in het binnengebied een woonproject te realiseren en ook langs de Nieuwpoortlei een aantal bijkomende woningen te realiseren. Het respecteren van de privacy in de tuinen van de bestaande woningen is een aandachtspunt. Van de zone moet 30% behouden blijven als groene ruimtepubliek toegankelijke groene ruimte. Het beboste gedeelte aan de Nieuwpoortlei kan hiervoor in aanmerking komen. De minimale woondichtheid bedraagt 10 woningen per hectare, wat overeenkomt met 8 woningen. Deze dichtheid is lager dan de richtlijn voor het buitengebied van 15 woningen per hectare. De dichtheid wordt in deze zone bewust verlaagd omwille van de volgende redenen: a. in tegenstelling tot de andere zones is voor deze zone de ontsluitingsinfrastructuur

nog niet aangelegd. De interne wegenis moet dan ook binnen de zone voorzien worden, waardoor de beschikbare oppervlakte voor bebouwing daalt.

b. 30% van de zone dient behouden te blijven als groene ruimtepubliek toegankelijke groene ruimte, wat zorgt voor een vermindering van de bebouwbare oppervlakte.

c. een te sterke verdichting grenzend aan de achtertuinen van de omliggende woningen is niet gewenst.

d. door de specifieke vorm van de projectzone zal een deel van de oppervlakte niet in de ontwikkeling betrokken kunnen worden. Deze oppervlakte telt echter wel mee in de berekening van de dichtheid.

e. de westelijke driehoek aan de Nieuwpoortlei is momenteel bebost. Door de dichtheid niet te hoog te leggen wordt de mogelijkheid geboden deze beboste driehoek te vrijwaren.

Zone 3 Zone 3 is een vrij langgerekte zone tussen de Haelenlei en de terreinen van de scouts. Deze zone is vroeger reeds bebouwd geweest, wat nog duidelijk tot uiting komt in de perceelsstructuur. De voorgevels van het woningbouwproject dienen gericht te worden naar de Haelenlei, niet naar de terreinen van de scouts. De woningen mogen ook niet aan de achterzijde ontsloten worden voor gemotoriseerd verkeer. Te voet of met de fiets kan deze mogelijkheid wel geboden worden. De voetweg aan de zuidkant van deze zone, tussen de Haelenlei en de scouts, dient behouden te blijven.


De voortuinbreedte wordt vastgelegd op 10m, zodat de bebouwing centraler op het perceel komt te liggen. De grotere voortuinstrook zorgt voor een opener straatbeeld van de Haelenlei, als overgang naar het omliggende militaire gebied en de overkant van de straat. Van de zone moet 30% behouden blijven als groene ruimtepubliek toegankelijke groene ruimte. De maximale terreinbezetting bedraagt 20% van de totale oppervlakte van de zone. De minimale woningdichtheid bedraagt 15 woningen per hectare, wat overeenkomt met 12 woningen. Het voorzien van voldoende variatie in het voorgevelvlak en in de bouwvolumes is een aandachtspunt.

Zone 4 Zone 4 ligt tussen de Bierwertslei, de Luiklei en de Haelenlei/Hanoteaulei. Het woningproject dient gericht te worden naar de Bierwertslei en de Haelenlei/Hanoteaulei, niet naar de Luiklei. De bestaande knip in de weg tussen de Haelenlei en de Hanoteaulei kan in de toekomst verwijderd worden, zodat ook de noordelijk gelegen zones niet langs de Luiklei ontsloten dienen te worden. Aangezien dit gedeelte van de Luiklei geen ontsluitende functie meer heeft wordt het bij de projectzone gevoegd. In de zone staan twee bestaande woningen en een elektriciteitscabine. De bestaande woningen kunnen behouden blijven en verbouwingswerken uitvoeren, maar zouden ook kunnen afgebroken worden om plaats te maken voor een nieuw globaal project. Het is aan de eigenaar om deze keuze te maken. Ten noorden van de twee bestaande woningen stond een officierswoning, die afgebroken werd. Het is niet de bedoeling om terug één vrijstaande woning te bouwen, aangezien dit een onderbenutting van de beschikbare ruimte zou zijn. Van de zone moet 30% behouden blijven als groene ruimtepubliek toegankelijke groene ruimte. De bosrijke tuin van de vroegere officierswoning en het beboste perceel aan de westkant komen hiervoor in aanmerking. De maximale terreinbezetting bedraagt 25% van de totale oppervlakte van de zone. De minimale woningdichtheid bedraagt 8 woningen per hectare, wat overeenkomt met 6 woningen. De dichtheid wordt in deze zone bewust verlaagd omwille van de volgende redenen: a. indien de twee bestaande woningen behouden blijven zijn de

ontwikkelingsmogelijkheden in deze zone beperkt. In dit geval kunnen er ten noorden van de twee bestaande woningen maximaal 4 woningen opgericht worden, wat de totaal aantal woningen op 6 brengt. Indien de Luiklei wordt opgeheven is een bijkomende woning mogelijk. Het opleggen van een hogere dichtheid zou de verplichte afbraak van de twee bestaande woningen en de verplichte opheffing van de Luiklei tot gevolg hebben.

b. de westelijke driehoek is momenteel bebost. Door de dichtheid niet te hoog te leggen wordt de mogelijkheid geboden deze beboste driehoek te vrijwaren.


6.3.3. Toelichting bij het bouwprofiel

Voor de 4 projectzones en voor de vervanging van een volledig bouwblok in de wijk aan de Antwerpenlei wordt het volgende bouwprofiel opgelegd:

Figuur 13: profiel projectzones

Dit profiel is gebaseerd op het profiel voor een verdichtingsproject in het RUP “Officierenwijk” (zone F), mits een aantal aanpassingen aan de plaatselijke toestand van het voorliggende RUP.

Doelgroep en woonbehoefte Strategische doelstelling 1 van het woonbeleidsplan formuleert de nood aan een betaalbaar woonaanbod voor jonge gezinnen. Het profiel van de woningen wordt afgestemd op deze doelgroep. Er wordt geopteerd voor woningen met een bouwdiepte van 14m. De breedte van de woningen wordt niet strikt vastgelegd om variatie in woningtypes toe te laten en om ook meergezinswoningen toe te laten, weliswaar binnen hetzelfde profiel. De bouwdiepte van 14m is voldoende beperkt om bescheiden en kleinere woningen te garanderen, maar is toch voldoende diep om een geschikt volume voor de huisvesting van jonge gezinnen te realiseren. Het RUP biedt ook de mogelijkheid om doorgroeiwoningen te realiseren (zie verder).

Toegelaten bouwvolume Het weergegeven bouwprofiel bepaalt de maximale bouwenveloppe (10m hoog en 14m diep), maar deze mag niet volledig ingevuld worden. Dit zou leiden tot zeer eenvormige, blokvormige bouwvolumes. In de voorschriften worden twee beperkingen opgelegd, respectievelijk voor het gelijkvloers en voor de 2e verdieping, die voor de nodige variatie moeten zorgen. Op het gelijkvloers moet per woning minstens 40% van het gevelvlak naar de zijde van het openbaar domein open blijven. Deze opening loopt minstens tot 5m achter de voorgevelbouwlijn. Op deze manier wordt het voorgevelvlak doorbroken. de opening in de voorgevel wordt benut als overdekte stalplaats voor een wagen. Per woning bedraagt het bouwvolume van de 2e verdieping maximaal 70% van het realiseerbare volume volgens het profiel. Deze beperking leidt tot variatie in de dakvorm en de bouwhoogte en biedt tevens mogelijkheden om terrassen te voorzien, de doorzonning van de woning te optimaliseren….


Parkeren De gelijkvloerse opening in het gevelvlak wordt gebruikt als carport, al dan niet afgesloten. Door een minimale voortuin van 5m op te leggen kan een eventuele tweede wagen op de oprit geparkeerd worden.

Tuinzone De eerste 11m van de tuinzone mogen aangelegd worden als tuin. In deze zone is ontbossing toegestaan, rekening houdend met de geldende wetgeving. In de achterliggende zone kan het vellen van een hoogstammige boom enkel worden toegestaan omwille van een veiligheidsrisico. Op deze manier wordt ontbossing beperkt en blijft het groene karakter van een aantal zones deels bewaard.

Doorgroeimogelijkheden Het volume moet niet in één keer aaneengesloten volgebouwd worden. Er kan ruimte voorzien worden om latere doorgroei van de woningen toe te laten. Dit kan onder verschillende vormen. Er kan geopteerd worden om geen aaneengesloten volumes te bouwen, waarbij de onbebouwde ruimtes later ingevuld kunnen worden met bijkomende woningen, met verbredingen van bestaande woningen, met kangoeroewoningen…. Er kan ook in de diepte gewerkt worden. In eerste instantie kan dan minder diep gebouwd worden, zodat de woning later verdiept kunnen worden, bijvoorbeeld bij gezinsuitbreiding.

6.3.4. Behoud van de scouts en de speelterreinen

De lokalen zijn momenteel gesitueerd binnen het ommuurde voormalige militaire depot. Het RUP legt op dat de bestaande muur behouden dient te blijven als relict van de vroegere militaire functie. Ook de typische kenmerken, zoals de toegangspoort voor de spoorlijn, dienen bewaard te blijven. De zone binnen de muur kan benut worden voor gebouwen en verhardingen in functie van de activiteiten van jeugdverenigingen. Ook complementaire functies zijn mogelijk, zoals bijvoorbeeld fuifruimte of repetitieruimte, die op dezelfde doelgroep gericht zijn. De terreinbezetting wordt binnen de muur dan ook niet beperkt. De bouwhoogte mag de hoogte van de muur niet overschrijden. Indien dit noodzakelijk is voor de bereikbaarheid of de veiligheid mogen wel nieuwe toegangen door de muur gecreëerd worden, weliswaar met respect voor de uiterlijke verschijningsvorm van het geheel. Het huidige speelterrein ten noorden van het militaire depot dient onbebouwd te blijven. Het terrein kan gebruikt worden voor de activiteiten van de jeugdbeweging en staat ook ten dienste van de omwonenden. Er kan één toegangsweg behouden of aangelegd worden, die echter niet mag dienen om het woonproject aan de Haelenlei aan de achterzijde te ontsluiten voor gemotoriseerd verkeer. De lokalen kunnen tevens ontsloten worden langs de vrijgehouden wegbedding in het verlengde van de Kantienlei.

6.3.5. Uitbreiding van het RUP Officierenwijk

Het RUP Officierenwijk voorziet voor het grootste deel van de wijk voorschriften op maat, waarbij de typische kenmerken en kwaliteiten beschermd worden (stratenpatroon, bosrijke percelen, landhuizen). Verdichting is mogelijk, maar onder strikte voorwaarden met betrekking tot de typologie van de woning (camouflage- of bunkerwoning) en het behoud van het bosrijke karakter. In de woningen kan kleinschalig logies worden toegestaan, op voorwaarde dat dit geen afbreuk doet aan de erfgoedwaarde van de woning of aan de eigenheid van de wijk in het geheel.


A. Zone met vrijstaande ééngezinswoningen Een deel van het plangebied van het voorliggende RUP maakt ruimtelijk deel uit van de Officierenwijk, maar werd niet mee opgenomen in het gelijknamige RUP. De voorschriften voor deze zone zijn dan ook gebaseerd op de voorschriften van het RUP “Officierenwijk”, zodat voor de volledige wijk gelijkvormige voorschriften van toepassing zijn.

Renovatie

De eigenaar zal de woning moeten renoveren zodat ze voldoen aan de huidige wetgeving. De buitengevel van de woningen moet naar uitzicht bewaard blijven zoals hij is (behalve ter plaatse van de eventuele uitbreiding achteraan). De eventueel nieuwe isolatie van de muren moet dus aan de binnenzijde gebeuren. De nieuwe ramen kunnen het uitzicht van de oorspronkelijke behouden. Er worden nieuwe toevoegingen aan de achterzijde van de bestaande volumes toegelaten. De maximale bouwenveloppe van de toevoegingen wordt als volgt bepaald : 5m diep tov de uiterste gevellijn van de achtergevel, 6 m hoog tov het maaiveld aan de achterzijde. Deze uitbreiding dient uitgevoerd te worden als een kwalitatieve toevoeging aan het hoofdgebouw. Hierbij kan een harmonie nagestreefd worden, maar ook een positief contrast is mogelijk. Materiaalgebruik en vormgeving dienen op een doordachte wijze gekozen te worden om te komen tot een kwalitatieve toevoeging bij de bestaande woning. De typerende bijhuisjes, opgericht op hetzelfde moment en in de stijl van het hoofdgebouw, maken deel uit van het bouwkundig erfgoed van de wijk. Ze kunnen behouden blijven en gerenoveerd worden.

Parkeren

Voor iedere woning wordt een zone afgebakend waar houten parkeerboxen kunnen gelokaliseerd worden. Deze zone bevindt zich achter struikmassieven die de garageboxen van het openbaar domein scheiden. Op deze manier vallen ze weinig op. Per woning wordt ruimte voor 2 parkeerboxen voorzien. De parkeerboxen vormen een houten volume langs de inrit. Afsluitingen tussen de inrit en het openbaar domein (bvb poorten) zijn verboden.

Tuin en afsluitingen

De tuinen worden bewaard zoals ze nu zijn: namelijk open plekken omringd door bomen. De bomenmassieven moeten onderhouden worden, bomen mogen enkel omgehakt worden omwille van een geringe levensverwachting en het daaruit volgende veiligheidsprobleem. Er is voldoende open tuinruimte rondom de bestaande woningen aanwezig in de huidige toestand. Aansluitend aan de woning kan een terras worden voorzien, max. 60m² per villa. Het grondoppervlak van de eventuele toevoeging aan de achterzijde van de woning is inbegrepen in deze verharde oppervlakte. Deze kavels mogen niet verder verkaveld worden, er zullen maw ook geen andere erfscheidingen dan deze op de grenzen van het perceel worden toegelaten. Waar het privé-domein grenst aan het openbaar domein wordt een afsluiting voorzien door ongeknipte struikmassieven, zoals dat nu reeds vaak het geval is. Andere types afsluitingen zoals hekwerken, muren, geknipte hagen,… zijn niet toegelaten. Waar twee privé-domeinen elkaar ontmoeten zijn wel andere types afsluitingen toegelaten, nl een gesloten (niet-transparante) afsluiting van maximaal 1,2m hoog , een open (transparante) afsluiting van maximaal 1,8 m hoog of een struikenmassief.


Een berging voor tuinmateriaal en fietsen worden geïntegreerd in het parkeerboxvolume. Brievenbussen worden geïntegreerd in het struikmassief aan de zijde van de oprit.

Herbouw in geval van heirkracht

Volledige afbraak en heropbouw van de woning is niet toegelaten. In geval van heirkracht kunnen herstellingen worden uitgevoerd op voorwaarde dat de schade beperkt is en kan hersteld worden zonder afbreuk te doen aan de erfgoedwaarde van de woning en op voorwaarde dat de woning na de herstelwerken duidelijk herkenbaar blijft als onderdeel van de Officierenwijk. Indien niet aan deze voorwaarden voldaan kan worden is herbouw enkel toegelaten als camouflage- of bunkerwoning.

Concept

De bestaande woningen bepalen het beeld van de wijk en moeten dus het meest opvallen. De nieuwe woningen moeten zich qua typologie en beeld onderscheiden van de bestaande woningen en zich terugtrekken om zoveel mogelijk het natuurlijke en parkkarakter van de wijk te bewaren.

Bebouwbare zone

De nieuwe kavels kunnen natuurlijk niet volledig worden bebouwd. Slechts één aaneensluitend stuk ter grootte van 20% van het perceel kan als bebouwbare oppervlakte worden gebruikt. De overige 80% van het terrein moet als bospark bewaard en verder ontwikkeld worden, d.w.z. een natuurlijke bomen- en struikenmassa. Bomen mogen enkel omgehakt worden omwille van een geringe levensverwachting en het daaruit volgende veiligheidsprobleem. Deze 20%-zone wordt gelokaliseerd op een voldoende afstand van de kavellijnen. Daarvoor worden bufferzones afgebakend. a. 10m t.o.v. de Luiklei; b. 5m t.o.v. alle andere perceelsgrenzen waar de kavel grenst aan andere kavels en de

openbare voet- en fietsweg. De locatie van de 20%-zone moet per kavel rekening houden met de plaats van de bestaande bomen. De bouwzone zal zodanig worden gekozen dat er zo weinig mogelijk bomen moeten worden gekapt. Indien er wordt gekapt moet dit gecompenseerd worden volgens de geldende wetgeving.

Bunker of camouflage

Voor het bebouwen van de 20% zijn er ook enkele regels opgesteld. Er wordt een maximaal bouwvolume toegestaan van 2.2m³ per m² bebouwbare oppervlakte, die overeenkomt met 20% van de perceelsoppervlakte. Op deze manier wordt het mogelijk een continu gamma aan typologieën te bouwen met een laag uitgestrekt volume en een hoog torenvormig volume als uitersten. Het zijn net deze uitersten (laag uitgestrekt en hoog torenvormig) die interessante typologieën vormen voor deze wijk. De middenmoot van dit gamma bevat de traditionele typologieën van losstaa

Gemeente Brasschaat Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan … · 2012. 6. 28. · Gemeente...

Documents

Transcript of Gemeente Brasschaat Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan … · 2012. 6. 28. · Gemeente...