Extra hypotheek voor energieneutrale woningen€¦ · In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen...

Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

Nibud, 2011

Samenvatting In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen bestaat er sinds 1 augustus 2011 de mogelijkheid om een extra hypothecaire financiering te verstrekken bij energiebesparende voorzieningen in de woning en bij verwerving van woning met het zogenaamde A label. Dit bedrag wordt door het Contactorgaan Hypothecair Financiers in overleg met het Nibud vastgesteld en is gebaseerd op de financieringslastpercentages die het Nibud jaarlijks opstelt. Daarnaast bestaat er in de Gedragscode een algemene mogelijkheid om af te wijken van de financieringslastnormen. In lijn met de extra hypothecaire financieringsmogelijkheden bij energiebesparende voorzieningen, kan deze algemene afwijkingsmogelijkheid op zijn plaats zijn voor energieneutrale woningen. De financieringslastpercentages zijn gebaseerd op een gemiddeld energieverbruik, terwijl een individueel huishouden in een energieneutrale woning veel minder energielasten nodig heeft. Door de lagere energielasten ontstaat er meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. In dit rapport heeft het Nibud in opdracht van de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) onderzocht hoe hoog de extra hypothecaire financieringslast zou kunnen zijn voor energieneutrale woningen. Hierbij is uitgegaan van de systematiek die het Nibud hanteert voor het samenstellen van de bestaande financieringslasttabellen. In het rapport is onderscheid gemaakt tussen aankoop van een energieneutrale woning en verbouw van een bestaande woning tot energieneutrale woning. De resultaten zijn hieronder samengevat. Bij aankoop van een energieneutrale woning bedraagt de extra hypotheek ten opzichte van een hypotheek bij een woning met label C, berekend vanaf een inkomen van 27.000 euro over 85 inkomens en vijf rentestanden, gemiddeld 15.436 euro. Bij inkomens van 27.000 euro of hoger kan daarmee verantwoord een extra bedrag van 15.500 euro aan hypotheek verstrekt worden voor energieneutrale woningen. Ook bij verbouw van een bestaande woning door de eigenaar-bewoner tot een energieneutrale woning, kan het bovenstaande extra bedrag aan hypotheek worden verstrekt mits er geen extra hypotheek is verstrekt omdat het een energiezuinige woning betreft. Voor eigenaar-bewoners die in een relatief energieonzuinige woning wonen (label D of slechter) is gekeken naar een hoger extra bedrag aan hypotheek bij verbouw naar een energieneutrale woning. Het blijkt dat de volgende bedragen aan extra hypotheek op verantwoorde wijze verstrekt kunnen worden: label D: 18.000 euro; label E: 20.500 euro; label F: 24.000 euro; label G: 29.000 euro.

Inhoud

SAMENVATTING .................................................................................... 5!

1! INLEIDING .................................................................................. 2!

2! METHODE ................................................................................... 4!2.1! Standaardberekening van de financieringslastnormen ................. 4!2.2! De energielasten in de standaardberekening ............................... 6!2.2.1! Gasverbruik ..................................................................................................... 6!2.2.2! Elektriciteitskosten ........................................................................................... 7!2.3! Aanpassing voor energieneutrale woningen ................................. 7!2.3.1! Wat is energieneutraal? ................................................................................... 7!2.3.2! Energieneutrale woningen in de berekeningsmethode ..................................... 7!

3! RESULTATEN BIJ AANKOOP WONING .................................. 10!

4! RESULTATEN BIJ VERBOUW VAN BESTAANDE WONINGEN 12!

BIJLAGE 1: VERSCHIL MAXIMALE HYPOTHEKEN TUSSEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN DE STANDAARDTABEL ......... 15!

BIJLAGE 2: VERSCHILLEN IN HYPOTHEKEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN LABEL D ..................................................................... 18!

BIJLAGE 3: VERSCHILLEN IN HYPOTHEKEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN LABEL E ..................................................................... 21!

BIJLAGE 4: VERSCHILLEN IN HYPOTHEKEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN LABEL F ..................................................................... 24!

BIJLAGE 5: VERSCHILLEN IN HYPOTHEKEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN LABEL G..................................................................... 27!

Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 2

1 Inleiding Het Nibud stelt financieringslastpercentages op voor hypotheekverstrekking. Wanneer deze percentages gebruikt worden, is in verreweg de meeste gevallen sprake van een veilige en verantwoorde verstrekking. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) gebruikt deze percentages bij toekenning van de Nationale Hypotheek Garantie. Sinds 2007 zijn deze percentages ook opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Dit werkt volgens een comply-or-explain principe. Hypotheekverstrekkers moeten zich aan deze norm houden. In individuele gevallen kan

gemotiveerd

In de per 1 augustus 2011 ingegane Gedragscode is een passage opgenomen over de energiezuinigheid van een woning als explain-situatie: bij energiebesparende voorzieningen in de woning en bij verwerving van een woning met het zogenaamde A-label, mag een extra hypothecaire financiering verstrekt worden tot door het Contactorgaan Hypothecair Financiers in overleg met het NIBUD vast te stellen

. Door lagere energielasten ontstaat er immers meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Dit is verantwoord omdat de extra ruimte is gekoppeld aan de woning en niet aan het gedrag van de bewoners. Voor 2011 zijn deze bedragen 3500 euro voor een woning met een energielabel A, 5000 euro voor een woning met een energielabel A+ en 8500 euro voor een woning met energielabel A++. Daarnaast bestaat er in de Gedragscode een algemene mogelijkheid af te wijken van de financieringslastnormen:

othecair financier mag van het hiervoor in artikel 6 de leden 2, 3 bepaalde in bijzondere situaties afwijken als:

a) de systematiek van het bepalen van de leencapaciteit zoals bepaald in artikel 6 de leden 2,3,4, 5 en 6 wel wordt gehanteerd en

b) de motivering daarvan wordt vastgelegd en met documenten en berekeningen wordt onderbouwd, waaruit blijkt dat de vastgestelde bijzondere situatie getoetst is op de in artikel 6, leden 2, 3,4, 5 en 6 gestelde normen, de overschrijding van die norm wordt vastgelegd en wordt aangegeven waarom de bijzondere situatie toch leidt tot een verantwoord te verstrekken krediet; en

c) de hypothecair financier aantoonbaar heeft beoordeeld dat hij de juistheid van de gegevens waarop de afwijking is gebaseerd heeft gecontroleerd; en

d) de hypothecair financier aantoonbaar heeft beoordeeld dat het aannemelijk is

3 / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

Voor energieneutrale woningen kan deze algemene afwijkingsmogelijkheid op zijn plaats zijn. De financieringslastpercentages zijn gebaseerd op gemiddeld energieverbruik, terwijl een individueel huishouden in een energieneutrale woning veel minder energielasten heeft, nog minder dan de energielasten van een woning met een A, A+ of A++-label. Door deze lagere energielasten ontstaat er meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Om van de algemene afwijkingsmogelijkheid gebruik te kunnen maken, is het voor hypotheekverstrekkers van belang te kunnen kwantificeren hoe hoog deze extra last zou kunnen zijn om een hypotheek verantwoord te kunnen verstrekken. Onderzoek De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft het Nibud gevraagd de mogelijkheden te bezien hoe hoog de extra hypotheek kan zijn voor energieneutrale woningen, uitgaande van de systematiek die het Nibud hanteert voor het samenstellen van de bestaande financieringslasttabellen. Bekeken wordt of er (vuist)regels opgesteld kunnen worden die praktisch toepasbaar zijn in de praktijk van de hypotheekverstrekking. Uit eerder onderzoek in het kader van de Nationale Hypotheek Garantie is gebleken dat een extra hypotheekbedrag een praktische en verantwoorde manier kan zijn. In deze rapportage wordt de methode beschreven om financieringslastnormen voor energieneutrale woningen te berekenen. Vervolgens worden deze financieringslastnormen gepresenteerd.


2 Methode Voor de berekening van de financieringslastnormen voor energieneutrale woningen wordt de methode overgenomen, zoals die gebruikt wordt voor de berekening van de financieringslastnormen die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in het kader van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het Contactorgaan Hypothecaire Financiering (CHF) hanteren. Uitgangspunt van de methode is dat er bij een maximale hypotheek voldoende ruimte overblijft om andere uitgaven te kunnen doen. Een tweede uitgangspunt is dat de methode niet te tijdsintensief is en makkelijk te gebruiken is voor hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs. In eerste instantie zullen we de standaardberekening van de financieringslastnormen beschrijven. We zullen daarna extra aandacht besteden aan de manier waarop de energielasten van een huishouden meegenomen worden. Vervolgens zullen de aanpassingen worden genoemd voor energieneutrale woningen.

2.1 Standaardberekening van de financieringslastnormen

De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies, alsmede met de overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten dienen ook betaalbaar te blijven na het afsluiten van een hypotheek. Ze worden in dit rapport

Het Nibud maakt bij de hoogte van de overige uitgaven onderscheid in basisbedragen en voorbeeldbedragen. De basisbedragen zijn de uitgaven die minimaal voor een bepaalde uitgavenpost nodig zijn. De basisbedragen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling maar onafhankelijk van het inkomen. Alle basisbedragen gezamenlijk vormen het basispakket. Het basispakket is een pakket aan goederen en diensten die voor elk huishouden noodzakelijk zijn. Het Nibud heeft dit basispakket samengesteld. Het Nibud bekijkt jaarlijks of het pakket nog alle goederen en diensten bevat die voor een huishouden noodzakelijk zijn en past dat zodanig aan. De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan de verschillende uitgavenposten. Deze bedragen zijn dus zowel afhankelijk van de huishoudsamenstelling als van het inkomen. De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het Budgetonderzoek van het CBS. Het uitgangspunt voor de financieringslasttabel is dat bij een maximale hypotheeklast bij de laagste inkomens de basisbedragen beschikbaar moeten zijn voor de overige uitgaven; bij de hogere inkomens moeten de overige uitgaven precies tussen de


basisbedragen en de voorbeeldbedragen uitkomen. In figuur 1 wordt de methode schematisch weergegeven.

Om relatief grote wijzigingen in de jaarlijkse financieringslastpercentages te voorkomen, wordt gerekend met het vierjaarsgemiddelde van de basisbedragen en de voorbeeldbedragen. Dit gemiddelde betreft het huidige jaar en de drie voorgaande jaren. Hierbij wordt wel altijd gecontroleerd of de huidige basisbedragen (2011) gewaarborgd zijn bij de berekende financieringslastpercentages. Iemand die nu een hypotheek afsluit, doet immers nú zijn uitgaven en geen gemiddelde uitgaven van de afgelopen vier jaar. De financieringslastpercentages worden neerwaarts aangepast als de basisbedragen van het huidige jaar niet haalbaar blijken te zijn.

Figuur 1: Uitgangspunt bij berekenen normen


2.2 De energielasten in de standaardberekening Het energieverbruik van een huishouden hangt van twee factoren af: de aard van de woning en het gedrag van de bewoners. Voor het berekenen van de reguliere financieringslastnormen wordt voor het gedrag van de bewoners een bij het inkomen passend gemiddelde gekozen. Dit is niet anders dan voor andere uitgavenposten als kleding, recreatie e.d. Een aanpassing van de financieringslastnormen kan normaliter alleen afhangen van het gebouwgebonden gedeelte van het energieverbruik. Uit eerder onderzoek 1 blijkt dat het gasverbruik zeer sterk afhangt van de aard van de woning en vrijwel niet van de samenstelling van het huishouden. Bij electriciteitsverbruik is dit precies andersom: dit hangt sterk af van de samenstelling van het huishouden; de aard van de woning heeft nauwelijks invloed.

2.2.1 Gasverbruik Agentschap NL heeft uitgerekend wat het gemiddelde gebouwgebonden gasverbruik is naar woningtype (vrijstaand, twee-onder-een-kap, tussenwoning, meergezinswoning (flat)), bouwjaar en energielabel. Met behulp van de landelijke verdeling van bouwjaren en woningtypen voor koopwoningen is een gewogen gemiddelde berekend van het gebouwgebonden gasverbruik per label per woningtype. Met de gemiddelde gastarieven van de afgelopen vier jaar zijn de maandelijkse kosten berekend die horen bij deze verbruikscijfers. Deze middeling over vier jaar is analoog aan de berekening van de hoogte van andere uitgaven van huishoudens. Om de ruimte te berekenen die voor hypotheek beschikbaar is, maakt het Nibud gebruik van twee typen referentiebedragen voor de overige uitgaven. Als eerste minimale bedragen, basisbedragen genoemd, en als tweede bedragen die passen bij het inkomen. Deze laatste worden voorbeeldbedragen genoemd. De methode werkt vervolgens zo, dat bij een maximale hypotheek de ruimte voor de overige uitgaven precies op het gemiddelde van het basisbedrag en het voorbeeldbedrag ligt. Bij een maximale hypotheek levert de consument dus net zo veel in op het voorbeeldbedrag als dat hij overhoudt ten opzichte van het basisbedrag. De basisbedragen zijn gebaseerd op pakketten goederen en diensten die het Nibud voor iedereen in Nederland noodzakelijk acht. Ze zijn onafhankelijk van het inkomen. In dit pakket zit het gasverbruik dat hoort bij een meergezinswoning met energielabel C. Dit varieert dus niet naarmate het inkomen hoger wordt.

1 Energielastenbeschouwing, Nibud, februari 2010


Zoals gezegd hangen de voorbeeldbedragen wel samen met het inkomen. Bij een hoger inkomen kopen mensen immers extra producten, duurdere varianten, etc. Dit geldt ook voor de gaskosten en wel op de volgende manier. Deze gaskosten hangen samen met het type woning. De verdeling van woningt ypen varieert sterk met de waarde van de woning. Bij een lage woningwaarde zijn relatief veel flats en weinig vrijstaande woningen en bij een hoge woningwaarde is dat net andersom. Met behulp van de relatieve verdelingen van woningtypen naar woningwaarde (gegevens CBS), wordt een koppeling gemaakt tussen de woningwaarde en de gaskosten. Aangezien de woningwaarde gekoppeld is aan de hoogte van de hypotheek, is er ook een koppeling tussen de gaskosten en de maximale hypotheek. Hierbij wordt steeds uitgegaan van energielabel C. Aangezien bij een maximale hypotheek de niet-woonuitgaven precies op de helft tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen uitkomen, worden de extra gaskosten bij duurdere woningen voor de helft meegenomen in de noodzakelijke kosten. Voor de andere helft vallen ze in de extra ruimte voor een hypothecaire lening.

2.2.2 Elektriciteitskosten De kosten van elektricteit hangen niet af van de aard van de woning, maar vooral van de samenstelling van het huishouden. De financieringslastnormen worden berekend aan de hand van een tweepersoonshuishouden. De kosten van elektriciteit die meegenomen worden, zijn dus ook die van een tweepersoonshuishouden. Voor het voorbeeldbedrag worden de gemiddelde elektricteitskosten gehanteerd. Deze kosten zijn gebaseerd op de verbruikscijfers van EnergieNed vermenigvuldigd met de gemiddelde tarieven, zoals die verkregen worden van AgentschapNL. Het basisbedrag wordt berekend als 90% van het gemiddelde bedrag.

2.3 Aanpassing voor energieneutrale woningen

2.3.1 Wat is energieneutraal? Bij energieneutrale woningen gaan we er van uit, dat er geen variabele kosten zijn voor gas en elektriciteit. Gas en elektriciteit worden zelf opgewekt. Wel dient het huishouden voor zowel gas als elektriciteit vastrecht te betalen, maar krijgt het ook de teruggaaf van de energiebelasting. In totaal betaalt een huishouden in een energieneutrale woning in 2011 187 (gemiddeld vastrecht gas) + 246 (gemiddeld vastrecht elektriciteit) 379 (teruggaaf energiebelasting) = 54 euro per jaar aan energiekosten. Dit is 1.226 euro per jaar minder dan een tweepersoonshuishouden in een flatwoning met label C.

2.3.2 Energieneutrale woningen in de berekeningsmethode Zoals hierboven beschreven, wordt voor de reguliere tabel steeds uitgegaan van woningen met energielabel C. Door uit te gaan van het energieverbruik dat hoort bij een energieneutrale woning, zijn de overige uitgaven van een huishouden lager en daarmee


de ruimte voor hypotheekbetaling hoger. Op die manier kunnen financieringslasttabellen en maximale hypotheken berekend worden die passen bij energieneutrale woningen. Hierbij wordt dezelfde methodiek gehanteerd als bij het samenstellen van de reguliere tabel. Dat wil zeggen dat de basisbedragen niet worden aangepast aan de energiekosten, maar de voorbeeldbedragen wel. Aangezien het bedrag aan energiekosten bij energieneutrale woningen constant is en niet afhangt van het type woning, geldt dat het het verschil in energiekosten met een energieneutrale woning voor hogere inkomens/duurdere woningen groter is dan voor lagere inkomens/goedkopere woningen.


3 Resultaten bij aankoop woning Door de in paragraaf 2.3 beschreven aanpassingen aan de methodiek kunnen aparte financieringslasttabellen worden opgesteld voor energieneutrale woningen. Hiermee kunnen maximale hypotheken berekend worden voor deze woningen. Deze kunnen dan vergeleken worden met de maximale hypotheken die volgen uit de reguliere tabel. De maximale hypotheken liggen bij energieneutrale woningen hoger dan bij gebruik van de reguliere tabel, vanwege de extra ruimte in het budget voor hypotheeklasten als gevolg van de lagere kosten voor energie. In figuur 1 staan deze verschillen grafisch weergegeven. Deze zijn gebaseerd op de tabellen, zoals ze voor 2012 gelden. De verschillen zijn berekend op basis van de niet-afgeronde gegevens, d.w.z. zonder dat eisen van evenwijdigheid en niet-dalendheid zijn opgelegd. Deze eisen worden opgelegd om inconsistente overgangen in de tabel te voorkomen en zijn niet van belang bij de berekening voor de extra maximale hypotheek. In bijlage 1 zijn deze extra hypotheekbedragen weergegeven. De hoogte van de extra hypotheek hangt af van rentestand en inkomen. Bij een hogere rentestand is de extra hypotheek lager dan bij een lagere rentestand. Tot een inkomen van 24.000 euro zijn de verschillen tussen de reguliere tabel en de energieneutrale-tabel nihil. Dit komt vanwege een extra correctie van de financieringslasttabellen om de basisbedragen van 2011 beschikbaar te houden in plaats van de gemiddelde basisbedragen van de afgelopen vier jaar. Vanaf een inkomen van 27.000 euro zijn de verschillen in maximale hypotheek bij elk inkomen redelijk gelijk. De extra hypotheek t.o.v een hypotheek bij een woning met label C, berekend vanaf een inkomen van 27.000 euro over 85 inkomens en vijf rentestanden, bedraagt bij energieneutrale woningen gemiddeld 15.436 euro. Dit bedrag varieert tussen 11.641 euro en 17.647 euro. Bij inkomens van 27.000 euro of hoger kan daarmee verantwoord een extra bedrag van 15.500 euro aan hypotheek verstrekt worden voor energieneutrale woningen.


Figuur 2: Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

"

#"""

$"""

%"""

&"""

'""""

'#"""

'$"""

'%"""

'&"""

#""""

" #"""" $"""" %"""" &"""" '""""" '#""""

!"#$%&'()*#'++,&+-+$./+-+0#$%1+&2*-/-.+-&

()*

)+),)*

),)+%*

%+%,)*

-%,)*


4 Resultaten bij verbouw van bestaande woningen

Bij de aankoop van een energieneutrale woning, kunnen de in hoofdstuk drie genoemde extra hypotheekbedragen verantwoord verstrekt worden boven op de hypotheek zoals die uit de standaardfinancieringslasttabel zou komen. Bij verbouw van een bestaande woning door de eigenaar-bewoner tot een energieneutrale woning, zijn er verschillende mogelijkheden om dit te financieren. Een van die financieringsmogelijkheden is door middel van hypotheek. Aangezien in de meeste gevallen de eigenaar-bewoner al een hypotheek heeft lopen, gaat het hierbij om de vraag hoe groot de uitbreiding van die hypotheek kan zijn. In eerste instantie kan de eigenaar-bewoner kijken of hij nog resterende leencapaciteit heeft ten opzichte van de standaardtabel. Vaak heeft de eigenaar-bewoner loonsverhogingen gehad (al zijn het maar de cao-loonstijgingen), heeft hij gedeelten van de hypotheek afgelost of is de rente inmiddels lager. Daarboven op zou een extra hypotheek verstrekt kunnen worden ter hoogte van het in hoofdstuk drie genoemde bedrag van 15.500 euro. Dit geldt sowieso voor woningen met energielabel C of beter, behalve natuurlijk als reeds extra hypotheek verstrekt is omdat het een energiezuinige woning betreft (label A uit de nieuwe Gedragscode of het vrijlatingsbedrag uit de Nationale Hypotheek Garantie). Voor eigenaar-bewoners die in een energieonzuinigere woning wonen (label D of slechter) is de standaardtabel eigenlijk iets te ruim. Hun energierekening is hoger dan gemiddeld en dat betekent dat zij extra moeten bezuinigen op de overige uitgaven. In het geval dat een eigenaar-bewoner:

- zijn volledige leencapaciteit volgens de standaardtabel heeft verbruikt, - extra uitgaven heeft aan energie vanwege een energieonzuiniger woning en - geen betalingsproblemen heeft,

dan kan gekeken worden naar een hoger extra bedrag aan hypotheek bij verbouw naar een energieneutrale woning. Zijn financiële situatie verbetert immers bij verbouw naar een energieneutrale woning: zijn energierekening wordt immers lager. Ook bij het extra bedrag aan hypotheek uit hoofdstuk 3 is deze eigenaar-bewoner financieel nog beter af. Voor verschillende energieonzuinige labels (D, E, F en G) berekenen we wat het verschil in maximale hypotheek met een energieneutrale woning is. Verschillende woningtypen (flat, rijtje, twee-onder-een-kap, vrijstaand) hebben verschillende kosten aan energie, ook per label. Om niet per woningtype per label een extra hypotheekbedrag te specificeren, gaan we uit van een vaste verdeling van


woningtypen. Hiervoor gebruiken we net als bij de reguliere tabel onderstaande verdeling van woningtypen (flat, rijtje, twee-onder-een-kap, vrijstaand) naar waarde van de woning. Deze verdeling laten we gelden voor alle energielabels.

Tabel 1: Verdeling woningtypen naar waarde woning

vrij 2onder 1 kap /hoek tussen flat

minder dan 68.067 euro 30,2% 30,8% 16,0% 23,1%

68.067 tot 90.756 euro 10,7% 10,7% 8,6% 70,0%

90.756 tot 113.445 euro 9,0% 12,3% 20,2% 58,7%

113.445 tot 136.134 euro 7,8% 16,7% 27,5% 48,0%

136.134 tot 158.823 euro 5,0% 18,5% 33,4% 43,1%

158.823 tot 181.512 euro 4,6% 24,0% 43,0% 28,4%

181.512 tot 204.201 euro 7,3% 35,0% 40,4% 17,2%

204.201 tot 226.890 euro 5,9% 35,6% 45,3% 13,2%

226.890 tot 272.268 euro 10,2% 40,1% 37,7% 12,0%

272.268 tot 317.646 euro 21,4% 43,7% 24,1% 10,9%

317.646 euro of meer 47,1% 28,8% 12,1% 12,1%

Op basis hiervan kunnen de maximale hypotheken berekenen voor woningen met label D, E, F en G. Vervolgens kunnen we de verschillen tussen deze hypotheken en de maximale hypotheken voor energieneutrale woningen berekenen. In tabel 2 staan de gemiddelde verschillen in deze maximale hypotheken, berekend over 84 inkomensniveaus en 5 rentestanden. De volledige tabel met verschillen is te vinden in bijlagen 2 tot en met 5. Ook hier gold dat tot een inkomen van 27.000 euro de verschillen nihil zijn.

Tabel 2: Verschillen in maximale hypotheken tussen energieneutrale woningen en woningen met een energieonzuinig label vanaf een inkomen van 27.000

gemiddeld minimum maximum Verschil energieneutraal en label D 17.833 13.265 20.588 Verschil energieneutraal en label E 20.470 15.265 23.728 Verschil energieneutraal en label F 24.089 18.060 28.048 Verschil energieneutraal en label G 28.890 21.492 33.926

Bij inkomens van 27.000 euro of hoger kan daarmee verantwoord de volgende extra bedragen aan hypotheek verstrekt worden voor energieneutrale woningen met

label D: 18.000 euro label E: 20.500 euro label F: 24.000 euro label G: 29.000 euro


Bijlage 1: Verschil maximale hypotheken tussen energieneutrale woningen en de standaardtabel

<5% 5-5,5% 5,5-6% 6-6,5% > 6,5%

19000 0 0 0 0 0

19500 0 0 0 0 0

20000 0 0 0 0 0

20500 0 0 0 0 0

21000 0 0 0 0 0

21500 0 0 0 0 0

22000 0 0 0 0 0

22500 0 0 0 0 0

23000 0 0 0 0 0

23500 0 0 0 0 0

24000 709 692 645 627 500

25000 4764 4652 4537 4421 4132

26000 8824 8616 8404 8189 7973

27000 12884 12581 12271 11957 11641

28000 14201 13684 13347 13005 12662

29000 14201 13867 13432 13005 12662

30000 14201 13867 13525 13178 12662

31000 14201 13867 13525 13178 12831

32000 14201 13867 13525 13178 12831

33000 14201 13867 13525 13178 12831

34000 14171 13867 13525 13178 12831

35000 14171 13837 13496 13178 12831

36000 14171 13837 13496 13150 12831

37000 14171 13837 13496 13150 12803

38000 14171 13837 13496 13150 12803

39000 14481 13837 13496 13150 12803

40000 14482 14140 13791 13150 12803

41000 14487 14141 13791 13438 12803

42000 14487 14146 13792 13438 13084

43000 14986 14146 13798 13439 13084

44000 14986 14634 13798 13444 13084

45000 14986 14634 14274 13445 13089

46000 14986 14634 14274 13909 13090

47000 14986 14634 14274 13909 13542

48000 14994 14641 14274 13909 13542


49000 14994 14641 14280 13909 13542

50000 14994 14641 14280 13915 13542

51000 14994 14641 14280 13915 13548

52000 15296 14641 14280 13915 13548

53000 15296 14937 14280 13915 13548

54000 15296 14937 14569 13915 13548

55000 15296 14937 14569 14196 13548

56000 15296 14937 14569 14196 13822

57000 15296 14937 14569 14196 13822

58000 15296 14937 14569 14196 13822

59000 15932 14937 14569 14196 13822

60000 15932 15558 14569 14196 13822

61000 15932 15558 15175 14196 13822

62000 15932 15558 15175 14787 13822

63000 15932 15558 15175 14787 14397

64000 15932 15558 15175 14787 14397

65000 15932 15558 15175 14787 14397

66000 16963 15558 15175 14787 14397

67000 16963 16564 15175 14787 14397

68000 16963 16564 16156 14787 14397

69000 16963 16564 16156 14787 14397

70000 16963 16564 16156 15743 14397

71000 16963 16564 16156 15743 15328

72000 16607 16564 16156 15743 15328

73000 16408 16564 16156 15743 15328

74000 17588 16506 16156 15743 15328

75000 17647 15976 16156 15743 15328

76000 17647 16411 16156 15743 15328

77000 17647 17296 15889 15743 15328

78000 17647 17296 15444 15743 15328

79000 17647 17296 16298 15743 15328

80000 17647 17296 16928 15305 15328

81000 17647 17296 16928 15210 15328

82000 17647 17296 16928 16217 15137

83000 17647 17296 16928 16548 14686

84000 17647 17296 16928 16548 15183

85000 17647 17296 16928 16548 16129

86000 17647 17296 16928 16548 16159

87000 17647 17296 16928 16548 16159

88000 17647 17296 16928 16548 16159

89000 17647 17296 16928 16548 16159

90000 17647 17296 16928 16548 16159

91000 17647 17296 16928 16548 16159


92000 17647 17296 16928 16548 16159

93000 17647 17296 16928 16548 16159

94000 17647 17296 16928 16548 16159

95000 17647 17296 16928 16548 16159

96000 17647 17296 16928 16548 16159

97000 17647 17296 16928 16548 16159

98000 17647 17296 16928 16548 16159

99000 17647 17296 16928 16548 16159

100000 17647 17296 16928 16548 16159

101000 17647 17296 16928 16548 16159

102000 17647 17296 16928 16548 16159

103000 17647 17296 16928 16548 16159

104000 17647 17296 16928 16548 16159

105000 17647 17296 16928 16548 16159

106000 17647 17296 16928 16548 16159

107000 17647 17296 16928 16548 16159

108000 17647 17296 16928 16548 16159

109000 17647 17296 16928 16548 16159

110000 17647 17296 16928 16548 16159

GEMIDDELD 14251 13890 13518 13130 12745

Vanaf 27000 16286 15873 15448 15004 14567


Bijlage 2: Verschillen in hypotheken energieneutrale woningen en label D

inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% 19000 0 0 0 0 0 19500 0 0 0 0 0 20000 0 0 0 0 0 20500 0 0 0 0 0 21000 0 0 0 0 0 21500 0 0 0 0 0 22000 0 0 0 0 0 22500 0 0 0 0 0 23000 0 0 0 0 0 23500 612 598 380 369 359 24000 2507 2448 2350 2045 1986 25000 6562 6407 6249 6089 5757 26000 10622 10372 10116 9857 9597 27000 14682 14337 13983 13625 13265 28000 15834 15440 15059 14673 14286 29000 16079 15701 15059 14673 14286 30000 16079 15701 15314 14673 14286 31000 16079 15701 15314 14921 14439 32000 16079 15701 15314 14921 14528 33000 16079 15701 15314 14921 14528 34000 16050 15701 15314 14921 14528 35000 16050 15672 15314 14921 14528 36000 16050 15672 15286 14921 14528 37000 16050 15672 15286 14894 14501 38000 16050 15672 15286 14894 14501 39000 16489 15672 15286 14894 14501 40000 16491 16101 15286 14894 14501 41000 16496 16103 15704 14894 14501 42000 16496 16108 15706 15302 14503 43000 16496 16108 15711 15303 14898 44000 17171 16638 15711 15309 14899 45000 17171 16767 16355 15309 14905 46000 17171 16767 16355 15936 14906 47000 17171 16767 16355 15936 15516 48000 17190 16767 16355 15936 15516 49000 17190 16786 16355 15936 15516 50000 17190 16786 16373 15936 15516 51000 17190 16786 16373 15954 15516


52000 17588 16786 16373 15954 15533 53000 17588 17175 16373 15954 15533 54000 17588 17175 16752 15954 15533 55000 17588 17175 16752 16323 15533 56000 17588 17175 16752 16323 15893 57000 17588 17175 16752 16323 15893 58000 17588 17175 16752 16323 15893 59000 18425 17175 16752 16323 15893 60000 18425 17992 16752 16323 15893 61000 18425 17992 17549 16323 15893 62000 18425 17992 17549 16323 15893 63000 18425 17992 17549 17100 15893 64000 18425 17992 17549 17100 16649 65000 18425 17992 17549 17100 16649 66000 19790 17992 17549 17100 16649 67000 19790 18304 17549 17100 16649 68000 19790 19325 17549 17100 16649 69000 19790 19325 18849 17100 16649 70000 19790 19325 18849 18367 16649 71000 19790 19325 18849 18367 17292 72000 19327 19325 18849 18367 17883 73000 19349 19325 18849 18367 17883 74000 20529 19154 18849 18367 17883 75000 20588 18623 18849 18367 17883 76000 20588 19294 18849 18367 17883 77000 20588 20178 18463 18367 17883 78000 20588 20178 18092 18367 17883 79000 20588 20178 19119 18272 17883 80000 20588 20178 19749 17806 17883 81000 20588 20178 19749 17968 17883 82000 20588 20178 19749 18975 17566 83000 20588 20178 19749 19306 17114 84000 20588 20178 19749 19306 17876 85000 20588 20178 19749 19306 18822 86000 20588 20178 19749 19306 18853 87000 20588 20178 19749 19306 18853 88000 20588 20178 19749 19306 18853 89000 20588 20178 19749 19306 18853 90000 20588 20178 19749 19306 18853 91000 20588 20178 19749 19306 18853 92000 20588 20178 19749 19306 18853 93000 20588 20178 19749 19306 18853 94000 20588 20178 19749 19306 18853 95000 20588 20178 19749 19306 18853


96000 20588 20178 19749 19306 18853 97000 20588 20178 19749 19306 18853 98000 20588 20178 19749 19306 18853 99000 20588 20178 19749 19306 18853 100000 20588 20178 19749 19306 18853 101000 20588 20178 19749 19306 18853 102000 20588 20178 19749 19306 18853 103000 20588 20178 19749 19306 18853 104000 20588 20178 19749 19306 18853 105000 20588 20178 19749 19306 18853 106000 20588 20178 19749 19306 18853 107000 20588 20178 19749 19306 18853 108000 20588 20178 19749 19306 18853 109000 20588 20178 19749 19306 18853 110000 20588 20178 19749 19306 18853 GEMIDDELD 16522 16093 15649 15195 14740 Vanaf 27000 18837 18347 17843 17328 16810


Bijlage 3: Verschillen in hypotheken energieneutrale woningen en label E

inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% 19000 0 0 0 0 0 19500 0 0 0 0 0 20000 0 0 0 0 0 20500 0 0 0 0 0 21000 0 0 0 0 0 21500 0 0 0 0 0 22000 0 0 0 0 0 22500 0 0 0 0 0 23000 758 652 634 616 598 23500 2826 2586 2359 2292 2225 24000 4720 4609 4235 3967 3852 25000 8775 8569 8357 8143 7544 26000 12836 12533 12224 11911 11597 27000 16896 16498 16091 15679 15265 28000 18025 17601 17167 16727 16286 29000 18349 17601 17167 16727 16286 30000 18349 17917 17475 16727 16286 31000 18349 17917 17475 17027 16286 32000 18349 17917 17475 17027 16578 33000 18349 17917 17475 17027 16578 34000 18349 17917 17475 17027 16578 35000 18315 17884 17475 17027 16578 36000 18315 17884 17443 17027 16578 37000 18315 17884 17443 16996 16578 38000 18315 17884 17443 16996 16547 39000 18376 17884 17443 16996 16547 40000 18848 18401 17443 16996 16547 41000 18852 18404 17948 16996 16547 42000 18852 18409 17950 17488 16547 43000 18852 18409 17956 17490 17026 44000 19668 18409 17956 17496 17029 45000 19668 19206 17956 17496 17034 46000 19668 19206 18733 17496 17035 47000 19668 19206 18733 18254 17035 48000 19692 19206 18733 18254 17772 49000 19692 19229 18733 18254 17772 50000 19692 19229 18755 18254 17772 51000 19692 19229 18755 18275 17772 52000 20171 19229 18755 18275 17794


53000 20171 19697 18755 18275 17794 54000 20171 19697 19212 18275 17794 55000 20171 19697 19212 18721 17794 56000 20171 19697 19212 18721 18227 57000 20171 19697 19212 18721 18227 58000 20171 19697 19212 18721 18227 59000 20171 19697 19212 18721 18227 60000 21177 19697 19212 18721 18227 61000 21177 20679 19212 18721 18227 62000 21177 20679 20170 18721 18227 63000 21177 20679 20170 19654 18227 64000 21177 20679 20170 19654 19136 65000 21177 20679 20170 19654 19136 66000 21177 20679 20170 19654 19136 67000 22809 20679 20170 19654 19136 68000 22809 22273 20170 19654 19136 69000 22809 22273 21724 19654 19136 70000 22809 22273 21724 20485 19136 71000 22803 22273 21724 21169 19136 72000 22232 22273 21724 21169 20611 73000 22489 22273 21724 21169 20611 74000 23669 21981 21724 21169 20611 75000 23728 21450 21724 21169 20611 76000 23728 22372 21704 21169 20611 77000 23728 23256 21211 21169 20611 78000 23728 23256 21105 21169 20611 79000 23728 23256 22132 20942 20611 80000 23728 23256 22761 20476 20611 81000 23728 23256 22761 20912 20610 82000 23728 23256 22761 21920 20158 83000 23728 23256 22761 22251 19922 84000 23728 23256 22761 22251 20752 85000 23728 23256 22761 22251 21698 86000 23728 23256 22761 22251 21728 87000 23728 23256 22761 22251 21728 88000 23728 23256 22761 22251 21728 89000 23728 23256 22761 22251 21728 90000 23728 23256 22761 22251 21728 91000 23728 23256 22761 22251 21728 92000 23728 23256 22761 22251 21728 93000 23728 23256 22761 22251 21728 94000 23728 23256 22761 22251 21728 95000 23728 23256 22761 22251 21728 96000 23728 23256 22761 22251 21728


97000 23728 23256 22761 22251 21728 98000 23728 23256 22761 22251 21728 99000 23728 23256 22761 22251 21728 100000 23728 23256 22761 22251 21728 101000 23728 23256 22761 22251 21728 102000 23728 23256 22761 22251 21728 103000 23728 23256 22761 22251 21728 104000 23728 23256 22761 22251 21728 105000 23728 23256 22761 22251 21728 106000 23728 23256 22761 22251 21728 107000 23728 23256 22761 22251 21728 108000 23728 23256 22761 22251 21728 109000 23728 23256 22761 22251 21728 110000 23728 23256 22761 22251 21728 GEMIDDELD 19028 18535 18028 17505 16975 Vanaf 27000 21616 21059 20487 19893 19295


Bijlage 4: Verschillen in hypotheken energieneutrale woningen en label F

Inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% 19000 0 0 0 0 0 19500 0 0 0 0 0 20000 0 0 0 0 0 20500 0 0 0 0 0 21000 0 0 0 0 263 21500 0 0 0 0 0 22000 0 0 0 0 0 22500 1797 1748 1700 1651 1474 23000 3754 3516 3418 3321 3224 23500 5649 5516 5143 4996 4851 24000 7813 7366 7147 6672 6478 25000 11868 11589 11303 10763 10307 26000 15928 15553 15170 14781 14391 27000 19989 19518 19037 18549 18060 28000 21118 20621 20113 19598 19080 29000 21118 20621 20113 19598 19080 30000 21498 20992 20113 19598 19080 31000 21498 20992 20474 19598 19080 32000 21498 20992 20474 19950 19080 33000 21498 20992 20474 19950 19423 34000 21498 20992 20474 19950 19423 35000 21446 20992 20474 19950 19423 36000 21446 20941 20474 19950 19423 37000 21446 20941 20424 19950 19423 38000 21446 20941 20424 19901 19376 39000 21446 20941 20424 19901 19376 40000 22078 20941 20424 19901 19376 41000 22082 21558 20424 19901 19376 42000 22082 21563 21027 19901 19376 43000 22082 21563 21032 20488 19944 44000 22082 21563 21032 20494 19948 45000 23068 22526 21032 20494 19953 46000 23068 22526 21971 20494 19954 47000 23068 22526 21971 21409 19954 48000 23068 22526 21971 21409 20845 49000 23090 22526 21971 21409 20845 50000 23090 22547 21971 21409 20845 51000 23090 22547 21992 21409 20845


52000 23090 22547 21992 21429 20845 53000 23681 22547 21992 21429 20864 54000 23681 23124 21992 21429 20864 55000 23681 23124 22554 21429 20864 56000 23681 23124 22554 21977 20864 57000 23681 23124 22554 21977 21398 58000 23681 23124 22554 21977 21398 59000 23681 23124 22554 21977 21398 60000 24925 23124 22554 21977 21398 61000 24925 24339 22554 21977 21398 62000 24925 24339 23739 21977 21398 63000 24925 24339 23739 23063 21398 64000 24925 24339 23739 23132 21398 65000 24925 24339 23739 23132 22522 66000 24925 24339 23739 23132 22522 67000 26961 24339 23739 23132 22522 68000 26961 25573 23739 23132 22522 69000 26961 26327 23739 23132 22522 70000 26961 26327 25679 23132 22522 71000 26798 26327 25679 25022 22522 72000 26228 26327 25679 25022 24018 73000 26809 26327 25679 25022 24362 74000 27989 25869 25679 25022 24362 75000 28048 25595 25679 25022 24362 76000 28048 26605 25485 25022 24362 77000 28048 27489 24992 25022 24362 78000 28048 27489 25248 25022 24362 79000 28048 27489 26275 24615 24362 80000 28048 27489 26905 24255 24362 81000 28048 27489 26905 24963 24176 82000 28048 27489 26905 25971 23725 83000 28048 27489 26905 26301 23878 84000 28048 27489 26905 26301 24707 85000 28048 27489 26905 26301 25653 86000 28048 27489 26905 26301 25684 87000 28048 27489 26905 26301 25684 88000 28048 27489 26905 26301 25684 89000 28048 27489 26905 26301 25684 90000 28048 27489 26905 26301 25684 91000 28048 27489 26905 26301 25684 92000 28048 27489 26905 26301 25684 93000 28048 27489 26905 26301 25684 94000 28048 27489 26905 26301 25684 95000 28048 27489 26905 26301 25684


96000 28048 27489 26905 26301 25684 97000 28048 27489 26905 26301 25684 98000 28048 27489 26905 26301 25684 99000 28048 27489 26905 26301 25684 100000 28048 27489 26905 26301 25684 101000 28048 27489 26905 26301 25684 102000 28048 27489 26905 26301 25684 103000 28048 27489 26905 26301 25684 104000 28048 27489 26905 26301 25684 105000 28048 27489 26905 26301 25684 106000 28048 27489 26905 26301 25684 107000 28048 27489 26905 26301 25684 108000 28048 27489 26905 26301 25684 109000 28048 27489 26905 26301 25684 110000 28048 27489 26905 26301 25684 GEMIDDELD 22520 21937 21321 20704 20081 Vanaf 27000 25448 24793 24098 23406 22701


Bijlage 5: Verschillen in hypotheken energieneutrale woningen en label G

inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% 19000 2712 2625 2538 2212 2382 19500 2712 2625 2538 2454 2372 20000 2712 2625 2538 2454 2372 20500 0 3069 2968 2870 2774 21000 0 5748 4572 4421 4273 21500 1724 1678 1419 1473 1423 22000 3540 3445 3349 2456 2922 22500 5380 5212 5067 4923 3862 23000 7453 7041 6786 6592 6401 23500 9348 9128 8614 8268 8028 24000 11243 10978 10670 10093 9655 25000 15667 15299 14569 14196 13649 26000 19728 19263 18788 17964 17490 27000 23788 23228 22655 22075 21492 28000 24918 24331 23731 23123 22513 29000 24918 24331 23731 23123 22513 30000 25063 24331 23731 23123 22513 31000 25437 24838 23731 23123 22513 32000 25437 24838 24225 23123 22513 33000 25437 24838 24225 23605 22556 34000 25437 24838 24225 23605 22982 35000 25437 24838 24225 23605 22982 36000 25381 24838 24225 23605 22982 37000 25381 24783 24225 23605 22982 38000 25381 24783 24172 23553 22982 39000 25381 24783 24172 23553 22932 40000 25386 24783 24172 23553 22932 41000 26242 24789 24172 23553 22932 42000 26242 25625 24911 23553 22932 43000 26242 25625 24994 24348 22932 44000 26242 25625 24994 24354 23706 45000 27567 25625 24994 24355 23711 46000 27567 26919 24994 24355 23712 47000 27567 26919 26256 24355 23712 48000 27567 26919 26256 25585 23712 49000 27567 26919 26256 25585 24910 50000 27602 26954 26256 25585 24910 51000 27602 26954 26290 25585 24910


52000 27602 26954 26290 25617 24910 53000 27602 26954 26290 25617 24942 54000 28383 26954 26290 25617 24942 55000 28383 27716 26290 25617 24942 56000 28383 27716 27033 25745 24942 57000 28383 27716 27033 26342 25062 58000 28383 27716 27033 26342 25647 59000 28383 27716 27033 26342 25647 60000 28383 27716 27033 26342 25647 61000 30010 27716 27033 26342 25647 62000 30010 29304 27033 26342 25647 63000 30010 29304 28583 26342 25647 64000 30010 29304 28583 27852 25647 65000 30010 29304 28583 27852 27117 66000 30010 29304 28583 27852 27117 67000 30010 29304 28583 27852 27117 68000 32612 29304 28583 27852 27117 69000 32612 31845 28583 27852 27117 70000 32612 31845 30362 27852 27117 71000 32235 31845 31061 27852 27117 72000 31790 31845 31061 30266 27117 73000 32687 31690 31061 30266 29468 74000 33867 31160 31061 30266 29468 75000 33926 31356 31061 30266 29468 76000 33926 32366 30629 30266 29468 77000 33926 33250 30304 30266 29468 78000 33926 33250 30887 30071 29468 79000 33926 33250 31914 29613 29468 80000 33926 33250 32543 29767 29468 81000 33926 33250 32543 30475 29029 82000 33926 33250 32543 31483 28766 83000 33926 33250 32543 31813 29260 84000 33926 33250 32543 31813 30090 85000 33926 33250 32543 31813 31036 86000 33926 33250 32543 31813 31066 87000 33926 33250 32543 31813 31066 88000 33926 33250 32543 31813 31066 89000 33926 33250 32543 31813 31066 90000 33926 33250 32543 31813 31066 91000 33926 33250 32543 31813 31066 92000 33926 33250 32543 31813 31066 93000 33926 33250 32543 31813 31066 94000 33926 33250 32543 31813 31066 95000 33926 33250 32543 31813 31066


96000 33926 33250 32543 31813 31066 97000 33926 33250 32543 31813 31066 98000 33926 33250 32543 31813 31066 99000 33926 33250 32543 31813 31066 100000 33926 33250 32543 31813 31066 101000 33926 33250 32543 31813 31066 102000 33926 33250 32543 31813 31066 103000 33926 33250 32543 31813 31066 104000 33926 33250 32543 31813 31066 105000 33926 33250 32543 31813 31066 106000 33926 33250 32543 31813 31066 107000 33926 33250 32543 31813 31066 108000 33926 33250 32543 31813 31066 109000 33926 33250 32543 31813 31066 110000 33926 33250 32543 31813 31066 GEMIDDELD 27286 26665 25907 25125 24370 Vanaf 27000 30530 29735 28911 28057 27217

Extra hypotheek voor energieneutrale woningen€¦ · In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen...

Documents

Transcript of Extra hypotheek voor energieneutrale woningen€¦ · In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen...