BronnenboekEx@mentraining

Wft Hypothecair krediet

2

ColofonUitgever: Welten OpleidingenAuteur: Welten OpleidingenEindredactie: Welten OpleidingenVormgeving: Verhagen Grafische Media BV, VeldhovenIllustraties: Verhagen Grafische Media BV, Veldhoven Drukwerk: Verhagen Grafische Media BV, Veldhoven

Ex@mentraining Wft Hypothecair KredietVersie: W45MOD6_V9

Copyright © 2010 Welten Opleidingen Postbus 1047 5512 ZG Vessem Telefoon: 0497- 594800 Fax: 0497 - 594999 E-mail: wft@welten.eu Internet: www.welten.eu

Samenstellers en Welten Opleidingen zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onjuist-heden die eventueel in deze uitgave voorkomen.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, microfilm, fotokopie of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any othermeans, without written permission from the publisher.

Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikelen 16h t/m 16m Auteurswet 1912 jo. Besluit van 27 november 2002, Stb. 575, dient men de daarvoor wettelijk verschul-digde vergoeding te voldoen aan de Stichting Reprorecht te Hoofddorp (Postbus 3060, 2130 KB) of contact op te nemen met de uitgever voor het treffen van een rechtstreekse regeling in de zin van art. 16l, vijfde lid, Auteurswet 1912.

De uitgever heeft ernaar gestreefd de auteursrechten te regelen volgens de wettelijke bepalingen. Degenen die desondanks menen zekere rechten te kunnen doen gelden, kunnen zich alsnog tot de uitgever wenden.

3

Inhoud

Voorwoord 6

Doelstellingen 6Voorkennis 6Opzet van de module 7

Eindtermen Wft 7

De eindtermen 7

Algemene studieaanwijzingen 7

Deel 1 Wonen in Nederland 12

Inleiding 12

Hoofdstuk 1

De woningmarkt 13

1.1 Woningtypen 131.2 Woningbehoefte 131.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt 141.4 Samenvatting 15

Hoofdstuk 2

Bevordering eigenwoningbezit 16

2.1 Fiscale regelingen 162.2 Subsidieregelingen 172.3 Nationale Hypotheek Garantie 192.4 Samenvatting 20

Hoofdstuk 3

Huren of kopen 21

3.1 Overwegingen 213.2 Koopwoning 213.3 Huurwoning 233.4 Samenvatting 24

Deel 2 Het kopen van een woning 27

Inleiding 27

Hoofdstuk 1

Het koopproces 28

1.1 Zoeken naar een woning 281.2 Financieren van een woning 311.3 Overdracht van een woning 321.4 Samenvatting 34

Hoofdstuk 2

Juridische aspecten 36

2.1 Rechtsregels 362.2 Personenrecht 372.3 Vermogensrecht 372.4 Eigendomsrecht 392.5 Zakelijke genotsrechten 402.6 Overeenkomstenrecht 442.7 Wanprestatie 492.8 (Ver)koop onroerende zaken 512.9 Zekerheidsrechten 532.10 Samenvatting 59

Hoofdstuk 3

Familierecht 62

3.1 Eenpersoonshuishouden 623.2 Ongehuwd samenwonen 623.3 Gehuwd samenwonen en

geregistreerd partnerschap 643.4 Samenvatting 67

Hoofdstuk 4

Erfrecht en successierecht 69

4.1 Vermogen en overlijden 694.2 Wettelijk erfrecht 694.3 Schenk- en Erfbelasting 774.4 Samenvatting 85

Hoofdstuk 5

Fiscale aspecten 88

5.1 Belasting in Nederland 885.2 Inkomstenbelasting 895.3 De eigen woning en de fiscus 965.4 Wet Waardering Onroerende Zaken 1125.5 Belastingen van het rechtsverkeer 1135.6 Bruto-nettoberekening 1165.7 Samenvatting 117

Deel 3 De financiering van een woning 123

Inleiding 123

Hoofdstuk 1

De hypotheekmarkt 124

1.1 Vraagzijde van de hypotheekmarkt 1241.2 Aanbodzijde van de

hypotheekmarkt 1251.3 Funding en matching 1301.4 Wet op het financieel toezicht (Wft) 1321.5 Informatieverstrekking 1371.6 Samenvatting 148

Hoofdstuk 2

Het hypotheekgesprek 150

2.1 Inventariseren klantbehoefte 1502.2 Verzamelen relevante informatie

en toelichting 1512.3 Kredietbehoefte vaststellen 1542.4 Cross-selling 1562.5 Samenvatting 156

Hoofdstuk 3

Pijlers van financieren 158

3.1 Inkomen 1583.2 Onderpand 1593.3 Moraliteit 1603.4 Samenvatting 162

Hoofdstuk 4

Financieren met NHG 163

4.1 Borgtocht 1644.2 Inkomen 1644.3 Onderpand 168

4

4.4 Leningvoorwaarden 1724.5 Samenvatting 173

Hoofdstuk 5

Aflossingsvormen 175

5.1 Lineaire hypotheek 1755.2 Annuïteitenhypotheek 1765.3 Traditionele levenhypotheek 1775.4 Spaarhypotheek 1785.5 Beleggingshypotheek 1795.6 Hybride hypotheek 1805.7 Effectenhypotheek 1805.8 Aflossingsvrije hypotheek 1805.9 Krediethypotheek 1815.10 Vergelijking van aflossingsvormen 1825.11 Samenvatting 182

Hoofdstuk 6

Renteconstructies 185

6.1 Rente 1856.2 Rentebedenktijd 1876.3 Rentedrempel 1876.4 Overstaprente 1886.5 Meeneem- en doorgeefconstructie 1886.6 Rentemiddeling 1896.7 Samenvatting 189

Hoofdstuk 7

Risico’s rondom de eigen woning 190

7.1 Verzekeringen 1907.2 Schaderisico’s 1947.3 Uitsluitingen 1997.4 Inkomensrisico’s 2007.5 Vermogensrisico’s 2267.6 Samenvatting 229

Hoofdstuk 8

Hypotheekconstructies 232

8.1 Hypotheekproducten voor speciale doeleinden 233

8.2 Aanvullende zekerheden 2358.3 Samenvatting 237

Hoofdstuk 9

Aanvraag en verwerking 238

9.1 De aanvraag van een hypotheek 2389.2 De hypotheekofferte 2399.3 De hypotheekakte 2409.4 Overige aktes 2419.5 Betalingsopdracht 2429.6 Samenvatting 243

Hoofdstuk 10

Kosten van een eigen woning 245

10.1 Belasting lagere overheden 24510.2 Onderhoud van de woning 24610.3 Samenvatting 247

Deel 4 Beheer en mutatie 251

Inleiding 251

Hoofdstuk 1

Beheer en mutatie 252

1.1 Momenten van muteren 2521.2 Tussentijdse gedeeltelijke aflossing 2531.3 Echtscheiding 2531.4 Verkoop woning 2541.5 Samenvatting 255

Hoofdstuk 2

Oversluiten hypotheek lening 256

2.1 Boetevrij aflossen 2562.2 Fiscale gevolgen oversluiten 2562.3 Oversluiten of niet oversluiten 2572.4 Extra financieringsbehoefte 2582.5 Lagere lasten 2582.6 Beleggingspolis of traditionele

levenpolis 2592.7 Spaarpolis 259

Hoofdstuk 3

Kredietbeheer 260

3.1 Wanbetaling 2603.2 Samenvatting 263

Deel 5 Beleggen 267

Inleiding

Deel 5.1 Integriteit 271

Inleiding

Hoofdstuk 1

Integriteit 271

1.1 Persoonlijke integriteit 2711.2 Organisatorische integriteit 2721.3 Relationele integriteit 2721.4 Integriteit van marktwerking 2731.5 Vertrouwen in de financiële sector 273

Deel 5.2 Inventarisatie en analyse 277

Inleiding

Hoofdstuk 1

Het belang van een goede inventarisatie 277

1.1 Het klantprofiel 2771.2 Risicoprofielen 2811.3 Rendement en Risico 2861.4 Informatie en zorgplicht 291

Hoofdstuk 2

Vormen van dienstverlening 304

Inleiding 3042.1 Execution only 3042.2 Persoonlijke adviesrelatie 3052.3 Collectief vermogensbeheer 306Samenvatting deel 5.2 308

5

Deel 5.3 Beleggings-instrumenten 311

Inleiding

Hoofdstuk 1

Liquiditeiten 311

1.1 Direct opvraagbare spaargelden 3111.2 Kortlopende obligaties

(=geldmarkt papier) 3121.3 Deposito 3121.4 Termijndeposito’s 3121.5 Kosten 313

Hoofdstuk 2

Obligaties 314

2.1 Definitie en kenmerken 3142.2 Bijzondere vormen van obligaties 3172.3 De opbrengst 3182.4 Rendement en risico 3182.5 Kosten 321

Hoofdstuk 3

Aandelen 323

3.1 Definitie en kenmerken 3233.2 De opbrengst 3253.3 Rendement en risico 3263.4 Koers- en/of valutarisico 3283.5 Kosten 328

Hoofdstuk 4

Vastgoed 329

4.1 Het rendement van vastgoed 3294.2 Risico’s van vastgoed 3294.3 Vastgoedfondsen 3294.4 Kosten 330

Hoofdstuk 5

Beleggingsfondsen 331

5.1 Inleiding 3315.2 Juridische vormen van beleggings-

fondsen 3315.3 Open-end, closed-end en semi-

open-end beleggingsfondsen 3315.4 De opbrengst van een beleggings-

fonds 3325.5 Werkwijze beleggingsfondsen 3335.6 Voordelen van collectief beleggen

in een beleggingsfonds 3345.7 Soorten beleggingsfondsen 3355.8 Kosten 336

Hoofdstuk 6

Bijzondere beleggingsvormen 337

6.1 Goud 3376.2 Hedgefonds 3376.3 Themafondsen 3386.4 Sectorfondsen 338

Hoofdstuk 7

Derivaten 339

7.1 Opties 3397.2 Futures 3457.3 Kosten 347

Hoofdstuk 8

Beleggingsportefeuilles 348

8.1 Special Products 349Samenvatting deel 5.3 351

Deel 5.4 Macro-economie & beheer 355

Inleiding

Hoofdstuk 1

Macro-economie: rente en inflatie 356

1.1 Het niveau van de rente 3561.2 Economische groei 3581.3 Conjunctuur 3591.4 Inflatie 3621.5 Wisselkoersen 3631.6 Beleggers en macro-economie 3641.7 Invloed grote beurzen op Europa 364

Hoofdstuk 2

Beheer en rebalancing 365

2.1 Performancemeting 3652.2 Wijzigingen klantprofiel 3662.3 Herallocatie 3672.4 Herallocatie, rebalancing of

dynamische assetallocatie 3682.5 Overig beheer 3692.6 Meevallende of tegenvallende

resultaten 3702.7 Belang beheer 3702.8 Provisie- en vergoedingsregels 371Samenvatting deel 5.4 372

Deel 6 Begrippenlijst 375

Deel 7 Toetstermen Hypothecair krediet 2010 389

Deel 8 Toetstermen Beleggen 2010 399

Deel 9 Bijlagen 409

6

Voorwoord

Voor je ligt de module Wft-Hypothecair Krediet inclusief Wft-Beleggen. Deze module voldoet aan de Wft-eindtermen voor het financieren van een woonhuis. Ook voldoet deze module aan de Wft-eindtermen voor hypotheekadviseurs en andere functionarissen van verzekeraars en intermediairs, die over hypotheekvormen adviseren bij de bemiddeling in financiële pro-ducten. De module Wft-Beleggen voldoet aan de Wft-eindtermen die betrekking hebben op alle aspecten van de advisering omtrent het beleggen in financiële instrumenten.

De Wft (Wet op het financieel toezicht) legt vast aan welke kwaliteitskenmerken financiëledienstverlening moet voldoen: deskundigheid, betrouwbaarheid, adequate informatieverstrek-king en zorgvuldige advisering aan consu-menten. Het doel is het bieden van een betere bescherming aan de consument met betrekking tot financiële producten. Deze bescherming is nodig vanwege de risico’s die vaak verbonden zijn aan de aanschaf van financiële producten. De consument heeft over het algemeen minder verstand van deze materie dan de financiële dienstverlener en vooral daarom is een goede informatieplicht noodzakelijk. Daarnaast moet voorkomen worden dat de consument het verkeerde product aanbevolen krijgt omdat de financiële dienstverlener niet voldoende deskun-dig of onbetrouwbaar is. De wet vervangt onder meer de Wet op het consumentenkrediet. De Wft is in werking getreden op 1 januari 2007.

In je functie kom je dagelijks in contact met diverse aspecten van woningfinanciering en van beleggingen in financiële instrumenten die voor jouw klant van groot belang zijn. Theoretische en praktische kennis van de ver-schillende aspecten van de woningfinanciering en van de financiële instrumenten zijn hierbij onmisbaar. De verschillende hypotheekvormen, evenals de steeds maar wijzigende wetgeving, maken het soms lastig een eenduidig beeld van de huidige stand van zaken te geven. De inhoud van de opleiding moet worden gezien als een brede basis. Na het voltooien van deze opleiding ben je in staat de meest voorkomende vragen op het gebied van woningfinanciering en beleg-gen te beantwoorden.

De praktische ervaring zal moeten worden opgedaan tijdens de uitoefening van de functie. Daarnaast is woningfinanciering (hypotheken) een zeer leuk vakgebied te noemen en is het interessant om zelf altijd van de laatste ontwik-kelingen op de hoogte te blijven. Wellicht is dat

zelfs de beste manier om je het vak eigen te maken. In deze leeswijzer wordt dieper ingegaan op de module Wft-Hypothecair Krediet.Achtereenvolgens komen aan bod: - de doelstellingen- de voorkennis- de opzet van de module.

Bron: Het Financieele dagblad.

Doelstellingen

Deze module is bedoeld voor iedereen die in zijn functie te maken heeft met het geven vanadvies over woningfinanciering en beleggen in financiële instrumenten. De module heeft tot doel je de basiskennis op dit gebied eigen te maken. Daarbij is het belangrijk dat aan de laatste vereisten van de Wft wordt voldaan. De Wft eist voor het onderdeel Hypothecair Krediet een diploma en daarnaast wordt op het gebied van permanente educatie (onderhoud) ook het nodige verwacht.

De Wft-eindtermen geven aan wat een beroeps-beoefenaar of functiehouder moet:- weten (kennis)- kunnen (de vaardigheid van het toepassen

van kennis)- toepassen (informatie gebruiken in een onbe-

kende situatie en probleem oplossen)De hiervoor geformuleerde eindtermen zijn geordend naar inventarisatie & analyse, advies & bemiddeling en beheer & mutatie. Dit zijn de drie stappen van het adviesproces.

Opgemerkt moet worden dat competenties moeilijker te toetsen zijn dan cognitieve kennis, maar toch hebben we geprobeerd de kwaliteit van de benodigde competenties door toetsing naar voren te krijgen. Inzicht en competenties zullen een belangrijk onderdeel van de oplei-dingsmodule vormen.

Voorkennis

Er is geen specifieke voorkennis vereist. Wel wordt uitgegaan van een MBO/HBO werk- en denkniveau.

7

Opzet van de module

De Ex@mentraining Wft Hypothecair Krediet inclusief beleggen is een opleidingstraject dat bestaat uit een bronnenboek én twee examen-trainingen via het internet. De examentrainingen dienen ter ondersteuning van de studie uit het bronnenboek. In de Ex@mentrainingen staan oefenvragen die je ter voorbereiding op het Wft-examen kunt maken. Na het maken van deze vragen ontvang je feedback per vraag. De Ex@mentraining Wft Hypothecair Krediet en de Ex@mentraining Wft Beleggen staan op het internet onder het volgende adres: http://academy.welten.eu.

In de brief, verstuurd bij dit bronnenboek, vind je de inlogcodes van de Ex@mentrainingen. Via jouw e-mailadres heb je ook de inlogcodes ontvangen.

Je kunt de Ex@mentrainingen gebruiken om de stof te gaan beheersen, maar ook om te toetsen of jouw kennis voldoende is, zodat je het Wft-examen met goed gevolg kunt afleggen.

Eindtermen Wft

In deze Wft-module Hypothecair Krediet inclusief Beleggen gaat het om adviseurs en commercië-le back- en midoffice medewerkers, die op basis van een klantprofiel aan klanten producten ver-kopen. Deze producten hebben te maken met de financiering van een woning en producten waarmee of waarbinnen belegd wordt.

De eindtermen zijn gericht op de adviseur die particuliere klanten adviseert over de financiering van een eigen woning met een hypothecaire financiering en over beleggingsproducten. Deze adviseur moet een klantprofiel kunnen maken dat voldoet aan de eisen van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Algemene studieaanwijzingen

Zoek een contactpersoon bij je werkgever, bijvoorbeeld een ervaren collega, aan wie je vragen kunt stellen over lastige zaken die je tijdens het studeren tegenkomt.

Probeer met medecursisten contact te onder-houden.Je kunt lastige zaken met elkaar doornemen.Je zult bij deze module ongeveer 120 uur studie-tijd kwijt zijn aan het onderdeel Hypothecair krediet en 40 uur aan het onderdeel Beleggen. Streef naar een maximale studieduur van twee uur achtereen.

Maak voor jezelf een samenvatting per hoofd-stuk. Gebruik de samenvatting ook bij het herhalen van de stof.

Ten slotte wensen wij je veel plezier en succestoe bij het bestuderen van deze module.

8

Deel 1Wonen in Nederland

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

11

Inleiding

Een huis kopen is niet iets wat je in een opwel-ling doet. Er komt heel wat bij kijken. Niet alleen het kopen van een huis zelf, maar ook de finan-ciering ervan is iets waar veel mensen slapeloze nachten van hebben. Voor de meesten onder ons is het kopen van een eigen huis de groot-ste financiële verplichting die we aangaan. We nemen een groot financieel risico, maar het gaat dan ook om een van onze basisbehoeften: een dak boven ons hoofd.

Bron: Hypothekengids Eigen Huis.

In deze opleiding bespreken we alles wat bij het kopen van een huis van toepassing kan zijn. Uiteraard beginnen we met de basis: hoe ziet de woningmarkt in Nederland eruit, wat voor sub-sidieregelingen zijn er, en wat is de overweging om te kopen? Vervolgens vertellen we meer over het juridische kader rondom het kopen van een eigen woning. Zowel de koop als de financiering van een eigen woning is omgeven door een grote hoeveelheid wettelijke regeltjes. Je moet hierbij denken aan personen- en familierecht, vermogensrecht en overeenkomstenrecht (met extra aandacht voor de aankoop van onroerende zaken). Uiteraard gaan we in op de verschillende vormen van zekerheidstellen die mogelijk zijn. Niet onbelangrijk is het erfrecht: wat gebeurt er met het vermogen, dus de woning, na overlij-den? Als afsluiter gaan we in op de fiscale regels rondom de financiering van de eigen woning.

Door al deze regels in het begin van de module te bespreken, kun je gemakkelijker de verban-den leggen tussen de verschillende onderdelen van de aankoop en financiering van een woning.

Na deze basis gaan we in op het financieren van de eigen woning: de hypothecaire lening. Dit wordt verteld vanuit het perspectief van de adviseur. We gaan in op de inventarisatie, de peilers van financieren, de aflossingsvormen en de renteconstructies. Uiteraard besteden we aandacht aan het financieren van een eigen woning met Nationale Hypotheek Garantie. Eveneens worden de risico’s rondom de eigen woning en de wijze waarop deze kunnen worden afgedekt besproken. Bij deze risico’s moet je denken aan schade aan en door de woning, maar ook de risico’s van het verlies of verminderen van inkomen en/of vermogen.

Dit alles komt samen in de verschillende hypo-theekconstructies en de daaruit voortvloeiende totale kosten van een eigen woning. Hierbij moet je ook denken aan kosten zoals de belastingen van de lagere overheden en onderhoudskosten van een eigen woning. We sluiten af met het bespreken van de aanvraag en verwerking van een hypothecaire lening.

Nadat de hypotheek eenmaal is verstrekt, volgt een periode waarin van alles kan gebeuren. De gezinssituatie kan veranderen, bijvoorbeeld door scheiden of overlijden. Deze gebeurtenis-sen hebben invloed op de hypotheek. Welke invloed dit is en wat er dan moet gebeuren, wordt in het laatste onderdeel van deze module besproken. Ook gaan we in op de gevolgen van wanbetaling en kredietbeheer.

Het kopen en financieren van een eigen woning is een complex proces. In deze module wordt het proces helder en praktijkgericht uitgelegd, waarbij we de technische uitleg combineren met praktijkvoorbeelden.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

12

Deel 1

Wonen in

Nederland

Inleiding

Oost, west, thuis best. Het hebben van een woonruimte is een van onze eerste levens-behoeften. De keuze aan woonruimten is in Nederland groot. Voor iedereen is er een gepaste woning. Hoe de woningmarkt in Nederland eruit ziet, wordt in dit onderdeel uitgebreid besproken.

We gaan in op de samenstelling van de woning-markt en de werking van vraag en aanbod van voornamelijk koopwoningen. In hoofdstuk 1 geven we een beschrijving van de relatie tussen de woonbehoeften en het aanbod van woningen. De overheid speelt hier een belang-rijke rol in. Niet alleen door het afgeven van bouw vergunningen, maar ook door de diverse regelingen die het bezit van een eigen woning moeten bevorderen, wordt invloed uitgeoefend op de woningmarkt in Nederland. In hoofdstuk 2 worden oude en nieuwe subsidieregelingen en andere stimuleringsregelingen, zoals NHG, besproken.

Uiteindelijk leidt de behoefte om te wonen tot één vraag: huren of kopen? De overwegingen die hier een rol bij spelen worden in hoofdstuk 3 besproken.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

13

Hoofdstuk 1 De woningmarkt

De markt voor woningen bestaat uit koop- en huurwoningen. Steeds meer mensen kopen een woning. Vooral buiten de grote steden heeft de afgelopen decennia een explosieve groei van het aantal koopwoningen plaatsgevonden. Nog steeds wordt de vraag naar huurwoningen teruggedrongen ten gunste van de koopwoning. Dit komt vooral doordat de overheid de aankoop van woningen stimuleert door middel van subsi-dies en door het fiscale voordeel dat men heeft bij de financiering van een eigen woning.

Een tussenvorm van kopen en huren is ‘koop-huur’. De bewoner huurt het casco van de woning en koopt de ‘binnenkant’. Het groot onderhoud blijft op deze manier voor rekening van de verhuurder en met de binnenkant kan de bewoner doen en laten wat hij wil. De binnen-kant is hypothecair te financieren. Zo kan het wel gebeuren dat er op de woning twee hypotheken komen te rusten: Een van de eigenaar van de buitenkant (casco-eigenaar) en een van de eigenaar van de binnenkant (koophuurder).

De groei van het aantal koopwoningen wordt niet alleen veroorzaakt door de stimulering van de overheid. Ook andere ontwikkelingen in de woningbehoefte zorgen hiervoor. In dit hoofd-stuk gaan we hier nader op in. We bespreken wat voor typen woningen er in Nederland zijn, wat we bedoelen met woningbehoefte en welke ontwikkelingen deze woningbehoefte bepalen.

1.1 Woningtypen

Als we de woningmarkt indelen naar woningtype kunnen we de volgende typen onderscheiden:- appartementen- tussenwoningen- hoekwoningen- vrijstaande woningen.

Je kunt onderscheid maken tussen meergezins-

woningen en eengezinswoningen. Er is sprake van een meergezinswoning wanneer er ruimten boven of onder de woning zijn die door anderen dan de bewoner worden bewoond. Voorbeelden van meergezinswoningen zijn: portiekwoningen, torenflats en de galerijflats.Binnen de typen eengezinswoningen kan je weer een onderscheid maken naar situering en soort. Onder de situering vallen onder andere de rijtjeshuizen, de geschakelde woningen en de vrijstaande woningen. Bij de soort eengezins-

woningen horen onder andere de bungalow, het herenhuis en de patiowoning.

Bron: Advertentie Goldewijk.

1.2 Woningbehoefte

De woningbehoefte wordt niet alleen bepaald door het aantal woningen per aantal inwoners, maar in belangrijke mate ook door de ontwikke-ling van het aantal huishoudens. Hoe meer huishoudens, des te groter de woningbehoefte. De relatieve groei van het aantal huishoudens is in Nederland de afgelopen jaren groter geweest dan de groei van het aantal inwoners. Als we nagaan dat de gemiddelde woningbezetting in 1970 bestond uit 3,5 personen en in 2005 uit 2,4 personen, dan zien we dat de huishoudens steeds kleiner worden.

Begin jaren negentig vond de overheid dat meer huurders de gelegenheid moesten krijgen hun huurwoning te kopen. Sinds 1995 neemt mede daardoor de verkoop steeds meer toe. De overheid streeft ernaar dat in 2010 de woningvoorraad voor 65% uit koopwoningen bestaat. De verkoop van huurwoningen is daarbij een belangrijk onderdeel.

Ongeveer twintig jaar geleden waren zes van de tien woningen huurwoning. Tegenwoordig zijn er meer koopwoningen dan huurwoningen (zie tabel). Dit komt voornamelijk doordat de laatste tijd veel meer koopwoningen gebouwd zijn dan huurwoningen. Het aandeel koopwoningen blijft toenemen. In elk nieuwbouwplan zien we meer koop- dan huurwoningen.

1998 2008

Aantal koopwoningen 3234 51% 3899 57%

Aantal huurwoningen 3126 49% 2897 43%

Totaal 6360 100% 6796 100%

Aantal woningen (x 1000).

Bron: CBS.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

14

Uit de tabel blijkt dat de overheid erin is geslaagd het aantal koopwoningen aanzienlijk te laten stijgen ten opzichte van de huurwoningen. Begin 2008 was het aantal gestegen naar ruim 3.934.000 woningen.

1.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt

Begin 2008 was er sprake van een stagnatie op de woningmarkt. De nieuwbouwproductie bleef al jarenlang ver achter, terwijl het aanbod ook in kwalitatieve zin niet goed aansloot op de vraag. Er was dus meer vraag dan aanbod. De woning-prijzen waren vooral voor de starters (mensen die voor het eerst een eigen woning kopen) veel te hoog, terwijl voor het duurdere segment te weinig aanbod was. Er was dus geen goede doorstroming. Dit gold niet alleen voor de koop-sector, maar ook voor de huursector.De overstap van een huurwoning naar een koopwoning was in veel gevallen onbetaalbaar geworden, doordat de huizenprijzen buiten-sporig gestegen waren. We zaten in een fase met een ‘verkopersmarkt’.Op de woningmarkt spreken we van een verkopersmarkt als er relatief weinig aanbod van (of relatief veel vraag naar) woningen is. Het tegenovergestelde is een ‘kopersmarkt’ als er relatief weinig vraag naar (of relatief veel aanbod (van) woningen is.

Als gevolg van de financiële crisis is de verko-persmarkt omgedraaid in een kopersmarkt. De consumenten worden voorzichtiger, zeker als het om een grote aankoop als een woning gaat. Als men in het huidige klimaat besluit te ver-huizen, dan wordt over het algemeen gewacht tot de eigen woning verkocht is, voordat een nieuwe woning wordt aangekocht. Deze hou-ding in combinatie met het feit dat geldverstrek-kers minder makkelijk hypotheken verlenen, maakt dat de markt is veranderd. Prijzen staan nu onder druk en de doorloopsnelheid van woningen is opgelopen tot gemiddeld een jaar. Nu hebben de kopers het dus voor het zeggen (relatief veel aanbod en weinig vragers). Er wordt gesproken over een kopersmarkt. De ontwikkelingen op de woningmarkt wordenin sterke mate bepaald door een aantalmaatschappelijke ontwikkelingen.Deze maatschappelijke ontwikkelingen zijn:- de bevolkingsontwikkeling- de huishoudenontwikkeling- de economische ontwikkeling.

De bevolkingsontwikkeling bepaalt in belangrijke

mate de huishoudenontwikkeling en de huishou-denontwikkeling is weer sterk bepalend voor de ontwikkeling van de woningbehoefte.Natuurlijk is ook de economische ontwikkeling van invloed op de woningbehoefte.Bij een slecht economisch klimaat groeit de werkloosheid waardoor de koopbereidheid afneemt.

De rentestand is ook van invloed op de woning-markt: als de rentestand laag is, kan de aspirant-koper meer lenen en hij zal daarom meer willen betalen voor de woning, waardoor de huizen-prijzen kunnen stijgen.

Onder andere door nieuwbouw kan in de woningbehoefte worden voorzien. Nieuwbouw is niet alleen nodig om de groei van de woning-behoevende huishoudens op te vangen en de samenstelling van het woningaanbod beter te laten aansluiten op de vraag, maar ook om het huidige woningtekort in te lopen. Nieuwbouw is ook belangrijk ter vervanging van de woningen die in de toekomst gesloopt gaan worden.

Bron: Hypothekengids Eigen Huis.

De woningbehoefte wordt bepaald aan de hand van twee factoren:- Kwantitatief: het aantal woningen dat nodig is.- Kwalitatief: de woningbehoefte van specifieke

groepen, zoals ouderen en alleenstaanden.

De kwalitatieve woningbehoefte wordt beïnvloed door demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing. De afgelopen decennia is Nederland geconfronteerd met vergrijzing en minder geboortes. Het percentage ouderen neemt toe en het percentage jongeren neemt af. De verwachting is dat het aantal huishoudens blijft stijgen tot ongeveer 2010. Daarna zal de groei afnemen. Het aantal huishoudens groeit echter sneller dan het aantal personen.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

15

Dit betekent dat huishoudens gemiddeld steeds kleiner worden. Deze toekomstige stijging van het aantal huishoudens komt voornamelijk door een toename van het aantal kleine, oudere huishoudens.

In de komende veertig jaar wordt een verdub-beling verwacht van het aantal 65-plussers. Dit betekent dat de woningen in de toekomst aan de specifieke wensen van ouderen moeten voldoen. Met de nieuwbouw wordt daar tegen-woordig al rekening mee gehouden.

Naast demografische ontwikkelingen hebben ook economische ontwikkelingen invloed op de kwalitatieve woningbehoefte. In een goed lopende economie is men vaak bereid om meer te betalen voor een grotere of luxere woning. Dit verhoogt dan de vraag naar de duurdere woningen. In een slecht lopende of onzekere economie wordt de vraag naar duurdere woningen vaak minder.

Bron: Het Financieele Dagblad.

1.4 Samenvatting

De woningsamenstelling in Nederland is te verdelen in: eengezinswoningen en meergezins-woningen. Er zijn verschillende typen woningen te onderscheiden:- appartementen- tussenwoningen- hoekwoningen- vrijstaande woningen.

De vraag naar bepaalde typen woningen wordt voor een groot deel bepaald door de samen stelling van de huishoudens. Door de veranderingen in deze samenstelling is er nu meer vraag naar koopwoningen dan naar huurwoningen.

De woningmarkt staat al jaren onder druk, onder andere doordat er te weinig woningen worden gebouwd.

De ontwikkelingen op de woningmarkt worden in sterke mate bepaald door een aantal maatschappelijke ontwikkelingen. Deze maatschappelijke ontwikkelingen zijn:- de bevolkingsontwikkeling- de huishoudenontwikkeling- de economische ontwikkeling.De woningbehoefte wordt bepaald aan de hand van twee factoren:- Kwantitatief: het aantal woningen dat nodig is.- Kwalitatief: de woningbehoefte van specifieke

groepen, zoals ouderen en alleenstaanden.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

16

Hoofdstuk 2 Bevordering

eigenwoningbezit

Het aandeel van eigen woningen ten opzichte van huurwoningen is in Nederland lange tijd erg laag geweest. Begin jaren twintig van de vorige eeuw bestond maar 18% van het totale woning-aanbod uit koopwoningen. Vlak na de Tweede Wereldoorlog was dit slechts 28%.Een gematigde groei van het gemiddelde inkomen in de periode na 1945 zorgde voor een kleine vraag naar koopwoningen. Bij nieuw te bouwen woningen lag de nadruk vooral op huurwoningen. Pas in de jaren zestig groeide het eigenwoningbezit flink door de toename van de welvaart. Een groei die eind jaren zeventig door de oliecrisis terugviel en er zelfs voor zorgde dat weer meer mensen gingen huren. In de lange periode van economisch herstel die hierop volgde, zijn door de overheid diverse regelingen ingevoerd die het bezit van een eigen woning voor voornamelijk de lagere inkomensgroepen moesten stimuleren. Met succes. In de jaren negentig heeft het eigen-woningbezit een explosieve groei doorgemaakt. Op dit moment is 55,4% van de woningen een koopwoning.

Bron: Hypothekengids Eigen Huis.

Het succes van de regelingen ter bevordering van het eigenwoningbezit, in combinatie met de groei van het gemiddelde inkomen, heeft ertoe geleid dat veel van de regelingen al zijn afge-

schaft. Ook de nog bestaande regelingen staan op de tocht. In de publicatie Op eigen Kracht,

eigenwoningbezit in Nederland van de VROMRaad wordt gepleit voor een andere invulling van het stimuleren van het eigen- woningbezit. De VROMRaad is een advies-orgaan van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. In dit hoofdstuk worden de huidige en oude regelingen ter bevordering van het eigenwoning-bezit besproken. Daar waar relevant wordt ingegaan op te verwachten toekomstige ontwikkelingen.

2.1 Fiscale regelingen

Het belangrijkste instrument dat de overheid ten aanzien van eigenwoningbezit hanteert, is in de belastingwetgeving opgenomen. Het bestaande systeem van eigenwoningforfait, hypotheek-renteaftrek en overdrachtsbelasting is sinds de invoering van de Wet Inkomstenbelasting 1964 en de daaropvolgende Wet Inkomstenbelasting 2001 het belangrijkste middel geweest om de Nederlandse bevolking aan te sporen een woning te kopen in plaats van te huren.

Door de hypotheekrente voor lange tijd volledig aftrekbaar voor de inkomstenbelasting te maken, zijn de kosten van het eigenwoningbezit relatief laag gehouden. In de jaren negentig van de vorige eeuw is het aantal huishoudens met een dubbel inkomen sterk gegroeid, wat ervoor heeft gezorgd dat het besteedbare inkomen groter is geworden. De vraag naar duurdere woningen werd hierdoor groter, wat weer een snelle stijging van de gemiddelde aankoopprijs teweeg heeft gebracht. Het gevolg hiervan is dat de lagere inkomensgroepen nu weer niet in staat zijn een woning te kopen, waardoor de woning-markt stagneert.

Regelmatig wordt door politici voorgesteld om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. Een veel gehoord argument hiervoor is dat de hypo-theekrenteaftrek zijn doel is voorbijgeschoten. Door de inflexibele woningmarkt werken stimu-leringsmaatregelen niet goed en dus vindt men dat ze beter kunnen worden afgeschaft. Organisaties als de Vereniging Eigen Huis, maar ook de grote hypotheekverstrekkers, waarschu-wen echter voor de grote nadelige gevolgen van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Op korte termijn volledig afschaffen van de fiscale regelingen rondom de eigen woning zonder compensatieregelingen is vooralsnog geen optie, vanwege de negatieve gevolgen voor de economie. Veel huishoudens kunnen in

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

17

financiële problemen komen als de aftrek van de hypotheekrente volledig wordt afgeschaft, wat een forse waardedaling van de woningen kan betekenen. Uiteindelijk kan dit leiden tot een forse recessie.

Bron: het Financieele Dagblad.

Toch is er al een (bescheiden) begin gemaakt met de afschaffing van de rente-aftrek. Bij de invoering van de Wet IB2001 is de termijn voor renteaftrek ingekort tot maximaal dertig jaar. Voor reeds bestaande hypothecaire leningen betekent dit, dat de rente aftrekbaar blijft tot 1 januari 2031. Voor nieuwe leningen of verhogin-gen gaat de termijn van dertig jaar lopen op het moment van afsluiten. Voor leningen die worden overgesloten, bijvoorbeeld naar een andere geld-gever, geldt de oorspronkelijke ingangsdatum als uitgangspunt.

Voorbeeld

De ouders van Jochem hebben in 1998 een hypotheek afgesloten voor NLG 220.371,- = 100.000,-. Vanaf 1 januari 2001 is de rente over deze lening aftrekbaar tot 1 januari 2031. In 2002 besluiten ze de badkamer te verbouwen. Ze lenen hiervoor op 1 oktober 2002 10.000,-. De rente over dit bedrag is aftrekbaar tot 1 oktober 2032. De rente over de lening van 100.000,- blijft aftrekbaar tot 1 januari 2031.

Door een meevaller kunnen ze op 1 december 2008 20.000,- op deze lening aflossen. Dat blijkt niet handig te zijn geweest, want de keuken is aan een opknapbeurt toe. Ze lenen op 1 december 2009 opnieuw 10.000,-. De rente over deze lening is slechts aftrekbaar tot 1 januari 2031, de looptijd van het oorspronke-lijke bedrag van 100.000,-.

Door recente veranderingen in de fiscale wet-geving wordt het aangaan van grote, langdurige schulden met de eigen woning als onderpand steeds minder aantrekkelijk gemaakt. Deze trend zal zich in de komende jaren verder voortzetten. De rol van fiscale regelingen ter bevordering van het eigenwoningbezit zal verder worden terug-gebracht. Maar met andere stimulerings-regelingen zal de overheid voor bepaalde bevolkings groepen het eigenwoningbezit blijven bevorderen.

2.2 Subsidieregelingen

In de jaren zeventig van de vorige eeuw is voor het eerst een landelijke regeling gekomen waarbij subsidiegelden vrij zijn gemaakt om het eigenwoningbezit onder voornamelijk de lagere bevolkingsgroepen te bevorderen. Denk hierbij aan de Premie A-, B-, C- en D-woningen en de sociale koopwoningen. De meeste van deze regelingen zijn in de loop der jaren afgeschaft of worden in de komende jaren afgebouwd.

Op dit moment bestaat er nog slechts één subsidieregeling waar mensen met een laag inkomen gebruik van kunnen maken. Deze regeling staat bekend als koopsubsidie.

Wet bevordering eigenwoningbezit/

koopsubsidie

Op 25 juni 1997 is het Besluit Gewennings-

subsidie eigenwoningbezit van kracht geworden. Deze subsidieregeling had tot doel de lagere inkomensgroepen te helpen bij de aankoop van de huurwoning waar zij op dat moment in woon-den. De regeling voorzag in een subsidie die over een periode van vijf jaar in steeds kleiner wordende bedragen werd uitgekeerd. Zo kon de koper langzaam wennen aan de hogere maand-lasten die een koopwoning met zich meebrengt.

De Gewenningssubsidie eigenwoningbezit is op 1 januari 2001 vervangen door de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW). Deze wet heeft dezelfde uitgangspunten als het eerder genoemde besluit. Het doel is om de overgang van een huurwoning naar een koopwoning wat geleidelijker te laten gaan. Het verschil met de Gewenningssubsidie is dat de BEW ook van toepassing is als je een andere woning koopt dan de huurwoning waar je in woont. Als je aan de eisen voldoet ten aanzien van inkomen en aankoopprijs van de woning, kom je in aan- merking voor subsidie. De regeling is van toepassing op zowel bestaande woningen als op nieuw te bouwen woningen. Eis hierbij is wel dat de woning bewoonbaar en in goede staat is. Dit moet worden aangetoond met een garantie-certificaat voor nieuwbouw of een taxatierapport voor bestaande bouw. De regeling staat ook wel bekend als koopsubsidie.

Om in aanmerking te komen voor de koop- subsidie gelden de volgende voorwaarden:1. De aanvrager is achttien jaar of ouder op de

eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning eigendom wordt.

2. De aanvrager is geen eigenaar en bewoner geweest van een koopwoning in de drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

18

maand die volgt op de datum waarop de woning eigendom wordt.

3. De aanvrager gaat de woning zelf bewonen.4. De aanvrager heeft een vermogen, ver-

minderd met eventuele schulden, dat niet hoger is dan 20.661,- (en niet hoger dan

41.332,- als je een fiscaal partner hebt).5. De koopsom van de woning mag niet meer

bedragen dan 167.300,-6. De hypotheek mag niet meer bedragen dan

180.684,-7. De aanvrager moet Nationale Hypotheek

Garantie aanvragen.8. De hypotheek heeft een rentevaste periode

van tenminste tien jaar.

Er is geen maximale inkomensgrens gesteld, maar hoe hoger het inkomen, des te lager de subsidie. Boven een bepaalde grens (die afhangt van de gezinssamenstelling) krijg je helemaal geen koopsubsidie meer. Bovendien krijgt iemand die de beoogde financiering zon-der koopsubsidie met NHG kan lenen, ook geen koopsubsidie meer.

Voorbeeld

Jochem heeft een inkomen van 19.500,- bruto per jaar. Marit verdient met een paar dagen in de maand invallen op het kinderdagverblijf 5.000,- bruto per jaar. Ze willen graag een appartement gaan kopen en zijn benieuwd hoeveel ze met subsidie (BEW) kunnen lenen. Ze willen een hypotheeklening van 120.000,- met een looptijd van dertig jaar. Volgens het ministerie van VROM komen Jochem en Marit in aanmerking voor subsidie (ze voldoen aan de overige voorwaarden). Ze kunnen maximaal

138.856,- lenen onder NHG (toetsrente 5%). Ze kunnen voor hun lening van 120.000,- dan rekenen op een subsidie van 29,55 per maand.

(De berekening is gemaakt op basis van SenterNovem 2010).

Vanaf 2007 geldt overigens een budget. Dat wil zeggen dat het ministerie van VROM een maximumbedrag aan koopsubsidie beschikbaar heeft gesteld. Hierbij geldt: wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Als het geld op is, komt een aanvrager niet meer in aanmerking voor koopsubsidie, ook al zou hij voldoen aan alle voorwaarden.

Starterslening

Een vrij recente manier om op lokaal niveau de lagere inkomensgroepen te helpen bij het kopen van een eigen woning is de starterslening. In tegenstelling tot de koopsubsidie is de starterslening geen subsidie, maar een lening

met zeer gunstige voorwaarden. Gemeenten kunnen een renteloze lening verstrekken via de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting

Nederlandse gemeenten (SVN). Met deze star-terslening, die de vorm heeft van een tweede hypotheek, kan het verschil worden gefinancierd tussen wat de koper kan betalen en wat betaald moet worden voor een specifieke woning. Behalve renteloos, is deze lening in elk geval de eerste drie jaar aflossingsvrij. Dat betekent dat de koper, zolang zijn inkomen niet toereikend is om de totale lasten te dragen, geen extra kosten heeft door de starterslening.

Bron: Advertentie ABN Amro Bank.

De Starterslening kent een rentevast periode van vijftien jaar. De eerste hypotheek moet een ren-tevast periode hebben van tien jaar. Beide lenin-gen (Eerste hypotheek + Starterslening) moeten voldoen aan de voorwaarden van de NHG. Meerwerk of onderhoud kan worden mee-genomen in de financiering, maar telt niet (altijd) mee bij het bepalen van de hoogte van de benodigde Starterslening.

Per 2 september 2008 is de subsidie omtrent de starterslening gewijzigd. De wijziging heeft een verruiming opgeleverd. Voorheen was het niet meer mogelijk om voor subsidie in aanmerking te komen als een huurwoning van een woning-bouwvereniging werd gekocht onder voorwaar-den (eerste paar jaar alleen terugverkopen aan de woningbouwvereniging of een verbod om de eerste paar jaar te verkopen). Deze beperkende voorwaarde is komen te vervallen.

Er worden ook grenzen gesteld aan het inkomen en het eigen vermogen van de koper. De voor-waarden hiervoor kunnen per gemeente verschil-lend zijn. Na de eerste drie jaar wordt bij SVN opnieuw een inkomenstoets aangevraagd.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

19

Afhankelijk van het inkomen op dat moment, wordt de maandlast bepaald. Deze kan bestaan uit zowel de rente als (een deel van) de aflossing. De koper betaalt dus een op het inkomen aangepaste maandlast. Na het zesde, tiende en vijftiende jaar bekijkt SVN het inkomen opnieuw. De koper gaat pas aflossen als het inkomen dat toelaat.

Het is toegestaan de Starterslening te combine-ren met een lening onder Nationale Hypotheek Garantie (zie 2.3), maar dit is niet verplicht. De eerste hypotheek kan bij iedere geldverstrekker worden afgesloten.

Voorbeeld

Net zoals in het vorige voorbeeld heeft Jochem een inkomen van 19.500,- en Marit een inkomen van

5.000,-. Ze kunnen hiermee bij de bank een bedrag met NHG lenen van 141.101,-. Ze hebben echter voor hun droomhuis een bedrag nodig van 150.000,-. Ze kunnen bij SVN een starterslening aanvragen voor het verschil, totaal 8.899,-.*Bron: Kladbloktoets NHG bij 5% 30 jr.

Toekomstige regelingen

In november 2004 is bekend geworden dat de minister van VROM het eigen woningbezit voor lage inkomens anders wil gaan stimuleren. Een van de voorstellen van de minister is om de Wet bevordering eigen woningbezit in te trekken. Uit een evaluatie blijkt dat de zogenoemde koopsubsidie, die op basis van deze wet wordt gegeven aan mensen met een laag inkomen die een woning willen kopen, niet goed werkt.

Naar aanleiding van het advies van de VROM-Raad gaat de minister precies aangeven hoe het eigen woningbezit voor lage inkomens gestimu-leerd zal worden. Te denken valt onder meer aan versterking van de Nationale Hypotheek Garantie en de eerder besproken Startersleningen. Overigens wordt een nieuwe rijksbrede generieke regeling niet uitgesloten. Bij het ter perse gaan van dit cursusmateriaal was nog niet bekend wat de plannen zijn. Wél heeft de minister van VROM een tijdelijke stimuleringsregeling woningbouw-projecten 2009 afgekondigd. Dit is een subsidie-regeling voor gemeenten, die bedoeld is om nieuwbouw projecten die zijn vertraagd of niet worden gestart vanwege de kredietcrisis, weer vlot te trekken. De regeling geldt tot 1-1-2011. (Bron: SenterNovum).

2.3 Nationale Hypotheek Garantie

De woningnood in Nederland was na de Tweede Wereldoorlog erg groot. Veel woningen waren verwoest, maar ook het stijgend aantal huwelijken

had grote invloed op de woningmarkt. Om het eigenwoningbezit te bevorderen, is in 1956 de Gemeentegarantie ingesteld, met als hoofddoel-stelling om het eigenwoningbezit te bevorderen. Daarnaast had Gemeente Garantie tot doel aspi-rant kopers met of zonder eigen geld de moge-lijkheid te geven om een eigen woning te kopen.De gemeenten waren de uitvoerders van de Gemeente Garantie. Dat betekende dat iedere gemeente eigen regels over de garantie uitvaar-digde. De overheid wenste hier meer eenheid in en wilde bepaalde overheidstaken privatiseren. Als vervanging van Gemeente Garantie werd de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen

(WEW) opgericht, met als taak Nationale

Hypotheek Garantie (NHG) te verstrekken aan kopers van een woning.

Bron: Eigen Huis Magazine.

Sinds 1 januari 1995 is de NHG operationeel, met als doelstelling: de bevordering van het eigen woningbezit, voornamelijk voor de huis-houdens met lagere inkomens. De deelnemers van de stichting zijn: het ministerie van Volkshuisvesting, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Vereniging Eigen Huis, banken en andere hypothecaire financiers.

Het WEW is de uitvoerder van de NHG en gaat overeenkomsten van borgtocht aan met de geldgever. Dit geeft de geldgever de zekerheid van betaling van de vordering die ze hebben op de geldnemer. Deze vordering geldt alleen voor de leningovereenkomst die is aangegaan voor de financiering van de eigen woning, mits deze in Nederland staat en voldaan wordt aan de normen van NHG.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

20

Voorbeeld

De hypothecaire schuld die met NHG is verstrekt bedraagt 125.000,-. Na een periode van betalings-problemen besluit de bank over te gaan tot verkoop van de woning. De opbrengst na aftrek van de kosten komt uit op 98.000,-. Het WEW zal het verschil van

27.000,- uit hoofde van de gestelde borgtocht aan de bank vergoeden. De bank is er dus altijd zeker van dat de lening volledig wordt terug betaald.

Vanwege het risico dat het WEW door de borg-stelling loopt, is er een groot risicofonds opge-bouwd. Dit fonds wordt voor een groot gedeelte gevormd door de borgstellingsprovisie, ook wel borgtochtprovisie genoemd, die wordt betaald door de kopers van een woning die een financie-ring met NHG afsluiten. De overheid beperkt zich tot een financiële achtervangfunctie. Als het WEW door een groot aantal claims op basis van de gestelde borgtochten in liquiditeitsproblemen komt, zullen het rijk en de gemeenten renteloze leningen verstrekken om dit op te vangen.Nationale Hypotheek Garantie wordt slechts verstrekt onder bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden hebben betrekking op het inkomen van de geldnemer, de woning zelf en de lening. De geldgever is verplicht om te controleren of iemand voldoet aan de voor- waarden. Alle hiervoor relevante stukken moeten in een dossier worden aangehouden. Binnen veertien dagen na het verstrekken van een lening met NHG moet dit door de geldgever worden gemeld aan het WEW. Pas achteraf, als een beroep wordt gedaan op de borgtocht, zal het WEW op basis van het dossier beoordelen of de lening ook daadwerkelijk met NHG verstrekt had mogen worden. Is dit niet het geval, dan vervalt de borgtocht en blijft de bank met een vordering op de geldnemer zitten.

Het WEW zal alleen borg staan voor meerder-jarige geldnemers (aanvragers van NHG) die de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen.

In hoofdstuk 4 van deel 3 in deze opleiding gaan we in op de NHG in de praktijk. In dit hoofdstuk bespreken we de norm- en regelgeving met betrekking tot het financieren van een woning met Nationale Hypotheek Garantie.

2.4 Samenvatting

De overheid doet er veel aan om de koop van eigen woningen te stimuleren. In Nederland kennen we hiervoor drie methoden:- fiscale regelingen- subsidieregelingen- Nationale Hypotheek Garantie.

Door de hypotheekrente voor lange tijd volledig aftrekbaar voor de inkomstenbelasting te maken, zijn de kosten van het eigenwoningbezit relatief laag gehouden. De hypotheekrente-aftrek staat samen met een aantal andere regelingen rondom de eigen woning op de tocht. De VROM-Raad pleit in een recente publicatie voor aanpassing van de regelingen. Bij de invoering van de Wet IB2001 is de termijn voor aftrek van de rente al teruggebracht tot maximaal dertig jaar.

Door recente veranderingen in de fiscale wetgeving wordt het aangaan van grote, langdurige schulden met de eigen woning als onderpand steeds minder aantrekkelijk gemaakt. Deze trend zal zich in de komende jaren verder voortzetten en zal de rol van fiscale regelingen om het eigenwoningbezit te bevorderen verder terugdringen. Met nieuwe stimuleringsregelingen zal de overheid steeds meer het eigenwoning-bezit willen bevorderen voor bepaalde bevolkingsgroepen.

Er zijn in het verleden verschillende subsidie-regelingen ontstaan. De meeste van deze regelingen bestaan ondertussen niet meer. De enige subsidieregeling die nog wel bestaat is de koopsubsidie. Deze subsidie is een bijdrage in de maandlasten, met als doel voor huurders de overgang naar een koopwoning wat geleidelijker te laten verlopen.

Daarnaast kennen we de starterslening. Deze nieuwe vorm van bevorderen van het eigenwoningbezit is vooral gericht op de lagere inkomens. Als een woning niet volledig met een lening van een bank kan worden gefinancierd (doordat men te weinig inkomen heeft), wordt door de gemeente een renteloze, aflossingsvrije lening verstrekt.De bekendste en ook meest gebruikte stimu-leringsregeling is wel de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze regeling voorziet in een garantstelling voor de aflossing van de gehele eigenwoningschuld. De NHG is de opvolger van de Gemeentegarantie. Deze laatste regeling was te complex en kon per gemeente erg verschillen. NHG is een landelijke regeling.

De garantstelling wordt afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). In deze stichting zitten: het minis-terie van Volkshuisvesting, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Vereniging Eigen Huis, banken en andere hypothecaire financiers.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

21

Hoofdstuk 3Huren of kopen

Een beslissing om een woning te gaan kopen, neem je niet zomaar. Er bestaat ook nog altijd de mogelijkheid om te huren. In dit hoofdstuk bespreken we uitgebreid wat de overweging kan zijn om te huren of waarom steeds meer mensen besluiten een woning te kopen.

3.1 Overwegingen

In de loop der jaren heeft de voorkeur van de Nederlanders voor een koopwoning een storm-achtige ontwikkeling doorgemaakt. Vroeger was het kopen van een huis alleen weggelegd voor de hogere inkomensgroepen. Tegenwoordig is het kopen van een huis voor een zeer grote groep bereikbaar. Hogere inkomens (twee- verdieners) en een lage rente hebben ertoe geleid dat de keuze tussen kopen of huren niet langer meer alleen uit financiële overwegingen wordt gemaakt.

Uit onderzoek is gebleken dat een ruime meer-derheid van de huurders liever een koopwoning neemt. De reden om een huis te (willen) kopen, is voor iedereen anders. Toch komt een aantal redenen bij vrijwel iedere koper terug. In dit hoofdstuk wordt hier dieper op ingegaan.

Bron: Wegwijs.

De factoren die voor vrijwel iedereen meespelen in de beslissing om een woning te kopen of te huren zijn:- vermogensvorming- woongenot

- lastenrisico- vermogensrisico- verhuiskosten- volgorderisico.

In de op deze factoren gebaseerde beslissing spelen emotie en ratio een grote rol. Bij enkele factoren is alleen de emotie, het gevoel rondom het bezit van een eigen woning (of het ontbreken daarvan) doorslaggevend. Bij andere factoren zal eerder de rationele overweging een rol spelen. Het gaat daarbij vrijwel altijd om een financieel voordeel of nadeel, wat uiteindelijk de doorslag geeft in een bepaalde beslissing.

3.2 Koopwoning

Het bezitten van een eigen woning heeft niet alleen voordelen, maar zeker ook nadelen. De nadelen liggen vooral op financieel gebied. Een woning is voor veel mensen het grootste bezit en vertegenwoordigt een grote waarde in euro’s. Dit brengt voordelen, maar ook risico’s met zich mee. In de praktijk zijn veel mensen bereid deze risico’s te nemen, omdat voor hen de voordelen van een eigen woning zwaarder wegen.

Vermogensvorming

Omdat men bij het bezit van een eigen woning niet afhankelijk is van een sociale of particuliere verhuurorganisatie wordt het gevoel van onafhankelijkheid voor veel mensen versterkt door het bezit van een eigen huis. Dat er vaak een hypotheek rust op de woning doet niet af aan het feit dat de woning in eigendom is. Men spreekt hier van een emotionele overweging om te kopen.

Bron: Eigen Huis Magazine.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

22

Daar komt bij dat de eigenaar van een woning een vermogen opbouwt. Dit in tegenstelling tot een huurder, waar de maandelijkse huur jaar in jaar uit naar de verhuurder gaat. Bij een koop-woning brengt de maandelijkse aflossing van het hypotheekbedrag het wonen zonder maand-lasten iedere keer een stukje dichterbij. De koper spaart als het ware achteraf en kan op termijn financiële onafhankelijkheid ten aanzien van woonruimte creëren.

Bovendien kan men verwachten dat er sprake is van waardestijging van de woning. Deze kan stijgen met een percentage dat gelijk is aan, of zelfs hoger is dan, het inflatiepercentage. Dit is echter geen vast gegeven. De waarde van een woning kan ook dalen, zoals eind jaren zeventig en begin jaren tachtig het geval was. Ondanks dit gevaar van een waardedaling kan men er toch vanuit gaan dat op lange termijn het aan-kopen van een woning een goede belegging is. Het kopen van een woning op basis van vermogensvorming is een rationele overweging.

Woongenot

De keuze om een woning te kopen of te huren is mede afhankelijk van de woonbehoefte die iemand heeft. Het voordeel van een eigen woning is dat je volledig vrij bent (behalve gemeentelijke of bouwkundige beperkingen) ten aanzien van de inrichting en aanpassing van de woning.Bijna iedere eigenwoningbezitter heeft zijn woning in de loop der jaren wel opgeknapt en/of gedeeltelijk verbouwd. Dit heeft vaak waarde-vermeerdering van de woning tot gevolg. Over het algemeen zijn koopwoningen wat luxer afgewerkt. Omdat de eigenwoningbezitter de vrijheid heeft zijn huis aan zijn persoonlijke smaak aan te passen, kunnen we stellen dat het woon-genot onder kopers groter is dan onder huurders.

Lastenrisico

De eigenaar van een woning is over het alge-meen het meeste geld kwijt aan hypotheekrente. Van de woningbezitters heeft ongeveer 85% een hypotheek. De mate waarin de hypotheekrente drukt op het budget wordt in eerste instantie bepaald door de hoogte van de hypothecaire lening. Daarnaast bepaalt de hoogte van de rente de maandlast. Een onzekere factor daarbij is wat de rente gaat doen na een rentevaste peri-ode. Er is altijd een kans dat deze rente hoger is, wat tot gevolg heeft dat de maandelijkse lasten omhoog gaan. Ook blijft het een onzekere factor of de hypotheekrente in de toekomst volledig kan worden afgetrokken voor de inkomstenbelasting. Dit wordt rente-risico genoemd. Het rente-risico is onderdeel van het lastenrisico.

Een aantal andere lasten waar de eigenwoning-bezitter mee te maken heeft zijn:- Eigenwoningforfait De eigenwoningbezitter moet een vast

percentage van de waarde van zijn woning aan zijn jaarinkomen toevoegen. Deze waarde van zijn huis wordt WOZ-waarde genoemd. Deze WOZ-waarde gebruikt men ook voor de onroerendezaakbelasting.

- Verzekeringspremies voor: Opstal-, inboedel- en overlijdensrisico-

verzekering.- Aankoopkosten Men zal vaak notariskosten verschuldigd zijn

bij de aankoop van een woning.- Onderhoudskosten Deze komen volledig voor eigen rekening van

de eigenaar van een woning.- Onroerendezaakbelasting (OZB). Deze belasting wordt door gemeenten

geheven op basis van de WOZ-waarde van woningen. Alleen de eigenaar van een woning betaalt deze belasting.

De bovenstaande lasten kunnen in de loop van de tijd hoger of lager worden. Daarmee zijn de lasten van een koper minder goed te voorspel-len dan de lasten van een huurder. Dit wordt het lastenrisico genoemd.

In Deel 2 ‘Het kopen van een woning’ wordt verder ingegaan op deze woonlasten.

Bron: Spits.

Vermogensrisico

Eerder vertelden we dat een koopwoning een goed beleggingsobject kan zijn. Gezien de grote bedragen waar het kopen van een woning mee gemoeid gaat, moet men zich zeker realiseren dat de eigenwoningbezitter een vermogensrisico loopt. Bijvoorbeeld als blijkt dat zijn huis bij gedwongen verkoop minder oplevert dan de hypotheekschuld is. Het verschil in opbrengst en schuld kan een reëel probleem vormen.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

23

Verhuiskosten

Onder verhuiskosten vallen naast de inrichtings-kosten bij een eigen woning ook de makelaars-kosten, overdrachtsbelasting, notariskosten en hypotheekkosten. Deze kostenposten komen niet voor bij het verhuizen van en/of naar een huurwoning en kunnen aanzienlijk drukken op het budget.

Volgorderisico

Bij het verhuizen van en naar een koop-woning kan een huisvestingsprobleem ontstaan als de oude woning al verkocht is en niet tijdig een nieuwe woning wordt gevon-den. Andersom kan men voor dubbele lasten komen te staan als men al een nieuwe woning heeft gekocht en de oude woning nog niet ver-kocht is. Daarbij moet men er rekening mee houden dat de verwachte opbrengst niet altijd de daadwerkelijke opbrengst is. Het te besteden budget voor de nieuwe woning kan hierdoor worden bepaald. Dit laatste risico heeft men niet bij het verhuizen van en naar een huurwoning.

3.3 Huurwoning

Bij het (gaan) wonen in een huurwoning kunnen we dezelfde overwegingen gebruiken die we bij de koopwoning hebben behandeld. Dit om een goede vergelijking te maken tussen de voor- en nadelen van een koopwoning ten opzichte van een huurwoning.

Huurders hebben niet de verantwoordelijkheden en risico’s die huizenbezitters hebben, maar zij hebben wel minder zekerheid wat betreft de continuïteit en de kosten bij het bewonen van een huurwoning. Als we de woonuitgaven van huurders en kopers vergelijken met hun inko-men blijkt dat de huurders procentueel gezien een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan de bruto woonlasten dan de woningbezitters. Dit komt voornamelijk omdat huurders meestal een lager inkomen hebben.

In de laatste tien jaar zijn de huren behoorlijk gestegen en de verwachting is dat deze de komende jaren blijven stijgen. Er bestaat een grote kans dat de huurprijzen in de komende jaren niet meer hoeven te voldoen aan de wettelijke normen, zoals geregeld in de huurwet en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Dit houdt in dat de woningeigenaren zelf mogen bepalen hoeveel zij de huren gaan verhogen.

Woongenot

Omdat de woning geen eigendom is van de huur-der, is de betrokkenheid bij die woning vaak een

stuk lager dan die van eigen woningbezitters. Hierdoor is men minder sterk geneigd om een optimaal woongenot te creëren. Daarbij heeft men minder vrijheid om de woning naar eigen wensen in te richten, want de huurwoning moet bij verhui-zing weer in de oude staat worden teruggebracht.

Bron: De Telegraaf.

Om er toch voor te zorgen dat er een grotere betrokkenheid is bij een huurwoning hebben Aedes (een vereniging van woningcorporaties) en de Nederlandse Woonbond samen een voor-beeldregeling opgesteld, waarmee corporaties en huurderorganisaties afspraken kunnen maken die passen bij hun eigen situaties. Kern van de voorbeeldregeling is dat de huurders toe-stemming krijgen voor het zelf aanbrengen van veranderingen als die de verhuurbaarheid van de woning niet schaden en niet leiden tot een waardedaling van de woning. Alleen wanneer blijkt dat de woning aantoonbaar in waarde is gedaald, kan de huurder verplicht worden de verandering bij het verlaten van de woning ongedaan te maken. In de praktijk betekent dit meer mogelijkheden tot het vergroten van het woongenot voor de huurder.

Woonlasten

Een huurder heeft minder te maken met hoge woonlasten dan de eigenaar van een eigen woning. Naast de huur van de woning heeft de huurder te maken met de volgende kosten:- klein onderhoud van de woning (groot onder-

houd komt voor rekening van de verhuurder- premies voor de inboedelverzekering.

Vermogensrisico

Omdat de huurder geen eigenaar is van de woning, loopt hij ook geen enkel risico ten aan-zien van het vermogen. Hij kan niet worden aan-gesproken voor waardedaling van de woning, tenzij dit hem aantoonbaar te verwijten is.

Verhuiskosten

De huurder van een woning heeft bij het verhuizen naar een andere huurwoning niet te maken met makelaarskosten, notariskosten, overdrachtsbelasting of hypotheekkosten. Alleen de kosten van de verhuiswagen en inrichtingskosten blijven vanzelfsprekend voor rekening van de huurder.

Wo

ne

n i

n N

ed

erl

an

d

24

Volgorderisico

Bij het verhuizen van en naar een huurwoning kunnen tijdelijk dubbele lasten ontstaan, als je de nieuwe woning eerst wil inrichten voordat je daadwerkelijk verhuist. In feite blijft dit risico van dubbele maandlasten altijd bestaan. Bij verhui-zing van een koopwoning naar een huurwoning kan een huisvestingsprobleem ontstaan omdat je de woning al hebt verkocht, maar nog wacht op de toewijzing van een huurwoning.

3.4 Samenvatting

De beslissing om een woning te kopen of te huren is afhankelijk van een aantal factoren. Elke potentiële koper of huurder maakt een afweging van de factoren die voor hem of haar het belangrijkst zijn. De factoren die de meeste invloed hebben op de keuze voor een koop- of huurwoning zijn:- vermogensvorming- woongenot- woonlasten- vermogensrisico- verhuiskosten- volgorderisico.

Uiteindelijk kan worden gesteld dat voor zowel een huurwoning als een koopwoning voordelen en nadelen gelden. In het onderstaande over-zicht geven we de voor- en nadelen van kopen of huren, die doorslaggevend kunnen zijn in de keuze.

Huren Kopen

Voordelen

Flexibel (korte opzegtermijn) Woning is in eigendom

Groot onderhoud voor rekening van

verhuurder Vermogensvorming

Kosten deel verzekeringen voor rekening

verhuurder Vaak grotere kwaliteit woningen

Lastenverlaging door overheid (huursubsidie) Aanpassen woning naar eigen wensen mogelijk

Lage woonlasten mogelijk Rente hypotheek aftrekbaar voor

inkomstenbelasting

Geen onroerendezaakbelasting Op termijn hypotheeklasten mogelijk nihil

Nadelen

Geen vermogensvorming Minder flexibel (afhankelijk van verkoop)

Woonlasten stijgen jaarlijks Kosten onderhoud voor eigen rekening

Woning vaak niet aan te passen naar

eigen wens Kosten verzekering hoger

Lagere kwaliteit woongenot Mogelijk hogere woonlasten

Woonlasten blijven altijd aanwezig Onroerendezaakbelasting