Faculteit Rechtsgeleerdheid

Universiteit Gent

Academiejaar 2016 – 2017

HET AANNEMINGSCONTRACT EN BOEK VI VAN HET

WETBOEK VAN ECONOMISCH RECHT

Masterproef van de opleiding

‘Master in het Notariaat’

ingediend door

Elisabeth Janssens

(studentennummer 01106911)

Promotor: Prof. Dr. Jan Bael

Commissaris: Daan De Witte

i

VOORWOORD

Bij het afronden van de master-na-master opleiding in het Notariaat hoort opnieuw een eindwerk. Dit

eindwerk vormt het sluitstuk van 6 leuke en leerrijke studiejaren. De extra opleiding in het Notariaat

sprak mij onmiddellijk aan door de samenstelling van het lessenpakket, het waren vakken die stuk voor

stuk binnen mijn interessegebied lagen. Mijn voorgevoel werd bevestigd. Het werd een zwaar, maar

vooral een bijzonder leerrijk jaar. Dit jaar was voor mij een échte meerwaarde om volgend jaar mijn

eerste stappen in de werkwereld te kunnen zetten.

Een masterproef schrijven blijft een grote opdracht en ik zou hierbij graag alle personen bedanken die

meegeholpen hebben aan de realisatie van dit werkstuk.

Mijn dank gaat uit naar mijn promotor, professor Jan Bael, en mijn commissaris, de heer Daan De

Witte, voor het begeleiden van deze masterproef en het geven van waardevolle en opbouwende

feedback bij het groeiproces van dit eindwerk.

Mijn ouders wil ik bedanken voor de kans die ik heb gekregen om de master-na-master opleiding in

het Notariaat te mogen bijstuderen. Ook wil ik hen bedanken omdat zij altijd voor mij klaarstaan

wanneer het even wat moeilijker wordt. Mijn mama wil ik in het bijzonder bedanken omdat zij tijd

heeft vrijgemaakt voor het herlezen van mijn masterproef.

Mijn vriend Bernard wil ik bedanken voor zijn onvoorwaardelijke steun en liefde. Dit academiejaar was

opnieuw een jaar vol leuke momenten, waarbij interessante thesisgesprekken alom aanwezig waren.

Lochristi, 15 mei 2017

Elisabeth Janssens

ii

iii

Inhoud INLEIDING ................................................................................................................................................... 1

HOOFDSTUK 1: DE TOEPASSELIJKHEID VAN BOEK VI VAN HET WETBOEK VAN ECONOMISCH RECHT OP

AANNEMINGSOVEREENKOMSTEN .................................................................................................................... 3

Afdeling 1. Het begrip “aanneming” ................................................................................................... 3

§1. Begripsomschrijving .................................................................................................................. 3

§2. Kwalificatiemoeilijkheden ......................................................................................................... 4

1. Vastgoedmakelaars ............................................................................................................. 4

2. Notarissen............................................................................................................................ 7

Afdeling 2. Het toepassingsgebied van boek VI Wetboek van Economisch Recht ............................. 9

§1. Duiding ....................................................................................................................................... 9

§2. Personeel toepassingsgebied .................................................................................................. 10

1. Consument ........................................................................................................................ 10

2. Onderneming ..................................................................................................................... 10

§3. Materieel toepassingsgebied .................................................................................................. 13

HOOFDSTUK 2: REGELGEVING UIT BOEK VI VAN HET WETBOEK VAN ECONOMISCH RECHT ..................................... 15

Afdeling 1. Inleiding ........................................................................................................................... 15

Afdeling 2. Informatieplichten in hoofde van de onderneming ........................................................ 18

§1. Informatieverplichtingen op basis van boek VI WER .............................................................. 18

1. Algemene informatieverplichting ...................................................................................... 18

2. Prijsaanduiding .................................................................................................................. 21

3. De verhouding tussen artikel VI.2 WER en het gemeen recht .......................................... 23

4. Sanctie bij niet-naleving .................................................................................................... 24

§2. Artikelen 2, 1°, 2° en 12° KB Vastgoedmakelaarscontracten .................................................. 24

§3. Artikelen 2 en 4 Reglement Notariële Vastgoedbemiddeling ................................................. 26

Afdeling 3. Herroepingsrecht ............................................................................................................ 27

§1. Het herroepingsrecht op basis van boek VI WER .................................................................... 27

1. Duiding............................................................................................................................... 27

2. Bijkomende informatieverplichtingen en het herroepingsrecht ...................................... 29

§2. Het herroepingsrecht op basis van het KB Vastgoedmakelaarscontracten ............................ 31

1. Duiding............................................................................................................................... 31

2. De vorm van het herroepingsbeding ................................................................................. 32

3. Geen dienstverleningsverbod tijdens de bedenktermijn .................................................. 33

4. Sanctie ............................................................................................................................... 35

§3. De verhouding tussen boek VI WER en het KB Vastgoedmakelaarscontracten ..................... 36

iv

Afdeling 4. Onrechtmatige bedingen ................................................................................................ 37

§1. Duiding ..................................................................................................................................... 37

1. Algemene toetsingsnorm .................................................................................................. 37

2. Zwarte lijst van onrechtmatige bedingen.......................................................................... 39

3. Toetsing door de notaris?.................................................................................................. 39

§2. Contractuele bedingen in aannemingsovereenkomsten ........................................................ 43

1. Schadebeding .................................................................................................................... 43

A. Theoretische uiteenzetting ........................................................................................... 43

B. Artikelen VI.83, 17° en 24° WER .................................................................................... 44

i. Vereiste van wederkerigheid en gelijkwaardigheid .................................................. 44

ii. Hoegrootheid van het schadebeding ........................................................................ 47

C. Artikelen 3, 3° en 4° KB Vastgoedmakelaarscontracten ............................................... 48

2. Opzegbeding ...................................................................................................................... 49

A. Theoretische uiteenzetting ........................................................................................... 49

B. Algemene toetsingsnorm .............................................................................................. 51

C. Artikel VI.83, 27° WER ................................................................................................... 53

D. Artikel 2, 9° KB Vastgoedmakelaarscontracten ............................................................. 54

E. Artikel 3, 1° KB Vastgoedmakelaarscontracten ............................................................. 57

F. Artikel 3 Reglement Notariële Vastgoedbemiddeling ................................................... 59

3. Beding van stilzwijgende verlenging ................................................................................. 60

A. Artikel VI.91 WER........................................................................................................... 60

B. Artikel VI.83, 20° WER en artikel 3, 2° KB Vastgoedmakelaarscontracten .................... 61

C. Artikel 2, 4° KB Vastgoedmakelaarscontracten ............................................................. 62

D. Artikel 3 Reglement Notariële Vastgoedbemiddeling ................................................... 63

4. Bedingen die de consument voor onbepaalde termijn verbinden ................................... 64

5. Bedingen omtrent de overeenstemming van het geleverde product met de overeenkomst

en de mogelijkheid tot interpretatie ......................................................................................... 64

6. Aanvaardingsclausules ...................................................................................................... 65

BESLUIT .................................................................................................................................................... 66

BIBLIOGRAFIE ............................................................................................................................................ 68

Wetgeving ......................................................................................................................................... 68

Rechtspraak ....................................................................................................................................... 69

Rechtsleer .......................................................................................................................................... 71

1

INLEIDING

1. Vaak wordt het juridisch begrip “aanneming” in het gewone taalgebruik onmiddellijk

geassocieerd met aanneming voor bouwwerken, maar dit hoeft niet altijd het geval te zijn. Ook

bijvoorbeeld een garagist, een wasserij of een architect sluit met zijn klanten een

aannemingsovereenkomst.1 Zo wordt iedereen in de praktijk veelvuldig geconfronteerd met

aannemingsovereenkomsten.

2. De aannemingsovereenkomst bepaalt de rechtsverhouding tussen partijen gedurende de

werkzaamheden. In principe geldt het principe van de contractvrijheid bij het opstellen van een

aannemingsovereenkomst. De contractvrijheid vormt een steunpilaar van het contractenrecht.2

Ofschoon dit principe niet uitdrukkelijk in het Burgerlijk Wetboek3 is opgenomen, bestaat er

eensgezindheid over het feit dat het principe van de contractvrijheid een algemeen rechtsbeginsel is

dat impliciet erkend wordt in het Burgerlijk Wetboek, meer bepaald in artikel 1134, lid 1 BW.4 Het

principe van de contractvrijheid houdt in dat een entiteit in het rechtsverkeer vrij is om al dan niet een

overeenkomst te sluiten en tevens vrij is te bepalen met welke partij zij een overeenkomst aangaat.

Bovendien zijn de partijen vrij om de inhoud van hun contact te regelen.5

3. In alle domeinen van het recht ontstond door de inmenging van overheidswege een explosie

aan rechtsregels van vaak dwingende aard, of zelfs van openbare orde. De bewegingsvrijheid van

partijen wordt door deze reguleringstendens aanzienlijk ingeperkt. Op die manier ontstonden zowel

beperkingen aan de vrijheid om al dan niet te contracten, als beperkingen aan de vrijheid om de

contractinhoud zelf te bepalen.6

1 H. GALAUDE, “Aannemer en bouwcontract – Privésector” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., III.B.1-1 (hierna: H. GALAUDE, “Aannemer en bouwcontract”); W. NACKAERTS, “Exoneratieclausules voor lichte verborgen gebreken bij aannemingscontracten”, RW 1992-93, 1417. 2 S. STIJNS en E. SWAENEPOEL, “De evolutie van de basisbeginselen in het contractenrecht, geïllustreerd aan de hand van het contractueel evenwicht” in I. SAMOY (ed.), Evolutie van de basisbeginselen van het contractenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 16. 3 Burgerlijk Wetboek van 21 maart 1804, BS 3 september 1807 (hierna: BW). 4 S. STIJNS en E. SWAENEPOEL, “De evolutie van de basisbeginselen in het contractenrecht, geïllustreerd aan de hand van het contractueel evenwicht” in I. SAMOY (ed.), Evolutie van de basisbeginselen van het contractenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 16. 5 S. STIJNS en E. SWAENEPOEL, “De evolutie van de basisbeginselen in het contractenrecht, geïllustreerd aan de hand van het contractueel evenwicht” in I. SAMOY (ed.), Evolutie van de basisbeginselen van het contractenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 4; W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, 71. 6 S. STIJNS en E. SWAENEPOEL, “De evolutie van de basisbeginselen in het contractenrecht, geïllustreerd aan de hand van het contractueel evenwicht” in I. SAMOY (ed.), Evolutie van de basisbeginselen van het contractenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 11.

2

4. Het principe van de contractvrijheid uit het Burgerlijk Wetboek gaat evenwel uit van de

theoretische gelijkheid van partijen, maar deze gelijkheid is soms ver te zoeken in de verhouding met

een consument.7 De ongelijkheid tussen partijen resulteert vaak in een inhoudelijk onevenwichtige

overeenkomst.8 De wetgever erkent dit probleem en probeert gaandeweg en op verschillende niveaus

rechtsregels te creëren die de consument beschermen.

5. Het arsenaal aan regelgeving is enorm, maar met de komst van het Wetboek van Economisch

Recht9 heeft de wetgever de belangrijkste bepalingen van het Belgisch economisch recht

gehergroepeerd en werden de consument beschermende regels gebundeld in twee boeken, meer

bepaald boek VI en boek XIV WER.10

6. Deze twee elementen leiden ons naar een interessant onderzoek, namelijk wat is de impact

van boek VI van het Wetboek van Economisch Recht op aannemingsovereenkomsten? In het eerste

onderdeel van dit eindwerk zal ik ingaan op de draagwijdte van het begrip aanneming en zal worden

stil gestaan bij het toepassingsgebied van boek VI WER. In het tweede deel onderzoek ik bepaalde

inhoudelijke rechtsregels die de consument in de praktijk zullen beschermen wanneer hij een

aannemingsovereenkomst sluit.

7 R. TIMMERMANS, Koop en verkoop van onroerend goed met inschakeling van een vastgoedmakelaar in Recht en Praktijk, Mechelen, Kluwer, 2014, 37. 8 S. STIJNS en E. SWAENEPOEL, “De evolutie van de basisbeginselen in het contractenrecht, geïllustreerd aan de hand van het contractueel evenwicht” in I. SAMOY (ed.), Evolutie van de basisbeginselen van het contractenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 26. 9 Wetboek van 28 februari 2013 van economisch recht, BS 29 maart 2013 (hierna: Wetboek van Economisch Recht of WER). 10 R. STEENNOT en E. TERRYN, “De nieuwe bepalingen uit Boek VI van het Wetboek Economisch Recht: een eerste commentaar”, DCCR 2014, afl. 104, 4.

3

HOOFDSTUK 1: DE TOEPASSELIJKHEID VAN BOEK VI VAN HET WETBOEK VAN ECONOMISCH

RECHT OP AANNEMINGSOVEREENKOMSTEN

Afdeling 1. Het begrip “aanneming”

§1. Begripsomschrijving

7. Het begrip “aanneming” wordt door het Burgerlijk Wetboek niet gedefinieerd.11 Uit de

rechtspraak en rechtsleer is volgende definitie ontstaan: “een overeenkomst waarbij de ene partij

(aannemer) zich jegens de andere partij (opdrachtgever) verbindt om tegen een prijs een werk uit te

voeren of een dienst te presteren in volle onafhankelijkheid”.12

8. Deze definitie omvat enkele belangrijke elementen. Vooreerst omvat het aannemingsbegrip

het stellen van materiële handelingen. Dit staat in duidelijk contrast met de lastgevingsovereenkomst

welke het stellen van rechtshandelingen13 beoogt.14 Materiële handelingen kunnen zowel betrekking

hebben op stoffelijke werken, als op intellectuele prestaties.15 Dit onderscheid leidt in de praktijk tot

afbakeningsproblemen omdat er ook gemengde contracten bestaan die zowel materiële als

rechtshandelingen tot voorwerp hebben.16

9. Daarnaast beklemtoont het Hof van Cassatie dat de aannemer volstrekt onafhankelijk is bij de

uitoefening van zijn werk.17 Dit betekent dat de aannemer niet alleen handelt zonder

vertegenwoordigingsbevoegdheid, maar dat hij evenmin in ondergeschikt verband staat ten aanzien

van de opdrachtgever.18 Dit belet niet dat de opdrachtgever richtlijnen en instructies met betrekking

11 G. KERSTENS en A. GABRIELS, “Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.P.2-1 (hierna: G. KERSTENS en A. GABRIELS, “Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract”); V. VAN HOUTE-VAN POPPEL en B. KOHL, De aannemingsovereenkomst: de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek - artikelsgewijze bespreking, Mechelen, Kluwer, 2012, 4. 12 Cass. 3 september 2010, Arr.Cass. 2010, afl. 9, 2091, OoO 2012, afl. 3, 440, Pas. 2010, afl. 9, 2187, RW 2011-12, afl. 12, 565, noot B. VAN DEN BERGH, TBH 2010, afl. 9, 895; G. KERSTENS en A. GABRIELS, “Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract”, supra voetnoot 11, II.P.2-1; W. NACKAERTS, “Exoneratieclausules voor lichte verborgen gebreken bij aannemingscontracten”, RW 1992-93, 1417. 13 Een rechtshandeling is een handeling waarbij men beoogt om bepaalde rechtsgevolgen in het leven te roepen. Zie: W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 139. 14 G. KERSTENS en A. GABRIELS, “Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract”, supra voetnoot 11, II.P.2-2; B. VAN DEN BERGH, “What’s in a name: over de kwalificatie van overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming” (noot onder Cass. 3 september 2010), RW 2011-12, afl. 12, 567. 15 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 139; R. TIMMERMANS, Koop en verkoop van onroerend goed met inschakeling van een vastgoedmakelaar in Recht en Praktijk, Mechelen, Kluwer, 2014, 64. 16 V. SAGAERT, B. TILLEMAN en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek: goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 379. 17 Cass. 3 september 2010, Arr.Cass. 2010, afl. 9, 2091, OoO 2012, afl. 3, 440, Pas. 2010, afl. 9, 2187, RW 2011-12, afl. 12, 565, noot B. VAN DEN BERGH, TBH 2010, afl. 9, 895. 18 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 19; G. KERSTENS en A. GABRIELS, “Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract”, supra voetnoot 11, II.P.2-1.

4

tot het uit te voeren werk kan geven, maar deze mogen niet te vergaand zijn. De aannemer moet,

binnen het kader van de instructies, zijn werk of dienst op onafhankelijke wijze kunnen uitvoeren.19

10. Tot slot is de aanneming essentieel onder bezwarende titel. De geleverde prestaties kunnen

vergoed worden via het betalen van een geldsom, maar kunnen evenzeer bestaan uit het leveren van

een tegenprestatie.20

§2. Kwalificatiemoeilijkheden

11. Aangezien deze masterproef kadert binnen de opleiding van het notariaat, zal ik het

omvangrijke aannemingsbegrip vooral toespitsen op welbepaalde actoren in het vastgoedrecht, zoals

vastgoedmakelaars en notarissen. Een korte uiteenzetting over de juridische kwalificatie van

vastgoedmakelaarscontracten en notariële vastgoedbemiddeling is nodig voor een goed begrip van

het verdere verloop van deze masterproef.

1. Vastgoedmakelaars

12. Om de correcte regelgeving te kunnen toepassen op een makelaarsovereenkomst moet deze

overeenkomst juist gekwalificeerd worden. De kwalificatie van een makelaarsovereenkomst met een

enkelvoudig voorwerp is eenvoudig. Wanneer vastgoedmakelaars enkel bevoegd zijn om materiële

handelingen te stellen, rijst er geen kwalificatiemoeilijkheid en is de makelaarsovereenkomst zonder

twijfel een aannemingsovereenkomst.21

Enkele voorbeelden van materiële handelingen zijn het voeren van publiciteit, het verrichten van

prospectiewerk, het laten bezichtigen van het te koop gestelde goed, het voeren van

onderhandelingen tussen koper en verkoper22, enzoverder.23

19 A.L. VERBEKE, I. ARTESCHENE, P. BRULEZ, N. PORTUGAELS en J. SWENNEN, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2013, 239. 20 V. SAGAERT, B. TILLEMAN en A.L. VERBEKE, Vermogensrecht in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2013, 386. 21 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 149; C. HEEB, De makelaar. Naar (een herinvoering van) een eengemaakt privaatrechtelijk statuut van de makelaar? Onderzoek naar de rechten en plichten in de verhouding tussen een makelaar en zijn opdrachtgever-consument, Brugge, Die Keure, 2012, 37 (hierna: C. HEEB, De makelaar); P. LEPERE, “Kwalificatie van de vastgoedmakelaarsovereenkomst”, TVV 2004, afl. 4, 215 en 221; Y. MERCHIERS, “Verkoop door de eigenaar zelf bij (exclusieve) opdracht aan een vastgoedmakelaar”, TBBR 1995, 296; S. SLACHMUYLDERS, “Onderzoek van vastgoedmakelaarscontracten”, Jura Falc. 2011-12, 286. 22 Indien de vastgoedmakelaar de bevoegdheid heeft om onderhandelingen te voeren, betekent dit niet dat hij eveneens de bevoegdheid heeft om de overeenkomst te sluiten. Het louter voeren van onderhandelingen wordt als een materiële handeling beschouwd en daarom is er sprake van aanneming. Zie: W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 149. 23 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 148; S. SLACHMUYLDERS, “Onderzoek van vastgoedmakelaarscontracten”, Jura Falc. 2011-12, 286.

5

13. Er ontstaan echter kwalificatieproblemen wanneer vastgoedmakelaars niet alleen materiële

handelingen kunnen stellen, maar ook rechtshandelingen mogen stellen in naam en voor rekening van

hun cliënt. Het gaat vaak om gemengde overeenkomsten die zowel typische kenmerken van een

aannemingsovereenkomst, als typische kenmerken van een lastgevingsovereenkomst vertonen. Er

bestaan verschillende strekkingen omtrent de toepasselijke rechtsregels die hieronder beknopt zullen

worden aangehaald.

14. De meerderheidsstrekking gebruikt de absorptietheorie. Hierbij onderzoekt de rechter welke

handelingen doorslaggevend zijn en de regels van die dominerende rechtsfiguur beheersen de

volledige overeenkomst.24 De rechter zal op zoek gaan naar concrete aanknopingspunten bij de

aanneming, dan wel bij de lastgeving.25 Het gehele makelaarscontract zal gekwalificeerd worden als

een aannemingsovereenkomst wanneer het stellen van rechtshandelingen bijkomstig is aan de

makelaarsopdracht.26

Bepaalde rechtspraak27 oppert dat het stellen van rechtshandelingen doorslaggevend is en kwalificeert

het vastgoedmakelaarscontract als een lastgevingsovereenkomst van zodra de vastgoedmakelaar

rechtshandelingen mag stellen.28 Tegenovergestelde rechtspraak29 en rechtsleer30 is van oordeel dat

de materiële handelingen die vastgoedmakelaars stellen de hoofdzaak vormen van de

makelaarsopdracht en kwalificeert het vastgoedmakelaarscontract als een aannemings-

overeenkomst. De lastgevingsopdracht vormt dan een accessorium bij de aannemingsovereenkomst.31

24 F. BURSSENS en B. JANSSENS, “Rechtspraakkroniek van de vastgoedberoepen (2006-2009): de vastgoedmakelaar”, TBO 2009, afl. 5, 200; C. HEEB, De makelaar, supra voetnoot 21, 40; P. LEPERE, “Kwalificatie van de vastgoedmakelaarsovereenkomst”, TVV 2004, afl. 4, 221. 25 Voor een uiteenzetting omtrent de niet-limitatieve opsomming van kwalificatiecriteria: B. VAN BAEVEGHEM, “De kwalificatie van makelaarsovereenkomsten en de noodzaak van een dubbele motivering” (noot onder Bergen 21 april 2004), TBBR 2006, afl. 2, 104-106. 26 S. SLACHMUYLDERS, “Onderzoek van vastgoedmakelaarscontracten”, Jura Falc. 2011-12, 287; P. WERY, Le mandat, Brussel, Larcier, 2000, 119. 27 Gent 21 februari 2007, DCCR 2007, afl. 76, 277, noot E. TERRYN, Jb. Hand. 2007, 369; Brussel 2 februari 2005, T.App. 2005, afl. 4, 21; Bergen 23 februari 1999, TBBR 2000, 426, noot W. GOOSSENS; Gent 19 april 1994, RW 1996-97, 391, noot, TBBR 1995, 289, noot Y. MERCHIERS; Gent 4 december 1990, RW 1990-91, 1374, Rec.gén.enr.not. 1993, 380, noot A. CULOT; Antwerpen 17 april 1989, Pas. 1989, II, 261; Bergen 18 januari 1983, TBH 1984, 509; Rb. Dendermonde 29 juni 2000, T.Vred. 2001, 98, noot S. BEYAERT. 28 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 150. 29 Brussel 27 februari 2008, RW 2008-09, afl. 37, 1563, noot B. VAN DEN BERGH; Gent 1 februari 2006, DCCR 2006, afl. 73, 114, noot G. COENE; Bergen 21 april 2004, TBBR 2006, afl. 2, 100, noot B. VAN BAEVEGHEM; Bergen 8 maart 1983, Rev.not.b. 1984, 298, noot D. STERCKX, TBH 1984, 279, noot C. PARMENTIER; Luik 18 juni 1981, Rec.gén.enr.not. 1982, 286, JL 1981, 353, Res Jur.Imm. 1981, 307; Rb. Hoei 27 maart 2006, T.App. 2007, afl. 1, 48; Rb. Hasselt 3 februari 2003, RW 2005-06, afl. 19, 747, T.App. 2004, afl. 4, 29; Rb. Hasselt 28 mei 2001, TBBR 2002, afl. 4, 241; Rb. Luik 2 februari 1999, JLMB 1999, 1357, noot F. NAVEZ. 30 D. DHAENENS, “Makelaarsovereenkomst: aannemingsovereenkomst en/of lastgeving?”, Vastgoed info 2006, afl. 5, 2; W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 151; S. SLACHMUYLDERS, “Onderzoek van vastgoedmakelaarscontracten”, Jura Falc. 2011-12, 288. 31 P. LEPERE, “Kwalificatie van de vastgoedmakelaarsovereenkomst”, TVV 2004, afl. 4, 214.

6

Het nadeel van de absorptietheorie is dat dit leidt tot stereotypering van contracten. Gemengde

overeenkomsten worden gereduceerd tot eenvoudige rechtsbetrekkingen waarbij de dominante

rechtsfiguur de doorslag geeft en de ondergeschikte rechtsverhouding wordt weggeconcurreerd.32

15. Een tweede theorie is de cumulatie- of distributietheorie waarbij men regels van verschillende

soorten overeenkomsten naast elkaar toepast. Op de aspecten van het vastgoedmakelaarscontract die

betrekking hebben op aanneming worden de regels inzake aanneming toegepast en op aspecten met

betrekking tot lastgeving worden de regels inzake lastgeving toegepast.33 Deze theorie geeft aanleiding

tot problemen wanneer de verschillende regelgevingen onverenigbaar zijn. Bij de kwalificatie van

makelaarsovereenkomsten zal dit vaak tot problemen34 leiden waardoor men eerder beroep zal doen

op de absorptietheorie.35

16. Een derde, weinig toegepaste, theorie is de sui generis-theorie. Volgens deze zienswijze zijn

gemengde overeenkomsten enkel onderworpen aan de algemene regels van het verbintenissen-

recht.36 Naar het algemeen verbintenissenrecht moet teruggegrepen worden indien een

overeenkomst klaarblijkelijk geen of onvoldoende aanknopingspunten bevat om als een benoemde

overeenkomst te kwalificeren. Dit probleem stelt zich niet inzake makelaarsovereenkomsten, waar er

net een overaanbod aan kwalificatieopties bestaat.37 Wanneer de sui generis-theorie gebruikt wordt,

zou dit neerkomen op het neutraliseren van beide kwalificaties. Deze kwalificatiemethode is niet

aangewezen omdat de kwalificatie als een benoemde overeenkomst er net toe strekt dat meer

specifieke regels toegepast kunnen worden.38

VAN BAEVEGHEM oppert dat de sui generis-theorie wel opportuun is wanneer partijen hun

rechtsverhouding zelf zeer uitvoerig regelen. In de situatie waarin er toch onduidelijkheid zou

ontstaan, kunnen partijen terugvallen op het algemeen verbintenissenrecht. In de praktijk zullen

32 B. VAN BAEVEGHEM, “De kwalificatie van makelaarsovereenkomsten en de noodzaak van een dubbele motivering” (noot onder Bergen 21 april 2004), TBBR 2006, afl. 2, 101. 33 C. HEEB, De makelaar, supra voetnoot 21, 42; S. SLACHMUYLDERS, “Onderzoek van vastgoedmakelaarscontracten”, Jura Falc. 2011-12, 288. 34 De kwalificatie van de makelaarsovereenkomst als lastgeving of aanneming is voornamelijk van belang voor de opzeggingsmodaliteiten en het commissieloon en op dit vlak zijn de regels inzake lastgeving onverzoenbaar met die van aanneming. Zie: C. HEEB, De makelaar, supra voetnoot 21, 42; B. VAN BAEVEGHEM, “De kwalificatie van makelaarsovereenkomsten en de noodzaak van een dubbele motivering” (noot onder Bergen 21 april 2004), TBBR 2006, afl. 2, 103. 35 S. SLACHMUYLDERS, “Onderzoek van vastgoedmakelaarscontracten”, Jura Falc. 2011-12, 289. 36 C. HEEB, De makelaar, supra voetnoot 21, 43; S. SLACHMUYLDERS, “Onderzoek van vastgoedmakelaarscontracten”, Jura Falc. 2011-12, 288. 37 B. VAN BAEVEGHEM, “De kwalificatie van makelaarsovereenkomsten en de noodzaak van een dubbele motivering” (noot onder Bergen 21 april 2004), TBBR 2006, afl. 2, 104. 38 C. HEEB, De makelaar, supra voetnoot 21, 43.

7

makelaarsovereenkomsten zelden zeer uitgebreid zijn. Daarenboven is het vanuit het oogpunt van de

consumentenbescherming niet opportuun om ellenlange overeenkomsten te promoten.39

17. Voor het verder verloop van deze masterproef zullen de vastgoedmakelaarscontracten aan

bod komen telkens wanneer ze gekwalificeerd kunnen worden als aannemingsovereenkomsten.

2. Notarissen

18. Het notarisberoep heeft een duaal karakter. Enerzijds oefent de notaris een vrij beroep uit,

maar anderzijds is de notaris een openbaar ambtenaar.40 Het kwalificatievraagstuk met betrekking tot

de contractuele verhouding tussen een cliënt en zijn notaris is afhankelijk van de concrete opdracht

die de notaris op zich neemt.

19. Zo treedt de notaris op als openbaar ambtenaar telkens wanneer hij een deel van het

overheidsgezag uitoefent, zoals bijvoorbeeld bij het verlijden van notariële akten.41 De notaris handelt

bij de uitoefening van zijn ambt, zowel ten aanzien van derden als ten aanzien van zijn opdrachtgever,

krachtens de wet.42 De notaris stelt rechtshandelingen bij de uitoefening van zijn taak als openbaar

ambtenaar aangezien zijn daden rechtsgevolgen hebben, maar vertegenwoordigt de partijen niet

zodat er geen sprake kan zijn van lastgeving.43

20. De contractuele verhouding tussen de notaris en zijn cliënt dient wel te worden gekwalificeerd

wanneer de notaris niet optreedt als openbaar ambtenaar, maar als raadsman.44 Dikwijls zijn deze

onlosmakelijk met elkaar verbonden, maar voor de cliënt bestaat er geen afgelijnd onderscheid tussen

de verschillende taken van de notaris. In het kader van de koop en verkoop van onroerende goederen

komt het voor dat de notaris het gehele dossier zal behandelen, meer bepaald vanaf de

onderhandelingen tot het verlijden van de notariële akte. Cliënten zullen zelden opmerken dat

39 B. VAN BAEVEGHEM, “De kwalificatie van makelaarsovereenkomsten en de noodzaak van een dubbele motivering” (noot onder Bergen 21 april 2004), TBBR 2006, afl. 2, 104. 40 C. DE BUSSCHERE, “Enkele aspecten van het beroep van notaris in het begin van de eenentwintigste eeuw”, RW 2007-08, 466; R. STEENNOT, “De notaris en de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat – deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 59. 41 R. FELTKAMP en G. HENDRIKX, “De notaris en het Wetboek van Economisch Recht”, Not.Fisc.M. 2016, afl. 5, 145; R. STEENNOT, “De notaris en de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat – deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 59; L. WEYTS, Algemeen deel: de Notariswet in Reeks notarieel recht, Mechelen, Kluwer, 2015, 24. 42 R. STEENNOT, “De notaris en de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat – deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 59. 43 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 155; P. WERY, Le mandat, Brussel, Larcier, 2000, 112. 44 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 155.

8

bepaalde handelingen door de notaris gesteld worden in de hoedanigheid van openbaar ambtenaar

en andere in de hoedanigheid van vrije beroeper.45

Indien de notaris handelingen stelt waarbij hij geen partij vertegenwoordigt, verricht hij een materiële

handeling en treedt hij op als een aannemer van werk. Doch wanneer de notaris de bevoegdheid krijgt

om zijn cliënten te vertegenwoordigen, zal een kwalificatie als lastgevingsovereenkomst zich

opdringen.46

21. Op de vastgoedmarkt zijn niet alleen vastgoedmakelaars, maar ook notarissen actief. Bepaalde

cliënten doen beroep op een notaris om hun eigendom te koop aan te bieden. De notaris zal aldus

publiciteit maken, instaan voor de bezichtiging van het te koop gestelde goed, informatie verstrekken

aan geïnteresseerden, optreden bij onderhandelingen, enzoverder.47 GOOSSENS, WEYTS, COTTENIE en DE

DECKER catalogeren het optreden van de notaris in het kader van de notariële vastgoedbemiddeling

onder de rechtsfiguur aanneming van werk.48

22. Indien de opdracht van de notaris beperkt is tot het voeren van onderhandelingen, is een

kwalificatie als aannemingsovereenkomst vanzelfsprekend. Bij de kwalificatie van de contractuele

verhouding tussen de cliënt en zijn notaris wordt van dezelfde principes uitgegaan als deze die

hierboven werden uiteengezet naar aanleiding van de kwalificatie van makelaarscontracten (supra

randnummers 12-16).49 Een kwalificatie als aannemingsovereenkomst dringt zich op wanneer de

notaris enkel materiële handelingen stelt. GOOSSENS gaat zelfs een stap verder en is van oordeel dat

wanneer de notaris daarenboven over een volmacht beschikt om de koopovereenkomst te sluiten, de

contractuele verhouding tussen cliënt en notaris eveneens als een aannemingsovereenkomst moet

worden gekwalificeerd. De regels inzake vertegenwoordiging en lastgeving zijn bijgevolg enkel van

toepassing in de verhouding ten aanzien van derden.50 Kortom, de kwalificatieproblematiek is enkel

van belang in het kader van de interne contractuele verhouding. Wanneer er sprake is van

vertegenwoordigingsbevoegdheid, dient sowieso een beroep gedaan te worden op de regels inzake

lastgeving in de verhouding met derden.51

45 L. WEYTS, Algemeen deel: de Notariswet in Reeks notarieel recht, Mechelen, Kluwer, 2015, 44. 46 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 156; P. WERY, Le mandat, Brussel, Larcier, 2000, 112. 47 H. DE DECKER, “Vastgoedbemiddeling: een stand van zaken”, RW 1997-98, 1135. 48 D. COTTENIE, “Notaris, vastgoedbemiddeling en schijnmandaat” (noot onder Rb. Gent 9 november 2010), T.Not. 2011, afl. 12, 693; H. DE DECKER, “Vastgoedbemiddeling: een stand van zaken”, RW 1997-98, 1135; W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 156; L. WEYTS, Algemeen deel: de Notariswet in Reeks notarieel recht, Mechelen, Kluwer, 2015, 45. 49 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 156. 50 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 156. 51 W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 142.

9

23. In het kader van deze masterproef zal notariële vastgoedbemiddeling een rol spelen wanneer

het gaat om de contractuele verhouding tussen de notaris en zijn cliënt, aangezien deze verhouding

gekwalificeerd kan worden als de verhuring van diensten.

Afdeling 2. Het toepassingsgebied van boek VI Wetboek van Economisch Recht

§1. Duiding

24. Het nieuwe boek VI van het Wetboek van Economisch Recht heeft betrekking op

marktpraktijken en consumentenbescherming. Dit boek maakt deel uit van een ruim codificatieproject

waarbij 18 nieuwe boeken, via de techniek van aanbouwwetgeving, de belangrijkste bepalingen van

het Belgische economisch recht hebben gehergroepeerd.52

25. Boek VI WER vormt samen met boek XIV WER53 de omzetting van verschillende Europese

richtlijnen. Het betreft enerzijds de Richtlijn Oneerlijke Bedingen54. Deze richtlijn is gesteund op het

principe van minimale harmonisatie. Dit principe houdt in dat de richtlijn slechts het minimum aan

bescherming voorschrijft, terwijl de lidstaten de mogelijkheid behouden om een bijkomende

bescherming voor de consument te creëren.55

Anderzijds wordt ook de Richtlijn Consumentenrechten56 omgezet, welke gesteund is op het principe

van maximale harmonisatie.57 Maximale harmonisatie impliceert dat de lidstaten in hun nationale

wetgeving geen regels mogen creëren die afwijken van de in de richtlijn opgenomen bepalingen.58 Dit

verbod geldt zelfs indien de nationale bepalingen aan de consument een betere bescherming zouden

bieden dan de richtlijn.59 De richtlijn bepaalt zowel het minimum als het maximum aan bescherming.

52 R. STEENNOT en E. TERRYN, “De nieuwe bepalingen uit Boek VI van het Wetboek Economisch Recht: een eerste commentaar”, DCCR 2014, afl. 104, 4. 53 Boek XIV “Marktpraktijken en consumentenbescherming betreffende beoefenaars van een vrij beroep” WER. 54 Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. 55 E. CRUYSMANS, C. DELFORGE, G. DE PIERPONT, C. DONNET, Y. NINANE, M. NOEL, P. STROOBANT en J. VAN ZUYLEN, “La directive 2011/83/UE du 25 octobre 2011 relative aux droits des consommateurs”, TBBR 2013, afl. 4, 180. 56 Richtlijn 2011/83/EU van 25 oktober 2011 van het Europees Parlement en de Raad betreffende consumentenrechten, tot wijziging van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad en van Richtlijn 1999/44/EG van het Europees Parlement en de Raad en tot intrekking van Richtlijn 85/577/EEG en van Richtlijn 97/7/EG van het Europees Parlement en de Raad. 57 R. STEENNOT, “Titel 3: Overeenkomsten met consumenten” in R. STEENNOT, J. STUYCK, H. VANHEES en E. WYMEERSCH (eds.), Handels- en economisch recht. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 2. 58 A. DIERICK, “De Europese Richtlijn Consumentenrechten. Richtlijn 2011/83/EU en de impact op de Belgische Wet Marktpraktijken”, NNK 2014, afl. 1, 4. 59 E. CRUYSMANS, C. DELFORGE, G. DE PIERPONT, C. DONNET, Y. NINANE, M. NOEL, P. STROOBANT en J. VAN ZUYLEN, “La directive 2011/83/UE du 25 octobre 2011 relative aux droits des consommateurs”, TBBR 2013, afl.

10

§2. Personeel toepassingsgebied

26. Boek VI WER is pas van toepassing wanneer het gaat om een overeenkomst gesloten tussen

een onderneming en een consument. Het personeel toepassingsgebied van boek VI WER wordt

ingevuld aan de hand van de definities die voortvloeien uit boek I WER.

1. Consument

27. Een consument is “iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn

handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen”.60 Dit betekent dat een rechtspersoon geen

consument kan zijn. Een opvallende evolutie in het consumentenbegrip is dat het Wetboek van

Economisch Recht niet langer vereist dat uitsluitend wordt gehandeld voor niet-beroepsmatige

doeleinden. Thans volstaat dat hoofdzakelijk gehandeld wordt voor niet-professionele doeleinden.61

De opdrachtgever, in het kader van een aannemingsovereenkomst, moet een consument zijn opdat

genoten kan worden van de bijzondere bescherming die vervat ligt in boek VI WER.

2. Onderneming

28. Een onderneming is “elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een

economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen”.62 Het gaat om eenheden die een economische

activiteit uitoefenen, ongeacht de rechtsvorm en de wijze waarop zij worden gefinancierd. Een

economische activiteit is iedere activiteit die bestaat uit het aanbieden van goederen en diensten op

een bepaalde markt.63 Dit veronderstelt een zekere organisatie en regelmaat.64

4, 180; A. DIERICK, “De Europese Richtlijn Consumentenrechten. Richtlijn 2011/83/EU en de impact op de Belgische Wet Marktpraktijken”, NNK 2014, afl. 1, 4. 60 Art. I.1, 2° Wetboek van Economisch Recht. 61 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in J. BAEL (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 25, Brugge, Die Keure, 2014, 139; B. KEIRSBILCK, “Boeken VI & XIV. Marktpraktijken en consumentenbescherming, ook voor vrije beroepen” in B. KEIRSBILCK en E. TERRYN (eds.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 151; R. STEENNOT en E. TERRYN, “De nieuwe bepalingen uit Boek VI van het Wetboek Economisch Recht: een eerste commentaar”, DCCR 2014, afl. 104, 4. 62 Art. I.1, 1° WER. 63 B. KEIRSBILCK, “Boeken VI & XIV. Marktpraktijken en consumentenbescherming, ook voor vrije beroepen” in B. KEIRSBILCK en E. TERRYN (eds.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 145. 64 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in J. BAEL (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 25, Brugge, Die Keure, 2014, 141.

11

29. Ook vastgoedmakelaars en notarissen moeten in het kader van het personeel

toepassingsgebied nader worden geanalyseerd. Het is vanzelfsprekend dat de vastgoedmakelaar een

onderneming is65, maar wat met de notaris?

30. Het beroep van de notaris is een vrij beroep.66 Beoefenaars van vrije beroepen verstrekken

intellectuele diensten op een bepaalde markt waardoor een kwalificatie als onderneming zich

opdringt.67 Het ondernemingsbegrip omvat ook de vrije beroepen.68 Het besluit zou moeten zijn dat

notarissen ondernemingen zijn, maar notarissen worden gekenmerkt door de bijzonderheid dat zij ook

de hoedanigheid van openbaar ambtenaar hebben.69 De vraag stelt zich of de uitoefening door de

notaris van overheidsgezag de kwalificatie van de notaris als onderneming in de zin van artikel I.1, 1°

WER verhindert.

Indien de notaris zijn beroep uitoefent onder de vorm van een vennootschap70, wordt deze voor het

geheel van zijn activiteiten als een onderneming beschouwd.71 VANANROYE en VANDORMAEL zijn van

mening dat elke vennootschap een onderneming is in de zin van het Wetboek van Economisch Recht

en dat elk handeling van een vennootschap kadert binnen haar economisch doel.72 Indien men verder

bouwt op deze redenering zouden alle activiteiten van de notarisvennootschap, zowel in de

hoedanigheid van openbaar ambtenaar als in de hoedanigheid van vrije beroeper, onder het

ondernemingsbegrip uit het Wetboek van Economisch Recht moeten vallen.73

FELTKAMP en HENDRIKX zijn van oordeel dat wanneer de notaris zijn openbaar ambt uitoefent in de

hoedanigheid van een natuurlijke persoon, hij evenzeer als een onderneming kan worden beschouwd.

65 C. HEEB, De makelaar, supra voetnoot 21, 48; G. STRAETMANS, “Consumentenbescherming en marktpraktijken: kernbegrippen”, TPR 2015, afl. 3-4, 1374. 66 R. STEENNOT, “De notaris en de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat – deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 59. 67 R. FELTKAMP, G. HENDRIKX, “De notaris en het Wetboek van Economisch Recht”, Not.Fisc.M. 2016, afl. 5, 145. 68 J. STUYCK, “Marktpraktijken en consumentenbescherming ook voor vrije beroepen” in J. ROESEMS (ed.), Transacties en geschillenbeslechting in het Wetboek van Economisch Recht, Antwerpen, Intersentia, 2016, 7. 69 R. FELTKAMP, G. HENDRIKX, “De notaris en het Wetboek van Economisch Recht”, Not.Fisc.M. 2016, afl. 5, 145. 70 De notaris mag, op grond van artikel 50, §1, lid 1 en 2 van de Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt (hierna: Notariswet), zijn ambt uitoefenen in een vennootschap, maar deze vennootschap moet de vorm aannemen van een bvba of cvba. 71 R. FELTKAMP en G. HENDRIKX, “De notaris en het Wetboek van Economisch Recht”, Not.Fisc.M. 2016, afl. 5, 146; J. VANANROYE en K.J. VANDORMAEL, “Boek I WER en Wet Natuurlijke Rechter. Van handelsrecht naar ondernemingsrecht” in B. KEIRSBILCK en E. TERRYN (eds.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 35. 72 J. VANANROYE en K.J. VANDORMAEL, “Boek I WER en Wet Natuurlijke Rechter. Van handelsrecht naar ondernemingsrecht” in B. KEIRSBILCK en E. TERRYN (eds.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 35-36. 73 R. FELTKAMP, G. HENDRIKX, “De notaris en het Wetboek van Economisch Recht”, Not.Fisc.M. 2016, afl. 5, 146.

12

Enerzijds baseren zij zich hiervoor op rechtspraak van het Hof van Justitie.74 Anderzijds steunen zij zich

op bepaalde uitdrukkelijke uitsluitingsgronden. De notaris is een onderneming in de zin van artikel I.1,

1° WER, maar niet alle bepalingen van het Wetboek van Economisch Recht zullen op de notaris van

toepassing zijn. De Belgische regelgever heeft in een uitdrukkelijke uitsluiting van notarissen uit het

toepassingsgebied van bepaalde bepalingen van het Wetboek van Economisch Recht voorzien voor

bepaalde activiteiten die de notaris stelt in de hoedanigheid van openbaar ambtenaar. Deze expliciete

uitsluiting van de notaris impliceert a contrario dat waar de notaris niet is uitgesloten, het Wetboek

van Economisch Recht van toepassing is op notarissen.75

31. De vrije beroepen zijn, ingevolge hun specificiteit, in principe onderworpen aan boek XIV WER

en niet aan boek VI WER.76 De notaris voldoet immers aan de vereisten opgenomen in artikel I.8, 35°

WER om gekwalificeerd te kunnen worden als een beoefenaar van een vrij beroep.77 Dit betekent dat

notarissen in principe onder de regelgeving van boek XIV WER vallen. Toch speelt ook boek VI een rol

voor de notaris. Boek XIV WER is immers enkel van toepassing op de door vrije beroepers geleverde

intellectuele prestaties die kenmerkend zijn voor deze beroepen.78 Andere activiteiten blijven

onderhevig aan boek VI WER.

Met de invoering van het Wetboek van Economisch Recht is er geen sprake van een absolute

uitsluiting79 van de vrije beroepers uit het toepassingsgebied van boek VI. Voortaan gaat het om een

relatieve uitsluiting, aangezien de uitsluiting uit het toepassingsgebied van boek VI beperkt is tot de

handelingen die vallen onder de intellectuele prestaties kenmerkend voor deze beroepen.80 Andere

handelingen gesteld door beoefenaars van vrije beroepen zijn voortaan onderhevig aan boek VI WER.

74 Een analyse van de rechtspraak van het Hof van Justitie zou ons te ver leiden in het kader van deze masterproef, maar ik verwijs hiervoor naar: R. FELTKAMP en G. HENDRIKX, “De notaris en het Wetboek van Economisch Recht”, Not.Fisc.M. 2016, afl. 5, 146-147. 75 R. FELTKAMP, G. HENDRIKX, “De notaris en het Wetboek van Economisch Recht”, Not.Fisc.M. 2016, afl. 5, 147. 76 H. DE DECKER, “Vastgoedbemiddeling en het notariaat: een moeilijk huwelijk?”, T.Not. 2015, 284. 77 R. FELTKAMP, G. HENDRIKX, “De notaris en het Wetboek van Economisch Recht”, Not.Fisc.M. 2016, afl. 5, 156. 78 Art. XIV.1, §1 WER. 79 Dit was zo onder de Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010 (hierna: Wet Marktpraktijken of WMPC). De absolute uitsluiting van beoefenaars van vrije beroepen uit het toepassingsgebied van de Wet Marktpraktijken lag vervat in artikel 3, §2 WMPC. Dit artikel werd vernietigd door het Grondwettelijk Hof bij arrest van 9 juli 2013. Nochtans werd door rechtspraak en rechtsleer reeds aanvaard dat de uitsluiting enkel gold voor zover er als een beoefenaar van een vrij beroep werd gehandeld. Zie: GwH 9 juli 2013, nr. 99/2013, JLMB 2013, afl. 37, 1919, noot M.R., Jb.Markt. 2013, 705, NJW 2013, afl. 290, 793, noot R. STEENNOT, RW 2013-14, afl. 20, 781, noot; R. FELTKAMP en G. HENDRIKX, “De notaris en het Wetboek van Economisch Recht”, Not.Fisc.M. 2016, afl. 5, 1567. 80 Wetsontwerp houdende invoeging van boek XIV “Marktpraktijken en consumentenbescherming betreffende de beoefenaars van een vrij beroep” in het Wetboek van economisch recht en houdende invoeging van de definities eigen aan boek XIV en van de rechtshandhavingsbepalingen eigen aan boek XIV, in de boeken I en XV van het Wetboek van economisch recht, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 53-3423/001, 20, http://www.dekamer.be/FLWB/PDF/53/3423/53K3423001.pdf.

http://www.dekamer.be/FLWB/PDF/53/3423/53K3423001.pdf

13

Let wel, een cumulatieve toepassing van de betrokken boeken is uitgesloten: in de mate waarin boek

XIV van toepassing is, is de toepassing van boek VI op dezelfde handeling uitgesloten.81

In de voorbereidende werken van boek XIV WER wordt het onderhandelen over een onroerend goed

door de notaris als voorbeeld gegeven van een prestatie die niet kenmerkend is voor het beroep van

een notaris.82 Dit betekent dat de notaris in deze context een onderneming is in de zin van art. I.1, 1°

WER.83 Boek VI, en niet boek XIV, is van toepassing wanneer de notaris aan notariële

vastgoedbemiddeling doet, wat binnen het bestek van deze masterproef valt.

§3. Materieel toepassingsgebied

32. Er is geen algemeen materieel toepassingsgebied voor boek VI van het Wetboek van

Economisch Recht. Per afdeling of artikel wordt het toepassingsgebied bepaald aan de hand van

definities uit boek I. De relevante definities zijn producten, diensten en goederen. Een dienst wordt

gedefinieerd als “elke prestatie verricht door een onderneming in het kader van haar professionele

activiteit of in uitvoering van haar statutair doel”.84 Het begrip dienst heeft een zeer ruime invulling en

omvat alle prestaties die ten behoeve van een derde worden verricht in het kader van een

beroepsactiviteit.85 Aannemingsovereenkomsten zijn diensten in de zin van artikel I.1, 5° WER.86

Goederen zijn “lichamelijke roerende zaken”87 en dit begrip is voor deze masterproef van geen belang.

Tot slot omvat het begrip producten “goederen en diensten, onroerende goederen, rechten en

verplichtingen”.88 Dit betekent dat aannemingsovereenkomsten ook ressorteren onder het

productbegrip.

81 Wetsontwerp houdende invoeging van boek XIV “Marktpraktijken en consumentenbescherming betreffende de beoefenaars van een vrij beroep” in het Wetboek van economisch recht en houdende invoeging van de definities eigen aan boek XIV en van de rechtshandhavingsbepalingen eigen aan boek XIV, in de boeken I en XV van het Wetboek van economisch recht, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 53-3423/001, 20, http://www.dekamer.be/FLWB/PDF/53/3423/53K3423001.pdf. 82 Wetsontwerp houdende invoeging van boek XIV “Marktpraktijken en consumentenbescherming betreffende de beoefenaars van een vrij beroep” in het Wetboek van economisch recht en houdende invoeging van de definities eigen aan boek XIV en van de rechtshandhavingsbepalingen eigen aan boek XIV, in de boeken I en XV van het Wetboek van economisch recht, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 53-3423/001, 19-20, http://www.dekamer.be/FLWB/PDF/53/3423/53K3423001.pdf. 83 G. STRAETMANS, “Consumentenbescherming en marktpraktijken: kernbegrippen”, TPR 2015, afl. 3-4, 1374. 84 Art. I.1, 5° WER. 85 G. STRAETMANS, “Consumentenbescherming en marktpraktijken: kernbegrippen”, TPR 2015, afl. 3-4, 1373. 86 K. MARCHAND en P. CAMBIE, “Bouwen en consumentenrecht” in K. DEKETELAERE, A. VERBEKE, M. SCHOUPS, N. CARETTE, B. DELVAUX, K. UYTTERHOEVEN en K. VANHOVE (eds.), Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2013, 1023 (hierna: K. MARCHAND en P. CAMBIE, “Bouwen en consumentenrecht”). 87 Art. I.1, 6° WER. 88 Art. I.1, 4° WER.

http://www.dekamer.be/FLWB/PDF/53/3423/53K3423001.pdfhttp://www.dekamer.be/FLWB/PDF/53/3423/53K3423001.pdf

14

33. Opvallend is dat onroerende goederen enkel ressorteren onder het productbegrip. Dit

betekent dat wanneer regelgeving uit boek VI WER uitsluitend van toepassing is op overeenkomsten

betreffende goederen, deze niet in acht genomen moet worden bij de verkoop van onroerende

goederen.89 Enkel de bepalingen die betrekking hebben op producten zijn relevant bij de verkoop van

onroerende goederen.90 Wanneer het echter gaat om diensten met betrekking tot een onroerend

goed, zoals een aannemingscontract, zullen de bepalingen uit boek VI WER betreffende diensten wel

van toepassing zijn.91

34. Het onderscheid tussen een verkoop van een onroerend goed en een aannemingscontract

betreffende een onroerend goed is van cruciaal belang in het kader van de toepasselijkheid van

bepalingen uit boek VI WER. In deze context is het belangrijk om te weten hoe de verkoop van op te

richten of in oprichting zijnde woningen en appartementen gekwalificeerd worden. Vooreerst is er

sprake van een verkoop wanneer een promotor in eigen naam en voor eigen rekening een gebouw

opricht en het na voltooiing tegen een overeengekomen prijs overdraagt aan de koper. Daarenboven

is er evenzeer sprake van een verkoop wanneer een promotor overeenkomt om een woning of

appartement in oprichting in zijn toekomstige staat van afwerking over te dragen aan de koper, tegen

een welbepaalde prijs, wanneer de koper weinig of geen inspraak heeft nopens het ontwerp en weinig

tot geen controlefunctie heeft bij de opvolging van de werken. Bij de overdracht van een appartement

in een appartementsgebouw in oprichting en tegen betaling van een prijs, gaat het normalerwijze om

een verkoop omdat de koper geen inspraak heeft in het ontwerp van het appartementsgebouw en

slechts een beperkte inspraak zal hebben bij het ontwerp van zijn appartement.92

35. Samenvattend, de beschermingsregels opgenomen in boek VI van het Wetboek van

Economisch Recht zijn van toepassing op aannemingsovereenkomsten gesloten tussen een

onderneming en consument wanneer het toepassingsgebied van deze regelgeving zich uitstrekt tot

producten of diensten.

89 J. LAFFINEUR, “La loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur: réflexions sur son application dans le domaine immobilier”, Jurim Pratique 2012, afl. 3, 12. 90 J. CALLEBAUT, “Het wetboek economisch recht en de onderhandse verkoopakte van onroerend goed”, T.Not. 2014, afl. 11, 621. 91 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in J. BAEL (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 25, Brugge, Die Keure, 2014, 138. 92 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in J. BAEL (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 25, Brugge, Die Keure, 2014, 137, voetnoot 1.

15

HOOFDSTUK 2: REGELGEVING UIT BOEK VI VAN HET WETBOEK VAN ECONOMISCH RECHT

Afdeling 1. Inleiding

36. Het consumentenrecht creëert op verschillende manieren een bijkomende bescherming in het

contractenrecht. Dit zorgt voor meer evenwichtige overeenkomsten tussen consumenten en

professionelen. Ten eerste worden er dwingende precontractuele informatieplichten opgelegd aan

ondernemingen, welke voor meer transparantie zorgen, maar het sluiten van de overeenkomst

enigszins vertragen. Ten tweede beschikt de consument in welbepaalde gevallen over een

herroepingsrecht zodat zij, gedurende een afkoelingsperiode, op haar beslissing tot contractsluiting

kan terugkomen. Tot slot streeft men naar overeenkomsten met juridisch evenwichtig bedingen door

het invoeren van voorschriften die worden voorgeschreven op straffe van nietigheid.93

37. De regelgeving uit boek VI van het Wetboek van Economisch Recht is zeer omvangrijk. Het is

onmogelijk om, binnen de beperkte omvang van deze masterproef, in te gaan op alle bepalingen waar

dit wetboek in voorziet. Daarom zal dit werk zich toespitsten op enkele bepalingen uit boek VI van het

Wetboek van Economisch Recht die een rol spelen bij aannemingsovereenkomsten en enkele

problematische clausules die in de praktijk geregeld terugkomen.

38. Naast boek VI van het Wetboek van Economisch Recht zijn er ook andere consument-

beschermende initiatieven. In uitvoering van het toenmalig artikel 34 Wet Handelspraktijken94 is het

Koninklijk besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de

bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars95 tot stand gekomen. De Koning heeft gebruik

gemaakt van zijn bevoegdheid om consumentenrecht te creëren in specifieke sectoren met een

professionele activiteit.96 De overgangsbepalingen van boek VI van het Wetboek van Economisch Recht

voorzien dat de reglementaire bepalingen die genomen werden in uitvoering van de Wet

Handelspraktijken van kracht blijven totdat ze uitdrukkelijk worden opgeheven.97

93 R. TIMMERMANS, Koop en verkoop van onroerend goed met inschakeling van een vastgoedmakelaar in Recht en Praktijk, Mechelen, Kluwer, 2014, 42. 94 Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, BS 29 augustus 1991 (hierna: Wet Handelspraktijken of WHP). Huidig art. VI.85 WER. 95 Koninklijk besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars, BS 19 januari 2007 (hierna: KB Vastgoedmakelaarscontracten). 96 A. LOMBART, “Les clauses abusives” in T. HEREMANS (ed.), De nieuwe wet marktpraktijken en consumentenbescherming: volledig overzicht van oud en nieuw, Brussel, Larcier, 2010, 112; J. STICHELBAUT, “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire et son client: un couple sans histoire?” in J. BOURTEMBOURG, A. DELVAUX en J. STICHELBAUT (eds.), Actualités de droit immobilier, Louvain-la-Neuve, Anthemis, 2009, 154-155 (hierna: J. STICHELBAUT, “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire”). 97 Art. 10 van de Wet van 21 december 2013 houdende invoeging van boek VI "Marktpraktijken en consumentenbescherming" in het Wetboek van economisch recht en houdende invoeging van de definities eigen

16

39. De bepalingen van dit KB krijgen als lex specialis voorrang op de boek VI WER. Toch kan het KB

Vastgoedmakelaarscontracten aangevuld worden door de bepalingen van boek VI WER in de mate dat

beide reglementeringen niet onverenigbaar zijn met elkaar.98

40. Het KB Vastgoedmakelaarscontracten is van toepassing op bemiddelingsovereenkomsten99 die

gesloten worden tussen een vastgoedmakelaar100 en een consument.101 Het is logisch dat het

personeel toepassingsgebied beperkt is tot bemiddelingsovereenkomsten gesloten met een

consument omdat het KB een verfijning vormt op de onrechtmatige bedingenleer uit het Wetboek van

Economisch Recht, welke louter toeziet op clausules in consumentenovereenkomsten.102 Het begrip

“consument” wordt niet gedefinieerd in het KB zodanig dat wordt teruggekoppeld naar de

gemeenrechtelijke definitie opgenomen in boek I WER.103

Andere professionelen die beroepshalve vastgoed verkopen, zoals notarissen, vallen buiten het

toepassingsgebied van deze regelgeving.104 Dit is enigszins merkwaardig, want het voorwerp van de

bemiddelingsopdracht die notarissen van een consument ontvangen, is precies hetzelfde als die van

de bemiddelingsopdracht die de consument aan de vastgoedmakelaar geeft.105 In de rechtsleer

betreuren sommigen dat de wetgever slechts één beroepsgroep heeft geviseerd met dit KB.106

aan boek VI, en van de rechtshandhavingsbepalingen eigen aan boek VI, in de boeken I en XV van het Wetboek van economisch recht. 98 H. GEENS, “De onrechtmatige bedingenleer uit de vastgoedsector: in de greep van de nieuwe Wet Marktpraktijken?”, CABG 2010, afl. 2, 4 en 7. 99 Art. 1 KB Vastgoedmakelaarscontracten beperkt het materieel toepassingsgebied tot bescherming van overeenkomsten betreffende de verkoop-, aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling. 100 Zoals bedoeld in het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 13 oktober 1993. 101 Voor een meer uitgebreide bespreking van het toepassingsgebied: H. GEENS, “De onrechtmatige bedingenleer uit de vastgoedsector: in de greep van de nieuwe Wet Marktpraktijken?”, CABG 2010, afl. 2, 12-19; S. SLACHMUYLDERS, “Onderzoek van vastgoedmakelaarscontracten”, Jura Falc. 2011-12, 290-292; J. STICHELBAUT, “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire”, supra voetnoot 96, 156-163; E. SWAENEPOEL, “Het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 inzake de bemiddelingsovereenkomsten tussen vastgoedmakelaar en consument: een effectieve oplossing voor de knelpunten uit het verleden?”, TBBR 2007, afl. 7, 401-402 (hierna: E. SWAENEPOEL, “Het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007”). 102 R. TIMMERMANS, Koop en verkoop van onroerend goed met inschakeling van een vastgoedmakelaar in Recht en Praktijk, Mechelen, Kluwer, 2014, 44. 103 H. GEENS, “De onrechtmatige bedingenleer uit de vastgoedsector: in de greep van de nieuwe Wet Marktpraktijken?”, CABG 2010, afl. 2, 14; R. STEENNOT, “Artikelsgewijze commentaar bij het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., III.Gtris.2-2 (hierna: R. STEENNOT, “Artikelsgewijze commentaar bij KB van 12 januari 2007”). 104 K. MARCHAND, “Nieuwe contractsvoorwaarden voor vastgoedmakelaars: a never ending story?” (noot onder Gent 22 maart 2006), Jb.Hand. 2006, 356; R. TIMMERMANS, Koop en verkoop van onroerend goed met inschakeling van een vastgoedmakelaar in Recht en Praktijk, Mechelen, Kluwer, 2014, 43. 105 H. GEENS, “De onrechtmatige bedingenleer uit de vastgoedsector: in de greep van de nieuwe Wet Marktpraktijken?”, CABG 2010, afl. 2, 17. 106 B. VAN BAEVEGHEM, “Vastgoedbemiddelingsovereenkomsten”, NJW 2008, afl. 177, 147.

17

41. Verder werd voor notarissen een afzonderlijke, maar minder uitgebreide, regeling uitgewerkt.

In uitvoering van artikel 30 van de Notariële Deontologische Code107 heeft de Nationale Kamer van

Notarissen een Reglement Notariële Vastgoedbemiddeling108 uitgevaardigd. Hierin wordt onder meer

bepaald dat de notaris geoorloofd onroerende goederen van zijn cliënt te koop kan stellen en mag

bemiddelen bij de verkoop voor zover de opdracht samengaat met een ambtsverrichting.109

Het toepassingsgebied is evenwel niet beperkt tot consumentenovereenkomsten110, maar regelt alle

bemiddelingsovereenkomsten die een notaris sluit betreffende minnelijke en gerechtelijke verkopen

van onroerende goederen. De verklaring hiervoor is dat het Reglement Notariële

Vastgoedbemiddeling geen uitvoeringsbesluit is van de toenmalige Wet Handelspraktijken.111 De

regelgever heeft dus geen rekening gehouden met de specifieke noden van de consument, wat ertoe

leidt dat vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen notarissen en consumenten aan

minder vergaande regels zijn onderworpen dan vastgoedbemiddelingsovereenkomsten tussen

vastgoedmakelaars en consumenten.112 Toch blijft de consument genieten van de bescherming uit het

gemeenrechtelijke consumentenrecht, meer bepaald deze die voortvloeit uit boek VI WER.

42. Tot slot zal men in de bouwsector ook rekening moeten houden met de Wet Breyne113. Hoewel

de Wet Breyne vaak als een consumentenbeschermingswet wordt beschouwd, is het niet vereist dat

de verkoper/aannemer een onderneming is, noch dat de koper/opdrachtgever een consument is.114

Gelet op de omvangrijke regelgeving uit boek VI WER en het feit dat de Wet Breyne niet louter focust

op de consument, is er geen ruimte om binnen het kader van deze masterproef hierop in te gaan.

107 Deontologische Code van 22 juni 2004 vastgesteld door de Nationale kamer van Notarissen, goedgekeurd bij KB 21 september 2005, BS 3 november 2005 (hierna: Notariële Deontologische Code). 108 Regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen vastgesteld door de Nationale kamer van Notarissen, goedgekeurd bij KB van 14 november 2006, BS 28 november 2006 (hierna: Reglement Notariële Vastgoedbemiddeling). 109 Art. 1, lid 1 Reglement Notariële Vastgoedbemiddeling. Voor een uitgebreide uiteenzetting over de toelaatbaarheid van notariële vastgoedbemiddeling zie: H. DE DECKER, “Vastgoedbemiddeling en het notariaat: een moeilijk huwelijk?”, T.Not. 2015, 277-286; A. MICHIELSENS, “Nog maar eens over notarissen en vastgoedmakelaars” (noot onder Cass. 11 juni 2010), Not.Fisc.M. 2010, afl. 7, 194-199; M. MICHIELSENS, “Het einde van een conflict? [Vastgoedbemiddeling door notarissen]” (noot onder RvS 6 mei 2009), Not.Fisc.M. 2009, afl. 10, 387-389; B. VAN DEN BERGH, “De notaris en de vastgoedmakelaar: (g)een geslaagd huwelijk?” (noot onder Cass. 11 juni 2010), TBBR 2010, afl. 8, 421-428; K. VANDENBERGHE, “Notaris en vastgoedbemiddeling” (noot onder Cass. 11 juni 2010), NJW 2010, afl. 232, 788. 110 J. STICHELBAUT, “Négociation immobilière – L’agent immobilier ou le notaire”, supra voetnoot 96, 253. 111 H. GEENS, “De onrechtmatige bedingenleer uit de vastgoedsector: in de greep van de nieuwe Wet Marktpraktijken?”, CABG 2010, afl. 2, 18. 112 H. GEENS, “De onrechtmatige bedingenleer uit de vastgoedsector: in de greep van de nieuwe Wet Marktpraktijken?”, CABG 2010, afl. 2, 18. 113 Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971 (hierna: Wet Breyne). 114 N. CARETTE, A. QUIRYNEN en T. SOETE, “Toepassingsgebied (art. 1 en 2 Wet Breyne)” in N. CARETTE (ed.), Handboek Wet Breyne, Antwerpen, Intersentia, 2015, 14-15.

18

Afdeling 2. Informatieplichten in hoofde van de onderneming

§1. Informatieverplichtingen op basis van boek VI WER

1. Algemene informatieverplichting

43. De precontractuele relatie tussen een onderneming en een consument wordt gekenmerkt

door ongelijkheid en informatie-asymmetrie.115 In het recht wordt de informatie-ongelijkheid tussen

partijen dikwijls gecompenseerd door de creatie van informatieverplichtingen in hoofde van een

partij.116 In het consumentenrecht heeft de wetgever de informatiekloof tussen de professionele

onderneming en de niet met de dienst vertrouwde consument proberen dichten door het opnemen

van een algemene precontractuele informatieverplichting in hoofde van de onderneming in artikel VI.2

WER.117 Dit artikel is het eerste artikel van een hele reeks informatieverplichtingen die in boek VI WER

werden opgenomen ter bescherming van de consument.118

44. Het materieel toepassingsgebied van deze algemene precontractuele informatieverplichting

strekt zich uit tot overeenkomsten betreffende producten die noch als overeenkomst op afstand, noch

als overeenkomst gesloten buiten verkoopruimten kunnen worden gekwalificeerd.119 Ook

dienstenovereenkomsten, zoals aannemingsovereenkomsten, ressorteren onder het materieel

toepassingsgebied van deze informatieverplichting. Overeenkomsten op afstand en buiten de

verkoopruimte gesloten overeenkomsten worden uitgesloten uit het toepassingsgebied van dit artikel

omdat de wetgever voor deze overeenkomsten een afzonderlijk beschermingsregime heeft

uitgewerkt, met onder meer een gedetailleerde precontractuele informatieverplichting.120

115 B. GOFFAUX, “Le devoir général d'information en droit belge de la consommation”, DCCR 2013, afl. 100-101, 253; R. TIMMERMANS, Koop en verkoop van onroerend goed met inschakeling van een vastgoedmakelaar in Recht en Praktijk, Mechelen, Kluwer, 2014, 37. 116 E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst – capita selecta: Informatieverplichtingen, onrechtmatige bedingen en overeenkomsten gesloten buiten de onderneming” in X., Huur van diensten - Aanneming van werk [Vormingsprogramma 2005-2006], Gent, Larcier, 2006, 12 (hierna: E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst”). 117 G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het Wetboek van Economisch Recht (art. VI.2 WER)” in R. STEENNOT en G. STRAETMANS (eds.), Wetboek Economisch Recht en de bescherming van de consument, Antwerpen, Intersentia, 2015, 59 (hierna: G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”) 118 R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER” in R. STEENNOT, J. STUYCK, H. VANHEES en E. WYMEERSCH (eds.), Handels- en economisch recht. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 6 (hierna: R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”). 119 R. DUPONT en O. GILARD, “Obligations générales d’information du consommateur” in T. HEREMANS (ed.), De nieuwe wet marktpraktijken en consumentenbescherming: volledig overzicht van oud en nieuw, Brussel, Larcier, 2010, 20; G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 67; E. PIETERS, K. BYTTEBIER en R. FELTKAMP, “Le Code de droit économique – Survol du contenu et des principales nouveautés”, TBH 2014, afl. 4, 347; R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”, supra voetnoot 118, 9. 120 Artikelen VI.45 en VI.64 WER. De precontractuele informatieverplichtingen inzake op afstand en buiten verkoopruimte gesloten overeenkomsten nemen de volledige lijst aan te verstrekken informatie uit art. VI.2 WER over en voegen hier nog bijkomende elementen aan toe. Zie: B. KEIRSBILCK, “Boeken VI & XIV. Marktpraktijken

19

45. Voorts is de algemene informatieverplichting uit artikel VI.2 WER een actieve

informatieverplichting, waar het initiatief tot voorlichting op de onderneming rust.121 De onderneming

mag zich niet afwachtend opstellen en pas tot informatieverstrekking overgaan na een verzoek van de

consument.122 De onderneming moet deze informatie aan de consument verstrekken vooraleer deze

gebonden is door de overeenkomst. Het is verboden om de precontractuele informatie voor het eerst

te vermelden op een document dat wordt opgemaakt na de contractsluiting, zoals bv. een factuur.123

De ratio legis van deze bepaling bestaat erin dat de consument met kennis van zaken zijn instemming

kan verlenen.124 Of het doel van de precontractuele informatieverplichting in de praktijk bereikt wordt,

is onzeker. Leest de consument de informatie die hij bekomt, begrijpt hij deze en kan hij deze naar

behoren toepassen?125 Het Wetboek van Economisch Recht poogt dit op te vangen door in artikel VI.2

WER te voorzien dat de informatie op een duidelijke en begrijpelijke wijze verstrekt moet worden. De

informatie louter bij de consument krijgen, is onvoldoende.126 De onderneming moet ervoor zorgen

dat de consument deze informatie begrijpt.127

46. Artikel VI.2 WER voorziet niet in een taalvereiste. Dit betekent niet dat de informatie in om het

even welke taal kan worden verstrekt. Als men terugkoppelt naar het begrijpelijkheidsvereiste,

impliceert dit dat informatie in een voor de consument begrijpbare taal moet worden verstrekt.128 Dit

hoeft niet noodzakelijk de eigen taal van de consument te zijn, aangezien de consument in veel

gevallen vermeldingen in een andere taal zal begrijpen of dat de informatie afgeleid kan worden uit

afbeeldingen.129 Of er sprake is van een schending van de algemene informatieverplichting zal

afhangen van de concrete omstandigheden. Denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om een vertaling

en consumentenbescherming, ook voor vrije beroepen” in B. KEIRSBILCK en E. TERRYN (eds.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, 155. 121 De onderneming moet niet aan de algemene informatieverplichting voldoen wanneer de informatie reeds duidelijk is uit de context. Wanneer informatie al dan niet duidelijk is, wordt niet geconcretiseerd. Deze rechtsonzekerheid zou de wetgever kunnen weggewerken d.m.v. een duidelijk en precieze formulering. Zie: G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 71. 122 G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 70; K. MARCHAND, “De informatieplicht van de vastgoedmakelaar: consumator censetur ignorare legem?” (noot onder Brussel 21 maart 2006), Jb.Hand. 2006, 345; R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”, supra voetnoot 118, 12. 123 G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 69; E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst”, supra voetnoot 116, 13. 124 R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”, supra voetnoot 118, 11. 125 G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 63. 126 G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 70. 127 R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”, supra voetnoot 118, 12. 128 G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 116, 85; R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”, supra voetnoot 118, 12. 129 R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”, supra voetnoot 118, 13.

20

te bekomen of de ondertekening door de consument van een kennis- en aanvaardingsclausule (in zijn

eigen taal) van de algemene voorwaarden.130

47. Daarnaast wordt de vorm of wijze van informatieverstrekking niet gepreciseerd.131 De

informatie kan aldus schriftelijk, elektronisch of mondeling worden gegeven.132 Omwille van

bewijsproblemen is het aan te raden om de informatie niet enkel mondeling, maar ook schriftelijk mee

te delen.133

48. Artikel VI.2 WER bevat geen bewijsregeling, in tegenstelling tot de informatieverplichtingen bij

overeenkomsten op afstand en buiten verkoopruimten gesloten overeenkomst. In deze laatste

gevallen legt de wetgever de bewijslast uitdrukkelijk op de onderneming.134 Door de afwezigheid van

een specifieke bewijsregeling moet teruggegrepen worden naar het gemeen recht. Artikel 1315, lid 1

BW bepaalt dat hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, het bestaan daarvan moet bewijzen.

De meerderheid in de rechtsleer is van oordeel dat de consument, die de miskenning van de

informatieverplichting inroept, de bewijslast draagt.135

Dit bewijs kan geleverd worden door alle middelen, met inbegrip van feitelijke vermoedens.136 In deze

context zal de consument het bewijs moeten leveren van een negatief feit. De rechter kan daarbij wel

aanvaarden dat het bewijs van een negatief feit niet met dezelfde gestrengheid moet worden

beoordeeld als dat van een positief feit.137 Uit rechtspraak van het Hof van Cassatie blijkt dat men niet

130 G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 86. 131 R. DUPONT en O. GILARD, “Obligations générales d’information du consommateur” in T. HEREMANS (ed.), De nieuwe wet marktpraktijken en consumentenbescherming: volledig overzicht van oud en nieuw, Brussel, Larcier, 2010, 22. 132 G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 83; R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”, supra voetnoot 118, 14. 133 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in J. BAEL (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 25, Brugge, Die Keure, 2014, 240; B. GOFFAUX, “Le devoir général d'information en droit belge de la consommation”, DCCR 2013, afl. 100-101, 264; G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 86; K. MARCHAND, “De informatieplicht van de vastgoedmakelaar: consumator censetur ignorare legem?” (noot onder Brussel 21 maart 2006), Jb.Hand. 2006, 346; R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”, supra voetnoot 118, 22; E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst”, supra voetnoot 116, 14. 134 Arikelen VI.45, §6, VI.62 en VI.64, §6 WER. 135 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in J. BAEL (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 25, Brugge, Die Keure, 2014, 240; E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst”, supra voetnoot 116, 14. 136 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in J. BAEL (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 25, Brugge, Die Keure, 2014, 240. 137 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in J. BAEL (ed.),

21

zo ver kan gaan dat de bewijslast wordt omgekeerd.138 Kortom, een lichtere bewijslast wordt aanvaard

bij het bewijs van negatieve feiten, maar de volledige omkering van de bewijslast niet.139

49. Tot slot, artikel VI.2 WER is van dwingend recht. De onderneming kan niet aan zijn

informatieplicht ontsnappen door de consument te laten verklaren dat hij de vereiste informatie tijdig

heeft ontvangen indien dit in werkelijkheid niet zo was.140

2. Prijsaanduiding

50. Artikel VI.2, 3° WER bevat specifieke richtlijnen over prijsaanduiding. De onderneming moet

de consument voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst informeren over de totale prijs van

het product. De totale prijs is de prijs met inbegrip van alle belastingen en alle diensten die door de

consument verplicht moeten worden bijbetaald. Aangezien de informatie duidelijk en begrijpelijk

moet zijn, zullen de belastingen en de bijbetaalde diensten in concreto berekend moeten worden.141

Wanneer door de aard van het product de prijs redelijkerwijs niet vooraf kan worden berekend, moet

de onderneming de consument informeren omtrent de wijze waarop de prijs berekend moet worden.

Ook moet de consument op de hoogte gebracht worden van eventuele leveringskosten.

51. Vervolgens wordt de algemene informatieverplichting gevolgd door enkele specifieke

bepalingen inzake prijsaanduiding. Hierbij dient een onderscheid gemaakt te worden tussen

homogene en niet-homogene diensten. Homogene diensten zijn “alle diensten waarvan de

eigenschappen en de modaliteiten identiek of gelijkaardig zijn, ongeacht het ogenblik, de plaats van de

uitvoering, de dienstverstrekker of de persoon voor wie ze bestemd zijn”.142 Enkele voorbeelden zijn

diensten aangeboden door schoenmakers, slotenmakers, kappers, schoorsteenvegers, herstellers van

huishoudapparaten, organisatoren van standaardreizen, enzoverder.143

Artikel VI.3, §2 WER verplicht een onderneming die homogene diensten aanbiedt aan een consument

om de prijs schriftelijk, leesbaar, goed zichtbaar en ondubbelzinnig aan te duiden. Een mondelinge

Rechtskroniek voor het notariaat – deel 25, Brugge, Die Keure, 2014, 240-241; E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst”, supra voetnoot 116, 15. 138 Cass. 26 november 2010, Arr.Cass. 2010, afl. 11, 2840 en Pas. 2010, afl. 11, 3022; Cass. 16 december 2004, Arr.Cass. 2004, afl. 12, 2081, JLMB 2006, afl. 27, 1168, NJW 2006, afl. 140, 316, Pas. 2004, afl. 12, 2022, RGAR 2006, afl. 8, 14161, noot, RW 2004-05, afl. 39, 1553, noot H. NYS en T.Gez. 2004-05, afl. 4, 299, noot S. LIERMAN. 139 E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst”, supra voetnoot 116, 15. 140 R. STEENNOT, “Art. VI.2 WER”, supra voetnoot 118, 11. 141 G. HEIRMAN, “De algemene informatieverplichting t.a.v. consumenten in het WER”, supra voetnoot 117, 77. 142 Art. I.8, 1° WER. 143 W. GOOSSENS, “Prijsvariatie en prijsbepaling” in G.L. BALLON, H. DE DECKER, V. SAGAERT, E. TERRYN, B. TILLEMAN en A.L. VERBEKE (eds.), Contractuele clausules – Aanneming bouwwerken, Antwerpen, Intersentia, 2016, 96.

22

mededeling van de prijs is onvoldoende.144 Daarnaast zal een prijsaanduiding ondubbelzinnig zijn

indien de consument zonder twijfel de prijs van de aangeboden dienst kent.145 Dit wordt beoordeeld

aan de hand van een doorsnee consument met normale aandacht.146 Een richtprijs is onvoldoende

duidelijk aangezien de consument niet kan weten welke prijs hij effectief zal moeten betalen.147 Sterker

nog, aanneming tegen vrije prijsbepaling is niet mogelijk.148

52. Het is kenmerkend voor bouwovereenkomsten dat de opdrachtgever bepaalde keuzes zal

maken en zijn wensen zal uitdrukken.149 De prijsaanduiding voor niet-homogene diensten wordt niet

door artikel VI.3, §2 WER geregeld. Dit is logisch, want een niet-homogene dienst vertoont bijzondere

of unieke kenmerken waardoor geen algemeen geldend en vooraf bepaald tarief kan worden

vastgesteld.150

Op basis van artikel VI.7, 3° WER is bij koninklijk besluit151 voor niet-homogene diensten bepaald in

welke gevallen en volgens welke regels een voorafgaand bestek152 aan de consument moet worden

afgeleverd, indien deze hierom verzoekt en de onderneming bereid is de dienst te verlenen.153 Artikel

16 van dit uitvoerings-KB beperkt het toepassingsgebied van deze reglementering tot niet-homogene

diensten van hoofdzakelijk niet-intellectuele aard. Vervolgens somt artikel 17 van dit uitvoerings-KB

de elementen op die verplicht in een bestek dienen voor te komen. Eén van deze elementen betreft

de prijs. Het is vereist dat de criteria aan de hand waarvan de prijs berekend wordt op het door de

144 K. DAELE en H. VIAENE, “Art. 2 Wet 14 juli 1991 [handelspraktijkenwet]” in R. STEENNOT, J. STUYCK, H. VANHEES en E. WYMEERSCH (eds.), Handels- en economisch recht. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 8 (hierna: K. DAELE en H. VIAENE, “Art. 2 Wet 14 juli 1991”). 145 K. DAELE en H. VIAENE, “Art. 2 Wet 14 juli 1991”, supra voetnoot 144, 8; E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst”, supra voetnoot 116, 15. 146 K. DAELE en H. VIAENE, “Art. 2 Wet 14 juli 1991”, supra voetnoot 144, 9. 147 K. DAELE en H. VIAENE, “Art. 2 Wet 14 juli 1991”, supra voetnoot 144, 10; W. GOOSSENS, “Prijsvariatie en prijsbepaling” in G.L. BALLON, H. DE DECKER, V. SAGAERT, E. TERRYN, B. TILLEMAN en A.L. VERBEKE (eds.), Contractuele clausules – Aanneming bouwwerken, Antwerpen, Intersentia, 2016, 97. 148 W. GOOSSENS, “Prijsvariatie en prijsbepaling” in G.L. BALLON, H. DE DECKER, V. SAGAERT, E. TERRYN, B. TILLEMAN en A.L. VERBEKE (eds.), Contractuele clausules – Aanneming bouwwerken, Antwerpen, Intersentia, 2016, 97. 149 G. KERSTENS, A. GABRIELS, “Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract”, supra voetnoot 11, II.P.4-4. 150 K. DAELE en H. VIAENE, “Art. 2 Wet 14 juli 1991”, supra voetnoot 144, 7. 151 Koninklijk besluit van 30 juni 1996 betreffende de prijsaanduiding van produkten en diensten en de bestelbon, BS 30 juli 1996. In dit KB worden enerzijds de concrete modaliteiten uitgewerkt voor de prijsaanduiding van homogene diensten (artikelen 13-15). Anderzijds bepaalt het KB wanneer en volgens welke regels een voorafgaand bestek aan de consument moet worden afgeleverd in het kader van niet-homogene diensten (artikelen 16-18). Zie: E. TERRYN, “Invloed van het consumentenrecht op de aannemingsovereenkomst”, supra voetnoot 116, 17. 152 Een bestek is een document waarin een omschrijving en schatting wordt gemaakt van de uit te voeren werken, de voorwaarden en de prijs. Zie: E. TERRYN, “Invloed van het cons