Henk Nouws en Linda Sanders –2014

1

FACTSHEET TRANSITIE VERZORGINGSHUIZEN

EN SCHEIDEN WONEN EN ZORG

In zes artikelen, gepubliceerd op de website van het Aedes-Actiz Kenniscen-

trum Wonen-Zorg, hebben Linda Sanders en Henk Nouws alle ins en outs

van de transitie van verzorgingshuizen beschreven aan de hand van prak-

tijkvoorbeelden.

Deze factsheet is een overzicht van de belangrijkste feiten waar verzor-

gingshuizen mee te maken hebben bij de transitie. Alle belangrijke begrip-

pen waarmee zorgorganisaties te maken krijgen, komen aan bod. Dit over-

zicht is tevens bruikbaar voor zorgorganisaties in de GGZ en de verstandelijk

gehandicaptensector die ook te maken krijgen met het scheiden van wonen

en zorg.

Meer lezen:

http://www.kcwz.nl/actueel/specials/scheiden-wonen-zorg-in-de-praktijk

DIENSTVERLENING EN WAT ER BIJ KOMT KIJKEN

Verblijfscomponent AWBZ

Bij scheiden wonen en zorg door de cliënt zelf te betalen.

Schoonmaak appartement

Maaltijdverzorging en Restaurant

Activiteiten

Geestelijke verzorging

Linnenverzorging

Receptie

Winkeltje

Boodschappenhulp

Klussendienst

Personenalarmering

Toezicht

Hulpmiddelen (deels)

Verzekeringen

Telefoon

Cai

Internet

Wooncomponent

Bij scheiden wonen en zorg door de cliënt zelf te betalen.

1. Huur appartement

2. Eventueel inclusief opslag verkeersruimten, zie verder bij algemene

ruimten

3. Woonlasten

Woonlasten kunnen per appartement worden bemeterd, of naar rato van

de oppervlakte van het appartement ten opzichte van de totale opper-

vlakte van het gebouw worden toegerekend.

Gas, water, elektra

Verzekeringen

Rioolheffing, afvalstoffen watersysteemheffing, zuiveringsheffing

4. Voorschot Woonservicekosten

Jaarlijks af te rekenen o.b.v. werkelijke kosten

Lift; schoonmaak, onderhoud en service

Schoonmaak, verwarming en verlichting verkeersruimten

Ramen wassen buiten

Verzekeringen

Gas, water, elektra

Huismeester (gedeeltelijk)

Administratiekosten

Alle diensten die vallen onder de verblijfscomponent kunnen bij de klant in

rekening worden gebracht. In tegenstelling tot woonservicekosten geen ver-

dere vereisten. Overwegingen:

Henk Nouws en Linda Sanders –2014

2

Verplichting of vrije keuze bieden

Meeliften met de reguliere exploitatie van een intramurale zorglocatie of

stand-alone

Full service of maatwerk

BTW

Geen BTW toe te rekenen op

zorgverlening

verhuur van woonruimte

BTW op dienstverlening is minder scherp af te bakenen. Vooralsnog

geldt vrijstelling voor ‘activiteiten van instellingen die gericht zijn op het

zelfstandig laten wonen van senioren, ook voor de levering van eten en

drinken’.

Zorgcomponent

Voor rekening van AWBZ en WMO, ook bij scheiden wonen en zorg:

Persoonlijke verzorging

Verpleging

Begeleiding, individueel, groep

Behandeling

ZORG EN WAT ERBIJ KOMT KIJKEN

Indicaties

Afschaffing indicaties

ZZP1-2 / VPT1-2: per 1-1-2013

ZZP3 / VPT3: per 1-1-2014

ZZP4 / VPT4: per 1-1-2016

Mogelijke indicaties voor scheiden wonen en zorg

Extramurale zorg (AWBZ en WMO)

PGB (AWBZ en WMO)

VPT (zolang dit nog bestaat, AWBZ)

Eigen bijdragen

1. Eigen bijdrage zorg met verblijf

AWBZ

Wordt per maand in rekening gebracht. Afhankelijk van inkomen, ver-

mogen, samenstelling huishouden

Bijdrage laag:

Eerste zes maanden

Tijdelijk verblijf (ook langer dan 6 maanden)

Volledig pakket thuis

Bijdrage hoog:

Langdurig verblijf

2. Eigen bijdrage zorg zonder verblijf

AWBZ en WMO

Wordt per periode van vier weken in rekening gebracht. Afhankelijk van

inkomen, vermogen, samenstelling huishouden, leeftijd, gemeente

Meer lezen

http://www.hetcak.nl

VERHUUR EN WAT ERBIJ KOMT KIJKEN

Algemene ruimten

Hulpmiddel toerekening kosten diverse ruimten aan verschillende kostendra-

gers.

Henk Nouws en Linda Sanders –2014

3

Werkwijze:

1. Splits totale oppervlakte uit in vier componenten

Privé woonruimte

Zorg- en kantoorgebonden ruimten

Ontmoetingsruimten

Ruimten voor overige diensten (restaurant, kapper, winkel, receptie

etc)

2. Tel bij ieder van de vier componenten een opslag naar rato op voor

verkeersruimte

gebouwgebonden kosten

3. Reken de vier componenten toe aan de volgende kostendragers

Privé woonruimte: cliënt, huur

Zorg- en kantoorgebonden ruimten: AWBZ

Ontmoetingsruimten: cliënt, servicekosten, derden (gemeente)

Ruimten overige diensten: productprijs c.q. huur derden

Verhuur woonruimte

De privé woonruimte kan aan de klant verhuurd worden.

Zelf verhuren als zorgorganisatie of uitbesteden aan woningcorporatie

Zelfstandige verhuur bij eigen voorzieningen (eigen toegang, toilet,

kookgelegenheid)

Anders onzelfstandige verhuur

All-in verhuur (een bedrag voor kale huur en servicekosten) niet wense-

lijk vanwege controleerbaarheid

Hoogte huur afhankelijk van wat mag (puntentelling volgens wo-

ningwaarderingsstelsel) en wat kan (betaalbaarheid voor de klant

huurtoeslag is mogelijk, afhankelijk van inkomen en vermogen tot een

huur van 699,48 (prijspeil 2014, zelfstandige woonruimte)

Jaarlijkse huurverhoging mogelijk.

Bij geliberaliseerde huur (boven 699,48 voor nieuwe contracten) is

huurprijs en huurverhoging vrij, tenzij anders in contract is afgesproken.

Bij mee dan 10 sociale huurwoningen, betaalt de verhuurder een ver-

huurdersheffing van 0,381% van de woz-waarde in 2014

Woningwaarderingsstelsel

De maximale huur kan als volgt worden berekend

Puntentelling zelfstandige woonruimte conform het WWS, woningwaar-

deringsstelsel

Opslag: 1 punt extra per 226,90 euro investeringen ten behoeve van

zorgvoorzieningen

Opslag 35% voor service arrangement

Opmerkingen

Het WWS staat ter discussie. In de toekomst zal de marktprijs van het

vastgoed een belangrijke factor zijn in het bepalen van de maximale

huur.

Ook al laten de regels het toe om een hoge huur te vragen, de klant

bepaalt uiteindelijk zelf wat hij kan en wil betalen.

Meer lezen:

http://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-

punten/huurprijscheck-en-puntentelling/

Andere verhuurzaken

Koppeling zorgverlening aan huurovereenkomst mag onder voorwaarden

(geen onevenredig concurrentievoordeel)

Discussie bij juristen welk huurregime geldt, en daaraan gekoppeld in

welke mate huurbescherming geldt.

Als huurbescherming geldt, is instemming van bewoner bij verbouw

nodig

Zelfstandige verhuur bekend maken via regionale woonruimteverdeling

en/of landelijke sites voor zorgwoningen

Toewijzing zelf in de hand houden door spelregels woonruimteverdeling

te veranderen of eigen wachtlijst te beheren

Henk Nouws en Linda Sanders –2014

4

Inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor ouderen die zorg

nodig hebben en bijv. een appartement huren in een woon-zorgcomplex

of voormalig verzorgingshuis.

GEBOUW EN WAT ERBIJ KOMT KIJKEN

Brandveiligheid

Brandveiligheidsvoorschriften hangen niet af van al of niet intramuraal dan-

wel scheiden wonen en zorg, maar van het criterium zelfredzaamheid bewo-

ners.

Zelfredzame bewoner: bewoner kan zichzelf in veiligheid stellen bij brand(-

alarm)

Niet zelfredzame bewoner: bewoner heeft hulp nodig om zichzelf in veilig-

heid te stellen bij brand(-alarm)

Veiligheidsvoorschriften bij niet zelfredzame bewoners:

Brandmeldinstallatie met automatische doormelding

Compartimentering per groep of woning, 30 minuten brandwerend

Oude gebouwen die niet voldoen:

Overleg met commandant en gemeentebestuur

Kleinschalige woongroepen (niet zelfredzame bewoners) kunnen

apart worden beveiligd

Bouwbesluit en Gebruiksbesluit:

Bij meer dan 10 personen nachtverblijf geldt:

Brandweerlift

Brandslanghaspels

Brandmeldinstallatie

Ontruimingsinstallatie

Vluchtrouteaanduiding

Bedrijfshulpverlening

Aantal BHV-ers is afhankelijk van de situatie en kan op veel manieren

worden geborgd

Meer lezen?

NIBRA: Brandveiligheidsvisie Gezondheidszorg

NIBHV: www.nibhv.nl

BAG, Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Per 1 juli 2013 wordt een appartement in een verzorgingshuis (een afsluitba-

re wooneenheid met douche, toilet en eenvoudige keuken) ingedeeld als

zelfstandig pand en behoort dus een eigen huisnummer te hebben.

Omdat een verzorgingshuis ook andere functies heeft, zal de BAG ontmoe-

tingsruimten en “afdelingen” voor verpleeghuiszorg anders registreren.

WOZ, Waardering Onroerende Zaken

De WOZ staat los van de BAG. De WOZ-beschikking blijft rusten op het huis

als geheel, tenzij een organisatie dat wil veranderen en aangeeft bij de ge-

meente. In dat geval kan de gemeente een wooneenheid afbakenen als zelf-

standig WOZ-object. Dan krijgt de eigenaar van het gebouw in zijn aanslag-

biljet een overzicht te zien van de verschillende objecten. Onder de streep

hoort de hoogte van de aanslag niet te zijn veranderd.

Sanering vastgoed

College sanering zorginstellingen

In de “Beleidsregel vervreemding onroerende zaken” heeft het College

sanering zorginstellingen regels opgesteld voor het onttrekken van in-

tramurale plaatsen en omzetting naar scheiden wonen en zorg.

Henk Nouws en Linda Sanders –2014

5

Uitgangspunt bij het vervreemden van vastgoed uit de AWBZ is een

marktconforme prijs.

Het college keurt verhuur van het vastgoed voor bewoning in combinatie

met zorg in principe goed.

De huurprijs moet oftewel marktconform zijn, oftewel minimaal 70% van

de huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.

Een lagere huur is niet bij voorbaat uitgesloten, maar dan moet beargu-

menteerd worden welke bijzondere omstandigheden dit noodzaken.

Bestemmingsplan

Maatschappelijke doeleinden versus woondoeleinden

Verzorgingshuizen hebben meestal de bestemming “maatschappelijke

doeleinden”. Hierdoor is een woonbestemming van het gebouw of van de

grond alleen met een wijziging van het bestemmingsplan mogelijk.

Soms is een gemengde bestemming al vastgelegd, of is met vlekken

aangegeven waar wonen is toegestaan.

Grond voor maatschappelijke doeleinden is minder waard dan grond

voor woondoeleinden.

Waarde

Waarde van vastgoed kan op verschillende wijze bepaald worden:

Boekwaarde: de waarde van het vastgoed op de balans

Marktwaarde: de verwachte prijs bij verkoop van het vastgoed

Bedrijfswaarde: de verwachte exploitatieopbrengst van het vast-goed

CHECKLISTEN

Vraagsturing

Checklist wensen klant

1. Regie

2. Op vertrouwde voet doorleven

3. Veiligheid

4. Toezicht

5. Aanspraak

6. Huishoudelijke verzorging

7. Betaalbaar

8. Kwaliteit

9. Integraal

Zelfstandige verhuur

Checklist zelfstandige verhuur

1. Toestemming nodig van mijn verhuurder?

2. Zelf verhuur gaan doen of uitbesteden

3. Goedkeuring nodig van college sanering

4. Check of bestemmingsplan geen problemen geeft (bestemming maat-

schappelijke doeleinden vs wonen)

5. Check of gemeente al huisnummers heeft toegekend aan individuele

appartementen

6. Keuze verhuur als zelfstandige woonruimte of onzelfstandige woonruimte

(keuze is er alleen bij twijfel over voorzieningen)

7. Puntentelling conform woningwaarderingsstelsel maken (incl. serviceflat-

toeslag)

8. Huurprijs per appartement bepalen ogv puntentelling en marktomstan-

digheden

9. Afweging maken of huurprijs onder de huurtoeslaggrens (681 euro)

moet blijven en eventueel differentiëren in huurprijzen

10. Voorschot woonservicekosten bepalen ogv verwachte kosten

11. Overige servicekosten c.q. bijkomend abonnement bepalen a.h.v. te

leveren diensten

12. Bepalen of er verplichting kan gaan gelden om zorg bij de eigen zorgor-

ganisatie af te nemen (en of dat gewenst is)

Marketing en verhuur

Checklist marketing en verhuur

1. Folders en website aanpassen

Henk Nouws en Linda Sanders –2014

6

2. Keuze maken of appartementen via het regionale woonruimteverdeel-

systeem meedoen, al dan niet in een aparte ‘zorg’categorie

3. Meedoen in landelijke databank van zorgwoningen?

4. Keuze maken of zorgzwaarte een rol gaat spelen bij de woningtoeken-

ning

5. Intermediairs (huisartsen, thuiszorgmedewerkers) op de hoogte brengen

van het aanbod

6. Eigen medewerkers trainen op zelfstandige verhuur

Collectieve ruimten

Checklist collectieve ruimten

1. Afweging maken in hoeverre deze ruimten nodig zijn om de aan-

trekkelijkheid van de appartementen te vergroten

2. Bepalen kostprijs per ruimte

3. Nagaan of ruimten eventueel een andere bestemming kunnen krijgen,

c.q. verbouwd kunnen worden

4. Keuze maken per ruimte: handhaven, afstoten of verhuren

5. Afweging of restaurant in eigen beheer blijft

6. Onderhandelen met gemeente over in gebruik geven als ontmoetings-

centrum voor de wijk

7. Bepalen of en in welke mate huurders mee gaan betalen voor deze ruim-

ten (beperkt tevens vrije verhuur van deze ruimten)

8. Bepalen of deze ruimten dan in de kale huurprijs verrekend zitten (met

serviceflattoeslag) dan wel via een abonnementsstructuur in rekening

worden gebracht

DE AUTEURS

Henk Nouws

Ruimte voor zorg

E h.nouws@ruimtevoorzorg.nl

W http://www.ruimtevoorzorg.nl

M 06 10 92 99 66

T 033 – 465 54 51

Linda Sanders

Sanders Advies en Projecten

E linda@sandersadvies.nl

W http://www.sandersadvies.nl

M 06-51 91 98 97

T 0575-724434