Dossier Woonwijk van de toekomst - BPD · 4 Bouwstenen voor de woonwijk van de toekomst 10 Walter...

BO

UW

FON

DS M

AB

ON

TWIKKELIN

G

DO

SSIER # 18 W

OO

NW

IJK VAN

DE TO

EKOM

ST

HOOFDKANTOORBouwfonds MAB Ontwikkeling B.V.Displayweg 83821 BT AmersfoortPostbus 153870 DA HoevelakenTelefoon 033 253 97 00Fax 033 253 96 85Email [email protected]

MULTIFUNCTIONELE PROJECTENWijnhaven 60Postbus 194122500 CK Den HaagTelefoon 070 306 84 00Fax 070 354 36 18Email [email protected]

REGIO NOORD-OOSTGrote Voort 45Postbus 100548000 GB ZwolleTelefoon 038 425 44 40Fax 038 425 44 41Email [email protected]

REGIO MIDDEN-OOSTDe Brand 30Postbus 13800 AA AmersfoortTelefoon 033 453 41 11Fax 033 453 41 90Email [email protected]

REGIO NOORD-WESTSchipholpoort 64Postbus 43762003 EJ HaarlemTelefoon 023 530 66 03Fax 023 536 63 94Email [email protected]

REGIO ZUID-WESTPoortweg 4bPostbus 752600 AB DelftTelefoon 015 268 08 08Fax 015 262 33 63Email [email protected]

REGIO ZUIDVestdijk 61Postbus 65405600 HM EindhovenTelefoon 040 265 98 59Fax 040 246 40 40Email [email protected]

• Verdergaande regionalisering merkbaar • Directe woonomgeving steeds belangrijker• Groei belang voorkeuren woonconsument

Dossier Woonwijk van de toekomst

4 Bouwstenen voor de woonwijk van de toekomst

10 Walter de Boer: Het organiseren van verandering

Visie

13 Alkmaar, Schemereiland

14 ’s-Hertogenbosch, Haverleij

15 Leeuwarden, Zuidlanden

16 Apeldoorn, Kanaalzone

17 Parijs, Marne-la-Vallée

Projecten

18 Jelleke Veenendaal: De toekomst begint in het heden

20 Cees Anton de Vries: Proeftuinen voor de stedelijke vernieuwing

22 Gemma Smid: Geef de wijk wat lucht mee

24 Wim Zwaan: Gemeenschapsgevoel en samen een buurt maken

Meningen

Woonwijk van de toekomst

Inhoud

Colofon dossier #18 najaar 2005

Uitgave Bouwfonds MAB OntwikkelingProductie en coördinatie Rutten Communicatie-advies, AmsterdamOntwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, AmsterdamRedactie Anne Luijten, Saskia van der Kam, Arjan Kaashoek, Suzanne WittemanBeeld Peter van Breukelen, Reinier Gerritsen, Maarten van de Velden, Don Wijns en anderenLithografie Nefli, HaarlemDruk PlantijnCasparie Capelle aan den IJsselContact [email protected]

Als de geschiedenis ons één ding leert dan is het wel, dat niets zo moeilijk is als in de toekomst kijken. Zie de talloze toenmalige ‘steden van de toekomst’ die momenteel drastisch op de schop gaan en beter bekend staan als de naoorlogse herstructureringswijken. Andere grootschalige huisvestingsoperaties, zoals de Vinex, lijken wél redelijk toekomstbestendig te zijn. De geschiedenis lijkt feiten en trends even gemakkelijk in te kunnen halen als het weer op een zomerse dag kan omslaan. Maar vooruitzien in de ruimtelijke ontwikkeling is nu eenmaal onvermijdelijk. De woonwijk van de toekomst plannen we immers vandaag. Hoe gaan we om met de wijken van de toekomst in een tijd die zijn geloof in de maakbaarheid lijkt te hebben verloren? In dit dossier wordt uitgebreid ingegaan op de vraag wat we nú kunnen zeggen over omvang, programma en vorm van de wijk waarin we straks zullen wonen.

Bouwstenen voor de woonwijk van de toekomst

De grootschalige blauwdrukken en de idealistische verwachtingen omtrent de woonwensen van de middenklasse – die wijken als de Bijlmer en de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam kenmerkten – zijn allang verleden tijd. Grote, baanbrekende concepten vanuit het idee dat ‘alles anders moet’, zijn daarmee ook van de baan. Als we nu kijken naar de toekomst, spelen begrippen als flexibiliteit en ruimtelijke ontwikkelingsscenario’s een grote rol. Niet alles vast-leggen maar ruimte laten, ook in de tijd, voor toekomstige trends, behoeftes en wensen. Daar tegenover staat de wens om samen-hang en structuur te creëren, met name op het grotere schaal-niveau van de regio of het stadsgewest. Met het omslaan van de markt naar een echte vragersmarkt zullen de wensen en voor-keuren van de woonconsument steeds belangrijker worden. Wijken zullen zich moeten onderscheiden en gaan met elkaar in concur-rentie. Leefstijlen, ook wel ’culturele voorkeuren‘ genoemd, en marketing worden factoren van groot belang in dat diversificatie-proces. Naast een grote nieuwbouwopgave – waar vooral de trend van landelijk wonen een grote rol in lijkt te gaan spelen – ligt er de opgave om de bestaande wijken toekomstbestendig te maken. Ook hier speelt differentiatie van woonmilieus een substantiële rol. De opgave is echter complexer dan een puur fysieke aanpak, gericht op sloop en vervangende nieuwbouw. Het aanpakken van sociaal-economische problematieken is hier integraal onderdeel van de oplossing. Het kijken naar brede, maatschappelijke trends is dan ook onontbeerlijk als het gaat om werken aan de woonwijk van de toekomst. Over de rol van vergrijzing, integratie, ICT, schaal-vergroting, gemeenschapsgevoel, veiligheid en gated communities.

Huisje, tuintje, parkeerplaatsUit een recent onderzoek in Engeland blijkt dat van alle mogelijke locaties de vraag naar wonen in suburbane gebieden het grootst is. Daarbij gaat het niet alleen om middenklassengezinnen met kinderen – de groep waarvoor traditioneel het meeste is gebouwd – maar ook om bijvoorbeeld yuppen die helemaal niet en masse zo dicht mogelijk bij het bruisende stadscentrum willen wonen. Onder andere door het beschikbaar komen van technologische voor-zieningen (ICT) in de woning, blijken zij ook vaak liever rustig en groen te willen wonen. De term ‘eengezinswoning’ lijkt daarmee achterhaald, zeker gezien het grote aantal 55-plussers dat in 2040 in de Vinexwijken zal wonen. Ook op het schaalniveau van de woning lijkt flexibiliteit dus geboden. Het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) voorspelt een verdergaande gezinsverdunning en de vergrijzing is vanaf 2030 een keihard gegeven. Gemakkelijk aanpasbare woningplattegronden, brede beukmaten en nultreden-woningen zijn van belang om het wonen aan te passen naar gelang deze veranderende behoefte. Niet de woning, maar de kamer zal de nieuwe basiseenheid worden, zodat functies kunnen worden uitgewisseld. Mensen kunnen op die manier zo lang mogelijk op een prettige manier in het huis blijven wonen, zeker als daar ‘op afroep’ oftewel op maat geleverde zorg bij komt.De vraag naar suburbaan wonen aan de randen van de steden blijft dus naar verwachting dominant, in de vaktermen van de afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds MAB ook wel ‘een htp’tje’ genoemd: huisje, tuintje, parkeerplaats. Men wil in een rustige, veilige omgeving wonen, maar wel dicht bij voorzieningen en het

dossier woonwijk van de toekomst 5

werk. Mobiliteit neemt daarbij een (nog) steeds belangrijkere rol in. Onderzoekers van het Onderzoeksbureau OTB van de TU Delft en het SCP zien een verder gaande schaalvergroting van de arbeids markt, de woningmarkt en de markt voor voorzieningen als zorg, onderwijs en leisure. Het is een ontwikkeling die al geruime tijd aan de gang is: de stad als eenheid verschuift naar het stads-

regionale niveau. De netwerkstad, het stedelijk veld, het stads-gewest: de regionalisering lijkt een feit te zijn, niet alleen op nationaal niveau, maar ook op Europees niveau. De werkgelegen-heid klontert steeds meer samen en verschuift naar de randen van de stad en specifieke centrale gebieden. Voor woonlocaties betekent dit dat mensen willen wonen in de buurt van het aanbod. Zeker in tijden van een strakke economie is een ruime keuze van werkgelegenheid belangrijk. Tegelijkertijd zal automobiliteit steeds duurder worden, onder meer door tolpoorten rond steden, accijn-zen op milieu vervuiling en hogere tarieven voor parkeren. Het levert wellicht – zoals we nu in Londen zien – een bloeiende particuliere ‘busjes-sector’ op, een soort tussenlaag tussen taxi’s en openbaar vervoer in. Zeker is dat veel mensen in ieder geval de tweede auto de deur uit zullen doen. Woonlocaties die aangesloten zijn op het spoor of ander hoogwaardig openbaar vervoer hebben dan absoluut een pluspunt voor op andere locaties. Schaalvergroting De verdergaande regionalisering stelt de ruimtelijke planning ondertussen wel voor problemen. Op het niveau van de regio’s zijn er immers geen bestuurslichamen. Een regio of stadsgewest valt vrijwel nooit samen met de grenzen van bestaande bestuurlijke kaders zoals de provincies. Een oplossing is dat sommige gebieden zijn aangewezen als kaderwetgebieden (zoals het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) of het Knooppunt Arnhem Nijmegen (KAN)), voortkomend uit de Wet Gemeenschappelijke Regelingen. Voordeel is dat deze besturen sectoraal kunnen werken (inzetten bijvoor beeld op infrastructuur of economie), nadeel is dat de

besturen vaak vlees noch vis zijn en democratische legitimatie ontberen. Voor de huidige praktijk van ontwikkelingsplanologie zou dat nog wel eens moeilijkheden kunnen opleveren. Hoewel iedereen het erover eens is dat gebiedsontwikkeling niet kán zonder de samen werking tussen overheid en marktpartijen, moet die samenwerking nog wel een geschikte vorm vinden. Zo ontstaan er regelmatig problemen bij complexe opgaven in de publiek-publieke samenwerking. Ook klinkt nogal eens de klacht dat er weliswaar veel kennis van zaken aanwezig is bij de overheid, maar dat het moeilijk kan zijn de juiste personen te mobiliseren. Bij een juiste balans tussen overheid en markt kan ieder zijn kennis en expertise inbrengen, maar zullen de rollen duidelijk omschreven moeten zijn. De overheid blijft uiteindelijk eindverantwoordelijk en zal de uitgangspunten en voorwaarden moeten formuleren. De invulling van de inhoud en de uitvoering kunnen vervolgens ‘vermarkt’ worden, waarbij het werken met prestatieovereen-komsten een goede optie is. Een dringende eis van ontwikkelaars aan de overheid is daarbij wél, dat gemeenten en andere overheden vooruit durven te kijken en dat bestuurders niet te zeer gefocust zijn op hun eigen bestuurlijke termijn. Met het opstellen van woon visies en dergelijke kunnen concepten, samenhang en kwaliteit ook op de lange termijn gegarandeerd worden. Zo wordt zekerheid geboden aan enerzijds de burger en anderzijds aan de marktpartij die bereid is risico’s te nemen. Overigens zou een mogelijke oplossing voor het creëren van werkelijk toekomstbestendige woonwijken wel eens kunnen schuilen in het buiten de gebaande paden treden. Ontwikkelen buiten de geëigende plannings- en besluitvormingspraktijk om, zoals men in Berlijn deed met de Potsdamerplatz en in Londen met het projectbureau ‘London 2020’. Het vergt echter de nodige durf en daadkracht van bestuurders en wellicht zelfs een nieuwe vorm van samenwerking tussen (rijks)overheid en marktpartijen in de vorm van een gezamenlijke soort kennis- en planningsinstantie. De verwachte schaalvergroting levert ook problemen op voor de menging van functies, momenteel toch een ideaalbeeld wat betreft levendigheid en leefbaarheid van een wijk. Door de schaal-vergroting van zowel wonen als werken zal het wonen steeds dominanter worden in de wijk terwijl de werkgelegenheid naar de randen van de steden en de suburbane gebieden verschuift. Iets dergelijks is nu al te zien in Leidsche Rijn op het gebied van zorg. Zorgaanbieders zijn grote bedrijven geworden die met de gemeente onderhandelen over zorgcentra, waarin uit efficiency en kosten-overwegingen alle zorgvoorzieningen zijn ondergebracht. De zogenaamde éénpitters, huisartsen of fysiotherapeuten met een

eigen praktijk aan huis, krijgen van de zorgaanbieder geen contract, verliezen daarmee hun bestaansrecht en verdwijnen uit het straatbeeld. Tegenover deze ‘ontmenging’ van functies in de openbare ruimte van de wijk, staat een trend van juist meer functiemenging in het privé- of semi-openbare gebied. Door ICT-voorzieningen en de stijgende kosten voor mobiliteit zal het thuiswerken van werknemers naar verwachting de komende jaren een grote vlucht maken. Ook de sporten leisurefaciliteiten in luxe-appartementencomplexen zijn een voorbeeld van deze trend.

Gated communitiesIs de woonwijk van de toekomst nu wel zo anders dan we al kennen? Het suburbaan wonen en het huisje-tuintje-parkeerplaats zijn immers al decennialang de meest populaire woonvoorkeuren. De verwachting is inderdaad niet dat er ‘schokkende’ nieuwe woon vormen zullen gaan ontstaan, die volledig afwijken van wat in ons land gangbaar is. Over gated communities, Suncities en ander-soortige seniorensteden is vrijwel iedereen negatief. Het zit gewoon weg niet in onze nuchtere aard om achter een hek te willen wonen. Of om als oudere alleen met andere ouderen om je heen te willen wonen. Bovendien zijn de Nederlandse omstandigheden niet helemaal vergelijkbaar met ‘Amerikaanse toestanden.’ Zo is de criminaliteit in de Verenigde Staten veel groter en dus veel bedreigender dan hier. Bovendien zijn bij ons de afstanden zodanig, dat vrijwel overal een fijnmazig netwerk van (zorg)voorzieningen bestaat en dat de familie dichterbij woont dan vaak in de VS het geval is. Het verhaal van de gated communities speelt zich in Nederland hoogstens af op het niveau van appartementen-complexen in de binnensteden.

Toch zal de woonwijk van de toekomst ook weer niet helemáál lijken op de wijken die wij nu kennen. Een belangrijke reden daar-voor is dat we in de toekomst niet meer bouwen om de schaarste weg te werken. En daarmee zal de nadruk meer op kwaliteit en consumenteneisen komen te liggen. Ook de Vinex was een operatie waarin in hoog tempo gebouwd moest worden om aan de vraag tegemoet te komen. Het leverde wijken op, met kwalitatieve goede woningen en openbare ruimte, maar misschien niet altijd het woon-milieu dat veel mensen hadden gewild. Desondanks lijken de Vinex-wijken zeker toekomstbestendig te zijn: er wonen veel kapitaal-krachtigen die hebben geïnvesteerd in hun woning. Het begrip woonmilieu zal in de toekomst echter steeds meer een sleutelrol gaan spelen. De kwaliteit van de leefomgeving zal meer en meer aan belang winnen. Daarbij ligt meer de nadruk op de openbare

ruimte dan op bijvoorbeeld architectuur, hoewel ook architectuur een rol van belang zal blijven spelen als onderscheidende factor.In de belevingswaarde van de bewoners speelt de openbare ruimte echter een doorslaggevende rol. Niet meer de kavel dient als basis van de individualiteit van de woonconsument maar het geheel van de woonomgeving. Ruimte, samenhang en structuur worden daarbij hogelijk gewaardeerd. Om de gewenste kwaliteit te krijgen zullen woonwijken steeds meer geïntegreerd worden ontwikkeld met het landschap. Groen en blauw worden tegelijk ontwikkeld met de

woningen en de infrastructuur, en krijgen een grote gebruiks-waarde. Recreëren naast je deur, bijvoorbeeld bootje varen op de plas die ook als waterberging dient. Het zijn elementen waarmee een wijk zich kan onderscheiden en dat wordt van groot belang als de wijken op het schaalniveau van het stadsgewest met elkaar in concurrentie gaan. De landschapsstad zal zeker gezien de grote voorkeur voor landelijk wonen in de buurt van de stad, ook wel pseudo-ruraal wonen genoemd, binnen niet al te lange tijd een feit zijn. GemeenschapsgevoelIn die landschapsstad zullen de nieuwe wijken dunner bebouwd zijn dan op Vinexlocaties het geval is. Ook dat is inherent aan het omslaan van de markt naar een vragersmarkt. Binnen die wijken zullen er echter buurtjes ontstaan, kleinere wooneenheden waarin compact gebouwd kan worden. De vorm van deze buurtjes kan verschillen, van het kasteel à la Haverleij tot eilandjes of land-schapsstroken. Voorop staat dat de bewoners deze buurten als eenheid ervaren en dat er een sterk gemeenschapsgevoel leeft. Betrokkenheid bij de buurt komt tegemoet aan het alom gehoorde verlangen naar veiligheid en geborgenheid. Daar hoeft geen hek aan te pas te komen. Het kan door middel van stedenbouwkundige ingrepen tot stand worden gebracht. Binnenhoven of binnentuinen, niveauverschillen, groenbeplanting, het zijn allemaal middelen om om te gaan met (semi)openbaarheid en privacy.

De wensen en voorkeuren van de woonconsument worden steeds belangrijker

Wijken moeten zich onderscheiden en gaan met elkaar in concurrentie

6 dossier woonwijk van de toekomst dossier woonwijk van de toekomst 7

Om verschillende soorten wijken te maken, zal het belang van leefstijlen en culturele voorkeuren van consumenten toenemen. Welke identiteit willen mensen uitstralen, welke normen en waarden houden ze erop na? Binnen de buurtjes zullen veelal mensen wonen met gelijksoortige waarden, terwijl bijvoorbeeld leeftijd en gezinssamenstelling sterk kunnen variëren. Door middel van zorgvuldige marketing worden wijken ‘gepositioneerd’. Overigens zijn er ook onderzoekers en praktijkmensen die zo hun twijfels hebben bij het leefstijlendebat. Het wordt wel gezien als een variant op de jaren zestig ‘maakbaarheid’. Om te gaan bouwen voor van tevoren bedachte categorieën mensen. Leefstijlen vormen dan ook vooral een factor in de marketing en niet zozeer in de stedenbouw. Ook geldt de theorie dat het er meer om gaat om te kijken naar een gelijksoortig ‘uitingsgedrag’ dan om mensen met dezelfde waarden in een buurt of straat bijeen te brengen. Het gaat dan niet zozeer om maximale saamhorigheid, maar om een minimum niveau van ‘geen last van elkaar hebben’.

Herstructurering Deze laatste benadering speelt met name in de bestaande wijken. De opgave is om deze toekomstbestendig te maken, bijvoorbeeld door de eenzijdigheid te doorbreken. Door de eenzijdige samen-stelling van de voorraad van sociale huurwoningen krijgen huidige bewoners geen kans om binnen de buurt door te stromen. De midden- en hogere inkomens mijden deze wijken. Door te variëren in het aanbod, creëer je de kans op een wooncarrière in de eigen buurt en voorkom je als stad dat mensen naar elders ‘vluchten’ zodra ze welvarender worden. De ‘zwarte vlucht’ naar Almere is een reëel probleem voor Amsterdam en bewijst wat onderzoekers al langer weten: allochtone woonvoorkeuren wijken niet veel af van die van autochtonen. Ook zij gaan voor het huisje-tuintje-parkeerplaats zodra ze zich dat kunnen permitteren.

Het toevoegen van grondgebonden woningen in herstructerings-wijken is een goede optie om de meer kapitaalkrachtigen vast te kunnen houden. Dat zal echter wel zorgvuldig moeten gebeuren, om het bezwaar van een te grote verdichting van deze wijken te voorkomen. Juist de grote hoeveelheid groen geeft ze de potentie om ook voor de toekomst aantrekkelijke woonmilieus te creëren. Er is immers een stijgende behoefte aan groene wijken dicht bij de stad. Het creatief omgaan met de bestaande voorraad zou dan

ook zeker onderdeel van de strategie moeten zijn. Dit betekent een flexibele aanpak bij het converteren van huur naar koop- en bedrijfs ruimten creëren voor startende ondernemers. Verder mag niet vergeten worden dat er altijd een grote vraag naar sociale huurwoningen zal zijn. Niet alleen omdat in de steden de groep kansarmen nog steeds groeit, maar ook door groepen als starters en studenten, die een wezenlijk deel van de stedelijke populatie uitmaken. Naast de benodigde fysieke ingrepen vergt het leefbaar en beheer(s)baar maken van deze wijken een scala van sociaal-economische impulsen. Investeren in onderwijs en werkgelegen-heid is van groot belang om verdere marginalisering van etnische groepen te voorkomen. Integratie, ook in ruimtelijke zin, is belangrijk om gettovorming te voorkomen. Verdergaande segre-gatie leidt tot een negatieve spiraal, doordat bijvoorbeeld toegang tot goede, gemengde scholen wordt uitgesloten en daarmee kansen op integratie in de samenleving (door bijvoorbeeld een goede baan), steeds meer zullen verkleinen. Het is een ingrijpende problematiek, waarvan de oplossing niet alleen op het conto van corporaties en ontwikkelaars kan worden geschoven door een eenzijdige ruimtelijk-fysieke aanpak. De sleutel om tot evenwichtig samengestelde wijken te komen is echter bepaald nog niet gevonden en vraagt ook in de toekomst de nodige aandacht. Tot slotIn dit artikel is een aantal bouwstenen geleverd die een rol kunnen gaan spelen bij de totstandkoming van de woonwijk van de toe-komst. Ondanks ingrijpende maatschappelijke trends (vergrijzing, schaalvergroting) en problematieken (veiligheid, segregatie c.q. integratie) zijn er volop kansen te realiseren die hoopvol doen stemmen over de toekomst. Veel seinen staan op groen, zoals de ontwikkelingsplanologie, die nieuwe samenwerkingen tussen overheid en marktpartijen mogelijk maakt. De kwaliteit van de woonomgeving zal een flinke schaalsprong maken en niet alleen de markt, maar ook de consument zal een grotere rol spelen bij de ontwikkeling van gebieden. Vernieuwende participatieprocessen zoals open planprocessen en community planning maken dat mogelijk. Kortom: veel seinen staan op groen en het is nú zaak om de juiste wissels te trekken op de toekomst.

Met dank aan Habiforum en OTB Delft

Over de woonwijk van de toekomst zullen we nú gezamenlijk na moeten denken. Blauwdrukken zijn ongewenst en maak-baarheid is beperkt. Flexibiliteit en ruimte voor processen zijn dan ook de belangrijkste voorwaarden voor succes. Bouwfonds MAB Ontwikkeling ziet tien belangrijke aandachts-punten in trends en ontwikkelingen.

1 Bekijk toekomstige ontwikkelingen op het schaalniveau van het stedelijk veld of de landschapsstad. Alleen in samenhang bekeken kan de juiste behoefte op de juiste plaats worden gerealiseerd en de kwaliteit van het totaal worden gegarandeerd.

2 De landschapsontwikkeling neemt een belangrijke plaats in bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken. Veel mensen wonen graag landelijk. De functies blauw, groen en rood zullen integraal ontwikkeld moeten worden. Recreëren doen we voortaan naast de deur. Dat vergt nieuwe ontwikkelings-processen.

3 Ontwikkelingsplanologie biedt kansen voor de toekomst. Afspraken en kaders moeten daarbij helder gesteld zijn. Marktpartijen krijgen meer kans hun expertise in te brengen en zullen invulling en uitvoering van de gebiedsontwikkeling in handen nemen.

4 Met het opheffen van de schaarste zal de markt omslaan naar een vragersmarkt. Ook consumenten gaan een grotere rol spelen bij de ontwikkeling en marketing van wijken. Leefstijlen en culturele voorkeuren zijn middelen om diversificatie in wijken te bewerkstelligen.

5 De aandacht voor de kwaliteit van de leefomgeving zal steeds meer voorop komen te staan. De woonconsument is niet alleen geïnteresseerd in de eigen kavel, maar in de totale kwaliteit van het woonmilieu. Deze draagt bovendien

bij aan de waardevastheid van de woning, een steeds belangrijker wordende factor voor veel mensen. De eigen woning als pensioensvoorziening.

6 Gated communities en Suncities zullen in Nederland niet aanslaan. Wel speelt veiligheid een belangrijke rol bij de nieuwe woonwijken. Stedenbouwkundige oplossingen worden echter eerder gevonden in het creëren van buurten dan in het plaatsen van hekken. Saamhorigheid en gemeenschapsgevoel spelen een belangrijke rol in deze nieuwe buurten.

7 De nieuwe wijken liggen het liefst relatief dicht bij de voorzieningen van de steden, zijn aangesloten op een hoogwaardige openbaar vervoer-infrastructuur en hebben lagere dichtheden dan de huidige wijken. Compact bouwen op buurtniveau is wel mogelijk.

8 Door de vergrijzing en gezinsverdunning zullen de woningen flexibele plattegronden moeten hebben en aanpasbaar zijn aan veranderende behoeften. Zorg wordt naar wens zoveel mogelijk aan of nabij de woning geleverd.

9 De schaalvergroting in de arbeids- en woningmarkt zal toenemen, waardoor de werkgelegenheid verschuift naar de randen van de steden en de suburbane gebieden. De specialisatie van het ruimtegebruik neemt toe, ten koste van de functiemenging.

10 Allochtone woonwensen wijken niet wezenlijk af van die van autochtonen: ook zij kiezen voor huisje, tuintje, parkeerplaats. In de herstructuringswijken moet ruimte zijn voor doorstroming naar betere woningen en zullen tegelijker tijd de sociaal-economische problemen aangepakt moeten worden. Nieuwe samenwerkingen tussen gemeente, corporaties, ontwikkelaars, welzijnsinstanties en dergelijke kunnen leiden tot nieuwe oplossingen.

De belangrijkste aandachtspunten


Regiodirecteur Walter de Boer over de woonwijk van de toekomst

Het organiseren van veranderingVolgens Walter de Boer, regiodirecteur Midden-Oost van Bouwfonds MAB Ontwikkeling, gaan we mooie tijden tegemoet. De risico’s in de ontwikkeling zullen weliswaar toenemen, maar daar staat tegenover dat er in de nabije toekomst écht gebouwd kan gaan worden wat de consument wil. Er zal meer moeten worden gedifferentieerd in woonmilieus en de kwaliteit van de woonomgeving zal een steeds grotere rol gaan spelen. Groen en water zullen steeds meer geïntegreerd worden met het wonen. ‘De leefkwaliteit in de landschapsstad komt voorop te staan.’

Vanuit zijn functie is Walter de Boer eigenlijk altijd met de toekomst bezig. Nadenken over trends en ontwikkelingen en die verwerken in de plannen voor de woonwijk van de toekomst. Want als in pakweg 2015 een eerste deelgebied van een nieuwe wijk gereed moet zijn, dan is de planvorming op dit moment in volle gang. Een vraag-gesprek met een rasechte visionair, oftewel: ‘zeg maar iemand die graag vooruit kijkt’.

Wat zijn de belangrijkste veranderingen die je ziet voor het wonen van de toekomst? ‘Een van de meest ingrijpende ontwik-kelingen is de verschuiving van de verschillende schaalniveaus. Zo zullen wij als ontwikkelaar steeds meer gebiedsontwikkelaar worden. Het is een trend die al eind jaren ’90 is ingezet en die steeds verder door zal zetten. We ontstijgen het niveau van de kavel en zullen ons meer rekenschap moeten geven van de steden-bouw, het verkeer, de voorzieningen en dergelijke. Dat vraagt om nieuwe processen en nieuwe samenwerkingen tussen ont wik ke-laars, overheid, zorginstellingen en andere partijen’. ‘Tegelijkertijd zie je ook een verschuiving in de beleving van de mensen naar het niveau van het stadsgewest of stedelijk veld. Men woont niet meer in de stad of in een dorp maar is onderdeel van de hele stedelijke agglomeratie, zoals bijvoorbeeld het Knoop-punt Arnhem Nijmegen (KAN)-gebied. Dat vraagt dus om het combineren van landschaps ontwikkeling en verstedelijking, om het ontwikkelen van de totale kwaliteit van de regio. Door te werken met een ruimte lijk ontwik kelings concept, waarin wonen, mobiliteit, recreatie, milieu, voorzieningen, openbare ruimte en dergelijke onderdeel zijn van een integrale afweging, breng je samenhang in de opgave.’

Welke kansen bieden deze trends voor de nieuwe woonwijken?‘De belangrijkste mogelijkheid om de kwaliteit van de nieuwe woon-gebieden te verhogen zit hem in het differentiëren van de opgave op die regionale of stadsgewestelijke schaal. De huidige woning-markt verschuift immers van een aanbodgestuurde markt naar een markt waarin de vrager bepaalt. Je zult dus moeten zoeken naar mogelijkheden voor diversificatie van woongebieden. Daarbij kun je denken aan factoren als locatie, omvang, programma en dicht-heden. Al deze factoren moeten steeds in het licht van het stads-gewest als geheel worden bezien, om te bepalen aan welke aan-vulling van de bestaande voorraad werkelijk behoefte is.’‘Daarnaast is het een procesmatig verhaal. Wonen, groen en blauw zullen steeds meer met elkaar geïntegreerd worden, in samenhang worden ontwikkeld. We werken veel meer aan het ontwikkelen van een landschapsstad, ook weer op dat stadsgewestelijke niveau, in plaats van aan een stuk stad of een woonwijk naast een park. We gaan bijvoorbeeld 6.000 woningen ontwikkelen, tegelijker-tijd met het ontwikkelen van natuur. Dat is een proces dat zich langzaam invult in de tijd, dat niet patroonmatig wordt uitgewerkt. Zo van: dit zijn de tekeningen en zo gaat het er over 15 jaar uitzien. Nee, meer ruimte voor processen, uitgaan van een ruimtelijk ontwikkelings scenario, zodat je ook je plan kunt bijstellen, mochten de behoeften veranderen.’

Het wonen raakt dus in jouw optiek steeds meer verbonden met landschapsontwikkeling? ‘Absoluut. Mensen zullen steeds meer willen recreëren ‘naast de deur’. Dat scheelt heel wat zondagse kilometers naar een overvol natuurgebied. Het gaat daarbij niet om een parkje of plantsoentje maar om werkelijke natuur van grote


kwaliteit of om golfbanen en dergelijke. Groen en blauw met gecom-bineerde functies: een retentieplas waar je ook kunt zwemmen en, wat van belang is voor het proces, verschillende functies die ook geïntegreerd ontwikkeld worden. Niet groen ontwikkelen als een restpost of vanuit een compensatiegedachte, maar gelijk op met de woningen, het parkeren, de voorzieningen etcetera.’

‘Het past in de trend waarin de woonomgeving steeds belangrijker gaat worden. Je ziet nu ook al dat mensen bereid zijn genoegen te nemen met een kleinere tuin of een kleinere kavel, als de kwaliteit van de omringende openbare ruimte maar goed is. Deze aandacht voor de omgeving zal steeds belangrijker worden, ook al omdat de woning voor steeds meer mensen een belangrijk deel van hun oudedagsvoorziening zal worden. Mensen stellen hun toekomst veilig. Waardevastheid van de woning wordt steeds belangrijker en één van de meest essentiële factoren daarbij is de kwaliteit van de woonomgeving.’ Kun je iets zeggen over het schaalniveau van de woonwijken zelf? En welke rol speelt daarbij bijvoorbeeld een factor als veiligheid? ‘Verdichten en verdunnen zijn factoren waarmee je gedifferen tieerde woonmilieus kunt laten ontstaan. Een belangrijke trend zal het creëren van woonbuurtjes zijn binnen het grotere geheel van een wijk. Binnen die buurtjes kun je best compact bouwen, als daar een ruimtelijke, kwalitatief goede omgeving tegen-over staat. Het geheel, de wijk, zal wel meer verdunnen dan wij nu gewend zijn in de nieuwbouw. Dat is inherent aan het verzadigd raken van de markt. Door stedenbouwkundige oplossingen kun je die woon buurtjes creëren, door middel van water of door groene verbindingslijnen. Je ziet het nu ook al gebeuren: het ‘scherven-concept’ van Terwijde in Leidsche Rijn is een goed voorbeeld. Er ontstaan als het ware woonbuurten, waar het gemeenschaps-gevoel een belangrijke rol kan spelen, ook als het gaat om veilig-heid. Hekwerken of gated communities zijn in mijn ogen helemaal niet nodig. Door slim om te gaan met relatief kleine stedenbouw-kundige ingrepen, zoals niveauverschillen en beplanting, kun je

verschillende soorten openbaarheid en privacy-gebieden creëren. Het is vooral een kwestie van intelligent omgaan met het afperken van die verschillende domeinen.’

En op het schaalniveau van de woning, welke rol spelen begrippen en trends als leefstijlen en vergrijzing? ‘Nu we steeds meer toegaan naar het voldoen aan de vraag van de consument en wijken steeds meer met elkaar gaan concurreren, spelen leefstijlen een grotere rol bij de marketing van wijken. Leefstijl zal daarbij niet zozeer worden opgehangen aan traditionele categorieën als leeftijd, opleidingsniveau en huishouden samenstelling, maar meer aan het begrip ‘culturele voorkeuren’. Het is een begrip met een grote symbolische waarde. Het heeft te maken met prestige en status, maar ook met wat je van huis uit gewend bent, bijvoorbeeld in welke woonomgeving je zelf bent opgegroeid. Waar voel je je mee verbonden, welke identiteit wil je uitstralen? Vanuit het belang van de marketingstrategie neemt de diversificatie van buurten toe. Je zult je goed moeten afvragen welke doelgroepen je accommodeert, waarbij het voor de consument vooral van belang is: welke woon omgeving spreekt mij aan.’ ‘De vergrijzing is natuurlijk een evidente trend waar we rekening mee moeten houden. Toch zullen we niet zozeer woningen bouwen die specifiek voor ouderen bedoeld zijn, maar eerder woningen die flexibel zijn aan te passen aan veranderende woonwensen. Waar je creatief om kunt gaan met plattegronden, bijvoorbeeld door toe passing van bredere gevels waardoor je beneden een slaapkamer kunt maken. Of door toepassing van vides waarmee je grote en flexibele gebruikswaarde geeft aan ‘restruimtes’ als overlopen en gangen.’

Heeft dat nog consequenties voor de architectuur, ook gezien in het licht van wat je eerder zei, over de waardevastheid van de woning? Leidt dat niet vooral tot ‘courante architectuur’ zoals jarendertig stijl en dergelijke, meer traditionele stijlen?‘De courantheid van de woning zal steeds belangrijker worden, maar daarbinnen is van alles mogelijk. Ook modernere architectuur met plattegronden waarbinnen uitwisseling van functies mogelijk wordt, blijkt te verkopen, zoals wij onlangs zagen bij projecten in De Laak in Vathorst. Het probleem is alleen: het is nog onbekend, mensen weten vaak niet wat er allemaal mogelijk is en daardoor lijkt het alsof de vraag er niet is. Maar zijn de woningen er eenmaal, dan verkoopt het wel! Je hebt het over niches in de woningvraag, maar juist in de toekomst zijn dat de consumenten die je moet kunnen bedienen. Dat is het leuke van ons vak, maar tegelijkertijd razend moeilijk: het organiseren en realiseren van verandering. Het toekomstige profijt betaalt zich immers niet altijd meteen uit.’

Het Rooie Dorp was een kleine, hechte, maar vervallen arbeiders-wijk vlakbij het centrum van Alkmaar. Er moest nodig wat gebeuren, dat vond iedereen. De bewoners hadden daarover duidelijk een mening: het Rooie Dorp moest een sociale wijk blijven. ‘Er zijn 150 woningen gesloopt en daar zijn er 153 voor terug gekomen, maar dan van een veel betere kwaliteit. Bovendien is het aanbod wat gedifferentieerder en bestaat de helft van de nieuwbouw uit koop-woningen’, vertelt Gouweleeuw.

‘Binnenstedelijk bouwen zorgt ervoor dat je te maken hebt met bewoners die erg betrokken zijn bij de wijk en daar vaak hun wortels hebben. De bewoners zijn dan ook vanaf het begin heel nauw bij het proces betrokken. Vooral over de sociale functie van de wijk hadden ze een duidelijke mening. Zo vonden ze het belang rijk dat de functie van het buurthuis behouden bleef en dat er meer openbaar groen zou komen met speeltoestellen. Ook is er een ‘Brede School’ en een peuterspeelplaats in de nieuwe wijk gerealiseerd’.

EengezinswoningenOndanks de ‘beruchte’ naam die uit het verleden aan het Rooie Dorp kleefde, werden de nieuwe woningen goed verkocht. ‘Dan merk je dat betaalbare eengezinswoningen zo dicht bij het centrum erg in trek zijn’, merkt Gouweleeuw op. ‘Het Schermereiland ligt ideaal, met de pont over het Noordhollands Kanaal ben je binnen

een paar minuten in de stad. En je hebt hier toch de ruimte. Nabij het Rooie Dorp ligt het terrein van de voormalige bouw-materialen groothandel Stoel en Van Klaveren. Dit hebben wij in 1999 ver wor ven. Hier ontwikkelen we nog eens 200 woningen, deels aan het water. In de toekomst wordt de oever langs het kanaal ook helemaal op ge knapt, wandel- en fietsroutes langs het water betrekken groen en blauw weer bij de leefomgeving.’

Woonwijk van de toekomstGouweleeuw: ‘Binnenstedelijke herstructurering heeft de toekomst. We zullen steeds meer in de bestaande stad gaan bouwen. Bij binnen stedelijke ontwikkeling wordt je gedwongen om je op de vraag te richten. Mondige bewoners die weten wat ze willen, houden je scherp. Belangrijk is ook dat je mensen binnen een wijk een wooncarrière biedt. Hiervoor moeten de woningen flexibel in te delen zijn. Met een paar aanpassingen moet een eengezinswoning ook als seniorenwoning kunnen dienen. De huurappartementen in het Rooie Dorp zijn voorzien van domotica toepassingen. Dit is een geavanceerd systeem waarbij de elektronica in de woning geïnte-greerd wordt. Hierdoor kunnen muren eenvoudig verplaatst worden en ruimtes naar believen worden aangepast. Door deze geavan-ceerde infrastructuur zijn bijvoorbeeld gemakkelijk alarmsystemen te plaatsen die in verbinding staan met zorg instellingen. Verder kunnen bewoners gebruik maken van nieuwe media en slimme ICT toepassingen.’

Alkmaar, Schermereiland Binnenstedelijk bouwen doe je samen met de bewonersEind vorig jaar overhandigde minister Dekker de sleutel van de eerste koopwoning in het Rooie Dorp in Alkmaar. De herstructurering van deze vooroorlogse arbeiderswijk – die onderdeel uitmaakt van het Schermereiland, een van de 56 aandachtswijken van VROM – is daarmee een feit. ‘Samen met de gemeente Alkmaar, de stichting Kennemer Wonen én met de bewoners hebben we dit binnenstedelijke gebied herontwikkeld’, vertelt Serge Gouweleeuw, ontwikkelingsmanager van Bouwfonds MAB Ontwikkeling.


Deelgebieden

Buurtschappen (indicatief)

Lommerrijk

Waterrijk

Waterrijk 2

Werpsterhoek

Sportpark

Plantage

Kanaalzone

Stadsas

Centrumgebied

buiten exploitatiegrens, binnenmasterplangrensgrens exploitatiegebied

hinderzone en 50m zone rond Goutum

bestaande kavels en bebouwing

terpen/archeologie

inpassing binnen groenstructuur

bebouwde percelen behoudenstreven naar handhaving,niet bebouwenbestaande wegen

bestaande wegen: langzaamverkeer

hoofdwegenlangzaamverkeerroute(+ bestemmingsverkeer)netwerk van paden langs beken

Stadsas met HOV

overkluizing Stadsas

spoorlijn

water boezempeil

water boezem (indicatief)

water polderpeil

Inmiddels is ruim tweederde van de woningen gerealiseerd en bewoond. Eind 2007 zullen de laatste woningen worden opgeleverd. ‘Bijzonder aan Haverleij is dat van de 220 hectare maar 30 hec ta re bebouwd wordt, er is dus heel veel ruimte voor groen. Op Haverleij woon je op een landgoed: een bos, een park en een golf baan voor je deur en dat allemaal net buiten ’s-Hertogenbosch’, vertelt Peter Hoesbergen, ontwikkelingsmanager en ontwerper bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling.

MetafoorHet kasteel en het landgoed zijn metaforen, inspiratiebronnen, voor de relatie tussen wonen en het landschap. ‘Bewoners hebben geen eigen achtertuin, maar hebben daarvoor in de plaats hele luxe buiten ruimtes gekregen,’ zegt Hoesbergen. De architecten hebben hier hun eigen interpretatie aan gegeven. De negen kastelen hebben ieder een eigen signatuur, maar wel binnen de spelregels van de metafoor.‘Haverleij is voor mensen die iets anders willen en dat ook willen etaleren’, legt Hoesbergen uit. ‘Via poorten betreed je de binnen -terreinen van de wooncomplexen. Van hieruit functioneert alles, hier zijn de entrees gevestigd en de binnentuinen. Buiten de kastelen zijn dus geen tuintjes en paden, zelfs geen tegel om op te staan om je ramen te wassen. Dit versterkt de relatie met het landgoed. In Haverleij hebben we kwaliteiten gerealiseerd die in

theorie niet zouden kloppen, maar wel degelijk aansluiten op het profiel van de koper. Zo zie je bijvoorbeeld in het algemeen een groeiende vraag naar flexibel in te delen woningen, terwijl wij juist vaak hebben gekozen voor hele mooie, maar uitgebalanceerde plattegronden. We hebben woningen ontwikkeld waarvan ook het interieur door de architect is ontworpen. Mensen die wat anders willen, spreekt dit aan.’

Woonwijk van de toekomstHoesbergen: ‘De woningmarkt is sterk verschoven van een aanbod- naar een vraaggestuurde en dat heeft duidelijke consequenties. Dat betekent dat je niet meer moet bouwen voor de massa, maar goed moet speuren naar de vraag van je doel groep. Dit resulteert in kleinere projecten met een gedifferen tieerder aanbod. Je moet veel meer met scherp schieten in plaats van met hagel. Haverleij heeft ons geleerd dat je bijzondere dingen kunt maken als het je lukt om marktonderzoek en marketing zorgvuldig uit te voeren. Ik geloof bijvoorbeeld niet meer zo in de manier waarop we de doelgroepen vroeger indeelden; in leeftijd, inkomen en sociale klasse. We moeten veel meer denken in leefstijlen, wat verbindt mensen, welke interesses en behoeften hebben ze en volgens welke waarden willen ze leven? Pas dan weet je wat de vraag is en kun je met een goed ontwerp in de juiste behoefte voorzien.’

’s-Hertogenbosch, Haverleij Schiet met scherp en niet met hagelAan de Maas ten noordwesten van Den Bosch verrijst een hedendaags landgoed. 220 hectare met daarop negen kastelen en een kasteeldorp. Samen bieden ze ruimte aan 1.050 woningen en appartementen. Haverleij is het antwoord op een specifieke vraag.

Leeuwarden, Zuidlanden Buurtschappen met typisch Friese kenmerkenVerspreid over een ontwikkelingsperiode van twee decennia krijgt Leeuwarden er een nieuw stadsdeel bij. Ten zuiden van Leeuwarden komen negen buurtschappen met daaromheen lommerrijke buurten. Hier kan men wonen in een groene en waterrijke omgeving. Buiten en tegelijk dicht bij de stad.

De komende twintig jaar worden er in de Zuidlanden 6.500 woning-en gebouwd. Daarnaast komen er 150.000 vierkante meter kantoor- en bedrijfs ruimte, 55.000 vierkante meter commerciële voorzie-ningen en 73.000 vierkante meter voor onderwijs en zorgvoor-zieningen. De Zuidlanden is geen Vinexwijk die in een korte tijd uit de grond gestampt wordt, maar een proces van jaren. Een gemeen-schap maak je niet, die moet ontstaan. Bouwfonds MAB Ontwikkeling is nu samen met Heijmans IBC Vastgoedontwikkeling en BAM Vastgoed bezig met de ontwikkeling van het eerste buurtschap, Techum. In Techum komen 446 woningen. In september 2006 wordt naar verwachting de eerste paal geslagen.

BuurtschappenDe buurtschappen krijgen allemaal een typisch Friese inslag. Zo krijgt Techum een ‘stiens’ en een ‘bleek’. Een stiens is een mar-kerings punt in een dorp, bijvoorbeeld een kerktoren en een bleek is een ontmoetingsplek waar vroeger onder andere werd gekaatst. Alle ontwerpen refereren aan andere dorpen zonder een kopie te zijn. De huizen krijgen veelal lage en luxe gootlijnen en groen en water spelen een belangrijke rol. De buurtschappen zijn plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. ‘We merken als ontwikke-

laar dat daar een groeiende behoefte aan is’, legt Theodor Koenen, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling uit. ‘Veel mensen die in Leeuwarden werken, wonen nu buiten de stad in een van de oude dorpen. Dit levert dagelijks enorme verkeersstromen rond de stad op. We willen deze mensen dus graag terug naar de stad halen. Hier kun je ‘buiten’ wonen, maar wel dicht bij het werk. Daarnaast kunnen ook mensen uit het middensegment hier ruim wonen voor minder geld dan in de omliggende dorpen.’

Woonwijk van de toekomstKoenen: ‘De vraag van de klant staat meer voorop. De woningmarkt is veel minder gespannen dan voorheen. Wij zijn gedwongen te kijken naar wat mensen nu echt willen. Dit betekent meer diversiteit van het woningaanbod. Aanbod dat echt gericht is op de vraag. We merken dat er meer behoefte is aan kleinschaligheid en veilig-heid van dorpen en gemeenschappen. Men wil ruim en comfortabel wonen op een plek met een eigen karakter, maar waar men wel van alle gemakken is voorzien. Ik denk dan ook dat mensen in de toe-komst steeds meer eisen gaan stellen aan het voorzieningenniveau. Goede voorzieningen moeten van begin af aan aanwezig zijn zodat ook de eerste bewoners prettig kunnen wonen. In Techum komen er bijvoorbeeld al direct een basisschool en een supermarkt.’


‘Het intensieve ruimtegebruik enerzijds en de Kanaalzone als groen-blauwe drager anderzijds, maken dit een heel bijzonder binnen-stedelijk herstructureringsproject’, vertelt Edward Zevenbergen, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling enthousiast. De toevoeging van tenminste 2000 woningen, een revitalisering van de economie door wonen en werken te combineren en de belangrijke functie die het kanaal krijgt, maken de Kanaalzone van barrière tot een schakel van de stad.

Groen en blauwIn de naoorlogse stedelijke ontwikkeling van Apeldoorn is het kanaal nauwelijks betrokken, de oevers zijn langzaam verworden tot onaangename plekken. ‘Dat is jammer, want water, groene oevers en een prachtige bomenstructuur zo dicht bij het centrum van de stad hebben een enorme potentie’, zegt Zevenbergen. ‘En juist die potentie is uitgewerkt in het plan. Het kanaal wordt weer bevaarbaar gemaakt voor recreatie. Activiteiten op en langs het water zoals bootverhuur, horeca en paviljoens zullen voor levendigheid en afwisseling zorgen. Dit zal het gebied weer een stuk aantrekkelijker maken met het water als gezonde levensader.’

Woonwijk van de toekomstZevenbergen: ‘Ik denk dat duurzaamheid en vergrijzing belangrijke thema’s zijn voor de woonwijk van de toekomst. Binnen de ambities

voor de Kanaalzone komt dit ook duidelijk terug. De Kanaalzone deed bijvoorbeeld mee aan het landelijke experiment Stad & Milieu van het Ministerie van VROM. Ik denk dat Apeldoorn er met het herstructureringsplan voor de Kanaalzone in is geslaagd een geheel nieuwe structuur voor de stad te ontwikkelen. We zijn dus niet blijven steken in enkel duurzaam bouwen. De milieusituatie in Apeldoorn zal sterk verbeteren doordat het gros van de grote bedrijven het centrum uit gaat. De bodem wordt gesaneerd en het kanaal krijgt een recreatieve en ecologische functie.’

Zevenbergen: ‘Het eerste deel dat we als Bouwfonds MAB Ontwikkeling daad werkelijk gaan ontwikkelen, ligt aan de noordkant van de Kanaal zone, heel dicht bij het centrum van Apeldoorn. Dicht bij alle voor zieningen, maar wel met hedendaags wooncomfort, maken dit ook voor ouderen een ideale plek. Met de groeiende behoefte aan goede woningen die op latere leeftijd gemakkelijk aangepast kunnen worden hebben we dan ook rekening gehouden. Zo ontwikkelen we grotere woonplattegronden met bredere gangen en meer ruimte achter het aanrecht en in de badkamer. Een rolstoel of rollator moet er gemakkelijk doorheen kunnen. De slaapkamers zijn groter en de indeling wordt flexibel, een tweede slaapkamer op de begane grond behoort tot de mogelijkheden. Daarnaast willen we op bepaalde plekken wonen met zorgfuncties combineren.’

In dit 15.000 hectare metende gebied wonen nu al 253.000 mensen en worden 115.000 woningen gebouwd. Dit zijn duizelingwekkende cijfers die niet meer horen bij een wijk, maar bij een grote stad. ‘Dat is het ook’, zegt Freek Pril, directie assistent Frankrijk bij Bouwfonds Property Development, ‘Marne-la-Vallée is eigenlijk een hele nieuwe stad, vastgeplakt aan Parijs.’

Vier sectorenMarne-la-Vallée is onderverdeeld in vier sectoren met elk een andere nadruk en eigen voorzieningen. In het hele gebied is een hoogwaardige infrastructuur aangelegd. Het ligt aan de snelweg en de RER, een bovengrondse metro, brengt je in een mum van tijd naar hartje Parijs. Het gebied het dichtst bij Parijs is Porte de Paris. ‘In deze sector ligt de nadruk vooral op werken’, vertelt Pril. Hier staan de grote kantoren en het heeft een winkelcentrum ‘Arcades’ met de omvang van 53.000 vierkante meter.’ De sector die daarop aansluit is Val Maubuée. ‘Dit is het nieuwe science center van Parijs. Hier stude ren 15.000 studenten en zijn universiteiten en onderzoeks centra gevestigd.’ De derde sector is Val de Bussy. Dit is het groene deel van Marne-la-Vallée. Dit heeft een beschermd bosgebied en de nadruk ligt hier voornamelijk op wonen. ‘Hier is heel ontspannen gebouwd, grote kavels en veel groen.’ Val d’Europe ten slotte is de vierde sector. De meeste Europeanen kennen deze sector van Disneyland Resort Parijs. Samen met

een groot aantal hotels, goed voor bijna 8.000 kamers, en winkel-centra met een afmeting van 90.000 vierkante meter, ligt de nadruk in deze sector voornamelijk op leisure.’

Woonwijk van de toekomstComfort en ‘een eigen plek’ hebben volgens Pril de toekomst. ‘Marne-la-Vallée is voor mensen die wel dicht bij Parijs willen wonen, maar op zoek zijn naar meer rust. Mensen die ruimte willen en meer eisen stellen aan wooncomfort zonder daar direct de hoofdprijs voor te moeten betalen. Een goed voorbeeld hiervan is Les Castelles in Bussy-Saint-Georges. In deze wijk staan 56 voor-namelijk vrijstaande woningen in een groene omgeving, tegenover een park en met een golfbaan in de nabijheid. Les Castelles ligt vlakbij het centrum van Bussy-Saint-Georges en is aangesloten op de RER. Hier beleef je het comfort van buiten wonen, maar wel met alle gemakken van de stad. De gated community heeft vaak een negatieve bijklank. Men asso cieert het met angstige Amerikanen die zichzelf achter een hek opsluiten. Minder strikt genomen heeft het idee veel meer te maken met een behoefte aan veiligheid en een eigen identiteit, een plek waar mensen zich thuis voelen en waar het leven minder anoniem is. Les Castelles is zo’n plek en het is inderdaad afgezet met een hek. Dit hek kan alleen niet op slot en het gebied is openbaar, maar het markeert wel een eigen plek voor de mensen die er wonen.’

Apeldoorn, KanaalzoneVan barrière naar schakel voor de stadDwars door Apeldoorn loopt de Kanaalzone. Het is een langgerekte strook bedrijventerreinen die de stad in tweeën deelt. De komende 15 tot 20 jaar wordt de Kanaalzone omgevormd tot een vitale as, die oost en west weer met elkaar verbindt. Hierin worden wonen, werken en recreëren gecombineerd en zullen blauw en groen een belangrijke rol spelen.

Parijs, Marne-la-ValléeEen wijk met het formaat van een stadToen Bouwfonds MAB Ontwikkeling de groep Marignan in 2001 overnam, was deze Franse ontwikkelaar al ruim dertig jaar actief op de Franse markt en betrokken bij de ontwikkeling van het omvangrijke project Marne-la-Vallée. Marne-la-Vallée ligt ten oosten van Parijs en is 25 km lang en 6 km breed. Het gebied is in ontwikkeling sinds 1970 door de gebiedsontwikkelaar EPAMARNE.


In de toekomst kijken is eigenlijk vooral goed weten wat er nu speelt. Het is helemaal niet zo futuristisch en ingewikkeld. Luisteren naar de vraag en het vinden van oplossingen voor problemen die zich nu al aandienen, daarin ligt de toekomst verscholen. Communicatie, water en infrastructuur zijn volgens Veenendaal belangrijke thema’s voor de woonwijk van de toekomst. Een betere taakverdeling tussen marktpartijen en de overheid kan het proces bevorderen.

CommunicatieErvaringen uit het verleden leren ons dat dorpskernen als prettig worden ervaren en dat grote steden wel levendig zijn, maar niet altijd prettig om in te wonen. Individualiteit en onveiligheid in de stad staan tegenover veiligheid en een gemeenschapsgevoel in het dorp. ‘Communicatie tussen mensen is heel belangrijk voor de kwaliteit van de leefomgeving’, daar is Veenendaal van overtuigd. ‘Ik denk dat we meer toe moeten naar het creëren van kernen op wijkniveau, waar mensen elkaar kennen.’ Ze vergelijkt het met het netwerk van een bijenkorf; een groter geheel dat is opgebouwd uit kleinere delen. Elke wijk heeft zijn eigen voorzieningen en ontmoe tings plekken als sportclubs, winkels en cafés. Kinderen uit dezelfde wijk zitten bij elkaar op school en hun ouders kennen elkaar van het sporten of uit het verenigingsleven. ‘Natuurlijk zijn er ook voorzieningen die door meer wijken gebruikt kunnen worden, je kunt nu eenmaal niet in elke wijk een zwembad bouwen. Maar de kern van de communicatie moet op wijkniveau gezocht worden’, vindt Veenendaal. Dit betekent volgens haar niet dat er alleen nog maar dorpen buiten de stad gebouwd moeten worden. Ook binnenstedelijk kan zo’n woonvorm een leidraad zijn. ‘De meeste mensen werken in de stad en het zou niet goed zijn als er alleen buiten de stad gewoond zou worden.’

Water‘Ook water wordt een steeds belangrijker item. We hebben veel gedempt en geasfalteerd waardoor op steeds meer plekken het grondwater niet weg kan. Water is een duurzaam goed waar we met z’n allen zuinig op moeten zijn.’ Elke wijk zou in zijn eigen waterhuishouding moeten voorzien. Aandacht voor ecologische zuiveringssystemen en hergebruik van regenwater is onontkoom-baar. ‘Daarnaast werkt een toevoeging van blauw mee aan de kwaliteit van de leefomgeving. Water kan namelijk ook gebruikt worden voor recreatie, bijdragen aan de infrastructuur en je kunt er prachtig aan en op wonen. Er worden nu al heel interessante oplossingen bedacht die innovatief zijn op dit gebied.’ Ze noemt Almere als voorbeeld. ‘Aan de Amsterdamse kant van Almere is de ondiepe Markerwaard erg vervuild. Door het uitdiepen, verbetert de kwaliteit van het water. Bovendien levert het winnen van zoet-waterzand veel geld op. Dit zand is van een goede kwaliteit en kan direct gebruikt worden voor bouwprojecten. Terwijl uit het zand dat uit de Noordzee gewonnen wordt, eerst het zout gefilterd moet worden en dat is heel kostbaar. Met de opbrengsten van dit zoet-waterzand zou een OV-brug van Almere naar Amsterdam gefinan-cierd kunnen worden om de ontsluiting van Almere te verbeteren. In en om de Markerwaard kunnen vervolgens arken en beach-houses komen. Hier worden nut en noodzaak op een aantrekkelijke manier met elkaar verenigd en zie je dat een gezonde ecologie ook kan bijdragen aan een gezonde economie.’

LuchtkwaliteitDat er wat aan de luchtkwaliteit gedaan moet worden, behoeft geen verdere uitleg vindt Veenendaal. In de actualiteiten worden we hier bijna dagelijks mee geconfronteerd.‘De concentratie van fijn stof rond de grote steden is te hoog. Om dit op te lossen moeten we de infrastructuur grondig onder de loep nemen.’ In verbetering en intensivering van het openbaar vervoer netwerk zit volgens haar een oplossing, maar vooral ook in het gebruik van aardgas. ‘Hierin ligt een duidelijke taak voor de overheid. In de grote steden zou een overstap gemaakt moeten worden naar aardgas, te beginnen bij bussen en taxi’s. Aardgas is een brandstof die we al in huis hebben en daar moeten we gebruik van maken. Het zou de roetfilter over-bodig maken en de luchtkwaliteit aanzienlijk verbeteren.’ De lokale overheid zou dit volgens haar meer moeten sturen door hiervoor bij de inkoop en aanbestedingen een pro-actief beleid te voeren. De overheid heeft niet alleen haar huisvestingsverplichting, maar heeft ook als taak zorg te dragen voor de gezondheid van haar burgers. De woonwijk van de toekomst moet vooral ook een gezonde plek zijn met schone lucht.’

OverheidBij het inventariseren van de vraag en de woonwensen van de burgers ziet Veenendaal voornamelijk een belangrijke taak op gemeentelijk niveau. Gemeenten zouden duidelijker een woonvisie moeten formuleren vindt ze. ‘Ik besef dat dit lastig is omdat onze democratie nu eenmaal ook een begrenzing van vier jaar met zich mee brengt. De volgende gemeenteraad kan die plannen voor de lange termijn zomaar weer omgooien. Wat wel erg zou helpen is dat gemeenten zich meer bezighouden met de hoofdlijnen. Nu is het soms nog steeds zo dat de wethouder wil meebeslissen over de kleur van de deur of de plek van het raam en dat voert naar mijn idee veel te ver.’ Schoenmaker blijf bij je leest, is Veenendaals devies. Een duidelijke taakverdeling tussen overheden en markt-partijen zou de kwaliteit en het proces ten goede komen.’

‘Gemeenten kunnen heel goed hun bevolkingssamenstelling en de daarbij behorende behoefte aangeven. De invulling ligt naar mijn idee veel meer bij de marktpartijen. Zij kennen de markt en haar spelers en zijn veel beter in staat een gedifferentieerd aanbod op de vraag te ontwikkelen.’ Op rijksniveau moeten deze processen beter gestuurd worden. Een goed voorbeeld hiervan vindt Veenendaal de inspraakprocessen die wij in Nederland kennen. ‘Ik ben absoluut voor open planprocessen en inspraak van bewo-ners, maar zoals we het nu doen levert het alleen maar vertraging en ergernis op. Alle plannen worden onderverdeeld in deelplannen en die deelplannen op hun beurt weer in verschillende fases en voor alles is een inspraakronde. Dit levert vertraging van jaren op. Hier zou ik een voorbeeld willen nemen aan de Community Planning zoals ze dat in Engeland doen. Helemaal in het begin wordt er inten-sief met bewoners gesproken over hun wensen en verwachtingen. Op basis daarvan stelt de gemeente haar programma van eisen op en daarmee gaan de ontwikkelaars aan de slag. Pas aan het einde van de rit gaat het gehele plan de inspraak in. Op een effec-tieve manier bezig zijn met de vraag van de markt, daar moeten we volgens mij naar toe in de toekomst’, sluit Veenendaal af.

Meer informatie: www.jellekeveenendaal.nl

Jelleke Veenendaal, VVD Tweede Kamerlid, woordvoerder WonenDe toekomst begint in het hedenDe kern van het ontwikkelen van een woonwijk van de toekomst is dat deze over honderd tot honderdvijftig jaar nog steeds voldoet aan de standaard. Dat kan alleen wanneer dat wat nieuw gebouwd wordt mee kan met zijn tijd en aansluit op de wensen van de mensen die er moeten wonen. ‘In het verleden zijn we er te vaak vanuit gegaan dat mensen niet weten wat ze willen en daar moeten we vanaf ’, vindt Jelleke Veenendaal, woordvoerder wonen voor de VVD.

‘ We moeten op een effectieve ‘ We moeten op een effectieve manier bezig zijn met de vraag van de markt’


Hij studeerde als stedenbouwkundige en architect af aan de Tech-nische Universiteit in Delft, en werd later organisatie-adviseur bij Twynstra Gudde. Daar ontdekte hij dat opdrachtgevers en advi-seurs met hun dikke rapporten soms juist problemen in stand houden. Hij wilde méér doen dan dat, wilde mensen helpen weer-barstige organisatievraagstukken daadwerkelijk aan te pakken. Zo belandde hij met zijn eigen bedrijf LearnRing toch weer bij de steden bouw. Hij adviseert onder meer in processen in de stedelijke vernieuwing, maar laat daarbij geen rapporten achter. Via inten-sieve trajecten met een scala van betrokken personen brengt hij ‘leeromgevingen’ tot stand. De Vries: ‘Het gaat erom mensen anders naar zichzelf en hun praktijk te laten kijken. Zo ontdekken ze wat ze zelf willen en kunnen doen.’

CultuuromslagDe constatering dat er in de stedelijke vernieuwing veel mis gaat, en dat de mix van sociaal-economische en functionele, steden-bouwkundige problematieken vaak nauwelijks is te ontwarren, laat staan aan te pakken, is niet nieuw. Volgens De Vries zijn we echter op een omslagpunt beland, een beslissend moment voor de toe-komst. De Vries: ‘Er is een cultuuromslag gaande, waarbij op een heel nieuwe manier om zal moeten worden gegaan met processen en oplossingen.’ Hij deelt deze opvatting met de kennis instelling Habiforum, waar hij als associé aan verbonden is, en dat zich inzet om te komen tot vernieuwend ruimtegebruik. Eerder hield Habiforum zich bezig met het thema ‘meervoudig ruimtegebruik’. Cees Anton de Vries: ‘Eeuwenlang zijn we op een bepaalde manier omgegaan met groei, namelijk door uitbreiding, door het maken van nieuw land en het steeds maar uitleggen van de stad. Die oplossing is nu tegen zijn grenzen opgelopen, het gaat knellen. We zullen nu meer met elkaar in gesprek moeten gaan om tot intelligente oplos-singen te komen en functies te combineren in de bestaande stad. Het gaat daarbij niet alleen om ruimtelijke concepten of uitdagende ontwerpen, het is een veel breder vraagstuk. Ook de economie, het verkeer en de sociale structuren leiden onder het feit dat er nog geen overtuigende werkwijzen zijn om de waarde van ‘het bestaande’ in nieuwe plannen mee te nemen.’De oplossing waar De Vries en Habiforum voor staan is die van het stimuleren van zogenaamde ‘praktijken van handelen’. ‘Onze manier van omgaan met elkaar zit diep in de mechanismen van onze cultuur ingesleten. We zullen nu op een nieuwe manier, vanuit de praktijk, met elkaar in gesprek moeten gaan’, aldus De Vries. ‘Dingen proberen anders te doen dan daarvoor, mensen losmaken uit de rol waarin ze bijvoorbeeld vanuit hun functie zitten.’ Het creëren van leeromgevingen of proeftuinen is een kernbegrip in deze benadering. Het is de bedoeling dat je in zo’n proeftuin uit je automatische rol stapt en met andere deelnemers in gesprek gaat over nieuwe rolverdelingen en nieuwe doelstellingen.

Spiraal ombuigenDe Vries licht de methode toe met een voorbeeld. ‘In naoorlogse wijken wordt geïnvesteerd door met sloop en nieuwbouw middelen hogere inkomens aan te trekken. Maar daarmee is de negatieve spiraal waar veel bevolkingsgroepen mee kampen, nog niet de wereld uit.’ In Den Helder werkt De Vries met de gemeente en de

Woningstichting in de herstructureringswijk Nieuw Den Helder met een veelheid aan ‘grotestadsproblemen’ waaronder werkloosheid, criminaliteit en analfabetisme. Maar de wijk heeft ook een gewel-dige rijkdom aan sociale relaties en culturele herkomst. De Vries: ‘De problemen en kansen zijn niet gemakkelijk bij elkaar te krijgen. Zodra de ‘formele wereld’ van de gemeente zich vanuit goede bedoelingen gaat ‘bemoeien’ met de informele werkelijkheid zoals particuliere initiatieven van bewoners – bijvoorbeeld een crèche van een Antiliaanse moeder – dan gaat het mis. De officiële metho-des en voorschriften slaan het initiatief dood. In de Habiforum proeftuin proberen we om anders met elkaar in gesprek te komen. We beginnen met een inventarisatie van de frustratie en de problemen die leven bij de mensen zelf, bij de bewoners, maar ook de welzijnswerkers, de winkeliers, de corporaties, etcetera. Vervolgens spreken we de mensen aan op hun persoonlijke inzet en betrokkenheid, om buiten hun functies te treden en te luisteren naar elkaars verhaal en met elkaar te sturen en te steunen. We gaan tussen het formele en het informele inzitten, we willen juist geen onderdeel zijn van het formele planproces.’ Rond de proeftuin ontstaan zo allerlei initiatieven. Zo is het onlangs gelukt om door onder meer het betrekken van winkeliers analfa-beten op te sporen en een cursus voor ze op te zetten. Die cursus wordt dan weer gesponsord door de Woningstichting. De Vries: ‘Dat klinkt vreemd, je zou zeggen dat een corporatie heel andere taken heeft, maar toch is het aantrekkelijk om hier in te investeren. Huurders worden weerbaarder en er zijn minder problemen te verwachten met betalingsachterstand en conflicten met instanties. De Habiforum proeftuin maakt deze initiatieven zichtbaar zodat ze elders reproduceerbaar worden.’

LeefwereldHet is dit niveau waarop de stedelijke vernieuwing volgens De Vries aan de slag moet. ‘Je moet niet voorbij gaan aan de leefwereld van de mensen die er wonen, en aan de kwaliteiten van het bestaande. Het zijn geen grote blauwdrukken, maar kleine verhaaltjes die het verschil uitmaken.’ De omslag in de maatschappelijke opgave voor de komende 50 jaar heeft uiteraard ook gevolgen voor de project-ontwikkelaars. De Vries: ‘Je zult moeten herbezinnen op je toe-gevoegde waarde als ontwikkelaar. Wat heb je te bieden of toe te voegen aan het bestaande? De Vinex-aanpak volstaat hier niet. Je hebt hier niet te maken met een leeg weiland, maar met bestaande waarden, vormen en leefgemeenschappen. De ontwikkel poot van veel corporaties zie je de laatste jaren enorm actief worden. Ze hebben het voordeel dat ze een deel van hun bewoners al kennen, hoewel die relatie niet altijd goed is. Maar in deze opgave zullen alle ontwikkelaars toe moeten naar nieuwe praktijken van hande-len, waarbij de uitdaging is om de kwaliteit van het bestaande te erkennen en een evenwichtige rol te laten spelen in de formele plantontwikkeling. Dat vergt dus ook nieuwe competenties bij alle betrokkenen.’De sleutel daarbij is volgens De Vries nog niet gevonden. ‘In ieder geval is duidelijk dat als je leefgemeenschappen afbreekt en mensen marginaliseert, de sociale kosten enorm zullen zijn, terwijl de opbrengsten van de huidige, vooral fysieke, aanpak nog niet aangetoond zijn.’

Cees Anton de Vries, stedenbouwkundige en organisatie-adviseurProeftuinen voor de stedelijke vernieuwingDe woonwijk van de toekomst staat er voor een groot deel al. Het overgrote deel van de huidige voorraad zal immers ook over 20, 30 of zelfs 50 jaar nog dienst doen. En dan gaat het niet alleen om de relatief jonge Vinexwijken, maar ook om de wijken van de toekomst uit het verleden: de naoorlogse wijken die momenteel overal in het land een grondige herstructurering ondergaan teneinde ze toekomstbestendig te maken. Dat betekent veelal sloop en nieuwbouw, maar alléén inzetten op deze fysieke ingrepen is te eenzijdig, meent stedenbouwkundige en organisatie-adviseur Cees Anton de Vries. Hij probeert werelden bij elkaar te brengen: ‘Het formele planproces is vooralsnog niet in staat om met de informele werkelijkheid in gesprek te komen.’

‘ We zullen meer met elkaar ‘ We zullen meer met elkaar in gesprek moeten gaan om tot intelligente oplossingen te komen’


De beslissing in 1962 om van Zoetermeer een groeikern te maken, deed stedenbouwers likkebaarden. Afgezien van de bestaande bebouwing, die 10.000 zielen telde, konden zij deze stad volledig naar hun hand zetten. Woonwijken bouwen, dat deed je in 1962 door groot te denken én ieder het zijne te geven. De stad werd beschouwd als een bloem met een kern (het stadscentrum) en meer dere blaadjes, wijken die veel eigen voorzieningen kregen. Zo kregen de opeenvolgende stadswijken hun eigen supermarkten, groenvoorzieningen, scholen en kerken voor de diverse gezindten. Oorspronkelijk zou ook elke wijk een eigen station krijgen voor de ‘sprinter’ naar Den Haag.

Wethouder Gemma Smid (o.a. Wonen) vindt het ‘eigenlijk verbazing-wekkend hoeveel er van de toenmalige uitgangspunten is gereali-seerd, terwijl het grotendeels nog goed werkt ook.’ Natuurlijk zijn er ook veel zaken die zij en haar beleidsmakers nu anders zouden doen. ‘Destijds hebben we wél de verbindingen tussen de wijken en het stadshart goed geregeld, maar niet de verbindingen tussen de wijken onderling. Dat zijn we nu aan het verbeteren. Ook blijkt het eenzijdige huisvestingsbeleid een negatieve invloed te hebben op de sociale samenhang.’ De ideeën van destijds blijken dus niet altijd goed uit te pakken op langere termijn. Daarnaast hebben er ongeplande ontwikkelingen plaatsgevonden, zoals de enorme groei van het autoverkeer. Smid: ‘Je kunt nooit genoeg geprepareerd zijn op de toekomst. Natuurlijk kun je niet alles voorzien. Je kunt wel proberen je stad zodanig in te richten dat je toekomstige, onvoor ziene ontwikkelingen niet onmogelijk maakt. Ik vind dat je met een zekere overmaat zou moeten ontwerpen. Hetzij door ruime ont werpen te maken, hetzij door bewust lege plekken in je stad te reserveren voor toekomstige invullingen.’ Ze beseft dat dit erg lastig is. Het is financieel onaantrekkelijk en als het al lukt, stuiten toekomstige bebouwings plannen op bezwaren van buurtbewoners, die zich verzetten tegen wat zij zien als aantasting van ‘hun’ buurt-groen. ‘Een pragmatischer oplossing is daarom wellicht het aan-pasbaar bouwen. Maak het eenvoudiger om van functie te wisselen en bouw zo de nodige flexibiliteit in.’

Kostbare ingrepenOok vindt Smid het belangrijk dat er kwaliteit wordt geleverd bij de bouw van woonwijken. ‘Ik doel onder meer op duurzame mate-rialen, maar ook op goede architectuur. Ook nadat allang was gebleken dat ‘goedkope’ architectuur op termijn niet voldoet, is er nog veel neergezet dat niet veel beter was. Dat geldt ook nog voor de jaren negentig, toen de woningen eigenlijk te makkelijk werden verkocht. Ik vind het een goede zaak dat de bouwsector nu meer gedwongen wordt door de markt om kwaliteit te leveren. Ik ben er van overtuigd dat ‘mooie’ woningen met een eigen identiteit minder snel gesloopt zullen worden.’Wie niet duurzaam of flexibel ontwerpt, zit betrekkelijk snel weer met de brokken: Palenstein, de eerste uitbreidingswijk van de

groeikern, wordt binnenkort geherstructureerd. Gemma Smid: ‘Het nadeel van een jonge stad is dat onze woningen nog niet zijn af geschreven. Dat maakt dergelijke ingrepen bijzonder kostbaar. In het geval van Palenstein hebben we als gemeente en corporaties toch gemeend dat we nú moeten ingrijpen om erger te voorkomen. Dat geld moeten we dan wel grotendeels zelf ophoesten.’

VisieUit de herstructurering van Palenstein blijkt de noodzaak van een duidelijke visie. De woonwijk van de toekomst is vaak binnen een decennium al de woonwijk van gisteren. In dertig jaar passeerden immers de flatwijk, de bloemkoolwijk en de terugkeer naar het rechte, gesloten bouwblok de revue. Hoe kom je met telkens wis-selende politici tot een heldere visie? Smid: ‘Visies zijn inderdaad betrekkelijk. Het is daarom belangrijk om consequent te blijven. Dat wordt makkelijker naarmate de visie goed beargu menteerd en breed gedragen wordt. Op die manier heeft het vorige college het Masterplan 2025 vastgesteld, een over koepelende visie voor heel Zoetermeer. Specifiek voor het wonen is daar de Stedelijke Woon-visie bijgekomen. Een ander goed bind middel vormen de contracten die we als gemeente sluiten met private partijen. Veel van deze contracten hebben een looptijd van tien jaar en gaan dus wel twee of drie colleges en gemeenteraden mee.’

Nieuwe vormenDankzij haar populariteit loopt Zoetermeer inmiddels tegen zijn grenzen aan en moet het meer verstedelijken. ‘Deels is dit op te vangen door meer woningen boven winkels te realiseren en door meer te bouwen langs de nogal ruim opgezette infrastructuur. Daarnaast zullen we toch ook meer de hoogte in moeten. Aangezien verreweg de grootste doelgroep van Zoetermeer een huis met tuin wil, zullen we creatieve, nieuwe vormen moeten verzinnen: binnenhoven, zoals in het buitenland veel gangbaarder is en bijvoorbeeld hoogbouw met forse buitenruimtes.’

Is dat hoe Gemma Smid de woonwijk van de toekomst ziet? ‘Dat is maar een uitwerking. Waar het om gaat is: homogene buurten in heterogene wijken. Welke mensen willen bij elkaar wonen en op welke manieren kan dat, zonder dat het saai of sociaal onveilig wordt, dát vraagstuk vind ik de grootste uitdaging. We hebben vroeger te lang gedacht dat we alles met fysieke middelen konden oplossen. Ik vind dat we de sociale invalshoek veel meer aandacht moeten geven bij het ontwerpen van wijken. Betrek daarom stads-sociologen en andere professionals op het gebied van welzijn veel meer bij het ontwerpproces. Nu worden ze er pas bijgehaald als het kwaad al is geschied! Bouw vervolgens gedifferentieerde wijken met duurzame materialen en karaktervolle architectuur, houd een beetje lucht in de wijk en dan kom je in de buurt van wat we met onze huidige kennis kunnen beschouwen als de woonwijk van de toekomst.’

Gemma Smid, wethouder Wonen van ZoetermeerGeef de wijk wat lucht meeZoetermeer zag zijn bevolking in dertig jaar tijd vertienvoudigen. De groeikern is steeds meer op een ‘normale’ stad gaan lijken: er verrijst nu een Vinexwijk en grootschalige herstructurering staat op stapel. Wat kunnen we leren van wat destijds de woonwijk van de toekomst was?

‘Je kunt nooit goed genoeg ‘Je kunt nooit goed genoeg geprepareerd zijn op de toekomst’


Zijn enthousiasme spat er van af. Of het nou gaat om het zichtbaar maken van een middeleeuwse slotenstructuur, de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein voor kleine bedrijven of de kwaliteits-impulsen in de naoorlogse herstructureringswijk Haveltermade: tijdens een grand tour door het Meppelse blijft geen enkel aspect onderbelicht. Zwaan is al 12 jaar wethouder en zat daarvoor jaren-lang in de gemeenteraad, hij weet zo onderhand wel welk vlees hij in de kuip heeft. Neem bijvoorbeeld Haveltermade, waar een groot deel van de voor sloop genomineerde flats gewoon kan blijven staan, omdat het vertrouwen in de wijk door een scala van fysieke en sociaal-economische ingrepen gekanteld is. Zwaan is dan ook al 20 jaar lang in gesprek met de Marokkaanse gemeen schap. Om te kijken waar nou echt behoefte aan is. Cursussen voor automonteur bijvoorbeeld voor de Marokkaanse vaders om ze meer binding te geven aan de school van hun kinderen. Of het organiseren van een groot buurtfeest ter gelegenheid van het verplaatsen van een oude boom. Het zijn maar een paar voor beelden, maar: ‘Mensen zien dat er daadwerkelijk wat gebeurt en zijn daar ook bij betrokken.’ Mensen zijn weer trots op de wijk en willen er weer wonen.

In de plannen voor Nieuwveense Landen komen veel aspecten samen waar Nederland in de toekomst mee te maken zal krijgen. De verbreding van de landbouw bijvoorbeeld, een nieuwe manier van landschapsontwikkeling en de nieuwe eisen van een vergrijzen-de bevolking. Wim Zwaan: ‘Voor Meppelse begrippen gaat het om een extreem grote opgave. Wij kunnen van die 5.000 woningen hoogstens 250 per jaar realiseren. Je moet dus een manier verzinnen om een sterke visie te combineren met een flexibele invulling in de tijd.’ Die visie, het Masterplan, ligt er inmiddels en dient als onder liggend raster voor de invulling van de deelgebieden naar de eisen van de tijd. Er is bewust gekozen om de opgave in zijn totaliteit te bekijken, zodat naar samenhang en kwaliteit gestreefd kan worden. Het gebied, zo’n 600 hectare aan de noordwestkant van Meppel, ligt tegen een belangrijk vogelgebied aan, een kwetsbaar wetlands-gebied. De landschappelijke structuur van stroken en sloten van het gebied is als uitgangspunt genomen. Landschappelijke kwali teiten zoals de oude griften – verbindings-kanalen waarover in vroeger tijden turf werd afgevoerd naar de overslagplaats Meppel – worden meer zichtbaar gemaakt en versterkt. Wethouder Zwaan: ‘De landschappelijke en historische onderliggers zijn de uitgangs punten van het plan. Ook water is daar een belangrijk onderdeel van. Het welwater bijvoorbeeld dat van een stuwing uit de IJstijd via het plangebied naar de wetlands stroomt. Van het begin af aan is onderzoek gedaan naar dit soort landschappelijke aspecten en naar archeologie en cultuurhistorie. Het plan is helemaal uitge werkt volgens de Belvedère-gedachte van behoud door ontwikke ling. We laten zoveel mogelijk karakteristieken intact en proberen die door middel van geringe ingrepen te verstevigen en een nieuwe, eigentijdse jas te geven. Zo ben je op een duurzame manier bezig met de toekomst.’

SessiesDoor uit te gaan van landschapsstroken wordt het landschap als het ware de woonwijk ingebracht. Ook is er ruimte voor mogelijke

nieuwe functies van de landbouw, zoals recreatie of zorgboer-derijen. Voor de invulling van toekomstige eisen van ouderen of zorgbehoevenden is het project Wel Thuis opgezet. De gemeente zat daarbij aan tafel met zorgaanbieders, cliëntenorganisaties en andere betrokken partijen om te bekijken hoe ouderen willen wonen en hoe een en ander exploitabel te maken is. Zo is onder meer het concept van de woonzorgzone ontstaan, een gebied waar zorg en voorzieningen zijn geconcentreerd en waarin een groot aantal nultredenwoningen wordt gerealiseerd. Wim Zwaan: ‘We hebben bewust gekozen voor woningen waar ook jonge mensen kunnen wonen. De grote bulk van de vergrijzing verwachten we pas over 20 jaar. Daar gaan we nu al voor bouwen, ook al zullen er voorlopig nog geen senioren in wonen.’

Het stedenbouwkundig plan voor het eerste deelgebied van Nieuw-veense Landen komt op een bijzondere manier tot stand. Voor alle geïnteresseerden is er in het najaar een tweedaagse sessie georgani seerd, het zogenaamde ontwerpfestival. De aldus verkregen input zal vervolgens in vijf dagen worden verwerkt in een stedenbouw kundig plan. Zwaan: ‘Het wordt wel realistisch aan-gepakt. De twee daagse sessie wordt begeleid door mensen die verstand hebben van dit soort processen en het Masterplan wordt gebruikt als kader. Daarin is bijvoorbeeld ook de grondexploitatie al doorgerekend.’

WelstandsvrijKeuzevrijheid binnen duidelijke eisen en voorschriften om de kwali-teit en samenhang te bewaken, Zwaan deed er eerder ervaring mee op bij een uitbreidingswijkje van het dorp Nijeveen, dat ook onder de gemeente Meppel valt. Particuliere bouwers mochten er welstandsvrij bouwen, mits ze aan een aantal harde voorwaarden voldeden. Deze voorwaarden bleken het ei van Columbus te zijn. Zwaan: ‘De verkaveling was vrij dwingend, de toekomstige bewo-ners waren verplicht om bepaalde muurtjes te gebruiken als erf-afscheiding en bovendien moesten de eigenaren in blokken van zes hun ligging ten opzichte van elkaar, mét elkaar uitzoeken. Dat lever-de al voordat er een paal de grond in is gegaan een grote betrokken -heid bij de buurt en de buren op. Er is sociale cohesie ontstaan en men is minder gefocust op de eigen woning, zoals je vaak ziet bij dit soort wijken. Ook van de kwaliteitseisen zoals de muurtjes, is nu ieder een overtuigd. Men ziet de bijdrage aan de toekomstwaarde van de wijk. De kopers van een kavel hadden bovendien de beschik-king over een team van experts, waar ze voor allerlei zaken een beroep op konden doen. Je zag dat veel mensen uiteindelijk een ander huis gingen bouwen dan ze aanvankelijk in gedachten hadden.’ Dit soort ervaringen wil Zwaan gebruiken bij de ontwikke-ling van de nieuwe wijk. ‘Het moet een duurzame wijk worden, waar de mensen zich senang voelen. Mensen moeten zoveel moge-lijk invulling kunnen geven aan die wijk. Tegelijkertijd moeten wij als gemeente een kwalitatief goede openbare ruimte aanbieden. Het stellen van harde voorwaarden kan daarbij een goed handvat zijn om het gemeenschapsgevoel erin te brengen. Dat mensen het gevoel hebben dat ze samen een buurt gaan maken, dat is toch fantastisch?’

Wim Zwaan, wethouder Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening MeppelGemeenschapsgevoel en samen een buurt makenDe woonwijk van de toekomst in Meppel heet Nieuwveense Landen en is in veel opzichten nu al uniek te noemen. Niet alleen zal met 5.000 woningen aan de Drentse stad bijna een derde aan de huidige voorraad worden toegevoegd. Ook opzet, thematiek en wijze van participatie zijn innovatief en hebben een duurzaam, toekomstgericht karakter. Wethouder Wim Zwaan paart zijn rotsvast geloof in de toekomst aan een grote persoonlijke betrokkenheid. ‘Iedereen is uitgenodigd om mee te denken.’

‘ We kiezen bewust om de ‘ We kiezen bewust om de opgave in zijn totaliteit te bekijken’


NAW index

Overzicht van thema dossiersIn NAW is de afgelopen jaren een groot aantal onderwerpen en projecten de revue gepasseerd. In elke uitgave zat ook een dossier, waarin steeds een specifiek thema is behandeld. Hieronder staat een overzicht van de thema's uit de dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen, dan kan dat.Stuur een e-mail naar [email protected].

Dossier 1 Persoonlijk wonen zomer 2001

Dossier 2 Trends in wonen najaar 2001

Dossier 3 Stedelijke vernieuwing winter 2001

Dossier 4 Wonen en werken voorjaar 2002

Dossier 5 Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

Dossier 6 Appartementenmarkt najaar 2002

Dossier 7 Grondbeleid winter 2002

Dossier 8 Integrale projecten voorjaar 2003

Dossier 9 Winkelen zomer 2003

Dossier 10 Woningmarkt najaar 2003

Dossier 11 Kantorenmarkt winter 2003

Dossier 12 Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

Dossier 13 Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

Dossier 14 Waterfrontontwikkeling najaar 2004

Dossier 15 Infra knooppunten winter 2004

Dossier 16 Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

Dossier 17 Gemengde projecten in de stad zomer 2005


Bouwfonds MAB Ontwikkeling

Bouwfonds MAB Ontwikkeling, een onderneming van Bouwfonds Property Development (BPD), is met ruim 500 medewerkers actief in Nederland. De vijf regiokantoren richten zich op de ontwikkeling van woongebieden. Vanuit de vestiging in Den Haag worden grootschalige, multifunctionele projecten en commercieel vastgoed ter hand genomen. Hiervoor wordt Studio Bouwfonds MAB in Den Haag ingeschakeld. Studio Bouwfonds MAB, de voormalige MAB Conceptgroup, combineert stedenbouwkundige en architectonische expertise met marktkennis wat leidt tot innovatieve initiatieven en creatieve concepten. Met de in 60 jaar in Nederland opgebouwde kennis en expertise op het gebied van wonen, werken en winkelen is BPD verder actief in België, Frankrijk, Duitsland, Spanje, Tsjechië, Slowakije en Denemarken. BPD verkocht in Europa in 2004 circa 10.000 woningen en nam ongeveer 260.000 vierkante meter commercieel vastgoed in aanbouw.

HOOFDKANTOOR

Amersfoort

HOOFDKANTOOR

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

MULTIFUNCTIONELEPROJECTEN

Den Haag

REGIOKANTOORNOORD-OOST

Zwolle

REGIOKANTOORMIDDEN-OOST

Amersfoort

REGIOKANTOORNOORD-WEST

Haarlem

REGIOKANTOORZUID-WEST

Delft

REGIOKANTOORZUID

Eindhoven

Dossier Woonwijk van de toekomst - BPD · 4 Bouwstenen voor de woonwijk van de toekomst 10 Walter...

Documents

Transcript of Dossier Woonwijk van de toekomst - BPD · 4 Bouwstenen voor de woonwijk van de toekomst 10 Walter...